1

БИЗНЕС-ПЛАН

Строительство Склада

Консалтинговая компания «Leader Research Group»:

www.lider-bp.ru

E-mail: vip@lider-bp.ru

Телефон: +7 (495) 003 25 16

+7 (926) 770 61 53

Москва 2015 г.

Консалтинговая компания «Leader Research Group» - лидер в сфере бизнес-планирования

Содержание

1. Резюме............................................................................................................................... 4

1.1. Концепция проекта ......................................................................................................... 4

1.2. Краткое описание рынка ................................................................................................ 5 1.3. Описание инвестиционных потребностей .................................................................... 6 1.4. Показатели экономической эффективности проекта .................................................. 9 1.5. Показатели эффективности проекта для государства ............................................... 11

2. Описание компании ....................................................................................................... 12

2.1. Цели бизнеса ................................................................................................................. 12 2.2. Описание системы управления .................................................................................... 13 2.3. Бизнес-процессы и план реализации проекта ............................................................ 15

2.4. Основные выводы по разделу ...................................................................................... 19 3. Маркетинговый анализ ................................................................................................. 20

3.1. Объем и динамика рынка ............................................................................................. 20 3.2. Структура рынка по бизнес-секторам ......................................................................... 25 3.3. Географическая структура рынка ................................................................................ 27

3.4. Ценовой анализ ............................................................................................................. 33 3.5. Основные участники рынка ......................................................................................... 39 3.6. Тенденции развития рынка .......................................................................................... 48 3.7. Прогноз развития рынка ............................................................................................... 50

3.8. Основные выводы по разделу ...................................................................................... 52 4. Анализ конкурентов ...................................................................................................... 55

5. Анализ основных потребителей ................................................................................. 58

6. Маркетинговая стратегия ............................................................................................. 62

6.1. Концепция маркетинга ................................................................................................. 62 6.2. Ожидаемая конкуренция .............................................................................................. 63

6.3. Конкурентные преимущества ...................................................................................... 63

6.4. Целевая группа .............................................................................................................. 64 6.5. Стратегические партнеры ............................................................................................ 64 6.6. Эластичность спроса .................................................................................................... 64 6.7. Маркетинговые цели .................................................................................................... 66

6.8. Стратегия развития ....................................................................................................... 66 6.9. Позиционирование ........................................................................................................ 70 6.10. Каналы сбыта ............................................................................................................. 70 6.11. Ценообразование ....................................................................................................... 70 6.12. Программа продвижения .......................................................................................... 71

6.13. Расходы на рекламу .................................................................................................. 75 6.14. Основные выводы по маркетинговой стратегии .................................................... 79

7. Финансовый план проекта ........................................................................................... 80

7.1. Базовые допущения по расчетам ................................................................................. 80 7.2. Календарный план реализации проекта ..................................................................... 81 7.3. Инвестиционный план .................................................................................................. 83

7.4. Кредитный план ............................................................................................................ 85 7.5. План доходов ................................................................................................................. 88 7.6. План по персоналу ........................................................................................................ 90 7.7. План расходов ............................................................................................................... 91

3

7.8. Уровень безубыточности ............................................................................................. 96 7.9. Прогноз налоговых выплат .......................................................................................... 96

7.10. Отчет о движении денежных средств ..................................................................... 96 7.11. Отчет о прибылях и убытках ................................................................................... 96

8. Анализ рисков и анализ чувствительности ............................................................ 101

8.1. Анализ рисков ............................................................................................................. 101 8.2. Анализ чувствительности .......................................................................................... 103 8.3. Основные выводы по разделу .................................................................................... 104

9. Анализ эффективности проекта................................................................................ 105

9.1. Финансовые показатели ............................................................................................. 105 9.2. Показатели экономической эффективности............................................................. 105

9.3. Показатели эффективности проекта для государства ............................................. 106 10. Выводы...................................................................................................................... 107

11. Приложение. Процедуры, связанные с приобретением, строительством и

оформлением объектов недвижимости ......................................................................... 109

12. Приложение. Определение объема капитальных вложений ............................ 138

12.1. Строительно-монтажные работы ........................................................................... 138 12.2. Оборудование .......................................................................................................... 142

13. Приложение. Предложения по возведению зданий ........................................... 145

13.1. Группа Компании ФЕАМ ....................................................................................... 145 13.2. Вал групп ................................................................................................................. 147 13.3. ООО «Эксстроймонтаж» ........................................................................................ 149

13.4. ООО «БСИ» ............................................................................................................. 151 13.5. Моспромстрой ......................................................................................................... 152

14. Приложение. Выбор системы налогообложения ................................................ 154

15. Приложение. Постановление Правительства РФ от 11.11.1111 №111 ............. 155

4

1. Резюме

1.1. Концепция проекта

К рассмотрению предлагается инвестиционный проект создания складского

комплекса по хранению опасных грузов, ядовитых веществ, химических компонентов,

лакокрасочных материалов, масел и антифризов, пестицидов и агрохимикатов.

Реализация рассматриваемого проекта должна обеспечивать заданные

параметры экономической эффективности и генерировать свободные денежные потоки,

достаточные для прибыльного функционирования создаваемого складского комплекса, а

также для возврата заемных средств.

Основные задачи рассматриваемого проекта:

Организация финансирования реализации рассматриваемого проекта.

Организация и развитие эффективных путей взаимодействия с основными

потребителями складских услуг с целью максимизации доходов

создаваемого складского комплекса.

Концепция рассматриваемого проекта исходит из следующих положений:

Для достижения поставленной цели предприятие ориентируется на

удовлетворение потребностей предприятий в хранении опасных грузов,

ядовитых веществ, химических компонентов, лакокрасочных материалов,

масел и антифризов, пестицидов и агрохимикатов.

Предприятие стремится удовлетворить потребность предприятий в

складских площадях более удобными, эффективными и продуктивными

способами, чем это делают конкуренты.

Предприятие нацелено на получение максимальных доходов, для чего

прилагает усилия для поддержания высокого уровня потребительской

удовлетворенности.

Основными потребителями услуг создаваемого складского комплекса будут

предприятия следующих отраслей:

торговли;

сельского хозяйства;

строительства;

транспорта;

5

химической промышленности.

Создаваемый складской комплекс обладает рядом конкурентных преимуществ, в

частности:

Большие площади хранения. Планируемая площадь хранения составляет

1 тыс. кв. м, что составляет около 11-11% от имеющихся в московском

регионе площадей, пригодных для хранения опасных грузов, ядовитых

веществ, химических компонентов, лакокрасочных материалов, масел и

антифризов, пестицидов и агрохимикатов.

Выгодное географическое расположение. Планируемый склад будет

расположен в 11 км от МКАД по Ленинградскому шоссе в Солнечногорском

районе Московской области, в непосредственной близости (1 км) от ЦКАД.

Северное и северо-западное направление, в особенности территории

вблизи трассы Москва – Санкт-Петербург и ЦКАД являются

перспективными направлениями для складского девелопмента.

Наличие крупного арендатора. В настоящее время у организаторов

проекта имеется потенциальный арендатор, готовый занять существенную

часть площадей проектируемого склада.

1.2. Краткое описание рынка

В настоящее время на рынке московского региона существует дефицит складских

площадей. Существующий рынок можно охарактеризовать как «рынок арендодателя».

Арендодатели диктуют условия и правила игры на складском рынке.

В 1111 г. был зафиксирован прирост общего предложения складских площадей на

1 млн. кв. м – в абсолютном отношении рекордный показатель за последние 1 лет. При

этом рекордный ввод складских площадей не смог ликвидировать существующий

дефицит. Рынок еще достаточно далек от насыщения.

На рынке наблюдается рост активности основных участников рынка (девелоперов,

инвесторов, собственников, арендаторов). В течение последних лет наблюдается рост

интереса инвесторов к складской недвижимости. Российские компании и иностранные

девелоперы и инвесторы, присутствующие в стране, в целом, позитивно смотрят на

инвестиционные перспективы российского рынка коммерческой недвижимости. Участники

рынка готовы увеличивать объемы своих инвестиций. Действия крупных игроков,

дефицит предложения на рынке, рост арендных ставок являются ключевыми сигналами

для роста инвестиционной активности.

6

Наиболее перспективными направлениями для складского девелопмента в

московском регионе являются:

Северное и северо-западное направление, в особенности территории

вблизи трассы Москва – Санкт-Петербург, Новорижского шоссе.

Западное и юго-западное направление, в особенности вблизи Минского и

Калужского шоссе.

Для всех указанных выше направлений целесообразно размещение новых

складских объектов вблизи ЦКАД.

Строительство складов на удалении более 11 км от МКАД (за ЦКАД),

целесообразно осуществлять на участках, расположенных вблизи с

магистралями, характеризующимися невысокой загрузкой, в частности,

рядом с Ленинградским, Новорижским, Киевским, Симферопольским,

Новокаширским шоссе

В течение последних пяти лет наблюдается тенденция по увеличению количества

сделок по приобретению складских объектов конечными покупателями для

использования в рамках основного бизнеса. Это обусловлено стремлением покупателей

гарантировать наличие места для хранения товара в условиях дефицита складских

площадей в московском регионе.

Осуществление проектов, связанных со строительством складской недвижимости

в московском регионе, имеет благоприятные перспективы как минимум до периода 1111-

1111 гг. До указанного срока построенные складские площади, выводимые на рынок по

средней рыночной цене, буду немедленно поглощаться, благодаря наличию

необеспеченного спроса, что будет обеспечивать прогнозируемый и непрерывный доход

при реализации рассматриваемого проекта.

1.3. Описание инвестиционных потребностей

При реализации проекта планируются следующие инвестиционные затраты.

Направление Сумма, руб.

Проектная документация 1 111 111

Строительно-монтажные работы 11 111 111

Недвижимость (земельные участки) 11 111 111

Оборудование 11 111 111

Оборотные средства 11 111 111

ИТОГО 111 111 111

Таблица 1. Направления и суммы инвестиций

7

Статья «Оборотные средства» представляет собой сумму денежных средств,

направляемых на финансирование текущей деятельности предприятия в период до

выхода проекта на самоокупаемость.

При реализации проекта планируется использование двух источников

финансирования: заемные средства (кредиты), собственные средства организаторов

проекта (инвесторов).

Источник Направление Сумма, руб.

Собственные средства Проектная документация

Строительно-монтажные работы (11% от объема средств)

Оборудование

Оборотные средства 11 111 111

Кредит Недвижимость (земельные участки)

Строительно-монтажные работы (11% от объема средств) 111 111 111

ИТОГО 111 111 111

Таблица 2. Суммы инвестиций по источникам финансирования

Структура инвестиций по источникам финансирования представлена на

следующей диаграмме.

Структура инвестиций по источникам

вложений

31%

69%

Собственные средства

Кредит

Диаграмма 1. Структура инвестиций по источникам финансирования

Средства кредитов на реализацию проекта поступают последовательно и в

размере, необходимом для финансирования потребностей в денежных средствах

соответствующего месяца.

Первый кредит на финансирование приобретения земельного участка поступает в

1-м прогнозном месяце, его сумма составляет 11 111 111 руб. Параметры кредита:

Процентная ставка – 11% в год.

8

Срок кредита – 111 мес.

Льготный период на выплату процентов и основного долга – 11 мес. (до

пуска складского комплекса в эксплуатацию).

Начисление процентов – ежемесячно.

Погашение суммы основного долга – ежемесячно.

Метод погашения – основной долг погашается равными долями, проценты

начисляются на остаток долга.

Второй кредит на финансирование СМР поступает в 11-м прогнозном месяце, его

сумма составляет 11 111 111 руб. Параметры кредита:

Процентная ставка – 11% в год.

Срок кредита – 111 мес.

Льготный период на выплату процентов и основного долга – 1 мес. (до

пуска складского комплекса в эксплуатацию).

Начисление процентов – ежемесячно.

Погашение суммы основного долга – ежемесячно.

Метод погашения – основной долг погашается равными долями, проценты

начисляются на остаток долга.

Второй кредит на финансирование СМР поступает в 11-м прогнозном месяце, его

сумма составляет 11 111 111 руб. Параметры кредита:

Процентная ставка – 11% в год.

Срок кредита – 111 мес.

Льготный период на выплату процентов и основного долга – 1 мес. (до

пуска складского комплекса в эксплуатацию).

Начисление процентов – ежемесячно.

Погашение суммы основного долга – ежемесячно.

Метод погашения – основной долг погашается равными долями, проценты

начисляются на остаток долга.

9

1.4. Показатели экономической эффективности проекта

График погашения кредитов, руб.

0

20 000 000

40 000 000

60 000 000

80 000 000

100 000 000

120 000 000

140 000 000

1 г

од

2 г

од

3 г

од

4 г

од

5 г

од

6 г

од

7 г

од

8 г

од

9 г

од

10 г

од

11 г

од

12 г

од

13 г

од

14 г

од

15 г

од

ПП

период

Сумма долга на начало периода руб. Остаток долга на конец периода руб.

Выплата процентов по кредиту руб.

Диаграмма 2. График погашения кредитов

В 11-м прогнозном году привлеченные кредиты полностью возвращаются и

в последующие прогнозные годы привлечение заемного финансирования в

рассматриваемый проект не требуется.

Показатели рентабельности проекта представлены в следующей таблице.

Показатель 1 1 1 1 1 1 1 1 11 11 11 11 11 11

Коэффициент рентабельности валовой прибыли

11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11%

Коэффициент рентабельности операционной прибыли

-11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11%

Коэффициент рентабельности чистой прибыли

-11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11%

Таблица 3. Показатели рентабельности по годам

Сводные показатели рассматриваемого проекта приведены в следующей таблице.

10

Показатель Единица

измерения Значение

Показатели продаж

Точка безубыточности, % % 11%

Точка безубыточности, ежемесячных продаж руб. 1 111 111

Операционный рычаг % 11%

Показатели рентабельности Среднее значение

Рентабельность продаж % 11%

Показатели основной деятельности Среднее значение

Объем продаж, в мес. руб. 1 111 111

Объем текущих расходов, в мес. руб. 1 111 111

Чистая прибыль, в мес. руб. 1 111 111

Денежный поток, в мес. руб. 1 111 111

Инвестиционные показатели

Общие инвестиции, в том числе: руб. 111 111 111

Вложения инвесторов руб. 11 111 111

Кредиты руб. 111 111 111

Показатели эффективности Без учета схемы финансирования

Чистый доход без дисконта 111 111 111

ВНД, % в год. % 11,1%

Чистый дисконтированный доход без учета терминальной стоимости руб. 1 111 111

Чистый дисконтированный доход с учетом терминальной стоимости руб. 11 111 111

Срок окупаемости, мес. мес. 11

Срок окупаемости с дисконтом, мес. мес. 111

Индекс доходности за период прогноза 1,11

Показатели эффективности Для инвестора

Чистый доход без дисконта 111 111 111

ВНД, % в год. % 11,1%

Чистый дисконтированный доход без учета терминальной стоимости руб. 1 111 111

Чистый дисконтированный доход с учетом терминальной стоимости руб. 11 111 111

Срок окупаемости, мес. мес. 11

Срок окупаемости с дисконтом, мес. мес. 11

Индекс доходности за период прогноза 1,11

Таблица 4. Сводные показатели проекта

Анализ финансовых прогнозов свидетельствует о высокой инвестиционной

привлекательности проекта и его устойчивости к негативному воздействию факторов

риска, это демонстрируют следующие показатели:

Низкий уровень чувствительности – точка безубыточности продаж

составляет 11% от планируемого объема продаж.

11

Положительный чистый дисконтированный доход без учета схемы

финансирования, составляющий с учетом терминальной стоимости –

11 млн. руб.

Высокий уровень внутренней нормы доходности – 11% в год.

Совокупность приведенных показателей свидетельствует о положительных

перспективах реализации данного проекта.

1.5. Показатели эффективности проекта для государства

Показатель Единица

измерения Значение

Сумма налогов выплаченных (все налоги, во все бюджеты всех уровней) руб. 111 111 111

Сумма выплаченной заработной платы руб. 111 111 111

Таблица 5. Показатели эффективности проекта для государства

Анализ показателей эффективности проекта для государства показал высокую

эффективность проекта: сумма выплат заработной платы и выплат в государственные

бюджеты различных уровней за прогнозный срок (11 лет) составляет 111 млн. руб.

12

2. Описание компании

2.1. Цели бизнеса

Основная цель рассматриваемого проекта заключается в создании

высокоэффективного современного складского комплекса по хранению опасных грузов,

ядовитых веществ, химических компонентов, лакокрасочных материалов, масел и

антифризов, пестицидов и агрохимикатов. Реализация проекта должна обеспечивать

заданные параметры экономической эффективности и генерировать свободные

денежные потоки, достаточные для прибыльного функционирования создаваемого

складского комплекса, а также для возврата заемных средств.

Основные задачи рассматриваемого проекта:

Организация финансирования реализации рассматриваемого проекта.

Организация и развитие эффективных путей взаимодействия с основными

потребителями складских услуг с целью максимизации доходов

создаваемого складского комплекса.

Концепция рассматриваемого проекта исходит из следующих положений:

Для достижения поставленной цели предприятие ориентируется на

удовлетворение потребностей предприятий в хранении опасных грузов,

ядовитых веществ, химических компонентов, лакокрасочных материалов,

масел и антифризов, пестицидов и агрохимикатов.

Предприятие стремится удовлетворить потребность предприятий в

складских площадях более удобными, эффективными и продуктивными

способами, чем это делают конкуренты.

Предприятие нацелено на получение максимальных доходов, для чего

прилагает усилия для поддержания высокого уровня потребительской

удовлетворенности.

Основными потребителями услуг создаваемого складского комплекса будут

предприятия следующих отраслей:

торговли;

сельского хозяйства;

строительства;

транспорта;

13

химической промышленности.

Создаваемый складской комплекс обладает рядом конкурентных преимуществ, в

частности:

Большие площади хранения. Планируемая площадь хранения составляет

1 тыс. кв. м, что составляет около 11-11% от имеющихся в московском

регионе площадей, пригодных для хранения опасных грузов, ядовитых

веществ, химических компонентов, лакокрасочных материалов, масел и

антифризов, пестицидов и агрохимикатов.

Выгодное географическое расположение. Планируемый склад будет

расположен в 11 км от МКАД по Ленинградскому шоссе в Солнечногорском

районе Московской области, в непосредственной близости (1 км) от ЦКАД.

Северное и северо-западное направление, в особенности территории

вблизи трассы Москва – Санкт-Петербург и ЦКАД являются

перспективными направлениями для складского девелопмента.

Наличие крупного арендатора. В настоящее время у организаторов

проекта имеется потенциальный арендатор, готовый занять существенную

часть площадей проектируемого склада.

Показатель Единица измерения Значение

Складские площади кв. м 1 111

Высота потолков м 1

Таблица 6. Основные показатели создаваемого склада

2.2. Описание системы управления

Функции управления складской деятельностью выносятся на аутсорсинг, для чего

планируется привлечение специализированной управляющей компании, которая будет

осуществлять управление текущей деятельностью складского комплекса.

В компании-арендодателе остаются функции общего руководства.

Административный и складской персонал работает в компании-арендодателе.

Все вспомогательные функции, в т.ч. подготовка текущей финансовой отчетности

(бухгалтерия), информационное обеспечение, обеспечение доставки, обеспечение

ремонта, поиск арендаторов осуществляются в рамках управляющей компании.

Далее приведена организационная диаграмма создаваемого предприятия.

Консалтинговая компания «Leader Research Group» - лидер в сфере бизнес-планирования

Диаграмма 3. Организационная диаграмма

Консалтинговая компания «Leader Research Group» - лидер в сфере бизнес-планирования

2.3. Бизнес-процессы и план реализации проекта

Характеристики создаваемого складского комплекса:

Площадь склада 1 111 кв.м.

Высота потолков – 1 м.

Полы с антипылевым покрытием и нагрузкой 1 тонн на кв.м.

Температурный режим не ниже +11 С в любое время года.

Система приточно-вытяжной вентиляции.

Охранная и пожарная сигнализация.

1 автоматических доков, оборудованных докшелтерами и доклевеллерами.

Современное стеллажное оборудование.

WMS (автоматизированная система управления складом 1 «С» УПП 1.1.).

Наличие резервных способов энергоснабжения.

Охраняемая территория с системой видеонаблюдения.

Территория складского комплекса:

Зона выгрузки и выдачи под навесом – ширина 1 м.

Стоянка для автотранспорта на 11 автомашин грузоподъемностью до

11 тонн.

Зона хранения крупногабаритной тары.

Контейнерная площадка (кислоты, баллоны с газом и т.п.).

Площадка для мусорного контейнера.

КПП.

Пакет предоставляемых услуг:

Стеллажное и напольное хранение грузов.

Погрузка и выгрузка товаров любой сложности.

Услуга кросс-доккинга.

Различные варианты приема и отгрузки (паллеты, короба, штуки).

Подбор и комплектация заказов любой сложности, в том числе штучных.

Обработка товаров (упаковка, переупаковка, маркировка, паллетирование).

Комплексный автоматизированный учет с предоставлением отчетности.

Проведение инвентаризаций.

Утилизация бракованной продукции (в том числе опасных грузов «ADR»)

16

Транспортно-экспедиционные услуги.

Перечень хранимого имущества:

Хранение пестицидов и агрохимикатов.

Хранение красок и лакокрасочных материалов.

Хранение машинных масел и антифризов.

Хранение бытовой химии (стиральные порошки, моющие средства и.т.д.)

Хранение средств защиты растений (СЗР).

Хранение опасных грузов adr (твердые вещества, жидкости или газы).

Хранение ядовитых веществ.

Хранение прекурсоров.

Календарный план реализации проекта представлен на следующей диаграмме.

Обозначения месяцев на диаграмме имеют условное значение.

В календарном плане принимаются во внимание следующие обстоятельства: в

данный момент земельный участок, планируемый для приобретения под строительство

складского комплекса, находится в аренде на 11 лет, организаторы проекта планируют

перевести данный участок в собственность и только после этого начать строительство.

На перевод участка в собственность ориентировочно уйдет 1 месяцев.

Консалтинговая компания «Leader Research Group» - лидер в сфере бизнес-планирования

Диаграмма 4. План реализации проекта

18

Консалтинговая компания «Leader Research Group» - лидер в сфере бизнес-планирования

2.4. Основные выводы по разделу

В процессе реализации рассматриваемого проекта создается крупное складское

предприятие, являющееся одним из ведущих складских комплексов в московском регионе

по хранению опасных грузов, ядовитых веществ, химических компонентов, лакокрасочных

материалов, масел и антифризов, пестицидов и агрохимикатов.

Система управления предприятием позволяет эффективно управлять

производственными процессами и контролировать важнейшие показатели производства.

20

3. Маркетинговый анализ

3.1. Объем и динамика рынка

Анализ объема и динамики рынка коммерческой недвижимости в складском

секторе выполнен в следующих разрезах:

в разрезе представленного на рынке объема хранения;

в разрезе объемов строительства новых объектов складской

недвижимости;

в разрезе объемов совершаемых сделок с объектами складской

недвижимости.

В разрезе представленного на рынке объема хранения целесообразно в первую

очередь рассмотреть вопрос обеспеченности складскими площадями региона Москвы и

Московской области. При этом необходимо принимать во внимание, что в настоящее

время потребность московского региона в складах определяется не только запросами

потребителей, находящихся в данном регионе, но и запросами потребителей всей

страны, т.к. через Москву и Московскую область осуществляется транзит товаров,

предназначенных для потребления на территории всей европейской части России и

Урала.

На следующей диаграмме представлено сравнение имеющихся в наличии

качественных складских площадей в США, Евросоюзе и России.1

Площадь качественных складов, млн. кв. м

12

1 328

61

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

США Евросоюз Россия

Диаграмма 5. Сравнение имеющихся в наличии качественных складских

площадей в США, Евросоюзе и России

1 Knight Frank Research материалы Девятой ежегодной конференции по рынку складской и

индустриальной недвижимости, 2013 г.

21

Как видно из приведенной выше диаграммы, располагаемый российский объем

качественных складских площадей значительно меньше, чем объем США и Евросоюза.

Обеспеченность складскими помещениями принято рассчитывать на численность

населения региона. На следующей диаграмме приведены результаты расчета

обеспеченности складскими площадями для Москвы и крупных городов зарубежья. 2

Обеспеченность складскими площадями,

кв. м/население

0,2

0,3

0,4

0,5

0,5

0,80

0,9

1,1

1,3

1,4

1,6

1,7

2,0

2,0

2,7

4,3

4,7

5,1

10,0

10,0

10,5

16,2

0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0

Минск

Киев

Москва

Дюссельдорф

Бухарест

Лондон

Берлин

Мюнхен

Прага

Марсель

Варшава

Мадрид

Гамбург

Барселона

Лион

Франфурт

Милан

Париж

Атланта

Даллас

Лиль

Феникс

Диаграмма 6. Сравнение обеспеченности складскими площадями Москвы и

крупных городов зарубежья

Как видно из приведенной выше диаграммы, в настоящее время Москва

обеспечена складскими площадями значительно хуже большинства крупных мировых

центров.

Недостаточность обеспечения московского региона складскими площадями

подтверждается также и данными по свободным складским площадям на рынке Москвы и

области.

На следующей диаграмме приведена динамика объемов нового строительства

складов, объема сделок со складской недвижимостью и доли свободных складских

помещений в 1111-1111 гг. 3

2 Knight Frank Research материалы Девятой ежегодной конференции по рынку складской и

индустриальной недвижимости, 2013 г.

22

Строительство складской недвижимости,

объем сделок, доля свободных помещений

100 105

526

140185

210

330

190

310

205

360

240

0,9%

1,3%

1,1%

0,8%

0,8%0,7%

0

100

200

300

400

500

600

2 кв. 2012 3 кв. 2012 4 кв. 2012 1 кв. 2013 2 кв. 2013 3 кв. 2013

0,6%

0,7%

0,8%

0,9%

1,0%

1,1%

1,2%

1,3%

1,4%

1,5%

Новое строительство, тыс. кв. мОбъем сделок, тыс. кв. мДоля свободных помещений, %

Диаграмма 7. Динамика объемов нового строительства складов, объема сделок

со складской недвижимостью и доли свободных складских помещений в 1111-

1111 гг.

Как видно из представленной выше диаграммы, в рассматриваемом периоде

объем сделок со складской недвижимостью (аренда, продажа) неизменно превышает

объем ввода новых помещений в эксплуатацию (объем строительства). Единственное

исключение составляет 1 кв. 1111 г., когда объем ввода превысил объем сделок. Однако

данный период можно отнести к исключениям: в 1 кв. 1111 г. в московском регионе были

пущены в эксплуатацию крупные складские объекты. Фактически по итогам 1111 г. объем

сделок превысил объем нового строительства на 1% и свободных площадей на рынке не

прибавилось.

Доля свободных складских площадей на протяжении всего рассматриваемого

периода невелика и не превышает 1,1%.

По информации коммерческого директора ПЛК «Северное Домодедово» Глеба

Белавина,4 1-1% вакантных складских площадей на московском рынке можно отнести к

формальным, по факту этих площадей нет: они сданы, но не оформлены юридически, т.к.

на каждом складском комплексе есть лист ожидания, состоящий из текущих арендаторов,

которые хотели бы расширить свои площади именно на этом объекте. Например, в листе

ожидания ПЛК «Северное Домодедово» общая площадь заявок превышает 111 111 кв. м.

Факт дефицита на складском рынке Москвы подтверждают и последние

исследования, проведенные в отношении делового климата в столичном ритейле. По

данным мониторинга «Института Статистических исследований и экономики знаний» НИУ

3 Глобальные исследования и консалтинг CBRE. Обзор рынка «Складская недвижимость Москвы»,

2013 г. 4 http://www.irn.ru/articles/32434.html

23

ВШЭ за 1111 г., как минимум для 11% ритейлеров отсутствие складских площадей

является ограничивающим в развитии фактором.

На основании изложенного выше можно сделать вывод о дефиците складских

площадей в московском регионе.

На следующей диаграмме представлена динамика предложения и нового

строительства складов в московском регионе.5

Предложение и новое строительство

складов в московском регионе

2,563,34

3,944,50

5,205,90

6,87

1,000,51

0,1

1,6

0,70,8

1,00,70,60,60,5

0

1

2

3

4

5

6

7

8

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

0

0,5

1

1,5

2

Предложение складских площадей, млн. кв. м

Новое строительство, млн. кв. м

Диаграмма 8. Динамика предложения и нового строительства складов в

московском регионе в 1111-1111 гг.

Как видно из приведенной выше диаграммы, на протяжении рассматриваемого

периода объем предложение складских площадей в московском регионе демонстрирует

постоянный рост.

Наибольшие объемы ввода складов в эксплуатацию были зафиксированы в

1111 г., когда в регионе появилось 1,1 млн. кв. м новых складских помещений.

Ритейлерам и логистическим компаниям не хватало современных складских комплексов,

которые позволяли бы осуществлять сложные и высокотехнологичные логистические

операции. Дефицит предложения в сочетании с высокими ставками аренды воодушевлял

инвесторов, объемы строительства складов интенсивно росли.

В 1111-1111 гг. спрос на склады резко сократился. Компании стали массово

отказываться от аренды площадей – как из-за сокращения товарооборота, так и по

причине девальвации рубля (специфика московского складского рынка состоит в том, что

арендаторы складов, имея рублевую выручку, вынуждены брать на себя валютные риски,

поскольку большинство арендных контрактов номинировано в долларах: это объясняется

тем, что многие проекты финансируются иностранными инвесторами либо им

5 Глобальные исследования и консалтинг CBRE. Обзор рынка «Насколько далек от насыщения

складской рынок Москвы и Московского региона?»

24

принадлежат). До кризиса на рынке складов было много небольших логистических

операторов и транспортных компаний, которые необдуманно строили и арендовали у

собственников помещений большие площади в расчете на расширение бизнеса. С

началом рецессии многие собственники складских комплексов пострадали оттого, что

такие арендаторы оказались неплатежеспособными.

После стабилизации экономической ситуации освободившиеся в кризис

помещения стали стремительно поглощаться торговыми и производственными

компаниями. Драйверами спроса стали ритейлеры (X1 Retail Group, «Дикси»,

«Эльдорадо» и проч.), производители товаров народного потребления, логистические

компании и дистрибуторы. При этом новая волна спроса в первую очередь затронула

Подмосковье, которое из-за неразвитости логистической инфраструктуры в регионах

стало товарно-распределительным форпостом всей страны (в частности, вокруг Москвы

замкнута вся грузовая логистика европейской части страны и Урала).

В 1111-1111 гг. наблюдается постоянный рост объема ввода новых складских

площадей в московском регионе. В 1111 г. зафиксирован прирост общего

предложения складских площадей на 1 млн. кв. м – в абсолютном отношении

рекордный показатель за последние 1 лет. Относительный показатель составляет 11%

общего количества на начало 1111 г., что является нормальным уровнем для рынка в

активной стадии развития.

По итогам 1111 г. объем сделок превысил объем нового строительства на

1%, таким образом, рекордный ввод лишь компенсировал ранее заявленный

спрос.6

Растет и средний размер сделки со складской недвижимостью в московском

регионе, см. следующую диаграмму.7

Как видно из представленной ниже диаграммы, в течение последних трех лет

средний размер сделки со складской недвижимостью в регионе Москвы и Московской

области значительно вырос: в 1111 г. прирост составил 11% относительно уровня 1111 г.

6 Глобальные исследования и консалтинг CBRE. Обзор рынка «Складская недвижимость Москвы»

3 кв. 2013 г. 7 Knight Frank Research «Некоторые факты о рынке складской недвижимости 2013»

25

Средний размер сделки со складской

недвижимость в московском регионе

11

13

18

0

5

10

15

20

2011 2012 2013

Средний размер сделки, тыс. кв. м

Диаграмма 9. Средний размер сделки со складской недвижимостью в московском

регионе

Рост объема предложения на рынке складской недвижимости, увеличение объема

ежегодного ввода в эксплуатацию складских объектов, рост среднего размера сделки со

складской недвижимости позволяют сделать вывод о росте активности основных

участников рынка (девелоперов, инвесторов, собственников, арендаторов), что, в

свою очередь, свидетельствует о динамичном развитии рынка складской

недвижимости московского региона.

3.2. Структура рынка по бизнес-секторам

В настоящее время участников рынка складской недвижимости московского

региона можно распределить по следующим бизнес-секторам:

Логистические компании.

Ритейл – к данной группе для целей анализа отнесены розничные

торговые компании, не относящиеся к сетям FMCG и on-line ретейлу.

Большую часть этого сегмента занимают специализированные торговые

сети, например, детских или спортивных товаров.

Дистрибьюторы товаров.

Сети FMCG. FMCG – товары повседневного (широкого) потребления

широким кругом покупателей: предметы личной гигиены, косметика,

моющие средства, лампочки, батарейки, продукция из бумаги и пластмассы

и пр.

Производственные компании.

On-line ритейл.

Прочие.

26

На следующей диаграмме приведена структура складского рынка Москвы по

общему количеству занимаемых площадей по бизнес-секторам.8

Структура складского рынка Москвы по

общему количеству занимаемых площадей

по бизнес-секторам по итогам I пол. 2013

36%

18%

12%

7%4% 2%

21%

Логистические компании

Ритейл

Дистрибьюторы

Сети FMCG

Производственные компании

On-line ритейл

Прочие

Диаграмма 10. Структура складского рынка Москвы по общему количеству

занимаемых площадей по бизнес-секторам

Как видно из приведенной выше диаграммы, основной объем имеющихся

складских площадей в московском регионе занимают логистические компании и

ритейлеры. Суммарно на их долю приходится 11% складских площадей, т.е. более

половины рынка.

На диаграмме видно, что доля логистических компаний выше доли ритейлеров,

соответственно, 11% и 11%. Вместе с тем, необходимо отметить, что значительная часть

ритейлеров отдает логистику (целиком или частично) на аутсорсинг логистическим

компаниям. Таким образом, в действительности доля ритейла в общем объеме складских

площадей существенно больше (за счет логистических компаний, обслуживающих

ритейл).

В настоящее время ритейл является ключевым драйвером роста рынка складской

недвижимости московского региона, что подтверждается данными по структуре

поглощения складских площадей в период с начала 1111 г. по окончание 1-го полугодия

1111 г., приведенными на следующей диаграмме.

8 Глобальные исследования и консалтинг CBRE. Обзор рынка «Насколько далек от насыщения

складской рынок Москвы и Московского региона?»

27

Структура поглощения складских площадей

в 2012-1полуг. 2013 г. в московском регионе

20%

15%

4%

12%

8%

32%

9%

Логистические компании

Ритейл

Дистрибьюторы

Сети FMCG

Производственные компании

On-line ритейл

Прочие

Диаграмма 11. Структура поглощения складских площадей в 1111-1 полуг. 1111 г.

в московском регионе

Как видно из приведенной выше диаграммы, ритейл является основным

поглотителем складских площадей в московском регионе. Суммарно на долю

различных видов ритейла (с учетом объемов поглощения сетей FMCG, on-line

ритейла) приходится 11% поглощения.

3.3. Географическая структура рынка

На следующей диаграмме приведена структура сделок в 1-1 кв. 1111 со

складскими объектами в натуральном выражении.9

Структура сделок с I по III кв. 2013 г. по

географическим направлениям, %

45%

11%

6%

5%

4%1%

25%

3%Юг

Север

Юго-Восток

Восток

Запад

Юго-Запад

Северо-Запад

Северо-Восток

Диаграмма 12. Структура сделок в 1-1 кв. 1111 со складскими объектами в

натуральном выражении в московском регионе

Как видно из приведенной выше диаграммы, в 1111 г. основной объем сделок

совершался со складскими объектами, расположенными в южном направлении от

9 Глобальные исследования и консалтинг CBRE. Обзор рынка «Складская недвижимость Москвы»

3 кв. 2013 г.

28

Москвы. Во многом это объясняется тем, что в южном направлении сосредоточено

основное предложение складской недвижимости. В настоящее время в регионе

наблюдается дисбаланс в структуре предложения площадей. Сейчас они

распределены по территории Подмосковья очень неравномерно. До кризиса

абсолютное большинство девелоперских проектов строительства складских мощностей

оказалось сосредоточено в южном и юго-восточном Подмосковье. Это объяснялось не

только близостью крупного аэропорта Домодедово, но и дешевизной земли, наличием

крупных участков под складской девелопмент.

Наглядно структура распределения существующих складских площадей по

территории московского региона представлена на следующей диаграмме.10

Структура распределения существующих

складских площадей по территории

московского региона

32%

14%

10%

10%

8%

5%

18%

3%

Юг

Юго-Восток

Север

Юго-Запад

Северо-Запад

Восток

Северо-Восток

Запад

Диаграмма 13. Структура распределения существующих складских площадей по

территории московского региона

Как видно из представленной выше диаграммы, в структуре распределения

существующих складских площадей по территории московского региона

наблюдается существенная неравномерность, выраженная в значительном

преобладании южного и юго-восточного направлений, где расположена половина

имеющихся в наличии площадей хранения. Суммарная доля Юга и Юго-Востока

составляет 11%.

На следующей диаграмме представлено распределение строительства и

анонсированных проектов по направлениям от Москвы.

10

Глобальные исследования и консалтинг CBRE. Обзор рынка «Новые территории роста для складского девелопмента», сентябрь 2013 г.

29

Распределение строительства и

анонсированных складских проектов по

направлениям от МКАД, тыс. кв. м

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

Юг Юго-

Восток

Север Юго-

Запад

Северо-

Запад

Восток Северо-

Восток

Запад

Заявленные проекты 2014-2015 гг., тыс. кв. м

Новое строительство 2013 г., тыс. кв. м

Существующее предложение, тыс. кв. м

Диаграмма 14. Распределение строительства и анонсированных складских

проектов по направлениям от Москвы

Как видно из представленной выше диаграммы, основной объем строительства

в перспективе до 1111 г. будет сосредоточен в южных направлениях, таким

образом, существующая структура распределения складских объектов по

территории московского региона существенно не изменится.

На следующей диаграмме представлена динамика географического

распределения строительства складских объектов по удаленности от Москвы. 11

Динамика географического распределения

строительства складских объектов класса А

и В по удалённости от МКАД

10

15

24

16

30

0

5

10

15

20

25

30

35

до 2006 2006-2008 2009-2011 2012 2013-2015П

Среднее удаление объектов нового стоительства класса А и В, км от МКАД

Диаграмма 15. Динамика географического распределения строительства

складских объектов по удаленности от Москвы

11

Глобальные исследования и консалтинг CBRE. Обзор рынка «Новые территории роста для складского девелопмента», сентябрь 2013 г.

30

На раннем этапе формирования рынка складских помещений (до 1111 г.)

большинство объектов располагалось в непосредственной близости от МКАД или же на

расстоянии не более 11 км от городской черты.

В 1111-1111 гг. большая часть строящихся складских комплексов располагалось

на расстоянии 11 км от МКАД. Отдельные проекты логистических комплексов, выходящие

на рынок, находились рядом и за пределами Московского малого кольца (A111) – так

называемой «малой бетонки». Среднее расстояние от МКАД до А111 составляет 11 км.

В 1111-1111 гг. успешно реализуются несколько крупных складских проектов,

расположенных более чем в 11 км от границ Москвы. Девелопмент продолжает

отдаляться от МКАД.

В 1111 г. объемы строительства растут. Возросшие объемы строительства по

большей части приходятся на завершение уже существующих проектов в пределах

Московского малого кольца (А111).

На сегодняшний день большая часть новых проектов, запускаемых девелоперами,

располагается в непосредственной близости от пересечений Московского малого кольца

и основных транспортных магистралей Московской области, т.е. на удалении 11 км от

МКАД. Именно на этих площадках в ближайшие 1-1 года и будет идти основное

строительство складского рынка.

На основании представленной выше диаграммы можно сделать вывод о

постепенном дистанцировании основных районов строительства складских

комплексов от границ города, которое происходило и продолжается в силу ряда

причин:

Недостаток предложения земли и, соответственно, свободных площадок

под строительство крупных складских комплексов: средняя площадь

складских объектов, построенных в течение последних нескольких лет в

пределах 11 км зоны от МКАД, составляет около 11 тыс. кв. м;

Пересмотр целевого использования территорий в небольшой удаленности

от границ Москвы. Земля в непосредственной близости от столицы и

городов-спутников стала более привлекательной для строительства

торговых объектов, нежели для размещения складской инфраструктуры. В

качестве примера можно привести комплекс «Кулон-Балтия» (1 км от

МКАД): этот складской комплекс подвергся редевелопменту и на

сегодняшний день используется как объект торговой недвижимости;

31

Изменение транспортной инфраструктуры региона и, в частности, дорожной

сети, которые создают предпосылки для появления новых зон

строительства в регионе.

На следующей диаграмме представлена структура расположения складских

комплексов в Московской области в зависимости от расстояния от МКАД.

Структура расположения складских

комплексов на территории МО в

зависимости от расстояния от МКАД, % от

общего предложения класса А и В

85%

15%

В пределах 35 км

Дальше 35 км

Диаграмма 16. Структура расположения складских комплексов в Московской

области в зависимости от расстояния от МКАД

Как видно из представленной выше диаграммы, 11% всех современных складских

объектов расположено в пределах А111.

На следующей диаграмме представлена средняя удаленность складских объектов

от Москвы в зависимости от направления.

Диаграмма 17. Средняя удаленность складских объектов от Москвы в

зависимости от направления

Как видно из приведенной выше диаграммы, наиболее удалены от Москвы

объекты, расположенные в южном, северо-западном и восточном направлениях.

32

Дальнейшее развитие складской инфраструктуры московского региона во многом

зависит от характера дальнейшего развития транспортной инфраструктуры Московской

области. Появление новых современных скоростных автомагистралей позволит

размещать складские комплексы там, где раньше это казалось неприемлемым.

Например, в рамках Парижской агломерации удаленность складов от города может

составлять 11-111 км.

На следующей диаграмме представлено текущее расположение складских

объектов в московском регионе и основные зоны строительства на перспективу до 1111 г.

Диаграмма 18. Текущее расположение складских объектов в московском регионе

и основные зоны строительства на перспективу до 1111 г.

Цифрами на представленной выше диаграмме обозначены реализуемые проекты

по строительству и реконструкции автомобильных дорог:

33

№ на диаграмме

Наименование автодороги Планируемые работы Срок завершения

1 Новый выход на МКАД с М1 (обход г. Одинцово)

Строительство 1111 г.

1 Новорижское шоссе (М1 «Балтия) Реконструкция 1111 г.

1 Калужское шоссе (А111) Реконструкция 1111 г.

1 Москва – Санкт-Петербург (М11) Строительство 1111 г.

1 Минское шоссе (M1) Реконструкция 1111 г.

1 ЦКАД, пусковые комплексы 1,1,1,1 Строительство 1111 г.

Таблица 7. Строительство и реконструкция автодорог в Московской области

на перспективу до 1111 г.

Указанные в представленной выше таблице автомагистрали и, соответственно,

районы области, где они проходят, становятся потенциально наиболее интересными с

точки зрения транспортной доступности и размещения складских объектов.

Этот процесс можно наблюдать уже сегодня. Так, наиболее ярким примером

данной тенденции является район между Ленинградским (М11) и Дмитровским шоссе

(А111). Здесь ещё одним катализатором роста активности девелоперов стал сильный, в

сравнении с остальными частями Московской области, дисбаланс в соотношении спроса

и предложения.

На основании приведенных выше данных можно сделать вывод о том, что

перспективными направлениями для складского девелопмента являются:

Северное и северо-западное направление, в особенности территории

вблизи трассы Москва – Санкт-Петербург, Новорижского шоссе.

Западное и юго-западное направление, в особенности вблизи

Минского и Калужского шоссе.

Для всех указанных выше направлений целесообразно размещение

новых складских объектов вблизи ЦКАД.

3.4. Ценовой анализ

В настоящее время преобладающими на рынке являются условия оплаты

складских площадей, определяемые крупными девелоперами, ориентированными на

международных клиентов и стандарты. В этом случае, арендная ставка формируется по

системе «Triple net», платежи осуществляются авансом, расчет ставки и ее индексация

осуществляется в долларах США.

По системе «Triple net» арендатор оплачивает три вида расходов:

34

базовую ставку аренды, представляющую собой ставку, рассчитываемую за

1 кв. м помещения в год без учета операционных расходов, коммунальных

платежей и НДС;

операционные расходы;

коммунальные расходы.

Система формирования ставки «Triple net» подразумевает наличие прозрачности в

определении переменных составляющих – операционных и коммунальных расходов,

которые выносятся в «открытую книгу». Данный подход предполагает, что управляющая

компания показывает арендатору все составляющие затрат.

На следующей диаграмме приведена динамика средних запрашиваемых базовых

ставок аренды складских площадей в московском регионе.12

Динамика средних запрашиваемых базовых

ставок аренды на складские площади в

московском регионе

120

132 130

100

117

132

140

100

120

105

124

80

97

120120

125132

140

100

129

110 115

70

80

90

100

110

120

130

140

150

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 6 мес.

2013

Класс А, долл. США за 1 кв. м в год Класс В, долл. США за 1 кв. м в год

Диаграмма 19. Динамика средних запрашиваемых базовых ставок аренды

складских площадей в московском регионе

Исторически сложилось так, что на рынке складских услуг московского региона

ставки аренды фиксируются в долларах США. В этой связи, на представленной выше

диаграмме приведены ставки аренды в долларах США за 1 кв. м складской площади в

год.

Как видно из приведенной выше диаграммы, в период 1111-1111 гг. наблюдается

четкая тенденция к росту ставок аренды. После существенного падения в 1111 г. к 1111 г.

ставки аренды складов класса А выросли на 11%, а ставки аренды складов класса В – на

11%.

В 1111 г. средние ставки базовые аренды для складов класса А составляли

111 долл. США за 1 кв. м в год, а для складов класса В – 111 долл. США за 1 кв. м в год.

12

Knight Frank Research «Рынок складской недвижимости, 1 полугодие 2013»

35

Насколько это много можно оценить по информации, представленной на следующей

диаграмме.13

Базовые ставки аренда складов класса А,

$/кв. м/год

$6

$7

$8

$40

$52

$52

$60

$60

$61

$68

$71

$76

$77

$88

$103

$114

$140

$170

$210

$225

$0 $50 $100 $150 $200 $250

Лос-Анджелес

Феникс

Сан-Диего

Атланта

Филадельфия

Майами

Хьюстон

Брюссель

Нью-Джерси

Прага

Париж

Мадрид

Бостон

Варшава

Мюнхен

Амстердам

Москва

Стокгольм

Лондон

Ж енева

Диаграмма 20. Базовые ставки аренды складов класса А по городам мира

Как видно из представленной выше диаграммы, Москва относится к городам, в

которых действуют наиболее высокие ставки складской аренды. Только в трех

рассмотренных городах средние ставки аренды в 1111 г. были выше, чем в Москве: в

Стокгольме, Лондоне и Женеве, все эти города относятся к «дорогим» для проживания и

ведения бизнеса географическим локациям.

В то же время в шестнадцати рассмотренных городах базовая ставка аренды

склада класса А существенно ниже.

Высокий уровень базовой ставки аренды складских помещений является

благоприятным фактором при реализации рассматриваемого в настоящей работе

проекта.

Величина базовой ставки аренды того или иного склада зависит от ряда факторов,

в частности:

13

Knight Frank Research материалы девятой ежегодной конференции по рынку складской и индустриальной недвижимости

36

от местоположения склада, в т.ч. от расстояния от МКАД, от загруженности

автомагистралей;

от размера арендуемой складской площади.

На следующей диаграмме представлена зависимость средней базовой ставки

аренды на складском рынке московского региона от расстояния от МКАД.14

Зависимость средней базовой ставки

аренды на складском рынке Московской

области от расстояния до МКАД

200

140

175

160

140 140

120

130

140

150

160

170

180

190

200

210

0 км 10 км 20 км 30 км 40 км 50 км

Базовая ставка, долл. США за 1 кв. м в год

Диаграмма 21. Зависимость средней базовой ставки аренды на складском рынке

московского региона от расстояния от МКАД

Как видно из представленной выше диаграммы, базовая ставка аренды складских

помещений с ростом расстояния от МКАД ожидаемо снижается. На расстоянии около

11 км от МКАД базовая ставка достигает уровня 111 долл. США за 1 кв. м складской

площади в год и ниже данного значения с ростом расстояния не опускается.

На следующей диаграмме представлена зависимость средней базовой ставки

аренды на складском рынке московского региона от загруженности магистралей.15

На представленной ниже диаграмме высоконагруженные магистрали выделены

красным цветом, магистрали со средней загрузкой обозначены желтым цветом, с

загрузкой ниже средней – зеленым цветом. Разумеется, деление является условным,

основанным на среднестатистических данных, т.к. на каждой из магистралей могут быть

периоды высокой и низкой загрузки.

Как видно из представленной ниже диаграммы, базовая ставка аренды в

высоконагруженном восточном направлении в среднем на 11% ниже, чем в направлениях

со средней и низкой загрузкой. Склады, расположенные в пределах 11 км по

14

Глобальные исследования и консалтинг CBRE. Обзор рынка «Складской рынок Москвы и Московского региона: взгляд арендатора» 2013 г. 15

Knight Frank Research материалы девятой ежегодной конференции по рынку складской и индустриальной недвижимости

37

Щелковскому, Горьковскому и Новорязанскому шоссе, сдаются по базовой ставке около

111 долл. США за 1 кв. м в год. В то же время склады, расположенные на таком же

расстоянии от МКАД по средненагруженным Дмитровскому, Минскому шоссе, сдаются по

базовой ставке около 111-111 долл. США за 1 кв. м в год. В направлениях с еще более

низкой загрузкой – по Ленинградскому, Новорижскому, Симферопольскому,

Новокаширскому шоссе – ставка 111 долл. США за 1 кв. м действует и на расстоянии до

11 км от МКАД.

Диаграмма 22. Зависимость средней базовой ставки аренды на складском рынке

московского региона от загруженности магистралей

На основании представленной выше информации можно сделать вывод, что

строительство складов на удалении более 11 км от МКАД (за ЦКАД), целесообразно

осуществлять на участках, расположенных вблизи магистралей,

характеризующихся невысокой загрузкой, в частности, рядом с Ленинградским,

Новорижским, Киевским, Симферопольским, Новокаширским шоссе.

Как уже было указано ранее, базовая ставка аренды представляет собой только

часть тех выплат, которые фактически несет арендатор складского помещения. На

38

следующей диаграмме представлена структура усредненного арендного платежа для

склада класса А в московском регионе.

Как видно из представленной ниже диаграммы, при базовой ставке аренды

111 долл. за кв. м склада в год, общая величина выплат арендатора арендодателю

составляет 111 долл. США за 1 кв. м в год.

Структура усредненного арендного платежа

для склада класса А в московском регионе,

$/кв.м/год

$135; 62%

$10; 5%

$32; 15%

$40; 18%

Базовая ставка

Операционые

расходы

Коммунальные

платежи

НДС

Диаграмма 23. Структура усредненного арендного платежа для склада класса А в

московском регионе

На следующей диаграмме представлена структура усредненных операционных

расходов для склада класса А в московском регионе.

Структура усредненных операционных

расходов для склада класса А в московском

регионе, $/кв. м/год

$18; 44%

$4; 10%

$4; 10%

$2; 5%

$7; 16%

$2; 5%

$4; 10%

Налог на имущество

Расходы на управление и

эксплуатациюТехническое обслуживание

Уборка территории

Охрана

Вознаграждение УК

Страхование, пр. платежи

Диаграмма 24. Структура усредненных операционных расходов для склада

класса А в московском регионе

Как видно из представленной выше диаграммы, набольшую долю в операционных

расходах арендодателя составляет налог на имущество: на каждый квадратный метр

39

складской площади приходится около 11 долл. США налога на имущество в год, что

составляет 11% от общей величины операционных расходов.

На следующей диаграмме представлена структура усредненных коммунальных

расходов для склада класса А в московском регионе.

Структура усредненных коммунальных

расходов для сухого склада в московском

регионе, $/кв. м/год

$8; 75%

$0,2; 2%

$2; 23%

Электричество

Отопление

Вода и канализация

Диаграмма 25. Структура усредненных коммунальных расходов для склада

класса А в московском регионе

Как видно из представленной выше диаграммы, набольшую долю в коммунальных

расходах арендодателя составляет оплата потребляемого электричества: на каждый

квадратный метр складской площади приходится около 1 долл. США оплаты за

электричество в год, что составляет 11% от общей величины коммунальных расходов.

На основании представленной выше информации можно сделать вывод, что в

рамках существующей практики заключения договоров аренды складских

помещений арендодатель является достаточно защищенной стороной, т.к.

фиксируется только базовая ставка аренды, а ставки операционных и

коммунальных расходов являются плавающими, и данные расходы арендатор

покрывает по счетам, выставленным исходя из фактически понесенных расходов

за период. Это позволяет арендодателю избежать убытков.

3.5. Основные участники рынка

К основным участникам складского рынка относятся:

Арендодатели, собственники недвижимости, девелоперы, инвесторы.

Арендаторы.

40

На следующей диаграмме представлена структура инвестиций в коммерческую

недвижимость по сегментам.16

Структура инвестиций в коммерческую

недвижимость по сегментам

54%62%

39%

52%

38%

20%11%

36%

28%47%

15%

3%5%

6%

10%4%13%

13%5%7%

21%

7%0%

3%

1%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2009 2010 2011 2012 9 мес. 2013

Офисы Торговля Склады Отели Прочее

Диаграмма 26. Структура инвестиций в коммерческую недвижимость по

сегментам

Как видно из представленной выше диаграммы, в течение периода 1111-1111 гг.

интерес инвесторов к складской недвижимости растет. В 1111 г. доля инвестиций в

строительство складов составляла 1% от общего объема инвестиций в

коммерческую недвижимость, в 1111 г. эта доля выросла в 1 раза и достигла 11%.

В 1111 г. компания CBRE совместно с Гильдией Управляющих и Девелоперов

провели исследование настроений инвесторов в российскую коммерческую

недвижимость, в котором приняли участие около 11 профессионалов рынка

недвижимости. Респонденты представляли крупные, средние и небольшие компании,

работающие в сфере девелопмента, строительства, инвестиций, консалтинга и т.д.

Функционально в опрос были вовлечены, в основном, респонденты, занимающиеся

управлением активами, развитием бизнеса и разработкой стратегии. Данный опрос

проводился в первый раз и был нацелен на выявление тенденций, предпочтений и

проблем участников рынка недвижимости, имеющих место на основных стадиях процесса

принятия инвестиционных решений. Его цели также включали анализ видения

участниками рынка перспектив развития инвестиционной активности в сфере

16

Глобальные исследования и консалтинг CBRE. Обзор рынка «Инвестиции в коммерческую недвижимость России»

41

коммерческой недвижимости России. Результаты опроса представлены на следующих

диаграммах.17

Как изменилась привлекательность

инвестиций в коммерческую недвижимость

московского региона в 2013 г. относительно

2012 г.?

2

9

1516

2

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

Сильно

снизилась

Снизилась Не изменилась Выросла Сильно

выросла

Диаграмма 27. Ответ на вопрос «Как изменилась привлекательность

инвестиций в коммерческую недвижимость московского региона в 1111 г.

относительно 1111 г.?»

Как видно из представленной выше диаграммы, большинство респондентов не

отметили снижения привлекательности коммерческой недвижимости московского региона

в 1111 г., в 11% респондентов ответили, что привлекательность возросла.

Как изменится инвестиционная активность

вашей компании в 2013 г.по сравнению с

2012 г.?

1

5

18

15

2

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

Сильно

снизится

Снизится Не изменится Вырастет Сильно

вырастет

Диаграмма 28. Ответ на вопрос «Как изменится инвестиционная активность

вашей компании в 1111 г.по сравнению с 1111 г.?»

Как видно из представленной выше диаграммы, большинство респондентов не

ожидали снижения инвестиционной активности в 1111 г., а 11% ожидали, что

инвестиционная активность вырастет.

17

Глобальные исследования и консалтинг CBRE. «Обзор настроений инвесторов» 2013 г.

42

Какое событие могло бы стать для вас

сигналом для значительного увеличения

объемов инвестиций?

22

25

23

25

30

0 5 10 15 20 25 30 35

Изменение экономической ситуации в

еврозоне

Изменение экономической ситуации в

США

Среднесрочный рост цен на нефть

Значимое увеличение объемов

инвестиций других игроков

Рост арендных ставок на рынке

Диаграмма 29. Ответ на вопрос «Какое событие могло бы стать для вас

сигналом для значительного увеличения объемов инвестиций?»

Как видно из представленной выше диаграммы большинство респондентов

отметили, что сигналом к значительному увеличению объемов инвестиций мог бы стать

рост арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости.

Что является основной проблемой при

осуществлении инвестиций в коммерческую

недвижимость России?

22

24

12

19

15

12

11

12

0 5 10 15 20 25 30

Бюрократические процедуры

Коррупционная составляющая

Высокая волатильность рынка

Невозможность управлять всеми рисками

проекта

Недостаточное и/или дорогое

финансирование

Неликвидность рынка / нехватка объектов

для инвестирования, участков для

девеломента

Отсутствие понятных стандартов

ведения бизнеса

Недостаточная защищенность прав

собственности

Диаграмма 30. Ответ на вопрос «Что является основной проблемой при

осуществлении инвестиций в коммерческую недвижимость России?»

43

Как видно из представленной выше диаграммы, в качестве основных проблем при

осуществлении инвестиций в коммерческую недвижимость России большинство

респондентов отметили сложность бюрократических процедур и коррупционную

составляющую при ведении бизнеса.

На основании приведенной выше информации можно сделать следующие

выводы:

Российские компании и иностранные девелоперы и инвесторы,

присутствующие в стране, в целом, позитивно смотрят на

инвестиционные перспективы российского рынка коммерческой

недвижимости.

Участники рынка готовы увеличивать объемы своих инвестиций.

Действия крупных игроков, дефицит предложения на рынке, рост

арендных ставок являются ключевыми сигналами для роста

инвестиционной активности.

Инвестиции в складскую недвижимость можно укрупнено разделить на два

сегмента:

Спекулятивный сегмент – инвестиции с целью дальнейшей продажи или

сдачи в аренду складской недвижимости.

BTS-сегмент. BTS = Built-to-suit – строительство объекта под конкретного

заказчика с учетом его требований и особенностей бизнеса. Сооружение

склада в данном сегменте предусматривает заключение договора аренды

на срок свыше десяти лет или приобретение объекта в собственность.

Строительство под заказчика может быть для девелопера эффективнее

строительства типового склада, поскольку уже на этапе проектирования

можно удалить ненужные для клиента опции и добавить то, что

действительно необходимо. При этом переделывать готовый

спекулятивный объект под BTS всегда дороже. Наряду с этим, BTS обычно

снижает финансовые риски девелопера.

На следующей диаграмме приведены данные о доле BTS-сегмента в годовом

приросте предложения на рынке складской недвижимости московского региона.18

18

Глобальные исследования и консалтинг CBRE. Обзор рынка «Складская недвижимость Москвы» 2013 г.

44

Как видно из приведенной ниже диаграммы, в последние годы наблюдается рост

доли BTS-сегмента с 11% в 1111 г. до 11-11% в 1111 г. В 1111 г. ожидается, что доля

BTS-сегмента может составить до 11% от объема нового складского строительства.

Доля BTS-сегмента в годовом приросте

предложения на рынке складской

недвижимости московского региона

86%76%

53%

20%

11%

60%

14%24%

36%

20%

0%

0%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2011 2012 2013 2014П

Спекулятивный сегмент Возможно BTS BTS

Диаграмма 31. Доля BTS-сегмента в годовом приросте предложения на рынке

складской недвижимости московского региона

На основании представленных выше данных можно сделать вывод о том, что на

современном этапе развития рынка складской недвижимости потребителям

складских площадей (арендаторам, собственникам-эксплуатантам) требуются

помещения, отвечающие особым требованиям, которые обусловлены

особенностями бизнеса потребителей.

На следующей диаграмме приведены данные по структуре сделок на рынке

складской недвижимости в московском регионе.

45

Структура сделок на рынке складской

недвижимости

92% 97% 95%85% 79% 74%

26%21%15%5%3%8%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2008 2009 2010 2011 2012 2013

Аренда Покупка конечными пользователями

Диаграмма 32. Структура сделок на рынке складской недвижимости в

московском регионе

Как видно из представленной выше диаграммы, в течение последних пяти лет

наблюдается тенденция по увеличению количества сделок по приобретению

складских объектов конечными покупателями для использования в рамках

основного бизнеса. Это обусловлено стремлением покупателей гарантировать

наличие места для хранения товара в условиях дефицита складских площадей в

московском регионе.

В зависимости от бизнес-сектора варьируется потребность в площадях хранения,

которые арендует или создает для собственных нужд бизнес. На следующей диаграмме

приведены данные о среднем размере занимаемой площади в зависимости от бизнес-

сектора в московском регионе.19

Как видно из представленной ниже диаграммы, наибольшие потребности в

площадях хранения характерны для сетей FMCG – в среднем 11 тыс. кв. м, наименьшие –

для производственных компаний – в среднем 11 тыс. кв. м.

Необходимо отметить, что крупные покупатели и арендаторы не опасаются

приобретать площади «с запасом», поскольку спекулятивные «излишки» легко

реализовать на рынке субаренды. Свободные площади, с одной стороны, являются

резервом в случае расширения собственного бизнеса и страхуют от потенциального

дефицита складов, а с другой – позволяют извлекать дополнительную прибыль из

растущего складского рынка. Предложения по субаренде нередко на 1-11% выше ставки

прямой аренды, однако позволяют в короткие сроки найти арендаторам небольшие

площади от 1-1,1 тыс. кв. м.

19

Глобальные исследования и консалтинг CBRE. Обзор рынка «Складской рынок Москвы и Московского региона: взгляд арендатора» 2013 г.

46

Средний размер занимаемой складской

площади в зависимости от бизнес-сектора в

московском регионе, тыс. кв. м

10 1115 17 19

25

34

05

10152025303540

Прочие

Произв

одств

енн

ые к

ом

пании

Дистр

ибью

торы

Рите

йл

On-lin

e р

ите

йл

Логи

сти

чески

е

ком

пании

Сети

FM

CG

Диаграмма 33. Средний размер занимаемой складской площади в зависимости от

бизнес-сектора в московском регионе

На следующей диаграмме представлены доли рынка по общему количеству

занимаемых площадей и доли сделок по бизнес-секторам в московском регионе.

Доли рынка по общему количеству

занимаемых площадей и доли сделок по

бизнес-секторам в московском регионе

2%

18%21%

7%4%12%

36%

17% 14%13%10%

31%

5%10%

0%5%

10%15%20%25%30%35%40%

On-lin

e р

ите

йл

Произв

одств

е

нны

е к

ом

пании

Сети

FM

CG

Рите

йл

Дистр

ибью

тор

ы

Логи

сти

чески

е

ком

пании

Прочие

Доля площадей Доля в спросе

Диаграмма 34. Доли рынка по общему количеству занимаемых площадей и доли

сделок по бизнес-секторам в московском регионе

Как видно из приведенной выше диаграммы, в секторах сетей FMCG,

дистрибьюторов, логистических компаний занимаемая доля рынка превышает долю в

спросе. Эти бизнес-сектора уже сформировали свою рыночную долю и вышли из фазы

интенсивного развития.

В других секторах, в частности – в секторе ритейла, производственных

компаний доля в спросе превышает долю по занимаемой площади, что

свидетельствует о высокой потребности данных бизнес-секторов в складских

площадях, интенсивности и динамичности развития данных секторов. Указанные

47

сектора являются в настоящее время локомотивами роста рынка складской

недвижимости московского региона.

На следующей диаграмме приведена структура размещения площадей хранения

по бизнес-секторам и направлениям от МКАД

Общая структура размещения площадей

хранения по бизнес-секторам и

направлениям от МКАД, в % объема

площадей по направлению

32%

19%

32%

14%

22%

5% 5%

25%

35%

74%

27%

35% 18%

25%

72%

59%

10%

6%

16%

20%

28%

33%

17% 1%13%

6%14%

20% 29%

4%

9%

11%

5%10% 8% 8%

12%8%

1%0%

0%0%

0%

0%0%

9%

1%2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Северо-

Запад

Запад Юго-

Запад

Юг Юго-

Восток

Восток Северо-

Восток

Север

Дистрибьюторы Логистические компании

Ритейл Сети FMCG

On-line ритейл Производственные компании

Диаграмма 35. Общая структура размещения площадей хранения по бизнес-

секторам и направлениям от МКАД

48

Как видно из представленной выше диаграммы, в московском регионе

наблюдается четкое разделение географии хранения товаров предприятиями

крупных бизнес-секторов:

Площади хранения логистических компаний в основном

сосредоточены на Западе, Севере и Северо-Востоке московского

региона.

Ритейл хранит большую часть своих товаров на Востоке, Юго-Востоке

и Юге московского региона.

Дистрибьюторы арендуют площади хранения в основном на Северо-

Западе и Юго-Западе.

3.6. Тенденции развития рынка

В 1111 г. продолжился рост интереса частного капитала к инвестициям в

складскую недвижимость. Объем инвестиций за 1111 г. вырос почти в два раза – до

уровня 1,1 млрд. долл. США. Рекордно высокие объемы поглощения, дефицит готовых к

въезду объектов, повышение качества строительства, а также рост ставок аренды делают

складские объекты все более привлекательным инвестиционным продуктом.

В 1111 г. для рынка складской недвижимости московского региона были

характерны следующие тенденции:

Рекордный объем ввода в эксплуатацию складских площадей – около

1 млн. кв. м за 1111 г.

11% введенного объема было реализовано по предварительным

договорам. Эти площади были арендованы предварительно или были

построены под собственника. На рынке оказались только 11% площадей,

которые были немедленно поглощены, в результате дефицит площадей в

регионе преодолен не был.

Количество вакантных площадей остается крайне низким и составляет

1,11%. По мнению экспертов рынка фактически вакантных площадей нет,

на всех складах имеется очередь из потенциальных арендаторов.

Уровень арендной ставки остается относительно стабильным.

На 1111 г. анонсирован ввод порядка 1,1 млн. кв. м новых складов. Крупнейшие

анонсированные проекты приведены в следующей таблице.

49

Наименование проекта Девелопер

«ПНК-Север» PNK Group

Логистический Парк «Сынково» «Строительный Альянс»

«ПНК-Чехов 1» PNK Group

Логистический комплекс «Никольское» EASTWARD Capital, National Consulting

«Логопарк Софьино», фаза I «АТ Недвижимость»

Дмитровский Логистический Парк Ghelamco

СК «Нахабино 1» TP Logistic

«Атлант Парк» «Атлант-Металлопласт»

Индустриальный парк «Южные врата», фаза III Radius Group

Таблица 8. Крупнейшие проекты складских комплексов, анонсированные на ввод в

1111 г.

По оценкам экспертов рынка реальный ввод в 1111 г. будет меньше

заявленного и составит около 1 млн. кв. м.20

Таким образом, на рынок будет выведено столько же складских площадей, сколько

было выведено в 1111 г. Однако дефицит складских площадей в московском регионе

в результате ввода в эксплуатацию этих объемов не исчезнет: уже в середине

1111 г. около 11% вводимых в 1111 г. площадей было зарезервировано. 21

В совокупности от общего объема нового строительства 1111 г. под заказчика

реализуется 11% заявленных проектов, еще 11% имеют опцию BTS как возможную. В

итоге до 11% заявленных на 1111 г. площадей девелоперы будут строить под

клиента. Приоритет девелоперов в отношении BTS становится все более очевидным.

Основными драйверами спроса на складском рынке столичного региона в 1111 г.,

как и ранее, останутся ритейл и логистические компании.

Дальнейшие перспективы развития рынка складской недвижимости можно оценить

путем сравнения показателей обеспечения торговых площадей ритейла складскими

площадями. В настоящее время это показатель для московского региона составляет

1,11 кв. м складов на 1 кв. м ритейла.

В европейских городах, таких, как, например, Варшава, Прага и Париж,

обеспеченность ритейла складами составляет 1,1-1,1 кв. м складов на 1 кв. м ритейла.

Таким образом, по данному показателю Москва отстает от европейских городов на 11-

11%.

20

Глобальные исследования и консалтинг CBRE. Обзор рынка «Складская недвижимость Москвы» 2013 г. 21

Knight Frank Research материалы девятой ежегодной конференции по рынку складской и индустриальной недвижимости

50

В следующей таблице приведен расчет вариантов развития складского рынка

московского региона, базирующийся на показателях обеспеченности ритейла складскими

площадями.22

Сценарий «Прага» соответствует уровню обеспеченности ритейла складами на

уровне региона Праги. Сценарий «Париж» соответствует уровню обеспеченности ритейла

складами на уровне региона Парижа. Средний сценарий представляет собой

промежуточный сценарий, учитывающий реалии московского рынка.

Консервативный вариант предусматривает средние темпы сооружения сладких

площадей в московском регионе. Оптимистичный вариант предполагает, что в

перспективе сохранятся высокие темпы сооружения складских площадей – на уровне

темпа 1111 г.

Показатели Сценарий «Прага»

Средний сценарий

Сценарий «Париж»

Уровень обеспеченности торговли складами, кв. м склада на 1 кв. м ритейла

1,11 1,11 1,11

Потребность в строительстве складов в московском регионе для обеспечения ритейла в текущих условиях, млн. кв. м

1 1,1 1,1

Дополнительная потребность в складах для обеспечения новых торговых площадей ритейла (согласно имеющимся планам развития), млн. кв. м

1,1 1,11 1,1

Итоговая потребность, млн. кв. м 1,1 1,11 1,1

Консервативный вариант

Скорость нового строительства, млн. кв. м в год 1,1 1,1 1,1

Насыщение рынка, лет 1,1 1,1 1,1

Оптимистичный вариант

Скорость нового строительства, млн. кв. м в год 1 1 1

Насыщение рынка, лет 1,1 1,1 1,1

Таблица 9. Расчет вариантов развития складского рынка московского региона

Как видно из представленной выше таблицы, в зависимости от варианта и

сценария развития насыщение московского рынка складской недвижимости может

наступить через 1 года (оптимистичный вариант сценария «Прага»), что является

минимальным сроком среди всех рассматриваемых вариантов и сценариев, или

через 11 лет (консервативный вариант сценария «Париж»), что является

максимальным сроком среди всех рассматриваемых вариантов и сценариев.

3.7. Прогноз развития рынка

Далее приведен прогноз развития рынка складской недвижимости на ближайшую

перспективу, исходя из данных и допущений, представленных в предыдущем разделе.

22

Глобальные исследования и консалтинг CBRE. Обзор рынка «Насколько далек от насыщения складской рынок Москвы и Московского региона?»

51

На следующих диаграммах приведены прогнозы развития рынка складской

недвижимости московского региона для консервативного варианта по среднему сценарию

развития и для оптимистичного варианта по среднему сценарию развития.

Как видно из представленных ниже диаграмм, в рамках рассмотренного

консервативного варианта по среднему сценарию развития рынок складской

недвижимости московского региона достигнет насыщения к 1111 г., после чего

ежегодные объемы складского строительства начнут снижаться. В рамках

оптимистичного варианта по среднему сценарию развития рынок складской

недвижимости московского региона достигнет насыщения к 1111 г., после чего

ежегодные объемы складского строительства начнут снижаться.

Прогноз предложения и нового

строительства складов в московском

регионе для консервативного варианта по

среднему сценарию

8,47 9,27 10,07 10,57 10,97 11,17 11,37

6,87 7,671

0,2

0,80,80,8

0,50,4

0,2

0,8

0

5

10

15

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

0

0,5

1

1,5

Предложение складских площадей, млн. кв. м

Новое строительство, млн. кв. м

Диаграмма 36. Прогноз предложения и нового строительства складов в

московском регионе для консервативного варианта по среднему сценарию

Прогноз предложения и нового

строительства складов в московском

регионе для оптимистичного варианта по

среднему сценарию

8,879,87 10,57 11,07 11,47 11,67 11,87

7,876,87

1,0 1,0

0,20,4

0,50,7

1,0 1,0

0,2

0

5

10

15

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

0,0

0,5

1,0

1,5

Предложение складских площадей, млн. кв. м

Новое строительство, млн. кв. м

Диаграмма 37. Прогноз предложения и нового строительства складов в

московском регионе для оптимистичного варианта по среднему сценарию

52

На основании представленных выше данных можно придти к выводу, что

осуществление проектов, связанных со строительством складской недвижимости в

московском регионе, имеет благоприятные перспективы как минимум до периода

1111-1111 гг. До указанного срока построенные складские площади, выводимые на

рынок по средней рыночной цене, буду немедленно поглощаться, благодаря

наличию необеспеченного спроса, что будет обеспечивать прогнозируемый и

непрерывный доход при реализации рассматриваемого проекта.

3.8. Основные выводы по разделу

Анализ рынка складской недвижимости московского региона позволяет сделать

следующие выводы:

На рынке московского региона существует дефицит складских площадей.

Существующий рынок можно охарактеризовать как «рынок арендодателя».

Арендодатели диктуют условия и правила игры на рынке недвижимости

московского региона.

В 1111 г. был зафиксирован прирост общего предложения складских

площадей на 1 млн. кв. м – в абсолютном отношении рекордный показатель

за последние 1 лет. При этом рекордный ввод складских площадей не смог

ликвидировать существующий дефицит. Рынок еще достаточно далек от

насыщения.

На рынке наблюдается рост активности основных участников рынка

(девелоперов, инвесторов, собственников, арендаторов).

Основным потребителем складских площадей в московском регионе

является ритейл. Суммарно на долю различных видов ритейла приходится

11% поглощения складских площадей в регионе.

В настоящее время в структуре распределения существующих складских

площадей по территории московского региона наблюдается существенная

неравномерность, выраженная в значительном преобладании южного и

юго-восточного направлений, где расположена половина имеющихся в

наличии площадей хранения. Основной объем строительства в перспективе

до 1111 г. будет сосредоточен в южных направлениях, таким образом,

существующая структура распределения складских объектов по территории

московского региона в ближайшей перспективе существенно не изменится.

В течение последних лет продолжается постепенное дистанцирование

основных районов строительства складских комплексов от границ города.

53

Наиболее удалены от Москвы объекты, расположенные в южном, северо-

западном и восточном направлениях.

Наиболее перспективными направлениями для складского девелопмента в

московском регионе являются:

o Северное и северо-западное направление, в особенности территории

вблизи трассы Москва – Санкт-Петербург, Новорижского шоссе.

o Западное и юго-западное направление, в особенности вблизи Минского

и Калужского шоссе.

o Для всех указанных выше направлений целесообразно размещение

новых складских объектов вблизи ЦКАД.

o Строительство складов на удалении более 11 км от МКАД (за ЦКАД),

целесообразно осуществлять на участках, расположенных вблизи с

магистралями, характеризующимися невысокой загрузкой, в частности,

рядом с Ленинградским, Новорижским, Киевским, Симферопольским,

Новокаширским шоссе

Для рынка складских помещений московского региона характерен высокий

уровень базовых ставок аренды складских помещений, что является

благоприятным фактором при реализации рассматриваемого в настоящей

работе проекта. В рамках существующей практики заключения договоров

аренды складских помещений по системе «Triple net» арендодатель

является достаточно защищенной стороной, т.к. договором фиксируется

только базовая ставка аренды, а ставки операционных и коммунальных

расходов являются плавающими, и данные расходы арендатор покрывает

по счетам, выставленным исходя из фактически понесенных расходов за

период. Это позволяет арендодателю избежать убытков.

В течение последних лет наблюдается рост интереса инвесторов к

складской недвижимости. Российские компании и иностранные девелоперы

и инвесторы, присутствующие в стране, в целом, позитивно смотрят на

инвестиционные перспективы российского рынка коммерческой

недвижимости. Участники рынка готовы увеличивать объемы своих

инвестиций. Действия крупных игроков, дефицит предложения на рынке,

рост арендных ставок являются ключевыми сигналами для роста

инвестиционной активности.

54

В течение последних пяти лет наблюдается тенденция по увеличению

количества сделок по приобретению складских объектов конечными

покупателями для использования в рамках основного бизнеса. Это

обусловлено стремлением покупателей гарантировать наличие места для

хранения товара в условиях дефицита складских площадей в московском

регионе.

На современном этапе развития рынка складской недвижимости

потребителям складских площадей (арендаторам, собственникам-

эксплуатантам) требуются помещения, отвечающие особым требованиям,

которые обусловлены особенностями бизнеса потребителей, в результате

на рынке наблюдается рост BTS-объектов.23

В совокупности от общего объема нового строительства 1111 г. под

заказчика реализуется 11% заявленных проектов, еще 11% имеют опцию

BTS как возможную. В итоге 11% заявленных на 1111 г. площадей

девелоперы будут строить под клиента. Приоритет девелоперов в

отношении BTS становится все более очевидным.

По оценкам экспертов в 1111 г. на рынок будет выведено столько же

складских площадей, сколько было выведено в 1111 г., т.е. 1 млн. кв. м.

Однако дефицит складских площадей в московском регионе в результате

ввода в эксплуатацию этих объемов не исчезнет: уже в середине 1111 г.

около 11% вводимых в 1111 г. площадей было зарезервировано.

Осуществление проектов, связанных со строительством складской

недвижимости в московском регионе, имеет благоприятные перспективы

как минимум до периода 1111-1111 гг. До указанного срока построенные

складские площади, выводимые на рынок по средней рыночной цене, буду

немедленно поглощаться, благодаря наличию необеспеченного спроса, что

будет обеспечивать прогнозируемый и непрерывный доход при реализации

рассматриваемого проекта.

23

BTS = Built-to-suit – строительство объекта под конкретного заказчика с учетом его требований и особенностей бизнеса.

55

4. Анализ конкурентов

Конкурентами склада, создаваемого в рамках реализации рассматриваемого

проекта, являются складские объекты со следующими характеристиками:

Месторасположение – Москва и Московская область.

Наличие лицензии Ростехнадзора на хранение опасных грузов

классификации ADR.

Позиционирование на рынке в качестве склада, специализирующегося на

хранении опасных материалов, промышленной и бытовой химии,

лакокрасочных материалов, автомобильной косметики, масел, смазок и т.д.

В следующей таблице приведены конкуренты, обладающие перечисленными

выше характеристиками.

Как видно из приведенной ниже таблицы, в настоящее время в качестве

конкурентов рассматриваемого проекта могут рассматриваться только 1 складских

объекта. При этом необходимо отметить, что два из этих объектов расположены по

одному адресу, т.к. являются частями одного складского здания, которые управляются

различными компаниями.

Все рассмотренные конкуренты наряду с хранением грузов предлагают

погрузочно-разгрузочные работы и транспортировку грузов. Все склады оснащены

современным складским оборудованием.

Как показало исследование рынка, в московском регионе в настоящее время

наблюдается дефицит площадей хранения товаров. Анализ конкурентов показал,

что в выбранном складском сегменте (хранение опасных грузов, химических

материалов) имеется в наличии ограниченное предложение лицензированных

объектов. В этой связи, выход на рынок нового игрока не встретит серьезного

конкурентного сопротивления.

Консалтинговая компания «Leader Research Group» - лидер в сфере бизнес-планирования

Наименование Расстояние от КАД, км

Характеристики Услуги Цены, тыс. руб. за 1 кв.

м в год Контакты

ЕВРА, складской комплекс в Зеленограде

11 Склад расположен на пересечении малого бетонного кольца (А 111) и Ленинградского шоссе (М 11).

Склад имеет собственный ж/д тупик и автомобильные подъездные пути.

Складской комплекс напольного и стеллажного хранения. Отапливаемые и неотапливаемые склады.

Стеллажи – паллетные, полочные.

На складе используется техника: Автопогрузчики 1,1 – 1 тонны, при необходимости краны.

Хранение опасных грузов

Подача-уборка вагонов.

Погрузочно-разгрузочные работы.

Комплектация заказов.

Сортировка и пересчет товара.

Транспортные услуги.

1,1-1,1 Московская область, Солнечногорский р-н. ст. Поварово-1

+1(111)111-11-11,

+1(111)-111-11-11 http://www.evralog.ru

ФД Логистик 11 Общая площадь территории складского комплекса 1,11 га. Площадь склада 11 111 кв.м. Высота потолков - 11 м

Склад оснащен современным складским оборудованием.

Хранение промышленной химии

Хранение опасных грузов

Хранение пестицидов и агрохимикатов

Хранение красок и лакокрасочной продукции

Ответственное хранение и обработка грузов

Транспортно-экспедиционные услуги

Таможенное оформление и комплекс услуг на складе временного хранения

1,1-1,1 Московская обл., г. Подольск, ул. Плещеевская д.1 "Б", склад №1.

+1 (111) 111-11-11

+1 (111) 111-11-11.

sklad@fd-l.ru

WWW.FD-L.RU

Елтранс+ 11 Общая площадь складского комплекса 1,11 га, площадь склада 1111 кв.м, емкостью 11111 паллетомест. Складской комплекс оснащён современным стеллажным оборудованием. Для обработки

Хранение опасных грузов Предоставление полного пакета услуг по обработке и ответственному хранению грузов.

Стеллажное и напольное

1,1-1,1 Московская обл. г. Подольск, ул. Плещеевская, д.1 “Б” корп. 1

+1 (111) 111-11-11

http://www.eltransplus.ru

57

Наименование Расстояние от КАД, км

Характеристики Услуги Цены, тыс. руб. за 1 кв.

м в год Контакты

грузов используются американская узкопроходная техника – высотные штабелеры-подборщики фирмы CROWN

Лицензируемый Ростехнадзором склад хранения опасных грузов классификации ADR – хранение и обработка опасных грузов группы ADR, до 1-го класса: промышленная и бытовая химия, лакокрасочные материалы, автомобильная косметика и масла

хранение грузов.

Погрузка и выгрузка товаров.

Подбор и комплектация заказов любой сложности, в том числе штучных.

Обработка товаров: упаковка, маркировка, паллетирование.

Транспортировка грузов.

Склад ответ. хранения класса А

11 Складской комплекс 1111 кв. м

Емкость склада 11 111 паллет

Лицензия на хранение опасных грузов.

Рабочая высота: 11 м; Пол: бетон, антипылевое покрытие; Хранение на стеллажах; Оборудованные доки: 11 доков на уровне 1,1 м; Температура внутри мин.: 11 С; WMS Эксилот; Погрузо-разгрузочная техника Crown Пожарная сигнализация; Система пожаротушения сплинкерная; Круглосуточное видеонаблюдение

Хранение опасных грузов.

Услуги по предпродажной подготовке.

Стикеровка, сборка наборов.

Транспортные услуги.

Таможенные услуги.

Н.д. Подольск, Варшавское шоссе, 11 км от МКАД

1-111-111-1111

http://www.sklad-man.ru/otvetstvennoye-khraneniye/sklad11/

Таблица 10. Анализ конкурентов

Консалтинговая компания «Leader Research Group» - лидер в сфере бизнес-планирования

5. Анализ основных потребителей

Перечень хранимого на складе имущества и возможные потребители услуг

хранения (арендаторы складских площадей) приведены в следующей таблице.

Типы хранимого имущества

Возможные арендаторы Основная отрасль

Хранение пестицидов и агрохимикатов.

Хранение средств защиты растений

Сельскохозяйственные предприятия: фермерские хозяйства, агрохолдинги, агропромышленные предприятия.

Производители пестицидов и агрохимикатов

Предприятия розничной и оптовой торговли, дистрибьюторы.

Сельское хозяйство.

Химическая промышленность.

Торговля.

Хранение красок и лакокрасочных материалов

Производители красок и лакокрасочных материалов.

Строительные компании.

Предприятия розничной и оптовой торговли, дистрибьюторы.

Строительство.

Химическая промышленность.

Торговля.

Хранение машинных масел и антифризов

Производители машинных масел и антифризов.

Транспортные компании.

Сервисные и ремонтные предприятия.

Предприятия розничной и оптовой торговли, дистрибьюторы.

Химическая промышленность.

Транспорт.

Торговля.

Хранение бытовой химии

Предприятия розничной и оптовой торговли, дистрибьюторы.

Торговля.

Хранение опасных грузов ADR

Хранение ядовитых веществ

Предприятия химической промышленности.

Предприятия оптовой торговли, дистрибьюторы.

Химическая промышленность.

Торговля.

Таблица 11. Хранимое имущество и возможные арендаторы складских площадей

Как видно из представленной выше таблицы, основными потребителями услуг

склада будут предприятия ряда отраслей:

торговли;

сельского хозяйства;

строительства;

транспорта;

химической промышленности.

На следующих диаграммах приведена динамика указанных отраслей в течение

последних лет.

59

Динамика оборота розничной и оптовой

торговли в ЦФО России

16 554 17 631

20 412

24 683 24 811

4 939 5 6456 594 7 3567 288

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

2009 2010 2011 2012 2013

Оборот оптовой торговли в ЦФО, млрд. руб.

Оборот розничной торговли в ЦФО, млрд. руб.

Диаграмма 38. Динамика оборота оптовой и розничной торговли в Центральном

федеральном округе России

Как видно из представленной выше диаграммы, в течение последних пяти лет,

согласно данным Росстата, оборот розничной и оптовой торговли демонстрирует

положительную динамику. Отрасль развивается, для ее развития требуются

инфраструктурные изменения, в частности, рост предложения площадей хранения

товарных запасов.

Динамика продукции сельского хозяйства в

фактически действовавших ценах в ЦФО

России

531 565 580

765839

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2008 2009 2010 2011 2012

Продукция сельского хозяйства в фактически действовавших ценах, млрд. руб.

Диаграмма 39. Динамика продукции сельского хозяйства в фактически

действовавших ценах в Центральном федеральном округе России

Как видно из представленной выше диаграммы, в течение последних лет, согласно

данным Росстата, продукция сельского хозяйства ЦФО в денежном выражении растет.

Отрасль развивается, для ее развития требуются инфраструктурные изменения, в

частности, рост предложения площадей хранения пестицидов, агрохимикатов, средств

защиты растений.

60

Динамика объема работ, выполненного

собственными силами по полному кругу

строительных организаций в ЦФО России

12 07314 148

16 90319 072

20 512

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

2009 2010 2011 2012 2013

Объем работ, выполненный собственными силами по полному кругу

строительных организаций, млрд. руб.

Диаграмма 40. Динамика объема работ, выполненного собственными силами по

полному кругу строительных организаций в Центральном федеральном округе

России

Как видно из представленной выше диаграммы, в течение последних пяти лет,

согласно данным Росстата, объем строительных работ в денежном выражении,

выполненный в ЦФО РФ демонстрирует положительную динамику. Отрасль развивается,

для ее развития требуются инфраструктурные изменения, в частности, рост предложения

площадей хранения красок и лакокрасочных материалов.

Динамика отгрузки товаров химического

производства в ЦФО России

455

494500

430

440

450

460

470

480

490

500

510

2011 2012 2013

Отгружено товаров химического производства, млрд. руб.

Диаграмма 41. Динамика отгрузки товаров химического производства в

Центральном федеральном округе России

Как видно из представленной выше диаграммы, в течение последних трех лет,

согласно данным Росстата, отгрузка товаров химического производства в денежном

выражении в ЦФО РФ растет. Отрасль развивается, для ее развития требуются

инфраструктурные изменения, в частности, рост предложения площадей хранения

продукции, в т.ч. опасных и ядовитых веществ.

61

Динамика грузооборота автотранспорта,

выполненного на коммерческой основе в

ЦФО России

10 11 1216

43

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

2008 2009 2010 2011 2012

Грузооборот автотранспорта, выполненный на коммерческой основе, млрд.

тонно-км

Диаграмма 42. Динамика грузооборота автотранспорта, выполненного на

коммерческой основе Центральном федеральном округе России

Как видно из представленной выше диаграммы, в течение последних лет, согласно

данным Росстата, грузооборот коммерческого транспорта в ЦФО демонстрирует

положительную динамику. Отрасль развивается, для ее развития требуются

инфраструктурные изменения, в частности, рост предложения площадей хранения, в т.ч.

машинных масел и антифризов.

Отрасль Динамика отрасли Влияние на сферу хранения

Торговля Рост объемов рынка Рост потребности в площадях хранения

Сельское хозяйство Рост объемов рынка Рост потребности в площадях хранения

Строительство Рост объемов рынка Рост потребности в площадях хранения

Химическая промышленность Рост объемов рынка Рост потребности в площадях хранения

Транспорт Рост объемов рынка Рост потребности в площадях

хранения

Таблица 12. Анализ основных отраслей-потребителей услуг склада

На основании представленной выше информации можно придти к выводу, что

все отрасли, в которых работают потребители услуг рассматриваемого в

настоящей работе проекта, проходят период динамичного развития, в результате

потребность в площадях хранения растет.

62

6. Маркетинговая стратегия

6.1. Концепция маркетинга

Миссией рассматриваемого проекта является удовлетворение потребности

российских предприятий в площадях хранения запасов товарной продукции, а также рост

финансового состояния инициаторов проекта посредством организации услуг по

предоставлению в аренду складских площадей.

Основная цель рассматриваемого проекта заключается в создании

высокоэффективного современного складского комплекса по хранению опасных грузов,

ядовитых веществ, химических компонентов, лакокрасочных материалов, масел и

антифризов, пестицидов и агрохимикатов. Реализация проекта должна обеспечивать

заданные параметры экономической эффективности и генерировать свободные

денежные потоки, достаточные для прибыльного функционирования создаваемого

складского комплекта, а также для возврата заемных средств.

Основные задачи рассматриваемого проекта:

Организация финансирования реализации рассматриваемого проекта.

Организация и развитие эффективных путей взаимодействия с основными

потребителями складских услуг с целью максимизации доходов

создаваемого складского комплекса.

Концепция маркетинга рассматриваемого проекта исходит из следующих

положений:

Для достижения поставленной цели предприятие ориентируется на

удовлетворение потребностей предприятий в хранении опасных грузов,

ядовитых веществ, химических компонентов, лакокрасочных материалов,

масел и антифризов, пестицидов и агрохимикатов.

Предприятие стремится удовлетворить потребность предприятий в

складских площадях более удобными, эффективными и продуктивными

способами, чем это делают конкуренты.

Предприятие нацелено на получение максимальных доходов, для чего

прилагает усилия для поддержания высокого уровня потребительской

удовлетворенности.

63

6.2. Ожидаемая конкуренция

Исследование рынка показало,24 что в московском регионе в настоящее время

наблюдается дефицит площадей хранения товаров.

Анализ конкурентов показал,25 что в выбранном складском сегменте (хранение

опасных грузов, химических материалов) имеется в наличии очень ограниченное

предложение складов. В этой связи, выход на рынок нового игрока не встретит

серьезного конкурентного сопротивления.

Таким образом, существующий уровень конкуренции можно оценить как

умеренный.

6.3. Конкурентные преимущества

Большие площади хранения

Планируемая площадь хранения составляет 1,1 тыс. кв. м, что составляет около

11-11% от имеющихся в регионе площадей, пригодных для хранения опасных грузов,

ядовитых веществ, химических компонентов, лакокрасочных материалов, масел и

антифризов, пестицидов и агрохимикатов.26

Выгодное географическое расположение

Планируемый склад будет расположен в 11 км от МКАД по Ленинградскому шоссе

в Солнечногорском районе Московской области, в непосредственной близости (1 км) от

ЦКАД. Северное и северо-западное направление, в особенности территории вблизи

трассы Москва – Санкт-Петербург и ЦКАД являются перспективными направлениями для

складского девелопмента.

Северное и северо-западное направление являются относительно невысоко

загруженными, поэтому в данных направлениях возможно размещение складов при

сохранении высокого уровня базовой ставки на удалении до 11 км и более от МКАД.27

В настоящее время в структуре распределения существующих складских

площадей по территории московского региона наблюдается существенная

неравномерность, выраженная в значительном преобладании южного и юго-восточного

направлений, где расположена половина имеющихся в наличии площадей хранения.

Основной объем строительства в перспективе до 1111 г. будет сосредоточен в южных

направлениях, таким образом, существующая структура распределения складских

24

См. раздел 3 Маркетинговый анализ 25

См. раздел 4 Анализ конкурентов 26

См. раздел 4 Анализ конкурентов 27

См. раздел 3.4 Ценовой анализ

64

объектов по территории московского региона в ближайшей перспективе существенно не

изменится. На севере будут строить меньше, а это значит, что и существующие площади

будут более востребованы.

Наличие крупного арендатора

В настоящее время у организаторов проекта имеется потенциальный арендатор,

готовый занять существенную часть площадей проектируемого склада.

6.4. Целевая группа

В соответствии с данными выполненного анализа,28 основными потребителями

услуг будут предприятия ряда отраслей:

торговли;

сельского хозяйства;

строительства;

транспорта;

химической промышленности.

6.5. Стратегические партнеры

Стратегические партнеры в рамках рассматриваемого проекта приведены в

следующей таблице.

Типы партнеров Описание

Управляющая компания Управление текущей деятельностью создаваемого складского комплекса.

Арендаторы Оплачивают аренду складских площадей. Хранят товары на складах.

Логистические операторы Обеспечивают транспортное обслуживание арендаторов.

Интернет-компания

Предоставляет услуги хостинга, обеспечивает функционирование сайта, занимается разработкой сайта, web-программированием, поддержкой удаленного доступа контрагентов к информационным системам компании.

Таблица 13. Стратегические партнеры

6.6. Эластичность спроса

Эластичность спроса представляет собой показатель, который демонстрирует,

насколько изменяется величина спроса на товар или услугу при изменении его цены. В

зависимости от этого существует несколько градаций эластичности спроса:

28

См. раздел. 5 Анализ основных потребителей

65

Совершенно неэластичный спрос, когда его объем не меняется при

изменении цены. К товарам с совершенно неэластичным спросом

относятся, например, товары первой необходимости.

Неэластичный спрос, когда объем спроса изменяется на меньший процент,

чем цена (товары повседневного спроса, товар не имеет замены).

Единичная эластичность спроса – изменение цены вызывает абсолютно

пропорциональное изменение объема спроса.

На эластичность спроса по цене влияют следующие факторы:

наличие товаров конкурентов или товаров-заменителей (чем их больше,

тем больше возможность найти замену подорожавшему товару, то есть

выше эластичность);

незаметное для покупателя изменение уровня цен;

консерватизм покупателей во вкусах;

фактор времени (чем больше у потребителя времени на выбор товара и

обдумывание – тем выше эластичность);

удельный вес товара в доходах потребителя (чем больше доля цены

товара в доходах потребителя – тем выше эластичность).

В следующей таблице приведен анализ эластичности спроса на складские услуги.

Анализ выполнен методом экспертной оценки, значения коэффициентов от 1 (отсутствие

влияния) до 1 (сильное влияние).

Фактор Коэффициент Описание

Наличие товаров конкурентов или товаров-заменителей

1,1 В настоящее время рынок хранения московского региона характеризуется дефицитом площадей. В этой связи, не смотря на наличие конкурентов и складских объектов различного назначения, влияние на спрос минимально.

Незаметное для покупателя изменение уровня цен

1 Стоимость услуг по хранению может занимать существенную долю в себестоимости конечной продукции предприятия. Вместе с тем, в условиях дефицита складских площадей потребитель легче соглашается с ростом стоимости аренды склада.

Консерватизм покупателей во вкусах

1,1 Для большинства потребителей важна возможность разместить товар на хранение. Фактор вкуса имеет второстепенное значение.

Фактор времени 1 Аренда, как правило, не носит спонтанный характер.

66

Фактор Коэффициент Описание

Удельный вес товара в доходах потребителя

1 Стоимость услуг по хранению может занимать существенную долю в себестоимости конечной продукции предприятия.

Среднее значение: 1,1

Таблица 14. Оценка эластичности спроса

Как видно из представленной выше таблицы, среднее значение рассмотренных

коэффициентов равно 1,1, что соответствует неэластичному спросу.

6.7. Маркетинговые цели

Экономические цели:

Достижение прибыльной работы предприятия.

Обеспечение возврата заемных средств.

Оптимизация расходов на рекламу и продвижение услуг.

Коммуникативные цели:

Обеспечение узнаваемости предприятия и складского объекта среди

потребителей услуг.

Формирование положительного отношения потребителей к предприятию,

складскому объекту и предоставляемым услугам.

6.8. Стратегия развития

В следующей таблице приведена экспертная оценка факторов, влияющих на

бизнес, развитие которого будет осуществляться в рамках рассматриваемого проекта

(PEST-анализ).

Факторы Ранг Влияние

на бизнес Комментарии

Политические

Вступление России в ВТО

1 + Вступление России в ВТО с большой долей вероятности повлечет за собой увеличение присутствия на российском рынке товаров зарубежных производителей, что, в свою очередь, потребует увеличения объемов хранения.

Экономические

Инфляция 1 – Влияние инфляции минимизируется применением ставки по системе «triple net»:

29 базовая ставка

устанавливается в долл. США; операционные и коммунальные расходы оплачиваются по счетам, исходя из фактически понесенных затрат.

29

Подробно о системе «triple net» см. раздел 3.4 Ценовой анализ

67

Факторы Ранг Влияние

на бизнес Комментарии

Рост покупательной способности потребителей

1 + С ростом покупательской способности интересы населения расширяются, внимание потребителей переключается с товаров первой необходимости на товары с особыми качествами, растет объем потребления. Рост объема расширение ассортимента потребления обусловливает рост потребности в складских площадях.

Рост затрат предприятия

1 – Рост затрат предприятия оказывает негативное влияние на проект в целом.

Рост конкуренции 1 – Насыщение складского рынка московского региона ожидается не ранее 1111-1111 гг.

30 До тех пор на

рынке будет существовать дефицит площадей хранения, что будет смягчать влияние конкуренции.

Социальные

Демографические изменения (рост населения)

1 + За 1111-1111 гг. численность населения РФ увеличилась на 1,1%, численность населения ЦФО – на 1,1%. По прогнозам Росстата значительного роста численности населения в ближайшей перспективе не планируется. Сохранение численности населения на достигнутом уровне или ее рост оказывают положительное влияние.

Технологические

Новые продукты, товары

1 + Появление новых товаров предполагает начало их реализации на рынке, при этом для хранения новых товаров с большой долей вероятности потребуются складские площади.

Таблица 15. PEST-анализ

Ранжирование факторов в приведенной выше таблице производится по

трехбалльной системе. Влияние на бизнес: «+» – положительное, «–» – отрицательное,

«1» – влияние незначительно или отсутствует.

В следующей таблице приведен анализ сильных и слабых сторон организуемого

предприятия.

Стороны Ранг

Сильные стороны

Строительство объекта в складском сегменте с умеренным уровнем конкуренции 1

Большие площади хранения 1

Применение современных технологий и оборудования 1

Наличие крупного арендатора 1

Слабые стороны

Не выявлены

Таблица 16. Анализ сильных и слабых сторон организуемого предприятия

30

См. раздел 3.6 Тенденции развития рынка

68

Далее приведено сопоставление сильных и слабых сторон с возможностями и

угрозами для бизнеса (SWOT-анализ). В качестве возможностей используются факторы,

положительно влияющие на бизнес, в качестве угроз – факторы отрицательного влияния.

В каждом списке факторы сопоставляются друг с другом. Порядок сопоставления

приведен в следующей таблице.

Возможности Угрозы

Си

ль

ны

е с

то

ро

ны

Поле СиВ (сильные стороны и возможности)

Позволяют ли эти сильные стороны получить преимущества благодаря этой возможности?

Поле СиУ (сильные стороны и угрозы)

Позволяют ли эти сильные стороны избежать этой угрозы?

Сл

аб

ые

сто

ро

ны

Поле СлВ (слабые стороны и возможности)

Препятствуют ли эти слабые стороны использовать эту возможность?

Поле СлУ (слабые стороны и угрозы)

Препятствуют ли эти слабые стороны избежать этой угрозы?

Таблица 17. Порядок сопоставления факторов при проведении SWOT-анализа

Положительные ответы на приведенные в представленной выше таблице вопросы

помечаются символом «√».

В следующей таблице приведен SWOT-анализ.

69

Возможности Угрозы

1. Р

ост

по

куп

ател

ьн

ой

сп

осо

бн

ости

по

тр

еб

ител

ей

1. В

сту

пл

ен

ие

Ро

сси

и в

ВТ

О

1. Д

ем

огр

аф

ич

ески

е

изм

ен

ен

ия

(р

ост

насел

ен

ия

)

1. Н

ов

ые п

ро

дукты

,

то

вар

ы

1. Р

ост з

атр

ат

пр

ед

пр

ия

ти

я

Си

ль

ны

е с

то

ро

ны

1. Строительство объекта в складском сегменте с умеренным уровнем конкуренции

√ √ √ √

1. Большие площади хранения √ √ √ √

1. Применение современных технологий и оборудования

√ √ √ √ √

1. Наличие крупного арендатора √ √ √ √

Сл

аб

ые

сто

ро

ны

Не выявлены

Таблица 18. SWOT-анализ

На основании выполненного SWOT-анализа разработан перечень стратегических

инициатив, позволяющих использовать сильные стороны и возможности, компенсировать

слабые стороны и минимизировать угрозы, представленный в следующей таблице.

№ Стратегическая инициатива

Использование сильных сторон и возможностей

1. Мониторинг регионального рынка для своевременного реагирования на его изменения

2. Мониторинг действий конкурентов, ценовой политики, своевременная коррекция рыночного поведения предприятия

Минимизация угроз

3. Оптимизация затрат предприятия

4. Использование аутсорсинга

5. Поддержание контактов с перспективными арендаторами

Таблица 19. Стратегические инициативы

70

Для осуществления стратегических инициатив разработан перечень мероприятий

по их реализации, приведенный в следующей таблице.

Стратегические инициативы Мероприятия

Мониторинг рынка для своевременного реагирования на его изменения

Мониторинг действий конкурентов, ценовой политики, своевременная коррекция рыночного поведения предприятия

1. Систематический, не менее одного раза в месяц, анализ цен конкурентов. Корректировка ценовой политики.

2. Систематический анализ ситуации на рынке складской недвижимости региона.

3. Систематический анализ ассортимента услуг, предлагаемых конкурентами и коррекция, в случае необходимости, ассортимента услуг, предлагаемого предприятием.

Оптимизация затрат предприятия

Использование аутсорсинга

4. Разработка эффективных логистических схем с целью минимизации транспортных расходов.

5. Использование персонала только для осуществления основной деятельности, вывод второстепенных функций на субподряд.

Поддержание контактов с перспективными арендаторами

6. Предоставление особых условий перспективным арендаторам: скидки, отсрочка платежа и т.д.

Таблица 20. Мероприятия по реализации стратегических инициатив

6.9. Позиционирование

Предприятие позиционирует создаваемый в рамках реализации рассматриваемого

проекта объект как современный склад, предназначенный в первую очередь для

хранения опасных грузов, ядовитых веществ, химических компонентов, лакокрасочных

материалов, масел и антифризов, пестицидов и агрохимикатов.

6.10. Каналы сбыта

В рамках проекта предполагается использование двух каналов сбыта:

Сдача складских площадей в аренду напрямую без посредников через

маркетинговый отдел предприятия.

Сдача складских помещений при посредничестве агентов по недвижимости.

Вознаграждение агента покрывается из средств арендатора.

6.11. Ценообразование

При ценообразовании в рамках проекта учитывается влияние следующих

факторов:

Достаточно высокая численность потенциальных потребителей –

предприятий ЦФО, европейской части РФ и сопредельных государств.

Умеренная конкуренция на рынке.

Наличие дефицита складских площадей на рынке московского региона.

В этой связи, при ценообразовании целесообразно применять метод

ценообразования с ориентацией на конкуренцию. Применение данного метода

71

является классическим решением при реализации известных на рынке товаров и услуг и

наличии сильных конкурентов.

При применении указанного метода ценообразования целесообразно

устанавливать цены на реализуемые товары и услуги на уровне цен на аналогичные

товары и услуги конкурентов с возможной вариацией в сторону их увеличения или

уменьшения по каждому виду товара или услуг на 1-11%.

6.12. Программа продвижения

Маркетинговая деятельность по продвижению товара или услуги на рынке

преследует несколько целей, в числе которых:

информирование перспективных потребителей о продуктах, услугах,

условиях продаж;

убеждение покупателя отдать предпочтение именно этим товарам и

маркам;

побуждение покупателя действовать – поведение потребителя

направляется на приобретение продукта в данный момент,

безотлагательно.

Эти цели достигаются с помощью средств маркетинговых коммуникаций –

рекламы и других видов деятельности по продвижению продукта. При выборе канала

маркетинговых коммуникаций принимается во внимание два аспекта:

эффективность канала коммуникаций;

особенности маркетинговых каналов коммуникаций при продвижении

определенного вида продукции.

Основная задача рекламы при продвижении товара – сделать продукцию

узнаваемой среди целевой аудитории. Для этого требуется насытить целевую аудиторию

информацией о производителе и его продукции, т.е. продемонстрировать производимые

продукты максимальному числу людей максимальное число раз. Необходимо также

отметить, что даже неосознанная информация обрабатывается мозгом и сохраняется в

памяти, впоследствии становясь базой для узнавания производителя и его торговой

марки. В этой связи целесообразно задействовать все возможные каналы передачи

информации от предпринимателя к потенциальным потребителям.

Каждый канал маркетинговой коммуникации имеет свои характеристики и свою

стоимость. Рекламное послание может быть доставлено потребителю различными

способами: посредством рассылки писем, раздачи листовок, презентационных

материалов, через телевидение, Интернет, прессу и т.д.

72

В следующей таблице приведены характеристики основных каналов

маркетинговых коммуникаций применительно к рассматриваемому проекту.

Канал маркетинговых коммуникаций

Положительные аспекты Отрицательные аспекты

Реклама на радио, телевидении

Максимальный охват аудитории, хорошо подходит

для имиджевой рекламы компании

Информационный шум, не подходит для продвижения

отдельных объектов

Реклама в печатных изданиях Долгосрочный эффект Размытая аудитория

Наружная реклама Охват информационного поля Размытая аудитория, сильная

зависимость от места расположения

Создание сайта, реклама в Интернет

Наглядное представление продукции, широкий охват

Требует привлечения специалистов в продвижении

Тематические каталоги, справочники

Долгосрочное целевое попадание

Информация об объекте теряется в большом объеме

данных о других объектах

Телефонный маркетинг Прямой целевой контакт Высокая ресурсоемкость

Участие в специализированных выставках

Максимальный целевой сегмент в сжатые сроки

Редкость проведения

Таблица 21. Характеристики основных каналов маркетинговых коммуникаций

Анализ каналов маркетинговых коммуникаций, используемых арендодателями

складской недвижимости, показал, что в основном используются следующие каналы:

наружная реклама;

реклама в печатных изданиях: газетах и журналах;

размещение в тематических каталогах в печатных изданиях и в Интернет;

реклама в Интернет: сайты отдельных объектов, баннерная и контекстная

реклама;

рекомендации покупателей, экспертов рынка, «сарафанное радио».

Телевидение и радио используется не слишком активно и, как правило, для

имиджевой рекламы. В основном к телеразмещению тяготеют девелоперы, которые

таким образом поддерживают узнаваемость компании и лояльность потенциальных

потребителей.

Наружная реклама. Применяются максимально крупноформатные

рекламоносители, которые размещаются на основных центральных транспортных

магистралях.

73

Одним из самых эффективных способов наружной рекламы остается оформление

стройплощадок, которое уже давно стало традиционным.

По оценкам экспертов рынка, затраты крупных строительных компаний на

размещение наружной рекламы составляют от 111 до 1 111 тыс. руб. в месяц.

Реклама в печатных изданиях. В рекламе объектов активно используется

реклама в специализированных изданиях, изданиях, распространяемых в самолетах и

поездах, а также в деловой прессе.

Тематические каталоги. Для рекламы объектов используются

специализированные издания, такие как: «Бюллетень недвижимости», «Недвижимость»,

а также их Интернет-версии.

Реклама в Интернет. Используется и контекстная, и баннерная реклама. Однако,

по словам участников рынка, наиболее эффективной является реклама баннерная,

которая размещается как на специализированных порталах, самым крупным из которых

является bn.ru, так и на сайтах с достаточно широкой аудиторией — mail.ru, rambler.ru.

Для целей рекламы в рамках рассматриваемого проекта планируется

использование следующих способов маркетинговой коммуникации:

Наружная реклама.

Реклама в печатных изданиях.

Интернет-реклама.

Планируемая программа продвижения представлена на следующей диаграмме,

указанные на диаграмме даты имеют условное значение.

74

Диаграмма 43. Программа продвижения, даты имеют условное значение

75

6.13. Расходы на рекламу

В следующих таблицах приведены расценки на размещение рекламы в рамках

рассматриваемого проекта. Источники данных:

Наружная реклама – http://www.all-billboards.ru.

Реклама в печатных изданиях – http://www.reklama-online.ru.

Реклама в Интернет – http://www.reklama-online.ru.

Адрес OTS31

Формат Стоимость,

руб. в мес. На 1 OTS, руб.

Москва Крупный

формат

Ленинградское шоссе - МКАД 111 111 1x11 111 111 1,1

Ленинградское шоссе, 11 111 111 1x11 111 111 1,1

Ленинградское шоссе, 11 111 111 1x11 111 111 1,1

Ленинградское шоссе, 11-11 111 111 1x11 111 111 1,1

Ленинградское шоссе, 1111 м от МКАД, поворот на Шереметьево-1 111 111 1x11 111 111 1,1

Ленинградское шоссе, 1111 м от МКАД, оп.1 после моста Международного шоссе 111 111 1x1 111 111 1,1

Химки, Ленинградское шоссе, 11111 м от МКАД, 111 м до поворота на Горная 11 111 1x11 111 111 1,1

Волоколамское шоссе, 111 м от МКАД 111 111 1x11 111 111 1,1

Волоколамское шоссе, 11 - Академика Курчатова 111 111 1x11 111 111 1,1

Волоколамское шоссе, 11, ст. Покровское-Стрешнево 111 111 1x11 111 111 1,1

Волоколамское шоссе, 11 111 111 1x11 111 111 1,1

Волоколамское шоссе, 11-11К1, до моста через р. Сходня 111 111 1x11 111 111 1,1

Усредненное значение 111 111 1,1

31

OTS (opportunity to see) – число контактов аудитории с рекламой, т.е. число увидевших рекламу людей

76

Адрес OTS31

Формат Стоимость,

руб. в мес. На 1 OTS, руб.

Московская область,

11-11 км от МКАД

Средний

формат

Ленинградское шоссе, 11111 м от МКАД 11 111 1х1 11 111 1,1

Ленинградское шоссе,11111 м от МКАД 11 111 1х1 11 111 1,1

Ленинградское шоссе,11111 м от МКАД 11 111 1х1 11 111 1,1

Ленинградское шоссе,11111 м от МКАД 11 111 1х1 11 111 1,1

Ленинградское шоссе, 11111 м от МКАД 11 111 1х1 11 111 1,1

Ленинградское шоссе,11111 м от МКАД 11 111 1х1 11 111 1,1

Ленинградское шоссе, 11111 м от МКАД 11 111 1х1 11 111 1,1

Солнечногорск, Ленинградское шоссе, 11111 м от МКАД 11 111 1х1 11 111 1,1

Солнечногорск, Ленинградское шоссе, 11111 м 11111 м от МКАД 11 111 1х1 11 111 1,1

Солнечногорск, Ленинградское шоссе, 11111 м от МКАД 11 111 1х1 11 111 1,1

Усредненное значение 11 111 1,1

Таблица 22. Расценки на наружную рекламу

Наименование Тираж Тематика Характеристики

рекламы

Стоимость,

руб.

На 1 ед.

тиража,

руб.

Наши деньги 11 111 Деловое издание Внутри издания цвет 111x111мм

111 111 11,1

Генеральный директор

11 111 Деловое издание Внутри издания цвет 111x111мм

111 111 1,1

Бизнес-журнал 11 111 Деловое издание Внутри издания цвет 111x111мм

11 111 1,1

Chief Time 11 111 Деловое издание Внутри издания цвет 111x111мм

111 111 1,1

Коммерсантъ 11 111 Деловое издание Внутри издания цвет 111x111мм

11 111 1,1

РЖД-партнер 11 111 Деловое издание Внутри издания цвет 11x111мм

11 111 1,1

Эксперт Северо-Запад

11 111 Деловое издание Внутри издания цвет 111x111мм

11 111 1,1

Бюллетень недвижимости

1 111 Недвижимость, новостройки

Первая полоса цвет 11x111мм

11 111 11,1

Недвижимость 1 111 Недвижимость, новостройки

Первая полоса цвет 111x111мм

11 111 1,1

77

Наименование Тираж Тематика Характеристики

рекламы

Стоимость,

руб.

На 1 ед.

тиража,

руб.

Недвижимость и строительство Петербурга

11 111 Недвижимость, новостройки

Внутри издания цвет 111x111мм

11 111 1,1

Усредненное значение

111 111 1,1

Таблица 23. Расценки на рекламу в печатных изданиях

Ресурс Просмотры в

мес. Тематика

Характеристики

рекламы

Стоимость,

руб.

На 1

показ,

руб.

bn.ru 11 111 111 Недвижимость, новостройки

Баннер. Всплывающий (Rich Media). 111x111 px

111 111 1,11

estateline.ru 111 111 Строительство и стройматериалы

Баннер. 111x111 px 111 111 1,11

Деловой Петербург/dp.ru

1 111 111 Бизнес, Новости Баннер. В анонсе главной новости. 111x11 px

111 111 1,11

Kp.ru - электронная версия Комсомольской правды

1 111 111 Новости Баннер. 111x111 px 111 111 1,11

Усредненное значение

111 111 1,11

Таблица 24. Расценки на баннерную рекламу в Интернет

В следующей таблице приведен расчет расходов на продвижение объекта

логистическими риэлторами.32

Параметр Единица измерения Значение

Комиссия логистического риэлтора % от месячной ставки арены 11%

Площадь, сдаваемая в аренду через логистического риэлтора

кв. м 111

Базовая ставка аренды руб. за 1 кв. м в мес. 111

Комиссия риэлтора руб. 11 111

Таблица 25. Расчет расходов на продвижение объекта логистическими

риэлторами

В следующей таблице приведен расчет величины ежемесячных расходов на

рекламу в течение всего срока проведения рекламной кампании.

Вид рекламы

Число

демонстраций

в мес.

Цена 1

демонстрации,

руб.

Стоимость,

руб. в мес.

Наружная реклама 111 111 1,1 111 111

Реклама в печатных СМИ 11 111 1,1 111 111

Реклама в Интернет 1 111 111 1,11 111 111

32

Источник: http://www.apex-realty.ru/reklama.html

78

Вид рекламы

Число

демонстраций

в мес.

Цена 1

демонстрации,

руб.

Стоимость,

руб. в мес.

Комиссия логистического риэлтора 11 111 1,11 11 111

ИТОГО 1 111 111 1 111 111

Таблица 26. Расчет величины ежемесячных расходов на рекламу

В следующей таблице единовременные расходы на рекламу.

Наименование Цена за 1 ед.,

руб. Число ед.

Стоимость,

руб.

Разработка бренда объекта33

11 111 1 11 111

Дизайн сайта34

11 111 1 11 111

Программирование и размещение сайта35

11 111 1 11 111

Дизайн и разработка рекламных

объявлений/баннеров36

11 111 1 11 111

Изготовление наружной рекламы37

11 111 11 111 111

Изготовление 1D видеоролика, 11 сек.,

экстерьер+интерьер38

11 111 1 11 111

Изготовление макетов, масштаб 1:11-1:11139

11 111 1 11 111

ИТОГО 111 111

Таблица 27. Единовременные расходы на рекламу

В следующей таблице представлен расчет планируемого эффекта рекламы.

Вид рекламы

Число

демонстраций в

мес.

Конверсия, демонстрация рекламы/заключение

договора аренды

Число новых арендаторов

в мес.

Наружная реклама 111 111 1,111% 1,1

Реклама в печатных СМИ 11 111 1,111% 1,1

Реклама в Интернет 1 111 111 1,1111% 1,1

Продвижение логистическими риэлторами 11 111 1,111% 1,1

ИТОГО 1 111 111 1,1

Таблица 28. Расчет планируемого эффекта рекламы

Как видно из приведенной выше таблицы, в месяц потенциальное число новых

арендаторов составит около 1,1 единиц. За период рекламной кампании (1 мес.) общее

число потенциальных арендаторов достигнет 11 единиц, что с большой вероятностью

обеспечит полную аренду созданных площадей хранения.

33

Источник: http://gagarinspb.ru/brending/ 34

Источник: http://www.myonlinestudio.ru/price/design/ 35

Источник: http://www.divier.ru/uslugi/sozdanie_saytov/ 36

Источник: http://copy.spb.ru/poligr_prod/plakaty_postery_afishi/dizajn_plakatov/ 37

Источник: Стандартный баннер, площадь 60 кв. м, http://copy.spb.ru/poligr_prod/bannery/ 38

Источник: http://maket-master.ru/service/price.html 39

Источник: http://technorez.ru/ceny-na-makety

79

6.14. Основные выводы по маркетинговой стратегии

Разработанная маркетинговая стратегия рассматриваемого проекта преследует

следующие цели:

Достижение прибыльной работы предприятия.

Обеспечение возврата заемных средств.

Оптимизация расходов на рекламу и продвижение услуг.

Обеспечение узнаваемости предприятия и складского объекта среди

потребителей услуг.

Формирование положительного отношения потребителей к предприятию,

складскому объекту и предоставляемым услугам.

При разработке маркетинговой стратегии принимались во внимание следующие

факторы:

Умеренный на настоящем этапе уровень конкуренции. Реализацию

рассматриваемого проекта целесообразно производить в период до

насыщения рынка, которое ожидается не ранее 1111-1111 гг.

Конкурентные преимущества проекта: большой объем хранения,

выгодное географическое положение, наличие крупного арендатора.

Целевая группа: основными потребителями складских услуг в рамках

реализуемого проекта являются предприятия торговли, сельского

хозяйства, строительства, транспорта и химической промышленности,

которым требуются площади для хранения опасных грузов, ядовитых

веществ, химических компонентов, лакокрасочных материалов, масел и

антифризов, пестицидов и агрохимикатов.

По результатам SWOT-анализа планируемого проекта разработан ряд

стратегических инициатив, позволяющих использовать сильные стороны и возможности

проекта, компенсировать слабые стороны и минимизировать угрозы. Для каждой

стратегической инициативы разработан перечень мероприятий по ее реализации.

Разработана программа продвижения складских услуг в рамках реализуемого

проекта, а также план рекламной кампании и ее бюджет.

80

7. Финансовый план проекта

7.1. Базовые допущения по расчетам

Прогнозный период

Прогнозный период составляет 111 мес. Шаг расчета – 1 мес.

Постпрогнозный период

Постпрогнозный период составляет 11 мес. Шаг расчета – 1 мес.

Учет инфляции

Расчет выполнен в постоянных ценах.

Налоговое окружение

Расчет выполнен, исходя из параметров налогового окружения, указанных в

следующей таблице.

Вид налога Ставка,

% База для уплаты Периодичность

НДС 11% Облагаемая НДС выручка ежемесячно

Налог на прибыль 11% Прибыль ежемесячно

Страховые отчисления с зарплаты 11% Фонд оплаты труда ежемесячно

Налог на имущество 1,1% Имущество на балансе 1 раз в квартал

Таблица 29. Налоговое окружение проекта

Расчет амортизационных отчислений

Метод расчета амортизационных отчислений – линейный.

Параметры кредитования

Для финансирования проекта используются кредиты со следующими

параметрами:

Процентная ставка – 11% в год.

Срок кредита – до 11 лет.

Льготный период на выплату процентов и основного долга – до пуска

складского комплекса в эксплуатацию.

Начисление процентов – ежемесячно.

Погашение суммы основного долга – ежемесячно.

Метод погашения – основной долг погашается равными долями, проценты

начисляются на остаток долга.

81

Исходные данные по доходам и расходам проекта

Доходы и расходы проекта сформированы на основании выполненного анализа

рынка, по нормативам текущих расходов.

Ставка дисконта

Расчет ставки дисконта представлен в следующей таблице.

Показатели Значения Источники

Стоимость собственного капитала

Безрисковая ставка (номинальная)

1,1% 11Y Treasures на 11.11.11 | http://www.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates/Pages/TextView.aspx?data=yieldYear&year=1111

Рыночная премия 1,1% Damodaran на 11.11.1111 | http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/

Бездолговой коэффициент Бета 1,11 Damodaran (Lev. and Unlev. Betas by Industry – Total Market) | http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/

Скорректированный коэффициент Бета

1,11 Расчетная величина

Предварительная стоимость собственного капитала

11,1% Расчетная величина

Премия за размер 1,1% Size Premium - 11 decile, Ibbotson Associates, Ежегодник SBBI за 1111 г.

Специфический риск оцениваемой Компании

1,1% Расчетная величина

Страновой риск 1,1% Russia 1Y CDS on 11.11.11 | http://www.aton-line.ru/analytics/fixed_income/

Окончательная стоимость собственного капитала USD

11,1%

Доходность долларовых долгосрочных еврооблигаций

1,1% Russia 11, YtM (%) на 11.11.1111 | http://www.aton-line.ru/analytics/fixed_income/

Доходность рублевых долгосрочных еврооблигаций

1,1% Бюллетень банковской статистики №1-1111 http://www.cbr.ru/publ/BBS/Bbs1111r.pdf

Окончательная стоимость собственного капитала RUR

11,1% Расчетная величина

Стоимость заемного капитала

Среднерыночная стоимость заемного капитала RUR

11,1% Бюллетень банковской статистики №1-1111, таб.1.1.1. - ставка нефинансовым орг-циям на кредиты свыше 1 года на ноябрь 1111 | http://www.cbr.ru/publ/BBS/Bbs1111r.pdf

Ставка налога на прибыль 11,1% Минфин РФ

Стоимость заемных средств после налогов RUR

1,1% Расчетная величина

Структура капитала

Соотношение долга к собственному капиталу

111,1%

Собственный капитал 11,1% Расчетная величина

Заемный капитал 11,1% Расчетная величина

Ставка дисконта 11,1% Расчетная величина

Таблица 30. Расчет ставки дисконта

7.2. Календарный план реализации проекта

Календарный план реализации проекта представлен на следующей диаграмме.

82

Диаграмма 44. Календарный план реализации проекта

83

7.3. Инвестиционный план

При реализации проекта планируются следующие инвестиционные затраты.40

Направление Сумма, руб.

Проектная документация 1 111 111

Строительно-монтажные работы 11 111 111

Недвижимость (земельные участки) 11 111 111

Оборудование 11 111 111

Оборотные средства 11 111 111

ИТОГО 111 111 111

Таблица 31. Направления и суммы инвестиций

Структура инвестиций по направлениям вложений представлена на следующей

диаграмме.

Структура инвестиций по

направлениям вложений

5%

17%

7%

58%

13%

Проектная документация

СМР

Недвижимость

Оборудование

Оборотные средства

Диаграмма 45. Структура инвестиций по направлениям вложений

Статья «Оборотные средства» представляет собой сумму денежных средств,

направляемых на финансирование текущей деятельности предприятия в период до

выхода проекта на самоокупаемость.

При реализации проекта планируется использование двух источников

финансирования: заемные средства (кредиты), собственные средства организаторов

проекта (инвесторов).

40

Постатейный расчет капитальных вложений см. 12 Приложение. Определение объема капитальных вложений

84

Источник Направление Сумма, руб.

Собственные средства Проектная документация

Строительно-монтажные работы (11% от объема средств)

Оборудование

Оборотные средства 11 111 111

Кредит Недвижимость (земельные участки)

Строительно-монтажные работы (11% от объема средств) 111 111 111

ИТОГО 111 111 111

Таблица 32. Суммы инвестиций по источникам финансирования

Структура инвестиций по источникам финансирования представлена на

следующей диаграмме.

Структура инвестиций по источникам

вложений

31%

69%

Собственные средства

Кредит

Диаграмма 46. Структура инвестиций по источникам финансирования

График осуществления инвестиций представлен в следующей таблице.

Как видно из приведенной ниже таблицы, инвестиционный период проекта

составляет 11 мес., после чего инвестиционные вложения в проект не требуются.

Направление ИТОГО 1 мес. 1 мес. 1 мес. 1 мес.

Проектная документация 1 111 111 1 1 1 1 111 111

Строительно-монтажные работы 11 111 111 1 1 1 1

Недвижимость (земельные участки) 11 111 111 11 111 111 1 1 1

Оборудование 11 111 111 1 1 1 1

Оборотные средства 11 111 111 111 111 1 111 111 111 111 111 111

ИТОГО 111 111 111 11 111 111 1 111 111 111 111 1 111 111

85

Направление 1 мес. 1 мес. 1 мес. 1 мес. 1 мес.

Проектная документация 1 1 111 111 1 1 1

Строительно-монтажные работы 1 1 1 1 1

Недвижимость (земельные участки) 1 1 1 1 1

Оборудование 1 1 1 1 1

Оборотные средства 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111

ИТОГО 111 111 1 111 111 111 111 111 111 111 111

Направление 11 мес. 11 мес. 11 мес. 11 мес. 11 мес.

Проектная документация 1 1 1 1 1

Строительно-монтажные работы 11 111 111 1 1 11 111 111 1

Недвижимость (земельные участки) 1 1 1 1 1

Оборудование 1 1 1 11 111 111 1

Оборотные средства 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111

ИТОГО 11 111 111 111 111 111 111 11 111 111 111 111

Направление 11 мес. 11 мес. 11 мес. 11 мес. 11 мес.

Проектная документация 1 1 1 1 1

Строительно-монтажные работы 1 1 1 1 1

Недвижимость (земельные участки) 1 1 1 1 1

Оборудование 1 1 1 1 1

Оборотные средства 111 111 1 111 111 111 111 1 111 111 1 111 111

ИТОГО 111 111 1 111 111 111 111 1 111 111 1 111 111

Направление 11 мес. 11 мес. 11 мес. 11 мес. 11 мес.

Проектная документация 1 1 1 1 1

Строительно-монтажные работы 1 1 1 1 1

Недвижимость (земельные участки) 1 1 1 1 1

Оборудование 1 1 1 1 1

Оборотные средства 1 111 111 1 111 111 1 1 1

ИТОГО 1 111 111 1 111 111 1 1 1

Таблица 33. График инвестиций, руб.

7.4. Кредитный план

Средства кредитов на реализацию проекта поступают последовательно и в

размере, необходимом для финансирования потребностей в денежных средствах

соответствующего месяца.

86

Первый кредит на финансирование приобретения земельного участка поступает в

1-м прогнозном месяце, его сумма составляет 11 111 111 руб. Параметры кредита:

Процентная ставка – 11% в год.

Срок кредита – 111 мес.

Льготный период на выплату процентов и основного долга – 11 мес. (до

пуска складского комплекса в эксплуатацию).

Начисление процентов – ежемесячно.

Погашение суммы основного долга – ежемесячно.

Метод погашения – основной долг погашается равными долями, проценты

начисляются на остаток долга.

Второй кредит на финансирование СМР поступает в 11-м прогнозном месяце, его

сумма составляет 11 111 111 руб. Параметры кредита:

Процентная ставка – 11% в год.

Срок кредита – 111 мес.

Льготный период на выплату процентов и основного долга – 1 мес. (до

пуска складского комплекса в эксплуатацию).

Начисление процентов – ежемесячно.

Погашение суммы основного долга – ежемесячно.

Метод погашения – основной долг погашается равными долями, проценты

начисляются на остаток долга.

Второй кредит на финансирование СМР поступает в 11-м прогнозном месяце, его

сумма составляет 11 111 111 руб. Параметры кредита:

Процентная ставка – 11% в год.

Срок кредита – 111 мес.

Льготный период на выплату процентов и основного долга – 1 мес. (до

пуска складского комплекса в эксплуатацию).

Начисление процентов – ежемесячно.

Погашение суммы основного долга – ежемесячно.

Метод погашения – основной долг погашается равными долями, проценты

начисляются на остаток долга.

Сводный график погашения кредитов представлен в следующей таблице.

87

Показатель ИТОГО 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год

Поступление денежных средств 111 111 111 11 111 111 11 111 111 1 1 1 1 1 1

Сумма долга на начало периода 11 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Остаток долга на конец периода 11 111 111 111 111 111 111 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Погашение суммы основного долга 111 111 111 1 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Начисление процентов по кредиту 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 1 111 111 1 111 111

Выплата процентов по кредиту 11 111 111 1 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 1 111 111 1 111 111

Показатель 1 год 11 год 11 год 11 год 11 год 11 год 11 год ПП

Поступление денежных средств 1 1 1 1 1 1 1 1

Сумма долга на начало периода 11 111 111 11 111 111 11 111 111 1 1 1 1 1

Остаток долга на конец периода 11 111 111 11 111 111 1 1

Погашение суммы основного долга 11 111 111 11 111 111 11 111 111 1

Начисление процентов по кредиту 1 111 111 1 111 111 111 111 1 1 1 1 1

Выплата процентов по кредиту 1 111 111 1 111 111 111 111 1 1 1 1 1

Таблица 34. Сводный график погашения кредитов, руб.

88

Графически погашение кредитов представлено на следующей диаграмме.

График погашения кредитов, руб.

0

20 000 000

40 000 000

60 000 000

80 000 000

100 000 000

120 000 000

140 000 000

1 г

од

2 г

од

3 г

од

4 г

од

5 г

од

6 г

од

7 г

од

8 г

од

9 г

од

10 г

од

11 г

од

12 г

од

13 г

од

14 г

од

15 г

од

ПП

период

Сумма долга на начало периода руб. Остаток долга на конец периода руб.

Выплата процентов по кредиту руб.

Диаграмма 47. График погашения кредитов

Как видно из представленных выше таблицы и диаграммы, в 11-м прогнозном

году привлеченные кредиты полностью возвращаются и в последующие

прогнозные годы привлечение заемного финансирования в рассматриваемый

проект не требуется.

7.5. План доходов

При формировании плана доходов в расчетах учтены поступления от аренды, а

также от оказания дополнительных услуг.

Поступления от аренды формируются по системе «Triple net».41 По системе «Triple

net» арендатор оплачивает:

базовую ставку аренды, представляющую собой ставку, рассчитываемую за

1 кв. м помещения в год без учета операционных расходов, коммунальных

платежей и НДС;

покрывает операционные расходы арендодателя, в т.ч. налог на

имущество;

покрывает коммунальные расходы арендодателя.

41

См. 3.4 Ценовой анализ

89

Для целей расчетов базовая ставка аренды принята на среднерыночном уровне –

111 долл. США за 1 кв. м складской площади в год без НДС. В рублях по курсу 11 руб. за

1 долл. США и с учетом НДС базовая ставка составляет 111 руб. за 1 кв. м в мес.

Возмещение операционных и коммунальных расходов арендодателя

осуществляется в объеме планируемых затрат соответствующего периода.

Общая складская площадь в рамках рассматриваемого проекта составляет

1 111 кв. м, из которых 1 111 кв. м занимает основной арендатор склада. Указанная

площадь закреплена за основным арендатором с момента пуска складского комплекса в

эксплуатацию. Оставшиеся 1 111 кв. м складской площади занимают сторонние

арендаторы. Полностью данные площади заполняются в течение 1 месяцев с момента

пуска склада в эксплуатацию.42

В следующей таблице представлены объемы дополнительных услуг, оказываемых

в рамках рассматриваемого проекта.

Наименование Ед. измерения Значение

Натуральные объемы

Механизированные погрузочно-разгрузочные работы паллетомест в мес. 1 111

Ручные погрузочно-разгрузочные работы т в мес. 1 111

Комплектация заказов короб. 1 111

Паллетирование паллет в мес. 1 111

Маркировка ед. в мес. 11 111

Пересчет и сортировка ед. в мес. 11 111

Расценки

Механизированные погрузочно-разгрузочные работы руб. за 1 палл-м 111

Ручные погрузочно-разгрузочные работы руб. за 1 т 111

Комплектация заказов руб. за 1 короб. 11

Паллетирование руб. за 1 палл-м 111

Маркировка руб. за 1 ед. 1

Пересчет и сортировка руб. за 1 ед. 1

Денежные объемы

Механизированные погрузочно-разгрузочные работы руб. в мес. 111 111

Ручные погрузочно-разгрузочные работы руб. в мес. 1 111 111

Комплектация заказов руб. в мес. 111 111

Маркировка руб. в мес. 111 111

Паллетирование 111 111

Пересчет и сортировка руб. в мес. 111 111

ИТОГО дополнительные услуги руб. в мес. 1 111 111

Таблица 35. Дополнительные услуги

Для целей расчета сделано допущение, что объем реализации дополнительных

услуг пропорционален объему занятых складских площадей. Полностью площади

заполняются в течение 1 месяцев с момента пуска склада в эксплуатацию,

соответственно, объем реализации дополнительных услуг достигает указанного в

таблице значения через 1 месяца после пуска в эксплуатацию.

На следующее диаграмме приведен график доходов проекта.

42

См. 7.2 Календарный план реализации проекта

90

График доходов, руб.

0

10 000 000

20 000 000

30 000 000

40 000 000

50 000 000

60 000 000

70 000 000

1

год

2

год

3

год

4

год

5

год

6

год

7

год

8

год

9

год

10

год

11

год

12

год

13

год

14

год

15

год

Диаграмма 48. График доходов проекта

На следующей диаграмме приведена структура доходов проекта.

Как видно из приведенной ниже диаграммы, арендная плата (базовая ставка плюс

возмещение операционных и коммунальных расходов) суммарно обеспечивает 11% всех

доходов складского комплекса. Оставшуюся часть доходов (11%) обеспечивают

дополнительные услуги.

Структура доходов по источникам

7%

54%

37%

2%

Базовая ставка

Возмещение операционных

расходов

Возмещение коммунальных

расходов

Дополнительные услуги

Диаграмма 49. Структура доходов проекта

7.6. План по персоналу

Функции управления складской деятельностью выносятся на аутсорсинг, для чего

планируется привлечение специализированной управляющей компании, которая будет

осуществлять управление текущей деятельностью складского комплекса. 43

В компании-арендодателе остаются функции общего руководства.

Административный и складской персонал работает в компании-арендодателе.

Численность складского персонала рассчитана для круглосуточной работы склада в

режиме 1 смены по 1 часов ежедневно.

В следующих таблицах приведена планируемая среднесписочная численность

персонала арендодателя по годам и расчет затрат на заработную плату. Ставки

43

См. 2.2 Описание системы управления

91

должностных окладов определены на основании мониторинга рынка трудовых ресурсов,

путем изучения предложений об открытых вакансиях в марте 1111 г.44

Показатель Ед. изм.

Оклад в мес.

ИТОГО 1 год 1 год 1-11 год

Среднесписочная численность

Генеральный директор ед. 1 1 1

Главный бухгалтер ед. 1 1 1

Главный инженер ед. 1 1 1

Коммерческий директор ед. 1 1 1

Начальник смены ед. 1 1 1

Оператор АСУ склада ед. 1 1 1

Водители погрузчиков ед. 1 1 1

Грузчики ед. 1 1 1

Работники на комплектацию заказов, паллетировку, маркировку, сортировку, пересчет

ед.

1 1 1

Общая численность работников ед. 1 11 11

ФОТ

Генеральный директор руб. 111 111 11 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Главный бухгалтер руб. 11 111 11 111 111 111 111 111 111 111 111

Главный инженер руб. 11 111 11 111 111 111 111 111 111 111 111

Коммерческий директор руб. 11 111 11 111 111 1 111 111 1 111 111

Начальник смены руб. 11 111 11 111 111 1 1 111 111 1 111 111

Оператор АСУ склада руб. 11 111 11 111 111 1 111 111 111 111

Водители погрузчиков руб. 11 111 11 111 111 1 111 111 1 111 111

Грузчики руб. 11 111 11 111 111 1 1 111 111 1 111 111

Работники на комплектацию заказов, паллетировку, маркировку, сортировку, пересчет руб. 11 111 11 111 111 1 111 111 111 111

ИТОГО руб. 111 111 111 111 111 1 111 111 1 111 111 11 111 111

Таблица 36. План по персоналу

7.7. План расходов

Текущие расходы проекта делятся на переменные расходы и постоянные расходы.

К переменным расходам относятся издержки, которые можно отнести на каждую

единицу производимой или продаваемой продукции.

Переменные расходы

К переменным расходам проекта относятся следующие виды расходов:

расходы на управление;

расходы на техническое обслуживание;

44

Информация о вакансиях предоставлена профильными порталами: http://spb.hh.ru/ (Headhunter),

http://www.superjob.ru, http://rabota.yandex.ru/.

92

расходы на уборку территории;

расходы на охрану;

расходы на страхование;

расходы на оплату электроэнергии;

расходы на отопление;

расходы на водоснабжение и водоотведение;

расходы на реализацию дополнительных услуг: механизированные

погрузочно-разгрузочные работы.

Ставки переменных оперативных и коммунальных расходов приведены в

следующей таблице.

Приведенные в следующей таблице ставки оперативных и коммунальных

расходов рассчитаны на основании среднерыночных величин. 45

Виды расходов Единица измерения Ставка

Расходы на управление руб. на 1 кв. м в мес. 11

Техническое обслуживание руб. на 1 кв. м в мес. 11

Уборка территории руб. на 1 кв. м в мес. 11

Охрана руб. на 1 кв. м в мес. 11

Страхование руб. на 1 кв. м в мес. 1

Электричество руб. на 1 кв. м в мес. 11

Отопление руб. на 1 кв. м в мес. 1

Водоснабжение и водоотведение руб. на 1 кв. м в мес. 1

Таблица 37. Ставки оперативных и коммунальных переменных расходов

В следующей таблице приведены ставки расходов на реализацию

дополнительных услуг.

Виды расходов Единица измерения Ставка

Механизированные погрузочно-разгрузочные работы руб. за 1 палл-м 11

Таблица 38. Ставки переменных расходов на реализацию дополнительных услуг

К постоянным расходам относятся издержки, которые нельзя отнести на каждую

единицу производимой или продаваемой продукции.

Постоянные расходы

К постоянным расходам проекта относятся следующие виды расходов:

расходы на связь;

расходы на ГСМ;

расходы на канцелярские принадлежности;

45

См. 3.4 Ценовой анализ

93

непредвиденные расходы;

издержки на регистрацию прав на объекты недвижимости;

расходы на получение кадастровых паспортов на объекты недвижимости;

затраты на получение ТУ на присоединение к коммуникациям, плата за

присоединение;

затраты на экспертизу проектной документации;

расходы на лицензирование;

расходы на рекламу;

ФОТ.

Ставки постоянных расходов приведены в следующей таблице.

Виды расходов Единица измерения Ставка

Связь руб. в мес. 11 111

ГСМ руб. в мес. 1 111

Канцелярия руб. в мес. 1 111

Непредвиденные расходы руб. в мес. 1 111

Регистрация прав на объект/объекты руб. за 1 ед. 11 111

Получение кадастрового паспорта на объект/объекты недвижимости руб. за 1 ед. 111

Получение ТУ на присоединение к коммуникациям, плата за присоединение руб. 1 111 111

Экспертиза проектной документации руб. 111 111

Лицензирование руб. 1 111 111

Единовременные расходы на рекламу и PR руб. 111 111

Реклама руб. в мес. 1 111 111

Таблица 39. Ставки постоянных расходов

На следующее диаграмме приведен график расходов проекта.

График расходов, руб.

0

5 000 000

10 000 000

15 000 000

20 000 000

1

год

2

год

3

год

4

год

5

год

6

год

7

год

8

год

9

год

10

год

11

год

12

год

13

год

14

год

15

год

Переменные Постоянные ИТОГО

Диаграмма 50. График расходов проекта

На следующей диаграмме приведена структура расходов проекта.

94

Структура расходов

63%

3%2%

32%

ФОТ

Коммерческие расходы

Прочие постоянные расходы

Переменные расходы

Диаграмма 51. Структура расходов проекта

План расходов проекта приведен в следующей таблице.

95

Показатель ИТОГО 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1-11 год

Переменные расходы

Расходы на управление 11 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Техническое обслуживание 1 111 111 1 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111

Уборка территории 1 111 111 1 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111

Охрана 1 111 111 1 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111

Страхование 1 111 111 1 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111

Электричество 11 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Отопление 1 111 111 1 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111

Водоснабжение и водоотведение 111 111 1 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111 Себестоимость дополнительных услуг 11 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Постоянные расходы

Связь 1 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111

ГСМ 1 111 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111

Канцелярия 111 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111

Непредвиденные расходы 111 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111 11 111

Регистрация прав на объекты 11 111 11 111 11 111 1 1 1 1 1 1 Получение кадастровых паспортов на объекты 111 1 111 1 1 1 1 1 1 Получение ТУ на присоединение к коммуникациям, плата за присоединение 1 111 111 1 111 111 1 1 1 1 1 1 1

Экспертиза проектной документации 111 111 111 111 1 1 1 1 1 1 1

Лицензирование 1 111 111 1 1 111 111 1 1 1 1 1 1 Единовременные расходы на рекламу и PR 111 111 1 111 111 1 1 1 1 1 1

Реклама 1 111 111 1 1 111 111 1 1 1 1 1 1

ФОТ 111 111 111 1 111 111 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

ИТОГО 111 111 111 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Таблица 40. План расходов, руб.

96

7.8. Уровень безубыточности

Расчет уровня безубыточности приведен в следующей таблице.

Параметры Среднее

значение за период расчета

11% 11%

Выручка, руб. в мес. 1 111 111 111 111 1 111 111

Расходы, руб. в мес. 1 111 111 1 111 111 1 111 111 Постоянные расходы плюс налог на имущество и страховые отчисления с зарплаты, руб. в мес. 111 111 111 111 111 111

Переменные расходы, руб. в мес. 111 111 11 111 11 111

Прибыль до вычета налогов, руб. в мес. 1 111 111 -11 111 1 111

Таблица 41. Расчет уровня безубыточности

Как видно из приведенной выше таблицы, точка безубыточности лежит в

промежутке между показателями, равными 11-11% среднемесячных объемов продаж.

Величина операционного рычага при этом составляет 11%.

Точка безубыточности проекта, % от загрузки

-1 000 000

-500 000

0

500 000

1 000 000

1 500 000

2 000 000

2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 22% 24% 26% 28% 30% 32%

Выручка, руб. в мес. Расходы, руб. в мес. Прибыль до вычета налогов, руб. в мес.

Диаграмма 52. Уровень безубыточности продаж

7.9. Прогноз налоговых выплат

Прогноз налоговых выплат приведен в Таблица 42. Прогноз налоговых выплат,

руб.

7.10. Отчет о движении денежных средств

Отчет о движении денежных средств приведен в Таблица 43. Отчет о движении

денежных средств, руб.

7.11. Отчет о прибылях и убытках

Отчет о прибылях и убытках приведен в Таблица 44. Отчет о прибылях и

убытках, руб.

97

Показатель ИТОГО 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год

Страховые отчисления 11 111 111 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Налог на имущество 11 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

НДС 11 111 111 1 1 1 1 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Налог на прибыль 11 111 111 1 1 1 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

ИТОГО: 111 111 111 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Показатель 1 год 11 год 11 год 11 год 11 год 11 год 11 год ПП

Страховые отчисления 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Налог на имущество 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 111 111 111 111 111 111

НДС 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Налог на прибыль 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

ИТОГО: 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Таблица 42. Прогноз налоговых выплат, руб.

98

Показатель ИТОГО 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год

Основная деятельность

Поступления от основной деятельности 111 111 111 1 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Выручка 111 111 111 1 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Выбытия от текущей деятельности 111 111 111 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Переменные расходы 11 111 111 1 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Постоянные расходы 111 111 111 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Налоги: 111 111 111 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Выплаты НДС 11 111 111 1 1 1 1 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Страховые отчисления с зарплаты 11 111 111 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Налог на имущество 11 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Налог на прибыль 11 111 111 1 1 1 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Сальдо от основной деятельности 111 111 111 -1 111 111 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Инвестиционная деятельность

Поступления 11 111 111 11 111 111 11 111 111 1 1 1 1 1 1

Вложения инвестора 11 111 111 11 111 111 11 111 111 1 1 1 1 1 1

Вложение инвестора (оборотные средства) 11 111 111 1 111 111 11 111 111 1 1 1 1 1 1

Выбытия 111 111 111 111 111 111 11 111 111 1 1 1 1 1 1

Проектная документация 1 111 111 1 111 111 1 1 1 1 1 1 1

Строительно-монтажные работы 11 111 111 11 111 111 11 111 111 1 1 1 1 1 1

Недвижимость 11 111 111 11 111 111 1 1 1 1 1 1 1

Оборудование 11 111 111 1 11 111 111 1 1 1 1 1 1

Итого поток по инвестиционной деятельности -11 111 111 -11 111 111 -1 111 111 1 1 1 1 1 1

Финансовая деятельность

Поступления 111 111 111 11 111 111 11 111 111 1 1 1 1 1 1

Полученный кредит 111 111 111 11 111 111 11 111 111 1 1 1 1 1 1

Выбытия 111 111 111 1 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Возврат суммы основного долга 111 111 111 1 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Выплата процентов 11 111 111 1 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 1 111 111 1 111 111

Итого поток по финансовой деятельности -111 111 111 11 111 111 1 111 111 -11 111 111 -11 111 111 -11 111 111 -11 111 111 -11 111 111 -11 111 111

Итого поступления денежных средств 1 111 111 111 111 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Итого оттоки денежных средств 111 111 111 111 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Денежные средства на конец периода 1 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Денежный поток от проекта 111 111 111 1 1 111 111 11 111 111 11 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

99

Показатель 1 год 11 год 11 год 11 год 11 год 11 год 11 год ПП

Основная деятельность

Поступления от основной деятельности 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Выручка 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Выбытия от текущей деятельности 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Переменные расходы 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Постоянные расходы 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Налоги: 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Выплаты НДС 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Страховые отчисления с зарплаты 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Налог на имущество 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 111 111 111 111 111 111

Налог на прибыль 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Сальдо от основной деятельности 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Инвестиционная деятельность

Поступления 1 1 1 1 1 1 1 1

Вложения инвестора 1 1 1 1 1 1 1 1

Вложение инвестора (оборотные средства) 1 1 1 1 1 1 1 1

Выбытия 1 1 1 1 1 1 1 1

Проектная документация 1 1 1 1 1 1 1 1

Строительно-монтажные работы 1 1 1 1 1 1 1 1

Недвижимость 1 1 1 1 1 1 1 1

Оборудование 1 1 1 1 1 1 1 1

Итого поток по инвестиционной деятельности 1 1 1 1 1 1 1 1

Финансовая деятельность

Поступления 1 1 1 1 1 1 1 1

Полученный кредит 1 1 1 1 1 1 1 1

Выбытия 11 111 111 11 111 111 11 111 111 1 1 1 1 1

Возврат суммы основного долга 11 111 111 11 111 111 11 111 111 1 1 1 1 1

Выплата процентов 1 111 111 1 111 111 111 111 1 1 1 1 1

Итого поток по финансовой деятельности -11 111 111 -11 111 111 -11 111 111 1 1 1 1 1

Итого поступления денежных средств 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Итого оттоки денежных средств 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Денежные средства на конец периода 11 111 111 11 111 111 11 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111

Денежный поток от проекта 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Таблица 43. Отчет о движении денежных средств, руб.

100

Показатель ИТОГО 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год 1 год

Выручка 111 111 111 1 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Расходы 111 111 111 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Амортизация 11 111 111 1 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Страховые отчисления с зарплаты 11 111 111 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Налог на имущество 11 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Процентные платежи по кредиту 11 111 111 1 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 1 111 111 1 111 111

Прочие налоги и сборы 1 1 1 1 1 1 1 1 1

Прибыль до налога на прибыль 111 111 111 -1 111 111 -11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Налог на прибыль 11 111 111 1 1 1 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Чистая прибыль 111 111 111 -1 111 111 -11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Чистая прибыль с накоплением итога -1 111 111 -11 111 111 -1 111 111 1 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Показатель 1 год 11 год 11 год 11 год 11 год 11 год 11 год ПП

Выручка 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Расходы 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Амортизация 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Страховые отчисления с зарплаты 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Налог на имущество 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 111 111 111 111 111 111

Процентные платежи по кредиту 1 111 111 1 111 111 111 111 1 1 1 1 1

Прочие налоги и сборы 1 1 1 1 1 1 1 1

Прибыль до налога на прибыль 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Налог на прибыль 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111 1 111 111

Чистая прибыль 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111 11 111 111

Чистая прибыль с накоплением итога 11 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111 111

Таблица 44. Отчет о прибылях и убытках, руб.

101

8. Анализ рисков и анализ чувствительности

8.1. Анализ рисков

Технологические риски

К заслуживающим внимания технологическим рискам относятся:

Риск ошибок на стадиях проектирования и строительства.

Риск ненадежности обеспечения энергоснабжения.

Риск ошибок на стадиях проектирования и строительства.

Проектирование и строительство промышленных объектов сопряжено с обеспечением

соблюдения множества норм и предписаний. Их нарушение ведет к несоответствию

готового объекта требованиям, что, в свою очередь, может привести к отказу в

необходимых разрешениях и согласованиях и, как следствие, нефункциональности

объекта. Устранение несоответствий может быть сопряжено с проведением полной

реконструкции уже построенного объекта и большими временными и денежными

затратами.

Меры по снижению (исключению) риска: для снижения вероятности

возникновения негативных последствий, целесообразно заблаговременно провести

экспертизу исполнителей работ по проектированию и строительству объекта, тщательно

проработать условия соответствующих договоров, и, при необходимости, застраховать

этот риск.

Вероятность возникновения данного риска – низкая.

Степень влияния – высокая.

Возможность управления риском – частичная.

Риск ненадежности обеспечения энергоснабжения. Ненадежность

обеспечения энергоснабжения ведет к перебоям в поставке электроэнергии или

снижению качества поставок электроэнергии, что может повлечь за собой снижение

объема производства продукции.

Меры по снижению (исключению) риска: заключение договоров с

энергоснабжающей организацией, предусматривающих штрафные санкции за отсутствие

или ненадлежащие качество поставок электроэнергии, использование резервных

источников электроэнергии, в качестве которых могут рассматриваться резервные линии

энергоснабжения, резервные генераторы или аккумуляторные источники бесперебойного

питания высокой мощности. В рамках проекта предусмотрено приобретение

резервного генератора.

102

Вероятность возникновения данного риска – низкая.

Степень влияния – средняя.

Возможность управления риском – частичная.

Организационные и управленческие риски

Требуют особого внимания следующие виды рисков:

Риск высоких цен на услуги.

Риск недостаточности объемов оказываемых услуг для покрытия расходов

предприятия.

Риск высоких цен на производимую продукцию.

Меры по снижению (исключению) риска: допущения по ценам на услуги

сделаны на основании рыночных цен, кроме того предприятием будет регулярно

проводиться мониторинг цен конкурентов.

Вероятность возникновения данного риска – низкая.

Степень влияния – высокая.

Возможность управления риском – частичная.

Риск недостаточности объемов оказываемых услуг для покрытия

расходов предприятия. Данный вид риска может быть вызван недостатками

планирования текущей деятельности предприятия.

Меры по снижению (исключению) риска: допущения об объемах оказываемых

услуг в рамках рассматриваемого проекта приняты на основе рыночного анализа.

Вероятность возникновения данного риска – низкая.

Степень влияния – высокая.

Возможность управления риском – частичная.

Финансовые риски

К финансовым рискам проекта относятся следующие риски:

Риск неплатежей.

Риск недостатка финансирования проекта.

Риск неплатежей. Негативное влияние данного вида риска проявляется в

недостатке средств у предприятия, снижении прибыли.

Меры по снижению (исключению) риска: тщательный отбор контрагентов,

исключение формы оплаты «в кредит».

103

Вероятность возникновения данного риска – низкая.

Степень влияния – высокая.

Возможность управления риском – частичная.

Риск недостатка финансирования проекта. Негативное влияние данного вида

риска проявляется в отсутствии возможности осуществить или закончить реализацию

проекта по причине отсутствия финансовых средств.

Меры по снижению (исключению) риска: в качестве меры по снижению риска

рекомендуется тщательно оценивать финансовое состояние инвесторов.

Вероятность возникновения данного риска – низкая.

Степень влияния – высокая.

Возможность управления риском – частичная.

Экономические риски

Риск существенного изменения в системе налогообложения. Значительные

изменения в системе налогообложения, увеличение ставок налогов, порядка исчисления

и уплаты налогов, отмена льгот, способны оказывать серьезное негативное влияние.

Меры по снижению (исключению) риска: данный вид риска является

неуправляемым, возможно применение различных видов страхования. В настоящее

время нет данных о законодательных инициативах в области налогообложения,

способных серьезно повлиять на рассматриваемый проект.

Вероятность возникновения данного риска – ниже средней.

Степень влияния – высокая.

Возможность управления риском – нет.

8.2. Анализ чувствительности

Количественная оценка организационных и управленческих рисков приведена в

следующих таблицах.

104

Показатели 11% 11% 11% 111%

Чистый доход, руб. -1 111 111 11 111 111 11 111 111 111 111 111

Срок окупаемости без дисконта, мес. нет 111 111 11

Таблица 45. Однопараметрический анализ чувствительности, уровень цен

Показатели 11% 11% 11% 111%

Чистый доход, руб. -1 111 111 11 111 111 11 111 111 111 111 111

Срок окупаемости без дисконта, мес. нет 111 111 11

Таблица 46. Однопараметрический анализ чувствительности, объем реализации

Результаты анализа чувствительности показали, что при снижении уровня цен на

услуги или объема реализации на 11%, проект окупается в течение прогнозного периода

(11 лет).

Приведенные показатели свидетельствуют о высокой устойчивости проекта

к воздействию факторов риска.

8.3. Основные выводы по разделу

Анализ рисков показал, что большинство рисков, способных оказывать

значительное влияние на реализацию проекта имеют низкую вероятность возникновения.

Количественная оценка организационных и управленческих рисков

продемонстрировала высокую устойчивость проекта к воздействию факторов риска.

105

9. Анализ эффективности проекта

9.1. Финансовые показатели

Финансовые показатели проекта по годам приведены в следующей таблице.

Показатель 1 1 1 1 1 1 1 1 11 11 11 11 11 11

Коэффициент рентабельности валовой прибыли

11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11%

Коэффициент рентабельности операционной прибыли

-11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11%

Коэффициент рентабельности чистой прибыли

-11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11% 11%

Таблица 47. Финансовые показатели по годам

9.2. Показатели экономической эффективности

Показатели экономической эффективности приведены в следующей таблице.

Показатель Единица

измерения Значение

Показатели эффективности Без учета схемы финансирования

Чистый доход без дисконта 111 111 111

ВНД, % в год. % 11,1%

Чистый дисконтированный доход без учета терминальной стоимости руб. 1 111 111

Чистый дисконтированный доход с учетом терминальной стоимости руб. 11 111 111

Срок окупаемости, мес. мес. 11

Срок окупаемости с дисконтом, мес. мес. 111

Индекс доходности за период прогноза 1,11

Показатели эффективности Для инвестора

Чистый доход без дисконта 111 111 111

ВНД, % в год. % 11,1%

Чистый дисконтированный доход без учета терминальной стоимости руб. 1 111 111

Чистый дисконтированный доход с учетом терминальной стоимости руб. 11 111 111

Срок окупаемости, мес. мес. 11

Срок окупаемости с дисконтом, мес. мес. 11

Индекс доходности за период прогноза 1,11

Таблица 48. Показатели экономической эффективности проекта

106

9.3. Показатели эффективности проекта для государства

Показатель Единица

измерения Значение

Сумма налогов выплаченных (все налоги, во все бюджеты всех уровней) руб. 111 111 111

Сумма выплаченной заработной платы руб. 111 111 111

Таблица 49. Показатели эффективности проекта для государства

Анализ показателей эффективности проекта для государства показал высокую

эффективность проекта: сумма выплат заработной платы и выплат в государственные

бюджеты различных уровней за прогнозный срок (11 лет) составляет 111 млн. руб.

107

10. Выводы

Сводные показатели рассматриваемого проекта приведены в следующей таблице.

Показатель Единица

измерения Значение

Показатели продаж

Точка безубыточности, % % 11%

Точка безубыточности, ежемесячных продаж руб. 1 111 111

Операционный рычаг % 11%

Показатели рентабельности Среднее значение

Рентабельность продаж % 11%

Показатели основной деятельности Среднее значение

Объем продаж, в мес. руб. 1 111 111

Объем текущих расходов, в мес. руб. 1 111 111

Чистая прибыль, в мес. руб. 1 111 111

Денежный поток, в мес. руб. 1 111 111

Инвестиционные показатели

Общие инвестиции, в том числе: руб. 111 111 111

Вложения инвесторов руб. 11 111 111

Кредиты руб. 111 111 111

Показатели эффективности Без учета схемы финансирования

Чистый доход без дисконта 111 111 111

ВНД, % в год. % 11,1%

Чистый дисконтированный доход без учета терминальной стоимости руб. 1 111 111

Чистый дисконтированный доход с учетом терминальной стоимости руб. 11 111 111

Срок окупаемости, мес. мес. 11

Срок окупаемости с дисконтом, мес. мес. 111

Индекс доходности за период прогноза 1,11

Показатели эффективности Для инвестора

Чистый доход без дисконта 111 111 111

ВНД, % в год. % 11,1%

Чистый дисконтированный доход без учета терминальной стоимости руб. 1 111 111

Чистый дисконтированный доход с учетом терминальной стоимости руб. 11 111 111

Срок окупаемости, мес. мес. 11

Срок окупаемости с дисконтом, мес. мес. 11

Индекс доходности за период прогноза 1,11

Таблица 50. Сводные показатели проекта

Анализ финансовых прогнозов свидетельствует о высокой инвестиционной

привлекательности проекта и его устойчивости к негативному воздействию факторов

риска, это демонстрируют следующие показатели:

Низкий уровень чувствительности – точка безубыточности продаж

составляет 11% от планируемого объема продаж.

108

Положительный чистый дисконтированный доход без учета схемы

финансирования, составляющий с учетом терминальной стоимости –

11 млн. руб.

Высокий уровень внутренней нормы доходности – 11% в год.

Совокупность приведенных показателей свидетельствует о положительных

перспективах реализации данного проекта.

109

11. Приложение. Процедуры, связанные с приобретением, строительством и оформлением объектов недвижимости

Диаграмма 53. Процедуры, связанные с приобретением, строительством и оформлением объектов недвижимости

110

Этап 1. Приобретение земельных участков

При реализации рассматриваемого проекта планируется приобретение участков

для последующего объединения и строительства на них складского комплекса.

К сделкам с земельными участками и находящимися на них объектами, далее

«сделки с земельными участками», относятся такие процедуры, как купля-продажа,

переуступка права аренды, мена, дарение, наследство. Эти процедуры

регламентируются Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, контролируются

государственными органами и требуют подготовки соответствующих каждому виду сделки

пакетов документов.

Подготовкой документов для сделок занимаются собственники земельных

объектов.

Сделки с земельным участками, в соответствии с Федеральным законом «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,

вступившим в силу 11.11.1111, могут совершаться как в нотариальной, так и простой

письменной форме. Исключение составляет процедура вступления в наследство. Она

совершается только в нотариальной форме.

Обязательной процедурой является государственная регистрация сделок с

недвижимым имуществом в Управлениях Федеральной регистрационной службы.

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 11.11.1111 №111-ФЗ «О

внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части

государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов

недвижимости» сделки с недвижимостью можно осуществить и в электронном виде.

Таким образом, подать и получить документы теперь можно в электронной форме, в том

числе через Интернет. Форма получения свидетельства о государственной регистрации

права (в бумажном или электронном виде) определяется заявителем.

В настоящее время государственная регистрация прав может быть осуществлена

в любом территориальном органе Росреестра. Так, например, договоры приобретения

дома с земельным участком, находящегося в Ленинградской области или Санкт-

Петербурге, можно зарегистрировать в Москве, во Владивостоке или в Рязани в

восемнадцатидневный срок.

Сделки могут производиться только с теми участками, которые прошли

кадастровый учет. Кадастровый учет участков включает в себя такую процедуру, как

выдачу заявителю сведений из государственного кадастра недвижимости (ГКН) в виде

кадастрового паспорта земельного участка.

111

Заявления о постановке на кадастровый учёт земельных участков подаются

только в отношении:

участков, предоставленных впервые (вновь образованных земельных

участков);

участков, образованных в результате объединения, разделения,

перераспределения ранее сформированных земельных участков;

участков, сведения о которых уточнены в результате межевания;

участков, на которые право собственности еще не зарегистрировано.

Например, наследники и приобретатели (покупатели) участка по договору купли-

продажи, не зарегистрировавшие своевременно своё право на участок без кадастрового

номера, должны сначала получить кадастровый паспорт. Для этого в кадастровую палату

нужно предъявить выданное нотариусом свидетельство о праве наследства по закону

или удостоверенный нотариусом договор купли-продажи (п.1 статьи 11 ФЗ «О

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в

редакции от 11.11.1111).

Поставленными на кадастровый учет являются те земельные участки, на которые

ранее были выданы свидетельства о праве (на право) собственности на землю,

свидетельства о государственной регистрации права или иные государственные акты.

Независимо от того, имеются или нет в этих документах (приложениях к ним)

кадастровые номера участков. При подготовке к сделкам с такими земельными участками

необходимо запросить сведения государственного кадастра недвижимости – кадастровый

паспорт земельного участка.

Кадастровый паспорт земельного участка – это выписка из государственного

кадастра недвижимости. Он введен в действие в апреле 1111 г. Федеральным законом

«О государственном кадастре недвижимости».

Для совершения сделки в простой письменной форме с земельными участками,

кадастровые паспорта или кадастровые планы которых уже есть в регистрационной

службе (кадастровые номера соответствуют структуре типа 11:11:11-111:1111 или

11:11:11111111:1), повторное получение кадастрового паспорта не требуется.

В период с 1111 г. по апрель 1111 г. сведения о земельном участке выдавались в

виде кадастрового плана земельного участка (КПЗУ). Кадастровый план земельного

участка это выписка из государственного земельного кадастра.

В соответствии с федеральным законом «О государственном кадастре

недвижимости» (часть 1, ст.11) кадастровые планы земельных участков, выданные до

112

11.11.1111, являются действительными, имеющими юридическую силу, равную с

кадастровым паспортом земельного участка.

Кадастровые планы земельных участков, выданные в марте-апреле 1111 г. не

подтверждены законом и вызывают сомнения у регистрационной службы.

Не являются препятствием для совершения сделок фразы в строке 11 раздела В.1

кадастрового паспорта (ранее – кадастрового плана) земельного участка:

«граница земельного участка не установлена в соответствии с

требованиями земельного законодательства»;

«сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в

качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке»;

«площадь и местоположение земельного участка ориентировочные,

подлежат уточнению при межевании».

Участки, в кадастровых планах (кадастровых паспортах) которых есть такие

фразы, не имеют в государственном кадастре недвижимости (ГКН) координатное

описание границ (отсутствие результатов межевания участков). Но это не вносит

ограничений в их оборот (участие в сделках).

С 11.11.1111 категория земель поселений переименована в категорию земель

населенных пунктов (Федеральный закон № 111-ФЗ от 11.11.1111). При этом замена или

внесение изменений в ранее выданные документы, содержащие прежнее наименование

данной категории (земли поселений) не требуется. В договорах о сделках с земельными

участками следует указывать новое наименование – земли населенных пунктов.

У собственников и арендаторов земельных участков в настоящее время могут

быть различные виды правоустанавливающих документов, которые подтверждают право

собственности, владения или пользования земельными участками, а также право

реализации (продажи) земельной недвижимости:

Свидетельство о государственной регистрации права, выданный органами

регистрационной службы, и кадастровый план земельного участка (КПЗУ),

выданный кадастровой службой.

Свидетельство старого образца (розовое или белое), выданное районным

земельным комитетом (комитетом по землеустройству и

землепользованию) по постановлению районной администрации. У части

владельцев земельных участков на руках лишь постановления районных

администраций о предоставлении им земли или договоры о покупке или

аренде земельных участков.

113

В перечисленных документах в обязательном порядке должны быть отражены:

Категория земельного участка (садоводство, земли поселений, земли

лесного фонда, земли запаса, земли особо охраняемых территорий и

объектов, земли промышленности).

Разрешенное использование земельного участка (ИЖС, ЛПХ, фермерское

или крестьянское хозяйство и др.).

Вид права и условия пользования земельным участком (аренда,

собственность, частная собственность постоянное бессрочное

пользование, пожизненно наследуемое владение).

При подготовке к государственной регистрации сделки с недвижимым

имуществом – земельными участками, на руках у собственников должен быть

определённый пакет документов, подтверждающих их право собственности –

свидетельство на право собственности или свидетельство о государственной

регистрации права собственности.

Размер государственной пошлины за регистрацию составляет для

физических лиц – 1 111 руб., для юридических лиц – 11 тыс. руб.

Далее приведен перечень документов, предоставляемых к договору купли-

продажи для совершения сделки. Состав представляемых документов существенно

различается в зависимости от вида сделки и от полноты сведений в государственном

кадастре недвижимости (ГКН) в отношении земельного участка.

Совершение сделок в простой письменной форме

1. Правоустанавливающий документ:

свидетельство о праве собственности на землю образца 1111 г. (черно-

белое, с планом на третьей странице),

или свидетельство на право собственности на землю образца 1111 г.

(розовое, с трехцветным флажком на первой странице, с планом-

вкладышем),

или свидетельство о государственной регистрации права на земельный

участок, выданное отделением регистрационной палаты.

2. Кадастровый паспорт или кадастровый план (для участка, кадастровое дело по

которому уже было заведено).

Если собственник участка своевременно не зарегистрировал участок (не получил

свидетельство о праве собственности на него), потребуется сначала сделать

114

заявление в территориальное управление Росреестра о выдаче кадастрового

паспорта участка, предъявив имеющиеся документы на участок.

3. Нотариально заверенные согласия супруга или супруги (или личное присутствие

при подписании договора сделки).

4. Справка формы №1 о прописке (в администрации поселения). Справка формы №1

дополнительно, если нет проживания по адресу участка.

5. Выписка из домовой книги о прописанных жильцах или справка из администрации

сельского (городского) поселения, что в доме никто не прописан и не проживает.

6. Разрешение органов опеки или попечительства на сделку, если продаваемое

имущество относится к лицу, прописанному в доме и признанному ограниченным,

недееспособным.

7. Если продаваемое имущество (земельный участок) находится в залоге, –

разрешение на продажу залогодержателя.

8. В случае продажи доли в праве нужен отказ права преимущественной покупки или

надлежаще оформленное и врученное другим собственникам извещение о

намерении продать свою долю, со сроком вручения более 1 месяца.

9. Кадастровый паспорт на строения или незавершенные объекты недвижимости,

находящиеся на земельном участке. Заказывается в районных (городских)

отделениях БТИ или в отделениях ФГУП «Ростехинвентаризация». Примечание:

Этот документ введён с марта 1111 г. При заказе кадастрового паспорта

можно столкнуться с требованием представить в электронном виде

координаты земельного участка по результатам межевания и объяснением

по этому поводу, что это необходимо во избежание противоречий между

геодезическими данными и измерениями, проведёнными специалистами

БТИ. Поэтому зачастую при подготовке документов для продажи

земельного участка заказывается геодезическая съемка (кадастровая

съемка) земельного участка.

Если продается дом и земельный участок, то на каждый из объектов

должно быть отдельное свидетельство. Причем, если право возникло ранее

1111 г., то на документах на дом должна стоять отметка о регистрации в

БТИ, а на землю – должно быть свидетельство старого образца, выданное

Земельным комитетом или местной администрацией. Кадастровый паспорт

на жилой дом сроком до 11.11.1111 делается на основании прежнего

технического паспорта (заказывается в БТИ).

115

10. Если на участке нет никаких строений, то требуется справка из БТИ об отсутствии

строений. Справка относится к категории «срочных» документов, то есть имеющих

срок действия (действительности). Данная справка действительна в течение

11 дней. Поэтому заказывать ее необходимо тогда, когда готовится сделка (перед

подачей документов в нотариат или в регистрационную палату при совершении

сделки в простой письменной форме).

11. Паспортные данные владельца участка с указанием полной даты рождения

(ксерокопии).

12. Договор купли-продажи в простой письменной форме.

13. При оформлении наследства дополнительно к перечисленным выше документам

должно быть предоставлено свидетельство о смерти правообладателя земельного

участка, завещание (если оно было составлено), документы, подтверждающие

степень родства с прежним собственником (правообладателем) земельного

участка.

Совершение сделок в нотариальной форме

Дополнительно к перечисленному выше:

14. Сведения из ЕГРП (из регистрационной палаты) об отсутствии арестов или иных

запретов или обременений на участок.

15. Для оформления сделок в нотариальной форме в отношении участков, не

имеющих сведений о межевании (то есть координатные описания участков

отсутствуют в ГКН) потребуются как правоустанавливающие документы на участок

(перечислены выше), так и документы о межевании участка (межевое дело,

межевой план). То есть необходимо проведение геодезической съемки участка с

привлечением лицензированной организации.

При оформлении сделки дарения через нотариат сведения о межевании

земельного участка не требуются.

Естественно, межевание участка может быть проведено и при проведении сделки

в простой письменной форме (по договорённости или требованию одной из

сторон договора купли продажи).

Кадастровый паспорт земельного участка

Кадастровый паспорт земельного участка (КПЗУ) – документ, в котором

отражаются основные правовые и технические характеристики земельного участка,

поставленного на государственный кадастровый учет объектов недвижимости. Имеет

116

кадастровый номер – уникальный для каждого учтённого в государственном кадастре

недвижимости участка.

Кадастровый паспорт земельного участка введен Федеральным законом РФ от

11.11.1111 № 111-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (п.1 ст.11).

Кадастровый паспорт земельного участка требуется для оформления

государственной регистрации права на земельный участок – получения свидетельства о

праве собственности или иного вида пользования земельным участком (аренда,

бессрочное пользование, право наследования).

КПЗУ необходим при любых сделках, связанных с земельным участком, – при

купле-продаже земельного участка, его наследовании, дарении, приватизации,

объединении с другими участками, разделении, переоформлении собственности и т.д.

Кадастровый паспорт земельного участка выдается органом, осуществляющим

государственный кадастровый учет объектов недвижимости, – территориальным

отделением управления Росреестра по запросу любых лиц в электронном виде и на

бумажном носителе в течение 11 дней с даты подачи заявления.

Получить КПЗУ можно лишь в том случае, если участку присвоен кадастровый

номер. Если номера нет, то земельный участок необходимо поставить на кадастровый

учет. В противном случае сделки с земельным участком невозможны.

Для постановки земельного участка на кадастровый учет в территориальное

отделение управления Росреестра нужно представить имеющиеся

правоустанавливающие документы: постановления местных администраций, выписку из

похозяйственной книги, свидетельство о наследовании или иные.

Получить необходимые сведения о земельном участке, поставленном на

кадастровый учет, можно на официальном сайте Росреестра –

https://rosreestr.ru/wps/portal. Отсутствие информации о земельном участке на

официальном сайте Росреестра свидетельствует о том, что участок не поставлен на

кадастровый учет.

Кадастровый паспорт земельного участка представляет собой выписку из

государственного кадастра недвижимости установленной формы. Состоит из нескольких

разделов (форм В1, В1, В1, В1), выполненных на листах формата А1.

Раздел В1 – полное наименование органа кадастрового учета, осуществляющего

государственный кадастровый учет земельных участков на территории соответствующего

кадастрового округа, сведения о земельном участке в соответствующих графах:

кадастровый номер самого документа и кадастровый номер земельного участка, дата

оформления кадастрового паспорта, адрес земельного участка, а при отсутствии адреса

117

– описание местоположение земельного участка, категория земель, разрешенное

использование земельного участка, кадастровая стоимость, площадь, сведения о правах

(собственность, пользование, аренда, доля в праве и т.д.), особые отметки,

дополнительные сведения.

Раздел В1 – план (схема, чертеж) земельного участка с указанием его координат

(последние цифры в координатах на угловых точках участка), если проводилось

межевание участка и масштаба плана.

Если межевание не проводилось, то этой формы в кадастровом паспорте

земельного участка не будет, а в графе формы В1 будет стоять запись: «граница

земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного

законодательства» или «площадь участка подлежит уточнению при межевании».

Разделы В1 и В1 – сведения о частях земельного участка (если они есть) и

обременениях в использовании (если они есть) – например, охранные зоны ЛЭП,

водоемов, иных объектов.

Сведения в кадастровый паспорт земельного участка заносятся в полном

соответствии со сведениями, внесенными в государственный кадастр недвижимости,

кроме случаев внесения записей в графу "Особые отметки".

Каждый лист кадастрового паспорта земельного участка заверяется печатью и

подписью руководителя территориального органа управления Росреестра.

Срок действия кадастрового плана земельного участка земельным

законодательством не регламентирован. Кадастровый план земельного участка

считается актуальным, пока данные, внесенные в кадастровый план, соответствуют

действительности.

Этап 1. Получение градостроительного плана земельного участка

До начала проектирования объекта капитального строительства или его

реконструкции собственники или арендаторы земельных участков обязаны получить

градостроительный план земельного участка (далее – ГПЗУ). Это требование

действующего градостроительного кодекса РФ.

Объекты капитального строительства подразделяются в зависимости от

функционального назначения и характерных признаков на следующие виды:46

46

Перечень объектов капитального строительства приведен в «Положении о составе разделов проектной документации и требований по их содержанию», утвержденном Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 №87

118

Объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения

производственного назначения, в том числе, обороны и безопасности), за

исключением линейных объектов.

Объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения

жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового

назначения, а также иные объекты капитального строительства

непроизводственного назначения).

Линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги,

линии электропередачи и др.).

Градостроительный план земельного участка – вид документации по планировке

территории. Данный документ введен в действие Градостроительным кодексом РФ (от

11.11.1111 №111-ФЗ) взамен прежних архитектурно-планировочных заданий и

разрешительных писем районных и городских комитетов (отделов) по градостроительству

и архитектуре (п.1 ст.11 Градостроительного кодекса РФ).

Градостроительный план земельного участка используется:

для разработки проектной документации;

для выдачи разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в

эксплуатацию;

для разработки проекта границ подлежащего застройке (или застроенного)

участка.

ГПЗУ – это один из основных документов, который застройщик или заказчик

(физические и юридические лица) обязан предоставить в проектную организацию для

подготовки проектного решения на основании договора с застройщиком или заказчиком.

ГПЗУ является основанием для выполнения проектных решений по строительству и

реконструкции объектов капитального строительства.

ГПЗУ готовится районным (городским) отделом по архитектуре. Выдается на

основании заявления застройщика (физического или юридического лица). Утверждается

отдельным распоряжением районной (городской) администрации.

Согласно законодательству выдача градостроительного плана земельного участка

бесплатна для заявителя и производится в течение 11 дней со дня поступления

заявления.

ГПЗУ выполняется на отдельный земельный участок, в отношении которого

проведен государственный кадастровый учет, установлены градостроительные

регламенты в составе правил застройки.

119

Градостроительный план земельного участка характеризует планировку

территории застроенных и планируемых для строительства земельных участков, а также

объектов капитального строительства, подлежащих реконструкции (за исключением

линейных объектов).

В ГПЗУ указывается следующая информация:

1. Кадастровый номер рассматриваемого земельного участка и, при наличии, –

кадастровые номера зданий и сооружений на участке.

2. Организационно-правовая форма и наименование заявителя (для юридического

лица) или фамилия, имя, отчество (для физического лица).

3. Границы и размеры земельного участка: устанавливаются с учетом красных линий,

границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ

земельного участка.

4. Зоны действия расположенных на данном земельном участке публичных

сервитутов.

5. Минимальный размер отступов за пределы границ земельного участка для

обозначения возможного расположения строений, зданий, сооружений за

границами земельного участка.

6. Информация из Правил застройки и землепользования о разрешенных видах

использования данного земельного участка.

7. Сведения о градостроительном регламенте земельного участка47, если участок

попадает под действие градостроительного регламента, с информацией обо всех

видах разрешенного использования данного земельного участка.

8. Если участок не попадает под действие градостроительного регламента или

градостроительный регламент для него не установлен, то указывается

разрешенное использование земельного участка и требования к параметрам,

размещению и назначению объекта строительства, находящегося на участке.

47 Градостроительный регламент – это установленные в соответствии с правилами

землепользования и застройки в пределах границ территориальной зоны:

виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (например, жилые дома, объекты торговли, деловые и коммерческие объекты, промышленные предприятия, склады и др.);

предельные (минимальные и /или максимальные) размеры земельных участков;

предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (например, этажность и плотность застройки);

минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий;

минимальная доля озелененных территорий земельного участка;

ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

120

9. Информация о культурных объектах, а также объектах капитального

строительства, находящихся на данном земельном участке.

10. Сведения об иных ограничениях, накладываемых на данный земельный участок.

11. Сведения о предоставленных нагрузках или заключенных договорах на

инженерное обеспечение земельного участка и технических особенностях

подключения объектов капитального строительства, находящихся на данном

земельном участке, к инженерно-техническим сетям.

12. Границы зоны размещения планируемых объектов капитального строительства

для государственных и муниципальных нужд.

13. В составе градостроительного плана земельного участка может включаться

информация о возможности или невозможности его разделения на несколько

земельных участков.

Документы, необходимые для получения ГПЗУ на основании заявления:

Заявление на предоставление государственной услуги, включающее

согласие заявителя (физического лица) или представителя заявителя,

являющегося юридическим лицом, на обработку персональных данных.

Нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на

земельный участок.

Кадастровая выписка (оригинал или нотариально заверенная копия,

оформленные в установленном порядке) о земельном участке на бумажном

носителе (формы КВ.1—КВ.1, утвержденные приказом Минюста России от

11 марта 1111 года № 11) и кадастровая выписка о земельном участке на

электронном носителе (форма КВ.1—КВ.1).

Нотариально заверенные копии кадастровых паспортов зданий,

сооружений, объектов незавершенного строительства (форма утверждена

приказом Минюста России от 11.11.1111 №11), расположенных на

земельном участке, или нотариально заверенные выписки из технических

паспортов зданий (строений), расположенных на земельном участке, с

экспликацией и планом земельного участка.

Нотариально заверенные копии свидетельств о государственной

регистрации прав на здания, строения, сооружения, находящиеся на

земельном участке либо иные акты о правах на недвижимое имущество,

выданные до введения в действие Федерального закона от 11 июля 1111

года № 111–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним»;

121

Копии актов о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в

действие Федерального закона от 11.11.1111 №111–ФЗ «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договоры с организациями, осуществляющими эксплуатацию сетей

инженерно-технического обеспечения, выданные в установленном порядке

(оригиналы или нотариально заверенные копии, оформленные в

установленном порядке), при наличии на земельном участке объектов

капитального строительства.

Нотариально заверенные копии устава со всеми изменениями и

дополнениями к нему (для юридических лиц).

Нотариально заверенная копия свидетельства о государственной

регистрации (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей);

Копия (при предъявлении подлинника) документа, удостоверяющего

личность заявителя, являющегося физическим лицом, либо личность

представителя заявителя.

Невыполнение требования Градостроительного кодекса РФ по подготовке ГПЗУ

влечет в дальнейшем отказ в выдаче органом архитектуры администрации разрешения

на строительство.

Этап 1. Получение ТУ и разрешений на присоединение к коммуникациям

В составе проектной документации, разрабатываемой для строительства любых

зданий, имеется раздел «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-

технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание

технологических решений», включающий в себя следующие подразделы:

подраздел «Система водоснабжения»;

подраздел «Система водоотведения»;

подраздел «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха,

тепловые сети»;

подраздел «Сети связи»;

подраздел «Система газоснабжения»;

подраздел «Технологические решения».

Документация в составе данного раздела предоставляется при получении

разрешения на строительство, т.е. правильное проектирование должно обеспечить

согласование проекта и получение разрешений на строительство.

122

Перед разработкой указанного раздела проектной документации необходимо

получить ТУ (технические условия) и разрешения на подключение к коммуникациям от

снабжающих организаций.

Вопросы, связанные с получением ТУ, относятся к техническим и инженерным

изысканиям, которые должны проводиться проектными организациями, которые должны

учесть наличие технических возможностей, потребность в проведении строительно-

монтажных работ и пр.

Предварительно в снабжающие организации должны быть направлены запросы о

наличии технической возможности снабжения строящегося объекта, а также возможности

выделения лимитов.

Газоснабжение

Подключение к газоснабжению осуществляется в следующем порядке:

1. Расчет объемов потребления газа на основе данных о потреблении газа газовыми

котельными (при наличии) и другими потребителями. Стоимость расчета при его

выполнении сторонней организацией составляет 11 тыс. руб.48

2. Перед подачей документов на технические условия необходимо произвести

согласование и получить соответствующие документы:

Техническую возможность подключения.

Разрешение комитета Энергетики и Инженерного обеспечения.

Лимиты на потребление газа.

Согласие газоснабжающей организации.

Отказное письмо теплоснабжающей организации (ГУП «ТЭК»).

Стоимость услуг посредников при получении каждого из указанных документов

составляет 1 тыс. руб. Полный пакет документов стоит 11 тыс. руб.49 Срок

оформления всех документов составляет 11 дней.

3. Получение технических условий. Технические условия на присоединение объектов

к системе газоснабжения выдаются газораспределительной организацией «и

являются документом, позволяющим начать проектные работы по газоснабжению

объекта или его реконструкции. Подготовка технических условий на

присоединение объектов к газораспределительной системе осуществляется в

соответствии с Протоколами заседания Комиссии по определению возможности и

условий присоединения потребителей.

48

Источник: http://www.gaz-project.spb.ru/index/specifications/artificial-person 49

Источник: http://www.gaz-project.spb.ru/index/specifications/artificial-person

123

4. Для рассмотрения вопроса выдачи технических условий на газификацию

необходимы следующие документы:

Запрос от заказчика на выдачу технических условий с указанием:

наименования лица, направившего запрос, его местонахождения и

почтового адреса; наименования и адреса газифицируемого объекта;

объема планируемого газопотребления (куб. м в час, куб. м в год); типа и

количества газопотребляющего оборудования.

Нотариально заверенные копии учредительных документов, а также

документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего запрос

(проверяются и возвращаются заказчику).

Правоустанавливающие документы на земельный участок или на

занимаемое помещение.

Правоустанавливающие документы на объект газификации.

Ситуационный план размещения объекта, технический паспорт.

Заключение о технической возможности газоснабжения объекта, выданные

газораспределительной организацией.

В случае установки приборов для отопления и ГВС – разрешение Комитета

по энергетике и инженерному обеспечению на локальный источник тепла.

Согласование объемов поставки газа с ЗАО «Газпром межрегионгаз».

В случае нарушения требований СНиП - разрешение Ростехнадзора РФ.

Доверенность на представление интересов заказчика для получения

технических условий (нотариальное заверение не требуется).

Получить ТУ на газ можно через Интернет в течение 11 дней при наличии

технической возможности. Услуга бесплатна.

5. Проектирование.

6. Заключение договоров.

Договор на обслуживание газопровода заключается с региональной

газораспределительной организацией (ГРО). Этот договор позволяет бесплатно

вызывать мастеров в случаях утечки или другой неисправности на газопроводе.

Для заключения договора необходимо подать следующие документы:

исполнительно-техническую документацию;

копию акта на периодическую очистку и проверку дымоходов и вент.

каналов (срок действия 1 мес.);

124

копию договора на техническое обслуживание и пусконаладочные работы

котла;

копию договора на техническое обслуживание автоматики (если имеется

система контроля загазованности);

оригиналы паспортов на газовое оборудование: счетчик, плита (варочная

поверхность, духовка), водонагреватель, котел;

копии правоустанавливающих документов на жилой дом и земельный

участок;

копию доверенности на право подписи, нотариально заверенную (если

договор подписывает не сам абонент, а доверенное лицо);

копию акта приемки законченного строительства объекта;

копию письма о технических условиях на газоснабжение жилого дома.

Договор на поставку газа заключается с региональным поставщиком газа. По

этому договору оплачивается потребленный газ в соответствии с показаниями

счетчика.

Для заключения договора на поставку газа необходимо подать следующие

документы:

копия паспорта собственника (1, 1, 1 листы);

копия свидетельства о государственной регистрации прав собственности на

недвижимость;

копия договора по содержанию и текущему ремонту внутридомовых систем

газоснабжения + если котел импортный, то договор со сторонней

организацией;

копия паспорта на счетчик;

копия технического паспорта дома (метраж отапливаемой площади);

форма №1 или копия домовой книги (если есть прописанные);

копия доверенности от собственника в случае необходимости;

копия акта приемки законченного строительством объекта газоснабжения

(внутридомового газопровода);

копия технических условий на газоснабжение жилого дома;

копия акта об определении границы раздела собственности на

газораспределительные сети.

125

На основании представленных выше процедур, время, необходимое на выдачу

ТУ, составляет около 11 дней. Денежные затраты с учетом услуг посредников – 11

тыс. руб.

Газоснабжающие организации также предлагают услугу «Газификация под ключ»,

включающую в себя:

Помощь в сборе исходной документации.

Подготовку и выдачу ТУ на газификацию.

Предпроектные работы.

Проектирование наружной и внутренней системы газоснабжения,

согласование проекта.

Выполнение СМР.

Ведение технического надзора сертифицированными специалистами.

Услуги по заключению договора на поставку газа.

Услуги по заключению договора на аварийное обслуживание.

Организацию пуска газа.

Стоимость услуги «газификация под ключ» составляет 111-111 тыс. руб. Срок

газификации – 11 дней.

Энергоснабжение

Для подключения к электрическим сетям необходимо выполнить следующие шаги.

Определение величины необходимой мощности, согласно требованиям

региональных снабжающих организаций.

Подготовка пакета документов, необходимых для подачи заявки в

региональную снабжающую организацию на технологическое

присоединение в случае получения новой или увеличения существующей

мощности.

Получение договора на присоединение к электросетям.

Получение технических условий на организацию узла учета электрической

энергии.

Разработка проектов внешнего и внутреннего электроснабжения в

соответствии с полученными техническими условиями.

126

Заключение договора об осуществлении технологического присоединения к

электрическим сетям.

Получение Акта о технологическом присоединении к электрическим сетям

энергоснабжающей организации.

Получение Акта разграничения балансовой принадлежности и Акт

разграничения эксплуатационной ответственности между абонентом и

сетью энергоснабжающей организации с составлением паспорта-протокола

на измерительный комплекс.

Комплектация пакета документов на заключение договора

электроснабжения с энергоснабжающей организацией.

Услуги посредников по получению необходимых документов, без учета

стоимости проектирования, оцениваются в 11 тыс. руб. Срок выполнения (до

получения ТУ) – 11-11 дней.50

Плата за подключение к электросетям составляет 111 руб. за 1 кВт мощности.

Таким образом, при мощности 111 кВт плата за присоединение составляет около 111

тыс. руб.

Водоснабжение и водоотведение

Для получения технических условий на подключение к сетям инженерно-

технического обеспечения (водопровод, канализация) требуется наличие следующих

документов:

Запрос на получение ТУ.

Копии учредительных документов, а также документы, подтверждающие

полномочия лица, подписавшего запрос.

Правоустанавливающие документы на земельный участок (для

правообладателя земельного участка).

Информация о границах земельного участка, на котором планируется

осуществить строительство объекта капитального строительства или на

котором расположен реконструируемый объект капитального

строительства.

Информация о разрешенном использовании земельного участка

(градостроительный план).

50 http://6451535.ru/services/50-obiekti-moshnostiu-menee-100kva-prisoedinuaemie-k-lenenergo.html#.Up4SyyexTVk

127

Ситуационный план расположения объекта с привязкой к территории

населенного пункта.

Технические условия или информация о плате за подключение объекта

капитального строительства к сетям водопровода и канализации предоставляются в

течение 11 рабочих дней с даты получения запроса и предоставления полного пакета

документов. При отсутствии возможности подключения строящегося (реконструируемого)

объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения

заявителю направляется отказ в выдаче указанных условий. Подготовка технических

условий осуществляется без взимания платы.

Стоимость подключения к системе водоснабжения составляет 111 тыс. руб., к

системе водоотведения – 111 тыс. руб. Таким образом, суммарно – 1 111 тыс. руб.

Этап 1. Разработка проектной документации

Проектная документация – это архитектурные, функционально-технологические,

конструктивные и инженерно-технические решения по обеспечению строительства или

реконструкции объекта капитального строительства.

Проектная документация представляется в виде материалов, документов, в

которых содержатся текстовые сведения, графические схемы, чертежи, расчеты.

Виды работ по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние

на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только

индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные

саморегулируемыми организациями свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные

виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любыми

физическими или юридическими лицами.

Перечень видов работ, влияющих на безопасность объектов капитального

строительства, изложен и утвержден в приказе Министерства регионального развития

РФ от 11.11.1111 №111.

Качество проектной документации, ее соответствие требованиям технических

регламентов обеспечивается ответственностью лица, осуществляющего подготовку

проектной документации.

Подготовка и экспертиза проектной документации на объекты капитального

строительства осуществляется в соответствии с «Положением о составе разделов

проектной документации и требованиям к их содержанию», утвержденным

Постановлением Правительства РФ от 11.11.1111 №11.

В отличие от ранее действовавших нормативных актов «Положением о составе

разделов проектной документации и требованиям к их содержанию» не

128

предусматриваются такие стадии проектирования, как ТЭО (технико-экономическое

обоснование), проект, рабочий проект.

Положение использует понятия «проектная документация» и «рабочая

документация», а также не содержит указаний на последовательность разработки

рабочей документации. Это обстоятельство позволяет вести подготовку рабочей

документации как или в процессе проработки проектной документации, так и после ее

подготовки.

Рабочая документация позволяет реализовать архитектурные, технические и

технологические решения. Объем, состав и содержание рабочей документации

определяются заказчиком (застройщиком) в зависимости от степени детализации

решений, содержащихся в проектной документации.

Проектная документация на объекты капитального строительства

производственного и непроизводственного назначения состоит из 11 разделов:

1. Раздел 1 «Пояснительная записка».

2. Раздел 1 «Схема планировочной организации земельного участка».

3. Раздел 1 «Архитектурные решения».

4. Раздел 1 «Конструктивные и объемно-планировочные решения».

5. Раздел 1 «Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-

технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий,

содержание технологических решений», в т.ч.:

подраздел «Система водоснабжения»;

подраздел «Система водоотведения»;

подраздел «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха,

тепловые сети»;

подраздел «Сети связи»;

подраздел «Система газоснабжения»;

подраздел «Технологические решения»

6. Раздел 1 «Проект организации строительства».

7. Раздел 1 «Проект организации работ по сносу или демонтажу объектов

капитального строительства».

8. Раздел 1 «Перечень мероприятий по охране окружающей среды».

9. Раздел 1. «Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности».

129

10. Раздел 11. «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов».

11. Раздел 11 «Смета на строительство объектов капитального строительства».

12. Раздел 11. «Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными

законами».

Этап 1. Экспертиза проектной документации

В соответствии с положениями ст. 11 Градостроительного кодекса РФ проектная

документация объектов капитального строительства и результаты инженерных

изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат

экспертизе. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов

инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или

негосударственной экспертизы. Застройщик или технический заказчик по своему выбору

направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на

государственную экспертизу или негосударственную экспертизу.

Размер платы за проведение государственной экспертизы проектной

документации нежилых объектов капитального строительства и (или) результатов

инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации

(РПнж), определяется по формуле:51

РПнж = Спд x П x Ki + Сиж x П х Ki

Спд – стоимость изготовления проектной документации, представленной на

государственную экспертизу, рассчитанная в ценах 1111 г. на основании документов в

области сметного нормирования и ценообразования, рекомендованных Министерством

регионального развития Российской Федерации (в рублях).

Сиж – стоимость изготовления материалов инженерных изысканий,

представленных на государственную экспертизу, рассчитанная в ценах 1111 г. на

основании документов в области сметного нормирования и ценообразования,

рекомендованных Министерством регионального развития Российской Федерации (в

рублях).

П – процент суммарной стоимости проектных и (или) изыскательских работ,

представленных на государственную экспертизу, согласно приложению к постановлению

правительства РФ от 11.11.1111 №111.

Ki - коэффициент, отражающий инфляционные процессы по сравнению с

11.11.1111, который определяется как произведение публикуемых Федеральной службой

51

Согласно Постановления Правительства РФ от 05.03.2007 № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий»

130

государственной статистики индексов потребительских цен для каждого года,

следующего за 1111 г., до года, предшествующего тому, в котором определяется размер

платы за проведение государственной экспертизы (включительно), составляет 1,11.

В текущих ценах планируемая стоимость изготовления проектной документации в

рамках рассматриваемого проекта составляет 1,1 млн. руб., в ценах 1111 г. указанная

стоимость составляет около 1,1 млн. руб.

На основании представленных выше данных:

РПиж = 111 111 x 1,1111 x 1,11 + 1 x 1,1111 x 1,11 = 111 111 руб.

Таким образом, стоимость государственной экспертизы проектной

документации в рамках рассматриваемого проекта составит 111 111 руб.

В соответствии с положениями Постановления Правительства РФ от 11.11.1111

№111 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной

документации и результатов инженерных изысканий» срок проведения

государственной экспертизы не должен превышать 11 дней.

Этап 1. Получение разрешения на строительство

Порядок получения разрешения на строительство регулируется региональным

административным регламентом службы государственного строительного надзора и

экспертизы по предоставлению государственной услуги «Выдача разрешений на

строительство или реконструкцию объектов капитального строительства в случаях,

установленных действующим законодательством, за исключением разрешений на

строительство объектов индивидуального жилищного строительства».

В соответствии с указанным выше нормативным актом:

государственную услугу предоставляет Служба государственного

строительного надзора и;

срок выдачи разрешения на строительство, либо отказа в выдаче

разрешения на строительство с указанием причин отказа составляет не

более 11 дней;

государственную услугу можно заказать в электронном виде;

разрешение на строительство выдается безвозмездно.

Для получения разрешения на строительство, застройщик к заявлению о выдаче

разрешения на строительство, прилагает следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок.

2. Градостроительный план земельного участка.

131

3. Материалы, содержащиеся в проектной документации:

пояснительная записка;

схема планировочной организации земельного участка, выполненная в

соответствии с градостроительным планом земельного участка, с

обозначением места размещения объекта капитального строительства,

подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов,

объектов археологического наследия;

схемы, отображающие архитектурные решения;

сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-

технического обеспечения с обозначением мест подключения

проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-

технического обеспечения;

проект организации строительства объекта капитального строительства;

проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального

строительства, их частей.

4. Положительное заключение государственной экспертизы проектной документации

(применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 11

Градостроительного кодекса РФ), положительное заключение государственной

экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных

частью 1 ст. 11 Градостроительного кодекса РФ.

5. Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного

строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено

такое разрешение в соответствии со ст. 11 Градостроительного кодекса РФ).

6. Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае

реконструкции такого объекта.

Документы, необходимые для получения разрешений на строительство,

представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинным или

надлежащим образом заверенной копией.

Правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный

план земельного участка, а также проектная документация должны быть получены на

предыдущих этапах реализации проекта.

Этап 1. Получение разрешения на ввод в эксплуатацию

Порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию регулируется

региональным административным регламентом службы государственного строительного

132

надзора и экспертизы по предоставлению государственной услуги «Выдача разрешений

на ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию в случаях, установленных

действующим законодательством».

В соответствии с указанным выше нормативным актом:

государственную услугу предоставляет региональная служба

государственного строительного надзора и экспертизы;

срок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, либо отказа в

выдаче разрешения с указанием причин отказа составляет не более 11

дней;

государственную услугу можно заказать в электронном виде;

разрешение на ввод в эксплуатацию выдается безвозмездно.

Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию, застройщик к заявлению о

выдаче разрешения на строительство, прилагает следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок.

2. Градостроительный план земельного участка.

3. Разрешение на строительство.

4. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления

строительства, реконструкции на основании договора).

5. Документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного

объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и

подписанный лицом, осуществляющим строительство.

6. Документ, подтверждающий соответствие параметров построенного,

реконструированного объекта капитального строительства проектной

документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и

требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами

учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом,

осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и

застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства,

реконструкции на основании договора).

7. Документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного

объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные

представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-

технического обеспечения (при их наличии).

133

8. Схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта

капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического

обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию

земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство

(лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае

осуществления строительства, реконструкции на основании договора).

9. Заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если

предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о

соответствии построенного, реконструированного объекта капитального

строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в

том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям

оснащенности объекта капитального строительства приборами учета

используемых энергетических ресурсов, заключение государственного

экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 1 статьи 11

Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Градостроительного кодекса РФ

государственный строительный надзор осуществляется при строительстве

объектов, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии

со ст. 11 Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии с п. 1. ст. 11 Градостроительного кодекса РФ проведение

государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической

экспертизы проектной документации требуется для объектов, строительство или

реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых

природных территорий.

Этап 1. Регистрация прав на объекты

Регистрация прав на созданные объекты недвижимости осуществляется

территориальными управлениями федеральной службы государственной регистрации,

кадастра и картографии (Росреестр).

Размер государственной пошлины за регистрацию составляет для

физических лиц – 1 111 руб., для юридических лиц – 11 тыс. руб.

Для регистрации прав заявитель прилагает следующие документы:

1. Заявление правообладателя о регистрации права.

2. Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию или платежное

поручение – подлинник и копия.

134

3. Учредительные документы заявителя – юридического лица со всеми

действующими изменениями: устав, учредительный договор (если имеется) –

подлинник или нотариально удостоверенная копия; свидетельство о

государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении

записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице,

созданном и зарегистрированном до 11.11.1111, документ о постановке на

налоговый учет (ИНН).

4. Документ, удостоверяющий личность правообладателя, или нотариально

удостоверенная доверенность, если интересы правообладателя представляет

другое лицо.

5. Разрешение на строительство – подлинник и копия.

6. Документы, подтверждающие право пользования земельным участком –

подлинник и копия.

7. Проектная документация – подлинник и копия, если регистрируется право на

объект, не завершенный строительством.

8. Разрешение на ввод в эксплуатацию, выданное органом государственной власти

или местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство –

подлинник и копия.

9. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов,

подрядчика, участников договора простого товарищества): справка за подписью

бухгалтера и руководителя организации-застройщика об источниках

финансирования или иной документ.

10. Кадастровый паспорт на объект недвижимости – подлинник и копия.

Кадастровый паспорт созданного объекта выдается органом, осуществляющим

государственный кадастровый учет объектов недвижимости, – территориальным

отделением управления Росреестра по запросу любых лиц в электронном виде и на

бумажном носителе в течение 11 дней с даты подачи заявления.

Для получения кадастрового паспорта созданного объекта должны быть

предоставлены следующие документы:

1. Технический план объекта учета (технический паспорт до 11.11.1111) (при

постановке на учет, учете изменений) или копия разрешения на ввод объекта

учета в эксплуатацию, если указанное разрешение выдано после 11.11.1111 (при

постановке на учет или учете изменений такого объекта).

135

2. Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя

заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя).

3. Копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на

соответствующий объект учета (при постановке на учет образуемого объекта

учета, при учете изменений объекта учета или снятии с учета объекта учета и

отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой

объект учета в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество

и сделок с ним).

4. Копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом

изменение назначения здания, помещения или сооружения, наименования

сооружения (при государственном учете в связи с изменением сведений о таком

здании, помещении или сооружении);

5. Копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством

присвоение (изменение) адреса объекту учета (при государственном учете в связи

с изменением адреса объекта учета).

Верность копии документа, представленной в соответствии с пунктами 1, 1 - 1,

должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Госпошлина за получение кадастрового паспорта – 111 руб. для физических

лиц, 111 руб. – для юридических лиц.

Этап 1. Лицензирование

Лицензирование складской деятельности, связанной с хранением опасных

веществ осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от

11.11.1111 №111 «О лицензировании эксплуатации взрывопожароопасных и химически

опасных производственных объектов I, II и III классов опасности».52

Указанный нормативный документ утвердил «Положение о лицензировании

эксплуатации взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I,

II и III классов опасности», а также «Перечень выполняемых работ на

взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов

опасности». В соответствии с указанным перечнем лицензированию подлежит

хранение воспламеняющихся, окисляющих, горючих, взрывчатых, токсичных,

высокотоксичных веществ и веществ, представляющих опасность для

окружающей среды, на объектах.

Таким образом, создаваемый в рамках рассматриваемого проекта объект

складской недвижимости должен быть лицензирован.

52

См. 15 Приложение. Постановление Правительства РФ от 11.11.1111 №111

136

Лицензионные требования и список документов, необходимых для

лицензирования приведены в разделе 15 Приложение. Постановление Правительства

РФ от 11.11.1111 №111 .

Стоимость посреднических услуг по содействию получению лицензии по

эксплуатации взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I,

II и III классов опасности в Москве составляет от 11 тыс. руб.53

Получение лицензии может быть сопряжено с экспертизой промышленной

безопасности объектов. Стоимость экспертизы промышленной безопасности для

рассматриваемого в настоящей работе складского объекта может составлять, по

неофициальным оценкам, около 1,1-1 млн. руб.

С учетом подготовительной работы, экспертиз, подготовки документов получение

лицензии может занять достаточно длительное время. Для целей расчетов в рамках

настоящей работы принято допущение, что лицензирование осуществляется в

течение 11 дней, а общие затраты средств на лицензирование составляют 1 млн.

руб.

Сводный расчет затрат времени и финансов

Процедура Временные затраты,

дней

Денежные

затраты, руб.

Приобретение земельного участка, регистрация 11 ФЛ – 1 111

ЮЛ – 11 111

Получение градостроительного плана

земельного участка 11 Бесплатно

Получение ТУ на газ 11 11 111

Получение ТУ на энергоснабжение54

1 11 111

Получение ТУ на водоснабжение и

канализацию55

1 Бесплатно

Плата за подключение к электросетям 1 111 111

Плата за подключение к системам

водоснабжения и водоотведения 1 1 111 111

Разработка проектной документации 11

Учтено в составе

капитальных

вложений

Экспертиза проектной документации 11 111 111

Получение разрешения на строительство 11 Бесплатно

Получение разрешения на ввод в эксплуатацию 11 Бесплатно

Получение кадастрового паспорта 11 ФЛ – 111

ЮЛ –111

Регистрация прав 11 ФЛ – 1 111

53

http://profeksp.ru/poluchenie-litsenzii-na-ekspluatatsiyu-vzryvopozharoopasnykh-i-khimicheski-opasnykh-proizvodstvennykh-ob-ektov.html 54

Выполняется параллельно с получением ТУ на газ. 55

Выполняется параллельно с получением ТУ на газ.

137

Процедура Временные затраты,

дней

Денежные

затраты, руб.

ЮЛ – 11 111

Лицензирование 11 1 111 111

ИТОГО: 111 ФЛ – 1 111 111

ЮЛ – 1 111 111

Таблица 51. Калькуляция временных и денежных затрат на процедуры,

связанные с приобретением, строительством и оформлением объектов

недвижимости

138

12. Приложение. Определение объема капитальных вложений

12.1. Строительно-монтажные работы

Стоимость строительно-монтажных работ по зданию складского комплекса

определена, исходя из имеющегося эскиза планировки здания, представленного на

следующей диаграмме.

Диаграмма 54. Эскиз планировки здания складского комплекса

Для определения стоимости строительство были отправлены запросы

производителям быстровозводимых зданий московского региона, на которые были

получены 1 предложений.56 Данные из предложений о стоимости строительства здания

56

См. раздел 13 Приложение. Предложения по возведению зданий

139

без учета инфраструктуры, инженерных систем и проектирования представлены в

следующей таблице.

Наименование организации Предложение, руб.

Группа Феам 111 111 111

Вал групп 11 111 111

ООО «Эксстроймонтаж» 11 111 111

ООО «БСИ» 11 111 111

Моспромстрой 11 111 111

Среднее 11 111 111

Таблица 52. Предложения по стоимости строительства здания без учета

инфраструктуры, инженерных систем и проектирования

Как видно из приведенной выше таблицы, полученные предложения

характеризовались значительным разбросом цен. В целях повышения точности и

достоверности расчетов самое высокое и самое низовое ценовое предложение были

исключены из дальнейшего анализа. Далее было рассчитано среднее значение из трех

оставшихся предложений, которое составило 11,1 млн. руб. При площади объекта

1 111 кв. м удельные капвложения на 1 кв. м составляют 11 111 руб. Данное

значение было использовано для расчета стоимости строительства здания без учета

инфраструктуры, инженерных систем и проектирования.

В процессе разработки настоящего бизнес-плана инициатором проекта было

принято решение о сокращении площадей возводимого складского комплекса до 1 111 кв.

м. В этой связи был выполнен перерасчет стоимости возведения здания:

1 111 кв. м * 11 111 руб. на 1 кв. м = 11 111 111 руб.

По оценкам производителей удельные капиталовложения на инженерные системы

здания, в т.ч. на отопление, вентиляцию, водоснабжение, канализацию, электрику,

системы автоматики, пожаротушение, отделку составляют 1 111 руб. на 1 кв. м.

Исходя из планируемой складской площади, составляющей 1 111 кв. м, общая

стоимость инженерных систем составляет:

1 111 кв. м * 1 111 руб. на 1 кв. м = 11 111 111 руб.

В следующей таблице приведены площади производственных площадок.

Назначение Площадь, кв. м

Автостоянка на 11 еврофур, бетон 111,1

Зона погрузки и выдачи под навесом 1х111 м, бетон 111

Зона хранения крупногабаритной тары, бетон 111

Контейнерная площадка, бетон 1 111

Площадка для мусорного контейнера, бетон 111

ИТОГО общий размер площадок 1 111

Таблица 53. Площади производственных площадок

140

Смета строительства производственных площадок приведена в следующей

таблице.

Статья Ед. изм. Кол-во Цена Сумма, руб.

Щебень м. куб. 111 1 111 111 111

Песок м. куб. 111 111 111 111

Грунтовые работы кв. м 1 111 111 1 111 111

Бетон м111 куб. м 111 1 111 1 111 111

Арматура тонн 11 11 111 111 111

Заливка площадок м. куб. 111 1 111 111 111

Транспортные расходы 1,11%

Грузоподъемные механизмы 1%

Вывоз мусора 1,11%

ИТОГО стоимость площадок 1 111 111

Таблица 54. Смета строительства производственных площадок

Смета строительства ограждений приведена в следующей таблице.57

Статья Значение

Протяженность ограждения, м 111

Цена материалов (высота 1 м, «Премиум»), руб. за 1 пог. м 1 111

Стоимость материалов ограждения 111 111

Откатные ворота, ширина проема 11 м, высота 1 м, автоматика, замки, шпингалеты, 1 шт. 111 111

Калитки, ширина 1,1 м, высота 1 м, автоматика, 1 шт. 11 111

Стоимость монтажа (11% от стоимости материалов, комплектующих) 111 111

ИТОГО ограждение 1 111 111

Таблица 55. Смета строительства ограждений

Смета строительства погрузочно-разгрузочных доков приведена в следующей

таблице.58

Статья Сумма,

руб.

Промышленные cекционные ворота Alutech, 1х1 м 11 111

Автоматика для ворот 11 111

Докшелтер двойной 1х1 м 11 111

Докдевелопер 111 111

Стоимость СМР (11% от стоимости оборудования) 111 111

ИТОГО на 1 док 111 111

На 1 дока 1 111 111

Таблица 56. Смета строительства погрузочно-разгрузочных доков

Смета работ по установке освещения территории приведена в следующей

таблице.59

57

Для расчета использованы следующие данные: http://zaborov.su/download/price/borzabor_2012_06-2.pdf, http://zaborov.su/prise3d.php 58

Для расчета использованы следующие данные: http://www.pr-sv.ru/promyshlennye-vorota.php, http://www.pr-sv.ru/avtomatika-dlja-vorot.php, http://msk.pulscen.ru/firms/91696660/catalog/136803-peregruzochnoye_oborudovaniye, http://msk.pulscen.ru/firms/98014147/predl/xls 59 Рабочий проект «Система охранного освещения периметра»

141

Статья Тип Кол-во Цена,

руб.

Сумма,

руб.

Оборудование

Консольный светильник под ЛОН 111-111Вт , Е11 поликарбонатное стекло IP11 НКУ 11-111 11 111 11 111

Лампа энергосберегающая цоколь Е11, 111В/11Вт (соответствует лампе накаливания 111Вт) КЛЛ-1U-11Вт 11 111 1 111

Кронштейн приставной с креплением на круглую опору для светильника

К1П-1,11-1,1-1,111 11 1 111 11 111

Бокс серый на 1 модуля с прозрачной дверью для открытого монтажа IP11 11111 11111 11 111 1 111

Автоматический выключатель, двухполюсный характеристика С, Iн=1А ВА 11-11 1Р 1А 11 111 1 111

Щит освещения (ЩО) в составе:

Шкаф металлический 111х111х111 на 11 модулей с 1-мя DIN рейками IP11 ЩРН-11 1 1 111 1 111

Лампа сигнальная Е111-D 1 111 1 111

Вводной автоматический трехполюсный выключатель 111В/11А S111R-C11 1 111 111

Автоматический выключатель, С, Iн=1А S111R-C1 1 11 11

Автоматический выключатель, В, Iн=11А S111R-C11 1 11 111

Реле Finder 11.11.1.111.1111 1 111 111

Контактор однофазный модульный Iн=11А, Uкат=111 В ЕSB11-11/111 1 1 111 1 111

Фотореле TW1/D 1 1 111 1 111

Пульт управления (ПУ) в составе:

Корпус кнопочного поста на 1 элемента МЕР1-1 1 111 111

Выключатель кнопочный C P1 11G-11 1 111 111

Переключатель С 1SS1 11B-11 1 111 111

Кабельная продукция

Кабель силовой алюминиевый 1х11 ГОСТ 11111-11 АВВГ -1,11 111 111 11 111

Кабель контрольный медный КВВГ 1х1,1 11 11 1 111

Кабель контрольный медный КВВГ 1х1,1 11 11 111

Кабель силовой ВВГ-нг 1х1,1 1 111 11 11 111

Опоры

Опора железобетонная ЛЭП СВ1,1-1 11 1 111 11 111

ИТОГО комплектующие 111 111

Стоимость монтажа (11% от стоимости материалов, комплектующих) 111 111

Транспортные расходы (1,1% от стоимости материалов, комплектующих) 1 111

Грузоподъемные механизмы расходы (1% от стоимости материалов, комплектующих) 1 111

ИТОГО ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ 111 111

Таблица 57. Смета работ по установке освещения территории

Смета асфальтирования территории приведена в следующей таблице.60

60

Для расчета использованы следующие данные: http://www.rus178.ru/asfaltirovanie/

142

Статья Единица

измерения

Площадь,

кв. м Цена, руб. Сумма, руб.

Щебень+песок+асфальтобетон руб. на 1 кв. м 1 111 1 111 1 111 111

Работы по подготовке участка и укладке асфальта руб. на 1 кв. м 1 111 111 1 111 111

ИТОГО ОБЩАЯ СТОИМОСТЬ 11 111 111

Таблица 58. Смета асфальтирования территории

Расчет суммарной стоимости строительно-монтажных работ приведен в

следующей таблице.

Статья Сумма, руб.

Здание 11 111 111

Инфраструктура участка, коммуникации (11% от стоимости здания) 1 111 111

Инженерные системы 11 111 111

Площадки 1 111 кв. м 1 111 111

Модульный КПП-проходная 1х1,11 кв. м 11 111

Освещение территории 111 111

Асфальтирование территории 11 111 111

Ограждение, автоматические ворота, калитки 1 111 111

Погрузочно-разгрузочные доки 1 111 111

ИТОГО 11 111 111

Таблица 59. Расчет суммарной стоимости строительно-монтажных работ

12.2. Оборудование

Расчет затрат на стеллажи представлен в следующей таблице. 61

Статья Значение

Паллетные стеллажи первый этаж

Ряды 1-11

Число рядов 11

Секций в ряду 1

Число этажей европаллеты 1

Число секций европаллеты 111

Ряды 1-1, 11-11

Число рядов 1

Секций в ряду 1

Число этажей европаллеты 1

Число секций европаллеты 111

Число этажей 111 мм 1

Число секций 111 мм 111

Паллетные стеллажи мезонин

Число рядов 1

Секций в ряду 1

Число этажей европаллеты 1

Число секций европаллеты 111

61

Для расчета использованы следующие данные: http://www.stellagy.ru/palletnye-stellagi.php, http://www.stellagy.ru/polochnye-stellagy.php

143

Статья Значение

Число этажей 111 мм 1

Число секций 111 мм 111

Суммарно паллетные стеллажи

Всего европаллетных секций 1111 П 111х11х1,1 (1 поддона EUR\1 поддона FIN) 1 111

Цена за 1 европаллетную секцию 1111 П 111х11х1,1 (1 поддона EUR\1 поддона FIN), нагрузка на ярус до 1,1 т 1 111

Стоимость европаллетных секций, руб. 1 111 111

Всего 111 мм-секций 111

Цена за одну 111 мм-секцию 111

Стоимость 111 мм-секций, руб. 111 111

Полочные стеллажи первый этаж

Число рядов 1

Секций в ряду 11

Число этажей 1

Число секций 111

Цена за 1 секцию 111

Стоимость полочных секций, руб. 111 111

Монтаж секций (11% от стоимости), руб. 111 111

ИТОГО стеллажи, руб. 1 111 111

Таблица 60. Расчет затрат на стеллажи

В следующей таблице приведен расчет затрат на мебель и сантехнику.

Статья Кол-во Цена, руб. Сумма, руб.

Стол с мойкой 1 11 111 11 111

Поддон со смесителем 1 1 111 11 111

Шкаф для инвентаря 1 1 111 11 111

Унитаз 1 1 111 11 111

Писсуар 1 1 111 1 111

Биде 1 11 111 11 111

Раковина для мытья рук 1 1 111 1 111

Электросушилка для рук 1 1 111 11 111

Стол письменный 11 1 111 11 111

Стол лабораторный пристенный 1 1 111 1 111

Шкаф с вытяжкой для хранения 11 11 111 111 111

Аварийный душ с поддоном 1 1 111 11 111

Шкаф для документов 1 1 111 11 111

Холодильник бытовой 1 1 111 1 111

Стол кухонный с навесным шкафом 1 1 111 11 111

Электроплита две конфорки 1 11 111 11 111

Стол обеденный 1 1 111 1 111

Шкаф двухсекционный для одежды 11 1 111 11 111

Фен для сушки волос 1 1 111 1 111

Вешалка-стойка напольная 1 1 111 1 111

Душевая кабина угловая 1 1 111 11 111

Стол компьютерный 1 1 111 11 111

144

Статья Кол-во Цена, руб. Сумма, руб.

ИТОГО мебель и сантехника 111 111

Таблица 61. Расчет затрат на мебель и сантехнику

Расчет суммарной стоимости оборудования приведен в следующей таблице.

Статья Сумма, руб.

Стеллажи 1 111 111

Мебель и сантехника 111 111

Система видеонаблюдения 111 111

Котельная 1 111 111

Аварийный генератор 111 кВт 111 111

Ричтрак Pramac Lifter RTX Lifter RTX 1111, Италия, новый, высота подъема до 1 м, 1 ед. 1 111 111

Дизельный вилочный погрузчик «ТСМ» FHD11T1Z, Япония, новый, 1 ед. 1 111 111

ИТОГО 11 111 111

Таблица 62. Расчет суммарной стоимости оборудования

145

13. Приложение. Предложения по возведению зданий

13.1. Группа Компании ФЕАМ

№ п/п

Наименование Ед. изм. Кол -

во

Цена за ед. изм. Руб. Стоимость

руб. Работа

Материалы

Проектные работы

1 Разработка проекта компл. 1 1 111 111

1 111 111

итого: 1 111 111

Земляные работы

1 Разработка грунта с планировкой территории экскаватором и вывозом не далее 11метров

м1 111 111 111 111

1 Разработка грунта экскаватором под столбчатые фундаменты и цоколь

м1 111 111 111 111

1 Доработка грунта вручную м1 11 111 11 111

1 Обратная засыпка шт. 111 111 111 111 111

итого: 111 111

Бетонные работы

1 Устройство монолитной плиты пола 111мм,бетон В11W1F111

м1 1111 1 111 1 111 11 111 111

1 Устройство монолитного перекрытия по профнастилу

м1 111 1 111 11 111 1 111 111

1 Устройство монолитных фундаментов,бетон В11W1F111

м1 111 1 111 1 111 1 111 111

1 Устройство подпорной стены ,бетон В11W1F111

м1 111 1 111 1 111 1 111 111

1 Подбетонка(фундаменты, фундаментные балки, монолитная плита), В1,1

м1 111 1 111 1 111 1 111 111

1 Устройство гидроизоляции м1 1111 111 111 111 111

1 Устройство песчанного основания с уплотнением, S- 111мм

м1 1111 111 111 1 111 111

1

Щебень с уплотнением и проливкой битумом 111мм(фундаменты, монолитная плита)

м1 111 111 1 111 1 111 111

итого: 11 111 111

Металлокаркас

1 Устройство металлокаркаса т 111 11 111 11 111 11 111 111

Метизы компл. 1 111 111 111 111

итого: 11 111 111

Ограждающие конструкции

1 Плоская мембранная кровля м1 1111 111 1 111 11 111 111

1 Стены сэндвич Ral-Ral- 111мм, м1 1111 111 1 111 1 111 111

1 Перегородки Ral-Ral- 11мм, м1 1111 111 1 111 1 111 111

1 Расходные материалы и м1 1111 11 111 1 111 111

146

№ п/п

Наименование Ед. изм. Кол -

во Цена за ед. изм.

Руб. Стоимость

руб.

доборный профиль

1 Двери шт. 11 1 111 1 111 111 111

1 Секционные ворота DoorHan 1111х1111 с э/п

шт. 1 1 111 11 111 111 111

итого: 11 111 111

ИТОГО: 111 111

111

срок поставки и монтажа согласовывается при подписании договора (график

работ);

первый авансовый платеж в размере 11% от общей суммы;

последующие платежи по представленным актам КС-1, КС-З;

окончательный расчет в размере 11% от общей суммы по факту проведения пуско-

наладочных работ;

Данное коммерческое предложение не является финансовым документом и

действительно в течение 11 календарных дней.

C уважением Андрей Фадеев Группа Компании ФЕАМ (111) 111-11-11 моб. 1-111-111-11-11 fadeev@feam.ru

147

13.2. Вал групп

КОММЕРЧЕСКОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ № 11/11

Дата: 07.03.2015 г.

Выражаем Вам признательность за интерес, проявленный к компании «Вал групп»

и нашей продукции.

Основные характеристики здания Значение

Длина здания 111 м.

Ширина здания 11 м.

Высота здания 1 м.

Площадь здания 1111 м.кв.

Площадь стен 1111 м.кв.

Площадь кровли 1111 м.кв.

Земляные работы

Наименование материалов Ед. изм. Кол-во Цена Сумма

Щебень м. куб. 111 1111 111 111

Песок м. куб. 111 111 111 111

Наименование работ Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Грунтовые работы м. кв. 111 111 111 111

Итого по разделу 1 111 111

Устройство фундаментов и полов

Наименование материалов Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Бетон м. куб. 1111 1111 1 111 111

Арматура тонн 11 11111 1 111 111

Наименование работ Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Заливка фундамента и ж/б полов м. куб. 1111 1111 1 111 111

Итого по разделу 11 111 111

Устройство здания с кровлей

Наименование материалов Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Металл тонн 111 11 111 11 111 111

C.-панели стеновые 111ППС м. кв. 1111 1111 1 111 111

Кровля м. кв. 1111 1111 1 111 111

Доборные элементы м. кв. 1111 111 111 111

Саморезы для крепления сэндвич-

панелей шт. 1111 11 111 111

Материалы для отмостки и расходные

материалы м. кв. 1111 111 1 111 111

Наименование работ Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Монтаж металлоконструкций тонн 111 11 111 1 111 111

148

Монтаж с.-панелей стеновых м. кв. 1111 111 1 111 111

Монтаж кровли м. кв. 1111 111 1 111 111

Монтаж доборных элементов м. кв. 1111 111 111 111

Итого по разделу 11 111 111

Наименование материалов Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Ворота-Двери 111 111

Оконные блоки 1 111 111

Наименование работ Кол-во Цена Сумма

Монтаж(Ворота, двери, окна) 111 111

Итого по разделу 1 111 111

ИТОГО 11 111 111

Транспортные расходы 1 111 111

Грузоподъемные механизмы 111 111

Накладные расходы 111 111

Вывоз мусора 111 111

ИТОГО СТОИМОСТЬ

СТРОИТЕЛЬСТВА 11 111 111

Цены указанны ориентировочно, перерасчёт стоимости и определение точной

металлоёмкости после разработки проектной документации в части КМ, КМД.

149

13.3. ООО «Эксстроймонтаж»

111111, Москва, ул. Привольная, 11/1, тел./факс: (111)111 11 11 (многоканальный) www.extroy.ru

Исх. № 1111/1

от 11 января 1111 г.

Благодарим Вас за интерес, проявленный к продукции нашей фирмы.

Интересующее Вас сооружение имеет следующие параметры:

Тип сооружения С вертикальными стенами

Размеры (ширина х длина х высота до низа

несущих конструкций), Sв плане = 1111 м1,

Sпоэтажная = 1111 м1

11*111*11

Количество пролетов в поперечном

направлении По проекту

Конструктив помещений в плане (1*) S = 11,1*11 = 1111,1 м1 (1

этаж)

(1*) S = 1,1*111 + 11*11,1 +

1,1*111 + 11*11,1 = 1111 м1 (1

этажа)

Этажность/нагрузка на перекрытие (1*) 1 этажа/111 кг/м1

Сетка колонн 1-го этажа По проету

Кран – балка нет

Исполнение Утепленный

Кровля плоская (мембрана ПВХ) Мягкая 111 мм

Стены фасада (с полимерным покрытием

по RAL) Сэндвич – панели (МВ) 111 мм

1. Примерная стоимость (КАРКАС)

Удельная металлоемкость каркаса (уточняется по проекту КМ)

j = 11 кг/м1 (для 1*), j = 11 кг/м

1 (для 1*)

Каркас (сортамент м/проката уточняется по КМД) Вес: 11,1 (1*) + 111,1

(1*) = 111,1 тн

- средняя стоимость металлопроката с учетом

отходов 11 111 111 руб.

Изготовление металлоконструкций 1 111 111 руб.

Всего за каркас с НДС 11%: 11 111 111 руб.

Метизы (ассортимент и вес по ведомости

КМД) 111 111 руб.

Монтаж м/к на подготовленное основание 1 111 111 руб.

Итого за каркас с НДС 11%: 11 111 111 руб.

ИТОГО за тонну (без/с монтажом): 11 111 / 11 111 руб/тн.

2. Примерная стоимость (ограждающие конструкции)

Примерная стоимость (материалы), приведенная к 1 м1 ограждающих конструкций:

Кровля S = 1111 м1 1111 руб./м

1

Стены S = 1111 м1

1111 руб./м1

Примерная стоимость (материалы), ограждающих конструкций:

150

Кровля 1 111 111 руб.

Стены 1 111 111 руб.

Нащельники, доборные элементы + монтаж (по проекту) руб.

Всего за ограждающие с НДС 11%: 1 111 111 руб.

Монтаж кровли 1 111 111 руб.

Монтаж стенового ограждения 1 111 111 руб.

Итого за ограждающие с НДС 11%: 11 111 111 руб.

Дополнительные работы (материалы + работа)

Перекрытие межэтажное по профлисту, S

= 1111 м1

1 111 111 руб.

Окна, ворота, двери, брандмауэрные

перегородки, кирпичные, гипсокартонные

и т.п. (согласно проекта)

Не учтено руб.

Полы 1-го этажа S = 1111 м1 ~11 111 111 руб.

Фундаменты При наличии геологии и

проекта КЖ ~1 111 111 руб.

Всего за дополнительные работы с НДС 11%: 11 111 111 руб.

ИТОГО за сооружение с НДС 11 % 11 111 111 руб.

Проект (стадии ПД + РД), в том числе

КМ + КЖ (*)

1 111 111 руб.

111 111 (*) руб.

Отопление, вентиляция, водоснабжение,

канализация, электрика, системы

автоматики, пожаротушение, отделка

1111 - 1111 руб/м1.

1. Окончательная стоимость изготовления и поставки материалов, всех

доборных и крепежных элементов будет определена после получения

проектной документации или заказных спецификаций с учетом

предложенных цен и фактического расхода материалов и

задействованного транспорта.

1.Расценки приведены на работы по Москве и области. В других регионах

расценки на работы оговариваются при встрече с Заказчиком.

1.Порядок расчетов и сроки поставки будут определены в окончательной

спецификации перед подписанием Договора.

1.В стоимость работ не включены стоимость и монтаж кран-балок (на

выбор Заказчика), доставка (см. п.1), заготовительно-складские расходы.

1. Огнезащита конструкций выполняется специализированными

организациями (можем предложить).

Исполнил Иванов Андрей Валерьевич 1*111*1111111

iav-11@yandex.ru

151

13.4. ООО «БСИ»

ООО «БСИ»

г. Москва, ул. Кашёнкин Луг, д.1, корп.1

Тел/факс (111) 111-11-11

1-111-111-11-11

1-111-111-11-11

e-mail: bsidavidov@mail.ru

Предложение на строительство склада химреагентов S= 1111м1

1. Фундаменты 111м1 х 11111 = 1 111 111 руб.

2. Каркас 111т х 11111 = 11 111 111 руб.

3. Стены (сэндвич) 1111м1 х 1111 = 1 111 111 руб.

4. Кровля 1111м1 х 1111 = 1 111 111 руб.

5. Перекрытия 1111м1 х 1111 = 11 111 111 руб. (включая профнастил)

6. Полы с подготовкой (песок+щебень) 1111м1 х 1111 = 11 111 111 руб.

7. Перегородки 1111м1 х 1111 = 1 111 111 руб.

8. Лестницы: большие 1 х 111111 = 111 111 руб.

малые 1 х 111111 = 111 111 руб.

Итого: 111 111 руб.

9. Ворота 1 х 111111= 111 111 руб.

10. Подпорная стена 111м1 х 11111 = 1 111 111 руб.

ИТОГО: 11 111 111 руб.

152

13.5. Моспромстрой

Основные характеристики

здания Значение

Длина здания 11 м.

Ширина здания 111 м.

Высота здания 11 м.

Площадь здания 1111 м.кв.

Периметр здания 111 м.

Площадь стен 1111 м.кв.

Площадь кровли 1111 м.кв.

Общая площадь 1111 м.кв.

Толщина пола 111 мм.

Земляные работы

Наименование материалов Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Щебень м. куб. 111 1111 111111

Песок м. куб. 111 111 111111

Наименование работ Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Грунтовые работы м. кв. 1111 111 1111111

Итого по разделу 1111111

Устройство фундаментов и полов

Наименование материалов Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Бетон м111 м. куб. 111 1111 1111111

Арматура тонн 11.1 11111 111111

Наименование работ Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Заливка фундамента и ж/б

полов d= 1,1 м. куб. 111 1111 1111111

Итого по разделу 1111111

Устройство здания с кровлей

Наименование материалов Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Металл тонн 111 11111 1111111

Грунтовка кг. 1111 111 111111

C.-панели стеновые 111ППС м. кв. 1111 1111 1111111

C.-панели кровельные

111ППС м. кв. 1111 1111 1111111

Доборные элементы м. кв. 1111 111 1111111

Саморезы для крепления

сэндвич-панелей шт. 1111 11 111111

Материалы для отмостки и

расходные материалы м. кв. 1111 111 1111111

Наименование работ Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Изготовление тонн 111 11111 1111111

153

металлоконструкций

Монтаж металлоконструкций тонн 111 11111 1111111

Грунтовка кг. 1111 111 111111

Монтаж с.-панелей стеновых м. кв. 1111 111 1111111

Монтаж кровли м. кв. 1111 111 1111111

Монтаж доборных элементов м. кв. 1111 111 111111

Итого по разделу 11111111

Проемы

Наименование материалов Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Окна 1- кам. "глухие" м. кв. 11 1111 111111

Ворота распашные шт. 1 11111 11111

Двери ПВХ 1,1х1,1 входные шт. 1 11111 11111

Наименование работ Ед.изм. Кол-во Цена Сумма

Установка окон м. кв. 11 111 11111

Установка дверей шт. 1 1111 1111

Установка ворот шт. 1 1111 1111

Итого по разделу 111111

Всего материалы 11111111

Всего работы 11111111

ИТОГО 11111111

Транспортные расходы 1,1% 1111111

Грузоподъемные механизмы 1% 111111

Накладные расходы 1% 1111111

Вывоз мусора 1,1% 111111

ИТОГО СТОИМОСТЬ

СТРОИТЕЛЬСТВА 11111111

Что составляет 111 у.е. за кв.м.

Примечание: Объемы работ корректируются после составления проектной

документации.

.

.

.

154

14. Приложение. Выбор системы налогообложения

Юридические лица и индивидуальные предприниматели вправе выбирать между

двумя режимами налогообложения: общей системой налогообложения (ОСН) и

упрощенной системой налогообложения (УСН).

Оценка перспектив применения упрощенной системы налогообложения при

реализации рассматриваемого в настоящей работе проекта приведена в следующей

таблице.

Условия для перехода на

УСН Параметры рассматриваемого проекта

Возможность

применения

УСН

Лимит по доходам не более

11 млн. руб. в год (п. 1.1 ст.

111.11 НК РФ)

Соответствуют, ожидаемый доход менее 11

млн. руб. в год Существует

Остаточная стоимость

основных средств не должна

быть более 111 млн. руб.

(подп. 11 п. 1 ст. 111.11 НК

РФ)

Не соответствует, суммарная стоимость

основных средств по проекту превысит 111

млн. руб..

Отсутствует

Средняя численность

работников не должна

превышать 111 чел.

Соответствует, ожидаемая средняя

численности работников не превышает 111

чел.

Существует

Организациям-учредителям

не должно принадлежать не

более 11% ее уставного

капитала

Условие может быть реализовано в

случае создания ЮЛ в форме ООО, в

котором, в отличие от акционерных обществ:

Учредители/участники могут

предусмотреть в Уставе ООО

возможность внесения ими

имущественных вкладов без изменения

размера УК и долей участников.

Уставом ООО может быть

предусмотрено, что такие

имущественные вклады могут взноситься

непропорционально размерам долей

участников.

Прибыль ООО может делиться между

участниками общества не только

пропорционально их долям в уставном

капитале общества, но и иным образом в

соответствии с Уставом общества (если

иной порядок предусмотрен Уставом).

Существует

Общая оценка Отсутствует

Таблица 63. Оценка перспектив применения упрощенной системы

налогообложения при реализации рассматриваемого проекта

Как видно из приведенной выше таблицы, возможность применения

упрощенной системы налогообложения при реализации рассматриваемого в

настоящей работе проекта отсутствует.

155

15. Приложение. Постановление Правительства РФ от 11.11.1111 №111

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 11 июня 1111 г. N 111

О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ

ЭКСПЛУАТАЦИИ ВЗРЫВОПОЖАРООПАСНЫХ И ХИМИЧЕСКИ ОПАСНЫХ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ I, II И III КЛАССОВ ОПАСНОСТИ

В соответствии с Федеральным законом "О лицензировании отдельных видов

деятельности" Правительство Российской Федерации постановляет: 1. Утвердить прилагаемое Положение о лицензировании эксплуатации

взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности.

1. Внести в раздел "Ростехнадзор" перечня федеральных органов исполнительной власти, осуществляющих лицензирование конкретных видов деятельности, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 1111 г. N 111 "Об организации лицензирования отдельных видов деятельности" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1111, N 11, ст. 1111; 1111, N 11, ст. 1111), следующие изменения:

а) абзац первый изложить в следующей редакции: "Эксплуатация взрывопожароопасных и химически опасных производственных

объектов I, II и III классов опасности"; б) абзац второй признать утратившим силу. 1. Признать утратившими силу: постановление Правительства Российской Федерации от 1 мая 1111 г. N 111 "О

лицензировании эксплуатации взрывопожароопасных производственных объектов" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1111, N 11, ст. 1111);

постановление Правительства Российской Федерации от 11 сентября 1111 г. N 111 "О лицензировании эксплуатации химически опасных производственных объектов" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1111, N 11, ст. 1111);

пункт 1 изменений, которые вносятся в акты Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11 декабря 1111 г. N 1111 (Собрание законодательства Российской Федерации, 1111, N 11, ст. 1111).

1. Настоящее постановление вступает в силу с 1 июля 1111 г.

Председатель Правительства Российской Федерации

Д.МЕДВЕДЕВ

156

Утверждено постановлением Правительства

Российской Федерации от 11 июня 1111 г. N 111

ПОЛОЖЕНИЕ

О ЛИЦЕНЗИРОВАНИИ ЭКСПЛУАТАЦИИ ВЗРЫВОПОЖАРООПАСНЫХ И ХИМИЧЕСКИ ОПАСНЫХ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТОВ

I, II И III КЛАССОВ ОПАСНОСТИ

1. Настоящее Положение определяет порядок лицензирования эксплуатации взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектов I, II и III классов опасности (далее - объекты), осуществляемой юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (далее - лицензируемый вид деятельности).

1. Лицензируемый вид деятельности включает в себя выполнение работ на объектах по перечню согласно приложению.

1. Лицензирование эксплуатации объектов осуществляется Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору (далее - лицензирующий орган).

1. Лицензионными требованиями к соискателю лицензии на осуществление лицензируемого вида деятельности (далее - лицензия) являются:

а) наличие на праве собственности или ином законном основании по месту осуществления лицензируемого вида деятельности земельных участков, зданий, строений и сооружений, на (в) которых размещаются объекты, а также технических устройств, планируемых для применения на объектах;

б) наличие документов, подтверждающих ввод объектов в эксплуатацию, или положительных заключений экспертизы промышленной безопасности на технические устройства, планируемые для применения на объектах, а также на здания и сооружения на объектах (далее - положительное заключение экспертизы промышленной безопасности) в соответствии со статьями 1, 1 и 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

в) соответствие технических устройств, планируемых для применения на объектах, обязательным требованиям технических регламентов, федеральных норм и правил в области промышленной безопасности или до их вступления в силу - требованиям промышленной безопасности, установленным нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, предусмотренными статьей 11 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с реализацией положений Федерального закона "О техническом регулировании", в соответствии со статьей 1 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" и статьей 11 Федерального закона "О техническом регулировании";

г) наличие деклараций промышленной безопасности в случаях, предусмотренных статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

д) создание системы управления промышленной безопасностью в случаях, предусмотренных статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

е) наличие положений о производственном контроле за соблюдением требований промышленной безопасности на объектах в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

ж) наличие соответствующих установленным требованиям приборов и систем контроля, управления, сигнализации, оповещения и противоаварийной автоматической защиты технологических процессов на объектах в случаях, если обязательность наличия таких приборов и систем предусмотрена федеральными нормами и правилами в области промышленной безопасности или до их вступления в силу - требованиями промышленной безопасности, установленными нормативными документами федеральных органов

157

исполнительной власти, предусмотренными статьей 11 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с реализацией положений Федерального закона "О техническом регулировании", в соответствии со статьей 1 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

з) наличие планов мероприятий по локализации и ликвидации последствий аварий на объектах в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

и) наличие договоров об обслуживании, заключенных с профессиональными аварийно-спасательными службами или формированиями, или организация собственных профессиональных аварийно-спасательных служб в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

к) наличие создаваемых в соответствии с законодательством Российской Федерации резервов финансовых средств и материальных ресурсов для локализации и ликвидации последствий аварий в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

л) прохождение руководителем (заместителем руководителя) соискателя лицензии подготовки и аттестации в области промышленной безопасности в соответствии со статьей 1 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

м) наличие в соответствии с федеральными законами "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" и "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте" договоров обязательного страхования гражданской ответственности за причинение вреда в результате аварии на объекте.

1. Лицензионными требованиями к лицензиату при осуществлении лицензируемого вида деятельности являются:

а) наличие на праве собственности или ином законном основании по месту осуществления лицензируемого вида деятельности земельных участков, зданий, строений и сооружений, на (в) которых размещаются объекты, а также технических устройств, применяемых на объектах;

б) эксплуатация технических устройств, применяемых на объектах, в пределах назначенных показателей эксплуатации этих технических устройств (назначенного срока службы и (или) назначенного ресурса);

в) принятие в соответствии с техническими регламентами мер по обеспечению безопасности технических устройств, применяемых на объектах, предусмотренных обоснованиями безопасности указанных технических устройств, а также мер по обеспечению безопасности технических устройств, предусмотренных их руководствами (инструкциями) по эксплуатации, в том числе при вводе их в эксплуатацию, использовании по прямому назначению, техническом обслуживании, всех видах ремонта, периодическом диагностировании, испытании, перевозке, упаковке, консервации и хранении, в соответствии со статьей 1 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

г) применение на объектах технических устройств, соответствующих требованиям технических регламентов, федеральных норм и правил в области промышленной безопасности или до их вступления в силу - требованиям промышленной безопасности, установленным нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, предусмотренными статьей 11 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с реализацией положений Федерального закона "О техническом регулировании";

д) обеспеченность укомплектованности штата работников объектов согласно требованиям, установленным в соответствии со статьей 1 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

е) допуск к работе на объектах лиц, удовлетворяющих соответствующим квалификационным требованиям и не имеющих медицинских противопоказаний к указанной работе, в соответствии со статьей 1 Федерального закона "О промышленной

158

безопасности опасных производственных объектов"; ж) обеспечение проведения подготовки и аттестации в области промышленной

безопасности руководящего состава и инженерно-технического персонала, осуществляющего деятельность на объектах, в соответствии со статьей 1 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

з) функционирование системы управления промышленной безопасностью в случаях, предусмотренных статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

и) осуществление производственного контроля за соблюдением требований промышленной безопасности в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

к) наличие и функционирование приборов и систем контроля, управления, сигнализации, оповещения и противоаварийной автоматической защиты технологических процессов на объектах - в случаях, если обязательность наличия таких приборов и систем предусмотрена федеральными нормами и правилами в области промышленной безопасности или до их вступления в силу - требованиями промышленной безопасности, установленными нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, предусмотренными статьей 11 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с реализацией положений Федерального закона "О техническом регулировании", в соответствии со статьей 1 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

л) наличие положительных заключений экспертизы промышленной безопасности, зарегистрированных в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в области промышленной безопасности, в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

м) наличие деклараций промышленной безопасности в случаях, предусмотренных статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

н) предотвращение в соответствии со статьей 1 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" проникновения на объекты посторонних лиц;

о) наличие в соответствии с федеральными законами "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" и "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте" договоров обязательного страхования гражданской ответственности за причинение вреда в результате аварии на объекте;

п) наличие планов мероприятий по локализации и ликвидации последствий аварий на объектах и осуществление мероприятий согласно указанным планам в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

р) наличие в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" договоров на обслуживание с профессиональными аварийно-спасательными службами или формированиями либо наличие собственных, создаваемых в установленном законодательством Российской Федерации порядке профессиональных аварийно-спасательных служб или формирований, а также наличие нештатного аварийно-спасательного формирования из числа производственного персонала лицензиата;

с) наличие создаваемых в соответствии с законодательством Российской Федерации резервов финансовых средств и материальных ресурсов для локализации и ликвидации последствий аварий в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

т) соблюдение требований к регистрации эксплуатируемых объектов в государственном реестре в соответствии со статьей 1 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

159

у) эксплуатация объектов в соответствии с требованиями промышленной безопасности, установленными федеральными нормами и правилами в области промышленной безопасности или до их вступления в силу - требованиями промышленной безопасности, установленными нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, предусмотренными статьей 11 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с реализацией положений Федерального закона "О техническом регулировании", а также требованиями, установленными в обоснованиях безопасности объектов, - в случае, если деятельность осуществляется лицензиатом с применением обоснования безопасности объекта;

ф) наличие документов, подтверждающих ввод в эксплуатацию объектов, или наличие положительных заключений экспертизы промышленной безопасности в соответствии со статьями 1, 1 и 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

х) соблюдение установленного федеральным органом исполнительной власти в области промышленной безопасности порядка проведения технического расследования причин аварий в соответствии со статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов", инцидентов и случаев утраты взрывчатых материалов промышленного назначения.

1. Грубыми нарушениями лицензионных требований при осуществлении лицензируемого вида деятельности являются нарушения лицензионных требований, предусмотренных подпунктами "а" - "г", "е" - п" и "с" - "у" пункта 1 настоящего Положения, повлекшие за собой последствия, установленные частью 11 статьи 11 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности".

1. Для получения лицензии соискатель лицензии направляет или представляет в лицензирующий орган заявление, оформленное в соответствии с частью 1 статьи 11 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности", документы (копии документов), указанные в подпунктах 1 и 1 части 1 статьи 11 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности", а также:

а) копии документов, подтверждающих наличие у соискателя лицензии необходимых для осуществления лицензируемого вида деятельности и принадлежащих ему на праве собственности или ином законном основании по месту осуществления лицензируемого вида деятельности земельных участков, зданий, строений и сооружений (единой обособленной части здания, строения и сооружения), на (в) которых размещаются объекты, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в случае если такие права зарегистрированы в указанном реестре, представляются сведения об этих земельных участках, зданиях, строениях и сооружениях);

б) реквизиты документов, подтверждающих ввод в эксплуатацию объектов (орган, выдавший документы, адрес места его нахождения, дата и номер регистрации), а в случае отсутствия таких документов - реквизиты документов об утверждении положительных заключений экспертизы промышленной безопасности (наименование органа, утвердившего заключение, дата и номер регистрации документа об утверждении);

в) реквизиты документов, подтверждающих соответствие технических устройств, планируемых для применения на объектах, требованиям технических регламентов (наименование органа, подтвердившего соответствие технических устройств, номер и дата выдачи документа), - в случае, если наличие таких документов является обязательным в соответствии с техническими регламентами;

г) копию положения о системе управления промышленной безопасностью в случаях, предусмотренных статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

д) реквизиты документов, свидетельствующих о согласовании с территориальным органом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору положений о производственном контроле за соблюдением требований промышленной безопасности на объектах (наименование органа, согласовавшего документ, его дата и номер);

е) копии планов мероприятий по локализации и ликвидации последствий аварий на

160

объектах; ж) копии документов, подтверждающих аттестацию руководителя (заместителя

руководителя) соискателя лицензии в области промышленной безопасности; з) копии документов, подтверждающих наличие резервов финансовых средств и

материальных ресурсов для локализации и ликвидации последствий аварий; и) реквизиты деклараций промышленной безопасности объектов соискателя

лицензии, в отношении которых статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" установлена обязательность разработки указанных деклараций (наименование органа, зарегистрировавшего декларацию, дата и номер регистрации декларации);

к) перечень приборов и систем контроля, управления, сигнализации и противоаварийной автоматической защиты технологических процессов, планируемых к использованию на объектах;

л) копии договоров на обслуживание с профессиональными аварийно-спасательными службами или формированиями и (или) распорядительных документов соискателя лицензии об организации собственных профессиональных аварийно-спасательных служб, а также копии документов, подтверждающих аттестацию профессиональных аварийно-спасательных служб или формирований в соответствии со статьей 11 Федерального закона "Об аварийно-спасательных службах и статусе спасателей";

м) копии страховых полисов обязательного страхования гражданской ответственности за причинение вреда в результате аварии на объекте, оформленных в соответствии с федеральными законами "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" и "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте", сроки действия которых истекают не ранее чем через 11 рабочих дней со дня приема лицензирующим органом заявления о предоставлении лицензии и прилагаемых к нему документов.

1. При намерении лицензиата осуществлять лицензируемый вид деятельности по адресу места его осуществления, не указанному в лицензии, в заявлении о переоформлении лицензии указывается новый адрес места осуществления лицензируемого вида деятельности, а также представляются следующие документы и сведения:

а) перечень работ, планируемых к выполнению по новому адресу; б) копии документов, подтверждающих наличие на праве собственности или ином

законном основании земельных участков, зданий, строений и сооружений (единой обособленной части здания, строения и сооружения), необходимых для осуществления лицензируемого вида деятельности на объектах по новому адресу, права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в случае если такие права зарегистрированы в указанном реестре, представляются сведения об этих земельных участках, зданиях, строениях и сооружениях), и (или) сведения о документах, предусмотренные в подпункте "в" настоящего пункта;

в) сведения о договорах, заключенных на срок менее 1 года, подтверждающих наличие на законном основании земельных участков, зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления лицензируемого вида деятельности на объектах по новому адресу (дата заключения, наименования юридических лиц, индивидуальных предпринимателей - сторон договора, идентификационные номера налогоплательщиков, срок действия договора), и (или) сведения, предусмотренные подпунктом "б" настоящего пункта;

г) реквизиты документов, подтверждающих ввод в эксплуатацию объектов по новому адресу (орган, выдавший документы, даты и номера регистрации документов), а в случае отсутствия таких документов - реквизиты документов об утверждении положительных заключений экспертизы промышленной безопасности (наименование органа, утвердившего заключение, дата и номер регистрации документа об утверждении);

д) реквизиты документов, подтверждающих соответствие технических устройств,

161

планируемых для применения на объектах по новому адресу, требованиям технических регламентов (наименование органа, подтвердившего соответствие технических устройств, номер и дата выдачи документа), - в случае, если наличие таких документов является обязательным в соответствии с техническими регламентами;

е) копии документов, подтверждающих внесение изменений в документацию системы управления промышленной безопасностью в связи с осуществлением деятельности по новому адресу, - в случаях, предусмотренных статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

ж) реквизиты документов, свидетельствующих о согласовании с территориальным органом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору положений о производственном контроле за соблюдением требований промышленной безопасности на объектах по новому адресу (наименование согласовавшего органа, дата и номер документа);

з) копии планов мероприятий по локализации и ликвидации последствий аварий на объектах по новому адресу;

и) сведения о финансовых средствах и перечень материальных ресурсов, зарезервированных для локализации и ликвидации последствий аварий на объектах по новому адресу;

к) копии страховых полисов обязательного страхования гражданской ответственности за причинение вреда в результате аварии на объекте по новому адресу, оформленных в соответствии с федеральными законами "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" и "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте", сроки действия которых истекают не ранее чем через 11 рабочих дней со дня приема лицензирующим органом заявления о переоформлении лицензии и прилагаемых к нему документов.

1. При намерении лицензиата выполнять работы, составляющие лицензируемый вид деятельности, не указанные в лицензии, в заявлении о переоформлении лицензии указываются наименования новых работ, а также предоставляются следующие документы и сведения:

а) перечень адресов мест осуществления лицензируемого вида деятельности, где предполагается выполнять новые работы;

б) реквизиты документов, подтверждающих ввод в эксплуатацию конкретных объектов, на которых предполагается выполнять новые работы (орган, выдавший документы, адрес места его нахождения, даты и номера регистрации документов), а в случае отсутствия таких документов - реквизиты документов об утверждении положительных заключений экспертизы промышленной безопасности при выполнении новых работ (наименование органа, утвердившего заключение, дата и номер регистрации документа об утверждении);

в) реквизиты документов, подтверждающих соответствие технических устройств, планируемых для применения на объектах при выполнении новых работ, требованиям технических регламентов (наименование органа, подтвердившего соответствие технических устройств, номер и дата выдачи документа), - в случае, если наличие таких документов является обязательным в соответствии с техническими регламентами;

г) копии документов, подтверждающих внесение изменений в документацию системы управления промышленной безопасностью в связи с выполнением новых работ, в случаях, предусмотренных статьей 11 Федерального закона "О промышленной безопасности опасных производственных объектов";

д) реквизиты документов, свидетельствующих о согласовании с территориальным органом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору положений о производственном контроле за соблюдением требований промышленной безопасности на объектах (наименование органа, согласовавшего документ, его дата и номер) при выполнении новых работ;

е) копии планов мероприятий по локализации и ликвидации последствий аварий на объектах, учитывающих выполнение новых работ;

ж) сведения о финансовых средствах и перечень материальных ресурсов, зарезервированных для локализации и ликвидации последствий аварий на объектах с

162

учетом выполнения новых видов работ; з) копии страховых полисов обязательного страхования гражданской

ответственности за причинение вреда в результате аварии на объекте с учетом выполнения новых видов работ, оформленных в соответствии с федеральными законами "О промышленной безопасности опасных производственных объектов" и "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте", сроки действия которых истекают не ранее чем через 11 рабочих дней со дня приема лицензирующим органом заявления о переоформлении лицензии и прилагаемых к нему документов.

11. При проведении проверки сведений, содержащихся в представленных соискателем лицензии и лицензиатом заявлении и прилагаемых к нему документах (сведений о документах), а также соблюдения соискателем лицензии (лицензиатом) лицензионных требований лицензирующий орган запрашивает необходимые для предоставления государственных услуг в области лицензирования сведения, находящиеся в распоряжении органов, предоставляющих государственные услуги, органов, предоставляющих муниципальные услуги, иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, в порядке, установленном Федеральным законом "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг".

11. Представление соискателем лицензии заявления и документов, необходимых для получения лицензии, их прием лицензирующим органом, принятие лицензирующим органом решения о предоставлении лицензии (об отказе в предоставлении лицензии), переоформлении лицензии (отказе в переоформлении лицензии), приостановлении, возобновлении, прекращении действия лицензии, предоставление дубликата и копии лицензии, формирование и ведение лицензионного дела, информационного ресурса, а также ведение реестра лицензий и предоставление сведений, содержащихся в информационном ресурсе и реестре лицензий, осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом "О лицензировании отдельных видов деятельности".

11. Проведение лицензионного контроля осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", с учетом особенностей организации и проведения проверок, установленных федеральными законами "О лицензировании отдельных видов деятельности" и "О промышленной безопасности опасных производственных объектов".

11. За предоставление или переоформление лицензии, а также за выдачу дубликата лицензии уплачивается государственная пошлина в размере и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

11. Информация, содержащая сведения, предусмотренные частью 1 статьи 11 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности", размещается в официальных электронных или печатных средствах массовой информации лицензирующего органа в течение 11 дней со дня:

а) официального опубликования нормативных правовых актов, устанавливающих обязательные требования к лицензируемому виду деятельности;

б) принятия лицензирующим органом решения о предоставлении и переоформлении лицензии, приостановлении и возобновлении действия лицензии;

в) получения от Федеральной налоговой службы сведений о ликвидации юридического лица или прекращении его деятельности в результате реорганизации, о прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя; г) вступления в законную силу решения суда об аннулировании лицензии.

163

Приложение к Положению о лицензировании

эксплуатации взрывопожароопасных и химически опасных

производственных объектов I, II и III классов опасности

ПЕРЕЧЕНЬ

ВЫПОЛНЯЕМЫХ РАБОТ НА ВЗРЫВОПОЖАРООПАСНЫХ И ХИМИЧЕСКИ ОПАСНЫХ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ОБЪЕКТАХ I, II И III

КЛАССОВ ОПАСНОСТИ

1. Получение (образование) воспламеняющихся, окисляющих, горючих, взрывчатых, токсичных, высокотоксичных веществ и веществ, представляющих опасность для окружающей среды, на взрывопожароопасных и химически опасных производственных объектах I, II или III классов опасности (далее - объекты).

1. Использование воспламеняющихся, окисляющих, горючих, взрывчатых, токсичных, высокотоксичных веществ и веществ, представляющих опасность для окружающей среды, на объектах.

1. Переработка воспламеняющихся, окисляющих, горючих, взрывчатых, токсичных, высокотоксичных веществ и веществ, представляющих опасность для окружающей среды, на объектах.

1. Хранение воспламеняющихся, окисляющих, горючих, взрывчатых, токсичных, высокотоксичных веществ и веществ, представляющих опасность для окружающей среды, на объектах.

1. Транспортирование воспламеняющихся, окисляющих, горючих, взрывчатых, токсичных, высокотоксичных веществ и веществ, представляющих опасность для окружающей среды, на объектах.

1. Уничтожение воспламеняющихся, окисляющих, горючих, взрывчатых, токсичных, высокотоксичных веществ и веществ, представляющих опасность для окружающей среды, на объектах.

1. Использование (эксплуатация) на объектах оборудования, работающего под избыточным давлением более 1,11 мегапаскаля:

пара, газа (в газообразном, сжиженном состоянии); воды при температуре нагрева более 111 градусов Цельсия; иных жидкостей при температуре, превышающей температуру их кипения при

избыточном давлении 1,11 мегапаскаля. 1. Получение расплавов черных и цветных металлов, сплавов на основе этих

расплавов с применением оборудования, рассчитанного на максимальное количество расплава, составляющее 111 килограммов и более.

1. Ведение горных работ, работ по обогащению полезных ископаемых, а также работ в подземных условиях, за исключением ведения открытых горных работ без использования (образования) воспламеняющихся, окисляющих, горючих и взрывчатых веществ, определенных приложением 1 к Федеральному закону "О промышленной безопасности опасных производственных объектов".

Примечания: 1. Воспламеняющиеся, окисляющие, горючие, взрывчатые, токсичные, высокотоксичные вещества и вещества, представляющие опасность для окружающей среды, определены приложением 1 к Федеральному закону "О промышленной безопасности опасных производственных объектов".

1. Критерии отнесения опасных производственных объектов к I, II и III классам опасности установлены приложением 1 к Федеральному закону "О промышленной безопасности опасных производственных объектов".

1. В состав выполняемых работ на объектах не включаются работы, связанные с получением, использованием, переработкой, хранением, транспортированием и уничтожением взрывчатых материалов промышленного назначения.