asuntoradio.fi

Koulutuskierros Raksystems Anticimex

Kiinteistövälittäjän vastuu toimeksiantoa

hoitaessa

J ussi Laaka

Asianajaja, Varatuomari

www.laaka.fi

asuntoradio.fi

Kaupan osapuolten eli myyjän ja ostajan vastuu:

-Asuntokauppalaki (843/1994)

-Maakaari (540/1995)

-Kauppalaki (355/1987)

Vastuun kohteena

-kiinteistö / osakehuoneisto

-laadulliset seikat

-oikeudelliset seikat

Virhevastuun seuraamukset

-kaupan purkaminen / ei edellytä tuottamusta

-kauppahinnan alentaminen / ei edellytä tuottamusta

-vahingonkorvaus / edellyttää tuottamusta

asuntoradio.fi

Kiinteistövälittäjän vastuu

Perustuu

-Toimeksiantosopimuksen vastaiseen toimintaan

-Välityslain velvollisuuksien laiminlyömiseen

-Hyvän välitystavan vastaiseen toimintaan

Edellyttää aina tuottamusta / tahallisuutta

minkä vuoksi aina vahigonkorvausperusteista

asuntoradio.fi

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä

annetun lain (15.12.2000/1074) 9 § :ssä ja 10 § :ssä

säädetään, välittäjän tiedonantovelvollisuudesta

toimeksiantajan vastapuolelle.

Välityslain 9 § :n 1 momentin mukaan välitysliikkeen

on välityskohdetta tarjotessaan annettava

toimeksiantajan vastapuolelle (siis yleensä ostaja)

kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen

pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta,

vuokrasopimuksesta tai muusta

käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

asuntoradio.fi

Välittäjän selonottovelvollisuudesta säädetään

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä

annetun lain (15.12.2000/10749 11 § :ssä. Säännöksen

mukaan välitysliikkeen on, jos sillä on aihetta epäillä

saamiensa lain 9 § :n tai 10 § :ssä tarkoitettujen

tietojen olevan virheellisiä tai puutteellisia,

varmistuttava tietojen oikeellisuudesta ja oikaistava

mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto.

asuntoradio.fi

Välitysliikeen velvollisuuden ulottuvuutta on

säännöksessä rajoitettu siten, että jos tiedon

oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista

ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on

ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei

tietoa ole voitu varmistaa (tällöin siis syntyy

ilmoitusvelvollisuus).

Mikäli välittäjä laiminlyö selonottovelvollisuuden,

tiedonantovelvollisuuden tai ilmoitusvelvollisuuden

välittäjä voi joutua vahingonkorvausvastuuseen

toimeksiantajalleen (Välityslaki 13 § ) tai

toimeksiantajan vastapuolelle (Välityslaki 14 § )

asuntoradio.fi

Sopimusrikkomuksen perusteella toimeksiantajalla on

oikeus purkaa välityssopimus ja/tai vaatia

välityspalkkion alentamista tai poistamista

kokonaisuudessaan (Välityslaki 13 § )

Purkuoikeutta ei ole, jos toimeksiantaja jo hyväksynyt

välityskohteesta tehdyn tarjouksen

Välityspalkkion alentaminen / poistaminen ei edellytä,

että toimeksiantajalle olisi syntynyt rahallista

vahinkoa –merkityksellistä on haitan aiheutuminen

välittäjän tuottamuksellisesta menettelystä

asuntoradio.fi

Vahingonkorvaus välityslain 13 § :n tai 14 § :n

perusteella edellyttää, että välittäjän

tuottamuksellisesta menettelystä aiheutunut

rahallista vahinkoa.

Määrän osalta vrt oikeus vaatia välityspalkkion

alentamista / aiheutuneen vahingon määrä suhteessa

kohteen välityspalkkioon. Ensisijaisena keinona

välityspalkkion alentaminen tai poistaminen.

asuntoradio.fi

Aiheutuneen vahingon ja välittäjän menettelyn välillä

tulee olla syy-yhteys.

Syy-yhteyden tulee olla ennalta arvattava eli täysin

odottamattomat vahingot eivät tule korvattavaksi.

Ennalta-arvattavuutta harkittaessa otetaan huomioon

se, mitä välittäjän voidaan alan ammattilaisena

olettaa tietävän / mitä hänen voidaan olettaa

ennakoivan

asuntoradio.fi

Välittäjän korvausvastuu vahinkoa käsineelle voi olla

rinnakkaista toimeksiantajan, kuntotarkastajan,

isännöitsijän tai jonkun muun toimeksiantoon liittyvän

asiantuntijatahon vastuun kanssa.

Lähtökohtana yhteisvastuu vahingon määrästä / siitä

osasta, josta vastuuperuste yhteinen vahinkoa

kärsineelle.

Yhteisvastuullisten korvausvastuussa olevien kesken

vastuu voidaan jakaa. Tällöin jakoperusteena kunkin

menettelyn tuottamuksellisuus suhteessa toisiinsa

sekä aiheutuneeseen vahinkoon. Eli korvausvastuu

tuottamuksellisen menettelyn mukaisessa suhteessa.

asuntoradio.fi

Korvausvastuun sovitteleminen vahingon kärsijän ja

vahinkoa aiheuttaneen välisessä suhteessa myös

mahdollista.

Korvausvastuun sovittelulla tarkoitetaan, että vain

osa aiheutuneesta vahingosta tulee korvattavaksi.

Sovittelussa voidaan ottaa huomioon

kohtuunäkökohdat (esim vahingon aiheuttajan ja

vahinkoa kärsineen varallisuusolosuhteet / vahingon

kärsineen oma myötävaikutus vahingon syntymiseen).

Mikäli vahinko on aiheutettu tahallisesti, pääsääntönä

on täysi korvaus, ellei erityisten syiden perusteella

ole kohtuullista korvausta alentaa.

asuntoradio.fi

Välityslain 15 § :n mukainen takautumisoikeus

J os toimeksiantaja on tahallaan tai

huolimattomuudesta antanut välitysliikkeelle

virheellisiä tietoja tai jättänyt ilmoittamatta

välitysliikkeelle sellaisen tiedossaan olevan seikan,

jolla hän käsitti tai hänen olisi pitänyt käsittää olevan

merkitystä vastapuolen kannalta, välitysliikkeellä on

oikeus vaatia 14 § :n nojalla maksamaansa korvausta

toimeksiantajalta siinä määrin, kuin se

toimeksiantajan ja välitysliikkeen huolimattomuuden

laatu sekä toimeksiantajan saama etu huomioon

ottaen harkitaan kohtuulliseksi

asuntoradio.fi

Toimeksiantajalla, joka välitysliikkeen suorituksessa

olevan virheen johdosta on maksanut korvausta

vastapuolelleen, on oikeus vaatia maksamaansa

korvausta välitysliikkeeltä siinä määrin, kuin

välitysliike 1 momentin mukaan olisi jäänyt yksin

vastuuseen, jos korvausta olisi vaadittu

välitysliikkeeltä (KKO 2003:61)

asuntoradio.fi

Vertailu kuntotarkastajan vastuuseen

Kuluttajansuojalain (20.1.1978/38) 8 luvussa on

säädetty, että ”vastikkeelliset palvelukset, joita

elinkeinonharjoittaja suorittaa kuluttajalle ja joiden

sisältönä on irtaimeen esineeseen, rakennukseen,

muuhun rakennelmaan tai kiinteään omaisuuteen

kohdistuva työ tai muu suoritus” tai yleiset

sopimusoikeudelliset perusteet kuuluvat lain

soveltamisalaan. Tulkinnanvaraista sovelletaanko

kuntotarkastajan vastuuseen, mutta vaihtoehtoisesti

sovelletaan sopimusoikeudellisia yleisiä periaatteita.

asuntoradio.fi

Kuntotarkastaja vastaa virheestä omassa

suorituksessaan eli kuntotarkastuksessa sekä siitä

tehdyssä raportissa (tuottamusvastuu)

Kuntotarkastajalla ei samanlaista itsenäistä asemaa,

kuin välittäjällä, jonka antamat tiedot rinnastetaan

myyjän antamiin tietoihin (Asuntokauppalaki 6:27 ja

Maakaari 2:20,1) –toimeksiantosuhde / edustaja

Virheen ja vahingon välillä tulee olla syy-yhteys

asuntoradio.fi

Korvattavaksi voi tulla vahinko, joka aiheutuu siitä,

että kaupan kohteen puutteet / virheet ovat

kuntotarkastajan virheellisen suorituksen vuoksi

jääneet havaitsematta.

Pääsääntönä kuntotarkastajan korvausvastuun

ulottuvuuden osalta on, että toimeksisaaja (eli

kuntotarkastaja) vastaa sopimusvelvoitteensa

täyttämisestä vain sopimuskumppanilleen.

Mahdollista kuitenkin, että kuntotarkastaja on

vastuussa myös toimeksiantajan vastapuolelle (joka

yleisimmin ostaja, mutta voi olla myös myyjä)

asuntoradio.fi

Isännöitsijän vastuu

Isännöitsijä vastaa virheestä omassa suorituksessaan

(tuottamusvastuu). Käytännössä isännöitsijän

todistuksen sisällön oikeellisuudesta (sekä

ajantasaisuudesta).

Korvattavaksi voivat tulla vahingot, jotka johtuvat

siitä, että isännöitsijän todistus on sisällöltään

virheellinen tai puutteellinen.

Edellytetään syy-yhteyttä tuottamuksellisen

menettelyn ja aiheutuneen vahingon välillä.

Korvausvastuu voi ulottua kaikkiin kaupan osapuoliin

asuntoradio.fi

Korvattava vahinko / välittäjän vastuu

Välittäjän vastuu perustuu tuottamuksellisuuteen

välittäjän toiminnassa. Välittäjän vastuun perusteena

ei ole kaupan kohteen sopimuksenmukaisuus, joka

puolestaan on myyjän vastuun keskeisin peruste.

Korvausperusteita sekä korvattavaa vahinkoa

arvioidaan kunkin asianosaisen osalta erikseen, mikä

voi johtaa siihen, että korvausvastuut vahinkoa

kärsineelle voivat erota eri vastuuvelvollisten osalta.

Kaikki variaatiot teoriassa mahdollisia.

asuntoradio.fi

Pääsääntönä Suomen oikeusjärjestyksen mukaisesti

on, että vahinkona korvataan ainoastaan vahingon

kärsineelle aiheutunut todellinen vahinko.

Edelleen pääsääntönä Suomen oikeusjärjestyksessä

on kielto hyötyä aiheutuneesta vahinkotapahtumasta

eli kukaan ei saa päästä vahinkotapahtuman vuoksi

parempaan taloudelliseen asemaan, kuin missä hän

oli ennen vahinkotapahtumaa. Puhutaan

rikastumiskiellosta.

asuntoradio.fi

Kauppahinnanalennuksen osalta erityskysymys:

Vakiintuneen vahingonkorvausoikeudellisen

ajattelutavan mukaan asunnon tai kiinteistön myyjälle

ei aiheudu vahinkoa siltä osin, kuin hän joutuu

maksamaan ostajalle hinnanalennusta kaupan

kohteen virheen vuoksi. Hinnanalennuksella

muutetaan kauppakirjan kauppahintaa koskeva ehto

jälkikäteen vastaamaan kaupan kohteen kaupanteon

hetkistä todellista arvoa.

asuntoradio.fi

Näin ollen myöskään kiinteistövälittäjä, isännöitsijä

tai kuntotarkastaja ei olisi velvollinen korvaamaan

vahingonkorvauksena hinnanalennuksen pääomaa

myyjälle, joka sen joutunut ostajalle korvaamaan

vaikka hinnanalennuksen suoritusvelvollisuuden

syynä olisikin mainittujen tahojen tuottamuksellinen

menettely.

Vastoin mainittua vakiintunutta systemaattisesti

perusteltavaa kantaa, Korkein Oikeus on eräissä

päätöksissään poikennut pääsäännöstä (esim KKO

2003:61 ja KKO 1983 II 92)

asuntoradio.fi

Näyttötaakka

Näyttötaakalla tarkoitetaan sitä, kenen tulee

todisteiden avulla vakuutta (tuomioistuin) oman

kantansa olevan oikea.

Pääsääntönä on, että sen, joka esittää vaatimuksia,

tulee näyttää vaatimuksensa toteen eli

-näyttää vahinkoa aiheutuneen

-näyttää vahingon määrä

-näyttää syy-yhteys vahingon sekä aiheuttajan välillä

asuntoradio.fi

Kuluttaja-asioissa usein käännetty näyttötaakka eli

kuluttajan tulee näyttää toteen vahingon

aiheutuminen ja vahingon määrä ja

elinkeinonharjoittajan tulee näyttää toimineensa

huolellisesti sekä noudattaneen sopimusta ja

velvoittavia määräyksiä

asuntoradio.fi

Näyttötaakka sopimussuhteessa (suhteessa

toimeksiantajaan)

Käännetty näyttötaakka eli toimeksiantajan

näytettävä vahinko ja vahingon määrä. Välittäjän

esitettävä näyttö siitä, että on toiminut huolellisesti

ja sopimuksen mukaan.

asuntoradio.fi

Näyttötaakka sopimuksen ulkoisessa vastuussa

(suhteessa kaupan toiseen osapuoleen)

Ei selkeää määräystä lainsäädännössä.

Lähtökohtana tavanomainen näyttötaakka, mutta

oikeuskäytännön mukaan myös näissä tapauksissa

käännetty näyttötaakka.

asuntoradio.fi

KKO 1983 II 92

-Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa 1983 II

92 oli kysymys siitä, että asunto-osakeyhtiön

isännöitsijä oli ilmoittanut laatimassaan isännöitsijän

todistuksessa asunnon pinta-alan huolimattomasti

todellista suurempana. Asunto-osakeyhtiö

velvoitettiin maksamaan asunnon myyjälle

vahingonkorvauksena muun ohella se määrä, jonka

myyjä oli joutunut maksamaan hinnanalennuksena

ostajalle siitä syystä, että todellinen pinta-ala oli

ostajalle ilmoitettua alhaisempi. Saman sisältöinen

korvausvelvollisuus myyjään nähden asetettiin myös

kiinteistövälitysliikkeelle, jonka välittäjä oli

laiminlyönyt selvittää yhtiöjärjestyksestä todellisen

pinta-alan.

asuntoradio.fi

-Ratkaisu syntyi äänestyksen (3-2) jälkeen.

Enemmistö ei perustellut asunto-osakeyhtiön /

isännöitsijän ja kiinteistövälitysliikkeen / välittäjän

velvollisuutta korvata myyjälle tämän maksaman

hinnanalennuksen pääomaa muutoin, kuin toteamalla,

että isännöitsijä ja välittäjä olivat menetelleet

huolimattomasti mutta myyjä ei. Toinen eriävän

mielipiteensä lausuneista oikeusneuvoksista katsoi,

ettei myyjä ollut osoittanut kärsineensä asiassa

vahinkoa hinnanalennuksen pääoman osalta. Eriävän

mielipiteen mukaan tämä johtui siitä, ettei myyjä ollut

osoittanut, että asunnosta olisi saatu

hinnanalennuksella korjattua kauppahintaa

korkeampi hinta edellyttäen, että pinta-ala olisi

ilmoitettu totuudenmukaisesti. Ratkaisussa ei ole

eritellysti perusteltu sitä, millä perustein

hinnanalennuksen pääoma voidaan ylipäätänsä

katsoa korvauskelpoiseksi taloudelliseksi vahingoksi.

asuntoradio.fi

-KKO 2003:61

-Ratkaisussa KKO 2003:61, joka syntyi äänestyksen

(4-1) jälkeen, oli kysymys kiinteistövälittäjän

vastuusta. Kiinteistövälittäjä, joka oli toiminut myyjän

lukuun, oli laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa

kaupan kohteena olevan asunnon pinta-alasta. Myyjä

ja kiinteistövälittäjä velvoitettiin maksamaan

yhteisvastuullisesti ostajalle ”korvausta”, myyjä

hinnanalennuksena ja kiinteistövälittäjä

vahingonkorvauksena. Olennaista oli, että myyjän ja

välitysliikkeen keskinäisessä suhteessa vastuun

katsottiin kuuluvan viime kädessä

kiinteistövälittäjälle, jonka selonottovelvollisuuden

laiminlyönnistä tuomittu yhteisvastuullinen

”korvausvelvollisuus” oli syntynyt.

asuntoradio.fi

–KKO 2009:81

-Ratkaisun KKO 2009:81 perustelujen mukaan

kiinteistövälitysliikkeen edustajalla oli velvollisuus

ottaa selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä,

isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin

mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden

kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista

harkitsevalle tutkimuksessa todetuista putkistojen

uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei

ollut vielä tehty putkiremontteja koskevia päätöksiä.

asuntoradio.fi

-KKO 2009:81 Korkein oikeus toteaa, että yleensä asunto-

osakeyhtiön teettämästä kuntotutkimuksesta ilmenee

tietoja, jotka ovat olennaisia talossa olevien asunnon

kunnon ja korjaustarpeiden sekä korjausten

toteutumisen todennäköisyyden arvioimisen kannalta.

Sen vuoksi on perusteltua edellyttää, että myyntiä

toimeksiannon perusteella hoitava välittäjä saatuaan

tietää tehdystä kuntotutkimuksesta, tutustuu sen

sisältöön ja ilmoittaa siitä ilmenevät tiedot edelleen

asunnon ostamisesta kiinnostuneille, vaikka tutkimus

ei olisi vielä johtanut asunto-osakeyhtiössä

toimenpiteisiin. Kun välitysliike ei ole näin

menetellyt, sen suorituksessa on virhe, joka

muodostaa korvausvelvollisuuden perusteen.

asuntoradio.fi

-KKO 2009:81

Korkein oikeus päätyi tuomiossaan siihen, että

välitysliike on korvausvastuussa virheellisestä

menettelystään välitystehtävän suorittamisessa ja

velvoitti välitysliikkeen suorittamaan 10.000 euron

määräisen korvauksen. Korvauksen määrää

harkittaessa on otettu alentavana tekijänä huomioon

se, että putkiremonttiin on asunto-osakeyhtiössä

ryhdytty sen ajanjakson puitteissa, jota

kuntotutkimuksessa oli suositeltu.

asuntoradio.fi

Yhteenvetona välittäjän vastuun ulottuvuudesta

Välittäjän vastuu on jo nyt käytännössä hyvin laaja

ulottuen jopa kiisteltyyn hinnanalennuksen

pääomaan, jonka korvausvelvollisuutta on pidetty

oikeuskirjallisuudessa lain systematiikkaan

kuulumattomana sekä kritisoitu koska se on vastoin

hyötymiskieltoa.

Korvausvastuun laaja ulottovuus saa näin ollen jopa

piirteitä, joista voidaan päätellä, että ratkaisuillaan

Korkein oikeus on halunnut korostaa välittäjien

selonotto-, ilmoitus- ja tiedonantovelvollisuuksien

merkitystä yleiseksi oikeusperiaatteeksi hyväksytyn

hyötymiskiellon kustannuksella.

asuntoradio.fi

Korkeimman Oikeuden ratkaisukäytäntö sekä

lainsäädännön uudistusehdotukset näyttäisivät

antavan aihetta varautua siihen, että välittäjien

vastuulle tulee jatkossa kuulumaan uusia tehtäviä,

joiden laiminlyönti saattaa johtaa

korvausvelvollisuuteen.

asuntoradio.fi

Ympäristöministeriön Asuntokaupan turvan

parantaminen –hanke (Kosteus- ja hometalkoot)

-”Kosteus- ja hometalkoiden tavoitteena on

kosteusvaurioiden ja niistä aiheutuvien ongelmien

ennaltaehkäiseminen ja kiinteistöjen omatoiminen

ylläpito ja kunnostaminen. Tavoite perustuu

rakennusten elinkaariajatteluun; rakennukset eivät

ole ikuisia ja niiden ikääntyessä niitä tulee korjata,

jotta vaurioilta ja niiden aiheuttamilta ongelmilta

vältyttäisiin. On kiinteistönomistajan etu, että hän

tietää omistamansa rakennuksen oikean kunnon ja

osaa sen perusteella varautua myös sen mahdollisiin

vaurioihin ja niiden korjaamiseen. Omistajan eli

kaupantekotilanteessa myyjän ja ostajan on syytä

tietää myös omistamansa rakennuksen riskirakenteet

ja sen, että niihin liittyy riski korjaustarpeesta,

korjausten kustannuksista ja vaurioiden

aiheuttamista terveydellisistä haitoista”

asuntoradio.fi

Hanke esittänyt muun muassa seuraavaa:

-Välittäjän tulee kannustaa kaupan osapuolia

selvittämään kohteen kunto ennen kauppaa.

-Välittäjän tulee olla mukana kuntotutkimuksessa

-Kaupan osapuolille, erityisesti ostajalle, tulee antaa

aikaa perehtyä kuntotutkimusraporttiin ja harkita

kaupantekoa. J os kuntotutkimus suoritetaan vasta

sitten, kun ostajaehdokas on jo löytynyt, pitää

ostotarjous ja esisopimus tehdä sellaisilla ehdoilla,

että ostajalla on mahdollisuus kuntotutkimuksen

jälkeen vielä vaikuttaa kaupan ehtoihin tai jopa

vetäytyä kaupasta.

asuntoradio.fi

-Välittäjän tulee nostaa kuntotutkimusraportin

yhteenvedossa esille tuodut keskeiset havainnot

ostajan ja myyjän kauppaneuvottelujen kohteeksi ja

kirjata ne sovittavalla tavalla kauppakirjaan.

Kauppakirjaan kirjataan mm rakennuksen

riskirakenteet ja tarkastamatta jääneet tilat sekä

maininta, kumpi osapuoli vastaa kyseisestä seikasta,

jos virhettä ilmenee kaupan teon jälkeen. Virhevastuu

voidaan kirjata sopimusehtoihin, vaikka se ei

poikkeaisikaan lakiin perustuvasta virhevastuusta,

jolloin ehto selventää asian kaupan osapuolille.

asuntoradio.fi

-Vastuunjakoehtojen tarpeen ja niihin liittyvien

mahdollisuuksien ja hyötyjen esille tuomisen tulisi

kuulua kiinteistövälittäjän tehtäviin.

Oma käsitykseni on, että tulevaisuudessa välittäjän

vastuulle tullaan entistä enemmän lukemaan myös

kuntotarkastuksessa ilmikäyvien seikkojen

sisällyttämistä kauppakirjan ehtoihin sekä

läpikäymistä kaupan osapuolten kanssa.

asuntoradio.fi

Kuntokartoituksen merkitys asuntokaupan

turvaamisessa

Asunto- tai kiinteistökaupan yhteydessä tehdyn

kuntokartoituksen perimmäisenä tarkoituksena on

saada kauppakirjan ehdot vastaamaan kaupan

kohteen todellista tilaa

-kauppahinta

-kohteen laadulliset seikat

-osapuolten tehtävät ja vastuut

asuntoradio.fi

Perinteinen tapa kuntotarkastusten ajoittamisessa

1) Kohde laitettu myyntiin ennen tarkastuksen

tekemistä

2) Ostajaehdokas löytynyt, jolloin tehdään tarkastus,

jossa mukana ostaja sekä myyjä. Usein myös välittäjä

3) Tarkastusraportti pääsääntöisesti mukana

kaupantekotilaisuudessa ja toimitettu kaupan

osapuolille jonkin verran ennen kauppaa

Perinteinen tapa toimii kerrostalo-osakkeiden

kaupassa. Muissa huonosti.

asuntoradio.fi

Perinteiseen tapaan liittyviä ongelmia

-saattaa viivyttää kauppaa (ei merkittävä ongelma)

-mahdolliset viat ja puutteet eivät tule huomioiduiksi

pyyntihinnassa

-raportin läpikäyminen jää usein ylimalkaiseksi

-ei usein mahdollisuutta olla yhteydessä tarkastuksen

tehneeseen henkilöön ennen kauppakirjan

allekirjoittamista

-löydökset eivät välttämättä siirry kauppakirjan

ehtoihin

-kaupan osapuolten vastuut löydöksistä /

suositelluista lisätutkimuksista jäävät usein vaille

huomiota

-suositellut lisätutkimukset jäävät usein tekemättä

asuntoradio.fi

-kauppakirjan sisältä usein sama, kuin mikä se olisi

ollut ilman tarkastuksen tekemistä eli

kuntotarkastuksen sisältö ei välity kauppakirjan

ehtoihin

-aikaansaa helposti tilanteen, johon sisältyy

epävarmuustekijöitä, joihin usein palataan, kun

kaupan jälkeinen ostohuuma on haihtunut

J os näin, niin suossa syvällä –olivatpa vaatimukset

perusteltuja tai eivät

-asioita selvitetään lisää kaupan tekemisen jälkeen.

Usein aiheutuu suuria tutkimuskustannuksia

-mukaan otetaan asiamiehet opastamaan, miten

osapuolten tulee toimia. Aiheutuu lisää kustannuksia

-aikaa kuluu ja samaan aikaan asutaan riidan

kohteessa

-muut eri lieveilmiöt

asuntoradio.fi

Vaihtoehtoinen tapa

1) Myyntitoimeksianto

2) Kuntotarkastus

3) Myyntihinnan ja kaupan ehtojen määrittely myyjän

sekä kiinteistövälittäjän kesken

4) Mahdolliset myyjän korjaustoimenpiteet

5) Ostajaehdokas löytyy

6) Uusi tilaisuus, jossa välittäjä, ostajaehdokas, myyjä

sekä kuntotarkastaja

a. käydään läpi jo tehty kuntotarkastus

b. sovitaan lisätutkimuksien suorittamisesta /

vastuunjaosta

7) Sovitut lisätutkimukset

8) Kaupan ehtojen muokkaaminen

9) Kauppakirjan allekirjoitus

asuntoradio.fi

Vaihtoehtoisen tavan edut

-vähentää epävarmuustekijöitä

-pyyntihinta kohdalleen

-vältetään yllätyksiä

-halutut korjaustoimet tulevat tehdyksi jo ennen

ensiesittelyä

-kauppakirjan ehdot tulevat muotoilluksi siten, että

vastuu ja seuraamukset lisätutkimuksista /

havaituista riskirakenteista / virheistä ovat selkeästi

sovitut

asuntoradio.fi

Vaihtoehtoisen tavan haitat

-aiheuttaa lisäkustannuksia

-kun lasketaan toteutuneiden lisäkustannusten määrä

kaikkien toteutuneiden kauppojen osalta ja verrataan

kustannuksiin, joilta perinteisellä tavalla tehdyissä

tutkimuksissa olisi säästytty (kaupan jälkeiset

tutkimukset, asiamies- ja oikeudenkäyntikulut, muut

oheiskulut) voidaan päätyä vain siihen, että

vaihtoehtoinen tapa säästää kustannuksissa.

asuntoradio.fi

Käytännön havaintona voi mainita, että pöydälleni ei

päätynyt yhtään asuntokauppaa, jossa olisi menetelty

vaihtoehtoisella tavalla. Perinteisen tavan kauppoja

sitä vastoin pöydältä löytyy runsain määräin.

asuntoradio.fi

Vastuunjakoehdot (vastuunrajoitukset)

-jos kuntotarkastuksen sisältöä ei ole purettu

kauppakirjan ehtoihin, ei merkittävää vaikutusta

virhearvioinnille

-vastuunjakojen tavoitteena on riskien

etukäteishuomiointi sekä kaupanjälkeisten riitelyiden

sekä kustannusriskin välttäminen

asuntoradio.fi

Vastuunjakoehtoja koskevat rajoitukset

-Kuluttajan ostaessa asunnon tai kiinteistön

elinkeinonharjoittajalta virhevastuuta ei voida

pätevästi rajoittaa (MK 2:10 ja AsKL 6:2)

-Kun asunnon ostaja on kuluttaja, hänen oikeuttaan

esittää vaatimuksia virheen perusteella voidaan

rajoittaa ”vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen

osalta (AsKL 6:2)

-Kiinteistökaupassa kenen tahansa ostajan oikeuksia

voidaan rajoittaa vain ”sopimalla yksilöidysti siitä,

millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa

säädetystä (MK 2:9)

asuntoradio.fi

Elinkeinonharjoittaja / kuluttaja

-Elinkeinonharjoittaja on henkilö, joka

ammattimaisesti

-rakentaa tai myy kiinteistöjä (MK 2:10) tai

-myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä

vastiketta vastaan hankittavaksi (AsKL 1:3)

-Kuluttaja on luonnollinen henkilö, joka

-ostaa kiinteistön omaksi tai perheenjäsenen

vakituiseksi asunnoksi tai vapaa-ajan

asunnoksi (MK 2:10) tai

-ostaa asunnon pääasiassa muuta tarkoitusta

kuin elinkeinotoimintaa varten (AsKL 1:3)

asuntoradio.fi

Kuntotarkastuksessa havaitut puutteet ja riskit

-myyjä ei voi tehokkaasti rajoittaa vastuutaan

kuntotarkastuksessa havaituista puutteista, joita ei

ole kerrottu ostajalle (tahallisuus / törkeä

huolimattomuus)

-myyjällä ei ilman ehtoakaan vastuuta ostajan tietoon

saatetuista puutteista (vastuunrajoitusehdolla vain

informaatio / todistusarvo)

-havaitut riskit voidaan jakaa vastuunrajoitusehtoja

käyttämällä

asuntoradio.fi

Yksilöintivaatimus

-Vastuunjakoehtoja tulkitaan oikeuskäytännön

mukaisesti suppeasti / sanamuodon mukaan, minkä

vuoksi muotoilu kattavaksi on haastavaa

-Epäselvää, kuinka laajat vastuunjakoehdot ovat

sallittuja (”myyjä ei vastaa rakennuksen, eikä

maaperän kunnosta” ... ”myyjä ei vastaa

kosteusmittauksessa havaitun kosteuden

mahdollisesti aiheuttamista vaurioista”)

-MK ”sopimalla yksilöidysti, millä tavalla hänen

asemansa poikkeaa laissa säädetystä”

-AsKL ”vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen

osalta”

asuntoradio.fi

Yksilöintivaatimus esitöissä

-HE 120/1994: ”Ehdotuksen mukaan ostajalle lain

mukaan kuuluvia oikeuksia voidaan rahoittaa vain

sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavalla

hänen asemansa poikkeaa lailla säädetystä. Tällöin

ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota

vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös

hinnasta sovittaessa.” (Maakaari)

-HE 14/1994: ”Osapuolet voisivat pätevästi sopia

esimerkiksi, että myyjä ei vastaa tietyn kauppaan

kuuluvan kodinkoneen toimintakunnosta taikka siitä,

että yhtiöjärjestyksessä tai

isännöitsijäntodistuksessa mainittu tieto asunnon

pinta-alasta on oikea” (Asuntokauppalaki)

asuntoradio.fi

Yksilöintivaatimus kirjallisuudessa

-Seuraamuksille voidaan asettaa ylärajoja, lyhentää

reklamaatioaikaa, sulkea seuraamuksia pois.

rajoitusten oltava kohtuullisia ja niin täsmällisiä, että

ostaja voi arvioida niiden merkitystä asemaansa

(esim Niemi 2002 s. 158-159, J okela-Kartio-Ojanen

2010 s. 68-69, Teopra 2007 s. 401-409, Kyllästeinen

2010 s. 142-143)

-Toisinaan korostetaan virheiden ja niiden sijainnin

yksilöintiä (ks esim Palo-Linnainmaa 2002 s. 78)

-Osapuolilla tasavertaiset mahdollisuudet riskien

arviointiin, kunhan sopimuksesta käy selkeästi ilmi,

miten vastuu halutaan jakaa: jopa virhevastuun

poissulkeminen kokonaan mahdollista (Hoffren LM

2009 ja Hoffren 2012)

asuntoradio.fi

Vastuunjakosehtojen sovittelu

-OikTL 36 § : oikeustoimen koko sisältö, osapuolten

asema, oikeustointa tehtäessä ja sen jälkeen

vallinneet olosuhteen sekä muut seikat

-Merkittävä poikkeama dispositiivisesta oikeudesta

-Sopimus kokonaisuutena: riskin kompensointi

kauppahinnassa

-Osapuolten asema;

-johtuiko ehtoon suostuminen esim

asiantuntemuksen puutteesta

-asiantuntija-apu

-sopimusneuvottelut: toisen sanelema vai neuvoteltu

ehto

-virheen ilmeneminen ei ole sovittelua puoltava

olosuhteiden muutos, koska juuri siihen ehdolla on

varauduttu

asuntoradio.fi

Kuntotarkastuksessa havaitut puutteet

-myyjä ei saa salata ostajalta

-ostaja ei voi vedota virheenä puutteisiin, jotka

mainittu hänelle esitetyssä raportissa

Kuntotarkastuksessa havaitut riskit

-myyjä ei saa salata ostajalta

-myyjän ei tarvitse selittää tarkemmin täyttääkseen

tiedonantovelvoitteensa

-eivät yleensä ulota ostajan tarkastusvelvollisuutta

rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin

-myyjän vastuu voidaan sulkea pois

vastuunrajoitusehdolla

asuntoradio.fi

Kuntotarkastuksessa havaitsematta jääneet riskit

-riskinjakoon ei vaikuta kuntotarkastajan

toimeksiantaja

-ostajalla tavanomainen tarkastusvelvollisuus

-myyjällä tavanomainen tiedonantovelvollisuus

-yleensä salaisia virheitä

-myyjän vastuun rajoittaminen vaikeaa

asuntoradio.fi

Lisäturvaa kauppoihin piilovirhevakuutuksella

-turvaa piileviltä virheiltä, puutteilta ja riskeiltä, joita

tarkastuksessa ei voitu havaita

-sekä myyjän, että ostajan turvaksi

-hinnaltaan kohtuullinen verrattuna selvittelykuluihin,

joita virhevastuun selvittäminen aiheuttaa

-mikäli otettu jo ennen kauppaa, voidaan käyttää

kohteen markkinoinnissa

asuntoradio.fi

Kiinteistövälityspalveluista annettavista tiedoista

1) Oikeudellinen peruste

Kuluttajansuojalain (KSL) 6 luvussa säädetään

kulutushyödykkeiden (sis kiinteistövälityspalvelut)

koti- ja etämyynnistä kuluttajille.

asuntoradio.fi

Kotimyynti: KSL 6 luvun 6 § kotimyyntisopimuksella

tarkoitetaan sopimusta, joka tehdään tai jota

koskevan tarjouksen kuluttaja tekee muualla, kuin

elinkeinonharjoittajan toimitiloissa osapuolten ollessa

samanaikaisesti läsnä. Kotimyyntisopimuksella

tarkoitetaan myös sopimusta, joka tehdään

elinkeinonharjoittajan toimitiloissa tai etäviestimellä

välittömästi sen jälkeen, kun kuluttajaan on otettu

henkilökohtaisesti yhteyttä paikassa, joka ei ole

elinkeinonharjoittajan toimitila.

asuntoradio.fi

Etämyynti: KSL 6 luvun 7 § etämyyntisopimuksella

tarkoitetaan etämyyntiä varten luodossa myynti- tai

palveluntarjontajärjestelmässä tehtävää

kulutushyödykesopimusta, joka tehdään ilman, että

osapuolet ovat yhtä aikaa läsnä ja jonka tekemiseen

käytetään vain yhtä tai useampaa etäviestintä.

Etäviestimellä tarkoitetaan puhelinta, postia,

televisiota, tietoverkkoa ja muuta välinettä, jota

voidaan käyttää sopimuksen tekemiseen ilman, että

osapuolet ovat yhtä aikaa läsnä.

asuntoradio.fi

Ennen sopimuksen tekemistä annettavat tiedot

1) toimeksiannon pääominaisuudet (esim

myyntitoimeksianto, toimeksianto hinnan

määrittämiseen tms)

2) elinkeinonharjoittajan nimi, käyntiosoite,

postiosoite, puhelinnumero, fax –numero ja

sähköpostiosoite

3) osoite, jonne kuluttaja voi toimittaa valituksensa,

jos osoite poikkeaa yllä mainitusta

4) toimeksiannon hinnan määräytymisen perusteet

(voidaan viitata myös verkkosivuilla olevaan

hinnastoon, josta tulee ilmetä kattavasti

palkkioiden ja kulujen hinnat ja perusteet)

5) etäviestimen käytöstä mahdollisesti veloitettavat

erilliskulut

asuntoradio.fi

1) maksua, toimitusta ja muuta sopimuksen

täyttämistä koskevat ehdot (esim viittaus hyvän

välitystavan noudattamisesta) sekä tarvittaessa

asiakasvalituksia koskevat käytännöt

2) peruuttamisoikeuden käyttämistä koskevat ehdot,

määräajat ja menettelyt

3) tieto siitä, että jos kuluttaja käyttää

peruuttamisoikeuttaan tehtyään nimenomaisen

pyynnön palvelun suorittamisen aloittamisesta

ennen peruuttamisajan päättymistä, kuluttajan on

maksettava peruuttamistapauksessa

peruuttamisilmoituksen tekemiseen mennessä

tehdystä työstä kohtuullinen korvaus

4) tieto peruuttamisoikeuden puuttumisesta

asuntoradio.fi

1) toimeksiannon kesto ja jos sopimus on voimassa

toistaiseksi tai sitä jatketaan automaattisesti, sen

päättämistä koskevat ehdot

2) kuluttajan sopimusvelvoitteen vähimmäiskesto

3) tieto mahdollisuudesta ja tavoista saattaa riita

kuluttajariitalautakunnan tai vastaavan elimen

käsiteltäväksi

Yllä mainitut tiedot on annettava kuluttajalle

selkeästi ja ymmärrettävästi paperilla tai tämän

suostumuksella muulla pysyvällä tavalla. Lisäksi

kuluttajalle on annettava peruuttamislomake ja –

ohje

asuntoradio.fi

Tietojen vahvistaminen KSL 6 luvun 13 §

-Kotimyynnissä elinkeinonharjoittajan on annettava

kuluttajalle jäljennös sopimusvahvistuksesta tai

allekirjoitetusta sopimuksesta paperilla tai tämän

suostumuksella muulla pysyvällä tavalla.

asuntoradio.fi

Kuluttajan peruuttamisoikeus

-KSL 6 luvun 14 § :n mukaan kuluttajalla on oikeus

perua toimeksianto ilmoittamalla siitä

peruuttamislomakkeella tai muulla yksiselitteisellä

tavalla kiinteistövälityspalveluiden tarjoajalle 14

päivän kuluttua palvelusopimuksen tekemisestä.

asuntoradio.fi

-J os kuluttajalle ei ole annettu ennen sopimuksen

tekemistä tietoja peruuttamisoikeuden käyttämistä

koskevista ehdoista, määräajoista ja menettelyistä,

peruuttamisaika päättyy 12 kuukauden kuluttua 14

päivän peruuttamisajan päättymisestä.

-J os kiinteistövälityspalveluiden tarjoaja kuitenkin

tämän ajanjakson kuluessa korjaa tilanteen

ilmoittamalla peruuttamisoikeudesta vaadittavalla

tavalla, peruuttamisaika päättyy 14 päivän kuluttua

siitä päivästä, jona kuluttaja sai nämä tiedot.

asuntoradio.fi

Peruuttamisoikeuden rajoitukset KSL 6 luku 16 §

-J ollei toisin sovita, kuluttajalla ei ole KSL 6 luvun 14

§ :ssä säädettyä peruuttamisoikeutta, jos palvelu on

kokonaan suoritettu.

asuntoradio.fi

Tiedoksiantovelvollisuuden laiminlyönti

-KSL 6 luvun 19 § :n mukaan kuluttajalla ei ole

maksuvelvollisuutta peruuttamisaikana kokonaan tai

osittain suoritetusta palvelusta, jos

kiinteistövälityspalveluiden toimittaja on laiminlyönyt

velvollisuutensa antaa kuluttajalle tiedon:

-peruuttamisoikeudesta ja siihen liittyvistä ehdoista,

määräajoista ja menettelystä sekä

-tiedon siitä, että jos kuluttaja käyttää

peruuttamisoikeuttaan tehtyään nimenomaisen

pyynnön palvelun suorittamisen aloittamisesta ennen

peruuttamisajan päättymistä, kuluttajan on

maksettava peruuttamistapauksessa

peruuttamisilmoituksen tekemiseen mennessä

tehdystä kiinteistövälityspalvelusta kohtuullinen

korvaus.

asuntoradio.fi

Kuluttajalla ei ole maksuvelvollisuutta myöskään

tilanteessa, jossa kiinteistövälityspalvelun

suorittaminen on aloitettu peruuttamisaikana ilman

kuluttajan nimenomaista pyyntöä (peruuttamisaikana

tehtävästä palvelusta on siten saatava kuluttajalta

todisteellinen pyyntö)

asuntoradio.fi

Suoritusten palauttaminen KSL 6 luku 17 §

-J os kuluttaja peruuttaa koti- tai

etämyyntisopimuksen, elinkeinonharjoittajan on

viivytyksettä ja viimeistään 14 päivän kuluttua

peruuttamisilmoituksen saatuaan palautettava

kuluttajalta saadut suoritukset (tavaramyyntiin liittyy

erityisehtoja)

asuntoradio.fi

Kirjallisuutta / lähteitä

-Hoffren Mia: Kuntotarkastus, vastuunrajoitus ja ostajan

tarkastuvelvollisuus –KKO 2009:31. Lakimies 2009 s. 1188-1195

-Hoffren Mia: Asunnon ja suinkiinteistön kaupan salainen virhe ja myyjän

vastuun rajoittaminen, teoksessa Iire, Tero (toim): Varallisuus, vakuudet ja

velkojat, J uhlajulkaisu J armo Tuomisto 1952-9/6-2012, Turun yliopisto,

oikeustieteellinen tiedekunta 2012 s. 31-48

-Hoffren Mia: Kauppaa edeltävä kuntotarkastus ja myyjän vastuu asunnon

ja asuinkiinteistön kaupasta, Helsingin Asianajajayhdistyksen

koulutustilaisuus 13.9.2012, vastuunrajoitusta koskevan osuuden osalta

-J okela, Markut-Kartio, Leena-Ojanen, Ilmari: Maakaari 5. uudistettu painos

Helsinki 2010

-Kyllästinen, Esa: Riskinjako maakaaressa. Varallisuus- ja

prosessioikeudellinen tutkimus myyjän ja ostajan välisestä riskinjaosta

asuninkiinteistön kauppaan liittyvissä virhetapauksissa, Helsinki 2010

-Niemi Matti Ilmari, Maakaaren järjestelmä 1, Kiinteistön kauppa ja muut

luovutukset. Helsinki 2002

-Tepora J arno: Myyjän vastuunrajoituslausekkeista kiinteistön kaupassa.

teoksessa Tuomisto, J armo (toim): Sopimus, vastuu, velvoite. J uhlajulkaisu

Ari Saarnilehto 1947-21/11-2007, s. 393-410. Turku 2007