Права собственности и административные барьеры:
опыт анализа «дачной амнистии»
Е. Хмельницкая, Лаборатория прикладного анализа институтов и социального капитала
НИУ ВШЭ
Мотивация
Права собственности влияют на уровень инвестиций и являются одним из важнейших факторов развития (De Soto (2004), Galiani et al. (2009), Field (2005), etc.)
Почему в России владельцы дачных участков не регистрируют права собственности?
Связь между защитой прав собственности и развитием
International Property Rights Index (2009)
R2=0,61
«Учение» Де Сото
• В развивающихся странах значительные активы сконцентрированы в рамках так называемого внелегального сектора
• Одна из основных причин того, что эти активы остаются за рамками формального сектора экономики – высокие барьеры на вход
• Вовлечение этих активов в формальную систему прав собственности будет способствовать экономическому и социальному развитию страны
Де Сото в Москве
“Дачная амнистия” (2006 год)
• Снижены издержки государственной регистрации прав
– Отменена плата за приватизацию земель садоводческих (дачных, огороднических) товариществ и обществ
– Отменена процедура приватизации земельных участков, переданных не в собственность, а, например, в постоянное бессрочное пользование
– Разрешена регистрация в случае несовпадения фактических размеров участка и размеров, указанных в документах
– Устранена необходимость получения техпаспорта (для дачных домов)– Устранена необходимость получения разрешения на строительство и
ввод в эксплуатацию (для индивидуальных жилых домов)
• Предоставлена возможность зарегистрировать права собственности в административном порядке (не только через суд)
«Дачная амнистия» в России
Итоги «Дачной амнистии»
• По нашей оценке за 4 года действия реформы около 45% земельных участков было зарегистрировано
Задача исследования
Выявление и анализ препятствий «дачной амнистии»
Предложение - факторы, оказывающие влияние на издержки
регистрации
• Пороки дизайна реформы• Государство оказало недостаточную
ресурсную поддержку реформе• Коррупция и неэффективность бюрократии
Спрос – мотивы собственниковДва мотива регистрировать права собственности:1.Закрепить права собственности
– Уверенность в существующих правах собственности– Уверенность в зарегистрированных правах
собственности2.Возможность продать, сдать в аренду, взять кредит под залог (использовать как актив).
– Насколько развит в этом районе рынок недвижимости – Насколько участок воспринимается как актив
•Стоимость земли оказывает влияние на тот и другой тип стимулов
Классическая теория возникновения прав собственности
• Изменения в системе прав собственности происходят в том случае, если ожидаемые выгоды от реализации этих изменений превышают издержки (Demsetz (1967))
Взаимосвязь хода реформы и экономического роста в регионах РФ
-20
-10
01
02
0e
( re
gist
_by
_to
tal_
pop
ul_0
9 |
X )
-4 -2 0 2 4e( ec_gr7 | X )
coef = 1.8220965, se = .83990312, t = 2.17Средний экономический рост за 2000-2007 года
«Дачная амнистия» и уровень развития регионов
VARIABLESRegistered/population_09
Ec_growth 1.822**
(0.840)
Min_price_09 0.912**
(0.426)
Proportion_urban -0.401*
(0.207)
Total land owned by citizens,
1000 ha. (2005) 0.0113*
(0.00605)
Observations 24
R-squared 0.602
Оценка административных барьеров
• Число процедур• Затраты времени• Затраты средств• Ясность и прозрачность процесса
Djankov et al. (2002)
Описание данных
• Опрос дачников (700 респондентов)• 7 районов: 2 района СПб и 5 районов
Ленинградской области• Члены садоводческих и других подобных
объединений и владельцы дачных участков, не являющихся членами подобных объединений
Районы
Результаты
Спрос – мотивы собственников
• Основная цель регистрации дачных участков – закрепление прав собственности, не участие в земельном рынке
• Основные причины отказа от прохождения процесса государственной регистрации:– уверенность в защищенности существующих прав
собственности – неосведомленность о необходимости
прохождения каких-либо дополнительных процедур для формального закрепления прав
Динамика по времени регистрации
0.1
.2.3
Den
sity
2000 2002 2004 2006 2008 20103.1. В каком году Вы приватизировали земельный участок?
Минимальный набор процедур
•Доказательство наличия прав собственности в судебном порядке•Получение копий документов в местной администрации• **Приватизация земель садоводческих (дачных, огороднических)
товариществ и обществ• Приватизация земельных участков, переданных не в собственность, а,
например, в постоянное бессрочное пользование• Межевание• **Покупка «лишних» земель в случае превышения фактической площади
участка над площадью, прописанной в документах • Получения техпаспорта (для дачных домов)• **Получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию (для
индивидуальных жилых домов)• Согласование границ участка• Подача документов в кадастровую палату• Подача документов в регистрационную палату
Средние временные издержки регистрации в разрезе по годам
Временные издержки
Информационные издержки
• Информационные издержки высоки, процесс запутан – нельзя заранее предсказать, сколько отнимет времени и средств
• Основной источник получения информации – друзья и знакомые (около половины респондентов)
Динамика финансовых издержек
Теория (?) второго лучшего
• Реформы, направленные на повышение эффективности только части системы, могут привести не к увеличению, а, наоборот, к снижению эффективности системы в целом (Lipsey, Lancaster (1956-1957))
• Вовлечение в процесс частных организаций может привести к негативным результатам (Полищук, Борисова, Пересецкий (2010))
Межевание
Сравнение издержек
Посредники и финансовые издержки
VARIABLES Финансовые издержки
Не обращался к посредникам -0.659***(0.251)
Скорость очереди -0.837***(0.211)
Документы были приняты сразу -0.484***(0.156)
Год когда дача была зарегистрирована 0.0261
(0.0188)
income 0.176*
(0.0995)
raion 0.113**
(0.0459)
TYPE 0.156
(0.171)
Observations 259
R-squared 0.170
Посредники и временные издержки
VARIABLES Суммарные временные издержки
не обращался к посредникам -0.395**(0.162)
каким образом дача была получена 0.111*(0.0592)
наличие выписки из похозяйственной книги 0.884***(0.139)
временные издержки межевания 0.325***(0.0642)
все документы были приняты сразу -0.415***(0.122)
raion 0.159***(0.0332)
TYPE -0.0831(0.136)
Observations 501
R-squared 0.305
Дискриминация и финансовые издержкиVARIABLES Финансовые издержкиНаличие страховки 2,265*
-1,335Доход 1,464*
(816.6)Каким образом дача была получена 1,605**
(709.7)Документы были приняты сразу -1,905
-1,36Не обращался к посредникам -9,656***
-1,815В каком году дача была получена -216.4***
(48.94)Год когда дача была зарегистрирована 92,34
(152.6)raion -501,5
(349.3)TYPE 997,9
-1,513
Observations 259
R-squared 0.170
Результаты• После начала действия реформы не наблюдается сокращение
издержек, связанных с процессом государственной регистрации
• Мы находим несколько подтверждений наличия коррупционной составляющей:– Наличие положительной связи между скоростью работы
чиновников и финансовыми издержками– Наличие положительной связи между личными характеристиками
(уровень дохода и наличие страховки) и финансовыми издержки– Рост как финансовых, так и временных издержек в случае
обращения к посредникам• Несмотря на значительные издержки, большая часть
респондентов уже прошли процесс юридического оформления прав собственности