Byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland

Drammenskonferansen 2013Handel i framtidens byer – behor for nye løsninger?Drammen, 20.03.2013

ByutviklingByutviklingByutviklingByutvikling, , , , ByhandelByhandelByhandelByhandel ogogogog KjøpesentreKjøpesentreKjøpesentreKjøpesentre i i i i TysklandTysklandTysklandTysklandDynamikkDynamikkDynamikkDynamikk mellommellommellommellom konkurransekonkurransekonkurransekonkurranse ogogogog partnerskappartnerskappartnerskappartnerskap

Prof. Dr. Jürgen Aring Stadt- und Regionalplanung

Prof. Dr. Jürgen Aring

www.bfag-aring.de

OversiktOversiktOversiktOversikt

1. hva preger situasjonen i Tyskland? (bysystem, okonomisk kontekst…)

2. handel i indre byene i forandring: byggeboomen av kjöpesentre i byene

3. eiendomsmarket i forandring: professionalisiering og ökonomistyringen

4. nye kjöpesentre som „frelser“ for byens problemer

5. debatt (1): (store) kjöpesentre som angrep på byen?

6. debatt (2): veiledning for bedre fordragelighet med byen

www.bfag-aring.deProf. Dr. Jürgen Aring Stadt- und Regionalplanung


7. utsyn: situasjon i dag og varige utfordringer

Polysentrisk By-System i Tyskland 4 byer > 1 Mio EW 16 byer med 300.000 – 750.000 EW 44 byer med 120.000 – 300.000 EW 26 byer med 90.000 – 120.000 EW 57 byer med 60.000 – 90.000 EW. 42 byer med 50.000 – 60.000 EW

Ca. 200-250 byer er viktigsom regionale sentre for handelen



Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/Liste_der_Gro%C3%9F-_und_Mittelst%C3%A4dte_in_Deutschland

som regionale sentre for handelen

Pregende er små storbyerog mellomstore byer, mest med en flott, urbant bysituasjon


Historiske By-Sentre ble omformet med moderne handelsfunkjoner: inkjöpssoner / gågater


Paderborn148.000 innb.

Göttingen121.000 innb.


inkjöpssoner / gågater blet etablet i 1950/60/70-årene


Google Bildersuche => „Fußgängerzone“

Köln



Köln1.000.000 innb.

Bamberg70.000 innb.

Hamm180.000 innb.

inkjöpssoner / gågater3 eksemmpler


1. Ny utviklinger innenfor handelen:- ekspanderende store kjeder / nedgang familiebaserte forretninger- differensering mellom shopping som opplevelse og forsyning- nye handelsformer: factory outlet center, Internet-handel=> stor forandring og konkurranse

2. Nye lokaliseringsmönster i handelen- Trenden med etableringen ab kjöpesentre i randsonen eller

Trender i handelen


- Trenden med etableringen ab kjöpesentre i randsonen eller uten for byen (”på den grönne engen”) er forlöpig stoppet

- massiv etablering av kjöpesentre i sentrale innkjöpssoner=> nytt konkurranse i byenes inkjöpssoner


• Tysklands okonomisk suksess föles ikke i pengeboken• Relativ tilbakegang i realinntekene siden år 2000 for mange• resulterer i nedgang/stagnasjon i utgifter for konsum• Forandringer i konsumpreferanser – mindre utgifter for konsum• Omsetning i detaljhandel stagnerer eller går ned• Butikkene konkurrerer med Internet (Internet ökt andel fra 0 til 8% i 10 år)

Et krympende market for handel i byenes inkjöpssoner


• Butikkene konkurrerer med Internet (Internet ökt andel fra 0 til 8% i 10 år)

1. Byene reagerer på nedgangen i gamle inkjöpssoner- gjør analyser og prognoser- utvikler konsepter for en sterk detaljhandel- satser på investeringer

2. Mer konkurranse mellom nabobyer- byene vil titrekke en större del av den regionale kjöpekraften- jo større salgsareal – desto mer besøkere

Reaksjoner i Byene (politik og planleggere)



- jo større salgsareal – desto mer besøkere- forbedre skattegrunnlaget- nye arbeidsplasser


Et krympende market for handel i byenes inkjöpssonerAllikevel: stadig mer salgsareal for detaljhandel

100

120

140

Verk

aufs

fläch

e in

Mio

. qm

Flächenentwicklung im Einzelhandel


0

20

40

60

80

1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010

Verk

aufs

fläch

e in

Mio

. qm

DeutschlandWestOst

Quelle Daten1980-2010: Handelsverband Deutschland – Der Einzelhandel // Grafik: Aring


Nye kjöpesentre som drivkraft: femdobling siden 1990


Source: http://www.shoppingcenters.de/de/marktsituation/deutschland.html

antall kjöpesentre medmer enn 15.000 kvmsalgsareal(gul = Östtyskland, röd = Vesttyskland)

Nye kjöpesentre: mer og mer lokalisering i den indre by


ny etablerte kjöpesentre

i indre by1991-1995 25,4%1996-2000 44,8%2001-2005 64,2%


Source: http://www.bbsr.bund.de/cln_032/nn_487428/BBSR/DE/Raumbeobachtung/ AktuelleErgebnisse/Stadtentwicklung/einkaufszentren/einkaufszentren.html

2001-2005 64,2%2006-2007 60,0%

2008 63,8%2009 85,8%

Source: BBSR

Nye kjöpesentre: mer og mer i mindre byer



Source: http://www.bbsr.bund.de/cln_032/nn_487428/BBSR/DE/Raumbeobachtung/ AktuelleErgebnisse/Stadtentwicklung/einkaufszentren/einkaufszentren.html


grunnlegende forandringer i eiendomsnæringen siden 1990-årene

• professionalisering og økonomistyring• eiendomsutvikling og eiendomsforvaltning

som en selvstendig økonomisk forretningsmodell og næringsbransje

• Stadig flere nybygg ble bygd for å kunne gi eierne kortsiktige pengegevinster


eierne kortsiktige pengegevinster• «development» lød det nye slagordet innen

eiendomsutvikling• veksten i realøkonomien er i denne modellen

mindre viktig enn fortrinn overfor sine konkurrenter

• Investorenes orientering mot etterspørselen i markedet ble i økende grad erstattet av en tilbudsorientering


Virkninger av forandringer i eiendomsnæringen

• Mange investeringer = nye byggninger• Mer konkurranse på leiemarket• Bedre, billigere og mer attraktive tilbud for leiere• på lang tid: vinnere og tapere


Vurdering av forandringer i eiendomsnæringen og nye developments• Først positiv

=> investeringer, byutvikling, arbeidsplasser• Senere mer kritisk

=> ”tapere” blir en ny problem for byen=> nye sosiale og ökonomiske problemer / fall i verdiene=> privatisering av der offentlige

Source: ECEhttp://www.ece.de/shared/media/downloads/1165_de.jpg


kjøpesentre er godt egnet for kapitaldrevet utvikling



En asymmetrisk kooperasjon mellom ulike arbeidskulturerProfessionelle developer tradisjonelle byplanleggere


Source: ECE (Award-Verleihung bei MIPIM in Cannes) Source: Gießener Stadtanzeiger


Kjøpesentre: glans og modernitet mot gågatenes tristess


Google Bildersuche => „ECE Shopping Center“


Ett ekstrem ppp-eksempel: gjenreisning av byslottet i Braunschweig


Source: ECE => Darstellung Schloss Arkaden Braunschweig

Schloss-Arkaden Braunschweig

• 30.000 kvm salgareal

• >1 mio innb. Kundegrunnlag

• Center inkludere gjenreisningav en gammel slott


„Vi bringer sentraliteten (kundene) tilbake til mellomstore byer“


Source: http://www.derhandel.de/news/unternehmen/pages/Shoppingcenter-Wir-bringen-die-Zentralitaet-zurueck-in-die-Mittelstaedte-9548.html

röd = indre bySource: BBSR


ECE-stiftelse: „levende by“

To Spørsmål:


Source: http://www.lebendige-stadt.de/web/template1neu.asp?sid=56&nid=&cof=56

To Spørsmål:

Hva gjørstiftelsen?

Hva sierKritikere omstiftelsen?



„Angrep på by-sentrum“ (2007)

Et meget kritisk og omtalt debatbokom virkningen av kjöpesentre ogframgangsmåten av developer

Source: www.droste-buchverlag.de

Debat: Hvor mye salgsareal i kjøpesentre kan en by tåle? • Diskusjonen fokuseres på de mindre og middelsstore storbyene • I disse byer vil et nytt kjøpesenter på 30 000 kvm eller mer vil øke

detaljhandelens salgsareal i de sentrale byområdene med 20-30 % • Det ofte utkonkurrerer de eksisterende forretningsstrøkene• Det bryter opp den finmaskede bystrukturen i gamle bykjernene på en

slik måte at de nye sentrene visuelt gir assosiasjoner til landede romskip. • Det bidrar til å privatisere deler av det byrommet som befolkningen



• Det bidrar til å privatisere deler av det byrommet som befolkningen bruker daglig

• Det utvisker derved tilvante oppfatninger av hva man forbinder med et offentlig byrom tilgjengelig for allmennheten. Å spille musikk, tigge, leke, demonstrere, fotografere slå av en prat for å stille spørsmål osv. virker selvsagt i offentlige byrom, i kjøpesentrene er det ikke tillatt.

=> Nye kjøpesentrene forandrer mye i byene.

300

350

400

450

500

Zahl der Shopping Center in Deutschland (> 10.000 qm Mietfläche)

neue Center in der Innenstadt /Center als Zugpferd in der City

neue MegaZentren auf


Kjöpesentres DNAfire generasjoner Kjöpesentrearvematerialet er „autonomi“


Quelle Daten: degi research: Marktreport Deutschland 2007, S.35, Grafik Aring

0

50

100

150

200

250

1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

shopping Center am

Innenstadtrand

Zentren auf Brachen

neue "amerikanische" Einkaufswelten

Debat: Kjöpesentres DNA• Moderne kjøpesenter forsøker å tilpasse seg byen

(arkitektoniske form, fassader, underjordiske parkeringsanlegg)• Alt dette forandrer likevel ikke det faktum at ekte kjøpesentre er planlagt

som funksjonelle og økonomisk autonome enheter. • Detter er så å si deres DNA, som de heller ikke kaster av seg ved å oppnå

en plassering i byenes sentrale strøk. • Mange parametere i utviklernes planer karakteriserer kjøpesentrets



• Mange parametere i utviklernes planer karakteriserer kjøpesentrets typiske DNA: - en minstestørrelse på 30.000 kvm salgsareal eller gjerne mer, - en fullstendig bransjeblanding med de mest kjente kjedene representert

og i tillegg noen lokale top-butikker- en byggestruktur som tilrettelagte knipper av magneter for styrket

fotgjengerfrekvensen - god parkeringsdekning - en atmosfære av velfølelse

=> Store kjöpesenter satser faktisk på autonomi

Debat: Kjöpesentres overlegenhet• For mainstream-kundene er kjøpesentrene veldig attraktive

- lett tilgjengelige for kunder utenfra byen- tilbyr gode og enkle parkeringsmuligheter- bredt tilbudsspekter av forretninger, spesielt innen bekledning- restauranger og steder for fritidsaktiviteter utvider sammensetningen- å oppholde seg i senteret er bekvemt; det er varmt, rent og

synsinntrykket domineres av lys og glansfulle farger. - underholdning tilpasset årstidsspesifikke variasjoner i omgivelsene



- underholdning tilpasset årstidsspesifikke variasjoner i omgivelsene

⇒ Godt utformede og ledete kjøpesentre er overlegne sentre i midlere og små storbyer med svakt utviklede fotgjengersoner.

⇒ Jo mindre en by er desto vanskeligere er det for byen når et nytt autonomt kjøpesenterprosjekt blir gjennomført

Debat: Nedgang i gågatene som konsekvens• For mainstream-kundene er kjøpesentrene veldig attraktive

- lett tilgjengelige for kunder utenfra byen- tilbyr gode og enkle parkeringsmuligheter- bredt tilbudsspekter av forretninger, spesielt innen bekledning- restauranger og steder for fritidsaktiviteter utvider sammensetningen- å oppholde seg i senteret er bekvemt; det er varmt, rent og

synsinntrykket domineres av lys og glansfulle farger. - underholdning tilpasset årstidsspesifikke variasjoner i omgivelsene



- underholdning tilpasset årstidsspesifikke variasjoner i omgivelsene⇒ Godt utformede og ledete kjøpesentre er overlegne sentre i midlere og

små storbyer med svakt utviklede fotgjengersoner. ⇒ Jo mindre en by er desto vanskeligere er det for byen når et nytt autonomt

kjøpesenterprosjekt blir gjennomført

Eksempel: Alle Center Hamm



Hamm: 180.000 innb. Allee-Center, ferdigstilt 1992 med 21.000 kvm på en tidligere bryggeri-areal

Source: wikipedia.de => „Hamm“

Virkningsanalyse Alle Center Hamm



Source: Heinz-Martin Muhle,Amtsleiter Stadtplanungsamt, Vortrag 03.02.2013

Virkningsanalyse Alle Center Hamm – salgsareal i indre byer



Source: Heinz-Martin Muhle, Amtsleiter Stadtplanungsamt Hamm, Vortrag 03.02.2013Ergänzungen für 1991-1992 Aring

Source: Quaestio

Virkningsanalyse Alle Center Hamm – tomme lokaler



Source: Michael Lobeck , QuestioVortrag 03.02.2013

Source: Heinz-Martin Muhle, Stadtplanungsamt Hamm,

Vortrag 03.02.2013

Virkningsanalyse Alle Center Hamm - husleie



Source: Michael Lobeck , QuestioVortrag 03.02.2013

Interim-Fazit

PLUS-Siden• Tiltrekkning av

kunder/Kjöpekraft• Tilvekst i omsetning• To tilbud: gågater + senter


Minus-Siden• Delvis Nedgang gågater• Synkende verdier på eiendom• Penger mangler for investering• Nye problemkvarter oppstår• Tap av den tradisjonelle byens


• Tap av den tradisjonelle byensfunksonalitet

• Tap av Offentlige rom• Tap av urbanitet

OBS! => Realiteten er ofte mer differensert en kritikere antar.Det viser studiene i byer med nye kjöpesentre. Til slutt ankommer det på den lokale handels- og bysituasjon

Forslag fra kritikere: ”bygallerier” = mindre kjöpesentre uten autonomi

Konsept for bygallerier• Maks. 10.000 kvm (bedre 6.000-8.000) salgareal for en senter• Det bidrar til at tre utfordringer blir enklere å løse tre utfordringer:

- små kjøpesentre vil ikke kunne fungere autonomt, - byens salgsareal utvides bare moderat- små kjöpesentre er lettere å integrere fysisk i den historiske



- små kjöpesentre er lettere å integrere fysisk i den historiske utviklede og finmaskede bystrukturen.

Men de utsetter nok investorene for større risiko fordi de ikke vil kunnefølge det typisk autonome konsept for et stort tradisjonelt kjøpesenter.

„A klare seg med önsker om nyekjöpesentre in indre byer“ (2011)

Veiledning for politikere og



Veiledning for politikere ogplanleggere i kommunen fradepartementet for byplanlegging i delstaten Nordrhein-Westfalen

Source: Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen

Tema / innhold

1. policyer og planlegging som instrumenter for styring av kjøpesenterutviklingen

2. sentrenes størrelse, 3. sentrenes lokalisering,



4. Sentrenes arkitektur og romlige og formmessige integrasjon i en finmasket bystruktur

5. Butikker / arealutnyttelsen 6. parkeringsanlegg

Source: Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen

Eksempellokalisering



Source: Ministerium für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-WestfalenZum Umgang mit großen innerstädtischen Einkaufszentren. Arbeitshilfe Januar 2011, S. 20-21



Aktuelt: en liten atempause: færre og mindre nye prosjekter

Source: Studie SHOPPING-CENTER PLANUNGEN Deutschland 012-2015Institut für Gewerbezentren, Prof. Dr. Falk und Shoppingcenters.de

www.shoppingcenters.de


Men nå enda mindre byer (20.000-50.000 innb.) i focus


Source: http://www.immobilien-zeitung.de/1000008445/einkaufszentren-draengen-in-klein-und-mittelstaedte

Source:http://www.faz.net/aktuell/wirtschaft/immobilien/shoppingcenter-die-mittelstaedte-im-visier-11638313.html


Internasjonalt Kontekst

1. (Vest)Tyskland har i internasjonalt sammenlikningfortsatt få kjöpesentre .=> „mangel av kjöpesentre“det vil bli et argument for merkjöpesentre i Tyskland(„Se på andre land…“


(„Se på andre land…“

2. Tsykland har med 1,4 kvmsalgareal per innb. overgjennomsnittlig myesalgsareal=> konkurransen mellom senterog sentrum holder on.

Source: DEKA Bank: Immobilien Research Spezial Shopping-Center-Märkte in Europa, Ausgabe 7/2010 - 26. Oktober 2010, S. 8

Finale: fire varige spørsmål for byplanleggere1. Hvor mye salgsareal i kjøpesentre kan en by tåle?

2. Hva er den maksimale störrelese for en Center i ”din” by?

3. Hvor i byen kan de på en best mulig måte lokaliseres og drives?

4. Hvordan lar et eventuelt kjøpesenter seg integrere i en bestående finmasket bystruktur i de gamle indre bydelene?



TAKK FOR INTERESSEN

Documents

Byutvikling, byhandel og kjøpesentre i Tyskland