1. K/S Jysk Detail, Kolding Erhvervsejerlejlighed udlejet til Jem & Fix A/S med 10 rs uopsigelighed. Topbeliggenhed overfor Kolding Storcenter. Vurderingsrapport fra uafhngig mgler bagerst i materialet. Starthftelse pr 10% investor DKK 260.400,-. Hftelse i r 2017 reduceret til DKK 75.000,-

2. K/S Jysk Detail, KoldingDet er med glde, at vi hermed kan prsentere endnu et K/S projekt i 2013, K/S Jysk Detail, Kolding Indholdsfortegnelse Velkommen hos Blue Capital A/S4Hvorfor investere gennem Blue Capital A/S?5Samarbejdspartnere6Vurderingsrapport fra uafhngig mgler / Udbydererklring / Kontaktpersoner7Udbyderhonoraret forpligter8-9Prsentation af K/S Jysk Detail, Kolding10Investeringsresum11Om investering i et K/S12Investering som privatinvestor / selskabsinvestor13Om investering i K/S Jysk Detail, Kolding14-15Beskrivelse af lejere16-17Beliggenhed18-19Udviklingen for detailhandel ved og omkring Kolding Retailpark20-21Ledige lejeml i Kolding Retailpark22-23Lokalplan24-25Ejendommen26-27Lejeforhold28Regulering af lejen samt NPI29Drift og administration30-31Finansiering af ejendommens kb32-33Hftelse34Risiko ved lejekontraktens udlb35Indbetalinger til projektet36Udlodninger fra projektet36Kb af ejendommen37Ejendommens rlige afkast38-39K/S Jysk Detail, Koldings rlige afkast38-39Investorindskuddets rlige afkast40-41Budgetforudstninger42Flsomhedsberegninger43Budgetter og vrdiopgrelse44-47Skattemssige forhold for private48-49Vurderingsrapport50-55Ejendomsadministrationsaftale56-59Selskabsadministrationsaftale60-61Advokaterklring62Revisorerklring63Vedtgter64-69Fuldmagt samt kbsaftale70-71 3 3. K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingVelkommen hos Blue Capital A/SHvorfor investere gennem Blue Capital A/S ?- Danmarks mest erfarne formidler af ejendomsinvesteringer - med og uden skatteincitamentBlue Capital A/S blev stiftet i 2010 med henblik p at skabe en platform, hvor der p baggrund af et indgende markedskendskab, grundighed og hj faglig kunnen skulle vre mulighed for at tilbyde danske investorer markedets bedste direkte ejendomsinvestering.Fokus er p formuetilvkst, sekundrt skattebesparelse. Som i andre K/S projekter, er der ogs i Blue Capitals projekter et skatteincitament. Fokus er imidlertid at skabe formuetilvkst for den enkelte investor, hvorfor skatteincitamentet for os er sekundrt.Nr der investeres gennem Blue Capital A/S, beregner vi os hver gang et honorar. I nrvrende projekt, K/S Jysk Detail, Kolding beregner vi os i alt et honorar svarende til DKK 801.500,- samt et rligt honorar for selskabsadministrationen svarende til DKK 50.000,-.Vi henvender os til svel private som selskabsinvestorer.Sledes er ogs mange af vores kunder selskabsinvestorer i form af holdingselskaber og lignende. Disse investerer mestendels uden skatteincitament, og har som primrt fokus at opn bedst mulig forrentning af egenkapitalen.Blue Capital A/S er med andre ord en omkostning i forbindelse med investeringen. Dette bde i relation til erhvervelse af ejendommen som den lbende drift.Tidligere udbud. Siden stiftelsen har Blue Capital A/S udbudt otte ejendomsprojekter med en samlet kbesum p + DKK 160 mio. Alle projekterne har ved udbuddet modtaget en stor eftersprgsel hos potentielle investorer.Skatteincitamentet giver dog for den private investor mulighed for at deltage uden anvendelse af egne midler, hvilket Blue Capital bistr den enkelte investor med at f struktureret. Samarbejde med SKAT. Blue Capital A/S har indget samarbejdsaftale med Anpartskontrolordningen hos SKAT, hvortil alle Blue Capitals projekter indberettes fr de udbydes.Hver gang har vi vret taknemmelige for den udviste tillid fra svel eksisterende som nye kunder. Projekternes resultater. I marts 2013 aflagde seks af projekterne udbudt af Blue Capital A/S rsregnskab. Alle med driftresultater med vsentlige positive afvigelser i forhold til det budgetterede i de oprindelige prospekter. I april 2013 offentligjorde rdgivningsfirmaet 360 Wealth en markedsanalyse, hvori Blue Capital A/S konkluderes at vre den K/S udbyder i Danmark, der har den hjeste tilfredshed blandt kunderne. 79% var sledes tilfredse eller meget tilfredse. Fremtidig udvikling. Sidstnvnte position vil vi til stadighed bestrbe os p bde at fastholde og forbedre med mlstningen om fortsat at udbyde markedets bedste direkte ejendomsinvesteringer.Blue Capitals bestyrelse:Blue Capital A/S har tegnet en professionel udbyderansvarsforsikring. Blue Capital A/S blev d. 1. september 2011 godkendt af det internationale forsikringsselskab AIG (tidligere. CHARTIS) til tegning af en professionel udbyderansvarsforsikring med dkning op til DKK 5.000.000,- . Som med alle andre forsikringer forventes den professionelle ansvarsforsikring aldrig at blive ndvendig. Forsikringen giver imidlertid vores kunder og finansielle samarbejdspartnere en get tryghed omkring vores udbudte projekter. Samtidig er forsikringen et udtryk for, at svel Blue Capital A/S som dennes ledelse opfylder de restriktive krav, der stilles for at opn godkendelse til tegning af en professionel udbyderansvarsforsikring. Kopi af police kan rekvireres hos Blue Capital A/SVi bestrber os hver gang p at sikre, at vores honorar hurtigt er tjent hjem gennem lavest mulige pris p ejendommen, men srligt gennem den bedst mulige finansieringsstruktur.Blue Capitals vurdering er med andre ord ikke kun ud fra eksempelvis pris og ej heller alene ud fra, om den er beliggende i Hovedstadsregionen eller den jyske vestkyst. Med andre ord bidrager Blue Capital hver gang med at sikre, at investeringen foretages med professionelle betragtninger. I vores honorar er indeholdt, at Blue Capital A/S i hele processen - fra forhandling og gennemfrsel af kbetvaretager alt p vegne af vores investorer. Hndteringen af dette - ligesom i vrigt beskrivelse af investeringen i prospektmaterialet - udfres under ansvar. I den sammenhng gr vi opmrksom p, at Blue Capital A/S har tegnet en professionel ansvarsforsikring med en dkning p op til DKK 5 mio.Det er vores opfattelse, at dette er sikret ved alle vores projekter inkl. for K/S Jysk Detail, Kolding. Ligeledes afspejler svel advokat- revisorforsikrings- og administratoromkostninger samarbejder, der ligger ud over nrvrende sag. Denne rabat tilfalder naturligvis K/S Jysk Detail, Kolding. Besparelser p kbesum Jf. vurderingsrapporten optrykt i nrvrende prospekt s. 50-55 konkluderer at kbesummen er DKK 150.000,- mindre end den faktiske vrdi. Besparelser p den lbende drift Det er p samme vis vores opfattelse, at Blue Capitals varetagelse af selskabsadministrationen sikrer bidragsog marginalsatser, der ligger under markedsniveau. Dette srligt fordi selskaberne herved er underlagt en professionel administration med behrig forsikring og lbende orientering til finansieringsgiverne. Generelt for Blue Capitals investeringsprojekter - er gldende, at hver enkelt ejendom er nje udvalgt ud fra svel pris, beliggenhed, lejeniveau og ikke mindst sikkerhed.En sdan dkning forefindes naturligvis ikke, hvis der kbes p egen hnd. Med hensyn til omkostningen til den lbende selskabsadministration af vores projekter, er det ligeledes vores opfattelse, at honoraret helt eller delvist indtjenes gennem lbende besparelse. Hvert r afholdes regnskabsmder med de respektive finansieringsgivere af vores udbudte projekter, ligesom der minimum halvrligt afrapporteres til kommanditisterne samt finansieringsgivere. Det er vores opfattelse, at denne intensive overvgning og rapportering sikrer de mest fordelagtige lnevilkr. Endelig er samtlige projekter underlagt Blue Capitals selskabsadminsitration dkket af vores forsikring mod bl.a. IT kriminalitet, herunder indbrud p netbanken gennem vores Kriminalitets-forsikring tegnet hos HDI Gerling.Dette ud fra et samlet perspektiv, hvorfor vi ikke afholder os fra at anbefale investeringer med - hvad flere vil beskrive som - sekundre beliggenheder.Bestyrelsesformand Kaj Andreassen Partner, Advokat (L) hos DelacourBestyrelsesmedlem Jens Thomas Lange Partner, Underdirektr hos Willis I/SUddannelse: Uddannelse: Cand.jur., 1973 Forsikringmgler, 1998 Advokat, 1976 Harvard Business School (ledelsesudvikling PMD), 1982 Certificeret voldgiftsdommer, 20074Bestyrelsesmedlem Martin Kibsgaard Jensen Direktr og ejer af Blue Capital A/S Uddannelse: Cand.scient.pol. 2005Som med vurderingen af opstarten, er kunderne meget tilfredse med Blue Capital. Ingen kunder har vret utilfredse med det konomiske resultat indtil nu, hvilket m betegnes som unikt.Kilde: K/S Markedsanalyse 2013 Solanlg, Vindmller og Ejendomme udarbejdet af 360 Wealth5 4. K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingVurderingsrapport fra uafhngig mglerSamarbejdspartnere Foruden vores finansielle samarbejdspartnere har Blue Capital A/S samarbejdet med flgende rdgivere omkring K/S Jysk Detail, Kolding:Collie rs Int ern Prismet, ati Silke onal Da Postb nmark ox 52 borgvej A/S 8100 2 7 Aa Tlf. +4 rhus C 5 www.c 70 23 00 olliers 20 .dkP foranledning af lngiver er der forinden afgivelse af lnetilbuddet rekvireret vurderingsrapport fra uafhngig mgler. Dette for at sikrer, at ejendommens vrdi som minimum afspejler den aftalte kbesum mellem Kber og Slger.Advokatfirmaet Abel & Skovgaard Larsen varetager den daglige bogfring og ejendomsadministration for K/S Jysk Detail, Kolding. P samme vis aflgger Advokatfirmaet Abel & Skovgaard Larsen, gennem Blue Capital A/S, kvartalsvis rapportering til kommanditsterne med balancebudgetter. Endelig er der i aftalen indeholdt at Advokatfirmaet Abel & Skovgaard Larsen aflgger regnskab til revisors gennemgang hvert r.Advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen har forestet stiftelsen af K/S Jysk Detail, Kolding og udarbejdet selskabets vedtgter. Advokatfirmaet har ligeledes udarbejdet advokaterklring for prospektet, samt rapport indeholdende juridisk due diligence for ejendommens dokumenter samt lejekontrakt. Den juridiske rapport vedr. ejendommens dokumenter kan rekvireres hos Blue Capital A/S og downloades p vores hjemmeside.Blue Capital A/S har gennem et af verdens strste forsikringsselskaber AIG (tidl. CHARTIS) tegnet en professionel udbyderansvarsforsikring. Forsikringen dkker med indtil DKK 5 mio. pr. ejendomsprojekt, og sikrer, at investorer i K/S Jysk Detail, Kolding kompenseres, sfremt der opstr tab som flge af fejl, Blue Capital A/S kan drages til ansvar for. Forsikringen giver vores kunder og finansielle samarbejdspartnere en get tryghed omkring vores udbudte projekter og er samtidig et udtryk for, at svel Blue Capital A/S som dennes ledelse opfylder de restriktive krav, der stilles for at opn godkendelse til tegning af en professionel udbyderansvarsforsikring.Revisor er p valg hvert r og vlges af kommanditisterne p den rlige ordinre generalforsamling.Blue Capital A/S har indget en samarbejdsaftale med Anpartskontrolordningen hos SKAT, hvortil prospektmaterialet p K/S Jysk Detail, Kolding, samt kbsaftalen mellem slger og K/S Jysk Detail, Kolding tilsendes. Ligeledes fremsender Blue Capital A/S hvert r kopi af de aflagte rsregnskaber p K/S Jysk Detail, Kolding til Anpartskontrolordningen. Samarbejdsaftalen er indget for at sikre, at ejerkredsens forskudsopgrelse og selvangivelse forlber let og ubesvret.Mark eSekr.dsvrdi a: Joacf ejendommenat faststte ejendommens kontante markedsvrdi p vurderingsdagen, herunder med respekt for den i ejendommen vrende lejekontrakt.Herudover br det bemrkes at vurderingsrapporten konkluderer, at den aktuelle leje for Jem & Fix er mere end 20% lavere end markedslejen for omrdet.BDO er valgt til K/S Jysk Detail, Koldings revisor. Partner og Statsautoriseret revisor Tonny Lbner har udarbejdet revisorerklring for prospektet.Hande boul lsbanken 8000 evarden Aarhus 11 Aarhu s C -13 enni ng S teen sgaa rdAtt.: HRapporten er udarbejdet af to statsautoristerede ejendomsmglere fra Colliers International og har til forml:Rapporten faststter en markedspris p ejendommen svarende til DKK 11.600.000,- hvilket er DKK 150.00,- hjere end kbesummen.beliggend e Skovvangen49 , 6000him Fra27. no vemb Sag er 27 Dok. 6983 - TO 2013 id:65 1186 /JHR -A134 5 E-mail : Direk to@collie rs. te tlf. 5858 dk 3569 nk Ha ns E-mail en.-Rasmu : jhr@c sse Direk olliers n te tlf. 5858 .dk 3518KoldingBag grun d I henh old til nove aftale mbe har vi r 20 nvn udar bejd t eje 13 p ejen et n ndom dom rvre men men . belig nde Ejend nota gend omm t vedr e Sko en Der ren vvan er fo de m gen retage arke 45, 60 Torbe dsv t en 00 K n Ole indrdien olding sen og ud pr. 27 den , i de vend 21. no . t flg ig be Der ende vem er ta ber 20 sigtigelse bele om pla 13. af ej en ny gt ta endo opf loftsh gpap. E mmen rt ejen jend jde og af st dom omm atsa p ca opf et bu en er ut. ej . 799 rt i be tiksa indr endo m. tone real msm lemen p ca ettet som gler . 996, jem ter og Til ej & 50 m endo . Her fix byggem med built mmen udov up ta arke hre er er gk d. Eje r en der en flle ndom onstrukt ion s brug lukket men har en sret vare til ca - og god . 200 affald park sgr Kbe erings d Aarhu nhavn plad Vejle s ser. Stockh Oden Aalbo se rgGteb olm Malm org Oslo Helsin kiDen fulde vurderingsrapport er optrykt i nrvrende prospekt p siderne 50-55.KontaktpersonerDans ke Ba CVR nk 36 31 77 27 41 79 3630 01 3690nCollie formi rs Intern ati dler og ad onal Da nm minis trerer ark er 10 erhve 0 rvs- % danske og inv ester jet. Vi rd ingse giv jendo er om, mmeUdbydererklringnsker du et personligt uforpligtende mde eller har du sprgsml til dine muligheder for deltagelse i K/S Jysk Detail, Kolding kan du kontakte os p vores hovednummer: 70 70 20 43 eller kontakt@bluecapital.dk Du er ligeledes velkommen til at kontakte os direkte:Prospektet er udarbejdet af: Blue Capital A/S Marselis Tvrvej 4, 8000 Aarhus C. CVR-nr. 3325 4490 Prospektet er ikke omfattet af Finanstilsynets regler om prospektpligt.Navn: Jonas Frslev Tlf.: 21 83 89 58 Email: jf@bluecapital.dk Prospektansvarlig for K/S Jysk Detail, KoldingVi bekrfter, at prospektets oplysninger efter vores vurdering er fyldestgrende, og at alle oplysninger i prospektet os bekendt er korrekte, og at prospektet ikke er behftet med udeladelser, der vil kunne forvanske det billede, som prospektet skal give.Ansvarsforsikring Blue Capital A/S har gennem et af verdens strste forsikringsselskaber AIG (tidl. CHARTIS), tegnet en professionel udbyderansvarsforsikring. Forsikringen dkker med indtil DKK 5 mio. pr. ejendomsprojekt, og sikrer, at investorer i K/S Jysk Detail, Kolding kompenseres, sfremt der opstr tab som flge af fejl, Blue Capital A/S kan drages til ansvar for. Forsikringspolicen stk. 2 vedr. geografisk omrde "Forsikringen dkker i hele verden. Dog dkkes ikke krav rejst eller retsskridt taget mod sikrede i USA eller Canada eller krav baseret p disse landes retsregler, samt krav om fuldbyrdelse af domme opnetForsikringspolicen stk. 3 vedr. forsikringens omfangAarhus d. 11.12. 2013"Forsikringen betaler p vegne af sikrede ethvert krav om erstatning som flge af formuetab, pfrt tredjemand ved en faktisk eller pstetBlue Capital A/Suagtsom handling eller undladelse, beget af sikrede i forbindelse med dennes rdgivning og tjenesteydelser,som beskrevet i policens punkt 2 og i det udfyldte sprgeskema samt de vrige risikooplysninger leveret af sikrede." Kopi af forsikringspolice i den fulde ordlyd kan rekvireres hos Blue Capital A/SNavn: Martin Kibsgaard Jensen Tlf.: 25 21 30 31 Email: mkj@bluecapital.dkMartin Kibsgaard Jensen Administrerende direktrOverordnet ansvarligved nogen domstol i USA eller Canada."67 5. K/S Jysk Detail, Kolding K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail,K/S Jysk Deta KoldingUdbyderhonoraret forpligter og det har vi en holdning til Hos Blue Capital A/S sikrer vi, at vores investorer stilles bedre ved en investering gennem os, frem for en investering p egen hnd. Flgende tre holdninger til Blue Capital A/S arbejdsfelt finder vi i denne sammenhng specielt vigtige:Holdning til indkb Hos Blue Capital A/S ved vi, at n ting er at kbe til den rigtige pris en anden er at kbe uden overraskelser. Prisen skal naturligvis vre fordelagtig, og i kraft af vores indgende kendskab til markedet og rdgivning fra vores samarbejdspartnere, formidles vores investeringsobjekter altid til attraktive priser uden skjulte fortjenester. Ved ejendomsinvestering er eksempelvis den aktuelle forsikringspakke, lejekontraktens udformning og naturligvis ejendommens beliggenhed herunder mulighed for alternativ anvendelse vsentlige parametre. Blue Capital A/S er investorenes sikkerhed for, at disse forholdsregler er taget i forbindelse med indkb af investeringsobjektet.Holdning til finansieringHoldning til rdgivningHos Blue Capital A/S ved vi, at en attraktiv finansiering er vigtigere end et attraktivt kb.Hos Blue Capital A/S ved vi, at velgjort arbejde og service betaler sig i lngden.Selv det bedste afkast p investeringsobjektet kan udhules eller mistes, sfremt kbet ikke er gennemfrt med en attraktiv finansiering. Dette glder for svel belningsgrad som rente- og opsigelsesvilkr.Som investor hos Blue Capital A/S fr du den hjst kvalificerede rdgivning indenfor svel de tekniske specifikationer som indenfor skatte- og formueforhold. Dette glder, hvad enten du investerer som privatperson eller gennem et selskab.Bemrk endvidere, at medmindre andet tydeligt og undtagelsesvist er anfrt, vil der I ALLE UDBUDTE PROJEKTER tages udgangspunkt i en finansiering, hvortil der er opnet skriftligt tilsagn fra finansieringskilderne.Efter dit kb vil du ligeledes f tildelt en fast kontaktperson, der fremadrettet str til din disposition med kyndig rdgivning og besvarelse af sprgsml.Nrvrende projekt K/S Jysk Detail, Kolding, har sledes modtaget lnetilbud p finansieringen gennem Finansieringsgiver.- Dette tager tid, men vi ved, at det er tiden vrd.89 6. K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingInvesteringsresum Prsentation af K/S Jysk Detail, KoldingGenerelt: Velbeliggende butiksejerlejlighed i Kolding Retailpark p i alt 1.735 m (inkl. varegrd, ekskl. affaldsgrd udlejet til Jem & Fix A/S, der er ejet af Harald Nyborg Koncernen.Det er med glde, at vi gennem Blue Capital A/S kan prsentere vores nye ejendomsprojekt, K/S Jysk Detail, Kolding.Kbesummens fordeling: Bygningerog installationer Grundstykke Samlet kontantpris: Projektet bestr af en ejerlejlighed i Kolding Retailpark p 996 m, en varegrd p 739 m2 (heraf 203 m2 overdkket), samt en affaldsgrd p 60 m2. Hertil kommer brugsret af mere end 175 parkeringspladser tilknyttet ejerlejligheden. Ejendommen er opfrt i 2007/2008 og lejet ud til Jem & Fix A/S maj 2013. Ejendommen er opfrt p en af de absolut bedste beliggenheder i Kolding med stor synlighed lige ved Kolding Storcenter. Projektet udmrker sig foruden placeringen p en lang rkke punkter, herunder srligt: 10 rs uopsigelighed fra en lejer med en egenkapital p over DKK 376 mio,- Startafkast p 7,31% (inkl. udvendig vedligeholdelse og administration). Usdvanlig god finansieringspakke med100% finansieringspakke for investor. Hftelsen er reduceret til DKK 75.000,- v/10% ejerskab efter blot 4 hele driftsr. rsdgntrafik ved ejendommen p 15.000- 18.000 kretjer. Vurderingsrapport udarbejdet af uafhngig mgler vurderer kbesummen lavere end faktisk vrdi. Vurderingsrapport udarbejdet af uafhngig mgler vurderer den aktuelle leje pr. m2 som mere end 20% under markedslejen.Samlet understreges projektets hje standard ved, at der trods en stram kreditpolitik er opnet tilsagn om finansiering af kbet som beskrevet s. 32-33. Projektet udbydes p 100 anparter, hvoraf maksimalt 10 investorer kan deltage.Srlige bemrkninger vedr. overtagelse ejendom og anparter i K/S Jysk Detail, Kolding:afEjendommen er opfrt af NCC Construction Danmark A/S. Slger af ejendommen er NCC Property Development A/S Cvr. nr. 26 70 86 72 Slger har oplyst, at der ikke er indget srskilt entrepriseaftale i forbindelse med ombygningen af ejendommen, idet denne er opfrt af slgers ssterselskab NCC Construction Danmark A/S og tilsvarende er der ikke stillet entreprisegaranti, men slger indestr i henhold til kbsaftale for mangler i henhold til dansk rets regler herom. NCC Construction Danmark A/S, havde i 2012 en egenkapital p ca. DKK 184 mio.DKK 10.638.900,DKK 811.100,DKK 11.450.000,-Pris pr. mekskl. vare - og affaldsgrd (996 m) Ud over ejerlejligheden er der p Ejerforeningens fllesareal bygget affalds- og varegrd p i alt 799 m Varegrd udgr i alt 739 m2, hvor 203 m2 er overdkket, og affaldsgrd i alt 60 m2. Ejerforeningen har afgivet Ejerlejligheden brugsret uden vederlag s lnge lejekontrakten med Jem & Fix bestr.DKK 11.496,-Lejer og lejevilkr: Jem & Fix A/S, cvr. nr. 10 36 06 41 10 rs uopsigelighed for lejer (udlber 1. november 2023) 20 rs uopsigelighed for udlejer (udlber 1. november 2033) rlig huslejeindtgt 2014: Leje pr. m ekskl. vare -, affalds- og udstillingsgrd (996 m) Leje pr. m inkl. varegrd, ekskl. affalds - og udstillingsgrd (1.735 m)DKK 871.938,DKK 875,- pr. m2 DKK 502,- pr. m2Lejen reguleres rligt med 100% stigning i NPI dog min. 2% og maks. 4%. Frste regulering budgetteres at kunne foretages 1. januar 2015. *Slger, NCC Property Development, havde i 2012 en egenkapital p ca. DKK 205 mio. For kber, K/S Jysk Detail, Kolding, er der taget forbehold, da kbet er betinget af fuldtegning af projektet med kreditgodkendte investorer. Fuldtegnes projektet ikke inden 31.12.2013 m Blue Capital A/S derfor tage forbehold for at projektet realiseres. Potentielle investorer i K/S Jysk Detail, Kolding vil p ingen mde blive plagt forpligtigelser i forbindelse med indlevering af underskrevet kbsaftale, hvis projektet - mod forventning - ikke realiseres. Det bemrkes i ovenstende sammenhng, at der til dato ikke har vret annonceret projekter, der ikke er gennemfrt.Der er i nrvrende ikke budgetteret med en lejeregulering i 2014, da der er tvivl omkring, hvorvidt reguleringen kan oprundes til mindstereguleringenp 2%. P baggrund af usikkerheden har Blue Capital afholdt sig fra at budgettere med en hjere leje i 2014 ift. 2013. Der vil dog som minimum ske en regulering ud fra stigningen i NPI fra maj til oktober mned og evt. 2% stigning.Forrentning: Ejendommens startafkast (inkl. udvendig vedligeholdelse og administration) K/S'ets startafkast inkl. alle handelsomkostninger og alle driftsomkostninger7,31% 5,88%Gennemsnitligt rligt forrentning af evt. indskudt egenkapital alene p baggrund af drift Gennemsnitligt rligt forrentning af evt. indskudt egenkapital p baggrund af drift samt vrdistigning Forrentning af evt. indskudt egenkapital beskrives s. 40-4117,48% 24,31%Investorindskud Investorindskud 2013 v/10% ejerskab Investering i K/S Jysk Detail, Kolding er sledes 100% finansieret for investor. Privatinvestor samt selskabsinvestor har dog mulighed for at foretage kontantindbetaling til K/S Jysk Detail, Kolding. Dog maksimalt DKK 390.000,- pr. 10% ejerskab Investorberegninger v/10% ejerskab - privatinvestor v/ 100% finansieret indskud: Skattefradrag 2013 Skattefradrag 2014 Investors likviditet 2013 v/10% ejerskab Der er ingen lbende indbetalinger til K/S Jysk Detail, Kolding Privatinvestor v/10% ejerskab Formueforgelse fr skat 2033 v/ 100% finansieret kb Formueforgelse efter skat 2033 v/ 100% finansieret kbDKK 0,-DKK 73.156,DKK 46.817,DKK 38.334,- DKK 1.511.631,DKK 737.435,-Blue Capital A/S, 11.12. 2013 Hftelse overfor finansieringsgiver v/10% ejerskab: Hftelse overfor K/S'ets finansieringsgiver Hftelsen reduceres over fire r i forbindelse med afvikling af 2. prioritetslnet. Efter afvikling af 2. prioriteten er hftelsen konstant svarende til alene DKK 75.000,-DKK 260.400,-Hftelse overfor finansieringsgiver af individuelt ln*DKK 398.000,Samlet starthftelse v/ 100% finansieret kbDKK 658.400,-*Indskuddet p DKK 8.000,- til komplementar er inkluderet i det individuelle ln.1011 7. K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingDer hvor K/S'et adskiller sig fra et A/S og et ApS er, at det er skattemssigt transparent.Om investering i et K/SDu kan som investor investere bde som privatperson eller gennem dit holdingselskab.Investering som privatinvestorInvestering som selskabsinvestorHftelsen - Kommanditisternes hftelse overfor K/Set er gennem stamkapitalen, der faststtes i selskabets vedtgter.Ved at investere som privatinvestor i et K/S projekt udbudt af Blue Capital A/S fr du en attraktiv opsparing, hvor du udnytter din topskat aktivt i investeringen.Ved at dit selskab investerer i K/S projekter udbudt af Blue Capital A/S fr du mulighed for at placere selskabets likvide midler til et hjt afkast og med en begrnset - og til enhver tid indkapslet - risiko.K/S projekter udbudt af Blue Capital A/S stiftes altid med en selvstndig komplementar, s det enkelte investeringsprojekt er en uafhngig enhed.I K/S projekter udbudt af Blue Capital A/S faststtes stamkapitalen ud fra det samlede investorindskud ved projektets start, hvorfor der herefter ikke er nogen resthftelse overfor kommanditselskabet.Baggrunden er, at skattefradraget ved deltagelse i projektet kan udnyttes i din personlige indkomst, da et K/S er skattetransparent.Der hvor K/Set srligt adskiller sig fra et A/S og et ApS er, at det er skattemssigt transparent. Dvs. rets skattemssige resultat behandles ikke internt i selskabet, men ude hos de enkelte kommanditister.Modsat mange tidligere udbudte K/S projekter er der tillige ingen lbende indbetalinger, hvilket eliminerer kommanditisternes indbyrdes afhngighed se afsnittet s. 34 om Hftelse.Det betyder, at et eventuelt driftsunderskud/overskud, afskrivninger p kommanditselskabets aktiver og renteudgifter i kommanditselskabet kan fratrkkes/ tillgges den enkelte deltagers skattepligtige indkomst.Erhvervsejendomme er srligt velegnede til investeringer gennem kommanditselskaber for topbeskattede investorer.Selskabsformen - Et K/S bestr af en eller flere kommanditister, som kun hfter begrnset. Hertil en komplementar, der hfter ubegrnset. Komplementaren er som oftest et ApS, og denne kan vre komplementar for flere K/Ser.Dette giver en fordel ved at investere gennem et K/S frem for eksempelvis et A/S eller ApS, hvis der opstr problemer i et investeringsprojekt, som resulterer i et skattemssigt underskud. Her vil investorer i et K/S modtage penge fra SKAT i form af en skattebesparelse, nr der er strst behov for dem, hvorimod pengene i et A/S eller ApS vil indg som et udskudt skatteaktiv, der frst kan modregnes i evt. senere rs overskud. Det er i den forbindelse et afgrende kriterium for ikke at blive omfattet af Personskattelovens 4, stk. 1, nr. 10, at projektet ikke har mere end 10 deltagere. Frre deltagere end 10 udgr ingen hindring for anvendelse af virksomhedsskatteordningen. Blue Capital A/S har naturligvis taget hjde for dette i selskabets vedtgter - se 5.212Skatteforhold - Ud over at vre et attraktivt investeringsprojekt er baggrunden, at erhvervsejendommene skattemssigt er afskrivningsberettigede med 4% rligt, hvorfor der til trods for et positivt driftsresultat kan opns et negativt skatteresultat.Blue Capital A/S kan levere et fuldt finansieret projekt til dig, hvorfor en kontantindbetaling ikke er en forudstning. Aktuelt kber vi dog ejendommen til et hjt afkast samtidig med, at renten lses fast i 5 r p et historisk lavt niveau. Da vi ikke kan love, at der fra finansieringsgivers side vil gives mulighed for lbende at udlodde dele af driftsoverskuddet, br Blue Capitals projekter derfor - som udgangspunkt betragtes som opsparingsprojekter.Det er ogs en mde for dit selskab at sikre risikospredning for dine investeringer. Der gres srligt opmrksom p, at man som selskabsinvestor opnr samme skattemssige fordele vedr. skattefri udlodning ved at investere i et K/S som ved investering i et ApS med mere end 10% ejerskab. K/Set skattetransparens giver dig med andre ord mulighed for at udlodde p samme vilkr som ved et ApS med mere end 10% ejerskab.Dertil kommer, at overskuddet fra driften i ejendommen benyttes til at nedbringe ejendomsglden, og man derved opnr en fornuftig opsparing, der i formueforgelse vsentligt overstiger sammenlignelige investeringer med samme hje sikkerhed. Derudover er det ogs muligt at f andel i en eventuel vrdistigning p ejendommen, nr denne slges igen. Ved en investering i K/S projekter udbudt af Blue Capital A/S udskyder du dermed en del af dine skattebetalinger, som i stedet kan benyttes til formuepleje. Med andre ord anvender du din topskat til at tilvejebringe en attraktiv opsparing, uden at det kommer til at ndre p dit rdighedsbelb.13 8. K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingVi arbejder med vedtgter, der mindsker eller helt eliminerer den indbyrdes afhngighed i investorkredsen.Der er antaget at vrdien af ejendommen alene stiger med den rlige udvikling af nettoprisindekset.Om investering i K/S Jysk Detail, Kolding Risici Hos Blue Capital A/S arbejder vi med fokus p, at investeringer skal vre attraktive ud fra sunde driftskonomiske betragtninger. Herved fr vores investorer adgang til en investering med en hj grad af sikkerhed samt et afkast, der overstiger sammenlignelige opsparingsformer.Opsparing i selskabet Det er nedenfor illustreret, hvordan opsparingen i K/S Jysk Detail, Kolding vokser ud fra lngden p investeringshorisonten p baggrund af de opstillede forudstninger i budgetterne (de opstillede forudstninger kan lses p side 42).Enhver investering kan have svel kort- som langsigtede forml. Dette kan f.eks. vre en kortsigtet disposition i forhold til optimal udnyttelse af indkomst- eller selskabsskatten og/eller et langsigtet behov for en tilfredsstillende pensionsopsparing eller formueforgelse.Eventuelle skattefradrag, herunder udskudt skat, er sledes sekundrt i vores projekter, hvor det primre fokus er opnelse af hjt afkast med lavest mulig risiko.Investering i fast ejendom er typisk kendetegnet ved at vre en langsigtet investering, da afkastet tilvejebringes gennem gldsnedbringelse samt stigning i ejendommens vrdi.Blue Capital A/S har sikret, at der for investor er mulighed for at begrnse risikoen gennem en fastforrentet 1. prioritet, samt en hftelse overfor finansieringsgiver, der er reduceret til DKK 75.000,- allerede efter 4 hele driftsr - hvilket er 6 r fr lejekontrakten kan opsiges af Lejer.Opsparingen stiger i takt med, at vrdien stiger p ejendommen, mens dele af den positive drift bl.a. bruges p at nedbringe selskabets ln. Ud fra budgetterne har selskabet ingen restgld ved udgangen af r 2032 (ls mere om selskabets ln p side 32-33).Flles for alle investeringer er mlstningen om strst muligt afkast til lavest mulig risiko. Dertil kommer selvflgelig en rkke specifikke prferencer hos den enkelte investor, eksempelvis investeringens tidshorisont, likviditetsbetragtninger, samt holdninger til selve investeringsaktivet.Tidshorisont I nrvrende prospekt budgetteres med en investeringshorisont p 20 r, hvilket er en langsigtet horisont. Blue Capital A/S mener imidlertid, at danske ejendomsinvesteringer foretaget i det nuvrende marked, foretages under gunstige vilkr, da afstanden mellem den faste rente og ejendommenes afkast er historisk hj. Sledes er det vores forventning, at afkastkravet p ejendomme over de kommende r er faldende, hvilket vil give mulighed for en formueforgelse inden for en kortere tidshorisont end den budgetterede. Bemrk, at der i materialet alene budgetteres med en rlig ejendomsvrdistigning fra 2015 svarende til 2,15%, som svarer til den rlige regulering af lejen. *Der budgetteres sledes ikke med en ejendomsvrdistigning i 2014 .Det er antaget, at vrdien af ejendommen alene stiger med den rlige udvikling i nettoprisindekset, som ligeledes svarer til den rlige lejeregulering - med andre ord, at ejendommen fastholder dens reale vrdi.Den nedenstende graf illustrerer dermed opsparingen i form af vrdiudvikling p ejendommen og gldsafvikling p selskabets ln og tager derfor ikke hjde for investorernes skattebesparelser og udlodninger undervejs i projektet. Det er endvidere med stiplede linjer illustreret, hvordan hhv. "Hftelse overfor 1. - og 2. prioritet" og "Hftelse i alt v/finansieret indskud*" udvikler sig. Det er her tydeligt, at K/S Jysk Detail, Kolding er et projekt med yderst begrnset risiko set ud fra afstanden mellem ejendomsvrdien og investorernes hftelse. *"Hftelse i alt v/finansieret indskud" er hftelsen p 1. - og 2. prioritetentillagt summen af restgld p de individuelle ln.Ligeledes arbejder vi med vedtgter, hvor vi mindsker eller helt eliminerer den indbyrdes afhngighed i investorkredsen, samtidig med at fordelene ved investering i fllesskab bibeholdes. Investering i K/S Jysk Detail, Kolding er sledes med fuld indbetalt stamkapital ved projektets start, hvorefter kautionsforpligtelserne alene er over for finansieringsgiver.kr 20.000.000,00Investors kautionsforpligtelse p 2. prioriteten bortfalder, jf. budget, allerede efter 4 hele driftsr, hvilket er 6 r fr lejers uopsigelighed udlber. Derefter hfter investor blot for DKK 75.000,- ved 10% ejerskab overfor 1. prioriteten.kr 14.000.000,00Dette sammenholdt med en solid, bonitetsstrk lejer, der har indget en lang uopsigelig lejekontrakt, gr deltagelse i K/S Jysk Detail, Kolding til en attraktiv investeringsmulighed bde for den private investor som selskabsinvestoren.kr 18.000.000,00 kr 16.000.000,00 kr 12.000.000,00 kr 10.000.000,00Opsparingkr 8.000.000,00 kr 6.000.000,00 kr 4.000.000,00 kr 2.000.000,00 kr 20102015202020252030Ejendomsvrdi14GldHftelse overfor 1. - og 2. prioritet2035Hftelse i alt v/finansieret indskud15 9. K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingNgletal for Jem & Fix A/S Beskrivelse af lejerEjerkredsen bag Jem & Fix A/Sr2011201020092008Jem & Fix A/S Skomagervej 12 7100 Vejle Cvr.nr. 10 36 06 411.569.6731.464.0501.432.4951.384.817(1.000 kr.)526.230541.490487.965479.935442.890(1.000 kr.)Resultat fr skat66.39096.01379.61676.82366.077(1.000 kr.)Harald Fix A/Srets resultat49.78171.97759.64756.57749.508(1.000 kr.)Egenkapital376.191334.551324.615265.375220.473(1.000 kr.)BalanceHarald Nybog Koncernen100% ejerskabJem & Fix A/S er lavpris byggemarkeder i Danmark, hvor det grundlggende koncept er at skre alle overfldige omkostninger vk for at sikre kunderne de billigste varer. Det er et selskab i udvikling, og mlet er at fastholde positionen som Danmarks frende lavpris byggemarkedskde.1.573.325Bruttofortjeneste Lejekontrakten er indget med:Omstning2012622.954584.356544.870511.375433.052(1.000 kr.)Dkningsgrad3335333432(%)Overskudsgrad46565(%)Antal ansatte615599580572569KreditvurderingA01A01A01A01A0131-12-201231-12-201131-12-201031-12-200930-06-2008Regnskabsafslutning 100% ejerskabJem & Fix A/S blev etableret i 1987 som et aktieselskab ejet af bl.a. Fakta og Harald Nyborg. Harald Nyborg kbte i 1997 alle aktierne og har siden da ejet 100% af selskabet.Jem & Fix A/SDe seneste syv r har selskabet foretaget flgende udvidelser:Kilde: NN MarkedsdataTrods en periode med generel afmatning i samfundet siden 2008 har Jem & Fix A/S formet at ge omstningen og egenkapitalen gennem hele perioden. Der har i perioden 2008-2011 ligeledes vret en vkst i resultat, hvorefter der har vret et lille fald i 2012. Denne vkst kombineret med flotte tal for bl.a. soliditet og likviditet har resulteret i den hjst mulige kreditvurdering af NNmarkedsdata.- I r 2005 blev de frste Jem & Fix butikker bnet i Sverige. -I r 2009 bnede netbutikken jemogclix.dk.- I r 2011 etableredes den nye kde cityfix, hvor butikkerne er en mini udgave af Jem & Fix, placeret i shoppingcentrene.Jem & Fix A/S er ejet af Harald Nyborg Koncernen gennem selskabet Harald Fix A/S. Hovedaktiviteten i Harald Nyborg Koncernen er detailhandel med isenkram, byggemarkedsprodukter, fritidsartikler mv. samt mbler og bolig-udstyr.Ngletal for Harald Nyborg KoncernenForventningerne stemmer overens med selskabets flotte ngletal, der viser stabil vkst over hele perioden.Ls mere om Jem & Fix A/S p hjemmesiden: www.jemogfix.dkHarald Nyborg Koncernen havde i r 2012 en nettoomstning p ca. DKK 3,5 mia. og et resultat fr skat p ca. DKK 90 mio. Egenkapitalen udgjorde i r 2012 ca. DKK 1,178 mia. Dermed er der oven i de flotte ngletal for Jem & Fix A/S ogs meget kapitalstrke krfter, som str bag selskabet.20122011201020092008Omstning3.495.6313.351.6473.232.1533.176.9913.111.661Bruttofortjeneste1.232.4541.213.1631.130.2341.104.1271.046.455(1.000 kr.)90.820135.04892.557--(1.000 kr.)116.20597.33066.89385.42857.663(1.000 kr.)Egenkapital1.178.0051.058.332964.183882.078788.920(1.000 kr.)Balance1.969.4381.728.3251.607.4131.527.7491.517.113(1.000 kr.)Dkningsgrad3536353534(%)OverskudsgradI r 2013 har selskabet 89 butikker i Danmark, 13 butikker i Sverige samt 4 cityfix butikker, og omstningen i r 2012 var p ca. DKK 1,57 mia. Forventningerne i den nyeste rsrapport lyder p en stabil udvikling med en fortsat udbygning af butiksnettet, og nye ejendomme eftersprges p selskabets hjemmeside for at sttte den fortsatte vkst.r3,14,83,93,93,0(%)1.3861.3381.3151.3211.375-----31-12-201231-12-201131-12-201031-12-200930-06-2008Resultat fr skat rets resultatAntal ansatte Kreditvurdering Regnskabsafslutning(1.000 kr.)Kilde: Harald Nyborg A/S rsrapport 20121617 10. K/S Jysk Detail, Kolding K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingBeliggenhed Jem & Fix butikken er beliggende Skovvangen 49, 6000 Kolding og er en del af Kolding Retailpark. Kolding Retailpark er oprindeligt bygget af NCC i 2007/2008 og er placeret med n af de absolut bedste beliggenheder i Kolding. Dette over for Kolding Storcenter, som Kolding Retailpark deler lyskryds med. Kolding Storcenter er Jyllands strste storcenter med 120 butikker. Kolding Storcenter havde mere end 5,5 mio. besgende i 2012 og en omstning p DKK 1,9 mia. Der tiltrkkes med andre ord kunder fra et meget stort opland. En analyse af Kommunens detailhandel fandt frem til, at Kolding har en regional betydning, der rkker langt ud over kommunegrnsen. Omrdet omkring Kolding Storcenter (og dermed Kolding Retailpark) er sledes allerede indarbejdet i forbrugernes bevidsthed. Jem & Fix butikken har med sin placering i Kolding Retailpark en markant synlighed ud mod den trafikkerede Vejlevej, der i 2012 havde en rsdgntrafik p mere end 18.000 kretjer omkring krydset til Skovvangen. P selve Skovvangen ld rsdgntrafikken p 15.103 kretjer. Kolding Kommune beskriver Vejlevej som vrende en af de vigtigste indfaldsveje til byen og udgr bindeleddet mellem Kolding Storcenter og bymidten. Ny Esbjergvej er bindeled mellem Vejlevej og E45/E20 motorvejene, hvorfor der er sikret hje trafiktal i krydset ved Jem & Fix butikken og Kolding Retailpark.Fremtidig udvikling for omrdet Jem & Fix butikken har med sin placering i Kolding Retailpark aktuelt del i et usdvanligt stort kundegrundlag. Omkring fremtiden skriver Kolding Kommune bl.a. flgende: "Der findes hr et stort og varieret udbud af detailhandel, og i de senere r har der vret en positiv udvikling inden for omrdet. Kolding by har sledes en strk position som handelscenter og har dermed et godt udgangspunkt for ogs i fremtiden at vre blandt de bedste og mest attraktive indkbssteder i regionen". Det er srligt i handelsomrdet ved og omkring Kolding Retailpark, at der satses p videre udvikling. (Ls om udviklingen for detailhandel ved og omkring Kolding Retailpark p side 20-21). For at imdeg denne udvikling str flgende skrevet i "Forslag til Kommuneplan 2013-2025" omkring infrastrukturelle forbedringer:Befolkningstal pr. 1. januar efter by/kommune og tid: r2007200820092010201120122013Kolding by55.40755.59656.24957.08757.19757.54057.583Kolding Kommune87.18387.78188.51989.07189.21089.41289.556Kilde: Danmarks Statistik"Kolding Kommune er netop undervejs med at planlgge for en udvidelse af Vejlevej til 4 spor og vejdirektoratet udvider rundkrslen ved motorvejstilslutningen p Ny Esbjergvej. Aflastningsomrdet ligger sledes infrastrukturelt hensigtsmssigt i forhold til trafikbetjeningen".Jem & Fix A/S's valg af beliggenhed p Skovvangen 49 er foretaget med udgangspunkt i at opn strre synlighed i Kolding, og Jem & Fix udtaler:Blue Capital A/S mener, at ejendommens lokalomrde er - og fortsat vil vre - attraktivt for K/S Jysk Detail, Kolding.Kolding Kommunes investeringer i infrastrukturen ved Jem & Fix butikken vil dermed fortsat srge for hje trafiktal midt i handelsomrdet."Vi flytter for at f en bedre lokation, og forretningen bliver jo mere synlig for folk, nr den ligger lige ved siden af Kolding Storcenter".Det er p baggrund af den centrale beliggenhed bde med hensyn til trekantsomrdet, de unikke infrastrukturelle forhold og placeringen lige ved Kolding Storcenter.Kilde: "Dinby.dk" Artikel bragt d. 21. marts 2013.Beliggenheden for Jem & Fix butikken m derfor betegnes som ualmindelig god.1819 11. K/S Jysk Detail, Kolding K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingFoto af Kolding Retailpark taget d. 26. november 2013Kolding bymidte og Kolding Storcenter udgr tilsammen det ubestridte knudepunkt for kommunens detailhandel.Citat: Kommuneplan 2010-2021Udviklingen for detailhandel ved og omkring Kolding Retailpark Kolding Kommune har i deres aktuelle "Kommuneplan 2010-2021" en detaljeret beskrivelse af detailhandlen og erhvervsudviklingen. Nedenfor er indsat nogle af de vsentligste elementer i forhold Jem & Fixs placering i Kolding Retailpark. Handelslivet i Kolding Som nvnt p side 18 er Kolding Retailpark placeret lige over for Kolding Storcenter, som er Jyllands strste storcenter. Kommuneplanen beskriver omrdet sledes: "Kolding bymidte og Kolding Storcenter udgr tilsammen det ubestridte knudepunkt for kommunens detailhandel".hed i kraft af det omkringliggende vejnet og den direkte tilknytning til motorvejsnettet. Erhvervsomrdet til handel med srlig pladskrvende varegrupper st (og vest) for Vejlevej er illustreret p billedet p nste side. Det fremgr tydeligt af billedet, at Jem & Fix butikken med sin placering i Kolding Retailpark har en af de absolut bedste beliggenheder til handel med srlig pladskrvende varegrupper*. Dette p baggrund af en placering ud til trafikkerede Vejlevej og lige overfor Kolding Storcenter, som parken deler lyskryds med. - Det var ligeledes rsagen til, at Jem & Fix i r valgte at flytte ind i Kolding Retailpark (jf. side 19).Udviklingen inden for srlig pladskrvende varegrupper har srligt orienteret sig i omrderne omkring Kolding Storcenter. Citat: Kommuneplan 2010-2021*Der m endvidere jf. lokalplan 0131-12 etableres restauranter i KoldingDetailhandel med srlig pladskrvende varegrupper Omkring detailhandel med srlig pladskrvende varegrupper (som Jem & Fix) skriver kommuneplanen bl.a.: "Uden for kommunens centeromrder udlgges der arealer til butikker, der forhandler srlig pladskrvende varegrupper. Det er butikstyper, der i kraft af deres strrelse kan vre vanskelige at indpasse i centeromrderne. Disse butikker skal primrt placeres i erhvervsomrder med optimal beliggenhed ved det overordnede vejnet. Udviklingen inden for srlig pladskrvende varegrupper har srligt orienteret sig i omrderne omkring Kolding Storcenter, hvor en del nye butikker har placeret sig i erhvervsomrderne langs Vejlevej. Vejlevej er en af de vigtigste indfaldsveje til byen og den udgr bindeleddet mellem Kolding Storcenter og Kolding Bymidte. Omrderne langs Vejlevej har i dag en meget god tilgngelig-Retailpark, hvilket igen skal ses i sammenhng med den unikke beliggenhed (ls uddybende om lokalplanen side 24-25).Ovenstende udpluk fra "Kommuneplan 2010-2021" er ligeledes i trd med "Forslag til Kommuneplan 2013-2025". Danfoss-grunden "Danfoss-grunden", som lige nu str tom p hjrnet af Vejlevej og Ny Esbjergvej, annonceres af Stender Projektudvikling til opfrelse af nye butikker, heriblandt et stort byggemarked, som er tiltnkt Bauhaus*. Udvikling p Danfoss-grunden vil for svidt fuldende handelsomrdet i krydset ved Kolding Retailpark og forventes at st frdig lang tid fr udlb lejekontraktens uopsigelighedsperiode. *Informationen er taget fra en artikel i JydskeVestkydsten d. 17. februar2010 og fra Stenders projketudviklings hjemmeside: www.carstenstender.dk.2021 12. K/S Jysk Detail, Kolding K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingFoto af Kolding Retailpark taget d. 26. november 2013Ledige lejeml i Kolding Retailpark Kolding Retailpark blev frdiggjort og afleveret til lejernes indflytning i 2008, hvor Retailparken var fuldt udlejet. Retailparken var p det tidspunkt udlejet til bl.a. Puma Gulve & Gardiner, Kolding Bolighus, Invita kkken, Skousen, Sengespecialisten og Silvan. De senere rs afmatning har medfrt, at fire lejeml aktuelt str tomme. Jem & Fix deler derfor for nuvrende Retailparken med hhv. Silvan og Sengespecialisten. Det er de tre lejeml p retailparkens langside, samt lejemlet mellem Jem & Fix og Sengespecialisten, som str tomme. Samtlige lejeml i tomgang er ejet af NCC. Tomgangen i nabolejemlene er naturligvis ikke befordrende for centret. Det br dog bemrkes, at Jem & Fix A/S's indflytning i centret maj 2013 har vret under disse forudstninger. Det br ligeledes bemrkes, at Jem & Fix A/S's bning af butikken sandsynliggre en hurtigere udlejning af de resterende lejeml, hvilket forventeligt er medtaget i Udlejers betragtning ved forhandlingerne omkring lejekontrakten.Ekstraordinr driftsforbedring samt vrdiudvikling En regulering til markedslejeniveau kan tidligst foretages efter udlb af lejekontraktens uopsigelighedsperiode ultimo 2023.Fremtidigt perspektiv En vsentlig udfordring for genudlejning af de tomme lejeml er, at lejere som eksempelvis JYSK, T-Hansen og/eller Babysam aktuelt ikke m anvende lejemlene jf. den aktuelle Lokalplan for centret.Hvis det antages, at lejen reguleres til markedslejeniveau i r 2023, der jf. vurderingsrapporten ligger 25,65% over den aktuelle leje, vil det i r 2023 betyde en merleje p ca. DKK 270.000,-..Lokalplanen giver dog mulighed for, at lejemlene m anvendes til restaurationsforml og NCC har meddelt, at man er i forhandlinger med en Lejer herom.Ovenstende forudsat at markedslejen ikke har udviklet sig i positiv eller negativ retning ift. vurderingsrapporten.Af konkurrencemssige hensyn kan NCC ikke oplyse med hvem der forhandles.Dette vil ved et startafkast p 7,31% give en forgelse af ejendomsvrdien p ca. DKK 3,69 mio.En ndring af lokalplanen for omrdet - sledes eksempelvis JYSK kan anvende lejemlene - er aktuelt ikke under behandling hos Kolding Kommune.Potentialet for forbedret drift p baggrund af en markedslejeregulering til et forhjet lejniveau er ikke medtaget i nrvrende budgetforudstninger.Uddybende om Lokalplanen for omrdet beskrives p efterflgende side i prospektet.Jem & Fix butikker til sammenligning Lejeniveau: Kolding: Jem & Fix betaler DKK 875,- pr. m2 (2013 tal)Tranbjerg v/ Aarhus : Jem & Fix betaler DKK 999,- pr. m2 Sklskr: Jem & Fix betaler DKK 899,64 pr. m2 Faxe: Jem & Fix betaler DKK 893,- pr. m2 Give: Jem & Fix betaler DKK 834,- pr. m2 Ejendommen i Give udlejet til Jem & Fix blev i december 2012 udbudt som K/S projekt af Blue Capital A/S. Ejendommen i Faxe udlejet til Jem & Fix blev i maj 2013 udbudt som K/S projekt af Blue Capital A/S.P samme vis er potentialet for en ekstraordinr vrdistigning efter r 2023 ikke medtaget i nrvrende prospekt. (Ls mere om lejeforhold side 28 og budgetforudstninger side 42).I den sammenhng br det srligt bemrkes, at der i den udarbejdede vurderingsrapport er konkluderet, at den aktuelle husleje er ca. 25% under markedslejen. Den fulde vurderingsrapport er optrykt i nrvrende prospekt side 50-55.2223 13. K/S Jysk Detail, Kolding K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingFoto af Kolding Retailpark taget d. 26. november 2013Lokalplanen muliggr - udover handel med srlig pladskrvende varegrupper - etablering af kontorer og restauranter.Lokalplan Jem & Fix butikken er underlagt Lokalplan 0131-12. Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for etablering af detailhandelsbutikker til srlig pladskrvende varegrupper, restaurant og administration. Omrdets anvendelse Den enkelte butik m maksimalt have et bruttoetageareal p 1.500 m2 og skal mindst have et bruttoetageareal p 600 m2. Der kan dog etableres n butik med et bruttoetageareal p op til 5.000 m2. Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsesprocenten m ikke overstige 50, og bygningshjden m ikke overstige 2 etager og 10 meter.Mulighed for etablering af kontorer og restauranter Som nvnt muliggr lokalplanen etablering af kontorer og restauranter. Dette er beskrevet som flgende: "Udover butikker kan der tillades etableret kontorer og restauranter. Restauranter er medtaget, da der er en tendens til, at muligheden for at f noget at spise i hj grad hrer sammen med indkbssituationen. Definitionen er restaurant rummer ogs caf og cafeteria, men ikke take-away, da dette er defineret som en udvalgsvarebutik". Dette ger muligheden for genudlejning, sfremt Jem & Fix A/S - mod forventning - fraflytter efter 2023, og minimere dermed sandsynligheden for tomgang i ejendommen yderligere.Ubebyggede arealer Ubebyggede arealer m kun anvendes som parkeringsplads, grdsplads, terrasse, flles opholdsareal og affalds. Arealerne skal beplantes eller befstes.2425 14. K/S Jysk Detail, Kolding K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingFoto af Kolding Retailpark taget d. 26. november 2013Ejendommen Ejendommen er opfrt/indrettet efter Jem & Fix A/S's byggeprogram "Version september 2011" i det omfang det er muligt, idet ejendommen blev opfrt i 2007/2008, mens Jem & Fix er flyttet ind i 2013. Byggeprogrammet "Version september 2011" slr p, at der er valgt materialer, som minimere drifts - og vedligeholdelsesomkostninger, ligesom ejendommen er omfattet af "Lov om fremme af energibesparelser i bygninger". Der er ligeledes lagt vgt p nem udfrelse af senere ombygninger, udskiftninger mv., samt effektiv rengring. Tilsvarende skriver NCC omkring byggeriet af Retailparken: "Ejendommen er opfrt i kvalitetsprodukter, med et minimum af vedligeholdelsesudgifter". Det store fokus p lave vedligeholdelsesomkostninger kommer udlejer til gode, hvorimod det lave energiforbrug og de lave omkostninger til rengring som udgangspunkt alene kommer lejer til gode. P sigt m det dog ogs forventes at komme udlejer til gode, da driftsomkostninger som disse medgr i lejers vurdering af lejeniveauet. Beskrivelse af Kolding Retailpark Retailparken er hesteskoformet, som gr, at alle butikker fr facade mod ankomstvejen, der ogs er hovedindkrsel til Kolding Storcenter. Facaderne er udfrt i betonsanwichelementer med overflade i sort granit. Facader mod parkeringsareal er udfrt med ca. 50% glas, og hver butik har egen indgang med vindfang udfrt i vedligeholdelsesvenlige glas/alu partier. Indvendigt er lejemlene opfrt som t stort rum adskilt med et fleksibelt system af gipsvgge. Hver enkelt lejer har sledes mulighed for at tilpasse strrelsen p butikslokaler-ne. Butikslokalerne er opfrt med betongulve og grundbelysning, s ogs indretningen kan varieres efter behov. Udvendigt er der etableret ca. 175 p-pladser p terrn. Parkeringen er etableret som en samlet parkeringslsning flles for alle butikkerne med direkte adgang til butikkerne. Bebygget areal, Kolding Retailpark 9.225 m Samlet grundareal jf. tingbogen, Kolding Retailpark 26.589 m Foto af varegrd etableret p Ejerforeningens fllesareal. d. 18. november 2013Beskrivelse af Jem & Fix butikken Jem & Fix butikken udgr ejerlejlighed nr. 4, butik 6 (som det fremgr af billedet p nste side). Butiks-/kontorarealet udgr 996 m2. Der er derudover en varegrd p i alt 739 m2, hvor 203 m2 er overdkket, og en affaldsgrd p 60 m2. I varegrden er placeret det varesortiment, der egner sig til udendrs opbevaring. Varegrd og affaldsgrd er opfrt i 2013 til brug for Jem & Fix A/S og er en del af Ejerforeningens fllesareal og sledes ikke en del af ejerlejlighedens tinglyste areal. Brugsretten til varegrden er vederlagsfrit tillagt Ejerlejligheden udlejet til Jem & Fix A/S s lnge lejemlet bestr med Jem & Fix. Arealet m alene anvendes til varegrd. Det opgivede butiks-/kontorareal p 996 m2 er dermed blot den ene del af det samlede butiksareal. Dermed er det samlede bebyggede butiks-/kontorareal p 1.735 m2.Foto af butik. 18. november 201326Oversigtskort over Ejerlejlighed27 15. K/S Jysk Jysk Detail, Kolding K/S Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingJuridisk gennemgang af lejekontrakt samt Due Diligence rapport p ejendommens juridiske dokumenter Ejendommens juridiske dokumenter, herunder srligt den med Jem & Fix indgede lejekontrakt, er gennemget af Advokatfirmaet Gangsted- Rasmussen. Ud over den i prospektet anfrte advokaterklring s. 62 er der tillige udarbejdet en komplet juridisk rapport vedrrende ejendommens dokumenter, der udgr en integreret del af prospektet. Rapporten anvendes af Blue Capital under udarbejdelse af prospektmaterialet og kan rekvireres hos Blue Capital ellerdownloades p vores hjemmeside under udbuddet af K/S Jysk Detail, Kolding Gangsted Rasmussen har tillige - p vegne af Blue Capital A/S stiftet svel K/S Jysk Detail, Kolding som dennes komplementar. Med udbud af K/S Jysk Detail, Kolding har Advokatfirmaet Gangsted Rasmussen siden 2010 bistet Blue Capital A/S med de juridiske aspekter i i alt 9 udbudte kommanditselskaber. Advokaterklring forefindes i nrvrende prospekt p s. 62Vurdering af vrdistigning p ejendommen Der budgetteres ikke med nogen ejendomsvrdistigning i 2014 men herefter en stigning p 2,15% fra r 2015 og frem, som svarer til den rlige forventede regulering af lejen. Det er i figuren neden for illustreret, hvordan prisudviklingen har vret for salg af rene forretningsejendomme i perioden 1992-2012.p ejendommen end den faktiske set i forhold til den gennemsnitlige prisudvikling for rene forretningsejendomme. Dette skal sammenholdes med den i forvejen lave kbesum jf. side 22. *Tallene for prisudviklingen for salg af rene forretningsejendomme ertaget fra Danmarks Statistik.Den gennemsnitlige stigning har vret 3,78% i perioden 20022012 og 4,33% i perioden 1992-2012. Der budgetteres derfor med en lavere rlig vrdistigningLejeforhold Lejekontrakten er gennemget af Advokatfirmaet Gangsted-Rasmussen.Regulering af lejen samt NPI Fremleje og afstelse Lejer har ret til at fremleje det lejede helt eller delvist.Lejekontrakt samt komplet due diligence rapport udarbejdet af Gangsted Rasmussen udgr en integreret del af prospektet og kan downloades p Blue Capitals hjemmeside: www.bluecapital.dkLejemlets omfang og benyttelse Lejemlets omfang udgr i henhold til lejekontrakten i alt 996,5 m2 butiks-/kontorareal, 739 m2 varegrd (heraf 150 m2 overdkket) og 60 m2 affaldsgrd*.Fremleje kan kun ske til samme anvendelse, medmindre udlejer samtykker i andet. Lejer har ret til at afst lejemlet til en anden lejer til samme anvendelse, og i vrigt p undrede lejevilkr, medmindre udlejer har vgtige grunde, herunder den indtrdende lejers konomi eller branchekendskab, til at modstte sig dette. Der henvises til Erhvervslejelovens 55.*Lejemlet er senere opgjort til 996 m2 butiks-/kontorareal, 739 m2varegrd (heraf 203 m2) overdkket og 60 m2 affaldsgrd.Den lejede ejerlejlighed er en del af Ejerforeningen Retailpark, Kolding, og fordelingstallet for den lejede ejerlejlighed i forhold til ejerforeningen er 996,5/9225. Der er anlagt ca. 175 flles parkeringspladser p terrn. Lejers disposition over parkeringspladser er vederlagsfri. Lejer er berettiget til vederlagsfrit at disponere over et antal parkeringspladser til brug for opstilling af 2 stk. fyrvrkericontainere. Lejer er berettiget til vederlagsfrit at disponere over 6 parkeringspladser i umiddelbar nrhed af sit lejeml til brug for kundevogne og trailere. Det er i lejekontrakten specificeret, at lejemlet skal anvendes til butik med srligt pladskrvende varer, her tmmerhandel med tilhrende byggemarked. Indgelse og opsigelse Lejekontraktens ikrafttrdelsesdato er den 1. maj 2013. Lejer kan tidligst opsige lejeaftalen til fraflytning 10 r og 6 mneder efter lejemlets begyndelse. Udlejer kan tidligst opsige lejeaftalen til fraflytning 20 r og 6 mneder efter lejemlets begyndelse.Afstelse til et med lejer koncernforbundet eller associeret selskab betragtes ikke som afstelse, og kan sledes ske frit. Sikkerhedsstillelse Ved lejemlets begyndelse stiller lejer depositum svarende til 6 mneders leje inkl. moms, beregnet af rslejen. Depositum stilles som bankgaranti p anfordringsvilkr i et anerkendt pengeinstitut. Lejens strrelse Den rlige leje ved lejeaftalens ikrafttrdelse udgr DKK 871.938,00 ekskl. moms. Lejen betales mnedsvis forud hver d. 1. i mneden. Lejens regulering Lejen reguleres hvert r den 1. januar med nettoprisindekset pr. oktober mned som reguleringsfaktor. Frste regulering finder sted den frstkommende 1. januar efter lejemlets begyndelse, men da alene p basis af udviklingen i nettoprisindekset fra lejemlets begyndelse til den frskommende oktober efter lejemlets begyndelse. Dog med minimum 2% og maksimum 4%. Hvis den gldende regulerede leje er vsentligt lavere eller vsentligt hjere end markedslejen, er parterne efter udlbet af lejers uopsigelighedsperiode berettiget til at f lejen reguleret til markedslejen.Inflationssikker investeringNedenstende graf viser udviklingen i nettoprisindekset (NPI) pr. oktober mned fra r 1992 til r 2012 (med r 2000 som basisr sat til 100). Bemrk i denne sammenhng, at den gennemsnitlige stigning i den seneste 10-rige periode 2002-2012 er p 2,15%.Ejendomme, hvis lejeindtgt reguleres efter stigningen i NPI, betragtes ofte som vrende inflationssikre investeringer. Hvor hovedstolen for eksempelvis ved en obligationsinvestering udhules gennem inflationen, korrigeres det lbende afkast sledes hvert r p en ejendomsinvestering. Se ogs beskrivelse af det lbende afkast s. 38-39 hvor ejendommens afkast udmlt p baggrund af ejendommens kbesum stiger fra 7,31%% til 10,95% i budgetperioden.Den rlige stigingen i NPI har i den seneste 10-rige periode vret maksimalt 3,88% (2008) og minimum 1,61% (2006). Budgetforudstningen for prospektets udarbejdede budgetter s. 44-47 er en stigning i NPI svarende til 2,15%. Lejen kan uanset rlig stigning i NPI maksimalt reguleres rligt med 4%. Stiger inflationen med mere end 4% er det derfor potentielt til ulempe for K/S Jysk Detail, Kolding, da realvrdien af investeringen ikke er inflationssikker.Ved at lade den rlige lejeindtgt flge et indeks, sikres indtgten i vsentlig grad over for inflation, hvilket er vigtigt, nr man investerer over en lngere horisont. Det m alt andet lige vre vigtigere for den langsigtede investor at opn et hjt fremtidigt realbelb frem for et hjt nominelt belb.En rlig stigning i NPI (pr. oktober mned) p over 4% er ikke forekommet siden 1989. Dette srligt p grund af EU samarbejdets erklrede mlstning om at fastholde den rlige inflation p under 2,5%.Sker der eksempelvis en uventet stigning i inflationen, der medfrer en rentestigning, vil afkastkravet fra investorerne stige. Nr lejeindtgten er indekseret med pristallet pvirkes nutidsvrdien af projektet ikke i negativ retning. Det forventes dermed, at ejendommen som minimum stiger med den forhjede leje og er derfor ogs inflationssikret.180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 199019952000Rene forretningsejendomme28200520102015NPI (oktober)29 16. K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingDriftsudgifter for K/S Jysk Detail, Kolding samt dennes komplementar Regnskab hos revisor inkl. skattebilagDKK 27.500,-SelskabsadministrationDKK 50.000,-Ejendomsadministration og bogfringDKK 30.000,-Udvendig vedligeholdelse (afsat DKK 20 pr. m2)DKK 19.920,-Skatter og afgifterBetales af lejerVarme, el og vandBetales af lejerFllesudgifter til Ejerforeningen Retailpark, KoldingBetales af lejerReparation/vedligeholdelse, fornyelse og renholdelseBetales af lejerForsikringBetales af lejerSamlede driftsudgifter for K/S Jysk Detail, KoldingDKK 127.420,-Omkostninger ej medtaget Bestyrelsesansvarsforsikring Bestyrelsesarbejdet i K/S Jysk Detail, Kolding og lignende projekter er som udgangspunkt begrnset og udfres oftest vederlagsfrit af kommanditselskabets ejerkreds. Blue Capital A/S anbefaler, at der tegnes bestyrelsesog direktionsansvarsforsikring, hvilket vil pfre kommanditselskabet en rlig omkostning p DKK 8.000 -10.000,-.Der er i budgettet ikke afsat ovenstende belb til bestyrelsesansvarsforsikring samt direktionshonorar. Driftsudgifter Driftsudgifter til udvendig vedligeholdelse phvilet Udlejer kan naturligvis afvige i svel positiv som negativ retning for K/S Jysk Detail, Kolding.Ekstern direktr til komplementarselskabet nsker K/S Jysk Detail, Kolding, at der fra Blue Capital A/S indsttes en direktr i komplementarselskabet i stedet for et bestyrelsesmedlem tilbydes dette for et rligt vederlag p DKK 25.000,-Drift og administration Uddybende vedr. regnskab Der udarbejdes hvert r rsrapport, revision, protokol og skattehfte til ejerkredsen af K/S Jysk Detail, Kolding. Revisor er p valg ved hver ordinr generalforsamling. Uddybende vedr. selskabsadministration K/S Jysk Detail, Kolding har indget aftale med Blue Capital A/S om varetagelse af selskabsadministrationen. For det udfrte arbejde i henhold til aftalens ordlyd side 60-61, betales et rligt honorar p DKK 50.000,-. Idet arbejdsbyrden ikke er ligeligt fordelt ud over et r, og der som regel er mest arbejde ved projektets opstart, fakturerer Blue Capital fuld administrationshonorar for r 2013. Aftalen er uopsigelig frem til udgangen af 2018 og kan herefter af begge parter opsiges med 6 mneders varsel til et regnskabsrs udlb. I tilflde af ejendommens salg kan ejer opsige aftalen med 6 mneders varsel til den 1. i en mned. Udover det faste honorar, betaler K/S Jysk Detail, Kolding et opstartshonorar til Blue Capital A/S i r 2013-2015. Honoraret udgr i alt 3% af kbesummen fr handelsomkostninger.Uddybende vedr. ejendomsadministration og bogfring K/S Jysk Detail, Kolding har indget aftale med Abel & Skovgrd Larsen om varetagelse af ejendomsadministration samt bogfring.59, betales et rligt honorar p DKK 30.000,- . Aftalen kan af begge parter opsiges med 6 mneders varsel til et regnskabsrs udlb, dog tidligst 2 r efter aftalens ikrafttrdelse (31.12 2013). Uddybende vedr. udvendig vedligeholdelse Vedligeholdelse, der ikke udtrykkeligt er plagt Lejer, phviler Udlejer. Jf. lejekontrakten er det den udvendige vedligeholdelse/ reparation og fornyelse af det lejedes fundamenter, facader, udvendige vinduesrammer og tag eller andet, der kan henfres til det lejedes klimaskrm. Der er rligt afsat DKK 19.920,- til vedligeholdelse af ejendommen svarende til 20 kr. pr. m2. Belbet reguleres i budgetterne hvert r med 2,15%. svarende til den budgetterede stigning i NPI. Uddybende vedr. skatter og afgifter Jf. lejekontrakten betales samtlige skatter og afgifter af Lejer udover selve lejen. Kolding Kommune har desuden i september mned i r indget budgetforlig, hvorefter dkningsafgift (der kan sidestilles med ejendomsskattene) i kommunen nedsttes fra 10 promille til 8,8 promille*, hvilket svarer til en nedsttelse p 12%. Dette kommer som udgangspunkt alene lejer til gode, men m forventes at medg i lejers vurdering af lejeniveauet. *Kilde: Artikel fra ugeavisen.dk skrevet d. 20.09.2013.Herunder er indbefattet aflevering af regnskabsmateriale til revisor for K/S Jysk Detail, Kolding i forbindelse med den rlige regnskabsaflggelse. For det udfrte arbejde i henhold til aftalens ordlyd side 56-30Uddybende vedr. vand, varme og el Lejer betaler selv sit forbrug direkte til leverandr.Uddybende vedr. fllesudgifter til Ejerforeningen Retailpark, Kolding Jf. lejekontrakten og ejerforeningsvedtgterne betaler lejer selv fllesudgifter til Ejerforeningen Retailpark, Kolding. Uddybende vedr. reparation/vedligeholdelse, fornyelse og renholdelse Den udvendige vedligeholdelse og reparation af det lejedes indgangspartier, herunder dre og porte, phviler lejer. Den udvendige vedligeholdelse og reparation af den udvendige varegrd med tilhrende indhegning, phviler ligeledes lejer.standarddkning gennem Topdanmark. Dette er sdvanligt for sdanne ejendomme. Ved projekter udbudt af Blue Capital sikres det imidlertid som hovedregl, at der tegnes forsikring med udvidet dkningsomfang. Blue Capital vil derfor efter K/S Jysk Detail, Koldings overtagelse af Ejerlejligheden stille foreslag i Ejerforeningen om at skifte til en forsikring med udvidet dkningsomfang*. *Jf. Vedtgter for Ejerforeningen trffes beslutninger ved stemmeflerhedblandt de fremmdte medlemmer. Hvert medlem har et antal stemmer,Indvendig reparation/vedligeholdelse og renholdelse af det phviler lejer (sledes at det lejede til enhver tid fremstr vel vedligeholdt), uanset om indretningen eller installationen er bekostet af lejer eller udlejer. Lejer brer alene risikoen for synlige forhold. Udlejer brer risikoen for ikke-synlige forhold. Al reparation/vedligeholdelse, fornyelse og renholdelse, der tilhrer lejer, phviler ligeledes lejer. Lejers pligter omfatter tillige den indvendige side af alle vinduesrammer, ind - og udvendig vinduespolering. Uddybende vedr. forsikringer Ejerforeningen har tegnet sdvanlig forsikring for ejendommen og belbet betales af lejer over udlejers driftsregnskab. Lejer tegner selv glas - og kummeforsikring vedrrende det lejede. Srlige bemrkninger vedr. forsikringsforhold. Blue Capital har ved gennemgangen af forsikringsfoholdene konstateret, at ejendommen er forsikret med ensvarende til det for medlemmet ejerlejlighed noterede fordelingstal i tingbogen.Idet udgifter for deltagelse i ejerforeningen jf. lejekontraktens pkt. 14.1. kan plgges lejer, m det forventes, at en evt. meromkostning ligeledes betales af lejer. NCC har i frste omgang afvist tegning af forsikring med udvidet dkningsomfang. Sfremt ejererne, K/S Kolding Retail, cvr. nr. 28663153, af Ejerlejlighederne udlejet til Sengespecialisten samt Silvan kan tilslutte sig forslaget om ndring af forsikringen, vil der vre det forndne flertal. Blue Capitals arbejde og timeforbrug i relation til udarbejdelse af forslag overfor Ejerforeningen vedr. ndrede forsikringsforhold - herunder evt. mdedeltagelse - er indeholdt i nrvrende aftale omkring opstart af selskabsadministrationen og faktureres sledes ikke srskilt.31 17. K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingI budgetterne optages 1. prioriteten med fast rente i 5 r p 3,36% og 2. prioriteten med forhjet rente svarende til 5,5%Ved 10% ejerskab af K/S Jysk Detail, Kolding er hftelsen i 2013 DKK 244.672,Allerede efter ca. 4 r er denne reduceret til DKK 75.000,- v/10% ejerskab.Finansiering af ejendommens kb1. prioritet Ejendomsln med en hovedstol p DKK 6.870.000,-, ", der etableres med op til i alt 19 rs lbetid. De frste 5 r kan tilbydes med afdragsfrihed. Herefter afvikles lnet som annuitetsln". 2. prioritet Anlgsln med en hovedstol p DKK 1.717.000,", der afvikles som annuitetsln, hvor al fri likviditet gr til afvikling af lnet. Jf. Budgetter estimeres 2. rs afdrag (frste hele driftsr) til DKK 235.986,-. Lnet estimeres til at vre fuldt afviklet efter godt 5 r". Jf. budgetterne estimeres lnet at vre fuldt afviklet efter 4 hele driftsr. Lnet kan etableres i DKK ligesom hvad der svarer til DKK 1.367.000,- kan optages i EUR. Sfremt lnet aftages i EUR etableres der samtidig en ramme p DKK 137.000,- til dkning eventuelle kursudsving p valutalnet. Af belbet kan op til DKK 350.000,- disponeres som driftskredit.Rentevilkr Renten faststtes endeligt ved lnenes udbetaling. Nedenstende satser er sledes p baggrund af tilbud afgivet d. 7. november 2013. 5-rig fast rente p 1. prioriteten: 3,36% (pr. 29. november 2013). Variabel rente p 2. prioriteten: 5,00% (pr. 29. november 2013). Ovenstende beskrivelse af lnekonditioner er direkte afskrift fraSikkerhedsstillelse Til sikkerhed for de tilbudte kreditfaciliteter er der flgende sikkerhedsstillelser: K/S deltagere Kaution: Der skal stilles pro rata selvskyldnerkaution for det fulde belb af 2. prioriteten p DKK 1.717.000,-. Hertil kommer en proratorisk selvskyldnerkaution for valutakursrisiko p DKK 137.000,-. Kautionen for valutakursrisiko bortfalder i forbindelse med konvertering fra EUR til DKK.vrige vilkr Finansieringsgiver stiller ovenfornvnte kreditter til rdighed under forudstning af, at der lbende er sikret tilfredsstillende kapitalforhold i K/S Jysk Detail, Kolding. Med udgangspunkt i de tilbudte kreditfaciliteter skal engagementet understttes af flgende covernants/ erklringer: - Udbyttebegrnsning: Finansieringsgiver skal acceptere udbetaling af udbytte.lnetilbuddet.Ejendommens kb foretages p baggrund af et allerede opnet lnetilbud, der er skitseret ovenfor.Der stilles proratorisk selvskyldnerkaution for del af 1. prioriteten p i alt DKK 750.000,-. Denne nedskrives ikke.Ovenstende beskrivelse af lnekonditioner er direkte afskrift fra lnetilbuddet. dog anonymiseret i forhold til Finansieringsgiver.Se uddybende vedr. ejerkredsens kaution s. 34 K/S Jysk Detail, Kolding Pant: Der etableres et ejerpantebrev p DKK 8.587.000,- med 1. prioritet og med pant i ejendommen. Transport: Transport i lejebetalingen fra lejekontrakten med Jem & Fix A/S.Dette med et samlet ln fordelt p 1. og 2. prioritet svarende til DKK 8.587.000,Lnetilbuddet er alene betinget af endelig kreditgodkendelse af kommanditisterne.Af konkurrencemssige hensyn er lngiver anonymiseret i prospektet. Kopi af lnetilbuddet kan dog rekvireres hos Blue Capital A/S.3233 18. K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingInvestors hftelse over for 2. prioriteten er, jvf. budget, bortfaldet 6 r inden lejers uopsigelighed udlber.Hftelse genereltInvestors hftelse i K/S Jysk Detail, Kolding er fastsat i samrd med revisor, for at sikre berettigelse til skattefradrag, jf. fradragskonto. Kommanditistselskabets stamkapital er sat til at vre det faktiske indskudte belb, som er DKK 390.000 pr. 10% ejerskab. Dermed er der ingen resthftelse overfor kommanditselskabet, og investor kender sin maksimale hftelse fra frste dag. Der hftes overfor 2. prioriteten med proratorisk selvskyldnerkaution i forhold til ejerandel af K/S Jysk Detail, Kolding p 100% af 2. prioritetens hovedstol, svarende til en samlet kautionsforpligtigelse v/ 10% ejerskab p DKK 171.700,-. Hertil kommer en proratorisk selvskyldnerkaution for valutakursrisiko p DKK 13.700,-. v/ 10% ejerskab. Kautionen for valutakursrisiko bortfalder i forbindelse med konvertering fra EUR til DKK. Derudover stilles en proratorisk selvskyldnerkaution for del af 1. prioriteten p i alt DKK 75.000,- v/ 10% ejerskab. Denne nedskrives ikke. I takt med, at der afdrages p anlgslnet, vil fradragskontoen falde. Den vil dog efter budgettet vre positiv hele perioden, hvor der budgetteres med skattemssigt underskud. Sfremt fradragskontoen skulle blive negativ, kan investorkredsen beslutte om de vil undlade fradraget i perioden, eller ge hftelsen overfor kommanditselskabet. Hftelsen kan ges ved enten at kautionere yderligere, eller ved at hve stamkapitalen (resthftelsen). Stamkapitalen kan ges uden faktisk indskud, og det foregr ved ndring af vedtgterne som en generalforsamlingsbeslutning. Forhjelse af hftelsen, herunder stamkapitalen kan alene ske med tilsagn fra den enkelte kommanditist.Investors hftelse v/10% ejerskabRisiko ved lejekontraktens udlbInvestors starthftelse v/10% ejerskab af K/S Jysk Detail, Kolding i 2013 er DKK 260.400,-.Investors hftelse over for finansieringsgiver for 2. prioriteten er bortfaldet efter r 2017. Risikoen for tab er sledes primrt relateret til Lejers evne til at opfylde sin forpligtelse i lejekontrakten.Beregningerne tager udgangspunkt i budgetterne over en 10-rig periode, og det m derfor forventes, at der ved en sdan langtidsbudgettering altid vil forekomme afvigelser i forhold til det oprindeligt forventede.Det er derfor mest relevant at belyse de risici, der er for manglende formueforgelse, samt eventuelle udfordringer investor mtte st over for i r 2023, hvis Jem & Fix A/S - mod forventning - fraflytter lejemlet.*Investors hftelse over for 2. prioriteten er, jvf. budget, bortfaldet 6 r inden Lejers uopsigelighed udlber. Investors budgetterede hftelse over for K/S'ets lngiver pr. 10% andel er som flgende: 2013: DKK 244.672,-* 2014: DKK 207.373,2015: DKK 173.135,2016: DKK 123.928,2017: DKK 75.000,2018: DKK 75.000,2019: DKK 75.000,2020: DKK 75.000,2021: DKK 75.000,2022: DKK 75.000,2023: DKK 75.000,- (Lejekontraktens udlb) Bemrk at ovenstende er p beregnet p baggrund af en forhjet rente p 2. prioriteten end ved lnets optagelse. Hertil kommer bl.a. de lbende rentebesparelser p baggrund af momskredit og forudbetalt husleje, der vil pvirke selskabets drift i en yderligere positiv retning.Finansieret investorindskud Nr lejekontraktens uopsigelighed udlber har K/S'et en restgld p DKK 4.491.320,- jf. Budgetter. Investor har endvidere jf. Budgetter i r 2023 en restgld p det individuelle ln p DKK 199.000,- v/10% ejerskab. Hvis der ikke udloddes fra projektet frem til udlb af uopsigelighedsperioden, og al likviditet i stedet bruges p afdrag, er restglden for K/S'et p blot DKK 2.877.798,-. - Hvis ejendommen i r 2023 slges til DKK 2.877.798,- vil det maksimale tab v/10% ejerskab vre p DKK 199.000,- som er restglden p det individuelle ln*. Det maksimale tab for investor v/10% ejerskab i 2023 uanset ejendommens salgspris er DKK 274.000,-, som er summen af restglden p investorindskudslnet og den maksimale hftelse.Indregnes 100% hftelse p den indskudte egenkapital er den fulde maksimale hftelse for investor med 10% ejerskab DKK 658.400,-.- Hvis ejendommen i r 2023 slges til blot DKK 4.867.798.,- kan de individuelle ln indfries. Der er i regnestykket taget hjde for restglden p 1. prioriteten (hvis der ikke udloddes fra projektet frem til udlb af uopsigelighedsperioden) samt summen af restglden p de individuelle ln.Bemrk ligeledes, at sfremt investeringen i K/S Jysk Detail, Kolding mod forventning medfrer et tab for ejerkredsen, er tabet som udgangspunkt fradragsberettiget.Det svarer til, at ejendommens vrdi m falde med 65% i forhold til den budgetterede vrdi i r 2023, og et fald med ca. 57% i forhold til den oprindelige kbesum.*Ved et eventuelt salg i r 2023 skal ejendommens vrdi ses i sammenhng med den unikke beliggenhed jf. Beliggenhed side 18-19, Udviklingen for detailhandel ved og omkring Kolding Retailpark side 20-21 og Lokalplan side 24.Ejerkredsens hftelsen forventes derfor at vre reduceret hurtigere end ovenfor skitseret.yderligere.Genudlejning Sfremt Jem & Fix A/S ikke nsker at fortstte lejekontrakten efter r 2023, kan K/S'et i stedet for at slge ejendommen udleje den til en ny lejer. Med det nuvrende plangrundlag skal anvendelsen vre til handel med srlig pladskrvende varegrupper, administration eller restaurant jf. Lokalplan side 24. Hvis driftsomkostningerne og ydelsen p lnene antages at vre undrede, og der udloddes som budgetteret, vil en lejeindtgt i r 2023 p DKK 740.868,- vre nok til, at ejendommens omkostninger dkkes samt servicering af rente og afdrag. Denne lejeindtgt diskonteret tilbage til r 2013 med nettoprisindekset er p DKK 598.904,-. Lejeindtgten (2013 belb) opgjort pr. m: Leje pr. m ekskl. varegrd (996 m)Bemrk, at der i ovenstende beregning ikke er medtaget hftelse p den indskudte egenkapital p DKK 398.000,- v/ 10% ejerskab.De DKK 244.672,- udgr hftelsen ultimo 2013, hvor der afdrages medDKK 157.280,- med det samme,og er derfor ikke det samme som start-Fradragskontoen opgres hvert r i skattebilaget, sledes at investor kan flge med i udviklingen og reagere i god tid.Salg af ejendom i r 2023 (10 rs horisont)Selve tabet p ejendommen (salgsvrdi ift. den bogfrte vrdi) vildog vre fradragsberettiget, og dermed reducere det maksimale tabhftelsen p DKK 260.400,-DKK 601,- pr. m2Leje pr. m inkl. varegrd (1.735 m)DKK 345,- pr. m2Denne lejeindtgt skal sammenholdes med en leje p DKK 875,- pr. m2 (ekskl. varelager), som Jem & Fix A/S giver ved projektets start, og som i forvejen vurderes til at vre langt under markedslejen. Det vil sige, at der i r 2023 er afviklet s meget p glden, at der er muligt at genudleje ejendommen til en markant lavere leje og stadigvk have midler til at dkke omkostninger og forpligtelser.Hvis ejendommen i r 2023 slges til blot DKK 4.867.798,- har ejerkredsen kun tabet af en forventet fortjeneste3435 19. K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingDer budgetteres med rlige udlodninger allerede efter 4 hele driftsr og fremadrettet.Sfremt de samlede erhvervelsesomkostninger overstiger de i prospektet anfrte fratrkkes differencen i udbyderhonoraretIndbetalinger til projektet Der budgetteres ikke med indbetaling af frie midler til projektet. Det glder bde r 1 og lbende driftsr*. Dels kan ejendommens drift - selv med konservative budgetforudstninger og fastforrentet ejendomsln servicere svel renter som afdrag p lnene. Dels har man som privatinvestor ofte en rentebrende gld i privat regi (eksempelvis bolig- eller billn), hvoraf der ikke opns rentefradrag i marginalskatten (topskatten). Optimal skatteplanlgning er bl.a., at overskydende likviditet anvendes til at nedbringe den private gld frem for at indskyde opsparet privat formue i virksomhedsordningen, hvor renteudgifter m fratrkkes i topskatten. Blue Capital A/S har en lang rkke finansielle samarbejdspartnere bde inden for bank og realkredit. Realkreditten skal naturligvis have pant i fast ejendom og tilbyde den billigste finansiering med den lngst mulige lbetid. Finansiering af investorindskuddet krver ikke pant/ transport i andet end investors ejerandel i K/S Jysk Detail, Kolding, samt en gruppelivsforsikring til dkning ved ddsfald, hvorfor vi kan tilbyde projektet 100% finansieret for investor uden yderligere pantsikkerhed. Som investor kan du forvente at f finansieret egenkapitalindskuddet til en attraktiv rente og lbetid gennem vores finansielle samarbejdspartnere. Stiftelsesgebyret vil vre ca. DKK 5.000,- og udgiften til gruppelivsforsikringen vil rligt vre ca. DKK 1.000,- . Dit kb er ikke forpligtigende, sfremt Blue Capital A/S ikke tilvejebringer et tilfredsstillende tilbud p det individuelle investorindskud. Det er i vrigt dig, der afgr, om det tilvejebragte indskud er tilfredsstillende*.Kb af ejendommen Den lbende skattebesparelse ved deltagelse i K/S Jysk Detail, Kolding vil herefter kunne dkke strstedelen af afdragene p det individuelle ln - naturligvis afhngig af lbetiden p lnene.Ejendommen overtages senest 31. december 2013 til en samlet kbesum pSe ogs "akkumuleret likviditet" under investorbudgettet.Kbesum for bygninger og installationernsker du at foretage kontantindbetaling: - Eksempelvis p baggrund af opsparet overskud i virksomhedsordningen, er dette muligt med op til DKK 390.000,- v/ 10% ejerskab. Kontakt Blue Capital A/S p tlf.: 70 70 20 43 for individuel beregning af yderligere formuetilvkst herved.DKK 11.450.000,-Kbesummens fordeling Ejendommens anskaffelsessum er mellem kber og slger aftalt fordelt som anfrt nedenfor: Kbesum for grundDKK 10.638.900,DKK 811.100,-Kbesummens fordeling er fastsat med reference til Slgers klage over ejendomsvurderingen overfor SKAT 27. juni 2013. Klagen og opgrelsen er indgivet af Slgers advokat, der frdiggre afslutning af klagesagen for Slgers regning. Blue Capital m tage forbehold for om SKAT kan acceptere denne fordeling af kbesummen, idet den offentlige vurdering af grundvrdien aktuelt er fastsat til DKK 2.500.000,-Udlodninger fra projektetErhvervelsesomkostninger Udbyderhonorar til Blue Capital A/S* Svarende til 4% af kbssummen ekskl. handelsomkostninger.Der budgetteres med rlige udlodninger efter 4 hele driftsr og fremadrettet.Tinglysning af skde Tinglysning af lnDisse udlodninger er betydelige selvom der ligeledes afvikles markant p restglden.DKK 458.000,DKK 36.010,DKK 132.125,-Etableringsgebyr for lnDKK 60.000,-Advokatberigtigelse af handel, herunder juridisk due diligenceDKK 40.000,-Den rlige udlodning er sledes op til ca. DKK 50.000,for investor med 10% ejerskab, mens der afdrages p 1. prioriteten og ca. DKK 111.000,- i r 20.Stiftelse af selskabDKK 10.000,-AdvokaterklringDKK 35.000,-RevisorerklringDKK 35.000,-Beslutning om udlodning foretages rligt p den ordinre generalforsamling og skal altid godkendes af Finansieringsgiver . Udlodningen kan sledes variere i svel positiv som negativ retning i forhold til budgettet, ligesom den kan foretages svel fr som efter det budgetterede tidspunkt.Opstartshonorar Abel & Skovgrd LarsenDKK 10.000,-Markedsfringsomkostninger og trykDKK 50.000,-Ekstraordinr udlodning kan blive relevant i forbindelse med omlgning af de eksisterende ln og/eller forbedrede driftsresultater.Vurderingsrapport Samlede erhvervelsesomkostningerDKK 6.500,DKK 872.635,-Sfremt de samlede erhvervelsesomkostninger overstiger de i prospektet anfrte, fratrkkes differencen i udbyderhonoraret. Erhvervelsesomkostningerne er yderligere beskrevet i forhold til budgetforudstninger p side 42.Sfremt du som privatinvestor nsker at indbetale indskuddet kontant,*kan beregninger/budgetter rekvireres hos Blue Capital A/S.*Bemrk at Blue Capital A/S foruden udbyderhonoraret har en bruttofortjeneste p den lbende selskabsadministration, herunder srligt frste tredriftsr, hvor Blue Capital fakturerer et srskilt honorar p samlet DKK 343.500,- Ud over det rlige honorar for selskabsadministration p DKK 50.000,- er Blue Capitals samlede honorar vedrrende kbet af ejendommen DKK 801.500,-. Se uddybende s. 5 og s. 30.3637 20. K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingEjendommens rlige afkast:K/S Jysk Detail, Koldings rlige afkast:Nettoindtgt for ejendomEjendommens afkastStartforrentning 2014Nettoindtgt for K/S *K/Sets afkast7,31% *fulde kbesum og samtlige omkostninger5,88%= X%Beregning af ejendommens startafkast:7,47%kr. 760.525,146,00%2016kr. 873.396,697,63%kr. 776.876,436,13%2017kr. 892.174,717,79%kr. 793.579,276,27%2018kr. 911.356,477,96%kr. 810.641,226,40%2019kr. 930.950,638,13%kr. 828.070,016,54%2020kr. 950.966,078,31%kr. 845.873,526,68%2021kr. 971.411,848,48%kr. 864.059,806,82%2022kr. 992.297,208,67%kr. 882.637,086,97%2023kr. 1.013.631,598,85%kr. 901.613,787,12%2024kr. 1.035.424,679,04%kr. 920.998,487,27%2025kr. 1.057.686,309,24%kr. 940.799,947,43%2026kr. 1.080.426,559,44%kr. 961.027,147,59%2027kr. 1.103.655,729,64%kr. 981.689,237,75%2028kr. 1.127.384,329,85%kr. 1.002.795,547,92%2029kr. 1.151.623,0910,06%kr. 1.024.355,658,09%2030kr. 1.176.382,9810,27%kr. 1.046.379,298,26%2031kr. 1.201.675,2210,49%kr. 1.068.876,458,44%2032kr. 1.227.511,2310,72%kr. 1.091.857,298,62%2033kr 1.253.902,7210,95%kr 1.115.332,238,81%Som beskrevet p side 37 er der en rkke handelsomkostninger forbundet med ejendommens kb.Ejendommens startafkast er 7,31% og hvert r stigende (fra r 2015) da lejen hvert r reguleres med 2,15% (fra r 2015) og Lejer ligeledes betaler stigninger i skatter og afgifter.rlig nettohusleje: DKK 837.018, Kbesum: DKK 11.450.000,-kr. 855.013,89Beregningen af K/S Jysk Detail, Kolding:rlig nettohusleje Kbesum2015Udgifter relateret til drift af K/S: Som beskrevet side 30-31 er der ligeledes udgifter relateret til driften af K/S Jysk Detail, Kolding, der ikke medtages i en afkastberegning p ejendommen. Disse er udgifter til revisor, bogfring, samt selskabsadministration.Ejendommens rlige afkast beregnes sledes:= 7,31%Der plber faste omkostninger ssom omkostninger til stempelafgifter til staten og omkostninger i forbindelse med optagelse af ln etc. Herudover er der for K/S Jysk Detail, Kolding erhvervelsesomkostninger i form af honorar til Blue Capital A/S samt udgifter til advokat- og revisorerklring.* * De fleste af disse omkostninger er fradragsberettigede enten i r 1, lbende over budgetperioden eller ved ejendommens salg, hvilket naturligvis forbedrer det lbende afkast som beskrevet nedenfor.rlig husleje: minus selskabsomkostninger: DKK 871.938,- DKK 127.420, = 5,88% Kbesum inkl. ALLE omkostninger: DKK 12.666.135,-Ejendommens start- og lbende afkast er vsentlige parametre i vurderingen af den samlede investering, men br aldrig betragtes isoleret, da en rkke andre faktorer har samme eller strre indflydelse p den samlede investering. Nedenfor er tre punkter som vi i Blue Capital A/S mener, er vigtige at have for je:10,00% 8,00%- For det andet br man ved ejendomsinvestering, svel som i andre investeringer, hvortil der indgr en hel eller delvis finansiering (eksempelvis kreditforeningsln), medtage de lbende renteomkostninger.4,00% 2,00% 20152020 Ejendommens afkast38Overforstende afkastberegninger medregner ikke en evt. vrdistigning i selve aktivet. Stiger ejendommens vrdi som budgetteret med 2,15% om ret fra r 2015, er dette derfor en vsentlig parameter i relation til den samlede formueforgelse.Er der eksempelvis risiko for at indtgterne udebliver pga. lejetomgang og er indtgten fastlagt p baggrund af markedskrfter eller statslige subsidieordninger.6,00%0,00% 2010- For det tredje br man medtage, hvorvidt aktivets vrdi er konstant, stiger eller falder i budgetperioden.- For det frste br man som investor vurdere sikkerheden for, at det budgetterede afkast rent faktisk opns.12,00%En investering med et startafkast p 10% og en gennemsnitlig rente p finansiering svarende til 7,5% giver sledes ikke et bedre rligt driftsresultat end en investering med et startafkast p 6,75% og en gennemsnitlig rente p 3,5%.202520302035K/S' afkast39 21. K/S Jysk Detail, KoldingK/S Jysk Detail, KoldingEvt. indskudt egenkapital forrentes rligt med op mod 28% blot p baggrund af driften og uden at medtage en evt. ejendomsvrdistigningInvestorindskuddets rlige afkast: Ud over det rlige afkast for ejendommen og K/Set, er det relevant at belyse det forventede/budgetterede rlige afkast for investorindskuddet. Det skal her understreges, at det mest normale er at f finansieret hele indskuddet. Nedenstende er blot et illustrativt eksempel p K/S Jysk Detail, Koldings indtjeningsevne, og for at danne et sammenligningsgrundlag med andre investeringsformer som f.eks. aktieinvestering. Forudstning: Investorindskuddet indbetales kontant.pDKK390.000,-Beregning af investorindskuddets rlige afkast uden ejendomsvrdistigning Da man ved et investorindskud p DKK 390.000,har en ejerandel p 10%, har man ligeledes en 10% andel af driftsresultatet, der skal sammenholdes med investorindskuddet og de DKK 8.000,- betalt til komplementaren.Beregning af investorindskuddets rlige afkast med ejendomsvrdistigning* Her inkluderes den budgetterede ejendomsvrdistigning i det rlige afkast for investorindskuddet, da investor ogs har en 10% andel af denne vrditilvkst.(Driftsresultat + EV**t - EVt-1) * 10% = X% Investorindskud + indskud til komplementarI r 2023 er det budgetterede rlige afkast oppe p 25,8%.Som det ses ud fra de to formler, bliver den rlige indtjening hvert r sammenholdt med investorindskud og indskud til komplementar fra projektets start. Afkastene i tabellen p nste side er derfor beregnet p baggrund af indskuddet dag 1, som holdes konstant, og er derfor ikke direkte sammenlignelig med f.eks. et aktieindeks. KbsomkostningerInvestorindskuddets rlige afkast beregnes sledes:Hvis ejendomsvrdistigningen inkluderes, opns et rligt afkast p et godt stykke over 10% allerede fra r 2015.Investorindskuddets rlige afkast beregnes sledes:*erikkeinkluderetiberegningenejendomsvrdistigningen. **EV = Ejendommens vrdi Driftsresultat * 10% = X% Investorindskud + indskud til komplementarSelv uden at inkludere ejendomsvrdistigning bliver investorindskuddet allerede forrentet med over 10% fra r 2016, og nr Lejers uopsigelighedsperiode udlber i r 2023 er den rlige forrentning helt oppe p 18,5%.afGrunden til, at rlige afkast i den strrelsesorden er muligt i en tid, hvor det er svrt at f en ordentlig forrentning af sin opsparing, skal findes ved at se p K/Sets sammenstning. Ved at indskyde DKK 390.000,- fr investor en 10% ejerandel i et selskab med en balance p DKK 12,1 mio. i r 1. Det er derfor en gearet investering, hvor en stor del er finansieret gennem Finansieringsgiver , og som derfor giver mulighed for den imponerende forrentning af indskuddet. En gearet investering er ofte betonet med usikkerhed. I K/S Jysk Detail, Kolding reduceres denne usikkerhed markant gennem den begrnsede hftelse, den lange uopsigelighedsperiode fra lejers side, og den faste rente p 1. prioriteten jf. Finansiering side 32-33, Investors hftelsev/10% ejerskab side 34 og Risko ved lejekontraktens udlb side 35. Den gearede effekt p forrentningen ges desto hjere andel af investorindskuddet, som finansieres. Et eksempel kan vre, hvis en investor vlger at indskyde DKK 50.000,- kontant, og fr finansieret de resterende DKK 348.000,- (inkl. indskud til komplementar). Udgangspunktet er de samme formler som fr, men hvor renteudgiften fra investorindskudslnet trkkes fra indtjeningen. De DKK 50.000,- vil i r 2015 have en forrentning p 22,19% uden der tages hjde for ejendomsvrdistigninger. Nr uopsigelighedsperioden er udlbet i r 2023 vil den rlige forretningen vre oppe p 120,51%. Hvis ejendomsvrdistigningen inkluderes, vil den rlige forrentning i hhv. r 2015 og 2023 vre p 71,43% og 178,88%. Herudover kan skattebesparelsen de frste r og de lbende udlodninger bruges til at afdrage p investorindskudslnet.Nettoindtgt ekskl. EjendomsvrdistigningNettoindtgt inkl. Ejendomsvrdistigningrligt afkast2013kr (30.600,00)-7,7%kr (30.600,00)-7,7%2014Nedenstende graf og tabellen p nste side er opstillet p baggrund af de to formler p denne side.rligt afkastkr 23.598,645,9%kr 23.598,645,9%2015kr 34.238,788,6%kr 58.856,2814,8%2016kr 49.207,0412,4%kr 74.353,8218,7%2017kr 53.583,7113,5%kr 79.271,1419,9%2018kr 58.137,3714,6%kr 84.377,0821,2%2019kr 61.080,7615,3%kr 87.884,6222,1%2020kr 64.101,9616,1%kr 91.482,1123,0%2021kr 67.203,1216,9%kr 95.171,9523,9%2022kr 70.386,4917,7%kr 98.956,6424,9%30,0%2023kr 73.654,3318,5%kr 102.838,7425,8%2024kr 77.009,0119,3%kr 106.820,8926,8%20,0%2025kr 80.452,9620,2%kr 110.905,7927,9%2026kr 83.988,6621,1%kr 115.096,2228,9%2027kr 87.618,6822,0%kr 119.395,0630,0%2028kr 91.345,6723,0%kr 123.805,2531,1%2029kr 95.172,3623,9%kr 128.329,8132,2%2030kr 99.101,5324,9%kr 132.971,8633,4%2031kr 103.136,0725,9%kr 137.734,6234,6%2032kr 107.278,9527,0%kr 142.621,3735,8%2033kr 111.533,2228,0%kr 147.635,5037,1%40,0%10,0% 0,0% -10,0% 201020152020rligt Afkast u. ejendomsstigning20252030rligt Afkast m. ejendo