POTENCIAL DE SUELO Y EDIFICABILIDAD PARA EL DESARROLLO DE VIP Y VIS EN EL

MUNICIPIO DE MEDELLÍN

ISVIMED – CAMACOL Antioquia 2.013

IntroducciónEl Proyecto de Ciudad de Medellín y la disponibilidad de suelo para Vivienda de Interés Social 2.014 – 2.026

El estudio que presentamos a continuación parte de la necesidad que tiene a futuro, el Municipio de Medellín y los demás Municipios que conforman el Valle de Aburrá, de identificar, gestionar y habilitar suelo para el desarrollo de proyectos de vivienda de interés social que permitan formalizar, ordenar y cualificar los barrios para los estratos de ingresos bajos.

Capítulo IEl Acuerdo 046 de 2.006 y reglamentación para la habilitación de suelo para vivienda.

El Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín, Acuerdo 046 de 2.006, establece para el tema de vivienda varias directrices que se asocian a la división política administrativa que rige las intervenciones en cada uno de los tratamientos. A continuación relacionamos las consideraciones que en el POT vigente se tienen para el tema de vivienda y su incidencia en el inventario de suelo para habilitar y el potencial de edificabilidad en sectores de la ciudad que ya tienen Planes parciales aprobados, y los que faltan por aprobar.

Objetivo 4 Orientar el crecimiento de la ciudad hacia adentro y racionalizar el uso y ocupación del suelo.

Políticas:• Promover y apoyar el desarrollo de programas de renovación

urbana y redesarrollo, y la densificación en sectores de localización central estratégica o con buena dotación de infraestructura y transporte.

• Frenar el crecimiento en los bordes de la ciudad que presentan altas restricciones naturales al desarrollo.

• Promover una adecuada mezcla y convivencia de usos y actividades.

Objetivo 7Convertir la vivienda y el barrio en factor de desarrollo, integración y cohesión social, con visión y conciencia metropolitana.

Políticas:

• Revitalizar el barrio como unidad básica, abierta, permeable, dotada de espacio público, equipamientos y una variada oferta de actividades complementarias.

• Favorecer la localización en la vivienda de actividades económicas o de servicios compatibles y amigables con el espacio público y el entorno inmediato.

• Estimular los desarrollos urbanísticos abiertos y la integración de sus cesiones al sistema general de espacio público de la ciudad.

• Promover e incentivar la construcción y permanencia de la vivienda en el centro de la ciudad.

• Promover y participar en la planificación concertada de la vivienda de interés social como “hecho metropolitano” y desarrollar programas y proyectos en el marco de sus políticas concertadas.

Plan Estratégico Habitacional 2.011 – 2.020

Línea Estratégica 3Gestión del suelo, productividad y calidad en la producción de vivienda y el hábitat.

Línea Estratégica 4Asequibilidad a los bienes y servicios de la vivienda y el hábitat

Capítulo IIPotencial de suelo para Vivienda de Interés Social en polígonos

existentes que coincide con barrios del mismo perfil socio económico (Tratamiento de Consolidación Nivel 3).

En este tratamiento establecido en el Plan de Ordenamiento Territorial se ha encontrado un potencial de suelo de cerca de 15.821.143 metros cuadrados, que si se establece un índice de construcción de 2.5 y un índice de ocupación del 40%, tendríamos la posibilidad de implementar el “Reciclaje Urbano” de cerca de 39.552.858 m2 edificables (que al ser divididos por un tamaño de vivienda VIS de 53m2, nos daría un potencial de viviendas 746.000 unidades, para una densidad estimada de 472 Viv / Ha ), el cual permitiría liberar suelo para construir aceras y espacio público en cerca de 9.492.686 m2 , además de plataformas urbanas (Arquitectura de primer piso) que albergaría comercio y servicios en cerca de 6.284.457m2.

Polígonos de Consolidación Nivel 3, Hoy

Propuesta de IntervenciónReciclaje Urbano

Sin embargo creemos que este tipo de intervenciones se debe dar solo en el 10% de este potencial o sea, en suelo a intervenir 1.582.114m2, si se establece el índice de Construcción de 2.5 la edificabilidad sería de 3.955.285m2 y el número de viviendas seria de 74.600 unidades.

Capítulo IIIPotencial de oferta de vivienda en los Planes Parciales

que actualmente están aprobados.

Los Planes Parciales adoptados en su proceso de aprobación están obligados a ofertar como mínimo el 10% de su edificabilidad en Vivienda de Interés Social, actualmente existen cerca de 31 que ocupan cerca de 10.056.191m2, con un potencial de edificabilidad establecido con un Índice de Construcción promedio de 1.5 para un total de cerca de 15.084.287m2, que al aplicarle el 10% promedio de oferta para VIS, tendríamos 1.508.428m2 edificables (que al ser divididos por un tamaño de vivienda VIS de 53m2, nos daría un potencial de viviendas 28.461 unidades, para una densidad estimada de 190 Viv / Ha).

Capítulo IVPotencial de suelo en “Bolsas o Burbujas” de suelo privado y de Recuperación en los Bordes Urbanos que pueden ser

habilitados para conjuntos residenciales reasignando su cambio de uso actual a uso residencial.

El potencial en suelo denominado “Bolsas o Burbujas” es de cerca de 8.349.720 m2, suelo que por su condición de ser periferia o borde urbano (área estratégica para integrar el Cinturón Verde Circunvalar) podría desarrollar con un Índice de Construcción de 0.5 una edificabilidad de 4.174.860 m2, a la cual, si le aplicamos una vivienda de 53 m2, nos darían cerca de 78.771 unidades para una densidad de 94 Viv / ha.

Con respecto al suelo de Recuperación se tendría un potencial de 1.986.863m2, y si se le aplica un índice de Construcción similar a la “Bolsas o Burbujas” de 0.5, se tendría un potencial de edificabilidad de 993.432m2, a la cual, si le aplicamos una vivienda de 53 m2, nos darían cerca de 18.744 unidades para una densidad de 95 Viv / ha.

Capítulo VPotencial de Edificabilidad para Vivienda de Interés Social en polígonos de Planes Parcial No Aprobados.

Los polígonos que actualmente están sin ser formulados corresponden a 31 planes parciales con tratamientos de Renovación Urbana, Redesarrollo, Desarrollo, Mejoramiento Integral en suelo urbano y de expansión. El potencial en suelo es de 4.848.812 m2, que al aplicarle un Índice de Construcción estimado de 1.5 nos daría una edificabilidad total de 7.273.218m2, de los cuales, de acuerdo con las nuevas normativas nacionales (Decreto nacional 075, entre otras), aplicaríamos un 20% de oferta para VIS, el cual corresponde a 1.454.644m2, a la cual, si le aplicamos una vivienda de 53 m2, nos darían cerca de 27.446 unidades para una densidad de 189 Viv / ha.

ConclusionesUna mirada a futuro

De acuerdo con las consideraciones en cada uno de los capítulos anteriores, se tiene como síntesis que: • El potencial de suelo para ser habilitado es

de…………..........................................26.823.700 m2• El potencial de Edificabilidad es

de………………………………………………….17.905.223 m2• El potencial de viviendas nuevas es de:

……………………………………………………..228.022 Ud.• El potencial de nuevos habitantes

serian……………………………………………….750.000 Hab.

Este potencial estimado permitiría orientar las políticas de habilitación de suelo para nuevos desarrollos habitacionales de carácter social en el marco de la formulación del Nuevo Plan de Ordenamiento Territorial 2.014 – 2.026 para el Municipio de Medellín. Para ISVIMED gestionar por su propia iniciativa este suelo o en alianzas con los propietarios del suelo, o con el sector privado, permitiría ir construyendo un Banco de Tierras o un Portafolio de Oferta de Proyectos que garantice el desarrollo de programas de Vivienda de Interés Social para las próximas tres o cuatro administraciones.

Coordinación General

MARTÍN ALONSO PÉREZArquitecto

Colaboración

JUAN GABRIEL SANCHEZArquitecto

Muchas Gracias