Partenariado Público Privado

partenariadopúblicoprivadolaexperienciadeORUBIDEenlagestióndesueloenEUSKADI 10042008

introducción.0.0

PPP: partenariado público-privadoLa experiencia de ORUBIDE en la gestión de suelo en Euskadi

introducción.0.1


0.1. ORUBIDE, S.A.: Sociedad capital mixto público-privado:

50% VISESA (promotora vivienda pública GobiernoVasco).

50% Cajas de Ahorros vascas (BBK, Kutxa, Vital) y Caja Laboral.

Configuración idónea para la colaboración público-privada:

- instrumento de política del Gobierno (gestión de suelo/interés público)- mercantil derecho privado: libertad de acción y dinamiza el sector

- Entidades financieras: “músculo” inversor y equilibrio rentabilidad

Referencia europea: ECONOMÍA SOCIAL: corporaciones PROFIT-limited.

(Ejemplo: SUECIA: cooperativas alquiler)

introducción. 0.2


0.2. PRINCIPIOS DEL P.P.P.: Reconocimiento mutuo de los objetivos de cada parte:

- Interés general, social: administración y entes instrumentales.- Beneficio económico limitado: empresas privadas del sector.

URBANISMO: función SOCIAL


1.0. BOLUETA, Bilbao. Suelo industrial obsoleto. Empresa (“Cilindros Bolueta”) en quiebra.

- Interés SOCIAL: maximizar %VPP ( 20%62% )+ regeneración urbana.

- LUCRO limitado: compra a VALLEHERMOSO 50% viv x 20% suelo+urbanización.

ejemplos: bolueta.bilbao.1.0


1.100 viviendas: 680 VPP(62%) + 420 Vlibres(38%)Adelanto reparcelación: negociación [interés social / limitación lucro]: 50/50%- ORUBIDE paga el 20% (suelo+urbanización) y se queda con el 50% protegido.- VALLEHERMOSO paga el 80% y se queda con el 50% libre.

- Ayuntamiento BILBAO aporta su 10%+patrim. convierte todo VPP (50%62%)



Otros elementos de interés SOCIAL:- Mantenimiento del empleo industrial (traslado / recolocación).

- Participación ciudadana: elección ordenación (gana IDOM, “siete calles”)- Recuperación de la ribera de la ría: paseo 30 m. anchura.



Otros elementos de interés SOCIAL (2):- Descontaminación del suelo.

- Sistema de “District Heating” (calefacción+agua caliente de BARRIO).

- Catálogo y recuperación de elementos de arquitectura industrial.



- INVERSIÓN: =185 M€ = 84 M€ VPP + 101 M€ Vlibre

DATOS DE LA OPERACIÓN:

Suelo + Indemnizaciones = 42 M€

Urbanización = 13 M€

Edificación =119 M€




- VENTAS: 202 M€ = 88 M€ VPP + 134 M€ Vlibre- MARGEN: 17 M€ (8%) = 4 M€ VPP (5%)+ 13 M€ Vlibre(11%)

DATOS DE LA OPERACIÓN (2):

ejemplos: aieri.ondarroa.2.0


OBJETIVOS:Promover área “urbana” paralizada hace años expansión núcleo urbano.

Maximizar porcentaje (>50%) de vivienda protegida (> 20% mínimo legal).

aieri

ondarroa

Protección de la marisma–humedales (ocupar 3/13proteger 10/13 Hectáreas)



aieri

ondarroaInversión prevista de la operación 80.030.702 €(TOTALES ORUBIDE+VISESA+MOYUA) (13.316MPts)

Adquisición de Suelo 7.091.799 €Obras de Urbanización 10.679.829 €Obras de Edificación 62.259.074 €



Colaboración MOYUA(Larrain)-ORUBIDE:-Compra de todos los terrenos al 50% en proindiviso (prop.único)-Acuerdo inicial de “pre-reparcelación”:

-ORUBIDE: vivª protegida. %COSTE Suelo+Urb=0,10xVPO+0,60xVPT-MOYÚA: viv. libre. %COSTE Suelo+Urb=1-0,10xVPO-0,60xVPT







3.0.1.Área metropolitana de BILBAO: 900.000 habitantes (el 80% de Bizkaia y la mitad de Euskadi)

Capital economico-funcional de la “ciudad-región” vasca.

La RIA como elemento transversal e integrador del área y origen de potencialidades y oportunidades de mejora (regeneración urbana,

áreas industriales y de actividad económica en declive)

3.0.2.ZORROZAURRE, la isla de la ria: puente integrador entre márgenes izquierda y derecha del

Nervión.


ejemplos: zorrozaurre.bilbao.3.0

3.1.1. Área urbana de posición central, con usos obsoletos y degradada.3.1.2. Carencia de vivienda asequible (VPO+VPT). Carestía vivienda libre.3.1.3. Suelo urbano+urbanizable residencial agotado (térm.munic.bilbao).



3.4.1. Regeneración y recuperación de un área degradada / infrautilizada.3.4.2. Permitir la promoción de vivienda protegida mayoritariamente (≥ 50%).3.4.3. Afrontar desde lo público la gestión y equidistribución de cargas

urbanizadoras (291 M€) acordes con una zona urbana central de alta expectativa ciudadana.

3.4.4. Desarrollar un proyecto urbanístico y edificatorio vanguardista, asumiendo el diseño urbano del MASTER PLAN de Zaha Zadid.

3.4.5. Mezcla de usos: evitar el “monocultivo” residencial: alto porcentaje de usos terciarios, actividad económica y equipamientos privados (>25%).



3.5.1. Aplicación a todo el área de un estandar VPO “corregido” (25%>20%) y complementarlo (+25% VPT) con vivienda tasada [M=1,50] hasta alcanzar el 50% VPP del total de número de viviendas (5.4006.000).3.5.2. Utilizar la titularidad pública del suelo (50% s/tot.) para reducir tensiones especulativas de propietarios de suelo dirigiendo los aprovechamientos urbanísticos protegidos (VPO+VPP) y de interés social (equipamientos privados y actividades económicas) hacia los propietarios públicos:

o Ayuntamiento: se hace cargo de mayor parte de usos terciarios y de equipamientos con cargo a su suelo + su 10% de aprovº.

o Gobierno: materializa sus aprovechamientos en VPP y el sobrante lo enajena por concurso.3.5.3. Optimizar las cargas e infraestructuras asignadas : Equilibrio

entre regeneración urbana y producción de vivienda protegida



3.6.1. Transmisión del suelo de titularidad de la Autoridad Portuaria del Puerto Autónomo de Bilbao al Gobierno Vasco (Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales-VISESA): firma CONVENIO Minº+Aytº+Gobº+Puerto.3.6.2. Desafección del uso infraestructural (portuario) de esos suelos (Ministerio de Fomento) mediante aprobación del Plan de Usos.

3.6.3. Firma CONTRATO compraventa Puerto-VISESA: adquisic. suelo (110M€) y, si procede, rellenos en las mismas condiciones (+72.144 m2=+25M€)3.6.4. Incorporación del Gobierno Vasco-VISESA+ORUBIDE a la Comisión

Gestora de Zorrozaurre (subrogándose en la posición del Puerto)



3.7.1. Suelo titularidad de la Autoridad Portuaria: 242.884 m2. (40,4 % s/total) sin computar rellenos (con rellenos, 315.018m2, un 46,8% s/total)3.7.2. Total Área de Ordenación: 601.259 m2 (60 Ha). (673.403 m2 con rellenos)3.7.3. Inversión en suelo+cargas urbanización: 580 M€ (254 M€ VPP)3.7.4. Inversión total (inc/edificación): 1.425 M€ (489 M€ VPP)3.7.5. Volumen total operación (ventas): 2.076 M€ (640 M€ VPP)



3.8.1. Margen bruto sobre ventas: 17,0% (13,6% VPP)

3.8.2. T.I.R. (2.0062.015): 11,8% (12,6% VPP)



una propuesta de regeneración urbana y vivienda protegida para zorrozaurre (bilbao) 02102007







ejemplos: egazelai+bolingua.eibar.4. 1EGAZELAI+BOLINGUA: PERMUTA de aprovechamientos libres y protegidos


ejemplos: egazelai+bolingua.eibar.4. 1

EGAZELAI

BOLINGUA

AYTO. EIBAR

EGAZELAI+BOLINGUA: dos sectores urbanizables en una única área de reparto

272 viviendas, 150 VPO + 122 VLibres


ejemplos: egazelai+bolingua.eibar.4.3EGAZELAI: DATOS PROMOCIÓN:

Actuaciones de desarrollo y consolidación urbanist. 98.000 €

Costes y cargas de solar / terreno 7.132.620 €

Honorarios técnicos facultativos 722.123 €

Costes de construcción 9.353.698 €

Costes de promoción 1.377.943 €

Costes de financiación 1.605.394 €

Total Costes 20.289.778 €

Ingresos de promoción 25.245.553 €

Otros ingresos 206.765 €

Total ingresos 25.452.319 €

Superficie construida sobre rasante 9.751

Superficie construida total 14.042

Repercusión solar / superf const. s rasante 364 €

Resto Costes Promoción / superf const. s rasante 1.716 €


ejemplos: egazelai+bolingua.eibar.4.4


ejemplos: egazelai+bolingua.eibar.4.5

Muchas gracias por su atención

Fernando Martínez Hinojal

Arquitecto

Director General de ORUBIDE, S.A.

www.orubide.com

Blog personal: www.arkimia.nireblog.com

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