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  • Editors: BRIAN D. HULSE

    JEREMY S. FRIEDBERG

    JAMES H. PRIOR

    Commercial Lending LawA JURISDICTION-BY-JURISDICTION GUIDE TO U.S. AND CANADIAN LAW SECOND EDITIONVOLUME 1

  • 2573

    Canada: Quebec Commercial Lending Law

    Keyvan Nassiry, PartnerMaxime B. Rhaume, Partner

    Miller Thomson, LLPMontral, Quebec

    Contents

    I. Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2577II. Basic Legal Structure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2577

    A. Constitution and Statutory law. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2577B. Administrative Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2578C. Courts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2578D. Court Rules and Rules of Evidence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2578

    III. Authority to Do Business and Taxation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2579A. Required Qualification to Do Business; Trade Names. . . . . . . . . . . . . 2579B. Licensing Requirements and Regulation of Financing . . . . . . . . . . . . 2579C. Taxation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2579

    IV. Interest and Usury; Promissory Notes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2580A. Compound Interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2580B. Usury . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2580C. Acceleration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2580D. Demand Notes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2581E. Place of Payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2581F. Application of Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2581G. Prepayment. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2582

    V. Types of Borrowers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2583A. Corporations. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2583B. Partnerships . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2588

    1. General Partnership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25892. Limited Partnership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25903. Undeclared Partnership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2590

    C. Limited Liability Companies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2591D. Proprietorships and Individuals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2591

    1. Marital Property Laws; Registered Domestic Partnerships. . . . . . 25912. Property Held in Joint Tenancy with Right of Survivorship . . . . . 2592

  • 3. Property Exempt from Claims of General Creditors . . . . . . . . . . . 25924. Age of Majority . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2593

    E. Trusts and Estates. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2593VI. Real Estate Lending. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2594

    A. Property Rights. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2594B. Leases. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2595C. Condominiums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2596D. Types of Real Property Security Instruments. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2597

    1. Deeds of Trust/Deed of Hypothec in Favor of a Representative. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2598

    2. Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25983. Real Estate Contracts. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2598

    E. Formalities of Deeds of Trust and Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2599F. Assignment of Leases and Rents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2599G. Recordation and Acknowledgments. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2599

    1. Recordation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25992. Torrens System . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26013. Notary Acknowledgments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26014. Recording Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2601

    H. Priority Issues. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26011. Future Advances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26012. Modification of Deeds of Trust and Mortgages. . . . . . . . . . . . . . . 26023. Purchase Money Priority . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26024. Priority of Options to Purchase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26025. Priority of Rights of Reverter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26026. Equitable Subrogation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26037. Subordination Agreements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2603

    I. Title Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2603J. Prepayment. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2604K. Due on Sale or Encumbrance Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2604L. Transfer of the Mortgaged Property; Assumption Agreements . . . . . . 2604M. Transfer of Deeds of Trust and Mortgages. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2605N. Cancellation of Deeds of Trust and Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2605O. Default and Foreclosure Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2605

    1. Foreclosure of Mortgages and Deeds of Trust. . . . . . . . . . . . . . . . 26052. Forfeiture of Real Estate Contracts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26063. Deeds in Lieu of Foreclosure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2606

    P. Environmental Indemnities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2606Q. Mechanics and Material Suppliers Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2607R. Collection of Property Tax and Insurance Impounds

    by Lenders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2607VII. Personal Property Lending and Equipment Leasing . . . . . . . . . . . . . . . 2607

    A. UCC Article 9 (State Variations and Case Law) . . . . . . . . . . . . . . . . . 2607B. Priority Versus Secret Liens (Statutory and Common Law) . . . . . . . . 2609C. Equipment Leasing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2610

    2574 Commercial Lending Law, Second Edition

  • VIII. Guaranties and Suretyship . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2611A. Waivers of Suretyship Defenses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2611

    1. Defenses That Cannot Be Waived . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26112. Defenses That May Be Waived . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2611

    B. Guaranties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2612C. Other Suretyship Situations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2613D. Reimbursement, Subrogation, and Contribution Rights . . . . . . . . . . . 2614

    IX. Insolvency Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2615A. Receivership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2615B. Assignment for Benefit of Creditors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2616C. Fraudulent Transfer Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2616

    X. Litigation and Arbitration. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2617A. Lender Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2617

    1. Duty of Good Faith . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26172. Fiduciary Duty. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26173. Consumer Protection Act as Applicable to

    Commercial Loans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2618B. Recovery of Attorneys Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2618C. Statutes of Limitations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2619

    1. Applicable Periods of Limitations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26192. Extension by Voluntary Payment. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26193. Use of Time-Barred Claim as Defense . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26194. Effect on Collateral for Time-Barred Claim . . . . . . . . . . . . . . . . . 26195. Agreements to Extend or Shorten Limitations Period. . . . . . . . . . 2620

    D. Choice of Law