8/19/2019 clauza de rezerva a proprietatii contract de antrepriza

1/3

Instituirea în favoarea antreprenorului a unei clauze prin care acesta își rezervă dreptul de proprietate

asupra construcției edificate, până la data achitării de către beneficiar a tuturor sumelor datorate

conform unui contract de antre priză guvernat de legea română

§1. Condiții legale specifice

Pentru a institui o clauză prin care antreprenorul îşi rezervă dreptul de proprietate asupraconstrucţiei edificatese subînţelege că respectivul contract de antrepriză trebuie să producă un efecttranslativ de proprietate. Cu alte cuvinte,ne aflăm în ipoteza în care construcţia se afle în patrimoniulantreprenorului şi proprietatea asupra acesteia se transmite beneficiarului la data recepţiei lucrării, odatăcu transmiterea riscurilor (art. 1878 C. Civ.).

În concret, se poatededuce că următoarele condiţii trebuie îndeplinite: i) antreprenorul a lucrat cu

materialele sale; şi ii) materialele nu fostîncorporate într-un bun al beneficiarului (în acest caz un imobilasupra căruia beneficiarul are un drept de proprietate). Condiţiile sunt cumulativeşi rezultă dininterpretarea art. 1868 C. Civ.

Astfel, prevederea dă dreptul antreprenorului să vândă construcţia„cu diligenţa unui mandatar cutitlu gratuit al beneficiarului” în cazul în care beneficiarul nu recepţionează lucrarea în termen şi cel puţuna dintre condiţiile de mai sus nu este îndeplinită. Explicaţia rezidă în faptul că în ipoteza prezentată laart. 1868 C. Civ. titular al dreptului de proprietate este beneficiarul, iar nu antreprenorul, acesta din urmăacţionând ca un mandataratunci când vinde construcţia. Per a contrario , dacă antreprenorul lucrează cu

materialele sale şi materialele nu sunt încorporate într-un imobil aparţinând beneficiarului atunciantreprenorul nu va puteasă vândă construcţia în condiţiile art. 1868 C. Civ., iarraţiunea textului estetocmai aceea că antreprenorul în acest caz este proprietarul construcţiei şi nu este necesar un text de legecare să îi consacre expres dreptul de a vinde construcţia1.

În opinia mea, în ipoteza în care contractul de antrepriză se încheie în formă autentică şi sestipulează un drept de superficie al antreprenorului sub forma dreptului de a edifica o construcţie pe carulterior să o transmită beneficiarului atunci, chiar dacă antreprenorul încorporează materiale proprii„într-un bun al beneficiarului” (imobilul), dreptul de proprietate asupra construcţiei va aparţine antreprenorului

şi nu beneficiarului în virtutea dreptului de superficieşi, drept urmare,introducerea unei clauze de rezervăa proprietăţii va fi posibilă. Necesitatea formei autentice în cazul constituirii dreptului de superficierezultă din coroborarea art. 551, art. 693 şi art. 1244C. Civ.

1 Într-un sens asemănător R. Dincă,Contracte civile speciale în Noul Cod Civil , ed. Universul Juridic, Bucureşti,2013, pp. 214-215; T. Prescure,Curs de contracte civile , ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 187.

8/19/2019 clauza de rezerva a proprietatii contract de antrepriza

2/3

În cazul în care contractul de antrepriză nu este încheiat în formă autentică sau din clauzele salenu rezultă în mod clar constituirea unui drept de superficie, atunci antreprenorul nu va beneficia d protecţia asigurată de dreptul de superficie şi, în opinia mea, nu va putea introduce o clauză în contract prin care să-şi rezerve dreptul de proprietate asupra construcţiei până la plata preţului.

§2. Efecte

Instituirea clauzei are drept efect amânarea transferului proprietăţii asupra construcţiei de laantreprenor la beneficiar . Astfel, chiar dacă riscurile se transferă în temeiul art. 1878 C. Civ. la datarecepţiei construcţiei, transferul proprietăţii se amână până la plata preţului. Consider că în acest caz vomvorbi de o obligaţiesub termen suspensiv (art. 1412 alin. (1) C. Civ.)şi nu de o obligaţie sub condiţie suspensivă (art. 1400 C. Civ.), deorece, în primul rând,clauza conţine menţiunea „până la data” care

trimite la termenşi nu la existenţa unei condiţii cum ar fi „dacă”, „sub condiţia” etc. În al doilea rând,întrucât plata preţului este o obligaţie principală a beneficiarului, ea nu poate fi considerată un evenimenviitor, deci externă contractului şi nici incertă ca realizare. Pe cale de consecinţă, transferul proprietăţii sface sub termen suspensiv2.

Distincţia are deosebită importanţă ţinând cont că termenul produce efecte doar pentru viitorşiafectează numai executarea actului juridic, pe când condiţia produce efecte atât pentru viitor, câtşi pentrutrecut şi afectează însăşi existenţa drepturilor şi obligaţiilor . Prin urmare, transferul dreptului de proprietate va avea loc la momentul împlinirii termenului (momentul la care sumele datorate sunt î

întregime plătite) şi nu la data recepţiei lucrării.

§3. M ecanismul și particularitățile nașterii și transf erului dreptului de proprietate

Cât priveşte dreptul de proprietate asupra construcţiei al cărui titular este antreprenorul carefoloseşte propriile materiale în realizarea construcţieiasupra unuiimobil ce nu aparţine beneficiarului,acesta se naşte în acelaşimod indiferent dacă este sau nu inclusă o clauză de rezervă a proprietăţii, şianume, pe măsură ce construcţia este realizată.

De asemenea, la data recepţiei în ambele cazuri are loc transferul riscului pieirii fortuite aconstrucţiei de la antreprenor la beneficiar.

2 M-am raportat la definiţia condiţiei ca fiind „un eveniment viitor şi nesigur ca realizare, de care depinde existenţadreptului sibiectiv civil şi a obligaţiei civile corelative” dată de G. Boroi înCurs de drept civil. Partea generală , ed.Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 191.

8/19/2019 clauza de rezerva a proprietatii contract de antrepriza

3/3

Sub aspectul transferului dreptului de proprietate, astfel cum am şi argumentat anterior, acesta setransferă la momentul plăţii preţului în cazul includerii unei clauze de rezervă a proprietăţii, spredeosebire decazul în care o astfel de clauză nu ar fi fost inclusă, caz în care dreptul se transferă lamomentul recepţiei lucrării de către beneficiar. În ambele cazuri avem o obligaţie dea transfera dreptul de

proprietate, diferenţa constând în faptul că în primul caz obligaţia este afectată de un termen suspensiv, pecând îna doua situaţie obligaţia este pură şi simplă.

Cu privire la efectele specifice ale mecanismului instituit de clauză, o primă particularitate esteaceeea că poziţia antreprenorului este semnificativ îmbunătăţită. Astfel,în ipoteza neincluderii uneiasemenea clauze antreprenorul beneficia de o ipotecă legală (art. 1869 C. Civ.) şi de posibilitatea de cere în instanţă rezoluţiunea judiciară pentru a reintra în proprietatea construţiei (art. 1873 C. Civ.), lucrce presupuneintervenţia instanţei şicosturi mai ridicate, în special în materie de timp.Mai mult, odatărezoluţiunea pronunţată toate sumele plătite de beneficiar antreprenorului trebuie să fie returnate, sub

rezerva acoperirii despăgubirilor, bineînţeles. Deoarece art. 1873 C.Civ. prevede că antreprenorul„esteîndreptăţit să obţină rezoluţiunea”, spre deosebire de art. 1549 C. Civ. care stipulează„creditorul aredreptul la rezoluţiune”, apreciez că art. 1873 C. Civ.derogă de la regimul comun instituit de art. 1549 C.Civ. şi că rezoluţiunea înacest caz acontractului de antreprizăeste judiciară.

Prin stipularea clauzei de rezervă a proprietăţii antreprenorul îşi crează deci o poziţie contractualmai favorabilă. Antreprenorul nu trebuie se apeleze la instanţă pentru a intra în proprietatea construcţieiar returnarea sumelor primite de la beneficiar în temeiul contractului nu mai este necesară.