APARTEMEN LIFE STYLE
42
BAB V
ANALISA PERENCANAAN
V.1. Tapak dan lingkungan
V.1.1. Pemilihan lokasi
Pertimbangan pemilihan lokasi di daerah dikawasan Jln. KH. Mas Mansyur
adalah karena lokasi tersebut dapat menampung segala kegiatan yang ada di
dalamnya dengan segala fasilitas. Maka pemilihan lokasi harus dapat mendukung
kegiatan dalam bangunan tersebut.
Beberapa faktor yang menjadi bahan pertimbangan antara lain :
1. Peraturan pemerintah daerah yang menyangkut tentang penggunaan tanah,
dimana apartemen merupakan sarana akomodasi.
2. Pencapaian merupakan pertimbangan yang penting, dimana pencapaian dalam
waktu yang relatif singkat karena berada dipusat kota.
3. potensi lokasi juga menjadi salah satu pertimbangan penting pada perencanaan
apartemen yang direncanakan di kawasan Jln. KH. Mas Mansyur Jakarta, maka
perlu diperhatikan bahwa daerah tersebut sudah dipenuhi oleh perkantoran dan
perumahan.
4. Prasarana lingkungan yang menunjang, dimana telah tersedia sarana transportasi
komunikasi, air bersih, drainase, & jaringan listrik.
V.1.2. Pemilihan tapak
Kriteria pemilihan tapak tersebut adalah :
APARTEMEN LIFE STYLE
43
1. Terletak pada pusat kota
2. Rencana peruntukan tapak yang sesuai
3. Sesuai dengan peraturan pemerintah mengenai KDB, KLB, peruntukan 2006,
dan lain-lain.
4. Pencapaian ke tapak mudah dari jalan utama.
5. Memiliki prasarana lingkungan yang lengkap ( air, listrik , jalan, dan lain-lain )
6. Dekat dengan sarana bisnis, rekreasi, dan perkantoran , serta fasilitas lainya
yang menunjang.
a. Alternatif Pemilihan Lokasi
Dari penjelasan mengenai pemilihan lokasi, maka diproleh dua alternatif
lokasi dimana pada masing-masing alternatif tersebut sesuai dengan karakteristik.
Pusat kota dan arahan pengembangan wilayah kota Jakarta, yaitu :
- Kelurahan Karet Tengsin, yang merupakan peruntukan wisma susun.
- Kecamatan Setia Budi, yang merupakan pusat perdagangan, jasa / komersial
dan pemerintahan.
Langkah selanjutnya adalah melakukan penilaian terhadap dua lokasi tersebut
yang lebih mendukung terhadap proyek yang direncanakan.
Mengingat proyek diprioritaskan untuk menampung masyarakat ekonomi
menengah ke atas yang kesibukanya di pusat kota, maka selanjutnya adalah mencari
lokasi yang strategis serta efektif, yaitu sebagai fasilitas penunjang dari tempat kerja
tanpa menyimpang dari rencana perkantoran yang talah ditentukan.
APARTEMEN LIFE STYLE
44
kriteria Karet Tengsin Setia Budi
Aksesibilitas Jalan Raya 10 5
Kelancaran Pencapaian 10 5
Transportasi 10 5
Strategis
Perkantoran 10 10
Perbelanjaan 10 10
Rekreasi 10 10
Hiburan Lain 5 5
Olahraga 5 5
Prasarana
Listrik
Telepon
10
10
10
10
Air Bersih 5 5
Riol Kota 5 5
Lingkungan Kota
Kepadatan 10 10
Teratur 5 5
Kebisingan 5 5
Peraturan Pemerintah
KDB, KLB 10 10
Land Use 10 10
Sesuai Peruntukan 10 5
APARTEMEN LIFE STYLE
45
Total Penilaian 150 125
Keterangan Nilai : 1. Cocok Sekali
2. Kurang
b. Penentuan lokasi berdasarkan penilaian tabel berikut ini :
Kesimpulan : Berdasarkan tabel diatas, maka yang mendapat penilaian tertinggi
adalah daerah kelurahan Karet Tengsin yang secara administratif mempunyai batas
– batas sebagai berikut :
- Utara : BNI 46.
- Selatan : Jln Karet Pasar Baru Timur.
- Timur : Masjid.
- Barat : Jln. KH. Mas Mansyur.
Menurut pembagian wilayahnya, daerah ini termasuk wilayah kota bagian
pusat ( Jakarta Pusat ), sedangkan didalam rencana RTUR DKI untuk tahun 2006,
daerah ini termasuk dalam wilayah pengembangan pusat, dimana termasuk salah
satu wilayah yang tepat dikembangkan untuk hunian selain wilayah pengembangan
Timur.
Dari berbagai pertimbangan baik fisik maupun non fisik, sosial budaya
pencapaian dan potensi yang bisa dimanfaatkan, maka dipilihlah kawasan sudirman
sebagai tempat berdirinya apartemen.
APARTEMEN LIFE STYLE
46
V.1.3. Kondisi Fisik Tapak
Dari data survey yang ada, lokasi tapak yang akan direncanakan ( tapak
Apartemen Sudirman Park) diasumsikan sebagai tanah kosong, dengan peruntukan
untuk komersial ( dari dinas tata kota ) dan disekitarnya terdapat :
Sebelah Utara : Bank BNI 46.
Sebelah Selatan : Jln. Karet Pasar Baru Timur.
Sebelah Timur : Masjid
Sebelah Barat : Jln. KH Mas Mansyur.
Dengan peruntukan Tata Kota DKI pada tapak sebagai berikut :
- Peruntukan : Digunakan untuk pembangunan Rumah Susun / Flat, jasa /
Komersial, perkantoran, bangunan umum ber KDB rendah, dan campuran
perumahan / bangunan umum.
- Luas Tapak Kurang lebih 1.1 Ha.
- KDB : 40 %
- KLB : 5
- Ketinggian bangunan max 40 lantai.
APARTEMEN LIFE STYLE
47
- GSB : 10m, 8m, dan 6m.
V.1.4. Pencapaian
Terdapat 2 jalan utama yang melintasi tapak, yaitu jalan KH Mas Mansyur, jalan
Karet Pasar Baru Timur, jalan .
Keterangan : 1. Jln. KH Mas Mansyur.
2. Jln. Karet Pasar Baru timur
3. Jln. .Karet Pasar Baru Timur II.
Kesimpulan : Letak Main Entrance yang tepat adalah terletak pada sisi yang
menghadap ke Jln. KH Mas Mansyur.
V.1.5. Sirkulasi
V.1.6. Ruang Luar dan Parkir
V.1.6.1 Area parkir kendaraan
Area parkir kendaraan ditempatkan pada daerah yang relatif datar untuk
kasus ini penyelesain adalah membuat basement sebagai alternatif utama karena
diperlukan lahan parkir yang cukup luas sebagai pendukung kegiatan apartemen
APARTEMEN LIFE STYLE
48
sedangkan lahan yang tersedia tidak memenuhi syarat untuk pembuatan lahan
parkir diluar gedung. Tetapi sebagai pemicu kriteria pemilihan :
• Pengunjung :
- Mudah dicapai
- Dekat dengan kegiatan umum
• Pengelola :
- Dekat dengan kegiatan khusus
- Terpisah dari sikulasi pengunjung
• Penghuni :
- Dekat dengan hunian dan sarana penunjangnya
- Terpisah dari sirkulasi pengunjung
Pola parkir kendaraan :
Kesimpulan :
- Pola parkir pengunjung dan pengelola / service pada basement menggunakan
pola parkir tegak lurus agar daya tampung efisien dan optimal serta kemudahan
gerak.
V.1.6.2 Penghijauan
APARTEMEN LIFE STYLE
49
Memiliki nilai estetis, berfungsi untuk menambah kualitas lingkungan sehingga
perlu dimanfaatkan potensi tapak yang ada serta perlu diadakan penghijauan
sebagai :
a. Pengarah dan kontrol pandangan :
- Tanaman sebagai pengarah pandangan pengunjung ke tapak
- Perletakan tanaman / pohon yang menahan pantulan sinar, tampias hujan,
untuk peneduh ke daerah yang membutuhkan.
- Pemanfaatan tanaman luar sebagai pembatas / dinding, alami, elemen
pelengkap
b. Buffer (pengendali) :
- Tanaman untuk mengendalikan suara / mengurangi kebisingan.
- Tanaman untuk mengendalikan dan menyaring angin dan debu.
V.1.6.3. Pedestrian, dan element dekoratif
a. Pedestrian
- Sebagai pemisah antara sirkulasi manusia dan kendaraan, untuk mengarahkan
pengunjung ke tujuan.
Sebagai contoh : pedestrian Hotel Mulia di mana selain sebagai buffer juga
sebagai elemen pengikat antara lingkungan dalam tapak dan luar tapak.
- Penggunaan lampu taman sebagai penerang lingkungan, ini merupakan suatu
elemen dekoratif lain untuk memberikan keunikan ruang luar.
APARTEMEN LIFE STYLE
50
V.1.7. Orientasi Tapak dan Bangunan
Arah orientasi bangunan ada 2 alternatif, yaitu :
1. Menghadap Jln. KH Mas Mansyur, Wisma Bisnis Indonesia
2. Menghadap Jln. Karet Pasar baru Timur.
Dari segi pencapaian, tentu lebih mudah melalui alternatif 1 ( KH Mas Mansyur ).
Karena itulah saya cenderung memilih Alternatif 1, karena :
- Akses utama ( pencapaian ) menentukan letak entrance
- Menghadap ke jalan Utama..
- View dari alternatif 1 ke arah tapak lebih mendukung.
a. Analisa Penzoningan
Setelah kita melihat analisa berbagai unsur yang ada sebelumnya, serta kebutuhan
apartemen yang ada, maka didapat :
a. Alternatif Zoning Horizontal, yaitu :
1.
APARTEMEN LIFE STYLE
51
Keuntungan : Massa hunian betul – betul privacy.
Kerugian : Area fasilitas terganggu.
2.
Keuntungan : Area fasilitas aman
Kerugian : Massa hunian sebagai tergangu privacinya.
Kesimpulan : Dari tabel diatas maka Alternatif 1 yang menjadi Zoning Horizontal
yang dipilih.
b. Alternatif Zoning Vertikal
I. Daerah Publik ( Tenang, dekat dengan fasilitas & View yang baik ).
II. Daerah semi Publik.
III. Daerah Privat.
b. Analisa Sistem Transportasi
Untuk mencapai lokasi berdirinya apartemen tentunya diperlukan suatu
sarana transportasi bagi para penghuni, pengelola, maupun para tamu yang datang
ke apartemen tersebut. Sarana transportasi yang digunakan terdiri dari kendaraan
pribadi dan kendaraan umum.
Kendaraan pribadi terdiri dari : 1. Mobil
2. Sepeda motor.
3. Mobil milik pihak pengelola
(Mobil box, pick up, bus, dll)
APARTEMEN LIFE STYLE
52
Sedangkan Kendaraan umum terdiri : 1. Bus Kota.
2. Taksi.
3. Motor ( Ojek ).
4. Dan lain – lain.
Untuk itu perlu di buat suatu analisa Jalur Transportasi kendaraan pribadi
maupun kendaraan umum seperti pada gambar dibawah dengan pertimbangan :
Kawasan yang benar – benar manusiawi dan mempunyai identitas
lingkungan di pusat kota dengan mementingkan jalur pejalan kaki dan kendaraan
pribadi, dengan tidak mengabaikan jalur kendaraan umum.
Pemberhentian bus ( Halte Bus) disepanjang jalan dengan jarak setiap 1 km2
- Jalur Bus
- Jalur Kendaraan Pribadi.
- Jalan dengan pedestrian jalur hijau.
- Jalan dan hanya dengan pedestrian.
V.1.7.1. Terhadap Posisi Matahari dan Angin
APARTEMEN LIFE STYLE
53
- Matahari merupakan faktor pertimbangan utama dalam menentukan orientasi
masa bangunan. Matahari pagi merupakan sinar yang sangat dibutuhkan manusia,
tetapi sinar yang keluar disiang hari sangat buruk untuk aktifitas pada bangunan
(karena apartemen memakai AC, dan itu menyebabkan keborosan pada listrik.)
sehingga diupayakan membuat fasade dan bukaan yang mampu memanfaatkan.
Matahari pagi dan mengurangi / menolak sinar matahari siang.
- Arah angin tidak terlalu berpengaruh pada penghawaan dan pertukaran udara
bangunan apartemen, karena sudah menggunakan penghawaan buatan (AC ).
V.1.8. Kebisingan
V.1.9. Analisa View
Keterangan :
A ) Area Komersial ( Hotel Shangrila dan Bank BNI 46 )
B ) Perumahan
C ) Jln. Karet Pasar Baru Timur
D ) Jln. Bank BNI 46
E ) Jln. KH Mas Mansyur
APARTEMEN LIFE STYLE
54
V.2.1 Kebutuhan Ruang
a. Kegiatan Penghuni.
b.Kegiatan Pengelola.
Kegiatan pada unit hunian
Kegiatan
Kebutuhan Ruang
Arahan
Perlengkapan
Tidur
Kamar tidur utama kamar tidur
Private
Tempat tidur dan lemari baju
Berinteraksi Dengan Pasangan atau keluarga
Ruang keluarga
Semi public
kursi, lemari, tv
Mandi
Kamar mandi
Private
Bath tub, wastafel, shower
Melihat pemandangan
Balkon
Semi public
Meja dan kursi
Memasak dan mencuci piring
Dapur
service
Wastafel, kitchen set
Makan Minum Ruang makan Semi public Meja makan Meneruskan pekerjaan kantor
Ruang kerja
Private
Meja, kursi, komputer.
Menerima tamu Ruang tamu
Public
Meja,sofa
Menyimpan barang
Gudang
Service
Rak barang
Kegiatan diluar unit hunian dalam lingkungan apartemen
Olah raga Tempat olah raga Pulic Alat olah raga Perawatan tubuh Salon, Spa dan
jacuzzi Semi public Alat kecantikan
Mengirim surat Post office
Public
Meja dan kursi kantor
Menarik uang ATM Public Mesin ATM Belanja Market Public Makanan
Bermain anak Play ground Semi public Alat bermain
APARTEMEN LIFE STYLE
55
V.2.2. Analisa Program Ruang.
a. Untuk Penghuni
Type dengan 1 kamar tidur
Type
Kebutuhan Ruang Jumlah Orang
Standard
Sumber
Luas
Kamar tidur utama 1 orang 15-20 m2 NAD 15 m2 Ruang makan 2 orang 1.6 m2 NAD 6 m2 Living room 4 orang 2.4-3.6 m2 NAD 12 m2
1 Dapur / pantry 1 orang 7 m2 NAD 8 m2 Kamar Km/wc utama 1 orang 4-5 m2 NAD 4 m2 TIidur Km/wc 1 orang 2.3-4 m2 NAD 4 m2
Ruang kerja 1 orang 6 m2 TSS 6 m2 Total 55 m2 Sirk 20% 11 m2 Sub total 66 m2
Jabatan
Tugas Ruang
Kepala pengelola
Mengkoordinasikan berlangsungnya kegiatan kepegawaian, keuangan dan tata usaha dalam apartemen.
Ruang kepala, ruang rapat
Bagian Informasi dan receptionist
Memberikan informasi atau menyampaikan informasi kepada para penghuni atau tamu.
Ruang Informasi, ruang tunggu
Mekanikal dan elektrikal
Bertanggung jawab atas pemeliharaan dan perbaikan dari seluruh unsur ME bangunan
Ruang ME
House keeping Bertanggung jawab atas kegiatan kebersihan dan laundry
Ruang servis
Pelayanan kesehatan
Melayani kebutuhan kesehatan bagi para penghuni apartemen bila dibutuhkan
Ruang klinik
Security
Bertanggung jawab atas keamanan penghuni dan bangunan
Pos jaga
Pemasaran
Mempromosikan apartemen dan mempermudah orang untuk membeli apartemen
Ruang pemasaran
Keuangan
Menerima transaksi yang dilakukan dan berhubungan dengan apartemen
Administrasi
APARTEMEN LIFE STYLE
56
Type dengan 2 kamar tidur
Type
Kebutuhan Ruang
Jumlah Orang
Standard
Sumber
Luas
Kamar tidur utama 2 orang 15-20 m2 NAD 15 m2 Kamar tidur 1 orang 10-15 m2 NAD 12 m2 Ruang makan 3 orang 1.6 m2 NAD 8 m2 Ruang keluarga 3 orang 2.4-3.6 m2 NAD 12 m2
2 Dapur / pantry 1 orang 7 m2 NAD 8 m2 Kamar Km/wc utama 1 orang 4-5 m2 NAD 4 m2 TIidur Km/wc 1 orang 2.3-4 m2 NAD 4 m2
Gudang 1.23-5 m2 NAD 4 m2 Ruang kerja 1 orang 6 m2 TSS 7 m2 Kamar tidur
pembantu 1 orang 5.5 m2 NAD 5.5 m2
Km/wc pembantu 1 orang 2.5 m2 NAD 2.5 m2 Total 82 m2 Sirk 20% 17 m2 Sub total 99 m2
Type dengan 3 kamar tidur
Type
Kebutuhan Ruang
Jumlah Orang
Standard
Sumber
Luas
Kamar tidur utama 2 orang 15-20 m2 NAD 20 m2 Kamar tidur 1 orang 10-15 m2 NAD 15 m2 Kamar tidur 1 orang 10-15 m2 NAD 15 m2 Ruang makan 4 orang 1.6 m2 NAD 12 m2 Ruang keluarga 4 orang 2.4-3.6 m2 NAD 15 m2
3 Dapur / pantry 1 orang 7 m2 NAD 10 m2 Kamar Km/wc utama 1 orang 5-9 m2 NAD 9 m2 TIidur Km/wc 1 orang 2.3-4 m2 NAD 4 m2
Gudang 1.23-5 m2 NAD 5 m2 Ruang tamu 4 orang 2 m2 NAD 8 m2 Ruang kerja 1 orang 6 m2 TSS 8 m2 Kamar tidur
pembantu dan 1 orang 5.5 m2 NAD 5.5 m2
Km/wc pembantu 1 orang 2.5 m2 NAD 2.5 m2 Total 129 m2 Sirk 20% 26 m2 Sub total 155 m2
APARTEMEN LIFE STYLE
57
Dengan demikian maka total luas lantai tipikal unit hunian adalah :
b. Untuk Pengelola
Pekerjaan
Ruang
Jumlah orang Standard
Sumber
Luas
Kepala pengelola
Manager 1 orang 15 m2 PHD 15 m2
Administrasi Administrasi 2 orang 4.5 m2 NAD 9 m2 Keuangan Keuangan 2 orang 5 m2 PHD 10 m2 Pemasaran Pemasaran 3 orang 4.5 m2 NAD 13.5 m2 Personalia Personalia 2 orang 4.5 m2 NAD 9 m2 Rapat Ruang rapat 10 orang 1.5 m2 TSS 15 m2 Tunggu Ruang tunggu 4 orang 2 m2 PHD 8 m2 Toilet 4 unit 1.8 m2 PHD 8 m2 Total 87.5 m2 Sirk 20% 17.5 m2 Sub total 105 m2
c. Untuk Kegiatan Service.
Kegiatan
Ruang
Jumlah orang
Standard
Sumber
Luas
Pelayanan Ruang ME 0.4 m2x120 ◘ TSS 48 m2 Pelayanan Genset 2 x 42 m2 U 84 m2 Pelayanan Ruang Boiler 44 m2 U 44 m2 Pelayanan Ruang Chiller 41 m2 U 41 m2 Pelayanan Ruang trafo 105 m2 U 105 m2 Pelayanan House keeping 0.8 m2x120 ◘ TSS 96 m2
Jumlah ruang tidur Dalam persentase
Jumlah unit
Luas / m2
Jumlah penghuni
1 kamar tidur 10 % x 120 unit 12 unit / 66 m2 792 m2 1 orang 2 kamar tidur 50 % x 120 unit 60 unit / 99 m2 5.940 m2 3 orang 3 kamar tidur 40 % x 120 unit 48 unit / 155 m2 7.440 m2 4 orang 4 kamar tidur - - - -
Total 100 % 120 unit ◘ 14.172 m2 384 orang ◘◘
Sirkulasi 40 % 5.669 Sub total 19.841
APARTEMEN LIFE STYLE
58
Menyimpan barang
Gudang
80 m2
PHD
80 m2
Mencuci Laundry : Washer 10 orang 5 m2 TSS 50 m2 Dryer 10 orang 5 m2 TSS 50 m2 Liner 10 orang 5 m2 TSS 50 m2 Mengamankan Keamanan 10 orang 6 m2 PHD 12 m2 Makan
Ruang makan karyawan
60 orang
1 m2
NAD
60 m2
Ganti pakaian Ruang ganti 60 orang 0.8 m2 TSS 48 m2 Memasak Dapur 2 orang 8 m2 PHD 20 m2 Pelayanan Reservoir 64.8 m2 U 64.8 m2 Ruang pompa 42 m2 U 42 m2 Tangki 11 m2 U 11 m2 Air kotor 0.1m3x384 ◘◘ U 64.8 m2 Cooling tower 45 m2 U 45 m2 Total 1016 m2 Sirk
20% 224 m2
Sub total
1219 m2
d. Untuk Fasilitas Penunjang d.1. Fasilitas olah raga in door
Kegiatan
Ruang
Jumlah orang
Standard
Sumber
Luas
Fitness dan Hall 10 orang 1 m2 NAD 10 m2 Sauna Ruang latihan 20 orang 4 m2 NAD 80 m2 Ruang senam 10 orang 4 m2 NAD 40 m2 Ruang
instruktur 5 orang 4 m2 NAD 20 m2
Locker 35 orang 0.3 m2 NAD 11 m2 Gudang 4 m2 NAD 4 m2 Ruang ganti
dan Km/wc pria 5 orang
4 m2
NAD
20 m2
Ruang ganti dan Km/wc wanita
5 orang
4 m2
NAD
20 m2
Total 205 m2 Sirk 20 % 41 m2 Sub total 246 m2
APARTEMEN LIFE STYLE
59
Kegiatan
Ruang
Jumlah orang
Standard
Sumber
Luas
Billiard Ruang meja blliard
40 orang / 10 meja
6 x 4 m2
PHD
240 m2
Squash Lapangan Squash
6 orang/3 lap 6.4x9.75m2 NAD 117 m2
Menyimpan Locker 36 orang 0.3m2/orang NAD 11 m2 Buang air Km/wc pria 3 orang 4 m2 NAD 12 m2 Buang air Km/wc wanita 3 orang 4 m2 NAD 12 m2 Gudang alat-
alat 5 m2 NAD 5 m2
Total 337m2 Sirk 20 % 116 m2 Sub total 513 m2
d.2. Fasilitas olah raga out door
Kegiatan
Ruang
Jumlah orang
Standard
Sumber
Luas
Berenang
Kolam dewasa
21m x 50m
NAD
1050m2
Kolam anak 6.6m2x8.5m2 NAD 52 m2 Jogging Jogging track 1.5 x 200 m ASS 300 m2 Ganti pakaian dan mandi
► Ruang ganti dan Km/wc pria
3 orang
4 m2
NAD
12 m2
► Ruang ganti dan Km/wc wanita
3 orang
4 m2
NAD
12 m2
► Locker 15 orang 0.3 m2/ orang PHD 5 m2 Total 1431m2 Sirk 20 % 545 m2 Sub total 1931m2
► Masuk kedalam perhitungan luas bangunan
d.3. Fasilitas Penunjang Kegiatan
Kegiatan
Ruang
Jumlah orang Standard
Sumber
Luas
Datang Lobby 10 % x 384 ◘◘ 1 m2 NAD 38 m2 Bersosialisasi Lounge 10 % x 384 ◘◘ 1.2 m2 NAD 46 m2
APARTEMEN LIFE STYLE
60
Belanja Mini market 25 % x 384 ◘◘ 1.9 m2 NAD 73 m2 Souvenir kerajinan Indonesia
Retail 10 % x 384 ◘◘ 2 m2 NAD 77 m2
Bermain anak Taman bermain 25 % x 384 ◘◘ 2 m2 TSS 192 m2 Perawatan tubuh
Salon
12 orang
4 m2
PHD
48 m2
Ruang sauna pria + massage
5 orang 2.4 m2 NAD 19 m2
Ruang sauna wanita + massage
5 orang
2.4 m2
NAD
19 m2
Spa dan jacuzzi 10 orang 2 m2 TSS 40 m2 Berobat Klinik 20 orang 2 m2 PHD 40 m2 Drug store 10 % x 384 ◘◘ 1 m2 NAD 38 m2 Menarik uang ATM 6 unit 1.5mx1.5m TSS 18 m2 Mengirim surat
Post office 15 m2 TSS 5 m2
Pertemuan Pertemuan 75%x 384 ◘◘ 1.5m2/orang TSS 432 m2 Buang air Km/wc 8 orang 1.8 m2 PHD 15 m2 Total 1100m2 Sirk 20 % 226 m2 Sub total 1327m2
Kegiatan
Ruang
Jumlah orang Standard
Sumber
Luas
Cafe Resto Ruang makan 70 orang 1.3-1.5 m2 NAD 105 m2 Ruang saji 5 m2 NAD 5 m2 Cashier 2 orang 1.5 m2 NAD 3 m2 Dapur
25% Ruang
makan NAD
27 m2
Gudang 4 m2 PHD 4 m2 Ruang cuci
5 orang
1 m2
NAD
5 m2
Km / wc
6 orang
4 m2
NAD
24 m2
Barbeque Area barbeque 20 orang 1.5 m2 NAD 30 m2 Total 203 m2 Sirk 20 % 41 m2 Sub total 244m2
APARTEMEN LIFE STYLE
61
d.4. Untuk Fasilitas Parkir
Parkir
Kapasitas
Sumber
Luas Dalam Luar
Parkir penghuni 2.5 m x 5 m / 1 mobil x 120 unit NAD 1.500 m2 Parkir tamu 20% x 2.5 m x 5 m / 1 mobil x 120 NAD 300 m2 Parkir pengelola 2.5 m x 5 m / 1 mobil x 10 orang NAD 125 m2 Servis 3 m x 7.5 m x 5 mobil NAD 116 m2 Total 1.500 m2 541 m2 Sirk 60% 900 m2 325 m2 Sub total 2.400 m2 866 m2
d.5. Total perhitungan luas kebutuhan ruang
Ruang Ruang dalam Ruang luar Ruang unit hunian 19.841 m2 Ruang kegiatan pengelola ► 105 m2 Ruang kegiatan service ► 1.219 m2 Fasilitas olah raga in door ► 5.13m2 Fasilitas olah raga out door ► 29 m2 1.931 m2 Fasilitas penunjang kegiatan ► 1.600m2 222 m2 Parkir 2.100 m2 866 m2
Kebutuhan Lantai Podium + Sirkulasi 20 %
3.892 m2 + (20% x 3.892) = 4.670 m2
Total 26.611 m2 1341 m2
Keterangan : NAD : Neufert Architects Data PHD : Principles of Hotel Design, Architectural journal, Fred Lawson.
TSS : Time Saver Standard for Building Types, Joseph de Chiara and John Callender Hancock. TSSHRD : Time Saver Standard for Housing and Residential
Development, Joseph de Chiara, Julius Panero, Martin Zelnik.
U : Utilitas Bangunan. Ir. Hartono Poerbo, M. Arch. ASS : Asumsi.
◘ : Jumlah unit hunian ◘◘ : Jumlah penghuni
APARTEMEN LIFE STYLE
62
► : Masuk kedalam perhitungan luas bangunan lantai podium
V.2.3 Massa bangunan
A. Kriteria perancangan
Kriteria perancangan yang berkaitan dengan topik dan tema,yaitu Life Style.
Dalam hal ini bangunan harus berkarakter gaya tersebut . namun selain itu, ada beberapa
pertimbangan lain yaitu :
• optimasi penggunaan lahan terhadap hal komersil
• sesuai dengan tujuan proyek
• tuntutan aktifitas yang terjadi
• sirkulasi dan pencapain
• efisiensi pelayanan
• kondisi tapak dan lingkungan sekitar
• perencanaan sturuktur bangunan
kriteria dalam menentukan pola massa bangunan :
Kriteria Tunggal Majemuk
Luas lapak Site terbatas Site luas
Efisiensi Sangat efisien Kurang efisien
Jenis kegiatan kegiatan sejenis dengan
hubungan erat
Fasilitas kegiatan yang
berbeda-beda
penghawaan Buatan Alami
APARTEMEN LIFE STYLE
63
Kesimpulan : dari diatas saya menggunakan masa tunggal sebagai pola masa
Bangunan apartemen .
Berdasarkan karakteristik bangunannya bersifat komersial (memiliki daya jual yang
tingi),maka bentuk fasade bangunan direncanakan dapat memberikan penampilan yang
unik dan menarik melalui pendekatan Life Style .selain itu, bangunan juga harus dapat
memberikan nilai seni dan lebih memperhatikan kepentingan pemakai, sesuai dengan
ideologi pada arsitektur.
B. Analisa Bentuk Dasar Bangunan
Pemilihan bentuk dasar bangunan komersial ini dipertimbangkan terhadap :
• kaitannya dengan topik dan tema, yaitu Life Style.
• Kesesuaian bentuk dan tapak dan karakter lingkungan.
• Kesesuaian dengan fungsi-fungsi kegiatan di dalamnya.
• Kemudahan dalam pelaksanaan.
Berdasarkan kriteria tresebut,maka dilakukan analisa penilaian sebagai berikut :
Kriteria Segi
tiga
Segi
empat
Lingkaran Penilaian
Kesesuaian dengan
bentuk tapak
2 3 1 Tapak berbentuk segi empat
Kesesuaian dengan
fungsi di dalamnya
1 3 2 Fleksibel dalam pembagian
ruang
Orientasi dari
bentuk tapak
1 2 3 Orientasi kesegala arah
Mendukung topik 1 3 2 Dapat di gabungkan dengan
APARTEMEN LIFE STYLE
64
dan tema bentuk massa lain
Kemudahan dalam
pelaksanaan
1 3 2 Pelaksanaan bentuk lebih mudah
Total 6 14 10
Kesimpulan
Dari analisa yang didapat maka disimpulkan bahwa bangunan akan menggunakan
bentuk kombinasi segi empat.
V.2.4. Analisa Bentuk Massa Bangunan
Ada 2 massa apartemen yang dapat dipertimbangkan untuk digunakan, yaitu :
A . Bentuk Slab
Bentuk slab banyak di gunakan pada apartemen dan hotel dengan pertimbangan
bahwa jumlah ruang yang didapat lebih banyak tiap lantainya dari bentuk tower.
Tapi bentuk slab kurang kokoh jika diterapkan pada apartemen yang high rise building,
Karena bentuk slab hanya kuat menahan gaya pada satu sisi saja, sehingga sangat
berbahaya jika digunakan pada Highrise building.
B. Bentuk Tower
Bentuk tower ini mempunyai orientasi yang kuat terhadap semua sisinya hingga
dapat digunakan pada lantai banyak. Bentuk tower menggunakan sistem struktur rangka
dengan core struktural sehingga kontruksi bangunanya akan lebih kuat dan aman.
Kekuranganya adalah fleksibilitas ruangnya terbatas.
APARTEMEN LIFE STYLE
65
Kesimpulan : Bentuk yang paling cocok untuk apartemen dengan high rise buildingnya
adalah Slab.
Kriteria Bangunan :
Bentuk bangunan diambil dari bentuk-bentuk sederhana seperti segitiga,bujur sangkar
dan lingkungan . dari analisa lingkungan yang dapat,maka diambil kesimpulan bahwa
bangunan ini nantinya memiliki bentuk yang sederhana dengan penambahan balkon yang
ke dalam .
Bentuk-bentuk dasar.
Dan untuk mengurangi efek dari matahari baik itu berupa cahaya maupun panas,maka
diambil bentuk-bentuk sebagai berikut:
V.2.5. Penampilan bangunan
Penampilan bangunan mencerminkan Life Style yang mengambil bentuk-bentuk
dari gaya-gaya baru ( Life Style ) dimana penyelesaian fasade diupayakan dapat serasi
dengan lingkungan sekitarnya dimana penyelesaian detail mengikuti aliran yang ada
sebelumnya . masalah kontruksi tetap condong memakai teknologi baru.
APARTEMEN LIFE STYLE
66
V.2.5.1. Sirkulasi Dalam Bangunan
Jenis sirkulasi bangunan
• Sirkulasi Horizontal
Dapat berupa selasar/koridor,hall,taman,dst.sirkulasi horizontal terdiri dari :
Jenis Sirkulasi Horizontal Gambar
Melewati Ruang-Ruang
• Integritas ruang di pertahankan
• Konfigurasi jalan yang terbentuk
luwes
• Ruang perantara dapat di pakai
untuk menggabungkan jalan ke
ruang-ruang.
Menembus Ruang
• Jalan dapat menembus ruang
• Dapat menimbulkan pola untuk
istirahat dan gerak didalamnya.
Berakhir dalam ruang
• Lokasi ruang menentukan jalan
• Hubungan jalan ruang digunakan
untuk mencapai dan memasuki
ruang fungsional.
Kesimpulan :
APARTEMEN LIFE STYLE
67
Maka bentuk sirkulasi yang digunakan adalah perpaduan melewati ruang-ruang dan
berakhir dalam ruang .
• sirkulasi vertikal
1. efisiensi baik dalam waktu maupun tempat
2. kemudahan
3. mampu menampung banyak manusia
jenis sirkulasi :
a. tangga
Diterapkan dengan bangunan rendah (maksimal empat lantai),berfungsi sebagai jaur
sirkulasi biasa/darurat untuk mengantisipasi pada saat terjadi kebakaran .
untuk tangga darurat,syaratnya :
• kontruksinya tahan api dan dengan struktur menerus
• jarak tempuh pada setiap lokasi 25-30 meter dengan pintu terbawah maupun
teratas langsung membuka ruang luar bangunan .
• jumlah serta lebar tangga disesuaikan dengan kapasitas manusianya
• mudah dicapai
b. Eskalator
Biasanya digunakan pada bangunan komersial modern. Biayanya sangat mahal
• mengangkat penumpang secara nyaman,cepat,aman,kontinu.
• Bergerak secara terus-menerus sehingga mengundang penumpang untuk naik .
c. Lift
APARTEMEN LIFE STYLE
68
Kurang sesuai untuk transportasi manusia dengan jumlah 4-5 lantai karena biayanya
mahal. Sesuai untuk mengangkut barang dan juga dibutuhkan untuk mengangkut
penumpang yang cacat atau membawa bayi .
d. Ramp
• mengerahkan gerak secara halus
• membentuk sirkulasi yang kontinu
• efektifitas sirkulasi barang dan membantu penyandang cacat
• memerlukan tempat yang luas
Kesimpulan :
Seluruh sirkulasi vertikal akan digunakan,mengingat sirkulasi dan kemudahan
dibutuhkan dalam bangunan ini .
1.Double loaded corridor
• Penghematan luas lantai
• Pencahayaan dan
penghawaan alam kurang
optimal
• Dapat dipakai untuk ruang
kecil dan berulang
2. Single loaded corridor
• Pencahayaan dan
penghawaan alami optimal
• Luas lantai besar
APARTEMEN LIFE STYLE
69
3.Center
• Jalur pencapaian relatif
dekat
• Ruang-ruang mudah
terlihat
• Orientasi ruang terpusat
• Penataan ruang lebih
menyatu
Kesimpulan :
Disimpulkan dari hasil analisa diatas maka dipergunakan sirkulasi center sebagai system
sirkulasi horizontal pada unit hunian (tower).
V.3. Planar (Analisa Sub Struktur)
Pertimbangannya:
• Mendukung seluruh fungsi bangunan
• Kaku/kuat/stabil
• Ekonimis dalam waktu dan biaya
• Estetika
pendekatan system struktur berdasarkan atas pertimbangan berikut :
• Dapat menunjang penampilan bangunan pengelolaan massa.
APARTEMEN LIFE STYLE
70
• Tuntutan fisik bangunan yang meliputi : kekakuan, kestabilan, kekuatan, tahan
terhadap gaya gempa dan angin.
• Pertimbangan material struktur, yaitu:ekonomis,mudah perwatannya,dan
ketahanan
• Kondisi lingkungan tapak yang menyangkut kedalaman keras,daya dukung
tanah,dan lain-lain
• Faktor teknis bangunan meliputi : kekokohan,kestabilan,dan keamanan terhadap
kebakaran .
• Fungsi bangunan yang meliputi berbagai kegiatan menuntut adanya fleksibilitas
penataan ruang dan daya integrasi ruang guna kelancaran sirkulasi pemakai :
terdiri dari unit hunian (tower) dan unit pendukung (podium)
- Sistem struktur apartemen terdiri dari :
- struktur bawah bangunan (pondasi)
Pondasi bangunan bertingkat banyak yang umumnya dipakai adalah :
i.
a) sistem Tiang Pancang
Secara prinsip sistem ini menggunakan tiang-tiang yang ditanam dalam tanah untuk
menyalurkan beban bangunan ke lapisan tanah keras.
Ditinjau dari cara pelaksanannya tiang pancang dapat dibagi atas :
Menggunakan bahan beton bertulang (konvensional dan pratekan). Cara ini menimbulkan
getaran pada lingkungan sekitarnya,dapat dipakai di darat maupun di daerah yang
genangi air.
tiang pancang dengan cara pukul (driven pile)
APARTEMEN LIFE STYLE
71
ii. tiang pancang dengan cara bor (Bored Pile
Silinder baja dimasukkan dalam tanah dengan bantuan alat bor khusus hingga kedalaman
tertentu,kemudian silinder diisi dengan beton kedalaman sistem ini terbatas .
iii.
)
tiang pancang dengan pemancangan dan cor ditempat.
Pada ujung tiang yang berhubungan dengan tanah keras mempunyai bidang desak yang
lebih besar dari ukuran tiangnya (membengkak), cara ini tidak menggunakan tabung,
kedalaman terbatas,dan menimbulkan getaran pada lingkungan disekitarnya .
b.sistem pondasi rakit
Bidang dukung pondasi seluas alas bangunan yang di tanam di bawah permukaan tanah .
sistem ini terdiri dari dua jenis, yaitu pondasi rakit bidang datar dan pondasi rakit
berongga . keuntungan dari sistem ini adalah ruang bawah permukaan tanah dapat
dimanfaatkan .
Kesimpulan : Untuk jenis bangunan Apartemen mewah digunakan pondasi Bord pile
dengan pertimbangan kedalaman tanah keras kurang dari 20m dan tidak berisik .
-
- Struktur Atas Bangunan,terdiri atas
Struktur badan bangunan yang digunakan pada apartemen ini adalah struktur rangka
beton,dengan pertimbangan :
Struktur Badan Bangunan
• Sistem kontruksi ini memungkinkan untuk bangunan bertingkat tinggi
• Efisiensi dalam pembagian ruang
Penggunaan struktur rangka berkaitan erat dengan modal struktur dan fungsi
ruang,sehingga terdapat beberapa jenis modul yang berbeda misalnya :
APARTEMEN LIFE STYLE
72
modul sturktur pada unit hunian akan beda dengan modul pada podium, karena itu
diperlukan Delatasi.
• Balok anak digunakan untuk memperkecil dimensi plat lantai hingga efisien .
- Stuktur lantai bangunan
Sistem struktur lantai yang sesuai untuk bangunan apartemen modern ini yaitu system
balok induk dan balok anak,dengan pertimbangan :
• Pengunaannya,untuk bentang menengah dan bentang besar dapat digunakan beton
prestressed .
• Beban lantai dipikul oleh balok anak lalu disalurkan kebalok induk untuk
diteruskan ke kolom .
- Struktur Atap
Pada apartemen modern ini struktur atap terdiri dari :
Pada bangunan apartemen ini,struktur atap keseluruhan yang dipilih yaitu jenis penutup
atap dengan kontruksi beton/plat beton dengan ketebalan min 7 cm (standar PBI) dan
dilengkapi dengan water proofing .
Pertimbangannya:
Struktur Atap Keseluruhan
• mudah dalam pelaksanaan dan perawatannya
• mampu mendukung luas atap yang luas
• tahan terhadap radiasi dan api
• mampu menahan beban cukup berat (reservoir,mesin lift,cooling tower,dll)
V.3.1 Frame ( Rangka Bangunan )
A. Penentuan jenis struktur bangunan
APARTEMEN LIFE STYLE
73
Struktur dan kontruksi merupakan unsur utama yang membentuk bangunan dan ruang .
Faktor –faktor kekuatan lingkungan merupakan penentuan dalam perancangan .
Hal-hal yang harus diperhatikan :
- Gaya gravitasi secara vertikal
- Gaya angin secara horizontal
- Gaya gempa dari tanah .
Untuk itu jenis bahan yang paling cocok digunakan pada apartemen bergaya Life Style
ini adalah bahan beton .
Membangun dengan beton dapat dibagi menjadi 2 kelompok,yaitu :
- terlihat bagian yang jelas antara bagian – bagian gedung yang memikul dan
membatasi ruang .
a) Struktur Rangka (Skeleton Structure)
yang dimaksud struktur rangka disini adalah sistem struktur yang dibentuk oleh struktur
vertikal berupa kolom-kolom dan struktur horizontal berupa balok,plat lantai dimana satu
sama lainnya saling mengikat sehingga membentuk struktur yang kaku .
sistem struktur ini memiliki sifat –sifat sebagai berikut :
- dalam sistem ini tata ruang dalam dapat diubah –ubah menurut kebutuhan .
- pembatas ruang dapat menggunakan non struktur sehingga bebas dalam memilih
bahan yang cocok .
b) Struktur Bidang (Surface Structure)
APARTEMEN LIFE STYLE
74
pada struktur ini bidang menerima beban, membentuk ruang dan sekaligus memikul
beton . sifat –sifat struktur ini adalah :
- Bagian –bagian yang membatasi ruang sekaligus merupakan komponen yang
memikul beban
- Struktur bidang tata ruang dalam tetap, tidak dapat diubah karena sekat –sekat
berfungsi sebagai pemikul beban .
Kesimpulan : struktur beton bertulang dengan sistem struktur rangka lebih sesuai dengan
proyek ini.
• sifat dan karakter permukaan bahan
B. Bahan Struktur
Pertimbangan pemilihan bahan struktur,perlu pertimbangan terhadap :
• keawetan
• biaya pemeliharaan
• penyesuaian terhadap iklim
• penyesuaian jenis bahan terhadap fungsi dan karateristik bangunan yang ingin
ditampilkan
pemilihan jenis bahan struktur yang digunakan :
• sifat bangunan kaku
Alternatif 1 (baja)
Keuntungan :
• relatif ringan
• tahan terhadap gaya tarik
• waktu pelaksanaan cepat
APARTEMEN LIFE STYLE
75
kerugian
• Tidak tahan terhadap api
• Dapat korosi dan memuai terhadap pengaruh cuaca
• Sifat bahan elastis
Alternatif 2 ( beton )
Keuntungan :
• Tahan terhadap api
• Tahan terhadap gaya tekan
• Tahan terhadap cuaca
Kerugian
• Waktu pelaksanaan lebih cepat dibanding baja
Kesimpulan : berdasarkan acuan diatas,maka struktur yang dipilih adalah struktur
beton bertulang untuk konstruksi bangunan dan kontruksi plat beton untuk seluruh
atap.
- Efisien penggunaan bahan
C. Modul Struktural
Modul struktur pada perencanaan apartemen ini digunakan sebagai standar satuan
ukuran kolom utama dan kolom penunjang. Elemen struktur ini digunakan juga
sebagai perencanaan kontinuitas dan kegiatan. Yang perlu diperhatikan adalah :
- Kebutuhan ruang gerak manusia dan tata letak perabot
- Keterpaduan dengan modul struktur lain
Yang paling di utamakan adalah kebutuhan ruang dan tata letak perabot,
Karena itu diambil alternatif modul dengan kelipatan 30 cm yaitu :
APARTEMEN LIFE STYLE
76
Kriteria
6 m 7,2 m 8,1 m 9 m 12 m
Kebutuhan ruang gerak Sesuai Sesuai Luas Luas Luas
Tata letak perabot Cukup Nyaman Luas Luas Luas
Struktur Cukup Baik Baik Boros Boros
Material Finishing Baik Baik Baik Baik Baik
Terpilih
Kesimpulan : Dari pertimbangan diatas alternatif modul struktur diatas maka dipilih
grid dengan modul kelipatan 30 cm, dimana disesuaikan dengan pola pembagian
ruang kamar tidur apartemen.
-
A. Massa (Hubungan antara ruang luar dengan ruang dalam)
Dalam setiap bangunan pasti ada suatu ruang yang menghubungkan antara ruang luar
dengan ruang dalam. Pada bangunan apartemen ini juga terdapat ruang yang
berfungsi sebagai penghubung, antara lain :
Lobby,
-
yang berfungsi sebagai penghubung antara ruang luar (main entrance)
dengan bagian dalam apartemen.
Buffer
Kesimpulan : Ruang penghubung seperti ini sangat penting artinya pada setiap
bangunan yang komersil harus ada, terutama pada apartemen.
V.4 utilitas bangunan
Utilitas bangunan apartemen terdiri dari
V.4.1. Penerangan
, yang berfunngsi sebagai penghubung antara 1 sisi bangunan dengan sisi
bangunan yang lainya.
APARTEMEN LIFE STYLE
77
Penerangan pada apartemen ada 2 macam, yaitu penerangan alami oleh
sinar matahari dan penerangan buatan oleh lampu.
Jenis pencahayaan Kelebihan Kekurangan
Pencahayaan alami
Alternatif 1
Tidak memerlukan daya listrik / biaya murah
Memberikan suasana alamiah
Memberi kesan bayangan alamiah pada bangunan
Sesuai dengan konsep hemat energi yaitu pemanfatan cahaya matahari.
Tidak membutuhkan perawatan.
Pengaturan intensitas cahaya cen derung sulit
Intensitas cahaya tidak stabil tergantung kondisi cuaca.
Hanya dapat di dapat pada siang hari
Pencahayaan buatan
Alternatif 2
Intensitas cahaya dapat diatur sesuai kebutuhan dan sifatnya konstan.
Dapat digunakan pada ruang yang besar.
Tidak bergantung pada keadaan cuaca.
Biaya relatif sangat mahal.
Membutuhkan perawatan.
Pencahayaan yang dipakai dalam apartemen ini adalah penggabungan dari
kedua alternatif diatas, untuk siang hari di usahakan menggunakan
pencahayaan alami semaksimal mungkin. Dapat diterapkan pada toilet,
lobby lift, unit hunian, corridore.
V.4.2. Pengudaraan
Ventilasi Udara
Ada empat type fungsi dari ventilasi udara masing-masing digunakan
sesuai dengan kebutuhan yang diinginkan, yaitu.:
Exhaust Air berfungsi membuang udara dari dalam ruangan ke luar
ruang.
Kitchen Exhaust Air berfungsi membuang asap dapur dari hood
kitchen keluar ruangan
Fresh Air berfungsi mendistribusikan udara segar dari luar ruangan ke
dalam ruangan
APARTEMEN LIFE STYLE
78
Pressurizion Air berfungsi menekan udara/asap pada jalur tangga
darurat saat terjadi kebakaran.
Sistem pengudaraan pada bangunan apartemen ini dipertimbangkan
terhadap jenis aktivitas dan fungsi ruangan serta tingkat kenyamanan
(kenyamanan thermal) pada tiap-tiap penghuni, terdapat dua sistem
pengudaraan yaitu pengudaraan alami dan pengudaraan buatan
Jenis pengudaraan Kelebihan Kekurangan
Pengudaraan alami
Alternatif 1
Tidak ada biaya yang dikeluarkan untuk pengadaan.
Penghematan energi listrik dapat tercapai
Menjadi sebuah tantangan bagi arsitek untuk memanfaatkannya.
Tidak membutuhkan perawatan.
Untuk daerah jakarta dapat membawa partikel debu kedalam unit hunian apartemen.
Kenyamanan suhu tidak stabil bergantung kecepatan angin.
Pengudaraan buatan
Alternatif 2
Temperatur suhu yang diinginkan dapat tercapai.
Suhu yang ada lebih stabil.
Tidak membawa partikel debu dari luar bangunan.
Membutuhkan biaya ekstra untuk pengadaanya.
Membutuhkan parawatan.
Pemakaian energi listrik yang besar
Memiliki usia pemakaian yang terbatas.
Jenis pengudaraan yang dipakai adalah kedua alternatif diatas dengan
pertimbangan bahwa penghuni apartemen adalah golongan ekspatriat,
eksekutif dan pengusaha maka tetap membutuhkan kenyaman suhu buatan
pada setiap unit huniannya dan juga menghindari masuknya partikel debu
dari luar bangunan.
Jenis-jenis pengudaraan buatan.
Jenis pengudaraan buatan
Kelebihan Kekurangan
AC Split
Tidak memerlukan instalasi ducting sehingga lebih ekonomis.
Fleksibel dalam penempatan lokasi.
Distribusi udara kurang merata.
Kurang efektif dalam penggunaan untuk ruang yang
APARTEMEN LIFE STYLE
79
Alternatif 1
Usia 10 -12 tahun Pengoperasian ditiap
lokasi penempatannya.
besar.
Chilled water sistem
Alternatif 1
Dapat digunakan pada ruang yang besar.
Mesin pendingin dipusatkan pada satu tempat sehingga mudah dalam perawatan mesin.
Distribusi udara lebih merata.
Usia 18 -20 tahun.
Memerlukan biaya awal yang tinggi untuk pemasasangan instalasi AHU
Menggunakan sistem sentral sehingga untuk mematikannya sedikit sulit.
Jenis pengudaraan buatan yang digunakan adalah dari kedua alternatif
diatas dan dibagi atas AC split untuk unit hunian dan chilled water sistem
untuk ruang yang barada di podium dan lift.
. Sumber daya listrik
Sumber daya/listrik berasal dari PLN, yang mempunyai keuntungan
praktis dan mudah. Demi kenyamanan penghuni untuk mengatasi
kemungkinan terputusnya aliran listrik dari PLN, maka diperlukan :
Menggunakan generator set yang dapat menghasilkan aliran listrik
secara otomatis bila pasokan dari PLN terputus dan memiliki kapasitas
daya sebesar 100% dari daya yang dihasilkan oleh PLN.
Automatic main panel yang bekerja secara otomatis mengalihkan
sumber daya kepada generator set pada saat aliran listrik dari PLN
terputus.
PLN
Genset
Gardu Panel Utama
Panel Cabang Meteran
Unit Hunian Unit Hunian
Panel Cabang Ruangan
APARTEMEN LIFE STYLE
80
V.4.3. Penanggulangan kebakaran.
Pemadam kebakaran berfungsi memadamkan api apabila terjadi kebakaran
dengan media air dan karbon dioksida (Co2).
Sistem pemadam kebakaran
Sistem Kelebihan Kekurangan
Hydrant pilar
Alternatif 1
Dapat memadamkan kobaran api yang besar.
Memiliki mpasokan air yang besar, karena langsung terhubung dengan saluran PAM.
Membutuhkan bantuan alat dari dinas pemadam kebakaran.
Tidak efektif bila berada didalam bagunan.
Sprinkler
Alternatif 2
Efisiensi dalam penempatan karena bentuknya yang kecil.
Dapat bekerja langsung bila sensor yang dipasang mendeteksi kebakaran.
Berada didalam ruangan yaitu pada plafond.
Kuarang dapat memadamkan api yang besar.
Bila sensor pecah karena kesalah manusia maka mengakibatkan ruangan akan menjadi basah.
Hydrant box (CO2)
Alternatif 3
Berada di dalam bangunan tepatnya pada area public.
Lebih efektif untuk memadamkan api yang belum terlalu besar.
Membutuhkan tempat untuk perletakannya.
Membutuhkan tenaga manusia untuk mengoperasikannya
Penempatannya mengganggu estetika ruangan.
Pada bangunan apartemen ini menggunakan ketiga alternatif sistem
pemadam kebakaran diatas untuk memastikan bahwa bangunan dapat
terhindar dari kebakaran besar.
V.4.4. Sistem plumbing.
Penyediaan air bersih.
Sistem Kelebihan Kekurangan
Down feed
Kebutuhan air bersih dilayani oleh reservoir atas
Menggunakan dua bak penampungan yaitu reservoir bawah dan atas.
APARTEMEN LIFE STYLE
81
distribution
Alternatif 1
dengan memanfaatka gravitasi sehingga menghemat energi listrik.
Membutuhkan ruang khusus di lantai atas bangunan apartemen.
Membebani pada bagian lantai atas bangunan.
Up feed distribution
Alternatif 2
Tanpa membutuhkan bak penampungan di lantai atas bangunan.
Kebutuhan air bersih selalu dilayani dengan menggunakan mesin
Jika pompa di bawah rusak maka tidak ada cadangan air bersih untuk penghuni.
Pada lantai yang lebih tinggi berkemungkinan menggunakan mesin untuk menambah daya dorong air agar sampai ke unit hunian.
Boros terhadap penggunaan energi listrik.
Penyediaan air bersih pada apartemen menggunakan sistem down feed
distribution karena sistem ini dapat lebih menghemat energi listrik yang di
gunakan dengan memanfaatkan gravitasi bumi
Penyediaan air panas
Sistem penyediaan air panas adalah instalasi yang menyediakan air
panas dengan menggunakan sumber air bersih. Air panas
disalurkan pada setiap unit hunian sebagai salah satu fasilitas
untuk penghuni apartemen
Perhitungan kebutuhan air bersih pada bangunan apartemen.
Diketahui :
Jumlah penghuni Apartemen = 384 orang
Kebutuhan air bersih satu orang = 150 liter/hari
Utilitas Bangunan. Ir. Hartono Poerbo. M. ARCH.
Maka kebutuhan air bersih penghuni dalam satu hari adalah :
= Jumlah penghuni x kebutuhan air/hari
= 384 x 150
= 57.600 liter/hari
APARTEMEN LIFE STYLE
82
= 57.6 m3/hari
- Kebutuhan air panas untuk apartemen < 500 orang = 16.7
liter/menit. (5)
= 16.7 liter/menit x 60 menit x 24 jam
= 24.048 liter/hari
= 24 m3/hari
- Kebutuhan air untuk lantai podium apartemen 3
m3/hari/100 m2 (6)
= Luas lantai podium x 3 m3/hari 100 m2 =
Pembuangan air kotor
4.670 m2 x 3 m3/hari 100 m2 = 46.7 m3/hari
Jadi total kebutuhan air bersih untuk apartemen dalam satu hari adalah
:
= Kebutuhan air penghuni + Kebutuhan air lantai podium
= 57.6 m3 + 46.7 m3
= 104.3 m3
Air kotor dibedakan atas .
- Kotoran padat, berasal dari kloset, ditampung pada STP, kemudian
dibuang kepembuangan kota.
- Kotoran cair, berasal dani karnar mandi, dapur, ruang cuci, air
hujan disalurkan ke bak kontrol lalu ke pembuangan kota.
APARTEMEN LIFE STYLE
83
Utilitas Bangunan. Ir. Hartono Poerbo. M. ARCH. Utilitas Bangunan. Ir. Hartono Poerbo. M. ARCH.
Pengolahan air limbah / Waste processing plant
1472 m3
Sumber : Utilitas bangunan. Ir. Hartono Poerbo. M. arch
V.4.5. Sistem Komunikasi.
Sistem komunikasi bangunan apartemen modern terbagi
Komunikasi keluar/ ekstern
Setiap unit hunian memiliki satu sambungan telepon yang dapat langsung
berhubungan keluar dengan fasilitas IDD (international direct dialling)
untuk sambungan langsung secara international.
Komunikasi didalam/intern.
APARTEMEN LIFE STYLE
84
Setiap unit hunian memiliki fasilitas interkom untuk dapat memantau tamu
yang datang dari luar serta sistem sambungan telepon untuk berhubungan
secara intern antar penghuni atau dengan receptionist dan operator.
V.4.6. Sistem Keamanan.
Sistem keamanan pada apartemen ini menggunakan teknologi CCTV yang
pengawasannya dilakukan diruang monitor yang ada pada ruang
pengamanan selama 24 jam, selain itu untuk lebih menjamin tingkat
private penghuni apartemen maka pintu yang ada disetiap lobby lift dan
unit hunian memakai Electronic card.
Sistem keamanan pada pintu dengan
menggunakan CISA CS 9800. kelebihan
sistem ini adalah menggunkan smart
software yang dapat diakses secara on-line
sehingga memudahkan pengawasan yang
dilakukan oleh pengelola dari ruang kontrol,
dan dapat menambah tingkat keamanan
menjadi lebih terjamin.
V.4.7. Sistem Penangkal Petir.
Instalasi penangkal petir ialah suatu sistem instalasi dengan komponen-
komponen dan peralatan-peralatan yang secara keseluruhan berfungsi
untuk menangkap petir dan menyalurkannya ke tanah sehingga semua
bagian dari bangunan beserta isinya atau benda-benda yang dilindunginya
terhindar dari bahaya sambaran petir. Terdiri dari bagian-bagian sebagai
berikut :
APARTEMEN LIFE STYLE
85
1. Penghantar diatas tanah.
Penghantar yang dipasang diatas atap sebagai pengakap petir, berupa
elektroda logam yang dipasang mendatar.
2. Penghantar pada dinding atau didalam bangunan.
Sebagai penyalur arus petir ke tanah yang terbut dari tembaga, baja
galvanish atau alumunium.
3. Elektroda-elektroda tanah.
Menetralisir arus yang masuk dari penghantar yang ada diatas.
Macam-macam elektroda :
- Elektroda pita (strip): yang ditanam minimum 0.5-1m dari
permukaan tanah.
- Elektroda batang : dari pipa atau besi baja profil yang
dipancangkan tegak lurus dalam tanah sedalam ± 2m.
- Elektroda pelat : ditanam minimum 0.5m dari permukaan tanah.
V.4.8. Sistem Pembuangan Sampah.
Dua macam sistem pembuangan sampah yang dapat digunakan
Sistem Kelebihan Kekurangan
Shaf sampah
Alternatif 1
Lebih praktis karena dibuang langsung dari setiap lantai dan ditampung di bak penampungan sampah .
Tidak memerlukan pekerja ekstra
Dapat mnghindari bau yang tercipta dari sampah yang ditumpuk pada unit hunian.
Membutuhkan saluran khusus yang dilalui sampah dari lantai hunian ke penampungan di bawah.
Ditampung
Alternatif 2
Tidak membutuhkan saluran atau shaf sampah
Menggunakan tenaga kerja ekstra untuk mengambil sampah pada setiap unitnya.
Dapat menimbulkan bau karena sampah sempat tertahan dilantai hunian.
APARTEMEN LIFE STYLE
86
Sistem pembuangan sampah pada apartemen ini menggunakan shaf
sampah karena sesuai dengan penghuni yang berasal dari golongan ekspatriate,
eksekutif dan pengusaha.
V.5. ASPEK MANUSIA ( HUMAN SYSTEM )
A. Sosial Budaya
- pemakaian bangunan
pemakai bangunan yang akan di tampung dalam apartemen golongan menengah atas
meliputi :
pemakai tetap :
• penghuni
• staff pengelola dan administrasi
• staff keamanan dan ketertiban
pemakai sementara :* pengunjung
pembahasan kali ini difokuskan pada pemakai tetap yaitu penghuni. Tetapi tidak menutup
kemungkinan untuk menyinggung sedikit pemakai apartemen lainnya.
B. sifat/karakteristik penghuni
sifat dan klasifikasi calon penghuni apartemen adalah golongan masyarakat menengah
atas dengan ciri karakteristik sebagai berikut :
- Mayoritas bekerja dipusat perkantoran, jasa dan komersil, perdagangan di Jl.
MH. Thamrin .
- Terdiri dari berbagai propesi dan keahalian seperti pegawai swasta,
pengusaha, profesional muda golongan menengah yang sedang meniti karir .
APARTEMEN LIFE STYLE
87
- Struktur keluarga adalah keluarga kecil (nucleus family) serta golongan
berpendidikan akademi sampai tingkat sarjana berpenghasilan menengah atas.
- Menyadari hukum serta kegiatan – kegiatan hidup perkantoran (urban living)
- Mempunyai gaya hidup (life style) yang modern dengan privacy, kenyamanan
dan keamanan tinggi tanpa perlu jauh dari tempat kerja maupun aktifitas
sosial lainnya .
C. Struktur Keluarga
Struktur keluarga dari masyarakat yang berbudaya agraris masih berorientasi pada
extended family (keluarga batin) termasuk didalamnya kakek, nenek, keponakan, dan
sebagainya ini berkaitan dengan adat, kebiasaan dan sikap menonjolkan sistim
kekerabatan .
Akn tetapi perkembangan kota dan terdesaknya kebutuhan akan lahan hidup dan
perumahan cenderung untuk menurunkan jumlah anggota keluarga di kota-kota besar di
indonesia. Tetapi dengan keterbatasan luas unit-unit hunian di apartemen tersebut, maka
ditekankan untuk menutup kemungkinan menerima saudara menginap untuk sementara
waktu. Makin banyak dijumpai keluarga – keluarga kecil (nucleus family) terutama pada
golongan berpendidikan akademik sampai tingkat sarjana berpenghasilan menengah atas .
Pada umumnya proyeksi perkiraan struktur keluarga dengan tolak ukur keberhasilan
program keluarga berencana yang menganjurkan 4jiwa dalam satu kelurga atau lebih
dikenal dengan sebutan : Catur warga
Menurut amir karamoy, struktur keluarga mayarakat dapat dibedakan menjadi 3
golongan, yaitu :
- Kelurga kecil, terdiri atas pasangan suami istri dan satu anak .
APARTEMEN LIFE STYLE
88
- Keluarga sedang, terdiri atas pasangan suami istri dan dua/tiga anak - kelurga .
Besar, terdiri atas pasangan suami istri dengan maksimal empat orang anak .golongan
mengah atas disini umumnya tergolong dalam struktur kelurga kecil sampai sedang,
dapat juga pasangan suami istri tanpa anak maupun keluarga tanpa pasangan (single) .
Jenis – jenis keluarga diatas dapat lebih menyemarakkan suasana tempat tinggal,
komunikasi dan pengenalan pertumbuhan anak dan remaja terhadap berbagai type
manusia. Jumlah satu keluarga variasi 1-5 orang.
d. Tuntutan penghuni
- Kenyamanan
* suatu kondisi yang tercipta di dalam suatu bangunan apartemen kondisi tersebut dapat
membuat orang merasa lebih menyamankan sehingga dapat bertahan lebih lama untuk
tinggal lama didalamnya . adapula kenyamanan yang tercipta dapat di bentuk dengan
sistim tata udara, sistem tata cahaya, sistem akustik yang baik dan tata ruang yang
menyenangkan
* kenyamanan dituntut setiap penghuni, namun tingkat kenyamanan yang dapat dicapai
tidaklah sama, semakin tinggi tingkat penghasilan seseorang, makin tinggi pula kwalitas
kenyamanan yang dapat dicapai .
* untuk ruang – ruang dalam dan ruang-ruang luar seperti ruang tidur, kelurga,
kemudahan perletakan furniture, penerangan buatan dan alami (sinar matahari), selasar
atau teras .
* Efisiensi dalam tata ruang, penempatan perobot, pemeliharan dan finishing bangunan
agar penghuni dapat mengelola apartemenya .
APARTEMEN LIFE STYLE
89
Lobby Lift Unit Hunian
Unit Hunian
Unit Hunian
B. Keuangan
Unit Hunian
Lobby Utama
Lift
Unit Hunian
Ruang Pengelola
Entrence
Fasilitas Penunjang
Service
Fasilitas Olah Raga
Lobby
Parkir
Hubungan antar ruang
• Skema organisasi makro
Skema organisai mikro unut hunian
Entrance Skema organisasi mikro fasilitas olah
organisasi mikro fasilitas olah raga
APARTEMEN LIFE STYLE
90
Locker Entrence
Hall
Kolam Renang
Ruang Ganti dan Toilet
R. Ganti dan Km/wc wanita
R. Ganti dan Km/wc Pria
R. Latihan fitness
Sauna
Pria
Café Resto
R. ganti Pria
R. ganti Wanita
Toilet
Billiard
Entrence
Toilet
Toilet Pria
Wanita
R. Senam
Locker
Squash
R. instruktur
APARTEMEN LIFE STYLE
91
Skema Organisasi Mikro Pengelola
Skema Organisasi Mikro Service
Hall Pengelola Ruang Tunggu
Lobby Utama
Administrasi
Ruang Rapat
Toilet
Manager
Pemasaran
Personalia
asilitas Olah Raga dan
Hall Pengelola Ruang Tunggu
Lobby Utama
Administrasi
Toilet
Manager
Pemasaran
Personalia
B. Keuangan
Entrence
APARTEMEN LIFE STYLE
92
Skema Organisasi Mikro Penunjang Kegiatan
Hall Service Ruang Ganti
Entrence
Ruang Boiler
Keamanan
R. makan Karyawan
Mekanikal Elektrikal
Ruang Chiller
Trafo
Genset / AHU
Dapur
Gudang
Laundry
APARTEMEN LIFE STYLE
93
Lobby Utama Ruang Operator
Entrence
Toilet
Pantry
Ruang Informasi
Ruang Pertemuan
ATM
Mini Market Lounge
Gudang
Drug Store
Retail
Café Resto dan Barbeque
Post Office
Salon
Spa dan jacuzzi
Sauna
Taman bermain
APARTEMEN LIFE STYLE
94
BUILDING SYSTEM
A. BUILDING TECHNOLOGY
I. AVAILABLE RESOURCES
I.I. Cash ( Biaya )
a. Perhitungan Biaya Proyek
Data.
1). Luas seluruh Lantai ( Podium + Tower )
Podium (2 Lantai) = 8.800 m2
Tower (Hunian) = 46.200 m2
Total = 55.000 m2
2). Luas Fasilitas Olah Raga = 4112 m2
3). Luas Fasilitas Penunjang Kegiatan = 1600 m2
4). Luas Fasilitas Parkir = 4620 m2
5). Harga Tanah = US 1000 / m2
6). Luas Tapak = 11.000m2
7). KDB = 40 %
8). Biaya Tak Langsung ( c ) 10 % dari harga bangunan ( B )
9). Masa Kontruksi = 1 tahun
10). Masa Pelunasan Kredit ( p ) = 20 tahun
11).Umur Ekonomis Proyek ( z ) = 40 tahun
12). Perubahan Nilai Uang Terhadap Waktu = 8 % p.a
13). Suku Bunga Kredit = 9 % p.a
Biaya Proyek
APARTEMEN LIFE STYLE
95
1). Biaya Tanah = 11.000 x US $ 1000 = US $ 11.000.000
2). Biaya Bangunan
Bangunan Hunian = 46.200 x US $ 800 = US $ 36.960.000
Bangunan Penunjang = 1600 x US $ 600 = US $ 960.000
Fasilitas Olahraga = 4112 x US $ 200 = US $ 822.400
Parkir = 4620 x US $ 100 = US $ 462.000
Total ( B ) = US $ 39.104.400
Dengan perincian sebagai berikut
a). Struktur 20 % = 20 % x US $ 39.104.400 = US $ 7.820.880
b). Pondasi 6 % = 6 % x US $ 39.104.400 = US $ 2.346. 264
c). Eksterior 12 % = 12 % x US $ 39.104.400 = US $ 4.692.528
d). Mekanikal
Lift 3 % = 3 % x US $ 39.104.400 = US $ 1.173.132
AC 8 % = 8 %x US $ 39.104.400 = US $ 3.128.352
Plumbing 7 % = 7 % x US $ 39.104.400 = US $ 2.737.308
Fire Protector 2 % = 2 % x US $ 39.104.400 = US $ 782.088
e). Elektrikal 8 % = 8 % x US $ 39.104.400 = US $ 3.128.352
f). Interior 22 % = 22 % x US $ 39.104.400 = US $ 8.602.968
g).Landscaping 6 % = 6 % x US $ 39.104.400 = US $ 2.346.264
h). Service 6 % = 6 % x US $ 39.104.400 = US $ 2.346.264
3). Biaya Tak Langsung ( c ) = 10 % x US $ 39.104.400 = US $ 3.910.440
4). Cadangan Anggaran = 1 % x US $ 39.104.400 = US $ 391.044
APARTEMEN LIFE STYLE
96
Investasi Total = US $ 43.405.884
Pembiayaan Proyek
1) Modal Sendiri (E) 25% = 25% x US $ 43.405.884 = US $ 10.851.471
2) Modal Pinjam (L) 75% = 75% x US $ 43.405.884 = US $ 32.554.413
3) Perkembangan Kredit setelah masa konstruksi :
= ( 1 + 9% ) x US $ 22.554.413 = US $ 35.484.310
Pendapatan Proyek pertahun (R)
= 22.464 r x 12 = US $ 269.568 r
Pengeluaran Proyek pertahun
1. Pembayaran Kembali Pokok Kredit (Pinjaman 20 Tahun)
= US $ 35.484.310 / 20 = US $ 1.774.215
2. Biaya Bunga
= 0,09 ( 1 + 0.09 ) 20 x US $ 35.484.310 – US $ 1.744.215 = US $ 1.419373
( 1 + 0,09 ) 20 – 1
3. Defresiasi (2,5 %)
= 2,5 % x US $ 39.104.400 = US $ 977.610
4. Operating and Maitenance (2,5 % x R )
= 2,5 %x US $ 269.568 r = US $ 6739 r
5. Pajak dan Perseroan 30 % ( Pendapatan – Pengeluaran )
= 30 % x US $ ( 269.568 r – 6739 r – 1.774.215 – 1.419.373 – 977.610 )
= US $ ( 78.849 r – 186.831 )
Total Pengeluaran Proyek pertahun
= US $ ( 85.588 r – 4.358.029 )
APARTEMEN LIFE STYLE
97
Perhitungan Sewa Kontrak Minimum
Persaman
Pendapatan = Pengeluaran
US $ 269.658 r = US $ (85.558 r + 4.358.029)
US $ 183.980 r = US $ 4.358.029
r = US $ 23,69 / m2 / bulan
Analisa Titik Impas / Pulang Pokok
Berapa persen dari apartemen harus tersewa agar semua pengeluaran pokok
dapat ditutupi ? Bila persentase luas lantai apartemen yang tersewa pada saat titik
impas tercapai adalah V %, maka pendapatan kotor proyek :
= US $ V ( 319.680 r )
Sedangkan pengeluaran – pengeluaran pokok adalah :
Pembayaran bunga, pengangusuran pokok kredit dan biaya operasi
= US$ ( 1.419.373 + 1.774.215 + 6739 r )
Persamaan
US $ V (269.568 x 23,69) = US $ ( 1.419.373 + 1.774.215 + ( 6739 x 23,69 )
US $ 6.386.066 V = US $ 3.535.235
V = 0,5535
Kesimpulan : V = 55 % pm
Tingkat Pengembalian Investai Sebelum Pajak
Rate of Return Before Tax
Pendapatan Bersih sebelum Pajak
APARTEMEN LIFE STYLE
98
= Pendapatan kotor – biaya operasi dan pemeliharaan – biaya bunga – penyusutan +
penyusutan
= US $ ( 269.568 – 6739 r – 1.419.373 )
= US $ ( 262.829 r – 1. 419.373 )
Hasil ini mempunyai jumlah nilai sekarang selama 20 tahun (perubahan nilai uang
terhadap waktu 8 % )
= ( 1 + 0,08 )20 -1 x ( 262.829 r – 1.419.373 )
0,08 ( 1 + 0,08 )20
= 9,82 x ( 262.829 r – 1.419.373 )
= 2.580.981 r – 13.938.242
Setelah kredit lunas mulai tahun ke 21 tidak ada pembayaran bung.
= ( 1 + 0,08 )40 -1 - ( 1 + 0,08 )20 -1 x 262.829 r
0,08 ( 1 + 0,08 )40 0,08 ( 1 + 0,08 )20
= ( 11,92 – 9,81 ) x 262.829 r
= 554.569 r
Pendapatan Bersih sebelum Pajak
= 269.568 r – 6739 r
= 262.829 r
Hasil ini mempunyai jumlah nilai sekarang antara tahun ke 21 sampai dengan tahun
ke 40
Jadi jumlah sekarang seluruhnya :
= ( 2.580, 981 r – 13.938.242 ) - 554.569 r
= 2.026.412 – 13.938.242
APARTEMEN LIFE STYLE
99
Jumlah nilai sekrang dari Investasi total :
Nilai sekarang dari modal sendiri :
= ( 1 + 0,08 )1 x US $ 10.851.471 = US $ 11.719.588
Nilai sekarang modal pinjaman = US $ 3.255.441,3 +
Total = US $ 14.975.029,3
Rib = 2.026.412 r – 13.938.242
14.975.029,3
Untuk r = US $ 23,69 / m2 / bulan
= 2,27 > 1 ( ok! )
Maka tingkat pengembalian Investasi sebelum pajak :
Tingkat Pengembalian Investasi sesudah Pajak
Rate of Return After Tax
Pendapatan bersih setelah pajak, sebelum kredit lunas antara tahun ke I sampai
dengan tahun ke 5
= Pendapatan kotor - biaya bunga – biaya operasi – penyusutan + penyusutan
= US $ ( 269.568 r – 1.419.373 – 6739 r ( 78.849 r – 186.831) )
= US $ ( 183.980 r – 1.232.542 )
= ( 1 + 0,08 )20 -1 x ( 183.980 r – 1.232.542 )
0,08 ( 1 + 0,08 )20
= 9,82 x ( 183.980 r – 1.232.542 )
Jumlah nilai sekarang dari hasil ini selama 20 tahun :
APARTEMEN LIFE STYLE
100
= ( 1.806.684 r – 12.103.562 )
Ria = ( 1.806.684 r – 12.103.562 )
14.975.029,3
Untuk r = US $ 23,69 / m2 / bulan
Ria = 2,05 > 1 ( ok! )
Pengembalian Modal
Jadi tingkat pengembalian Investasi setelah pajak :
= ( 1 + 0,08 )20 -1 x ( 183.980 r – 1.232.542 )
0,08 ( 1 + 0,08 )20
= 9,82 x ( 183.980 r – 1.232.542 )
= ( 1.806.684 r – 12.103.562 )
Nilai sekarang modal sendiri
= ( 1 + 0,08 )1 x US $ 10.851.471
= US $ 11.719.588
Jadi tingkat pengembalian modal sendiri :
Tingkat Pengembalian Modal Sendiri
Rate of Return on Equality
Laba setelah pajak ditambah penyusutan
= US $ ( 183.980 r – 1.232.542 )
Jumlah nilai sekarang dari hasil ini selama 20 tahun
RE = ( 1.806.684 r – 12.103.562 )
11.719.588
APARTEMEN LIFE STYLE
101
Untuk r = US $ 23,69 / m2 / bulan
Maka RE = 2,62 > 1 ( ok! )
Kesimpulan
b.Perhitungan sewa tiap type unit apartemen :
1. kamar tidur ( 120 m2 ) = 120 xUS $ 23,69 = US $ 2842 / tahun
2. kamar tidur ( 152 m2 ) = 152 xUS $ 23,69 = US $ 3600 / tahun
V.7. Material ( Bahan bangunan )
Bahan bangunan yang digunakan pada bangunan apartemen ini adalah :
a. Analisa terhadap dinding
• Fungsi dinding :
- Dinding non struktural, berupa dinding partisi pengisi diantara rangka beton.
- Dinding struktural, berupa dinding permanen pembatas ruang.
• Bahan-bahan untuk dinding :
- Batu : Batu bata, batako, dan lain-lain.
- Kayu : Beragam jenis kayu.
- Metal : Alumunium, besi, tembaga, kuningan, dan lain-lain.
- Plastik : Fiberglass, folding door, dan lain-lain.
Tabel pemilihan bahan dinding
BAHAN KELEBIHAN KEKURANGAN KESAN
Granit Kuat, tahan cuaca, perawatan
mudah, tahan goresan
Cukup mahal , motif dan
warna terbatas
Mewah
APARTEMEN LIFE STYLE
102
Batu Alam Bertekstur, tahan cuaca,
pemeliharaan mudah
Motif tidak bisa dipilih Alami
Keramik Warna dan ukuran beragam,
perawatan mudah, tahan goresan
Dan cuaca
Mudah pecah, agak mahal Ringan
Cat Dinding Warna beragam, relatif murah
Tidak tahan lama, sukar
Untuk dibersihkan
Sederhana
Wall Paper Warna dan motif beragam Sulit dibersihkan Mewah
Soft Board Mengabsorsi suara Mahal, sulit dibersihkan Sederhana
Marmer Mudah didapat, perawatan
mudah, tahan lama, isolasi suara
baik
Mahal dan berat Mewah
Kesimpulan : Berdasarkan tabel diatas, dipilih penutup dinding yang beragam,
yaitu Cat, Wall Paper, Keramik, Marmer, dan Granit, sesuai kebutuhan ruangnya.
b. Analisa terhadap plafond
• Fungsi Plafond
1. Sebagai pelapis atap
2. Sebagai elemen pembentuk ruang dan suasananya
3. Sebagai peredam suara atau akustik
4. Sebagai unsur dekorasi
APARTEMEN LIFE STYLE
103
• Pemilihan bahan untuk plafond
BAHAN kEUNTUNGAN KERUGIAN KESAN
Gypsum Board Isolasi suara baik, tahan
air, mudah dibentuk
Mahal Tergantung
finishing
Multipleks Relatif murah, mudah
didapat
Tidak tahan rayap,
mudah terbakar, tidak
kedap suara
Ringan
Bahan Akustik Kedap suara, tidak perlu
finishing, mudah dibentuk
Mahal, warna dan motif
terbatas
Tergantung
finishing
Kesimpulan : Bedasarkan analisa tabel diatas , maka dipilih bahan plafond Gypsum
Board dan jenis akustik, sesuai dengan dengan kebutuhan ruangnya.
c. Analisa pemilihan bahan penutup lantai
1. Fungsi lantai
- Pelapis plat lantai
- memberikan suasana indah dan nyaman
2. Pemilihan bahan untuk lantai
BAHAN KELEBIHAN KEKURANGAN KESAN
GRANIT Mudah didapat, kuat, perawatan
mudah, tahan terhadap zat kimia
Mahal, warna dan motif
terbatas
Cukup mewah
KERAMIK Mudah didapat, warna beragam,
tahan goresan dan zat kimia,
perawatan mudah
Cukup mahal Cukup mahal
APARTEMEN LIFE STYLE
104
MARMER Warna beragam, tahan cuaca,
goresan dan zat kimia
Mahal Mewah
KARPET Warna dan motif beragam,
berkesan rapi, pemasangan
mudah
Mudah kotor, perawatan
sulit
Hangat
Kesimpulan : Bedasarkan analisa diatas, maka bahan penutup lantai yang dipilih
bervariasi, yaitu keramik, marmer dan karpet, sesuai dengan kebutuhan ruangnya.
d. Analisa Terhadap Bahan Struktur Atap
• Fungsi atap
- Melindungi bangunan dari panas, hujan, angin, dan lain-lain
- Memberikan suatu ciri pada bangunan tersebut
• Pemilihan Bahan Struktur Atap
STRUKTUR ATAP KEUNTUNGAN KERUGIAN
STRUKTUR ATAP
BETON
• Mudah dalam pemeliharaan
• Bentang Relatif besar
• Tahan terhadap cuaca dan
api
• Bentuk monoton
Perawatan sulit, mudah
retak akibat perubahan
cuaca
STRUKTUR RANGKA
BIDANG
• Pelaksanaan mudah
• Ringan dan Fleksibel
• Kekuatan tinggi
• Perawatan Sulit
STRUKTUR RANGKA • Sesuai dengan semua jenis • Biaya Besar
APARTEMEN LIFE STYLE
105
RUANG gaya
• Fleksibel
Kesimpulan : Berdasarkan analisa diatas, ditetapkan struktur atap yang paling dipilih
adalah plat beton dan rangka bidang.