Upload
eesti-pank
View
115
Download
3
Embed Size (px)
Citation preview
Eesti Panga kehtestatud nõuded eluasemelaenude väljastamisel
Jana Kask
Finantsstabiilsuse osakond
19.03.2014
Ettekande struktuur
• Sissejuhatuseks: laenu- ja kinnisvaraturu areng Eestis
• Eluasemelaenu nõuete eesmärk ja mõjukanalid
• Eesti Panga uued nõuded eluasemelaenude väljastamisel
Eluaseme hind kerkis väga kiiresti kuni 2014. aasta I kvartalini ning seejärel on toimunud stabiliseerumineHinna volatiilsust mõjutab tehingute struktuur
• Korterite mediaanhind on 2007. aasta tipuga võrreldes 16% madalamAllikas: maa-amet
0
300
600
900
1,200
1,500
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
Korteritehingute arv ja ruutmeetri mediaanhind
tehingute arv mediaanhind (EUR/m2; p.s)
-60%
-40%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%
20
05
20
06
20
07
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
Korterite mediaanhinna ja tehingute arvu aastakasv
3 kuu libisev näitaja
tehingute arv mediaanhind
Eluaseme hind on kasvanud kiiremini kui sissetulekudHinna ja palga suhte halvenemine on pidurdunud
Allikad: maa-amet, statistikaamet
0.5
1.0
1.5
2.0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Korterite ruutmeetri mediaanhinna ja brutokuupalga suhe
Tallinn Eesti
-50%
-30%
-10%
10%
30%
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Eesti korterite keskmise hinna ja brutokuupalga aastakasv
keskmine brutokuupalk korterite keskmine hind
Eluasemelaenude maht kasvab aeglaselt
5
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0
1
2
3
4
5
6
7
8
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
mld
eu
rot
Eluasemelaenude maht ja aastakasv
maht (vasak telg) aastakasv (parem telg)
Pankade roll eluasemetehingute rahastamisel on väiksem kui eelmisel kiire kasvu perioodil
0%
20%
40%
60%
80%
100%
120%
140%
0
100
200
300
400
500
600
700
800
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
mln
eu
rot
Eraisikute kinnisvara ostu-müügi tehingute ning uute eluasemelaenude maht kvartalis
kinnisvaratehingud (vasak telg) eluasemelaenud (vasak telg)
eluasemelaenud / kinnisvaratehingud (parem telg)
Allikad: maa-amet, Eesti Pank
Laenuintressimäär on praegu tänu väga madalale baasintressimäärale kõigi aegade madalaim
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Keskmine eluasemelaenu intressimäär ja selle komponendid
EURIBOR 6k intressimarginaal
Lühike tagasivaade eelmisele laenu- ja kinnisvarahindade kasvu perioodile (2005-2008)
• ELiga liitumisele järgnenud optimismipuhang
• suuremate pankade välisomandisse minek
• soodne rahvusvaheline likviidsuskeskkond
• tihe laenuturu konkurents; laenutingimuste leevenemine
– langetati laenuintresside marginaale
– pakuti pikemaajalisi laene
– leevendati omafinantseeringu nõudeid
Laenutsükli pöördudes toimus kiire korrektsioon intressimarginaalides ja omafinantseeringu nõuetes. Tekkisid laenumakseprobleemid ja suurenesid pankade laenukahjumid.
Laenu- ja eluasemeturu seosed
Laenuturg mõjutab kinnisvara hinna kasvu
• Kui laenutingimused muutuvad soodsamaks ja laenupakkumine kasvab, siis muutub kinnisvara kättesaadavamaks suuremale hulgale majapidamistele. Nõudlus eluasemete järgi suureneb ning avaldab survet hindadele.
Kinnisvara hind mõjutab laenamist
• Kinnisvara kõrgemate hindade tõttu vajavad majapidamised suuremaid laene
• Kinnisvara kui tagatise turuväärtuse tõusu läbi suureneb kinnisvara omavate majapidamiste laenuvõime
Makrofinantsjärelevalve võimalused (eluaseme)laenude kiire kasvuga seotud riskide vähendamiseks
• Kapitaliinstrumendid – suunatud laenuandjatele
– nt kõrgemad riskikaalud kinnisvaralaenudele, vastutsükliline kapitalipuhver, jne
• Laenutingimusi reguleerivad instrumendid – suunatud eelkõige laenusaajatele
– nt LTV (loan-to-value) piirmäär, DSTI (debt service-to-income) piirmäär, LTI (loan-to-income) piirmäär, laenu maksimaalne tähtaeg, nõuded laenu amortiseerimisele, jne
Eluasemelaenu nõuete toime ja mõjukanalid
1. Pankade ja laenuvõtjate vastupanuvõime tugevdamine
– LTV piirmäär ehk laenu tagatuse piirmäär piirab võimaliku kahju, mis võib pangale tekkida laenuvõtja võimaliku maksejõuetuse korral (LGD – loss givendefault)
– DSTI piirmäär ehk laenumaksete piirmäär piirab laenu kättesaadavust nõrgema maksevõimega laenuvõtjatele; väheneb laenusvõtja maksejõuetuse tekkimise tõenäosus (PD – probability of default)
2. Laenu- ja kinnisvaratsükli kõikumisulatuse vähendamine
– Piirmäärad piiravad laenuvõtjale kättesaadava laenuraha hulka, aidates sellega laenu- ja kinnisvaratsükli tõusufaasis vähendada laenurahaga finantseeritud kinnisvara nõudlust ning vähendada kinnisvara hinnatõusu surveid
– Majanduslanguse korral nõuete leevendamine või taastamine laenubuumi eelselt kehtinud tasemeni võib aidata laenupakkumist suurendada ning vähendada laenuturu järsu kokkutõmbumise riski
11
Piirmäärade karmistamise mõjukanalid
Allikas: ESRB Handbook on Operationalising Macro-prudential Policy in the Banking Sector. 2014
Vastupanuvõime suurenemine
Regulatiivne
arbitraaž ja
lekked
Laenamise
piiramine
Ootuste kanal
Konservatiivsem
riskijuhtiminePD ja LGD
Pii
rmää
rad
e k
arm
ista
min
e
Kinnisvara
hinnad
Laenunõudlus
Laenupakkumine
Mõ
ju k
red
iid
itsü
klil
e
Laenuturg
Ühtsete laenuandmisreeglite juurutamise võimalused ja vajadus Eestis- mõõdukas laenukasv, kinnisvara hind on stabiliseerunud - pankade laenustandardid pole muutunud
13
• Eesti Pank sai õiguse laenude väljastamise nõuete kehtestamiseks, kui 19. mail 2014 jõustusid krediidiasutuste seaduse muudatused
– 2005-2008 kiire laenukasvu perioodil oli Eesti Pangal õigus rakendada kaudse mõjuga meetmeid (nt kohustuslik reservi nõude tõstmine ja pankade kapitaliarvestuses eluasemelaenude riskikaalude tõstmine 50%lt 100%le)
• Nõuete kehtestamine aitab ettevaates ära hoida laenustandardite liigse leevenemise, kui konkurentsisurve peaks suurenema
Lühidalt nõuetest
• Samaaegselt kehtestati 3 uut nõuet:
– eluasemelaenu summa ja tagatiseks seatud kinnisasja väärtuse suhtarvu piirmäär 85% (Kredexi käendusega 90%)
– laenusaaja kõikide laenukohustuste põhiosa- ja intressimaksete summa ja tema netosissetuleku suhtarvu piirmäär 50%
– eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg 30 aastat
• Lubatud erandid: kuni 15% kvartalis sõlmitud laenulepingute mahust
• Jõustumine 1. märtsist 2015
• Nõuded kehtivad kõikidele pankadele, sh välispankade filiaalidel
14
Piirmäärade seadmisel lähtuti põhimõttest, et mõju pankade (praegustele) laenustandarditele oleks võimalikult väike
Definitsioonid ja piirmäärad
1. Laenu tagatuse piirmäär
• Kredexi eluasemelaenu käenduse puhul võib suhtarv olla kuni 90%
2. Laenumaksete piirmäär
kus n on laenusaaja kõikide tarbijakrediidilepingute arv koos uue eluasemelaenuga
• Fikseerimata intressimääraga eluasemelaenu puhul arvestatakse intressimäärana kas laenulepingus toodud intressimäära, millele on lisatud 2 protsendipunkti või aastaintressimäära 6% olenevalt sellest, kumb intressimäär on suurem.
3. Eluasemelaenu maksimaalne tähtaeg: 30 aastat 15
Eluasemelaenude tingimused pankadesvalim: 2014. aasta aprillis väljastatud eluasemelaenud
16Allikas: Finantsinspektsioon, Eesti Panga arvutused
0%
5%
10%
15%
20%
25%
kuni 50%
51-5
5%
56-6
0%
61-6
5%
66-7
0%
71-7
5%
76-8
0%
81-8
5%
86-9
0%
91-9
5%
96-1
00%
üle
100%
Eluasemelaenude jaotus LTV suhtarvu vahemike kaupa
mahu järgi arvu järgi
0%
5%
10%
15%
20%
25%
kuni 20%
21-2
5%
26-3
0%
31-3
5%
36-4
0%
41-4
5%
46-5
0%
üle
50%
Eluasemelaenude jaotus DSTI suhtarvu vahemike kaupa
mahu järgi arvu järgi
0%
10%
20%
30%
40%
50%
kuni 10a
11-1
5a
16-2
0a
21-2
5a
26-3
0a
31-3
5a
36-4
0a
üle
40a
Eluasemelaenude jaotus laenu tähtaja vahemike kaupa
mahu järgi arvu järgi
Rahvusvaheline praktika
• Laenu tagatuse piirmäär
– Rootsi, Norra, Leedu 85%; Läti 90%; Taani 80%; Soome 90% (al. juuli 2016)
• Laenumaksete piirmäär
– Leedu 40%; USA 42%; Hiina, Iisrael 50%
• Laenu maksimaalne tähtaeg
– Leedu 40 aastat; Slovakkia, Iisrael 30 aastat; Kanada 25 aastat
Aitäh!
vaata ka:
Finantsstabiilsuse Ülevaade
Nõuded eluasemelaenude väljastamisel (November 2014)
www.eestipank.ee