CORSO DI ALTA FORMAZIONE ESTIMO E VALUTAZIONE … · 2019-05-21 · •1943 Nino Formularo – Lezioni di estimo civile e rurale, Roma •1948 Giuseppe Medici – Princìpi di estimo,

1 © 2014, Giampiero Bambagioni

UD1_Finalità del Corso e Introduzione

CORSO DI ALTA FORMAZIONE E AGGIORNAMENTO PROFESSIONALE IN

ESTIMO E VALUTAZIONE IMMOBILIARE

a beneficio dei Periti Industriali iscritti all’albo, promosso dalla Fondazione Opificium con il supporto del CNPIePIL

DOTT. GIAMPIERO BAMBAGIONI

Professore a Contratto di Economia ed Estimo Civile, Facoltà di Ingegneria, Università di Perugia

Docente nei Master MGS e GPE, Falcoltà di Architettura, Università di Roma “La Sapienza”

Responsabile Scientifico del Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation Standard

Chair European Real Estate Institute (EREI)


Obiettivi del Corso

Fornire basi teoriche e applicative che consentano di correlare l’evoluzione della dottrina estimativa a livello nazionale ed internazionale con i fenomeni economico-finanziari al fine di consentire una misurazione appropriata del valore dei beni immobiliari.

Evidenziare peculiarità e caratteristiche della normativa e degli standard internazionali di riferimento (IVS, EVS, USPAP, ecc.), armonizzati a livello nazionale nel Codice delle Valutazioni Immobiliari e nelle Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI).

Conseguire, nel rispetto degli ordimamenti vigenti, Crediti formativi professionali (CFP) in funzione del continuo e costante aggiornamento delle competenze dei professionisti previsto dell’art. 7 del DRP 137/2012.

Favorire la possibilità certificare delle competenze dei Valutatori Immobiliari ai sensi della Norma internazionale UNI CEI EN ISO/IEC 17024:2012.

Creare le premesse per sostenere, presso le Università che prevedono corsi ufficiali, l’esame di Estimo (ICAR/22), potendosi iscrivere al Corso singolo.


Dottrina

“Serie organica di principî che costituiscono la base di una scienza, di una

filosofia, di una religione, ecc.”

“Complesso di cognizioni apprese con lo studio e coordinate organicamente fra loro”

Metodo

“Il modo, la via, il procedimento seguito nel perseguire uno scopo, nello svolgere una qualsiasi attività, secondo un ordine e un piano prestabiliti in

vista del fine che s’intende raggiungere”

Didattica

“Parte della teoria e dell’attività educativa che concerne i metodi d’insegnamento”

Learning-by-doing

“Nella teoria economica della produzione, espressione che indica il progresso tecnico, e quindi il miglioramento dell’efficienza, come risultato della

familiarità con la tecnica acquisita nel corso del tempo.”

Migliorare la propria professionalità/produttività utilizzando conoscenze e abilità funzionali a correlare pratica, auto-perfezionamento e innovazioni

specifiche.

Organizzazione dell’attività di insegnamento-apprendimento


Vision

Volano della qualità dei processi e dei servizi.

Il Saper fare implica capacità di progettazione, di innovazione e di

sperimentazione, per l’individuazione di nuove certezze o per la conferma

del modus operandi.

Volano della qualità dei processi e dei servizi

1. Formazione (status dinamico)

2. Progresso tecnologico

3. Nuove norme: leggi, regolamenti, circolari (a livello nazionale, UE, territoriale)

4. Norme ISO, EN, UNI.

5. Protocolli, Disciplinari, ecc.

6. Buone pratiche (best practices)

7. Evoluzione della dottrina

8. Evoluzione standard di riferimento (riconoscibilità dell’innovazione)

9. Aggiornamento del sapere

10. Progettualità e sviluppo innovativo

6. Integrazione delle conoscenze

7. Reingegnerizzazione dei processi e dei prodotti o servizi

3. Adozione di nuovi modelli gestionali

4. Adozione nuovi standard

5. Misurazione dei risultati in termini quali-quantitativi

1. Innovazione e pianificazione

2. Sperimentazione


Che io possa avere la forza di cambiare le cose che posso cambiare,

che io possa avere la pazienza di accettare le cose che non posso cambiare, che io possa avere soprattutto l’intelligenza di saperle distinguere. Tommaso Moro

Dietro ogni sapere c'è il dubbio. Johann Wolfgang Von Goethe

La difficoltà non sta nel credere alle nuove idee ma nel rifuggire dalle vecchie John Maynard Keynes

Le difficoltà rafforzano la mente e la fatica rafforza il corpo Seneca

Cambiamento


Programma didattico-scientifico del Corso

FINALITÀ DEL CORSO E INTRODUZIONE (UD1)

DINAMICHE ECONOMICHE DEI MERCATI IMMOBILIARI E ANALISI E INTERPRETAZIONE DELLA CONGIUNTURA (UD2)

Dinamiche dei prezzi e punto di equilibrio tra domanda e offerta.

Identificazione, analisi e interpretazione della congiuntura dei mercati sulla base delle variabili economiche e dei sette elementi chiave di caratterizzazione del mercato immobiliare.

Caratteristiche immobiliari. Dati immobiliari.

Definizione di «comparabile» (comparable) ed elementi essenziali per l’archiviazione e gestione autonoma di una banca dati dei comparabili.

VALORI E CRITERI DI STIMA (UD3)

Enunciazione delle basi del valore (tra cui il valore: di mercato; speciale, di investimento, di trasformazione, complementare, di sostituzione, di liquidazione, di vendita forzata, di realizzo, di credito ipotecario); identificazione dei principi estimativi e applicazione dei criteri di stima ai fini dell’appropriato utilizzo in funzione della definizione del valore dei beni immobiliari.



PROCEDIMENTI DI STIMA (UD4) Metodo del confronto di mercato (o Market approach),

Metodo del costo (o Cost approach),

Metodo per capitalizzazione del reddito (o Income approach) articolato in:

- metodo della capitalizzazione diretta (Direct capitalization);

- metodo della capitalizzazione finanziaria (Yield capitalization);

- analisi del flusso di cassa scontato (Discounted cash flow analysis).

MISURAZIONE DELLE SUPERFICI IMMOBILIARI (UD5)

Identificazione delle metodologie in uso a livello internazionale e rappresentazione delle modalità applicative dei cinque principali criteri di misurazione delle consistenze in uso a livello nazionale.

METODI DI VALORIZZAZIONE IMMOBILIARE (UD6)

Identificazione del “Migliore e più elevato uso” (o Highest and best use – HBU) degli immobili esistenti, in funzione della definizione del valore corrente e dei potenziali valori di trasformazione.

Valutazione economica di programmi e progetti. Struttura dello Studio di fattibilità (Sdf) con richiami ai vincoli del progetto ed alla sostenibilità finanziaria delle iniziative edilizie. Sdf previsto dall’Art. 14 e segg. del Dpr 207/2010 - Regolamento di esecuzione e attuazione del decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, recante “Codice dei contratti pubblici …”

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AUDIT E DUE DILIGENCE IMMOBILIARE (UD7) Identificazione delle fasi essenziali dell’audit consistente nell’attività di revisione e controllo funzionale all’ottenimento di evidenze circa l’attendibilità e la coerenza della documentazione utilizzata per la stima. Due Diligence e fasi della stima.

Contenuto della relazione di stima e compiti dell'esperto: analisi del disposto di cui all’art. 173-bis del Codice di procedura civile (c.p.c.) agg. al 28.11.2011.

STIMA DELLE AREE EDIFICABILI (UD8)

Valutazione sulla base dei procedimenti diretti e indiretti.

ESTIMO LEGALE (UD9)

Identificazione del quadro normativo e delle procedure di stima inerenti alcune delle principali aree dell’estimo legale. Nozioni di estimo legale: (i) analisi ed applicazione delle norme di riferimento per l’esproprio delle aree edificabili ai sensi dell’art. 2, commi 89 e 90, Legge 24.12.2007 n. 244 (Finanziaria 2008); (ii) analisi ed applicazione della normativa inerente le imposte di successione e donazione al fine della stima dei relativi diritti di usufrutto e nuda proprietà.



STRUTTURA DEL “RAPPORTO DI VALUTAZIONE” (UD10)

Elementi caratterizzanti la struttura della perizia estimativa in conformità alle prescrizioni del Codice delle Valutazioni Immobiliari e degli Standard internazionali di valutazione (IVS), nonché dei relativi riferimenti scientifici e normativi che prevedono, in taluni casi, la sistematica revisione del medesimo elaborato.

SEGMENTAZIONE DEL MERCATO IMMOBILIARE (UD10 BIS)

Individuazione e delimitazione del segmento di mercato ai fini delle stime immobiliari e più in generale della parametrazione del mercato e dell’interpretazione delle relative statistiche.


CRONISTORIA DEGLI STANDARD VALUTATIVI A LIVELLO INTERNAZIONALE E NAZIONALE

L’eredità del passato che ci aiuta a capire qual è, e quale potrà essere il nostro futuro

1792 Surveyors Club (UK) 1868 Institution of surveyors (Londra) 1890 Scientific management (USA): i costi standard 1910 Giurisdizione USA: la rilevazione dei dati immobiliari 1932 American Institute of real estate appraisers AIREA Chicago: il Sales comparison approach 1935 Il primo Corso di studio dell’AIREA 1936 American Society of Appraisers ASA (Washington DC) 1946 Royal Institution of Chartered Surveyors RICS 1966 National Association of Real Estate Appraisers NAREA (Alexandria, Minnesota) 1974 Il primo Red Book della RICS per le stime ad uso contabile 1977 The European Group of Valuers’ Association TEGoVA (Belgio, Francia, Germania, UK) 1984 International Valuation Standard Committee (IVSC), organizzazione non governativa, NGO accreditata presso l’ONU 1989 The Appraisal Foundation 1990 Appraisal Institute (AIREA+ Society of Real Estate Appraisers) 1995 RICS Appraisal and Valuation and Manual (standard obbligatorio per i membri RICS)

Introduzione


1999 Il Bleu Book TEGoVA: European Valuation Standards-EVS

2000 Il Codice delle valutazioni immobiliari (Tecnoborsa), Roma

2001 International Accounting Standard Board (IASB)

2002 Codice delle Valutazioni Immobiliari (Tecnoborsa), II Edizione

2002 Regolamento CE N. 1606/2002 per l’applicazione degli

International Accounting Standard (IAS)

2005 Regolamento CE n. 1864/2005 della Commissione del

15.11.2005 IAS 39 Fair Value Option.

2005 Codice delle Valutazioni Immobiliari, III Ed.

2006 Italian Property Valuation Standard (CDVI vers. in inglese).

Direttiva 2006/48/CE del Parlamento Europeo e del Consiglio relativa

all’accesso all’attività degli enti creditizi e al suo esercizio (rifusione),

recepita nelle Circolari Banca d’Italia a partire dal 27/12/2006, al Titolo

II, Capitolo I, Sezione IV. (Basilea II)

2010: Manuale Operativo Stime Immobiliari (MOSI), Agenzia del

Territorio

2010: Linee Guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle

esposizione creditizie ABI

2011: Codice delle Valutazioni Immobiliari – Italian Property Valuation

Standard. IV Edizione

2013: Regolamento 2013/575/UE

2014: Direttiva 2014/17/UE

Introduzione


CENNI STORICI SULLA DISCIPLINA ESTIMATIVA A LIVELLO NAZIONALE

• 1775 Cosimo Trinci – Trattato delle Stime de’ Beni Stabili, Stamperia G. Albizzini,

Pistoia

• 1900 Ulisse Gobbi – Sul principio della convenienza economica, Milano

• 1905 Vittorio Niccoli (1859-1917) – Estimo, Vallardi Ed., Milano

• 1917 Arrigo Serpieri – Il metodo di stima dei beni fondiari, Firenze

• 1943 Nino Formularo – Lezioni di estimo civile e rurale, Roma

• 1948 Giuseppe Medici – Princìpi di estimo, Ediz. Agricole, Bologna (Edizioni succ.

1955, 1972, con versione tradotta in inglese)

• 1974 Enzo di Cocco – La valutazione dei beni economici, Bologna

• 1968 Carlo Forte – Elementi di Estimo Urbano, Etas Kompass - Milano

• 1979 Carlo Forte – Baldo de’ Rossi, Principi di economia ed estimo, Etas, Milano

Carlo Forte sottolineava la necessità di parlare un linguaggio internazionale anche nel campo economico-estimativo già nel 1968. Nell’ambito di un paragrafo dedicato alla trattazione del «valore capitale» termine che egli stesso utilizza quale sinonimo di valore di mercato «Si è esaminata la genesi del principio di dipendenza del valore sul binario delle intuizioni economiche di un recente passato: è però altrettanto opportuno segnalare che, nonostante il mancato collegamento culturale sul piano internazionale che purtroppo non consente di riconoscere l’universalità della teoria estimativa, alle stesse conclusioni sono pervenuti alcuni economisti pur partendo da circostanze diverse.»

Cfr. «Elementi di estimo urbano», Cap. 1 (La teoria estimativa), pagina 14

Introduzione


I DRIVER DEL CAMBIAMENTO

Evoluzione della dottrina estimativa e della normativa a livello internazionale e nazionale

Regolamento 2013/575/UE

Direttiva 2014/17/UE

International Valuation Standards (IVS)

European Valuation Standards (EVS)

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)

Codice delle Valutazioni Immobiliari IV

Linee Guida per la valutazione degli immobili a garanzia delle Esposizioni Creditizie (ABI)

…

Introduzione


(segue) I DRIVER DEL CAMBIAMENTO

Manuale della BCE sulla Asset Quality Review (AQR) con specifici riferimenti al “Collateral and real estate valuation“ (cap. 5)

Circolare Banca d’Italia n. 285 del 17 dicembre 2013 - Disposizioni di vigilanza per le banche (5° Aggiornamento del 24 giugno 2014) - Capitolo 3 – Rischio di

credito – Metodo standardizzato (criteri rigorosi per la determinazione del credito ipotecario dell’immobile (art. 124, par. 4, lett. a) CRR)

UNI – Progetto di Norma U98000250, Valutatore Immobiliare. Requisiti di conoscenza abilità e competenza.

Introduzione


DIRETTIVA 2014/17/UE DEL PARLAMENTO EUROPEO E DEL CONSIGLIO in

merito ai contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali e

recante modifica della direttiva 2008/48/CE

ARTICOLO 19

VALUTAZIONE DEI BENI IMMOBILI

1. Gli Stati membri provvedono affinché siano elaborate nel proprio territorio norme di valutazione dei beni immobili affidabili ai fini della concessione dei crediti ipotecari.

Gli Stati membri impongono ai creditori di assicurare il rispetto di tali norme quando effettuano la valutazione di un immobile o di prendere misure ragionevoli per assicurare l'applicazione di tali norme quando la valutazione è condotta da terzi.

Se le autorità nazionali sono responsabili della disciplina dei periti indipendenti che effettuano le valutazioni dei beni immobili, devono provvedere affinché tali periti rispettino la normativa nazionale vigente.

2. Gli Stati membri provvedono affinché i periti interni ed esterni che conducono valutazioni di beni immobili siano competenti sotto il profilo professionale e sufficientemente indipendenti dal processo di sottoscrizione del credito in modo da poter fornire una valutazione imparziale ed obiettiva, che deve essere documentata su supporto durevole e della quale deve essere conservato un esemplare in archivio a cura del creditore.

Direttiva 2014/17/UE, Art. 19


Banca Centrale Europea (BCE)


Introduzione

http://www.google.it/imgres?sa=X&biw=1366&bih=596&tbm=isch&tbnid=A1hb-zLNMFNbPM:&imgrefurl=http://valuationspeak.com/business-valuation-standards/international-valuation-standards-council-standards-and-professional-boards-meet-in-london/&docid=gprP8kLTXL9SBM&imgurl=http://valuationspeak.com/wp-content/uploads/2012/03/ivs-cover.jpg&w=150&h=219&ei=5SYyUp3cDeKl0wWWpYHoDQ&zoom=1&iact=rc&page=1&tbnh=135&tbnw=103&start=0&ndsp=18&ved=1t:429,r:1,s:0&tx=335&ty=200




Market Approach

Introduzione


SALES COMPARISON APPROACH: APPROCCIO BASATO SUL PREZZO DI SCAMBIO

A real estate appraisal method that compares a piece of property to other properties with similar characteristics that have been sold recently.

The sales comparison approach takes into account the affect that individual features have on the overall property value, meaning that the total value of the property is a sum of the values of all of its features. Real estate agents and appraisers may use this approach when evaluating properties to sell.

The Sales comparison approach (SCA) is one of the three major groupings of valuation methods, called the three approaches to value, commonly used in real estate appraisal.

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http://oxforddictionaries.com

•1 [sostantivo] the exchange of a commodity for money;

the action of selling something: we withdrew it from sale

[count noun]: the sale has fallen through

•(sales) a quantity or amount sold: price cuts failed to boost sales

•(sales) the activity or business of selling products: director of sales and marketing

Introduzione


(segue) SALES COMPARISON APPROACH

Market Approach o Market Comparison Approach (MCA) o Metodo del confronto di mercato

La stima del «valore di mercato» presuppone la comparazione con i prezzi di mercato, e non già con generici prezzi di vendita (sales) che potrebbero anche essere la risultanza di una “vendita forzata”, un “prezzo di realizzo”, ecc.

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CODICE DELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI

Cap. 8 Metodo del confronto di mercato

Definizione di Prezzo nelle USPAP: “PREZZO”= l'importo richiesto, offerto o pagato per una proprietà.

Una volta dichiarato, il prezzo è un dato di fatto, se è pubblicamente divulgato o conservato in privato. A causa delle capacità finanziarie, le motivazioni, o interessi particolari di un determinato acquirente o venditore, il prezzo pagato per una proprietà può o non può avere alcuna relazione con il valore che potrebbe essere attribuito a quella proprietà da altri. USPAP:124-128

Differenza concettuale tra “prezzo di mercato” e “prezzo di vendita”


Valore di mercato

«Per valore di mercato si intende l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni. »

Il valore di mercato è documentato in modo chiaro e trasparente.

Definizione di “valore di mercato” adottata nell’Unione Europea

Regolamento 2013/575/UE

Definizione di “valore di mercato” pressoché analoga, a quella riportata nella Direttiva 2006/48/CE, già recepita anche dal Codice delle Valutazioni Immobiliari IV e dalla Circolare Banca d’Italia n. 263 del 27.12.2006 e successivi aggiornamenti


Corso e materiale didattico realizzato per la Fondazione Opificium del CNPIePIL per i Periti Industriali iscritti all’albo. La proprietà intellettuale e di riproduzione del presente materiale didattico/formativo attiene esclusivamente l’autore e/o il responsabile scientifico dottor Giampiero Bambagioni e il relativo ente di formazione Giampiero Bambagioni & C.»

AVVISO - Ai sensi dell’art. 1, comma 1 del decreto-legge 22 marzo 2014, n.72, come modificato dalla legge di conversione 21 maggio 2014 n. 128, il Corso in oggetto e le relative opere hanno assolto gli obblighi derivanti dalla normativa sul diritto d’autore e sui diritti connessi. Tutti i contenuti sono di proprietà letteraria riservata e protetti dal diritto d’Autore. Si ricorda, inoltre, che il materiale didattico fornito è per uso personale dei professionisti iscritti all’albo dei Periti Industriali, al solo scopo didattico-formativo. Per ogni uso diverso saranno applicate le sanzioni previste dalla legge 22 aprile 1941, n. 633.

Copyright © Giampiero Bambagioni

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