-
PENGADAAN TANAH BAGI KEPENTINGAN PEMBANGUNAN
Ooleh : Prijambodo, ST.,MT
1. Pendahuluan
Tanah merupakan modal dasar pembangunan. Hampir tak ada kegiatan
pembangunan (sektoral)
yang tidak memerlukan tanah. Oleh karena itu tanah memegang
peranan yang sangat penting,
bahkan menentukan berhasil tidaknya suatu pembangunan
(Departemen Penerangan RI, 1982)
Kegiatan pembangunan yang dilaksanakan baik untuk kepentingan
umum maupun swasta selalu
membutuhkan tanah sebagai wadah pembangunan. Saat ini
pembangunan terus meningkat
sedangkan persediaan tanah tidak berubah. Keadaaan ini
berpotensi menimbulkan konflik
karena kepentingan umum dan kepentingan perorangan saling
berbenturan.
Pengadaan tanah untuk pembangunan di Indonesia tidak jarang
menghadapi masalah. Bahkan,
menurut Menteri Pekerjaan Umum, Djoko Kirmanto, kendala utama
pembangunan infrastruktur
adalah persoalan pertanahan. Berikut ini adalah ringkasan dari
beberapa pengadaan tanah yang
bermasalah (www.pu.go.id).
Review terhadap beberapa negara, tidak ada negara yang tidak
memiliki kewenangan untuk
mengambil tanah untuk kepentingan pembangunan. Kecepatan
pertumbuhan ekonomi di the
new emerging market tidak terlepas dari proses pengambilan tanah
untuk pembangunan
infrastruktur dan wilayah perkotaan. Negara-negara seperti Cina,
Korea Selatan, dan Singapura
melakukan pembebasan tanah secara masif untuk kepentingan
transportasi, perkantoran,
fasilitas energi dan infrastruktur lainnya.
Beberapa literatur juga menujukkan trend penurunan pengambilan
tanah oleh pemerintah
(Azuela, 2007). Pengambilan tanah oleh pemerintah bukan saja
makin menurun tapi juga
semakin sulit untuk dilakukan. Menurut Azuela, terdapat beberapa
faktor yang menyebabkan
makin sulitnya pengambilan tanah oleh pemerintah yaitu:
1) meluasnya ketidakpuasan masyarakat terhadap praktik-praktik
pengambilan tanah oleh
pemerintah,
2) meningkatnya independensi lembaga peradilan,
3) menguatnya tekanan dari pemberitaan media massa, dan
4) dampak implementasi perjanjian internasional.
Dari analisa terhadap masalah pengadaan tanah untuk pembangunan
di berbagai negara, dapat
disimpulkan:
Pertama, hampir di seluruh negara pengadaan tanah untuk
pembangunan menjadi semakin sulit
dilakukan. Ketidakpuasan masyarakat, makin independennya lembaga
peradilan, tekanan pers,
-
dan perjanjian internasional menjadi faktor-faktor sulitnya
pembebasan tanah. Untuk Indonesia,
diperkirakan trend ini juga akan terjadi.
Kedua, tidak ada praktik pengadaan tanah untuk pembangunan yang
benar-benar sempurna.
Hampir di semua negara yang menjadi sampel mengalami
permasalahan. Hanya saja, tingkat
kerumitan permasalahan dan dampaknya pada penundaan proyek
berbeda-beda. Untuk
Indonesia, saat ini adalah momentum untuk perbaikan terhadap
kebijakan, prosedur, dan
praktik-praktik pengadaan tanah untuk pembangunan.
Ketiga, pelaksanaan pembebasan tanah dapat dipermudah dengan dua
pendekatan. Yaitu
dengan meningkatkan keberpihakan dan penghormatan terhadap
pemilik hak atas tanah.
Pendekatan ini dilakukan dengan mengedepankan sosialisasi,
negosiasi, dan pemberian
kompensasi yang lebih komprehensif.
Pendekatan yang mengedepankan sosialisasi, negosiasi, dan
pemberian kompensasi yang lebih
komprehensif memiliki konsekuensi pada ketersediaan anggaran.
Pemberian kompensasi secara
komprehensif membutuhkan dana yang besar. Dengan demikian,
penetapan kebijakan terhadap
komponen apa saja yang akan diperhitungkan dan bagaimana metode
perhitungannya harus
memperhatikan kemampuan keuangan negara.
2. Tanah dan pembangunan
Tanah adalah salah satu harta yang sangat berharga di muka bumi
ini, yang dalam sepanjang
sejarah peradaban umat manusia tak henti-hentinya memberikan
problema- problema
rumit. Indonesia, yang memiliki daratan (tanah) yang sangat
luas, telah menjadikan
persoalan tanah sebagai salah satu persoalan yang paling urgen
diantara persoalan
lainya. Maka tak heran, pasca Indonesia merdeka, hal pertama
yang dilakukan oleh pemuka
bangsa dikala itu adalah proyek landreform ditandai dengan
diundangkannya UU No 5 Tahun
1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, selanjutnya
disingkat UUPA.1. Selanjutnya
UUPA beserta ketentuan-ketentuan pelaksanaannya menjadi acuan
bagi pengelolaan
administrasi pertanahan di Indonesia, termasuk dalam kegiatan
pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum.
Pembangunan fasilitas-fasilitas umum memerlukan tanah sebagai
wadahnya.
pembangunan fasilitas umum tersebut tidak menemui masalah
apabila persediaan
tanah masih luas. Namun, yang menjadi permasalahan adalah tanah
merupakan
sumber daya
alam yang sifatnya terbatas, dan tidak pernah bertambah luasnya.
Tanah yang
tersedia saat ini telah banyak dilekati dengan hak (tanah hak),
sementara tanah
negara sudah sangat terbatas persediaannya.
Pada masa sekarang ini adalah sangat sulit melakukan pembangunan
untuk
kepetingan umum di atas tanah negara, oleh karena itu jalan
keluar yang ditempuh adalah
-
dengan mengambil tanah-tanah hak. Kegiatan mengambil tanah (oleh
pemerintah
dalamrangka pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum)
inilah yang kemudian
disebut dengan pengadaan tanah.
UUPA sendiri memberikan landasan hukum bagi pengambilan tanah
hak ini dengan menentukan
: Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara
serta kepentingan
bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan
memberi ganti kerugian yang
layak menurut cara yang diatur dengan Undang-Undang.
3. Dasar Hukum
Dasar Hukum yang berkaitan dengan pengadaan tanah bagi
pembbangunan untuk kepentingan
Umum :
1) Undang-undang dasar 1945
2) Unddang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan dasar
Pokok-pokok Agraria
3) Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 Tentang Pencabutan Hak-Hak
Tanah Dan Benda-
Benda Yang Ada Diatasnya.
4) Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012Tentang Pengadaan Tanah Bagi
Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum
5) Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 71 Tahun 2012
Tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum
6) Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 Tentang Pengadaan
Tanah Bagi Pelaksanaan
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
7) Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas
Peraturan Presiden
Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan
Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum.
8) Peraturan Menteri Keuangan Nomor 58/PMK.02/2008 Tentang Biaya
Panitia Pengadaan
Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
9) Peraturan Kepala BPN Nomor 3 Tahun 2007 tentang Ketentuan
Pelaksana
Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah
Bagi
Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum sebagaimana telah
diubah dengan
Peraturan Presiden Nomor 65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas
Peraturan Presiden
Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan
Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
10) Peraturan Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk
Teknis Pelaksanaan
Pengadaan Tanah
4. Pengertian
Berhubung per undang-undangan yang baru keluar, maka pengertian
yang dipakai adalah sesuai
dengan peraturaan tersbut :
-
1) Pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan tanah dengan cara
memberi ganti
kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.
2) Pihak yang Berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki
objek pengadaan tanah.
3) Objek Pengadaan Tanah adalah tanah, ruang atas tanah dan
bawah tanah, bangunan,
tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang
dapat dinilai.
4) Hak atas Tanah adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud
dalam Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
dan hak lain yang
akan ditetapkan dengan undang-undang.
5) Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa, negara, dan
masyarakat yang harus
diwujudkan oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk
kemakmuran rakyat.
6) Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang
kewenangan pelaksanaannya
sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
7) Konsultasi Publik adalah proses komunikasi dialogis atau
musyawarah antarpihak yang
berkepentingan guna mencapai kesepahaman dan kesepakatan dalam
perencanaan
pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum.
8) Pelepasan Hak adalah kegiatan pemutusan hubungan hukum dari
pihak yang berhak
kepada negara melalui Lembaga Pertanahan.
9) Ganti Kerugian adalah penggantian yang layak dan adil kepada
pihak yang berhak dalam
proses pengadaan tanah.
10) Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah
orang perseorangan yang
melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah
mendapat izin praktik
penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari
Lembaga Pertanahan
untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah.
11) Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah
orang perseorangan
yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang
telah mendapat
izin praktik Penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat
lisensi dari BPN
untuk menghitung nilai/harga Objek Pengadaan Tanah.
12) Penilai Publik adalah penilai yang telah memperoleh izin
dari Menteri Keuangan untuk
memberikan jasa penilaian.
5. Bentuk-Bentuk Pengadaan Tanah Menurut Hukum Agraria
Indonesia
Pada prinsipnya Hukum Agraria Indonesia mengenal 2 (dua) bentuk
pengadaan tanah
yaitu :
1) Dilaksanakan dengan cara pelepasan atau penyerahan hak atas
tanah (pembebasan hak
atas tanah) ;
-
2) Dilaksanakan dengan cara pencabutan hak atas tanah
Perbedaan yang menonjol antara pencabutan hak atas tanah dengan
pembebasan tanah ialah,
jika dalam pencabutan hak atas tanah dilakukan dengan cara
paksa, maka dalam
pembebasan tanah dilakukan dengan berdasar pada asas
musyawarah.
Sebelumnya oleh Perpres No 36 Tahun 2005 ditentukan secara tegas
bahwa bentuk pengadaan
tanah dilakukan dengan cara pembebasan hak atas tanah dan dengan
cara pencabutan hak atas
tanah. Namun dengan dikeluarkannya Perpres No 65 Tahun 2006,
hanya ditegaskan bahwa
pengadaan tanah dilakukan dengan cara pembebasan. Tidak
dicantumkannya secara tegas cara
pencabutan hak atas tanah di dalam Perpres No. 65/2006 bukan
berarti menghilangkan secara
mutlak cara pencabutan tersebut, melainkan untuk memberikan
kesan bahwa cara pencabutan
adalah cara paling terakhir yang dapat ditempuh apabila jalur
musyawarah gagal . Hal ini
ditafsirkan secara imperatif dimana jalur pembebasan tanah harus
ditempuh terlebih dahulu
sebelum mengambil jalur pencabutan hak atas tanah.
Tapi dengan adanya UU No. 2 tahun 2012 dan Perpres Peraturan
Presiden Republik
Indonesia Nomor 71 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Pengadaan
Tanah Bagi Pembangunan
Untuk Kepentingan Umum dan Peraturan Kepala BPN Nomor 5 Tahun
2012 tentang
Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah, bahwa bentuk
pengadaan tanah dilakukan
dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada
pihak yang berhak, dengan cara
menilai harga tanah dilakukan oleh Jasa penilai publik, Nilai
Ganti Kerugian yang dinilai oleh
Penilai sebagaimana tersebu di atas merupakan nilai pada saat
pengumuman Penetapan Lokasi
pembangunan untuk Kepentingan Umum.
Jika pada Perpres No. 65 Tahun 2006 terdapat kesan alternatif
antara cara pembebasan dan
pencabutan, maka pada UU No 2 th 2012 daan Perpres No.71 Tahun
2012 antara cara
pembebasan dan pencabutan sifatnya prioritas-baku. Ini agar
pemerintah tidak sewenang-
wenang dan tidak dengan mudah saja dalam mengambil tindakan
dalam kaitannya dengan
pengadaan tanah. Artinya ditinjau dari segi Hak Asasi Manusia
(HAM), UU No. 2- th.2012 dan
Perpres No 71 Tahun 2012 dinilai lebih manusiawi jika
dibandingkan peraturan-peraturan
sebelumnya.
6. Prinsip Dasar Pengaturan Pengadaan Tanah
Prinsip dasar pengaturan pengadaan tanah yang diatur dalam
Undang-Undang No 2 Tahun
2012, Perpres No 71 Tahun 2012 dan Peraturan Kepala BPN-RI Nomor
3 Tahun 2007 (bagi yang
sekarang sedang melaksanakan pembebasan tanah, dn paling lambat
31 Desember 2014), dan
Peraturan Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2012 tentang Petunjuk Teknis
Pelaksanaan
Pengadaan Tanah (bagi yang akan melaksanakan pembebasan tanah
berlaku (30 okteber 2012)
yang yaitu :
1). Pengadaan tanah untuk kepentingan umum, dipastikan tersedia
tanahnya.
-
Bahwa penguasaan dan penggunaan tanah oleh siapapun dan untuk
keperluan apapun harus
ada alas atau landasan haknya
Bahwa dalam rangka terpastikan untuk kepentingan umum
tersedianya tanah, maka
Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun 2007 mengatur :
a. Kepastian Lokasi (Pasal 39 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3
Tahun 2007);
b. Adanya penitipan ganti rugi ke pengadilan (Pasal 37 dan 48
Peraturan Kepala BPN-RI
Nomor 3 Tahun 2007);
c. Penerapan UU Nomor 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak Atas
Tanah dengan
Pemberian Ganti Rugi (Pasal 41 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3
Tahun 2007).
2). Hak-hak dasar masyarakat atas tanah terlindungi.
Dalam rangka memperhatikan hak-hak masyarakat terlindungi,
Peraturan Kepala BPN-RI
Nomor 3 Tahun 2007, mengatur :
a. Sosialiasi lokasi (Pasal 8 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3
Tahun 2007);
b. Adanya penyuluhan tentang manfaat, maksud dan tujuan
pembangunan kepada
masyarakat (Pasal 19 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun
2007);
c. Pengumuman hasil inventarisasi tanah, bangunan, tanaman, dan
benda lain yang
berkaitan dengan tanah guna memberi kesempatan kepada pihak yang
berkepentingan
untuk mengajukan keberatan (Pasal 23 Peraturan Kepala BPN-RI
Nomor 3 Tahun 2007);
d. Penilaian harga tanah dilakukan oleh Lembaga Penilai Harga
yang professional dan
independen (Pasal 27 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3 Tahun
2007);
e. Musyawarah penetapan ganti rugi dilakukan secara langsung
antara Instansi Pemerintah
yang memerlukan tanah dengan pemilik tanah (Pasal 31 dan 32
Peraturan Kepala BPN-RI
Nomor 3 Tahun 2007), sedangkan Panitia Pengadaan Tanah hanya
sebagai fasilitator
dalam pelaksanaan musyawarah tersebut ;
f. Adanya hak mengajukan keberatan terhadap bentuk dan besarnya
ganti rugi yang
ditetapkan oleh Panitia Pengadaan Tanah kepada Bupati/Walikota,
Gubernur atau
Menteri Dalam Negeri (Pasal 41 Peraturan Kepala BPN-RI Nomor 3
Tahun 2007).
3). Menutup peluang lahirnya spekulasi tanah.
Dalam rangka menutup peluang terjadinya spekulasi tanah
Undang-Undang No 2 Tahun
2012, Perpres No 71 Tahun 2012 dan Peraturan Kepala BPN-RI Nomor
3 Tahun 2007,
mengatur sebagai berikut :
Jika lokasi tanah telah ditetapkan sebagai lokasi pembangunan
untuk kepentingan umum,
maka pihak ketiga yang bermaksud untuk memperoleh tanah dilokasi
tersebut wajib
mengajukan permohonan penetapan lokasi kepada Gubernur. Gubernur
menetapkan lokasi
waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja terhitung sejak
diterimanya pengajuan
permohonan penetapan oleh Instansi yang memerlukan tanah.
-
(Undang-Undang No 2 Tahun 2012 dan Pasal 19 Peraturan Kepala
BPN-RI Nomor 3 Tahun
2007).
7. Tata Cara Pengadaan Tanah
1). Persiapan Pelaksanaan
a. Sesuai dengan dengan peraturan perundangan yang baru, setelah
Gubernur
menetapkan dan mengeluarkan Penetapan Lokasi Pembangunan untuk
Kepentingan
Umum, Instansi yang memerlukan tanah mengajukan pelaksanaan
Pengadaan Tanah
kepada Lembaga Pertanahan atau BPN.
b. Kemudian gubernur membentuk Tim Persiapan dalam waktu paling
lama 10
(sepuluh) hari kerja. Tim Persiapan beranggotakan
bupati/walikota, satuan kerja
perangkat daerah provinsi terkait, Instansi yang memerlukan
tanah, dan Instansi terkait
lainnya.
c. Tim Persiapan bertugas:
a) melaksanakan pemberitahuan rencana pembangunan;
b) melakukan pendataan awal lokasi rencana pembangunan;
c) melaksanakan Konsultasi Publik rencana pembangunan;
d) menyiapkan Penetapan Lokasi pembangunan;
e) mengumumkan Penetapan Lokasi pembangunan untuk kepentingan
umum;
f) melaksanakan tugas lain yang terkait persiapan Pengadaan
Tanah bagi
pembangunan untuk Kepentingan Umum yang ditugaskan oleh
gubernur. Seperti :
Penyuluhan kepada masyarakat;
Inventarisasi bidang tanah dan/atau bangunan dan/atau
tanaman;
Penelitian status hak tanah;
Pengumuman hasil inventarisasi;
Menerima hasil penilaian harga tanah dari Lembaga atau Tim
Penilai Harga Tanah;
Memfasilitasi pelaksanaan musyawarah antara Pemilik dengan
Instansi
Pemerintah yang memerlukan tanah;
Penetapan besarnya ganti rugi atas dasar kesepakatan harga yang
telah dicapai
antara pemilik dengan instansi Pemerintah yang memerlukan
tanah
Menyaksikan penyerahan ganti rugi;
Membuat berita acara pelepasan atau penyerahan hak;
Mengadministrasikan dan mendokumentasikan berkas pengadaan
tanah;
Menyampaikan permasalahan disertai pertimbangan penyelesaian
pengadaan
tanah kepadaGubernur apabila musyawarah tidak tercapai
kesepakatan untuk
pengambilan keputusan.
d. Pemberitahuan rencana pembangunan oleh Tim Persiapan
disampaikan secara
langsung maupun tidak langsung kepada masyarakat pada rencana
lokasi
pembangunan.
a). Secara langsung dengan cara sosialisasi, tatap muka, atau
surat pemberitahuan.
-
b). Secara tidk langsung dengan cara melalui media cetak atau
media elektronik.
Panitia Pengadaan Tanah dalam melaksanakan tugasnya diberikan
sejumlah dana yang
disebut sebagai biaya operasional dalam rangka membantu
pengadaan tanah bagi
pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum. Biaya Panitia
Pengadaan Tanah
tersebut diatur dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor
58/PMK.02/2008 tanggal 23
April 2008 tentang Biaya Panitia Pengadaan Tanah Bagi
Pelaksanaan Pembangunan Untuk
Kepentingan Umum. Biaya operasional tersebut digunakan untuk
pembayaran honorarium,
pengadaan bahan, alat tulis kantor, cetak/stensil,
fotocopy/penggandaan, penunjang
musyawarah, sosialisasi, sidang-sidang yang berkaitan dengan
proses pengadaan tanah,
satuan tugas (satgas), biaya keamanan, dan biaya perjalanan
dalam rangka pengadaan
tanah.
Pengadaan Tanah untuk Kepentingan Umum yang Luasnya tidak Lebih
dari 1 (Satu)
Hektar dan Pengadaan Tanah Selain untuk Kepentingan Umum
Pengadaan tanah selain bagi pelaksanaan pembangunan untuk
kepentingan umum adalah
pengadaan tanah bagi pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan
Instansi Pemerintah,
yang dimiliki oleh pemerintah pusat maupun pemerintah
daerah.
Khusus untuk pengadaan tanah untuk kepentingan umum yang luasnya
tidak lebih dari 1
(satu) hektar dan pengadaan tanah selain untuk kepentingan umum
:
Dilaksanakan secara langsung oleh instansi pemerintah yang
memerlukan tanah dengan
para pemegang hak atas tanah melalui proses jual beli, tukar
menukar, atau cara lain
yang disepakati para pihak.
Dapat juga menggunakan bantuan Panitia Pengadaan Tanah
Kabupaten/Kota dengan
mempergunakan tata cara pengadaan tanah yang sama dengan tata
cara pengadaan
tanah untuk kepentingan umum yang luasnya lebih dari 1 (satu)
hektar.
Bentuk dan besarnya ganti rugi ditentukan dari kesepakatan dalam
musyawarah antara
Instansi Pemerintah dengan pemegang hak atas tanah (Pemilik
tanah).
Dasar perhitungan besarnya ganti rugi didasarkan atas :
a. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) atau nilai nyata/sebenarnya
dengan memperhatikan
Nilai Jual Obyek Pajak tahun berjalan berdasarkan penilaian
Lembaga/Tim Penilai
Harga Tanah yang ditunjuk oleh panitia;
b. nilai jual bangunan yang ditaksir oleh perangkat daerah yang
bertanggung jawab di
bidang bangunan;
c. nilai jual tanaman yang ditaksir oleh perangkat daerah yang
bertanggung jawab di
bidang pertanian
2) Penilaian
Penilaian harga tanah yang terkena pembangunan untuk kepentingan
umum dilakukan oleh
Lembaga Penilai Harga Tanah/Tim Penilai Harga Tanah. Lembaga
Penilai Harga Tanah saat ini
-
dipercayakan kepada Lembaga Penilai Independen yaitu Lembaga
Appraisal yang mendapat
lisensi dari Menteri Keuangan dan BPN. Sedangkan untuk harga
bangunan dan/atau
tanaman dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah
dilakukan oleh Kepala
Dinas/Kantor/Badan di Kabupaten/Kota yang membidangi bangunan
dan/atau benda lain
yang berkaitan dengan tanah tersebut.
Tim Penilai Harga Tanah melakukan penilaian harga tanah
berdasarkan NJOP atau nilai
nyata/sebenarnya dengan memperhatikan NJOP tahun berjalan, dan
dapat berpedoman
pada variable-variabel sebagai berikut :
a. Lokasi dan letak tanah;
b. Status tanah;
c. Peruntukan tanah;
d. Kesesuaian penggunaan tanah dengan rencana tata ruang wilayah
atau perencanaan
wilayah atau tata kota yang telah ada;
e. Sarana dan prasarana yang tersedia; dan
f. Faktor lainnya yang mempengaruhi harga tanah.
3) Ganti Kerugian
Permasalahan pokok dalam pelaksanaan pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk
kepentingan umum adalah mengenai penetapan besarnya ganti rugi.
Ketentuan
mengenai pemberian ganti rugi ini telah diatur dalam ketentuan
hukum tanah di Negara
kita. UUPA mengatur bahwa untuk kepentingan umum, termasuk
kepentingan bangsa
dan Negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas
tanah dapat dicabut,
dengan member ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang
diatur dengan
undang-undang.
Ganti rugi yang layak didasarkan atas nilai nyata/sebenarnya
dari tanah atau benda yang
bersangkutan. Pola penetapan ganti rugi atas tanah dinegara kita
ditetapkan melalui
musyawarah dengan memperhatikan harga umum setempat disamping
faktor-faktor lain
yang mempengaruhi tanah. Ganti kerugian yang diberikan dapat
berupa :
a. Uang;
b. Tanah pengganti;
c. Pemukiman kembali;
d. Gabungan dari dua atau lebih ganti kerugian a, b, dan c;
e. Bentuk lain yang disetujui para pihak.
Sedangkan Perpres No 71 Tahun 2012 dan Peraturan Kepala BPN-RI
Nomor 3 Tahun 2007
menyebutkan makna ganti rugi adalah penggantian terhadap
kerugian baik bersifat fisik
sebagai akibat pengadaan tanah kepada yang mempunyai tanah,
bangunan, tanaman,
dan/atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah yang dapat
memberikan
-
kelangsungan hidup yang lebih baik dari tingkat kehidupan sosial
ekonomi sebelum terkena
pengadaan tanah.
Penentuan besarnya ganti rugi didasarkan pada hasil kesepakatan
pemilik tanah dengan
Instan si Pemerintah yang memerlukan tanah. Hasil kesepakatan
tersebut kemudian oleh
Panitia Pengadaan Tanah sesuai dengan tugasnya dituangkan dalam
Berita Acara Hasil
Musyawarah, dan selanjutnya menerbitkan Surat Keputusan
Penetapan Besarnya Ganti Rugi.
Musyawarah antara pemilik tanah dengan Instansi Pemerintah yang
memerlukan tanah
tersebut berpedoman pada penilaian harga tanah yang dilakukan
oleh Lembaga/Tim Penilai
Harga Tanah.
Ganti kerugian menurut Hukum Tanah Nasional ditetapkan menurut
nilai pengganti
(replacement value) yang berarti bahwa ganti rugi yang diterima
dapat dimanfaatkan untuk
memperoleh penggantian terhadap tanah dan/atau bangunan dan/atau
tanaman semula
dalam kualitas yang minimal setara dengan yang sebelum terkena
pengadaan tanah.
Sesuai dengan Konsepsi Hukum Tanah Nasional yaitu adanya
keseimbangan antara
kepentingan umum dan kepentingan perseorangan maka prinsip
pengadaan tanah adalah
mewujudkan pengadaan tanah yang memenuhi rasa keadilan, baik
bagi masyarakat yang
terkena pengadaan tanah dengan diberi ganti kerugian yang dapat
menjamin kelangsungan
hidupnya dan bagi Instansi Pemerintah yang memerlukan tanah
untuk dapat memperoleh
tanah serta perlindungan maupun kepastian hukum.
Guna mewujudkan hal tersebut di atas maka pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk
kepentingan umum dengan cara pembebasan hak-hak atas tanah
masyarakat haruslah
diatur dalam suatu undang-undang, yang mencerminkan pengakuan
dan penghormatan
terhadap hak asasi manusia khususnya hak-hak keperdataan dan
hak- hak ekonomi yang
dimilikinya. Hal tersebut sampai saat ini belum juga dapat
diwujudkan di negara kita.
Sampai saat ini Negara kita belum juga memiliki Undang-Undang
yang mengatur secara
khusus tentang Pengadaan Tanah, melainkan diatur dengan
Peraturan Presiden. Namun,
dengan dikeluarkannya Undang-undang No 2 tahun 2012 dn Peraturan
Presiden Nomor 71
Tahun 2012 tersebut, dinilai telah sedikit memberikan kepastian
hukum dan aturan-aturan
pengadaan tanah yang lebih demokratis, dan adil bagi
masyarakat.
