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Corso di Estimo – ACC - Prof. E. Micelli - Aa 2013.14

I costi del progetto

12.XI.2013


I costi del progetto

• Due sono i casi con produzioni di beni perprogetto:– un primo caso riguarda la produzione di beni

intesa come promozione immobiliare

– un secondo caso riguarda la produzione intesacome costruzione

• Il primo caso contiene il secondo– in una promozione immobiliare il costo di

costruzione rappresenta una voce del costo totaledi produzione immobiliare


Costi e soggetti

• Nella produzioneedilizia la strutturadei costi assumeforme diverse infunzione deisoggetti

I soggetti

ImprenditorePromotore

ImprenditoreCostruttore

Costo totale di produzione

Ctot

Costo di costruzione

Cc


• Il costo di produzione è dato dalla sommadelle seguenti voci di costo:

• dove:– Ca: costo dell’area– Cc: costo di costruzione– St: spese tecniche (di progettazione e di collaudo)– Oneri concessori suddivisi in:

• Ou: oneri di urbanizzazione primaria esecondaria

• Ccc: contributo sul costo di costruzione– I: interessi sul capitale finanziario– Sc: spese di commercializzazione– Up: utile dell’imprenditore promotore

CP = Ca + CC + St + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up

Il costo

di p

roduzio

ne


Stime del costo di costruzione elivello di progettazione

• La stima del valore di costo può avvenire attraverso:– procedimenti sintetici– procedimenti analitici

• La scelta del procedimento è legata:– alla qualità e quantità di informazioni di cui

disponiamo circa il progetto

Progetto preliminareattività di ideazione

Progetto esecutivo

Livello didefinizione progettuale

Sintetico

Analitico

Procedimento

Preventivo sommario

CME

Obiettivo


Il procedimento sintetico

• Il procedimento sintetico di stima del più probabile valore dicosto è sviluppato in modo analogo alla stima del piùprobabile valore di mercato

• Nel caso si disponga di un data base di una certa ampiezza,sarà eventualmente possibile procedere all’analisi dei dati eall’analisi della distribuzione di frequenza– cfr. principio di ordinarietà/principi dell’estimo

• Nel caso si disponga di un numero modesto di casi, sipotrà procedere alla stima attraverso un procedimentoanalogo a quello della scala dei prezzi noti– i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere

desunti direttamente da imprese di costruzione oppuretramite la più selezionata letteratura di settore


La fonte del prezziariodel Collegio di Milano

• Per stime di carattere sintetico una fonte di grandeinteresse è rappresentata dai volumi curati dal Collegiodegli Ingegneri e Architetti di Milano– Pubblicato da 23 anni, i volumi del Collegio forniscono una

documentazione informativa sui costi delle opere compiuterelative ad una serie di interventi di diversa destinazione

• I valori riportati nei prezziari devono essere consideratiindicativi e utilizzati tenendo presente che particolarisituazioni di mercato possono influire sui costi dicostruzione

• Tuttavia, essi consentono di formulare stime sommariedel più probabile valore di costo con sufficienteattendibilità


Primo caso:edificio di civile abitazione

• L’intervento –delladurata 19 mesi- riguardala costruzione di unedificio di 10 piani fuoriterra, in cui è prevista larealizzazione di 2 negozial piano terra, 2 uffici e25 abitazioni ai pianisuperiori e due pianiseminterrati (destinati abox auto e cantine)


Le caratteristiche del progetto

• Il terreno su cui sorge l’opera è di circa 9.400 mq edi questi 5.000 sono destinati a superficie verde

• Le principali caratteristiche quantitative dell’edificioin progetto sono le seguenti:– La superficie lorda di pavimento: 2.961 mq– Il volume totale: 9.771 mc

• Il costo espresso secondo due parametrici tecnici è ilseguente:– €/mq: 1.008,00– €/mc: 305,00


I costi: valori totali, unitari e percentuali


Secondo caso: edificio di civileabitazione industrializzato

• L’intervento riguardala costruzione di unedificio costituito da4 piani di abitazionee un pianoseminterrato nelquale sono ubicati gliingressi principali, lecantine e parte deibox per autovettureoltre i servizi generali

• L’edificio verràcostruito in 16 mesi


Le caratteristiche del progetto

• L’edificio è realizzato con il sistema diprefabbricazione industrializzata ad alta affidabilitàtecnologica.

• Le principali caratteristiche quantitative del progettosono le seguenti:– La superficie lorda di pavimento: 5.964 mq– Il volume: 17.415 mc

• Il costo espresso secondo due parametri tecnici è ilseguente:– euro/mq: 736,00– euro/mc: 252,00


I costi: valori totali, unitari e percentuali

Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza1 Scavi e rinterri 16.565,00 0,38%2 Struttura prefabbricata in elevazione 1.555.871,00 35,44%3 Tavolati 465.429,00 10,60%4 Isolamenti sottofondi e pavimenti 352.894,00 8,04%5 Intonaci interni ed esterni 278.864,00 6,35%6 Canne fumarie e fognature 69.758,00 1,59%7 Rivestimenti e zoccolini 203.556,00 4,64%8 Carpentiere e lattonerie 97.850,00 2,23%9 Opere in legno e ferro 463.465,00 10,56%10 Impianto di riscaldamento 333.938,00 7,61%11 Impianto idrosanitario, gas e antincendio 233.869,00 5,33%12 Impianto elettrico 170.768,00 3,89%13 Impianto ascensori 147.032,00 3,35%

Costo totale 4.389.859,00 100,00%

Costo a mq 736,06Costo a mc 252,07


I limiti di impiego della fonte

• E’ necessario verificareche le condizionioperative dellaproduzione dei casiconsiderati sianoanaloghe a quelle in cuiopererà l’impresa nelnostro progetto

• Ad esempio, i limiti divalidità delle stime delCollegio sono riportati adestra

– Zona climatica: Lombardia– Località con altitudine

inferiore ai 300 metri slm– Terreno pianeggiante– Assenza di manufatti nel

terreno di intervento– Precipitazioni atmosferiche

massime 90 mm/h– Falda acquifera inferiore al

piano di posa dei plinti– Normale accessibilità ai

cantieri


Progetto esecutivo e CME

• Il progetto esecutivo prevede la descrizionecompleta del progetto sotto il profilo– Della forma: il progetto deve essere descritto

nei suoi esiti attraverso gli opportuni elaborati grafici– Della tecnologia: Il processo della sua

realizzazione deve essere descritto in tutte le suefasi attraverso il capitolato speciale

– Del suo valore di costo: Il suo costo deve essereprecisato attraverso il Computo metrico estimativo


Le fasi di realizzazione del CME

• Il CME procede a:– descrivere le fasi di realizzazione del progetto– misurare le quantità delle lavorazioni necessarie– Stimare il prezzo di tali lavorazioni– Stimare il costo totale dell’opera

• E’ utile sottolineare come il CME rifletta ladefinizione proposta del criterio del valore dicosto (cfr. aspetti economici del bene)


Una formalizzazione del CME

• La stima del più• probabile valore di

costo ottenuto per viaanalitica può essererappresentata sotto ilprofilo formale dallaformula di sinistra

• Il costo totale consistenella somma dei prodottidelle quantità (Q) per irispettivi prezzi unitari(Pu) di ciascunalavorazione (i)

• dove:– Qi Quantità di

ciascuna lavorazione– Pi Prezzo unitario di

ciascuna lavorazione

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