Embed Size (px)
DESCRIPTION
Citation preview
Leidsche Rijn, 24 augustus 2011
Beste lezer,
Dit plan voor de ontwikkeling van een broedplaats voor ondernemers inLeidsche Rijn is een conceptversie. Vrijgegeven zodat onze ‘achterban’in Leidsche Rijn en daarbuiten er feedback op kan geven. Voordat hetgepresenteerd wordt aan de gemeente Utrecht. Aan de inhoud kunnengeen rechten worden ontleend. Veel plezier met lezen.
namens Leidsche Rijn Werkt,Ate HesFrank Verschoor
Dit voorstel is in licentie gegeven volgens eenCreative Commons Naamsvermelding 3.0 Nederland licentie.
Voorstel voor de aanhuur van wijkpost Den Hoet alsbroedplaats voor ondernemende mensen en ditoactiviteiten in Leidsche Rijn
1
2
3
4
6
7
8
Leidsche Rijn WerktOde aan de onbekende zzp’er
Leidsche Rijn werktDe stichting
Leidsche Rijn werktDe mensen
Leidsche Rijn, 24 augustus 2011
i
n
h
o
u
dFrank VerschoorVernieuwer, ondernemer, community [email protected]+31640599679
Ate M HesMaker, ondernemer, beeldend [email protected] +31620650018
Penvoering
10
11
De roep van ondernemendLeidsche Rijn
Leidsche Rijn WerktKerntaken van de stichting
Den HoetHet gebouw en de omgeving
Den HoetBestemming en functies
Den HoetAanhuurvoorstel
Den HoetFinanciele planning
12 Leidsche Rijn WerktEffecten op de wijk
5 Leidsche Rijn WerktAard en omvang van de doelgroep
9 Den HoetService en tarieven
Bijlagen• 20110821 Financiële bijsluiter Plan Den Hoet.pdf• 20110808 Indeling Den Hoet.pdf <volgt nog>• 20101221 Benchmark Leidsche Rijn Werkt.pdf
Leidsche Rijn inclusief Vleuten-De Meern herbergt ruim 4000 zelfstandigprofessionals (ZP’ers). De meeste ZP’ers werken vanuit huis. OmdatLeidsche Rijn een nieuwe wijk is onderhouden de ZP’ers hun netwerken ondernemende activiteiten vooral buiten Leidsche Rijn. Uit onderzoeken interviews blijkt een duidelijke behoefte aan locale voorzieningen eneen actieve community. In Leidsche Rijn zelf. Met voorzieningen wordtbedoeld een of meerdere locaties waar ondernemende mensen elkaarkunnen ontmoeten, kunnen werken en (samen) kunnen ondernemen.
Vanuit deze behoefte is de stichting Leidsche Rijn Werkt ontstaan. Demissie van Leidsche Rijn Werkt is om van Leidsche Rijn de meestbruisende en actieve 'zp-kolonie' van Nederland te maken. De tweekerntaken van de stichting zijn het organiseren van een of meerderemultifunctionele locaties en het faciliteren van de ZP community.
Dit document is het plan voor de aanhuur van het gebouw en terreinDen Hoet. De gemeente Utrecht is eigenaar van het pand. Den Hoet ligtachter de brandweerkazerne. Het gebouw heeft 427m2 kantoorruimteen staat op ruim 3000 m2 terrein.
Leidsche Rijn werkt wil het gebouw gebruiken als locatie waar mensenuit Leidsche Rijn kunnen flexwerken, workshops en trainingen kunnengeven, kunnen vergaderen; anderen kunnen ontmoeten, gasten kunnenontvangen en allerlei andere ondernemende activiteiten kunnen houden.
Om het pand en de activiteiten van Leidsche Rijn Werkt te kunnenbekostigen is het gebruik van de flexwerkplekken en de gespreks- enmultifunctionele ruimtes tegen betaling. De twee uitgangspunten hierbijzijn: laagdrempelig en flexibel. Het gebruik van de geplandeontmoetingsruimte is gratis.
In het aanhuurvoostel worden aparte afspraken gevraagd voor hetgebouw en het terrein. Voor het gebouw een vast maandelijkshuurbedrag en voor het terrein een opbrengstafhankelijke afspraak.
Leidsche Rijn WerktSamenvatting Plan Den Hoet 0
Achter de gesloten deuren van Leidsche Rijn
Leidsche Rijn waar wonen heerlijk isIs een bron van inspiratieInspiratie voor 4000 4000 verborgen heldenHelden entrepreneurenEntrepreneuren vol lokale energie Lokale energie die kan vrijkomenVrijkomen als Leidsche Rijn werktWerkt u meeMee aan de goede zaakDe goede zaak Leidsche Rijn
--Het mobiele ‘monument voor de onbekendezzp’er’ is tijdens de Vinexperience onthuld door wethouder Harry Bosch en NoraHugenholtz, directeur projectbureau Leidsche Rijn. Dit gelegenheidmonument met een ;-) knipoog is door Ate Hes gemaakt om op ludieke wijze aandacht te kunnen vragen voorde uitdagingen van Leidsche Rijn Werkt.En dat is gelukt.
Leidsche Rijn WerktOde aan de onbekende zzp’er 1
Stichting i.o. Leidsche Rijn Werkt is ontstaan uit een aantal enthousiasteen betrokken ondernemers zzp'ers die meer willen in Leidsche Rijn danwonen alleen. De oorsprong ligt in een discussie op LinkedIn over hetgebrek aan voorzieningen voor ondernemers in Leidsche Rijn.Veelgenoemd daarin is de behoefte aan flexibele werkplekken,werkruimte en een representatieve plek waar je mensen kunt ontvangenen anderen kunt ontmoeten. Maar er is meer. Onze verkenning heefteen goed beeld gegeven wat in Leidsche Rijn nodig is. Zie part 4. Deroep van ondernemend Leidsche Rijn.
Zelfstandig professional (zp’er) i.p.v. zzp’erIn het vervolg van dit plan wordt gesproken over zelfstandigprofessionals (zp’ers) en niet meer over zelfstandigen zonder personeel(zzp’ers).
Van en door ondernemend Leidsche RijnDe grootste succesfactor van Leidsche Rijn Werkt is de betrokkenheidvan de zp-gemeenschap en andere kleine zelfstandigen. Zij zijnLeidsche Rijn Werkt. De stichting faciliteert, maakt mogelijk,enthousiasmeert en verbindt.
MissieDe missie van Leidsche Rijn Werkt is om van Leidsche Rijn de meestbruisende en actieve 'zp-kolonie' van Nederland te maken. De centralethema's zijn werken, ontmoeten en ondernemen. Ontmoeting in welkevorm dan ook. Omdat ontmoeting energie, samenwerking en lokaalondernemerschap voortbrengt. Een niet onbelangrijk effect hiervan isdat mensen zich sterker verbonden gaan voelen met Leidsche Rijn(sociale cohesie).
Luisteren en verbindenDe twee belangrijkste activiteiten van Leidsche Rijn Werkt zijn luisterenen verbinden. Luisteren naar de lokale vraag van ondernemendLeidsche Rijn. En deze verbinden met lokale mogelijkheden en lokalepartijen.
Leidsche Rijn WerktDe stichting A2
A12Papendorp
Vleuterweide
Vleuten
De Meern
Terwijde
Strijkviertel
De Wetering
Parkwijk
‘t Zand
De geografische focus van Leidsche Rijn Werkt betrefthet hierboven afgebakende gebied. Inclusief Vleuten enDe Meern. Officieel is Papendorp ook onderdeel vanLeidsche Rijn. Dat moet gekoesterd worden. Want debedrijven in Papendorp, De Wetering, Strijkviertel maarook Lage Weide hebben in hun eigen ‘achtertuin’ eenenorme schat aan kennis en ervaring rondlopen waarze van kunnen profiteren en andersom. ‘Spread theword and make that match’.
Geografische scope
Lage Weide
BalijeOudenrijn
Veldhuizen De Woerd Langerak
‘Grauwaart
‘HogeWeide
2
Leidsche Rijn WerktDe mensen achter 3
Ate Hes Sandra de Schutter
Frank Verschoor Jessica Hendriks
Zelfstandig professionalHuisvesting en facilitair managementhttp://nl.linkedin.com/pub/sandra-schutter-de/a/162/991
Maker, ondernemer, beeldend kunstenaarOntwerp en conceptontwikkelinghttp://nl.linkedin.com/in/atemhes
Zelfstandig professional, community stewardOrganiseren van samenwerking, open innovatiehttp://nl.linkedin.com/in/frankverschoor
Ondernemer, teambuilder, organisatorCommunicatie en algemeen managementhttp://nl.linkedin.com/in/jessicahendriks
Frank werkt al jaren aan het het verbeteren vanoverheidsdienstverlening aan ondernemers enbedrijven. Als adviseur, procescoach enprojectleider. Zijn grootste opdrachtgever is hetministerie van EL&I. Vanuit een sterkeverbondenheid met Leidsche Rijn en geloof in dekracht van lokale netwerken en -economieën heeftFrank zich aan Leidsche Rijn Werkt gecommitteerd.‘Think local first’
Sandra is een echte ‘vakvrouw’ op het gebied vanbedrijfshuisvesting, facilitair management en ‘hetnieuwe werken’. Denken in oplossingen en hetorganiseren van de uitvoering is haar natuur. Vanuitdie achtergrond is Sandra in Leidsche Rijn Werktgestapt.
Creativiteit, buiten geëigende paden treden, nieuweinvalshoeken, een flinke dosis humor enenthousiasme. Daarmee versterkt Ate het LeidscheRijn Werkt team. In zijn artistieke werk maakt Atevooral gebruik van ‘welvaartsresten’. Alsondernemer is hij pleitbezorger van lokale handel.Een duurzame blik die doorwerkt in het LeidscheRijn Werkt concept.
Jessica is vanaf het eerste uur bij Leidsche RijnWerkt betrokken. Haar ‘activistische’ drive heeftzeker aan de beginfase de juiste energie gegeven.Nu werkt Jessica vooral mee achter de schermen.Vanuit een achtergrond in de communicatie, mediaen management houdt ze het team en het conceptmet de voeten aan de grond. Als ondernemer maakten verkoopt Jessica wens- en ansichtkaarten diegeluid maken. Business tot business.
Leidsche Rijn WerktDe mensen voor 3
.... en vele anderen
In het afgelopen jaar is meerdere malen en op verschillende manierende behoefte van ondernemend Leidsche Rijn geïnventariseerd. LinkedInGroups zijn geraadpleegd. Zoals de groep Leidsche Rijn (772 leden) enhet Ondernemers Netwerk Leidsche Rijn (230 leden).Ondernemersverenigingen als de Business Club Leidsche Rijn zijngeconsulteerd. Tijdens lokale bijeenkomsten van de wijkraad, degemeenteraad en diverse politieke partijen heeft Leidsche Rijn Werktaltijd actief geparticipeerd. Daarnaast heeft Leidsche Rijn Werkt zelftwee inspiratiebijeenkomsten georganiseerd waar zeer enthousiast encreatief meegedacht is. De laatste inventarisatie is gedaan is het kadervan Den Hoet als mogelijke broedplaats. Het mooie van dieinventarisatie is dat het ruime terrein behorende bij Den Hoet weernieuwe energie en kansrijke ideeën heeft opgeleverd.
Deze uitgebreide inventarisatie maakt de behoefte niet alleen goedzichtbaar maar ook betrouwbaar. Alle ideeën, wensen, behoeftenpassen in de drie eerdergenoemde centrale thema’s: werken,ontmoeten en ondernemen. Deze indeling helpt bij het formuleren vande dienstverlening en het verdienmodel. Bovendien versterken zeelkaar.
De roep van ondernemendLeidsche Rijn
ontmoeten werken
ondernemen
wolk met aangedragen ideeën, wensen, behoeften
4
OndernemenLeidsche Rijn kent een enorme diversiteit aan creatieve ondernemende mensen en dito activiteiten. Erzijn ondernemers die workshops en trainingen geven en daarvoor geschikte ruimte zoeken. Een deelvan deze workshops en trainingen kunnen ook aan mensen uit Leidsche Rijn gegeven worden. Er ligteen voorstel voor een herkenbare gemeenschappelijke Leidsche Rijn programmering van activiteitenwaar mensen aan deel kunnen nemen. Deze activiteiten beperken zich niet alleen tot trainingen enworkshops. Er zijn concrete aanbiedingen voor het geven van yogalessen; een buitenbioscoop; dans-,eet- en muziekevenementen; het organiseren van exposities; robots maken uit welvaartsresten voorteams; het houden van markten (streek, vlooien, gadgets, ...); het organiseren vanthemabijeenkomsten. Zelfs het houden van een biologische moestuin is genoemd en kent enthousiastevolgelingen (mede ingegeven door de groenstrook van Den Hoet). Deze activiteiten komen vooral goedvan de grond als verschillende disciplines elkaar kunnen ontmoeten. En als het gaat om ondernemen,dan zijn collega-ondernemers vaak de beste coaches.
OntmoetenOntmoeten stimuleert samenwerking en lokaalondernemerschap. Uit alle gesprekken die wehebben gevoerd blijkt een zeer sterke behoefteaan het ontmoeten van andere ondernemendemensen uit Leidsche Rijn. Om mee te sparren, tebrainstormen te klankborden. Om inspiratie op tedoen. Maar ook om samen te lunchen en opvrijdagmiddag een borrel te drinken. Een sterklokaal netwerk waar mensen elkaar kennen enkunnen vinden is niet alleen interessant voor demensen zelf maar ook voor potentiëleopdrachtgevers. Hoewel hierbij geen hogeverwachtingen gezet kunnen worden. Aan deandere kant, mensen kennen elkaar al via deschool van de kinderen, de sportclub, uit destraat, noem maar op. Het aantal schakels isminimaal. En dat is echt een ‘groeiversneller’.Iemand zei treffend: ‘Met de mensen inSeats2meet op Utrecht Centraal bijvoorbeeld hebik geen directe band. Ik ervaar ook geenbehoefte deze band op te bouwen. Daar zijn desporadische ontmoetingen te vluchtig voor. InLeidsche Rijn is dat totaal anders. Daar ligt aleen gemeenschappelijke basis voor een nogkrachtiger professioneel netwerk.’
Het nieuwe werkenDe meeste zelfstandige professionals in Leidsche Rijnwerken vanuit huis of in het kantoor van hunopdrachtgever. En steeds meer in centra als Seats2Meet,Igluu e.d. Er is ook een grote groep mensen die flexibel ofop vaste dagen thuis werkt en in loondienst is. LeidscheRijn kent bijvoorbeeld een grote groep rijksambtenaren diedagelijks naar Den Haag afreizen en weer terug. Vanuitbeide groepen is aangegeven dat er behoefte is aanflexibele werkplekken dicht bij huis. Niet ter vervanging vande thuiswerkplek maar om naar te kunnen uitwijken als hetthuis te druk is of anderszins niet mogelijk is thuis tewerken. Maar zeker ook vanuit een behoefte aan eensociale omgeving met ‘collega’s’.Een veelvuldig uitgesproken wens is een representatieveen professionele plek waar je gasten kunt ontvangen enwaar je een vergadering kunt hebben of anderegesprekken (bijvoorbeeld coaching). Opvallend is hetaantal mensen dat een vaste afsluitbare kantoorunit zouwillen gebruiken. Zij willen niet in een traditioneelbedrijfsverzamelgebouw zitten maar juist in eendynamische omgeving waar verschillende activiteitenplaats hebben. Bovendien gaat de wens uit naar meerlaagdrempelige afspraken (makkelijk in- en uitstappentegen een gunstige prijs).
De roep van ondernemendLeidsche Rijn
ontmoeten werken
ondernemen
4
Leidsche Rijn inclusief Vleuten-De Meern heeft momenteel ruim 65.000inwoners (bron: http://utrecht.buurtmonitor.nl/). Dit aantal blijft in iedergeval tot 2025 nog gestaag groeien. Leidsche Rijn Werkt richt zichbinnen Leidsche Rijn op de volgende drie doelgroepen:1. Zelfstandige professionals (ZP’ers)2. Kleine (startende) bedrijven tot maximaal drie personen3. Professionals in Loondienst
1. Zelfstandig professionals (ZP’ers)Leidsche Rijn huisvest nu al het grootste aantal ZP’ers (4081) vanUtrecht. Dit aantal wordt nog meer vanwege de groei van Leidsche Rijnen de explosieve stijging van het aantal ZP’ers in het algemeen.Belangrijke bron voor de cijfers is het Handelsregister. Daaruit is helaasniet af te leiden welke ‘inschrijvingen’ ook daadwerkelijk als ondernemeractief zijn. Het totale aantal is echter zo groot dat ook na eventueleherverdeling er een omvangrijke doelgroep over blijft.
ZP’ers zijn werkzaam in alle denkbare branches. Leidsche Rijn Werktmaakt hierin geen onderscheid. Overigens zijn de meeste bij LeidscheRijn Werkt betrokken ZP’ers tot op heden werkzaam in de markt vanzakelijke dienstverlening, persoonlijke dienstverlening en de creatieveindustrie.
2. Kleine (startende) bedrijven tot maximaal drie personenKleine vaak startende bedrijven hebben behoefte aan laagdrempelige(prijs en contract) en flexibele (makkelijk groeien en krimpen, delen vanruimte) voorzieningen, een sterk netwerk en contact met andereondernemers. Traditionele bedrijfsverzamelgebouwen zijn te duur enbieden niet de gewenste dynamische omgeving. Zo blijkt uit feedbackvan ondernemers.
3. Professionals in loondienstDoor de opkomst van het nieuwe werken en de toename van het aantalZP’ers zijn ook de professionals in loondienst een logische ensubstantiële doelgroep.
Leidsche Rijn WerktAard en omvang van de doelgroep 5
Wijk 2001 2008 2010
West 813 1424 1805
Noordwest 874 1691 2145
Overvecht 454 767 1027
Noordoost 1269 2075 2560
Oost 992 1602 2090
Binnenstad 1070 1550 1882
Zuid 491 858 1082
Zuidwest 543 1024 1424
Leidsche Rijn 123 847 1243
Vleuten-De Meern 457 1400 1838
Bron: PAR / gemeente Utrecht
Aantal ZP'ers naar wijk in Utrecht
3081Bereiken van de doelgroepBijzonder aandachtspunt is het bereiken van de doelgroep. Leidsche RijnWerkt maakt hiervoor gebruik van social media als Twiltter en LinkedIn,ondernemersverenigingen en lokale gedrukte media. Daarnaast geeftLeidsche Rijn Werkt acte de presence op allerlei relevante evenementen.Een groot deel van de doelgroep wordt hiermee bereikt maar een groterdeel ook niet. Leidsche Rijn Werkt wil onder andere samen met de Kamervan Koophandel en de gemeente verkennen wat de beste wegen zijn omde gehele doelgroep te bereiken. Nieuwe inschrijvers in hethandelsregister bijvoorbeeld zouden geattendeerd kunnen worden op hetbestaan van Leidsche Rijn Werkt. Of er kan bijvoorbeeld meegeliftworden met mailings over ontwikkelingen in de wijk. Verreweg de meestkrachtige strategie overigens is te zorgen dat de community zelf ‘hetwoord’ gaat verspreiden.
Leidsche Rijn WerktAard en omvang van de doelgroep 5
Leidsche Rijn
sectienaam 2007 2008 2009 2010
Landbouw, bosbouw en visserij 0 0 2 2
Industrie 21 18 18 22
Productie, distributie, handel in elektriciteit en aardgas 0 0 0 1
Winning/distributie van water; afval(water)beheer,sanering 0 2 1 1
Bouwnijverheid 59 74 90 89
Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s 83 98 125 138
Vervoer en opslag 13 13 15 12
Logies-, maaltijd- en drankverstrekking 6 10 9 10
Informatie en communicatie 98 125 142 170
Financiële instellingen 6 7 6 8
Verhuur van en handel in onroerend goed 4 6 6 10
Advisering, onderzoek, special. zakelijke dienstverlening 199 267 322 397
Verhuur van roerende goederen, overige zakel. dienstverl. 41 49 56 70
Onderwijs 30 43 59 68
Gezondheids- en welzijnszorg 32 51 76 110
Cultuur, sport en recreatie 38 47 57 80
Overige dienstverlening 32 37 43 55
totaal 662 847 1027 1243
Vleuten-de Meern
sectienaam 2007 2008 2009 2010
Landbouw, bosbouw en visserij 9 11 50 38
Industrie 34 43 43 43
Productie, distributie, handel in elektriciteit en aardgas 0 1 0 0
Winning/distributie van water; afval(water)beheer,sanering 1 1 0 0
Bouwnijverheid 123 155 183 196
Groot- en detailhandel; reparatie van auto’s 169 205 210 219
Vervoer en opslag 30 35 44 43
Logies-, maaltijd- en drankverstrekking 12 13 23 27
Informatie en communicatie 92 114 126 162
Financiële instellingen 16 14 18 18
Verhuur van en handel in onroerend goed 3 6 7 9
Advisering, onderzoek, special. zakelijke dienstverlening 358 429 487 571
Verhuur van roerende goederen, overige zakel. dienstverl. 59 74 87 93
Onderwijs 57 63 72 89
Gezondheids- en welzijnszorg 70 91 123 146
Cultuur, sport en recreatie 45 56 67 73
Overige dienstverlening 70 89 92 111
totaal 1148 1400 1632 1838
3081 ZP’ers {
*Bron: gemeente Utrecht
Op basis van alle hiervoor genoemde behoeften, wensen,ideeën en de missie om van Leidsche Rijn de meest bruisendeen actieve ‘ZP-kolonie’ te maken ziet Leidsche Rijn Werkt driekernfuncties voor zich weggelegd: het organiseren van een ofmeerdere multifunctionele locaties, het faciliteren van de ZPcommunity en het verbinden van initiatieven met vergelijkbaredoelstellingen. Leidsche Rijn Werkt heeft daarbij als stichtinggeen winstoogmerk. Alle opbrengsten worden aangewend tenbehoeve van de missie. Doelstelling is wel dat alle activiteitenvan de stichting en coproducties vanuit de communityzelfvoorzienend zijn, zichzelf kunnen bedruipen.
CommunityHet faciliteren van de community betekent vooral zorgen datmensen elkaar leren kennen en kunnen vinden. Online enfysiek. Vanuit het principe dat ontmoeting samenwerking enlokale bedrijvigheid stimuleert. Leidsche Rijn Werkt ondersteuntde community met de website www.leidscherijnwerkt.nl, DeLinkedIn groep Leidsche Rijn Werkt, een gezamenlijkeprogrammering van activiteiten, interne en externe promotie enhet verbinden van mensen en mogelijkheden.
Kans op unieke broedplaats: Den HoetDaarnaast is er duidelijk behoefte aan fysieke ruimte waar defuncties werken, ontmoeten en ondernemen plaats kunnenhebben. Het afgelopen jaar is Leidsche Rijn Werkt druk beziggeweest met het vinden van een honk, een kloppend hart vanen voor ondernemend Leidsche Rijn. Een aantal locaties zijngepasseerd, onderzocht en afgevallen. Nu doet zich een uniekekans voor. Het terrein en gebouw Den Hoet komt vrij.Gesitueerd achter de brandweerkazerne. De gemeente iseigenaar en Leidsche Rijn Werkt mag dit voorstel doen voor eennieuwe bestemming.
Leidsche Rijn WerktKerntaken van de stichting
community
Gezamenlijkeprogrammeringvan activiteiten
PromotieZP-pool
Verbinden vanmensen en mogelijkheden
locatie(s)
?
6
Den HoetHet gebouw en de omgeving
24parkeer-plaatsen
Gebouw427m2
Over-kapping339m2
Verhardterrein2498m2
Het gebouw heeft een vloeroppervlakte van 427m2 verdeeld over tweeverdiepingen en staat op een terrein van ruim 3225m2. Het geheel heeftdienst gedaan als wijkpost voor Stadswerken van de gemeente en als honkvoor de archeologische dienst. De staat van het gebouw is uitstekend. Het isonder architectuur gebouwd met duurzame materialen en goede installaties.De bereikbaarheid is prima. Het station Terwijde ligt op 500m loopafstand enje bent met de auto binnen 5 minuten op de A2.
Den Hoet ligt tegen de achterkant van de nieuwe brandweerkazerne. In een‘multifunctioneel’ gebied met het Leidsche Rijn Informatiecentrum, de drieblokken atelierwoningen en een nog te ontwikkelen maatschappelijk cluster.Veel kansen voor vruchtbare samenwerkingen. Het Leidsche RijnInformatiecentrum wordt verkocht aan een religieuze instelling en is eenprima uitwijkmogelijkheid voor activiteiten van Leidsche Rijn Werkt.
Hoek Belcampostraat
Jan Wolkerssingel
7
Den HoetBestemming en functies 8
In de uitwerking van de bestemming, de functies,het kostenplaatje, het verdienmodel en afsprakenmet de gemeente maakt Leidsche Rijn Werktonderscheid tussen het gebouw en het terrein. Deruimte onder de overkapping valt binnen het terrein.
Het gebouw Het terrein
• kunnen flexwerken;• workshops en trainingen kunnen geven;• kunnen vergaderen;• Anderen kunnen ontmoeten en gasten kunnen
ontvangen;• alle andere mogelijke activiteiten kunnen houden (als
yoga, presentaties, lezingen, themabijeenkomsten,coachgesprekken);
• houden van periodieke markten (streek, vlooien,gadgets, kennis);
• buitenbioscoop;• buitendans-, eet en muziekevenementen;• hangplek voor zp‘ers;• exposities;• onderhouden moestuin (op de strook groen);• oplaadpunt voor elektrische auto’s• plaatsen van mobiele kantoorunits
Leidsche Rijn Werkt wil de verschillende ruimtes in hetgebouw gebruiken als locatie waar mensen uit LeidscheRijn:
Voor het reserveren van werkplekken en demultifunctionele ruimtes maakt Leidsche RijnWerkt gebruik van het Seats2work concepten administratiesysteem. Hierdoor kunnenmensen makkelijk reserveren en betalen.
Leidsche Rijn Werkt wil hierover per evenement cq projectafspraken maken met de initiatiefnemer(s) en de gemeenteals eigenaar van het terrein.
Het verharde terrein en de overkapping van Den Hoet zijnuitermate geschikt om allerlei creatieve plannen vanondernemende mensen tot bloei te brengen. Een greep uitde ideeën:
Den HoetBestemming en functies 8 Begane grond * 15.55m
15.4
0m
ontmoetingsruimteannex
multifunctionele ruimte
multifunctionele ruimtevoor
max 16 personen
gespreks-ruimtevoor
max 8 personen
Het gebouw
Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt vande bestaande indeling van het gebouw. Op debegane grond van het gebouw is eengespreksruimte voorzien voor maximaal achtpersonen, een open ontmoetingsruimte diebuiten kantoortijden ook gebruikt, verhuurd kanworden als multifunctionele ruimte en er is nogeen multifunctionele ruimte voor maximaal 16personen (afhankelijk van de opstelling). Dezelaatste is echter een ruimte met weinig daglicht(wel geventileerd). Daardoor is deze ruimtebijvoorbeeld goed geschikt als studioruimte,voor yogalessen en voor presentaties.
* In de bijlage ‘Indeling Den Hoet’ zijn deverschillende ruimtes ingetekend.
opslag
Den HoetBestemming en functies 8 15.55m
15.4
0m
gespreks-ruimtevoor
max 8 personen
multifunctionele ruimtevoor
max 20 personen
4flexwerk-plekken
4flexwerk-plekken
4flexwerk-plekken
4flexwerk-plekken
1e verdieping *
Het gebouw
De eerste verdieping wordt voor een groot deelgereserveerd voor flexibele werkplekken waarmensen rustig kunnen werken. Daarnaast is ereen gespreksruimte en een multifunctioneleruimte waar trainingen, workshops of anderebijeenkomsten gehouden kunnen worden.
Afhankelijk de vraag naar flexplekken kunnenkunnen de multifunctionele ruimtes ookingericht worden met flexplekken en vice versa.
* In de bijlage ‘Indeling Den Hoet’ zijn deverschillende ruimtes ingetekend.
Den HoetService en tarieven 9
Service
Voor de reservering van multifunctionele ruimtes enflexplekken wordt gebruik gemaakt van hetreservering- en betalingsysteem van Seats2Work.
Overal wifiIn het hele gebouw en op het terrein is een snelle wifiverbinding beschikbaar
Alle bezoekers van Den Hoet kunnen vrij koffie, theeen water gebruiken.
Lunch-, borrelhap- en andere eetfaciliteiten wordenuitbesteed aan een externe cateraar. Bij voorkeuraan een kleine zelfstandige cateraar in Leidsche Rijn.
Vergader- en multifunctionele ruimtes zijn standaardvoorzien van een flipover. Gebruik van andere AV-middelen kan op aanvraag en tegen betaling.
In het pand zijn een aantal printers en een (gang)kopieermachine voorzien. Alleen voor laagvolume.
Flexwerkers kunnen gebruik maken van de‘huiskoelkast’. Deze wordt wel iedere einde dag‘geruimd’.
TarievenHet verdienmodel van het gebouw is gebaseerd op de verhuur vanflexibele werkplekken en multifunctionele ruimtes. Leidsche Rijn Werktstelt een eenheidstarief voor van €5 ex btw. per persoon per uur. Zowelvoor het flexwerken als voor het gebruik van de gespreks- enmultifunctionele ruimte. Dit tarief is tot stand gekomen a.d.h.v.gesprekken met ZP’ers en op basis van een benchmark waarin eenaantal werk- en vergaderconcepten zijn vergeleken (zie bijlage ‘20101221lrw benchmark.pdf’).
Leidsche Rijn Werkt overweegt naast een uurprijs een abonnementvorm.Waarbij mensen een voor €200 een maandabonnement kunnen nemen.Abonnees kunnen onbeperkt gebruik maken van de flexwerkplekken ende bijbehorende services.
Gebruik van de open ontmoetingsruimte is gratis.
Locatie steward(s)De locatie steward is het aanspreekpunt voor de bezoekers. Hij of zijzorgt dat alle services beschikbaar zijn. Een locatie steward is bijvoorkeur iemand uit de community die deze taak tegen vergoeding vooreen of meerdere dagen per week vervult.
Leidsche Rijn Werkt stelt het volgende aanhuurvoorstelvoor:
1. Voor het gebouw een vast basistarief (427m2) van €50 perm2 per jaar. Aangevuld met een opbrengstafhankelijke afdrachtvan 15% per jaar op basis van nacalculatie met een plafond van€125/m2. Deze constructie is tot stand gekomen na consultatievan vastgoedadviseurs.
2. een nog te bepalen opbrengstafhankelijke afspraak voor hetterrein (inclusief overkapping). Leidsche Rijn Werkt en decommunity willen allerlei ondernemende activiteiten ontplooienop het terrein. Iedere activiteit kent een eigen verdienmodel.Hierover worden maatwerkafspraken gemaakt met deinitiatiefnemers. De voorgestelde afspraak met de gemeentehoudt in dat van alle opbrengsten uit de exploitatie van hetterrein een afgesproken percentage naar de gemeente gaat.Maar pas na aanvulling van eventuele begrotingstekorten in deexploitatie van het gebouw. Verrekening kan bijvoorbeeldjaarlijks plaatsvinden op basis van nacalculatie;
3. Een huurvrije opstartperiode van zes maanden. En daarnaEen minimale huurperiode van twee jaar. Met na twee jaar eenwederzijdse opzegtermijn van een half jaar. Na een jaar bestaateen wederzijdse breekmogelijkheid op basis van de resultaten.
Onder voorbehoud dat:
1. Leidsche Rijn Werkt het verdienmodel en de financiering rondkrijgt;2. het bestemmingsplan voor het gebouw, de functies toestaatzoals omschreven in dit voorstel;3. het terrein en de overkapping multifunctioneel mogen wordeningezet. De potentie van het terrein is een van de KPI’s voor hetsucces van het geheel;4. overeenstemming bereikt wordt over de huurvoorwaarden enhet beheermodel.
Den HoetAanhuurvoorstel 10
Naast de de noodzakelijkefinanciële afspraken wil LeidscheRijn Werkt ook op anderegebieden graag samenwerkenmet de gemeente. Zeker waarhet gaat om gemeenschappelijkedoelstellingen voor dewijkeconomie en het stimuleren
van lokaal ondernemerschap.
Opbrengsten
De opbrengsten van het gebouw komen uit de verhuur vanflexibele werkplekken, gespreks- en multifunctionele ruimtestegen een eenheidstarief van €5 per persoon per uur. Demultifunctionele ruimtes kennen een maximuntarief op basis van10 personen. De hoogte van de opbrengsten worden als volgtberekend:
maximaal aantal plekken/personen xmaximaal aantal uren xuurtarief €5 xverwachte bezettingsgraad (%)
- De bezettingsgraad is veruit de belangrijkste KPI- Aantal flexplekken: 16- Beschikbaarheid werkplekken: 50 uur per week- Maximale capaciteit multifunctionele ruimtes: 52- Maximale declarabele capaciteit multifunctionele ruimtes: 36- Beschikbaarheid multifunctionele ruimtes: 60 uur per week
In de bijlage ‘20110821 LRW financiële bijsluiter’ is voor dekomende tweeenhalf jaar een financiële weekplanningopgenomen. Leidsche Rijn Werkt wil zich niet ‘rijk rekenen’ enheeft geprobeerd daarin een bescheiden prognose te doen vande aard en omvang van gebruik van het gebouw.
Opbrengsten t/m wk 13 2014 (2,5 jaar)
Den HoetFinanciële planning 11
KostenIn onderstaande tabel staan de kosten voor de exploitatie van Den Hoetweergegeven.
Opbrengsten - kosten
Financieringsbehoefte: Op basis van bovenstaande planning is deexterne financieringsbehoefte € 41.771. Dit is de optelling van de initiëlekosten en het tekort tot het cumulatieve break-even point.
jaar bez% omzet bez% multi jaar cumulatief
2011 14% !5.888 8% !11.340 !17.228 !17.228
2012 27% !44.960 22% !125.172 !170.132 !187.360
2013 37% !61.888 30% !167.184 !229.072 !416.432
2014 40% !16.480 32% !44.280 !60.760 !477.192
flexplekken multifunctioneel totaal
jaar vast variabel totaal cumulatief
2011 !25.750 !7.363 !33.113 !33.113
2012 !119.013 !56.766 !175.778 !208.892
2013 !124.350 !74.530 !198.880 !407.771
2014 !31.088 !19.386 !50.474 !458.245
!21.350
!5.000
!3.000
!7.500
!5.000
!12.000
!1.500
!60.000
!6.000
!3.000
!124.350
Beveiliging
communicatie
administratie
wifi
Vaste kosten per jaar
huur (427m a !50)
totaal
heffingen
Gas/water/licht (!13/m2)
locatiesteward(s)
verzekeringen
schoonmaak
15%
10ct pp/u
15ct pp/u
!5.000
!10.000
!10.000
koffie/thee/water
onderhoud
Opbregstafhankelijke huur
inrichting
Overig onvoorzien
seats2work
Variabele kosten per jaar
!15.000Initiele kosten
Initiele kosten
jaar cumulatief
(15.885) (15.885)
(5.646) (21.532)
30.192 8.661
10.287 18.947
jaar
2011
2012
2013
2014
Leidsche Rijn WerktEffecten op de wijk12
Meer sociale bindingDe mate waarin iemand zich verbonden voelt metzijn of haar buurt en wijk wordt sterk bepaald doorde kwaliteit van de sociale contacten en netwerkenaldaar. In Leidsche Rijn worden deze netwerkenvooral gevormd vanuit het wonen. Via de straat, debuurt, de school, de sportvereniging en allerleiandere informele verbanden en clubjes. Dezedynamiek wordt nog veel groter als mensen zichook vanuit hun werk, professie en ondernemerszingaan manifesteren. Ook overdag :-)
De leefbaarheid verbeterdMet leefbaarheid wordt aangegeven hoeaantrekkelijk een gebied of gemeenschap is om erte wonen en/of te werken. Bepalende factoren voorleefbaarheid zijn onder meer de aanwezigheid vanvoorzieningen, een goede combinatie vanbedrijvigheid en het woon- en leefklimaat, dekwaliteit van sociale contacten en de mate waarinmensen betrokken worden bij de ontwikkeling vaneen gebied of gemeenschap. Allen factoren die ookdoor Leidsche Rijn Werkt gefaciliteerd worden.
Een duurzame lokale economieIn een actieve lokale gemeenschap waar mensenelkaar kennen en kunnen vinden wordt meer enbewust gebruik gemaakt van elkaars kunde,diensten en producten. Om niet en betaald.Hierdoor circuleert er steeds meer geld binnen degemeenschap en is de wijkeconomie sterker.Bovendien is een goede (zelf)georganiseerde(ZP)community ook interessant voor potentiëleopdracht- en werkgevers van buiten degemeenschap. En ..... lokaal is duurzaam.
