ANALISIS INVESTASI REKAYASA PROYEK PEMBANGUNAN RS PTNUNIVERSITAS LAMPUNG

(Skripsi)

Oleh

ANISSA PUTRI AMBARWATI

FAKULTAS TEKNIKUNIVERSITAS LAMPUNG

BANDAR LAMPUNG2018

ABSTRAK

ANALISIS INVESTASI REKAYASA PROYEK PEMBANGUNAN RS PTNUNIVERSITAS LAMPUNG

Oleh

ANISSA PUTRI AMBARWATI

Pembangunan RS PTN Unila bertujuan untuk memenuhi fungsi sosial denganmenyediakan layanan kesehatan serta menghasilkan keuntungan secara ekonomi.RS PTN Unila juga diharapkan menjadi pusat kolaborasi antara penelitian danlayanan kesehatan. Meskipun proyek ini merupakan proyek pemerintah, dengansumber dana yang berasal dari pemerintah provinsi lampung, uji kelayakaninvestasi tetap dilakukan untuk mengetahui apakah proyek ini menghasilkankeuntungan atau tidak. Kelayakan investasi dianalisis melalui beberapa parameter,yaitu. Net Present Value (NPV), Benefit to Cost Ratio (BCR), Internal Rate ofReturn (IRR) dan, Payback Period (PP).

Analisis kelayakan proyek pada penelitian ini dianalisis melalui 9 skenario.Skenario bervariasi berdasarkan tingkat inflasi dan tingkat keterisian tempat tidur(KTT). Hasilnya menunjukkan bahwa semua skenario layak. Skenario yang palingmenguntungkan adalah skenario 1C, didasarkan pada asumsi tingkat huniantempat tidur 100%, tingkat inflasi 5% dan tingkat diskonto 15%

Kata kunci : Studi kelayakan, Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR),Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP).

ABSTRACT

INVESTMENT ANALYSIS ENGINEERING OF RS PTN UNILADEVELOPMENT PROJECT

By

ANISSA PUTRI AMBARWATI

The establishment of RS PTN Unila is intended to fulfill social function byprovided health services as well as income generating unit. RS PTN Unila is alsoexpected to be a center of collaboration between research and health services.Even though the facility is provided by government of the province of lampung,The study was carried out to examine the viability of the invested. The viabilitywas analyzed through several parameter, named Net Present Value (NPV),Benefit to Cost Ratio (BCR), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP).

The viability was also analyzed through 9 scenarios. Scenarios were varied baseon inflation rate and Bed occupancy rate. The result show that all scenarions wasviable. The best scenarions was based on the assumptions of bed occupancy rate100%, inflation rate of 5 % and discount rate 15% and the source of investmentprovided by government.

Keyword: Feasibility Study , Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio (BCR),Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP)

ANALISIS INVESTASI REKAYASA PROYEK PEMBANGUNAN RS PTNUNIVERSITAS LAMPUNG

Oleh

ANISSA PUTRI AMBARWATI

Skripsi

Sebagai Salah Satu Syarat untuk Mencapai GelarSARJANA TEKNIK

Pada

Jurusan Teknik SipilFakultas Teknik Universitas Lampung

FAKULTAS TEKNIKUNIVERSITAS LAMPUNG

BANDAR LAMPUNG2019

RIWAYAT HIDUP

Penulis dilahirkan di Bandar Lampung pada tanggal 13 Juli

1996, sebagai anak keempat dari pasangan Bapak Damri

Alamsyah dan Ibu Rosilawati. Penulis menempuh pendidikan

Taman Kanak-Kanak (TK) di TK Dharmawanita Tanjung Raya

Sukau Lampung Barat yang diselesaikan pada tahun 2002. pendidikan Sekolah

Dasar (SD) ditempuh di SDN 2 Liwa yang diselesaikan pada tahun 2008,

pendidikan Sekolah Menengah Pertama (SMP) ditempuh di SMP Negeri 2 Bandar

Lampung yang diselesaikan pada tahun 2011, dan pendidikan Sekolah Menengah

Atas (SMA) ditempuh di SMA Negeri 2 Bandar Lampung yang diselesaikan pada

tahun 2014. Penulis diterima sebagai mahasiswa Fakultas Teknik, Jurusan Teknik

Sipil Universitas Lampung pada tahun 2014 melalui jalur SNMPTN.

Penulis telah menjalani kerja praktek Proyek Pembangunan Gedung Radioterapi

Rumah Sakit Umum Abdul Moelek) selama 3 bulan. Penulis juga telah mengikuti

Kuliah Kerja Nyata (KKN) di pekon Banyumas, Kecamatan Banyumas,

Kabupaten Pringsewu selama 40 hari pada periode Januari-Februari 2018.

Selama menjadi mahasiswa penulis aktif dalam Himpunan Mahasiswa Teknik

Sipil (HIMATEKS) sebagai anggota Bidang Usaha dan Karya pada periode tahun

2016-2017.

MOTTO HIDUP

“If you’re grateful I will give you more”(QS.Ibrahim : 7)

“Where there is no struggle there is no strength”(Oprah Winfrey)

“Only do what your heart tells you”(Princess Diana)

“You deserve absolutely everything that you’ve dreamt of”(Emily marieg)

“Whatever you are be a good one”(Abraham Lincoln)

PERSEMBAHAN

Kupersembahkan hasil kerja kerasku ini kepada :

Kedua orangtuaku tercinta, Papaku Damri Alamsyah dan Mama

tersayang Rosilawati, yang telah mencurahkan kasih sayang, doa,

dan segala dukungannya kepada anakmu selama ini.

Kakak-Kakakku tersayang, Emilia Maelisa, Rian Angga Putra,

Aditya Yudhistira dan Artha Mega Laurentia

Seluruh keluarga besar dan sahabat yang selalu mendukung dan

memberikan semangatnya hingga aku dapat menyelesaikan tugas

akhirku ini..

SANWACANA

Assalamu’alaikum Wr.Wb.

Alhamdulillah, segala puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT, karena

berkat rahmat dan hidayah-Nya penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi

yang berjudul ”Analisis Investasi Rekayasa Proyek Pembangunan RS PTN

Universitas” yang merupakan salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana

Teknik pada Fakultas Teknik Universitas Lampung.

Dalam kesempatan ini, penulis mengucapkan terima kasih yang tulus dan sebesar-

besarnya kepada :

1. Prof. Dr. Suharno,M.Sc., selaku Dekan Fakultas Teknik, Universitas

Lampung.

2. Gatot Eko Susilo, S.T., M.Sc., Ph.D., selaku Ketua Jurusan Teknik Sipil,

Fakultas Teknik, Universitas Lampung.

3. Dr. Ika Kustiani, S.T., M.Eng.Sc, selaku Dosen Pembimbing I skripsi saya

yang telah sabar dalam membimbing, menasihati serta meluangkan waktunya

untuk memberikan pengarahan, masukan, saran dan kritiknya kepada saya

demi kesempurnaan skripsi ini.

4. Dr. Ratna Widyawati, S.T.,M.T selaku Dosen Pembimbing II skripsi saya

yang telah meluangkan waktu untuk membimbing, memberikan pengarahan,

motivasi, dan nasihat kepada saya demi kesempurnaan skripsi ini.

5. Amril Ma’ruf Siregar, S.T., M.T., selaku Dosen Penguji skripsi saya yang

telah meluangkan waktunya untuk memberikan pengarahan, kritik dan saran

kepada saya demi kesempurnaan skripsi ini.

6. Ir. Surya Sebayang, M.T., selaku Dosen Pembimbing Akademik.

7. Seluruh Dosen Jurusan Teknik Sipil yang telah memberikan ilmu

pengetahuan kepada penulis selama menjadi mahasiswa di Jurusan Teknik

Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Lampung.

8. Seluruh teknisi dan karyawan di Fakultas Teknik, yang telah memberikan

bantuan kepada penulis selama menjadi mahasiswa di Jurusan Teknik Sipil,

Fakultas Teknik, Universitas Lampung.

9. Kedua orangtuaku tercinta, Papa Damri Alamsyah dan Mama Rosilawati

tercinta yang telah memberikan kasih sayang dan doa restunya, sehingga

penulis dapat menyelesaikan perkuliahan di Jurusan Teknik Sipil, Fakultas

Teknik, Universitas Lampung.

10. Kakak-kakakku tersayang, Emilia Maelisa, Rian Angga Putra, Aditya

Yudhistira, Artha Mega Laurentia yang selalu mendukungku dan memberikan

semangatnya.

11. Teman susah senangku, Rita Adiyati, terima kasih sudah mau menerima

semua kekuranganku selama ini.

12. Sahabatku tersayang, Minos, Anggi, Ana, Unggul, Salma, Nabila terimakasih

untuk kebersamaannya selama 11 tahun ini.

13. Sahabat-sahabat terbaikku Audy Nadyaputri Majid, M. Vareza Pratama,

Ameliza Indah Mahesa, Fazlina Amalia Sunes, Adira Salsabila, Chelpa

Rideanda Bralinza, Wayan Anggi, Sonya Soraya, Widyastuty Utami, M.

Fadhillah Dalius, berkat kalian 4 tahun perjuangan kita terasa lebih mudah.

14. Saudaraku, teman seperjuanganku angkatan 2014 yang selama beberapa

tahun ini telah berbagi kenangan yang tak akan pernah terlupakan, serta

seluruh angkatan yang sudah membantu selama masa perkuliahan ini yang

mungkin tidak dapat disebutkan satu per satu.

Semoga skripsi ini dapat bermanfaat bagi semua pihak yang memerlukan,

khususnya bagi penulis pribadi. Selain itu, penulis berharap dan berdoa semoga

semua pihak yang telah memberikan bantuan dan semangat kepada penulis,

mendapatkan ridho dari Allah SWT.

Wassalamu’alaikum Wr.Wb.

Bandar Lampung, 21 Desember 2018

Penulis

Anissa Putri Ambarwati

xiv

DAFTAR ISI

HalamanHALAMAN JUDUL ............................................................................................ i

ABSTRAK ........................................................................................................... ii

HALAMAN JUDUL DALAM .......................................................................... iv

HALAMAN PERSETUJUAN ........................................................................... v

SURAT PERNYATAAN .................................................................................. vii

RIWAYAT HIDUP ..........................................................................................viii

MOTTO HIDUP ................................................................................................ ix

PERSEMBAHAN................................................................................................ x

SANWACANA ................................................................................................... xi

DAFTAR ISI..................................................................................................... xiv

DAFTAR TABEL ............................................................................................ xvi

DAFTAR GAMBAR ....................................................................................... xvii

DAFTAR LAMPIRAN ..................................................................................xviii

DAFTAR NOTASI........................................................................................... xix

I. PENDAHULUAN

A. Latar Belakang ........................................................................................ 1B. Rumusan Masalah................................................................................... 3C. Tujuan Penelitian .................................................................................... 3D. Manfaat Penelitian .................................................................................. 3E. Batasan Masalah ..................................................................................... 3

xv

II. TINJAUAN PUSTAKA

A. Rumah Sakit Pendidikan......................................................................... 5B. Pengertian Investasi dan Proyek ............................................................. 5

1. Pengertian Proyek ............................................................................. 62. Pengertian Investasi .......................................................................... 6

C. Studi Kelayakan ..................................................................................... 71. Pengertian Studi Kelayakan.............................................................. 72. Aspek yang Ditinjau dalam Studi Kelayakan ................................... 8

D. Tekno Ekonomi..................................................................................... 121. Besaran-besaran Tekno Ekonomi ................................................... 122. Pengertian Dasar Tekno Ekonomi .................................................. 173. Kriteria Tekno Ekonomi ................................................................. 20

E. Penelitian Terdahulu ............................................................................. 25

III. METODOLOGI PENELITIAN

A. Lokasi Penelitian................................................................................... 29B. Sumber dan Teknik Pengumpulan Data ............................................... 30

1. Data Skunder................................................................................... 302. Pengembangan Asumsi ................................................................... 31

C. Metode Penelitian .................................................................................. 31

IV. HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Investasi Proyek .................................................................................... 34B. Asumsi dan Besaran Tekno Ekonomi................................................... 36

1. Tingkat Suku Bunga dan Inflasi ..................................................... 362. Harga Sewa Tempat Tidur .............................................................. 393. Bed Occupancy Ratio...................................................................... 41

C. Perhitunan Investasu Proyek ................................................................. 431. Dana Investasi.................................................................................. 432. Depresiasi ........................................................................................ 433. Pembiayaan Proyek ......................................................................... 454. Pendapatan Bangunan...................................................................... 455. Pengeluaran Bangunan .................................................................... 47

D. Aliran kas (cash flow)............................................................................ 48

V. KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan ........................................................................................... 52B. Saran ..................................................................................................... 53

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................ xx

LAMPIRAN...................................................................................................... xxi

DAFTAR TABEL

Tabel Halaman

1. Penelitian Terdahulu....................................................................................... 25

2. Luas Gedung................................................................................................... 35

3. Rencana Anggaran Biaya ............................................................................... 35

4. Harga Sewa Kamar RS Tipe C ....................................................................... 40

5. Asumsi Harga Sewa Kamar RS PTN Unila ................................................... 41

6. Proyeksi kebutuhan tempat tidur provinsi Lampung Tahun 2015-2019 ........ 41

7. Jumlah Kamar Terpakai (KTT 50%) ............................................................... 46

8. Rekapitulasi Pendapatan .................................................................................. 46

9. Skenario........................................................................................................... 49

10. Hasil Skenario.................................................................................................. 49

ix

DAFTAR GAMBAR

Gambar Halaman

1. Denah Lokasi Proyek...................................................................................... 29

2. Diagram Alir Metodologi Penelitian .............................................................. 33

3. Grafik Suku Bunga Bank Indonesia ................................................................ 36

4. Grafik Asumsi Suku Bunga Bank Indonesia. ................................................ 37

5. Grafik Tingkat Inflasi Indonesia .................................................................... 38

6. Grafik Asumsi Tingkat Inflasi Indonesia ...................................................... 39

7. Grafik Kebutuhan Tempat Tidur Provinsi Lampung. .................................... 42

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran Halaman

1. Suku Bunga Bank Indonesia.......................................................................... xxi

2. Tingkat Inflasi Indonesia ............................................................................. xxiv

3. Nilai Depresiasi ........................................................................................... xxvi

4. Perhtungan pendapatan dan pengeluaran berdasarkan KTT dan Inflasi ..... xxxi

5. Perhitungan BCR.............................................................................................. li

6. Perhitungan Cashflow...................................................................................... lii

7. Gambar Kerja Proyek RS PTN Unila ............................................................. lxxi

8. SK Skripsi ................................................................................................. lxxviii

DAFTAR NOTASI

NPV = Net Present Value

BCR = Benefit Cost Ratio

IRR = Internal Rate Return

PP = Payback Periode

P = Present Value

F = Future Value

r = rate

n = Waktu/Periode

I = Suku Bunga

KTT = Keterisian Tempat Tidur

BOR = Bed Occupancy Ratio

e = 2,5 (ketetapan)

r = tarif sewa tempat tidur

a = Keterisian Tempat Tidur (KTT)

1

I. PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Universitas Lampung (atau disingkat Unila) adalah universitas negeri pertama

dan terbesar di Provinsi Lampung. Unila memiliki delapan fakultas yaitu,

Hukum, Pertanian, Teknik, Ekonomi dan Bisnis, Ilmu Politik dan Ilmu Sosial,

Keguruan dan Ilmu pendidikan, Matematika dan Ilmu Pengetahuan Alam

serta Fakultas Kedokteran dengan mahasiswa sejumlah 32.533 orang (BPHM

Unila, 2016). Sebagai lembaga pendidikan yang berpengaruh, Unila

diharapkan terus meningkatkan mutu pendidikan di Provinsi Lampung. Salah

satu bentuk upaya Unila dalam rangka meningkatkan mutu pendidikan adalah

dengan melakukan pembangunan Rumah sakit PTN Universitas Lampung (RS

PTN Unila).

Kemudian pada Undang-Undang No 20 Tahun 2013 pasal 6 d tentang

Pendidikan kedokteran, disebutkan bahwa Pembentukan Fakultas Kedokteran

dan/atau Fakultas Kedokteran Gigi paling sedikit harus memenuhi syarat dan

ketentuan sebagai berikut: yang salah satunya adalah memiliki Rumah Sakit

Pendidikan atau memiliki rumah sakit yang bekerja sama dengan Rumah Sakit

Pendidikan dan Wahana Pendidikan Kedokteran. Hal tersebut juga menjadi

salah satu latar belakang pembangunan proyek RS PTN Unila ini.

2

Sejalan dengan perencanaan pembangunan RS PTN Unila, maka pada tahap

awal RS PTN Unila akan beroperasi sebagai Rumah Sakit Umum Kelas D.

Rumah sakit ini nantinya akan dikembangkan menjadi Rumah Sakit

Pendidikan Kelas C dengan kapasitas tempat tidur minimal 300-an tempat tidur

dan juga berfungsi sebagai rumah sakit rujukan bagi wilayah cakupan maupun

wilayah sekitarnya. Dari sisi pendidikan pada tahap awal, rumah sakit ini akan

menjadi rumah sakit satelit dari rumah sakit pendidikan utama RSUD Abdul

Moeloek Lampung.

Pembangunan RS PTN Unila diharapkan menjadi pusat riset kolaboratif antara

bidang pendidikan dan kesehatan. Adapun tujuan lain dari pembangunan RS

PTN Unila ialah melaksanakan fungsi sosial kemasyarakatan dengan memberi

pelayanan kesehatan kepada masyarakat luas dan menghasilkan keuntungan

secara ekonomi.

Seperti umumnya proyek, untuk mendapatkan persetujuan dibangun, harus

dibuktikan kelayakan proyek tersebut. Salah satu aspek yang ditinjau dalam

studi kelayakan adalah bahwa proyek tersebut memiliki nilai manfaat yang

lebih besar dari biaya, untuk itu dilakukan analisis ekonomi pada pembangunan

RS PTN Unila. Dalam penelitian ini, peninjauan aspek ekonomi dilakukan

untuk menilai biaya-biaya yang terkait pada proyek. Parameter penilaian yang

akan digunakan yaitu NPV (Net Present Value), BCR (Benefit Cost Ratio), IRR

(Internal Rate of Return) dan PP (Payback Period).

3

B. Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang diatas, maka didapat rumusan masalah sebagai

berikut yaitu; Apakah proyek Pembangunan RS PTN Unila layak secara

finansial dan memenuhi kriteria dalam analisis kelayakan investasi proyek?

C. Tujuan Penelitian

Tujuan dari penelitian ini adalah mengetahui besarnya nilai kelayakan investasi

dari proyek pembangunan RS PTN Universitas Lampung berdasarkan

parameter penilaian investasi.

D. Manfaat Penelitian

Adapun manfaat yang didapatkan dari penelitian ini adalah :

1. Sebagai bahan evaluasi bagi proyek untuk mengetahui tentang studi

kelayakan pada proyek pembangunan Rumah Sakit Pendidikan Universitas

Lampung berdasarkan analisis terhadap aspek ekonominya.

2. Memberikan tambahan ilmu pengetahuan sehingga dapat dijadikan sebagai

bahan referensi khususnya mengenai analisis terhdap aspek ekonomi suatu

proyek.

E. Batasan Masalah

Agar penulisan dalam penelitian ini terarah sesuai dengan yang yang telah

direncanakan, maka perlu dilakukan pembatasan masalah. Adapun batasan

masalah pada penelitian ini adalah :

1. Analisis yang dilakukan yaitu analisis kelayakan ekonomi

2. Parameter penilaian investasi yang dihitung yaitu NPV (Net Present Value),

BCR (Benefit Cost Ratio), IRR (Internal Rate of Return), PP (Payback

4

Period).

3. Gedung RS PTN Unila yang dianalisis kelayakan investasinya adalah

gedung 4, 5.

5

II. TINJAUAN PUSTAKA

A. Rumah Sakit Pendidikan

Rumah sakit perguruan tinggi negeri (RS PTN) dikategorikan sebagai rumah

sakit pendidikan. Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 93 Tahun 2015 Tentang

Rumah Sakit, yang dimaksud dengan rumah sakit pendidikan adalah rumah

sakit yang mempunyai fungsi sebagai tempat pendidikan, penelitian, dan

pelayanan kesehatan secara terpadu dalam bidang pendidikan kedokteran

dan/atau kedokteran gigi, pendidikan berkelanjutan, dan pendidikan kesehatan

lainnya secara multiprofesi. Perbedaan utama antara rumah sakit pendidikan

dan rumah sakit biasa adalah dalam pelaksanaan kesehariannya, rumah sakit

pendidikan mengintegrasikan layanan kesehatan primer, sekunder, dan tersier.

RS PTN Unila sendiri didirikan untuk memperkuat fungsi pendidikan dan

penelitian klinis yang berbasis pelayanan kesehatan.

B. Pengertian Investasi dan Proyek

Sebelum kita membahas secara mendalam mengenai analisa kelayakan investasi

maka ada baiknya jika kita mengetahui pengertian investasi dan pengertian

proyek. Suatu proyek investasi umumnya memerlukan dana besar yang akan

mempengaruhi perusahaan dalam jangka panjang. Oleh karena itu harus

dilakukan perencanaan investasi yang tepat agar tidak menimbulkan kerugian

di masa yang akan datang.

6

1. Pengertian Proyek

Proyek pada umumnya diketahui sebagai sebuah objek dari kegiatan

manusia yang bertujuan untuk mendapatkan manfaat atau keuntungan.

Kunarjo (1992), juga mendefinisikan bahwa proyek adalah suatu kegiatan

investasi yang menggunakan faktor-faktor produksi untuk menghasilkan

barang dan jasa yang diharapkan dapat memperoleh keuntungan dalam suatu

periode tertentu. Suratman (2001), menyatakan kegiatan proyek biasanya

dilakukan untuk berbagai bidang antara lain sebagai berikut :

a. Pembangunan fasilitas baru

Artinya merupakan kegiatan yang benar-benar baru dan belum pernah ada

sebelumnya, sehingga ada penambahannya usaha baru.

b. Perbaikan fasilitas yang sudah ada

Merupakan kelanjutan dari usaha yang sudah ada sebelumnya. Artinya

sudah ada kegiatan sebelumnya, namun perlu dilakukan tambahan atau

perbaikan yang diinginkan.

c. Penelitian dan pengembangan

Merupakan kegiatan penelitian yang dilakukan untuk suatu fenomena

yang muncul di masyarakat. Lalu dikembangkan sedemikian rupa sesuai

dengan tujuan yang diharapkan.

2. Pengertian Investasi

Dalam berlangsungnya sebuah proyek, Investasi adalah modal perusahaan

berbentuk aset seperti plant and equipment, aset tersebut dapat menghasilkan

pendapatan dan arus kas (cashflow). Penggeluaran modal yang

diinvestasikan dalam suatu proyek oleh perusahaan akan menentukan arah

7

strategi dari perusahaan sehingga dapat menghasilkan suatu return yang

maksimal bagi perusahaan (Mince, 2010). Menurut Kasmir dan Jakfar

(2003), Dalam prakteknya jenis investasi dibagi menjadi 2 macam yaitu :

a. Investasi nyata (Real investment)

Real investment, merupakan investasi yang dibuat dalam harga tetap (fixed

asset) seperti tanah, bangunan, peralatan atau mesin-mesin.

b. Investasi finansial (Financial Investment)

Finanacial Investment, merupakan investasi dalam bentuk kontrak kerja,

pembelian saham atau obligasi atau surat-surat berharga lainnya seperti

sertifikat deposito.

Proyek Pembangunan RS PTN Unila ini dibangun beradasarkan tujuan

penelitian dan pengembangan. Jenis investasinya tergolong kedalam real

investment karena dibuat dalam harga yang tetap.

C. Studi Kelayakan

Untuk menghindari resiko kerugian, sebelum menjalankan suatu usaha atau

proyek perlu diadakan studi kelayakan agar usaha atau proyek yang dijalankan

tidak menjadi sia-sia di masa yang akan datang.

1. Pengertian Studi Kelayakan

Menurut Umar (2005), Studi kelayakan bisnis adalah suatu penelitian

tentang layak atau tidaknya suatu proyek bisnis yang biasanya merupakan

proyek investasi dilaksanakan. Maksud layak atau tidak layak disini adalah

perkiraan bahwa proyek akan dapat atau tidak dapat menghasilkan

keuntungan yang layak bila telah dioperasionalkan. Adapun tujuan dari

studi kelayakan menurut Kasmir dan Jakfar (2003). antara lain adalah:

8

a. Menghindari risiko kerugian

Dalam hal ini, studi kelayakan berfungsi untuk meminimalkan resiko

yang tidak diinginkan, baik resiko yang dapat dikendalikan maupun yang

tidak dapat dikendalikan.

b. Memudahkan perencanaan

Jika sudah dapat meramalkan apa yang akan terjadi di masa yang akan

datang, maka akan mempermudah dalam melakukan perencanaan hal-hal

apa saja yang perlu direncanakan.

c. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan

Dengan adanya perencanaan yang telah disusun sebelumnya, maka akan

mempermudah dalam pelaksanaan suatu usaha atau proyek sehingga

menjadi tepat sasaran dan sesuai dengan yang telah direncanakan.

d. Memudahkan pengawasan

Pengawasan diperlukan agar pelaksanaan suatu usaha atau proyek tidak

menyimpang dari rencana yang telah disusun.

e. Memudahkan pengendalian

Pengendalian bertujuan untuk mengembalikan pelaksanaan suatu usaha

atau proyek yang menyimpang agar sesuai dengan yang seharusnya,

sehingga tujuan perusahaan akan tercapai.

2. Aspek yang Ditinjau dalam Studi Kelayakan

Adapun aspek-aspek yang dinilai dalam studi kelayakan investasi dari suatu

usaha atau proyek menurut Kasmir dan Jakfar (2003), antara lain adalah

sebagai berikut :

9

a. Aspek Hukum

Aspek hukum membahas tentang masalah kelengkapan dan keabsahan

dokumen perusahaan, mulai dari bentuk badan usaha sampai izin-izin

yang dimiliki.

b. Aspek Pasar dan Pemasaran

Aspek ini membahas apakah perusahaan yang akan melakukan investasi

memiliki peluang pasar yang diinginkan atau tidak, apabila ditinjau dari

segi pasar dan pemasaran.

c. Aspek Keuangan atau Finansial

Aspek keuangan atau finansial menilai biaya-biaya apa saja yang

dikeluarkan dan seberapa besar biaya-biaya yang akan dikeluarkan.

d. Aspek Teknis atau Operasi

Aspek ini membahas tentang teknis atau pengoperasian usaha atau

proyek yang akan dijalankan.

e. Aspek Manajemen atau Organisasi

Yang dinilai dalam aspek manajemen adalah para pengelola usaha dan

struktur organisasi yang ada.

f. Aspek Dampak Lingkungan

Aspek ini perlu dibahas, karena setiap usaha dan proyek yang dijalankan

akan menimbulkan dampak bagi lingkungan sekitarnya, baik darat, air

maupun udara, yang pada akhirnya akan berdampak terhadap kehidupan

makhluk hidup.

10

g. Aspek Ekonomi

Secara umum aspek ekonomi dapat diartikan sebagai, pengaruh yang

dapat terjadi dibidang perekonomian kemasyarakatan dengan adanya

sebuah proyek. Menurut Husein dan Umar (2007), aspek ekonomi dapat

ditinjau dari beberapa sisi yang penjelasannya disajikan berikut ini.

1) Sisi Rencana Pembangunan Nasional

a) Analisis manfaat proyek ditinjau disisi ini, dimaksudkan agar

proyek dapat: Memberikan kesempatan kerja bagi masyarakat;

Kegiatan usaha yang dapat dikerjakan oleh tenaga kerja lokal

tidak perlu digantikan oleh tenaga kerja asing.

b) Menggunakan sumber daya lokal; Sumber daya lokal misalnya

bahan baku komponen bahan baku produk lokal jika dimanfatkan

(dengan catatan kualitas cukup layak sesuai standar) untuk proses

produksi.

c) Menghasilkan dan menghemat devisa; penggunaan bahan baku

yang diambil dari produk lokal berarti mengurangi penggunaan

bahan impor.

d) Menumbuhkan industri lain; dengan adanya proses bisnis yang

baru, diharapkan tumbuh industri lain baik yang sejenis atau

industri pendukung lainnya sebagai dampak positif adanya

kegiatan ekonomi di daerah tersebut.

e) Turut menyediakan kebutuhan konsumen dalam negeri sesuai

dengan kemampuan.

11

f) Menambah pendapatan nasional.

2) Sisi Distribusi Nilai Tambah

Maksudnya adalah agar proyek yang akan dibangun memiliki nilai

tambah, nilai tambah yang hendaknya dapat di hitung secara

kuantitatif. Dalam perhitungan tersebut agar lebih mudah, dapat di

asumsikan bahwa proyek dapat berproduksi dengan kapasitas normal.

3) Sisi Nilai investasi pertenaga kerja.

Penilaian berikutnya adalah bahwa proyek mampu meningkatkan

kesempatan kerja. Salah satu cara mengukur proyek padat modal atau

padat karya adalah dengan berbagai investasi (modal tetap + modal

kerja) dengan jumlah tenaga kerja yang terlibat sehingga didapat nilai

investasi per tenaga kerja.

4) Hambatan di Bidang Ekonomi

Pelaksanaan pembangunan ekonomi terus dilaksanakan dalam rangka

menaikkan atau paling tidak mempertahankan pendapatan yang telah

di capai bagi Indonesia. Masih banyak tantangan dan hambatan yang

di hadapi, sehingga tidaklah mudah untuk melaksanakanpembangunan

ekonomi, yang juga berdampak pada aspek sosial dan politik.

5) Dukungan Pemerintah

Pemerintah mempunyai kepentingan agar perdagangan yang di

lakukan oleh perusahaan-perusahaan di dalam negri akan

menghasilkan devisa bagi Negara. Salah satu dukungan itu adalah

proteksi perdagangan. Instrumen terjadinya kebijakan proteksi

perdagangan banyak ragamnya, tetapi tujuannya satu yaitu

12

menimbulkan distorsi pasar dalam artian mencegah adanya pasar

persaingan bebas.

Objek dari Penelitian yang dilakukan pada tugas akhir ini merupakan

proyek milik lembaga pemerintah. Oleh Karena itu aspek yang akan

ditinjau adalah aspek ekonomi. Melihat dari berbagai sisi dalam aspek

ekonomi yang telah dijelaskan, proyek ini ditinjau dari sisi investasi

pratenaga kerja, yang diharapkan mampu meningkatkan kualitas bagi calon

tenaga kerja melalui bidang pendidikan khususnya dalam dalam disiplin

ilmu kesehatan.

D. Tekno Ekonomi

Menurut Poerbo (1998), hal-hal penting yang perlu diperhatikan dalam studi

kelayakan proyek bangunan rumah sakit adalah sebagai berikut:

1. Besaran-besaran Tekno Ekonomi

a. Harga Satuan Gedung

Merupakan harga per meter persegi luas lantai kotor termasuk biaya

pondasi, instalasi listrik, biaya pengadaan tenaga listrik, telpon, izin

bangunan, dan lainnya.

b. Biaya Bangunan

Biaya bangunan adalah luas lantai kotor dikali dengan harga satuan

gedung (unit price).

c. Biaya tidak langsung

Yang termasuk dalam kelompok biaya tidak langsung, antara lain :

1) Biaya perencanaan dan konsultan.

2) Biaya pendanaan (financing cost).

13

3) Biaya hukum (legal cost).

Untuk proyek gedung, besarnya kelompok biaya tidak langsung untuk

proyek gedung adalah 20% dari harga gedung.

d. Biaya Investasi Total

Komponen-komponen biaya investasi total yaitu :

1) Biaya tanah (land cost).

2) Biaya bangunan.

3) Biaya-biaya tidak langsung (indirect cost)

e. Modal

Modal merupakan salah satu faktor penting yang harus ada dalam sebuah

proyek, diperlukan dana yang cukup besar untuk mendanai suatu kegiatan

investasi. Untuk itu investor diharuskan mencari sumber dana yang tepat

untuk mendanai kegiatan tersebut. Apabila dilihat dari sumber asalnya,

modal dibagi menjadi dua macam, yaitu:

1) Modal sendiri (equity)

Modal sendiri merupakan modal yang ditanamkan untuk memulai

suatu proyek dalam pembiayaan pekerjaan pra konstruksi, seperti

pengadaan tanah, perencanaan, penasehat, biaya-biaya hukum. Besar

equity tersebut biasanya ± 25% dari investasi total (pada proyek

komersil).

2) Modal Pinjaman (Borrowed capital)

Modal pinjaman berasal dari :

a) Kredit langsung dari bank atau institusi keuangan lainnya.

14

b) Dana dari pasar uang dan modal (hasil penjualan saham-saham,

obligasi, surat berharga dan lainnya).

Sumber pendanaan dari proyek ini didapat dari hibah pemerintah kota

Bandar lampung dan untuk sisa dana yang dibutuhkan dilakukan

pengajuan pinjaman dana keluar negeri melalui bapenas. Berdasarkan

sumbernya proyek ini dibiayai dari modal sendiri dan modal pinjaman.

f. Suku Bunga

Bunga atas suatu pinjaman adalah sejumlah uang sebagai imbalan atas

jasa pemberian modal pinjaman yang diberikan kepada pemberi pinjaman.

g. Masa konstruksi

Untuk proyek komersil yang dibiayai dengan modal pinjaman yang

dikenakan bunga meskipun proyek belum menghasilkan pendapatan,

maka sebaiknya masa konstruksi diusahakan sesingkat-singkatnya agar

beban bunganya tidak semakin bertambah. Biasanya para kreditur member

keringanan berupa penangguhan pembayaran pokok kredit dan bunganya

selama masa konstruksi, namun ada pula yang hanya memberikan

penangguhan pembayaran pokok kreditnya saja, sedangkan bunga harus

tetap dibayar.

h. Masa Pelunasan

Masa pelunasan kredit yaitu jangka waktu kredit dikurangi dengan masa

konstruksi. Panjangnya jangka waktu kredit setiap proyek berbeda – beda,

untuk proyek komersil biasanya sekitar 15 tahun.

i. Pendapatan Bangunan

1) Sewa (per meter persegi per bulan) atau sewa kamar perhotel.

15

2) Sewa-beli (hire-purchase) dalam proyek flat atau perkantoran.

3) Penjualan (dengan atau tanpa angsuran) dalam proyek flat/kantor.

Dalam proyek pembangunan Rumah Sakit PTN Unila pendapatan rumah

sakit dihitung atas dasar pendapatan per tempat tidur. Pendapatan di luar

tempat tidur dihitung atas dasar faktor empiris berikut:

Rumah sakit Kelas-A 1,5 x Pendapatan tempat tidur

Kelas-B 1,4 x Pendapatan tempat tidur

Kelas-C 1,3 x Pendapatan tempat tidur

Adapun biaya operasinya secara empiris sebagai berikut :

Rumah sakit Kelas-A 50% x Pendapatan tempat tidur

Kelas-B 40% x Pendapatan tempat tidur

Kelas-C 30% x Pendapatan tempat tidur

j. Pegeluaran Bangunan

Pengeluaran pada bangunan antara lain seperti :

1) Biaya operasi dan pemeliharaan gedung (seperti listrik, AC, gas, air

minum, pembersihan gedung dan halaman, keamanan dan lainnya).

Biaya operasional dan pemeliharaan gedung pada proyek ini

didapatkan dari sewa pendapatan pertempat tidur.

2) Biaya personil.

3) Asuransi.

4) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).

k. Pajak

1) Pajak atas Bunga

16

Pajak atas bunga besarnya 20%, bila ada keringanan dalam rangka

undang-undang Penanaman modal asing besarnya 10% dari bunga

(keringanan separuhnya). Apabila modal tidak berasal dari pinjaman,

maka tidak ada biaya pajak atas bunga.

2) Pajak Perseroan

Pajak perseroan yaitu pajak yang harus dibayar oleh perusahaan,

dikenakan atas laba atau keuntungan yang diperoleh. Besarnya pajak

perseroan tergantung dari peraturan suatu negara pada waktu tertentu.

Di Indonesia, cara menghitung pajak perseroan adalah persentase pajak

perseroan dikali dengan laba kena pajak (taxable profit) yang

merupakan pendapatan kotor dikurangi dengan :

a) Pengeluaran untuk pembayaran bunga modal pinjaman.

b) Pengeluaran untuk pajak atas bunga (interest tax).

c) Depresiasi gedung dan peralatan.

d) Asuransi kredit (apabila disyaratkan).

e) Biaya operasi gedung

l. Depresiasi (Penyusutan Bangunan)

Depresiasi adalah nilai ganti per tahun yang harus dikeluarkan atas beban

pendapatan sebelum pajak yang besarnya tergantung dari umur ekonomis

(economic life) suatu gedung. Cara perhitungan depresiasi dalam

penelitian ini digunakan metode garis lurus.

17

m.Inflasi

Inflasi adalah suatu proses meningkatnya harga-harga secara umum dan

terus-menerus (continue) berkaitan dengan mekanisme pasar yang dapat

disebabkan oleh berbagai faktor. Dengan kata lain, inflasi juga merupakan

proses menurunnya nilai mata uang secara (continue).

n. Cash flow

Setiap proyek mempunyai aliran kas masuk (cash-inflow) dan aliran kas

keluaran (cash-outflow). Masuk dan keluarnya uang digambarkan dalam

suatu daftar yang sistematis yang disebut dengan aliran kas.

2. Pengertian Dasar Tekno Ekonomi

a. Time Value Of Money

Time value of money atau dalam bahasa Indonesia disebut nilai waktu

uang merupakan suatu konsep yang menyatakan bahwa nilai uang

sekarang akan lebih berharga dari pada nilai uang masa yang akan datang

atau suatu konsep yang mengacu pada perbedaan nilai uang yang

disebabkan karena perbedaaan waktu. Metode yang digunakan dalam time

value of money yaitu :

1) Present Value Merupakan nilai uang pada masa sekarang.

Rumus yang digunakan yaitu :

P=Fx1

(1+r)n…………………………………………………...………..(1)

2) Future Value

Merupakan nilai uang pada masa yang akan mendatang. Rumus yang

digunakan yaitu :

F = P (1 + r)n.…………..……………………………………..……...(2)

18

Dimana :

P = present value

F = future value

r = rate (tingkat suku bunga)

n = waktu/periode

b. Keuntungan dan Bunga

Dalam analisa tekno ekonomi baik untuk modal milik sendiri maupun

modal pinjaman harus diberikan imbalan berupa keuntungan bagi modal

sendiri, dan bunga bagi modal pinjaman. Hanya bedanya, bunga bagi

modal pinjaman diperhitungkan sebagai biaya yang akan mengurangi

pajak, sedangkan penyisihan dana untuk memberi keuntungan bagi modal

sendiri tidak mengurangi pajak.

c. Perhitungan Bunga

Perhitungan Bunga dapat dilakukan sebanding dengan satuan waktu dan

tingkat bunga atau sample interest sebagai berikut:

L₀ : Pokok Kredit

n : Satuan Waktu

i : Suku Bunga

Dengan adanya bunga, 1 satuan pokok kredit pada permulaan suatu

periode bunga akan mempunyai harga (1 + i) satuan pada akhir periode

tersebut:

Jadi Ln = L₀(1+i)n………………...……………………………………..(3)

19

d. Jumlah Faktor Nilai Sekarang

Untuk dapat mengadakan evaluasi tekno ekonomi yang mendekati

kenyataan, semua uang yang akan diterima maupun akan dikeluarkan

selama umur ekonomis proyek, harus dihitung dalam nilai sekarang

(present value). Jumlah nilai sekarang dari pembayaran-pembayaran

sebesar 1 selama n tahun yang akan datang adalah :

PV =(1+i)n-1

i(1+i)n …………..…………………...……………………...…….(4)

e. Faktor Pemulihan Modal (FPM)

Dalam analisa tekno ekonomi suatu proyek, perlu didapat rumus untuk

menghitung dengan cepat berapakah pembayaran tahunan yang sama

besarnya selama masa pelunasan kredit, yang jumlah nilai sekarang sama

dengan perkembangan kredit setelah masa konstruksi, atau pokok kredit

ditambah bunganya, selama proyek belum menghasilkan pendapatan. Jika

pokok kredit ditambah bunganya sama dengan 1, maka pembayaran yang

sama tersebut, adalah sebesar:

A=(1+i)n

(1+i)n-1……………………………………………………………......(5)

Jumlah nilai sekarang dari pembayaran yang sama itu adalah sebesar:

=i(1+i)n

(1+i)n-1x

i(1+i)n-1

(1+i)n =1

Faktor pemulihan modal dikalikan dengan pokok kredit merupakan

amortisasi dari kredit tersebut, yang sama dengan pembayaran pokok

kredit berikut bunga yang dibayar dalam waktu yang sama dan jumlah

pembayaran yang sama pada setiap akhir satuan waktu.

20

f. Tingkat Diskonto (Discount Rate)

Discount rate adalah tingkat bunga dimana aliran uang masuk dan aliran

bunga keluar dikaitkan dengan suatu proyek investasi yang dikenakan

pemotongan.

3. Kriteria Tekno Ekonomi

Untuk dapat melakukan evaluasi tekno dari sebuah proyek dibutuhkan

beberapa indikator yang sering dipergunakan untuk melihat tingkat

kelayakan suatu usaha adalah analisis rasio B/C, payback period (PP), dan

analisis titik impas atau Break Even Point (BEP), selain itu, akan lebih baik

jika dilengkapi dengan perhitungan net present value (NPV), internal rate of

return (IRR), dan return on investment (ROI)”. Parameter-parameter

tersebut akan dijelaskan lebih rinci pada poin-poin dibawah ini:

a. Metode Payback Periode

Payback Periode adalah suatu periode yang diperlukan untuk menutup

kembali pengeluaran investasi (initial cash investment) yang

menggunakan aliran kas, dengan kata lain payback period merupakan

rasio antara “initial cash investment” dengan “cash inflow”-nya, yang

hasilnya merupakan satuan waktu, Selanjutnya nilai rasio ini

dibandingkan dengan maximum payback period yang dapat diterima

(Umar, 2005). Jika “payback period” lebih pendek waktunya dari

“maximum payback period”-nya maka usulan investasi dapat diterima.

Metode ini cukup sederhana sehingga mempunyai beberapa kelemahan

antara lain tidak memperhatikan konsep nilai waktu dari uang, di samping

juga tidak memperhatikan aliran kas masuk setelah payback (Umar,

21

2005). Untuk mengatasi kelemahan karena mengabaikan nilai waktu uang,

metode perhitungan payback period dicoba diperbaiki dengan

mempresentasikan arus kas, dan dihitung periode paybacknya. Cara ini

disebut sebagai discounted payback period (Sutojo, 2002).

PP= InvestasiInvestasi kas bersih pertahun…………….……............................ (6)

Untuk menilai kelayakan suatu usaha atau proyek dari segi Payback

Period adalah :

Jika : PP ˃ umur ekonomis proyek, maka tidak layak.

: PP ˂ umur ekonomis proyek, maka layak

b. Metode Internal Rate of Return (IRR)

Metode ini digunakan untuk mencari tingkat bunga yang menyamakan

nilai sekarang dari arus kas yang diharapkan di masa datang, atau

penerimaan kas, dengan mengeluarkan investasi awal (Umar, 2005). IRR

adalah salah satu metode untuk mengukur tingkat investasi. Rumus yang

dipakai yaitu :

IRR=i0+(i1-i0)NPV₀

NPV0-NPV₁……………..………..……………………(7)

Dimana :i˳ = tingkat rate of return

I = tingkat bunga pembanding

NPV = net present value pada i˳

NPV = net present value pada i

Cara menghitung nilai IRR menurut Sinaga (2009) adalah sebagai berikut:

1) Menghitung arus net cash flow sepanjang umur proyek, ditambah

22

nilai sisa dari aset.

2) Menentukan tingkat bunga pembanding yang lebih besar dari tingkat

rate of return, selisih sebaiknya tidak lebih besar dari 5%.

3) Menghitung nilai IRR menggunakan rumus pada persamaan 2.

Nilai IRR dapat dicari menggunakan cara lain yaitu dengan cara

coba-coba (trial and error). Caranya, hitung nilai sekarang dari arus

kas dari suatu investasi dengan menggunakan suku bunga yang wajar,

misalnya 10%, lalu bandingkan dengan biaya investasi, jika nilai

investasi lebih kecil, maka dicoba lagi dengan suku bunga yang lebih

tinggi demikian seterusnya sampai biaya investasi menjadi sama

besar. Sebaliknya, dengan suku bunga wajar tadi nilai investasi lebih

besar, coba lagi dengan suku bunga yang lebih rendah sampai

mendapat nilai investasi yang sama besar dengan nilai sekarang

(Umar, 2005). Decision rule metode ini adalah “terima investasi

yang diharapkan memberikan IRR ≥ tingkat bunga yang dipandang

layak”. Kelemahan metode IRR ini adalah bahwa i yang dihitung

akan merupakan angka yang sama untuk setiap tahun usia ekonomis

dan bisa diperoleh i yang lebih dari satu angka. Kelemahan lainnya

adalah pada saat perusahaan harus memilih proyek yang bersifat

mutually exclusive (Sutojo, 2002). Kriteria penilaian: Jika IRR yang

didapat ternyata lebih besar dari “rate of return” yang ditentukan

maka investasi dapat diterima.

23

c. Metode Net Present Value (NPV)

Net Present Value yaitu selisih antara Present Value dari investasi

dengan nilai sekarang dari penerimaan-penerimaan kas bersih (aliran kas

operasional maupun aliran kas terminal) di masa yang akan datang

(Umar, 2005). Untuk menghitung nilai sekarang perlu ditentukan tingkat

bunga yang relevan. NPV > 0 berarti proyek tersebut dapat menciptakan

cash inflow dengan persentase lebih besar dibandingkan opportunity cost

modal yang ditanamkan. Apabila NPV = 0, proyek kemungkinan dapat

diterima karena cash in flow yang akan diperoleh sama dengan

opportunity cost dari modal yang ditanamkan. Jadi semakin besar nilai

NPV, semakin baik bagi proyek tersebut untuk dilanjutkan (Rangkuti,

2004). Perhitungan NPV memerlukan dua kegiatan penting, yaitu : (1)

menaksir arus kas, dan (2) menentukan tingkat bunga yang dipandang

relevan. NPV dihitung dengan menggunakan rumus sebagai berikut :

NPV=P

(1+i)t – C…..……………...………………………..…........(8)

Dimana :

P = aliran kas masuk

I = tingkat diskon

T = periode umur investasi

C = investasi awal

Menurut Kuswadi (2007), langkah-langkah yang dilakukan dalam

perhitungan NPV yaitu :

1) Menentukan tingkat diskon (discount rate) yang akan digunakan,

dalam hal ini dapat dipakai :

24

a) Biaya modal (cost of capital), atau

b) Tingkat keuntungan (rate of return) yang dikehendaki.

2) Menghitung present value dari aliran kas dengan tingkat diskon

tersebut.

3) Menghitung present value dari besarnya investasi.

4) Menghitung NPV menggunakan rumus pada persamaan 3. Hasil dari

perhitungan Net Present Value (NPV) terhadap keputusan investasi

yang akan dilakukan adalah Jika:

NPV bernilai positif , maka investasi layak

NPV bernilai negatif , maka investasi tidak layak

d. Metode Net Benefit Cost Ratio (B/C)

Metode Benefit Cost Ratio biasanya digunakan pada tahap awal dalam

mengevaluasi perencanaan investasi. Menurut Giatman (2006), metode

BCR ini memberikan penekanan terhadap nilai perbandingan antara

aspek manfaat (benefit) yang akan diperoleh dengan aspek biaya dan

kerugian yang akan ditanggung (cost) dengan adanya investasi tersebut.

Rumus umum yang digunakan dalam menghitung nilai Benefit Cost

Ratio yaitu :

BCR =Benefit

Cost………………………...………………………………...(9)

Terdapat perbedaan dalam analisis BCR pada proyek pemerintah dan

swasta, hal tersebut dikarenakan adanya perbedaan tujuan dari investasi

yang dilakukan. Pada proyek pemerintah, benefit seringkali tidak dapat

diukur dengan jelas karena tidak berorientasi pada keuntungan. Dengan

kata lain, benefit didasarkan kepada manfaat umum yang diperoleh

25

masyarakat dengan adanya proyek tersebut. Sedangkan pada proyek

swasta, benefit didasarkan pada keuntungan yang diperoleh investor dari

proyek tersebut. Untuk menilai kelayakan suatu usaha atau proyek dari

segi Benefit Cost Ratio adalah :

Jika : BCR ͟˃ 1, maka investasi layak (feasible)

BCR ˂ 1, maka investasi tidak layak (unfeasible)

Aspek-aspek yang telah dijelaskan diatas adalah aspek yang akan

diperhitungkan dan digunakan sebagai bahan pertimbangan dalam pengambilan

keputusan didalam penelitian analisa kelayakan investasi proyek rekayasa RS

PTN Universitas Lampung ini.

E. Penelitian Terdahulu

Adapun rangkuman mengenai penelitian terdahulu dapat dilihat pada tabel 1.

Tabel 1. Penelitian Terdahulu

No. Nama Peneliti(Tahun) Judul PP IRR NPV BCR

1.Ni Ketut AdiArwati,Ida BagusPanji Sedana,Luh Gede SriArtini (2016)

Studi KelayakanPengembanganInvestasi PadaRumah SakitGigi Dan MulutFkg UniversitasMahasaraswatiDenpasar

Tahunke- 2

56,70% Rp 1.677.298.073

2. Ferna Tiwa,D. R. O.Walangitan,Mochtar Sibi(2016)

EvaluasiKelayakanProyekBerdasarkanAnalisisKriteriaInvestasi

TahunKe 3

22,3% Rp.66.793.489.285 1.504

26

Tabel 1. Lanjutan Penelitian Terdahulu

No.Nama Peneliti

(Tahun)Judul PP IRR NPV BCR

3.DidikSugianto(2013)

AnalisisInvestasiPembangunanRumah SakitUnisda MedikaDi KampusUniversitasDarul UlumKecamatanSukodadiKabupatenLamongan

TahunKe-9

13,50% Rp.27.349.502.423

4.Irwan Syah

AnalisisKelayakanInvestasi PadaRumah SakitKumala SiwiKudus DitinjauDari AspekFinansial

Tahunke-8

11.54%,

Rp.1.886.892.503 1.092

Berdasarkan rangkuman penelitian terdahulu yang dilakukan oleh Ni Ketut Adi

Arwati, Ida Bagus Panji Sedana, (2016) dalam “Studi Kelayakan

Pengembangan Investasi Pada Rumah Sakit Gigi Dan Mulut Fkg Universitas

Mahasaraswati Denpasar” Payback Period lebih pendek dari umur proyek (5

tahun) yaitu 2 tahun, 2 bulan dan 53 hari; Net Present Value positif yaitu Rp

1.677.298.073; Internal Rate of Return 56,70% lebih tinggi dari opportunity

cost yaitu 7%. Dalam kondisi pesimis : Payback Period yaitu 1 tahun, 2 bulan

dan 23 hari; Net Present Value positif yaitu Rp 1.341.838.458; Internal Rate of

Return 50,44% lebih tinggi dari opportunity cost dan dalam kondisi optimis:

Payback Period lebih pendek dari umur proyek (5 tahun) yaitu 1 tahun, 2 bulan

dan 28 hari; Net Present Value sebesar Rp 2.012.757.690; Internal Rate of

27

Return 56,96% lebih tinggi dari opportunity cost yaitu 7%. data-data diatas

maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk dilaksanakan.

Sementara itu, di dalam penelitian Ferna Tiwa, D. R. O. Walangitan, Mochtar

Sibi (2016) Setelah diadakan analisis dengan mengunakan metode tersebut

maka diperoleh, Groos Benefit / Cost Ratio >1, Profitability Ratio >1, Net

Present Value > 0, Internal Rate Of Return 22,3% Lebih Tinggi dari discount

rate yang diambil yaitu 9% - 18%, dan Payback Period untuk investasi yang

bernilai Rp.200.848.061.120,- diproyeksikan dapat kembali pada 3,3 Tahun

kedepan, dengan memenuhinya setiap kriteria investasi tersebut diatas maka

proyek apartement dapat dikatakan menguntungkan dan layak untuk

dilaksanakan.

Kemudian penelitian lain yang dilakukan Didik Sugianto (2013) dalam

“Analisis Investasi Pembangunan Rumah Sakit Unisda Medika Di Kampus

Universitas Darul Ulum Kecamatan Sukodadi Kabupaten Lamongan”

Berdasarkan analisis pada aspek Keuangan dengan melihat analisis kelayakan

invetasi yaitu Payback Period (PP) menunjukkan angka 9 tahun 2 bulan lebih

pendek dari umur ekonomi yaitu 10 tahun, Net Present Value (NPV) yaitu

sebesar Rp.27.349.502.423,12,- dan nilai Internal Rate of Return (IRR) sebesar

13,50%. Dari data-data diatas dapat disimpulkan bahwa proyek ini

menguntungkan dan layak untuk dilaksanakan.

Kemudian dari penelitian yang dilakukan oleh Irwansyah Pada Analisis

Kelayakan Investasi Pada Rumah Sakit Kumala Siwi Kudus Ditinjau Dari

Aspek Finansial diperoleh nilai NPV Sebesar RP. 1.886.892.503, PP tahun 194

28

hari, Internal Rate Of Return (IRR) 11.54% dan nilai PI lebih dari 1 yaitu 1.092

dari data-data diatas maka dapat disimpulkan bahwa proyek ini layak untuk

dilaksanakan.

Penelitian-penelitan terdahulu yang telah dirangkum diatas adalah penelitian

yang mempunyai tujuan yang indentik dengan penelitian ini, yaitu melakukan

analisa investasi kelayakan. Beberapa penelitian terdahulu tersebut akan

dijadikan bahan refrensi dan salah satu sumber informasi oleh penulis dalam

penyelesaian penelitian ini.

29

III. METODOLOGI PENELITIAN

A. Lokasi Penelitian

Gambar 1. Denah Lokasi Proyek

Sumber : Badan Pengembangan Infrastruktur dan Green Metric Unila

Studi kasus pada penelitian ini dilakukan pada proyek pembangunan Rumah

Sakit PTN Universitas Lampung yang berlokasi di Jl. Prof. Dr. Sumantri

Brojonegoro No. 1 Gedong Meneng Kecamatan Rajabasa, Kota Bnadar

Lampung Provisi Lampung.

LOKASI Jl. Prof. Dr. SumantriBrojonegoro

30

B. Sumber dan Teknik Pengumpulan Data

Yang dimaksud sumber data dalam penelitian adalah subyek dari

mana data dapat diperoleh. Sedangkan Teknik pengumpulan data merupakan

cara-cara yang dilakukan dalam mengumpulkan data yang diperlukan dalam

penelitian. Berikut dijabarkan data-data yang diperlukan dalam penelitian ini

beserta sumber dan teknik pengumpulannya:

1. Data Skunder

Banyak cara yang dapat dilakukan untuk mendapatkan data sekunder

salah satunya dengan melakukan studi kepustakaan dengan membaca dan

mempelajari buku, penelitian terdahulu, internet, konsultasi dengan

dosen pembimbing ataupun diskusi dengan rekan mahasiswa. Cara

lainnya adalah melakukan studi lapangan untuk mendapatkan data

skunder yang dibutuhkan dalam penelitian dengan cara mendatangi pihak

Univeritas Lampung Bagian Infrastruktur, Dinas Kesehatan Provinsi

Lampung, serta beberapa rumah sakit di Bandar Lampung seperti RS dr.

H. Abdoel Moeloek, RS Advent, RS Urip Sumoharjo. Adapun sumber

data yang dibutuhkan :

a.Data Rincian Anggaran Biaya (RAB) RS PTN Unila.

b.Gambar kerja RS PTN Unila

c.Tingkat suku bunga Bank Indonesia tahun 2005-2018.

d.Tingkat inflasi di Indonesia tahun 1979-2018.

e.Data tarif kamar rumah sakit tipe C di Bandar Lampung

31

f. Data jumlah kebutuhan tempat tidur pasien pertahun Provinsi

Lampung

2. Pengembangan Asumsi

Berdasarkan data yang telah terkumpul dilakukan pengembangan asumsi,

yang merupakan perkiraan-perkiraan yang akan digunakan dalam

penelitian, seperti :

a.Umur ekonomis atau usia pakai bangunan RS PTN Universitas Lampung

diasumsikan 40 tahun, didasarkan pada buku Tekno Ekonomi Bangunan

Poerbo (1998, 10).

b.Tarif Sewa Kamar RS PTN Universitas Lampung ditetapkan

berdasarkan survei dengan rumah sakit setipe.

c.Tingkat suku bunga Bank Indonesia tahun 2018-2057, didasarkan

tingkat inflasi indonesia.

d.Tingkat inflasi di Indonesia tahun 2018-2057.

e.Tingkat keuntungan didasarkan pada rate of return proyek sejenis

C. Metode Penelitian

Jenis penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah penelitian

deskriptif yang disebut case study (studi kasus), case study adalah penelitian

yang dilakukan secara intensif, teperinci dan mendalam terhadap suatu

individu, lembaga atau gejala tertentu dengan daerah atau subjek yang

sempit. ( Cosuelo G, 1993). Langkah pertama yang dilakukan dalam

penelitian ini adalah melakukan kajian dari beberapa literatur berupa buku,

jurnal dan artikel yang berkaitan dengan analisis kelayakan investasi,

khususnya pada proyek pembangunan rumah sakit. Hal ini bertujuan untuk

32

memberikan informasi tentang analisis kelayakan ekonomi. Langkah

selanjutnya adalah pengumpulan data-data yang diperlukan, yaitu data

primer dan data sekunder. Garis besar tahap penelitian digambarkan dalam

diagram alir pada gambar 1 dibawah ini :

33

Gambar 2. Diagram Alir Metodologi Penelitian

Kesimpulan dan Saran

Selesai

Analisis Kelayakan EkonomiTeknik

BCR ≥ 1 NPV > 0 IRR > Rate of Return PP < Umur Investasi

Menghitung Parameter Kelayakan Ekonomi Teknik

Benefit Cost Ratio (BCR) Net Present Value (NPV) Internal Rate of Return (IRR) Payback Period (PP)

Analisis Cash Flow

Mengembangkan Asumsi

Pengumpulan Data

Mulai

Kajian Literatur

Layak Tidak Layak

Data Skunder Rincian Anggaran Biaya (RAB) Gambar kerja BI rate Tingkat inflasi Tarif kamar rumah sakit . kebutuhan tempat tidur pasien

52

V. KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan

Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan yang telah dilakukan dalam penelitian

ini, maka dapat disimpulkan beberapa hal sebagai berikut :

1. Investasi untuk Rumah Sakit di Provinsi Lampung memiliki peluang yang

besar bagi investor untuk mendapatkan keuntungan dibuktikan dengan

perhitungan Sembilan (9) buah skenario yang semuanya menghasilkan

keuntungan.

2. Sembilan (9) buah skenario yang digunakan dalam penelitian dibuat

berdasarkan pertimbangan nilai inflasi dan tingkat keterisian tempat tidur.

3. Hasil analisis studi kelayakan yang paling menguntungkan pada pembangunan

RS PTN Unila adalah skenario 1C, karena seluruh kriteria analisa

kelayakannya memenuhi standar yang telah ditetapkan. Sedangkan skenario

yang paling buruk namun tetap menguntungkan adalah Skenario 3 A.

4. Cash flow pada penelitian ini menggunakan teknik perhitungan single

discounted cash flow yang mempertimbangkan nilai inflasi yang digunakan

sebagai discount rate dan double discounted cash flow yang

mempertimbangkan rate of return sebagai company real discount rate.

5. Berdasarkan perhitungan yang telah dilakukan proyek pembangunan RS PTN

Unila memenuhi semua parameter kelayakan investasi yang dipertimbangkan

dalam analisis.

53

B. Saran

Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan, maka penulis ingin memberikan

beberapa saran sebagai berikut :

1. Sebaiknya dilakukan analisa sensitivitas pada variable lainnya yang

memberikan pengaruh terhadap cash flow seperti umur ekonomis proyek, nilai

sisa, biaya operasional dan lain-lain.

2. Dalam melakukan suatu analisis studi kelayakan, sebaiknya pengolahan data

dilakukan dengan mengacu pada peraturan yang sedang berlaku pada saat

analisis dilaksanakan.

DAFTAR PUSTAKA

Kasmir, dan Jakfar. 2003. Studi Kelayakan Bisnis. Jakarta : Prenada Media Grup

Suratman. 2001. Studi Kelayakan Proyek: Teknik dan Prosedur PenyusunanLaporan.Yogyakarta : J & J Learning

Poerbo, Hartono. 1998. Tekno Ekonomi Bangunan Bertingkat Banyak: Dasar –Dasar Studi Kelayakan Proyek Perkantoran, Perhotelan, Rumah Sakit,Apartemen. Jakarta : Djambatan

Kunarjo, 1992. Perencanaan dan Pembiayaan Pembangunan. Jakarta: UI-Press

Lauw Mince, (2010). Studi Kelayakan Investasi PT. MTI pada Dermaga Inggom(Thesis). Diambil dari http://www.lib.ui.ac.id/

Umar. 2005. Study Kelayakan Bisnis. Jakarta : Gramedia Pustaka Utama.

Sutojo, S. 2002. Studi Kelayakan Proyek : Konsep, Teknis, dan Kasus. Edisi Baru.Jakarta : PT Damar Mulia Pustaka.

Sinaga, Dadjim. 2009. Studi Kelayakan Bisnis Dalam Ekonomi Global: Teori danAplikasinya dalam Evaluasi Proyek. Jakarta : Mitra Wacana Media

Giatman, M. 2006. Ekonomi Teknik. Jakarta : PT. Rajagrafindo Persada

Kuswadi. 2007. Analisis Keekonomian Proyek. Yogyakarta: PT. Andi

Republik Indonesia. 2015, Peraturan Pemerintah Nomor 93 Tahun 2015 TentangRumah Sakit. Sekretariat Negara. Jakarta.

Republik Indonesia. 2013, Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2013 TentangPendidikan Kedokteran. Sekretariat Negara. Jakarta.

Bank Indonesia. Diakses dari http://www.bi.go.id/en/moneter/bi-rate/data/.Diakses pada 17 agustus 2018

Seksi PKRD dan Obat. 2015. Proyeksi Kebutuhan Tempat Tidur ProvinsiLampung Tahun 2015-2019. Lampung : Dinas Kesehatan ProvinsiLampung

Republik Indonesia. 2003, Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2003 Tentangpenyusutan. Sekretariat Negara. Jakarta.