Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

ociINSTYTUT WYMIARU SPRAWIEDLIWO CI

dr Irena Kleniewska

Zakres stosowania wpisu konstytutywnego w europejskich systemach rejestracji nieruchomo ci

Warszawa 2003

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

ociSpis tre ci

1. Uwagi wst pne................................................................................................. 1

2. Rozwi zania prawne w odniesieniu do ksi g wieczystych w pa stwach UE ... 7

3. Podsumowanie i wnioski................................................................................ 21

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci1. Uwagi wst pne

Ekonomiczne znaczenie nieruchomo ci leg o u pod a systemów ich

ewidencjonowania zarówno w pa stwach europejskich, jak i pozaeuropejskich.

Przejrzysto stosunków w asno ciowych w odniesieniu do nieruchomo ci ma

znaczenie nie tylko w relacjach mi dzys siedzkich, ale tak e w wymiarze

mi dzypa stwowym. Systemy publicznych rejestrów nieruchomo ci zapewniaj

bowiem nie tylko bezpiecze stwo obrotu, ale tak e umo liwiaj organom

pa stwowym podejmowanie decyzji, tak w aspekcie planowania przestrzennego, jak i

dzia fiskalnych.

Rejestry nieruchomo ci tworzono ju w czasach staro ytnych, ale dost pne ród a

prawa nie dostarczaj zbyt wielu informacji na ten temat. Mo na przypuszcza , i

ówczesne systemy rejestrowe nie by y zbyt rozwini te, gdy np. w prawie rzymskim

przez d ugi czas podzia rzeczy na ruchomo ci i nieruchomo ci mia mniejsze

znaczenie ni podzia na res mancipi i res nec mancipi. Podzia rzeczy na res

mobiles i res immobiles (grunty i wszystko, co z gruntem trwale z czone, zw aszcza

budynki) znany by ju Ustawie XII Tablic, a w pó niejszym prawie szczególne

znaczenie nieruchomo ci przejawia o si np. w d szych terminach zasiedzenia,

osobnych interdyktach posesoryjnych czy w zakazie zbywania gruntów

pos gowych1. Przez d ugi czas przenoszenie w asno ci odbywa o si poprzez

widoczny na zewn trz akt „wydania” rzeczy, st d te przywi zywano wag do

cis ego oznaczania nieruchomo ci w terenie, czego konsekwencj by o zaliczanie

znaków granicznych do res sanctae. Dopiero wyparcie zasady „traditionibus et

suscapionibus dominia rerum, non nudis pactis transferentur” (w asno na rzeczach

przenosi si przez „wr czenie” i przez zasiedzenie, a nie przez „go e” umowy) przez

nabieraj cy znaczenia abstrakcyjny akt przew aszczenia, a wi c umow jako wyraz

zgodnej woli stron - nabywcy i sprzedaj cego - spowodowa o potrzeb gromadzenia

tych umów. Mia o to miejsce w ró nego rodzaju archiwach, pocz tkowo bardziej dla

celów podatkowych, czy wojskowych (powi kszanie terytorium imperium

1 Zob. K. Kola czyk, Prawo rzymskie, PWN Warszawa 1978, s. 264.

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

2

rzymskiego), ni ochrony praw osób trzecich. Dopiero zatem w wiekach rednich

nale y upatrywa pocz tku obecnych europejskich systemów rejestracji

nieruchomo ci.

Za jeden z pierwszych znanych rejestrów uznaje si Doomsday Book z 1086 r.,

powsta y z inicjatywy Wilhelma Zdobywcy. By to prototyp wspó czesnego katastru,

czyli urz dowy spis gruntów, rejestruj cy dane o ich obszarze, warto ci ziemi,

dzier awcach.

W Polsce ksi gi nieruchomo ci maj wielowiekow tradycj . Znane by y pod ró nymi

nazwami: ksi g so tysów - dla posiad ci w cia skich, ksi g ziemskich - dla

wi kszych posiad ci szlacheckich, czy ksi g grodzkich - dla nieruchomo ci w

miastach2. Znaczenie wpisu w tych ksi gach pocz tkowo ogranicza o si do celów

dowodowych, dopiero z czasem zacz to uzale nia w okre lonych przypadkach

nabycie w asno ci od zapisu w ksi dze. Tak zasad zawiera a ustawa z 1588 r., czy

Konstytucja z 1768 r., wed ug której umowy przenosz ce w asno oraz umowy

obci aj ce nieruchomo sporz dzone w niew ciwym okr gu (ziemstwie lub

grodzie) stawa y si bezskuteczne, je eli w ci gu okre lonego terminu nie dokonano

zapisu we w ciwej ksi dze. Wad redniowiecznych ksi g wieczystych by a

przewaga chronologicznego systemu zapisów w jednej ksi dze dla wszystkich

nieruchomo ci po onych w okre lonym okr gu oraz brak prawid owych i

przejrzystych formularzy dotycz cych nieruchomo ci.

Zasadnicze przeobra enie ksi g wieczystych nast pi o w XVIII i XIX wieku w zwi zku

z potrzebami kredytowymi rozwijaj cych si stosunków kapitalistycznych.

Przyk adem mo e by pruska ordynacja hipoteczna z 1783 r., zast piona przez

ordynacj ksi g gruntowych z 1872 r., a nast pnie ogólnoniemieck ordynacj ksi g

gruntowych z 1897 r., czy te austriacka ustawa o ksi gach gruntowych z 1871 r.

Na ziemiach polskich, w zaborze austriackim i pruskim, obowi zywa o w tym czasie

powo ane wy ej prawo pa stw zaborczych, natomiast w Królestwie Polskim

pocz tkowo obowi zywa francuski system rejestracji nieruchomo ci wprowadzony

2 Zob. J. Bardach, Historia pa stwa i prawa Polski do roku 1795, Warszawa 1957, t. III, W. Dutkiewicz, Prawo hipoteczne w Królestwie Polskim, Warszawa 1850, s. 3-14, J. Glass, Zarys prawa hipotecznego w by ym Królestwie Polskim, Warszawa 1992.

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

3

wraz z Kodeksem Napoleona, a nast pnie uchwalona w 1818 r. ustawa „O ustaleniu

asno ci dóbr nieruchomych, o przywilejach i hipotekach”. Autor tej ustawy i jej

referent w Sejmie, A. Wyczechowski, si gn do wzoru francuskiego i pruskiego,

przez co uzyskano nowy oryginalny twór, wprowadzaj cy obowi zek zak adania z

urz du ksi g dla wi kszej w asno ci ziemskiej oraz nieruchomo ci w 8 miastach

Królestwa, natomiast dla pozosta ych nieruchomo ci - zak adanie ksi g jedynie na

wniosek zainteresowanego. Ksi gi te, zwane niekiedy rodkowoeuropejsk ksi

wieczyst , to prowadzone dla ka dej nieruchomo ci odr bne oprawione tomy,

obejmuj ce trzy cz ci: wykaz hipoteczny, ksi umów wieczystych i zbiór

dokumentów. Ksi gi by y prowadzone przez s dowe kancelarie hipoteczne, którymi

kierowali pisarze hipoteczni.

Powy szy system ksi g wieczystych przetrwa do 1946 r.3, kiedy to na mocy trzech

dekretów z 11 pa dziernika 1946 r.: 1) Prawo rzeczowe4, 2) Prawo o ksi gach

wieczystych5, oraz 3) Przepisy wprowadzaj ce prawo rzeczowe i prawo o ksi gach

wieczystych6, nast pi a unifikacja prawa polskiego w tym zakresie.

Kolejnym aktem prawnym, obecnie obowi zuj cym jest ustawa o ksi gach

wieczystych i hipotece uchwalona 6 lipca 1982 r.7, poddana nast pnie wielokrotnym

nowelizacjom8.

Problematyka ksi g wieczystych by a przedmiotem niezbyt cz stych rozwa w

polskiej literaturze prawniczej, chocia sama ustawa o ksi gach wieczystych i

hipotece z 1982 r. doczeka a si kilku komentarzy9. Zarówno komentarze, jak i

artyku y na tematy wieczystoksi gowe koncentrowa y si na praktyce stosowania

3 Zob. A. Kraus, Prawo ksi g gruntowych, Warszawa 1921. 4 Dz.U. Nr 57, poz. 319 z pó n. zm. 5 Dz.U. Nr 57, poz. 320 z pó n. zm. 6 Dz.U. Nr 57, poz. 321 z pó n. zm. 7 Dz.U. Nr 19, poz. 147. 8 Ostatnia z 2002 r., Dz.U. Nr 169, poz. 1387 oraz zob. ustawa z 14 lutego 2003 r. o przenoszeniu tre ci ksi gi wieczystej do struktury ksi gi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym oraz zob. R. Sztyk, Przeniesienie wpisów do elektronicznej ksi gi wieczystej, Rejent 2003, nr 9. 9 B. Bar owski, E. Janeczko, Ksi gi wieczyste - rejestr nieruchomo ci, Wyd. Prawn., Warszawa 1988, K. Piasecki, Ksi gi wieczyste i hipoteka, komentarz, Warszawa 1995, A. Oleszko, Ksi gi wieczyste. Zagadnienia prawne. Zakamycze, Kraków 1996, S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o ksi gach wieczystych i hipotece, Warszawa 2000.

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

4

ustawy przez s dy, a nie na teoretycznych rozwa aniach przyj tych zasad. Wynika

to z faktu, i przez wiele lat instytucja ksi g wieczystych pe ni a jedynie rodek

kontroli w adania ziemi , gdy znaczenie kredytu hipotecznego, dla którego ksi gi

zosta y stworzone, by o niewielkie w dobie gospodarki zarz dzanej centralnie10.

Jednym z zagadnie wy aniaj cych si w obr bie problematyki wieczystoksi gowej

jest kwestia charakteru prawnego wpisów w ksi dze wieczystej, ich konstytutywno ci

lub deklaratywno ci, zw aszcza w odniesieniu do zbywania nieruchomo ci, a w

przypadku przyj cia dualizmu w obr bie charakteru prawnego wpisów - katalogu

praw obj tych wpisem konstytutywnym11. Na znaczenie tego zagadnienia wskazywa

S. Breyer oraz A. Stelmachowski jeszcze w latach 60-tych, w okresie reformowania

polskich rozwi za cywilnoprawnych, akcentuj c wp yw powi zania czynno ci

notarialnych z wpisem w ksi dze wieczystej jako sposobu eliminacji w praktyce

przypadków podwójnego zbywania tej samej nieruchomo ci12. S. Breyer

przeciwstawia si projektom po czenia ksi g wieczystych z ewidencj gruntów i

budynków13, tak ze wzgl dów organizacyjnych, jak i prawnych. Powy sza kwestia co

pewien czas powraca w rozwa aniach nad funkcj ksi g wieczystych, tak e w

ostatnich latach - w zwi zku z koncepcj podatku katatralnego i potrzeb budowy

nowoczesnego sytemu katastralnego14.

Z uwagi na ujemne konsekwencje tych przypadków, w których stan prawny

nieruchomo ci ulega zmianom niezale nie od wpisu w ksi dze wieczystej i pomimo

istnienia w polskim prawie pewnych rodków zaradczych, uzasadnione jest

przeanalizowanie tych zagadnie w aspekcie prawnoporównawczym przez zbadanie

europejskich systemów rejestracji nieruchomo ci w wybranych pa stwach

cz onkowskich UE, katalogu praw podlegaj cych wpisaniu do rejestru oraz zasad

wpisów, ze szczególnym uwzgl dnieniem praw obj tych wpisami o charakterze

konstytutywnym.

10 Zob. S. Breyer, Problem ksi g wieczystych, NP 1964, nr 3, s. 238-239. 11 Zob. B. Zdziennicki, Ksi gi wieczyste (tera niejszo i perspektywy), Prokuratura i Prawo 1996, nr 7-8. 12 Zob. S. Breyer, op.cit., str. 243 oraz A. Stelmachowski, W kwestii przysz ci ksi g wieczystych, NP 1964, nr 3, s. 229. 13 Przeciwnie J. Marowski, Niektóre zagadnienia kodyfikacji prawa rzeczowego, NP 1952, nr 8-9. 14 Zob. B. Zdziennicki, op.cit., s. 19 i nast.

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

5

Jedne z rejestrów maj na celu ujawnienie stanu prawnego nieruchomo ci, inne maj

charakter czysto ewidencyjny dla celów rejestracji danych dotycz cych ka dej

nieruchomo ci istotnych z gospodarczego, w tym podatkowego, punktu widzenia. W

polskim systemie priorytetowe znaczenie ma instytucja ksi g wieczystych, która

powsta a dla zapewnienia wiarygodnej podstawy prawno-organizacyjnej dla kredytu

hipotecznego i obrotu nieruchomo ciami.

Konsekwencj idei zapewnienia bezpiecze stwa obrotu nieruchomo ciami s

kwestie zwi zane z katalogiem praw podlegaj cych wpisaniu do ksi g wieczystych

oraz rodzajów wpisów i ich charakteru.

W odniesieniu do materialno-prawnej funkcji wpisów zasadnicze znaczenie ma

zagadnienie, jaki jest charakter: konstytutywny czy deklaratywny. Wpis konstytutywny

stanowi jedn z niezb dnych przes anek nabycia, zmiany lub utraty prawa

rzeczowego, a wi c jest prawotworz cy, podczas gdy wpis deklaratywny jedynie

ujawnia dokonany ju fakt nabycia, zmiany lub utraty takiego prawa.

Ksi ga wieczysta z za enia powinna ujawnia ogó praw rzeczowych na

nieruchomo ci, z czego mo na by wnosi , i najlepszym rodkiem do osi gni cia

tego celu by oby takie uj cie przepisów o nabyciu, zmianie i utracie praw

rzeczowych, a eby ka doczesny stan prawny nieruchomo ci znajdowa pe ne i

dok adne odbicie w tre ci w ciwej ksi gi. Jednak e wymaga oby ono

przeprowadzenia dwóch zasad: 1) bez wpisu nie mo e nast pi co do nieruchomo ci

adna zmiana stosunków prawnorzeczowych, 2) wpis stanowi sam przez si

wystarczaj przes ank zmiany stanu prawnego, bez wzgl du na istnienie innych

przes anek.

Pierwsza z tych zasad jest najskuteczniejszym ze rodków, które zapobiegaj

niezgodno ci ksi g wieczystych ze stanem prawnorzeczowym. Mia a ona niegdy w

polskiej doktrynie wielu zwolenników. Nadmierne jednak rozszerzanie tej zasady

mo e prowadzi równie do ra cych fikcji oraz kolizji z innymi zasadami (np.

kwestia skorelowania z przej ciem w asno ci w drodze dziedziczenia) i podwa jej

yteczno .

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

6

Druga z podniesionych wy ej zasad wyst puje w historii ksi g wieczystych tylko

wyj tkowo (np. w niektórych ustawodawstwach niemieckich przed kodyfikacj w roku

1896).

Polskie prawo jako ogóln zasad przyj o deklaratywno wpisów praw rzeczowych

do ksi gi wieczystej. Wpis konstytutywny jest wymagany tylko wtedy, gdy szczególny

przepis tak stanowi. Maj c na uwadze przewidziane w polskim prawie takie wyj tki

mo na stwierdzi , i zakres zasady wpisu jako jednej z przes anek prawo-tworz cych

jest uj ty w naszym prawie bardzo w sko w porównaniu np. z ustawodawstwem

obowi zuj cym w Polsce przed 1947 r.

W wietle prowadzonej zatem dyskusji nad przysz ci ksi g wieczystych oraz

ewidencji gruntów i budynków w Polsce interesuj ce jest si gni cie do rozwi za

przyj tych w pa stwach Unii Europejskiej. Rozwi zania te niezwykle s

zró nicowane, a warto podkre li , i UE nie na a na swoich cz onków wymaga ,

którym powinien sprosta czy to kataster nieruchomo ci czy inny rejestr

nieruchomo ci. W miar powi kszania grupy pa stw cz onkowskich UE,

problematyka ta z pewno ci stanie si jedn z wiod cych, warto bowiem podkre li ,

sygna em jest ju obecnie praca Komisji nr 7 FIG i Grupy Roboczej 7.1 zajmuj cej

si projektem „Kataster 2014”, maj cym na celu modernizacj katastru. Zadaniem

powy szej grupy roboczej jest reorganizacja katastru, w tym m.in. przej cie z map

katastralnych na modele 3D oddaj ce w bardziej precyzyjny sposób stosunki

pomi dzy poszczególnymi warstwami katastru. Kolejnym pomys em jest

prywatyzacja katastru, co na pewno usprawni sposób jego korzystania - pa stwo

dzie pe ni o w nim tylko funkcj kontroln . Niektóre pa stwa (np. Niemcy) s

bardzo zaawansowane w pracach nad modelowaniem katastru w du ych miastach.

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

7

2. Rozwi zania prawne w odniesieniu do ksi g wieczystych w

pa stwach UE

Jednym z systemów europejskich, zwyczajowo odmiennym od systemów

kontynentalnej Europy jest system Wielkiej Brytanii, charakteryzuj cy si

regionalnym zró nicowaniem regulacji prawnych: odr bnie dla Anglii i Walii, Szkocji

oraz Irlandii Pó nocnej.

Na terenie Anglii i Walii na mocy Land Registration Act 200215, przymus rejestracji

asno ci ziemskiej obowi zuje jedynie w odniesieniu do wi kszych transakcji

nieruchomo ciami, a mianowicie sprzeda y prawa w asno ci typu freehold albo

ustanowienia prawa typu leasehold, którego czas trwania ma wynosi ponad 21 lat.

W zwi zku z tym obowi zek rejestracji obejmuje tylko niektóre nieruchomo ci i nie

obejmuje np. zmian w asno ciowych b cych nast pstwem dziedziczenia. Ponadto

pewna kategoria praw nie podlega w ogóle rejestracji - s to tzw. overriding interests.

Nale do nich np. oddanie nieruchomo ci w dzier aw na czas poni ej 21 lat, jak

równie prawa osób zamieszkuj cych faktycznie na nieruchomo ci albo maj cych

prawo pobierania dochodów i po ytków z nieruchomo ci. Transakcje nie podlegaj ce

obowi zkowi wpisu do rejestru s trudne do ujawnienia i powa nie zwi kszaj ryzyko

wierzycieli, których wierzytelno ci maj ulec zabezpieczeniu na nieruchomo ci.

Nieruchomo ci podlegaj ce rejestracji s obj te Centralnym Rejestrem Królewskim

(Majesty’s Land Registry), o przeznaczeniu podobnym do ksi g wieczystych. W tych

przypadkach wpis nast puje na podstawie przepisów Land Registration Act 2002

i wydanych na jej podstawie przepisów wykonawczych.

Obok nieruchomo ci rejestrowych, wiele nieruchomo ci nie jest obj tych adnym

rejestrem ujawniaj cym stan prawny. W konsekwencji transakcja nabycia

nieruchomo ci jest poprzedzona przez ustalenie stanu prawnego przez co najmniej

15 ostatnich lat.

15 Akt ten zast pi Land Registration Act z 1925 r. Por. S. Rudnicki, Systemy ksi g wieczystych i zabezpiecze maj tkowych na nieruchomo ciach w wi kszo ci krajów europejskich, Rejent 1995, nr 11, s. 28-29.

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

8

W Szkocji istniej dwa rodzaje publicznych rejestrów nieruchomo ci: jeden za ony

jeszcze w 1617 r. - General Register of Sasines, drugi Land Register of Scotland

wprowadzony na mocy ustawy z 1979 r. dopiero w 1981 r., a obecnie regulowany

przez Land Registers (Scotland) Act 1995. Odmienno ci systemu szkockiego jest

obowi zek wpisu ka dej nieruchomo ci do rejestru, ale nie ma obowi zku wpisu

ka dej transakcji, np. poza rejestrem s czynno ci tzw. overriding interests (czyli np.

dzier awy na okres krótszy ni 21 lat). Wpisy w ksi gach tych nie s obj te instytucj

odpowiednikiem polskiej r kojmi wiary publicznej ksi g wieczystych, ale w

przypadku niezgodno ci rzeczywistego stanu prawnego z wpisem w ksi gach istnieje

mo liwo dochodzenia odszkodowania od pa stwa.

We Francji nie ma ksi g wieczystych b cych odpowiednikami naszej instytucji,

lecz s rejestry nieruchomo ci prowadzone w urz dach hipotecznych (bureau de

hypotheques) przez urz dnika administracji skarbowej: rejestr wpisów (registre des

insriptions) i rejestr gruntów. De facto s to zbiory dokumentów prowadzone

chronologicznie, korzystaj ce z ograniczonej jawno ci. System ten jest wynikiem

rozwi zania przyj tego w kodeksie cywilnym francuskim, i umowa przeniesienia

asno ci nieruchomo ci nie musi by zawarta w formie aktu notarialnego, wystarczy

zachowanie formy pisemnej po wiadczonej np. przez mera. Ponadto umowa

przeniesienia nieruchomo ci w systemie francuskim wywo uje podwójny skutek,

zobowi zujaco-rozporz dzaj cy, co w konsekwencji powoduje, i wpis do

powy szych rejestrów ma charakter deklaratoryjny16.

System podobny do francuskiego obowi zuje w Belgii. Informacje na temat stanu

prawnego nieruchomo ci mo na uzyska w biurach hipotecznych i praw

dziedziczenia (bureau do conservation des hypotheques et de droit de succession),

w urz dzie katastralnym (administration du cadastre) oraz w urz dach skarbowych.

Rejestry w biurach hipotecznych s prowadzone dla poszczególnych w cicieli,

natomiast kataster jest prowadzony dla nieruchomo ci. Podobnie jak w systemie

francuskim, wpisy do powy szych rejestrów maj charakter deklaratoryjny, za

wyj tkiem ustanowienia hipoteki. Pocz wszy od 1993 r. wpisy (tak e obci )

wygasaj po up ywie 30 lat, chyba e przed up ywem tego terminu zostan

odnowione. 16 Zob. S. Rudnicki, op.cit., s. 33-34.

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

9

Ksi g wieczystych w polskim poj ciu nie ma równie w Luksemburgu. Istnieje

kataster oraz rejestr hipoteczny (register des conservateur des hypotheques). Na

mocy ustawy z 21 czerwca 1973 r. kataster stanowi podstaw ustalenia stanu

prawnego nieruchomo ci. Rejestr hipoteczny, z racji swojej funkcji, jest prowadzony

wed ug nazwisk zbywców i nabywców. Wpis do rejestru nast puje po dokonaniu

formalnej kontroli dokumentu maj cego stanowi podstaw wpisu.

We oszech istnieje dualizm systemów: w prowincjach pó nocnych, b cych pod

wp ywem prawa austriackiego, istniej system ksi g wieczystych prowadzonych dla

poszczególnych nieruchomo ci, natomiast w pozosta ej cz ci s prowadzone

rejestry nieruchomo ci, b ce zbiorami dokumentów. Nie mog by one podstaw

ustalenia stanu prawnego nieruchomo ci17.

W Grecji ksi gi wieczyste s prowadzone przez urz dy ksi g wieczystych w ka dym

okr gu s du najni szej instancji. W urz dach tych prowadzone s spisy sk adanych

wniosków (repertoria), ksi wpisów, do której wpisuje si prawo w asno ci,

ebno ci, u ytkowanie i prawo najmu na okres przekraczaj cy 9 lat, rejestr

dzia ek, ksi hipotek prowadzon systemem realnym (folio realne) oraz ksi

zaj egzekucyjnych i konfiskat nieruchomo ci, ksi windykacji, wyw aszcze oraz

rejestr nazwisk. Wpisy korzystaj z zasady wiarygodno ci i ograniczonej zasady

jawno ci formalnej. Prawo przegl dania tych ksi g maj tylko prawnicy. Wpisy maj

charakter konstytutywny, a kolejno stanowi o ich pierwsze stwie. Jednak e nie

istnieje zasada powszechno ci ksi g wieczystych18.

W Holandii jest prowadzony kataster (od 1832 r.) oraz ksi gi wieczyste (przez s dy).

Podstaw oznaczenia nieruchomo ci w ksi dze wieczystej s dane katastralne.

Umowa przeniesienia w asno ci nieruchomo ci ma wprawdzie charakter umowy

kauzalnej, ale wywo uje jedynie skutek obligacyjny. Mo e wi c by zawarta w

dowolnej formie. Dopiero umowa rzeczowa jest obligatoryjnie sporz dzana w formie

aktu notarialnego. Na notariuszu spoczywa odpowiedzialno za prawid owo wpisu

do ksi gi wieczystej, s dzia prowadz cy ksi wieczyst nie bada bowiem

wa no ci aktu przeniesienia nieruchomo ci.

17 Tam e, s. 39-40. 18 Tam e, s. 34.

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

10

Ksi gi wieczyste istniej w Portugalii i s prowadzone przez specjalnie powo ane do

tego urz dy. Wszystkie czynno ci prawne dotycz ce nieruchomo ci musz by

wpisane do ksi g wieczystych i wpis ma zawsze charakter konstytutywny.

Obowi zuje zasada jawno ci formalnej i materialnej ksi g oraz r kojmia wiary

publicznej. Dokonana przed paroma laty reforma portugalskich ksi g wieczystych

dotyczy a systemu ich prowadzenia, ksi gi zast piono systemem kartotekowym,

atwiaj cym korzystanie z nich, a polegaj cym na tym, i ka da nieruchomo ma

swoje dwie karty: na jednej z nich jest opis nieruchomo ci, a na drugiej - dane

dotycz ce w ciciela oraz obci enia nieruchomo ci.

Szwajcarski system ksi g wieczystych, tzw. ksi g g ównych (Hauptbuch), oparty jest

o zasad powszechno ci. Wzmocnieniem tej zasady jest konstytutywno wpisów do

ksi g wieczystych, wynikaj ca z art. 656 kodeksu cywilnego. Ksi gi wieczyste s

jawne (art. 970 szw.k.c.) i korzystaj z atrybutu r kojmi wiary publicznej ksi g

wieczystych pod warunkiem nabycia w dobrej wierze. Ksi ga obejmuje kilka

nieruchomo ci, z których ka da posiada osobny arkusz (Grundbuchblatt), na którym

w odpowiednich amach wpisuje si prawo w asno ci, s ebno ci gruntowe i prawa

zastawnicze. Arkusz mo e obejmowa , za zgod w ciciela, kilka jego

nieruchomo ci, nawet nie powi zanych ze sob gospodarczo. Ka dy zainteresowany

mo e wnie skarg o uzgodnienie tre ci ksi gi z rzeczywistym stanem prawnym

albo z wniosek o sprostowanie wpisu. Badanie zasadno ci wniosku o wpis

obejmuje stwierdzenie, czy w wietle wpisów ujawnionych w ksi dze wnioskodawca

jest uprawniony do rozporz dzania prawem, jak równie czy czynno prawna

maj ca stanowi podstaw wpisu zosta a dokonana w wymaganej formie.

Szwajcarskie ksi gi wieczyste s prowadzone przez okr gowe urz dy do spraw

ksi g wieczystych. Urz dy te, na których czele stoj zarz dcy ksi g wieczystych

(Grundbuchverwalter), s tworzone przez w adze kantonalne. Rozpatrywanie skarg o

uzgodnienie ksi gi z rzeczywistym stanem prawnym nale y do s du, jak równie

rozpatrzenie wniosku o sprostowanie wpisu. Ksi gi wieczyste mog by prowadzone

w systemie elektronicznej bazy danych19.

19 Por. S. Rudnicki, op.cit., s. 38-39.

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

11

W Austrii system ksi g wieczystych jest ci le powi zany z katastrem poprzez

jednostk katastraln - dla ka dej jednostki jest ksi ga wieczysta prowadzona w

dach rejonowych przez referendarzy (Rechtspflegers), pod nadzorem s dziów.

Ksi ga wieczysta sk ada si z ksi gi g ównej (Hauptbuch), zbioru dokumentów

(Urkundensammlung) oraz urz dze pomocniczych: map wieczystoksi gowych oraz

tzw. list pomocniczych. Wpisy dokonywane s w ksi dze g ównej. Od 1980 r. ksi gi

prowadzone w systemie elektronicznym, z zachowaniem tradycyjnej struktury.

Dost p bezpo redni do bazy danych maj notariusze oraz adwokaci i inne osoby

okre lone przez prawo, co odci a s dy od pracoch onnych czynno ci udost pniania

danych. W odniesieniu do ksi g wieczystych austriackich obowi zuje zasada

formalnej i materialnej jawno ci oraz wiarygodno ci ksi g wieczystych. Wpis

przeniesienia w asno ci nieruchomo ci jest obligatoryjny i konstytutywny. Wyj tek

dotyczy jedynie nabycia przez nast pc w ciciela wpisanego do ksi gi, bowiem

wówczas wpis ma charakter deklaratoryjny.

Ka da jednostka katastralna ma urz dzon ksi g ówn , która sk ada si z wielu

tomów. Poniewa jednostka katastralna mo e obejmowa kilka nieruchomo ci,

ka da z nich ma swój w asny dzia oznaczony numerem, pod którym zamieszcza si

wpisy dotycz cej tej nieruchomo ci. Dzia ten stanowi w ciw ksi wieczyst i

sk ada si z trzech cz ci: karty A - zawieraj cej oznaczenie nieruchomo ci

(Grundbestandsblatt), karty B - zawieraj cej wpisy dotycz ce w asno ci oraz karty C

- przeznaczonej do wpisów obci prawami rzeczowymi20.

Du skie ksi gi wieczyste s równie s powi zane z katastrem gruntowym w ten

sposób, e s prowadzone wed ug numerów katastralnych. Zapoznanie si z tre ci

wpisów wymaga znajomo ci numeru katastralnego nieruchomo ci. Ksi gi wieczyste,

chocia prowadzone przez s dy, nie maj jednak charakteru powszechnego i w

konsekwencji wpis ma charakter deklaratoryjny. Wa cech du skich ksi g

wieczystych jest zasada jawno ci - ka dy ma prawo zapozna si z tre ci ksi gi bez

wykazywania interesu prawnego. W ksi dze wieczystej nie ujawnia si sp aty

po yczek obci aj cych nieruchomo . Podstaw wpisu mog by tylko dokumenty

20 Tam e, s. 30-32.

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

12

wystawione przez w ciciela lub przez osob przez niego umocowan . Wynika to z

faktu, e w Danii nie ma instytucji notariatu21.

W Niemczech, podobnie jak w Polsce, istniej dwa odr bne systemy katastru

nieruchomo ci i ksi g wieczystych, które funkcjonuj równolegle i niezale nie, przy

czym s ze sob silnie powi zane22. Instytucja ksi g wieczystych stanowi w

Niemczech cz tak zwanej "dobrowolnej jurysdykcji" w adzy s downiczej. Ksi gi

prowadzi si w Urz dzie Ksi g Wieczystych przy s dzie okr gowym, który jako cz

judykatury podlega Ministrowi Sprawiedliwo ci. Wszystkie uregulowania - pomijaj c

szczegó y - s dzi ki temu w instytucji ksi g wieczystych jednolite w ca ej Republice

Federalnej Niemiec23.

Z kolei zgodnie z ustaw zasadnicz , w adza federalna Niemiec nie ma

wy cznych uprawnie w zakresie katastru, co powoduje, e pozostaje on w

kompetencji krajów zwi zkowych. W zale no ci wi c od konstytucji

poszczególnych krajów zwi zkowych, kataster podlega ró nym ministrom,

najcz ciej jednak ministrowi spraw wewn trznych kraju zwi zkowego. Czynniki te

powoduj , e w Niemczech wyst puje w zasadzie 16 ró nych odmian

prowadzenia katastru. Jednak kraje zwi zkowe uzgodni y (w „Zespole Roboczym

Administracji Geodezyjnej”), aby post powa wed ug wspólnie ustalonych

wytycznych. Powoduje to, e w praktyce ró nice pomi dzy rozwi zaniami

krajowymi s nieznaczne.

Kataster prowadzony jest generalnie w urz dach katastralnych, które w

odpowiednim kraju zwi zkowym podlegaj albo bezpo rednio w ciwemu

21 Tam e, s. 33-34. 22 W kwestii powi za mi dzy ewidencj gruntów I budynków a ksi gami wieczystymi zob. P. Hoffmann, Dane i informacje z ewidencji gruntów i budynków a ksi gi wieczyste, Rejent 2002, nr 5. 23 Por. S. Rudnicki, op.cit., s. 36-37 oraz Bengel M., Simmerding F.: Grundbuch, Grundstück, Grenze. Berlin, Luchterhand Verlag GmbH, 1995, Dresbach D., Kriegel O., Kataster-ABC. Heidelberg, Wichmann, 1995, Hycner R.: Comparison analysis between Ground Cadastre and Land Register systems from the point of view of real estate cadastre creating in Poland. Allgemeine Vermessungs-Nachrichten, No 11-12/2000, Kriegel O.: Katasterkunde in Einzeldarstellungen. Heidelberg, Wichmann, 2001, Przewi likowska A, Skotnicki K., Wykorzystanie pruskich i niemieckich oraz rosyjskich ród owych materia ów katastralnych dla potrzeb wspó czesnych, wybranych prac geodezyjnych i zagadnie prawnych. Geodezja, tom 7, zeszyt 1, 2001, R. Hycner, H.-R. Kulpe, A. Przewi likowska: Niemiecki system katastralny i ksi g wieczystych w Niemczech. Referat opracowany na V Konferencj Naukowo-Techniczn w odzi w dniach 6-8.VI.2002.

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

13

organowi kraju zwi zkowego, albo te organowi okr gu lub miasta na prawach

okr gu.

Przy porównaniu katastru i ksi g wieczystych na terenie Niemiec widoczna jest

podstawowa ró nica. Polega ona na tym, e: ksi ga wieczysta opisuje obiekty

prawne, z regu y nieruchomo gruntow (Grundstück) z przynale nymi prawami:

asno , obci enia prawa w asno ci i ograniczenia, za kataster opisuje cz ci

powierzchni ziemskiej, którymi s obiekty katastralne, czyli dzia ki (Flurstück) z

atrybutami opisuj cymi stan faktyczny. S nimi: po enie, kszta t, powierzchnia,

sposób u ytkowania wraz ze znajduj cymi si na tych dzia kach budynkami.

Mo na wi c stwierdzi , e obydwa systemy zawieraj podobne dane. W zwi zku z

tym nale y dokona analizy powi za , które mog by sformu owane

nast puj co:

jakie dane zostaj wykazywane w wymienionych powy ej systemach,

jak dalece wyst puje w nich nadmiar informacji z powodu powtarzania si

niektórych danych w obydwu rejestrach,

który z rejestrów jest odpowiedzialny za w ciwe wpisy danych, a który za

tylko rejestruje wpisy, maj ce w takim przypadku charakter jedynie

informacyjny.

W celu ograniczenia u ywania w sposób cz sty tych samych wyra , w artykule

stosowane s dalej nast puj ce skróty:

KN - kataster nieruchomo ci,

KW - ksi gi wieczyste,

ALB - Automatyczny Rejestr Gruntów (Automatisches Liegenschaftsbuch),

ALK - Automatyczna Mapa Katastralna (Automatische Liegenschaftskarte),

ALKIS - Urz dowy System Informacji Katastralnej (Amtliches

Liegenschaftskataster Informationssystem).

W niemieckich ksi gach wieczystych przechowuje si oraz wprowadza zmiany

w informacji o terenie w zakresie praw do gruntu oraz w razie potrzeby równie

w zakresie praw do budynków (w przypadku u ytkowania wieczystego) lub praw do

lokali (nieruchomo lokalowa).

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

14

Cz gruntu, opisana prawami okre lonymi w ksi dze wieczystej, stanowi

nieruchomo gruntow . Mo e si ona sk ada z jednej lub kilku dzia ek

katastralnych. W przeciwie stwie do tego rozwi zania, jedna dzia ka katastralna nie

mo e zawiera dwóch lub wi cej nieruchomo ci gruntowych. Obci enia i

ograniczenia dotycz ce nieruchomo ci gruntowej mog si równie odnosi do

cz ci takiej nieruchomo ci, która to cz niekoniecznie musi odpowiada ca ej

dzia ce katastralnej. Je eli wi c prawo obci a tylko cz dzia ki katastralnej, ta

cz mo e by równie opisana wy cznie s ownie.

Nieruchomo ci gruntowe s rejestrowane i opisywane w ksi dze wieczystej, przy

czym w jednej ksi dze mo e by uj ta jedna lub wi cej nieruchomo ci gruntowych

jednego w ciciela (tak zwane folio osobowe). Ksi ga wieczysta dzieli si na

nast puj ce cz ci:

Strona tytu owa - z danymi takimi, jak: S d Okr gowy, zasi g dzia ania

du wieczysto-ksi gowego (Okr g), numer KW.

Spis tre ci, w którym ka da nieruchomo gruntowa ma swój kolejny

bie cy numer w spisie. Dodatkowo zamieszczone s w nim równie :

oznaczenie dzia ki katastralnej lub dzia ek, z których sk ada si dana

nieruchomo gruntowa, oraz dane o powierzchni, u ytkowaniu i po eniu

dzia ek, podane zgodnie z tre ci zawart w katastrze.

Dzia 1: Zawiera informacje na temat w ciciela, któremu przypisane s

wszystkie nieruchomo ci gruntowe ujawnione w tej ksi dze wieczystej,

Dzia 2: Zawiera informacje na temat obci i ogranicze .

Przyporz dkowuje si je do odpowiednich nieruchomo ci gruntowych

poprzez numery ze spisu tre ci,

Dzia 3: Zawiera informacje na temat hipoteki. Równie tutaj poprzez

numer porz dkowy okre la si , która nieruchomo gruntowa jest

obci ona hipotek .

Ka da nieruchomo gruntowa jest identyfikowana w ksi dze wieczystej na

podstawie numeru sk adaj cego si z:

oznaczenia okr gu, w którym dzia a s d,

numeru ksi gi wieczystej,

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

15

numeru porz dkowego nieruchomo ci gruntowej w spisie tre ci danej

ksi gi wieczystej.

Przy wprowadzaniu zmian do wpisu w ksi dze wieczystej uniewa nia si stare

informacje w ten sposób, e podkre la si je kolorem czerwonym. Dzi ki takim

znakom przy poprzednich i aktualnych informacjach jest mo liwa obserwacja historii

nieruchomo ci gruntowej.

W przeciwie stwie do systemu katastru, system ksi g wieczystych nadal jest

prowadzony, pomijaj c pojedyncze projekty pilota owe, w sposób tradycyjny.

Wspó praca pomi dzy jednostkami prowadz cymi ksi gi wieczyste i kataster jest

przez ten fakt bardzo utrudniona. Prawa dotycz ce nieruchomo ci gruntowych

zarejestrowane w ksi dze wieczystej w takiej formie nie mog zosta przej te w

sposób bezpo redni do systemów informacji o terenie (typu GIS lub LIS).

Ksi ga wieczysta mo e by udost pniana do wgl du ka demu, kto w sposób

wiarygodny mo e przedstawi swój uzasadniony interes prawny. W tym przypadku

nale y dok adnie sprawdzi , czy ten interes prawny zezwala na wgl d tylko do cz ci

1 (dane o w cicielach), do cz ci 2 (obci enia i ograniczenia), czy tak e do cz ci

3 (obci enia hipoteczne). Poniewa w wi kszo ci przypadków problem ten dotyczy

uzyskania informacji o osobie w ciciela, któr znacznie pro ciej otrzyma z

katastru, w praktyce cz ciej nast puje wgl d do katastru ni do ksi g wieczystych.

Na tle systemu niemieckiego interesuj ce jest przeanalizowanie powi za pomi dzy

systemami ksi g wieczystych i katastrem.

Kataster jest systemem, który dzia a samoistnie i niezale nie. Opisuje on przede

wszystkim grunt, reprezentowany przez dzia ki, bez konieczno ci wykorzystywania

systemu ksi g wieczystych. Natomiast ksi gi wieczyste nie mog zasadniczo istnie

bez katastru, poniewa opisuj one prawa do nieruchomo ci gruntowych na

podstawie ich oznaczenia w katastrze. Jest to fakt znany od momentu za enia

ksi g wieczystych. Ju w zarz dzeniu o ksi gach wieczystych z 23 marca 1897 r.

wymagano, aby przy ksi gach wieczystych prowadzony by rejestr urz dowy, który

umo liwia by jednoznaczn identyfikacj nieruchomo ci gruntowej. Tym rejestrem

jest kataster. Zale no pomi dzy systemami ksi g wieczystych i katastrem polega

ównie na:

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

16

przyj ciu oznaczenia dzia ki katastralnej, lub kilku dzia ek, które tworz

dan nieruchomo gruntow , do spisu tre ci w ksi dze wieczystej.

Wychodz c zatem od nieruchomo ci gruntowej istnieje mo liwo dotarcia

do informacji o jej po eniu oraz o odpowiednich zapisach w katastrze,

przyj ciu numeru nieruchomo ci w spisie tre ci danej ksi gi do ALB, czyli

do Automatycznego Rejestru Gruntów w katastrze. W ten sposób mo liwe

jest wyszukanie nieruchomo ci gruntowej, na podstawie dzia ki katastralnej,

która do niej nale y, oraz ustalenie praw do tej nieruchomo ci.

Z zasady te dwa powi zania powinny by wystarczaj ce. Jednak ze wzgl dów

praktycznych zdecydowano si przyjmowa stosowne informacje jedynie z

ciwego rejestru, co oznacza, e:

w katastrze wprowadza si do rejestru ALB podmiot prawa z dzia u 1 ksi gi

wieczystej,

w ksi dze wieczystej wprowadza si , na podstawie rejestru ALB, dane o

wielko ci, po eniu, konfiguracji i sposobie u ytkowania dzia ek.

Z powodu powi zania pomi dzy ksi gami wieczystymi i katastrem, a tak e z powodu

konieczno ci utrzymywania obydwu rejestrów w zgodno ci, niezb dna jest bie ca

wymiana informacji pomi dzy obydwoma systemami. W zwi zku z tym urz d

prowadz cy ksi wieczyst musi powiadamia urz d katastralny o zmianach w

zakresie:

numeru KW,

numeru porz dkowego nieruchomo ci gruntowej w spisie tre ci KW,

praw w asno ci,

jak i innych, wyj tkowych przypadkach, przewidzianych przepisami

szczególnymi.

Nie przekazuje si natomiast adnych informacji do urz du katastralnego, je li

zmieni si zapisy w 2 lub 3 dziale KW.

Urz d katastralny powiadamia urz d prowadz cy ksi gi wieczyste o zmianach w

zakresie:

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

17

numeru dzia ki katastralnej stanowi cej nieruchomo , lub wchodz cej w

sk ad,

nieruchomo ci,

powierzchni dzia ki,

konfiguracji dzia ki,

ytkowania dzia ki,

innych danych.

Wymiana informacji pomi dzy urz dami dokonywana by a dotychczas prawie

wy cznie w formie pisemnej, drog pocztow . Oczekiwane s jednak zmiany

w przysz ci w tym zakresie. Obok bowiem dodatkowego nak adu czasowego

dzisiejsze post powanie niesie za sob dodatkowe ród o b dów i jest zwi zane

z opó nianiem si rejestracji zmian w drugim urz dzie. W tym czasie kataster i ksi gi

wieczyste nie s ze sob zgodne.

Z wpisem w niemieckiej ksi dze wieczystej, tak jak i w systemie polskim, zwi zana

jest zasada r kojmi wiary publicznej. Wyj tek wyst puje jedynie wówczas, je li jest

si wiadomym b du zawartego w ksi dze lub gdy jest wniesiony sprzeciw

przeciwko dokonanemu wpisowi. W razie zaistnienia w ksi dze b dnych wpisów

dotycz cych nieruchomo ci, pa stwo ponosi odpowiedzialno odszkodowawcz

w stosunku do nabywcy nieruchomo ci w dobrej wierze.

Z uwagi na to, e ksi gi wieczyste nie mog yby istnie bez katastru, powstaje pytanie

czy r kojmia wiary publicznej obejmuje równie kataster. Nieruchomo gruntowa

jako obiekt prawny zostaje zidentyfikowana poprzez odpowiadaj ce jej dzia ki

katastralne. W zwi zku z tym r kojmia wiary publicznej ksi g wieczystych nie

mia aby sensu, gdyby nie odnosi a si równie i do dzia ek katastralnych. Dlatego te

w Niemczech r kojmia wiary publicznej ksi g wieczystych rozci ga si tak e na

oznaczenie dzia ki katastralnej (numer) w katastrze oraz na jej konfiguracj (opis,

kszta t, po enie) ukazan na mapie katastralnej. Wynika st d po rednio obowi zek

do wyznaczania granic dzia ek katastralnych w odpowiednim miejscu w terenie.

Ustalanie granic dzia ek ma nast powa w zale no ci od sposobu ich okre lenia, z

odpowiedni dok adno ci . Natomiast dane opisowe katastru takie, jak:

powierzchnia, opis po enia i sposób u ytkowania nie s obj te r kojmi wiary

publicznej.

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

18

Na powy szym tle mo na pokusi si o porównanie systemów ksi g wieczystych i

katastru w Niemczech z systemem polskim.

Tabela 1. Porównanie systemów katastru i ksi g wieczystych na terenie Niemiec

Lp. Analizowana cecha kataster nieruchomo ci ksi gi wieczyste 1.

ówny cel systemu

opis stanów faktycznych i

ciwo ci gruntu opis praw do nieruchomo ci gruntowych

2. Najmniejszy obiekt podlegaj cy rejestracji

dzia ka katastralna

nieruchomo gruntowa, budynkowa, lokalowa

3. Mniejsza jednostka zbierania danych

obr b

ksi ga wieczysta

4. Wi ksza jednostka zbierania danych

jednostka ewidencyjna

rejon prowadzenia ksi g wieczystych

5. Jednostka prowadz ca rejestr urz d katastralny d Rejonowy 6.

Zasi g kompetencji stosownego urz du

okr g katastralny

okr g S du Rejonowego

7. Organ ustawodawczy kraj zwi zkowy Republika Federalna Niemiec 8.

Najwa niejsze akty prawne okre laj ce funkcjonowanie systemu

ustawy geodezyjne i katastralne szesnastu krajów zwi zkowych

kodeks cywilny, ustawa o ksi gach wieczystych

9. Zupe no (pokrycie kraju) 100% oko o 98% 10.

Stopie informatyzacji

ALB prawie 100 % ALK oko o 50%

projekty pilota owe, w fazie prób

11. Wprowadzanie zmian

na wniosek zainteresowanego lub z urz du

na wniosek zainteresowanego lub przez notariusza

12. Jednolito prowadzenia generalnie tak tak 13. Jawno ograniczona ograniczona 14.

Czy jeden rejestr mo e istnie bez drugiego

tak

nie

15. kojmia wiary publicznej cz ciowo tak, cz ciowo nie tak 16.

Jak maj si do siebie pod wzgl dem wzajemnego zawierania dzia ka katastralna i nieruchomo gruntowa

jedna dzia ka katastralna mo e nale tylko do jednej nieruchomo ci gruntowej

jedna nieruchomo gruntowa mo e si sk ada z jednej lub wi kszej liczby dzia ek katastralnych

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

19

Tabela 2. Porównanie systemów: ewidencji na terenie Polski i katastru niemieckiego

Lp.

Analizowana cecha

Kataster Nieruchomo ci - Niemcy

Ewidencja Gruntów i Budynków2) - Polska

1.

ówny cel systemu

opis faktycznych w ciwo ci gruntu

urz dowe zinwentaryzowanie informacji przestrzennej i opisowej o gruntach, budynkach i lokalach

2. Najmniejszy obiekt podlegaj cy rejestracji

dzia ka katastralna

dzia ka ewidencyjna

3. Mniejsza jednostka zbierania danych

obr b

obr b

4. Wi ksza jednostka zbierania danych

jednostka ewidencyjna

jednostka ewidencyjna

5. Jednostka prowadz ca rejestr urz d katastralny starosta 6.

Zasi g kompetencji stosownego urz du

okr g katastralny

powiat

7. Organ ustawodawczy kraj zwi zkowy Rzeczpospolita Polska 8.

Najwa niejsze akty prawne okre laj ce funkcjonowanie systemu

ustawy geodezyjne i katastralne szesnastu krajów zwi zkowych

ustawa prawo geodezyjne i kartograficzne, rozporz dzenie w sprawie ewidencji gruntów i budynków

9. Zupe no (pokrycie kraju)

100%

cz opisowa 100% cz kartograficzna 90,3%

10.

Stopie informatyzacji

ALB prawie 100 % ALK oko o 50%

cz opisowa 99.8% cz kartograficzna: miasta 25%, tereny pozamiejskie 5%

11. Wprowadzanie zmian

z urz du lub na wniosek zainteresowanego

z urz du lub na wniosek zainteresowanego

12. Jednolito prowadzenia generalnie tak tak 13. Jawno ograniczona ograniczona 14.

Czy system KN mo e istnie bez KW

tak

tak

15. kojmia wiary publicznej cz ciowo tak, cz ciowo nie nie 16.

wzajemny stosunek dzia ki katastralnej i nieruchomo ci gruntowej

jedna dzia ka katastralna mo e nale tylko do jednej nieruchomo ci gruntowej

jedna dzia ka ewidencyjna nie zawsze odpowiada jednej nieruchomo ci gruntowej

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

20

Tabela 3. Porównanie systemów ksi g wieczystych na terenie Niemiec i Polski

Lp. Analizowana cecha Ksi gi Wieczyste - Niemcy Ksi gi Wieczyste - Polska 1.

ówny cel systemu

opis praw do nieruchomo ci gruntowych

ustalenie stanu prawnego nieruchomo ci gruntowych, budynkowych, lokalowych

2. Najmniejszy obiekt podlegaj cy rejestracji

nieruchomo gruntowa, budynkowa, lokalowa

nieruchomo gruntowa, budynkowa, lokalowa

3. Mniejsza jednostka zbierania danych

ksi ga wieczysta

ksi ga wieczysta

4. Wi ksza jednostka zbierania danych

rejon prowadzenia ksi g wieczystych

rejon Wydzia u ksi gowo-wieczystego

5. Jednostka prowadz ca rejestr S d Rejonowy d Rejonowy 6.

Zasi g kompetencji stosownego urz du

okr g S du Rejonowego

okr g S du Rejonowego

7.

Zak adanie KW

dla posiadacza prawa asno ci lub wieczystego ytkowania

dla nieruchomo ci

8. Organ ustawodawczy Republiki Federalnej Niemiec Rzeczpospolitej Polski 9.

Najwa niejsze akty prawne okre laj ce funkcjonowanie systemu

kodeks cywilny, ustawa o ksi gach wieczystych

kodeks cywilny, ustawa o ksi gach wieczystych i hipotece

10.

Zupe no (pokrycie kraju)

oko o 98%

ksi gi prowadzone s dla ustalonych obszarów kompetencji s dów rejonowych - ale nie wszystkie nieruchomo ci s ujawnione

11. Stopie informatyzacji projekty pilota owe proces rozpocz to 12.

Wprowadzanie zmian

na wniosek zainteresowanego za po rednictwem notariusza

na wniosek zainteresowanego lub z urz du

13. Jednolito prowadzenia tak tak 14. Jawno ograniczona nieograniczona 15.

Czy system KW mo e istnie bez katastru/ewidencji

nie

nie

16.

kojmia wiary publicznej

przewa aj co tak

prawa rzeczowe - tak, oznaczenie nieruchomo ci - nie

17.

Wzajemnego stosunek dzia ki katastralnej i nieruchomo ci gruntowej

jedna nieruchomo gruntowa mo e si sk ada z jednej lub wielu dzia ek katastralnych

jedna nieruchomo gruntowa mo e sk ada si z jednej lub wielu dzia ek ewidencyjnych

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

21

3. Podsumowanie i wnioski

W pa stwach zachodnio-europejskich w systemach ksi g wieczystych istniej

wyra nie 2 modele: powszechnych ksi g wieczystych (system germa ski - Niemcy,

Austria, Szwajcaria) oraz ksi g wieczystych, do których nie musz by wpisane

wszystkie nieruchomo ci (np. Anglia). Dalsz istotn modyfikacj stanowi charakter

prawny wpisu do ksi g wieczystych. Przewa a rozwi zanie oparte o deklaratywno

wpisu, ale na uwag zas uguj te systemy, które oparte s o zasad

konstytutywno ci wpisu, odnosz si do wpisów wszystkich praw, w tym prawa

asno ci, nie za tylko wybranych praw. Wa ró nic w rozwi zaniach prawnych

wieczystoksi gowych stanowi zakres powi zania ksi g wieczystych z systemem

ewidencjonowania nieruchomo ci, katastralnym lub innym systemem rejestracji.

Charakterystyczne jest te , e w wielu systemach widoczne jest szczególne

przywi zywanie wagi do bezwzgl dnej konieczno ci zagwarantowania ca kowitego

bezpiecze stwa obrotu nieruchomo ciami, zwi zanej najcz ciej z dynamicznym

udzielaniem kredytów i w zwi zku z tym - zabezpiecze hipotecznych.

Interesuj cych spostrze dostarcza porównanie systemów rejestracji

nieruchomo ci - katastru nieruchomo ci i ksi g wieczystych - w Niemczech i w

Polsce:

1. Systemy katastru nieruchomo ci i ksi g wieczystych w Niemczech i w

Polsce dzia aj niezale nie i s oparte na ró nych obiektach, przy czym w

obydwu krajach w jednym i drugim systemie nast puje du y nadmiar

informacji. Jednym z mo liwych sposobów na unikni cie tego stanu jest

integracja obydwu systemów, ale nie jest to mo liwe w najbli szym czasie -

zarówno w Niemczech jak te i w Polsce.

2. Przepisy prawne dotycz ce obydwu systemów w Polsce okre lane s

centralnie, za w Niemczech takie rozwi zanie dotyczy tylko ksi g

wieczystych. W przypadku katastru nieruchomo ci stosowne przepisy

wydawane s przez organy krajów zwi zkowych. W zakresie katastru

nieruchomo ci nast puje zatem w Niemczech ró norodno .

Insty

tut W

ymiar

u Sp

rawi

edliw

oci

22

3. Pomi dzy systemami ksi g wieczystych w Polsce i w Niemczech wyst puj

istotne ró nice polegaj ca na tym, e ksi gi wieczyste w Polsce zak adane

dla nieruchomo ci, za w Niemczech - dla w ciciela, a ponadto ró nica

wyst puje w zakresie praw obj tych wpisem konstytutywnym.