Create investment projects

LỜI CẢM ƠN

Sau một thời gian học tập tại trường Đại học Xây Dựng, dưới sự chỉ bảo, giảng dạy

nhiệt tình của các thầy cô giáo, em đã nhận được sự hướng dẫn về phương pháp học và tích

lũy kiến thức chuyên môn nền tảng cần thiết. Kết thúc khóa học em đã nghiên cứu và lựa

chọn đề tài Lập dự án đầu tư xây dựng công trình: “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ

thương mại và nhà ở cao tầng CT9” để làm đề tài tốt nghiệp. Dưới sự hướng dẫn trực tiếp, tận

tình của thầy giáo Th.s Nguyễn Văn Hải và sự giúp đỡ của các thầy cô giáo trong khoa Kinh

tế và Quản lý xây dựng, em đã hoàn thành đồ án tốt nghiệp của mình. Với đề tài tốt nghiệp

của mình em đã hiểu được cách thức lập một dự án đầu tư xây dựng công trình, góp phần vào

việc bổ sung các kiến thức chuyên môn và giúp ích cho công việc thực tế của một kỹ sư kinh

tế xây dựng trong tương lai.

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo Th.s Nguyễn Văn Hải và các thầy cô

trong khoa đã giảng dạy , giúp đỡ trong suốt thời gian làm đồ án tốt nghiệp cũng như thời

gian học tập tại trường.

Do kiến thức và kinh nghiệm thực tế của bản thân còn hạn chế nên trong quá trình làm

đồ án không tránh khỏi những sai sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy cô để

em có thể năm chắc hơn về kiến thức và hoàn thành tốt hơn công việc ở tương lai.

Em xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

SVTH: LÊ VIỆT ANH – MSSV: 1223255 – LỚP: 55KT2

-1-

LỜI CẢM ƠN...........................................................................................................................................................1MỞ ĐẦU...................................................................................................................................................................5 VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG...........................................5 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP............................................................................................................6 GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN: “ TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở CAO TẦNG CT9-HOÀNG MAI-HÀ NỘI”...............................................................................6CHƯƠNG 1: NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ..................................................71.1. Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án..........................................................................................71.1.1. Xuất xứ hình thành dự án......................................................................................................................7 1.1.2. Các căn cứ pháp lý hình thành dự án ………………………………………………………81.2. Các điều kiện tự nhiên, tài nguyên, kinh tế xã hôi liên quan đến dự án.......................................................91.2.1. Điều kiện tự nhiên:................................................................................................................................9

1.2.1.1. Địa hình.........................................................................................................................................91.2.1.2. Khí hậu..........................................................................................................................................91.2.1.3 Địa chất công trình.............................................................................................................................10

1.2.2 Điều kiện kinh tế - xã hội....................................................................................................................101.2.2.1 Kinh tế.................................................................................................................................................10

1.2.2.2 Hạ tầng kỹ thuật..............................................................................................................................111.2.2.3 Về văn hoá.......................................................................................................................................111.2.2.4 Chính trị, an ninh, xã hội................................................................................................................12

1.3 Các chính sách kinh tế - xã hội, các quy hoạch, định hướng chiến lược liên quan đến phát triển ngành có dự án và bản thân dự án..........................................................................................................................................131.4 Phân tích thị trường.....................................................................................................................................141.4.1 Thị trường nhà ở tại Thành phố Hà Nội.............................................................................................14

1.4.1.1 Nhu cầu sản phẩm...........................................................................................................................141.4.1.2 Nguồn cung sản phẩm.....................................................................................................................141.4.1.3 Tình hình giá cả sản phẩm..............................................................................................................141.4.1.4 Phân tích về khả năng cạnh tranh, khả năng xâm nhập thị trường của sản phẩm đang xét............15

1.4.2 Thị trường văn phòng cho thuê...........................................................................................................161.4.2.1 Nhu cầu thị trường..........................................................................................................................161.4.2.2 Nguồn cung cho sản phẩm..............................................................................................................171.4.2.3 Tình hình giá cả sản phẩm..............................................................................................................171.4.2.4 Khả năng xâm nhập thị trường của sản phẩm.................................................................................17* Kết luận sự cần thiết phải đầu tư..................................................................................................................17

1.5 Mục tiêu đầu tư của dự án...........................................................................................................................18CHƯƠNG 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ QUY MÔ CÔNG SUẤT....................................................................182.1 Phân tích lựa chọn hình thức đầu tư............................................................................................................182.2 Lựa chọn quy mô,công suất, hình thức quản lý của dự án..........................................................................192.2.1 Các căn cứ lựa chọn quy mô, công suất.............................................................................................192.2.2 Quy mô của dự án...............................................................................................................................192.3 Hình thức quản lý dự án....................................................................................................................................20CHƯƠNG 3: LỰA CHỌN CÔNG NGHỆ VÀ KỸ THUẬT.................................................................................213.1 Phân tích, lựa chọn phương án công nghệ - kỹ thuật của dự án................................................................213.2 Thuyết minh giải pháp công nghệ lựa chọn................................................................................................213.2.1 Hệ thống điện......................................................................................................................................21

3.2.1.1 Nguồn cung cấp điện.......................................................................................................................213.2.1.2 Lưới cung cấp và phân phối điện....................................................................................................223.2.1.3 Hệ thống điện chiếu sáng................................................................................................................22

3.2.1.4 Hệ thống điện nhẹ...............................................................................................................................233.2.2 Hệ thống chống sét và nối đất.........................................................................................................233.2.3 Hệ thống cấp thoát nước.....................................................................................................................23

3.2.3.1 Hệ thống cấp nước lạnh..................................................................................................................233.2.3.2 Hệ thống cấp nước nóng.................................................................................................................233.2.3.3 Hệ thống thoát nước........................................................................................................................24

3.2.4 Giải pháp hệ thống điều hòa không khí và thông gió.........................................................................243.2.4.1 Hệ thống điều hoà không khí..........................................................................................................243.2.4.2 Hệ thống và lựa chọn thiết bị thông gió..........................................................................................24

3.3 Danh mục chủng loại thiết bị..............................................................................................................253.4 Chuyển giao công nghệ.......................................................................................................................263.5 Phương án mua thiết bị cho dự án.......................................................................................................26


-2-

3.6 Điều kiện sửa chữa, bảo dưỡng, thay thế............................................................................................26CHƯƠNG 4: PHƯƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM...............................................................................................................264.1 Căn cứ lựa chọn địa điểm của dự án...........................................................................................................264.2 Phương án địa điểm.....................................................................................................................................264.3 Thuyết minh phương án địa điểm...............................................................................................................27

Về hiện tượng động đất...........................................................................................................................274.4 Kết luận và kiến nghị...........................................................................................................................27

4.4.1 Kết luận...........................................................................................................................................274.4.2 Kiến nghị.........................................................................................................................................27

CHƯƠNG 5: PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG....................................................................................285.1 Xác định khối lượng và chi phí đền bù :.............................................................................................28 Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư............................................................................30CHƯƠNG 6: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG.....................................306.1 Phương án quy hoạch tổng thể....................................................................................................................306.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc, kết cấu và kỹ thuật của công trình.................................................................30 6.2.1 Giải pháp giao thông..........................................................................................................................31 6.2.2 Giải pháp kiến trúc mặt ngoài............................................................................................................32 6.2.3 Vật liệu hoàn thiện ngoài nhà.............................................................................................................32 6.2.4 Vật liệu hoàn thiện trong nhà..............................................................................................................33 6.2.5 Giải pháp kết cấu......................................................................................................................................336.3 Danh mục hạng mục công trình :........................................................................................................346.4 Phương án tổ chức đấu thầu, thi công các hạng mục công trình thuộc dự án:............................................356.4.1 Phương án tổ chức lựa chọn nhà thầu................................................................................................356.5 Tổng tiến độ ………………………………………………………………………………………………366.6 Giải pháp phòng chống cháy nổ và các yêu cầu về an ninh quốc phòng....................................................376.6.1 Phần báo cháy.....................................................................................................................................376.6.2 Phần chữa cháy...................................................................................................................................386.7 Đánh giá tác động của dự án đến môi trường và các giải pháp xử lý.........................................................39 6.7.1 Dự báo các ô nhiễm............................................................................................................................39 6.7.2 Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm......................................................................................................41

6.7.2.1 Biện pháp ngăn ngừa ô nhiễm và sự cố đầu nguồn.........................................................................416.7.2.2 Biện pháp kỹ thuật khống chế ô nhiễm và xử lý chất thải..............................................................416.7.2.3 Biện pháp quản lý và quan trắc môi trường....................................................................................41

6.7.3 Các biện pháp giảm thiểu tác động trong giai đoạn thi công.........................................................41 6.7.4 Các biện pháp giảm thiểu tác động trong giai đoạn khai thác.......................................................42CHƯƠNG 7: CHƯƠNG TRÌNH KHAI THÁC VÀ CÁC YÊU CẦU ĐÁP ỨNG...............................................447.1 Lập và thuyết minh chương trình sản xuất sản phẩm hàng năm.................................................................447.1.1 Lập chương trình vận hành khai thác dự án.......................................................................................447.1.2 Tiến độ và công suất khai thác dự án theo thời gian..........................................................................44

Căn cứ lựa chọn...............................................................................................................................................44Công suất hoạt động của dự án theo dự kiến..................................................................................................45

7.2 Lập chế độ sửa chữa, bảo trì trong thời gian vận hành...............................................................................467.3 Giải pháp tiêu thụ sản phẩm........................................................................................................................46 7.3.1 Xác định thị trường tiêu thụ................................................................................................................46 7.3.2 Tổ chức kênh tiêu thụ..........................................................................................................................47 7.3.3 Dự kiến giá bán sản phẩm..................................................................................................................477.4 Xác định nhu cầu các yếu tố đầu vào cho sản phẩm...................................................................................48 7.4.1 Nhu cầu về nước..................................................................................................................................48 7.4.2 Nhu cầu về điện...................................................................................................................................48 7.4.3 Nhu cầu viễn thông..............................................................................................................................497.5 Các giải pháp đáp ứng các đầu vào cho sản xuất:.......................................................................................49 7.5.1 Khả năng cung cấp điện:....................................................................................................................49 7.5.2 Khả năng cung cấp nước....................................................................................................................49 7.5.3 Khả năng cung cấp thông tin liên lạc.................................................................................................49CHƯƠNG 8: TỔ CHỨC QUẢN LÝ KHAI THÁC DỰ ÁN VÀ BỐ TRÍ LAO ĐỘNG.......................................508.1 Tổ chức quản lý khai thác vận hành............................................................................................................50 8.1.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý...........................................................................................................50 8.1.2 Cơ cấu tổ chức sản xuất......................................................................................................................508.2 . Kế hoạch tiền lương cho từng năm vận hành..................................................................................................508.3 Thuyết minh các chính sách khuyến khích lao động, đào tạo, phát triển nguồn nhân lực................................51


-3-

8.4. Nghĩa vụ, quyền lợi của doanh nghiệp quản lý và các cơ quan liên quan.......................................................51CHƯƠNG 9: XÁC ĐỊNH VỐN ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN..................................................529.1 Quy mô vốn cho dự án................................................................................................................................52

9.1.1 Chi phí xây dựng.............................................................................................................................52b. Tính toán chi phí xây dựng......................................................................................................................529.1.2 Chi phí thiết bị GTB..........................................................................................................................56a. Các căn cứ xác định..............................................................................................................................56b. Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau.............................................................................569.1.3 Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...........................................................................................599.1.4 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.........................................599.1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án.........................................................................................629.1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng..............................64

9.2 LẬP KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN THEO TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN, TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG VÀ CHI PHÍ DỰ PHÒNG...........................................................................65 9.2.1 Phân tích nguồn vốn cho có khả năng huy động cho dự án...............................................................65 9.2.2 Các biện pháp thu hút vốn cho dự án.................................................................................................65 9.2.3 Kế hoạch huy động vốn cho dự án......................................................................................................67

9.2.3.1 Kế hoạch phân bổ chi phí theo tiến độ thực hiện dự án không bao gồm dự phòng........................679.2.3.2 Chi phí dự phòng (Chưa tính đến dự phòng lãi vay vốn trong thời gian xây dựng).......................67

9.2.4 Kế hoạch huy động vốn trước từ khách hàng trong thời gian xây dựng.........................................71 9.2.5 Xác định lãi vay trong thời gian xây dựng......................................................................................751. Căn cứ xác định..................................................................................................................................752. Lãi vay từ nguồn vốn vay ngân hàng..................................................................................................759.3 Tổng mức đầu tư.........................................................................................................................................76CHƯƠNG 10: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ...............................................................................................7710.1 Lựa chọn quan điểm phân tích, thời kỳ phân tích.......................................................................................77 10.1.1 Lựa chọn quan điểm phân tích............................................................................................................77 10.1.2 Thời kỳ phân tích.................................................................................................................................7710.2 Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định, kế hoạch đầu tư thay thế..............................................................7710.3 Dự trù doanh thu.........................................................................................................................................8110.4 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh :.......................................................................................................85 10.4.1 Chi phí tiêu thụ nước...........................................................................................................................85 10.4.2 Chi phí tiêu thụ điện............................................................................................................................85 10.4.3 Chi phí điện thoại và Internet.............................................................................................................86 10.4.4 Chi phí duy tu, bảo dưỡng và sửa chữa..............................................................................................86 10.4.5 Chi phí tiền lương...............................................................................................................................87 10.4.6 Các khoản chi phí trích theo lương ( BHXH, BHYT,BHTN, KPCĐ)..................................................87

a) Chi phí bảo hiểm xã hội..........................................................................................................................87b) Chi phí bảo hiểm y tế..............................................................................................................................87c) Chi phí bảo hiểm thất nghiệp..................................................................................................................88d) Kinh phí công đoàn.................................................................................................................................88

10.4.7 Chi phí quản lý khác...........................................................................................................................89 10.4.8 Chi phí sử dụng đất hàng năm............................................................................................................91 10.4.9 Kế hoạch trả nợ và trả lãi tín dụng trong vận hành...........................................................................9110.5 Phân tích lỗ lãi.............................................................................................................................................9410.6 Phân tích một số chỉ tiêu hiệu quả tĩnh.......................................................................................................961. Chỉ tiêu lợi nhuận so với vốn đầu tư ( Mức doanh lợi một đồng vốn)................................................962. Lợi nhuận so với vốn cố định ( Mức doanh lợi đồng vốn cố định).....................................................963. Tỷ suất lợi nhuận doanh thu................................................................................................................9610.7 Phân tích một số chỉ tiêu hiệu quả động.....................................................................................................96 10.7.1 Phân tích trên quan điểm vốn chung...................................................................................................96

Xác định suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được...............................................................................................96Tính toán hiệu số hiện giá thu chi NPV..........................................................................................................97Phân tích hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại IRR......................................................................97

10.7.2 Phân tích theo quan điểm vốn chủ sở hữu........................................................................................100Xác định suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được.............................................................................................100Tính toán hiệu số chu chi NPV.....................................................................................................................100Phân tích hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại IRR....................................................................100

10.8 Phân tích an toàn về tài chính...................................................................................................................104 10.8.1 Phân tích thời hạn hoàn vốn:............................................................................................................104


-4-

10.8.1.1 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh................................................................10410.8.1.2 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động..............................................................104

10.8.2 Phân tích khả năng trả nợ của dự án................................................................................................105Khả năng trả nợ của dự án được phân tích theo chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ............................................105

10.8.3 . Phân tích mức hoạt động hòa vốn...................................................................................................105 10.8.4 Phân tích độ nhạy về tài chính..........................................................................................................10810.9 . Phân tích hiệu quả kinh tế- xã hội cho dự án..............................................................................................10910.9.1. Phân tích định tính ………………………………………………………………………………………10910.9.2 Phân tích định lượng ……………………………………………………………………………………109 10.9.2.1 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án...............................109 10.9.2.2 Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án..............112KẾT LUẬN...........................................................................................................................................................118THUYẾT MINH VÀ BẢN VẼ THIẾT KẾ CƠ SỞ.............................................................................................119I. Thuyết minh giải pháp tổng thể mặt bằng quy hoạch khu đất......................................................................119II. Thuyết minh lựa chọn giải pháp công năng kỹ thuật cho dự án...............................................................119III. Thuyết minh về các giải pháp kết cấu chịu lực chủ yếu...........................................................................1201. Cơ sở thiết kế:...............................................................................................................................................120

MỞ ĐẦU

VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNGDự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để


-5-

tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa hoặc cải tạo công trình định nhằm phát triển, duy trì , nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định

Dự án đầu tư xây dựng có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng.

Dư án đầu tư xây dựng là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý rút ra kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn.

Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểm tra được các công việc: sử dụng đất địa điểm, tài nguyên, môi trường và những khía cạnh khác đối với dự án.

Ngoài ra , đối với chủ đầu tư thì dự án đầu tư xây dựng đóng vai trò là cơ sở quan trọng để quyết định đầu tư, kiểm soát quá trình đầu tư và tìm đối tác liên doanh bỏ vốn.

LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP

Nhu cầu về nhà ở cũng như mặt bằng dành cho văn phòng ở các thành phố lớn nói chung và Hà Nội nói riêng đang ngày càng tăng lên. Công ty nhận thấy tại địa điểm bán đảo Linh Đàm có mặt bằng rộng rãi , không khí thoáng đãng mát mẻ nên đã quyết định đầu tư xây dựng tòa nhà hỗn hợp văn phòng , dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng .

GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN: “ TÒA NHÀ HỖN HỢP VĂN PHÒNG, DỊCH VỤ THƯƠNG MẠI VÀ NHÀ Ở CAO TẦNG CT9-HOÀNG MAI-HÀ NỘI”

Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần COMA 18 - Là một doanh nghiệp cổ phần hạch toán độc lập trực thuộc Tổng Công ty Cơ khí Xây dựng (COMA) – Bộ Xây dựng và được chuyển thành Công ty Cổ phần Cơ khí Xây dựng số 18 theo Quyết định số 2102/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng. Ngày 23/12/2010, Công ty chính thức đổi tên thành Công ty Cổ phần COMA 18. - Trụ sở chính: Km số 10 đường Nguyễn Trãi, Thanh Xuân, Hà Nội.Địa điểm xây dựng: Toà nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9 nằm ở bán đảo Linh Đàm thuộc phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội có tổng diện tích ô đất là 2.637,4m2 trong đó diện tích xây dựng công trình là 1.170m2.Hình thức đầu tư: Xây dựng mới đồng bộ hiện đại.Quy mô dự án:

Dự án CT9 Linh Đàm cao 25 tầng nổi và 3 tầng hầm nằm ở vị trí đắc địa tại Khu đô thị Bán đảo Linh Đàm, bao gồm các chức năng dịch vụ thương mại, cho thuê văn phòng và căn hộ chung cư.

Trong đó: - Khối đế cao 5 tầng từ tầng 1 đến tầng 5 là diện tích công cộng và dịch vụ thương mại.- Tầng 6 đến tầng 9 là khu văn phòng cho thuê.- Tầng 10 -25 là diện tích căn hộ chung cư, bao gồm 138 căn hộ tiện nghi cao cấp được thiết kế với các loại diện tích từ 83,62 m2 đến 194,56 m2. Mỗi sàn có 6-9 căn hộ với hệ thống 3 thang máy tốc độ cao, nội thất cao cấp.


-6-

- Tầng hầm có diện tích sàn xây dựng 4.941 m2Xây dựng mới hoàn chỉnh và đồng bộ mạng lưới kỹ thuật hạ tầng ngoài nhà bao gồm:

đường giao thông nội bộ, sân vườn cảnh quan chung, hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện , thông tin, PCCC… và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

CHƯƠNG 1: NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

I.1. Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự ánI.1.1. Xuất xứ hình thành dự án

Định hướng phát triển kinh tế và quy hoạch không gian Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 tạo bộ mặt mới cho Thành phố, trong đó việc đầu tư xây dựng các Khu đô thị mới, các khu chung cư cao tầng, văn phòng hiện đại một cách đồng bộ từ hạ tầng kỹ thuật đến hạ tầng xã hội và các công trình kiến trúc có phong cách hiện đại và đậm đà bản sắc là chủ trương lớn của UBND Thành phố Hà Nội.


-7-

Khu đất của dự án Toà nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9 nằm ở bán đảo Linh Đàm thuộc phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội . Được thừa hưởng vị trí đắc địa của khu đô thị mới Linh Đàm, nằm ở phía Nam, cách trung tâm thủ đô 15km với 74ha hồ điều hòa, có tỷ lệ cây xanh, mặt nước đạt bình quân 13m2 mỗi người, khu đô thị có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, kiến trúc hiện đại, môi trường sống lành mạnh. Có hệ thống dịch vụ hoàn hảo với bưu điện, trung tâm thương mại, ngân hàng, siêu thị, công viên.Tòa nhà nằm trong khu dân trí cao, quang cảnh xung quanh rất đẹp và chan hòa với thiên nhiên.

Từ những nhu cầu cấp thiết của thị trường nhà ở và văn phòng làm việc phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội như trên ở Khu vực Linh Đàm , Công ty Cổ phần COMA 18 đã quyết định đầu tư dự án này.

1.1.2 Căn cứ pháp lý hình thành dự án- Luật Xây dựng số 50/2014/QH 13 ngày 18/06/2014 của nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam.- Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 được Quốc hội thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2005;- Nghị định số 63/2014 NĐ-CP ngày 26/06/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà thầu.- Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng.- Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về Quản lý Dự án đầu tư xây dựng công trình.- Nghị định số 112/2009/NĐ-CP ngày 14/12/2009 của Chính phủ về Quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.- Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 25/5/2010 về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.- Căn cứ quy hoạch chi tiết quận Hoàng Mai tỷ lệ 1: 2000 (phần quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch giao thông), đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại quyết định số 225/2005/QĐ-UB ngày 16-12-2010.- Căn cứ quy hoạch chi tiết quận Hoàng Mai (phần quy hoạch hệ thống hạ tầng kỹ thuật) tỷ lệ 1: 2000, đã được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại quyết định số 11/2008/QĐ-UBND ngày 21-3-2010.- Căn cứ Quyết định số 2832/QĐ-UBND ngày 10/6/2009 của UBND thành phố Hà Nội về việc uỷ quyền cho Viện quy hoạch xây dựng Hà Nội cung cấp chỉ giới đường đỏ.- Căn cứ vào Hợp đồng kinh tế số 36/HUD-SGDBĐS về việc chuyển giao hạ tầng lô đất xây dựng công trình công cộng CT9 tại dự án Khu dịch vụ tổ hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, Q.Hoàng Mai, Hà Nội.- Căn cứ bản đồ đo đạc địa hình tỷ lệ 1:500 do Công ty Cổ phần khảo sát địa chính lập tháng 8/2010, đã được Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội duyệt ngày 17/9/2010, do Chủ đầu tư cấp.- Căn cứ công văn số 519/CV-CT ngày 20/9/2010 của Công ty cổ phần cơ khí xây dựng số 18 – Tổng công ty cơ khí xây dựng về việc xác định chỉ giới đường đỏ và xin cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật khu đất CT9-Bán đảo Linh Đàm, Hà Nội.


-8-

- Căn cứ bản vẽ chỉ giới đường đỏ tỷ lệ 1/500 do Viện quy hoạch xây dựng Hà Nội cấp ngày 05/10/2010.- Căn cứ vào công văn số 3399/QHKT-P2 ngày 29/9/2011 của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội về việc xác nhận bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ tại ô đất ký hiệu CT9 tại khu bán đảo Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội.

I.2. Các điều kiện tự nhiên, tài nguyên, kinh tế xã hôi liên quan đến dự ánI.2.1. Điều kiện tự nhiên:

I.2.1.1. Địa hìnhKhu đất xây dựng công trình hiện trạng là đất trống nằm ngay trong khu bán đảo

Linh Đàm và vành đai 3 nên việc đi lại, vận chuyển nguyên vật liệu, máy móc thiết bị cũng tương đối thuận tiện.

I.2.1.2. Khí hậu- Nhiệt độ :

Nhiệt độ trung bình năm: 23.6 0C; Nhiệt độ cao nhất: 39,5 0C (tháng 7) Nhiệt độ thấp nhất: 80 C (tháng 1)

- Độ ẩm: Độ ẩm cao nhất: 94%; Độ ẩm thấp nhất: 81%; Độ ẩm trung bình: 86%.

- Lượng mưa: Lượng mưa trung bình năm : 1,620 mm; Lượng mưa cao nhất: 2,497.1 mm; Lượng mưa thấp nhất: 135 mm. Số ngày mưa năm : 141 ngày

Lượng mưa 3 ngày theo tần suất sau :P= 5% = 346 mm;P= 10% = 295 mm;P= 20% = 240 mm.

- Sự bốc hơi: Lượng bốc hơi bình quân hàng tháng: 896.7 mm; Lượng bốc hơi bình quân hàng năm: 817 mm; Lượng bốc hơi cao nhất năm: 709.5 mm; Lượng bốc hơi thấp nhất năm: 68 mm.

- Số giờ nắng: Giờ nắng bình quân năm: 1,610 giờ; Giờ nắng tháng cao nhất: 190 giờ (Tháng 7); Giờ nắng tháng thấp nhấp: 41 giờ (Tháng 1).

- Hướng gió chủ đạo trong năm: Đông Nam và Đông Bắc (Chiếm 54% lượng gió trong năm).


-9-

- Bão thường xuất hiện vào tháng 7 đến tháng 9 hàng năm, cấp gió mạnh từ cấp 8 đến cấp 10 và đôi khi lên tới cấp 12.

- Gió:+ Tốc độ gió bình quân năm: 1,5 m/s-2,5m/s.+ Tốc độ gió lớn nhất: 34 m/s.+ Hướng gió chính trong mùa hè: Đông Nam.+ Hướng gió chính trong mùa đông: Đông Bắc.

1.2.1.3 Địa chất công trìnhBáo cáo này được tổng hợp từ kết quả của 03 lỗ khoan HK1; HK2 và HK3 do Công ty

CP tư vấn đầu tư và thiết kế xây dựng Việt Nam thực hiện (7/2011). Tính đến độ sâu khảo sát lớn nhất 65m, địa tầng bao gồm các lớp đất từ trên xuống dưới

như sau: Lớp 1:Đất lấp, phần trên là sét pha xám nâu, xám vàng lẫn phế thải xây dựng, dưới là cát hạt nhỏ, xám nâu, xốp

Lớp 2:Sét pha xám nâu, xám vàng, dẻo cứng, đôi chỗ dẻo mềm.Lớp 3:Cát pha dẻo màu xám nâu, xám ghi, xám xanh, lẫn các vệt mỏng sét phaLớp 4:Cát hạt nhỏ màu xám xanh, xám tro, trạng thái xốp đến chặt vừa, xen kẹp sét

pha nhẹ.Lớp 5: Sét pha nhẹ dẻo chảy - chảy, màu xám nâu xen cát pha màu xám tro.Lớp 6: Cát pha dẻo màu xám tro, xen sét pha nhẹ màu xám nâu dẻo chảy. Lớp 7: Cát hạt nhỏ - trung, màu xám đen, xám tro, chặt vừa.Lớp 8: Sét pha dẻo cứng màu xám nâu, xám vàng, xám xanh loang lổ.

Lớp 9a: Cát pha dẻo, xen cát hạt nhỏ chặt vừa, màu xám nâu Lớp 9b: Cát sạn lẫn bụi, chặt đến rất chặt, màu xám nâu, xám tro Lớp 10: Cuội sỏi đa khoáng lẫn cát sạn, trạng thái rất chặt, màu xám xanh, xám đen, xám trắng.

1.2.2 Điều kiện kinh tế - xã hội1.2.2.1 Kinh tếTheo báo cáo sơ bộ tình hình kinh tế - xã hội năm 2014 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư

(MPI), hiện nền kinh tế đã có những chuyển biến nhất định, hầu hết các ngành, các lĩnh vực đều có những cải thiện. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp-xây dựng, dịch vụ giảm dần tỷ trọng nông – lâm nghiệp. GDP bình quân đầu người tăng lên, nên tổng quy mô GDP của cả nước tính bằng USD theo tỷ giá đối hoái bình quân cũng đã đạt quy mô khá và tăng liên tục qua các năm - Quan hệ sản xuất được củng cố: Các doanh nghiệp Nhà nước được sắp xếp lại: sáp nhập 52 doanh nghiệp, cổ phần hoá 72 doanh nghiệp, chuyển đổi được 95,1 số HTX nông nghiệp và thủ công nghiệp. - Thương mại, du lịch, dịch vụ có nhiều tiến bộ: Hàng hoá phong phú, đa dạng, chất lượng được nâng lên. Đã và đang hình thành mạng lưới thị trường thương mại hợp lý bao gồm: Chợ trung tâm, siêu thị, chợ nông thôn, các cửa hàng thương mại, dịch vụ. Du lịch phát triển cả về quy mô và chất lượng.


-10-

- Thực hiện có kết quả nhiệm vụ thu chi ngân sách trên địa bàn: Tốc độ thu ngân sách tăng bình quân 10,2%/năm. Trong đó, tốc độ đầu tư chi XDCB tăng bình quân 32,85%/năm phù hợp với yêu cầu nhiệm vụ phát triển Thủ đô. Kinh tế Hà Nội tăng mạnh trong những năm vừa qua, đặc biệt là sự phát triển của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Để đáp ứng điều kiện cơ sở vật chất cho các doanh nghiệp nước ngoài thì đầu tư văn phòng là điều không thể thiếu. Dự án góp phần vào quỹ văn phòng cho thuê đang còn thiếu hụt của thành phố.

1.2.2.2 Hạ tầng kỹ thuậtĐã hoàn thành và trình Thủ tướng phê duyệt chính thức dự án điều chỉnh quy hoạch

tổng thể Thủ đô đến năm 2020. Hoàn chỉnh về cơ bản quy hoạch chi tiết quận, huyện. Xây dựng và hoàn thành nhiều quy hoạch chuyên ngành thuộc các lĩnh vực hạ tầng đô thị: Quy hoạch giao thông, cấp thoát nước, hệ thống chiếu sáng, thông tin, bưu điện, khu công nghiệp, trường học, chợ, khu vui chơi giải trí, khu xử lý rác thải đô thị, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất... Đã tiến hành bàn giao và công bố một số quy hoạch chi tiết quận, huyện, khu dân cư, đường giao thông. Đã ban hành các quy định về quản lý đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng, quản lý bảo vệ hệ thống cấp thoát nước, tiếp tục phân cấp và cải tiến công tác cấp phép xây dựng. - Bằng nhiều nguồn vốn, đã đầu tư hàng nghìn tỷ đồng vào việc xây dựng, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị: + Xây dựng thêm hơn 2 triệu m2 nhà ở. Triển khai các dự án phát triển các khu nhà ở, các khu đô thị mới đặc biệt tại khu vực Linh Đàm như : Kim Văn , Đại Thanh... + Xây mới ,mở rộng, nâng cấp nhiều tuyến đường, nút giao thông quan trọng như đường trên cao vành đai 3… + Hệ thống cấp thoát nước ngày càng được đồng bộ và phát triển. + Hiện đại và đa dạng hoá hệ thống thông tin liên lạc. Thực hiện một số loại hình dịch vụ bưu chính - viễn thông mới như chuyển tiền điện tử, dịch vụ nhắn tin, Internet ... + Triển khai thực hiện đề án điện nông thôn. - Công tác vệ sinh môi trường được quan tâm và có nhiều tiến bộ. - Các công trình văn hoá, di tích lịch sử được trùng tu, nâng cấp: Nâng cấp 49 công viên, kè hồ làm đường dạo các hồ Trúc bạch, Ngọc khánh, Đống đa...

Hà Nội đang hướng tới một thành phố với quy hoạch hiện đại với nhiều khu đô thị mới mọc lên. Để làm được điều này Hà Nội còn cần xây dựng rất nhiều những công trình hiện đại để thực sự trở thành một thành phố mới. Dự án được thiết kế theo phong cách kiến trúc hiện đại có màu sắc và hình khối hài hoà với không gian xung quanh rất phù hợp với định hướng quy hoạch chung của Hà Nội.

1.2.2.3 Về văn hoá - Thành phố hà Nội không chỉ là trung tâm chính trị mà còn là trung tâm văn hoá của cả nước. Đợt kỷ niệm 1000 năm Thăng Long nhất nhiều công trình văn hoá, di tích lịch sử đang được xây dựng sửa chữa điều đó đã làm thay đổi rất lớn bộ mặt của thủ đô. -Việc giáo dục đào tạo cũng càng ngày càng được đầu tư nhiều hơn vầ chiều sâu để nâng cao chất lượng học tập. Xây dựng xong quy hoạch phát triển ngành giáo dục đào tạo và quy hoạch mạng lưới trường học đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020. Hiện nay theo thống kê tất cả trẻ em trong độ tuổi đi học đều được đến trường. Toàn Thành phố đã hoàn


-11-

thành phổ cập 100% cho cấp tiểu học và trung học cơ sở. Từng bước thực hiện học sinh tiểu học được học 2 buổi/ngày. Nhiều học sinh đạt kết quả cao trong các kỳ thi học sinh giỏi. Cơ sở vật chất cho giáo dục, đào tạo được tăng thêm. Xây mới 150 trường, 3100 phòng học với số vốn đầu tư hàng năm gần 100 tỷ đồng. Trang bị nhiều máy vi tính, dụng cụ học tập cho các trường phổ thông trung học. Nhà nước đầu tư nhiều tiền vào việc xây mới, sửa chữa các thư viện lớn như thư viện Quốc Gia, thư viện Hà Nội để phục vụ cho bạn dọc và các nhà nghiên cứu. Gần khu vực khu đất của dự án có rất nhiều trường Đại học, Cao đẳng cũng như các cơ quan. Đây là nơi tập trung rất nhiều người thuộc tầng lớp trí thức sinh sống và lao động. Do vậy nhu cầu về nhà ở cũng như văn phòng ở đây rất lớn. - Y tế cơ sở trên địa bàn quận được quan tâm, đảm bảo chăm sóc sức khỏe ban đầu cho nhân dân: Thành phố đã đầu tư hàng trăm tỷ đồng từ nguồn ngân sách và nguồn viện trợ để xây mới một số bệnh viện, trung tâm kỹ thuật cao phục vụ nhân dân, đồng thời nâng cấp, trang bị phương tiện hiện đại cho một số khoa phòng, bệnh viện, các trung tâm y tế quận, huyện, các trạm y tế phường, xã . Hà Nội là thành phố đầu tiên trong cả nước đạt chỉ tiêu 100% các trạm y tế xã, phường có bác sỹ, 100% thôn có cán bộ y tế làm công tác chăm sóc sức khỏe ban đầu cho nhân dân... Phòng, chống dịch bệnh có kết quả, không để dịch bệnh nguy hiểm xảy ra. Các chương trình y tế quốc gia được chỉ đạo thực hiện tốt, 100% trẻ từ 6 đến 36 tháng tuổi được uống Vitamin A, tiêm chủng mở rộng đạt trên 99%, cơ bản thanh toán được bệnh phong, loại trừ được bệnh bại liệt, bạch hầu, uốn ván. Giảm tỷ lệ trẻ suy dinh dưỡng từ 38.5% năm 1994 xuống còn 21% năm 1999. - Văn hoá thông tin có nhiều chuyển biến tích cực, phát thanh truyền thông ngày một mở rộng để tuyên truyền chính sách phục vụ kịp thời các nhiệm vụ chính trị và đời sống tinh thần của nhân dân Thủ đô cũng như nâng cao đời sống tinh thần cho người dân: Thực hiện có kết quả các cuộc vận động: "Toàn dân đoàn kết xây dựng cuộc sống mới ở khu dân cư", "Quy ước cưới trang trọng, lành mạnh, tiết kiệm". Thực hiện đồng bộ quy chế dân chủ ở cơ sở. 100% số xã đã xây dựng, thực hiện quy ước "làng văn hoá". Phong trào văn hoá quần chúng, thể dục thể thao ở nhiều cơ sở, cụm dân cư được tổ chức thường xuyên thu hút sự tham gia của mọi tầng lớp nhân dân trên địa bàn. Trong đó đã phát hiện nhiều vận động viên có triển vọng đóng góp cho đội tuyển Thành Phố cũng như đội tuyển quốc gia. - Các chính sách xã hội: Trong các năm gần đây chính sách xã hội đối với người dân được thành phố hết sức coi trọng. Thành phố đã đầu tư hàng nghìn tỷ đồng để xây dựng nhà ở cho các hộ nghèo, các hộ gia đình khó khăn theo quyết định số 167/2008/QĐ-TTg, các gia đình chính sách. Đời sống của người dân ngày một nâng cao, kèm theo đó là các điều kiện về cơ sở hạ tầng, y tế được đầu tư lớn.

1.2.2.4 Chính trị, an ninh, xã hộiCác tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội trong phường được củng cố: Mặt trận tổ quốc và

các đoàn thể nhân dân đã có nhiều cố gắng phối hợp với chính quyền vận động nhân dân thực hiện các nhiệm vụ kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng trên địa bàn phường. Lực lượng vũ trang được củng cố, nâng cao chất lượng chính trị và khả năng hoàn thành nhiệm vụ. Về thủ tục hành chính, trên địa bàn phường Hoàng Liệt đã tiến hành một bước cải cách thủ tục hành chính, thực hiện quy chế "một cửa" ở tất cả các phòng ban. Các cơ quan bảo vệ pháp luật đã có nhiều cố gắng phối hợp với đoàn thể thanh niên, các tổ chức đoàn thể trong công tác đấu tranh chống các loại tội phạm, tệ nạn xã hội, giữ gìn trật tự, trị an, an toàn xã hội.


-12-

Tại các phường trên địa bàn các quận, hình thành các tuyến phố văn minh, các tổ dân phố văn hoá đã góp phần với chính quyền địa phương đảm bảo an ninh trên địa bàn.

Kết luận :- Thuận lợi: Dự án nằm ở vị trí có khí hậu mát mẻ , thoáng đãng, địa chất ổn định ; mặt

khác khu vực lại có hạ tầng kỹ thuật , an ninh, y tế đảm bảo.- Khó khăn : Khu vực có các điều kiện thuận lợi nên tại đây cũng có rất nhiều dự án tương

tự đang triển khai tạo ra sự cạnh tranh lớn đối với dự án.

1.3 Các chính sách kinh tế - xã hội, các quy hoạch, định hướng chiến lược liên quan đến phát triển ngành có dự án và bản thân dự án

Sau năm 2014 kinh tế vĩ mô được duy trì ổn định , tăng trưởng kinh tế rõ nét và đồng đều. Dự báo trong năm 2015 tiêu dung phục hồi nhờ lạm phát thấp giúp cải thiện sức mua, đầu tư tư nhân cải thiện do môi trường kinh tế vĩ mô cùng với những cải cách thể chế sẽ tạo dựng niềm tin của doanh nghiệp và hộ gia đình; khả năng thu hút đầu tư nước ngoài cao hơn với triển vọng TPP được kí kết trong năm 2015... Theo chuyên gia kinh tế - TS.Trần Du Lịch, Ủy viên Ủy ban Kinh tế Quốc hội, cho biết: Về ngắn hạn, nhiệm vụ tập trung vẫn là giải quyết nợ xấu của ngân hàng thương mại để xử lý điểm nghẽn của tín dụng, tạo điều kiện cho nền kinh tế hấp thụ vốn; trong đó phải xử lý một phần nợ xây dựng cơ bản, mà ngân sách đang nợ doanh nghiệp. Điều chỉnh lại Nghị quyết 02 của Chính phủ phần liên quan đến gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho thị trường bất động sản theo hướng kích thích phân khúc thi trường nhà ở “ phổ thông”,tức là loại nhà ở có dưới 1 tỷ đồng/căn hộ ở TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh và khoảng 500 triệu/căn hộ ở các địa phương khác thông qua công cụ tín dụng cho người mua nhà. Hỗ trợ trực tiếp người mua, chứ không hỗ trợ trực tiếp người bán. Về dài hạn, cần một chương trình trung hạn phục hồi kinh tế kéo dài đến hết năm 2015, dựa trên các nội dung sau đây: Thứ nhất, chính sách chủ đạo của chương trình là thực hiện chính sách “ lạm phát mục tiêu”, với chức năng CPI khoảng 7% mỗi năm trong 3 năm 2013 – 2015 và dưới 5% trong các năm tiếp theo. Có sự phối hợp giữa các chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa, chính sách thị trường hóa giá cả một số loại dịch vụ công, mà Nhà nước đang còn quy định giá và chính sách ngoại thương. Chương trình phục hồi kinh tế trung hạn sẽ chấm dứt tình trạng ban hành các giải pháp theo kiểu “ ăn đong” như vừa qua. Phải chuyển chính sách từ kiềm chế lạm phát bị động sang lạm phát chủ động. Mức lạm phát mục tiêu sẽ tạo ra dư địa cho chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, cũng như lộ trình điều chỉnh giá cả dịch vụ, hàng hóa công cộng, mà không gây ra lạm phát do chi phí đẩy. Thứ hai, từ chính sách “ lạm phát mục tiêu” nêu trên, chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa phải phục vụ cho mục tiêu huy động tổng đầu tư xã hội từ 30-32% GDP trong 3 năm sắp đến. Ở đây đòi hỏi có sự phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng giữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa và huy động các nguồn lực bổ sung cho nhau nhằm bảo đảm tổng đầu tư xã hội. Thứ ba, cần mạnh dạn tăng chi tiêu công dưới nhiều hình thức để kích thích tăng tổng cầu. Cụ thể, tăng trần bội chi ngân sách so mức 4,8% GDP hiện nay; phát hành trái phiếu Chính Phủ, ngoài định mức 45 nghìn tỷ đồng/năm như Quốc Hội đã cho phép nhằm thanh toán nợ đọng xây dựng cơ bản và các công trình xây dựng dang dở. Vẫn biết rằng, nhiệm vụ phải bảo đảm an toàn của nợ công là quan trọng, nhưng trong tình hình hiện nay, chính đầu tư


-13-

công là giải pháp có tác động nhanh nhất để kích thích sự tăng tổng cầu của nền kinh tế, khi mà chính sách tiền tệ đang có tác dụng hạn chế. Một khi nền kinh tế hấp thụ được vốn tốt hơn, có điều kiện tăn tín dụng, sẽ giảm đầu tư công, khuyến khích đầu tư tư nhân, cân bằng mức nợ công như Quôc hội đã cho phép. Thứ tư, lồng ghép các nhóm giải pháp trên trong chương trình trung hạn cần có sự đột phá trong nhiệm vụ tái cơ cấu khu vực doanh nhiệp Nhà nước (DNNN). Hiệu quả sử dụng nguồn lực này là nhân tố chủ đạo trong quá trình tái cơ cấu kinh tế. Lực lượng DNNN không làm thay thị trường. Trên quan điểm đó, thì không thể thành công nếu tái cơ cấu từng tập đoàn, tổng công ty riêng rẽ, mà phải thực hiện trên tổng thể lực lượng DNNN hiện hữu. Nhiệm vụ tái cơ cấu DNNN là nhiệm vụ của Chính phủ, chứ không phải là nhiệm vụ của từng đơn vị. Nếu đặt đúng tầm như vậy chúng ta mới có thể thực hiện thành công việc tái cơ cấu DNNN theo tinh thần Nghị quyết Trung ương 3 ( Khóa XI)

Theo Quyết định số 1878/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2008 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Nhiệm vụ Quy hoạch xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 báo cáo về Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 của UBND thành phố trình tại kỳ họp Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội: Mục tiêu dài hạn – tầm nhìn đến năm 2050 là đưa Hà Nội thành đô thị cấp đặc biệt giàu đẹp, văn hiến, thanh lịch, dân tộc và hiện đại, tiêu biểu cho cả nước. Kết luận: Nằm trong chiến lược ổn định kinh tế vĩ mô của cả nước và tầm nhìn phát triển đô thị của thủ đô , nhà ở chung cư và văn phòng cho thuê sẽ là một dự án đầy khả thi.

1.4 Phân tích thị trường1.4.1 Thị trường nhà ở tại Thành phố Hà Nội

1.4.1.1 Nhu cầu sản phẩm Nếu như cuối năm 2013, thị trường BĐS mới đang chuyển mình "tỉnh giấc" thì nay bước sang năm 2014 thị trường đã bắt đầu sôi động. Theo xu hướng đó thị trường của quý đầu năm 2015, khả năng trong những tháng cuối năm thị trường vẫn tiếp tục có những diễn biến tốt - ít nhất là ổn định. Tuy nhiên, xu hướng tăng giá thì chưa hẳn đã hình thành. Cũng cần nhấn mạnh thêm, xét trong tình hình chung của nền kinh tế đang hồi phục thì thị trường BĐS năm 2015 sẽ tiếp tục ghi nhận những dấu hiệu tích cực. Triển vọng: Tổng nguồn cung tương lai được ước tính là hơn 62.600 căn hộ từ 81 dự án. Trong đó, Hà Đông và Hoàng Mai là hai quận có lương cung lớn nhất, chiếm 47% tổng lượng cung tương lai.

1.4.1.2 Nguồn cung sản phẩm Báo cáo nghiên cứu của Công ty CBRE cho thấy thị trường bất động sản tại Hà Nội diễn ra khá sôi động, 16.200 căn hộ từ 31 dự án được chào bán, con số này so với 2013 tăng gần gấp 3 lần. Số lượng căn hộ đã bán trong năm qua đạt 10.700 căn.

1.4.1.3 Tình hình giá cả sản phẩm Trong năm qua, đã triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và thực tế đã phát huy hiệu quả tích cực. Các địa phương và chủ đầu tư đã có những thay đổi tích cực trong việc tập trung đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ. Đồng thời điều chỉnh, chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp sang nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp. Hàng loạt dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi thành nhà ở xã hội đã kéo theo cuộc


-14-

cạnh tranh mới về giá nhà ở theo hướng có lợi cho người dân. Giá nhà ở giảm đáng kể so với thời kỳ sốt nóng cách đây hơn 3 năm, hầu hết các dự án giảm giá 20% - 30%, một số dự án giảm đến 50%. Thị trường bất động sản cũng đã có giao dịch trở lại.Nhờ đó, lượng tồn kho bất động sản giảm 47% so với cuối năm 2013. Có thể nói, thị trường bất động sản đang dần hồi phục và ổn định trở lại.

1.4.1.4 Phân tích về khả năng cạnh tranh, khả năng xâm nhập thị trường của sản phẩm đang xét

Khả năng cạnh tranh về yếu tố địa điểm của dự án Dự án có vị trí rất thuận lợi và đây là điểm nhấn trong việc cung cấp sản phẩm đến thị trường (được phân tích rõ trong chương IV). Khu đô thị có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, kiến trúc hiện đại, môi trường sống lành mạnh. Có hệ thống dịch vụ hoàn hảo với bưu điện, trung tâm thương mại, ngân hàng, siêu thị, công viên.Tòa nhà nằm trong khu dân trí cao, quang cảnh xung quanh rất đẹp và chan hòa với thiên nhiên. Khả năng cạnh tranh về mặt cơ sở hạ tầng và dịch vụ của dự án

Qua những số liệu gần đây cho thấy thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội tăng mạnh trong những năm gần đây. Điều này chứng tỏ một bộ phận lớn trong xã hội có thu nhập cao. Cũng với mức sống ngày càng tăng thì nhu cầu về cải thiện điều kiện sống cũng tăng. Nhà chung cư cao cấp là một lựa chọn tối ưu cho họ. Bởi nó đáp ứng được cả về mặt thẩm mỹ và công năng sử dụng. Công trình nằm ở vị trí đắc địa xung quanh có trường học, bệnh viện, nhà trẻ, và các dịch vụ công cộng khác. Trong khu đất có rất nhiều cây xanh và có hồ nước đảm bảo không khí trong lành thoáng đãng cho các khu nhà. Hơn nữa ngay khu nhà này có chức năng hỗn hợp có siêu thị và nhà trẻ bên cạnh các văn phòng làm việc nên mô hình nay đáp ứng được mọi nhu cầu của con người. Khu văn phòng và dịch vụ tách riêng khỏi khu nhà ở nên vẫn đảm bảo yên tĩnh cho những người sống trong khu nhà ở. Với tất cả những tiện ích mà dự án đem lại dự án chắc chắn sẽ có khả năng xâm nhập thị trường tốt. Thực tế cho thấy nhiều dự án tương tự tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội ngay khi được công bố trên thị trường thì đã bán hết 100% trừ những căn hộ có giá quá cao. Việc bổ sung thêm các dịch vụ như cho thuê mặt bằng làm siêu thị, nhà trẻ và trông giữ xe sẽ làm hoàn thiện hơn cho khả năng đáp ứng các nhu cầu thực tế và cấp thiết của khách hàng cũng như dân cư xung quanh tòa nhà. Theo khảo sát hiện nay, khu vực Hoàng Mai, nhu cầu về các dịch vụ trên là khá cao. Trên địa bàn quận Hoàng Mai và khu lân cận, các chung cư cũ vẫn còn rất nhiều. Hiện nay tuổi thọ sử dụng đã hết, cần nhanh chóng có các phương án cải tạo nâng cấp để đảm bảo an toàn, mỹ quan đô thị và nhất là cải thiện môi trường sống cho nhân dân. Dự án mang hướng chủ đạo là khai thác và kinh doanh dựa trên nhu cầu thực tế và các ưu thế cạnh tranh cao về vị trí và dịch vụ cung cấp cho người dân và các tổ chức có nhu cầu. Một số yếu tố cạnh tranh khác

Trong tiến trình hiện đại hoá công nghiệp, nhà cao tầng là một xu hướng tất yếu cho một thành phố đông dân như Hà Nội. Những nhu cầu về sinh hoạt và làm việc đều được nhà cao tầng đáp ứng. Những nước phát triển trên thế giới tại những thành phố lớn đều có các toà nhà cao tầng phục vụ cho việc sinh hoạt và làm việc của người dân.


-15-

- Việc xây dựng nhà cao tầng giúp thành phố tiết kiệm được diện tích đât, giảm mật độ xây dựng, có nhiều khoảng không gian thiên nhiên hơn như: công viên cây xanh, hồ nước và làm cho quy hoạch trở nên thông thoáng và hướng tới thân thiện với môi trường. Dự án cũng góp phần trong chiến lược thay đổi diện mạo thủ đô xanh-sạch-đẹp Từ khi ra nhập WTO vào năm 2007, Hà Nội đón một lượng lớn những người nước ngoài đến sống và làm việc. Họ đi theo những tập đoàn nước ngoài và họ cũng có nhu cầu nhà ở rất lớn. Mức thu nhập của họ khá cao so với mức sống của người Việt Nam vì vậy mà tiêu chuẩn sống cũng cao hơn. Sản phẩm nhà ở mà họ lựa chọn cũng phải là nhà ở cao cấp. Nhà chung cư cao cấp vừa đáp ứng những tiện nghi của cuộc sống hiện đại lại không đắt như biệt thự. Đây cũng là một đối tượng lớn mà dự án hướng tới. Những năm gần đây Nhà nước ra nhiều chính sách ưu đãi khuyến khích đối với kiều bào ở nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam. Họ sống và làm việc ở nước ngoài nhưng đến khi về hưu họ thường quay về Việt Nam sống hoặc gửi tiền về cho người thân. Việc họ mua nhà tại Việt Nam không chỉ có lợi đối với dự án này mà là còn có lợi đối với nền kinh tế quốc gia. Vì lượng tiền đó thay vì tính cho nước khác thì giờ tính vào tổng thu nhập quốc doanh. Với ưu thế không hề nhỏ về vị trí, giá cả cũng như các dịch vụ của tổ hợp đI kèm, sản phẩm căn hộ cao cấp và trung cấp của dự án có khả năng cạnh tranh lớn với các phân khúc sản phẩm cùng loại trên thị trường nhà ở tại Hà Nội hiện nay.

Kết luận: Mặc dù kết quả đạt được trong những năm vừa qua của Thành phố Hà Nội về việc đáp

ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân là khá tốt nhưng quá trình đô thị hoá ở nước ta đang diễn ra rất mạnh. Dân cư tập trung về Thành phố để học tập và tìm kiếm cơ hội việc làm ngày một tăng, số lượng nhà ở được xây mới chỉ đáp ứng một phần nào nhu cầu hiện tại của người dân thành phố, người dân vẫn sống chen chúc trong các căn hộ chật hẹp, không gian tối tăm... Mặt khác do quá trình tăng trưởng kinh tế thu nhập của người dân sống tại thành phố ngày một cao, nhu cầu được sống trong những căn hộ đẹp, tiện nghi ngày một cao. Do vậy trong những năm tới khẳng định nhu cầu về nhà ở tại Thành phố Hà Nội vẫn còn rất cao ước tính khoảng 15 đến 20 triệu m2 sàn. Mà nguồn cung nhà từ những dự án, công trình đang thực hiện trong những năm tới chỉ khoảng 13 triệu m2 sàn. Khẳng định sự thiếu hụt về nhà ở trong những năm tới còn rất lớn và đòi hỏi cần phải có nhiều dự án đầu tư mới về nhà ở. Từ đó cũng khẳng định sự cần thiết của dự án “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9 – Hoàng Mai- Hà Nội” Qua nghiên cứu một số ý kiến trên, với những lý do tăng trưởng về dân số; điều kiện ở chật chội; nhu cầu nhà ở trong các mức độ khác nhau; chính sách của nhà nước rộng mở, khuyến khích các nhà đầu tư. Việc đầu tư xây dựng khu đất Bắc Linh Đàm – Hoàng Mai - Hà Nội thành một tổ hợp chung cư cao tầng kết hợp văn phòng và căn hộ cho thuê có tính chất hiện đại, tạo cơ sở hạ tầng hiện đại tại khu vực, đáp ứng nhu cầu ngày một gia tăng về văn phòng làm việc và nhu cầu của nhà ở trên thị trường, tại địa bàn thành phố Hà Nội. Việc đầu tư xây dựng Tổ hợp chung cư, văn phòng kết hợp căn hộ cho thuê là yêu cầu cấp thiết được đề ra hiện nay, là công việc cấp bách, tăng khả năng phát triển, mở rộng kinh doanh.


-16-

1.4.2 Thị trường văn phòng cho thuê1.4.2.1 Nhu cầu thị trường

Nhu cầu thuê ở khu vực nội thành tăng đột biến 175% theo quý, do sự gia nhập thị trường của 2 tòa nhà mới: Gelex Tower và Times City. Ngoài ra còn có sự cải thiện đáng kể tại quận Đống Đa, tăng đến 99% theo quý. Theo thống kê khoảng 50% các yêu cầu là cho diện tích văn phòng ở khu vực trung tâm, gấp đôi số lượng yêu cầu tại khu vực phía Tây và khu nội thành. Tuy nhiên, với các yêu cầu diện tích thuê lớn trên 500 m² thì khu vực phía Tây chiếm tới 42%. Trong nửa cuối của năm 2014, 85.000 m² sàn văn phòng từ 5 dự án tại khu vực nội thành dự kiến sẽ gia nhập thị trường. Dự án lớn nhất là Lotte Center Hanoi, cung cấp khoảng 45.000 m².Cho tới năm 2016, 27 dự án (cung cấp hơn 500.000 m² sàn văn phòng, chiếm 36% nguồn cung hiện tại) sẽ gia nhập thị trường. Tất cả các dự án đều đang xây dựng hoặc hoàn thiện. Tuy nhiên trong số đó có 5 dự án (cung cấp trên 60.000 m²) có tiến độ chậm, bị trì hoãn trong nhiều quý.

1.4.2.2 Nguồn cung cho sản phẩm Năm 2014, 210.000 m2 dự kiến gia nhập thị trường, thị trường văn phòng sẽ sôi động ở cả hạng A & B do cả nguồn cung và nhu cầu tăng trưởng ổn định; Khách thuê sẽ giúp tăng tỷ lệ lấp đầy tại các tòa nhà văn phòng có giá chào thuê thấp hơn, chất lượng tốt khả năng mở rộng diện tích thuê. Bốn tòa hạng B được hoàn thành và đưa vào sử dụng trong quý 3, cung cấp thêm cho thị trường khoảng 90.000 m2. Diễn biến thị trường có sự khác nhau giữa hạng A và hạng B. Với nguồn cung ổn định, giá thuê hấp dẫn hơn đã giúp giả tỷ lệ trống của các tòa nhà hạng A xuống 26% từ mức 28% trong quý trước. Trong khi đó, các tòa hạng B có tỷ lệ trống tăng lên 34,7%, tăng 4,5% so với quý trước, chủ yếu 4 tòa nhà hạng B mới gia nhập thị trường khoảng 95.000m2 sàn văn phòng mới dự kiến sẽ được cung cấp trong quý cuối năm 2014.

1.4.2.3 Tình hình giá cả sản phẩm Giá thuê văn phòng trung bình khoảng 374.500 VND/m2/tháng, giảm 12% so với năm trước. Giá thuê cả 3 hạng đều giảm, tuy nhiên trong khi hạng A và hạng C giảm khoảng -3% so với quý trước, hạng B chỉ giảm nhẹ khoảng -1% theo quý. Công suất thuê toàn thi trường đạt 75%, tăng 3 điểm % theo quý và 2 điểm % theo năm. Công suất thuê cả 3 hạng đều tăng theo quý; hạng C tăng nhiều nhất với 5 điểm %, tiếp đó là hạng A vàB với khoảng 2 điểm %.

1.4.2.4 Khả năng xâm nhập thị trường của sản phẩm Sản phẩm gia nhập thị trường trong giai đoạn 2017 – 2020 sẽ cung cấp cho thị trường một lượng văn phòng cho thuê, và giá cho thuê văn phòng hiện nay đang khá ổn định. Dự án “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9 – Hoàng Mai- Hà Nội” có vị trí thuận lợi cho giao thông, không gian thoáng đãng nên có sức hút lớn đối với nhiều nhà đầu tư muốn tìm kiếm một vị trí văn phòng để đặt trụ sở giao dịch.* Kết luận sự cần thiết phải đầu tư Thành phố Hà Nội, với ý nghĩa là một trung tâm văn hóa – khoa học kỹ thuật của cả nước, đang tập trung lớn vào việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, từng bước mở rộng nâng cấp và xây dựng nhiều tuyến đường mới. Trong đó, nhiều công trình quan trọng nằm trong chiến lược phát triển không gian thủ đô từ nay đến năm 2020.


-17-

Về nhà ở, tính đến nay gần 70 dự án nhà cao tầng thuộc các khu đô thị đã được triển khai, tạo gần 25 triệu m2 nhà ở. Tại các khu đô thị mới đều xây dựng chung cư cao tầng nhằm giảm mật độ xây dựng công trình, tăng dịch vụ công cộng, cải thiện điều kiện sống. Các khu đô thị được xây dựng mới theo hướng hiện đại, mang bản sắc dân tộc, có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ. Không nằm ngoài chiều hướng phát triển chung ấy, dự án đầu tư xây dựng công trình “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9 – Hoàng Mai- Hà Nội” là định hướng đúng đắn, dự án được thực hiện sẽ góp phần làm tăng quỹ nhà ở thành phố, góp phần tích cực vào chiến lược phát triển nhà ở và văn phòng cho thuê của thành phố Hà Nội trong những năm tới, đồng thời đây sẽ là một công trình có đủ tầm cỡ để có thể tạo được dấu ấn, tô điểm thêm cho khu vực và Thành phố

1.5 Mục tiêu đầu tư của dự án Dự án đầu tư xây dựng: “Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9 – Hoàng Mai- Hà Nội” nhằm đạt được những mục tiêu sau:- Đem lại nguồn lợi nhuận đáng kể cho công ty.- Nhằm giải quyết một phần mục tiêu của Thủ đô Hà Nội sau khi mở rộng địa giới hành chính đó là việc tạo thêm quỹ nhà ở và làm giảm sức nóng về nhà đất. Đảm bảo quy hoạch được Chính phủ phê duyệt.- Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ góp phần kích cầu đầu tư, kích cầu xây dựng, an sinh xã hội. Người nghèo có nhà ở, lại tạo điều kiện thúc đẩy sự tăng trưởng cho các ngành khác.- Tạo thành chuỗi đô thị hiện đại với mong muốn cuộc sống của cư dân nơi đây và chiến lược phát triển đô thị của nhà nước cũng như của Thủ đô Hà Nội xây dựng một thủ đô văn minh hiện đại và đóng góp một phần quỹ nhà cho Thành phố Hà Nội

CHƯƠNG 2: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ QUY MÔ CÔNG SUẤT.

2.1 Phân tích lựa chọn hình thức đầu tư Hoạt động đầu tư được phân chia thành nhiều hình thức khác nhau, tùy thuộc vào từng giác độ phân tích. Dự án đầu tư xây dựng mới khu hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9. Vốn đầu tư trên 450 tỷ. Nguồn vốn bao gồm vốn tự có của doanh nghiệp và vốn vay của các ngân hàng thương mại và vốn huy động của khách hàng ( bán căn hộ chung cư).Đầu tư dài hạn. Loại hình doanh nghiệp quản lý khai thác dự án là Ban quản lý dự án Vì vậy :

- Theo đối tượng đầu tư thì dự án được đầu tư cho đối tượng vật chất.


-18-

- Theo chủ đầu tư thì dự án có chủ đầu tư là các doanh nghiệp- Theo nguồn vốn thì dự án có vốn đầu tư tự có và vay thương mại.- Theo cơ cấu đầu tư thì dự án đầu tư cho các công trình hạ tầng cơ sở và phi hạ tầng.- Theo giác độ tái sản xuất tài sản cố định thì hình thức đầu tư của dự án là đầu tư mới- Theo giác độ trình độ tiến bộ kỹ thuật thì hình thức của dự án là Đầu tư theo tỉ trọng vốn đầu tư cho các phần mua sắm thiết bị, cho xây lắp kết cấu xây dựng và chi phí đầu tư khác.- Theo thời đoạn kế hoạch thì dự án thuộc hình thức đầu tư dài hạn.- Theo loại hình doanh nghiệp quản lý và khai thác dự án thì hình thức quản lý của dự án là Ban quản lý dự án

2.2 Lựa chọn quy mô,công suất, hình thức quản lý của dự án2.2.1 Các căn cứ lựa chọn quy mô, công suất

- Căn cứ vào yêu cầu của luật pháp Nhà nước về đầu tư xây dựng và quản lý khai thác và sử dụng cao ốc văn phòng.- Căn cứ nhu cầu về nhà ở , văn phòng cho thuê, khu thương mại và khách sạn cao cấp, hiện tại và tương lại của khu vực- Căn cứ vào quy hoạch xây dựng đã được UBND TP Hà Nội phê duyệt tại Khu Đô Thị Bắc Linh Đàm- Căn cứ luật đầu tư, luật doanh nghiệp và các pháp luật liên quan- Căn cứ vào tình kinh tế của địa điểm xây dựng- Ý kiến của các cổ đông góp vốn thực hiện dự án- Quy mô, yêu cầu về vốn- Tính chất sở hữu và nguồn vốn huy động của dự án- Mục tiêu mà dự án hướng tới- Căn cứ vào điều kiện năng lực tổ chức quản lý dự án của chủ đầu tư –Công Ty Cổ phần COMA18 . Đây là một đơn vị đã có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư xây dựng các dự án lớn.

2.2.2 Quy mô của dự ánDự án CT9 Linh Đàm cao 25 tầng nổi và 3 tầng hầm nằm ở vị trí đắc địa tại Khu đô thị

Bán đảo Linh Đàm. Đề xuất 2 phương án về quy mô dự án như sau: PA1 : sử dụng toàn bộ 25 tầng làm căn hộ để ở : Phương án này không khả quan vì :- Sử dụng các tầng dưới cùng làm căn hộ sẽ mất mỹ quan công trình.- Dự án không có các dịch vụ công cộng và thương mại gần với người sử dụng làm giảm cạnh tranh và làm mất đi một khoản doanh thu.

Do đó , phương án công suất hợp lý phải là : PA2 : các tầng dưới cho thuê làm văn phòng và các dịch vụ thương mại , còn các tầng trên

là chung cư , cụ thể như sau:- Khối đế cao 5 tầng từ tầng 1 đến tầng 5 là diện tích công cộng và dịch vụ thương mại- Tầng 6 đến tầng 9 là khu văn phòng cho thuê.


-19-

- Tầng 10 -25 là diện tích căn hộ chung cư, bao gồm 138 căn hộ tiện nghi cao cấp được thiết kế với các loại diện tích từ 83,62 m2 đến 194,56 m2. Mỗi sàn có 6-9 căn hộ với hệ thống 3 thang máy tốc độ cao, nội thất cao cấp.- Tầng hầm có diện tích sàn xây dựng 4.941 m2 Xây dựng mới hoàn chỉnh và đồng bộ mạng lưới kỹ thuật hạ tầng ngoài nhà bao gồm: đường giao thông nội bộ, sân vườn cảnh quan chung, hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện , thông tin, PCCC… và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

Bảng 2.1. Các chỉ tiêu kỹ thuật lô đấtTT Các chỉ tiêu Số lượng Đơn vị

1 Tổng diện tích ô đất 2.637,4 m2

2 Diện tích đất xây dựng công trình 1.170 m2

3 Tổng diện tích sàn xây dựng 31.344 m2

4 Diện tích nhà trẻ 178 m2

5 Diện tích sàn trung tâm thương mại 4.503 m2

6 Diện tích sàn văn phòng 3.092 m2

7 Diện tích phụ trợ 2.454 m2

8 Diện tích sàn nhà ở 16.176 m2

9 Diện tích sàn tầng hầm (3 tầng hầm) 4.941 m2

10 Tầng cao công trình 25 Tầng

11 05 tầng đế, 03 tầng hầm và 02 tầng kỹ thuật

12 Mật độ xây dựng toàn khu 44,3 %

13 Hệ số sử dụng đất 9.9 lần Cấp công trình

Căn cứ nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng. Căn cứ chức năng sử dụng và quy mô đầu tư Công trình “Toà nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9” có chất lượng sử dụng cao, độ bền vững bậc 1, có khả năng chịu động đất niên hạn sử dụng 100 năm, độ chịu lửa bậc l.2.3 Hình thức quản lý dự án Căn cứ theo điều 62 của Luật Xây dựng số 50/2014/QH 13 ngày 18/06/2014 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Căn cứ điều kiện năng lực của Công ty cổ phần COMA 18, dự kiến lựa chọn hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý, tổ chức thực hiện dự án. Trước mắt, trong giai đoạn triển khai đầu tư xây dựng và thi công Dự án: Công ty CP COMA 18 sẽ thành lập BQL Dự án đầu tư xây dựng công trình. BQL có Giám đốc Ban và các bộ phận chuyên môn giúp việc; có con dấu và tài khoản riêng tại Ngân hàng, hoạch toán


-20-

phụ thuộc Công ty; được thay mặt Công ty tổ chức thực hiện các công tác tổ chức thi công xây lắp, và các công việc khác được uỷ quyền. Ngoài ra BQL còn có nhiệm vụ xúc tiến bán hàng, quảng cáo tiếp thị nhà để bán và các văn phòng, căn hộ cho thuê… Khi dự án đã hoàn thành giai đoạn thi công xây lắp, chuẩn bị đưa công trình vào kinh doanh khai thác, Công ty sẽ thành lập Công ty cổ phần chuyên hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh, vận hành các toà nhà văn phòng, chung cư do Công ty CP COMA 18 đầu tư xây dựng, hoạt động hoạch toán độc lập về mặt tài chính với Công ty. Đồng thời là đơn vị trực tiếp tổ chức tiếp nhận bàn giao công trình từ BQL Dự án. Thay mặt Chủ đầu tư công trình quản lý, vận hành và kinh doanh khai thác công trình.

CHƯƠNG 3: LỰA CHỌN CÔNG NGHỆ VÀ KỸ THUẬT

3.1 Phân tích, lựa chọn phương án công nghệ - kỹ thuật của dự án Dự án CT9 Linh Đàm bao gồm các chức năng dịch vụ thương mại, cho thuê văn phòng và căn hộ chung cư. Do vậy việc lựa chọn công nghệ kỹ thuật yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng công trình, cảnh quan của toàn bộ dự án, quyết định tới hiệu quả của dự án.

3.2 Thuyết minh giải pháp công nghệ lựa chọn3.2.1 Hệ thống điện

3.2.1.1 Nguồn cung cấp điện Nguồn cung cấp điện chính cho công trình sẽ được lấy từ lưới điện 22kV khu vực qua các máy biến áp hạ áp 22/0.4kV. Dự kiến xây dựng mới một trạm biến áp và một tuyến cáp 22kV tới phòng trung thế của trạm biến áp đặt tại tầng hầm 1 của công trình. Trạm biến áp bao gồm 01 máy biến áp 3 pha 22/0.4kV – 2000kVA cung cấp điện cho toàn bộ phụ tải điện trong công trình, máy biến áp sử dụng loại biến áp khô.


-21-

Ngoài ra, còn xây dựng một trạm máy phát điện dự phòng tại tầng hầm 1 để cung cấp điện cho các phụ tải ưu tiên của công trình gồm 1 máy phát điện diesel 3 pha 380/220V- 1500kVA để cấp điện cho các phụ tải điện ưu tiên của công trình. Các phụ tải ưu tiên trong công trình bao gồm: hệ thống chiếu sáng, hệ thống ĐHKK và thông gió khu vực tầng hầm, tầng dich vụ thương mại, ổ cắm điện các tầng dịch vụ, thương mại, các tầng văn phòng và các khu vực công cộng; bơm nước, thang máy, hệ thống hút khói. Khi có sự cố mất điện lưới các phụ tải ưu tiên này sẽ được cấp điện từ máy phát điện qua bộ chuyển mạch tự động gồm các máy cắt không khí liên động cơ điện kết nối máy biến áp và máy phát điện dự phòng.

3.2.1.2 Lưới cung cấp và phân phối điện Tại phòng kỹ thuật điện tầng hầm 1 bố trí các tủ phân phối điện chính phân phối điện cho các tủ điện tầng và các thiết bị khác trong công trình. Tại mỗi tầng bố trí các tủ điện tầng trong các phòng kỹ thuật phân phối điện cho hệ thống chiếu sáng, ổ cắm điện và một số các phụ tải điện nhỏ khác. Tủ điện tầng có lắp công tơ đo đếm điện cho các tầng căn hộ. Khu dịch vụ, công cộng được cấp điện qua các đường cáp điện, cáp điện là loại cáp lõi đồng, cách điện XLPE đi theo thang cáp lắp phía trên trần giả hoặc đi theo thang cáp trong hộp kỹ thuật. Các phụ tải điều hòa các tầng thương mại và dịch vụ được cấp điện bằng thanh dẫn (busway) nhôm tiếp xúc bằng đồng, cấp điện cho các tủ điện tổng điều hòa. Các phụ tải điện của các tầng căn hộ được cấp điện qua các thanh dẫn (busway) nhôm tiếp xúc bằng đồng. Tại các tầng căn hộ sử dụng các bộ lấy điện (tap-off) để cấp điện cho các tủ điện tầng căn hộ. Hộp kỹ thuật điện được bố trí ở khu vực trung tâm của khối nhà, có cánh cửa mở ra phía ngoài và có khoá bảo vệ để tiện cho việc quản lý, vận hành và sửa chữa sau này. Tủ điện tầng, hộp công tơ của các căn hộ được lắp tập trung tại hộp kỹ thuật của từng tầng. Dây dẫn từ công tơ đến các tủ điện của từng căn hộ dùng cáp đơn lõi đồng, cách điện PVC, đi trong máng PVC dọc theo tường, trần của hành lang. Tại mỗi căn hộ đều được bố trí 1 tủ phân phối điện, trong đó lắp các áptômát để cấp điện và bảo vệ riêng cho từng loại phụ tải như: chiếu sáng, ổ cắm điện, điều hoà nhiệt độ, bình đun nước nóng, v.v,... Dây dẫn điện đi trong nhà dùng dây lõi đồng, cách điện PVC và được luồn trong ống nhựa cứng đi theo hộp kỹ thuật, chôn ngầm tường hoặc đi trên trần giả. Dây dẫn có màu phù hợp với các tiêu chuẩn hiện hành, thuận tiện cho việc đấu nối, kiểm tra và vận hành. Trong các căn hộ có dự kiến các vị trí lắp đặt các thiết bị: máy điều hoà nhiệt độ, đèn chùm, đèn tường trang trí…trong thiết kế có cấp nguồn sẵn đến các vị trí này, việc lắp đặt các thiết bị này chủ nhà sẽ thực hiện khi có nhu cầu sử dụng.

3.2.1.3 Hệ thống điện chiếu sáng Hệ thống chiếu sáng trong nhà được thiết kế theo tiêu chuẩn chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng (TCXD 16:1986), chiếu sáng dịch vụ công cộng dùng đèn huỳnh quang có lắp choá phản quang ngầm trần; chiếu sáng hành lang, sảnh cầu thang, WC dùng đèn sát


-22-

trần lắp bóng compact; chiếu sáng các khu vực phụ trợ như: gara, kho, v.v... đèn huỳnh quang máng trần lắp nổi đảm bảo độ rọi tối thiểu tại các khu vực như sau:

- Khu thương mại, văn phòng: 300 lux- Phòng khách, phòng ăn: 100 lux- Phòng ngủ, bếp: 75 lux- Hành lang, cầu thang, khu WC, kho, gara: 50 lux

Hệ thống điện chiếu sáng được bảo vệ bằng các áp-tô-mát lắp trong các bảng điện, điều khiển chiếu sáng bằng các công tắc lắp trên tường cạnh cửa ra vào hoặc lối đi lại, ở những vị trí thuận lợi nhất.

3.2.1.4 Hệ thống điện nhẹ Hệ thống điện nhẹ được thiết kế đồng bộ và phù hợp cho toàn bộ khối nhà trung cư. Các thiết bị đầu tư phải đảm bảo thích nghi với sự phát triển của công nghệ, đảm bảo hoạt động độc lập và tự động 24/24h. Bao gồm:

Hệ thống điện thoại, mạng máy tính (TEL, ADSL) Hệ thống truyền hình (CATV) Hệ thống truyền thanh công cộng (PA) Hệ thống camera quan sát (CCTV) Hệ thống VIDEO DOOR PHONE

3.2.2 Hệ thống chống sét và nối đất Chống sét cho công trình sử dụng loại đầu kim thu sét loại phát tia tiên đạo, dây dẫn sét dùng dây đồng bện tiết diện 70mm2 để nối xuống hệ thống nối đất. Hệ thống nối đất bao gồm các cụm cọc nối đất bằng thép mạ đồng 18 dài 2,5m và dây nối đất bằng dây đồng dẹt 25x4mm. Điện trở nối đất của hệ thống chống sét sẽ được thiết kế bảo đảm 10 ôm. Hệ thống nối đất an toàn cho thiết bị được thực hiện độc lập với hệ thống nối đất chống sét. Điện trở của hệ thống nối đất an toàn sẽ được thiết kế bảo đảm 4 ôm. Sử dụng dây đồng dẹt 25x4mm chạy theo tuyến cáp chính làm dây nối đất chung. Tất cả các kết cấu kim loại của các thiết bị dùng điện như: khung tủ điện các tầng, bảng điện, vỏ động cơ máy bơm, động cơ thang máy, máy điều hoà nhiệt độ, bình đun nước nóng, v.v... đều được nối vào dây nối đất này và nối về hệ thống nối đất an toàn chung của công trình. Trong công trình bố trí một hệ thống nối đất riêng độc lập với các hệ thống nối đất khác làm hệ thống nối đất cho các hệ thống điện nhẹ. Điện trở của hệ thống nối đất sẽ được thiết kế bảo đảm 1 ôm.

3.2.3 Hệ thống cấp thoát nước3.2.3.1 Hệ thống cấp nước lạnh

Nguồn nước: Dự kiến lấy từ ống phân phối của thành phố nằm trên tuyến đường cành đai 3. Hồ sơ của giai đoạn này chỉ thể hiện vị trí điểm đấu nối dự kiến, vị trí chính xác điểm đấu nối Chủ đầu từ đang làm việc với công ty kinh doanh nước sạch và sẽ được thể hiện vào hồ sơ trong giai đoạn sau.


-23-

3.2.3.2 Hệ thống cấp nước nóng Hệ thống nước nóng được thiết kế cho tất cả các căn hộ 1 cách riêng biệt. Bình nước nóng dung tích sẽ được sử dụng và lắp đặt tại các khu vệ sinh và bình nước nóng loại lưu tốc được sử dụng cho các khu bếp. Thiết kế chỉ đặt đầu chờ, thiết bị sẽ do chủ nhà lắp đặt khi sử dụng.

3.2.3.3 Hệ thống thoát nước Nguồn thải: Hiện nay, Chủ đầu tư đang làm việc với cơ quan chức năng để xin thỏa thuận thoát nước, do đó nước bẩn của công trình dự kiến sẽ thoát ra tuyến cống thoát nước hiện có trên tuyến đường vành đai 3. Hồ sơ thiết kế của giai đoạn này chỉ thể hiện vị trí điểm xả dự kiến, vị trí chính xác và chi tiết điểm xả sẽ được được thể hiện trong giai đoạn sau.

3.2.4 Giải pháp hệ thống điều hòa không khí và thông gió3.2.4.1 Hệ thống điều hoà không khí

Hệ thống điều hoà không khí khu siêu thị, văn phòng ban quản lý, sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ là loại 1 chiều lạnh: Các khu siêu thị, văn phòng tầng 1 đến tầng kỹ thuật được thiết kế hệ thống điều hòa không khí VRV(VRF), cục trong là các dàn lành âm trần nối ống. Hệ thống điều hoà không khí nhà ở (căn hộ) chọn loại máy điều hoà cục bộ 2 chiều làm lạnh và sưởi ấm. Máy được chọn gần với công suất lạnh tính toán từng căn hộ theo sản phẩm sản xuất thông thường, nguồn điện sử dụng là nguồn 1 pha để thuận tiện cho sử dụng sau này. Dàn nóng lựa chọn đặt tại ban công, vị trí khuất để không làm ảnh hưởng nhiều đến kiểu dáng kiến trúc toà nhà. Cục nóng đặt ở vị trí tiếp xúc trực tiếp với không khí ngoài. Phương án điều hoà cục bộ thuận tiện khi Chủ nhà có nhu cầu lắp đặt từng máy không ảnh hưởng đến nội thất cũng như các hệ thống bên trong. Không phải đục, đi thêm dây, đường ống,…

3.2.4.2 Hệ thống và lựa chọn thiết bị thông gió- Các phòng được cung cấp gió tươi theo tiêu chuẩn 20m3/h.người cho khu công cộng, siêu thị, sử dụng bộ thông gió hồi nhiệt để cấp gió tươi nhằm tiết kiệm năng lượng cho quá trình sử dụng. Gió tươi cho khu căn hộ thông gió tự nhiên do sử dụng quạt hút khu WC nên trong căn hộ lượng gió tươi được trao đổi thường xuyên. Thông gió khu WC được đưa vào hộp kỹ thuật và lên thẳng trên mái. Thông gió bếp nếu bếp đặt tiếp giáp với ban công, tường ngoài thì thải thẳng ra theo căn hộ, theo tầng, một số căn hộ khu bếp phía bên nếu đi ống ra ngoài trong thì được hút theo hộp kỹ thuật lên mái. Thông gió bếp chỉ dừng ở ống nối với chụp thông gió Hút gió khu WC hút tập trung sử dụng quạt mái loại chống ăn mòn là loại đặt ngoài trời có thể chịu thời tiết, ăn mòn.- Lưu lượng thông gió hút khí tầng hầm tính theo thể tích thông gió tầng hầm 6-9 lần. Thông gió tầng hầm kết hợp giữa thông gió cơ khí và thông gió tự nhiên do theo cửa ra vào của hầm để xe. Thông gió hút cơ khí trong tầng hầm thực hiện trên toàn bộ diện tích hầm sử dụng giải pháp hạn chế tối đa ống gió đi trong tầng hầm. Sử dụng 4 trục trong đó 2 trục cấp và 2 trục hút khí thải cho tầng hầm, khí trong tầng hầm sẽ được điều khiển theo các bộ đo nồng độ CO trong tầng hầm. Tầng hầm thường xuyên được thông gió với lưu lượng xem trong bảng tính, trường hợp hút khí tối đa lưu lượng thông gió theo bội số 9, sử dụng quạt hút 2 tốc độ. (Hút khói phòng cháy xem thêm hồ sơ phần PCCC). Khi chia khoang cháy cụ thể từ yêu cầu phòng cháy chữa cháy thì các quạt sẽ chia lại theo thực tế


-24-

- Hệ thống tăng áp cho cầu thang bộ thoát hiểm. Chọn quạt phòng cháy theo tiêu chuẩn phòng cháy về áp suất không khí tại cầu thang bộ khi mở một cửa thang tại tầng bất kỳ là 2kg/m2. Cửa thông gió tại từng tầng chọn loại điều khiển điện. Quạt phòng cháy, cửa gió tự động cần được lắp đặt liên động với hệ thống phòng cháy và chữa cháy chung của toàn nhà. Điều khiển hệ thống quạt, cửa gió phòng cháy không nằm trong hồ sơ thiết kế PCCC không thuộc phạm vi thiết kế này. Tuy nhiên áp suất sẽ được duy trì không quá 50Pa khi trong trường hợp cháy để đảm bảo thoát nạn cho người sống trong khu dân cư.

3.3 Danh mục chủng loại thiết bị- Các thiết bị hệ thống điện do Việt Nam sản xuất- Các thiết bị hệ thống cấp thoát nước do hãng Salmon của Pháp sản xuất- Hệ thống thang máy do hãng Misubishi của Nhật sản xuất- Hệ thống điều hòa trung tâm do hãng Misubishi của Nhật sản xuất- Các trang thiết bị còn lại phải đảm bảo các yêu cầu về chất lượng và chủng loại, phù hợp yêu cầu kỹ thuật của công trình. Các thiết bị nhập ngoại nếu khó đáp ứng đúng hãng yêu cầu thì có thể thay thế bằng sản phẩm cùng loại của hãng khác nhưng chất lượng tương đương.

Bảng 3.1 : Danh mục thiết bị công nghệTT Tên thiết bị Đơn vị Số lượng

1 Thang máy 1000 kg bộ 22 Thang máy 750 kg bộ 33 Hệ thống bơm cấp nước Cái 24 Hệ thống chống sét PREVECTRON S3.40 hệ thống 15 Hệ thống PCCC, báo cháy tự động 25 kênh bộ 16 Máy bơm nước chữa cháy bộ 27 Thiết bị hệ thống đổ rác bộ 18 Hệ thống điều hòa trung tâm bộ 2

9 Hệ thống điện nhẹ ( điện thoại, camera, internet, truyền hình cáp…) bộ 1


-25-

10 Trạm biến áp 2000kVA bộ 111 Máy phát điện dự phòng 1500 KVA bộ 112 Hệ thống cấp ga hệ thống 1

3.4 Chuyển giao công nghệ Công nghệ sử dụng và vận hàng được bên cung cấp hướng dẫn và chuyển giao, Đơn giá chuyển giao công nghệ đã có trong đơn giá lắp đặt thiết bị

3.5 Phương án mua thiết bị cho dự án- Thời điểm mua sắm thiết bị : khi dự án đang trong giai đoạn xây dựng- Hình thức mua sắm: thông qua nhà thầu cung cấp và lắp đặt. Gói thầu cung cấp và lắp đặt thiết bị được gộp chung với gói thầu thi công . Chủ đầu tư sẽ tổ chức đấu thầu để lựa chọn nhà thầu có đủ năng lực thực hiện và thuê tư vấn giám sát 2 công việc trên.

3.6 Điều kiện sưa chưa, bảo dương, thay thếCác điều kiện sửa chữa, bảo dưỡng, thay thế...được bên cung cấp thiết bị thực hiện. Kèm

theo các quy định rõ ràng về chế độ bảo hành, bảo trì, và sửa chữa có thu phí

CHƯƠNG 4: PHƯƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM

4.1 Căn cứ lựa chọn địa điểm của dự án- Căn cứ vào quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của khu vực Hoàng Mai.- Căn cứ vào điều kiện tự nhiên khu đất ruộng đã được san gạt xây dựng sẵn cơ sở hạ tầng, căn cứ địa chất và thủy văn của khu đất dự định lựa chọn.- Căn cứ vào các yêu cầu cần phải thỏa mãn cho loại dự án ( Văn phòng, thương mại, nhà ở...) thích hợp với khu đô thị đông dân cư, hạ tầng hiện đại,nơi đã có nhiều tòa nhà văn phòng, thương mại. Giao thông vào trung tâm thành phố phải thuận lợi- Căn cứ vào quy mô dự án cần một diện tích mặt bằng lớn - Căn cứ vào tính kinh tế của địa điểm , giá thuê đất rẻ hơn trong khu trung tâm.


-26-

- Các căn cứ pháp luật khác.

4.2 Phương án địa điểm Khu đất của dự án Toà nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9 nằm ở bán đảo Linh Đàm thuộc phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội có diện tích 2.637,4m2, diện tích xây dựng công trình là 1.170 m2 được thừa hưởng vị trí đắc địa của khu đô thị mới Linh Đàm, nằm ở phía Nam, cách trung tâm thủ đô 15km với 74ha hồ điều hòa, có tỷ lệ cây xanh, mặt nước đạt bình quân 13m2 mỗi người, khu đô thị có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, kiến trúc hiện đại, môi trường sống lành mạnh. Có hệ thống dịch vụ hoàn hảo với bưu điện, trung tâm thương mại, ngân hàng, siêu thị, công viên.Tòa nhà nằm trong khu dân trí cao, quang cảnh xung quanh rất đẹp và chan hòa với thiên nhiên.

- Phía Bắc - Tây Bắc giáp đường nội bộ và hồ Linh Đàm- Phía Nam - Tây Nam giáp đường vành đai 3 và đường Hoàng Liệt- Phía Đông - Đông Nam giáp đường nội bộ

4.3 Thuyết minh phương án địa điểm- Dự án nằm trong quy hoạch tổng thể xây dựng khu đô thị mới Bắc Linh Đàm- Hoàng Mai. Đây là khu vực có mức độ phát triển kinh tế cao, nằm ngay cửa ngõ thủ đô với giao thông thuận tiện, cơ sở hạ tầng kỹ thuật được xây mới đồng bộ rất phù hợp cho dự án. - Việc lựa chọn địa điểm xây dựng dự án như trên của chủ đầu tư là tương đối phù hợp chủ trương phát triển của nhà nước cũng như mục đích kinh doanh mà chủ đầu tư nhắm tới. - Trong tương lai, khu đô thị mới Bắc Linh Đàm sẽ là trung tâm phát triển của quận Hoàng Mai, tập trung nhiều trung tâm thương mại và đơn vị hành chính sự nghiệp hứa hẹn mang lại lợi nhuận cao khi dự án đi vào vận hành khai thác- Quy định về tầng cao xây dựng và mật độ xây dựng là phù hợp quy định của pháp luật.- Dự án là một trong những dự án về văn phòng cho thuê đầu tiên tại khu vực này nên tính cạnh tranh sẽ không cao, chủ đầu tư giữ được tính “độc quyền” trong lĩnh vực văn phòng cho thuê.

Về hiện tượng động đấtVùng Hà Nội trong quá khứ đã trải qua những trận động đất khá lớn, đến cấp VIII

(Thang MSK-64), tương đương 60 Richte.Theo bản đồ phân vùng động đất miền Bắc Việt Nam, khu vực Hà Nội thuộc vùng có động đất cấp VIII, tương đương với 5 - 6 0 Richte.Vì vậy, khi thiết kế cần lưu ý phòng chống hiện tượng động đất có thể xảy ra gây lún nứt, phá hủy công trình.

4.4 Kết luận và kiến nghị.4.4.1 Kết luận

Tất cả các phân tích trên đã phần nào làm sáng tỏ phương án địa điểm tổng quát cho dự án, qua đó cũng rút ra được những điểm mạnh là tính kinh tế của địa điểm: Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư thấp, giao thông thuận lợi, gần khu trung tâm của quận Hoàng Mai nên có thể tận dụng nguồn tài nguyên về người và của tại địa phương. Những điểm mạnh


-27-

này cần được phát huy và những điểm yếu cần được khắc phục tối đa trong các bước tiếp theo của quá trình lập dự án sau này.

4.4.2 Kiến nghị- Với các tầng hầm xây dựng mà độ sâu phân bố đến lớp đất 3; 4 (khoảng 10.0m), cần chú ý vì đây là các lớp đất loại cát, có tính thấm chứa nước mạnh dễ gây mất ổn định nền và tường hố móng, cần có biện pháp thi công phù hợp. - Với khối nhà cao tầng có tải trọng lớn thiết kế móng cọc khoan nhồi hoặc cọc barrete, có thể dùng lớp Cuội sỏi 10 trạng thái rất chặt làm lớp chịu lực, độ sâu phân bố lớp cuội từ khoảng 49m trở xuống.

CHƯƠNG 5: PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG5.1 Xác định khối lượng và chi phí đền bù :

a) Chi phí chuyển nhượng đất- Địa điểm xây dựng: Bán đảo Linh Đàm thuộc phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội.- Diện tích khu đất của dự án: 2.637,4 m2.- Theo Điều 52- Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Điều 55-Giao đất có thu tiền sử dụng đất ; Điều 57- Chuyển mục đích sử dụng đất, của Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thì Công ty phát triển nhà và đô thị thuộc Bộ Xây Dựng đã được Nhà nước giao đất để thực hiện Dự án khu hồ Linh Đàm theo quyết định số 304/TTg, ngày 08/06/1994.- Căn cứ vào Hợp đồng kinh tế số 36/HUD-SGDBĐS về việc chuyển giao hạ tầng lô đất xây dựng công cộng CT9 tại dự án Khu dich vụ tổ hợp và nhà ở hồ Linh Đàm – Hoàng Mai-Hoàng Liệt, Giá đất chuyển nhượng giữa công ty phát triển nhà và đô thị thuộc Bộ Xây Dựng và Công ty Cổ phần COMA 18 là 18.000.000 đ/m2


-28-

Chi phí chuyển nhượng đất giữa Công ty phát triển nhà và đô thị thuộc Bộ Xây dựng và Công ty Cổ phần COMA 18 là: 2.637,4 x 18.000.000 = 47.473.200 (1.000đ)

b) Lệ phí trước bạ:- Theo quy định tại Nghị đinh số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về Lệ phí trước bạ thì cá nhân có tài sản là nhà, đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp không phải nộp Lệ phí trước bạ quy định tại Điều 4 của Nghị định này.- Căn cứ thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011- Hướng dẫn về lệ phí trước bạ (sau đây gọi là Thông tư số 124/2011) và Thông tư số 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 - Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ tài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ ( Sau đây gọi là Thông tư số 34/2013); Trong đó có lệ phí trước bạ nhà, đất được hướng dẫn cụ thể như sau: Theo Điều 2, Thông tư số 34/2013 thì: + Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá trị tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%). + Mức thu lệ phí trước bạ: Xác định theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ được quy định cụ thể đối với từng loại tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ tại Điều 7-Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ và sửa đổi bổ sung tại Khoản 4-Điều 1-Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 của Chính Phủ.

+ Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp (đồng)

=Giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ (đồng)

xMức thu lệ phí trước

bạ theo tỷ lệ (%)

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp ngân sách nhà nước tối đa là 500 triệu đồng/1 tài sản/ lần trước bạ, trừ ô tô chở người dưới 10 chỗ ngồi ( kể cả lái xe), tàu bay,du thuyền.- Căn cứ Điều 6- Tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ- Thông tư số 124, quy định tỷ lệ % lệ phí trước bạ của Nhà, đất là 0,5%. Lệ phí trước bạ nộp: 47.473.200 x 0,5% = 237.366 ( 1.000 đ)

c) Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng- Căn cứ vào diện tích đất cho dự án, giá đất một đơn vị diện tích trong năm.- Căn cứ Luật số 48/2010/QH12 ngày 17/06/2010 về Luật Thuế sử dụng đất phi nông

nghiệp.- Căn cứ Thông tư 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011, hướng dẫn về thuế sử dụng đất

phi nông nghiệp, do Bộ Tài Chính ban hành. Thuế suất: Theo mục b, khoản 1, điều 7: Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung

cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

Bảng 5.1. Chi phí sư dụng đất trong thời gian xây dựngĐơn vị: 1.000đ


-29-

TT Nội dung Thuế

suấtDiện tích thuê (m2) Giá 1m2 đất Thành tiền

Thuế đất 0,03% 2637,4 18.000 14.242

Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Bảng 5.2. Bảng tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Đơn vị : 1.000đ

TT Nội dung chi phí Chi phí1 Chi phí chuyển nhượng đất 47.473.2002 Lệ phí trước bạ 237.3663 Tiền thuê đất trong thời gian xây dựng 14.242

Tổng cộng 47.724.808

CHƯƠNG 6: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG

6.1 Phương án quy hoạch tổng thể- Tổ hợp công trình Thương mại, Căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê tại ô đất CT9 - Khu

đô thị Bắc Linh Đàm - Hà Nội bao gồm 4 chức năng chính:+ Khu dịch vụ thương mại bố trí ở tầng 1 đến tầng 5 của tòa nhà+ Khối nhà ở căn hộ được bố trí từ tầng 10 đến tầng 25của tòa nhà+ Khối văn phòngđược bố trí từ tầng 6 đến tầng 9 của tòa nhà

Tổ hợp công trình được đặt giữa khu đất vì vậy nên việc mở cửa lấy ánh sáng và thông thoáng ở các tầng rất thuận lợi. Khối thang máy, thang bộ được bố trí ở vị trí thuận tiện lấy được ánh sáng và thông gió, không gây ảnh hưởng đến các không gian văn phòng hoặc căn hộ.

Tổ hợp công trình mang phong cách hiện đại gồm 04 khối nhà được bố trí theo hình vòng cung bao quanh một quảng trường rộng, tạo nên một lõi không gian sinh hoạt chung thuận tiện cho cộng đồng. Bên cạnh là khối nhà văn phòng cùng một phong cách kiến trúc, kết cấu tương xứng tạo nên một Tổ hợp công trình có quy mô lớn, hài hòa và kỹ lưỡng. Việc


-30-

sử dụng chất liệu và dáng vẻ kiến trúc đã tạo nên sự trang trọng và chắc chắn cho Tổ hợp công trình.

6.2 Giải pháp thiết kế kiến trúc, kết cấu và kỹ thuật của công trìnhViệc lựa chọn giải pháp kiến trúc cho công trình của dự án cần đảm bảo các yêu cầu sau:

- Giải pháp thiết kế mặt bằng công trình phải đơn giản, phù hợp với tính chất công trình và nội dung sử dụng của công trình, đảm bảo tiết kiệm và thuận lợi cho sử dụng công trình cũng như thuận lợi cho việc tổ chức thoát nạn khi có sự cố.

- Hình thức kiến trúc phải đẹp, hiện đại, phù hợp với việc áp dụng công nghệ mới vào sử dụng công trình.

- Công trình cần đảm bảo tính hài hòa trong tổng thể chung các công trình lân cận cũng như đối với kiến trúc chung trong khu vực.

- Công trình phải đóng góp bộ mặt kiến trúc đẹp, hiện đại và cảnh quan khu vực đô thị- Quy mô công trình phải phù hợp với yêu cầu sử dụng và quy mô của lô đất.- Kiến trúc công trình nhà cao tầng phải đảm bảo tính an toàn cao nhất trong sử dụng- Giải pháp tổ chức giao thông hợp lý, tránh chồng chéo. Giải pháp thiết kế mặt bằng mở,

linh hoạt để đáp ứng nhu cầu hiện tại cũng như thay đổi mở rộng trong tương lai.- Với khối ở cao tầng cần bố trí mặt bằng căn hộ hợp lý, đa dạng, tiện dung, đáp ứng nhu

cầu ngày càng đa dạng của khách hàng và phù hợp với điều kiện khí hậu địa phương.6.2.1 Giải pháp giao thông

a. Giải pháp giao thông ngang- Hệ thống đường giao thông nội bộ bao quanh khối công trình, không chỉ dẫn đến lối

vào của các khu chức năng: nhà ở căn hộ, thương mại và các chức năng phụ trợ khác mà còn phục vụ cho công tác cứu hoả thuận lợi khi hoả hoạn xảy ra.

- Sảnh vào của từng chức năng được bố trí tách biệt: sảnh vào căn hộ, sảnh vào thương mại, lối vào của các chức năng phụ trợ và phục vụ, tránh được sự chồng chéo giữa các luồng giao thông.

- Tầng hầm 1 cao 3,1 m đến 3,85m, tầng hầm 2 và 3 cao 3,1m - Lối lên xuống tầng hầm 1,2 và 3 được phân tách thành hai lối riêng( lối lên xuống tầng

hầm rộng 4 m ), các góc cua xe đảm bảo yêu cầu về bán kính quay xe và kích thước làn xe .

b. Giải pháp giao thông đứng- Toàn bộ công trình bố trí 3 cụm giao thông đứng. Mỗi cụm bao gồm 1 đến 3 thang máy,

hệ thống thang bộ thoát hiểm và các hệ thống kỹ thuật đảm bảo theo tiêu chuẩn thiết kế. 1 thang máy chở khách phục vụ riêng cho thương mại , một thang hàng và 1 thang cuốn phục vụ cho thương mại.

- Tất cả các thang thoát hiểm được tiếp xúc với bên ngoài , bố trí ống thông gió theo tiêu chuẩn và sử dụng cửa chông cháy mở một chiều .

- Giải pháp phân khu chức năng: Công trình cao 25 tầng, có 3 chức năng chính: Nhà ở căn hộ, thương mại, và văn

phòng. Tầng 1.2.3,4,5: bao gồm cả chức năng: Thương mại, nhà trẻ và phụ trợ nhà ở.


-31-

Tầng 6.7.8,9 : chức năng văn phòng . Tầng 10 đến tầng 25 là tầng căn hộ. Tầng 1: Gồm 3 sảnh chính là sảnh căn hộ và sảnh thương mại và sảnh văn phòng.

Các sảnh này tương đối độc lập và được tiếp cận trực tiếp với giao thông chính. Ngoài ra còn có các sảnh phụ trợ khác như thu rác, thoát hiểm, ở hai bên sườn của toà nhà.

Chức năng sử dụng gồm: Sảnh vào của các khu chức năng, nhà trẻ, các sảnh phục vụ và phụ trợ, lối xuống tầng hầm, và các lối ra thoát nạn.

Tầng 2, 3,4,5: Chức năng thương mại, hệ thống sảnh và giao thông phục vụ riêng biệt.

Tầng 6.7.8,9: Chức năng văn phòng , hệ thống sảnh và giao thông phục vụ riêng biệt.

Tầng 10-25: chức năng nhà ở căn hộ. Các đơn nguyên được thiết kế điển hình và đạt được 81.5% diện tích hữu dụng

(diện tích kinh doanh) đảm bảo tối đa cho chủ đầu tư về mặt hiệu quả kinh doanh. Đề xuất 1 kiểu mặt bằng điển hình và tổng số căn hộ là 138 căn. Các phòng được

bố trí hợp lí về mặt diện tích (phòng ngủ chính có diện tích lớn và có vệ sinh riêng còn các phòng ngủ khác diện tích nhỏ hơn) đầy đủ ánh sáng , thông gió cũng như những tầm nhìn đẹp. Bếp và phòng khách thiết kế có tính điển hình và thông thoáng cao.

- Tầng hầm: Gồm 3 tầng hầm với tổng diện tích là 4.941 m2. Bố trí 245 xe máy , xe đạp, 35 xe ôtô Theo đúng tiêu chuẩn Việt Nam: 2 chỗ để xe máy;1 chỗ để xe đạp cho mỗi căn hộ. 4 căn hộ 1 chỗ để ôtô. Đáp ứng nhu cầu kinh doanh của chủ đầu tư. Bố trí các phòng kỹ thuật phục vụ toàn bộ công trình.

6.2.2 Giải pháp kiến trúc mặt ngoài- Phần nhà ở sử dụng hình thức kiến trúc đơn giản mạch lạc. tính điển hình cao. Màu sắc

hài hoà. kết hợp các loại vật liệu hợp lý. tạo nên 1 công trình đẹp về hình thức, đạt hiệu quả cao về sử dụng cũng như là hiệu quả kinh doanh.

- Phần khối đế thương mại và văn phòng sử dụng hình khối đơn giản, chú trọng các bề mặt để quảng bá hình ảnh doanh nghiệp.

- Các căn hộ dùng các cử sổ lớn có lan can bảo vệ an toàn từ bên trong cho người sử dụng và không gian sang trọng cho căn hộ.

6.2.3 Vật liệu hoàn thiện ngoài nhà- Mái: Mái bằng bê tông cốt thép xử lý chống thấm bằng cách ngâm nước xi măng ngay

sau khi đổ bê tông theo qui trình bảo dưỡng bê tông mái. Xây tường thu hồi.- Tường: Tường bao che ngoài công trình trát vữa xi măng mác 75 dày 15, bả vectonic,

sơn ngoài thất Dulux Asia hoặc tương đương, 3 nước mầu theo chỉ định.- Cưa đi và cưa sổ mặt ngoài: Cửa panô kính màu xanh nhạt, khuôn nhôm.


-32-

- Vách kính: Panô kính màu xanh nhạt, khuôn nhôm.- Gạch lát nền: Gạch men Primer hoặc tương đương, màu theo chỉ định.- Sân vườn: Lát gạch terazzo ngoài nhà trang trí màu theo thiết kế chi tiết. Sân đường nội

bộ đổ bê tông. Sân vườn lát đá marble xen rải sỏi trang trí theo thiết kế chi tiết.6.2.4 Vật liệu hoàn thiện trong nhà

a) Tầng văn phòng- Cưa đi trong nhà: Cửa panô kính màu theo chỉ định, khuôn thép nhập khẩu Trung

Quốc hoặc cửa gỗ nhóm III.- Gạch lát nền: Gạch men Primer hoặc tương đương, màu theo chỉ định.- Tường: Tường bên trong công trình trát vữa xi măng mác 50 dày 15, bả vectonic, sơn

nội thất Dulux Asia hoặc tương đương, 3 nước mầu theo chỉ định. - Trần: Trần tấm sợi khoáng 600x600, màu theo chỉ định.- Cầu thang: xây bậc gạch đặc mác 75 trên bản BTCT. Mặt bậc lát đá marble màu theo

chỉ định.b) Tầng căn hộ- Cưa đi trong nhà: Cửa panô kính màu theo chỉ định, khuôn thép nhập khẩu Trung

Quốc hoặc cửa gỗ nhóm III.- Gạch lát nền: gạch men Primer hoặc tương đương, màu theo chỉ định.- Tường: Tường bên trong công trình trát vữa xi măng mác 50 dày 15, bả vectonic, sơn

nội thất Dulux Asia hoặc tương đương, 3 nước mầu theo chỉ định. - Trần: sử dụng trần bê tông trát vữa xi măng mác 75, sơn nội thất Dulux Asia hoặc

tương đương, 3 nước mầu theo chỉ định.- Cầu thang: xây bậc gạch đặc mác 75 trên bản BTCT. Mặt bậc lát đá marble màu theo

chỉ định. Khu vực hành lang

- Sàn: Lát gạch men Primer hoặc tương đương, chống trơn trượt 400x400 kết hợp trang trí.- Tường: Trát vữa xi măng mác 50 dày 15, sơn nội thất Dulux Asia hoặc tương đương, 3

nước mầu theo chỉ định.- Trần: sử dụng trần bê tông trát vữa xi măng mác cao, sơn sơn nội thất Dulux Asia hoặc

tương đương, 3 nước mầu theo chỉ định.- Chân tường: ốp gạch men Primer hoặc tương đương, cao 120, màu theo chỉ định.

6.2.5 Giải pháp kết cấuCông trình Toà nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng

CT9 được dự định xây dựng tại Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội. Hệ kết cấu sử dụng phải có độ vững chắc cao, đảm bảo đủ độ bền và độ ổn định theo các quy định của Tiêu chuẩn xây dựng hiện hành. Đồng thời, hệ kết cấu này còn phải thỏa mãn các yêu cầu về thẩm mỹ kiến trúc và các phương án kỹ thuật của bộ môn khác như điện, cấp thoát nước, điều hoà thông gió, thông tin ....

Về tổng thể, công trình Toà nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9 bao gồm 01 khối nhà cao tầng. Một số đặc trưng của các khối như sau:


-33-

Khối cao tầng: Tổng số tầng : 25 tầng + 2 tầng kỹ thuật + 3 tầng hầm Chiều cao công trình (tính từ mặt đất): 96m Chiều cao tầng điển hình: 3.3m Chiều cao tầng 1 đến tầng 5: 3.9m

Hệ thống kết cấu của công trình được chúng tôi áp dụng là hệ kết cấu khung sàn toàn khối kết hợp với vách, lõi bê tông cốt thép được bố trí tại các khu vực thang máy, thang bộ để tăng cường độ cứng, tăng khả năng chịu tải trọng ngang cũng như chống xoắn cho công trình.

Kết cấu khung, vách lõi bê tông cốt thép đổ toàn khối với hệ dầm sàn đã được khẳng định là giải pháp kết cấu chịu lực kinh tế và hợp lý cho các công trình có độ cao trung bình hoặc khá lớn, được áp dụng trên thế giới nhiều năm nay, phù hợp với điều kiện và trình độ công nghệ tại Việt Nam.

Đối với phần móng, chúng tôi thiết kế và áp dụng giải pháp móng cọc khoan nhồi cho công trình trong đó sử dụng cọc khoan nhồi kết hợp với hệ thống đài cọc tạo thành một hệ móng hoàn chỉnh và bền vững. Với quy mô công trình và cấu tạo địa chất tại khu vực xây dựng, đây là một giải pháp móng hoàn toàn phù hợp, đảm bảo sự ổn định lâu dài và an toàn cho công trình.

6.3 Danh mục hạng mục công trình :Bảng 6.1. Thống kê căn hộ của phương án đạt được

Loại căn hộ Diện tích ( m2) Số lượng (căn) Số phòng ngủA1 100 14 3A2 91,12 14 2A3 88,44 16 2A4 85,05 14 2A5 94,39 14 2A6 89,21 14 2A7 84,92 14 2A8 83,62 14 2A9 88,44 14 2A10 134,45 2 3A11 133,89 2 3A12 194,56 2 3A13 134,64 2 3A14 134,46 2 3

Tổng số 16.176 138* Số liệu về chiều cao

- Cốt -0,750 tương đương với cao độ sân đường ngoài nhà.- Cốt 0,000 tương đương với cao độ tầng trệt của công trình.- Chiều cao tối đa công trình: 96.750 m


-34-

6.4 Phương án tổ chức đấu thầu, thi công các hạng mục công trình thuộc dự án:6.4.1 Phương án tổ chức lựa chọn nhà thầu

6.4.1.1 Căn cứ- Căn cứ pháp lý: Luật đấu thầu, luật xây dựng, luật đầu tư và các văn bản pháp luật khác có liên quan.- Đặc điêm thi công công trình từ đó quyết định cách phân chia gói thầu của chủ đầu tư- Tiến độ thực hiện dự án để lên kế hoạch về thời gian tổ chức lựa chọn nhà thầu- Trình độ kỹ thuật và thi công để xác định thời gian thi công cho mỗi gói thầu- Tổng dự toán hoặc tổng mức đầu tư để xác định giá cho mỗi gói thầu

6.4.1.2 Lập kế hoạch lựa chọn nhà thầuSau khi hoàn thành các thủ tục xin cấp phép xây dựng cũng như khảo sát thiết kế tiến

hành lập hồ sơ mời thầu theo quy định trong tháng 10 năm 2015 và đánh giá hồ sơ dự thầu lựa chọn nhà thầu để tiến hành ký kết hợp đồng trên cơ sơ các nội dung trong hồ sơ dự thầu và thỏa thuận khác liên quan.

Các công việc khảo sát thiết kế sẽ do công ty tự thực hiện.Gói thầu xây lắp và mua sắm lắp đặt thiết bị được gộp làm một.Khi thi công sẽ đặt dưới

sự giám sát của công ty.Dự kiến các nội dung lựa chọn nhà thầu:

- Tên gói thầu : Gói thầu xây lắp và cung ứng thiết bị dự án tòa nhà hỗn hợp văn phòng , dịch vụ và nhà ở cao tầng CT9

- Hình thức đấu thầu: đấu thầu rộng rãi- Phương thức lựa chọn nhà thầu : một giai đoạn một túi hồ sơ- Thời gian bắt đầu tổ chức lựa chọn nhà thầu : tháng 10/2015- Loại hợp đồng :hợp đồng trọn gói- Thời gian thực hiện hợp đồng :từ 1/2016 đến 11/2017

Lập tiến độ thực hiện dự án, các mốc thời gian chủ yếu thực hiện dự án.6.5 Tổng tiến độ :

Dự án CT9 là dự án nhóm B ,sau khi bàn giao công trình phải lập báo cáo quyết toán,kiểm toán quyết toán trước khi thẩm tra phê duyệt quyết toán .Thời gian lập báo cáo quyết toán, kiểm toán,thẩm tra phê duyệt quyết toán đối với dự án lần lượt là 7 tháng, 5 tháng và 3 tháng.Giả thiết rằng chi phí cho các công việc trên sẽ được chi ra ở thời điểm bàn giao và ký kết hợp đồng với nhà thầu kiểm toán.Tổng tiến độ của dự án được cụ thể như sau:


-35-

TT Tên công việc

Thời gian thực hiệnNăm 2015 Năm 2016 Năm 2017

Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4

I Giai đoạn chuẩn bị đầu tư

1 Lập dự án

2 Thẩm định3 Phê duyệt

II Giai đoạn thực hiện đầu tưGiai đoạn chuẩn bị

1 Khảo sát xây dựng, thiết kế, dự toán

2 Thẩm tra ,phê duyệt thiết kế, dự toán

3Lựa chọn nhà thầu xây lắp và mua sắm lắp đặt thiết bịGiai đoạn thực hiện xây lắp

1 Quản lý dự án

2 Xây dựng hạng mục3 Giám sát xây dựng

4 Mua sắm và lắp đặt thiết bị

5 Giám sát lắp đặt thiết bị

III Giai đoạn kết thúc đầu tư


-36-

6.6 Giải pháp phòng chống cháy nổ và các yêu cầu về an ninh quốc phòng6.6.1 Phần báo cháy

Giải pháp thiết kếDự kiến thiết kế một hệ thống báo cháy địa chỉ để có thể nhận biết nhanh chóng và dễ dàng chính xác vị trí phát hiện cháy, khói.* Thiết bị phát hiện cháy, khói: Tại các khu vực tầng dịch vụ, tầng văn phòng, các khu vực chung, hành lang, cầu

thang... sử dụng các đầu báo khói địa chỉ hoặc đầu báo khói thường kèm module địa chỉ.

Bãi đỗ xe tầng hầm, tầng kỹ thuật, phòng kỹ thuật, phòng máy sử dụng đầu báo nhiệt địa chỉ hoặc đầu báo nhiệt thường kèm module địa chỉ.

Các nút ấn báo cháy bằng tay sử dụng loại nút ấn địa chỉ Trong hệ thống lắp đặt các modul đầu vào để giám sát hoạt động của thang máy và

các thiết bị trong hệ thống chữa cháy như van, công tắc lưu lượng bơm nước cứu hỏa... Các mô đun điều khiển đầu ra dùng để kích hoạt các thiết bị như bơm nước cứu hỏa...

Các thiết bị phát hiện cháy, khói là loại có độ nhạy cao, có độ an toàn tối đa chống báo động giả, được thiết kế là cho hệ thống hai dây.

Đầu báo khói: là loại nhận biết mật độ khói, sự thay đổi mật độ khói theo thời gian, tốc độ tăng nhiệt độ và nhiệt độ tối đa. Nó được điều khiển bằng bộ vi xử lý, có khả năng lưu trữ thông tin trong bộ nhớ cố định. Khả năng này cho phép thiết bị có thể vận hành đánh giá độc lập với bộ vi xử lý chính. Trong trường hợp bộ vi xử lý chính tại tủ báo cháy bị hỏng, thiết bị vẫn có thể đánh giá với cùng độ chính xác như trước. Từng thiết bị có công tắc ngắt lắp bên trong, khi có sự cố hở mạch hay đoản mạch công tắc này sẽ cách ly phần dây nối bị hở mạch hoặc đoản mạch cho phép thiết bị tiếp tục vận hành với đầy đủ chức năng. Thiết bị không chịu tác động của các báo động đánh lừa và các ảnh hưởng bên ngoài, có khả năng tự bù các vết vấy bẩn. Các đầu báo được thiết kế hiện đại, an toàn với môi trường.

Đầu báo nhiệt: là loại phát hiện nhiệt có độ tin cậy và độ ổn định cao. Các nhiệt độ khác nhau được lập trình ở tủ điều khiển chính và được tải vào đầu báo qua đường truyền tín hiệu. Thiết bị đo kết hợp sự tăng nhiệt độ và nhiệt độ cố định với hai nhiệt điện trở độc lập. Nó được điều khiển bằng bộ vi xử lý, có khả năng lưu trữ thông tin trong bộ nhớ cố định. Khả năng này cho phép thiết bị có thể vận hành đánh giá độc lập với bộ vi xử lý chính. Trong trường hợp bộ vi xử lý chính tại tủ báo cháy bị hỏng, thiết bị vẫn có thể đánh giá với cùng độ chính xác như trước. Từng thiết bị có công tắc ngắt lắp bên trong, khi có sự cố hở mạch hay đoản mạch công tắc này sẽ cách ly phần dây nối bị hở mạch hoặc đoản mạch cho phép thiết bị tiếp tục vận hành với đầy đủ chức năng. Thiết bị không chịu tác động của các báo động đánh lừa và các ảnh hưởng bên ngoài, có khả năng chịu tác động của nhiễu điện từ và độ ẩm cao. Các đầu báo được thiết kế hiện đại, an toàn với môi trường.

Nút ấn báo động bằng tay: là loại có thể sử dụng bằng cách làm vỡ kính chắn mà không cần dùng thêm dung cụ nào khác (như búa). Tấm kính được thiết kế để đảm bảo không làm hỏng thiết bị khi người sử dụng đập kính, Các nút ấn này được nối trên cùng mạch với các thiết bị khác như đầu báo khói, nhiệt... Các nút ấn có gắn


-37-

đèn LED, đèn LED sẽ được bật sáng khi ấn nút. Có thể kiểm tra nút ấn mà không cần phải đập vỡ kính. Mỗi nút ấn có công tắc ngắt lắp bên trong, khi có sự cố hở mạch hay đoản mạch công tắc này sẽ cách ly phần dây nối bị hở mạch hoặc đoản mạch cho phép mạch tiếp tục vận hành với đầy đủ chức năng.

Module đầu vào: là loại có thể lắp đặt trong môi trường khô hoặc bụi và ẩm, được nối trên cùng mạch với các thiết bị khác như đầu báo khói, nhiệt... Mỗi mạch đầu vào của module được giám sát hở mạch bằng các điện trở cuối đường dây. Mỗi module có công tắc ngắt lắp bên trong, khi có sự cố hở mạch hay đoản mạch công tắc này sẽ cách ly phần dây nối bị hở mạch hoặc đoản mạch cho phép mạch tiếp tục vận hành với đầy đủ chức năng.

Module đầu ra: là loại có thể lắp đặt trong môi trường khô hoặc bụi và ẩm, được nối trên cùng mạch với các thiết bị khác như đầu báo khói, nhiệt... Mỗi module đầu ra có công tắc dùng để cấp tín hiệu điều khiển cho các thiết bị được điều khiển. Mỗi module có công tắc ngắt lắp bên trong, khi có sự cố hở mạch hay đoản mạch công tắc này sẽ cách ly phần dây nối bị hở mạch hoặc đoản mạch cho phép mạch tiếp tục vận hành với đầy đủ chức năng.

* Hệ thống cáp: Các thiết bị báo cháy tự động và báo cháy bằng tay được kết nối tới bảng điều khiển

báo cháy trung tâm qua các mạch vòng báo cháy(loop) có giám sát đứt dây đoản mạch.

Cáp trong hệ thống báo cháy là loại chống nhiễu đảm bảo tín hiệu chính xác.

* Tủ điều khiển báo cháy trung tâm Tủ báo cháy trung tâm là loại tủ báo cháy địa chỉ được lắp đặt tại phòng quản lý toà

nhà tầng hầm 1. Trong trường hợp có báo động hay sự cố, tình trạng của thiết bị báo cháy và mã số

nhận diện sẽ được ghi lại trên bảng điều khiển trung tâm Tủ điều khiển trung tâm có UPS dự phòng. Mọi thay đổi về tình trạng, báo động hoặc tình trạng lỗi của từng thiết bị sẽ được

truyền đến trung tâm và tự động hiển thị trên màn hình LCD. Các tín hiệu sẽ được hệ thống xử lý ý tự động.

6.6.2 Phần chữa cháy6.6.2.1 Hệ thống chưa cháy bằng nước

Nguồn nước chưa cháyNước sạch lấy từ hệ thống cấp nước của thành phố sẽ cung cấp cho bể chứa nước sinh

hoạt kết hợp chữa cháy và trụ cấp nước chữa cháy ngoài nhà.Nước dùng cho hệ thống chữa cháy bên trong nhà được cung cấp từ bể chứa nước với

dung tích nước chữa cháy 262m3 đặt ngầm bên ngoài nhà. Hệ thống chưa cháy tự động Sprinklerư

Khả năng chữa cháy tự động bằng các đầu phun tự động Sprinkler.

Hệ thống họng nước chưa cháy vách tường.Hệ thống họng nước chữa cháy vách tường là hệ thống chữa cháy cơ bản bắt buộc

phải có cho các công trình hiện nay bằng các cuộn vòi, lăng phun kết hợp với họng chữa cháy cố định và khả năng chữa cháy có hiệu quả cao.


-38-

Hệ thống hong khô chưa cháyCác họng chữa cháy khô được bố trí tại chiếu nghỉ của cầu thang thoát nạn trên từng

tầng. Các họng được thiết kế ở độ cao 1,25m so với mặt sàn. Hệ thống họng chữa cháy khô được nối trực tiếp với trụ tiếp nước chữa cháy bên ngoài nhà. Khi có cháy mà hệ thống chữa cháy bên trong nhà không hoạt động được, xe chữa cháy sẽ bơm nước vào hệ thống họng khô chữa cháy để phục vụ cho lực lượng phòng cháy chữa cháy.

6.6.2.2 Hệ thống chưa cháy ban đầuBố trí hệ thống bình chữa cháy xách tay đảm bảo theo tiêu chuẩn về số lượng và

khoảng cách di chuyển.Theo đặc điểm và tính chất của mục tiêu bảo vệ của công trình, để chữa cháy thích hợp với loại đám cháy cho từng tầng, chúng tôi chọn chất chữa cháy ban đầu là bột hoá học tổng hợp ABC loại 4kg và CO2 loại 5kg tại những vị trí thuận tiện cho việc dập tắt đám cháy. Công trình sử dụng bình chữa cháy đặt bên dưới các hộp vòi chữa cháy vách tường và đặt tại những nơi dễ thấy, dễ lấy. Riêng khu vực gara bố trí thêm các bình chữa cháy MFZT35 kèm xe đẩy. Khi đám cháy mới phát sinh, còn cháy nhỏ thì có thể dùng phương tiện chữa cháy ban đầu là các bình chữa cháy để dập tắt.

6.7 Đánh giá tác động của dự án đến môi trường và các giải pháp xư lý6.7.1 Dự báo các ô nhiễm

- Việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp công trình Khách sạn, Thương mại, Căn hộ cho thuê, Gara cao tầng có tác động đến môi trường như sau:- Giai đoạn giải toả mặt bằng: là giai đoạn phức tạp, gây nhiều xáo trộn trong khu vực, do

phải san ủi mặt bằng nên ảnh hưởng xấu đến môi trường, phát sinh ra bụi và tiếng ồn do vận hành các thiết bị.

- Giai đoạn san lấp và thi công xây dựng: Thời gian thi công xây dựng dự án dài, khối lượng vật liệu, máy móc nhiều nên ảnh hưởng lớn đến môi trường xung quanh, ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ của công nhân xây dựng, của các hộ liền kề. Các yếu tố ảnh hưởng chính:

Ô nhiễm từ các vật liệu rời như đất, đá, cát, sỏi... những loại thải này có thể gây ra những tác động trực tiếp tới công nhân như dị ứng, đau mắt... ảnh hưởng tới môi trường xung quanh khu vực như làm tắc hệ thống thoát nước, ô nhiễm nước mặt... và ảnh hưởng tới các hộ sinh sống và làm việc gần khu vực Dự án.

Ô nhiễm do chất thải từ các hoạt động sản xuất của các máy móc, thiết bị trực tiếp thi công trên công trường (nước thải, bùn thải khi ép cọc...), đặc biệt là chất thải nguy hại như: dầu thải, hoá chất và chất thải rắn thải bỏ (ắc quy chì, pin...).

Ô nhiễm tiếng ồn, rung do hoạt động của các phương tiện vận tải, các máy móc thiết bị phục vụ thi công như: máy nén cọc, máy khoan...

Bụi:Với chiều cao công trình đến 20 tầng thì lượng bụi phát sinh lớn nhất là trong

quá trình xây dựng, đổ bê tông, làm móng, làm đường, đào và lấp hệ thống cống thoát nước, vận chuyển nguyên vật liệu... Lượng bụi phát sinh biến đổi, thay đổi tuỳ theo hướng gió và tốc độ gió trong khu vực, tuỳ theo độ ẩm của đất, nhiệt độ không khí ngày và đêm, thậm chí phụ thuộc cả về tiến độ và khối lượng thi công.

Sự tác động của bụi đến môi trường không khí trong giai đoạn này là không nhỏ, nó ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ của công nhân đang tham gia lao động và có thể


-39-

gây cho họ các bệnh về đường hô hấp, ngoài da. Tuy nhiên các tác động này sẽ được hạn chế đến mức thiểu nếu được trang bị đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động. Ngoài ra bụi còn có thể bám vào cây gây cảnh trở cho quá trình quang hợp của cây.

Ô nhiễm khí thải của các phương tiện giao thông vận tải:Khi thi công công trình, sẽ có nhiều phương tiện, máy móc tham gia thi công

trên công trường, các phương tiện này khi lưu thông sẽ thải ra các chất gây ô nhiễm môi trường không khí như bụi, SO, CO, CO2.....(bảng 1).

Bảng 6.1: Thành phần khí thải trong khói ô tô

Tình trạng vận hành CxHx(ppm) CO (%) NO2(ppm) CO2(%)

Chạy không tải 752 5,2 30 9,5

Chạy chậm 300 0,8 1.500 12,5

Chạy tăng tốc 400 5,2 3.000 10,2

Chạy giảm tốc 4.000 4,2 60 9,5

(Nguồn: Trung tâm nghiên cứu và quy hoạch Môi trường đô thị - nông thôn)

Nồng độ các tác nhân gây ô nhiễm không khí phát thải từ các phương tiện, máy móc, thiết bị phụ thuộc nhiều vào lượng đường xá, mật độ phương tiện, nguồn tải thấp, khả năng phát tán kém, do đó chúng sẽ gây ra tình trạng ô nhiễm cục bộ và các vùng lân cận về cuối hướng gió.

Ô nhiễm không khí từ các nguồn khác. Nước thải:

Nước thải sinh ra trong quá trình thi công xây dựng công trình bao gồm: nước thải sinh hoạt của cán bộ công nhân viên của đơn vị thi công và nước cống trôi bề mặt, nước rửa nguyên vật liệu.

Nước thải sinh hoạt thường chứa các loại cặn bã, chất lơ lửng (SS), có hàm lượng hữu cơ lớn, các chất dinh dưỡng (N,P) và các vi sinh vật.

Nước cuốn trôi bề mặt: ở công trường thi công lượng đất đá, cát, chất cặn bã, cặn dầu mỡ, các chất thải sinh hoạt vương vãi rất lớn. Nồng độ ô nhiễm phụ thuộc và tính chất bề mặt phủ, các dạng tác động của nước cuốn trôi bề mặt thường do xả cặn dầu, cặn dầu bị cuốn theo nước mưa và phát tán ra xung quanh, mặt phủ bị xói mòn, gây bồi lắng hệ thống thoát nước mưa, nồng độ chất hữu cơ, dinh dưỡng trong nước cuốn trôi bề mặt là rất đáng kể, dễ gây ra tình trạng phì dưỡng và ô nhiễm trong các hồ lận cận (nếu hệ thống thoát nước chảy trực tiếp ra hồ).

Nước thải sinh hoạt trong qúa trình rửa nguyên vật liệu xây dựng như đá, cát, sỏi có hàm lượng chất rắn lơ lửng cao, gây tắc cống thoát nước.

Ngoài ra, một trong những loại nước thải gây ô nhiễm nữa là Bentonít từ các biện pháp thi công nền móng bằng phương pháp cọc khoan nhồi.

Chất thải rắn:Trong quá trình thi công cũng để lại một lượng lớn các chất thải rắn cát, sỏi, kim loại,

phế thải.... và một số chất thải nguy hại như dầu thải, cặn sơn, giẻ lau... đây là những chất thải khó phân huỷ vì vậy gây tác động lâu dài. Ngoài ra, còn một lượng rác thải sinh hoạt từ hoạt


-40-

động của công nhân: giấy vụn, thức ăn thừa, vỏ hoa quả... lượng rác thải này dễ phân huỷ tác động trực tiếp trước mắt và lâu dài đến môi trường.

6.7.2 Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm6.7.2.1 Biện pháp ngăn ngừa ô nhiễm và sự cố đầu nguồn

Đây là biện pháp tích cực mang tính phòng ngừa ô nhiễm, cải tiến thiết bị, sử dụng tiết kiệm, hợp lý nguồn tài nguyên, năng lượng và nguyên liệu đầu vào, hạn chế thải chất độc hại vào môi trường.

Ví dụ: tuân thủ công tác vệ sinh lao động công nghiệp, bố trí mặt bằng để vật liệu hợp lý, các báo che, có ngăn ô để tránh rơi vãi trên công trường, bố trí mặt bằng vật liệu hợp lý, có bao che, có ngăn ô để tránh rơi vãi trên công trường. Sử dụng nước cho công trình thông qua đồng hồ nhằm tiết kiệm nguyên liệu thi công và giảm lượng nước thải đến công trường.

6.7.2.2 Biện pháp kỹ thuật khống chế ô nhiễm và xư lý chất thảiĐây là công đoạn cuối đường ống, chất thải ô nhiễm bắt buộc phải xử lý, làm sạch, đảm

bảo các tiêu chuẩn cho phép của dòng thải theo tiêu chuẩn Việt Nam trước khi thải vào môi trường.

6.7.2.3 Biện pháp quản lý và quan trắc môi trườngGiáo dục nhằm giúp cải tiến kỹ thuật, giảm định mức tiêu hao nguyên vật liệu, giảm lượng

chất thải, có chế độ thưởng phạt về kinh tế nhằm khuyến khích thực hiện tốt quy chế bảo vệ môi trường.

6.7.3 Các biện pháp giảm thiểu tác động trong giai đoạn thi công- Hệ thống thoát nước: Nghiêm cấm việc xả rác, chất thải, các loại vật liệu xây dựng

xuống hệ thống thoát nước của khu vực, đặt các lưới chắn rác, xây dựng các hố thu đất, cát, bùn tại các khu vực thu gom nước thải trước khi xả ra hệ thống chung, đắp các bờ bao ngăn không cho các loại phế thải, vật liệu xây dựng... rơi vào hệ thống thoát nước, tại vị trí tập kết vật liệu, xây tường bao nhằm khoanh vùng không cho vật liệu rời rơi tới các khu vực dân cư lân cận, định kỳ tổ chức nạo vét, khơi thông hệ thống thoát nước trong khu vực thực hiện dự án, thực hiện công tác vệ sinh công nghiệp hàng ngày. Nếu sử dụng phương pháp xử lý nền móng bằng cọc khoan nhồi thì nước thải từ các hố khoan nhồi phải được thu gom xử lý lắng cặn mới được xả ra hệ thống thoát nước chung.

- Môi trường đất, nước: Quy định rõ ràng cụ thể nghiêm cấm mọi hành vi xả chất ô nhiễm, chất gây hại xuống các vùng trũng hoặc vùng thấp để san lấp mặt bằng, chọn vật liệu san lấp mặt bằng là các chất trơ, phế thải nhiên liệu từ máy móc được thu gom riêng và được chở đi xử lý theo quy định của UBND thành phố Hà Nội.

Toàn bộ nước chảy tràn bề mặt, nước thải trong quá trình xây dựng nhất là sinh ra trong quá trình rửa nguyên vật liệu xây dựng được thu gom và được xử lý để tách cặn lơ lửng trước khi xả ra hệ thống thoát chung của khu vực.

- Môi trường không khí: Trong quá trình thi công xây dựng phải thực hiện đúng các quy đinh về đảm bảo trật tự an toàn và vệ sinh môi trường trong quá trình xây dựng các công trình tại thành phố Hà Nội ban hành kèm theo quyết định số 25/2002/QĐ-UB ngày 27/02/2002 của UBND thành phố Hà Nội; các xe vận chuyển vật liệu phải có biện pháp che chắn không để


-41-

vật liệu rơi vãi trên đường và tuân thủ quyết định số 02/QĐ-UBND về giảm bụi. Đối với nguyên vật liệu có kích thước lớn, cồng kềnh, quá khổ, quá tải chủ phương tiện vận tải phải được phép của Sở giao thông công chính Hà Nội, không được vận chuyển nguyên vật liệu vượt quá tải trọng quy định, trong thời gian vận chuyển và thi công cần thường xuyên tưới nước cho đường và cho khu vực phát sinh bụi, trong quá trình xây dựng công trình phải được che bạt xung quanh, nhằm tránh phát tán bụi ra xung quanh và đảm bảo an toàn lao động cho công nhân, trang bị dụng cụ bảo hộ lao động cho công nhân nhằm tránh ảnh hưởng của bụi và các tác động của các vật liệu ăn mòm.

- Chất thải rắn+ Hạn chế tối đa phế thải sinh ra trong thi công xây dựng bằng tính toán hợp lý

nguyên vật liệu, chất thải nguy hại như giẻ, dầu thải, pin ắc quy... là những chất thải nguy hại, phải được thu gom và phân loại ngay từ đầu nguồn. Tập trung tại nơi quy định và ký với công ty Môi trường Đô thị thu gom và xử lý, thực hiện triệt để các biện pháp nhằm có thể tái chế, tái sử dụng chất thải.

+ Đối với chất thải sinh hoạt: hợp lý hoá trong quá trình thi công nhằm giảm bớt mật độ người trên công trường. Xây dựng lán trại cùng nhà vệ sinh di động tạm thời, có thùng đựng rác riêng cho mỗi khu lán trạn và nhà bếp.

- Tiếng ồn: Hạn chế tiếng động lớn vào ban đêm từ 22h đến 6h và theo quy định cuả thành phố. Kiểm tra mức ồn, rung trong quá trình xây dựng, từ đó đặt ra lịch thi công phù hợp. Trang bị các thiết bị bảo hộ cá nhân, có mũ chụp tai, nút chống ồn với công nhân tiếp xúc với tiếng ồn.

- An toàn lao động: Các máy móc thiết bị thi công có lý lịch kèm theo và được kiểm tra theo dõi thường xuyên các thông số kỹ thuật; thiết lập các hệ thống báo cháy, đèn tín hiệu thông tin tốt, công nhân vận hành máy móc được huấn luyện và thực hành thao tác đúng cách khi có sự cố, công nhân được trang bị đầy đủ các dụng cụ bảo hộ cần thiết, đảm bảo điều kiện vệ sinh môi trường lao động, trong quá trình xây dựng tập huấn và thực tập xử lý đúng quy tắc an toàn lao động.

6.7.4 Các biện pháp giảm thiểu tác động trong giai đoạn khai thác- Thoát nước và xử lý nước thải: Tách hệ thống thoát nước mưa riêng với nước thải sinh

hoạt. Thu gom nước mưa bằng hệ thống máng, ống dẫn nước mưa, rãnh dọc các công trình có độ dốc đảm bảo thoát nước khi lượng mưa lớn. Dọc các rãnh thoát nước mưa phải đặt các hố ga có lưới chắn rác để thu gom rác thải và tiến hành nạo vét định kỳ đảm bảo xử lý nước một cách nhanh nhất.

- Xử lý nước thải sinh hoạt: Nước thải từ khu vệ sinh được xử lý trong các bể tự hoại được xây dựng ngầm dưới đất, đảm bảo 2 chức năng lắng cặn và phân huỷ chất hữu cơ. Chất hữu cơ dạng rắn lắng xuống đáy bể và được giữ lại trong bể 3-6 tháng, dưới tác động của vi sinh vật kỵ khí, các chất hữu cơ bị phân huỷ một phần tạo thành chất khí và một phần tạo thành chất vô cơ hoà tan sau đó dẫn vào hệ thống thoát nước. Nước thải sau khi xử lý phải đạt TCVN6772-2000 mới được thoát ra hệ thống thoát nước chung của khu vực.

- Chất thải rắn: áp dụng các biện pháp phân loại từ đầu nguồn bằng các quy định và giáo dục ý thức phân loại rác theo đặc tính và thành phần. Rác thải hữu cơ sẽ được thu gom làm nguyên liệu để sản xuất phân hữu cơ sinh học, rác thải sinh hoạt không có khả năng tái chế nhưng thuộc


-42-

loại nguy hại sẽ được Công ty Môi trường Đô thị thu gom hàng ngày và vận chuyển đến nơi xử lý tập trung theo quy định sô 152/QĐ-UBND của thành phố Hà Nội.

- Tiếng ồn: Phân lập các khu gây ồn bằng các biện pháp cách ly, cách âm thích hợp, trồng cây xanh phân theo nhiều lớp cao, trung bình, thấp ở khu vực xung quanh và trong khuôn viên, ngoài hàng rào để làm vật liệu chắn, cản tiếng ồn.

- Tai nạn, sự cố môi trường: Có các bảng nội quy phòng cháy chữa cháy, biển cấm lửa, bố trí lắp đặt, bảo quản và kiểm tra các phương tiện phòng cháy chữa cháy, họng cứu hỏa, vòi cứu hoả, bình cứu hoả... theo tiêu chuẩn Việt Nam, TCVN3890-1984, TCVN6101-1996, TCVN 6379-998 tại các khu vực có nguy cơ cháy nổ.


-43-

CHƯƠNG 7: CHƯƠNG TRÌNH KHAI THÁC VÀ CÁC YÊU CẦU ĐÁP ỨNG

7.1 Lập và thuyết minh chương trình sản xuất sản phẩm hàng năm7.1.1 Lập chương trình vận hành khai thác dự án

Dự án đi vào khai thác khi hoàn tất các thủ tục nghiệm thu, khánh thành, bàn giao công trình. Các dịch vụ đi kèm: Trông xe, bảo vệ sẽ thỏa thuận với khách hàng thuê theo mức phí hàng tháng lấy trên cơ sở mức phí trên địa bàn do UBND thành phố Hà Nội ban hành.

Để vận hành tốt các công trình khi đưa vào sử dụng, chủ đầu tư sẽ thành lập ban quản lý tòa nhà thực hiện quản lý công trình với nhiệm vụ:- Quản lý toàn công trình.- Vận hành trang thiết bị, bảo quản, sửa chữa định kỳ và thay thế khi cần.- Bảo dưỡng, sửa chữa công trình.- Tổ chức các dịch vụ cung ứng hành hóa cho người dân sống trong tòa nhà.- Bảo vệ tài sản, trông giữ xe, giữ gìn an ninh trật tự,….

Chế độ làm việc của cán bộ công nhân viên trong ban quản lý dự án:- Bảo vệ, an ninh: Làm việc 3ca/ngày.- Nhân viên vệ sinh môi trường, thu gom rác thải: 1 ca/ngày.- Nhân viên phụ trách kỹ thuật: 1ca/ngày.- Nhân viên làm công tác quản lý chung khác: 1ca/ ngày.

7.1.2 Tiến độ và công suất khai thác dự án theo thời gianCăn cứ lựa chọn

- Nhận định về thị trường văn phòng và nhà ở chung cư tại Hà Nội trong những năm gần đây.

- Khó khăn tại thời điểm dự án ra nhập thị trường.- Chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư.

Nhận định về thị trường văn phòng và nhà ở chung cư tại Hà Nội trong nhưng năm gần đây. Theo đánh giá của công ty quản lý và tiếp thị bất động sản CBRE cho biết sự tăng trưởng liên tục của tổng diện tích văn phòng cho thuê trong những năm gần đây là dấu hiệu tích cực của nhu cầu thị trường. Trong ngắn hạn. triển vọng của nhu cầu là rất khả quan do sẽ có những công ty mới muốn thuê văn phòng cũng như nhu cầu muốn thuê thêm diện tích để mở rộng quy mô hoạt động của mình. Tại thời điểm dự án ra nhập thị trường, sẽ có rất nhiều dự án của các nhà đầu tư lớn đưa vào hoạt động, bên cạnh đó Hà Nội có xu hướng mở rộng về tất cả các hướng với nhiều dự án phát triển, cụ thể là hơn 200 khu đô thị mới và hàng loạt các khu trung tâm đang được hình thành và các dự án khu công nghiệp mới đã và đang đưa vào vận hành khai thác. Dù lượng cung cho thị trường văn phòng và trung tâm thương mại cho thuê vẫn tiếp tục tăng cao trong một vài năm tới ( Theo Savill thị trường Văn phòng Hà Nội sẽ tiếp nhận khoảng 1,3 triệu m2 trong 4 năm tới) nhưng khi phân khúc thị trường này đã đi vào hoạt động ổn định thì tỷ lệ lấp đầy chỗ trống vẫn là trên 90%.

Khó khăn khi dự án ra nhập thị trườngHàng loạt các dự án tương tự sẽ đi vào hoạt động cùng thời điểm ra nhập thị trường của

dự án đáp ứng phần nào lượng cầu nên sức nóng của thị trường sẽ giảm đi.


-44-

Các đối thủ cạnh tranh có tiềm lực kinh tế mạnh: các công ty, tổng công ty kinh doanh BĐS lớn trong nước: Tổng công ty Vinaconex, Tổng công ty xây dựng Sông Đà và các tập đoàn BĐS lớn trên thế giới và trong khu vực: tập đoàn BĐS của Mỹ, CBRE tại Việt Nam, tập đoàn BĐS Savill, các nhà đầu tư lớn đến từ các nước châu á: Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapo…

Dư âm của khủng hoảng kinh tế thế giới 2008-2009: suy thoái kinh tế, lạm phát tăng cao…sẽ còn ảnh hưởng tới việc kinh doanh dự án.

Chiến lược kinh doanh của Chủ đầu tưChủ đầu tư cần có chiến lược kinh doanh đúng đắn, cạnh tranh lành mạnh trong suốt thời

gian dài hoạt động dự án đảm bảo lợi nhuận kinh doanh như dự kiến ban đầu. Cố gắng đẩy cao tối đa công suất hoạt động của dự án trong thời gian ngắn nhất. Các chiến lược được đưa ra: giá tốt, dịch vụ hoàn hảo….

Công suất hoạt động của dự án theo dự kiếnBảng 7.1. Công suất khai thác dự kiến

TT Nội dung

Tổng diện tích (m2)

Năm xây dựng(năm) Năm khai thác (năm)

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022-

2025

2026-

2036

1 Tầng hầm gửi xe (3 tầng hầm) 4.941 60

%75%

85%

95% 95% 100

%

2Cho thuê sàn văn phòng, nhà trẻ, thương mại

7.773 70%

80%

85%

95% 95% 95%

3 Bán căn hộ chung cư

16.176 22% 28% 5% 18

%16%

11%

4 Dịch vụ 16.176

75%

80%

85%

95% 95% 95%

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư số 37/2009/TT-BXD của Bộ xây dựng ngày 01/12/2009 hướng dẫn phươg pháp xác định và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, thì nội dung dịch vụ nhà chung cư gồm các hoạt động cung cấp các dịch vụ như: Điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung hoặc sử dụng chung nhà chung cư, bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các loại dịch vụ khác đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường.

Các chi phí cấu thành giá dịch vụ nhà chung cư bao gồm: Chi phí dịch vụ nhà chung cư; Lợi nhuận định mức hợp lý; Thuế giá trị gia tăng.

a. Chi phí dịch vụ nhà chung cư:- Chi phí trực tiếp:

+ Chi phí sử dụng năng lượng, nguyên, nhiên, vật liệu và các chi phí khác ( nếu có) để phục vụ công tác vận hành nhà chung cư ( bao gồm: thang máy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác)


-45-

+ Chi phí nhân công điều khiển và duy trì hoạt động của hệ thống trang thiết bị nhà chung cư.+ Chi phí cho các dịch vụ trong khu nhà chung cư như: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác được xác định trên cơ sở khối lượng cần thực hiện và mức giao khoán thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ; + Chi phí điện chiếu sang công cộng, nước công cộng trong khu nhà chung cư

- Chi phí quản lý chung của doanh nghiệp quản lý vận hành được phân bổ vào giá dịch vụ nhà chung cư, bao gồm: Chi phí tiền lương, tiền công và các khoản phụ cấp lương, chi phí BHXH, bảo hiểm y tế, kinh phí công đoàn và các khoản trích nộp khác từ quỹ lương trả cho bộ phận quản lý của doanh nghiệp; Chi phí khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp quản lý vận hành. Việc trích, quản lý và sử dụng khấu hao TSCĐ theo quy định của Bộ tài chính.

- Chi phí cho Ban quản trị, bao gồm: Chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.b. Lợi nhuận định mức hợp lý cho doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư: được

trích tối đa 10% chi phí dịch vụ nhà chung cư sau khi trừ đi khoản thu từ kinh doanh, dịch vụ các diện tích thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư ( chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng)

c. Thuế giá trị gia tăng: Theo quy định hiện hành của Nhà nước.

7.2 Lập chế độ sưa chưa, bảo trì trong thời gian vận hành- Trong thời gian bảo hành công trình, Ban quản lý công trình tiếp tục thực hiện chức năng quản lý công trình, bảo dưỡng, sửa chữa những hỏng hóc phát sinh. Chi phí công tác quản lý này sẽ được lấy từ nguồn phí đóng hàng tháng của các nhà ở, văn phòng....- Các trang thiết bị gồm có: máy biến thế, hệ thống bơm nước, hệ thống báo cháy tự động, máy phát điện dự phòng, camera; các trang thiết bị trong phòng bảo vệ, điều hòa nhiệt độ, điện thoại, vi tính....- Lập kế hoạch sửa chữa lớn 10 năm 1 lần cho các tài sản cố định của dự án, với chi phí sửa chữa, bảo dưỡng được tính theo tỷ lệ phần trăm so với nguyên giá của các loại tài sản.- Cần có người theo dõ, kiểm tra liên tục với các thiết bị để phát hiện và sửa chữa kịp thời những hỏng hóc của máy móc, dây chuyền công nghệ trong quá trình sử dụng.

7.3 Giải pháp tiêu thụ sản phẩm7.3.1 Xác định thị trường tiêu thụ

a. Tầng hầm:Toàn bộ khu vực tầng hầm với tổng diện tích là 4.941 m2 chủ yếu là nơi để xe của các hộ

dần sống trong chung cư và nhân viên làm việc tại khu thương mại, văn phòng.Diện tích cho thuê để xe: Phục vụ cho các khách hàng đến tòa nhà, một phần phụ cho khách thuê văn phòng, một phần cho doanh nghiệp và cá nhân trong khu vực cho thuê.b. Phần công cộng, dịch vụ đơn vị ở:

Chức năng sử dụng làm nhà công cộng, dịch vụ và các công trình phụ trợ cho tòa nhà gồm: sử dụng làm sảnh tòa nhà,văn phòng công ty,phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng ban quản lý tòa nhà, nhà trẻ, y tế, siêu thị….


-46-

c. Phần nhà ở:Cung cấp cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà ở.

7.3.2 Tổ chức kênh tiêu thụNgay sau khi dự án được khởi công xây dựng thì tiến hành quảng bá, giao bán sản phẩm

trên các phương tiện thông tin đại chúng: ti vi, báo bất động sản, mạng internet….Việc quảng bá, tiếp thị vẫn được tiếp tục duy trì trong suốt thời gian xây dựng và khai thác dự án. Chi phí cho quảng cáo, tiếp thị sẽ được duy trì và điều chỉnh cho phù hợp từng thời điểm trong quá trình khai thác dự án.

7.3.3 Dự kiến giá bán sản phẩmCăn cứ xác định- Nhận định thị trường tại thời điểm dự án đi vào khai thác sử dụng.- Mức giá dự kiến tại thời điểm dự án ra nhập thị trường của các dự án tương tự trên địa bàn

lân cận đã đi vào khai thác.- Tham khảo giá của công ty tư vấn BĐS: CBRE và Savills.Dự kiến giá bán sản phẩm

Bảng 7.2. Bảng dự kiến giá bán sản phẩmTT Nội dung Đơn vị Đơn giá

1 Bán căn hộ chung cưDiện tích m2 16.176Đơn giá đồng/m2 24.500.000

2 Gưi xe m2 4.941Đơn giá gửi xe ô tô theo tháng đồng/xe/tháng 2.000.000Đơn giá gửi xe ô tô theo ngày đồng/xe/lượt 80.000Đơn giá gửi xe máy theo tháng đồng/xe/tháng 200.000Đơn giá gửi xe máy theo ngày đồng/xe/lượt 5.000

3 Cho thuê sàn thương mại ( cho thuê 20 năm thu tiền hàng năm)

3.1 Sàn tầng 1Diện tích m2 491Đơn giá đồng/m2/tháng 600.000

3.2 Sàn tầng 2,3Diện tích m2 2006Đơn giá đồng/m2/tháng 550.000

3.3 Sàn tầng 4,5Diện tích m2 2.006Đơn giá đồng/m2/tháng 500.000

4 Cho thuê nhà trẻ sàn tầng 1Diện tích m2 178Đơn giá đồng/m2/tháng 600.000


-47-

5 Văn phòng cho thuê5.1 Sàn văn phòng tầng 6,7

Diện tích m2 863Đơn giá đồng/m2/tháng 550.000

5.1 Sàn văn phòng tầng 8,9Diện tích m2 1.430Đơn giá đồng/m2/tháng 550.000

6 Phí dịch vụ6.1 Dịch vụ nhà chung cư

Diện tích m2 16.176Đơn giá đồng/m2/tháng 5.000

6.2 Dịch vụ tầng hầmDiện tích m2 4.941Đơn giá đồng/m2/tháng 3.000

7.4 Xác định nhu cầu các yếu tố đầu vào cho sản phẩmNhu cầu đầu vào chủ yếu cho dự án là cấp cho hạ tầng kỹ thuật chung cho các tầng, còn

phần diện tích sử dụng riêng của các khách hàng là do họ tự chi trả. Các yếu tố đầu vào bao gồm: nhu cầu về nước, nhu cầu về điện, nhu cầu về dịch vụ viễn thông.

7.4.1 Nhu cầu về nướcBảng 7.3. Bảng nhu cầu về nước

TT Danh mục Khối lượng (m3)

1 Nhân viên quản lý tòa nhà 12 Tưới cây, phun đường 23 Các dịch vụ công cộng 1,54 Công việc khác 1

Tổng cộng 5,5

7.4.2 Nhu cầu về điệnBảng 7.4. Bảng nhu cầu về điện

TT Danh mục Lượng dùng (kW)

1 Điện khu tầng hầm 202 Điện cho chiếu sáng hành lang, cầu thang… 203 Điện cho phòng bảo vệ trực đêm 54 Điện cung cấp các TB: thang máy, điều hoà, thông gió, bơm nước…. 1005 Điện phục vụ cho hệ thống chiếu sáng bên ngoài công trình 406 Điện phục vụ cho một số sinh hoạt khác của công trình 307 Tổng cộng 225


-48-

7.4.3 Nhu cầu viễn thôngBảng 7.5. Bảng nhu cầu các máy điện thoại cố định

STT Nội dung Số lượng

1 Phòng Trưởng ban 12 Phòng phó ban 13 Phòng hành chính, nhân sự 14 Bộ phận kỹ thuật 15 Bộ phận phục vụ 1

Tổng cộng 5

7.5 Các giải pháp đáp ứng các đầu vào cho sản xuất:7.5.1 Khả năng cung cấp điện:

Nguồn cung cấp điện chính cho công trình sẽ được lấy từ lưới điện 22kV khu vực qua các máy biến áp hạ áp 22/0.4kV. Dự kiến xây dựng mới một trạm biến áp và một tuyến cáp 22kV tới phòng trung thế của trạm biến áp đặt tại tầng hầm 1 của công trình. Trạm biến áp bao gồm 01 máy biến áp 3 pha 22/0.4kV – 2000kVA cung cấp điện cho toàn bộ phụ tải điện trong công trình, máy biến áp sử dụng loại biến áp khô.

Ngoài ra, còn xây dựng một trạm máy phát điện dự phòng tại tầng hầm 1 để cung cấp điện cho các phụ tải ưu tiên của công trình gồm 1 máy phát điện diesel 3 pha 380/220V- 1500kVA để cấp điện cho các phụ tải điện ưu tiên của công trình.

Các phụ tải ưu tiên trong công trình bao gồm: hệ thống chiếu sáng, hệ thống ĐHKK và thông gió khu vực tầng hầm, tầng dich vụ thương mại, ổ cắm điện các tầng dịch vụ, thương mại, các tầng văn phòng và các khu vực công cộng; bơm nước, thang máy, hệ thống hút khói.

Khi có sự cố mất điện lưới các phụ tải ưu tiên này sẽ được cấp điện từ máy phát điện qua bộ chuyển mạch tự động gồm các máy cắt không khí liên động cơ điện kết nối máy biến áp và máy phát điện dự phòng.

7.5.2 Khả năng cung cấp nướcNguồn nước: Dự kiến lấy từ ống phân phối của thành phố nằm trên tuyến đường vành đai

3. Hồ sơ của giai đoạn này chỉ thể hiện vị trí điểm đấu nối dự kiến, vị trí chính xác điểm đấu nối Chủ đầu từ đang làm việc với công ty kinh doanh nước sạch và sẽ được thể hiện vào hồ sơ trong giai đoạn sau.

7.5.3 Khả năng cung cấp thông tin liên lạc Hệ thống thông tin liên lạc trên địa bàn thành phố Hà Nội đã được đầu tư hiện đại, đồng bộ, đáp ứng được yêu cầu sử dụng, hòa mạng trong nước và quốc tế. Việc đáp ứng nhu cầu thông tin liên lạc của tòa nhà rất dễ dàng, thuận tiện vì có nhiều đơn vị cung cấp loại hình này như VNPT, VIETTEL, FPT….


-49-

CHƯƠNG 8: TỔ CHỨC QUẢN LÝ KHAI THÁC DỰ ÁN VÀ BỐ TRÍ LAO ĐỘNG

8.1 Tổ chức quản lý khai thác vận hành8.1.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý

Theo kế hoạch sau khi công trình gần đưa vào khai thác sử dụng, Chủ đầu tư tổ chức thành lập Ban quản lý dự án

Chủ đầu tư bàn giao hồ sơ kỹ thuật tòa nhà cho đơn vị quản lý vận hành để theo dõi và phối hợp thực hiện trong việc bảo hành, bảo trì hệ thống kỹ thuật tòa nhà.

Đơn vị quản lý vận hành tòa nhà tiến hành cung cấp dịch vụ theo thời gian trong hợp đồng cung cấp dịch vụ nhưng trách nhiệm của chủ đầu tư là gắn bó lâu dài với dự án kể cả khi Ban quản trị đã được hình thành.

8.1.2 Cơ cấu tổ chức sản xuất

Theo mô hình tổ chức trên, dự kiến bố trí nhân sự với các nhiệm vụ chủ yếu sau:- Ban quản lý dự án gồm : 01 Trưởng ban và 01 phó ban chịu trách nhiệm chung.- Phòng dịch vụ:

+ Bảo vệ: gồm 6 người+ Bộ phận vệ sinh chung và tạp vụ: 06 người

- Phòng tài vụ: Thuộc Công ty Cổ phần COMA 18, hạch toán chung với bộ phận tài chính kế toán của Công ty.- Phòng kỹ thuật : 3 người

8.2 . Kế hoạch tiền lương cho từng năm vận hành* Căn cứ xác định:- Căn cứ vào số lượng cán bộ công nhân viên quản lý điều hành dự án- Căn cứ mức lương bao gồm cả phụ cấp của từng loại theo thời gian

- Hình thức trả lương của dự án áp dụng ( trả theo thời gian )* Lập bảng xác định chi phí trả lương:


Ban quản lý dự án

Phòng dịch vụ

- Bộ phận vệ sinh chung- Bộ phận bảo vệ- Bộ phận khác

Phòng tài vụ

- Bộ phận kế toán

Phòng KT

- Bộ phận cơ điện- Bộ phận phụ trách sửa chữa nhỏ

-50-

Bảng 8.1. Bảng chi phí tiền lương trong các năm vận hành

Đơn vị: 1.000.000 đ

TT Chức vụ Số lượng ( người)

Tiền lương hàng tháng

Tiền lương hàng năm

I Bộ phận quản lý 2161 Trưởng ban 1 10 1202 Phó ban 1 8 96II Phòng hành chính 3961 Nhân viên bảo vệ 6 3 2162 Công nhân quét dọn 4 2,5 1203 Nhân viên tạp vụ 2 2,5 60

III Phòng KH-KT 1081 Công nhân kỹ thuật 3 3 108

Tổng 17 720

8.3 Thuyết minh các chính sách khuyến khích lao động, đào tạo, phát triển nguồn nhân lực

Trong quá trình khai thác vận hành dự án, mọi cá nhân trong công ty đều phải làm việc tích cực để giúp cho công ty đạt được doanh thu lớn nhất và đem lại sự phát triển sau này của công ty. Để đạt được yêu cầu này, trong quá trình khai thác vận hành công ty sẽ đặt ra các chế độ khen thưởng hợp lý để động viên các nhân viên có những thành tích tốt có tác động trực tiếp đến kết quả hoạt đổng sản xuất kinh doanh của công ty. Các chính sách cụ thể như sau:- Thường xuyên tổ chức các khóa huấn luyện kỹ năng mềm cho các cán bộ công nhân viên tại nơi làm việc cũng như tại các trung tâm học viện.- Tổ chức các cuộc thi về chuyên môn để cán bộ nhân viên tham gia.- Chăm lo đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của cán bộ công nhân viên, có các chính sách khuyến khích đối với những nhân viên xuất sắc.- Tăng lương và thưởng nhân dịp lễ tế. Khuyến khích nhân viên tự tìm tòi, học hỏi sáng tạo trong công việc.- Có chế độ đặc biệt về trau dồi kiến thức chuyên môn cho những cán bộ công nhân viên có năng lực thực sự như đưa đi học khóa đào tạo đặc biệt.

8.4. Nghĩa vụ, quyền lợi của doanh nghiệp quản lý và các cơ quan liên quan Dự án thực hiện đúng các quy định pháp luật Việt Nam và phù hợp với định hướng phát triển của Thành phố Hà Nội. Dự án thực hiện đầy đủ về số ngày lao động trong năm, số ngày nghỉ lễ, phép, Tết...chế độ lưởng, làm ngoài giờ, các chế độ phụ cấp, bảo hiểm xã hội và các chế độ ưu đãi đối với người lao động áp dụng cho lao động. Có tổ chức công đoàn cho cán bộ công nhân viên.

Các cơ quan liên tục kiểm tra việc thực hiện dự án đảm bảo các yêu cầu vệ sinh môi trường, an toàn lao động và theo đúng các chính sách hiện hành của địa phương.


-51-

CHƯƠNG 9: XÁC ĐỊNH VỐN ĐẦU TƯ VÀ GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN

9.1 Quy mô vốn cho dự án- Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng

công trình phù hợp với nội dung và thiết kế cơ sở.- Theo thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 do Bộ Xây dựng ban hành: Tổng mức

đầu tư được xác định theo công thức:V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP (9.1)Trong đó:V : Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình.GXD : Chi phí xây dựng của dự án.GTB : Chi phí thiết bị của dự án.GGPMB : Chi phí bồi thường, hỗ trợ, và tái định cư.GQLDA : Chi phí quản lý dự án.GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng.GK : Chi phí khác của dự án.GDP : Chi phí dự phòng.

9.1.1 Chi phí xây dựngTheo hướng dẫn tại mục 5.1, thông tư 04/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 26/05/2010 hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình, chi phí xây dựng gồm: Chi phí tháo dỡ các công trình xây dựng; Chi phí san lấp mặt bằng xây dựng; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công; Chi phí nhà tạm tại hiện trường để ở và điều hành thi công.

a. Căn cứ xác định- Danh mục công trình, hạng mục công trình thuộc dự án được thể hiện trong thiết kế cơ

sở.- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.- Suất vốn đầu tư xây dựng lấy theo Quyết định 634/QĐ-BXD ngày 09/06/2014 về

công bố tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2013 do Bộ Xây dựng ban hành.

- Thuế GTGT (VAT) theo quy định hiện hành (TGTGT = 10%).b. Tính toán chi phí xây dựng

Chi phí xây dựng của dự án (GXD) bằng tổng chi phí xây dựng của các công trình, hạng mục công trình thuộc dự án được tính theo công thức sau:

GXD = GXDCT1 + GXDCT2 + ... + GXDCTn (9.2)Trong đó: n là số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. Chi phí xây dựng được tính theo công thức sau:

GXD=∑i=1

n

gxdi ×(1+T GTGT

XD ) (9.3)

Trong đó:


-52-

gxdi : Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của hạng mục thứ i. Đối với

những hạng mục thông dụng thì gxdi được tính như sau:

gxdi =S i× P i (9.4)

Trong đó: Si: Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i ( có n hạng mục) Pi: Suất chi phí xây dựng ( chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1

đơn vị công suất của hạng mục thứ i.

n: Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án. T GTGT

XD : Thuế suất giá trị gia tăng với sản phẩm xây lắp. Suất vốn đầu tư xây dựng lấy theo Quyết định 634/QĐ-BXD ngày 09/06/2014 về công bố

tập suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2013 do Bộ Xây dựng ban hành:- Các suất vốn đầu tư áp dụng theo quyết đinh 634/QĐ-BXD đều có VAT, các hạng

mục công trình khác áp dụng mức thuế xuất VAT là 10%. - Do thời điểm lập dự án là quý I năm 2015 . Khi tính suất chi phí xây dựng để xác định

chi phí xây dựng các hạng mục ta cần lấy tại thời điểm lập dự án. Việc điều chỉnh bằng cách sử dụng chỉ số giá phần xây dựng .

- Chỉ số giá xây dựng được lấy theo các quy định:+ Quyết định số: 2816 QĐ/SXD – Hà Nội, ngày 29/04/2014: Quý I/ 2014+ Chỉ số giá xây dựng quý II/2014, quý III/2014, giả thiết lấy bằng quý I/2014+ Quyết định số 10926 QĐ/SXD- Hà Nội ngày 25/12/2014 : quý IV/2014

BẢNG 9.1: Chỉ số giá xây dựng liên hoàn

Đơn vị: %Quý/ năm I/2014 II/2014 III/2014 IV/2014Chỉ số giá xây dựng 96,64 96,64 96,64 96,63Năm gốc 2011 2011 2011 2011Chỉ số giá xây dựng liên hoàn 100,00% 100,00% 99,99%

Chỉ số giá xây dựng liên hoàn bình quân 100,00%ሺͳͲͲǤͲͲכͳͲͲǤͲͲכͻͻǤͻͻయ =

- Điều chỉnh số liệu ở tập Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2013 ( Kèm theo Quyết định 634/QĐ-BXD ngày 09/06/2014 của Bộ Xây Dựng) về mặt bằng giá quý I năm 2015.


-53-

Bảng 9.2. Bảng điều chỉnh số liệu tập suất vốn đầu tư XDCT và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình về mặt bằng giá quý I năm 2015

Nội Dung Đơn vị

Suất chi phí xây dựng 2013

Suất chi phí xây dựng quy về mặt

bằng giá quý I năm 2015

Trước thuế

Nhà chung cư cao tầng kết hợp khung bê tông cốt thép (BTCT); tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ có số tầng 26 tầng <= số tầng <= 30 tầng ( Chưa bao gồm 3 tầng hầm)

1000đ/m2 sàn 9.240 9.240 8.316

Nhà chung cư cao tầng (Đã bao gồm 3 tầng hầm). Với Kđc = 1,25

1000đ/m2 sàn 11.550 11.550 10.395

Nhà thường trực, 1 tầng, tường bao xây gạch ,mái tôn

1000đ/m2 sàn 1.650 1.650 1.485


-54-

Tập hợp chi phí xây dựng các hạng mục

Bảng 9.3. Bảng chi phí xây dựng các hạng mục Đơn vị: 1.000đ

TT Hạng mục xây dựng Đơn vị Khối lượng Cách tính Đơn giá Chi phí trước thuế VAT Chi phí sau

thuế

A Hạng mục xây dựng chính

1 25 tầng + 2 tầng kỹ thuật + 3 tầng hầm m2 31.344 Suất CPXD 10.395 325.809.641 32.580.964 358.390.605

B Hạng mục xây dựng ngoài nhà và hạng mục khác

1 Nhà thường trực m2 6 Suất CPXD 1.485 8.910 891 9.801

2 Sân vườn, cảnh quan m2 4.300 Tham khảo CTTT 643 2.764.900 0 2.764.900

3 Hệ thống điện cấp điện và chiếu sáng ngoài nhà hệ thống 1 3% x HMC 9.774.289 0 9.774.289

4 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà hệ thống 1 2% x HMC 6.516.193 0 6.516.193

5 San lấp mặt bằng m2 2.637 Tham khảo CTTT 100 263.740 26.374 290.114

6 Bể phốt, bể nước m3 500 Tham khảo CTTT 1157 578.500 57.850 636.350

7 Công trình phụ trợ 1% x HMC 3.258.096 325.810 3.583.906

Tổng cộng 348.974.269 32.991.889 381.966.158


-55-

9.1.2 Chi phí thiết bị GTB

Theo hướng dẫn thông tư 04/2010/TT-BXD, chi phí thiết bị bao gồm:- Chi phí mua sắm thiết bị.- Chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ.- Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh.

a. Các căn cứ xác định

- Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dụng trong quản lý điều hành dự án...

- Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường.

- Tỷ giá chuyển đổi từ USD sang VNĐ lấy ở thời điểm lập dự án là : 1USD = 21.110 VNĐ

- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành

b. Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau

GMSTB = ∑i=1

m

Qix Mi ( 1+T VATTbi ) (9.5)

Qi -Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i;

Mi - Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i:

Mi = mi + ni + Ki + Vi + hi

mi-giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN;

ni-Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i;

Ki-Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container......

Vi- Chi phí bảo quản, bảo dưỡng.....tại hiện trường;

hi-Thuế và phí bảo hiểm...

Chi phí thiết bị được tổng hợp tại bảng 9.4:


-56-

Bảng 9.4. Chi phí thiết bị

Đơn vị tính : 1.000đ

TT Tên thiết bị hay nhóm thiết bị Đơn vị Số lượng Đơn giá Chi phí trước

thuế VAT Giá trị sau thuế

1Thang máy 1000 kg bộ 2Chi phí mua sắm 1.500.000 3.000.000 300.000 3.300.000Chi phí lắp đặt % LĐ 2% 30.000 60.000 6.000 66.000

2Thang máy 750 kg bộ 3Chi phí mua sắm 1.200.000 3.600.000 360.000 3.960.000Chi phí lắp đặt % LĐ 2% 24.000 72.000 7.200 79.200

3 Hệ thống bơm cấp nước Cái 2Chi phí mua sắm 77.000 154.000 15.400 169.400Chi phí lắp đặt % LĐ 2% 3.080 62 6 68

4Hệ thống chống sét PREVECTRON S3.40 Tạm tính

Chi phí mua sắm 750.000 750.000 75.000 825.000Chi phí lắp đặt % LĐ 1% 7.500 75 8 83

5Hệ thống PCCC, báo cháy tự động 25 kênh bộ 1

Chi phí mua sắm 41.148 41.148 4.115 45.263Chi phí lắp đặt % LĐ 1% 411 411 41 453

6Máy bơm nước chưa cháy bộ 2Chi phí mua sắm 24.000 48.000 4.800 52.800Chi phí lắp đặt % LĐ 1% 240 480 48 528

7 Thiết bị hệ thống đổ rác bộ 1


-57-

TT Tên thiết bị hay nhóm thiết bị Đơn vị Số lượng Đơn giá Chi phí trước

thuế VAT Giá trị sau thuế

Chi phí mua sắm 227.900 227.900 22.790 250.690Chi phí lắp đặt % LĐ 1% 2.279 2.279 228 2.507

8Hệ thống điều hòa trung tâm bộ 2Chi phí mua sắm 6.691.406 13.382.812 1.338.281 14.721.093Chi phí lắp đặt % LĐ 1% 66.914 133.828 13.383 147.211

9

Hệ thống điện nhẹ ( điện thoại, camera, internet, truyền hình cáp…) bộ 1

Chi phí mua sắm 400.000 400.000 40.000 440.000Chi phí lắp đặt % LĐ 1% 4.000 4.000 400 4.400

10Trạm biến áp 2000kVA bộ 1Chi phí mua sắm 1.460.000 1.460.000 146.000 1.606.000Chi phí lắp đặt % LĐ 2% 29.200 29.200 2.920 32.120

11Máy phát điện dự phòng 1500 KVA bộ 1Chi phí mua sắm 1.700.000 1.700.000 170.000 1.870.000Chi phí lắp đặt % LĐ 1% 17.000 17.000 1.700 18.700

12Hệ thống cấp ga hệ thống 1Chi phí mua sắm 4.200.000 4.200.000 420.000 4.620.000Chi phí lắp đặt % LĐ 1% 42.000 42.000 4.200 46.200

Tổng cộng 29.325.195 2.932.520 32.257.715


-58-

9.1.3 Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cưTheo trình bày tại bảng 5.1 ; Chương 5, Chi phí bồi thường trợ và tái định cư là 47.724.808.000 đồng.

9.1.4 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác. Các căn cứ xác định- Căn cứ theo công văn số 957/BXD-VP ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng, về việc công

bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu xây dựng công trình.- Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây dựng.- Thông tư 109/2000/TT-BTC hướng dẫn chế độ thu, nộp và sử dụng lệ phí thẩm định dự

án đầu tư do Bộ tài chinh ban hành.- Căn cứ mức thuế suất giá trị gia tăng ( TGTGT = 10%); Bảo hiểm theo quy định.

Tính toán chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác.Dự tính GQLDA+GTV+GK = 10%(GXD+GTB) = 37.829.946.000 đ. Trong đó :

a) Chi phí quản dự án: GQLDA=NQLDA x KĐC x (GXD

trth+GTBtrth ¿ (9.6)

Trong đó: - NQLDA : Định mức chi phí quản lý dự án theo tỷ lệ % - KĐC= 1- GXD

trth ; GTBtrth : Chi phí xây dựng và chi phí thiết bị chưa có VAT.

b) Chi phí tư vấn tính theo định mức tỷ lệ : Chi phí lập dự án:

GLDA=NLDA x KĐC x (GXDtrth+GTB

trth ¿ (9.7)Trong đó: - NLDA : Định mức chi phí lập dự án theo tỷ lệ %.

- KĐC = 1 Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi cuả dự án:

GTT=NTT x KĐC x (GXDtrth+GTB

trth ¿ (9.8)Trong đó: - NTT : Định mức chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án

theo tỷ lệ %.- KĐC = 1

Chi phí thiết kế:GTK = NTK x ( KĐC + 0,1) x GXD

trth (9.9)Trong đó: + GTK : Chi phí thiết kế công trình

+ NTK : Định mức chi phí thiết kế công trình theo tỷ lệ %.+ KĐC = 1+ 0,1: Chi phí giám sát tác giả.

Chi phí thẩm tra thiết kếGTTTK= NTTTK x KĐC x GXD

trth (9.10)Trong đó: - GTTTK: Chi phí thẩm tra thiết kế.

- NTTTK : Định mức chi phí thẩm tra thiết kế công trình theo tỷ lệ %.- KĐC = 1

Chi phí thẩm tra dự toán công trìnhGTTDT = NTTDT x KĐC x GXD

trth (9.11)


-59-

Trong đó: - GTTDT : Chi phí thẩm tra dự toán công trình.- NTTDT: Định mức chi phí thẩm tra dự toán công trình.theo tỷ lệ %.- KĐC = 1

Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XDGĐTTC = NĐTTC x KĐC x GXD

trth (9.12)Trong đó: - GĐTTC : Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD.

- NĐTTC : Định mức Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD theo tỷ lệ %. - KĐC = 1

Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật thiết bịGĐTTB = NĐTTB x KĐC x GTB

trth (9.13)Trong đó: - GĐTTB : Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật thiết bị

- NĐTTB: Định mức Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp vật thiết bịtheo tỷ lệ %.

- KĐC = 1 Chi phí giám sát thi công

GGSTC = NGSTC x KĐC x GXDtrth (9.14)

Trong đó: - GGSTC : Chi phí giám sát thi công - NGSTC : Định mức Chi phí giám sát thi công theo tỷ lệ %.

- KĐC = 1 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bịGGSTB = NGSTB x KĐC x GTB

trth

(9.15)Trong đó: - GGSTB : Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị

- NGSTB: Định mức Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị theo tỷ lệ %.- KĐC = 1

c) Chi phí khác tính theo định mức tỷ lệ : Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán

GPDQT = NPDQT x GTMĐT (9.16)Trong đó: - GPDQT: Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán - NPDQT : Định mức Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán theo tỷ lệ %.

Chi phí kiểm toán quyết toánGKTQT = NKTQT x GTMĐT (9.17)

Trong đó: - GKTQT: Chi phí kiểm toán quyết toán- NKTQT: Định mức Chi phí kiểm toán quyết toán theo tỷ lệ %.

d) Chi phí tư vấn và chi phí khác còn lại :Được tính bằng 10%(Gxd + Gtb) – Gtv - Gk


-60-

Bảng 9.5. Tổng hợp chi phí quản lý, chi phí tư vấn và chi phí khácĐơn vị: 1.000 đ

TT Nội dung chi phí Phương pháp tính N(%) Chi phí trước thuế VAT Chi phí sau

thuế1 Chi phí quản lý DA N%*(Gxd+Gtb) 1,328 5.023.180 5.023.1802 Chi phí tư vấn tính theo định mức tỷ lệ 11.045.065 1.104.507 12.149.572

Chi phí lập DA N%*(Gxd+Gtb) 0,210 793.145 79.315 872.460Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và khả thi cuả dự án N%*(Gxd+Gtb) 0,028 105.425 10.542 115.967

Chi phí thiết kế N%*(Gxd)*1,1 1,391 5.338.967 533.897 5.872.863Chi phí thẩm tra thiết kế N%*(Gxd) 0,072 251.476 25.148 276.624Chi phí thẩm tra dự toán công trình N%*(Gxd) 0,068 237.541 23.754 261.295Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công XD N%*(Gxd) 0,051 178.168 17.817 195.985

Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp thiết bị N%*(Gtb) 0,230 67.510 6.751 74.261

Chi phí giám sát thi công N%*(Gxd) 1,122 3.913.753 391.375 4.305.128Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị N%*(Gtb) 0,542 159.080 15.908 174.988

3 Chi phí khác tính theo định mức tỷ lệ 1.067.162 106.716 1.173.878Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán N%*TMĐTtt 0,098 433.524 43.352 476.876

Chi phí kiểm toán quyết toán N%*TMĐTtt 0,143 633.638 63.364 697.0014 Chi phí tư vấn và chi phí khác còn lại 10%(Gxd+Gtb)-2-3 25.717.720 2.571.772 28.289.492


-61-

9.1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự ánVốn lưu động là một phần không thể thiếu của vốn sản xuất . Vốn lưu động là khoản vốn

đầu tư vào tài sản lưu động, để đảm bảo quá trình kinh doanh được tiến hành thường xuyên, liên tục.

Tùy theo loại hình doanh nghiệp mà cơ cấu của tài sản lưu động khác nhau.Tuy nhiên đối với doanh nghiệp sản xuất, tài sản lưu động được cấu thành bởi:

- Tài sản lưu động sản xuất: gồm những tài sản ở khâu dự trữ sản xuất như nguyên vật liệu chính, nguyên vật liệu phụ, nhiên liệu, công cụ dụng cụ… và tài sản ở khâu sản xuất như bán thành phẩm, sản phẩm dở dang, chi phí chờ phân bổ…

- Tài sản lưu thông : gồm sản phẩm hàng hóa chưa được tiêu thụ ( hàng tồn kho), vốn bằng tiền, và các khoản phải thu.

Vốn lưu động được tình bằng 2 phương pháp sau:- Phương pháp lập dự toán chi phí dựa vào nội dung kinh tế và dựa vào các chỉ tiêu về

quản lý chi phí. Ví dụ: vòng quay vốn, hệ số thanh toán… để lập ra vốn lưu động.- Phương pháp dựa vào kinh nghiệm tính theo tỷ lệ phần trăm dựa vào doanh thu.Đối với dự án này, được sử dụng phương pháp lập dự toán chi phí để tính vốn lưu động.

Bảng 9.6. Dự trù chi phí 1 tháng năm đầu tiên vận hànhĐơn vị tính: 1.000 đ

STT Nội dung chi phí Căn cứ Tính cho 1 năm Tính cho 1

tháng1 Chi phí tiền lương Bảng 8.1 720.000 60.0002 Chi phí nước Bảng 10.8 31.977 2.6653 Chi phí điện Bảng 10.9 157.499 13.1254 Chi phí điện thoại Bảng 10.10 13.080 1.0905 Chi phí duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa Bảng 10.11 413.934 34.4946 Chi phí BHXH,BHYT, KPCĐ Bảng 10.12 172.800 14.4007 Chi phí quản lý khác Bảng 10.13 203.487 16.9578 Tổng cộng 142.731

Chi phí công cụ - dụng cụ là một phần của tài sản lưu động sản xuất. Vì vậy chi phí công cụ dụng cụ cũng được doanh nghiệp sử dụng nguồn vốn lưu động để tạo nên.


-62-

Bảng 9.7 – Chi phí công cụ dụng cụ

Đơn vị tính: 1.000 đ

TT Tên thiết bị SL Đơn vị Đơn giá

Giá trị trước thuế

VAT Giá trị sau thuế

1 Bàn ghế tiếp khách phòng trưởng ban 1 bộ 14.500 14.500 1.450 15.9502 Bàn ghế tiếp khách phòng phó ban 1 bộ 11.000 11.000 1.100 12.1003 Bàn ghế tiếp khách phòng hành chính 1 bộ 5.000 5.000 500 5.5004 Bàn ghế tiếp khách phòng kỹ thuật 1 bộ 5.000 5.000 500 5.5005 Bàn ghế phòng bảo vệ 1 bộ 700 700 70 7706 Bàn ghế phòng công nhân vệ sinh 1 bộ 700 700 70 7707 Bàn ghế làm việc các phòng khác 4 bộ 800 3.200 320 3.5208 Đèn tuýp 12 cái 50 600 60 6609 Bộ ấm chén 4 bộ 50 200 20 22010 Cốc thuỷ tinh 30 chiếc 20 600 60 66011 Ti vi 2 chiếc 7.000 14.000 1.400 15.40012 Tủ lạnh 1 chiếc 12.000 12.000 1.200 13.20013 Lọ hoa 6 bình 50 300 30 33014 Hộp đựng chè 6 chiếc 20 120 12 13215 Tranh treo tường phòng quản lý 2 bức 700 1.400 140 1.54016 Tranh treo tường phòng hành chính 1 bức 500 500 50 55017 Ri đô che cửa sổ 7 chiếc 550 3.850 385 4.23518 Gạt tàn thuốc lá 8 cái 20 160 16 17619 Phích nước 8 cái 80 640 64 70420 Quạt 8 cái 500 4.000 400 4.40021 Máy điện thoại 10 cái 500 5.000 500 5.50022 Máy fax 2 cái 2.400 4.800 480 5.28023 Máy photocopy 1 cái 11.500 11.500 1.150 12.65024 Máy in 2 cái 3.000 6.000 600 6.60025 Một số thiết bị cần thiết khác TT 50.000 5.000 55.000

Tổng cộng 155.770 15.577 171.347Bảng 9.8. Tổng hợp vốn lưu động

Đơn vị: 1.000đ

TT Nội dung chi phí Giá trị trước VAT1 Chi phí vận hành 1 tháng năm đầu tiên 142.7312 Chi phí công cụ dụng cụ 155.7703 Tổng cộng vốn lưu động 298.501


-63-

9.1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng

Bảng 9.9. Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng

và dự phòng

Đơn vị: 1.000đ

TT Nội dung chi phí Giá trị trước thuế VAT Giá trị sau

thuế

I Chuẩn bị đầu tư 898.570 89.857 988.4271 Lập dự án 793.145 79.315 872.4602 Thẩm tra tính hiệu quả và khả thi của dự án 105.425 10.542 115.967II Chuẩn bị thực hiện đầu tư 53.798.470 607.366 54.405.8361 Bồi thường giải phóng mặt bằng 47.724.808 - 47.724.8082 Thiết kế 5.338.967 533.897 5.872.8633 Thẩm tra thiết kế 251.476 25.148 276.6244 Thẩm tra dự toán 237.541 23.754 261.2955 Lập HSMT,đánh giá HSDT 245.678 24.568 270.246

III Xây dựng các hạng mục 352.888.022 33.383.264 386.271.2861 Xây dựng công trình 348.974.269 32.991.889 381.966.1582 Giám sát thi công xây dựng 3.913.753 391.375 4.305.128

IV Mua sắm và lắp đặt thiết bị 29.484.276 2.948.428 32.432.7031 Mua sắm và lắp đặt thiết bị 29.325.195 2.932.520 32.257.7152 Giám sát thi công thiết bị 159.080 15.908 174.988V Quản lý dự án 5.023.180 5.023.180VI Công việc khác 1.067.162 106.716 1.173.878

1 Chi phí tư vấn và chi phí khác còn lại 25.717.720 2.571.772 28.289.492

2 Thẩm tra phê duyệt quyết toán 433.524 43.352 476.8763 Kiểm toán,quyết toán 633.638 63.364 697.001

VII Huy động vốn lưu động ban đầu 298.501 29.850 328.352

VIII Tổng vốn cần huy động chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự phòng 443.458.181 37.165.481 480.623.662

9.2 LẬP KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN THEO TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN, TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG VÀ CHI PHÍ DỰ PHÒNG

9.2.1 Phân tích nguồn vốn cho có khả năng huy động cho dự án- Cơ cấu nguồn vốn của dự án bao gồm 3 loại nguồn vốn:


-64-

+ Vốn chủ đầu tư là vốn tự có của chủ đầu tư theo năng lực hiện có của chủ đầu tư. Nguồn vốn này gồm:

* Nguồn vốn mà chủ đầu tư huy động từ các dự án đã hoàn thành.* Nguồn vốn lấy từ quỹ đầu tư phát triển.* Nguồn vốn dự phòng cho các dự án của công ty.

+ Vốn đi vay ngân hàng được vay định kỳ vào cuối các giai đoạn thực hiện dự án để thanh toán cho nhà thầu thi công công trình.

+ Vốn huy động trước từ khách hàng được huy động từ khách hàng có nhu cầu mua căn hộ đã đóng góp để thực hiện dự án.9.2.2 Các biện pháp thu hút vốn cho dự án Lý do cần thu hút vốn:

Việc thu hút vốn đầu tư cho dự án là một yêu cầu rất quan trọng bởi vì những nguyên nhân sau:

- Đây là dự án đầu tư mới với khối lượng xây lắp rất lớn do vậy nhu cầu về vốn để thực hiện dự án là rất nhiều.

- Mặc dù Công ty COMA 18 có tiền lực tài chính lớn nhưng với hình thức kinh doanh đa ngành như hiện nay Công ty cũng có rất nhiều dự án đang thực hiện do vậy nhất thời không thể tập trung nguồn vốn để cho một mình dự án được mà phải phân bổ cho các dự án khác.

- Thông qua dự án chủ đầu tư có thể tận dụng được những nguồn vốn rỗi rãi của người dân với lãi suất thấp.

- Mặt khác thông qua nguồn vốn huy động được chủ đầu tư có thể đánh giá một phần nào đó về nhu cầu của khách hàng đối với loại sản phẩm này từ đó đưa ra những biện pháp khác để tạo lợi thế cạnh tranh cho sản phẩm.

Các biện pháp thu hút vốn:

Do dự án đầu tư “ Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9 - Hoàng Mai - Hà Nội” có sử dụng hai loại nguồn vốn do vậy các biện pháp thu hút vốn với hai loại nguồn vốn này cũng khác nhau.

Với nguồn vốn của chủ đầu tư : - Nguồn vốn chủ yếu thứ nhất mà chủ đầu tư có thể huy động là nguồn vốn lấy từ quỹ

đầu tư phát triển của công ty, nguồn vốn được huy động từ các dự án đã hoàn thành. Để có được nguồn vốn này người lập dự án phải thuyết phục được các cổ đông trong công ty tin tưởng vào hiệu quả mà dự án sẽ đạt được trong tương lai và đồng ý cấp vốn để thực hiện dự án.

- Thông qua biện pháp tuyên truyền quảng cáo kêu gọi đầu tư để thu hút vốn đầu tư từ các cá nhân, tổ chức muốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản thông qua liên doanh liên kết.


-65-

- Tiến hành phát hành trái phiếu, cổ phiếu để thu hút vốn đầu tư từ các cá nhân tổ chức trên thị trường chứng khoán và trực tiếp từ trong nội bộ cổ đông của công ty cũng như các nhân viên của công ty.

- Thông qua các chính sách quảng cáo, giới thiệu sản phẩm ( Marketing) về căn hộ và văn phòng cho thuê cũng như ưu điểm về vị trí, đường xá, dịch vụ, trang thiết bị tới những người có nhu cầu về căn hộ cũng như các doanh nghiệp có nhu cầu thuê địa điểm để kinh doanh. Đối với những cá nhân tổ chức mà tham gia đóng góp vốn cho chủ đầu tư để thực hiện dự án thì cần phải có những chính sách ưu đãi hợp lý như giảm giá tiềm mua căn hộ, bảo hiểm giá trị căn hộ khi có yếu tố giá cả phát sinh mà không lường trước được.

Đối với nguồn vốn đi vay ngân hàng- Biện pháp thu hút nguồn vốn này không quá khó khăn do chủ đầu tư tập trung vay vốn

của các ngân hàng có mối quan hệ lâu dài với công ty trong nhiều năm. Dựa vào mối quan hệ cũng như uy tín của công ty đã tạo lập được với các ngân hàng mà có thể vay được nguồn vốn đầu tư cho dự án. Đi đôi với việc đó là việc người lập dự án phải thuyết phục được các ngân hàng tin tưởng vào tính hiệu quả cảu dự án và cam kết đầu tư cho dự án.

Đối với vốn thu từ huy động của khách hàng, chủ đầu tư dự kiến huy động làm các đợt. Để thu hút khách hàng chủ đầu tư phải có chiến lược hấp dẫn khách hàng. Cụ thể chủ đầu tư sẽ giảm giá bán căn hộ trong 2 năm xây dựng.

Biện pháp quản lý vốn của dự án. Đây là dự án mà do chủ đầu tư là Công ty Cổ phần COMA 18 trực tiếp điều hành quản

lý, do vậy mà ban quản lý dự án phải thực hiện các biện pháp để quản lý tốt nguồn vốn của dự án để giúp cho chủ đầu tư tránh được những thất thoát vốn trong quá trình triển khai dự án cũng như rút ngắn được thời gian thực hiện dự án, để sớm đưa công trình vào hoạt động nâng cao lợi nhuận cho chủ đầu tư. Các biện pháp quản lý vốn của dự án:

- Thực hiện quản lý chặt chẽ tiến độ thực hiện dự án, quản lý tốt nguồn vốn dự án để tránh gây thất thoát vốn đầu tư bằng cách phân công công việc, giao trách nhiệm đến từng phòng ban thuộc ban quản lý dự án. Lập sơ đồ ma trận, sơ đồ hình cây để ràng buộc quan hệ từng cá nhân với công việc đã được giao cũng như ấn định thời gian để hoàn thành công việc đó.

- Cùng với việc quản lý là chế độ khen thưởng, phạt hợp lý đối với các cá nhân và tổ chức khi hoàn thành xong công việc theo tiến độ thực hiện của dự án. Việc đó cũng tạo điều kiện cho doanh nghiệp giới thiệu được năng lực cũng như cơ hội kinh doanh với các đối tác trong và ngoài nước trên cơ sở uy tín, thương hiệu có sẵn.


-66-

9.2.3 Kế hoạch huy động vốn cho dự án9.2.3.1 Kế hoạch phân bổ chi phí theo tiến độ thực hiện dự án không bao gồm dự phòng

Bảng 9.10. Bảng kế hoạch phân bổ chi phí ( chưa bao gồm dự phòng) Đơn vị: 1.000.000 đ

TT CHI PHÍ Qúy I/2015

Quý II/2015

Quý III/2015

Quý IV/2015

Quý I/2016

Quý II/2016

Quý III/2016

Quý IV/2016

Quý I/2017

Quý II/2017

Quý III/2017

Quý IV/2017

1 Chuẩn bị đầu tư 539,1 359,42 Chuẩn bị thực hiện đầu tư 7.685,5 23.056,5 23.056,53 Xây dựng các hạng mục 46.028,9 46.028,9 46.028,9 46.028,9 46.028,9 46.028,9 46.028,9 30.685,94 Mua sắm và lắp đặt thiết bị 8.041,2 8.041,2 8.041,2 5.360,85 Quản lý dự án 418,6 418,6 418,6 418,6 418,6 418,6 418,6 418,6 418,6 418,6 418,6 418,66 Công việc khác 1.067,27 Huy động VLĐ ban đầu 298,5

Tổng 957,7 8.463,5 23.475,1 23.475,1 46.447,5 46.447,5 46.447,5 46.447,5 54.488,6 54.488,6 54.488,6 37.831,0

9.2.3.2 Chi phí dự phòng (Chưa tính đến dự phòng lãi vay vốn trong thời gian xây dựng)

Chi phí dự phòng (GDP) bằng tổng của chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng (GDP1) và chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) theo công thức: GDP = GDP1 + GDP2 (9.21)

a) Chi phí dự phòng 1Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lượng công việc phát sinh GDP1 xác định theo công thức sau:

GDP1= (GXD + GTB + GBT, TĐC + GQLDA + GTV + GK) x Kps (9.22)Trong đó:- Kps: hệ số dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh là 10%.


-67-

Bảng 9.11. Bảng kế hoạch phân bổ chi phí đã bao gồm dự phòng 1Đơn vị tính: 1.000.000 đ

TT CHI PHÍ Qúy I/2015

Quý II/2015

Quý III/2015

Quý IV/2015

Quý I/2016

Quý II/2016

Quý III/2016

Quý IV/2016

Quý I/2017

Quý II/2017

Quý III/2017

Quý IV/2017

1 Chuẩn bị đầu tư 593,1 395,4

2 Chuẩn bị thực hiện đầu tư 8.454,0 25.362,1 25.362,1

3 Xây dựng các hạng mục 50.631,8 50.631,8 50.631,8 50.631,8 50.631,8 50.631,8 50.631,

8 33.754,5

4 Mua sắm và lắp đặt thiết bị 8.845,3 8.845,3 8.845,3 5.896,95 Quản lý dự án 460,5 460,5 460,5 460,5 460,5 460,5 460,5 460,5 460,5 460,5 460,5 460,56 Công việc khác 1.173,97 Huy động VLĐ ban đầu 328,4

Tổng 1.053,5 9.309,9 25.822,6 25.822,6 51.092,

2 51.092,2 51.092,2 51.092,2 59.937,5 59.937,5 59.937,5 41.614,0

b) Chi phí dự phòng 2GDP2 căn cứ vào tiến độ huy động vốn đã bao gồm dự phòng 1, chỉ số giá xây dựng (hoặc hệ số trượt giá xây dựng) để tính ra. Chi phí dự phòng do yếu tố trượt giá (GDP2) được xác định theo công thức sau:

GDP2 = ∑t=1

T

Vt*{[1 +( IXDCTbq ± Ixdct)]t – 1} (9.23)

Trong đó:- T: độ dài thời gian thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình (năm);- t: số thứ tự năm phân bổ vốn thực hiện dự án (t = 1-T) ; - Vt: vốn đầu tư dự kiến thực hiện trong năm thứ t;- IXDCTbq: mức độ trượt giá bình quân tính trên cơ sở bình quân các chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất so với thời điểm tính toán (không tính đến những thời điểm có biến động bất thường về giá nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu xây dựng);


-68-

Ixdct : mức dự báo biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và quốc tế so với mức độ trượt giá bình quân năm đã tính

Bảng 9.12. Bảng tính IXDCTbq

Quý I/2012

Quý II/2012

Quý III/2012

Quý IV/2012

Quý I/2013

Quý II/2013

Quý III/2013

Quý IV/2013

Quý I/2014

Quý II/2014

Quý III/2014

Quý IV/2014

Chỉ số giá xây dựng 100,25 99,95 99,95 98,68 98,11 98,04 97,56 97 97,06 97,06 97,06 97,05Chỉ số giá liên hoàn 0,997 1,000 0,990 0,994 0,999 0,995 0,992 1,001 1,000 1,000 1,000Ixdctbq

Chỉ tiêuThời gian

0,997Ͳǡ��ͻͻ כ ͳǡ��ͲͲ͵ Ͳǡ��ͻͻͻכͲǡ��ͻͻͶכͲǡ��ͻͺͷכ Ͳǡ��ͻͺͻכͳǡ��ͲͲͲכ כͳǡ��ͲͲͲכͳǡ��ͲͲͲכͳǡ��ͲͲͳכ ͳǡ��ͲͲͲభభ =

IXDCTbq theo quý = 0,997 , lấy Ixdct = 0,4%Bảng 9.13. Bảng chi phí dự phòng 2 do yếu tố trượt giá

Đơn vị tính: 1.000.000 đ

TT CHI PHÍ

Thời gianQúy

I/2015Quý

II/2015Quý

III/2015Quý

IV/2015Quý

I/2016Quý

II/2016Quý

III/2016Quý

IV/2016Quý

I/2017Quý

II/2017Quý

III/2017Quý

IV/2017

1 Chi phí đầu tư chưa có trượt giá 1.054 9.310 25.823 25.823 51.092 51.092 51.092 51.092 59.938 59.938 59.938 41.614

2 Hệ số trượt giá (%) 1,001 1,002 1,003 1,004 1,005 1,006 1,007 1,008 1,009 1,010 1,011 1,012

3 Chi phí đầu tư có trượt giá 1.055 9.329 25.900 25.926 51.348 51.400 51.451 51.502 60.479 60.540 60.600 42.116

4 Trượt giá 1,054 18,629 77,545 103,445 255,973 307,321 358,720 410,171 541,600 602,079 662,619 502,124

5 Cộng dồn trượt giá 1,054 19,683 97,228 200,673 456,646 763,966 1.122,687 1.532,858 2.074,458 2.676,53

8 3.339,157 3.841,281


-69-

Bảng 9.14. Bảng kế hoạch phân bổ chi phí đã có dự phòng 1 và dự phòng 2 Đơn vị: 1.000.000đ

TT CHI PHÍ Qúy

I/2015Quý

II/2015Quý

III/2015Quý

IV/2015Quý

I/2016Quý

II/2016Quý

III/2016Quý

IV/2016Quý

I/2017Quý

II/2017Quý

III/2017Quý

IV/20171 Chuẩn bị đầu tư 593,6 396,2


3 Xây dựng các hạng mục 50.885,4 50.936,3 50.987,2 51.038,2 51.089,3 51.140,4 51.191,5 34.161,8

4 Mua sắm và lắp đặt thiết bị 8.925,2 8.934,1 8.943,1 5.968,0

5 Quản lý dự án 460,9 461,4 461,8 462,3 462,8 463,2 463,7 464,2 464,6 465,1 465,5 466,06 Công việc khác 1.188,0

7 Huy động VLĐ ban đầu 332,3

Tổng 1.054,6 9.328,5 25.900,1 25.926,0 51.348,2 51.399,5 51.450,9 51.502,4 60.479,1 60.539,6 60.600,1 42.116,2

Bảng 9.15. Bảng tổng hợp dự phòngĐơn vị: 1.000 đ

TT Nội dung chi phí Giá trị

1 Chi phí dự phòng phát sinh khối lượng DP1 44.345.818

2 Chi phí dự phòng trượt giá DP2 3.841.281

Tổng cộng 48.187.099


-70-

9.2.4 Kế hoạch huy động vốn trước từ khách hàng trong thời gian xây dựng Dự án được huy động vốn trước từ khách hàng có nhu cầu mua căn hộ, đóng góp để thực

hiện dự án. Giả thiết dòng tiền bán hàng thu được ở cuối quý.

- Đợt 1: Khách hàng bắt đầu mua khi xong móng ( từ quý I/2016 đến quý III/2016)- Đợt 2: Khách hàng bắt đầu mua khi xong ½ thô ( quý IV/2016)- Đợt 3: Khách hàng bắt đầu mua khi xong thô ( quý I/2017)- Đợt 4: Khách hàng bắt đầu mua khi hoàn thiện ( từ quý II/2017 đến quý III/2017)- Đợt 5 : Khách hàng bắt đầu mua khi dự án bàn giao ( quý IV/2017)- Đợt 6: Khách hàng bắt đầu mua khi dự án bàn giao và đưa vào sử dụng ( từ quý I/2018 đến năm 2021) Cơ sở xác định giá bán đối với khách hàng mua căn hộ sớm :- Căn cứ chiết khấu giá bán : Căn cứ vào tiến độ nộp tiền của khách hàng để xác định giá

bán.- Nguyên tắc chiết khấu giá bán :

(Chênh lệch giá bán tại thời điểm đưa dự án vào vận hành khai thác so với giá bán tại thời điểm khách hàng mua căn hộ sớm )/ 1m2 = (Lợi ích của chủ đầu tư do không phải vay vốn ngân hàng nếu khách hàng mua hàng trong thời gian vận hành)/ 1m2

Khách hàng mua căn hộ sớm được giảm giá căn hộ theo hệ số chiết khấu 7%/năm.

=> Lãi suất theo quý:

iq=4√1+in−1=4√1+7 %−1=0,017=1,7 % /quý

Khi khách hàng mua căn hộ sớm sẽ được mua với giá thấp hơn so với giá bán khi dự án đã đưa vào vận hành khai thác. Bởi vì, khi đó khách hàng sẽ được hưởng lợi ích từ việc chủ đầu tư không phải vay ngân hàng với số vốn này. Giá bán căn hộ trong thời gian xây dựng được xác định theo bảng 9.16


-71-

Bảng 9.16. Xác định giá bán căn hộ trong thời gian xây dựngĐơn vị: 1.000.000 đ/m2

TT Nội dung

Thời gian xây dựng

Thời gian vận hành

Đợt 1 ( quý I/2016-

quý III/2016) - Xong móng

Đợt 2( quý IV/2016) -

Xong 1/2 thô

Đợt 3( quý I/2017) -

Xong thô

Đợt 4( quý II/2017-quý III/2017) -

Hoàn thiện

Đợt 5 ( quý IV/2017)

Bàn giao

1 Kế hoạch trả tiền đợt 1 20% 15% 10% 12% 13% 30%

2 Kế hoạch trả tiền đợt 2 35% 10% 12% 13% 30%

3 Kế hoạch trả tiền đợt 3 45% 12% 13% 30%4 Kế hoạch trả tiền đợt 4 57% 13% 30%5 Kế hoạch trả tiền đợt 5 70% 30%

6 Chênh lệch giá bán khi khách hàng mua từ đợt 124,5 x {20% x[(1+1,7 % )8-1]+15% x [(1+1,7 % )5-1]+ 10% x [(1+1,7 % )4-1]+ 12% x [(1+1,7 % )3-1] +

13% x [(1+1,7 % )1-1]} = 1,41

7 Chênh lệch giá bán khi khách hàng mua từ đợt 2 24,5 x {35% x [(1+1,7 % )5-1]+ 10% x [(1+1,7 % )4-1]+ 12% x [(1+1,7 % )3-1] + 13% x [(1+1,7 % )1-1]} = 1,11

8 Chênh lệch giá bán khi khách hàng mua từ đợt 3 24,5 x {45% x [(1+1,7 % )4-1]+ 12% x [(1+1,7 % )3-1] + 13% x [(1+1,7% )1-1]} = 0,95

9 Chênh lệch giá bán khi khách hàng mua từ đợt 4 24,5 x {57% x [(1+1,7 % )3-1] + 13% x [(1+1,7 % )1-1]} = 0,76

10 Chênh lệch giá bán khi khách hàng mua từ đợt 5 24,5 x {70% x [(1+1,7% )1-1]} = 0,28

11 Giá bán đợt 1 24,5-1,41=23,1

12 Giá bán đợt 2 24,5-1,11= 23,4

13 Giá bán đợt 3 24,5-0,95= 23,5

14 Giá bán đợt 4 24,5-0,76=23,74

15 Giá bán đợt 5 24,5-0,28 = 24,22


-72-

Bảng 9.17. Huy động vốn khách hàng trong thời gian xây dựng và doanh thu bán căn hộ trong thời gian vận hành

STT Chỉ tiêu Tổng

Thời gian xây dựng Thời gian vận hành ( Đợt 6)

Đợt 1 ( quý I/2016-

quý III/2016) - Xong móng

Đợt 2 ( quý IV/2016) -Xong 1/2 thô

Đợt 3 ( quý I/2017) -

Xong thô

Đợt 4 ( quý II/2017-quý III/2017) -

Hoàn thiện

Đợt 5 ( quý IV/2017)

- Bàn giaoNăm 2018 Năm 2019 Năm 2020 Năm 2021

1 Tổng diện tích bán 16.1762 Kế hoạch bán các đợt 100% 10% 12% 15% 10% 3% 5% 18% 16% 11%3 Lịch thu tiền đợt 1 bán hàng 100% 8% 15% 25% 12% 10% 30%4 Lịch thu tiền đợt 2 bán hàng 100% 23% 25% 12% 10% 30%5 Lịch thu tiền đợt 3 bán hàng 100% 48% 12% 10% 30%6 Lịch thu tiền đợt 4 bán hàng 100% 60% 10% 30%7 Lịch thu tiền đợt 5 bán hàng 100% 70% 30%8 Lịch thu tiền đợt 6 bán hàng9 Giá bán 23.100 23.400 23.500 23.740 24.220 24.500 24.500 24.500 24.50010 Doanh thu đợt 1 bán hàng 37.366.560 2.989.325 5.604.984 9.341.640 4.483.987 3.736.656 11.209.96811 Doanh thu đợt 2 bán hàng 45.422.208 10.447.108 11.355.552 5.450.665 4.542.221 13.626.66212 Doanh thu đợt 3 bán hàng 57.020.400 27.369.792 6.842.448 5.702.040 17.106.12013 Doanh thu đợt 4 bán hàng 38.401.824 23.041.094 3.840.182 11.520.54714 Doanh thu đợt 5 bán hàng 11.753.482 8.227.437 3.526.04415 Doanh thu đợt 6 bán hàng 71.336.160 63.409.920 43.594.32016 Cộng doanh thu 2.989.325 16.052.092 48.066.984 39.818.195 26.048.536 56.989.342 71.336.160 63.409.920 43.594.32017 Doanh thu cộng dồn trong thời gian xây dựng 2.989.325 19.041.417 67.108.401 106.926.595 132.975.132


-73-

Bảng 9.18. Kế hoạch huy động vốn của dự án ( bao gồm dự phòng 1 và dự phòng 2) Đơn vị: 1.000.000đ

TT CHI PHÍ

Qúy I/2015

Quý II/2015

Quý III/2015

Quý IV/2015

Quý I/2016

Quý II/2016

Quý III/2016 Quý IV/2016 Quý

I/2017 Quý II/2017 Quý III/2017 Quý IV/2017

Tự có Tự có Tự có Tự có Tự có Tự có Tự có Tự có Khách hàng

Khách hàng

Khách hàng Đi vay Khách

hàng Đi vay Khách hàng Đi vay

1 Chuẩn bị đầu tư 593,6 396,2


3 Xây dựng các hạng mục 50.885,4 50.936,3 50.987,2 4.832,5 46.205,8 51.089,3 23.241,4 27.898,9 51.191,5 34.161,8

4 Mua sắm và lắp đặt thiết bị 8.925,2 8.934,1 8.943,1 5.968,0

5 Quản lý dự án 460,9 461,4 461,8 462,3 462,8 463,2 463,7 464,2 464,6 465,1 465,5 466,06 Công việc khác 1.188,07 Huy động VLĐ ban đầu 332,3

8 Tổng 1.054,6 9.328,5 25.900,1 25.926,0 51.348,2 51.399,5 51.450,9 4.832,5 46.669,9 60.479,1 23.706,5 36.833,1 465,5 60.134,6 1.654,1 40.462,1

9 Cộng dồn 1.054,6 10.383,1 36.283,2 62.209,

2 113.557,4 164.957,0 216.407,9 221.240,4 46.669,9 107.149,0 130.855,5 36.833,1 131.321,1 96.967,7 132.975,1 137.429,8

Tỷ trọng các nguồn vốn : Tự có 45%

Khách hàng 27%

Đi vay 28%


-74-

9.2.5 Xác định lãi vay trong thời gian xây dựng1. Căn cứ xác định

- Kế hoạch huy động vốn của dự án.- Cơ cấu nguồn vốn- Tỷ lệ lãi suất vay vốn ngân hàng là 7%/năm.- Giả thiết vốn vay được huy động vào cuối các quý.

2. Lãi vay từ nguồn vốn vay ngân hàng Lãi suất vay vốn ( i=7%/năm) , thời gian vay, phương thức tính lãi (Trong thời kỳ xây

dựng chưa trả nợ cả gốc và lãi)

𝑉=∑t =1

n

V t×(1+i)n−t (9.23)

Trong đó:- V: tổng số tiền nợ cả gốc và lãi trong thời gian xây dưng hay số vốn gốc phải trả nợ của dự án- V t : Nợ gốc đi vay trong thời đoạn t- n: thời gian xây dựng- i: lãi suất vay vốn của dự án. i= 7%/ năm

=> Lãi suất theo quý:

iq=4√1+in−1=4√1+7%−1=0,017=1,7 % /quý

Bảng 9.19. Bảng dự trù lãi vay vốn trong thời gian xây dựng

Đơn vị: 1.000.000 đ

TT Nội dung

Thời gian xây dựngQuý II/2017 Quý III/2017 Quý IV/2017

1 Vốn vay cuối mỗi quý 36.833 60.135 40.4622 (Gốc + Lãi) tích lũy đến cuối quý 36.833 97.594 139.7153 Tiền lãi sinh ra trong quý 0 626 1.6594 Lãi vay tích lũy đến cuối quý 0 626 2.285


-75-

9.3 Tổng mức đầu tưBảng 9.20 Tổng hợp tổng mức đầu tư

Đơn vị tính: 1.000đ

TT Nội dung chi phí Căn cứ Giá trị trước VAT VAT Giá trị sau

VAT

1 Chi phí xây dựng Bảng 9.3 348.974.269 32.991.889 381.966.158

2 Chi phí thiết bị Bảng 9.4 29.325.195 2.932.520 32.257.715

3 Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Bảng 5.1 47.724.808 47.724.808

4

Chi phí quản lý dự án Bảng 9.5 5.023.180 5.023.180

Chi phí tư vấn theo định mức tỷ lệ Bảng 9.5 11.045.065 1.104.507 12.149.572

Chi phí khác theo định mức tỷ lệ Bảng 9.5 1.067.162 106.716 1.173.878

Chi phí tư vấn và chi phí khác còn lại Bảng 9.5 25.717.720 2.571.772 28.289.492

Vốn lưu động ban đầu Bảng 9.8 298.501 29.850 328.352

5 Chi phí dự phòng Bảng 9.15 48.187.099 4.818.710 53.005.809

6 Lãi vay vốn trong thời gian xây dựng Bảng 9.19 2.285.257 228.526 2.513.783

Tổng cộng 519.648.257 44.784.489 564.432.746


-76-

CHƯƠNG 10: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ

10.1 Lựa chọn quan điểm phân tích, thời kỳ phân tíchPhân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên

giác độ quan điểm lợi ích trực tiếp của nhà đầu tư và dùng giá tài chính ( giá thị trường) để phân tích hiệu quả. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của dự án.

Phân tích tài chính của dự án tiến thành theo các chỉ tiêu lợi nhuận sau khi đã nộp các khoản thuế và lệ phí cũng như sau khi đã trừ khoản tiền lãi vốn vay nếu có.

Thông qua phân tích tài chính giúp cho nhà đầu tư bỏ chi phí như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa chi phí và lợi ích đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không. Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư.

10.1.1 Lựa chọn quan điểm phân tíchPhân tích hiệu quả tài chính theo hai quan điểm: quan điểm vốn chung và quan điểm vốn

chủ sở hữu.

10.1.2 Thời kỳ phân tíchXác định thời kỳ phân tích và đánh giá đự án: Chọn gốc tính toán bắt đầu từ lúc bắt đầu thực hiện dự án ( năm 2015), số năm phân tích là 23 năm ( 3 năm xây dựng và 20 năm vận hành, khai thác)

10.2 Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định, kế hoạch đầu tư thay thếCăn cứ theo thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 của Bộ Tài chính về

hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định. Căn cứ vào nội dung các phụ lục của thông tư về quy định cách khấu hao và thời gian tối thiểu, tối đa cho phép để khấu hao các TSCĐ.

Đối với các khoản mục chi phí Quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác và chi phí dự phòng sẽ được phân bổ cho từng loại tài sản cố định được xác định theo nguyên tắc: Chi phí trực tiếp liên quan đến tài sản cố định nào thì tính cho tài sản cố định đó, chi phí chung liên quan đến nhiều tài sản cố định thì phân bổ theo tỷ lệ chi phí trực tiếp của từng loại tài sản cố định so với tổng số chi phí trực tiếp của toàn bộ tài sản cố định.

Dự án tòa nhà CT9 hoạt động sản xuất kinh doanh với 2 hình thức:- Bán căn hộ: Mọi chi phí đã được hạch toán vào giá bán nên trong thời gian khai thác

vận hành, căn hộ sẽ trở thành tài sản của người mua.- Cho thuê văn phòng,dịch vụ, thương mại…Đây là tài sản trong thời gian vận hành khai

thác, tài sản này sẽ thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư, chủ đầu tư sẽ tiếp tục khai thác sản xuất kinh doanh hàng năm.Vì vậy,đối với TSCĐ là phần xây dựng ta chỉ tính khấu hao đối với phần dự án cho

thuê, dịch vụ,thương mại.. .Giá trị tài sản tính khấu hao của các căn hộ đã tính vào giá bán.Đối với chi phí thiết bị,chỉ phân bổ cho phần dự án cho thuê, dịch vụ….

Xác định giá trị tài sản phần xây dựng và phần thiết bị của dự án cho thuê, dịch vụ, thương mại…: Căn cứ theo tỷ lệ diện tích của giá trị tài sản của dự án cho thuê, dịch vụ… và tỷ lệ diện tích của giá trị tài sản của dự án bán căn hộ đối với tổng diện tích của hai giá trị tài sản.


-77-

Bảng 10.1. Xác định giá trị tài sản phần xây dựng và phần thiết bị của dự án bán căn hộ và dự án cho thuê, dịch vụ, thương mại….

TT Nội dung Diện tích (m2)

Tỷ lệ diện tích (%)

Chi phí XD (1000đ)

Chi phí TB (1000đ)

Chi phí trừ dần

I Phần dự án bán căn hộ 16.176 51,61 180.098.513 15.134.13625.809.17

6

IIPhần dự án sản xuất kinh doanh 15.168 48,39 168.875.757 14.191.059 24.200.88

9III Tổng cộng 31.344 100 348.974.269 29.325.195

Tỷ lệ các khoản chi phí chung cần phân bổ cho các loại tài sản của dự án được xác định theo tỷ lệ chi phí trực triếp của từng loại tài sản đối với tổng chi phí trực tiếp của toàn bộ tài sản.

Bảng 10.2. Xác định tỷ lệ phân bổ các chi phí quản lý, chi phí tư vấn, chi phí khác

TT Nội dung Chi phí trực tiếp (1000đ)

Tỷ lệ phân bổ các chi phí chung

(%)I Dự án bán căn hộ 195.232.649

1.1 Phần xây dựng 180.098.513 47,611.2 Phần thiết bị 15.134.136 4,00II Dự án cho thuê, dịch vụ, thương mại 183.066.8162.1 Phần xây dựng 168.875.757 44,642.2 Phần thiết bị 14.191.059 3,75III Tổng cộng 378.299.465 100,00

Bảng 10.3. Xác định tỷ lệ phân bổ chi phí dự phòng 2

TT Nội dungChi phí trực tiếp (1000đ)

Tỷ lệ phân bổ các chi

phí chung (%)

I Dự án bán căn hộ 221.041.8251.1 Phần xây dựng 180.098.513 42,051.2 Phần thiết bị 15.134.136 3,531.3 Phần trừ dần 25.809.176 6,03II Dự án cho thuê, dịch vụ, thương mại 207.267.7052.1 Phần xây dựng 168.875.757 39,432.2 Phần thiết bị 14.191.059 3,312.3 Phần trừ dần 24.200.889 5,65III Tổng cộng 428.309.530 100


-78-

Bảng 10.4. Bảng tính giá trị tài sản để phục phụ tính khấu hao ĐVT:1000đ

TT LOẠI TÀI SẢN VÀ CHI PHÍ

TY LỆ PHÂN

BỔ CHI PHÍ (%)

GIÁ TRỊ

I PHẦN XÂY DỰNG1.1 Các chi phí tính trực tiếp 173.561.250

Chi phí xây dựng 168.875.757Chi phí thiết kế 48,39 2.583.635Chi phí thẩm tra thiết kế 48,39 121.694Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT thi công xây dựng 48,39 86.219

Chi phí giám sát thi công xây dựng 48,39 1.893.9451.2 Các chi phí chung cần phân bổ 35.047.864

Chi phí quản lý dự án 44,64 2.242.386Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng, 44,64 354.066Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án 44,64 47.062

Chi phí thẩm tra dự toán 44,64 106.040Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán 44,64 193.528Chi phí kiểm toán quyết toán 44,64 282.861Các chi phí còn lại 44,64 11.480.586Chi phí dự phòng 2 39,43 1.514.557Chi phí dự phòng 1 10 18.826.778Giá trị tài sản tính khấu hao 208.609.114

II PHẦN THIẾT BỊ1.1 Các chi phí tính trực tiếp 14.300.711

Chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị 14.191.059Chi phí lập HSMT, đánh giá HSDT cung cấp thiết bị, 48,39 32.670

Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 48,39 76.9821.2 Các chi phí chung cần phân bổ 2.916.753

Chi phí quản lý dự án 3,75 188.433Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng, 3,75 29.753Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án 3,75 3.955

Chi phí thẩm tra dự toán 3,75 8.911Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán 3,75 16.263Chi phí kiểm toán quyết toán 3,75 23.770Các chi phí còn lại 3,75 964.743


-79-

Chi phí dự phòng 2 3,31 127.272Chi phí dự phòng 1 10 1.553.654Giá trị tài sản tính khấu hao 17.217.464

III CHI PHÍ TRƯ DẦN1.1 Các chi phí tính trực tiếp 24.200.889

Lãi vay trong thời gian xây dựng 1.105.883Tiền thuê đất trong thời gian xây dựng 6.892Chi phí chuyển nhượng đất và lệ phí trước bạ 23.088.115

1.2 Các chi phí chung cần phân bổ 2.637.134Chi phí dự phòng 1 10 2.420.089Chi phí dự phòng 2 5,65 217.045Giá trị tài sản tính khấu hao 26.838.023

Thời gian khấu hao và phương pháp khấu hao quy định hiện hành. Trong dự án này ta sử dụng phương pháp khấu hao đều. Công thức tính khấu hao đều theo thời gian như sau:

(10.1)

Trong đó: - CKHi : Số tiền khấu hao đều theo thời gian - Ai :Giá trị tài sản tính khấu hao - NKHi:Thời hạn khấu hao ( hay tuổi thọ, hay niên hạn sử dụng) của tài sản cố định thứ i

Trong thường hợp tài sản khi hết thời hạn khấu hao thì mua tài sản mới thay thế tài sản đã hết thời hạn khấu hao

* Lập bảng tính toán khấu hao: Bảng 10.5Bảng 10.5. Bảng tính toán khấu hao và giá trị tài sản chưa khấu hao hết

Đơn vị: 1.000.000 đ

TT Tên tài sản Tổng giá trị tài sản

Thời hạn

khấu hao

Thời gian (năm)

Giá trị tài sản chưa Khấu

hao hết1 ÷ 5 6÷ 201 Phần xây dựng 208.609 40 5.215 5.215 104.3052 Phần thiết bị 17.217 15 1.148 1.148 11.4783 Các khoản chi phí trừ dần 26.838 5 5.368

Tổng cộng 252.665 11.731 6.363 115.783


-80-

10.3 Dự trù doanh thu* Căn cứ xác định- Doanh thu của dự án từ hoạt động sản xuất kinh doanh: Cho thuê sàn thương mại, văn phòng, trông giữ xe, các khoản phí dịch vụ....

Bảng 10.6. Doanh thu hoạt động sản xuất kinh doanh dự ánĐơn vị: 1trđ

TT Các khoản doanh thuNăm xây dựng (năm) Năm vận hành (năm)

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026-2030

2031-2035

2036-2037

I Bán căn hộDoanh thu bán căn hộ (Trđ/năm) 19.041 113.934 56.989 71.336 63.410 43.594

II Cho thuê sàn thương mại dịch vụ1 Sàn thương mại tầng 1

Diện tích cho thuê (m2) 491 491 491 491 491 491 491 491 491 491 491Hiệu suất khai thác (%) 70% 80% 85% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%Đơn giá cho thuê ( Trđ/m2/tháng) 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6Doanh thu cho thuê năm (Trđ/năm) 2.475 2.828 3.005 3.358 3.358 3.358 3.358 3.358 3.358 3.358 3.358

2 Sàn thương mại tầng 2,3Diện tích cho thuê (m2) 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006Hiệu suất khai thác (%) 70% 80% 85% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%Đơn giá cho thuê ( Trđ/m2/tháng) 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55

Doanh thu cho thuê năm (Trđ/năm) 9.268 10.592 11.254 12.578 12.578 12.578 12.578 12.578 12.578 12.578 12.578

3 Sàn thương mại tầng 4,5Diện tích cho thuê (m2) 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006 2.006Hiệu suất khai thác (%) 70% 80% 85% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%Đơn giá cho thuê (Trđ/m2/tháng) 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50 0,50


4 Thuê nhà trẻ tầng 1Diện tích cho thuê (m2) 178 178 178 178 178 178 178 178 178 178 178Hiệu suất khai thác (%) 70% 80% 85% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%Đơn giá cho thuê( Trđ/m2/tháng) 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6 0,6Doanh thu cho thuê năm (Trđ/năm) 897 1.025 1.089 1.218 1.218 1.218 1.218 1.218 1.218 1.218 1.218

II Văn phòng cho thuê1 Sàn văn phòng tầng 6,7

Diện tích cho thuê (m2) 863 863 863 863 863 863 863 863 863 863 863Hiệu suất khai thác (%) 70% 80% 85% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%Đơn giá cho thuê ( Trđ/m2/tháng) 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55



-81-

2 Sàn văn phòng tầng 8,9Diện tích cho thuê (m2) 1.430 1.430 1.430 1.430 1.430 1.430 1.430 1.430 1.430 1.430 1.430Hiệu suất khai thác (%) 70% 80% 85% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%Đơn giá cho thuê (Trđ/m2/tháng) 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55 0,55Doanh thu cho thuê năm (Trđ/năm) 6.607 7.550 8.022 8.966 8.966 8.966 8.966 8.966 8.966 8.966 8.966

III Phí dịch vụ tòa nhà (Trđ/m2/tháng)1 Dịch vụ nhà chung cư

Diện tích tính phí (m2) 16.176 16.176 16.176 16.176 16.176 16.17616.17

6 16.176 16.176 16.176 16.176Hiệu suất khai thác (%) 75% 80% 85% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%Phí dịch vụ quản lý tòa nhà (Trđ/m2/tháng) 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005

Doanh thu năm (Trđ) 728 776 825 922 922 922 922 922 922 922 9222 Dịch vụ tầng hầm

Diện tích tính phí (m2) 4.941 4.941 4.941 4.941 4.941 4.941 4.941 4.941 4.941 4.941 4.941Hiệu suất khai thác (%) 75% 80% 85% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95% 95%Phí dịch vụ quản lý tòa nhà (Trđ/m2/tháng) 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003 0,003

Doanh thu năm (Trđ) 133 142 151 169 169 169 169 169 169 169 169IV Phí trông giư xe

Đơn giá ô tô theo tháng (35 xe ô tô) 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

Đơn giá xe máy theo tháng ( 245 xe máy) 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2Đơn giá ô tô theo lượt (trđ/ôtô/lượt) 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06 0,06Đơn giá xe máy theo lượt (trđ/xe/lượt) 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005 0,005Doanh thu tháng giữ xe ô tô 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70 70Doanh thu tháng giữ xe máy 49 49 49 49 49 49 49 49 49 49 49Doanh thu tháng giữ ôtô theo lượt (40 lượt/1 ngày) 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72

Doanh thu tháng giữ xe máy theo lượt (400 lượt/ngày) 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60 60

Hiệu suất khai thác (%) 60% 75% 85% 95% 95% 95% 95% 95% 100% 100% 100%Tổng doanh thu tháng 151 188 213 238 238 238 238 238 251 251 251Tổng doanh thu năm 1.807 2.259 2.560 2.861 2.861 2.861 2.861 2.861 3.012 3.012 3.012

V Tổng cộng doanh thu năm 19.041 113.934 91.316 110.695 105.389 90.512 46.917 46.917 46.91

7 46.917 47.068 47.068 47.068

VI Tổng doanh thu không gồm doanh thu bán căn hộ 34.327 39.359 41.979 46.917 46.917 46.917 46.91

7 46.917 47.068 47.068 47.068


-82-

Bảng 10.7. Tổng hợp doanh thu Đơn vị: 1.000.000đ

TT Nội dung

Năm xây dựng Năm vận hành1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12->17 18 19->23

1 Doanh thu bán căn hộ 19.041 113.934 56.989 71.336 63.410 43.594

2 Doanh thu từ dịch vụ 34.327 39.359 41.979 46.917 46.917 46.917 46.917 46.917 47.068 47.068 47.068

3 Doanh thu từ thanh lý,thu hồi tài sản 861

4 Tổng cộng 19.041 113.934 91.316 110.695 105.389 90.512 46.917 46.917 46.917 46.917 47.068 47.929 47.068


-83-

10.4 Xác định chi phí sản xuất kinh doanh :Chi phí vận hành của dự án là khoản chi phí dùng để duy trì sự hoạt động thường xuyên của

dự án trong thời gian vận hành, gồm các khoản chi phí sau:

10.4.1 Chi phí tiêu thụ nước- Căn cứ vào nhu cầu tiêu thụ nước.Chi phí tiêu thụ nước chỉ tính cho phần diện tích chủ đầu

tư khai thác vận hành.

- Căn cứ vào quyết định số 38/2013/QĐ-UBND thành phố Hà Nội ngày 19/09/2013 về giá nước sạch trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Đơn giá nước sạch lấy theo giá nước khu vực năm 2015 là 15.929 đồng/m3 ( đơn giá dành cho kinh doanh, dịch vụ)

Bảng 10.8. Chi phí sư dụng nước Đơn vị: 1.000 đ

TT Danh mụcKhối lượng (m3)

Đơn giá

Thành tiền1 ngày đêm 1 năm

1 Nhân viên quản lý tòa nhà 1

15,929

15,93 5.8142 Tưới cây, phun đường 2 31,86 11.628

3Phục vụ vệ sinh công cộng khu văn phòng, thương mại 1,5 23,89 8.721

4 Công việc khác 1 15,93 5.814Tổng cộng 31.977

10.4.2 Chi phí tiêu thụ điện- Căn cứ vào nhu cầu tiêu thụ điện. Chi phí tiêu thụ điện chỉ tính cho phần diện tích chủ đầu

tư khai thác vận hành.

- Căn cứ vào Quyết định số 4887/QĐ-BCT ngày 30 tháng 5 năm 2014 về việc Quy định về giá bán điện. Đơn giá điện áp dụng là: 2.007 đ/kWh ( đơn giá dành cho kinh doanh, dịch vụ hoạt động trong giờ bình thường)


-84-

Bảng 10.9. Chi phí điện sinh hoạt Đơn vị: 1.000đ

TT Danh mụcLượng dùng (kW)

Đơn giáThành tiền

1 ngày đêm 1 năm

1 Điện khu tầng hầm 20

2,007

40 14.651

2Điện cho chiếu sáng hành lang, cầu thang…

20 4014.651

3 Điện cho phòng bảo vệ trực đêm 5 10 3.663

4Điện cung cấp các TB: thang máy, điều hoà, thông gió, bơm nước….

100 20173.256

5Điện phục vụ cho hệ thống chiếu sáng bên ngoài công trình

40 8029.302

6Điện phục vụ cho một số sinh hoạt khác của công trình

30 6021.977

7 Tổng cộng 432 157.499

10.4.3 Chi phí điện thoại và Internet- Giá gói cước trọn gói mạng Internet và thuê bao cố định: 275.000đ/tháng- Giá gói cước trọn gói thuê bao cố định: 180.000đ/tháng

Bảng 10.10. Chi phí máy điện thoại cố định Đơn vị: 1.000đ

STT Nội dung Số lượng Đơn giá

/thángThành tiền

1 tháng 1 năm

1 Phòng Trưởng ban 1 275 275 3.3002 Phòng phó ban 1 275 275 3.3003 Phòng hành chính, nhân sự 1 180 180 2.1604 Bộ phận kỹ thuật 1 180 180 2.1605 Bộ phận phục vụ 1 180 180 2.160

Tổng cộng 5 13.080

10.4.4 Chi phí duy tu, bảo dưỡng và sửa chữa Chi phí duy tu, bảo dưỡng và sửa chữa hằng năm thường lấy theo số liệu thống kê bình quân

tỷ lệ chi phí sửa chữa, bảo dưỡng (%) so với giá trị tài sản..Cứ 10 năm sửa chữa lớn 1 lần


-85-

Bảng 10.11. Chi phí duy tu, bảo dường, sưa chưa Đơn vị: 1.000 đ

TT Tên tài sản Giá trị tài sản Tỷ lệ % chi

phí sưa chưaChi phí sưa chưa

hàng nămDuy tu, bảo dương, sưa chưa

1 Hạng mục xây dựng 381.676.044 0,1 381.6762 Thiết bị 32.257.715 0,1 32.2583 Tổng cộng 413.934

Sưa chưa lớn1 Hạng mục xây dựng 381.676.044 2 7.633.5212 Thiết bị 32.257.715 1 322.5773 Tổng cộng 7.956.098

10.4.5 Chi phí tiền lươngChi phí tiền lương đã được tính trong bảng 8.1 – Chương 8

10.4.6 Các khoản chi phí trích theo lương ( BHXH, BHYT,BHTN, KPCĐ)

a) Chi phí bảo hiểm xã hộiTheo điều 92, Luật BHXH: quy định mức đóng và phương thức đóng của người sử dụng lao

động như sau:3% vào quỹ ốm đau và thai sản; Trong đó người lao động giữ lại 2% để trả kịp thời cho người lao động đủ điều kiện hưởng chế độ và thực hiện quyết toán hằng quý với tổ chức bảo hiểm xã hội.1% vào quỹ tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp.11% vào quỹ hưu trí và tử tuất. Và từ năm 2010 trở đi, cứ hai năm một lần đóng thêm 1% cho đến khi đạt mức đóng là 14%.

Vậy mức trích lập BHXH là 18% trên quỹ tiền lương .

b) Chi phí bảo hiểm y tếBảo hiểm y tế là hình thức bảo hiểm được áp dụng trong lĩnh vực chăm sóc sức khỏe, không

vì mục đích lợi nhuận, do Nhà nước tổ chức thực hiện và các đối tượng có trách nhiệm tham gia theo quy định của Luật BHYT.

Theo Luật BHYT thì mức trích lập tối dda của quỹ BHYT là 6% tiền lương công nhân hàng tháng của người lao động, trong đó người lao động chịu 1/3 ( tối đa 2%) và người sử dụng lao động chịu 2/3 ( tối đa 4%).

Theo nghị định số 62/2009/NĐ-CP ban hành 27/07/2009 ( có hiệu lực thi hành từ ngày 1/10/2009) của Thủ tướng Chính phủ quy định mức trích lập BHYT từ ngày 1/1/2010 như sau:

Đối với người lao động làm việc theo hợp đồng lao động không xác định thời hạn, hợp đồng lao động có thời hạn đủ 3 tháng trở lên; người lao động là người quản lý doanh nghiệp hưởng tiền


-86-

lương , tiền công; Cán bộ, công chức, viên chức thì mức đóng trích lập BHYT bằng 4,5% mức tiền lương, tiền công hàng tháng của người lao động, trong đó người sử dụng lao động đóng góp 3% và người lao động đóng góp 1,5.

Vậy đối với dự án chọn tỷ lệ trích nộp BHYT là 3% tiền công hàng tháng của người lao động do doanh nghiệp đóng.

c) Chi phí bảo hiểm thất nghiệpTheo luật bảo hiểm xã hội, bảo hiểm thất nghiệp bắt buộc áp dụng đối với đối tượng người

lao động và người sử dụng lao động như sau:Người lao động tham gia bảo hiểm thất nghiệp là công dân Việt Nam làm việc theo hợp đồng

hoặc hợp đồng làm việc mà các hợp đồng này xác định thời hạn hoặc xác định thời hạn từ đủ mười hai tháng với người sử dụng lao động.

Người sử dụng lao động tham gia bảo hiểm thất nghiệp bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vì sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân; tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội – nghề ngiệp, tổ chức xã hội khác; Cơ quan, tổ chức nước ngoài, tổ chức quốc tế hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam; Doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh cá thể, tổ hợp tác, tổ chức khác và các cá nhân thuê mướn, sử dụng và trả công cho người lao động có sử ụng từ mười lao động trở lên.

Theo điều 102 Luật BHXH, nguồn hình thành quỹ như sau:Người lao động đóng góp bằng 1% tiền lương, tiền công hàng tháng đóng bảo hiểm thất

nghiệp.Người sử dụng lao động đóng góp bằng 1% quỹ tiền lương, tiền công tháng đóng bảo hiểm

của những người lao động tham gia bảo hiểm thất nghiệp.Hàng tháng, Nhà nước hỗ trợ từ ngân sách bằng 1% quỹ tiền lương, tiền công tháng đóng bảo

hiểm thất nghiệp của những người lao động tham gia đóng bảo hiểm thất nghiệp và mỗi năm chuyển một lần.

Vậy tỷ lệ trích nộp BHTN của doanh nghiệp là 2%; Trong đó người lao động chịu 1% và doanh nghiệp chịu 1% tính vào chi phí.

d) Kinh phí công đoànTỷ lệ trích lập khoản này là không thay đổi, vẫn là 2% trên tổng thu nhập của người lao động

và toàn bộ khoản này sẽ được tính vào chi phí doanh nghiệpNhư vậy, các khoản trích tỷ lệ theo lương được tính vào chi phí của doanh nghiệp bao gồm:

18% cho chi phí đóng BHXH3% cho chi phí đóng BHYT1% cho chi phí đóng BHTN2% cho chi phí công đoàn phí

Dự án lấy quỹ lương là tổng số tiền lương phải trả cho cán bộ công nhân viên hàng tháng và năm để tính chi phí nộp bảo hiểm và công đoàn phí. Chi phí BHXH, BHYT, BHTN, trích nộp công đoàn được trình bày ở bảng 10.12


-87-

Bảng 10.12. Chi phí BHXH, BHTN, KPCĐ Đơn vị: 1.000.000đ

TT Nội dung Tỷ lệ Chi phí

1 Tiền lương chi trả hàng năm 720

2 Các khoản phải chi

2.1 Bảo hiểm xã hội 18% 129,6

2.2 Bảo hiểm y tế 3% 21,6

2.3 Bảo hiểm thất nghiệp 1% 7,2

2.4 Kinh phí công đoàn 2% 14,4

Tổng 172,8

10.4.7 Chi phí quản lý khácBao gồm các khoản chi phí như: văn phòng phẩm, bưu điện phí, công tác phí, chè nước tiếp

khách, giao dịch đối ngoại, lệ phí cố định nộp hàng năm và một số chi phí lặt vặt khác... Dự trù chi phí này thường theo số liệu thống kê tính theo % so với doanh thu hàng năm Ta có: Chi phí quản lý khác cố định = DTmax x f% x 50% (10.2)Chi phí quản lý khác biến đổi = DTi x f% x 50% (10.3) Trong đó: DTmax : Doanh thu lớn nhất trong các năm vận hành

DTi : Doanh thu năm thứ i f% :Tỷ lệ % so với doanh thu. f= 0,5%

Doanh thu dự án xác định tại bảng 10.6Chi phí quản lý khác xác định tại bảng 10.13


-88-

Bảng 10.13. Chi phí quản lý khác Đơn vị: 1.000.000đ

TT Nội dung

Năm vận hành (năm)1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 Doanh thu 34.327

39.359

41.979

46.917

46.917

46.917

46.917

46.917

47.068

47.068

2 Chi phí quản lý khác cố định 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118

3 Chi phí quản lý khác thay đổi 86 98 105 117 117 117 117 117 118 118

4 Tổng chi phí quản lý khác 203 216 223 235 235 235 235 235 235 235

TT Nội dung

Năm vận hành (năm)11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

1 Doanh thu 47.068

47.068

47.068

47.068

47.068

47.068

47.068

47.068

47.068

47.068

2 Chi phí quản lý khác cố định 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118

3 Chi phí quản lý khác thay đổi 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118

4 Tổng chi phí quản lý khác 235 235 235 235 235 235 235 235 235 235


-89-

10.4.8 Chi phí sử dụng đất hàng năm- Căn cứ vào diện tích đất cho dự án, giá đất một đơn vị diện tích trong năm.- Căn cứ Luật số 48/2010/QH12 ngày 17/06/2010 về Luật Thuế sử dụng đất phi nông

nghiệp.- Căn cứ Thông tư 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011, hướng dẫn về thuế sử dụng

đất phi nông nghiệp, do Bộ Tài Chính ban hành. Thuế suất: Theo mục b, khoản 1, điều 7: Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà

chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

Bảng 10.14. Chi phí sư dụng đất trong các năm vận hànhĐơn vị: 1.000đ

TT Nội dung Thuế

suấtDiện tích thuê (m2) Giá trị đất Thành tiền

Thuế đất 0,03% 2637,4 18.000 14.242

10.4.9 Kế hoạch trả nợ và trả lãi tín dụng trong vận hành Căn cứ xác định:

Số vốn vay cho dự án, lãi suất vay, phương thức trả nợ, thời gian trả nợ quy định trong hợp đồng.

Xác định:- Lãi suất vay vốn ( i=7%/năm)- Vốn vay dài hạn được trả theo phương thức trả đều cả gốc và lãi hàng năm theo một

trị số không đổi (A), trong thời hạn 6 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên.

Số tiền trả nợ đều hàng năm (giả thiết trả ở cuối các năm) được tính theo công thức :

A = V × i× (1+ i )Tn

(1+ i)Tn−1(10.4)

Trong đó:

+ A: số tiền trả nợ đều hàng năm ở cuối mỗi năm

+ V: tổng số nợ phải trả ở đầu thời điểm bắt đầu trả nợ

+ i: lãi suất vay vốn

+ Tn: thời gian trả nợ

- Đối với vốn vay lưu độngTrong các năm vận hành, phần vốn lưu động được huy động ngắn hạn ở đầu năm, cả gốc lẫn lãi sẽ được trả ở cuối năm. Trong đó phần lãi trả trong năm vận hành thứ n ( n = 1 -> 20) được tính là: L = V * i (10.5)Trong đó: V : lượng vốn lưu động vay trong năm thứ n L : Phần lãi trả trong năm thứ n

Lãi suất huy động vốn vay ngắn hạn i = 6% năm.


-90-

-Chi phí trả lãi vay trong vận hành được trình bày tại bảng 10.15


-91-

Bảng 10.15. Chi phí lãi vay trong vận hànhĐơn vị: 1.000.000đ

TT Nội dung

Năm vận hành ( năm)1 2 3 4 5 6 7÷20

I Vay đầu tư dài hạn1 Nợ đầu năm 139.715 120.183 99.285 76.923 52.996 27.3942 Tổng số trả nợ trong năm 29.312 29.312 29.312 29.312 29.312 29.3123 Tiền lãi phải trả trong năm 9.780 8.413 6.950 5.385 3.710 1.9184 Tiền gốc phải trả trong năm 19.532 20.899 22.362 23.927 25.602 27.3945 Nợ cuối năm 120.183 99.285 76.923 52.996 27.394 0II Vay vốn lưu động1 Vốn lưu động vay trong năm 299 299 299 299 299 299 2992 Tiền lãi phải trả trong năm 18 18 18 18 18 18 18

III Tổng tiền lãi phải trả 9.798 8.431 6.968 5.403 3.728 1.935 18IV Trả nợ ( gốc và lãi) 29.330 29.330 29.330 29.330 29.330 29.330 18


-92-

Bảng 10.17. Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh trong các năm vận hànhĐơn vị: 1.000.000đ

TT Nội dungNăm vận hành

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11->19 201 Chi phí nước 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 322 Chi phí điện 157 157 157 157 157 157 157 157 157 157 157 1573 Chi phí điện thoại 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,08

4 Chi phí duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa 414 414 414 414 414 414 414 414 414 7.956 414 7.956

5 Chi phí tiền lương 720 720 720 720 720 720 720 720 720 720 720 7206 Chi phí quản lý khác 203 216 223 235 235 235 235 235 235 235 235 235

8 Chi phí BHXH, BHYT, trích nộp quỹ công đoàn: 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8

9 Khấu hao tài sản cố định 11.731 11.731 11.731 11.731 11.731 6.363 6.363 6.363 6.363 6.363 6.363 6.363

10 Chi phí sử dụng đất 14,2 14,2 14,2 14,2 14,2 14,2 14,2 14,2 14,2 14,2 14,2 14,2411 Trả lãi tín dụng trong vận hành 9.798 8.431 6.968 5.403 3.728 1.935 18 18 18 18 18 18

12 Tổng chi phí sản xuất kinh doanh 23.256 21.901 20.445 18.892 17.217 10.057 8.139 8.139 8.140 15.682 8.140 15.682

13 Chi phí sản xuất kinh doanh tính cho 1m2 diện tích 1,5 1,4 1,3 1,2 1,1 0,7 0,5 0,5 0,5 1,0 0,5 1,03

14 Chi phí vận hành DA 1.713 1.725 1.732 1.744 1.744 1.744 1.744 1.744 1.745 9.287 1.745 9.287


-93-

10.5 Phân tích lỗ lãi Căn cứ xác định:- Doanh thu hàng năm của dự án. - Chi phí sản xuất kinh doanh.- Trong dự thảo luật Thuế Thu nhập Doanh nghiệp (TNDN) do Chính phủ trình Quốc

hội, thuế suất TNDN phổ thông được đề xuất giảm theo lộ trình, dự kiến còn 20% từ 1/1/2016

Dự trù lỗ lãiThu nhập doanh nghiệp = Doanh thu – Chi phí sản xuất kinh doanh.Thuế thu nhập doanh nghiệp = Thuế suất x thu nhập chịu thuếLợi nhuận ròng = Thu nhập chịu thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệpLợi nhuận bình quân năm = Tổng lợi nhuận 20 năm /20


-94-

Bảng 10.18. Dự trù lãi ( Lỗ)Đơn vị: 1.000.000đ

TT Nội dungNăm vận hành (năm)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1 Doanh thu không VAT 91.316 110.695 105.389 90.512 46.917 46.917 46.917 46.917 47.068 47.068

2 Chi phí SXKD không VAT 23.256 21.901 20.445 18.892 17.217 10.057 8.139 8.139 8.140 15.6823 Thu nhập chịu thuế 68.061 88.794 84.944 71.620 29.701 36.860 38.778 38.778 38.928 31.3864 Thuế TNDN 13.612 17.759 16.989 14.324 5.940 7.372 7.756 7.756 7.786 6.2775 Lợi nhuận ròng 54.448 71.035 67.955 57.296 23.760 29.488 31.022 31.022 31.142 25.109

6 Lợi nhuận ròng cộng dồn 54.448 125.484 193.439 250.735 274.49

5 303.983 335.006 366.028 397.170 422.279

7 Lợi nhuận ròng bình quân 36.418

TT Nội dung Năm vận hành (năm)11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

1 Doanh thu không VAT 47.068 47.068 47.068 47.068 47.929 47.068 47.068 47.068 47.068 47.0682 Chi phí SXKD không VAT 8.140 8.140 8.140 8.140 8.140 8.140 8.140 8.140 8.140 15.6823 Thu nhập chịu thuế 38.928 38.928 38.928 38.928 39.789 38.928 38.928 38.928 38.928 31.3864 Thuế TNDN 7.786 7.786 7.786 7.786 7.958 7.786 7.786 7.786 7.786 6.2775 Lợi nhuận ròng 31.142 31.142 31.142 31.142 31.831 31.142 31.142 31.142 31.142 25.109

6 Lợi nhuận ròng cộng dồn 453.421 484.564 515.706 546.849 578.68

0 609.822 640.965 672.107 703.250 728.358

7 Lợi nhuận ròng bình quân 36.418


-95-

10.6 Phân tích một số chỉ tiêu hiệu quả tĩnh1. Chỉ tiêu lợi nhuận so với vốn đầu tư ( Mức doanh lợi một đồng vốn)

Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư = lnbq

V ĐT(10.6)

2. Lợi nhuận so với vốn cố định ( Mức doanh lợi đồng vốn cố định)

Mức doanh lợi một đồng vốn cố định = lnbq

V CĐ(10.7)

3. Tỷ suất lợi nhuận doanh thu

Tỷ suất lợi nhuận doanh thu = lnbq

DT bq(10.8)

Trong đó:LNbq : Lợi nhuận bình quân nămVĐT: Tổng mức đầu tưVCĐ: Vốn cố định.DTbq: Doanh thu bình quân năm

Bảng 10.19. Chỉ tiêu hiệu quả tĩnh Đơn vị : 1.000 đ

TT Nội dung Giá trị

1 Tổng mức đầu tư 564.432.7462 Vốn cố định 519.349.7563 Lợi nhuận bình quân năm 36.417.9214 Doanh thu bình quân năm 57.562.8105 Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư 0,0656 Mức doanh lợi một đồng vốn cố định 0,0707 Tỷ suất lợi nhuận doanh thu 0,633

10.7 Phân tích một số chỉ tiêu hiệu quả động10.7.1 Phân tích trên quan điểm vốn chung

Xác định suất thu lợi tối thiểu chấp nhận đượcSuất thu lợi tối thiểu của dự án được xác định trên cơ sở lãi suất bình quân gia quyền của 2 nguồn vốn:


-96-

Bảng 10.20. Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận đượcVốn tự có Vốn vay ngân hàng

Mức lãi suất 8% 7%Giá trị vốn (%) 62% 38%

Bình quân gia quyền 7,62%Rủi ro 2%

Lãi suất tối thiểu chấp nhận được 9,62%

Xác định dòng tiền của dự án: Dòng tiền của dự án phản ảnh các khoản thu về và chi ra xảy ra trong suốt

thời gian đầu tư xây dựng và thời gian vận hành dự án. Bỏ qua trượt giá và lạm phát.

Tính toán hiệu số hiện giá thu chi NPVTính hiệu số hiện giá thu chi NPV theo quan điểm vốn chung được trình bày tại bảng 10.21 Phân tích hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại IRR

Với dòng tiền hiệu số thu chi đã xác định được, tìm suất thu lợi nội tại IRR theo phương pháp thử dần đúng với hai hệ số chiết khấu IRR1 và IRR2 sao cho hai dòng tiền cuối cùng ngược dấu nhau và có giá trị tiến đến 0

IRR = r1 + (r2 – r1) NPV 1

NPV 1+|NPV 2|(10.9)

Phân tích hiệu quả tài chính thông qua suất thu lơi nội tại IRR được trình bày tại bảng 10.22


-97-

Bảng 10.21. Dòng tiền của dự án và hiệu số hiện giá thu chi NPV – Quan điểm vốn chung Đơn vị: 1.000.000đ

TT Nội dungNăm xây dựng Năm vận hành

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026I Dòng lợi ích (Bt) 224.291 110.695 105.389 90.512 46.917 46.917 46.917 46.917 47.0681 Doanh thu bán hàng 224.291 110.695 105.389 90.512 46.917 46.917 46.917 46.917 47.0682 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản3 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết4 Thu hồi vốn lưu động5 Thu hồi giá trị sử dụng đấtII Dòng chi phí (Ct) 62.209 205.701 223.735 15.339 19.498 18.735 16.082 7.699 9.131 9.514 9.514 9.5441 Đầu tư ban đầu 62.209 205.701 223.7352 Đầu tư thay thế tài sản3 Chi phí vận hành dự án 1.713 1.725 1.732 1.744 1.744 1.744 1.744 1.744 1.7454 Chi phí sử dụng đất trong vận hành 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,245 Thuế thu nhập doanh nghiệp 13.612 17.759 16.989 14.324 5.940 7.372 7.756 7.756 7.786III Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct ) -62.209 -205.701 -223.735 208.952 91.196 86.654 74.429 39.219 37.787 37.403 37.403 37.523IV Hệ số chiết khấu 1/(1+r)^t 0,912 0,832 0,759 0,693 0,632 0,576 0,526 0,480 0,438 0,399 0,364 0,332V Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu -56.752 -171.191 -169.864 144.723 57.622 49.949 39.138 18.814 16.537 14.933 13.623 12.467VI Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu -56.752 -227.943 -397.807 -253.084 -195.462 -145.513 -106.375 -87.561 -71.024 -56.092 -42.469 -30.002


2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037I Dòng lợi ích (Bt) 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.929 47.068 47.068 47.068 47.068 186.2371 Doanh thu bán hàng 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.0682 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 8613 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 115.7834 Thu hồi vốn lưu động 2995 Thu hồi giá trị sử dụng đất 23.088II Dòng chi phí (Ct) 15.578 9.544 9.544 9.544 9.544 41.114 9.544 9.544 9.544 9.544 15.5781 Đầu tư ban đầu2 Đầu tư thay thế tài sản 31.3973 Chi phí vận hành dự án 9.287 1.745 1.745 1.745 1.745 1.745 1.745 1.745 1.745 1.745 9.2874 Chi phí sử dụng đất trong vận hành 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,245 Thuế thu nhập doanh nghiệp 6.277 7.786 7.786 7.786 7.786 7.958 7.786 7.786 7.786 7.786 6.277III Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct ) 31.490 37.523 37.523 37.523 37.523 6.815 37.523 37.523 37.523 37.523 170.659IV Hệ số chiết khấu 1/(1+r)^t 0,303 0,277 0,252 0,230 0,210 0,192 0,175 0,159 0,145 0,133 0,121V Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 9.545 10.376 9.465 8.635 7.878 1.305 6.556 5.981 5.456 4.977 20.652VI Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu -20.457 -10.081 -616 8.019 15.897 17.202 23.758 29.739 35.195 40.172 60.824

Kết luận: Dự án có NPV = 60.824 ( 1.000.000đ) >0 => Dự án đáng giá


-98-

Bảng 10.22. Suất thu lợi nội tại IRR – Theo quan điểm vốn chung Đơn vị : 1.000.000đ

TT Nội dung Năm xây dựng Năm vận hành2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

1 Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt -Ct) -62.209 -205.701 -223.735 208.952 91.196 86.654 74.429 39.219 37.787 37.403 37.403 37.5232 Hệ số chiết khấu1: 1/(1+r1)^t (r1 = 12,35%) 0,890 0,792 0,705 0,628 0,559 0,497 0,443 0,394 0,351 0,312 0,278 0,2473 Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 1 -55.371 -162.964 -157.766 131.146 50.946 43.087 32.941 15.449 13.249 11.673 10.390 9.2774 Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 1 -55.371 -218.334 -376.101 -244.955 -194.009 -150.921 -117.981 -102.532 -89.283 -77.610 -67.220 -57.9435 Hệ số chiết khấu 2: 1/(1+r2)^t (r2 = 12,40%) 0,890 0,792 0,704 0,627 0,557 0,496 0,441 0,393 0,349 0,311 0,276 0,2466 Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 2 -55.346 -162.819 -157.556 130.913 50.833 42.972 32.838 15.394 13.196 11.621 10.339 9.2287 Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 2 -55.346 -218.165 -375.721 -244.808 -193.975 -151.003 -118.165 -102.770 -89.574 -77.953 -67.614 -58.386

TT Nội dung Năm vận hành

2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 20371 Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt -Ct) 31.490 37.523 37.523 37.523 37.523 6.815 37.523 37.523 37.523 37.523 170.6592 Hệ số chiết khấu1: 1/(1+r1)^t (r1 = 12,35%) 0,220 0,196 0,174 0,155 0,138 0,123 0,109 0,097 0,087 0,077 0,0693 Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 1 6.930 7.350 6.542 5.823 5.183 838 4.106 3.655 3.253 2.895 11.7214 Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 1 -51.013 -43.663 -37.121 -31.298 -26.115 -25.278 -21.172 -17.517 -14.264 -11.369 3525 Hệ số chiết khấu 2: 1/(1+r2)^t (r2 = 12,40%) 0,219 0,195 0,173 0,154 0,137 0,122 0,109 0,097 0,086 0,076 0,0686 Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 2 6.890 7.304 6.498 5.782 5.144 831 4.071 3.622 3.223 2.867 11.6017 Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 2 -51.496 -44.192 -37.694 -31.912 -26.768 -25.937 -21.866 -18.244 -15.021 -12.154 -553

Dựa vào công thức (10.9) ta có bảng tính IRR.

Giá trị NPV IRRr1 12,35% 352

12,37%r2 12,40% -553

Kết luận: IRR = 12,37% > Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được ( r = 9,62%) => Dự án đáng giá


-99-

10.7.2 Phân tích theo quan điểm vốn chủ sở hữuXác định suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được

Suất thu lợi tối thiểu của dự án được xác định trên cơ sở là chi phí sử dụng vốn ( suất sinh lợi đòi hỏi) của chủ sở hữu, vì chỉ tính trên dòng ngân lưu của chủ sở hữu.Trên cơ sở đó ta lựa chọn mức lãi suất như sau:

Chi phí cơ hội của vốn: mức lãi suất tối thiểu của vốn chủ sở hữu là 8%Tỷ lệ rủi ro dự kiến: 1%

Như vậy lãi suất tối thiểu chấp nhận được của dự án là 9 %/năm

Tính toán hiệu số chu chi NPVTính toán NPV theo quan điểm vốn chủ sở hứu được trình bày tại bảng 10.23

Phân tích hiệu quả tài chính thông qua suất thu lợi nội tại IRRPhân tích hiệu quả tài chính thông qua suất thu lơi nội tại IRR được trình bày tại bảng 10.24


-100-

Bảng 10.23. Dòng tiền của dự án và hiệu số hiện giá thu chi NPV – Quan điểm vốn chủ sở hưu Đơn vị: 1.000.000đ

TT Nội dungNăm xây dựng Năm vận hành

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026I Dòng lợi ích (Bt) 137.430 224.291 110.695 105.389 90.512 46.917 46.917 46.917 46.917 47.0681 Vay vốn 137.4302 Doanh thu bán hàng 224.291 110.695 105.389 90.512 46.917 46.917 46.917 46.917 47.0683 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản4 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết5 Thu hồi vốn lưu động6 Thu hồi giá trị sử dụng đấtII Dòng chi phí (Ct) 62.209 205.701 223.735 44.669 48.828 48.064 45.412 37.028 38.460 9.532 9.532 9.5621 Đầu tư ban đầu 62.209 205.701 223.7352 Đầu tư thay thế tài sản3 Chi phí vận hành dự án 1.713 1.725 1.732 1.744 1.744 1.744 1.744 1.744 1.7454 Chi phí sử dụng đất trong vận hành 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,245 Thuế thu nhập doanh nghiệp 13.612 17.759 16.989 14.324 5.940 7.372 7.756 7.756 7.7866 Trả nợ (gốc và lãi) 29.330 29.330 29.330 29.330 29.330 29.330 18 18 18

III Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct ) -62.209 -205.701 -86.305 179.623 61.867 57.324 45.100 9.889 8.457 37.385 37.385 37.506VI Hệ số chiết khấu 1/(1+r)^t ( r =9%) 0,917 0,842 0,772 0,708 0,650 0,596 0,547 0,502 0,460 0,422 0,388 0,356V Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu -57.073 -173.134 -66.643 127.249 40.209 34.180 24.671 4.963 3.894 15.792 14.488 13.335VI Cộng dồng dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu -57.073 -230.207 -296.851 -169.601 -129.392 -95.212 -70.541 -65.578 -61.684 -45.892 -31.404 -18.069


-101-


2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037I Dòng lợi ích (Bt) 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.929 47.068 47.068 47.068 47.068 186.2371 Vay vốn2 Doanh thu bán hàng 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068 47.0683 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 860,874 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 115.7835 Thu hồi vốn lưu động 2996 Thu hồi giá trị sử dụng đất 23.088II Dòng chi phí (Ct) 15.596 9.562 9.562 9.562 9.562 41.131 9.562 9.562 9.562 9.562 15.5961 Đầu tư ban đầu2 Đầu tư thay thế tài sản 31.3973 Chi phí vận hành dự án 9.287 1.745 1.745 1.745 1.745 1.745 1.745 1.745 1.745 1.745 9.2874 Chi phí sử dụng đất trong vận hành 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,245 Thuế thu nhập doanh nghiệp 6.277 7.786 7.786 7.786 7.786 7.958 7.786 7.786 7.786 7.786 6.2776 Trả nợ (gốc và lãi) 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18

III Dòng tiền hiêu số thu chi (Bt - Ct ) 31.472 37.506 37.506 37.506 37.506 6.797 37.506 37.506 37.506 37.506 170.641VI Hệ số chiết khấu 1/(1+r)^t ( r =9%) 0,326 0,299 0,275 0,252 0,231 0,212 0,194 0,178 0,164 0,150 0,138V Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 10.265 11.223 10.297 9.447 8.667 1.441 7.294 6.692 6.140 5.633 23.511VI Cộng dồng dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu -7.804 3.420 13.716 23.163 31.829 33.270 40.565 47.257 53.397 59.029 82.540

Kết luận: Dự án có NPV = 82.540 (1.000.000đ) >0 => Dự án đáng giá

Bảng 10.24. Suất thu lợi nội tại IRR của dự án – Theo quan điểm vốn chủ sở hưuĐơn vị: 1.000.000đ

TT Nội dung Năm xây dựng Năm vận hành2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

1 Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt -Ct) -62.209 -205.701 -86.305 179.623 61.867 57.324 45.100 9.889 8.457 37.385 37.385 37.5062 Hệ số chiết khấu1 1/(1+r1)^t (r1 = 13,20%) 0,883 0,780 0,689 0,609 0,538 0,475 0,420 0,371 0,328 0,289 0,256 0,2263 Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 1 -54.955 -160.525 -59.497 109.389 33.283 27.243 18.934 3.668 2.771 10.820 9.559 8.4714 Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 1 -54.955 -215.481 -274.978 -165.588 -132.305 -105.062 -86.128 -82.460 -79.689 -68.869 -59.310 -50.8395 Hệ số chiết khấu 2 1/(1+r2)^t (r2 = 13,25%) 0,883 0,780 0,688 0,608 0,537 0,474 0,419 0,370 0,326 0,288 0,254 0,2256 Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 2 -54.931 -160.384 -59.419 109.196 33.210 27.171 18.876 3.655 2.760 10.773 9.512 8.4267 Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 2 -54.931 -215.315 -274.733 -165.537 -132.327 -105.156 -86.280 -82.625 -79.865 -69.093 -59.581 -51.154

TT Nội dung Năm vận hành


-102-

2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 20371 Dòng tiền hiệu số thu chi (Bt -Ct) 31.472 37.506 37.506 37.506 37.506 6.797 37.506 37.506 37.506 37.506 170.6412 Hệ số chiết khấu1 1/(1+r1)^t (r1 = 13,20%) 0,200 0,176 0,156 0,138 0,122 0,107 0,095 0,084 0,074 0,065 0,0583 Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 1 6.279 6.611 5.840 5.159 4.557 730 3.556 3.142 2.775 2.452 9.8544 Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 1 -44.560 -37.949 -32.109 -26.951 -22.393 -21.664 -18.107 -14.966 -12.190 -9.738 1165 Hệ số chiết khấu 2 1/(1+r2)^t (r2 = 13,25%) 0,198 0,175 0,155 0,137 0,121 0,106 0,094 0,083 0,073 0,065 0,0576 Dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 2 6.243 6.570 5.801 5.123 4.523 724 3.527 3.114 2.750 2.428 9.7557 Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi chiết khấu 2 -44.911 -38.341 -32.540 -27.417 -22.894 -22.170 -18.643 -15.529 -12.780 -10.352 -597

Dựa vào công thức (10.9) ta có bảng tính IRR.

Giá trị NPV IRRr1 13,20% 116

13,21%r2 13,25% -597

Kết luận: IRR = 13,21% > Suất thu lợi tối thiểu chấp nhận được ( r = 9 %) => Dự án đáng giá


-103-

10.8 Phân tích an toàn về tài chính Trong nền kinh tế thị trường, bên cạnh chỉ tiêu lợi nhuận, nhà đầu tư còn phải đặc biệt chú ý đến an toàn về mặt tài chính . Việc đánh giá an

toàn về mặt tài chính cho dự án có thể xem xét theo những nội dung sau :10.8.1 Phân tích thời hạn hoàn vốn:10.8.1.1 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp tĩnh

Căn cứ xác định: dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các năm vận hành.Dự án sẽ hoàn vốn vào thời điểm giữa năm thứ 12 và năm thứ 13. Sử dụng phương pháp nội suy tính ra thời hạn hoàn vốn:

Thv = 12 +10.369

10.369+|−21,102| = 12,32 năm

Thời hạn hoàn vốn của dự án là 12 năm, 4 thángBảng 10.25. Bảng xác định thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao

Đơn vị: 1.000.000đ


2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 20271 Vốn đầu tư ở đầu năm 491.645 425.466 342.700 263.015 193.988 158.497 122.646 85.260 47.875 10.3692 Lợi nhuận 54.448 71.035 67.955 57.296 23.760 29.488 31.022 31.022 31.142 25.1093 Khấu hao 11.731 11.731 11.731 11.731 11.731 6.363 6.363 6.363 6.363 6.3634 Lợi nhuận và khấu hao 66.179 82.766 79.686 69.027 35.491 35.851 37.385 37.385 37.506 31.4725 Vốn đầu tư còn ở cuối năm 425.466 342.700 263.015 193.988 158.497 122.646 85.260 47.875 10.369 -21.102

10.8.1.2 Phân tích thời gian hoàn vốn theo phương pháp động Sử dụng bảng tính NPV , từ đó tìm ra thời gian hoàn vốn động là thời điểm giữa năm vận hành thứ 15 và thứ 16

Thv = 15 + |−616|

|−616|+8.019 = 15,07 năm

Thời hạn hoàn vốn của dự án là 15 năm, 26 tháng


-104-

Kết luận: Dự án có độ an toàn về thời hạn hoàn vốn.


-105-

10.8.2 Phân tích khả năng trả nợ của dự án

Khả năng trả nợ của dự án được phân tích theo chỉ tiêu hệ số khả năng trả nợ* Căn cứ xác định- Căn cứ vào nguồn tài chính dùng để trả nợ gồm: lợi nhuận, phần trích cho trả lãi vay trong vận hành và khấu hao tài sản cố định hàng năm (ký hiệu là B)- Căn cứ vào số nợ phải trả trong năm gồm cả trả nợ gốc và trả lãi (ký hiệu là A )Xác định hệ số khả năng trả nợ ở năm t theo công thức: Kt = Bt/At

Hệ số khả năng trả nợ xác định theo bảng 10.26

Bảng 10.26. Bảng tính hệ số khả năng trả nợĐơn vị: 1.000.000đ

TT Nội dung

Năm vận hành2018 2019 2020 2021 2022 2023

1 Lợi nhuận trong năm 54.448 71.035 67.955 57.296 23.760 29.4882 Khấu hao trong năm 11.731 11.731 11.731 11.731 11.731 6.3633 Trả lãi vay trong năm 9.798 8.431 6.968 5.403 3.728 1.9354 Nguồn trả nợ trong năm 75.977 91.196 86.654 74.429 39.219 37.7875 Tổng số phải trả nợ trong năm 29.330 29.330 29.330 29.330 29.330 29.3306 Hệ số khả năng trả nợ 2,59 3,11 2,95 2,54 1,34 1,29

7 Hệ số khả năng trả nợ bình quân 2,30

Kết luận: Nhận thấy KTN =2,30>1 . Dự án có khả năng trả nợ cao

10.8.3 . Phân tích mức hoạt động hòa vốn

Căn cứ xác định : dựa vào doanh thu hàng năm, chi phí cố định hàng năm trong sản xuất kinh doanh, chi phí biến đổi trong sản xuất kinh doanh hàng năm

Doanh thu hoà vốn của DA :

Rh=FC

1−VCR

Mức hoạt động hoà vốn của DA : M h=

Rh

Rmax∗100 %

Trong đó: Rh : Doanh thu hoà vốn của DA Mh : Mức hoạt động hoà vốn của DA FC : Chi phí cố định VC : Chi phí biến đổi R : Doanh thu thực tế hàng năm của DA Rmax : Doanh thu tối đa của DA


-106-

Bảng 10.27. Xác định chi phí cố định và chi phí biến đổi cho từng năm vận hành Đơn vị: 1.000.000đ


2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028-2036 2037I Chi phí cố định 22.962 21.595 20.132 18.567 16.892 9.732 7.815 7.815 7.815 15.357 7.815 15.3571 Chi phí trả lương 720 720 720 720 720 720 720 720 720 720 720 7202 Chi phí sửa chữa bảo dưỡng 414 414 414 414 414 414 414 414 414 7.956 414 7.9563 Chi phí BHXH,BHYT,KPCĐ 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,8 172,84 Chi phí điện thoại cố định 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,1 13,15 Khấu hao tài sản cố định 11.731 11.731 11.731 11.731 11.731 6.363 6.363 6.363 6.363 6.363 6.363 6.3636 Chi phí sử dụng đất 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,247 Trả lãi vốn dài hạn 9.780 8.413 6.950 5.385 3.710 1.9188 Chi phí quản lý khác cố định 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118 118II Chi phí biến đổi 293 306 312 325 325 325 325 325 325 325 325 3251 Chi phí điện 157 157 157 157 157 157 157 157 157 157 157 1572 Chi phí nước 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 324 Trả lãi vốn lưu động 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 18 185 Chi phí quản lý khác biến đổi 86 98 105 117 117 117 117 117 118 118 118 118

Bảng 10.28. Bảng xác định doanh thu và mức hoạt động hòa vốn Đơn vị: 1.000.000đ


-107-


2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

1 Doanh thu 91.316 110.695 105.389 90.512 46.917 46.917 46.917 46.91

7 47.068 47.068

2 Chi phí cố định 22.962 21.595 20.132 18.567 16.892 9.732 7.815 7.815 7.815 15.357

3 Chi phí biến đổi 293 306 312 325 325 325 325 325 325 325

4 Doanh thu hoà vốn 23.036 21.655 20.192 18.634 17.010 9.800 7.869 7.869 7.869 15.464

5 Mức hoạt động hoà vốn (%) 20,81 19,56 18,24 16,83 15,37 8,85 7,11 7,11 7,11 13,97


2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037

1 Doanh thu 47.068 47.068 47.068 47.068 47.929 47.06

8 47.068 47.068 47.068 47.068

2 Chi phí cố định 7.815 7.815 7.815 7.815 7.815 7.815 7.815 7.815 7.815 15.3573 Chi phí biến đổi 325 325 325 325 325 325 325 325 325 3254 Doanh thu hoà vốn 7.869 7.869 7.869 7.869 7.868 7.869 7.869 7.869 7.869 15.4645 Mức hoạt động hoà vốn (%) 7,11 7,11 7,11 7,11 7,11 7,11 7,11 7,11 7,11 13,97

Mức hoạt động hòa vốn trung bình của dự án là 10,65%


-108-

10.8.4 Phân tích độ nhạy về tài chínhCó nhiều phương pháp phân tích độ nhạy về tài chính, trong đồ án chỉ xét trường hợp có một số chỉ tiêu biến động đó là doanh thu giảm , chi phí tăng do những biến động về giá cả trong tương lai.

Dự án xét độ nhạy theo 3 trường hợp biến động xấu đi: Khi doanh thu giảm 5%, chi phí vận hành tăng 5% , cả doanh thu giảm 5% và chi phí vận hành tăng 5% để xem xét dự án còn đáng giá hay không.

Bảng 10.29. Phân tích đánh giá độ nhạy của dự án

Nội dung

Vốn chung

NPV IRR Biến động NPV

Biến động IRR

1.000.000đ % %Giá trị theo thông số ban đầu 60.824 12,37%Giá trị khi doanh thu giảm 5% 60.539 11,15% 0,47% 9,83%Giá trị khi chi phí vận hành tăng 5% 60.767 12,31% 0,09% 0,45%Doanh thu giảm 5%, chi phí vận hành tăng 5% 60.483 11,12% 0,56% 10,09%

Nội dung

Vốn chủ sở hưu

NPV IRR Biến động NPV

Biến động IRR

1.000.000đ % %Giá trị theo thông số ban đầu 82.540 13,21%Giá trị khi doanh thu giảm 5% 54.693 11,65% 33,74% 11,78%Giá trị khi chi phí vận hành tăng 5% 81.753 13,01% 0,95% 1,47%Doanh thu giảm 5%, chi phí vận hành tăng 5% 53.905 11,62% 34,69% 12,01%

Nhận xét: Doanh thu của dự án có ảnh hưởng rất lớn tới độ an toàn của dự án. Từ sự phân tích trên, nhận thấy có những biện pháp để nâng cao và ổn định doanh số bán hàng và giá trị sản phẩm. Cần điều tiết phù hợp với thị trường về giá cả đầu vào và đầu ra, doanh số bán hàng và kênh phân phối sản phẩm…


-109-

10.9 . Phân tích hiệu quả kinh tế- xã hội cho dự ánPhân tích hiệu quả kinh tế xã hội của dự án là một nội dung quan trọng trong quá trình lập dự án đầu tư, việc này có ý nghĩa với cả chủ đầu tư, nhà nước .Một dự án sẽ có tính thuyết phục cao nếu thực sự có đóng góp cho nền kinh tế xã hội cũng như đáp ứng được các yêu cầu đòi hỏi của sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

10.9.1 Phân tích định tính :

Dự án khi đưa vào sử dụng sẽ tạo ra một số ảnh hưởng đối với kinh tế xã hội trong vùng như :- Tạo được chỗ làm việc tốt cho nhiều người lao động.- Giải quyết một phần nhu cầu nhà ở cho nhân dân.- Trung tâm thương mại của dự án cũng đáp ứng một phần không nhỏ nhu cầu mua sắm của người dân.- Giải quyết một phần nhu cầu thuê văn phòng của các công ty.- Tạo mỹ quan cho khu vực .

10.9.2 Phân tích định lượng :10.9.2.1 Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự ánGiá trị sản phẩm gia tăng càng lớn thì dự án đóng góp cho xã hội càng nhiều, hiệu quả kinh tế xã hội càng lớn ( Bảng 10.31)

Căn cứ vào doanh thu hàng năm và các chi phí đầu vào hàng năm ta xác định giá trị sản phẩm gia tăng như sau :


-110-

Bảng 10.30. Xác định chi phí đầu vào vật chất và dịch vụ mua ngoài Đơn vị: 1.000.000đ

TT Nội dung

Năm vận hành

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028-2036 2037

1 Chi phí điện nước 189 189 189 189 189 189 189 189 189 189 189 189

2 Chi phí duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa 414 414 414 414 414 414 414 414 414 7.956 414 7.956

3 Khấu hao 11.731

11.731

11.731

11.731

11.731 6.363 6.363 6.363 6.363 6.363 6.363 6.363

4 Chi phí điện thoại 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 135 Quản lý khác 203 216 223 235 235 235 235 235 235 235 235 235

5 Tổng cộng 12.551

12.563

12.570

12.582

12.582 7.215 7.215 7.215 7.215 14.75

7 7.215 14.757


-111-

Bảng 10.31. Bảng xác định giá trị sản phẩm gia tăng Đơn vị: 1.000.000đ

TT Nội dung Năm vận hành2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027

1 Doanh thu 91.316 110.695 105.389 90.512 46.917 46.917 46.917 46.917 47.068 47.068

2 Chi phí đầu vào vật chất và dịch vụ mua ngoài 12.551 12.563 12.570 12.582 12.582 7.215 7.215 7.215 7.215 14.757

3 Giá trị sản phẩm gia tăng 78.766 98.132 92.819 77.930 34.335 39.703 39.703 39.703 39.853 32.311

4 Giá trị sản phẩm gia tăng cộng dồn 78.766 176.897 269.716 347.646 381.981 421.683 461.386 501.089 540.942 573.253


2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 20371 Doanh thu 47.068 47.068 47.068 47.068 47.929 47.068 47.068 47.068 47.068 47.068

2 Chi phí đầu vào vật chất và dịch vụ mua ngoài 7.215 7.215 7.215 7.215 7.215 7.215 7.215 7.215 7.215 14.757

3 Giá trị sản phẩm gia tăng 39.853 39.853 39.853 39.853 40.714 39.853 39.853 39.853 39.853 32.311

4 Giá trị sản phẩm gia tăng cộng dồn 613.106 652.959 692.812 732.665 773.379 813.232 853.085 892.938 932.791 965.102


-112-

Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân cho một đồng tổng vốn đầu tư

Công thức:

H = ¿

V DA =

965.102.000 .000564.432.746 .000 = 1,7 lần

Trong đó:H: là giá trị sản phẩm gia tăng tính cho một đồng vốn dự án.GT: Giá trị sản phẩm thuần túy gia tăng mà dự án mang lạiVDA : Vốn đầu tư cho dự án

10.9.2.2 Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án Các khoản đóng góp của dự án cho ngân sách nhà nước bao gồm các khoản thuế là thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế môn bài , thuế sử dụng đất. Chỉ tiêu này càng lớn thì hiệu quả kinh tế xã hội càng cao.

Thuế môn bài mà chủ đầu tư phải nộp hàng năm theo quy định tại Thông tư 42/2003/BTC là 3 triệu đồng/ một năm.


-113-

Bảng 10.32. Bảng VAT nộp Ngân sách Nhà nước Đơn vị: 1.000.000đ


2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028-2031 2032 2033-

2036 2037

I VAT đầu ra 9.132 11.069 10.539 9.051 4.692 4.692 4.692 4.692 4.707 4.707 4.707 4.793 4.707 4.707

1 Doanh thu 91.316 110.695 105.389 90.512 46.917 46.917 46.917 46.917 47.06

8 47.068 47.068 47.929 47.068 47.068VAT đầu ra ( 10%) 9.132 11.069 10.539 9.051 4.692 4.692 4.692 4.692 4.707 4.707 4.707 4.793 4.707 4.707

II VAT đầu vào 44.866,5 83,3 83,9 85,1 85,1 85,1 85,1 85,1 85,2 839,4 85,2 85,2 85,2 839,41 VAT đầu tư 44.784,49 0 02 Chi phí nước 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32 32

VAT (10%) 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 33 Chi phí điện 157 157 157 157 157 157 157 157 157 157 157 157 157 157

VAT (10%) 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 164 Chi phí điện thoại 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13

VAT (10%) 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

5 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng 414 414 414 414 414 414 414 414 414 7.956 414 414 414 7.956VAT (10%) 41 41 41 41 41 41 41 41 41 796 41 41 41 796

6 Chi phí quản lý khác 203 216 223 235 235 235 235 235 235 235 235 235 235 235VAT (10%) 20 22 22 23 23 23 23 23 24 24 24 24 24 24

III VAT nộp ngân sách -35.735 10.986 10.455 8.966 4.607 4.607 4.607 4.607 4.622 3.867 4.622 4.708 4.622 3.867


-114-

Bảng 10.33. Các khoản nộp ngân sách chủ yếu Đơn vị: 1.000.000đ

TT Nội dungNăm vận hành ( năm)

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 20271 Thuế môn bài 3 3 3 3 3 3 3 3 3 32 Thuế thu nhập doanh nghiệp 13.612 17.759 16.989 14.324 5.940 7.372 7.756 7.756 7.786 6.2773 VAT -35.735 10.986 10.455 8.966 4.607 4.607 4.607 4.607 4.622 3.8674 Chi phí sử dụng đất 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,245 Tổng các khoản nộp ngân sách -22.106 28.762 27.461 23.307 10.564 11.996 12.379 12.379 12.424 10.1626 Cộng dồn các khoản nộp -22.106 6.657 34.118 57.425 67.989 79.985 92.364 104.744 117.168 127.330

TT Nội dungNăm vận hành ( năm)

2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 20371 Thuế môn bài 3 3 3 3 3 3 3 3 3 32 Thuế thu nhập doanh nghiệp 7.786 7.786 7.786 7.786 7.958 7.786 7.786 7.786 7.786 6.2773 VAT 4.622 4.622 4.622 4.622 4.708 4.622 4.622 4.622 4.622 3.8674 Chi phí sử dụng đất 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24 14,24

5 Tổng các khoản nộp ngân sách 12.424 12.424 12.424 12.424 12.683 12.424 12.424 12.424 12.424 10.162

6 Cộng dồn các khoản nộp 139.754 152.179 164.603 177.028 189.710 202.135 214.559 226.984 239.408 249.570


-115-

Tổng hợp các chỉ tiêu của dự án:

Bảng 10.34. Tổng hợp các chỉ tiêu tài chính, kinh tế, kỹ thuật của dự án

TT CÁC CHỈ TIÊU ĐƠN VỊ GIÁ TRỊI Chỉ tiêu về giá trị sư dụng và công năng1 Diện tích đất m2 2.637,402 Diện tích xây dựng công trình m2 1.1703 Diện tích sàn m2 31.3444 Cấp công trình III Chỉ tiêu về vốn1 Tổng mức đầu tư nghìn đồng 564.432.7462 Vốn cố định nghìn đồng 519.349.7563 Vốn lưu động ban đầu nghìn đồng 298.501

III Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế - tài chính1 Doanh thu bình quân năm nghìn đồng 57.562.8102 Tổng lợi nhuận ròng nghìn đồng 728.358.4293 Lợi nhuận bình quân năm nghìn đồng 36.417.9214 Mức doanh lợi đồng vốn 0,065 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được theo quan điểm vốn chung % 9,62%

6 Lãi suất tối thiểu chấp nhận được theo quan điểm vốn chủ sở hữu % 9%

7 Hiệu số thu chi NPV - quan điểm vốn chung nghìn đồng 60.823.6898 Suất thu lợi nội tại IRR - quan điểm vốn chung % 12,37%9 Hiệu số thu chi NPV ròng - quan điểm vốn chủ sở hữu nghìn đồng 82.540.41010 Suất thu lợi nội tại IRR - quan điểm vốn chủ sở hữu % 13,21%11 Thời hạn thu hồi vốn theo NPV năm 18,512 Thời hạn thu hồi vốn theo phương pháp tĩnh năm 9,8IV Chỉ tiêu đánh giá độ an toàn tài chính1 Hệ số có khả năng trả nợ 2,302 Mức hoạt động hòa vốn bình quân % 10,653 Doanh thu hòa vốn bình quân nghìn đồng 11.784.187V Chỉ tiêu đánh giá độ nhạy tài chính1 Mức biến động của NPV khi doanh thu giảm 5% % 0,47%2 Mức biến động của IRR khi doanh thu giảm 5% % 9,83%3 Mức biến động của NPV khi chi phí vận hành tăng 5% % 0,09%4 Mức biến động của IRR khi chi phí vận hành tăng 5% % 0,45%

5 Mức biến động của NPV khi chi phí vận hành tăng 5% và doanh thu giảm 5% % 0,56%

6 Mức biến động của IRR khi chi phí vận hành tăng 5% và doanh thu giảm 5% % 10,09%

VI Chỉ tiêu hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án1 Tổng sản phẩm gia tăng nghìn đồng 965.101.8062 Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân ngđ/năm 1.710


3 Tổng giá trị đóng góp cho ngân sách nghìn đồng 249.570.0584 Mức đóng góp bình quân cho ngân sách ngđ/năm 12.478.5035 Số lao động làm việc người 176 Mức lương bình quân tháng nghìn đồng 1.7067 Tỷ lệ nộp ngân sách bình quân/ vốn dự án 0,442


KẾT LUẬNDự án đầu tư xây dựng công trình: “ Tòa nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại

và nhà ở cao tầng CT9” là dự án sẽ cung cấp một lượng nhà ở , mang ý nghĩa về mặt xã hội to lớn; đồng thời trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê sẽ đáp ứng nhu cầu của người dân trong hiện tại và tương lai. Việc xây dựng công trình có ý nghĩa sâu sắc cả về mặt kinh tế lẫn xã hội.

Dự án được xây dựng phù hợp với điều kiện xã hội thực tế phát triển dài hạn của thành phố Hà Nội nói chung và tận dụng được quỹ đất phục vụ mục đích kinh tế. Vì vậy việc phát triển khai thác dự án là cần thiết dưới sự chỉ đạo trực tiếp chặt chẽ của UBND thành phố Hà Nội và các cơ quan chức năng nhằm khai thác tốt nhất về hiệu quả của dự án.

Dựa trên tình hình thực tế của thị trường, địa điểm và tính chất khu đất ta có thể thấy dự án được thực hiện phù hợp với việc đóng góp vào quỹ nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại còn thiếu của thị trường.

Trên cơ sở phân tích các số liệu liên quan đến tính khả thi về nguồn vốn, phương án tài chính, phương án trả nợ, các hiệu quả tài chính, kinh tế, độ an toàn về tài chính các vấn đề rủi ro và các vấn đề liên quan đến sử dụng đất đai bảo vệ môi trường sinh thái ta có thể đi đến kết luận là dự án có tính khả thi, đảm bảo khi đưa vào hoạt động sẽ đem lại hiệu quả to lớn cho chủ đầu tư cũng như cho xã hội; sẽ phát huy được vai trò của công trình trong hoạt động kinh tế xã hội của Thành phố và góp phần mang lại diện mạo mới cho kiến trúc đô thị.


THUYẾT MINH VÀ BẢN VẼ THIẾT KẾ CƠ SỞ

I. Thuyết minh giải pháp tổng thể mặt bằng quy hoạch khu đấtKhu đất của dự án Toà nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao

tầng CT9 nằm ở bán đảo Linh Đàm thuộc phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Thành phố Hà Nội có diện tích 2.637,4m2, diện tích xây dựng công trình là 1.170m2 được thừa hưởng vị trí đắc địa của khu đô thị mới Linh Đàm, nằm ở phía Nam, cách trung tâm thủ đô 15km với 74ha hồ điều hòa, có tỷ lệ cây xanh, mặt nước đạt bình quân 13m2 mỗi người, khu đô thị có hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, kiến trúc hiện đại, môi trường sống lành mạnh. Có hệ thống dịch vụ hoàn hảo với bưu điện, trung tâm thương mại, ngân hàng, siêu thị, công viên.Tòa nhà nằm trong khu dân trí cao, quang cảnh xung quanh rất đẹp và chan hòa với thiên nhiên.

- Phía Bắc - Tây Bắc giáp đường nội bộ và hồ Linh Đàm- Phía Nam - Tây Nam giáp đường vành đai 3- Phía Đông - Đông Nam giáp đường nội bộ

Dự án CT9 Linh Đàm cao 25 tầng nổi và 3 tầng hầm nằm bao gồm các chức năng dịch vụ thương mại, cho thuê văn phòng và căn hộ chung cư.

Trong đó - Khối đế cao 7 tầng từ tầng 1 đến tầng 5 là diện tích công cộng và dịch vụ thương

mại- Tầng 6 đến tầng 9 là khu văn phòng cho thuê.- Tầng 10 -25 là diện tích căn hộ chung cư, bao gồm 138 căn hộ tiện nghi cao cấp

được thiết kế với các loại diện tích từ 83,62 m2 đến 194,56 m2. Mỗi sàn có 6-9 căn hộ với hệ thống 3 thang máy tốc độ cao, nội thất cao cấp.

- Tầng hầm có diện tích sàn xây dựng 4.941 m2Xây dựng mới hoàn chỉnh và đồng bộ mạng lưới kỹ thuật hạ tầng ngoài nhà bao

gồm: đường giao thông nội bộ, sân vườn cảnh quan chung, hệ thống cấp nước, thoát nước, cấp điện , thông tin, PCCC… và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

Đầu tư xây dựng mới đồng bộ hiện đại, đồng bộ công trình và hệ thống hạ tầng kỹ thuật

II. Thuyết minh lựa chọn giải pháp công năng kỹ thuật cho dự ánGiải pháp xây dựng công trình tổ hợp:, thương mại , căn hộ,văn phòng cho thuê là phù hợp với mục đích đầu tư, nhu cầu thực tế, chuẩn mực quy hoạch của UBND TP Hà NộiDự tính khai thác

- Khu thương mại và công cộng từ tầng 1- 5. Diện tích 4.503 m2 - Văn phòng cao cấp cho thuê từ tầng 6- 9. Diện tích 3.092 m2- Khu căn hộ chung cư từ tầng 10- 25. Diện tích 16.176m2- Bãi đậu xe, tầng hầm. diện tích 4.941 m2

+ Bố trí các tầng: Bố trí các tầng theo phương thẳng đứng tạo hình khối gọn gàng, đảm bảo về mặt mỹ quan kiến trúc. Tiết kiệm không gian và qũi đất xây dựng hạn hẹp. Phù hợp với kiến trúc nhà ở chung cư hiện nay, di chuyển theo phương đứng bằng thang máy hết sức thuận lợi và tiết kiệm thời gian.+ Bố trí các phòng trong một tầng: Trong một khối nhà, hai dãy căn phòng, hành lang đi lại được bố trí ở giữa khối. Mỗi phòng đều có cửa sổ nhìn ra bên ngoài, lấy ánh sáng và thông thoáng. Mỗi phòng bố trí một của chính ra hành lang


+ Giải pháp thông gió: Hệ thống thông gió trong nhà, cung cấp khí tươi tới các phòng. Ngoài ra có thiết thế kiến trúc cong, tạo khoảng hứng ánh sáng và gió tự nhiên.Môi trường sống thân thiện gần gũi với thiên nhiên. Không có cảm giác ngột ngạt khi sống trong một khối nhà chung cư+ Giải pháp giao thông giưa các tầng:Tòa nhà được bố trí 03 thang máy, giao thông theo phương đứng thuận tiện, ngoài ra có thang bộ phụ trợ. + Hệ thống phòng cháy chưa cháy: An toàn với hệ thống chữa cháy tự động Sprinker, hệ thống họng nước vách tường, hệ thống màng ngăn cháy tầng hầm, hệ thống chữa cháy tự động bằng khí ở trạm điện, và bình chữa cháy bằng tay. Tạo điều kiện kiểm soát tốt nhất, an toàn cho người dân khi có sự cố xảy ra.+ Hệ thống cung cấp điều hòa: Bố trí hệ thống điều hòa thông minh VRF điều khiển công suất bằng biến tần cho phép kết nối đến 40 dàn lạnh khác nhau về công suất và chủng loại như: âm trần, áp trần, treo tường...đáp ứng và phù hợp mọi yêu cầu về kiến trúc .Có nhiều ưu điểm như dễ điểu khiển, tiết kiệm năng lượng, dễ sử dụng, dễ lắp đặt nên bố trí giải pháp điều hòa cho tòa nhà là vô cùng hợp lý.+ Giải pháp viễn thông: Mạng Internet, truyền hình cáp : Trong thiết kế hệ thống đã có dây dẫn tới các căn phòng, người sử dụng chỉ việc lựa chọn các nhà cung cấp.Rất thuận lợi và phù hợp cho một cuộc sống hiện đại,có thể làm việc và nghỉ ngơi mọi lúc mọi nơi.+ Giải pháp kiến trúc: Phân khối hợp lí tạo mặt bằng rộng cho khu thương mại – chia khối nhà từ tầng 6 tạo sự thông thoáng cho căn hộCả khối nhà hình vòng cung, quy hoạch đồng bộ, phù hợp với hạ tầng khu đô thị Bắc Linh Đàm

III. Thuyết minh về các giải pháp kết cấu chịu lực chủ yếu1. Cơ sở thiết kế:

+ Bản vẽ : Phần bản vẽ Kiến trúc công trình: Toà nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9 do công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thiết kế Xây dựng (CDC) lập tháng 10 năm 2011. Phần bản vẽ Điện, Điều hoà, Cấp thoát nước, Thông tin ….. công trình: Toà nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng CT9 do công ty Cổ phần Tư vấn Đầu tư và Thiết kế Xây dựng (CDC) lập tháng 10 năm 2011.

+ Tài liệu :

Tài liệu tham khảo:

Các tài liệu, giáo trình, hướng dẫn tính toán, cấu tạo kết cấu trong và ngoài nước. Tuyển tập báo cáo hội nghị khoa học xây dựng công trình trong vùng có động đất ở Việt Nam do Bộ Xây Dựng và Hội kết cấu và Công nghệ xây dựng tổ chức ngày 24/4/2001. Tiêu chuẩn Mỹ UBC : 1994, 1997 Tiêu chuẩn Anh BS 8110 - 97Bản đồ phân vùng động đất Việt Nam, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật, 1991

2. Tổng quan về kết cấu công trình:


Công trình Toà nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở cao tầng

CT9 được dự định xây dựng tại Hoàng Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội. Hệ kết cấu sử dụng phải

có độ vững chắc cao, đảm bảo đủ độ bền và độ ổn định theo các quy định của Tiêu chuẩn

xây dựng hiện hành. Đồng thời, hệ kết cấu này còn phải thỏa mãn các yêu cầu về thẩm mỹ

kiến trúc và các phương án kỹ thuật của bộ môn khác như điện, cấp thoát nước, điều hoà

thông gió, thông tin ....

Về tổng thể, công trìnhToà nhà hỗn hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà

ở cao tầng CT9 bao gồm 01 khối nhà cao tầng. Một số đặc trưng của các khối như sau:

Khối cao tầng:

Tổng số tầng : 25 tầng + 2 tầng kỹ thuật + 3 tầng hầm

Chiều cao công trình (tính từ mặt đất): 96m

Chiều cao tầng điển hình: 3.3m

Chiều cao tầng 1 đến tầng 5: 3.9m

Hệ thống kết cấu của công trình được chúng tôi áp dụng là hệ kết cấu khung sàn

toàn khối kết hợp với vách, lõi bê tông cốt thép được bố trí tại các khu vực thang máy,

thang bộ để tăng cường độ cứng, tăng khả năng chịu tải trọng ngang cũng như chống xoắn

cho công trình.

Kết cấu khung, vách lõi bê tông cốt thép đổ toàn khối với hệ dầm sàn đã được

khẳng định là giải pháp kết cấu chịu lực kinh tế và hợp lý cho các công trình có độ cao

trung bình hoặc khá lớn, được áp dụng trên thế giới nhiều năm nay, phù hợp với điều kiện

và trình độ công nghệ tại Việt Nam.

Đối với phần móng, chúng tôi thiết kế và áp dụng giải pháp móng cọc khoan nhồi

cho công trình trong đó sử dụng cọc khoan nhồi kết hợp với hệ thống đài cọc tạo thành một

hệ móng hoàn chỉnh và bền vững. Với quy mô công trình và cấu tạo địa chất tại khu vực

xây dựng, đây là một giải pháp móng hoàn toàn phù hợp, đảm bảo sự ổn định lâu dài và an

toàn cho công trình.

b. Yêu cầu chung về thiết kế kết cấu:

- An toàn bền vững theo tính chất của công trình và theo thời gian

- Đảm bảo các yêu cầu về công năng, thẩm mỹ, kỹ thuật của của công trình.

- Vật liệu sử dụng phù hợp với giải pháp kết cấu và khả thi cho thi công

- Bảo đảm được khả năng chống cháy theo quy định

- Tuân thủ các qui chuẩn qui phạm hiện hành

- Cập nhật được tính tiên tiến hiện nay của thế giới.


Documents

Create investment projects