View
1
Download
0
Category
Preview:
Citation preview
32-400 Myślenice, Rynek 28
Tel. (12) 274 30 60
www.rapit.com.pl
OPERAT SZACUNKOWY
REPERTORIUM NR 135/2019
wycena prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, objętej
księgą wieczystą nr KR1Y/00047500/7 Sądu Rejonowego w Myślenicach,
położonej w Głogoczowie, gmina Myślenice, składającej się z działki
ewidencyjnej nr 1635 o powierzchni 0,7500 ha
cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu
egzekucyjnym
zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina
Łącka-Grabczan sygn. akt Km 1291/18
autor opracowania:
Myślenice, 21 maja 2019 r.
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 2/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
SPIS TREŚCI
I. CZĘŚĆ OGÓLNA ........................................................................................................... 3
I.1. Przedmiot i zakres wyceny ........................................................................................ 3
I.2. Stan prawny .............................................................................................................. 3
I.3. Zleceniodawca .......................................................................................................... 4
I.4. Cel wyceny ................................................................................................................ 5
I.5 Daty wyceny ............................................................................................................... 5
I.6. Podstawa formalno – prawna .................................................................................... 5
I.7. Źródła informacji ........................................................................................................ 5
I.8. Metodyka wyceny ...................................................................................................... 6
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI ............................................................................................... 8
II.1. Lokalizacja ............................................................................................................... 8
II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym ....................................................................... 9
II.3. Opis nieruchomości ................................................................................................ 10
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ................................................................. 11
III.1. Analiza rynku ......................................................................................................... 11
III.2. Arkusze wyceny nieruchomości............................................................................. 17
IV. WYNIK KOŃCOWY .................................................................................................... 18
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA .................................................................................... 19
VI. ZAŁĄCZNIKI .............................................................................................................. 19
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 3/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
I. CZĘŚĆ OGÓLNA
I.1. Przedmiot i zakres wyceny
Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, którą stanowi
działka ewidencyjna nr 1635 o powierzchni 0,75 ha, położona w Głogoczowie, gmina
Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie.
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej udziału wynoszącego ½ części
w prawie własności nieruchomości gruntowej w granicach działki ewidencyjnej nr 1635
o powierzchni 0,75 ha, położonej w Głogoczowie, gmina Myślenice, wraz ze wszystkimi
częściami składowymi i elementami zagospodarowania terenu wg stanu i poziomu cen w
dniu wyceny.
I.2. Stan prawny
Sąd Rejonowy w Myślenicach IV Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą
nr KR1Y/00047500/7 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Głogoczów,
gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się wyłącznie
z działki ewidencyjnej nr 1635 o powierzchni 0,7500 ha.
Właścicielami przedmiotowej nieruchomości ujawnionymi w dziale II księgi wieczystej są:
− Kazimierz Kurek (PESEL:57052709579) syn Józefa i Stefani w udziale ½ części,
− Monika Kurek (PESEL: 87032617226) córka Kazimierza i Grażyny w udziel ½ części,
Dział I-Sp. wolny od wpisów.
Dział III zawiera wpis o treści:
wszczęcie egzekucji z nieruchomości z udziału ½ części we współwłasności
nieruchomości Kazimierza Kurek (PESEL: 570527095790) na rzecz Gminy Miejskiej
Kraków, (REGON: 350508747).
Działy I-Sp. oraz IV wolne od wpisów.
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 4/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
Oznaczenie nieruchomości wg Rejestru Gruntów:
Województwo: małopolskie
Powiat: myślenicki
Jednostka ewidencyjna: Myślenice – gmina [120903_5]
Obręb: Głogoczów [0005]
Jednostka rejestrowa: G1119
Właściciel: Kazimierz Kurek syn Józefa i Stefanii, adres: ul. Lea 15/11, 30-048 Kraków - w udziale
½ części, Monika Kurek córka Kazimierza i Grażyny, adres: ul. Lea 15/11, 30-048 Kraków - w
udziale ½ części.
Oznaczenie działki Pow.
[ha]
Użytek lub klasa Nr księgi
wieczystej Ark.
mapy Obręb
Numer
działki Rodzaj
Pow.
[ha]
15 Głogoczów 1635 0,75
RIIIb – grunty orne
PsIII – pastwiska trwałe
PsIV – pastwiska trwałe
Br-RIIIb – grunty rolne
zabudowane
Dr-PsIV - drogi
0,43
0,23
0,02
0,04
0,03
KR1Y/00047500/7
Razem 0,75
Oznaczenie, stan własności oraz powierzchnia nieruchomości ujawnione w księdze
wieczystej nr KR1Y/00047500/7, są zgodne z danymi ewidencji gruntów.
Wydruk treści badania ksiąg wieczystych i wypis z rejestru gruntów stanowią załączniki do
niniejszego opracowania.
I.3. Zleceniodawca
Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie
wykonania oszacowania nieruchomości gruntowej. Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy
Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka-Grabczan, 32 - 400 Myślenice,
ul. Piłsudskiego 9, postanowienie z dnia 14 lutego 2019 r.
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 5/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
I.4. Cel wyceny
Określenie wartości rynkowej zgodnie z treścią postanowienia Komornika Sądowego z dnia
14 lutego 2019 r. Ze względu na przedmiot i cel wyceny podstawą wyceny jest wartość
rynkowa (WR) działki ewidencyjnej wg stanu i cen z chwili dokonania szacowania.
I.5 Daty wyceny
Data sporządzenia opinii: 21 maja 2019 r.
Data, na którą określono wartość przedmiotu opinii: 21 maja 2019 r.
Data, na którą określono stan przedmiotu opinii: 3 kwietnia 2019 r.
Data dokonania oględzin: 3 kwietnia 2019 r.
I.6. Podstawa formalno – prawna
1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity
Dz. U. z 26 listopada 2018 r. poz. 2204 wraz z późniejszymi zmianami),
2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity Dz. U. z dnia 29 maja
2018 r. poz. 1025 z późniejszymi zmianami)
3. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z
późniejszymi zmianami),
4. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 5 sierpnia 2016 r. w
sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości
(Dz. U. z dnia 17 sierpnia 2016 r. poz. 1263),
5. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) – Polska Federacja
Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
I.7. Źródła informacji
1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości Głogoczów.
2. Księga wieczysta prowadzona dla przedmiotowej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w
Myślenicach.
3. Ewidencja gruntów – prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Myślenicach,
4. Mapa zasadnicza.
5. Oględziny nieruchomości wykonane w dniu 3.04.2019 r.
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 6/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
6. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) – Polska Federacja Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych.
7. Baza danych transakcji sprzedaży Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości w
Krakowie.
I.8. Metodyka wyceny
Po uwzględnieniu celu i zakresu wyceny oraz dostępnych danych o cenach i cechach
nieruchomości podobnych, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określono przy
zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej.
Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były
przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia
transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem
wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych
nieruchomości.
Procedura wyceny metodą korygowania ceny średniej przedstawia się następująco:
- określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez
ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych,
- ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym
wraz z określeniem wag cech rynkowych,
- podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech
rynkowych,
- określenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy
nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej),
- określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:
-
śrśr C
C
C
C maxmin ,
- określenie jednostkowej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:
=
=n
iiCW u
ŚRX
1
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 7/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
gdzie:
Ui – oznacza wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na
wartość nieruchomości,
n – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych
nieruchomości.
Zastosowano niesymetryczny dobór współczynników korygujących, wartość współczynnika
średniego dla danej cechy jest proporcjonalna do ceny średniej - ustalana jest w dostępnym
przedziale zakresu w sposób proporcjonalny do usytuowania ceny średniej próbki transakcji
w przedziale pomiędzy ceną minimalną a maksymalną. Wartości współczynników zawarte
pomiędzy wartością średnią a skrajnymi interpolowane są liniowo.
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 8/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
II. OPIS NIERUCHOMOŚCI
II.1. Lokalizacja
Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Głogoczów. Lokalizacja ogólna
dobra, odległość od Myślenic ok. 10 km, od Krakowa ok. 25 km. Dostęp do infrastruktury
społecznej dobry – ok. 900 m od centrum miejscowości.
Działka nr 1635 nie posiada prawnego dostępu do drogi publicznej – ok. 23 m od drogi
o nawierzchni asfaltowej urządzonej po działce nr 1242 (własność Skarbu Państwa,
gospodarujący Urząd Miasta i Gminy Myślenice, brak księgi wieczystej). Istnieje fizyczny
dojazd drogą utwardzoną z tłucznia: przez ok. 14 m po działce nr 1917 (wg rejestru gruntów
własność osób prywatnych), następnie przez ok. 9 m po działce nr 1633 (własność Skarbu
Państwa, zarząd: Marszałek Województwa Małopolskiego, brak księgi wieczystej). Działka
nr 1633 najprawdopodobniej stanowi pozostałość po starym rowie (wg rejestru gruntów
klasoużytek W – grunty pod rowami). W oparciu o dostępne dokumenty brak jest możliwości
jednoznacznego określenia stanu prawnego działek, po których wykonywany jest dojazd do
przedmiotowej nieruchomości 1633.
źródło: https://www.google.com/maps
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 9/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
II.2. Przeznaczenie w planie miejscowym
Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla
obszaru wsi Głogoczów, uchwała Rady Miejskiej w Myślenicach nr 93/XIV/2003 z dnia
29.09.2003 r. (Dz. Urz. Woj. Mał. z 2003 r. poz. 4140 z dnia 13.11.2003 r.), przedmiotowa
działka posiada następujące przeznaczenie:
Działka nr 1635 położona jest w przeważającej część w terenie z podstawowym
przeznaczeniem użytków rolnych z wykluczeniem zabudowy innej od zagrodowej – RP,
z dopuszczeniem nowej zabudowy zagrodowej oraz remontów i modernizacji zabudowy
istniejącej. Pozostała część działki położona w terenie obudowy biologicznej cieków
wodnych i źródlisk oraz użytków zielonych i rolnych z wykluczeniem nowej zabudowy – ZN,
z dopuszczeniem urządzeń sportowych. Utrzymuje się zabudowę istniejącą z możliwością
remontów i modernizacji.
Rysunek. Fragment planu miejscowego z przeznaczeniem działki nr 1635
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 10/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
II.3. Opis nieruchomości
źródło: http://www.portal.myslenicki.pl/
Działka ewidencyjna nr 1635 o powierzchni 0,75 ha posiada nieregularny kształt. Teren
płaski, nieogrodzony. Działka użytkowana rolniczo – w części jako grunt orny, w części
użytek zielony, wzdłuż granicy północnej pojedyncze drzewa liściaste. Bezpośrednie
otoczenie nieruchomości stanowi potok Głogoczówka, tereny użytkowane rolniczo oraz
tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej ). W granicach przedmiotowej
działki występuje grunt orny klasy IIIb (0,43 ha), pastwiska trwałe klasy III (0,23 ha) i klasy
IV (0,02 ha), grunt rolny zabudowany klasy IIIb (0,04 ha) i droga (0,03 ha). Przez całą
szerokość w północnej części działki przebiega sieć wodociągowa. Nieruchomość posiada
dostęp do sieci energetycznej oraz wodno-kanalizacyjnej w zasięgu 20 - 50 m.
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 11/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
III. WYCENA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
III.1. Analiza rynku
Gmina Myślenice położona jest w południowej części województwa małopolskiego, 30 km
od Krakowa na obszarze 153, 7 km2, a same Myślenice zajmują 30,1 km2. Miasto położone
jest na wysokości 315 m n.p.m. nad rzeką Rabą, otoczone jest wzniesieniami Dalinu,
Chełmu i Uklejny. Przez teren gminy przebiega międzynarodowa droga E 7 (popularna
„Zakopianka”) łącząca Kraków z południową granicą Polski. Administracyjnie w skład gminy
wchodzi 17 sołectw. Ludność Miasta i Gminy Myślenice liczy ok. 41 tysięcy mieszkańców,
w tym miasto ok. 18 tysięcy. Urozmaicona rzeźba terenu, góry, wzniesienia, pagórki, doliny
tworzą krajobraz chętnie podziwiany przez turystów i amatorów pieszych, rodzinnych
wycieczek. Gminę otaczają wzniesienia Pogórza Wielickiego, które przechodzą w łagodne
stoki opadające ku dolinie Raby. Od południa kotlinę zamyka pasmo Beskidu Makowskiego,
o charakterystycznych wierzchołkach przypominających kształtem kopułę. Dorzecze Raby
stanowi dziesiątki potoków spływających z północnych i północno - zachodnich zboczy
Pasma Lubomira i Łysiny oraz południowych zboczy Pogórza Wielickiego. Północna część
gminy, o łagodniejszej rzeźbie terenu, leży w zlewni rzeki Skawinki.
Gmina Myślenice w całości należy do Krakowskiego Obszaru Metropolitarnego, co oznacza
rozwój powiązań komunikacyjnych i infrastrukturalnych z Krakowem. Bliskość Krakowa,
korzystne położenie geograficzne, nie zanieczyszczone przez przemysł środowisko
powoduje, iż teren gminy jest atrakcyjny pod względem turystycznym. Coraz prężniej rozwija
się agroturystyka. Miłośników zimowych sportów przyciągają najbliżej Krakowa położone
kompleksy narciarskie w Sieprawiu i Myślenicach.
Wieś Głogoczów położona jest w północnej części gminy Myślenice na Pogórzu Wielickim,
20 km na południe od Krakowa, na wysokości 250 - 340 m n.p.m. Na obszarze 1610
hektarów rozlokowanych jest przeszło 800 domostw zamieszkiwanych przez ok. 3200
mieszkańców. Przez wieś przepływa potok Głogoczówka, który dopływa tu z Krzyszkowic.
Potok ten wpada do Skawinki - tym samym należy do zlewiska Wisły. Do Głogoczówki
z kolei wpadają potoki Włosanka i Jaworzna. Północna / północno-zachodnia część wsi
graniczy z dużym obszarem leśnym - Lasem Bronaczowa zwanym "Lasem Radziszowskim"
Głogoczów sąsiaduje: od północnego zachodu z Radziszowem, od północy i północnego
wschodu z Bukowem, Mogilanami, Włosanią, od wschodu z Krzyszkowicami, od południa z
Jawornikiem i Bęczarką, zaś od zachodu z Krzywaczką. Wieś przecinają dwie ważne trasy
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 12/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
drogowe: droga krajowa nr 7 Kraków - Zakopane oraz droga krajowa nr 52 Głogoczów -
Bielsko-Biała. We wsi znajdują się: przedszkole, szkoła podstawowa, Dom Kultury z salą
widowiskową, biblioteka, ośrodek zdrowia, urząd pocztowy i remiza Ochotniczej Straży
Pożarnej. Wieś posiada także własną parafię, kościół i cmentarz.
[źródło: http://www.glogoczow.pl/]
Rysunek. Gmina miejsko-wiejska Myślenice
źródło: https:// myslenice.pl/miasto/solectwa-gminy
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 13/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
Rynek nieruchomości gruntowych rolnych
Dla potrzeb wyceny działki nr 1635
Rodzaj rynku rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod
trwałe użytki zielone, tereny użytków rolnych z wykluczeniem zabudowy innej niż
zagrodowa, tereny zieleni nieurządzonej,
Obszar badań: północna część gminy Myślenice,
Okres analizy cen: od maja 2017 r. do dnia niniejszej wyceny.
W oparciu o analizę zarejestrowanych na rynku transakcji oraz oczekiwania uczestników
rynku stwierdzono, iż w analizowanym okresie nastąpiła względna stabilizacja cen, nie
odnotowano istotnego wzrostu, ani też spadku cen nieruchomości gruntowych
niezabudowanych, w związku z czym zarejestrowanych cen nie aktualizowano na datę
wyceny.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny
nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością
stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (północna część gminy Myślenice:
jednostki ewidencyjne Borzęta, Głogoczów, Krzyszkowice), stan prawny (nieruchomości
gruntowe będące przedmiotem prawa własności, bez istotnych obciążeń i wad prawnych
mogących mieć znaczny wpływ na cenę), funkcję użytkową i sposób wykorzystania
(nieruchomości niezabudowane) oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Pojęcie
nieruchomości „porównywalne” nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy
jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczną
konfigurację), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do
skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich
współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami
podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej tabeli nr 3.
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 14/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
Tabela nr 1
Data
transakcjiNr Rep. Obręb Plan
Cena
działekPow. działek Cena 1 mkw
2018-11-13 6439/2018 Borzęta RZ, KDW 132 000 3 300 40,00
2018-08-28 5508/18 Głogoczów RP 40 000 2 931 13,65
2018-08-08 3752/2018 Krzyszkowice ZR1, ZR3 33 333 2 882 11,57
2018-04-24 636/2018 Borzęta RZ 60 000 2 500 24,00
2018-04-10 2042/2018 Borzęta R 9 600 1 204 7,97
2018-03-14 1580/2018 Głogoczów RP 25 000 1 068 23,41
2018-02-06 813/2018 Borzęta RZ 120 000 2 404 49,92
2017-12-04 7236/17 Głogoczów RP 104 500 2 099 49,79
2017-11-30 2240/17 Głogoczów RP 38 000 2 460 15,45
2017-11-22 6893/17 Borzęta RZ 126 000 6 000 21,00
2017-11-08 6185/17 Krzyszkowice ZR1, ZR2 50 000 1 512 33,07
9 600 1 068 7,97
132 000 6 000 49,92
67 130 2 578 26,35
50 000 2 460 23,41
44 745 1 343 14,88
wartość minimalna
wartość maksymalna
wartość średnia
mediana
odchylenie standardowe
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 15/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
wynika, iż na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych – budowlanych,
ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa
tabela nr 2.
Tabela nr 2
Cechy rynkowe Analiza wagi cechy rynkowej Waga cechy
(%)
Wartość cechy
Lokalizacja, warunki dojazdu – położenie, otoczenie, dojazd
bardzo dobra: niewielka odległość od zabudowy, bardzo dobra dostępność do infrastruktury, korzystne i atrakcyjne sąsiedztwo, dojazd drogą publiczną asfaltową; bardzo słaba: bardzo duża odległość od zabudowy, słaba dostępność do infrastruktury, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, brak dostępu do drogi publicznej
25%
5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba
Powierzchnia i konfiguracja – powierzchnia, kształt działki i topografia terenu
bardzo dobra: niewielka powierzchnia działki, kształt regularny prostokątny, teren płaski lub o nieznacznych deniwelacjach; bardzo słaba: bardzo duża powierzchnia działki, kształt niekorzystny, działka wąska lub nieforemna, teren mocno nachylony o znacznych deniwelacjach
20%
5 - bardzo dobra 4 - dobra 3 - średnia 2 - słaba 1 - bardzo słaba
Bonitacja gruntu i struktura użytków – jakość produkcyjna gleby
bardzo dobre: wysoka żyzność gleby, poprawne stosunki wodne w glebie, wysoki stopień kultury gleby i niska trudność uprawy; jeden użytek w granicach działki ew. poprawna struktura użytków, korzystne sąsiedztwo użytków; bardzo słabe: niska żyzność gleby, złe stosunki wodne w glebie, niski stopień kultury gleby i wysoka trudność uprawy; więcej niż dwa użytki w granicach działki, niekorzystna struktura użytków, słabe sąsiedztwo użytków
20%
5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe
Poziom kultury rolnej i warunki uprawy
bardzo dobre: bardzo dobre warunki uprawy, brak utrudnień w uprawie, wysoki poziom kultury rolnej, brak chwastów, prawidłowe nawożenie, brak zakwaszenia bardzo słabe: bardzo słabe warunki uprawy, występują utrudnienia w uprawnie (np. kamienistość), niski poziom kultury rolnej; wysokie zakwaszenie; brak nawożenia
20 %
5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe
Inne – w tym ograniczenia w możliwości zagospodarowania nieruchomości
bardzo dobre: brak ograniczeń w użytkowaniu, brak zagrożeń środowiskowych, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej; bardzo słabe: istotne ograniczenia w użytkowaniu np. przechodzące przez działkę sieci techniczne, wysokie zagrożenia środowiskowe, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej
15 %
5 - bardzo dobre 4 - dobre 3 - średnie 2 - słabe 1 - bardzo słabe
SUMA 100%
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 16/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
Poniżej przedstawiono charakterystykę nieruchomości, które osiągnęły skrajne ceny.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MINIMALNEJ
Lokalizacja: Borzęta,
Data transakcji: 10 kwietnia 2018 r.
Repertorium A nr 2042/18
Powierzchnia działek: 1 204 m2
Cena transakcyjna 1m2: 7,97 zł
Otoczenie bezpośrednie stanowią tereny niezabudowane użytkowane rolniczo,
oraz tereny lasów. W odległości ok 55 m najbliższa zabudowa mieszkaniowa
jednorodzinna. Kształt działki przypomina prostokąt o wymiarach ok. 68 m
długości oraz od ok. 16 m do ok. 19 m szerokości. Działka nie posiada dostępu do
drogi publicznej. W miejscowym planie działka położona w terenach oznaczonych
symbolem R – tereny rolnicze.
NIERUCHOMOŚĆ O CENIE MAKSYMALNEJ
Lokalizacja: Borzęta
Data transakcji: 6 lutego 2018 r.
Repertorium A nr 813/2018
Powierzchnia działki: 2 404 m2
Cena transakcyjna 1m2: 49,92 zł
Otoczenie bezpośrednie otoczenie nieruchomości stanowią tereny użytkowane
rolniczo oraz tereny zieleni nieurządzonej. Działka w kształcie zbliżonym do
prostokąta o wymiarach około 53-56 m długości i około 43 m szerokości. Działka
posiada pośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej, przez
drogę gruntową na odcinku 80 m. Teren działki użytkowany rolniczo. W
miejscowym planie nieruchomość w całości położona w terenach trwałych
użytków zielonych i terenów przeznaczonych do zalesienia.
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 17/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
III.2. Arkusze wyceny nieruchomości
Na podstawie zebranych informacji, w oparciu o zebrane transakcje podobne (zestawione
w Tabeli nr 1), dokonano określenia jednostkowej wartości rynkowej działki gruntu, metodą
korygowania ceny średniej, mieszczącą się w podejściu porównawczym. Jako jednostkę
porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni działki gruntu.
Tabela nr 3
Atrybuty Wagi
Atrybut
nieruch.
wycenianej
Wartość
współczynnika
korygującego
k min. max. W ui
Lokalizacja, warunki
dojazdu0,25 1 5 4 0,3618
Powierzchnia i
konfiguracja0,20 1 5 1 0,0605
Bonitacja gruntu i
struktura użytków0,20 1 5 2 0,1302
Poziom kultury rolnej i
warunki uprawy0,20 1 5 2 0,1302
Inne 0,15 1 5 1 0,0454
1,00 0,7281
W j = 26,35 * 0,7281 = 19,18
WN = 7 500 * 19,18 ≈
0,3025 1,8946
Szacowana wartość nieruchomości gruntowej:
144 000
0,0605 0,3789
0,0605 0,3789
0,0454 0,2842
umin*k umax*k
0,0756 0,4737
0,0605 0,3789
cena średnia 26,35 u max 1,8946
Zakres zmienności
współczynnika korygującego
Zakres zmienności
skal atrybutów
Ustalenie zakresu cen na podstawie bazy:Ustalenie zakresu współczynników
korygujących:cena minimalna 7,97
cena maksymalna 49,92 u min 0,3025
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 18/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
IV. WYNIK KOŃCOWY
Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości objętej księgą wieczystą
nr KR1Y/00047500/7 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach,
składającej się wyłącznie z działki ewidencyjnej nr 1635 o powierzchni 0,75 ha, położonej
w miejscowości Głogoczów, gmina Myślenice, wynosi w zaokrągleniu do pełnych złotych:
144 000 zł
słownie złotych: sto czterdzieści cztery tysiące
Wartość udziału ½ we współwłasności przedmiotowej nieruchomości wynosi:
72 000 zł
słownie złotych: siedemdziesiąt dwa tysiące
Oszacowana wartość nieruchomości odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w
wolnym obrocie na rynku lokalnym, nie odbiega od cen transakcyjnych nieruchomości o
zbliżonych cechach rynkowych i mieści się w przedziale cen rynkowych odnotowanych
w toku badania rynku lokalnego.
Przedmiotowa nieruchomość jest objęta przepisami Ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r.
o kształtowaniu ustroju rolnego (tekst jednolity Dz. U. 2003 r. nr 64 poz. 592 z późniejszymi
zmianami), ponieważ powierzchnia nieruchomości wynosi ponad 0,30 ha. Zgodnie z art. 2a
ust. 1 ustawy, nabywcą przedmiotowej nieruchomości może być wyłącznie rolnik
indywidualny, chyba ze ustawa stanowi inaczej. Jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo
jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy
rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Obecnie procedowana jest nowelizacja
ustawy, z nowych przepisów wynikałoby, że na terenach wiejskich osoby niebędące
rolnikami będą mogły nabyć jedną działkę na cele nierolnicze o powierzchni do 1 ha.
Myślenice, 21 maja 2019 r.
Wycena nieruchomości gruntowej niezabudowanej – Głogoczów, dz. 1635, KW nr KR1Y/00047500/7
Autor opracowania: Tomasz Lehman
strona 19/19
Biuro Nieruchomości „RAPIT” s.c., Myślenice maj 2019 r.
V. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA
1. Niniejszą opinię opracowano dla celu określonego w punkcie I.4. i za wykorzystanie jej
dla innych celów autor nie bierze odpowiedzialności. Dokonywanie jakichkolwiek zmian
w niniejszej opinii jest nieuprawnione.
2. Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości będącej przedmiotem
opracowania oraz za utajone fakty prawne mające wpływ na wartość nieruchomości.
3. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może
być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez
uzgodnienia z autorem operatu.
4. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna
– sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
5. Operat niniejszy wykonany został zgodnie z przepisami prawa i Powszechnymi
Krajowymi Zasadami Wyceny.
6. Dane osobowe zawarte w niniejszej opinii są przetwarzane na podstawie odezwy od
Sądu, w celu jej wypełnienia oraz wynikają z prawnie usprawiedliwionych celów
realizowanych przez sporządzającego opinię biegłego sądowego.
VI. ZAŁĄCZNIKI
1. Dokumentacja fotograficzna.
2. Postanowienie o powołaniu biegłego.
3. Wydruk elektronicznej księgi wieczystej.
4. Uproszczony wypis z rejestru gruntów.
5. Mapa zasadnicza
Recommended