INSPEÇÃO PREDIAL Palestra Flávia Pujadas

INSPEÇÃO PREDIALINSPEÇÃO PREDIALA A saúdesaúde dos dos edifíciosedifícios

INSPEÇÃO INSPEÇÃO PREDIALPREDIAL-- Eng. Civil Flávia Eng. Civil Flávia ZoégaZoéga Andreatta Andreatta PujadasPujadas –– agosto/2012agosto/2012

Eng. Civil Flávia Zoéga Andreatta [email protected]

A A saúdesaúde dos dos edifíciosedifícios

FATORES FATORES PREOCUPANTESPREOCUPANTES

1. Adensamento imobiliário X escassez de terrenos nos centros urbanos X aumento da demanda de utilizar instalações mais antigas

2. Deterioração precoce das edificações e insuficiência de planos de manutenção integrados

3. Alterações e reformas sem orientações técnicas

4. Desconhecimento dos fatores de deterioração

Flávia Pujadas – COBREAP 2007 – revisão 2009


4. Desconhecimento dos fatores de deterioração

5. Desconhecimento por parte de síndicos e administradores das responsabilidade técnicas e jurídicas

6. Aumento dos acidentes em edificações envolvendo deficiências na Manutenção de sistemas construtivos, mau uso e reformas e reparos inadequados

7. Aumento de investimentos patrimoniais em recuperação de desempenho de sistemas construtivos, muitas vezes não planejados e sem orientação técnica adequada

XIV COBREAP, “INSPEÇÃO PREDIAL – Ferramenta de Avaliação da Manutenção”PUJADAS, Flávia Zoéga Andreatta, 2007.

Inspeções Prediais executadas em 1.700.000,00 m² de edificações comerciais. Resultados parciais do trabalho:

Sobre a distribuição das falhas e anomalias

Anomalias construtivas (AC) 15%

Anomalias funcionais (AF) 7%


Anomalias funcionais (AF) 7%

Falhas (F) 77%

Tabela 01: Distribuição da incidência de falhas e anomalias em edificações comerciais quanto à origem

Sobre a criticidade geral

Críticos 55%

Regulares 45%

XIV COBREAP, “INSPEÇÃO PREDIAL – Ferramenta de Avaliação da Manutenção”PUJADAS, Flávia Zoéga Andreatta, 2007.

Inspeções Prediais executadas em 1.700.000,00 m² de edificações comerciais. Resultados parciais do trabalho:


Regulares 45%

Tabela 02: Distribuição da incidência de falhas e anomalias em edificações comerciais quanto à criticidade,

de acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP

Posição atual, 2012:

Nas edificações que foram realizadas novas inspeções prediais, após 5 anos da primeira, observa-seredução das não conformidades críticas : de 55% para 30%, aproximadamente.

INCIDÊNCIA DE

ALGUMAS FALHAS

Dados de Inspeções

FALHA INCIDÊNCIA 1. Esquadrias: perda da estanqueidade, corrosão de montantes, vidros quebrados, etc.

86 %

2. Reservatórios de água: falta de controle efetivo dos parâmetros físico-químicos da água, deficiências na limpeza e desinfecção

49 %

3. Reservatórios de água: vazamentos, infiltrações e deterioração precoce das estruturas em concreto armado

88 %

4. Tampas de reservatórios: corrosão da chapa metálica ou corrosão da armadura, falta de fixação, falta de pintura, etc.

92 %

5. Hidráulica e ambiental: contaminações de esgoto em água pluvial e vice-versa, devido a ligações irregulares nos ramais das instalações, bem como uso indevido de ralos coletores de águas pluviais

81 %

6. Deficiências no sistema de pintura de tubulações hidráulica devido a procedimentos equivocados de repintura, bem como corrosão de tubos

86 %

7. Presença de fissuras higrotérmicas em revestimentos de argamassa devido alta periodicidade dos procedimentos de manutenção – repintura e lavagem , etc.

71 %

8. Deterioração de rufos e calhas metálicos: corrosão, falta de pintura ou procedimentos de repintura, falta de calafetações e reaplicação de selantes entre emendas, etc.

82%

9. Descolamentos de revestimentos de fachada por infiltrações e deficiências de sistemas de pintura, etc.

67 %


Prediais realizadas

(2002 a 2007)

sistemas de pintura, etc. 10. Deficiências no tratamento de água do sistema de ar condicionado (água gelada e de condensação), reuso e/ou de captação de poço profundo

83 %

11. Infiltrações de água gerais e deterioração da estrutura de concreto armado (lajes, vigas e pilares)

94 %

12. Corrosão em requadros de serpentinas e bandejas de Fan Coils 79 % 13. Vazamentos juntos as torres de arrefecimento de sistemas de ar condicionado, bem como acúmulo de algas e carbonatos

76 %

14. Deterioração da base de concreto armado ou metálica das Torres de Arrefecimentos

76 %

15. Corrosão galvânica em cabos de pára-raios, hastes soltas e corroídas, cabos com tentos rompidos, incompatibilidade de materiais, falta de aterramentos em coberturas de partes metálicas, etc

79 %

16. Deficiências no controle e análise da qualidade do ar de ambientes climatizados, em atendimento as Normas da ANVISA

60 %

17. Presença de sujeiras em casa de máquinas e poços de elevadores, bem como infiltrações nas lajes de cobertura sobre o maquinário

74 %

18. Conexões elétricas com aquecimento e folgas entre as mesmas 95 % 19. Sujeiras depositadas em quadros elétricos e conexões 72 % 20. Ausência de cordoalhas de aterramento entre as portas e o corpo dos quadros elétricos

98 %

Flávia Pujadas

XIV COBREAP

INSPEÇÃO PREDIAL

Vistoria do Check Up da edificação – SAÚDE DO EDIFÍCIO

Definição:

“É a avaliação isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação.”


de uso e de manutenção da edificação.”

-VISTORIA PREVENTIVA

- REALIZADA POR PROFISSIONAL HABILITADO E ESPECIALISTA

www.ibape-sp.org.br

Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP 2011 e Norma do IBAPE 2009 (em revisão)

INSPEÇÃO INSPEÇÃO PREDIAL PREDIAL -- níveisníveis

TIPOS DE INSPEÇÃO PREDIALTIPOS DE INSPEÇÃO PREDIAL

Nível 1: imóveis simples ou restrita a uma especialidade

complexidade da edificação

“Classificação quanto à complexidade da vistoria e a elaboração de seulaudo final, quanto à necessidade do número de profissionais envolvidos ea profundidade nas constatações dos fatos.”.


Nível 2: imóveis mais complexos – equipe multidisciplinar

Nível 3: tem caráter de Auditoria Técnica da avaliação da manutenção, pode utilizar ensaios e exames de prospecção

Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP 2011 e Norma do IBAPE 2009

número de profissionais

envolvidos

profundidade nas constatações dos fatos

INSPEÇÃO PREDIAL INSPEÇÃO PREDIAL -- HistóricoHistóricoNorma técnica da ABNT NBR 5674: Manutenção dos edifícios – procedimentos (1989)

Publicação do livro “SAÚDE DOS EDIFÍCIOS” – IBAPE/SP e CREA/SP (1997)

Trabalho apresentado no Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – COBREAP, realizado em Porto Alegre, sobre o problema de acidentes prediais e deficiências com a manutenção – Obrigatoriedade da Inspeção Predial? (Eng. Tito Lívio F. Gomide, 1999)

Fundação da Câmara de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2000)

1ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP – Coordenada pelo Eng. Miguel Grossi (2002)

2ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP – Coordenada pelo Eng. Milton Gomes (2005)

Publicação do livro do IBAPE/SP pela Ed. PINI “Inspeção Predial: Check up e guia da boa manutenção” (1ª edição


Publicação do livro do IBAPE/SP pela Ed. PINI “Inspeção Predial: Check up e guia da boa manutenção” (1ª edição 2005, 2ª edição 2009, 3ª edição 2012)

Realização pelo IBAPE/SP do Seminário de Inspeção Predial e Manutenção (2005)

3ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP – Coordenada pelo Eng Milton Gomes (2007)

Inspeção Predial em Estádios de Futebol – Portaria 124 do Ministério dos Esportes (IBAPE/SP, 2009)

Norma de Inspeção Predial do IBAPE Nacional (2009) – vigente em revisão

Norma de Desempenho ABNT NBR 15575 (2009)

4ª Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP – Coordenada pelo Eng. Vanderlei Jacob (2011) – vigente

Revisão da Norma ABNT NBR 5674 (2012)

Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP (2011)

Norma de Inspeção Predial do IBAPE (2009) em revisão

ABNT NBR 5674 (1989): Manutenção de edificações – ProcedimentoABNT NBR 5674 (2012): Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção (atual e substitui a de 1989)ABNT NBR 13752: Perícias na construção civil

NORMAS VIGENTES RELACIONADASNORMAS VIGENTES RELACIONADAS


ABNT NBR 13752: Perícias na construção civilABNT NBR 15575: Edifícios habitacionais de até 5 pavimentos – DesempenhoABNT NBR 14037 (2011): Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos

Decretos municipais, decretos federais.

INSPEÇÃO PREDIAL X QUALIDADE DA MANUTENÇÃOINSPEÇÃO PREDIAL X QUALIDADE DA MANUTENÇÃO

Técnica

(i) projetos

(ii) especificações

(iii) não conformidades: anomalias construtivas

(i) estratégia / plano /


(i) segurança

(ii) vida útil

(iii) não conformidade: anomalias funcionais

Funcional

(i) estratégia / plano / programa

(ii)operação / registros

(iii) não conformidades: falhas

Manutenção

ENFOQUE da INSPEÇÃO PREDIAL: ENFOQUE da INSPEÇÃO PREDIAL: Visão Sistêmica Visão Sistêmica –– TriTri

INSPEÇÃO INSPEÇÃO PREDIAL PREDIAL –– outras definiçõesoutras definiçõesINSPEÇÃO:

“Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as

atividades de manutenção.”

Definição da antiga ABNT NBR 5674 (1989)

Atual ABNT NBR 5674 (2012) remete para a definição da ABNT NBR 15575

INSPEÇÃO:

“Conformidade, verificações dos trabalhos de manutenção.”


INSPEÇÃO PREDIAL DE USO E MANUTENÇÃO:

“Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva

e corretiva da edificação”.

ABNT NBR 15575-1

“Conformidade, verificações dos trabalhos de manutenção.”

“Caracteriza o check up da edificação para avaliar suas condições técnicas, funcionais e de

conservação, visando orientar a manutenção.”

Livro: “Perícias de Engenharia”, IBAPE/SP, Ed. PINI

O QUE É O QUE É MANUTENÇÃOMANUTENÇÃO

“Conjunto de atividades a serem realizadas para

conservar ou recuperar a capacidade funcional da edificação e de seus sistemas

constituintes de atender as necessidades e

segurança dos seus usuários”

ABNT NBR 15575 -1

“Conjunto de atividades a serem realizadas para


MANUTENÇÃOMANUTENÇÃO “Conjunto de atividades a serem realizadas para

conservar ou recuperar a capacidade funcional

da edificação e de suas partes constituintes a fim

de atender as necessidades e segurança dos

seus usuários.”

Antiga ABNT NBR 5674/89: Manutenção de Edificações. A

norma atual (2012) remete à ABNT NBR 15575.

O QUE É O QUE É MANUTENÇÃOMANUTENÇÃO

A manutenção de edificações inclui todos os serviços realizados para prevenir ou corrigir a perda de desempenho decorrente da deterioração dos seus componentes, ou de atualizações nas necessidades dos seus usuários.


MANUTENÇÃOMANUTENÇÃO usuários.

A manutenção de edificações não inclui serviços realizados para alterar o uso da edificação.

MANUTENÇÃO NÃO É REFORMA

QUEM É O QUEM É O RESPONSÁVELRESPONSÁVEL

Item 8 da ABNT NBR 5674 (2012):

“8.1. O proprietário de uma edificação, síndico ou empresa terceirizada responsável pela gestão da manutenção, devem atender a esta Norma, às normas técnicas aplicáveis e ao manual de operação, uso e manutenção da edificação”


“8.5. No caso de propriedade condominial, os condôminos, respondem pela manutenção das partes autônomas individualizadas, e solidariamente pelo conjunto da edificação de forma a atender ao manual de operação, uso e manutenção de sua edificação.”

“8.6. O proprietário , ou síndico, pode delegar a gestão da manutenção de uma edificação para empresa ou profissional contratado.”

QUAL É A QUAL É A RESPONSABILIDADE RESPONSABILIDADE TÉCNICA DE QUEM TÉCNICA DE QUEM ASSUME A ASSUME A MANUTENÇÃOMANUTENÇÃO- Assessorar o proprietário na tomada de decisão sobre a manutenção e sua organização

-Planejar as atividades e reavaliar a programação

-Orçar serviços

-Realizar ou assessorar o proprietário na contratação de serviços

-Definir e implementar sistema de gestão

-Orientar os usuários sobre uso adequado da edificação


organização

-Providenciar e manter atualizados registros

-Realizar rondas de manutenção e contratar inspeções técnicas periódicas

-Preparar previsões orçamentárias

-Supervisionar as atividade

da edificação

-Assessorar o proprietário em situações de emergência

-Acompanhar o valor dos investimentos, bem como o valor do imóvel ao longo de sua vida útil, em função das atividades de manutenção executadas.

O Método e o Critério da Inspeção Predial são baseados na:

1. Análise de documentos2. Vistoria (constatação minuciosa de fatos para sua descrição detalhada)3. Classificação das não conformidades (técnicas, de uso, de manutenção e funcionais)

da edificação, suas instalações e documentos em anomalias e falhas.4. Classificação das não conformidades em grau de risco ou criticidade, considerados

aspectos de desempenho, segurança, saúde, etc.5. Elaboração de lista de prioridades técnicas

METODOLOGIA METODOLOGIA E CRITÉRIO DA INSPEÇÃO PREDIALE CRITÉRIO DA INSPEÇÃO PREDIAL


5. Elaboração de lista de prioridades técnicas6. Elaboração de recomendações e orientações técnicas para a correção e ajustes das

anomalias e falhas constatadas7. Classificação da qualidade de manutenção8. Classificação do uso

O PRODUTO DA INSPEÇÃO PREDIAL É O LAUDONorma de Inspeção Predial do IBAPE/SP e IBAPE

ABNT NBT 5674 (2012), item 4.2

“Crítico: Relativo ao risco que pode provocar danos contra a saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, perda excessiva de desempenho causando possíveis paralisações, aumento de custos, comprometimento sensível de vida útil e desvalorização acentuada, recomendando intervenção imediata.”

“Regular: Relativo ao risco que pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuízo à

GRAU DE RISCO GRAU DE RISCO –– CriticidadeCriticidade : : “Critério de classificação das anomalias “Critério de classificação das anomalias e falhas constatadas em uma inspeção predial, classificadas considerando o risco e falhas constatadas em uma inspeção predial, classificadas considerando o risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio, dentro dos limites da inspeção predial.”inspeção predial.”


“Regular: Relativo ao risco que pode provocar a perda de funcionalidade sem prejuízo à operação direta de sistemas, perda pontual de desempenho (possibilidade de recuperação), deterioração precoce e pequena desvalorização, recomendando programação e intervenção a curto prazo.”

“Mínimo: Relativo a pequenos prejuízos à estética ou atividades programáveis planejadas, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos riscos acima expostos, e sem comprometimento do valor imobiliário.”

Norma de IP – IBAPE/SP 2011 e IBAPE 2009 em revisão

Item 4.2 da ABNT NBR 5674: Conteúdo Básico do relatório laudo de inspeção, conformeperiodicidades definidas na ABNT NBR 14037, item 5.6.3.Nesta norma (ABNT 5674), há definido itens que devem ser apresentados nos Laudos, quais sejam:-Descrever a degradação e a deterioração de cada sistema, subsistema ou componente;- Apontar e estimar a perda de seu desempenho;-Recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva e-Ser preventivo e conter prognósticos de ocorrências

O Anexo C da ABNT NBR 15575-1, observa que a vida útil das edificações deve ser garantida pelasatividades de manutenção periódicas, e que as inspeções prediais são parte deste processo degestão.

METODOLOGIA METODOLOGIA E CRITÉRIO DA INSPEÇÃO PREDIALE CRITÉRIO DA INSPEÇÃO PREDIAL


gestão.

OBSERVAÇÃO: Não confundir Inspeção Predial com Rondas e Inspeções da Manutenção, quefazem parte do plano preventivo.

ABNT NBR 14037, item 5.6.3.2 “É recomendável que o manual indique a realização de laudos de inspeção da manutenção, uso eoperação, a serem realizados periodicamente, por profissionais habilitados registrados nosconselhos profissionais competentes, para serem anexados à documentação e registros daedificação. Tais laudos podem ser solicitados pelo incorporador, construtor, proprietário oucondomínio.”

DOCUMENTAÇÃO MANUTENÇÃO E OPERAÇÃO PARA INSPEÇÃO PREDIAL

_ Manual de Uso, Operação e Manutenção (Proprietário e Síndico)

_ Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC)

_ Plano de Manutenção e software de gerenciamento

_ OSs preenchidas

_ Relatórios de cumprimento de OS e

_ Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores

_ Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas específicos, tais como: ar condicionado (A.C.), motores, antenas, bombas, CFTV, equipamentos, etc.

_ Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de A.C. central

_ Cadastro de equipamentos e máquinas


_ Relatórios de cumprimento de OS e medições de performance

_ Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios

_ Relatório das análises físico -químicas de potabilidade de água dos reservatórios/rede

_ Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras

_ Laudos de Inspeção Predial anteriores

_ Cadastro de equipamentos e máquinas

_ Relatório de Inspeção Anual de Elevadores

_ Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica – SPDA

_ Termografias, vibrações mecânicas, etc

_ OUTROS DOCUMENTOS, CONFORME LEGISLAÇÕES ESTADUAL E MUNICIPAL

VER OUTROS DOCUMENTOS LISTADOS Norma IP do IBAPE/SP 2011

INSPEÇÃO PREDIAL PERÍCIA VISTORIA

- constatação predominantemente visual, conforme nível utilizado, utilizando uma visão sistêmica da Edificação. Vistoria de conformidade

- investiga fatos para a determinação de causas - nexo causal e origens

- constatação visual minuciosa de um fato. Descrição detalhada

DIFERENÇA ENTRE

VISTORIA, PERÍCIA E INSPEÇÃO PREDIAL


- classifica não conformidades emgraus de risco e orienta o planode manutenção e registros

- apura a asserção de direitos

- não objetiva asserção de direitos, mas analisa as causasSepara Planos de reparos X Plano de Manutenção Avalia a qualidade da manutençãoUtilizada extra judicial

- relacionada aevento específico

Utilizada extra judicial e judicial

-não indaga causas

-Utilizada extra judiciale judicial

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