Apex pif 280214

1

Паевой инвестиционный фонд как актуальный формат

ведения строительного бизнеса

Февраль 2014

2

• Паевые инвестиционные фонды• Оптимизация налогообложения• Привлечение инвестиций• Дополнительные аргументы «ЗА»• Блок-схемы строительства коммерческой и жилой

недвижимости, девелопмента земельных участков, привлечения инвестиций

• ПИФ – это сложно?• Аутсорсинг БП вместе с APEX CG• Программа «Администрирование УК»• Программа «Сопровождение ПИФ»• Операционное взаимодействие: ЭДО• Почему APEX CG?

• Структурирование проекта• Этапы реализации

ПИФ:ОТ СЛОВ К ДЕЛУ

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ:ДЛЯ ЧЕГО?

APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

3

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

Паевой инвестиционный фонд (ПИФ) - обособленный имущественный комплекс, не является юридическим лицом.

УК

ЗПИФН

Владельцы инвестиционных паев

Регистратор

ЦБ РФнадзор

норм.регулирование

Спец.депозитарий

Аудитор

Оценщик

КОНТРОЛЬ

УЧЕТ ПРАВ

=УСЛУГИ

ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ

Имуществом ПИФ управляет управляющая компания, действующая на основании лицензии ФСФР России и зарегистрированных правил доверительного управления ПИФ.Доля в праве собственности на имущество ПИФ удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией.

ОПТИМИЗАЦИЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ: налог на прибыль

Отсутствие двойного налого-

обложения

Отсутствие промежу-точного налого-

обложения

Экономия более 30%за пятилетний

период

4

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

ПРИВЛЕЧЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ

Возможность продажи инвестиционных паев в розницу

Информационнаяпрозрачность

Инвестиционные паи могут котироваться на бирже

Надежныйправовоймеханизм

сотрудничества с инвестором

5

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ АРГУМЕНТЫ «ЗА»

МЕХАНИЗМЫ ЗАЩИТЫ АКТИВОВ: а) запрет на обращение взыскания на активы ПИФ по долгам владельцев паев или УК;б) невозможность банкротства ПИФа;в) отделение функции держателя активов от функций застройщика строительства

Упорядочивание владения активами между владельцами

«Приближение бенефициаров бизнеса к деньгам»: перевод их в статус владельцев инвестиционных паев

Повышение статуса компании. Имидж надежности

6

ПИФ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА: ПОЧЕМУ?

7

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

В ПИФ при формировании передается земельный участок

БЛОК-СХЕМА: СТРОИТЕЛЬСТВО ТРЦ НА КРЕДИТНЫЕ СРЕДСТВА

Договоры Финансовый поток

ТЕХНИЧЕСКИЙЗАКАЗЧИК

УК

ЗПИФН

БАНК

ДОГОВОРЫ КРЕДИТНОЙЛИНИИ, ЗАЛОГА

ЗАЯВКИ НА КРЕДИТ

ДОГОВОРЗАЛОГА

ПРЕД.ДОГОВОРАРЕНДЫ

ОБЕСПЕЧИ-ТЕЛЬНЫЙ

ПЛАТЕЖ

ГЕНЕРАЛЬНЫЙПОДРЯДЧИК

Документы

ОТЧЕТЫ АГЕНТА

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР

ДОГОВОРГЕН.

ПОДРЯДА

КС-2КС-3

АРЕНДАТОР

8

УК

ЗПИФН

ДОХОДЫ ПО ПАЯМ

Договоры Финансовый поток

ДОГОВОР АРЕНДЫЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА*

ЗАСТРОЙЩИК

ДОГОВОР ДУС

ГЕНЕРАЛЬНЫЙПОДРЯДЧИК

ВЫКУП З/УЧАСТКА

* Цены аренды и выкупа формируются так, чтобы оптимизировать прибыль застройщика

БЛОК-СХЕМА: МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО С ПРОДАЖАМИ НА ЭТАПЕ ЗАСТРОЙКИ

ДОГОВОР ГЕН. ПОДРЯДА

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

В ПИФ при формировании передается земельный участок

БЛОК-СХЕМА: ВЕЕРНОЕ МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Договоры Финансовый поток

* Цена себестоимости строительства

ДОГОВОР К-ПБУДУЩЕГО

ЖИЛЬЯ*

ДОГОВОР ГЕН. ПОДРЯДА

ДОГОВОР К-ПГОТОВОГО ЖИЛЬЯ

ЗАЛОГ ОБЪЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА (УЧАСТКА)БАНК

УК

ЗПИФНЗАСТРОЙЩИК

ГЕНЕРАЛЬНЫЙПОДРЯДЧИК

ДОХОДЫ ПО ПАЯМ

9

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

БЛОК-СХЕМА: МНОГОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

Договоры Финансовый поток

* Цена себестоимости строительства

ДОГОВОР ДУС*

ДОГОВОР ГЕН. ПОДРЯДА

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ ДУС УК

ЗПИФНЗАСТРОЙЩИК

ГЕНЕРАЛЬНЫЙПОДРЯДЧИК

ДОХОДЫ ПО ПАЯМ

ДОГОВОР К-П ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ

Внимание: НДС 18%!

10

ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ: МНОГОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

11

БЛОК-СХЕМА: ДЕВЕЛОПМЕНТ И РЕАЛИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

12

Договоры Финансовый поток

* Цена себестоимости строительства

ПРЕДВАРИТ.ДОГОВОР К-П

УЧАСТКА

УК

ЗПИФрентный

ДОХОДЫ ПО ПАЯМ

12

ДОГОВОР К-ПУЧАСТКА

МЕЖЕВАНИЕ

ПОКУПАТЕЛЬ

ПЕРЕВОД ЗЕМЕЛЬ В ЗЕМЛИ НАС.

ПУНКТОВ

ДОГОВОР ОБ ОКАЗАНИИ

УСЛУГ

БЛОК-СХЕМА: РОЗНИЧНЫЕ ПРОДАЖИ -АЛЬТЕРНАТИВА ИПОТЕКЕ

13

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

Договоры Финансовый поток

ЗАСТРОЙЩИК УК

ЗПИФН

НПФ(длинные

деньги)

УЧАСТИЕ В ПИФ

ДОГОВОР АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА

ДОГОВОР ДУСИЛИ К-П

ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ

БЛОК-СХЕМА: ПРИВЛЕЧЕНИЕ ЧАСТНЫХ ИНВЕСТОРОВ - «ПРОДАЖА КВ. МЕТРОВ»

14

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

Договоры Финансовый поток

ЗАСТРОЙЩИК УК

ЗПИФН

МАРКЕТ-МЕЙКЕР

УЧАСТИЕ В ПИФ

ДОГОВОР К-П ПАЕВ,ФИКС. ДОХОДНОСТЬ

ДОГОВОР ДУСИЛИ К-П

ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ

СТАТИСТИКА РЫНКА (на 31.12.2013 г.)

15

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ: ДЛЯ ЧЕГО?

Рентные фонды (НКИ)

Рентные фонды (КИ)

Фонды недвижимости (НКИ)

Фонды недвижимости (КИ)

КИ – квалифицированные инвесторыНКИ – неквалифицированные инвесторы

ВСЕГО: 740 фондов

16

APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

• ПИФ – это сложно?• Аутсорсинг БП вместе с APEX CG• Программа «Администрирование УК»• Программа «Сопровождение ПИФ»• Операционное взаимодействие: ЭДО• Почему APEX CG?

• Структурирование проекта• Этапы реализации

ПИФ:ОТ СЛОВ К ДЕЛУ

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ:ДЛЯ ЧЕГО?

• Паевые инвестиционные фонды• Оптимизация налогообложения• Привлечение инвестиций• Дополнительные аргументы «ЗА»• Блок-схемы строительства коммерческой и жилой

недвижимости, девелопмента земельных участков, привлечения инвестиций

16

17

СТРУКТУРИРОВАНИЕ СХЕМЫ

Вывод о целе-сообразности реализации проекта с использованием«платформы ПИФ»

Оценка налоговых последствий схемы перехода

Разработка схемы перехода: «КАК ЕСТЬ» в «КАК БУДЕТ»

Юридический анализ допустимости планируемых операций

Построение финансовой модели

1 2 3 4

5 6 7

ПИФ: ОТ СЛОВ К ДЕЛУ

Выбор принципиальной схемы реализации

Определение субъектного состава

17

ПИФ: ЭТАПЫ РЕАЛИЗАЦИИ

СОЗДАНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ

КОМПАНИИ 3 м

РЕГИСТРАЦИЯПИФ1,5 м

ФОРМИРОВАНИЕПИФ1-6 м

18

ПИФ: ОТ СЛОВ К ДЕЛУ

ДОГОВОРЕННОСТИ С ДЕЙСТВУЮЩЕЙ УК

0,5 м

19

APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

• ПИФ – это сложно?• Аутсорсинг БП вместе с APEX CG• Программа «Администрирование УК»• Программа «Сопровождение ПИФ»• Операционное взаимодействие: ЭДО• Почему APEX CG?

• Структурирование проекта• Этапы реализации

ПИФ:ОТ СЛОВ К ДЕЛУ

ПИФ НЕДВИЖИМОСТИ:ДЛЯ ЧЕГО?

• Паевые инвестиционные фонды• Оптимизация налогообложения• Привлечение инвестиций• Дополнительные аргументы «ЗА»• Блок-схемы строительства коммерческой и жилой

недвижимости, девелопмента земельных участков, привлечения инвестиций

19

ПИФ – ЭТО СЛОЖНО?

20

Собственныйкапитал

80 млн. руб.

Требования кквалификации

сотрудников(аттестаты, опыт)

Процедуры внутреннего и специального

контроля

Специальныйучет

и отчетность,раскрытие

информации

АУТСОРСИНГ

APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

На деятельность управляющей компании законом налагается ряд специальных требований, нарушение которых связано со структурными и финансовыми рисками для владельцев бизнеса.

Сопровождение деятельности управляющей компании на постоянной основе или в течение некоторого времени, пока не будут обучены специалисты и отработаны все процедуры, снижает соответствующие риски.

Наша работа выстроена таким образом, чтобы обеспечить максимальное удобство, прозрачность и конфиденциальность.

21

АУТСОРСИНГ БИЗНЕС-ПРОЦЕССОВ УКвместе с APEX CG

APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ

ЮРИДИЧЕСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ КАДРОВЫЙ УЧЕТ

ВНУТРЕННИЙ КОНТРОЛЬ КВАЛИФИЦИРОВАННЫЕ ИНВЕСТОРЫ

ИНСАЙДЕРСКАЯ

ИНФОРМАЦИЯ

ПРОТИВОДЕЙСТВИЕ ЛЕГАЛИЗАЦИИ (ОТМЫВАНИЮ)

ДОХОДОВ, ПОЛУЧЕННЫХ ПРЕСТУПНЫМ ПУТЕМ, И

ФИНАНСИРОВАНИЮ ТЕРРОРИЗМА

РАСКРЫТИЕ

ИНФОРМАЦИИ

АУТСТАФФИНГ

СПЕЦИАЛИСТОВ 5.0

22

ПРОГРАММА «АДМИНИСТРИРОВАНИЕ УК»:основные опции

APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

22

23

APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

СОПРОВОЖДЕНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ ЗПИФ

СОПРОВОЖДЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНОВ УПРАВЛЕНИЯ ПИФ

ВЫПУСК ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ПАЕВ

БЭК-ОФИС ЗПИФ

Специальный, бухгалтерский и налоговый учет операций ЗПИФ, составление регламентной отчетности

Бюджетирование ПИФ

Правовое сопровождение операций ЗПИФ

Мероприятия во исполнение законодательства о ПОД/ФТ

ПРОГРАММА «СОПРОВОЖДЕНИЕ ПИФ»:основные опции

23

24

ПРОГРАММА «Управление ПИФ»

APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

Сотрудничество с действующей управляющей компаний

Вы принимаете решения, УК их воплощает в жизнь

Сокращение времени запуска проекта Снижение административных рисков и

отсутствие расходов на сопровождение собственной УК

СОПРОВОЖДЕНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ ЗПИФ

РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВИЛ Д.У. ДЕЙСТВУЮЩЕЙ УК

СОПРОВОЖДЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНОВ УПРАВЛЕНИЯ ПИФ

ВЫПУСК ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ ПАЕВ

24

25

Создание рабочей области (data room)

Согласование регламента

взаимодействия

Создание рабочей группы

Разграничение прав доступа

ОПЕРАЦИОННОЕ ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ:электронный документооборот

Размещение результатов обработки

в рабочей области

Размещение первичных

документов в рабочей

области

Обработка первичных документов- Экспертизы - Учет- Уведомления гос. органов- Согласования СД

APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

26

ПОЧЕМУ APEX Consulting Group?

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

мы принимаем на себя юридическую ответственность за качественную реализацию проекта

опыт: мы работаем в отрасли ПИФов недвижимости со времени ее существования высокая квалификация сотрудников: аттестаты 5.0 и пр.

консалтинг и регистрационные процедуры, аутсорсинг бизнес-функций, оценка и аудит

ПРОФЕССИОНАЛИЗМ

автоматизация всех бизнес-процессов на платформах MS Share Point, Jira и 1С гарантии безопасности регламентация всех процедур

ТЕХНОЛОГИИ

УСЛУГИ ПОЛНОГО ЦИКЛА

APEX CG: ВМЕСТЕ ПРОЩЕ

27

APEX Consulting Group | ООО «АПЕКС Право»

: г. Москва, 1-й Люсиновский пер., д. 3Б, БЦ «Доходный дом «Шервуд».: +7 (495) 646-04-62www.pifconsulting.ru

Куликова Елена ВладимировнаУправляющий партнерe-mail: EKulikova@apex-expert.ru

СПАСИБОЗА ВНИМАНИЕ!

27