Association Préservons Pissefontaine...Le zonage du projet de modification du PLU est étendu sur l’est, mais sur des lots qui ne donnent pas sur les rues étroites de Pissefontaine

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Association Préservons Pissefontaine

Association loi 1901 déclarée en Sous-Préfecture de Saint-Germain en Laye le 18 mars 2014 - W783004898


31 grande rue de Pissefontaine

78510 Triel sur Seine

email : [email protected]

Facebook : https://www.facebook.com/pages/Preservons-Pissefontaine/463409120459111

Triel sur Seine, le 29 septembre 2016

à Monsieur le Commissaire Enquêteur

Mairie de Triel sur Seine

Place Charles de Gaulle

78510 Triel sur Seine

Objet : Observations sur le projet de modification n°1 du PLU de Triel sur Seine

Monsieur le Commissaire Enquêteur,

Notre association est née de projets immobiliers contestés par le voisinage et issus du PLU

applicable depuis août 2013, c’est pourquoi nous prenons très au sérieux ce projet de modification du

PLU que nous avons âprement demandé et vous faisons part de nos observations.

En effet, notre quartier de Pissefontaine s’est mobilisé pour qu’une modification du PLU re-intègre

une zone spécifique à Pissefontaine et que certains abus permis par le règlement du PLU 2013 soient

à nouveau interdits. Le retour de la zone UA.p de Pissefontaine, correspondant à peu près à la zone

UA.c du PLU 2004 est l’objet d’une grande satisfaction pour le voisinage, mais nous avons noté

quelques omissions ou expressions qui peuvent biaiser les objectifs de cette modification pour

Pissefontaine.

Pour des questions de concision, nous apportons très rapidement nos observations sur ces 2 pages et

reportons nombres de commentaires dans des annexes en fin de document.

Observation n°1, page 10 [p.43] Pièce n°2 : Règlement – Règle écrite modifiée, ARTICLE UA.10 -

HAUTEUR MAXIMUM DES CONSTRUCTIONS, « pour le secteur UA.p : au point le plus haut de

la construction : 13 mètres »

Le zonage du PLU 2013 a effacé la zone UA.c du PLU 2004 qui correspondait à Pissefontaine (voir

Annexe 1) et la modification du PLU vise à réintroduire cette zone sous l’appellation UA.p. Or dans

ce PLU 2004 il est fait mention de « UAc, secteur ancien de construction en R et R+1, il comprend

notamment le hameau de Pissefontaine. L’objectif est de conforter son caractère résidentiel. » (voir

Annexe 2) et les hauteurs étaient stipulées « au faitage : 11 m ».

L’objectif étant selon le document de présentation « d’identifier clairement « Pissefontaine »,

préserver le secteur d’une trop forte constructibilité non désirée par ses habitants tout en permettant

une réhabilitation de l’existant et une urbanisation raisonnée », et les immeubles sur la zone ayant

des hauteurs typiques entre 8 et 10 m, une « règle à 13 mètres » est contraire à ces objectifs. En effet,

une telle règle autoriserait des constructions nouvelles de 4 étages (ou R+2+C) qui écraseraient et

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contrasteraient avec les constructions anciennes. En tout cas, une « règle à 13 mètres » va à

l’encontre des objectifs du PLU, à savoir « contribuer à la qualité architecturale, urbaine et

paysagère, à la mise en valeur du patrimoine et à l'insertion des constructions dans le milieu

environnant. », Article L151-18 du Code de l’Urbanisme.

Il nous semble plus logique de revenir à la règle dans le PLU 2004 et d’avoir « pour le secteur UA.p :

au point le plus haut de la construction : 11 mètres »

Observation n°2, page 14 [p.47] Pièce n°2 : Règlement – Règle écrite modifiée, ARTICLE UA.12 –

STATIONNEMENT, 2 - Normes

La zone UA.p est absente de ce paragraphe, sans doute une omission.

La zone UA.p étant en grave carence de stationnement (voir Annexe 3) et sachant que Pissefontaine

est à plus de 500 mètres de la gare, tout en restant conforme à l’Article L151-35 du Code de

l’Urbanisme, nous proposons d’ajouter la règle suivante :

« c. en secteur UA.p :

- pour les constructions nouvelles à usage d’habitation : 2 places de stationnement par logement créé,

- pour les réhabilitations avec création de logement : 1,5 place de stationnement par logement créé ;

- pour les nouveaux logements locatifs financés par un prêt aidé de l'Etat : 1 place de stationnement

par logement ;

- pour les constructions à usage artisanal, commercial et de bureaux supérieures à 150 m² : 1 place

par tranche de 40 m² de surface de plancher, toute tranche commencée étant due. »

Observation n°3, page 17 Pièce n°1 : Rapport de présentation et de justification de la Modification

n°1, IV.5.1. Délimitation du périmètre de la nouvelle zone UA.p »

Certaines parcelles sont intégrées à la zone UA.p sur l’argument « - Quelques grandes parcelles à

l’Est du périmètre actuel qui sont aujourd’hui situées en zone UB.b, dans un souci de cohérence et de

simplification du zonage. ». Or seule la parcelle BX292, qui ouvre sur la grande rue de Pissefontaine

recèle quelque « cohérence » avec la zone UA.p, toutes les autres n’ayant aucune similitude avec

l’habitat de la zone UA.p, mais étant bien assimilables à la zone UB.b, constituée de pavillons et de

terrains très aérés (voir Annexe 1).

Certains projets immobiliers récents (voir Annexe 4) sur la future zone UA.p laissent à penser que

ces parcelles sont l’objet de projets immobiliers collectifs et que cette manipulation du périmètre de

la zone UA.p ouvre la voie à des opérations immobilières dont le profit financier est le principal

objectif ou bien à des préemptions pour création de réserves foncières. Nous sommes loin des

objectifs affichés de la création de la zone UA.p, à savoir « préserver le secteur d’une trop forte

constructibilité non désirée par ses habitants tout en permettant une réhabilitation de l’existant et une

urbanisation raisonnée » et en opposition à l’esprit de l’Article L210-1 du Code de l’Urbanisme.

Nous proposons que le périmètre des zones UA.p et UB.b soient inchangés, que UA.p soit

strictement basé sur le périmètre de la zone UA.b du PLU 2013 et que les parcelles BX292, AL812,

AL868, AL867, AL616, AL617, AL1016, AL622, AL894, AL895, AL896, AL897 soient reversées

dans la zone UB.b.

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Notre association a ainsi tenu une permanence le samedi 24 septembre 2016 invitant tous les voisins

à venir s’informer du projet de modification du PLU (voir Annexe 4). Il leur a été permis de

commenter ce présent document et nous leur avons offert la possibilité de co-signer celui-ci. Les co-

signatures sont dans les pages qui suivent.

Les annexes suivantes sont jointes :

Annexe 1 Pissefontaine dans les PLU

Annexe 2 Pissefontaine : un quartier chargé d’histoire

Annexe 3 D’où vient ce besoin de préserver Pissefontaine : circulation, stationnement,

fragilité du bati ancien, les plaies issues du PLU 2013

Annexe 4 La contestation des projets immobiliers dans Pissefontaine, la genèse de notre

association et la permanence d’information sur la modification du PLU

Nous vous prions de croire, Monsieur le Commissaire Enquêteur, à l’expression de nos sentiments

les meilleurs.

Didier Dusclaux

Président de l’association

Notre adresse de contact : [email protected] Toutes les informations sur notre page Facebook : https://www.facebook.com/pages/Preservons-Pissefontaine/463409120459111

mailto:[email protected]

https://www.facebook.com/pages/Preservons-Pissefontaine/463409120459111

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Co-signataires

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Co-signataires

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Co-signataires

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Co-signataires

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Co-signataires

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Annexe 1 Pissefontaine dans les PLU

Le zonage du premier PLU en 2004 définissait le quartier de Pissefontaine comme étant la zone

UA.c, avec les zones UA.a et UA.b définissant le centre ville de Triel.

Zonage PLU 2004

Le PLU 2013 supprimait la distinction du PLU 2004 et intégrait Pissefontaine dans la zone UA.b,

provoquant une forte inflation des maxima et de la densité de logements constructibles.

La zone UA.c du PLU 2004 était aussi augmentée de quelques lots au nord et à l’est, ce qui pouvait

avoir un sens dans la mesure où ces lots ont leur accès par les rues étroites du quartier de

Pissefontaine.

Zonage 2013 (que l’on demande de conserver)

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Le zonage du projet de modification du PLU est étendu sur l’est, mais sur des lots qui ne donnent pas

sur les rues étroites de Pissefontaine et dont les habitations n’ont aucun caractère typique de

Pissefontaine, exception faite du lot BX292.

Zonage de la modification du PLU et extension de la zone UA.p en rouge gras (que nous rejetons)

Difficile de reconnaitre Pissefontaine dans ce lot AL812 qui est proposé d’être ajouté à la zone

UA.p !

Vue du lot AL812 depuis la rue des Chatelaines

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Annexe 2 Pissefontaine : un quartier chargé d’histoire

Pissefontaine est un hameau dont l’existence est avérée depuis le XIe siècle et dont certains batis

datent du XVIe siècle. L’articulation autour de la grande rue de Pissefontaine n’a pas changé depuis.

La seigneurie de Pissefontaine au XVIe siècle

Une majorité de maisons de l’époque existe encore aujourd’hui.

Cadastre napoléonien

La plupart des maisons sont entretenues par leurs propriétaires, ceci malgré la fragilité relative de

celles-ci, pour l’amour de l’ancien. Elles ont pour certaines hébergé d’illustres personnalités.

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La roseraie à Pissefontaine

Les batiments sont construits à même le sol, les murs sont de pierre. La plupart des habitations ont

une cave voutée en sous-sol, témoignage de la culture de la vigne qui a prévalu pendant de nombreux

siècles jusqu’au début du XXe siècle.

La fragilité des murs, la présence de caves et de sources ou de sous-sols riches en argile et en marnes

font que peu de gros travaux fonciers sont entrepris, de crainte de saper les habitations

environnantes. La préservation et la rénovation de l’existant sont les maitres mots pour Pissefontaine.

Place corroyer, vue actuelle et vue vers 1900

Pissefontaine ne fait pas l’objet de classement et aucune restriction légale ne peut être opposée à la

destruction de ce patrimoine ancien.

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Annexe 3 D’où vient ce besoin de préserver Pissefontaine : circulation, stationnement, fragilité du bati ancien, les plaies issues du PLU 2013

Pissefontaine est articulé autour de 2 rues étroites, la Grande rue de Pissefontaine traversante et la

rue des Réservoirs au nord, ainsi que des ruelles et sentes qui donnent sur ces 2 axes. L’étroitesse des

rues qui font 3,50 mètres de large, ne permet que difficilement une circulation en double sens.

Bus dans la rue des Réservoirs en 1991

A cela s’ajoute le problème de la difficulté de trouver un stationnement pour les véhicules, due au

manque de place sur les terrains et au manque de place dans les rues, ce qui se traduit par du

stationnement sauvage

Stationnement sauvage sur la Grande rue de Pissefontaine

L’étroitesse des rues, la fragilité des routes et des batisses, tout cela conjugué fait que le cœur de

Pissefontaine est interdit au +3,5T. Mais cela ne suffit pas à protéger nos vieilles maisons avec par

exemple ce désastre au printemps 2016 du à une rupture de canalisation d’eau et qui aura sapé le

sous-sol de cette maison jusqu’à la rendre inhabitable.

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Maison sinistrée du à une rupture de canalisation d’eau

Les dangers d’une bétonisation excessive de Pissefontaine, associés à la possibilité de construire de

façon excessivement dense dans le PLU 2013, ont motivés les services de l’urbanisme de Triel sur

Seine de proposer des minima de surface végétalisée dans le projet de modification du PLU. Cela

permettra un meilleur écoulement et une meilleure absorption des eaux de sources et de pluie.

Source dans une propriété de Pissefontaine

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Annexe 4 La contestation des projets immobiliers dans Pissefontaine, la genèse de notre association et la permanence d’information sur la modification du PLU

Les méfaits du PLU 2013 sont apparus de manière criante lors de plusieurs évènements simultanés

au printemps 2014 : la destruction du porche du prieuré lors d’un projet d’aménagement avec

divisions en plusieurs lots par un marchand de biens, et 2 permis de construire pour des collectifs, le

premier sur la rue des Réservoirs, le second sur la grande rue de Pissefontaine. Ces évènements ont

été des révélateurs pour le voisinage qui n’avait pas réalisé l’importance des changements apportés

par le PLU 2013 pour leur environnement.

La place Corroyer et le porche du prieuré, avant et après les travaux de démolition en 2014

Tous ces projets immobiliers avaient pour objectif de démolir l’ancien pour construire du neuf,

certes, mais aussi ne considéraient pas l’environnement ancien et contraint de Pissefontaine. Le

voisinage s’est levé contre ces projets, nous nous sommes montés en association au printemps 2014,

et avons œuvré afin de corriger autant que ce peut les méfaits de ces projets immobiliers et du PLU

2013, avec un succès certain, révélateur du bienfondé de notre démarche.

Nous avions ainsi émis des requêtes en 2014-2015 que l’on peut résumer en 3 points :

1. Le retrait des projets immobiliers en l’état

2. Une concertation préalable pour tous les projets immobiliers impactants

3. Une modification du PLU

Chacun de ces points a abouti à des modifications substantielles des projets, des règlements et des

comportements de toutes les parties.

Texte complet des requêtes comme publié dans une pétition active en 2015 :

Habitants, riverains et voisins de Pissefontaine à Triel sur Seine (78), nous nous opposons aux

projets immobiliers qui ne respectent pas le caractère si particulier de notre quartier et œuvrons

pour défendre nos bâtiments anciens, pour qu'ils soient préservés et non détruits pour laisser place à

des bâtiments collectifs irrespectueux de notre environnement.

Du fait de règlements permissifs, tel le récent PLU 2013, Pissefontaine est devenu une cible pour des

opérations immobilières qui visent à raser les bâtiments existants pour construire des logements

collectifs d'une densité, d'une hauteur et d'une esthétique sans rapport avec ce que peut accepter

Pissefontaine.

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Pissefontaine est un petit espace de 5 hectares pour 150 logements actuellement. Notre quartier est

en effet un vieux bourg fait de maisons de village pour la plupart, fragiles car nombreuses sont celles

datant d'avant la révolution, aux rues étroites déjà sujettes à un stationnement sauvage du fait de

l'absence ou de la petitesse des cours dans nos maisons, bâtis sur les coteaux de Seine, sur un terrain

en pente, riche en argiles et marnes qu'il est risqué d'excaver, au sous-sol riche en sources et

ruisseaux souterrains.

Nous demandons donc que les spécificités de Pissefontaine soient reconnues et qu'une réelle

préservation de notre quartier soit mise en place, cela étant possible par:

- La préservation des bâtiments anciens lorsque ceux-ci sont spécifiques du quartier pour tout projet

immobilier de construction nouvelle

- Une hauteur des nouveaux bâtiments qui corresponde à un maximum de R+1+C

- Une densité maximale de 100 logements par hectare par projet immobilier

- Des places de parking à l'intérieur et à l'extérieur (pour les non-occupants) en nombre suffisant, de

toute façon supérieur à 1 place de parking par logement

- Un règlement architectural revu pour le quartier et qui contraigne les promoteurs d'opérations

immobilières à favoriser la préservation de notre patrimoine

- Une concertation systématique des opérateurs de projets immobiliers avec le voisinage

Veuillez bien voir dans cette pétition nos intentions les meilleures pour préserver notre patrimoine

collectif, pour le bonheur de ses habitants !

La permanence d’information sur la modification du PLU qui s’est déroulée le samedi 24 septembre

2016 sur la place Corroyer est l’illustration de l’approche constructive et citoyenne de notre

association Préservons Pissefontaine. L’objectif était de sensibiliser le voisinage à l’importance du

PLU et à l’importance de s’impliquer individuellement dans l’enquête publique. Ce seront plus de 40

co-signataires de ce document, de nombreux autres visiteurs, d’échanges intenses sur un sujet ardu :

le PLU, mais aussi des moments de mémoire et de détente.

Permanence sur le PLU du 24 septembre 2016

Documents

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