0

2017

LAUDO DE AVALIAÇÃO 1.067/08/2017 – Imóvel urbano

Matrícula 20.889

Autos 0000035-40.1994.8.16.0004

1ª Vara de Falências e Recuperação Judicial do Foro Central da

Comarca da Região Metropolitna de Curitiba/PR

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R Padre Agostinho 2.540 Sala 401 Champagnat Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

1

ÍNDICE.................................................................................................01

1. INFORMAÇÕES GERAIS SÍNTESE................................................................02

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS.........................................................................04

3. OBJETO...................................................................................................04

4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO..................................................................04

5. OBJETIVO.................................................................................................06

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO..........................07

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO....................................................................07

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS..................07

9. PESQUISA DE VALORES............................................................................09

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E DATA DE REFERÊNCIA..............................09

11. ENCERRAMENTO.....................................................................................09

ANEXOS

ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos - Guia Amarela - Matrícula

2

1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE

ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.

SOLICITANTE: 1ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais

OBJETO: Imóvel composto por terreno com 1.901,31 m² e 675,00m² de benfeitorias

FINALIDADE: Valor de venda forçada – Venda em Leilão

METODOLOGIA: Método Evolutivo

DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: agosto de 2017

VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO:

Benfeitorias21%

Terreno79%

VALOR DA AVALIAÇÃO R$ 870.000,00

(Oitocentos e setenta mil reais).

Benfeitorias 186.000,00

Terreno 684.000,00

3

2. CONSIDERAÇÕES INICIAIS

2.1. Na elaboração deste trabalho, forma utilizados dados e informações obtidos nos autos e

visita técnica no local.

2.2. O avaliador não interesse, direto ou indireto, nas companhias envolvidas ou na operação,

bem como não há qualquer outra circunstância relevante que possa caracterizar conflito

de interesses.

2.3. No melhor conhecimento e crédito dos consultores, as análises, opiniões e conclusões

expressas no presente trabalho são baseadas em dados, diligências, pesquisas e

levantamentos verdadeiros e corretos.

2.4. Assumem-se como corretas as informações recebidas de terceiros, sendo que as fontes

das mesmas contidas e citadas neste trabalho

2.5. O Laudo de Avalaição apresenta todas as condições limitativas impostas pelas

metodologias adotadas, quando houver, que possa afetar as análises e conclusões

contidas no mesmo.

2.6. Este trabalho parte do pressuposto da inexistência de ônus ou gravame de qualquer

natureza, judicial ou extrajudicial, atingindo os bens avaliados.

2.7. O presente trabalho atende as recomendações e critérios estabelecidos pela ABNT NBR

14653

3. OBJETO

3.1. Imóvel Urbano - Industrial

3.2. Descrição sumária do bem

Imóvel composto por terreno com 1.901,31 m² e 675,00m² de benfeitorias., localizado à

Rua Vitório Sfendrych, 339 – Araucária/PR, com Matrícula nº20.889 da 2ª Circunscrição

de Araucária/PR – Guia Amarela 02020002401410-01

4

4. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO

Araucária

Araucária é um município brasileiro do estado do Paraná, do qual é o décimo segundo mais populoso,

com 135 459 habitantes, conforme estimativa do IBGE, de agosto de 2016.

Município de Araucária

Bandeira Brasão

Hino

Fundação 11 de fevereiro de 1890 (127 anos)

Gentílico araucariense ou araucariano

Prefeito(a) Hissam Hussein Dehaini[1] (PPS)

(2017–2020)

Localização

Localização de Araucária no Paraná

5

Araucária

Localização de Araucária no Brasil

25° 35' 34" S 49° 24' 36" O

Unidade federativa

Paraná

Mesorregião Metropolitana de Curitiba IBGE/2008[2]

Microrregião Curitiba IBGE/2008 [2]

Região metropolitana

Curitiba

Municípios limítrofes

Balsa Nova, Campo Largo, Contenda, Curitiba, Fazenda Rio

Grande, Mandirituba e Quitandinha

Distância até a capital

27 km

Características geográficas

Área 469,166 km² [3]

População 135 459 hab. IBGE/2014[4]

Densidade 288,72 hab./km²

Altitude 897 m

Clima Subtropical Cfb

Fuso horário UTC−3

Indicadores

IDH-M 0,740 alto PNUD/2010 [5]

PIB R$ 13 209 780 mil (BR: 41º) – IBGE/2011[6]

PIB per capita R$ 109 142,87 IBGE/2011[6]

Página oficial

Economia

A exploração comercial da madeira iniciou-se na Freguesia do Iguassú a partir do século XIX, até a

década de 1930, quando entra em crise pela devastação das reservas. Os moradores de Araucária

ainda se dedicaram à exploração da erva-mate até a década de 1940, quando houve o declínio das

exportações para a Argentina, que se tornou autossuficiente. O crescimento econômico da região

proporcionou a abertura de mercado para outras atividades geradoras de emprego para a população

como olarias, cerâmicas, moinhos, fábricas de palhões, de massa de tomate, de caixas de madeira, de

linho, de fósforo, de balas, de bolachas e torrefação de café.

Em 1972, com a instalação da Refinaria Presidente Getúlio Vargas e em 1973 com a criação do CIAR

(Centro Industrial de Araucária), ocorreu um crescimento bastante acentuado e uma inversão no

quadro populacional, econômico e social do Município, em que a população urbana passou a superar

a rural com a vinda de um contingente populacional de vários pontos do país e a economia que se

baseava na agricultura e pecuária passou a ser predominantemente industrial/urbana. A partir da

década de 1970, ocorreu uma acentuada industrialização da cidade, totalizando o segundo maior

parque fabril do estado, apenas atrás da capital. Dentre as indústrias instaladas na cidade é possível

destacar: FAFEN-PR, CSN Paraná, Siderúrgica Guaíra (Gerdau), Berneck, Cocelpa, Imcopa, Tri-Sure,

6

Hübner Auto Linea, AAM do Brasil, Filtros Mil, Dyno do Brasil, Adesi, Gonvari do Brasil, Haus

Technology, Trane e Novozymes.

Localização e acesso

Integrado à Região Metropolitana de Curitiba, no primeiro planalto paranaense, ocupa uma área de

460,85 km², situa-se a 857 m do nível do mar. Situada às margens do Rio Iguaçu, é cortada pela BR-

476, a Rodovia do Xisto, via de interligação da Região Sudoeste do País. Está a 27 km do centro de

Curitiba.

Com a implantação da REPAR, da Petrobrás, na década de 1970, a cidade começou a sofrer influências

do desenvolvimento industrial, servindo de sede a novas indústrias, com geração de empregos e o

deslocamento de trabalhadores da área rural para a urbana.

Adapta-se ao processo de industrialização, mantendo suas características agrícolas, o que a torna um

importante polo agroindustrial.

Abriga, na divisa com os municípios de Curitiba e Campo Largo a represa do Rio Passaúna, que abastece

de água a região da capital paranaense.

Atualmente Araucária passa por um processo de aumento de sua população devido ao efetivo

contratado nas obras de ampliação da REPAR, com mais de 20.000 pessoas contratadas para essas

obras, Araucária acaba abrigando significada parcela destes trabalhadores, oriundos de diversas

regiões do Brasil, mas principalmente o Nordeste e o estado da Bahia.

Divisão territorial

Como Araucária é um município bastante extenso territorialmente, está dividido em bairros grandes e

estes divididos em loteamentos. A área urbana representa cerca de um terço do território municipal.

Os bairros localizados na área urbana são: Centro, Iguaçu, Fazenda Velha, Campina da Barra,

Tindiquera, Barigui, Porto das Laranjeiras, Boqueirão, Sabiá, Capela Velha, Chapada, Vila Nova,

Estação, Costeira, Cachoeira, Passaúna, São Miguel (parcialmente rural) e Thomaz Coelho.

Na zona rural estão localizados: Bela Vista, Colônia Melado, Mato Dentro, Boa Vista, Espigão Alto,

Onças, Botiatuva, Faxinal, Palmital, Campestre, Faxinal do Tanque, Ponzal Campinas das Palmeiras,

Fazendinha, Rio Abaixinho, Campina das Pedras, Formigueiro, Rio Abaixo, Campina dos Martins, Fundo

do Campo, Rio Verde Abaixo, Campo Redondo, Guajuvira de Cima, Rio Verde Acima, Campo Tomáz,

Ipiranga, Roça Nova, Camundá, Lagoa Grande, Roça Velha, Capinzal, Lagoa Suja, São Sebastião,

Capoeira Grande, Lavra, Taquarova, Colônia Cristina, Mato Branco, Tietê e Guajuvira (distrito com

status de sub-prefeitura

5. OBJETIVO

Determinação do valor de venda em hasta pública – venda/liquidação forçada

Liquidação forçada: Valor para uma situação de venda compulsória, típico de leilões e também

muito utilizado para garantias bancárias. Quando utilizado, deve ser também apresentado o

valor de mercado. Este valor reflete o valor de um bem para uma venda em um curto espaço

de tempo. Desta forma os valores de liquidação forçada conduzem sempre a um valor abaixo

do valor de mercado, pois nestes casos é violada uma das condições basilares de mercado

do bem, que é a sua velocidade de venda.

7

A NBR 14.653, parte 1, define liquidação forçada como “condição relativa à hipótese de uma

venda compulsória ou em prazo menor que o médio de absorção pelo mercado”. E que o seu

preço se deriva da quantia auferível na condição de liquidação forçada.

6. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIADO

Lote de terreno urbano nº 01 com área de 1.901,31m², localizado à Rua Vitório Sfendrich _

Barigui, Araucária/PR, com frente para a Rua Vitório Sfendrich, onde mede 39,21 metros

lineares, de quem da rua olha o imóvel, do lado direito mede 48,54 metros lineares onde

confronta com o lote 02, do lado esquerdo mede 49,49 metros lineares confrontando com a

Agrícola Industrial Sul Ltda, e pelos fundos de largura 38,89 metros lineares, onde confronta

também com o lote 02.

O terreno apresenta topografia Plana, mas divididos em dois taludes, o primeiro, de frente

para a Rua com aproximadamente 1.581,31m² e o segundo fazendo divisa com os fundos do

primeiro, com aproximadamente 320,00m²

Possui um galpão industrial de 675,00m², em alvenaria, piso em concreto, estrutura do telhado

em madeira, sem forro e telhas de fibrocimento.

Possui ainda cobertura meia agua de Eternit, e um, canil estes dois últimos sem valor

comercial.

Matrícula nº20.889 da 2ª Circunscrição de Araucária/PR – Guia Amarela 02020002401410-

01

7. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

7.1. Liquidez: Baixo/regular

7.2. Desempenho de mercado: Baixo/regular.

7.3. Absorção pelo mercado: Baixa/regular

7.4. Público alvo para absorção do bem: Investidor, consumidor empresário

7.5. Facilitadores para negociação do bem: Valor venda forçada

7.6. Dificultadores para negociação do bem: Localização – insegurança devido a

quantidade de assaltos a residências na região. Grande número de imóveis similares

ofertados na região.

8. INDICAÇÃO DOS MÉTODOS E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS

Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terrenos e edificação com

a coleta de dados enquadrando-se no Grau de fundamentação (2), e Grau de Precisão (3)

constantes do item 8.2.4 e 9.5 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação Brasileira de

normas Técnicas, tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir

8.1. Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método comparativo direto

de custo, conforme item 8.32 da NBR-14.653-2, norma da ABNT – Associação

Brasileira de normas Técnicas: onde se deve considerar uma amostra

composta por imóveis de projetos semelhantes, contemporâneos de numa

mesma região, a partir da qual são elaborados modelos que seguem os

procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado.

8

8.1.1. Fatores de Homogeneização

8.1.1.1. Localização: de acordo com a localização determinada pelas ruas

e seu potencial comercial

8.1.1.2. Área: Para diferenças entre áreas <= 30%, adotado: Fa

= (Sp/Sa)^(1/4) Para diferenças entre áreas >30%, adotado: Fa

(Sp/Sa) ^ (1/8). (Sp/Sa) ^ (1/8).

8.1.1.3. Fator testada: Para Ta>2Tp, adotado Ft = 1,1892; Para Ta < Tp/2,

adotado Ft = 0,8409

8.1.1.4. Fator Comercialização FC =100% - FV - FA FC = 0,75 Onde: FV = Fator venda forçada* = 22%

• 17%Fator atribuído pelas condições de pagamento e impossibilidade de negociação (desconto, troca, etc.) e 5% de comissão paga pelo vendedor em venda nas condições de mercado e pagas pelo comprador em venda forçada

FA = Fator Aluguel* = 3 %

0,5 x Valor do Imóvel x 6 Valor do imóvel

8.2. Para a obtenção do valor das benfeitorias: O Método de Quantificação

de Custo é utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias ou custo de reprodução, podendo ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou ainda por orçamento, com citação das fontes consultadas. Neste caso apropriado pelo custo unitário básico de construção. Cub Sinduscom PR (Ver anexo memória de cálculo benfeitorias). Após o cálculo do valor do imóvel, aplica-se o Fator de Homogeneização Oferta de 75%.

8.3. Para a obtenção do valor do imóvel, foi utilizado o método evolutivo, onde, a composição do valor do imóvel avaliado é obtida através da conjugação de métodos, a partir do valor do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciadas, e o fator de comercialização, ou seja, SEGUNDO ABNT 14653-2 - 2004:

8.3.1. VI = (VT + VB) 8.3.2. VI= valor do imóvel 8.3.3. VT = valor do terreno 8.3.4. VB = Valor das benfeitorias

9

9. PESQUISA DE VALORES

9.1 Valores das cotações de imóveis similares

Anexo Pesquisa de Mercado

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO

10.1. Valor do Imóvel: R$ 870.000,00 (Oitocentos e setenta mil reais).

10.1.1. Valor Arredondado do Terreno: R$ 684.000,00 (Seiscentos e oitenta e quatro

mil reais).

10.1.1.1. Valor Terreno: R$ 684.300,48 (Seiscentos e oitenta e quatro mil,

trezentos reais e quarenta e oito centavos).

10.1.2. Valor Arredondado das Benfeitorias: R$ 186.000,00 (Cento e oitenta e seis

mil reais).

10.1.2.1. Valor das Benfeitorias: R$ 185.812,15 (Cento e oitenta e cinco mil,

oitocentos e doze reais e quinze centavos).

R$ 247.749,53 x 0,75 = R$ 185.812,15

11. ENCERRAMENTO

Encerrando os trabalhos, foi redigido este Laudo de Avaliação que se compõe (não incluindo

os anexos relacionados abaixo) de 09 (nove) folhas escritas só de um lado.

Acompanham (3) três anexos:

ANEXO: Memória de Cálculo - Valor do Imóvel ANEXO: Pesquisa de Mercado ANEXO: Documentos - Guia Amarela - Matrícula Curitiba, 24 de agosto de 2017 HELCIO KRONBERG

Amostra Valor Área R$ m2 Localização Área Oferta

1 7.368.000,00R$ 16.841,00 437,50R$ 1,00 1,31 0,75

2 7.000.000,00R$ 15.000,00 466,67R$ 1,05 1,30 0,75

3 2.000.000,00R$ 4.756,00 420,52R$ 1,00 1,15 0,75

4 1.150.000,00R$ 4.435,92 259,25R$ 1,00 1,12 0,755 7.500.000,00R$ 24.920,00 300,96R$ 1,00 1,38 0,75

Médias 5.003.600,00R$ 13190,584 376,98R$

Fatores de Homogemeização

ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO TERRENO

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

Hélcio Kronberg1/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)

1 7.368.000,00 16.841,00 437,50 1,00 1,31 0,75 429,85

2 7.000.000,00 15.000,00 466,67 1,05 1,30 0,75 477,75

3 2.000.000,00 4.756,00 420,52 1,00 1,15 0,75 362,70

4 1.150.000,00 4.435,92 259,25 1,00 1,12 0,75 217,77

5 7.500.000,00 24.920,00 300,96 1,00 1,38 0,75 311,50

__________________________________________________________________________________________________________

2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:

F1: F2: F3:Localização Área Oferta

Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)

1) Identificação:Mat; 20.889 Tipo:Laudo completo Solicitante:1ª V. Falencias

Lograd.:Rua Vitório Sfendrych 339 Complemento:

Bairro: Cidade:Araucária Estado:Paraná

Nº:

Hélcio Kronberg2/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:

Número de amostras......................................................................................(Ud):

Grau de liberdade..........................................................................................(Ud):

Menor valor..............................................................................................(R$/m2):

Maior valor...............................................................................................(R$/m2):

Somatório dos valores homogeneizados.................................................(R$/m2):

Número de intervalos de classe....................................................................(Ud):

Amplitude de classe.................................................................................(R$/m2):

Amplitude total.........................................................................................(R$/m2):

Média aritmética.......................................................................................(R$/m2):

Mediana...................................................................................................(R$/m2):

Desvio médio...........................................................................................(R$/m2):

Desvio padrão..........................................................................................(R$/m2):

Variância............................................................................................(R$/m2) ^ 2:

5

4

217,77

477,75

1.799,56

3

86,66

259,98

359,91

362,70

76,224071

101,653291

10.333,391544

___________________________________________________________________________________________

4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" )

D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" )..........................................................=

4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:

D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MAIOR valor.....................................................................=

4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:

D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão

D/S calc. para o MENOR valor...................................................................=

1,65

1,1592

1,3983

4.3) CONCLUSÃO:

* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *

Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100

___________________________________________________________________________________________

5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:

Coeficiente de Variação ( CV )...........................................................( % ) = 28,24

Hélcio Kronberg3/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

6) INTERVALO DE CONFIANÇA:

Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50

Adotado a distribuição " t " de Student, onde:

Nível de confiança................................................................................................(%) = 80

TC ( Tabela de Student ) ....................................................................................(ud) = 1,533

Limite inferior unitário ( Li ).....................................................................( R$/m2 ) =

Limite superior unitário ( Ls )....................................................................(R$/m2) =

8) CONCLUSÃO FINAL:

Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na

data atual, é:

Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )

Sendo:

Valor unitário arbitrado.................................................................................. (R$/m2) =

290,22

429,60

Área equivalente do imóvel avaliando................................................................ (m2) =

VALOR TOTAL ( R$ ) =

1.901,31

359,91

Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central........(%) =

Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central......(%) =

19,36

19,36

Estimativa de tendência central....................................................................(R$/m2) = 359,91

684.300,48

Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011)..................................................(ud) =

Grau de precisão (NBR 14653 / 2011)..............................................................(ud) =

2

3

________________________________________________________________________________________

9) OBSERVAÇÕES GERAIS:

seiscentos e oitenta e quatro mil, trezentos reais e quarenta e oito centavos

7) CAMPO DE ARBÍTRIO:

Limite de arbítrio inferior unitário ( LAi )...................................................(R$/m2) = Estimativa de tendência central.....................................................................(R$/m2) =

Limite de arbítrio superior unitário ( LAs )................................................(R$/m2) =________________________________________________________________________________________

305,93

359,91

413,90

Hélcio Kronberg4/4

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

0 1 2 3 4 5 C

5

10

15

F

9) GRÁFICOS:A) HISTOGRAMA - ( Nº DE CLASSES ( C ) x FREQUÊNCIA ( F )):

Ve

Po

B) PREÇOS OBSERVADOS ( Po ) x VALORES ESTIMADOS ( Ve ):( R$ / m2 )

Data: 23/08/2017

429,85437,50477,75466,67

362,70420,52217,77259,25311,50300,96Q46Q26

Q47Q48

Q27Q28

Q49Q29Q50Q30

Q51Q31Q52Q32Q53Q33Q54

Q40

Po (R$/m2) Ve (R$/m2)

Q55Q56Q57

Q59

Q58

Q60

Q34

Q35Q36Q37Q38

Q39

Var.Am

1234567891011121314151617181920

0,981,02

0,860,841,03Q66

Q67Q68Q69Q70

Q71Q72Q73Q74

Q75Q76Q77Q78

Q79Q80

.1

.2

.3

.4

.9 .10 .11 .12

.5

.6 .7 .8

.13 .14 .15 .16

.17 .18 .19 .20

0

Classe

123

De:

217,77304,43391,09

INTERVALO

Até

304,43391,09477,75

Freq.

122

---------------------------------------------------------___________I

-------------------------------------------------

21 Q61 Q81

22 Q42 Q62 Q8223 Q43 Q63 Q8324 Q44 Q64 Q84

Q40

.21 .22 .23 .24

ANEXO MEMÓRIA DE CÁLCULO BENFEITORIA(S)

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

Hélcio Kronberg1/3

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES

__________________________________________________________________________________________________________1) PARÂMETROS ADOTADOS:

1.1) DAS CARACTERÍSTICAS DO EMPREENDIMENTO:

Prazo estimado para conclusão da obra........................................................................( meses ):

Taxa de administração da obra.............................................................................................( % ):

Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção.......................( % ):

Lucro ou remuneração da construtora...................................................................................( % ):

1.2) DAS CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO:

1.2.1) DEPRECIAÇÃO:Adotando o método de Ross - Heidecke, onde:

Fator de depreciação = [(100 - K) /100], sendo:Idade Real..........................................................................................................................(anos):

Vida útil total provável........................................................................................................(anos):

Idade em % da vida................................................................................................................(%):

Fator de depreciação................................................................................................( decimal ):

1.2.2) ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO ( PREDOMINANTE ):

Fonte CUB ( Custo Unitário Básico ):

Data de referência CUB:

Padrão de acabamento:

Área construída padrão ( Predominante ) ( Ap )...................................................................( m2 ):

Valor do CUB ( Custo unitário básico )...........................................................................( R$/m2 ):

IDENTIFICAÇÃO PADRÃO ACAB. CUB ( R$/m2 )ÁREA ( Aq ) ( m2 ) PESO

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

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------------------

------------------

------

------

------

------

------

------

------

------

------

i

1

2

3

4

5

6

7

8

9

8,00

15,00

10,00

15,00

28,00

45,00

62,22

Siduscom/PR

23/08/2017

Normal

675,00

762,55

Onde: Peso = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão

1.2.3) ÁREAS CONSTRUÍDAS DIFERENTES DA ÁREA CONSTRUÍDA PADRÃO:

Fator C ( estado da construção ).............................................................................................(%):

Fator K ( Ross - Heidecke )............................................................................................(decimal):

33,20

66,91

Onde C = Entre Reparos Simples e Importantes

0,3309

Identificação:Mat. 20.889 Tipo:Laudo completo Solicitante:aªVara de Falencias

Lograd.:Rua Vitório Sfendrich 339 Complemento:

Bairro: Cidade:Araucária Estado:Paraná

Nº:

Hélcio Kronberg2/3

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES

1.2.4) ÁREA EQUIVALENTE DE CONSTRUÇÃO:

Sendo:

onde:

Aq(i) = Área construída diferente da área construída padrão ( m2 );

Ap = Área construída padrão ( predominante ) ( m2 );

675,00

Ae = Ap + [ Aq (1) * Peso (1) + Aq (2) * Peso (2) + .... + Aq (i) * Peso (i) ]

Ae = Área equivalente de construção ( m2 );

Peso(i) = CUB áreas diferentes da padrão / CUB área padrão.

Logo:

Área equivalente de construção ( Ae )................................................... ( m2 ):

1.2.5) CUSTOS NÃO INCLUÍDOS NO CUB:

i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )

1 ---------------------- ---------------------------

2 ---------------------- ---------------------------

3 ---------------------- ---------------------------

4 ---------------------- ---------------------------

5 ---------------------- ---------------------------

6 ---------------------- ---------------------------

7

8

9

----------------------

----------------------

----------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

i IDENTIFICAÇÃO VALOR TOTAL ( R$ )

10

11

12

13

14

15

16

17

18

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

----------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

---------------------------

Custo total não incluído no CUB....................................................................... ( R$ ): 0,00

2) CONCLUSÕES:

2.1) DO VALOR FINAL DAS CONSTRUÇÕES:

Sendo:

VFC = {[( Ae * CUB padrão ) + CT ] * ( 1 + A ) * ( 1 + F ) * ( 1 + L )} * FD

onde:

VFC = Valor final das construções ( R$ );

Ae = Área equivalente de construção ( m2 );

CT = Custos totais não incluídos no CUB ( R$ );

A = Taxa de administração da obra ( % );

F = Percentual total relativo aos custos financeiros da obra durante a construção ( % );

L = Percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora ( % );

FD = Fator de depreciação ( decimal ).

Hélcio Kronberg3/3

Avalurb 3.0 - RELATÓRIO - MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO DE EDIFICAÇÕES

Logo para:

Temos:

Valor final das construções ( VFC ).............................................................( R$ ): 247.749,53

/ /

3) OBSERVAÇÕES GERAIS:

Grau de fundamentação ( NBR 14653 ) =

duzentos e quarenta e sete mil, setecentos e quarenta e nove reais e cinquenta e três centavos

Legenda

% Custo da construção

% Custo da administração da construção

% Custo financeiro da obra

% Lucro ou remuneração da construtora

68,74

10,31

7,91

13,04

(considerando a depreciação):

ANEXO PESQUISA DE MERCADO

Helcio Kronberg Avaliador e Leiloeiro Público Oficial R. Emiliano Perneta, 736 – Centro - Curitiba/PR

Fone/Fax 41 3233-1077

IMÓVEL X COTAÇÕES

COTAÇÃO 1

VALOR: Localização:

Área: 16.841,00 m² R$/m²: R$ 437,50

DESCRIÇÃO EXCELENTE OPORTUNIDADE - TERRENO / ÁREA INDUSTRIAL - CIC - ARAUACÁRIA/PR**

Rua Vitório Sfendrych, 333 - Bairro Barigui - Araucária/PR**Terreno com uma Área de

16.841,00m² ****CONTÉM***Terreno com uma área total de 16.841,00 m²*Viabilidade para

Loteamento Industrial com Barracões** Valor Excepcional para para Pagamento á Vist

URL http://www.imovelweb.com.br/propriedades/area-industrial-a-venda-barigui-araucaria.-

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Localização: Rua Vitório Sfendrych 333, Barigui, Araucária

COTAÇÃO 2

VALOR: R$ 7.000.000,00

Área: 15.000,00 m² R$/m²: R$ 466,67

DESCRIÇÃO: terreno, ótimo,industrial, na melhor localização de Araucária, 140m de frente para a Av. das

Araucárias, em frente a encopa. -Zoneamento ZS1. -Permite Sub Divisão de Terrenos de 2000m².

-Também aceita locação no sistema. -Built to suit. Mais informações entre em contato. Atualizado

17/01/2017 Entre em contato conosco, tire sua dúvida e ou marque uma visita com nossos corretores.

URL: http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-para-venda-em-chapada-araucaria-pr-

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Localização: Av. das Araucárias

COTAÇÃO 3

VALOR: R$ 2.000.000,00

Área: 4.756,00 m² R$/m²: R$ 420,52

DESCRIÇÃO: TERRENO ESQUINA, ARAUCÁRIA (COM E RES), BARIGUI, 4.755,50 M2 (1 QUADRA DO PORTAL

POLONÊS), R$ 2 MILHÕES.

Excelente terreno, plano, um pouco acima do nível da rua, asfalto, luz, agua.

Quadra 04- Loteamento Parque dos Pinheiros - Araucária PR

Localização: Frente para a Av. das Araucárias (175,00 metros), esquina com R. Emilio Cunha (24,00 metros),

fundos com R. Pedro Chempeck (175 metros) e esquina com R. Vicente Szczerbwski (51,00 metros), e a 500

metros do Portal de Araucária.

URL: http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-esquina-araucaria-com-e-res-barigui-4-

2927126637.html?utm_source=Mitula&utm_medium=CPC&utm_campaign=Mitula&ocultarDatos=True

Localização: Av. das Araucárias

COTAÇÃO 4

VALOR: R$ 1.150.000,00

Área: 4.435,92 m² R$/m²: R$ 259,25

DESCRIÇÃO: Proximo a Avenida das Araucárias com fácil acesso ao Contorno Sul Terreno com 4.435,92m²

sendo que 1.936,00m² são de Área de Preservação Permanente

URL: https://www.chavesnamao.com.br/imovel/terreno-comercial-a-venda-pr-araucaria-barigui-4435m2-

RS1550000/id-435320/?utm_source=Mitula&utm_medium=CPC&utm_campaign=MitulaImoveis

Localização: Rua José Cheinfert, 106, Barigui, Araucária

COTAÇÃO 5

VALOR: R$ 7.500.000,00

Área: 24.920,00 m² R$/m²: R$ 300,96

DESCRIÇÃO: Terreno com excelente frente para a rua toda asfaltada, no meio das grandes industrias da

Cidade Industrial de Araucária - CIAR, ZI - zoneamento industrial, plano, limpo, podendo construir de

imediato. Com área total de 24.920,00 m². localizado ao lado da Facear, Risotolândia e Corpo de

Bombeiros. maiores

URL http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-industrial-a-venda-thomaz-coelho-araucaria.-

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Localização: Rua Luís Franceschi - Thomaz Coelho, Araucária - PR