INSPEÇÃO PREDIALINSPEÇÃO PREDIALA A saúdesaúde dos dos edifíciosedifícios
INSPEÇÃO INSPEÇÃO PREDIALPREDIAL-- Eng. Civil Flávia Eng. Civil Flávia ZoégaZoéga Andreatta Andreatta PujadasPujadas –– agosto/2012agosto/2012
Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta [email protected]
A A saúdesaúde dos dos edifíciosedifícios
FATORES FATORES PREOCUPANTESPREOCUPANTES
1. Adensamento imobiliário X escassez de terrenos nos centros urbanos X aumento da demanda de utilizar instalações mais antigas
2. Deterioração precoce das edificações e insuficiência de planos de manutenção integrados
3. Alterações e reformas sem orientações técnicas
4. Desconhecimento dos fatores de deterioração
Flávia Pujadas – COBREAP 2007 – revisão 2009
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4. Desconhecimento dos fatores de deterioração
5. Desconhecimento por parte de síndicos e administradores das responsabilidade técnicas e jurídicas
6. Aumento dos acidentes em edificações envolvendo deficiências na Manutenção de sistemas construtivos, mau uso e reformas e reparos inadequados
7. Aumento de investimentos patrimoniais em recuperação de desempenho de sistemas construtivos, muitas vezes não planejados e sem orientação técnica adequada
XIV COBREAP, “INSPEÇÃO PREDIAL – Ferramenta de Avaliação da Manutenção”PUJADAS, Flávia Zoéga Andreatta, 2007.
Inspeções Prediais executadas em 1.700.000,00 m² de edificações comerciais. Resultados parciais do trabalho:
Sobre a distribuição das falhas e anomalias
Anomalias construtivas (AC) 15%
Anomalias funcionais (AF) 7%
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Anomalias funcionais (AF) 7%
Falhas (F) 77%
Tabela 01: Distribuição da incidência de falhas e anomalias em edificações comerciais quanto à origem
Sobre a criticidade geral
Críticos 55%
Regulares 45%
XIV COBREAP, “INSPEÇÃO PREDIAL – Ferramenta de Avaliação da Manutenção”PUJADAS, Flávia Zoéga Andreatta, 2007.
Inspeções Prediais executadas em 1.700.000,00 m² de edificações comerciais. Resultados parciais do trabalho:
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Regulares 45%
Tabela 02: Distribuição da incidência de falhas e anomalias em edificações comerciais quanto à criticidade,
de acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP
Posição atual, 2012:
Nas edificações que foram realizadas novas inspeções prediais, após 5 anos da primeira, observa-seredução das não conformidades críticas : de 55% para 30%, aproximadamente.
INCIDÊNCIA DE
ALGUMAS FALHAS
Dados de Inspeções
FALHA INCIDÊNCIA 1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corrosão de montantes, vidros quebrados, etc.
86 %
2. Reservatórios de água: falta de controle efetivo dos parâmetros físico-químicos da água, deficiências na limpeza e desinfecção
49 %
3. Reservatórios de água: vazamentos, infiltrações e deterioração precoce das estruturas em concreto armado
88 %
4. Tampas de reservatórios: corrosão da chapa metálica ou corrosão da armadura, falta de fixação, falta de pintura, etc.
92 %
5. Hidráulica e ambiental: contaminações de esgoto em água pluvial e vice-versa, devido a ligações irregulares nos ramais das instalações, bem como uso indevido de ralos coletores de águas pluviais
81 %
6. Deficiências no sistema de pintura de tubulações hidráulica devido a procedimentos equivocados de repintura, bem como corrosão de tubos
86 %
7. Presença de fissuras higrotérmicas em revestimentos de argamassa devido alta periodicidade dos procedimentos de manutenção – repintura e lavagem , etc.
71 %
8. Deterioração de rufos e calhas metálicos: corrosão, falta de pintura ou procedimentos de repintura, falta de calafetações e reaplicação de selantes entre emendas, etc.
82%
9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltrações e deficiências de sistemas de pintura, etc.
67 %
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Prediais realizadas
(2002 a 2007)
sistemas de pintura, etc. 10. Deficiências no tratamento de água do sistema de ar condicionado (água gelada e de condensação), reuso e/ou de captação de poço profundo
83 %
11. Infiltrações de água gerais e deterioração da estrutura de concreto armado (lajes, vigas e pilares)
94 %
12. Corrosão em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils 79 % 13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado, bem como acúmulo de algas e carbonatos
76 %
14. Deterioração da base de concreto armado ou metálica das Torres de Arrefecimentos
76 %
15. Corrosão galvânica em cabos de pára-raios, hastes soltas e corroídas, cabos com tentos rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em coberturas de partes metálicas, etc
79 %
16. Deficiências no controle e análise da qualidade do ar de ambientes climatizados, em atendimento as Normas da ANVISA
60 %
17. Presença de sujeiras em casa de máquinas e poços de elevadores, bem como infiltrações nas lajes de cobertura sobre o maquinário
74 %
18. Conexões elétricas com aquecimento e folgas entre as mesmas 95 % 19. Sujeiras depositadas em quadros elétricos e conexões 72 % 20. Ausência de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadros elétricos
98 %
Flávia Pujadas
XIV COBREAP
INSPEÇÃO PREDIAL
Vistoria do Check Up da edificação – SAÚDE DO EDIFÍCIO
Definição:
“É a avaliação isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação.”
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de uso e de manutenção da edificação.”
-VISTORIA PREVENTIVA
- REALIZADA POR PROFISSIONAL HABILITADO E ESPECIALISTA
www.ibape-sp.org.br
Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP 2011 e Norma do IBAPE 2009 (em revisão)
INSPEÇÃO INSPEÇÃO PREDIAL PREDIAL -- níveisníveis
TIPOS DE INSPEÇÃO PREDIALTIPOS DE INSPEÇÃO PREDIAL
Nível 1: imóveis simples ou restrita a uma especialidade
complexidade da edificação
“Classificação quanto à complexidade da vistoria e a elaboração de seulaudo final, quanto à necessidade do número de profissionais envolvidos ea profundidade nas constatações dos fatos.”.
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Nível 2: imóveis mais complexos – equipe multidisciplinar
Nível 3: tem caráter de Auditoria Técnica da avaliação da manutenção, pode utilizar ensaios e exames de prospecção
Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP 2011 e Norma do IBAPE 2009
número de profissionais
envolvidos
profundidade nas constatações dos fatos
INSPEÇÃO PREDIAL INSPEÇÃO PREDIAL -- HistóricoHistóricoNorma técnica da ABNT NBR 5674: Manutenção dos edifícios – procedimentos (1989)
Publicação do livro “SAÚDE DOS EDIFÍCIOS” – IBAPE/SP e CREA/SP (1997)
Trabalho apresentado no Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – COBREAP, realizado em Porto Alegre, sobre o problema de acidentes prediais e deficiências com a manutenção – Obrigatoriedade da Inspeção Predial? (Eng. Tito Lívio F. Gomide, 1999)
Fundação da Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2000)
1ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP – Coordenada pelo Eng. Miguel Grossi (2002)
2ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP – Coordenada pelo Eng. Milton Gomes (2005)
Publicação do livro do IBAPE/SP pela Ed. PINI “Inspeção Predial: Check up e guia da boa manutenção” (1ª edição
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Publicação do livro do IBAPE/SP pela Ed. PINI “Inspeção Predial: Check up e guia da boa manutenção” (1ª edição 2005, 2ª edição 2009, 3ª edição 2012)
Realização pelo IBAPE/SP do Seminário de Inspeção Predial e Manutenção (2005)
3ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP – Coordenada pelo Eng Milton Gomes (2007)
Inspeção Predial em Estádios de Futebol – Portaria 124 do Ministério dos Esportes (IBAPE/SP, 2009)
Norma de Inspeção Predial do IBAPE Nacional (2009) – vigente em revisão
Norma de Desempenho ABNT NBR 15575 (2009)
4ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP – Coordenada pelo Eng. Vanderlei Jacob (2011) – vigente
Revisão da Norma ABNT NBR 5674 (2012)
Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2011)
Norma de Inspeção Predial do IBAPE (2009) em revisão
ABNT NBR 5674 (1989): Manutenção de edificações – ProcedimentoABNT NBR 5674 (2012): Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção (atual e substitui a de 1989)ABNT NBR 13752: Perícias na construção civil
NORMAS VIGENTES RELACIONADASNORMAS VIGENTES RELACIONADAS
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ABNT NBR 13752: Perícias na construção civilABNT NBR 15575: Edifícios habitacionais de até 5 pavimentos – DesempenhoABNT NBR 14037 (2011): Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos
Decretos municipais, decretos federais.
INSPEÇÃO PREDIAL X QUALIDADE DA MANUTENÇÃOINSPEÇÃO PREDIAL X QUALIDADE DA MANUTENÇÃO
Técnica
(i) projetos
(ii) especificações
(iii) não conformidades: anomalias construtivas
(i) estratégia / plano /
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(i) segurança
(ii) vida útil
(iii) não conformidade: anomalias funcionais
Funcional
(i) estratégia / plano / programa
(ii)operação / registros
(iii) não conformidades: falhas
Manutenção
ENFOQUE da INSPEÇÃO PREDIAL: ENFOQUE da INSPEÇÃO PREDIAL: Visão Sistêmica Visão Sistêmica –– TriTri
INSPEÇÃO INSPEÇÃO PREDIAL PREDIAL –– outras definiçõesoutras definiçõesINSPEÇÃO:
“Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as
atividades de manutenção.”
Definição da antiga ABNT NBR 5674 (1989)
Atual ABNT NBR 5674 (2012) remete para a definição da ABNT NBR 15575
INSPEÇÃO:
“Conformidade, verificações dos trabalhos de manutenção.”
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INSPEÇÃO PREDIAL DE USO E MANUTENÇÃO:
“Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva
e corretiva da edificação”.
ABNT NBR 15575-1
“Conformidade, verificações dos trabalhos de manutenção.”
“Caracteriza o check up da edificação para avaliar suas condições técnicas, funcionais e de
conservação, visando orientar a manutenção.”
Livro: “Perícias de Engenharia”, IBAPE/SP, Ed. PINI
O QUE É O QUE É MANUTENÇÃOMANUTENÇÃO
“Conjunto de atividades a serem realizadas para
conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de seus sistemas
constituintes de atender as necessidades e
segurança dos seus usuários”
ABNT NBR 15575 -1
“Conjunto de atividades a serem realizadas para
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MANUTENÇÃOMANUTENÇÃO “Conjunto de atividades a serem realizadas para
conservar ou recuperar a capacidade funcional
da edificação e de suas partes constituintes a fim
de atender as necessidades e segurança dos
seus usuários.”
Antiga ABNT NBR 5674/89: Manutenção de Edificações. A
norma atual (2012) remete à ABNT NBR 15575.
O QUE É O QUE É MANUTENÇÃOMANUTENÇÃO
A manutenção de edificações inclui todos os serviços realizados para prevenir ou corrigir a perda de desempenho decorrente da deterioração dos seus componentes, ou de atualizações nas necessidades dos seus usuários.
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MANUTENÇÃOMANUTENÇÃO usuários.
A manutenção de edificações não inclui serviços realizados para alterar o uso da edificação.
MANUTENÇÃO NÃO É REFORMA
QUEM É O QUEM É O RESPONSÁVELRESPONSÁVEL
Item 8 da ABNT NBR 5674 (2012):
“8.1. O proprietário de uma edificação, síndico ou empresa terceirizada responsável pela gestão da manutenção, devem atender a esta Norma, às normas técnicas aplicáveis e ao manual de operação, uso e manutenção da edificação”
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“8.5. No caso de propriedade condominial, os condôminos, respondem pela manutenção das partes autônomas individualizadas, e solidariamente pelo conjunto da edificação de forma a atender ao manual de operação, uso e manutenção de sua edificação.”
“8.6. O proprietário , ou síndico, pode delegar a gestão da manutenção de uma edificação para empresa ou profissional contratado.”
QUAL É A QUAL É A RESPONSABILIDADE RESPONSABILIDADE TÉCNICA DE QUEM TÉCNICA DE QUEM ASSUME A ASSUME A MANUTENÇÃOMANUTENÇÃO- Assessorar o proprietário na tomada de decisão sobre a manutenção e sua organização
-Planejar as atividades e reavaliar a programação
-Orçar serviços
-Realizar ou assessorar o proprietário na contratação de serviços
-Definir e implementar sistema de gestão
-Orientar os usuários sobre uso adequado da edificação
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organização
-Providenciar e manter atualizados registros
-Realizar rondas de manutenção e contratar inspeções técnicas periódicas
-Preparar previsões orçamentárias
-Supervisionar as atividade
da edificação
-Assessorar o proprietário em situações de emergência
-Acompanhar o valor dos investimentos, bem como o valor do imóvel ao longo de sua vida útil, em função das atividades de manutenção executadas.
O Método e o Critério da Inspeção Predial são baseados na:
1. Análise de documentos2. Vistoria (constatação minuciosa de fatos para sua descrição detalhada)3. Classificação das não conformidades (técnicas, de uso, de manutenção e funcionais)
da edificação, suas instalações e documentos em anomalias e falhas.4. Classificação das não conformidades em grau de risco ou criticidade, considerados
aspectos de desempenho, segurança, saúde, etc.5. Elaboração de lista de prioridades técnicas
METODOLOGIA METODOLOGIA E CRITÉRIO DA INSPEÇÃO PREDIALE CRITÉRIO DA INSPEÇÃO PREDIAL
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5. Elaboração de lista de prioridades técnicas6. Elaboração de recomendações e orientações técnicas para a correção e ajustes das
anomalias e falhas constatadas7. Classificação da qualidade de manutenção8. Classificação do uso
O PRODUTO DA INSPEÇÃO PREDIAL É O LAUDONorma de Inspeção Predial do IBAPE/SP e IBAPE
ABNT NBT 5674 (2012), item 4.2
“Crítico: Relativo ao risco que pode provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando possíveis paralisações, aumento de custos, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização acentuada, recomendando intervenção imediata.”
“Regular: Relativo ao risco que pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuízo à
GRAU DE RISCO GRAU DE RISCO –– CriticidadeCriticidade : : “Critério de classificação das anomalias “Critério de classificação das anomalias e falhas constatadas em uma inspeção predial, classificadas considerando o risco e falhas constatadas em uma inspeção predial, classificadas considerando o risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial.”inspeção predial.”
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“Regular: Relativo ao risco que pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuízo à operação direta de sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperação), deterioração precoce e pequena desvalorização, recomendando programação e intervenção a curto prazo.”
“Mínimo: Relativo a pequenos prejuízos à estética ou atividades programáveis planejadas, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos acima expostos, e sem comprometimento do valor imobiliário.”
Norma de IP – IBAPE/SP 2011 e IBAPE 2009 em revisão
Item 4.2 da ABNT NBR 5674: Conteúdo Básico do relatório laudo de inspeção, conformeperiodicidades definidas na ABNT NBR 14037, item 5.6.3.Nesta norma (ABNT 5674), há definido itens que devem ser apresentados nos Laudos, quais sejam:-Descrever a degradação e a deterioração de cada sistema, subsistema ou componente;- Apontar e estimar a perda de seu desempenho;-Recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva e-Ser preventivo e conter prognósticos de ocorrências
O Anexo C da ABNT NBR 15575-1, observa que a vida útil das edificações deve ser garantida pelasatividades de manutenção periódicas, e que as inspeções prediais são parte deste processo degestão.
METODOLOGIA METODOLOGIA E CRITÉRIO DA INSPEÇÃO PREDIALE CRITÉRIO DA INSPEÇÃO PREDIAL
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gestão.
OBSERVAÇÃO: Não confundir Inspeção Predial com Rondas e Inspeções da Manutenção, quefazem parte do plano preventivo.
ABNT NBR 14037, item 5.6.3.2 “É recomendável que o manual indique a realização de laudos de inspeção da manutenção, uso eoperação, a serem realizados periodicamente, por profissionais habilitados registrados nosconselhos profissionais competentes, para serem anexados à documentação e registros daedificação. Tais laudos podem ser solicitados pelo incorporador, construtor, proprietário oucondomínio.”
DOCUMENTAÇÃO MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO PARA INSPEÇÃO PREDIAL
_ Manual de Uso, Operação e Manutenção (Proprietário e Síndico)
_ Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC)
_ Plano de Manutenção e software de gerenciamento
_ OSs preenchidas
_ Relatórios de cumprimento de OS e
_ Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores
_ Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas específicos, tais como: ar condicionado (A.C.), motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos, etc.
_ Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de A.C. central
_ Cadastro de equipamentos e máquinas
INSPEÇÃO INSPEÇÃO PREDIALPREDIAL-- Eng. Civil Flávia Eng. Civil Flávia ZoégaZoéga Andreatta Andreatta PujadasPujadas –– agosto/2012agosto/2012
_ Relatórios de cumprimento de OS e medições de performance
_ Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios
_ Relatório das análises físico -químicas de potabilidade de água dos reservatórios/rede
_ Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras
_ Laudos de Inspeção Predial anteriores
_ Cadastro de equipamentos e máquinas
_ Relatório de Inspeção Anual de Elevadores
_ Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica – SPDA
_ Termografias, vibrações mecânicas, etc
_ OUTROS DOCUMENTOS, CONFORME LEGISLAÇÕES ESTADUAL E MUNICIPAL
VER OUTROS DOCUMENTOS LISTADOS Norma IP do IBAPE/SP 2011
INSPEÇÃO PREDIAL PERÍCIA VISTORIA
- constatação predominantemente visual, conforme nível utilizado, utilizando uma visão sistêmica da Edificação. Vistoria de conformidade
- investiga fatos para a determinação de causas - nexo causal e origens
- constatação visual minuciosa de um fato. Descrição detalhada
DIFERENÇA ENTRE
VISTORIA, PERÍCIA E INSPEÇÃO PREDIAL
INSPEÇÃO INSPEÇÃO PREDIALPREDIAL-- Eng. Civil Flávia Eng. Civil Flávia ZoégaZoéga Andreatta Andreatta PujadasPujadas –– agosto/2012agosto/2012
- classifica não conformidades emgraus de risco e orienta o planode manutenção e registros
- apura a asserção de direitos
- não objetiva asserção de direitos, mas analisa as causasSepara Planos de reparos X Plano de Manutenção Avalia a qualidade da manutençãoUtilizada extra judicial
- relacionada aevento específico
Utilizada extra judicial e judicial
-não indaga causas
-Utilizada extra judiciale judicial
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