„Investuok“ šeštadienis

Būsto rinka ir

galimas didesnių

palūkanų normų

poveikis

Tomas GarbaravičiusLietuvos banko valdybos narys

2017 m. kovo 4 d.

Vilnius

Turinys

2

Situacija būsto rinkoje

Būsto rinkos veiksniai

Galimas didesnių palūkanų normų

poveikis

Išvados

PADĖTIS LIETUVOS

BŪSTO RINKOJE

3

Būsto rinkos ciklas

Spekuliacinio kainų burbulo fazės pagal Rodrigue (2008) modelį

4

Manija,

euforija

Godumas

Entuziazmas

Žiniasklaidos

dėmesys

Atsigavimas

Neigimas

Baimė

Panika

Depresija

Grįžimas prie augimo vidurkio

Padidėjęs žiniasklaidos dėmesys?

Būsto kainų Lietuvoje indeksas 1999–2016 m. ir spekuliacinio kainų burbulo

fazės pagal Rodrigue (2008) modelį

5

20

40

60

80

100

120

140

160

1999 2000 2002 2003 2005 2007 2008 2010 2011 2013 2015 2016 2018

Šaltinis: Lietuvos statistikos departamentas, VĮ Registrų centras ir Lietuvos banko skaičiavimai.

Indeksas, 2005 m. = 100Žiniasklaidos

dėmesys?

Baimė

Neigimas

Atsigavimas

Žiniasklaidos

dėmesys

Entuziazmas

Manija,

euforija

Godumas

Ar artėjančios korekcijos neigimas?

Būsto kainų Lietuvoje indeksas 1999–2016 m. ir spekuliacinio kainų burbulo

fazės pagal Rodrigue (2008) modelį

6

20

40

60

80

100

120

140

160

1999 2000 2002 2003 2005 2007 2008 2010 2011 2013 2015 2016 2018

Šaltinis: Lietuvos statistikos departamentas, VĮ Registrų centras ir Lietuvos banko skaičiavimai.

Indeksas, 2005 m. = 100Žiniasklaidos

dėmesys?

Neigimas ir

artėjanti korekcija?

Baimė

Neigimas

Atsigavimas

Žiniasklaidos

dėmesys

Entuziazmas

Manija,

euforija

Godumas

Sandorių daugėja, kainų augimas paspartėjo

7

Būsto kainų

indeksas

Statistikos

departamentas

(2016K3): 5,3 %

Registrų centras

(2016K4): 7,7 %

UAB „Ober-Haus“SD

(2016K4): 5,6 %

52

68

84

100

116

132

0

1

2

3

4

5

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Šaltiniai: VĮ Registrų centras, Lietuvos statistikos departamentas ir Lietuvos banko skaičiavimai.

Tūkst. vnt. Indeksas, 2007 sausio mėn. = 100

Būsto sandorių skaičius

(kairėje)

Būsto kainų indeksas

(dešinėje)

KAS LEMIA DIDĖJANTĮ

AKTYVUMĄ?

8

Būsto rinkos veiksniai

9

► Pajamų augimas

► Gyventojų lūkesčiai dėl būsto kainų

► Demografiniai pokyčiai

► Kreditas

► Mažų palūkanų aplinka

► Būsto pasiūlos kaita

► Emigrantų pervedimai

Atlyginimų augimas gerina įperkamumą ...

Darbo užmokestis per 2014–2016 m. augo

daugiau nei būsto kainos

Lietuvoje šiuo metu būsto įperkamumas

artimas istoriniam vidurkiui

10

Paskolų

įmoka

Pragyvenimui

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

Užimtųjų skaičius Būsto kainos Darbo užmokestis

+15 %

+18 %

Pastaba: lyginami 2016 m. III ketv. ir 2014 m. I ketv. duomenys.

Procentai

+6 %

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012 2015

Metai

Šaltiniai: UAB „Ober-Haus“, Statistikos departamentas ir Lietuvos banko

skaičiavimai.

Kiek vidutinių metinių DU

reikia 50 m2 butui įsigyti

... ir formuoja optimistinius gyventojų lūkesčius

11

-100

-75

-50

-25

0

25

50

75

100

-40

-30

-20

-10

0

10

20

30

40

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Procentiniai punktai

Šaltinis: Lietuvos statistikos departamentas, Lietuvos bankas.

Procentai

NT kainų Lietuvoje kaita

Komercinių bankų lūkesčiai

Namų ūkių lūkesčiai

Po krizės skolinimui tapus atsakingesniam, jaunesni gyventojai

taupė paskolai, būstą nuomojosi, o dabar perka nuosavą

Paskolų gavėjų amžiaus struktūra keičiasi Daliai gyventojų pasitraukus į nuomos rinką, nuomos kainos

kilo sparčiai, dabar daugiau gyventojų perka savo būstą

12

0

5

10

15

20

25

30

35

Amžius

2006–2007 m.

2015–2016 m.

Procentai

Šaltinis: Lietuvos bankas.

0

2

4

6

8

10

12

0

50

100

150

200

250

300

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Suteiktų būsto paskolų srauto slenkantis metinis vidurkis

Būsto nuomos kainos Vilniuje už kv. m. (skalė dešinėje)

Mln. eurų

Šaltiniai: „Aruodas.lt" ir Lietuvos banko skaičiavimai.

Eur/m2

Taupymas

paskolai

Vilniuje būsto paklausą skatina jaunimas, tačiau demografinė

situacija ateityje gali kelti iššūkių

Išaugo 25–35 m. amžiaus gyventojų dalis Vilniuje būsto nuomos paklausą palaiko ir

didelė neužsideklaravusių gyventojų dalis

13

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Amžius

2011

2016

Procentai

Šaltinis: Lietuvos statistikos departamentas.

0

10

20

30

40

50

60

70

Gyventojai, tūkst.

AmžiusŠaltinis: Vilniaus m. savivaldybė.

Vilniuje nesideklaravę, bet

Vilniaus poliklinikose

užsiregistravę gyventojai

Vilniuje gyv. vietą

deklaravę gyventojai

Vis didesnė dalis būstų įsigyjama skolintomis

lėšomis

14

0

20

40

60

80

100

0

150

300

450

600

750

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Mln. Eur

Šaltiniai: Lietuvos banko skaičiavimai, VĮ Registrų centras.

Naujos būsto paskolos

Būsto sandoriai su įkeitimu, % sandorių skaičiaus

Būsto sandoriai su įkeitimu, % sandorių vertės

proc.

Alternatyvų stoka ir nuomos paklausa į būsto

rinką vilioja investuotojus

Tikėtina butų nuomos grąža didesnė nei būsto paskolų palūkanos

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Šaltiniai: UAB „Ober-Haus”, Lietuvos bankas.

Proc.

Naujų būsto paskolų

palūkanos

Grynasis nuomos

pajamingumas Vilniuje

Grynasis nuomos

pajamingumas Kaune

15

Buto nuomos pajamos padengia būsto

paskolos įmoką

16

100

200

300

400

500

600

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Šaltiniai: "Aruodas.lt" ir Lietuvos banko skaičiavimai.

Pastaba: mėnesinė būsto paskolos įmoka apskaičiuojama darant prielaidą, kad įsigyjamas 50 m2 būstas turint 15 proc. pradinį įnašą ir

naudojant vidutinę kredito įstaigų taikomą palūkanų normą naujoms paskoloms atitinkamą mėnesį.

Eur

Nuomos mėnesinės

pajamos

Paskolos mėnesinė

įmoka

Antrinių butų dalis padidėjo daugelyje miestų

17

6,439

1,225

7,169

38,083

33,881

70,089

111,035

209,362

0 100,000 200,000

Druskininkai

Neringa

Palanga

LIETUVA

Šiauliai

Panevėžys

Klaipėda

Kaunas

Vilnius

13.4

26.4

22.0

12.3

9.5

9.2

12.0

13.2

12.6

0 10 20 30

Antrinių butų dalis, %

0.5

2.6

2.0

0.9

0.3

0.6

1.0

1.4

1.1

0 1 2 3

Druskininkai

Neringa

Palanga

LIETUVA

Šiauliai

Panevėžys

Klaipėda

Kaunas

Vilnius

Antrinių butų dalies pokytis, p.p.Butų skaičius

2016 m. pab. 2016 m. pab. per 2015-2016 metus

789,196

Šaltiniai: Registrų Centras ir Lietuvos banko skaičiavimai.

KAIP PADIDĖJUSIOS PALŪKANŲ

NORMOS PAVEIKTŲ BŪSTO

RINKĄ?

18

Paskolų svarba būsto rinkoje didėja

Vis didesnė būsto sandorių skaičiaus ir vertės

dalis finansuojama skolintomis lėšomis

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017

Procentai

Šaltiniai: Registrų centras ir Lietuvos banko skaičiavimai.

Būsto sandorių su įkeitimu skaičiaus dalis

Būsto sandorių su įkeitimu vertės dalis

Vilniuje taip pat vis didesnę įtaką būsto rinkai turi

skolinimasis

19

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2015K4 2016K1 2016K2 2016K3 2016K4

Procentai

Šaltinis: Lietuvos bankas.

Scenarijus: palūkanų normos auga, o

atlyginimai ir būsto kainos nesikeičia

Stagnuojant atlyginimų augimui palūkanos šiuo

atveju auga iki 2008 m. buvusio lygio

50 kv. m. būsto paskolos įmoka sudarytų pusę

vidutinio mėnesio atlyginimo

20

1

3

5

7

9

11

13

200

300

400

500

600

700

800

1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017

Šaltiniai: Statistikos departamentas, UAB "Ober-Haus" ir Lietuvos banko skaičiavimai.

*Pastaba: daromos prielaidos, kad iki 2018 m. pab. vid. atlyginimas nekinta, o palūkanų

norma kas ketvirtį paauga po 0,5 proc. p.

Eur/ mėn. Procentai

Vidutinis

atlyginimas

Vilniuje

Naujų būsto

paskolų palūkanų

normos (deš. sk.)

0

20

40

60

80

100

120

140

200

500

800

1100

1400

1700

2000

2300

1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017

Vidutinio atlyginimo dalis, skiriama

būsto paskolos įmokai (deš. sk.)

Butų kainos

Vilniuje

Šaltiniai: Statistikos departamentas, UAB "Ober-Haus" ir Lietuvos banko skaičiavimai.

*Pastaba I: skaičiuojant būsto paskolos įmoką laikoma, kad perkamas 50 kv. m. ploto butas,

pradinis įnašas sudaro 15 proc. perkamo būsto vertės, o paskola imama 30 m. laikotarpiui.

*Pastaba II: daromos prielaidos, kad iki 2018 m. pab. butų kaina ir vid. atlyginimas nekinta, o

palūkanų norma kas ketvirtį paauga po 0,5 proc. p.

Eur/ m2 Procentai

Už vidutinį atlygį būtų įperkamas tik nedidelio

ploto būstas

Vidutinį atlyginimą gaunantieji galėtų įsigyti 1 k.

butą

Norint įsigyti standartinį 2 k. butą prireiktų

trečdaliu didesnės nei vidutinė algos

21

5

20

35

50

65

80

95

200

300

400

500

600

700

800

1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017

Šaltiniai: Statistikos departamentas, UAB "Ober-Haus" ir Lietuvos banko skaičiavimai.

*Pastaba I: skaičiuojant būsto paskolos įmoką laikoma, kad perkamas 50 kv. m. ploto butas,

įnašas sudaro 15 proc. perkamo būsto vertės, paskola imama 30 m. laikotarpiui, o didžiausia

galima paskolos įmoka sudaro 40 proc. darbo užmokesčio.

*Pastaba II: daromos prielaidos, kad iki 2018 m. pab. butų kaina ir vid. atlyginimas nekinta, o

Eur/ mėn. m2

Vidutinis atlyginimas

Vilniuje

Didžiausias už

vidutinį atlyginimą

su paskola galimas

įsigyti būsto plotas

Vilniuje (deš. sk.)0.5

1

1.5

2

2.5

3

3.5

200

290

380

470

560

650

740

1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017

Šaltiniai: Statistikos departamentas, UAB "Ober-Haus" ir Lietuvos banko skaičiavimai.

*Pastaba I: skaičiuojant būsto paskolos įmoką laikoma, kad perkamas 50 kv. m. ploto butas,

įnašas sudaro 15 proc. perkamo būsto vertės, paskola imama 30 m. laikotarpiui, o didžiausia

galima paskolos įmoka sudaro 40 proc. darbo užmokesčio.

*Pastaba II: daromos prielaidos, kad iki 2018 m. pab. butų kaina ir vid. atlyginimas nekinta, o

palūkanų norma kas ketvirtį paauga po 0,5 proc. p.

Kiek vidutinių atlyginimų

reikia, norint su paskola įsigyti

50 m2 butą Vilniuje (deš. sk.)

Eur/ mėn. Vidutinių mėn. atlyginimų skaičius

Vidutinis

atlyginimas

Vilniuje

80 proc. Vilniaus būsto fondo daliai pirkėjų

taptų sunkiai įperkamas

1 kambario butai sudaro penktadalį Vilniaus būsto

fondo

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

1 kambario 2 kambarių 3 kambarių 4 kambarių >4 kambarių

Procentai

Šaltinis: VĮ Registrų centras.

Vieni gyvenantys asmenys įsigyja ketvirtadalį

naujų butų

Investuotojai, 30%

Gyvena vieni23%

Šeimos/ poros34%

Kita13%

Šaltinis: UAB "Eika".

22

Įperkamumo su paskola scenarijai Vilniuje

Kokią dalį vidutinio atlyginimo

tektų skirti būsto paskolos

įmokai?

Kokį didžiausio ploto butą

Vilniuje galėtų įsigyti vidutinį

atlyginimą gaunantis asmuo?

23

Riba = 40% Riba = 50m2

Palūkanų padidėjimas, proc. punktais

0 +2.5 +5 0 +2.5 +5

Darbo

užmokesčio

pokytis, proc.

-10 36 49 64 56 41 31

0 32 44 58 62 45 35

+10 29 40 53 69 50 38

Būsto kainų

pokytis, proc.

-10 29 40 52 69 50 38

0 32 44 58 62 45 35

+10 35 48 64 57 41 31

Kiek antrinių būstų įsigyta skolintomis lėšomis?

24

6,439

1,225

7,169

38,083

33,881

70,089

111,035

209,362

0 100,000 200,000

Druskininkai

Neringa

Palanga

LIETUVA

Šiauliai

Panevėžys

Klaipėda

Kaunas

Vilnius

13.4

26.4

22.0

12.3

9.5

9.2

12.0

13.2

12.6

0 10 20 30

Antrinių butų dalis, %

0.5

2.6

2.0

0.9

0.3

0.6

1.0

1.4

1.1

0 1 2 3

Druskininkai

Neringa

Palanga

LIETUVA

Šiauliai

Panevėžys

Klaipėda

Kaunas

Vilnius

Antrinių butų dalies pokytis, p.p.Butų skaičius

2016 m. pab. 2016 m. pab. per 2015-2016 metus

789,196

Šaltiniai: Registrų Centras ir Lietuvos banko skaičiavimai.

IŠVADOS

25

Išvados apie situaciją būsto rinkoje

26

► Būsto rinka toliau šyla, bet temperatūra nesiekia 37 C

– kainų didėjimas paspartėjo, sandorių daugėja, mažos palūkanos, lūkesčiai

pozityvūs, emigrantų perlaidos, stipri kredito pasiūla

– išskirtinė situacija Vilniuje, ypač prestižiniame segmente

– rinką vėsina/ gelbsti stipri pasiūla, namų ūkiai nėra pernelyg įsiskolinę,

bankai skolina pamatuotai

► Akivaizdžių spekuliacinės veiklos požymių nematyti, išskyrus

antrinio būsto pirkimą nuomai, ypač jei perkama su paskola

► Horizonte kybo ekonominiai, demografiniai ir su emigracija

susiję ilgalaikiai iššūkiai

► Palūkanų normos svarbus, bet ne vienintelis ir ne pats

svarbiausias veiksnys