8.Curs Sem 6-7 Abordarea Prin Cost

7/21/2019 8.Curs Sem 6-7 Abordarea Prin Cost

http://slidepdf.com/reader/full/8curs-sem-6-7-abordarea-prin-cost 1/11

Cap. 7 ABORDAREA PRIN COST

7.1 Estimarile costurilor cladirii

Estimarea costurilor clădirilor se face de un evaluator care î n elege planurile de construc ie, specifica

iile, materialele şi tehnicile de construc ii. Clădirile se vor inspecta cu aten ie şi vor fi descrise complet de

evaluator.

7.1.1 Costul de î nlocuire/reconstru ie

Costul de reconstruc ie este costul estimat pentru a construi, la pre urile curente de la data evalu ării, ocopie, o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleasi materiale, normative de construc ie, arhitectură,planuri, calitate de manoperă şi î nglobând toate deficien ele, supradimensionările şi deprecierea clădiriievaluate.

Costul de î nlocuire este costul estimat pentru a construi, la pre urile curente de la data evaluării a uneiclădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectură şiplanuri actualizate.

7.1.2 Costuri

Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri directe, iar cele aferenteindirect sunt numite costuri indirecte. Diferen a î ntre costul de construire şi valoarea proprietă ii imobiliaredupă terminare, reprezintă profitul promotorului, care trebuie corelat cu informa iile de pe pia ă.

7.1.2.1 Costuri directe

Costurile directe cuprind cheltuielile cu for a de muncă şi materialele utilizate. Regia şi profitulcontractantului general şi a diferi ilor subscontractan i sunt păr i ale unui contract de construc ie uzual şireprezintă costuri directe.

Costurile directe cuprind şi costul pentru:

1⇒autoriza ia de construc ie;

2⇒materiale, produse şi instala ii;

3⇒manopera;

4⇒echipamentele folosite î n construire;

5⇒asigurarea pe durata construirii;

6⇒organizarea de santier şi î mprejmuire temporară;

7⇒spa ii de depozitare a materialelor;



1⇒ instala ii electrice şi cheltuieli cu utilită i;

2⇒profitul constructorului şi regia, inclusiv supravegherea lucrărilor, asigurările pentru incendiu, răspunderesau somaj.

3⇒garan ii de performan ă.

Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie f ăcută cu aten ie, î ntrucât acestia oferă pre uri ce depind nu numai desitua ia de pe pia ă, dar şi de starea lor tehnică şi financiară.

7.1.2.2 Costuri indirecte

Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu fac parte dintr-un

contract uzual. Acestea pot cuprinde:

1⇒costul pentru arhitectură şi proiectare, verificare a documenta iilor, ridicare topo,studii de impact de mediu;

2⇒onorarii pentru activită i de evaluare, consultan ă şi asisten ă financiară şi juridică;

3⇒costul investi iei î n teren şi plă ile f ăcute pe durata construirii (cheltuieli financiare,dobânzi, comisioane, taxe);

4⇒asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii;

5⇒costul de investi ie î n proprietate după ce a fost construită, dar î nainte de a se ob inegradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus cheltuieli de exploatareminus venituri din exploatare);

6⇒ investi ii suplimentare î n contractarea î nchirierilor sau comisioane de î nchiriere ;

7⇒marketing, comisioane de vânzare;

8⇒cheltuieli administrative ale proprietarului;

9⇒costul transferării proprietă ii.

Aceste costuri se vor estima î n condi iile unei pie i echilibrate. Pe o pia ă din afara echilibrului potapare costuri mai mari din cauza unei perioade mai mari de absorb ie, dar aceste costuri trebuie considerateca f ăcând parte din estimarea deprecierii externe.

Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectării sau taxele pe proprietate se iau ca procentaje fa ă decosturile directe. Alte costuri (comision de vânzări, î nchirieri) sunt legate de pia ă, iar cele legate de evaluare saustudii de impact de mediu sunt legate de timpul de lucru necesar pentru efectuarea activită ilor respective.

7.1.2.3 Profitul promotorului imobiliar

Profitul promotorului este o cifră luată de pe pia ă şi reflectă suma pe care un promotor se asteaptă să oprimească pentru contribu ia sa î n dezvoltarea proprietă ii. El reprezintă gradul de risc şi de expertiză necesarrealizării proiectului.

Totusi aceasta nu î nseamnă că promotorul trebuie să fie recompensat automat pentru eforturile sale; cheltuiala nugarantează valoarea.



În cazul pie elor î n cădere, evaluatorul va analiza dacă reducerea profitului (sau chiar pierderile) promotoruluireprezintă o formă de depreciere externă (datorată condi iilor externe).

În practică, profitul promotorului poate fi estimat ca un procent din costurile directe, din

costurile directe+indirecte, din costurile directe+indirecte+ terenul sau din costul total al proiectului.Nu trebuie să se ia prea mult ca bază profiturile realizate î n trecut de promotori, ci să se estimeze profiturile

asteptate (anticipate) de promotori la data evaluării.

7.1.3 Surse de informa ii

Sursele primare sunt contractele de construire î ncheiate pentru clădiri similare. Se pot folosi şi specialisti carealcătuiesc devize pentru oferte noi.

Unii evaluatori şi-au creat baze de date care con in costuri curente pentru clădiri complete, cum ar fi locuin e,apartamente, hoteluri, magazine, clădiri comerciale şi industriale.

Există şi informa ii privind indicii de modificare a costurilor care sunt utiliza i pentru actualizarea unor baremuriestimate la o anumită dată istorică.

În utilizarea acestor indici, pot apare unele probleme şi anume că precizia lor nu poate fi demonstrată î ntotdeauna,iar structura costurilor se modifică î n timp.

7.2 Metode de estimare a costului

Se cunosc trei metode tradi ionale de estimare a costului: metoda compara iilor unitare, metodacosturilor segregate şi metoda devizelor.

7.2.1 Măsur ători

Desi clădirile pot fi măsurate î n mai multe moduri, evaluatorul trebuie să măsoare astfel î ncâtsă fie compatibil cu baza de date comparative.

Măsurarea suprafe elor este larg folosită şi adecvată pentru clădiri care corespund unui standard de î năl ime de

bază.

Aria desf ăsurată construită este definita ca fiind suprafa a unei clădiri măsurată pe exterior la fiecare nivelşi include:

1- grosimea peretelui exterior şi proiec iile exterioare;

2- suprafe ele ocupate de pere ii interiori;

3- coloane, stâlpi, cămine, casa scării, lifturi şi altele asemănătoare;

4- atrium;

5- camere de depozitare, de combustibili;

6- WC-uri;

7- terase acoperite şi î nchise pe contur cu zidărie

dar nu include:

- balcoane deschise;



1- scări exterioare;

2- alei, parcaje;

3-rampe de

î ncărcare-descărcare.

Pentru alte clădiri adecvat este să se măsoare volumul clădirii pentru că regimul de î năl ime al etajelor este diferitde regimul standard (depozite, hale industriale, case de rugăciuni).

7.2.2 Metoda compara iilor unitare

Metoda estimează costul sub formă de cost unitar - pe unitatea de suprafa ă sau de volum. Metodautilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru condi ii ale pie ei saueventuale diferen e fizice. Costurile indirecte pot fi incluse î n costul unitar sau calculate separat. Dacăproprietă ile comparabile sunt localizate pe alte pie e, evaluatorul va face o corec ie pentru localizare.

Costul unitar depinde de dimensiune şi anume scade cu cresterea suprafe ei sau a volumului cl ădirii. Aceasta pentrucă instala iile, centrala termică, lifturile, usile, ferestrele şi altele asemănătoare, de regulă nu costă propor ional mai mult

pentru o clădire mai mare.Metoda compara iilor unitare este relativ simplă, practică şi larg folosită. Cifrele de cost unitar se

exprimă de regulă, la suprafa a desf ăsurată construită sau volumul total construit. Costul total este estimatcomparând clădirea evaluată cu clădiri similare, construite recent pentru care sunt disponibile pre urile decontract. Se va lua î n considera ie evolu ia pre urilor î ntre data contractului (sau execu iei) şi data evaluării.

În lipsa pre urilor de contract, costul total de nou a unei cl ădiri, poate fi scos din tranzac iile de clădiri nouconstruite dacă î ndeplinesc următoarele condi ii:

1⇒construc iile să reprezinte cea mai bună utilizare a amplasamentului;

2⇒proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;

3⇒cererea şi oferta sunt î n echilibru;

4⇒valoarea amplasamentului poate fi determinată.

În acest caz, valoarea clădirii se ob ine scăzând valoarea terenului din pre ul de vânzare total pentru proprietă

i comparabile.

În aplicarea corectă a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru clădiri similare sauva corecta un cost unitar de barem, inând seama de diferen ele de dimensiune, formă, finisaje, dotareacu instala ii, precum şi de diferen a de timp î ntre data elaborării costului de barem şi data evaluării.

Raportul î ntre costul instala iilor şi echipamentelor ce dotează clădirile şi costul de bază al construc ieia crescut serios de-a lungul timpului. Instala iile şi echipamentele au tendin a să mărească costul unitar şi seuzează mai rapid decât elementele construc iei propriu-zise.

Costurile ar trebui î mpăr ite pe categoriile generale de construc ie şi separat pentru finisajedeosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta pe evaluator la efectuarea corec iilorce apar din cauza existen ei sau absen ei acestor elemente deosebite.



Simplitatea aparentă a metodei compara iilor poate fi î nselătoare. Pentru a de ine cifre de costunitar sigure, evaluatorul trebuie să ac ioneze logic şi să compare cu aten ie clădirea evaluată cu clădirisimilare sau structuri standard catalogate.

Totusi, când este corect aplicată, metoda duce la estimări rezonabil de precise pentru costul dereconstruc ie sau de î nlocuire.

7.2.3 Metoda costurilor segregate

În această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii şiexprimate î n de unită i de măsură adecvate. Utilizând această metodă, evaluatorul calculează un costunitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate î n construc ie plus manopera, utilaje şitransporturi legat de tehnologia lucrărilor de construc ii, pentru fiecare metru pătrat de suprafa ă. Deexemplu, costul se poate aplica pe baza unui “mp” de pardoseală, metru liniar de perete de o anumită î năl ime, etc.

Costurile estimate se bazează pe costuri normate pentru diferite componente ale construc iei.

Deexemplu, costul de lucrări de excavare se exprimă de regulă, î n lei/m cub; costul funda iei

î n lei/mliniar.

Regia şi profitul constructorului poate fi inclus î n costul unitar sau pot fi calculate separat. Costurile indirecte, deregulă se calculează separat.

Totusi, sunt necesare cunostin e de specialitate pentru a asambla costurile de bază aleechipamentelor, materialelor şi manoperei şi de a le combina î ntr-o estimare de cost finală. Dacă estebine pusă la punct, metoda costurilor segregate poate î nlocui o expertizare cantitativă completă şiduce la o estimare precisă a costului de reconstruc ie sau de î nlocuire, cu un efort considerabil maimic.

7.2.4 Metoda devizelor

Metoda cea mai completă şi precisă este metoda devizelor, î n care se face un calcul ce reflectă cantitatea şi

calitatea tuturor materialelor utilizate şi toate categoriile de manoperă necesară. Apoi se adaugă cheltuielile conexe, regia şi

profitul.

7.3 Estimarea deprecierii cumulate

Deprecierea este o pierdere de valoare fa ă de costul de reconstruc ie sau de î nlocuire aconstruc iilor ce poate apare din cauze fizice, func ionale sau externe.

Teoretic, deprecierea poate î ncepe să se acumuleze de la finalizarea construc iei chiar dacă reprezintă cea mai bunăutilizare a amplasamentului.

7.3.1 Definiii



Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietă ii imobiliare din orice cauză . Este diferen a î ntre costul de reconstruc ie sau de î nlocuire a construc iei i valoarea ei de pia ă .

Uzura fizică este eviden iată de rosături, căzături, fisuri, infestări sau defecte de structură.

Neadecvarea func ional ă este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedereal dimensiunilor, stilului sau instala iilor şi echipamentelor atasate.

Deprecierea economică (din cauze externe) se datorează unor factori externi proprietă ii imobiliare,cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietă ilor imobiliare î n zonă, urbanismul, finan area şireglementările legale.

Uzura scriptică este o no iune contabil ă ce se referă la valoarea imobiliză rilor re inută de proprietar.Uzura scriptică (amortisment) nu este o mărime dată de pia ă, ci este reglementată de autoritatea fiscală şi seraportează la valoarea de intrare (de inventar)

Durata de via ă economică este perioada de timp î n care construc iile contribuie la valoarea proprietă ii imobiliare. Durata de via ă fizică poate depăsi durata de via ă economică, dar repara iile şimodernizările aduse proprietă ilor mai vechi pot extinde durata de via ă economică care î nsă nu poate depăsidurata de via ă fizică.

Durata de via ă economică ră masă este perioada de timp estimată , î n care construc iile vor continua să contribuie lavaloarea proprietă ii imobiliare.

Evaluatorul va estima durata de via ă economică rămasă, interpretând atitudinile şi reac iile cumpărătorilor deproprietă i competitive.

V â rsta scriptică , sau v â rsta istorică sau calendaristică , este numă rul de ani trecu i de la terminarea construc iei. V â rsta efectivă este v â rsta dată de starea tehnică i utilitatea construc iei.Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică, func ie de lucrările de î ntre inere realizate î n trecut.

7.3.2 Metode de estimare

Există mai multe metode de estimare a deprecierii acumulate. Oricare este acceptabilă dacăevaluatorul o aplică coerent şi logic şi dacă ea reflectă o reac ie a unui cumpărător informat şi prudent faă de situa ia construc iei evaluate.

Pentru a avea o estimare corectă şi fundamentată a deprecierii acumulate, prin oricare din metode, evaluatorultrebuie să ia î n considerare toate elementele ce ar putea diminua valoarea, dar să socotească fiecare element numai o singurădată.

Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda duratei de via ă economică, metodamodificată a duratei de via ă economică, metoda segregării, tehnicile de comparare a veniturilor. Ca ometodă suplimentară, metoda duratei de via ă fizică poate fi utilizată numai pentru a estima uzurafizică.

Deprecierea se aplică numai construc iilor pentru că terenul se include la valoarea de pia ă.

7.3.2.1 Metoda duratei de via ă economică

Prin această metodă, se aplică la costul construc iilor un raport calculat î ntre vârsta efectivă (DU) şi durata totalăde via ă economică (DT), totul socotit la data evaluării.



Formula este:

Metoda pare simplă, dar multe elemente ale deprecierii sunt ascunse din cauză că sunt grupate. Unpunct slab major al metodei, este faptul că elementele recuperabile ale deprecierii nu sunt tratate separat.Mai mult, metoda nu ia î n considerare faptul că unele componente ale clădirii pot avea o durată de via ăfizică mai scurtă sau mai lungă. Durata de via ă economică are semnifica ie numai pentru uzura globală.

7.3.2.2 Metoda modificată a duratei de via ă economică

În aplicarea acestei metode, evaluatorul estimează mai î ntâi costul de a elimina toate elementele recuperabileale uzurii fizice apărute ca urmare a î ntre inerii necorespunzătoare, precum şi cele ale neadecvării func ionale.Această sumă se scade din costul clădirii estimat la data evaluării. Apoi evaluatorul va estima un procentaj sau osumă globală care să acopere toate elementele nerecuperabile. Această sumă este raportul dintre vârsta

efectivă /durata totală de via ă economică aplicat la costul clădirii, minus toate elementele recuperabile ale uzuriifizice şi func ionale.

Este necesar ca să se ină seama că prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii, durata de via ă economicăva creste şi/sau vârsta efectivă va scade.

Această metodă nu ia î n considerare diferitele durate de via ă rămase pentru diferite elemente componente ale

clădirii.

Metoda presupune că utilitatea clădirii se reduce linear. ceea ce face ca aplicarea să fie simplă, dar poate nutotdeauna realistă.

Totusi, metoda reprezintă un mijloc convenabil de a face compara ii î ntre diferite proprietă iimobiliare.

7.3.2.3 Metoda segregării

Metoda solocită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o cuantifice şi apoi sătotalizeze o sumă globală. Dacă evaluatorul utilizează costul de î nlocuire, anumite forme ale deprecierii funcionale sunt eliminate automat.

Cele 5 tipuri de depreciere care pot afecta o clădire, sunt:

1- uzura fizică recuperabilă;

2- uzura fizică nerecuperabilă;

3- neadecvarea func ională recuperabilă;

4- neadecvarea func ională nerecuperabilă;

5- deprecierea externă (ce poate fi şi temporară)

În general se cuantifică mai î ntâi deprecierea recuperabilă şi apoi cea nerecuperabilă şi cea

externă.

7.3.2.4 Metoda

compara iei



În această metodă se consideră că deprecierea acumulată este diferen a î ntre costul de reconstruc ie sau de î nlocuire şi contribu ia î n valoare a construc iilor, toate estimate la data evaluării.

Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale referitoare atât la tranzac ii de

proprietă i construite, cât şi de terenuri libere. Este de dorit aceste date să corespundă unor proprietă i similarecu cea evaluată şi nu se pot lua î n considerare tranzac ii a unor drepturi de proprietate par iale (concesiuni,

î nchirieri, drept de folosin ă, etc.)Metoda nu face distinc ie î ntre diferite tipuri de depreciere: fizică, func ională sau externă.

Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale şi corecte ale unor tranzac ii de proprietă icomparabile şi prin urmare nu pot fi aplicate î ntr-o pia ă limitată sau pentru anumite proprietă i imobiliare cudestina ie specială. În plus estimarea raportului î ntre valoarea terenului şi a construc iilor este dificil defundamentat sau de justificat.

7.4Metoda segregării

7.4.1Uzura fizică recuperabilă

Se estimează numai la elementele ce trebuie reparate la data evaluării şi se cuantifică prin costul de readucere aelementului la condi ia de nou sau ca şi nou.

O uzură se consideră recuperabilă când costul pentru corectarea stării sale tehnice plus un profitrezonabil, e mai mic decât cresterea de valoare rezultată. Multe defecte structurale, deficien e şisupradimensionări pot fi corectate cu ajutorul noilor tehnologii de construc ii, dar crucial î n decizie esteelementul economic.

Evaluatorii au opinii diferite fa ă de definirea uzurii recuperabile, mai ales pentru elementeleuzate par ial.

7.4.2 Uzura fizică nerecuperabilă

Se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi î n prezent corectate din motive practicesau economice.

Uzura fizică nerecuperabilă se aplică la diferen a dintre costul de reconstruc ie sau de î nlocuire i costul de eliminare a uzurii fizice recuperabile. Aplicarea directă la costul de reconstruc ie sau de î nlocuire ducela o supraevaluare a uzurii.

În scopul analizei, elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu via ă scurtă şicu via ă lungă. Un element cu via ă lungă este o componentă a clădirii care este de asteptat să aibă odurată rămasă de via ă economică, ca şi î ntreaga construc ie. Un element cu via ă scurtă este acela cu odurată rămasă de via ă economică mai mică decât durata rămasă de via ă economică a î ntregii clădiri.

Fiecare element cu via ă scurtă trebuie analizat cu aten ie şi socotit o singură dată.

Pentru aceasta, evaluatorul aplică raportul dintre vârsta efectivă i durata de via ă totală estimat ă la costul dereproduc ie sau de î nlocuire al fiecărui element fizic nerecuperabil cu via ă



scurtă, cost ce a rămas după scăderea costului de eliminare a uzurii fizice recuperabile. Evident apoi se adun ă uzurile pentrutoate elementele cu via ă scurtă existente î n clădire.

Costul de reconstruc ie/ î nlocuire al elementelor cu via ă lungă se determină prin diferen a dintre costul dereconstruc ie/ î nlocuire total şi costul de reconstruc ie/ î nlocuire al elementelor fizice recuperabile (sau cost de reparare uneori)

şi costul componentelor cu via ă scurtă nerecuperabile.Se pot folosi două metode pentru a estima uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu via ă

lungă.

Prima metod ă implică utilizarea raportului î ntre vârsta scriptică şi durata de via ă fizică totală.Aceste raport se aplică la costul de reconstruc ie/ î nlocuire a componentelor cu via ă lungă cu uzurănerecuperabilă. Astfel ne asigurăm că elementele de uzură func ională sau externă nu s-au inclus î n uzurafizică. Problema cu această metodă este dificultatea de a estima durata de via ă fizică totală cu informa iide pe pia ă.

Metoda a doua foloseste raportul dintre vârsta efectivă şi durata de via ă economică. Acest raporteste aplicat la costul de reconstruc ie/ î nlocuire al elementelor cu via ă lungă şi uzură nerecuperabilă.Vârsta efectivă trebuie să fie corectată astfel î ncât raportul men ionat mai sus să nu cuprindă şi uzurafizică recuperabilă, uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu via ă scurtă, uzura func ională sau uzuraexternă. Prin urmare vârsta efectivă folosită î n raport este mai mică decât cea folosită î n metoda duratei devia ă fizică. Aici trebuie procedat cu mare aten ie, î ntrucât conceptul de durată de via ă economică seaplică, de regulă, numai pentru deprecierea globală şi nu pentru anumite elemente.

7.4.3 Neadecvarea func ională recuperabilă

Neadecvarea func ională este o pierdere î n valoare din cauza deficien elor de concep ie sau proiectare a cl ădirii.Poate fi cauzată şi de schimbările î n timp referitoare la aspectul clădirii, material sau standarde de construc ie (grad seismic,izola ie termică).

Deficien ele pot fi recuperabile sau nerecuperabile.

Ca să fie recuperabile, costul de î nlocuire a unui aspect demodat sau neacceptabil, trebuie s ă fie mai mic decât cresterea devaloare anticipat ă.

Neadecvarea func ională recuperabilă se cuantifică prin costul de î nlocuire şi poate fi î mpărită î n trei categorii:

1- deficien ă ce necesită ad ăugiri care se măsoară prin cât de mult costul de adăugire depăseste costul

elementului dacă el are fi fost instalat chiar î n timpul construc iei;

2- deficien ă ce necesită î nlocuire sau modernizare ce este măsurată ca fiind costul elementuluiminus uzura fizică deja aplicată la elementul existent (valoarea rămasă), plus costul de a demontaelementul existent plus costul de instalare a elementului modern (inlocuitor). Valoarea ră masă estedefinită ca valoarea atribuită unui element ce se scoate de pe proprietatea imobiliară de obicei pentru a fifolosit î n altă parte.

3- supradimensionarea care este măsurată ca fiind costul de reconstruc ie al elementului minus orice uzurăfizică deja aplicată, minus costul de demontare minus valoarea reziduală dacă există. O supradimensionare este recuperabilădacă la data evaluării corectarea este fezabilă



economic, dacă nu este o uzură nerecuperabilă. Dacă se utilizează costul de î nlocuire, atunci supradimensionarea este costulde demontare minus valoarea reziduală.

Dacă estimarea costului curent este bazată pe reconstruc ie i nu pe î nlocuire, nu se include costul elementelor î n exces

sau supradimensionate. Prin urmare nu e necesar să se scad ă nici cheltuiala de reconstruc ie a lor i nici uzura fizică aplicată .

7.4.4 Neadecvarea func ională nerecuperabilă

Neadecvarea func ională nerecuperabilă poate fi cauzată de o deficien ă sau de o supradimensionare.Pot fi implicate două tipuri de deficien e: un element neinclus î n costul de nou, dar ar trebui inclus sau unelement inclus î n costul de nou, dar nu ar trebui inclus.

Neadecvarea func ională datorată unei deficien e ce nu e inclusă î n estimarea costului de nou,dar ar trebui inclusă, este cuantificată ca pierderea de profit net, datorată deficien ei, capitalizată curata de capitalizare acordată clădirii, minus costul elementului dacă el a fost inclus î n estimareacostului.

Uzura func ională datorată unei deficien e ce este inclusă î n estimarea costului de nou, dar nu are trebui să

fie inclusă, este cuantificată ca fiind costul curent de nou minus uzura fizică aplicată anterior, minus valoarea

adăugată.

Procedura de calcul a uzurii func ionale nerecuperabile este identică î n cazurile când se utilizeazăcostul de reconstruc ie sau costul de î nlocuire.

În multe cazuri, pierderea de profit net ca procentaj din pierderea de venit brut, datorat uzuriifunc ionale, diferă de raportul global venit/cheltuieli al proprietă ii, din cauză că anumite cheltuieli,cum ar fi utilită ile şi asigurarea nu sunt afectate de deficien ă, î n timp ce altele, cum ar fi taxele şicheltuielile de administrare, pot fi afectate.

Uzura func ională nerecuperabilă datorată unei supradimensionări se măsoară î n mod diferit,func ie de utilizarea costului de reconstruc ie sau costului de î nlocuire.

Dacă baza este costul de reconstruc ie, evaluatorul trebuie să ia î n considerare costul de construireal unei clădiri ce con ine aceeasi supradimensionare. Supradimensionarea este măsurată prin costul dereconstruc ie a componentei supradimensionate minus orice uzură fizică deja aplicată plus valoareaprezentă a oricărui cost datorat supradimensionării, minus orice valoare adăugată (cum ar fi o chirie maimare).

Cheltuielile datorate supradimensionării sunt date de taxe suplimentare, asigurări, î ntre inere sau cheltuieli cuutilită i. Costul de reconstruc ie, inând cont de uzura elementului î n exces ce este peste costul ce poate fi suportat de ocrestere a chiriei, ca rezultat al supradimensionării, este adăugat la pierderea de profit net capitalizată î n scopul de aavea o indica ie asupra uzurii totale.

Când baza este costul de reconstruc ie, evaluatorul trebuie s ă revadă estimările uzurilor fizice recuperabile şinerecuperabile. dacă elementul supradimensionat a fost inclus î n una din categoriile de mai sus, costul de reconstruc ie alelementului trebuie diminuat cu uzura fizică, deja aplicată.

Costul de î nlocuire nu include costul de construc ie al elementelor supradimensionate şi nu aparpierderi î n valoare a elementelor datorate uzurii lor fizice. Totusi, pot apare cheltuieli ale proprietaruluidatorate taxelor suplimentare, asigurări, î ntre inere, utilită i.



Valoarea capitalizată a acestor cheltuieli suplimentare peste orice crestere a chiriei pe pia ă (valoare adăugată)reprezintă o pierdere de valoare, adică o neadecvare func ională nerecuperabilă.

7.4.5 Deprecierea din cauze externe (economică)

Deprecierea economică este utilitatea diminuată a unei clădiri datorită unor influen e negative din mediul exteriorclădirii care este de obicei nerecuperabilă.

Ea poate fi cauzată de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinătă ii, localizarea proprietă ii î n localitate, regiune sau provincie, condi iile pie ei locale.

În metoda costului deprecierea externă se atasează clădirii. Prin urmare, evaluatorul trebuie mai î ntâi să estimezeprofitul atribuit clădirii şi apoi pierderea de profit imputabilă clădirii este capitalizată cu rata de capitalizare a clădirii pentrua ob ine deprecierea externă.

Sunt două metode de estimare şi evaluatorul va selecta acea metodă care este cea mai bine fundamentată peinforma iile de pe pia ă. Astfel, evaluatorul:

1- capitalizează pierderea de profit sau de chirie atribuită influen elor negative;

2- compară tranzac ii de proprietă i similare care suferă aceleasi influen e

negative.

Dacă sunt date disponibile, a doua cale este de preferat, desi pot apare dificult ă i î n compara

ie.

Pentru a estima deprecierea externă prin capitalizarea pierderii de profit, evaluatorul mai î ntâi estimează pierderilela nivelul î ntregii proprietă i imobiliare, datorate influen elor externe şi apoi partea din pierderi atribuite clădirii estecapitalizată cu rata de capitalizare a clădirii.

Evaluatorii pot să ob ină date de pe pia ă care să-i ajute să separe din rata de capitalizare globală(R0), rata de capitalizare pentru construc ii (RB) şi rata de capitalizare pentru teren (Rt). Este mult mai greusă se găsească un factor de multiplicare al profitului sau chiriei care să reflecte propor ia î ntre clădire şiteren.

Evaluatorii trebuie să fie de acord că î n pie ele temporar î n cădere, condi iile pot impune măsurareadeprecierii externe prin actualizarea pierderii de profit net pe durata de timp î n care se prevede ac iunea negativăa factorilor externi, î n loc de capitalizarea pierderii care î n acest caz se presupune o ac iune permanentă.

Evaluatorul ar putea capitaliza profitul rămas la rata de capitalizare a terenului ca să ob ină pierderea de valoare

atribuită terenului. Dacă acest procentaj al pierderii î n valoarea terenului este apropiat de corec ia f ăcută pentru localizare î n

analiza valorii prin compara ie directă, atunci evaluatorul poate avea o mai mare î ncredere î n cele două estimări.

7.4.6 Deprecierea totală

După estimarea fiecărui tip de depreciere, se î nsumează rezultatele.

Dacă se evaluează clădirea î n cazul că este î nchiriată, trebuie să se facă o corec ie ce ine cont de diferen a î ntrechiria î ncasată şi chiria de pe pia ă la clădiri comparabile.

Documents

8.Curs Sem 6-7 Abordarea Prin Cost