Экспертный Совет ГУД

ПОМОЩЬ В КАПИТАЛИЗАЦИИ АКТИВОВ ФИНАНСОВЫХ ИНСТИТУТОВ

Сецкая В.А., Президент GVA Sawyer Председатель Экспертного Совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов

Активы банков в недвижимости сегодня

Более 70% залогового имущества 20 крупнейших российских банков приходится на недвижимость.

на жилую недвижимость приходится 18,5% обеспечения по кредитам на коммерческую – 39,3% имущественные комплексы – около 12 %

В результате кризиса залоги банков подешевели и потеряли ликвидность

Ставки аренды на офисы в Москве – 40 - 50%⇓

Ставки аренды на торговую недвижимость в Москве – 30 - 50%⇓Розничные цены на землю – 12 - 15%⇓Оптовые цены на землю – 40 - 70%⇓

Задача банков сегодня – одновременное повышение стоимости и ликвидности активов и сокращение сроков превращения их в наличные, что стоит усилий и времени.

Динамика роста стоимости проекта $235 421 503

$170 909 996

$73 659 458

$33 250 000$17 290 000$9 310 000

$-200 000 000

$-100 000 000

$-

$100 000 000

$200 000 000

$300 000 000

$400 000 000

стоимость проекта минус затраты минус стоимость капитала собственный капитал

минус стоимость капитала $- $- $- $-4 852 794 $-14 558 382 $-24 263 971

минус затраты $- $-6 650 000 $-6 650 000 $-8 000 000 $-111 400 000 $-111 400 000

стоимость проекта $9 310 000 $23 940 000 $39 900 000 $86 512 253 $296 868 379 $371 085 474

собственный капитал $9 310 000 $17 290 000 $33 250 000 $73 659 458 $170 909 996 $235 421 503

Год 0 Год 1 - 2 Год 3 Год 4 Год 5 - 6 Год 7 - 8

С/х земля Категорияземель

Выход из проектаСтроительство /Сдача в аренду

Разрешение настроительство

Видразрешённогоиспользования

Покупка земли

Управление активамиУправление активами в недвижимости – управление рисками и управление доходностью

Цели владельца

Достижение определенного годового денежного потокаДостижение определенной стоимости активаРеализация проекта в определенные срокиОценка и внедрение системы управления рискамиУправление ликвидностьюЛюбые иные цели, достижение которых требуется в соответствии со стратегией инвестора

Управление доходностью

Стратегия управление доходамиСтавкиСроки договоровВалюта и индексация по договоруОпределение момента выходаПрогноз развития рынка недвижимостиПрогноз развития рынков капиталаПовышение ликвидности

Управление рисками

Обеспечение необходимой прозрачности денежных потоковРеструктуризация структуры управления активомРеструктуризация договоров аренды, договоров с контрагентами/поставщикамиРеструктуризация базы арендаторов, контрагентов/поставщиков

Управление активами в недвижимости определяется, как и в управлении иными активами, целями инвестора – владельца актива и заключается в управлении рисками и доходностью.

Определение типа актива

Анализ на входе в проект:

Due diligence на входе; Анализ финансовый и анализ рисков

Разработка инвестиционной стратегии и стратегии управления активом

Разработка плана управления

Реализация плана управления

1 Этап

2 Этап

Анализ

План

3 ЭтапРеализаци

я

Управление активамиЭтапы управления активами

Работа с активом недвижимостиЭтап 1 КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ

Юридический аудит •прав на объект, площадку; исходно-разрешительной документации;•существующих договоров с арендаторами, подрядчиками, управляющими компаниями

Технический аудит •оценка комплектности проектной и разрешительной документации,•оценка качества конструкций здания и инженерных систем•анализ произведенных затрат•анализ концепции проекта с точки зрения рынка.•анализ предполагаемого бюджета проекта•анализ предполагаемого графика проекта•анализ заложенных инженерных нагрузок и возможностей их обеспечения•анализ заложенных проектных решений•анализ запланированных инженерных спецификаций здания и оборудования.

Маркетинговый аудит •соответствия концепции и спецификаций объекта требованиям рынка,•оценка пула арендаторов•условий договоров с арендаторами, включая гарантированность получения доходов•уровня ставок аренды относительно рынка•оценка привлекательности актива с точки зрения рынка

Анализ прибыльности и ликвидности активаФинансовый аудитАнализ рисков

•налоговых•юридических•технических•неполучения доходов

Анализ схемы владения, управления и эксплуатации здания

Работа с активомЭтап 2. ПЛАН ПОВЫШЕНИЯ СТОИМОСТИ И ЛИКВИДНОСТИ

Подготовка алгоритмов работы с активом, соответствующих задаче владельца разработка инвестиционной и маркетинговой стратегии разработка плана модернизации актива , включая бюджет , график, стратегию позиционирование/репозиционирование объекта; разработка концепции и бизнес плана девелопмента/редевелопмента; разработка

плана фазирования проекта работа с арендаторами, реализация маркетинговой стратегии, работа с новыми

арендаторами финансовый инжиниринг, налоговое и финансовое планирование налоговое планирование стратегия устранения юридических рисков разработка типовых договоров аренды разработка схем управления активом построение финансовой модели, расчет доходности актива.

Работа с активомЭтап 3. РЕАЛИЗАЦИЯ ПЛАНА

Работа с активом изменение формы управления активом (договор на оказание услуг, доверительное

управление, ЗПИФ, акции в управлении, вхождение в капитал, передача функций исполнительного органа)

осуществление/завершение процесса строительства объекта (девелопмент) проведение маркетинговой кампании, разработка условий договоров аренды,

привлечение арендаторов управление существующим активом, включая

• ре-брендинг объекта• изменение технических спецификаций и технического состояния актива• изменение условий существующих договоров• улучшение пула арендаторов• создание пакета дополнительных услуг• налоговую оптимизацию• применение стратегии build-to-suit• постановка эффективной системы эксплуатации здания

реализация/продажа объекта

Профессиональные компетенции при работе с активом

Управляющие фондами, активами

Юристы

Управляющие недвижимостью

(property and facility

management)

Девелопер, технический

заказчик

Брокеры

Консультанты

Управление портфелем активов

Юридическая проверка проекта

Управление недвижимостью(тех. обслуживание, работа с арендаторами)

Техническая экспертиза проекта/объекта

Управление проектом в ходе его осуществления

Финансовый анализ

Анализ концепциипроекта; реконцепция.

Анализ рынка

Реализация проекта, продажа/аренда

Возможные пути работы с активом для банка

Самостоятельно С привлечением профессиональных структур

Время и создание команды (-) Время и создание команды (+)

Спектр профессиональных компетенций (-)

Спектр профессиональных компетенций (+)

Себестоимость работы (+) Себестоимость работы (-)

Управленческие издержки (-) Управленческие издержки (+)

Роль профессиональных участников ранка в процессе капитализации активов банков

Профессиональные

компанииЭкспертный Совет

Профессиональные

компании

Проекты на бумаге

и земельные участкиНедостроенные

Существующие

здания

$ $ $

$ $ $

Функция Экспертного совета – синергия лучших ресурсов профессионального сообщества в интересах владельцев недвижимости

Члены Совета

Сецкая Вера Анатольевна, Президент GVA Sawyer – Председатель

Борисенко Юрий Владиславович, Управляющий партнер, руководитель практики

«Недвижимость. Земля. Строительство» Юридической фирмы «Vegas Lex»

Малютин Александр Валерьевич, Управляющий партнёр компании CLEARLINK

Ольховский Александр Анатольевич, Вице-президент ВТБ

Контактная информация:

Представительство ГУД в г. Москва и Центральном Федеральном округе

Телефон: +7 (495) 645-08-75

Факс: +7 (499) 264-55-08

E-mail: moscow@gud-estate.ru

Исполнительный директор

Любовь Даниленко