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  • Editors: BRIAN D. HULSE

    JEREMY S. FRIEDBERG

    JAMES H. PRIOR

    Commercial Lending Law A JURISDICTION-BY-JURISDICTION GUIDE TO U.S. AND CANADIAN LAW SECOND EDITION VOLUME 1

  • 2573

    Canada: Quebec Commercial Lending Law

    Keyvan Nassiry, Partner Maxime B. Rhéaume, Partner

    Miller Thomson, LLP Montréal, Quebec

    Contents

    I. Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2577 II. Basic Legal Structure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2577

    A. Constitution and Statutory law. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2577 B. Administrative Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2578 C. Courts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2578 D. Court Rules and Rules of Evidence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2578

    III. Authority to Do Business and Taxation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2579 A. Required Qualification to Do Business; Trade Names. . . . . . . . . . . . . 2579 B. Licensing Requirements and Regulation of Financing . . . . . . . . . . . . 2579 C. Taxation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2579

    IV. Interest and Usury; Promissory Notes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2580 A. Compound Interest . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2580 B. Usury . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2580 C. Acceleration . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2580 D. Demand Notes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2581 E. Place of Payment . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2581 F. Application of Payments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2581 G. Prepayment. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2582

    V. Types of Borrowers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2583 A. Corporations. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2583 B. Partnerships . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2588

    1. General Partnership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2589 2. Limited Partnership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2590 3. Undeclared Partnership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2590

    C. Limited Liability Companies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2591 D. Proprietorships and Individuals . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2591

    1. Marital Property Laws; Registered Domestic Partnerships. . . . . . 2591 2. Property Held in Joint Tenancy with Right of Survivorship . . . . . 2592

  • 3. Property Exempt from Claims of General Creditors . . . . . . . . . . . 2592 4. Age of Majority . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2593

    E. Trusts and Estates. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2593 VI. Real Estate Lending. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2594

    A. Property Rights. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2594 B. Leases. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2595 C. Condominiums . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2596 D. Types of Real Property Security Instruments. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2597

    1. Deeds of Trust/Deed of Hypothec in Favor of a Representative. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2598

    2. Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2598 3. Real Estate Contracts. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2598

    E. Formalities of Deeds of Trust and Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2599 F. Assignment of Leases and Rents . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2599 G. Recordation and Acknowledgments. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2599

    1. Recordation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2599 2. Torrens System . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2601 3. Notary Acknowledgments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2601 4. Recording Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2601

    H. Priority Issues. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2601 1. Future Advances . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2601 2. Modification of Deeds of Trust and Mortgages. . . . . . . . . . . . . . . 2602 3. Purchase Money Priority . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2602 4. Priority of Options to Purchase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2602 5. Priority of Rights of Reverter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2602 6. Equitable Subrogation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2603 7. Subordination Agreements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2603

    I. Title Insurance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2603 J. Prepayment. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2604 K. Due on Sale or Encumbrance Clauses . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2604 L. Transfer of the Mortgaged Property; Assumption Agreements . . . . . . 2604 M. Transfer of Deeds of Trust and Mortgages. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2605 N. Cancellation of Deeds of Trust and Mortgages . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2605 O. Default and Foreclosure Remedies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2605

    1. Foreclosure of Mortgages and Deeds of Trust. . . . . . . . . . . . . . . . 2605 2. Forfeiture of Real Estate Contracts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2606 3. Deeds in Lieu of Foreclosure. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2606

    P. Environmental Indemnities . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2606 Q. Mechanic’s and Material Supplier’s Liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2607 R. Collection of Property Tax and Insurance Impounds

    by Lenders . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2607 VII. Personal Property Lending and Equipment Leasing . . . . . . . . . . . . . . . 2607

    A. UCC Article 9 (State Variations and Case Law) . . . . . . . . . . . . . . . . . 2607 B. Priority Versus Secret Liens (Statutory and Common Law) . . . . . . . . 2609 C. Equipment Leasing. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2610

    2574 Commercial Lending Law, Second Edition

  • VIII. Guaranties and Suretyship . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2611 A. Waivers of Suretyship Defenses. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2611

    1. Defenses That Cannot Be Waived . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2611 2. Defenses That May Be Waived . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2611

    B. Guaranties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2612 C. Other Suretyship Situations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2613 D. Reimbursement, Subrogation, and Contribution Rights . . . . . . . . . . . 2614

    IX. Insolvency Laws . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2615 A. Receivership . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2615 B. Assignment for Benefit of Creditors . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2616 C. Fraudulent Transfer Law . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2616

    X. Litigation and Arbitration. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2617 A. Lender Liability . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2617

    1. Duty of Good Faith . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2617 2. Fiduciary Duty. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2617 3. Consumer Protection Act as Applicable to

    Commercial Loans. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2618 B. Recovery of Attorney’s Fees . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2618 C. Statutes of Limitations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2619

    1. Applicable Periods of Limitations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2619 2. Extension by Voluntary Payment. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2619 3. Use of Time-Barred Claim as Defense . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .