ทศทางตลาดทอยอาศยไทย

อสระ บญยงนายกสมาคมธรกจบานจดสรร

Housing market and trends in 2011

สถานการณตลาดทอยอาศย ป 2554

และแนวโนมป 2555

ชวงป 2553 ในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล

เปนปทมยอดการโอนกรรมสทธจ�านวนทอยอาศย

และจ�านวนทอยอาศยสรางเสรจจดทะเบยน รวมถงจ�านวน

ทอยอาศยซงเปดตวใหมเขาสตลาดมจ�านวนสงสดในรอบ

13 ป นบแตวกฤตการณทางเศรษฐกจป 2540 เปนตนมาและ

ประมาณการไดวา ป 2554 การโอนกรรมสทธทอยอาศยใน

เขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลนาจะชะลอตวลงรอยละ

15-20 แตเมอเกดเหตการณภยพบตจากอทกภยขน ชวง

ไตรมาสสดทายของป 2554 กเชอไดวาการชะลอตวของการ

โอนกรรมสทธป 2554 จะลดลงรอยละ 25-30 และจะกระทบ

ถงภาวะตลาดป 2555 ดวย

เพอประเมนภาวะตลาดทอยอาศยป2554และวเคราะห

แนวโนนในป2555 จงขอประมวลภาพรวมของตลาดทอย

อาศยชวง3ไตรมาสของป2554ทงดานอปทาน(Supply)

อปสงค (Demand) ดานราคา(Price) และดานสนเชอ

(Pre-PostFinance)

ดานอปทาน (Supply)

หากจะพจารณาจ�านวนทอยอาศยซงสรางแลวเสรจจด

ทะเบยนในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลในชวง8เดอน

แรกมจ�านวนทงสน58,645หนวยลดจากชวงเวลาเดยวกน

ของปกอนรอยละ1แตทงน หากเปรยบเทยบกบป2553

พบวามจ�านวนอาคารชดซงสรางเสรจจดทะเบยนลดลง

รอยละ13จาก29,353หนวยเหลอ25,517หนวยในขณะท

บานเดยวเพมขนรอยละ14จาก19,551เปน22,249หนวย

ทาวนเฮาสและอาคารพาณชยเพมขนรอยละ4จาก9,376หนวย

เปน9,783หนวย(แผนภมท1)

แตทงนจากผลกระทบของอทกภยในชวงไตรมาสสดทาย

กเชอวาไตรมาสท4จ�านวนทอยอาศยสรางเสรจจดทะเบยน

นาจะชะลอตวลงถงรอยละ50 ซงจะท�าใหทอยอาศยสราง

เสรจจดทะเบยนตลอดทงปลดลงประมาณรอยละ29คอม

จ�านวนประมาณ75,864หนวย

ใน

72

 

 

 

0!

5000!

10000!

15000!

20000!

25000!

30000!

35000!

40000!

บานเดยว! บานแฝด! ทาวนฮาสอาคารพาณชย! อาคารชด!

ป 2553 (ส.ค.)! ป 2554 (ส.ค.)!

 

 

 

0!

5000!

10000!

15000!

20000!

25000!

30000!

35000!

40000!

บานเดยว! บานแฝด! ทาวนฮาสอาคารพาณชย! อาคารชด!

ป 2553 (ส.ค.)! ป 2554 (ส.ค.)!

ในขณะเดยวกนหากจะพจารณาดานอปทาน(Supply)

จากการส�ารวจภาคสนามของบรษทเอเจนซฟอรเรยลเอส

เตทแอฟแฟรสจ�ากด(AREA)จะพบวาโครงการทอยอาศย

ซงเปดตวใหมในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลชวง10

เดอนแรก(มกราคม–ตลาคม2554)มจ�านวน66,004

หนวยลดลงรอยละ21เมอเทยบกบชวงเวลาเดยวกนของ

ในป2553ซงมจ�านวน83,931หนวย

แตทงนหากจะพจารณาจ�านวนหนวยของอาคารชดซงเปด

ตวตงแตป2551พบวาอาคารชดยงคงมสดสวนสงทสดตอ

เนองกนหลายปเมอเปรยบเทยบกบทอยอาศยประเภทอน

และหากเปรยบเทยบกบขอมลการสรางเสรจจดทะเบยนทอย

อาศยในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑลถอวาสอดคลอง

กนคอจ�านวนอาคารชดซงสรางเสรจจดทะเบยนในป2553

ซงมจ�านวนสงสดในรอบ13ปมผลจากการเปดตวโครงการ

เมอป2550-2553(แผนภมท2)

แผนภมท 1 เปรยบเทยบทอยอาศยสรางเสรจจดทะเบยน 8 เดอนแรก ป 2553 และ ป 2554

รวบรวมและประมวลผลโดย: ศนยขอมลอสงหารมทรพย

แผนภมท 2 เปรยบเทยบทอยอาศยทเปดตวในป 2551 – ตลาคม 2554

ทมา: บรษท เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส จ�ากด (AREA)

19,551 22,249

683

9,376

29,353

1,096

9,783

25,517

21.61 3.73 26.31 1.78 46.32 0.01 0.23

14.13 2.57 25.34 0.83 55.23 0.09 1.80

20.78 3.46 25.41 0.87 47.79 0.01 1.67

16.83 3.92 28.28 1.51 46.74 0.10 2.61

%

หนวย

73

ดานอปสงค (Demand)

การส�ารวจความตองการซอทอยอาศยจากผเขาชมงานมหกรรมบานและคอนโดครงท25ระหวางวนท29กนยายน

ถงวนท2ตลาคม2554(ตารางท1)

ตารางท 1 ระดบราคาทตองการซอ

ระดบราคาทตองการซอ

ต�ากวา1,00,000บาท

1-2ลานบาท

เกนกวา2ลานแตไมเกน3ลานบาท

เกนกวา3ลานแตไมเกน4ลานบาท

เกนกวา4ลานแตไมเกน6ลานบาท

เกนกวา6ลานแตไมเกน10ลานบาท

เกนกวา10ลานแตไมเกน15ลานบาท

15ลานบาทขนไป

รวม

จ�านวน

1,073

4,202

2,752

1,408

860

214

81

51

10,641

เปอรเซนต

10.08%

39.49%

25.86%

13.23%

8.08%

2.01%

0.76%

0.48%

100.00%

ทมา: มหกรรมบานและคอนโด ครงท 25 ระหวางวนท 29 กนยายน ถง วนท 2 ตลาคม 2554, รวบรวมโดย: ศนยขอมลอสงหารมทรพย

พบวาระดบราคาซงมความตองการซอมากทสดอยในชวง

ราคา1-2ลานบาทซงมจ�านวนถงรอยละ39.49ความ

ตองการซอบานระดบราคา2-3 ลานบาท มความตองการ

รอยละ25.86และความตองการซอระดบราคาทอยต�ากวา

1ลานบาทมความตองการรอยละ10.08

ซงหากพจารณาจากผลส�ารวจพบวาความตองการซอท

อยอาศยระดบราคา1-3ลานบาทมสดสวนถงรอยละ65.35

ประเภททอยอาศยทมความตองการซอ (Demand)

ส�าหรบประเภททอยอาศยซงมความตองการซอจากการ

ส�ารวจความตองการในงานมหกรรมบานและคอนโดครงท25

(29กนยายน-2ตลาคม2554)พบวาประเภททอยอาศย

ทมความตองการสงสดคอบานเดยวรอยละ29 อาคารชด

รอยละ23ทาวนเฮาสรอยละ21(แผนภมท3)

แผนภมท 3 แสดงประเภททอยอาศยทมความตองการซอ

ทมา: มหกรรมบานและคอนโด ครงท 25 ระหวางวนท 29 กนยายน ถง วนท 2 ตลาคม 2554, รวบรวมโดย: ศนยขอมลอสงหารมทรพย

อาคารพานชย ทดนเปลา บานเดยว บานแฝด ทาวนเฮาส คอนโด

 

อาคารพาณชย   ทดนเปลา   บเดยว   บแฝด   ทาวนเฮาส   คอนโด  

23% 10%1%

29%

16%

21%

74

ดานระดบราคา (Price)

หากจะพจารณาระดบราคาซงมการเปดตวโครงการจาก

การส�ารวจของบรษทเอเจนซฟอรเรยลเอสเตทแอฟแฟรส

จ�ากด(AREA) พบวาระดบราคาทมการเปดขายมากทสด

อยทระดบราคา1-2 ลานบาท ซงมสดสวนรอยละ32

และเกนกวา2ลานบาท-3ลานบาทมสดสวนรอยละ18

(ตารางท2)ซงกยงถอวาสอดคลองกบระดบราคาซงมความ

ตองการซอและขณะเดยวกนหากพจารณาระดบราคาซงม

การโอนกรรมสทธทอยอาศยในเขตกรงเทพมหานครและ

ปรมณฑลตงแตมกราคม- มถนายน2554พบวาระดบ

ราคาเฉลยบานเดยวมการโอนกรรมสทธอยท3.56 ลาน

บาทตอหนวย ทาวนเฮาสมราคาเฉลย1.35 ลานบาทตอ

หนวยสวนอาคารชดมราคาเฉลย1.85ลานบาทตอหนวย

ดานสนเชอผประกอบการ (Pre Finance)

ในชวง2ไตรมาสแรกของป2554พบวามลคาสนเชอ

ของผประกอบการ(PreFinance) ดานอสงหารมทรพยม

จ�านวน15,605ลานบาทเพมขนรอยละ60เมอเทยบกบ

2ไตรมาสแรกของป2553ซงมจ�านวนเพยง9,771ลาน

บาท(แผนภมท4)ทงนผลกระทบจากอทกภยจะท�าใหการ

ขอสนเชอเพอการพฒนาโครงการของผประกอบการลดลง

อยางมนยส�าคญในไตรมาส4ของป2554และนาลดลงถง

ไตรมาสท1-2ของป2555ดวย

ทมา: ศนยขอมลอสงหารมทรพย

แผนภมท 4 สนเชอผประกอบการทอาศยปลอยใหม ทวประเทศแยกตามประเภททอยอาศย รายไตรมาส

 

0!

4000!

8000!

12000!

16000!

20000!

24000!

28000!

32000!

ไตรมาส 1/2553

Q1/2010!

ไตรมาส 2/2553

Q2/2010!

ไตรมาส 3/2553

Q3/2010!

ไตรมาส 4/2553

Q4/2010!

ไตรมาส 1/2554

Q1/2010!

ไตรมาส 2/2554

Q2/2010!

สรางคอนโดมเนยม/อพารทเมนท (Construction of Condominiums and Apatments)! สรางอาคารพาณชย (Construction of Commercial Buildings)!

จดสรรบานพรอมทดน (Develoment of Land & Housing)! จดสรรทดนเปลา (Development of Land)!

 

0!

4000!

8000!

12000!

16000!

20000!

24000!

28000!

32000!

ไตรมาส 1/2553

Q1/2010!

ไตรมาส 2/2553

Q2/2010!

ไตรมาส 3/2553

Q3/2010!

ไตรมาส 4/2553

Q4/2010!

ไตรมาส 1/2554

Q1/2010!

ไตรมาส 2/2554

Q2/2010!

สรางคอนโดมเนยม/อพารทเมนท (Construction of Condominiums and Apatments)! สรางอาคารพาณชย (Construction of Commercial Buildings)!

จดสรรบานพรอมทดน (Develoment of Land & Housing)! จดสรรทดนเปลา (Development of Land)!

มลคา:ลานบาท

32,000

28,000

24,000

20,000

16,000

12,000

8,000

4,000

0

75

แผนภมท 5 สนเชอทอยอาศยบคคลทวไปปลอยใหม ทวประเทศแสดงมลคาลานบาท รายไตรมาส

สนเชอบคคลทวไป (Post Finance)

ในชวง2ไตรมาสแรกของป2554พบวามสนเชอรายยอย

ปลอยใหมจ�านวน99,302ลานบาทเพมขนรอยละ32เมอ

เทยบกบชวงเดยวกนของป2553ซงจะเหนไดวามลคาสน

เชอรายยอยปลอยใหมมไดชะลอตวลงและคาดวาแมมปญหา

เรองอทกภยจนถงสนป2554 มลคาสนเชอรายยอยลดลง

ไมเกนรอยละ10-15(แผนภมท5)

 

0!

20000!

40000!

60000!

80000!

100000!

120000!

140000!

ไตรมาส 1/2553

Q1/2010!

ไตรมาส 2/2553

Q2/2010!

ไตรมาส 3/2553

Q3/2010!

ไตรมาส 4/2553

Q4/2010!

ไตรมาส 1/2554

Q1/2010!

ไตรมาส 2/2554

Q2/2010!

สนเชอทอยอาศยบคคลทวไปปลอยใหม ทวประเทศ แสดงมลคาลานบาท รายไตรมาสB

สนเชอทอยอาศยบคคลทวไปปลอยใหม ทวประเทศ แสดงมลคาลานบาท รายไตรมาส!

 

0!

20000!

40000!

60000!

80000!

100000!

120000!

140000!

ไตรมาส 1/2553

Q1/2010!

ไตรมาส 2/2553

Q2/2010!

ไตรมาส 3/2553

Q3/2010!

ไตรมาส 4/2553

Q4/2010!

ไตรมาส 1/2554

Q1/2010!

ไตรมาส 2/2554

Q2/2010!

สนเชอทอยอาศยบคคลทวไปปลอยใหม ทวประเทศ แสดงมลคาลานบาท รายไตรมาสB

สนเชอทอยอาศยบคคลทวไปปลอยใหม ทวประเทศ แสดงมลคาลานบาท รายไตรมาส! ทมา: ศนยขอมลอสงหารมทรพย

มลคา:ลานบาท

140,000

120,000

100,000

80,000

60,000

40,000

20,000

0

109,889

96,163

75,224

95,94882,262

99,302

76

สรปสถานการณตลาดทอยอาศยป 2554

และแนวโนมป 2555

ผลกระทบจากอทกภยซงกระทบตอพนทกวา50จงหวด

และกระทบตอภาคอตสาหกรรมพาณชยกรรมและภาคทอย

อาศยโดยเฉพาะภาคทอยอาศยประมาณการไดวาผลกระทบ

ทไดรบในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล5จงหวดและ

รวมถงจงหวดอยธยาดวยจะมทอยอาศยทไดรบผลกระทบ

ไมนอยกวา1ลานหนวยและส�าหรบภาคธรกจทอยอาศย

จะมผลกระทบทงดานDemandและSupplyและก�าลงซอ

ในป2555ตลอดทงป

ดานอปสงค Demand

ผลกระทบดานอปสงคคอกลมผซอไดรบผลกระทบจาก

ทอยอาศยปจจบนผลกระทบจากสถานทท�างานหรอโรงงาน

อตสาหกรรมทตองหยดหรอชะลอการเปดกจการรวมถงการ

ทญาตพนองไดรบผลกระทบกจะมผลกระทบทงดานรายรบ

ทลดลงและคาใชจายทเพมขนจาการฟนฟทอยอาศยรวม

ถงปจจยส�าคญคอความรนแรงของอทกภยจะมผลตอท

อยอาศยแนวราบ ซงจะท�าใหมการชะลอการตดสนใจซอท

อยอาศยใหมและประมาณการไดวาในป2555ทอยอาศย

แนวราบจะชะลอตวลงประมาณรอยละ40และอาคารชดจะ

ชะลอตวลงประมาณรอยละ15-20ซงจะมผลกระทบตอ

ภาวะตลาดของทอยอาศยโดยรวมโดยเฉพาะจ�านวนการโอน

77

กรรมสทธนาจะชะลอตวลงรอยละ25-30เมอเปรยบเทยบ

กบป2554 ทงนส�าหรบทอยอาศยแนวราบในปไตรมาส4

ของป2554จะหดตวลงถงรอยละ70-80

ดานอปทาน Supply และระดบราคา Price

จากผลกระทบซงผประกอบการตองชะลอการพฒนา

โครงการและเปดตวโครงการใหม รวมถงการทตองแกไข

ปญหาในสวนของสาธารณปโภคและอาคารในโครงการทอย

ระหวางการกอสรางรวมถงโครงการซงมผเขาอยอาศยแลว

จะท�าใหไตรมาส4ของป2554และไตรมาส1ไตรมาส2

ของป2555 ผประกอบการจะมโครงการใหมทเขาสตลาด

ตลอดทงปลดลงไมนอยกวารอยละ30ซงมจ�านวนประมาณ

67,754หนวยเมอเทยบกบทงปของป2554ซงไดรบผล

กระทบในชวงไตรมาส4เทานน

ทงนในดานผประกอบการตองแบกรบภาระจากการฟนฟ

สาธารณปโภคทงโครงการทอยระหวางด�าเนนการและโครงการ

เดมซงไดโอนกรรมสทธไปแลวรวมถงราคาวสดกอสรางทจะ

ปรบตวสงขนในชวงป2555ในขณะทไมสามารถปรบราคา

การขายทอยอาศยได โดยเฉพาะทอยอาศยแนวราบ และ

แมวาอาคารชดจะไมไดรบผลกระทบโดยตรง แตการปรบ

ราคาของอาคารชดกจะเปนไปไดยากในป2555

ภาวการณตลาดทอยอาศย ของป2555 จงเปนปแหง

การฟนฟและการปรบตวซงจะไมสามารถคาดหวงถงอตรา

การเตบโตได

78