รายงานฝึกงาน 55 น.ส.อรนภา กอทอง

��ก��ก�� ก�� ก� !" �ก�

#��

$��$! ก��

��$% � $ &'()$��$�$*+��ก�,*ก"��-�ก��(�� ก�� ./��

(ก� �� )

2.��ก��ก�

��-��'ก"��,�� '��,� ��

�.,. 2555

��.1

�6+� ....$.�. ��$!..............$��ก�-77.....ก��...........................�6+�'-�$.....(�8ก.......

E-mail [email protected]........... #��,��........081-68361537..........

�6+��J$� +(��ก� ก�.........�K$�ก$'LMN�LOก� �� 77

� +��.'-�� + 53/172 �. 3 J.�� . �$��$ �. '�6� �.�- �� .' ��#��,��7081-7233633.

�K��$�$� +RSก$ T��T��

��-�'� ��$� +�K...�� ก� �� 2�U��.V�� "��-�ก2� �� ก��!"

�� -�ก�$ &ก�2�ก� '��$ &ก�2��-��$��&$��

��2��6��$�$K�K�� $��V

��RSกก�(W� ��$��....U��2�� +��'� �$�U$��'� �$��'�X�� +...� ก��$$ก��$��U��(W� ��

'� ��J�� +� +��-กX'()$2$� +U�� ก ��'�กX2��K$� +�� '�X�� +�� -��

'�$2��$�� ก�� (�K$�$�ก��$�)

�� ก�� ก��

(ก)

กตตกรรมประกาศ การศกษาหลกสตรปรญญาบรหารธรกจบณฑต (การบญชบรหาร) คณะวทยาการจดการ มหาวทยาลยเกษตรศาสตร วทยาเขตศรราชา มการจดใหนสตสาขาการบญชบรหารเขารบการฝกงานเพอตองการใหนสตไดรบความรและประสบการณจากสถานทฝกงานและสามารถน าความรทไดไปใชกบการท างานและการด าเนนชวตประจ าวน จากการเขารบการฝกงานทส านกงานเฟองฟาการบญช ระหวางวนท 19 มนาคม พ.ศ.2555 ถงวนท 1 พฤษภาคม พ.ศ.2555 นนท าใหขาพเจาพบวาในการปฏบตงานจรงจะตองอาศยความรทไดรบจากการเรยนซงในทฤษฎการเรยนไมสามารถน าความรไปใชไดโดยตรงจะตองน ามาประยกตใชกบการท างาน และจะตองปฏบตงานดวยความระมดระวง รอบคอบ เพอใหงานทไดรบมอบหมายเปนไปดวยด นอกจากนนในการฝกงานครงนยงชวยสรางความสมพนธกบเพอนรวมงาน รจกการแกไขปญหาเฉพาะหนาทเกดขน เมอจบการศกษาและตองออกไปปฏบตงานจรงจะท าใหขาพเจามประสบการณในการท างานทมากมาย แตอยางไรกตามรายงานฝกงานเลมนจะไมสามารถส าเรจลลวงไดหากไมไดรบความอนเคราะห สนบสนนทงดานการเงน แรงงานและก าลงใจ จากบคคลทเกยวของดงตอไปน ขอขอบคณส านกงานเฟองฟาการบญช ทใหความอนเคราะหในการรบนสตฝกงาน และคอยใหความรและค าปรกษาในเรองของการตรวจสอบบญช การจดท าเอกสารตางๆ รวมไปถงความรทสามารถน าไปปรบใชกบชวตประจ าวนได ขอขอบคณคณาจารยประจ าสาขาการบญชบรหาร และสาขาอน มหาวทยาลยเกษตรศาสตร วทยาเขตศรราชา ทใหความรเกยวกบบญชในเรองตางๆ ใหค าปรกษาเมอนสตเกดขอสงสยและคอยสนบสนนใหนสตไดเขารบการฝกงานเพอใหมประสบการณทสามารถใชในการท างานไดในอนาคต ขอขอบคณบดา มารดา รวมถงญาตพนอง ทคอยเปนก าลงใจและใหความชวยเหลอในดานตางๆ ตลอดมา ตลอดจนค าแนะน าทไดรบท าใหขาพเจาน าไปปรบแกไขในการปฏบตงานจรง

(ข)

กตตกรรมประกาศ (ตอ)

ขอขอบคณเพอนนสตสาขาการบญชบรหาร มหาวทยาลยเกษตรศาสตร วทยาเขตศรราชา ทกทานทใหความชวยเหลอในการท ารายงานเลมนจนส าเรจลลวงไปไดดวยด

ขอขอบคณผทอย เบองหลงความส าเรจของรายงานเลมนอกมากมาย ซงขาพเจาตองขอขอบคณมาไว ณ ทนดวย ทายทสดน หากมสงขาดตกบกพรองหรอผดพลาดประการใด ผจดท าขออภยเปนอยางสงในขอบกพรองและความผดพลาดนนมายง ณ ทนดวย

อรนภา กอทอง 23 มถนายน 2555

(ค)

ค าน า รายงานเลมน เปนสวนหน งของการศกษาหลกสตรปรญญาบรหารธรกจบณฑต (การบญชบรหาร) คณะวทยาการจดการ มหาวทยาลยเกษตรศาสตร วทยาเขตศรราชา โดยผจดท าไดรวบรวมเนอหาความรเกยวกบเรองรบรรายไดอสงหารมทรพย สาระส าคญของรายงานเลมน คอ ทฤษฎทเกยวของ วธการรบรรายได ความหมายและประเภทของธรกจอสงหารมทรพย ขนตอนการตรวจสอบรายไดของธรกจอสงหารมทรพย และปจจยทท าใหการรบรรายไดทางบญชกบทางภาษตางกน ซงนสต นกศกษา หรอผทมความสนใจ ตองน าความรทไดนมาประยกตใช ปรบปรงในการศกษาหรอการท างาน เพอใหขนตอนการตรวจสอบเปนอยางถกตองและมความเปนระบบมากยงขน

ผจดท าหวงเปนอยางยงวารายงานเลมนจะชวยท าใหนสต นกศกษา ตลอดจนผทสนใจใน

ขอแตกตางของการรบรรายไดธรกจอสงหารมทรพยระหวางทางบญชกบภาษอากร สามารถเขาใจ

ในกระบวนการรบรมากยงขน หากรายงานฝกงานเลมนเกดขอผดพลาดประการใด ผจดท าตอง ขอ

อภยมา ณ ทนดวย

อรนภา กอทอง ผจดท า

(ง)

สารบญ หนา

กตตกรรมประกาศ (ก)

ค าน า (ค)

บทท 1 บทน า 1

วตถประสงคหลกของการฝกงาน 2

ประโยชนทคาดวาจะไดรบจากการฝกงาน 2

บทท 2 การฝกงาน ณ ส านกงานเฟองฟาการบญช 3

สถานทตง 3

ประวต ส านกงานเฟองฟาการบญช 3

ผงการจดองคการและการบรหารจดการ 5

ผลตภณฑของบรษท พ.แอล.เอ.บสซเนส จ ากด 8

ผลตภณฑของส านกงานเฟองฟาการบญช 8

กลมลกคาของบรษทพ.แอล.เอ.บสซเนส จ ากด 8

งานทไดรบมอบหมาย 8

ประโยชนทไดรบจากการฝกงาน 10

ขอเสนอแนะ 10

ประเดนส าคญจากการฝกงานน าสรายงานการศกษา 10

บทท 3 ขอแตกตางของการรบรรายไดธรกจอสงหารมทรพยระหวางทางบญชกบภาษอากร 11

วตถประสงคของการศกษา 11

ทฤษฏเกยวกบเรองทศกษา 12

พระราชกฤษฎกาวาดวยการขายอสงหารมทรพยทางการคาหรอหาก าไร 12

ค าสงกรมสรรพากร เรองการค านวณก าไรสทธและเงนไดสทธ 16

(จ)

สารบญ (ตอ) หนา

บทท 4 ขอคนพบจากการปฏบตการงานจรงเกยวกบวธการปฏบต 22

วธการปฏบตจรง 22

ความหมายและประเภทของธรกจอสงหารมทรพย 22

ขอแตกตางของการรบรรายไดธรกจอสงหารมทรพยระหวางทางบญชกบภาษอากร 24

ผลทไดรบจากการปฏบตจรง 25

การรบรรายไดส าหรบธรกจอสงหารมทรพย 25

กรณศกษา 27

บทท 5 สรป 44

ขอเสนอแนะ 44

ภาคผนวก

ภาคผนวก ก มาตรฐานการบญช ฉบบท 26 45

เรอง การรบรรายไดส าหรบธรกจอสงหารมทรพย

1

บทท 1

บทน ำ

ความส าคญของการฝกงาน

จากรปแบบการศกษาในปจจบนทเนนผเรยนเปนส าคญในการศกษาหาความรเพมเตมดวย

ตนเองนอกเหนอจากความรในชนเรยน รวมทงประสบการณในการทไดปฏบตงานจรงยงเปนผลด

ตอการศกษาหาความรซงจะชวยพฒนาทกษะความร ความสามารถของผเรยนเองตออนาคตการ

ประกอบอาชพการงาน โดยเฉพาะอาชพทางดานบญชทตองอาศยประสบการณ ความร

ความสามารถในการปฏบตงาน และส าหรบงานดานสอบบญชซงเปนจดมงหมายหลกของผศกษา

เอง ดวยความส าคญของวชาชพสอบบญชทตองเนนคณภาพ ความรความสามารถของตวผสอบ

บญชเองแลวยงตองอาศยคณธรรม ความซอสตย ความเทยงธรรม น ามาซงการรกษาผลประโยชน

ของชาตและสงคมเอาไว จงตองมทกษะความรความสามารถสง โดยเฉพาะประสบการณดานการ

ท างานในลกษณะการปฏบตงานจากเหตการณจรง และการจะผลตนสตการบญชบรหารทดม

คณภาพนน จะใหการศกษาหาความรภาคทฤษฎแตเพยงอยางเดยวคงไมได ในชวงกอนจบ

การศกษา จงจ าเปนตองมการฝกภาคปฏบตใหมากเพยงพอจนสามารถปฏบตงานในหนาทไดอยางด

มความมนใจ และเชอมนในการท างาน โดยสวนใหญจะท าการฝกงานในชวงปดภาคเรยน

ประมาณสองถงสามเดอน ซงเปนประสบการณทจ าเปนและส าคญยงเพราะเปนชวงส าคญทนสตจะ

ไดน าทฤษฏทไดจากการเรยนรในวชาตางๆ ไปประยกตสภาคปฏบตเปนโอกาสส าคญทนสตได

ฝกงานภายใตการแนะน าของควบคมหรอผบงคบบญชา เปนการเพมทกษะในดานการท างาน

เตรยมพรอมกาวสโลกแหงการท างานทแทจรง

2

วตถประสงคหลกของการฝกงาน

การฝกประสบการณวชาชพ (ฝกงาน) ของนสตสาขาวชาการบญชบรหาร เพอใหนสตได

ศกษาเรยนรสภาพงานของวชาชพ และท าการปฏบตจรง จ าเปนจะตองพฒนาทกษะทกๆดานจาก

สถานทฝกงานทมแหลงทรพยากร จงก าหนดวตถประสงคดงน

1. เพอใหนสตไดฝกประสบการณวชาชพทางดานตรวจสอบบญช 2. เพอใหนสตไดฝกประสบการณ ทเกยวของกบโปรแกรมส าเรจรปทางการบญช ตางๆ

3. เพอใหนสตไดพฒนาบคลกภาพในการเปนนกบญชอยางสมบรณแบบ 4. เพอใหนสต สามารถวเคราะหปญหา และหาแนวทางแกปญหารวมกบผอน ใหลลวง

ไปได 5. เพอใหนสตสามารถศกษาปญหา และรจกเกบขอมลตางๆ ท ไดจากการฝกงาน

สามารถน ามาความรมาแกปญหากบงานของตนในอนาคตเมอไดปฏบตงานจรง 6. เพอใหมความรบผดชอบกบงานทไดรบมอบหมาย

7. เพอใหมความตรงตอเวลา และกระตอรอรน รบเรง ตอการท างาน

8. เพอใหมมนษยสมพนธอนด สมกบเปนบณฑตการบญชบรหาร

ประโยชนทคาดวาจะไดรบจากการฝกงาน

1. ไดเรยนรการท างานรวมกบผอน วฒนธรรมขององคกรทเราท างาน 2. ไดฝกตวเองใหเปนคนทมระเบยบวนยมากขน เชน การเขาท างานใหตรงตอเวลา 3. ไดฝกตนเองเรองความรบผดชอบตอหนาทตองานทไดรบมอบหมาย 4. ไดมโอกาสรจก เรยนรนสยบคคลอนมากขน 5. ไดประสบการณจรงจากการท างานฝกงาน 6. ไดเรยนรการปฏบตตวในขณะฝกงาน 7. ไดเรยนรสงใหมๆ จากการฝกงานมากยงขน 8. ไดเขาใจหลกการท างานมากขน มความรบผดชอบกบงานทไดรบมอบหมาย 9. ไดมโอกาสท าความเขาใจกจการตางๆท ไดท าการตรวจสอบเพอ เปนความ ร ประสบการณในภายหนา

3

บทท 2

กำรฝกงำน ณ ส ำนกงำนเฟองฟำกำรบญช

สถานทตง

ส านกงานตงอยเลขท 53/172 หมท 3 ถนนสขมวท ต าบลบานสวน อ าเภอเมอง จงหวดชลบร 20000

โทรศพท 038-270333 โทรสาร 038-146616

ประวต ส านกงานเฟองฟาการบญช

ส านกงานเฟองฟาการบญชเปนส านกงานตรวจสอบบญชซงเปนทปรกษางานดานบญชและงานตรวจสอบบญชของบรษท พ. แอล. เอ. บสซเนส จ ากด โดยมผสอบบญช 1 ทานคอ นางสาว มณพร ทองเฟองฟา โดยมส านกงานตงอยในบรษท พ. แอล. เอ. บสซเนส จ ากด โดยบรษท พ. แอล. เอ. บสซเนส จ ากด มผสอบประจ าอยทงหมด 7 ทาน ซงรบงานสอบบญชจากทงลกคาของบรษทเองและลกคาจากภายนอก รวมทงนางสาวมณพร ทองเฟองฟา ซงเปนหนงในผสอบบญชของบรษท โดยแตละทานจะมส านกงานสอบบญชของตนเอง ในทนขอน าเสนอประวตบรษททส านกงานเฟองฟาการบญช ปฏบตงานอย ดงน

ประวตบรษท พ.แอล.เอ.บสซเนส จ ากด

บรษท พ.แอล.เอ.บสซเนส จ ากด เรยกเปนภาษาองกฤษวา “P.L.A.BUSINESS CO.,LTD.”จดทะเบยนเปนนตบคคลประเภท บรษทจ ากด เลขทะเบยนนตบคคลท 0205542005606 (เดมเลขทบอจ.ชบ.7465) เมอวนท22 กนยายน 2542 ดวยทนจดทะเบยน 3,000,000 บาท โดยมกรรมการบรษท 3 ทานคอ นางจนทนา ดวงมะณ นายปกรณ โรจนขจรวณช นางสาวอจฉรากรณ ปนฑศ รส านกงานตงอยเลขท 53/172 หมท 3 ถนนสขมวท ต าบลบานสวน อ าเภอเมอง จงหวดชลบร 20000 โทรศพท 038-270333 โทรสาร 038-146616 ปจจบนบรหารงานโดย คณปกรณ โรจนขจรวณช(ประธานกรรมการบรหาร) และนางวลยา โรจนขจรวณช (รองประธานกรรมการผบรหาร)

4

ส านกงานเฟองฟาการบญชเปนส านกงานตรวจสอบบญชซงเปนทปรกษางานดานบญช

และงานตรวจสอบบญช และใหบรการอน ๆ ดานบญชและภาษอากร

ส านกงานเฟองฟาการบญชมผสอบบญชและด าเนนกจการคอนางสาวมณพร ทองเฟองฟา

โดยไดรบ

1. ใบอนญาตผสอบบญชรบอนญาต (CPA) ตงแตวนท 1 เมษายน 2545 เลขทะเบยน 6836

2. ใบอนญาตผสอบบญชภาษอากร (TA) ตงแตกมภาพนธ 2553 เลขทะเบยน 2737

โดยส านกงานเฟองฟาการบญชรบสอบบญชในนามหางหนสวนสามญเฟองฟาการบญช

เลขประจ าตวผเสยภาษ 2782237483 ทอย 265/55 หมท 4 ต าบลบางพระ อ าเภอศรราชา จงหวด

ชลบร 20110

การด าเนนงาน

1. งานดานการตรวจสอบบญช เพอแสดงความเหนเกยวกบฐานะการเงน และผลการด าเนนงานของกจการ ตามมาตรฐานการสอบบญช จดท างบการเงนและรายงานของผสอบบญช รบอนญาต 1.1 รบงานสอบบญชจาก 1) บรษท พ. แอล. เอ. บสซเนส จ ากด อ.เมอง จ.ชลบร

2) ส านกงาน เคเอสบ การบญช อ.ศรราชา จ.ชลบร

3) ส านกงานบญช อ.สตหบ จ.ชลบร

4) บรษทฯ หางหนสวนจ ากด ทวไป

5

ผงการจดองคการและการบรหารจดการ

บรษท พ.แอล.เอ.บสซเนส จ ากด

แผนผงองคกร

ภาพท 4 แผนผงองคกรของบรษท พ.แอล.เอ.บสซเนส จ ากด

จ านวนบคลากร ฝายงานสอบบญช 7 คน

ฝายการเงน งานทะเบยน งานภาษเงนไดบคคลธรรมดา 12 คน

ฝายงานนตบคคลแบงการท างานเปน 3 ทม 29 คน

ฝายจดท าเอกสารและงานบญชทวไป 12 คน

ฝายพาหนะและดแลอาคารทวไป 7 คน

รวมจ านวนพนกงาน 67 คน

6

ค าอธบายลกษณะงาน

ประธานกรรมการ บคคลทมอ านาจในการก าหนดนโยบายบรษท วางแผนรายไดและ

คาใชจายของบรษท เพอใหไดผลประกอบการตามเปาหมาย

รองประธานกรรมการ บคคลทมอ านาจรองลงมาจากประธานกรรมการในการชวยก าหนด

นโยบายบรษท วางแผนรายไดและคาใชจายของบรษท เพอใหไดผลประกอบการตามเปาหมาย

ฝายงานทะเบยน มหนาทสนบสนนการท างานของแผนกบญช โดยการจดเตรยมเอกสารท

แผนกบญชตองใชงาน เชน รายชอผถอหนของบรษทลกคา (บอจ.5) รายงานของผสอบบญช และ

เอกสารตางๆ ทมความส าคญในการยนงบการเงน แผนกทะเบยนยงมหนาทตรวจทานเอกสารตางๆ

ทมาจากแผนกบญชเพอตรวจสอบความถกตอง ท าหนาทในการตดตอกบลกคา

ฝายการเงน มหนาทควบคมการรบ - จายเงนทกดานของบรษท และมหนาทบรหาร

งบประมาณและทรพยากรใหสอดคลองกบการปฏบตงานของบรษท จดท างบประมาณเพอควบคม

การเบกจายทจะเกดขน

ฝายบญช บคคลทมหนาทจดเกบรวบรวม จ าแนกเอกสารตาง ๆ ทางการเงนของบรษท

ลกคา และจดท าบญชในรอบบญชหนง ๆ ซงประกอบดวย 2 แผนก คอ

แผนกบญชนตบคคล จดท าบญชในสวนของบรษทหรอหางหนสวนนตบคคล ท

จดทะเบยนตามประมวลกฎหมายแพง และพาณชย และหมายความรวมถงนตบคคลอนๆ ทไมไดจด

ทะเบยนตามประมวลกฎหมายแพงและพาณชย

7

แผนกงานบญชบคคลธรรมดา จดท าบญชในสวนของบคคลธรรมดา หางหนสวน

สามญหรอคณะบคคลทมใชนตบคคล

ฝายงานสอบบญช มหนาทในการปฏบตงานสอบบญชทไดรบมอบหมายจากผจดการ และ

ท าหนาทก ากบดแลและสอบทานงานของผชวยผสอบบญช

ฝายทรพยากรบคคล เจาหนาทฝายบคคล มหนาทในการสรรหา วาจาง จดอบรม จดทดสอบความร อ านวยการบคคลและประเมนผล พนกงานเงนเดอนและคาแรง มหนาทตรวจสอบขอมลเกยวกบพนกงานในใบตารางลงเวลาเพอบนทกลงในทะเบยนเงนเดอนและคาแรง และค านวณเงนเดอนคาแรงของพนกงานแตละคน ฝายทนายความ ใหค าปรกษาขอกฎหมาย และแนะน าวธการปฏบต

ฝายไอท เปนตวแทนจ าหนายโปรแกรมส าเรจรปทางบญช Express ซงเปนโปรแกรมบญช

ทนยมแพรหลายกนทวไปและเปนโปรแกรมบญชทสรรพาการยอมรบในขณะนนอกดวย รวมทงยง

จ าหนายคอมพวเตอรพรอมอปกรณตอพวงตางๆ พรอมใหบรการตดตง ซอมแซม บรการหลงการขาย

ฝายพาหนะและดแลอาคารทวไป พนกงานขบรถ ท าอาหาร ขนเอกสาร และดแลท าความ

สะอาดภายในอาคาร

8

ผลตภณฑของบรษท พ.แอล.เอ.บสซเนส จ ากด - รบท าบญช - รบตรวจสอบบญช - รบลงโปรแกรมส าเรจรปทางการบญชและใหค าปรกษาดานโปรแกรม

ผลตภณฑของส านกงานเฟองฟาการบญช

- รบตรวจสอบบญช

กลมลกคาของบรษทพ.แอล.เอ.บสซเนส จ ากด

บรษท พ.แอล.เอ.บสซเนส จ ากด ไดใหบรการลกคาทงท เปน นตบคคล (บรษท หาง

หนสวนและบคคลรานคาทวไป) มาเปนระยะเวลานานกวา 28 ป มการเปลยนแปลงและปรบปรง

การด าเนนงานเพอใหทนตอนโยบายของกรมสรรพากรในการจดเกบภาษและกฎหมายทเกยวของ

กบการท าบญช มาตรฐานการท าบญชและการสอบบญช โดยมงมนทจะพฒนาศกยภาพในการ

ด าเนนงานใหทนยคทนสมย พรอมทงเทคโนโลยทกาวไกลจนแทบตามไมทน ปจจบนบรษทฯ

มลกคาทไดใหความไววางใจในการจดท าบญช การตรวจสอบบญชและใหค าปรกษาแนะน า

ดานบญชและภาษอากร รวมทงสนกวา 400 ราย โดยแบงเปนลกคาประเภท บคคล (รานคาทวไป)

กวา 60 ราย และลกคาประเภท นตบคคล (บรษท หางหนสวน) กวา 340 ราย

งานทไดรบมอบหมาย

หนาททไดรบมอบหมายในการท างานอยในสวนของการตรวจสอบบญช ต าแหนง

ผชวยผสอบบญช ในส านกงานเฟองฟาการบญช โดยขนตรงกบคณมณพร ทองเฟองฟา ผสอบบญช

รบอนญาต ซงเปนส านกงานทอยในบรษท พ. แอล. เอ. บสซเนส จ ากด โดยมหนาทหลกดงน

1. ตรวจสอบการบญชรายได คาใชจายตางๆของบรษทลกคา โดยตรวจเอกสาร ใบก ากบภาษ/ใบเสรจรบเงน/ใบสงซอ/เอกสารอนๆทไดรบจากภายนอก โดยตองดเอกสารทมความนาเชอถอจากแหลงทออก รปแบบเอกสาร จ านวนเงน วนท ผออก ผรบ และรายละเอยดของรายการ โดย

9

ตรวจสอบกบบญชแยกประเภทโดยการสมตวอยางทประมาณ 70%-80% หรอทกรายการในบางกรณ โดยบางกรณไดจดท าการสมจากตวอยางทเลอกมาเองจากรายการแยกประเภทในโปรแกรม Express เพอความถกตองในการตรวจสบบญชและความนาเชอถอทผสอบบญช 2. ตรวจสอบรายการจายภาษและการจายเงนสมทบของบรษทลกคา ทง ภ.พ. 30, ภ.ง.ด.1, ภ.ง.ด.1ก, ภ.ง.ด.3, ภ.ง.ด.53, ภ.ธ.40, ใบแสดงการสงเงนสมทบ พรอมทงจดท าตารางการจายเงนเดอนพนกงานโดยดจากใบแสดงการสงเงนสมทบและ ภ.ง.ด.1 โดยใชวธการตรวจสอบโดยดจากส าเนาเอกสารทมการยนตอกรมสรรพากรและส านกงานประกนสงคม รวมทงการทดสอบการค านวณในบางกรณ เพอตรวจสอบความถกตองในการยนเสยภาษ และเงนสมทบของบรษทลกคา 3. ทดสอบการค านวณรายการคาเสอมราคาของสนทรพยบรษทลกคาโดยการสมตวอยาง ทงทดสอบคาเสอมราคาสนทรพยและการตรวจสอบคาเสอมราคารวมกบรายการคาเสอมราคาใน งบทดลอง พรอมทงการตรวจสอบคาเสอมราคายกมาจากงวดกอน รวมทงการค านวณคาใชจาย จายลวงหนาเพอตรวจสอบกบการบนทกบญชรายการคาใชจายจายลวงหนากบรายการคาใชจาย 4. การตรวจสอบบญชลกหนการคากบเจาหนการคา โดยวธการตรวจการรบ/จายช าระหนในงวดถดไปกบรายการลกหน /เจาหนคงคางในงวดปจจบน โดยการดจากใบเสรจรบเงน ส าเนา เชครบ-จายและ Statement ธนาคาร รวมทงการจดท าจดหมายยนยนยอดลกหน /เจาหนคงคางเพอตรวจสอบรายการลกหน/เจาหนคงคางอกทางหนงดวย 5. ตรวจสนคาคงเหลอของบรษท โดยตรวจสอบกบรายงานสนคา ทงการซอสนคา สงคน การขายและรบคน โดยตรวจสอบกบใบก ากบภาษซอ และขายสนคา เพอตรวจสอบปรมาณของสนคาคงเหลอ ณ ปลายงวดใหตรงกบการเขาออกของสนคา 6. จดท ากระดาษท าการผสอบบญช การรวบรวมเอกสารในการตรวจสอบ อาท ส าเนา ภ.ง.ด. 50-51 เอกสารค ายนยนยอดธนาคาร ส าเนาคาใชจายจายลวงหนาพรอมการค านวณ ส าเนาใบก ากบภาษขาย เอกสารดานการตรวจสอบทงแยกประเภท การค านวณรายการตางๆ และท าการแยกเปนหมวดเพอความสะดวกในการคนหาขอมลของผสอบบญชในภายหลง รวมทงการตรวจสอบความถกตองและการค านวณงบการเงน รายละเอยดประกอบงบและหนารายงานผสอบบญช

10

ประโยชนทไดรบจากการฝกงาน 1. ไดเรยนรการท างานรวมกบผอน วฒนธรรมขององคกรทเราท างาน 2. ไดฝกตวเองใหเปนคนทมระเบยบวนยมากขน เชน การเขาท างานใหตรงตอเวลา 3. ไดฝกตนเองเรองความรบผดชอบตอหนาทตองานทไดรบมอบหมาย 4. ไดมโอกาสรจก เรยนรนสยบคคลอนมากขน 5. ไดประสบการณจรงจากการท างานฝกงาน 6. ไดเรยนรการปฏบตตวในขณะฝกงาน 7. ไดเรยนรสงใหมๆ จากการฝกงานมากยงขน 8. ไดเขาใจหลกการท างานมากขน มความรบผดชอบกบงานทไดรบมอบหมาย 9. ไดมโอกาสท าความเขาใจกจการตางๆทไดท าการตรวจสอบเพอเปนความร ประสบการณ

ในภายหนา

ขอเสนอแนะ

1. สถานทท างานมความคบแคบ

2. ชวงกอนปดงบการเงน จะมงานเยอะมาก ควรมหอพกอยใกลทท างาน

ประเดนส าคญจากการฝกงานน าสรายงานการศกษา

จากการทไดปฏบตงาน ไดท าการตรวจสอบธรกจอสงหารมทรพยแหงหนง พบขอแตกตาง

ของการรบรรายไดธรกจอสงหารมทรพยระหวางทางบญชกบภาษอากร ซงมผลตอการจดท าและ

น าเสนองบการเงน จงตองการน าเสนอขอแตกตางนออกมาในรปแบบรายงานฝกงาน ทจะประกอบ

ไปดวย พระราชกฤษฎกา วาดวยการขายอสงหารมทรพยทางการคาหรอหาก าไร การค านวณ

ก าไรสทธและเงนไดสทธส าหรบกจการขายอสงหารมทรพย มาตรฐานการบญช ฉบบท 26 เรอง

การรบรรายไดส าหรบธรกจอสงหารมทรพย เปนตน เพอใหไดรถงกระบวนการในการจดท า และ

รบรรายไดของธรกจอสงหารมทรพย ซงเปนธรกจเฉพาะทมความนาสนใจเปนอยางยงตอสงคมและ

การด ารงชวตของผคนสมยน ทมกจะหาซอบานพกแบบส าเรจรปแลว หรอเปนหมบานจดสรรทม

ความสะดวกสบาย เพอจะไดมบานพรอมอยไมตองรอการกอสรางหรอคดแบบบานเองอกตอไป

11

บทท 3

ขอแตกตำงของกำรรบรรำยไดธรกจอสงหำรมทรพยระหวำงทำงบญชกบภำษอำกร

วตถประสงคของการศกษา

l.ทราบถงพระราชกฤษฎกา วาดวยการขายอสงหารมทรพยทางการคาหรอหาก าไร

2.ทราบถงค าสงกรมสรรพากร เรองการค านวณก าไรสทธและเงนไดสทธส าหรบกจการ

ขายอสงหารมทรพย

3.ทราบถงมาตรฐานการบญชฉบบท 26 เรองการรบรรายไดส าหรบธรกจอสงหารมทรพย

4.ทราบถงความหมายและประเภทของธรกจอสงหารมทรพย

5.ทราบถงขอแตกตางของการรบรรายไดธรกจอสงหารมทรพยระหวางทางบญชกบภาษ

อากร

6.ทราบถงการรบรรายไดส าหรบธรกจอสงหารมทรพย

12

ทฤษฏเกยวกบเรองทศกษา

พระราชกฤษฎกา วาดวยการขายอสงหารมทรพยทางการคาหรอหาก าไร

พระราชกฤษฎกา

ออกตามความในประมวลรษฎากร

วาดวยการลดอตราและยกเวนรษฎากร (ฉบบท ๔๙๒)

พ.ศ. ๒๕๕๓

--------------------------------------------

ภมพลอดลยเดช ป.ร.

ใหไว ณ วนท ๑๔ มกราคม พ.ศ. ๒๕๕๓

เปนปท ๖๕ในรชกาลปจจบน

พระบาทสมเดจพระปรมนทรมหาภมพลอดลยเดช มพระบรมราชโองการโปรดเกลาฯ ใหประกาศ

วา

โดยทเปนการสมควร ลดอตราและยกเวนรษฎากรส าหรบภาษเงนไดบคคลธรรมดา ภาษเงนไดนต

บคคล และภาษธรกจเฉพาะบางกรณ

อาศยอ านาจตามความ ในมาตรา ๑๘๗ ของรฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทย และมาตรา ๓ (๑)

แหงประมวลรษฎากรซงแกไขเพมเตมโดยพระราชบญญตแกไขเพมเตมประมวล รษฎากร (ฉบบท

๑๐) พ.ศ. ๒๔๙๖ อนเปนกฎหมายทมบทบญญตบางประการเกยวกบการจ ากดสทธและเสรภาพของ

บคคล ซงมาตรา ๒๙ ประกอบกบมาตรา ๓๓ และมาตรา ๔๑ ของรฐธรรมนญแหงราชอาณาจกร

ไทย บญญตใหกระท าไดโดยอาศยอ านาจตามบทบญญตแหงกฎหมาย จงทรงพระกรณาโปรดเกลาฯ

ใหตราพระราชกฤษฎกาขนไว ดงตอไปน

มาตรา ๑ พระราชกฤษฎกานเรยกวา “พระราชกฤษฎกาออกตามความในประมวลรษฎากร วาดวย

การลดอตราและยกเวนรษฎากร (ฉบบท ๔๙๒) พ.ศ. ๒๕๕๓”

มาตรา ๒ พระราชกฤษฎกานใหใชบงคบตงแตวนถดจากวนประกาศในราชกจจานเบกษาเปนตนไป

13

มาตรา ๓ ในพระราชกฤษฎกาน

“สนคา” หมายความวา ทรพยสนทมรปรางและไมมรปรางทอาจมราคาและ

ถอเอาได ไมวาจะมไวเพอขาย เพอใช หรอเพอการใดๆ

“บรการ” หมายความวา การกระท าใดๆ อนอาจหาประโยชนอนมมลคาซง

มใชการผลตสนคาหรอการขายสนคา

“สถานประกอบกจการ” หมายความวา สถานทซงผประกอบกจการใช

ประกอบกจการเปนประจ า หรอสถานทซงใชเปนทผลตสนคาเปนประจ า

“เขตพฒนาพเศษเฉพาะกจ” หมายความวา ทองทจงหวดนราธวาส จงหวด

ปตตาน จงหวดยะลา จงหวดสงขลาเฉพาะในทองทอ าเภอจะนะ อ าเภอเทพา อ าเภอนาทว และ

อ าเภอสะบายอย และจงหวดสตล

มาตรา ๔ ผมเงนไดทไดรบเงนไดพงประเมนตามมาตรา ๔๐ (๗) และ (๘) แหงประมวลรษฎากรซง

มสถานประกอบกจการตงอยในเขตพฒนาพเศษเฉพาะกจ เมอถงก าหนดยนรายการเพอเสยภาษเงน

ไดจะเลอกเสยภาษเงนไดในอตรา รอยละศนยจดหนงของเงนไดพงประเมนโดยไมตองน าไปรวม

ค านวณเพอเสย ภาษตามมาตรา ๔๘ (๑) และ (๒) แหงประมวลรษฎากร กได ทงน ส าหรบเงนไดท

เกดขนตงแตป พ.ศ. ๒๕๕๓ ถง พ.ศ. ๒๕๕๕ เฉพาะทไดจากการผลตสนคา หรอการขายสนคาใน

เขตพฒนาพเศษเฉพาะกจ หรอการใหบรการในเขตพฒนาพเศษเฉพาะกจ

ค าวา “การขาย” ตามวรรคหนง หมายความวา การจ าหนาย จาย หรอโอน

สนคา โดยมหรอไมมประโยชนหรอคาตอบแทน สญญาใหเชาซอสนคา สญญาซอขายผอนช าระท

กรรมสทธในสนคายงไมโอนไปยงผซอเมอมการ สงมอบสนคาใหแกผซอ และการสงสนคาออก

นอกราชอาณาจกร แตทงนไมรวมถงการขายสนคาทผขายมไดเปนผผลตสนคาและมการ สงออก

สนคาโดยทางน าหรอทางอากาศ กรณการใหบรการตามวรรคหนง หากผใหบรการมสถานประกอบ

กจการในเขตพฒนาพเศษเฉพาะกจ การใชบรการตองเกดขนในราชอาณาจกรแตถาผใหบรการม

สถานประกอบ กจการทงในและนอกเขตพฒนาพเศษเฉพาะกจ การใหบรการและการใชบรการนน

ตองเกดขนในเขตพฒนาพเศษเฉพาะกจเทา นน

มาตรา ๕ ให ลดอตราภาษเงนไดตาม (ก) ของ (๒) ส าหรบบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลแหง

บญชอตราภาษเงนไดทายหมวด ๓ ในลกษณะ ๒ แหงประมวลรษฎากร และคงจดเกบในอตรารอย

14

ละสามของก าไรสทธใหแกบรษทหรอหางหนสวน นตบคคลซงมสถานประกอบกจการตงอยใน

เขตพฒนาพเศษเฉพาะกจและมราย ไดทเกดขนจากการผลตสนคา หรอการขายสนคาในเขตพฒนา

พเศษเฉพาะกจ หรอการใหบรการในเขตพฒนาพเศษเฉพาะกจตงแตรอบระยะเวลาบญช ๒๕๕๓ ท

เรมในหรอหลงวนท ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๕๓ ถงรอบระยะเวลาบญช ๒๕๕๕ ทสนสดภายในหรอ

หลงวนท ๓๑ ธนวาคม พ.ศ. ๒๕๕๕ ทงน ตามหลกเกณฑ วธการ และเงอนไขทอธบดประกาศ

ก าหนดใหน าความในมาตรา ๔ วรรคสองและวรรคสาม มาใชบงคบกบการขายและการใหบรการ

ตามวรรคหนง แลวแตกรณ

มาตรา ๖ ใหลดอตราภาษเงนไดในการหกภาษ ณ ทจาย ตามมาตรา ๕๐ (๕) แหงประมวลรษฎากร

และคงจดเกบในอตรารอยละศนยจดหนงของเงนไดส าหรบ เงนไดพงประเมนทไดรบจากการขาย

อสงหารมทรพยทตงอยในเขตพฒนา พเศษเฉพาะกจ ซงเมอค านวณภาษตามมาตรา ๕๐ (๕) แหง

ประมวลรษฎากร แลว อยในบงคบตองหกเปนเงนภาษสงกวารอยละศนยจดหนงของเงนไดพง

ประเมนนน ทงน ส าหรบเงนไดทเกดขนตงแตป พ.ศ. ๒๕๕๓ ถง พ.ศ. ๒๕๕๕

มาตรา ๗ ผมเงนไดทไดรบเงนไดจากการขายอสงหารมทรพยทตงอยในเขต พฒนาพเศษเฉพาะกจ

ซงถกหกภาษเงนได ณ ทจาย ตามมาตรา ๖ แลว เมอถงก าหนดยนรายการ ใหไดรบยกเวนไมตองน า

เงนไดพงประเมนดงกลาวมารวมค านวณเพอเสยภาษ เงนไดตามมาตรา ๔๘ (๑) (๒) และ (๔) แหง

ประมวลรษฎากร ทงน เฉพาะกรณทผมเงนไดไมขอรบเงนภาษทถกหกไวคนหรอไมขอเครดต เงน

ภาษทถกหกไวนนไมวาทงหมดหรอบางสวน

มาตรา ๘ ใหลดอตราภาษธรกจเฉพาะตามมาตรา ๙๑/๖ (๓) แหงประมวลรษฎากร และคงจดเกบใน

อตรารอยละศนยจดหนงส าหรบรายรบจากการขายอสงหารมทรพยเปนทางคาหรอหาก าไรตาม

มาตรา ๙๑/๒ (๖) แหงประมวลรษฎากร ทงน เฉพาะการขายอสงหารมทรพยทตงอยในเขตพฒนา

พเศษเฉพาะกจทไดกระท า ในระหวางวนท ๑ มกราคม พ.ศ. ๒๕๕๓ ถงวนท ๓๑ ธนวาคม พ.ศ.

๒๕๕๕

มาตรา ๙ ใหรฐมนตรวาการกระทรวงการคลงรกษาการตามพระราชกฤษฎกาน

ผรบสนองพระบรมราชโองการ

15

อภสทธ เวชชาชวะ

นายกรฐมนตร

หมายเหต:- เหตผลในการประกาศใชพระราชกฤษฎกาฉบบน คอ เนองจากมาตรการภาษสนบสนน

เขตพฒนาพเศษเฉพาะกจตามทก าหนดไวในพระราช กฤษฎกาออกตามความในประมวลรษฎากร

วาดวยการลดอตราและยกเวนรษฎากร (ฉบบท ๔๖๖) พ.ศ. ๒๕๕๐ มผลใชบงคบถงวนท ๓๑

ธนวาคม พ.ศ. ๒๕๕๒ แตโดยทประชาชนและผประกอบการในเขตพฒนาพเศษเฉพาะกจยงมความ

จ าเปนท จะตองไดรบการชวยเหลอดานภาษอากรตอไปอกระยะหนง จงสมควรลดอตราภาษเงนได

บคคลธรรมดาใหแกผมเงนไดทไดรบเงนได พงประเมนตามมาตรา ๔๐(๗) และ (๘) แหงประมวล

รษฎากร ลดอตราภาษเงนไดนตบคคลใหแกบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลซงม สถานประกอบ

กจการตงอยในเขตพฒนาพเศษเฉพาะกจลดอตราภาษเงนไดบคคล ธรรมดาและภาษเงนไดนต

บคคลกรณการขายอสงหารมทรพยในเขตพฒนาพเศษ เฉพาะกจ ก าหนดใหผมเงนไดทไดรบเงนได

จากการขายอสงหารมทรพยทตงอย ในเขตพฒนาพเศษเฉพาะกจซงถกหกภาษเงนได ณ ทจายแลว

ไดรบยกเวนไมตองน าเงนไดดงกลาวมาค านวณเพอเสยภาษเงนไดตามมาตรา ๔๘(๑)(๒) และ (๔)

แหงประมวลรษฎากร และลดอตราภาษธรกจเฉพาะส าหรบกจการขายอสงหารมทรพยเปนทางคา

หรอหา ก าไรทตงอยในเขตพฒนาพเศษเฉพาะกจทไดกระท าในระหวางวนท ๑ มกราคม พ.ศ.

๒๕๕๓ ถงวนท ๓๑ ธนวาคม พ.ศ. ๒๕๕๕ ทงน เพอบรรเทาภาระภาษใหแกประชาชนและผ

ประกอบกจการในเขตพฒนาพเศษเฉพาะ กจ จงจ าเปนตองตราพระราชกฤษฎกาน

(ร.จ. ฉบบกฤษฎกา เลม ๑๒๗ ตอนท ๕ ก วนท ๒๑ มกราคม ๒๕๕๓)

16

ค าสงกรมสรรพากร เรองการค านวณก าไรสทธและเงนไดสทธส าหรบกจการขายอสงหารมทรพย

ค าสงกรมสรรพากร ท ป. 61/2539

เรอง การค านวณก าไรสทธและเงนไดสทธส าหรบกจการขายอสงหารมทรพย เพอใหเจาพนกงานสรรพากรถอเปนแนวทางปฏบต และแนะน าผเสยภาษในการค านวณก าไรสทธเพอเสยภาษเงนไดนตบคคลของ บรษทหรอหางหนสวนนตบคคลซงประกอบกจการขายอสงหารมทรพยเปนทาง คาหรอหาก าไร ทจะน าไปค านวณก าไรสทธเพอเสยภาษเงนไดนตบคคล ตามมาตรา 65 แหงประมวลรษฎากร หรอในการค านวณเงนไดสทธเพอเสยภาษเงนไดบคคลธรรมดาของผมหนาท เสยภาษเงนไดบคคลธรรมดา ซงประกอบกจการขายอสงหารมทรพยเปนทางคาหรอหาก าไร ตามมาตรา 48 แหงประมวลรษฎากร กรมสรรพากร จงมค าสงดงตอไปน ขอ 1 ให ยกเลกค าสงกรมสรรพากร ท ป.35/2536 เรอง การค านวณก าไรสทธและเงนไดสทธส าหรบกจการขายอสงหารมทรพยทเปนทาง คาหรอหาก าไร ลงวนท 30 กรกฎาคม พ.ศ.2536 ขอ 2 บรษท หรอหางหนสวนนตบคคลตามมาตรา 39 แหงประมวลรษฎากร ซงประกอบกจการขายอสงหารมทรพย จะตองค านวณก าไรสทธเพอเสยภาษเงนไดนตบคคล ตามมาตรา 65 แหงประมวลรษฎากร โดยน ารายไดจากกจการหรอเนองจากกจการทกระท าในรอบระยะเวลาบญช หกดวยรายจายตามเงอนไขทระบไวในมาตรา 65 ทว และมาตรา 65 ตร แหงประมวลรษฎากร ในการค านวณรายไดและรายจายตามวรรคหนง ใหใชเกณฑสทธ โดยบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลจะตองน ารายไดทเกดขนในรอบระยะเวลา บญชใด แมจะยงไมไดรบช าระในรอบระยะเวลาบญชนนมารวมค านวณเปนรายไดในรอบระยะ เวลาบญชนน และใหน ารายจายทงสนทเกยวกบรายไดนนแมจะยงมไดจายในรอบระยะ เวลาบญชนนมารวมค านวณเปนรายจายของรอบระยะเวลาบญชนน ขอ 3 เนอง จากมาตรา 65 วรรคสาม แหงประมวลรษฎากร ไดใหสทธแกบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลทมกรณจ าเปน จะขออนมตตออธบดกรมสรรพากรเพอเปลยนแปลงเกณฑสทธและวธการทาง บญชเพอค านวณรายไดและรายจายตามขอ 2 กได โดยมเงอนไขวาเมอไดรบอนมตจากอธบดกรมสรรพากรแลว จะตองถอปฏบตตงแตรอบระยะเวลาบญชทอธบดกรมสรรพากรก าหนดเปนตนไป

17

เพอมใหเปนภาระแกบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลซงประกอบกจการ ขายอสงหารมทรพยและมกรณจ าเปนไมประสงคจะค านวณรายไดและรายจายตาม เกณฑสทธตามขอ 2 ในการทจะตองยนขออนมตตออธบดกรมสรรพากรเพอเปลยนแปลงเกณฑ สทธเปนรายกรณตามวรรคหนง อธบดกรมสรรพากรอาศยอ านาจตามมาตรา 65 วรรคสาม แหงประมวลรษฎากร จงไดมค าสงกรมสรรพากร ท ท.ป.1/2528 เรอง การใชเกณฑสทธในการค านวณรายไดและรายจายของบรษทหรอหางหนสวน นตบคคล ลงวนท 28 สงหาคม พ.ศ.2528 ยอมใหบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลซงประกอบกจการขายอสงหารมทรพย รายใด ซงไดตกลงขายอสงหารมทรพยใหผซอในลกษณะใหเชาซอหรอขายผอน ช าระทกรรมสทธยงไมโอนไปยงผซอ และมอายสญญาเกนหนงรอบระยะเวลาบญช และมกรณจ าเปน ไมประสงคจะค านวณรายไดและรายจายตามเกณฑสทธตามขอ 2 มสทธทจะเลอกค านวณรายไดในแตละรอบระยะเวลาบญชตามงวดทถงก าหนด ช าระตามสญญากได และหากไดใชสทธเลอกปฏบตตามหลกเกณฑดงกลาวตงแตรอบระยะเวลา บญชใด กใหถอวาการปฏบตดงกลาวเปนกรณทไดรบอนมตจากอธบดกรมสรรพากร แลว โดยจะตองถอปฏบตตามวธการทไดรบอนมตนนตลอดไป เวนแตจะไดรบอนมตใหเปลยนแปลงจากอธบดกรมสรรพากร

ขอ 4 ในการค านวณรายไดตามขอ 3 ใหถอปฏบตดงน (1) รายได หมายความรวมทงเงน ทรพยสน ประโยชนทค านวณไดเปนเงน และภาษอากรหรอคาธรรมเนยมทผขายมหนาทตองเสยตามกฎหมาย แตไดผลกภาระใหผซอหรอผเชาซอเปนผออกให กรณการผลกภาระภาษหรอคาธรรมเนยมทผขายมหนาทตองเสยตามกฎหมาย ตามวรรคหนง หากไมทราบจ านวนเงนทแนนอนกใหประมาณขนอยางนอยตองเทากบจ านวนท ค านวณไดจากราคาตามสญญาเชาซอหรอสญญาจะซอจะขายนน (2) ในกรณทบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลไดรบช าระเงนจอง เงนมดจ า หรอเงนอนท านองเดยวกน ตามใบจองหรอเอกสารท านองเดยวกน กอนท าสญญาเชาซอหรอสญญาจะซอจะขาย ซงตามขอตกลงตองคนเงนนนแกผจายเงนดงกลาวโดยไมมเงอนไขภายใน ก าหนดเวลาตามขอตกลง แตตองไมเกน 1 ป หากไมมการท าสญญาเชาซอหรอสญญาจะซอจะขายไมวากรณใด และในทางปฏบตบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลผไดรบช าระเงนดงกลาว ไดคนเงนตามขอตกลงนน เชนนใหถอวาเงนจอง เงนมดจ า หรอเงนอนท านองเดยวกนดงกลาว มใชรายไดตาม (1) ในขณะทไดรบเงนดงกลาวนน และใหถอวาเงนจอง เงนมดจ าหรอเงนอนท านองเดยวกน เปนรายไดตาม (1) ในวนทท าสญญาเชาซอหรอสญญาจะซอจะขายแลวแตกรณ

18

(3) ในการค านวณรายไดในแตละรอบระยะเวลาบญช ใหค านวณรายไดตามงวดทถงก าหนดช าระตามสญญา โดยไมค านงวาจะไดรบช าระตรงตามงวดทถงก าหนดช าระหรอไม และไมค านงวามลคาของอสงหารมทรพยตามงวดทถงก าหนดช าระตามสญญาแตละ งวด จะเปนรอยละเทาใดของมลคาของอสงหารมทรพยตามสญญาหรอมลคา ของอสงหารมทรพยทงโครงการ ขอ 5 ใหถอรายการตอไปนเปนมลคาตนทนของอสงหารมทรพยหนวยหรอแปลงทขายในแตละโครงการ (1) คาใชจายทเกดจากทดนแปลงทขาย เชน คาของทดน คาถมดน คาใชจายตาง ๆ ส าหรบสงปลกสราง คาปลกตนไม จดสวนหยอม ปสนามหญา ขดหรอสรางสระน า ระบบระบายน า การประปาไฟฟา โทรศพท การบ าบดน าเสย คาท าถนนและทางเทา เปนตน ทงน เฉพาะทกระท าลงในทดนแปลงทขาย (2) คาใชจายทเกดขนกอนเรมโครงการ เชน คาปรกษาทางกฎหมาย คาปรกษาการลงทน คาใชจายในการประเมนราคาทดน คาใชจายในการศกษาความเปนไปไดของโครงการ คาวเคราะหโครงการ คาส ารวจตรวจสอบ และคาออกแบบแปลนแผนผง เปนตน (3) รายจายเพอใหไดมาซงทดน เชน คานายหนา คาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรม เปนตน (4) คาของทดน คาถมดนทใชไปเพอสรางสงสาธารณปโภคอนเปนทรพยสนสวนทก าหนดไว เพอใชประโยชนรวมกนส าหรบผซออสงหารมทรพยในโครงการนน เชนใชท าถนน ทางเทา ทอ หรอท าระบบไฟฟา ประปา โทรศพท ระบบการระบายน า ระบบประปา ไฟฟา โทรศพท การบ าบดน าเสยรวม เปนตน รวมคาใชจายในการสรางสงดงกลาวดวยเฉพาะสวนทพฒนาแลวพรอมจะขาย ส าหรบคาของทดน คาถมดน ทใชไปเพอท าสวนหยอม สนามหญา บงหรอสระน า สนามเทนนส สระวายน า สนามออกก าลงกาย อาคาร สโมสรสปอรตคลบ ปลกตนไม เปนตน ซงทดนดงกลาวยงเปนกรรมสทธหรอสทธครอบครองของบรษทหรอหาง หนสวนนตบคคลผขาย จะน าไปรวมค านวณเปนตนทนของทดนแปลงทขายไมได เวนแตตองตกอยในภารจ ายอมเพอประโยชนแกทดนจดสรรตามกฎหมายวาดวย การจดสรรทดนหรอกฎหมายอนลกษณะท านองเดยวกน (5) คากอสรางระบบไฟฟา ประปา โทรศพท เปนตน อนเปนทรพยสนสวนทก าหนดไวเพอใชประโยชนรวมกนส าหรบผซอ อสงหารมทรพยในโครงการนนและอยนอกทดนแปลงท

19

ขาย ซงเมอตดตงแลวเสรจตองตกเปนกรรมสทธของสวนราชการหรอขององคการ รฐบาล หรอผใหบรการของระบบดงกลาว (6) ดอกเบยเงนกยมทเกดจากสญญากยมเงนเพอน ามาใชในการจดสรรทดน หรอพฒนาทดน เพอขายแตละโครงการเฉพาะสวนของดอกเบยทถงก าหนดช าระกอนทโครงการ นนพรอมทจะขาย แตไมรวมถงดอกเบยเงนกยมในสวนของทดนและสงปลกสรางตาม (4) วรรคสอง ดอกเบยเงนกยมในสวนของทดนและสงปลกสรางตาม (4) วรรคสองของแตละโครงการเฉพาะสวนของดอกเบยทถงก าหนดช าระกอนทสงปลก สรางนนพรอมทจะใหบรการ ใหถอเปนตนทนทดนและสงปลกสรางนน ดอกเบยเงนกยมตามวรรคหนง และวรรคสอง ทถงก าหนดช าระตงแตวนทโครงการนนพรอมจะขายหรอพรอมจะใหบรการ ใหถอเปนรายจายในการค านวณก าไรสทธหรอขาดทนสทธในรอบระยะเวลาบญชท ถงก าหนดช าระไดทงจ านวน หากบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลผขายทดนดงกลาว ไดน าคาดอกเบยเงนกดงกลาวมาถอเปนรายจายไปกอนแลวทงจ านวน กใหบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลนนปรบปรงก าไรขาดทน ตลอดทงตนทนสนคานนเสยใหม ถาในรอบระยะเวลาบญชใดไดเสยภาษเงนไดไวขาด กตองช าระเพมเตม และถาไดเสยภาษเงนไดไวเกน กใหยนค ารองขอคน (7) คาโฆษณาประชาสมพนธแตละโครงการ กรณทท าสญญาจางผประกอบการอนเปนผด าเนนการ หรอทบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลเปนผด าเนนการเองทงหมดหรอบาง สวน ทถงก าหนดช าระกอนทบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลนนเรมมรายได สวนคาโฆษณาประชาสมพนธแตละโครงการทถงก าหนดช าระตงแตบรษทหรอ หางหนสวนนตบคคลนนเรมมรายไดจากโครงการนนแลว ใหถอเปนรายจายในการค านวณก าไรสทธหรอขาดทนสทธในรอบระยะเวลาบญชท ถงก าหนดช าระไดทงจ านวน ใหน ารายการจายตาม (2) (3) (4) (5) (6) วรรคหนง และ (7) มารวมค านวณเฉลยเปนตนทนของทดนแปลงทขาย (8) ในกรณการขายอาคารพรอมทดน การค านวณตนทนของอาคารใหปฏบตเชนเดยวกบกรณทจะกลาวในขอ 6 ขอ 6 ใน การค านวณมลคาตนทนของอาคารชดตามกฎหมายวาดวยอาคารชดตนทนของอาคารชด นอกจากทกลาวในขอ 5 แลว ตนทนอาคารชด ไดแก คากอสรางอาคาร และสวนประกอบอน ๆ รวมทงคาออกแบบคาควบคมงานกอสรางและคาด าเนนงานเพอการกอสรางดง กลาว คาตดตงลฟท ระบบปองกนอคคภย วนาศภย หรอภยอยางอน คาตดตงเสาโทรทศนรวม และจาน

20

ดาวเทยมรวม เปนตน ไมวาจะแยกทรพยสนนนเปนทรพยสนสวนบคคลหรอเปนทรพยสนสวนกลาง กตาม ใหน าตนทนตามวรรคหนง มารวมค านวณเฉลยเปนตนทนของหองชดตามสดสวนของรายไดจากการขายหองชดนน ๆ ขอ 7 ในการค านวณมลคาตนทนของอสงหารมทรพย โดยวธการประมาณการก าไรของโครงการ (1) กรณท าสญญาวาจางผประกอบการอนเปนผด าเนนการกอสรางหรอพฒนาทง หมด ใหค านวณตนทนดงกลาวจากสญญาวาจางนน (2) กรณเปนผด าเนนการกอสรางหรอพฒนาเองทงหมด หรอจางผประกอบการอนเปนผด าเนนการกอสรางหรอพฒนาบางสวน การค านวณตนทนดงกลาวตองมรายละเอยดการค านวณตนทนของโครงการทนา เชอถอไดของผรบผดชอบในการค านวณตนทน เชน วศวกร หรอสถาปนก เปนตน รอบระยะเวลาบญชใดทตนทนซงเกดขนจรงสงกวาหรอต ากวาทได ประมาณการไวในสวนทเปนสาระส าคญ ใหบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลนนน าตนทนสวนทเพมขนจากตนทน ทไดประมาณการไว มาถอเปนรายจายในรอบระยะเวลาบญชนน หรอน าตนทนสวนทลดลงจากตนทนทประมาณการไว มาถอเปนรายไดในรอบระยะเวลาบญชนน และใหปรบปรงการประมาณการตนทนใหมเพอถอเปนตนทนของรอบระยะเวลา บญชถดไป

ขอ 8 ในการค านวณรายจายส าหรบโครงการขายอสงหารมทรพย ใหปฏบตดงน (1) ใหบรษทหรอหางหนสวนนตบคคลผขาย น าตนทนของอสงหารมทรพยทงหมดของโครงการนน มาจดสรรใหเปนไปตามสดสวนของอสงหารมทรพยส าหรบหนวยหรอแปลงทจะขาย เพอใหไดตนทนของอสงหารมทรพยทจะขายแตละหนวยหรอแตละแปลง (2) การน าตนทนของอสงหารมทรพยทจะขายไปแตละหนวยหรอแตละแปลง มาหกเปนรายจายนน ใหน าตนทนดงกลาวมาหกเปนรายจายตามสวนของจ านวนรายไดตามงวดทถง ก าหนดช าระตามสญญาตามทกลาวไวในขอ 4(3) โดยไมตองค านงวารายจายดงกลาวจะไดจายตรงตามงวดตามสญญาหรอไมกตาม (3) ในกรณททรพยสนใด ไดน าไปรวมค านวณเปนตนทนของอสงหารมทรพยหนวยหรอแปลงทจะขายตามขอ 5 หากตอมาไดโอนกรรมสทธหรอสทธครอบครองในทรพยสนนนไป

21

เพอการกศล สาธารณะ หรอเพอการสาธารณประโยชน หรอการอนใดกตามจะน ามลคาของทรพยสนนนมารวมค านวณเปนรายจายหรอ เปนตนทนซ าอกไมได ขอ 9 ส าหรบ รายจายอนมลกษณะเปนการลงทน บรษทหรอหางหนสวนนตบคคลผขาย มสทธหกคาสกหรอและคาเสอมราคาไดตามพระราชกฤษฎกาฯ (ฉบบท 145) พ.ศ.2527 ส าหรบทรพยสนทมไวเพอเรยกเกบคาบรการจากสมาชกและหรอบคคลทว ไปหรอไมเรยกเกบคาบรการกตาม รวมตลอดทงทรพยสนอนทเปนกรรมสทธหรอสทธครอบครองของบรษทหรอ หางหนสวนนตบคคลผขายอสงหารมทรพยดงกลาว เชน คาใชจายในการสรางสนามเทนนส สระวายน า สนามออกก าลงกาย อาคารสโมสรสปอรตคลบ บอบาดาล เครองสบน า ระบบระบายน า การบ าบดน าเสยรวม ระบบปองกนอคคภย วนาศภยอน หรอภยอน เครองไฟฟาฉกเฉน รวรอบโครงการ ซมทาง เขาออก ตนไม ศาลพระภม ศาลาพกรอน ปอมยาม ก าแพงกนดนถลม เปนตน ขอ 10 ให น าความในขอ 1 ถงขอ 9 มาใชบงคบในกรณภาษเงนไดบคคลธรรมดา ส าหรบการค านวณเงนไดสทธในปภาษ ตามมาตรา 8 ทว แหงพระราชกฤษฎกาฯ ( ฉบบท 11) พ.ศ.2502 กรณการขายอสงหารมทรพยโดยอนโลมดวย ขอ 11 บรรดาระเบยบ ขอบงคบ ค าสง แนวปฏบต หรอค าวนจฉยใดของกรมสรรพากรทขดหรอแยงกบค าสงนใหเปนอนยกเลก สง ณ วนท 1 พฤษภาคม พ.ศ. 2539 รอยเอก สชาต เชาววศษฐ อธบดกรมสรรพากร

22

บทท 4

ขอคนพบจำกกำรปฏบตกำรงำนจรงเกยวกบวธกำรปฏบต

ขอคนพบจากการปฏบตการงานจรงเกยวกบวธการปฏบต

วธการปฏบตจรง

การตรวจสอบรายไดธรกจอสงหารมทรพย จะท าการตรวจสอบ ดงน

1. ตรวจสอบสญญาซอขาย จะมการรบรเปนรายไดเมอมการโอนทดน

2. ดสญญาซอขายทดน วามการรบเงนจรงหรอไม

3. ตรวจสอบเงนจอง

4. ตรวจสอบเงนสญญา

5. ตรวจสอบเงนดาวน

6. ตรวจสอบรายไดรบลวงหนา

7. ตรวจสอบรายไดคางรบ

8. ตรวจสอบชอผท าการจอง ท าสญญา และจายเงนดาวน

ความหมายและประเภทของธรกจอสงหารมทรพย

อสงหารมทรพย หมายถง ทดน สนทรพยอนตดอยกบทดน หรอประกอบเปนอนเดยวกบทดน รวมทงสทธทงหลาย อนเกยวกบสทธในทดนดวย ดงนนการรบรรายไดส าหรบธรกจอสงหารมทรพย จงอาจแบงตามประเภทอสงหารมทรพยได 3 ประเภท คอ -----1. การขายทดน หมายถง การขายทดนจดสรร (Retail land Sales) โดยปกตผขายทดนจดสรรจะซอทดนผนใหญ และแบงทดนออกเปนผนยอย ๆ แลวท าการปรบปรงทดนหรออาจจะไมปรบปรงกได เชน ระบบสาธารณปโภค ฯลฯ กจการอาจไดรบช าระคาขายทดนเปนเงนสดหรอ วางเงนช าระครงแรกแลวจายเงนสดในลกษณะผอนสงหลายงวด -----2. การขายทอยอาศย (Real Extale Sales) หรอการขายทดนพรอมสงปลกสราง ซงหมายถงการขายบานพรอมทดน ราคาขายเปนราคาซงรวมบานและทดน เชน หมบานจดสรร และทาวนเฮาส

23

โดยปกตผขายเปนผสรางบานเอง หรออาจใหผอนรบชวงสรางบานตอ แตผขายจะเปนผรบผดชอบในการปฏบตใหเปนไปตามสญญา โดยทวไประยะเวลาในการกอสรางจนถง โอนกรรมสทธในสนทรพยจะใชเวลาไมเกน 1 ป -----3. การขายอาคารชด หรอคอนโดมเนยม หมายถง การขายหองชด อาคารชด หรอกลมอาคารชดเพอเปนทอยอาศย หรอเพอประกอบธรกจ และอาคารส านกงานเพอขาย โดยทวไประยะเวลากอสราง จนกระทงมการโอนกรรมสทธของอาคารชดจะมากกวา 1 ป -----อาคารชด หมายถง อาคารทบคคลสามารถแยกการถอกรรมสทธออกเปนสวน ๆ โดยแตละสวนประกอบดวยกรรมสทธในทรพยสวนบคคล และกรรมสทธรวมในทรพยสวนกลาง ------สวนประกอบของอาคารชดม 2 สวน คอ กรรมสทธในทรพยสวนบคคล และกรรมสทธรวมในทรพยสวนกลาง ซงผซออาคารจะมกรรมสทธทงสองสวนนพรอมกนไปเสมอ กรรมสทธในทรพยสวนบคคล ไดแก กรรมสทธของ ผชออาคารชดทมตอหองชดของตนเอง รวมถงบรรดาสงปลกสรางทจดไวใหเจาของหองชดแตละหองดวย ดงนน ทรพยสวนบคคล จงหมายถงทรพยทระบไดวา เปนกรรมสทธของผเปนเจาของหองชดโดยเฉพาะ ส าหรบทรพยสวนกลาง ไดแก กรรมสทธของผซออาคารชดทมตอสวนของอาคารชดทเหลอ ทดนทตงของอาคารชด และทดน หรอสนทรพยอนทมไวเพอใช หรอเพอประโยชนรวมกน ดงนน ทรพยสวนกลาง จงหมายถง ทรพยในอาคารชด ซงไมอาจระบไดวา เปนกรรมสทธของผเปนเจาของหองชดใด คอ ผเปนเจาของหองชดทกชดมกรรมสทธรวมกนแตมากนอยตางกนไป โดยค านวณจากอตราสวนระหวางราคาหองชดทตน เปนเจาของกบราคารวมของหองชดทงโครงการ -----ตนทนของอาคารชด ประกอบดวย ราคาทนทวไปและราคาทนเฉพาะหองชด ราคาทนทวไป หมายถง ราคาทนรวมของทรพยสวนบคคลและ ทรพยสวนกลางทเกดขนตลอดโครงการโดยไมอาจระบวาเปนทรพยของหองชด ใดไดโดยเฉพาะ สวนราคาทนเฉพาะหองชด หมายถง ราคาทนทรพยสวนบคคล โดยเฉพาะในแตละหองชด ไมวาผขายจะสรางอาคารชดเองหรอวาจางผรบเหมาในการกอสราง โดยทวไป ตนทนของอาคารชดประกอบดวย ----------- ทดนและคาพฒนาทดน ----------- ดอกเบยทเกดจากเงนกยมเพอใชในโครงการ ----------- คาใชจายอนทเกยวกบการกอสรางอาคารชด เชน คาเขยนแบบ คาปรกษา ----------- ราคาตามสญญาวาจางในกรณจางผรบเหมาหรอคาแรงทางตรง และคาใชจายอนเกยวกบการกอสราง เชน คาไฟ คาสถาปนก -----ในกรณทผขายสรางอาคารชดเอง ตนทนทเกดขนนจะน า ไปเฉลยเปนราคาทนตอพนทและถวง

24

น าหนกตามราคาขาย เนองจากราคาขายของหองชดแตละชดอาจไมเทากน ทงนขนอยกบความสงต า ทศทางของทตง และความนยม ตนทนทเฉลยนถอวาเปนสวนของราคาทน

ขอแตกตางของการรบรรายไดธรกจอสงหารมทรพยระหวางทางบญชกบภาษอากร

ขอแตกตางระหวางก าไรสทธทางบญชกบก าไรสทธทางภาษอากร เกดจาก

1. รายไดบางรายการ หลกบญชการเงนไมถอเปนรายไดแตหลกบญชภาษอากรถอเปนรายได ผลคอ

ก าไรทางภาษอากรจะสงกวาก าไรทางบญช ( มาตรา 70 ตร , มาตรา 65 ทว )

2. รายไดบางรายการ หลกบญชการเงนถอเปนรายได แตหลกบญชภาษอากรจะไมถอเปนรายได

กรณนก าไรสทธทางบญชกจะสงกวาก าไรสทธทางภาษอากร (มาตรา 65 ทว (10))

3. รายจายบางรายการตามหลกบญชการเงนถอเปนรายจาย แตหลกบญชภาษอากรไมถอเปนรายจาย

ผลคอก าไรทางบญชจะนอยกวาก าไรทางภาษ (มาตรา 65 ตร)

4. รายจายบางรายการ หลกบญชภาษอากรก าหนดใหหกเปนรายจายไดมากกวาหลกบญชการเงน

ผลคอรายจายทางภาษจะมากกวารายจายทางบญช ท าใหก าไรทางภาษต ากวาก าไรทางบญช รายจาย

ททางภาษหกไดมากกวาทางบญช

5. ทรพยสนและหนสนบางรายการ หลกบญชการเงนกบหลกบญชภาษอากรถอปฏบตแตกตางกน

ก าไรสทธทางบญชกบก าไรสทธทางภาษจงอาจจะแตกตางกน

6. การรบรรายไดและรายจาย ในทางบญชกบภาษจะมความแตกตางกนเกยวกบการรบรรายไดและ

รายจาย แมวาในทางบญชและในทางภาษจะใชหลกเกณฑสทธในการรบรรายไดและรายจาย

ส าหรบผเสยภาษทเปนบรษทหรอหางหนสวนนตบคคล (มาตรา 65 วรรคสอง)

25

การรบรรายไดส าหรบธรกจอสงหารมทรพย

ขอบเขตการรบรรายไดส าหรบธรกจอสงหารมทรพย ม 3 ประเภท คอ

1. การขายทดน

2. การขายทดนพรอมสงปลกสราง

3. การขายอาคารชด

วธการรบรรายได

การรบรรายไดจากการขายอสงหารมทรพย สามารถรบรรายได ได 3 วธ คอ

1. รบรรายไดทงจ านวน

2. รบรรายไดตามอตราสวนของงานทท าเสรจ

3. รบรรายไดตามเงนคางวดทถงก าหนดช าระ

กรณการขายอสงหารมทรพย ไมสามารถรบรรายไดตาม 3 วธขางตน ใหบนทกจ านวนเงนทไดรบเปน เงนมดจ า หรอ เงนรบลวงหนาจากผซอ จนกวาการขายดงกลาวจะเขาเงอนไขการขายวธใดวธหนงตามขางตน

เงอนไขการรบรรายไดแตละวธมดงตอไปน

ทางบญชจะท าการรบรรายไดแบบ การรบรรายไดทงจ านวน มเงอนไขดงน

1.เมอผขายไดโอนความเสยงและผลประโยชนทมนยส าคญในทรพยสนใหแกผซอแลว กลาวคอ ขบวนการการกอใหเกดรายไดเสรจสมบรณแลวและมความแนนอนในการรบช าระ เงน ผขายได

26

ด าเนนการพฒนาเสรจสมบรณแลว ซงโดยปกต วธน จะรบรรายได ตนทนขาย และก าไรขนตน ทงหมด เมอมการโอนกรรมสทธ

ทางภาษจะท าการรบรรายไดแบบ การรบรรายไดตามเงนงวดทถงก าหนดช าระ มเงอนไขดงน

1. การขายเกดขนแลว (กรณการขายหองชด การท าสญญาจะซอจะขาย ตองมจ านวนไมนอยกวา 40 % ของพนททเปดขายหรอทเปดจอง)

2. ผซอไมมสทธเรยกเงนคน

3. ผซอและผขายมความอสระตอกน หรอเปนการด าเนนธรกจตามปกต

4. เงนวางเรมแรกและเงนคางวดของผซอทช าระแลว ตองมจ านวนไมนอยกวา 20 % ของราคาตามสญญา

5. ผขายมความสามารถเกบเงนไดตามสญญา

6. งานพฒนาและงานกอสราง ไดผานขนตอนเบองตนแลวไมนอยกวารอยละ 10 ของงานกอสรางตามโครงการทเสนอขาย

7. ผขายมความสามารถทางการเงนทด

8. การกอสรางเปนไปดวยด

9. ผขายสามารถประมาณเงนระบบจาการขายรวมและตนทนทงหมดทตองใชในการกอ สรางไดอยางมหลกเกณฑ ทงนตนทนทประมาณการไวจ าเปนตองปรบปรงอยางนอยปละครง หรอเมอผขายเหนวาจะมการเปลยนแปลงในจ านวนตนทนอยางมสาระส าคญ

27

กรณศกษา

บรษทกรณศกษา ท ากจการธรกจเฉพาะ ขายอสงหารมทรพย โดยท าการขายทดนแปลง A จ านวน 20 แปลง มราคาทนของทแตละแปลงแสดงไดดงน

หลง แปลง ทดน ราคาทน วนทโอน

ท (ตร.วา) ทดน คาพฒนา บาน รวม กรรมสทธ

1 A-001 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

2 A-002 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

3 A-003 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 2 ก.พ. 54

4 A-004 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 2 ก.พ. 54

5 A-005 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 28 ก.พ. 54

6 A-006 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 28 ม.ค. 54

7 A-007 25.00 500,000.00 100,000.00 1,000,000.00 1,600,000.00 4 เม.ย. 54

28

8 A-008 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 17 ก.พ. 54

9 A-009 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 3 ม.ค. 54

10 A-010 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 3 ม.ค. 54

11 A-011 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 29 เม.ย. 54

12 A-012 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 29 เม.ย. 54

13 A-013 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 21 ก.พ. 54

14

A-014

25.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

21 ก.พ. 54

15 A-015 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 7 ม.ค. 54

16 A-016 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 13 ก.ย. 54

17 A-017 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 20 เม.ย. 54

29

18 A-018 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 8 ม.ย. 54

19 A-019 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 3 ม.ค. 54

20 A-020 25.00 500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00 3 ม.ค. 54

500.00

10,000,000.00 2,000,000.00

20,000,000.00

32,000,000.00

ตนทนตามงบทดลอง

10,000,000.00 2,000,000.00

20,000,000.00

หก ตดตนทนขาย

(9,000,000.00)

(1,800,000.00)

(18,000,000.00)

คงเหลอ

1,000,000.00

200,000.00

2,000,000.00

30

หลง แปลง รายได ตนทนขาย 2554 2554

ท 2554 ทดน คาพฒนา บาน ตนทนขาย สนคาคงเหลอ

1 A-001 -

-

-

-

-

1,600,000.00

2 A-002 -

-

-

-

-

1,600,000.00

3 A-003 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

4 A-004 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

5 A-005 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

6 A-006 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

7 A-007 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

8 A-008 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

31

9 A-009 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

10 A-010 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

11 A-011 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

12 A-012 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

13 A-013 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

14 A-014 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

15 A-015 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

16 A-016 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

17 A-017 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

18 A-018 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

32

19 A-019 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

20 A-020 2,000,000.00

500,000.00

100,000.00

1,000,000.00

1,600,000.00

-

ตนทน ตามงบทดลอง

36,000,000.00

9,000,000.00

1,800,000.00

18,000,000.00

28,800,000.00

3,200,000.00

บรษท เปรมสขพฒนา จ ากด

รายละเอยดรายไดทางภาษอากร

ส าหรบปสนสดวนท 31 ธนวาคม 2553

โครงการ รบลวงหนายกมา ขาย รบลวงหนายกไป รบรรายได Tax

A (3,000,000.00)

36,000,000.00

4,000,000.00

37,000,000.00

33

งบก าไรขาดทน

ส าหรบปสนสดวนท 31 ธนวาคม 2554

หนวย : บาท รายได

รายไดจากการขาย

36,000,000.00

รายไดอน

200,000.00

รวมรายได

36,200,000.00 คาใชจาย

ตนทนขาย

28,800,000.00

คาใชจายในการขาย

500,000.00

คาใชจายในการบรหาร

1,200,000.00

รวมคาใชจาย

30,500,000.00 ก าไร (ขาดทน) กอนตนทนทางการเงนและคาใชจายภาษเงนได

5,700,000.00

ตนทนทางการเงน

300,000.00 ก าไร (ขาดทน) กอนคาใชจายภาษเงนได

5,400,000.00

คาใชจายภาษเงนได

(1,743,000.00) ก าไร (ขาดทน) สทธ

3,657,000.00

หมายเหตประกอบงบการเงนถอเปนสวนหนงของงบการเงนน

34

รายละเอยดตามงบการเงน ส าหรบปสนสดวนท 31 ธนวาคม 2554

1. การค านวณภาษเงนไดนตบคคล เงนรบลวงหนาทถอเปนรายไดทางภาษอากร

37,000,000.00

หก ตนทนขาย

(29,600,000.00)

7,400,000.00 บวก รายไดอน

200,000.00

7,600,000.00 หก คาใชจายในการขาย

(500,000.00)

คาใชจายในการบรหาร

(1,200,000.00)

ตนทนทางการเงน

(300,000.00)

(2,000,000.00) ก าไร (ขาดทน) สทธกอนภาษเงนไดนตบคคล

5,600,000.00

บวก รายจายทไมใหถอเปนรายจายตามประมวลรษฎากร

คาใชจายตองหาม

200,000.00

-

คาใชจายไมมบล/คาใชจายตองหาม

10,000.00

210,000.00

5,810,000.00

บวก รายไดทใหถอเปนรายไดตามประมวลรษฎากร

35

หก คาเชารถยนต - ตามสญญาเชาทรพย

5,810,000.00

หก ขาดทนสะสมยกมา ส าหรบปสนสดวนท 30 มถนายน 2550

ก าไรสทธเพอค านวณภาษเงนไดนตบคคล

5,810,000.00 ภาษเงนไดนตบคคล

1,743,000.00

หก ภาษเงนไดนตบคคลหก ณ ทจาย

(360,000.00) หก ภาษเงนไดนตบคคลตาม ภ.ง.ด.51

(100,000.00)

ภาษเงนไดนตบคคลทตองช าระ

1,283,000.00

2. ตนทนขายทางภาษอากร

ตนทนขายตามจรง - บานทโอนขายแลวในป 2554

28,800,000.00

หก ตนทนขายทตดแลวในป 2553

(2,400,000.00)

ตนทนขายทเหลอตดในป 2554

26,400,000.00

ตนทนขายของเงนรบลวงหนา - บานทท าสญญาขายในป 54

3,200,000.00

รวมตนทนขายทางภาษอากร

29,600,000.00

36

รายละเอยดคาจางกอสรางบาน ส าหรบปสนสดวนท 31 ธนวาคม 2553

วนท เลขทใบส าคญ รายการ หลงท งวดท จ านวนเงน 9 พ.ย. 52 PV521109001 A-001 1 100,000.00 10 ธ.ค. 52 PV521210003 A-001 2 100,000.00 11 ม.ค. 53 PV5301-0001 A-001 3 100,000.00 10 ก.พ. 53 PV5302-0013 A-001 4 100,000.00 24 ม.ค. 53 PV5303-0019 A-001 5 100,000.00 8 เม.ย. 53 PV5304-0007 A-001 6 100,000.00 15 ม.ย. 53 PV5306-0008 A-001 7 100,000.00 26 ต.ค. 53 PV5310-0017 A-001 8 100,000.00 26 พ.ย. 53 PV5311-0020 A-001 9 100,000.00 28 ม.ค. 54 PV5403-0039 A-001 10 100,000.00

9 พ.ย. 52 PV521109001 A-002 1 100,000.00 10 ธ.ค. 52 PV521210003 A-002 2 100,000.00 11 ม.ค. 53 PV5301-0001 A-002 3 100,000.00 10 ก.พ. 53 PV5302-0013 A-002 4 100,000.00 24 ม.ค. 53 PV5303-0019 A-002 5 100,000.00 8 เม.ย. 53 PV5304-0007 A-002 6 100,000.00 15 ม.ย. 53 PV5306-0008 A-002 7 100,000.00 26 ต.ค. 53 PV5310-0017 A-002 8 100,000.00 26 พ.ย. 53 PV5311-0020 A-002 9 100,000.00 25 พ.ค. 54 PV5405-0016 A-002 10 100,000.00

31 ม.ค. 54 PV5401-0032 A-003 1 100,000.00 9 พ.ย. 52 PV521109001 A-003 2 100,000.00 10 ธ.ค. 52 PV521210003 A-003 3 100,000.00 11 ม.ค. 53 PV5301-0001 A-003 4 100,000.00

37

10 ก.พ. 53 PV5302-0013 A-003 5 100,000.00 24 ม.ค. 53 PV5303-0019 A-003 6 100,000.00 8 เม.ย. 53 PV5304-0007 A-003 7 100,000.00 15 ม.ย. 53 PV5306-0008 A-003 8 100,000.00 26 ต.ค. 53 PV5310-0017 A-003 9 100,000.00 26 พ.ย. 53 PV5311-0020 A-003 10 100,000.00



9 พ.ย. 52 PV521109001 A-006 1 100,000.00

38

10 ธ.ค. 52 PV521210003 A-006 2 100,000.00 11 ม.ค. 53 PV5301-0001 A-006 3 100,000.00 10 ก.พ. 53 PV5302-0013 A-006 4 100,000.00 24 ม.ค. 53 PV5303-0019 A-006 5 100,000.00 8 เม.ย. 53 PV5304-0007 A-006 6 100,000.00 15 ม.ย. 53 PV5306-0008 A-006 7 100,000.00 26 ต.ค. 53 PV5310-0017 A-006 8 100,000.00 26 พ.ย. 53 PV5311-0020 A-006 9 100,000.00 25 พ.ค. 54 PV5405-0016 A-006 10 100,000.00


9 พ.ย. 52 PV521109001 A-008 1 100,000.00 10 ธ.ค. 52 PV521210003 A-008 2 100,000.00 11 ม.ค. 53 PV5301-0001 A-008 3 100,000.00 10 ก.พ. 53 PV5302-0013 A-008 4 100,000.00 24 ม.ค. 53 PV5303-0019 A-008 5 100,000.00 8 เม.ย. 53 PV5304-0007 A-008 6 100,000.00 15 ม.ย. 53 PV5306-0008 A-008 7 100,000.00 26 ต.ค. 53 PV5310-0017 A-008 8 100,000.00

26 พ.ย. 53 PV5311-0020 A-008 9 100,000.00

39

25 พ.ค. 54 PV5405-0016 A-008 10 100,000.00

9 พ.ย. 52 PV521109001 A-009 1 100,000.00 10 ธ.ค. 52 PV521210003 A-009 2 100,000.00 11 ม.ค. 53 PV5301-0001 A-009 3 100,000.00 10 ก.พ. 53 PV5302-0013 A-009 4 100,000.00 24 ม.ค. 53 PV5303-0019 A-009 5 100,000.00 8 เม.ย. 53 PV5304-0007 A-009 6 100,000.00 15 ม.ย. 53 PV5306-0008 A-009 7 100,000.00 26 ต.ค. 53 PV5310-0017 A-009 8 100,000.00 26 พ.ย. 53 PV5311-0020 A-009 9 100,000.00 28 ม.ค. 54 PV5403-0039 A-009 10 100,000.00

9 พ.ย. 52 PV521109001 A-010 1 100,000.00 10 ธ.ค. 52 PV521210003 A-010 2 100,000.00 11 ม.ค. 53 PV5301-0001 A-010 3 100,000.00 10 ก.พ. 53 PV5302-0013 A-010 4 100,000.00 24 ม.ค. 53 PV5303-0019 A-010 5 100,000.00 8 เม.ย. 53 PV5304-0007 A-010 6 100,000.00 15 ม.ย. 53 PV5306-0008 A-010 7 100,000.00 26 ต.ค. 53 PV5310-0017 A-010 8 100,000.00 26 พ.ย. 53 PV5311-0020 A-010 9 100,000.00 26 พ.ย. 53 PV5311-0020 A-010 10 100,000.00 24 พ.ย. 52 PV52124001 A-011 1 100,000.00 24 ธ.ค. 52 PV521224007 A-011 2 100,000.00 23 ม.ค. 53 PV5301-0005 A-011 3 100,000.00 23 ก.พ. 53 PV5302-0016 A-011 4 100,000.00 22 เม.ย. 53 PV5304-0012 A-011 5 100,000.00 21 พ.ค. 53 PV5305-0017 A-011 6 100,000.00 16 ส.ค. 53 PV5308-0013 A-011 7 100,000.00

40

25 พ.ค. 54 PV5405-0016 A-011 8 100,000.00 26 พ.ค. 54 PV5405-0014 A-011 9 100,000.00 18 ม.ค. 54 PV5401-0020 A-011 10 100,000.00

24 พ.ย. 52 PV52124001 A-012 1 100,000.00 24 ธ.ค. 52 PV521224007 A-012 2 100,000.00 23 ม.ค. 53 PV5301-0005 A-012 3 100,000.00 23 ก.พ. 53 PV5302-0016 A-012 4 100,000.00 22 เม.ย. 53 PV5304-0012 A-012 5 100,000.00 21 พ.ค. 53 PV5305-0017 A-012 6 100,000.00 16 ส.ค. 53 PV5308-0013 A-012 7 100,000.00 25 พ.ค. 54 PV5405-0016 A-012 8 100,000.00 26 พ.ค. 54 PV5405-0014 A-012 9 100,000.00 18 ม.ค. 54 PV5401-0020 A-012 10 100,000.00


24 พ.ย. 52 PV52124001 A-014 1 100,000.00

24 ธ.ค. 52 PV521224007 A-014 2 100,000.00 23 ม.ค. 53 PV5301-0005 A-014 3 100,000.00 23 ก.พ. 53 PV5302-0016 A-014 4 100,000.00

41

22 เม.ย. 53 PV5304-0012 A-014 5 100,000.00 21 พ.ค. 53 PV5305-0017 A-014 6 100,000.00 16 ส.ค. 53 PV5308-0013 A-014 7 100,000.00 25 พ.ค. 54 PV5405-0016 A-014 8 100,000.00 26 พ.ค. 54 PV5405-0014 A-014 9 100,000.00 18 ม.ค. 54 PV5401-0020 A-014 10 100,000.00

24 พ.ย. 52 PV52124001 A-015 1 100,000.00 24 ธ.ค. 52 PV521224007 A-015 2 100,000.00 23 ม.ค. 53 PV5301-0005 A-015 3 100,000.00 23 ก.พ. 53 PV5302-0016 A-015 4 100,000.00 22 เม.ย. 53 PV5304-0012 A-015 5 100,000.00 21 พ.ค. 53 PV5305-0017 A-015 6 100,000.00 16 ส.ค. 53 PV5308-0013 A-015 7 100,000.00 26 พ.ค. 54 PV5405-0014 A-015 8 100,000.00 18 ม.ค. 54 PV5401-0020 A-015 9 100,000.00 18 ม.ค. 54 PV5401-0021 A-015 10 100,000.00


24 พ.ย. 52 PV52124001 A-017 1 100,000.00

42

24 ธ.ค. 52 PV521224007 A-017 2 100,000.00 23 ม.ค. 53 PV5301-0005 A-017 3 100,000.00 23 ก.พ. 53 PV5302-0016 A-017 4 100,000.00 22 เม.ย. 53 PV5304-0012 A-017 5 100,000.00 21 พ.ค. 53 PV5305-0017 A-017 6 100,000.00 16 ส.ค. 53 PV5308-0013 A-017 7 100,000.00 25 พ.ค. 54 PV5405-0016 A-017 8 100,000.00 26 พ.ค. 54 PV5405-0014 A-017 9 100,000.00 18 ม.ค. 54 PV5401-0020 A-017 10 100,000.00


24 พ.ย. 52 PV52124001 A-019 1 100,000.00 24 ธ.ค. 52 PV521224007 A-019 2 100,000.00 23 ม.ค. 53 PV5301-0005 A-019 3 100,000.00 23 ก.พ. 53 PV5302-0016 A-019 4 100,000.00

22 เม.ย. 53 PV5304-0012 A-019 5 100,000.00 21 พ.ค. 53 PV5305-0017 A-019 6 100,000.00 16 ส.ค. 53 PV5308-0013 A-019 7 100,000.00 26 พ.ค. 54 PV5405-0014 A-019 8 100,000.00

18 ม.ค. 54 PV5401-0020 A-019 9 100,000.00

43

18 ม.ค. 54 PV5401-0021 A-019 10 100,000.00

24 พ.ย. 52 PV52124001 A-020 1 100,000.00 24 ธ.ค. 52 PV521224007 A-020 2 100,000.00 23 ม.ค. 53 PV5301-0005 A-020 3 100,000.00 23 ก.พ. 53 PV5302-0016 A-020 4 100,000.00 22 เม.ย. 53 PV5304-0012 A-020 5 100,000.00 21 พ.ค. 53 PV5305-0017 A-020 6 100,000.00 16 ส.ค. 53 PV5308-0013 A-020 7 100,000.00 26 พ.ค. 54 PV5405-0014 A-020 8 100,000.00 18 ม.ค. 54 PV5401-0020 A-020 9 100,000.00 18 ม.ค. 54 PV5401-0021 A-020 10 100,000.00

20,000,000.00

44

บทท 5

สรป

จากสาเหตทง 6 ขอทท าใหการรบรรายไดไมเทากน ท าใหเราเหนไดวาก าไรในทางภาษจะ

ไมตรงกบก าไรในทางบญชแนนอน เมอเปนเชนนทกครงทจะท าการยน ภ.ง.ด. 50 เพอเสยภาษจง

ตองมการปรบปรงก าไรสทธหรอขาดทนสทธทางบญชใหเปนก าไรสทธหรอขาดทนสทธทางภาษ

วธการ Adjust กใชหลก 6 ขอดงกลาวขางตน อาจจะมการด าเนนการ Adjust เพมรายไดหรอลด

รายได การเพมรายไดเปนสาเหตขอท 1 ลดรายไดเปนสาเหตขอท 2 หรออาจจะมการเพมรายจายซง

เปนสาเหตขอท 4 หรอลดรายจายคอสาเหตขอท 3 หรอมการปรบปรงทรพยสนหนสน เชน คา

เสอมราคาหรอการตดหนสนสญกเปนสาเหตขอท 5 หรออาจจะมการปรบปรงเกยวกบการรบร

รายไดรายจายตามเกณฑสทธกเปนสาเหตขอท 6 ดงนน สาเหตทง 6 ขอนจะตองใช และจะมผลท า

ใหก าไรสทธทางบญชกบทางภาษแตกตางกนนนเอง

ขอเสนอแนะ

1. ควรมการจดการวางแผนงานปฏบตงานเพอรองรบปรมาณงานจ านวนมากเพอไมใหเกด

ความสบสนและรบเรงในการท างานมากเกนไป

2. ควรสรางบรรยากาศในการท างานทดเพอใหบคลากรเกดสขภาพจตทดเพราะการท างาน

ทางดานการบญชตองมความเครยด และความกดดนอยเสมอ

3. ควรมการเพมพนท และจดหมวดหมในการจดเกบเอกสารเพอใหงายตอการคนหา

4. ควรมการจางพนกงาน PART-TIME หรอรบนกศกษาฝกงานเพม ในชวงระยะเวลาทตอง

รบเรงท างบการเงนและสงผสอบบญชรบอนญาตเซนเพอท าใหปรมาณงานตอบคคลลดลงไมเกด

ความตงเครยดในการท างานมากเกนไป

45

ภำคผนวก ก

มำตรฐำนกำรบญช ฉบบท 26 (ปรบปรง 2552) เรอง กำรรบรรำยไดส ำหรบธรกจอสงหำรมทรพย

46

มาตรฐานการบญช ฉบบท 26 เรองการรบรรายไดส าหรบธรกจอสงหารมทรพย

มาตรฐานการบญช ฉบบท 26 เรอง การรบรรายไดส าหรบธรกจอสงหารมทรพย

-----------------------------

ค าน า

1. ธรกจพฒนาอสงหารมทรพยมความส าคญเพมขนเรอย ๆ ทงในรปของบรการทเสนอตอผซอและกลยทธทางการตลาดทบรษทผพฒนา โครงการเลอกใช ท าใหมวธปฏบตทางการบญชตลอดจนการรบรรายไดทแตกตางกน ดงนน เพอใหมมาตรฐานทางบญชอยางเดยวกน สมาคมนกบญชและผสอบบญชรบใบอนญาตแหงประเทศไทยจงจดท ามาตรฐานทาง บญชฉบบนขน โดยไดหารอรวมกบผประกอบการในอตสาหกรรม สถาบนการเงนและผสอบบญชทเกยวของ เพอใหไดขอมลทเพยงพอตอการก าหนดมาตรฐานการบญชฉบบน 2. มาตรฐานทางบญชฉบบนเปนแถลงการณทเกยวกบวธการบญชเพอรบร รายไดส าหรบธรกจอสงหารมทรพย ซงแบงออกเปน 3 ประเภทใหญ ๆ ดงน 2.1 การขายทดน 2.2 การขายทดนพรอมสงปลกสราง 2.1 การขายอาคารชด 3. การขายทดนในทน หมายถง การขายทดนเปนแปลง ๆ ซงมจ านวนมากโดยแบงยอยจากทดนแปลงใหญเพอขายใหแกผซอทวไป โดยผขายตองท างานพฒนาตาง ๆ ตามสญญา เชน สรางถนน งานสาธารณปโภคและสงอ านวยความสะดวกตาง ๆ 4. การขายทดนพรอมสงปลกสราง หมายถง การขายบานพรอมทดน โดยราคาขายเปนราคาซงรวมทงบานและทดน เชน หมบานจดสรร ทาวนเฮาส และโฮมออฟฟส เปนตน ซงผขายอาจเปนผสรางบานในทดนนนเอง หรอใหผอนรบชวงสรางบานตอ ในกรณหลง ผขายตองเปนผรบผดชอบในการปฏบตใหเปนไปตามสญญา โดยทวไปแลว ระยะเวลาการกอสรางรวมทงการโอนกรรมสทธในทดนและสงปลกสรางจะ สามารถเสรจสนไดภายในระยะเวลา 1 ป

47

5. การขายอาคารชด หมายถง การขายหองชด อาคารชดหรอกลมอาคารชดเพอเปนทอยอาศย หรอเพอประกอบธรกจ และอาคารส านกงานเพอขาย โดยทวไปแลว ระยะเวลาการกอสรางจนกระทงมการโอนกรรมสทธของอาคารชดจะมากกวา 1 ป

ค านยาม

6. ค าศพทตาง ๆ ทใชในมาตรฐานฉบบนมความหมายดงน อสงหารมทรพย หมายถง ทดนกบทรพยอนตดอยกบทดน หรอประกอบเปนอนเดยวกบทดน รวมทงสทธทงหลายอนเกยวกบสทธในทดนดวย อาคารชด หมายถง อาคารทบคคลสามารถแยกการถอครองกรรมสทธออกไดเปนสวน ๆ โดยแตละสวนประกอบดวยกรรมสทธในทรพยสวนบคคล และกรรมสทธรวมในทรพยสวนกลาง หองชด หมายถง สวนของอาคารชดทแยกการถอกรรมสทธออกไดเปนสวนเฉพาะแตละบคคล ทรพยสวนบคคล หมายถง หองชด และหมายความรวมถงสงปลกสรางหรอทดนทจดไวใหเปนของเจาของหองชดแตละราย ทรพยสวนกลาง หมายถง สวนของอาคารชดทมใชหองชด ไดแก ทดนทตงอาคารชด และทดนหรอทรพยสนอนทมไวเพอใชหรอเพอประโยชนรวมกนส าหรบ เจาของรวม เงนจอง หมายถง เงนขนตนจ านวนเลกนอยทช าระแกผขาย เพอเปนหลกประกนในชนตนทจะเขาท าสญญาจะซอจะขายในอสงหารมทรพย นน ซงบางครงอาจเรยกวาเงนมดจ า เงนจองนมกถอเปนสวนหนงของเงนวางเรมแรก เงนวางเรมแรก หมายถง จ านวนเงนเบองตนตามสญญาจะซอจะขายทผซอจะตองช าระแกผ ขาย ในบางครงเงนวางเรมแรกอาจจะแบงช าระเปนหลายงวดกได เงนคางวด หมายถง จ านวนเงนสวนทเหลอของมลคาตามสญญาหลงจากการจายเงนวาง เรมแรกแลวซงเงนคางวดนจะช าระเปนครงเดยวหรอผอนช าระหลายครงก ได ความเปนอสระตอกน หมายถง การตดตอทางการคาในสภาพทมความเปนอสระ ไมมความเกยวพนระหวางกน การกอสรางตามสญญา หมายถง การกอสรางเฉพาะพนททเปดขายหรอพนททเปดจองของแตละครง

48

การรบรรายไดส าหรบธรกจอสงหารมทรพย

7. รายการซอขายอสงหารมทรพยมขนตอนด าเนนงานทคอนขางยงยาก รปแบบของกฎหมายและงานกอสรางท าใหรายการซอขายสลบซบซอนยงขนและใช เวลายาวนานจงจะเสรจสมบรณ 8. การรบรรายไดจากการขายอสงหารมทรพยมหลายวธ คอ 8.1 รบรเปนรายไดทงจ านวน 8.2 รบรเปนรายไดตามสดสวนของงานทท าเสรจ 8.3 รบรเปนรายไดตามเงนคางวดทถงก าหนดช าระ กรณทไมอาจรบรรายไดตามขอ 8.1-8.3 ใหบนทกเงนทไดรบเปนเงนมดจ า หรอเงนรบลวงหนา

เงอนไขส าคญทเกยวของกบผซอและผขายอสงหารมทรพย

9. โดยทวไปแลว การรบรรายไดจากการขายอสงหารมทรพย มเงอนไขส าคญทเกยวของดงน การขาย 9.1 การขายเกดขนแลว ผซอ 9.2 ผซอไมมสทธเรยกคน 9.3 ผซอไดช าระเงนวางเรมแรกและเงนคางวดมจ านวนมากพอทแสดงวา ผซอจะผกพนการช าระคาอสงหารมทรพยตอจนครบตามสญญา ผขาย 9.4 ผขายสามารถเกบเงนไดตามสญญา 9.5 งานพฒนาและงานกอสรางไดผานขนตอนเบองตนแลว 9.6 ผขายมความสามารถทางการเงนและสามารถปฏบตตามสญญาและค าชชวนตาง ๆ ทไดใหไว 9.7 งานกอสรางไดกาวหนาไปดวยด 9.8 ผขายไดโอนความเสยงและผลประโยชนทมนยส าคญในทรพยสนใหแกผซอแลว เงอนไขตามทกลาวขางตน มความหมายตามทกลาวในยอหนาท 10 ถงยอหนาท 22

49

การขายเกดขนแลว 10. การขายถอวาเกดขนแลวเมอ 10.1 ผซอและผขายไดท าสญญาจะซอจะขาย และ 10.2 มการช าระราคาตามสญญา 11. ส าหรบการขายหองชดของอาคารชด ตองมการขายไดในจ านวนทมากพอทจะใหแนใจวา อาคารชดดงกลาวจะไมเปลยนเปนอาคารเพอใหเชา โดยตองพจารณาถงขอก าหนดของกฎหมายทเกยวของ สญญาจะซอจะขายอาคารชด และเงอนไขขอตกลงทางการเงนประกอบดวย การขายหองชดในอาคารชดในจ านวนทไมนอยกวารอยละ 40 ของพนททเปดขายหรอพนททเปดจอง ถอไดวาเปนจ านวนทมากพอ ผซอไมมสทธเรยกเงนคน 12. ผซอไดช าระเงนวางเรมแรก จนกระทงสนสดระยะเวลาทจะบอกเลกสญญาและเรยกเงนดงกลาวคนไมได ซงไดแกระยะเวลาทระบไวในสญญา เงนวางเรมแรกและเงนคางวดของผซอตองมจ านวนมากพอ 13. เงนวางเรมแรกและเงนคางวดของผซอตองมจ านวนมากพอทแสดงใหเหนวา ผซอจะผกพนการช าระคาอสงหารมทรพยตอจนครบตามสญญา เงนวางเรมแรกและเงนคางวดทผซอแตละสญญาช าระแลวไมนอยกวารอย ละ 20 ของราคาขายตามสญญา ถอวา มจ านวนมากพอ ผขายสามารถเกบเงนไดตามสญญา 14. ในการพจารณาความสามารถของผขายทจะสามารถเกบเงนไดจากผซอตามสญญา นน ใหประเมนจากปจจยตาง ๆ เชน ฐานะเครดตของผซอหรอการทผจะขายอสงหารมทรพยนนออกไปไดใหมใน ราคาทไมต ากวาราคาเดม 15. ประสบการณการเกบเงนจากโครงการกอน ๆ ของผขาย อาจน ามาใชกบโครงการใหมได หากโครงการกอน ๆ นน 15.1 มลกษณะสวนใหญเหมอนกบโครงการใหม ๆ เชน ชนดของบาน อาคารชดและทดน สภาพแวดลอม ประเภทลกคา เงอนไขตามสญญาและวธการขาย เปนตน

50

15.2 ไดรบช าระเงนคางวดเปนจ านวนทมากพอทจะเปนเครองชวาการขายในปจจบนของโครงการใหมจะเกบเงนไดตามสญญา 16. ความสามารถในการเกบเงนไดจากผซอแตละสญญาไมนอยกวารอยละ 20 ของราคาขายตามสญญา อาจถอเปนเกณฑหนงทใชวดความสามารถในการเกบเงนของผขาย งานพฒนาและงานกอสรางไดผานขนตอนเบองตนแลว 17. งานพฒนาและงานกอสรางโครงการทถอวาเปนงานขนตอนเบองตน ไดแก 17.1 งานวศวกรรมและงานออกแบบ 17.2 การเซนสญญาจางเหมางานปรบปรงและเตรยมพนท หรอจางเหมากอสราง 17.3 การปรบปรงสภาพพนทและการจดเตรยมพนท 17.4 การสรางสาธารณปโภค เชน ถนน ทอระบายน า ประปา และไฟฟา ฯลฯ 17.5 การวางผง 17.6 การสรางฐานรากของบานหรออาคาร งาน พฒนาและงานกอสรางทถอวาไดผานขนตอนเบองตนแลว ตองไมนอยกวารอยละ 10 ของงานกอสรางตามโครงการทเสนอขาย ซงไดรบการรบรองโดยวศวกรหรอสถาปนกโครงการ ผขายมความสามารถทางการเงนด 18. ผขายมความสามารถในการจดหาแหลงเงนทน หรอหลกประกน เพอใชในการด าเนนงาน ปรบปรงทดนงานกอสรางอาคาร และสงอ านวยคามสะดวกใหเสรจตามทระบไวในสญญาและผขายสามารถปฏบต ตามเงอนไขอน ๆ ทไดใหไว ความสามารถดงกลาวอาจพจารณาได จากเงนลงทนของผถอหน ความสามารถในการกยมเงน หรอกระแสเงนสดในเชงบวกจากการด าเนนงานของผขาย งานกอสรางไดกาวหนาไปดวยด 19. ผขายไดท างานพฒนากาวหนาผานขนตอนงานเบองตนแลว และมเครองชวางานจะท าส าเรจไดตามแผน สงทบงชความกาวหนาบางอยางไดแก 19.1 เงนทนทไดจายไปในงานพฒนาตามแผน 19.2 งานพฒนาทดนไดเรมแลว 19.3 แผนงานวศวกรรมทมและความผกพนของงานเกยวกบอสงหารมทรพยทขาย

51

19.4 งานทไดท าส าเรจแลวเกยวกบถนน ทางเขา ทอระบายน า ประปา ไฟฟา บอน าบ าบดน าเสย และสงอ านวยความสะดวกตาง ๆ ตามสญญา 20. นอกจากน ตองไมมสงบงชใหเหนถงปจจยทจะท าใหงานหยดชะงก เชน ไมสามารถขอใบอนญาตไมสามารถจดจางผรบเหมา จดหาคนหรออปกรณตาง ๆ ได และตองสามารถประมาณเงนรบจากการขายรวมและตนทนรวม และขนความกาวหนาของงานจนกระทงงานเสรจไดอยางมเหตมผล โดยพจารณาถงปรมาณขาย แนวโนมราคาขาย ความตองการซอรวมทงปจจยฤดกาล ประสบการณของผขาย ทตงทางภมศาสตร และปจจยสงแวดลอมตาง ๆ ประกอบดวย ผขายไดโอนความเสยงและผลประโยชนทมนยส าคญในทรพยสนใหแกผซอแลว 21. หากผขายตองเขาไปเกยวของกบทรพยสนหลงจากทไดขายไปแลวในลกษณะ ทยงคงเกบความเสยงสวนใหญหรอผลประโยชนทมนยส าคญในทรพยสนนน อย ถอวาผดเกณฑขอน เชนการขายโดยมการท าสญญาซอคนเพอเปนการดงดดผซอในแงการขาย การขายนถอวาผขายยงมความเสยงในทรพยสนนนอย 22. ส าหรบการขายทดน ผขายไดท างานพฒนาเสรจสมบรณแลวและไมมพนธะทจะตองท างานปรบปรง ตาง ๆ ใหส าเรจเกยวกบทดนเปนแปลง ๆ ทขาย หรองานสรางเครองอ านวยความสะดวกตาง ๆ ทเกยวกบทดนเปนแปลง ๆ ทขาย

มาตรฐานการบญชและการรายงาน

มาตรฐานการบญชฉบบท 26 ประกอบดวยรายการในยอหนาท 23-27 มาตรฐานฉบบนใหอานประกอบกบรายการทกลาวมาแลวในยอหนาท 1-22

วธการรบรรายไดส าหรบธรกจอสงหารมทรพย

23. การรบรรายไดจากการขายอสงหารมทรพยทง 3 ประเภท คอ การขายทดน ขายทดนพรอมสงปลกสราง และการขายอาคารชด สามารถเลอกการรบรไดหลายวธตามเงอนไขของการเกดขนของรายไดจากการ ขายนน คอ 23.1 รบรเปนรายไดทงจ านวน

52

23.2 รบรเปนรายไดตามอตราสวนของงานทท าเสรจ 23.3 รบรเปนรายไดตามเงนคางวดทถงก าหนดช าระ การรบรเปนรายไดทงจ านวน 24. ใหรบรรายไดจากการขายอสงหารมทรพยเปนรายไดทงจ านวนเมอผขายได โอนความเสยงและผลประโยชนทมนยส าคญในทรพยสนใหแกผซอแลว

เงอนไขการรบรเปนรายไดตามอตราสวนของงานทท าเสรจหรอตามเงนคางวดทถงก าหนดช าระ

25. กจการทคาอสงหารมทรพยทง 3 ประเภทดงกลาว อาจเลอกรบรรายไดจากการขายอสงหารมทรพย ตามอตราสวนของงานทท าเสรจ หรอตามเงนคางวดทถงก าหนดช าระได ถารายการนน ๆ เขาเงอนไขตามขอ 25.1 - 25.9 ดงน 25.1 การขายเกดขนแลว (ในกรณการขายหองชดของอาคารชด การท าสญญาจะซอจะขายตองมจ านวนทไมนอยกวารอยละ 40 ของพนททเปดขายหรอทเปดจอง 25.2 ผซอไมมสทธเรยกเงนคน 25.3 ผซอและผขายตองมความเปนอสระตอกน หรอเปนการด าเนนธรกจตามปกต 25.4 เงนวางเรมแรกและเงนคางวดของผซอทช าระแลวตองมจ านวนไมนอยกวารอยละ 20 ของราคาขายตามสญญา 25.5 ผขายมความสามารถเกบเงนไดตามสญญา 25.6 งานพฒนาและงานกอสรางของผขายไดผานขนตอนเบองตนแลวไมนอยกวารอยละ 10 ของงานกอสรางตามโครงการทเสนอขาย 25.7 ผขายมความสามารถทางการเงนด 25.8 การกอสรางไดกาวหนาไปดวยด 25.9 ผขายสามารถประเมนเงนรบจากการขายรวมและตนทนทงหมดทตองใชในการกอ สรางไดอยางมหลกเกณฑ ทงนตนทนทประมาณการไวจ าเปนตองปรบปรงอยางนอยปละครง หรอเมอผขายประมาณไดวาจะมการเปลยนแปลงในจ านวนตนทนอยางมสาระ ส าคญ

การรบรเปนรายไดตามอตราสวนของงานทท าเสรจ

26. วธการก าหนดอตราสวนของงานทท าเสรจมหลายวธ ไดแก 26.1 ค านวณตามอตราสวนตนทนของงานทเกดขนแลว กบตนทนทงหมดทประมาณวาจะใชใน

53

การกอสรางตามสญญา ทงนไมรวมตนทนทดน 26.2 ส ารวจและประเมนผลงานทท าเสรจโดยวศวกรหรอสถาปนก วาเปนอตราสวนรอยละเทาใดของงานทงหมดตามสญญา 26.3 ใชทงสองวธประกอบกน 27. ในกรณทผซอผดนดช าระเงนเกนกวา 3 งวดตดตอกนและอตราสวนของงานทท าเสรจสงกวาเงนคางวดทถงก าหนดช าระ ใหหยดการรบรรายไดทนท 28. ควรมการตงคาเผอหนสงสยจะสญตามความเหมาะสม

การรบรเปนรายไดตามอตราสวนของงานทท าเสรจ

29. การรบรเปนรายไดตามเงนคางวดทถงก าหนดช าระ ใหใชวธการรบรตามอตราก าไรขนตน 30. ในกรณทอตราสวนของงานทท าเสรจต ากวาสดสวนของเงนทไดรบผอนช าระ ตามก าหนดตอราคาขายผอนช าระ ใหรบรรายไดไมเกนอตราสวนของงานทท าเสรจสวนเงนคางวดทไดรบ ผอนช าระเกนกวาอตราสวนของงานทท าเสรจใหถอเปนงานรบลวงหนาจากผ ซอ 31. ในกรณทผซอผดนดช าระเกนกวา 3 งวดตดตอกน ใหหยดรบรรายไดทนท 32. ควรมการตงเผอหนสงสยจะสญตามความเหมาะสม 33. ถาในระหวางการผอนช าระ ผซอสามารถช าระเงนสวนทเหลอทงหมดไดกอนก าหนด หรอสามารถหาแหลงเงนกอนใด รวมทงการกอสรางไดเสรจสมบรณและผขายไดโอนความเสยงและผลประโยชน ทมนยส าคญในทรพยสนใหแกผซอแลว ใหรบรจ านวนเงนดงกลาวเปนรายไดทงจ านวนในงวดนน

การบนทกจ านวนเงนทไดรบเปนเงนมดจ า

34. ในกรณทการขายอสงหารมทรพยไมเขาเงอนไขการรบรเปนรายไดตาม ยอหนาท 24 หรอ 25 ใหบนทกจ านวนเงนทไดรบเปนเงนมดจ า หรอเงนรบลวงหนาจากผซอจนกวาการขายดงกลาวจะเขาเงอนไขตาม ยอหนาใดยอหนาหนงขางตน

54

การเปดเผยขอมล

35. กรณบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยหรอบรษทมหาชนจ ากด ใหเปดเผยขอมล 35.1 นโยบายการบญชทส าคญ 35.1.1 วธการรบรรายได 35.1.2 ในกรณทใชวธรบรเปนรายไดตามอตราสวนของงานทท าเสรจ ใหเปดเผยวธการก าหนดอตราสวนของงานทท าเสรจดวย 35.2 ขอมลเพมเตม 35.2.1 มลคาการซอขายทไดมการท าสญญาแลวและอตราสวนตอยอดขายรวมของโครงการ 35.2.2 มลคาผกพนตามสญญาทจะตองใชในการพฒนาโครงการตอไปจนแลวเสรจ 35.2.3 ภาระผกพนทส าคญในอสงหารมทรพยทอยระหวางการพฒนาเพอขาย เชน การจดจ านองและภาระจ ายอม 35.2.4 ลกหนทหยดการรบรรายได ใหเปดเผยจ านวนรายและจ านวนเงน 35.2.5 ในกรณทการกอสรางไดแลวเสรจและผซอผอนช าระโดยตรงกบผขาย โดยมระยะเวลาการผอนช าระตามสญญาระยะยาวตงแต 5 ปขนไป และผขายรบรรายไดตามเงนคางวดทถงก าหนดช าระ ใหเปดเผยจ านวนเงนทไมไดรบช าระทงสนตามสญญา และมลคาปจจบนของจ านวนเงนดงกลาวพรอมทงระบอตราดอกเบยทใชใน การค านวณ 36. กรณทไมใชบรษทจดทะเบยนในตลาดหลกทรพยแหงประเทศไทยหรอบรษทมหาชนจ ากด ใหเปดเผยนโยบายการบญชตามขอ 35.1

��ก��

�� . 2554. ก�� ก��. �� 4. ��

!"ก��:ก�%��&"��.

http://www.rd.go.th/publish/42200.0.html

http://www.rd.go.th/publish/3587.0.html

http://www.vtlandlawoffice.com/accounting%20standard_26.html

http://coursewares.mju.ac.th:81/e-learning47/section2/ac401/Chapter-06-01.htm

http://www.avaccount.com/accountcontent/index.php?topic=6212.0

Documents

รายงานฝึกงาน 55 น.ส.อรนภา กอทอง