不動産モデルの評価 -...

不動産モデルの評価

TSUBASA YOZAWA

購入国

フィリピン（マニラ、セブ）

タイ（バンコク）

マレーシア（ジョホールバル）

ユナイテッドアラブエミレーツ（ドバイ）

マニラ、セブ

WESTIN Residence２２B ２千万円

WESTIN Residence２３B ２千万円

WESTIN Residence２６E ２千４百万円

SIXSENSES ２千万円

TIMES SQUARE WEST １千６百万円

GRAND HYATT Residence １億６千万円

SHERATON RESIDENCE ２億１千万円

計７件 ４億７千万円

ジョホールバル

ASTAKA １億２千万円

UMCITY ７千万円

SOUTHER MARINA RESIDENCE ７千万円

計３件 ２億６千万円

バンコク

The Ritz-Carlton Residences

計１件 ２億５千万円

ドバイ(EMAAR)

DUBAI HILLS SIDRA（EMAAR× MERAAS）１億６千万円

DUBAI HILLS PARKWAY VISTAS（EMAAR× MERAAS） ４億５千万円

52/42 ７千万円

ACT1 3906 ５千万円

ACT1 901 １億１千万円

ADDRESS OPERA RESIDENCE ２億１千万円

HARBOUR VIEWS ７千万円

VIDA RESIDENCE ７千万円

Burj Khalifa Residence ２億５千万円

計１４億４千万円

ドバイ（DAMAC）

AYKON TOWER １億円

AKOYA OXYGEN SELFIE ４千万円

計２件 １億４千万円

ドバイ（その他）

BELLEVUE TOWER（DUBAI PROPERTY） ７千万円

THE HEART OF EUROPE（THOE） ４千万円

The Address Residences Jumeirah Resort + Spa（Hamptons International） １億３千万円

STUDIO ONE（SELECT GROUP） ５千万円

計４件 ２億９千万円

国別投資残高

フィリピン４億７千万円

マレーシア２億６千万円

タイ２億５千万円

ドバイ１８億７千万円

計２８億５千万円

国別投資残高

タイ フィリピン マレーシア ドバイ

後進国不動産の変数

年間家賃収入

本来はその物件の過去の実績を見るべき

それができない場合は現在の類似物件賃料を用いる

ただし本来は完成時点の賃料相場と当該個別物件の賃料相場を見る必要がある。

年間経費

共益費、修繕積立金など

還元利回り

そのエリアにある同水準の物件の平均利回りを用いる

税率

国によって異なる

売却予想価格

経年劣化で不動産価格は年何％減少すると考えるか、インフレ、経済成長、不動産市場の成長により物件は年何％成長すると考えるか

物件の成長率が経年劣化の減価率を超えれば転売価格は上がるし、逆になれば取得価額よりも転売価格は下がる

割引き率

将来の売却想定額やキャッシュフローを現在価値に割り戻す時に、どれぐらいの割引率を適用するか

概算

フィリピン４億７千万円 還元利回り６％想定 年間２８２０万円

マレーシア２億６千万円 還元利回り５％想定 年間１３００万円

タイ２億５千万円 還元利回り５％想定 年間１２５０万円

ドバイ１８億７千万円（自宅除くと１４億２千万円） 還元利回り８％想定 年間１億１３６０万円

合計 年間想定家賃収入 １億６７３０万円

５年間賃貸運用してから全て売却した場合、１億６７３０万円×５年＝８億３６５０万円

自宅を残した２４億円について、

売却価額が、０．９倍だった場合、２１億６千万現金回収（ロス２億４千万円）

売却価額が、１．１倍だった場合、２６億４千万現金回収（ゲイン２億４千万円）

売却価額が、１．３倍だった場合、３１億２千万現金回収（ゲイン７億２千万円）

売却価額が、１．５倍だった場合、３６億現金回収（ゲイン１２億円）

これらのゲインと上の家賃収入５年分を足したものが、５年後に得られる投資リターン

不確実性

経済成長、インフレから賃料相場がどこまで成長するか

賃料を原資産として転売価格がどれだけ加熱するか？

最終的に通貨を円やドルに戻す場合は、為替差損（ただし私は戻さない）

通常は値頃感のある物件を買うのが王道であるが、ホテルブランドのレジデンスかその国の最高級マンションにのみ投じているため、これがどういう結果になるのか不透明

各国に先進国の富裕層がどれだけ進出するか？