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PLAN DE INVERSION EN EL MERCADO INMOBILIARIO BRASILEÑO
- Inversion 300.000 reales brasileños.
- Beneficio esperado 400.000 reales en dos años
- Rentabilidad 133%
Todas las cantidades y plazos reflejados a continuación en este informe, son tomados
de la experiencia real obtenida por VIVALIA en la construcción de viviendas de
similares características en el mismo municipio donde se realiza el estudio. Por tanto
NO se trata de hipótesis o estudios de mercado teóricos, sino de datos reales tomados
de la misma actividad de construcción, actualizados a la fecha en que se redacta este
informe, Abril de 2014.
El presente informe elaborado por VIVALIA
seviços e projetos imobiliarios, describe el
proceso de inversion en la construccion de 20
viviendas sociales en dos años en la ciudad de
Santa Rita, área metropolitana de Joao Pessoa,
asi como los resultados económicos que se
espera obtener.
Las principales magnitudes económicas del proyecto son:
Para aprovechar las oportunidades de negocio que ofrece este mercado, se crea VIVALIA
Serviços e Projetos imobiliarios LTDA, empresa brasileña creada por profesionales españoles del
sector inmobiliario, implantada en la ciudad de Joao Pessoa, capital del Estado de Paraíba, al
nordeste del pais.
LA OPORTUNIDAD DE NEGOCIO
El Crecimiento de la economía de Brasil en los últimos 10 años le
ha llevado a convertirse hoy en dia en la 6º economía mundial y la
1º de America latina.
Este hecho unido a las politicas de construcción de viviendas
sociales, tienen como consecuencia la creación de un mercado
inmobiliario en plena expansión, especialmente interesante para
invertir en él.
EL PROGRAMA DE VIVIENDAS SOCIALES MINHA CASA MINHA VIDA
Para la construcción de las viviendas, nos
acojemos al programa Minha Casa Minha Vida II
del Gobierno Federal de Brasil, cuyo objeto es
reducir el déficit habitacional con la construcción
de dos millones de viviendas.
Este programa subvenciona, con cantidades a fondo
perdido, la compra de estas viviendas a personas cuya
renta no sobrepasa ciertos límites, así como la
concesión de préstamos hipotecarios a tipos
preferenciales. Esto hace que la venta de estas
viviendas sea muy rápido al tener muchos compradores
potenciales que cumplen los requisitos de renta.
UNA POBLACIÓN EN CRECIMIENTO EN EL ÁREA METROPOLITANA DE JOAO PESSOA
MUNICIPIO DE SANTA RITA
Las viviendas las construiremos en el barrio de Tivirí, en Santa Rita. En
este barrio, encontramos loteamientos con parcelas de tamaños
estandarizados de 10 m de fachada por 25 m de fondo y una superficie de
250 m2. Estas parcelas se pueden segregar a su vez en dos solares
edificables mediante un proyecto de desmembramiento y posterior
inscripción en el Registro do Imóveis.
El municipio de Santa Rita, donde vamos
a construir las viviendas, tiene una
población de 160.000 habitantes y
pertenece al área metropolitana de Joao
Pessoa, capital de estado de Paraiba,
con una población en su área de
influencia de 1.300.000 habitantes.
Santa Rita se encuentra dentro del
ámbito geográfico de aplicación del
programa Minha Casa Minha Vida II.
Santa Rita
TIPOLOGÍA DE VIVIENDA: EL PRODUCTO
- Sencillez técnica, sistemas constructivos simples y ausencia de medios auxiliares complejos
- Ausencia de estructura de hormigón y encofrados
- Facilidad para encontrar operarios cualificados en estas técnicas asi como los materiales
- Sencillez en la seguridad en obra al no construirse en altura
- Facilidad para estandarizar y fasear la construcción escalonada de viviendas
La tipología de vivienda que elegimos, es la vivienda unifamiliar aislada de
una sola planta y 65 m2 construidos, sobre parcela segregada previamente,
con 5 m de fachada y 25 m de fondo y una superficie de 125 m2, como se
puede observar en los planos que se adjuntan.
La elección de este tipo de viviendas sobre otras opciones como por
ejemplo la construccion de edificios de apartamentos en altura, se debe a
varios factores que se enumeran a continuación:
VENTAJAS DE LA VIVIENDA UNIFAMILIAR AISLADA
- Ausencia de elementos mancomunados entre las viviendas y por tanto ventas independientes
- Producto conocido y ampliamente aceptado en el mercado local
- Tramitacion mucho mas sencilla que en predios mancomunados
- Rapidez en el ciclo construcción-venta, y mayor rotación del dinero invertido
Otras ventajas que ofrecen las viviendas unifamiliares aisladas frente a otras tipologías, aparecen en la tramitación y
en las ventas:
En definitiva, la sencillez, la economía de medios, la rapidez de ejecución y facilidad de venta de este tipo de
viviendas, hacen que sean una opción óptima frente a otras tipologías cuyo proceso es mas largo y complejo
introduciendo mayores factores de incertidumbre y por tanto de riesgo, con unos plazos mayores para el retorno de la
inversión.
UNIDAD DE PRODUCCIÓN: 2 CASAS
- Precio de venta estimado de 2 casas
- Coste estimado total de 2 casas
- Beneficio bruto de dos casas
- Los gastos de gestion 33% del beneficio bruto
- Beneficio neto por 2 casas
meses
Compra de suelo para 2 viviendas
SUELO Segregacion del solar en 2 (Desmenbramento) 1
Proyectos y Licencias de 2 viviendas (Alvará)
Matricula CEI
CONSTRUCCION Ejecución de obra 3
Solicitud agua y luz
Obra Nueva y primera ocupacion (Avervacao e Havite-se)
VENTAS Tasación y aprobación por entidad financiera (Vistoría) 2
Gestión de venta
Debido a que el tamaño de los solares en venta en esta área, permite
su segregación en dos parcelas edificables, elegimos como unidad
mínima de producción para acometer el proyecto, 2 casas unifamiliares
aisladas
200.000R$
-20.000 R$
40.000R$
60.000R$
-140.000 R$
El proceso resumido a continuacion en tres fases diferenciadas, tiene una duración
estimada de 6 meses:
UNIDAD DE PRODUCCION: COSTES Y PLAZOS
Capitulo mes Tot.cap.
Costes de suelo
Gastos generales
Coste mano de obra
Coste de materiales
Costes de ventas (5% pv)
Coste de gestion (33% benef.)
Ingreso por ventas
Totales mes
Capítulo de Costes de suelo: Capítulo de gastos generales:
Compra de suelo
Averbação y registro do imóveis
Gastos de corretaje
Topógrafo
Projeto de desmembramento Matriculación Receita Federal CEI
Imposto sobre transmissão de bens Imóveis
Cartorio y registro.
Projetos arquitetônicos
-15.000
200.000
-51.000 -16.000 -27.000 -26.000 -9.000
-1.000 -4.000
-15.000 -12.000
-11.000
-1.000
-42.000
-35.000
-14.000-1.000
-8.000
-1.000
ventas
-35.000
-39.000-10.000
1º 2º 3º 4º 5º
-6.000
-10.000
Anotação de Responsabilidade Técnica
Alvará de Construção/Vistoria de Obras
Regularização do INSS
-20.000
-10.000
200.000
-20.000
169.000
construccion
-10.000
6º
40.000
suelo
El flujo de caja generado por los distintos conceptos para 2 viviendas a lo largo de los seis meses de duración del proceso
completo, son los siguientes:
Fiscalização de obras
Averbação y registro do imóvel
LA PLANIFICACIÓN DE LA PRODUCCION Y LOS FLUJOS DE CAJA
mes1 mes2 mes3 mes4 mes5 mes6 mes7 mes8 mes9 mes10 mes11 mes12 mes13 mes14 mes15 mes16 mes17 mes18 mes19 mes20 mes21 mes22 mes23 mes24
-51.000 -16.000 -27.000 -26.000 -9.000 169.000
-51.000 -16.000 -27.000 -26.000 -9.000 169.000
-51.000 -16.000 -27.000 -26.000 -9.000 169.000
-51.000 -16.000 -27.000 -26.000 -9.000 169.000
-51.000 -16.000 -27.000 -26.000 -9.000 169.000
-51.000 -16.000 -27.000 -26.000 -9.000 169.000
-51.000 -16.000 -27.000 -26.000 -9.000 169.000
-51.000 -16.000 -27.000 -26.000 -9.000 169.000
-51.000 -16.000 -27.000 -26.000 -9.000 169.000
-51.000 -16.000 -27.000 -26.000 -9.000 169.000
mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 mes 11 mes 12 mes 13 mes 14 mes 15 mes 16 mes 17 mes 18 mes 19 mes 20 mes 21 mes 22 mes 23 mes 24
FUJO DE CAJA / MES -51.000 -67.000 -43.000 -53.000 -35.000 109.000 102.000 -43.000 -53.000 -35.000 109.000 102.000 -43.000 -53.000 -86.000 93.000 126.000 -104.000 -102.000 117.000 116.000 -35.000 160.000 169.000
TESORERIA 300.000 249.000 182.000 139.000 86.000 51.000 160.000 262.000 219.000 166.000 131.000 240.000 342.000 299.000 246.000 160.000 253.000 379.000 275.000 173.000 290.000 406.000 371.000 531.000 700.000
BENEFICIOS VENTAS 0 0 0 0 0 40.000 40.000 0 0 0 40.000 40.000 0 0 0 40.000 40.000 0 0 40.000 40.000 0 40.000 40.000
ACUMULADO 0 0 0 0 0 40.000 80.000 80.000 80.000 80.000 120.000 160.000 160.000 160.000 160.000 200.000 240.000 240.000 240.000 280.000 320.000 320.000 360.000 400.000
PATRIMONIO 300.000 300.000 300.000 300.000 300.000 300.000 340.000 380.000 380.000 380.000 380.000 420.000 460.000 460.000 460.000 460.000 500.000 540.000 540.000 540.000 580.000 620.000 620.000 660.000 700.000
En el cuadro inferior obtenemos la previsión de flujo de caja mensual como suma de las distintas fases, asi como la disponibiliadad de tesorería,
que se mantiene siempre positiva a lo largo del tiempo. También se ha reflejado la evolución del patrimonio con los incrementos
correspondientes a los beneficios por ventas.
2 CASAS
2 CASAS
2 CASAS
2 CASAS
2 CASAS
2 CASAS
2 CASAS
2 CASAS
2 CASAS
2 CASAS
Con los datos obtenidos para la UNIDAD DE PRODUCCIÓN de 2 casas, realizamos la planificación a dos años, en la que tenemos en cuenta
que la tesorería en todo momento sea positiva, y cubra costes con un mes de margen. Esto nos da como resultado que podemos construir de
20 casas con un riesgo mínimo, siguiendo la hipotesis de flujo de cajarealizada para 2 casas. Como queda reflejado en el siguiente diagrama
temporal.
EVOLUCION DE LA INVERSION: BENEFICIO Y PATRIMONIO
JOAO PESSOA 24 ABRIL 2014
A continuación, reflejamos los datos numéricos de la tabla anterior en un gráfico lineal. En él, podemos obsevar la evolución del
beneficio y del patrimonio, que llega hasta los 700.000 reales, lo que supone un incremento del 133% en dos años sobre la
aportación inicial de capital de 300.000 reales. Es decir, hay un incremento de 400.000 reales por beneficios.
Todas las cantidades y plazos reflejados en este informe, son tomados de la experiencia real obtenida por VIVALIA en la construcción de
viviendas de similares características en el mismo municipio donde se realiza el estudio. No obstante, puede haber factores excepcionales
que alteren los resultados, fundamentalmente en los plazos de tiempo, como por ejemplo: huelgas en las entidades financieras, lluvias
torenciales mayores de lo normal, etc.
0
40.000
80.000 80.000 80.000 80.000
120.000
160.000 160.000 160.000 160.000
200.000
240.000 240.000 240.000
280.000
320.000 320.000
360.000
400.000
300.000
249.000
182.000
139.000
86.000
51.000
160.000
262.000
219.000
166.000
131.000
240.000
342.000
299.000
246.000 160.000
253.000
379.000
275.000
173.000
290.000
406.000
371.000
531.000
700.000
300.000 300.000 300.000 300.000 300.000 300.000
340.000
380.000 380.000 380.000 380.000
420.000
460.000 460.000 460.000 460.000
500.000
540.000 540.000 540.000
580.000
620.000 620.000
660.000
700.000
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
mes 1 mes 2 mes 3 mes 4 mes 5 mes 6 mes 7 mes 8 mes 9 mes 10 mes 11 mes 12 mes 13 mes 14 mes 15 mes 16 mes 17 mes 18 mes 19 mes 20 mes 21 mes 22 mes 23 mes 24
BENEFICIOS VENTAS TESORERIA PATRIMONIO
VIVALIA SERVIÇOS E PROJETOS IMOBILIARIOS LTDA: QUIENES SOMOS
José Manuel Villar Alarcón, Arquitecto, es
administrador de la empresa y tiene
residencia permanente en Brasil donde vive
desde hace tres años. También es
propietario de Arquing Consultores sociedad
brasileña con la que ha realizado
promociones de viviendas en Jacumá,
Alhandra y Santa Rita, todas ellas
poblaciones cercanas a Joao Pessoa.
Además realiza trabajos de consultoría y
proyectos para terceros.
VIVALIA Serviços e Projetos Imobiliarios LTDA, es una sociedad Brasileña de reciente creación para instrumentalizar
inversiones en el mercado inmobiliario Brasileño.
Sus dos socios, con mas de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario español, residen en Joao Pessoa capital de
Estado de Paraíba.
VIVALIA SERVIÇOS E PROJETOS IMOBILIARIOS LTDA: QUIENES SOMOS
Teléfono 83-8071-2626 / 607716843 Rua Edson Ramaho, 1130. sala 201
A lo largo de su trayectoria profesional ha trabajado en todos los ámbitos de la construcción residencial: como proyectista en
su empresa ARCO S.C. En Sevilla en los años ochenta; en sistemas de control económico de obras y estudio de viabiliadad
de promociones con la empresa Obrascampo S.L. en los años noventa y como Delegado de Promotores y Consultores Ziur
S.L. en Almería en la primera década de los años dos mil, gestionando todo el proceso de la promoción de más de 1.000
viviendas, desde la localización de suelo, hasta el servicio post-venta, pasando por la selección de contratistas y direción
técnica, etc, Todo esto le ha dado una visión integral del negocio de la promoción y construcción de viviendas, que ahora
aplica en Brasil.
Carlos Ignacio Fernández Aguirre socio mayoritario, es Arquitecto Técnico, Agente de la Propiedad Inmobiliaria y Máster en
dirección de empresa por la escuela de negocios ESIC.
VIVALIA SERVIÇOS E PROJETOS IMOBILIARIOS LTDA
Manaira - Cp 58.038
CONTACTO:
Joao Pessoa. Paraíba. BRASIL
Carlos Fernández Aguirre
