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Der Quartierplan macht eingezontes Land baureif. Werkbuch für den Quartierplaner

Werkbuch für den Quartierplaner - Suter von Känel Wild · Gelegenheit, das zugehörige Werkbuch für Quartierplaner zu verfassen. Für die zahlreichen Hinweise danken wir den Seminarteilneh

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    Der Quartierplan macht eingezontes Land baureif.

    Werkbuch für den Quartierplaner

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    Impressum

    VerfasserDr. iur. Peter Bösch, 1949, studierte Rechtswissenschaft in Zürich. Nach dem Gerichtspraktikum erwarb er 1975 das Anwaltspatent und schrieb eine Dissertation über ein strafprozessrechtliches Thema. Er arbeitete kurze Zeit als Anwalt und wurde für 3 Jahre Sekretär der Baurekurskommissionen des Kantons Zürich. Von 1982 – 1989 war er Mitarbeiter des Bauamtes II der Stadt Zürich (heute Hochbaudepartement der Stadt Zürich), wo er vor allem planungsrechtliche Fragen behandelte. Er leitete zudem 1987 – 1989 interimistisch die Baupolizei der Stadt Zürich. Seit November l989 führt er ein eigenes Anwaltsbüro zuerst in Zürich und ab April 1998 in Zollikon. In diesem Büro bearbeitet er bevorzugt Mandate aus dem Gebiet des öffentlichen und privaten Planungs und Baurechts und des Verwaltungsrechts. Zudem schlichtet er Streitigkeiten zwischen Nachbarn, Bauherren, Unternehmern, Planern und öffentlichen Verwaltungen (Mediation). Er ist Lehrbeauftragter für Baurecht an der Architekturabteilung der Zürcher Hochschule Winterthur.

    Alwin Suter, 1946, Dipl. Kulturingenieur ETH, Raumplaner FSU/BSP, schloss sein Studium 1971 ab. Von 1972 1976 war er Sachbearbeiter im Planungsbüro M. Steiger und L. Huber. Anschliessend wechselte er zum Planungsbüro Guhl Lechner Philipp wo er 1977 Teilhaber und Geschäftsführer wurde. Heute firmiert das Planungsbüro unter dem Namen Suter • von Känel • AG. Alwin Suter ist ein Planungsallrounder und hat schon zahlreiche Orts, Regional, Gebiets und Quartierplanungen bearbeitet oder war als Projektleiter für die Abwicklung verantwortlich. Sein reiches Fachwissen bringt er auch bei Landschafts und Umweltschutzplanungen sowie als Lehrbeauftragter der ETH Z und als Prüfungsexperte an der Fachhochschule Rapperswil ein.

    Peter von Känel, 1957, Dipl. Siedlungsplaner HTL, Raumplaner Reg. A und FSU/BSP, studierte nach seiner Lehre als Vermessungszeichner und einem einjährigen Amerikaaufenthalt von 1980 1984 an der heutigen Fachhochschule Rapperswil. Anschliessend absolvierte er berufsbegleitend das NDSU Unternehmungsführung an der HWV in Horw. Er ist seit 1986 Teilhaber des Büros Suter • von Känel • AG und bearbeitet alle raumplanerischen Fragestellungen. Zu seinen Spezialgebieten gehören Ortsplanungen, Quartier und Gestaltungsplanungen, Verkehrsplanungen, Lärmschutzaufgaben, Strassenraumgestaltungen und das moderieren von Planungsprozessen.

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    Impressum

    Herausgeber VZGV Verein Zürcherischer Gemeindeschreiber und Verwaltungsfachleute

    Bezug

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    Kantonale Drucksachen und Materialzentrale

    Räffelstrasse 32

    8090 Zürich

    Tel. 01 468 68 88

    Fax 01 468 68 77

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    Inhaltsverzeichnis

    A. Einleitung 51. Vorwort 6

    2. Zweck des Quartierplanverfahrens 7

    3. Arten des Quartierplans 8

    B. Verfahren ��1. Quartierplanbeteiligte 14

    2. Verfahrenseinleitung 18

    3. Ablauf der Quartierplanung 26

    4. Verhandlungen 39

    5. Rechtsmittelverfahren 47

    C. Sachinhalte 551. Alter Bestand 56

    2. GroberschliessungFeinerschliessung 58

    3. Neuer Bestand 62

    4. Baulinien 81

    5. Gewässer 83

    6. Werkleitungen 85

    7. Kosten 91

    8. Ordnung der Rechtsverhältnisse 97

    D. Vollzug und Bau 991. Administrativer Vollzug 100

    2. Baulicher Vollzug 102

    3. Abrechnung 108

    E. Anhang ��� 1. Literaturauswahl 112

    2. Abkürzungsverzeichnis 118

    3. Gesetzesregister 123

    4. Materialienverzeichnis 126

    5. Baurechtsquellen im Internet 132

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    A. Einleitung

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    �. Vorwort

    Der Zürcher Quartierplan ist bei Planern und Juristen seit längerem ein praktisch unbeackertes Feld. Die Tagungen des Vereins Zürcher Gemeindeschreiber und Verwaltungsfachleute im Frühjahr 2000 zum Thema «QuartierplanWerkstatt» gab uns Gelegenheit, das zugehörige Werkbuch für Quartierplaner zu verfassen.

    Für die zahlreichen Hinweise danken wir den Seminarteilnehmern. Besonderen Dank gilt den kantonalen Fachstellen Amt für Raumordnung und Vermessung (ARV), Amt für Abfall, Energie und Luft (AWEL) und Tiefbauamt (TBA), die wertvolle Anregungen machten.

    Dank gebührt aber auch den fleissigen Helfern im Hintergrund. Dazu gehören folgende Mitarbeiter des Planungsbüros Suter • von Känel • AG: Sandra Andreossi (Sekretärin), Michael Ruffner (Praktikant FH Rapperswil) und Reto Wild (Mitinhaber SVK) .

    Zürich, September 2000

    Peter Bösch

    Alwin Suter

    Peter von Känel

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    �. Zweck des Quartierplanverfahrens

    Hauptaufgaben des Quartierplans

    Die fehlende Zufahrt und die un-günstigen Parzellenformen machen das Gebiet quartierplanbedürftig.

    Die Herstellung überbaubarer Grundstücke mit entsprechender Planung der Feinerschliessung, d.h. der Quartierstrassen, der Anschlüsse an die Hauptsammelkanäle und leitungen ist die Hauptaufgabe des Quartierplanverfahrens. Damit erlangen die beteiligten Grundstücke die Baureife.

    Die richtige Form der Baugrundstücke ist jene, die eine «zonengemässe» Überbauung ermöglicht. Eine Einfamilienhauszone erfordert andere Formen und Grössen von Grundstücken als eine Mehrfamilienhauszone. In der Kernzone, wo kleine Grenzabstände gelten, bleiben auch eigentliche Kleinparzellen «quartierplanfähig».

    Die behördenverbindliche Richtplanung und die grundeigentümerverbindlichen Nutzungsplanung (Bau und Zonenordnung) und gegebenenfalls die Sondernutzungsplanungen, wie Sonderbauvorschriften oder Gestaltungsplan, bestimmen, wo und was gebaut werden darf. Damit ist aber überhaupt noch nicht gesagt, dass ein konkretes Bauprojekt auch bewilligt wird. Die erwähnten Planungen machen Land vorerst lediglich zu Rohbauland. Damit aus Rohbauland baureifes Land wird, auf dem der Grundeigentümer einen Anspruch auf eine Baubewilligung hat, ist neben der Groberschliessungsplanung (Verkehrsplan, Erschliessungsplan) für die grosse Mehrzahl der Parzellen noch die Planung der Feinerschliessung erforderlich (§§ 123 ff PBG). Der Quartierplan ist das Planungsinstrument, um dies zu erreichen.

    Planerische Vorgaben

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    Grundeigentümer haben die Möglichkeit, die Landumlegung und Erschliessung ihrer Grundstücke auf rein privatrechtlicher Basis zu regeln. Solche Erschliessungsverträge unterstehen dem Privatrecht (zu den Einzelheiten vgl. STÖRI: S. 13).

    Damit die Grundeigentümer auf Grund eines solchen «superprivaten» Quartierplans bauen können, müssen sie bei der Dimensionierung der Erschliessungsanlagen die öffentlichrechtlichen Vorschriften beachten. Ob die Erschliessung gemäss superprivatem Quartierplan genügt, wird spätestens im Baubewilligungsverfahren geprüft.

    Zweckmässig ist es aber, dass der superprivate Quartierplan bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses dem Gemeinderat zur Zustimmung unterbreitet wird. Der superprivate Quartierplan ermöglicht einerseits Festlegungen, welche im amtlichen Quartierplanverfahren nicht getroffen werden können. Andererseits können bauwillige Grundeigentümer von nicht bauwilligen Grundeigentümern in einem superprivaten Quartierplan, da Einstimmigkeit erforderlich ist, zu grösseren Konzessionen gedrängt werden, die sie in einem Quartierplan gemäss PBG nicht eingehen müssten.

    Da wegen der nötigen Einstimmigkeit ein superprivater Quartierplan auch scheitern kann, empfiehlt sich, bei der Ausarbeitung die Quartierplangrundsätze zu beachten, damit die privatrechtliche Erschliessungsregelung jederzeit in ein Quartierplanverfahren nach PBG übergeleitet werden kann.

    �. Arten des Quartierplans

    «Superprivater» Quartierplan

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    Die Begriffe «Privater Quartierplan» und «Amtlicher Quartierplan» sind im Gesetz nicht mehr enthalten. Sie werden in der Praxis aber immer noch verwendet. Im Gesetz wird unterschieden zwischen einem Quartierplan, der durch den Gemeinderat aufgestellt wird (= amtlicher Quartierplan) und demjenigen, der durch die Grundeigentümer (= privater Quartierplan) aufgestellt wird (vgl. § 160a PBG).

    Der durch die Grundeigentümer aufgestellte Quartierplan bedarf von der Einleitung über alle Verfahrensstadien stets der Einstimmigkeit aller Beteiligten. Folgerichtig sind entsprechende Beschlüsse nur noch wegen Willensmängeln, Verletzung zwingender Verfahrensvorschriften und wegen Nebenbestimmungen in Genehmigungsentscheiden anfechtbar. § 160a PBG enthält die für den privaten Quartierplan geltenden, vereinfachten Verfahrensvorschriften. Die Einstimmigkeit ist eine hohe Hürde, weshalb diese Art von Quartierplänen selten ist.

    Der durch den Gemeinderat aufgestellte Quartierplan hingegen wird schon auf Gesuch eines einzigen Grundeigentümers oder durch Beschluss des Gemeinderates eingeleitet. Auch die weiteren Verfahrensschritte hängen nicht von Mehrheitsbeschlüssen der Beteiligten ab. Diese haben wohl das Recht, Anträge und Einwendungen vorzubringen. Die Beschlüsse fasst hingegen die Behörde, wobei den Beteiligten ein Rekursrecht zusteht.

    Privater und amtlicher Quartierplan

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    �. Arten des Quartierplans

    Im Spannungsfeld der verschie-denen Interessen ist beim privaten Quartierplan die Erreichung der Einstimmigkeit oftmals eine kaum zu überwindende Hürde.

    öffentliche Interessen

    Interessen der Nachbarn

    eigene Interessen

    InteressenausgleichKompromissbereitschaft

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    �. Arten des Quartierplans

    Teilquartierplan Der Quartierplan kann auch auf Teilmassnahmen beschränkt werden (vgl. § 123 Abs. 2 PBG). Denkbar sind Teilquartierpläne beispielsweise:

    • Grenzverschiebungen und geringfügige Landabtausche, wenn die Voraussetzungen für eine Grenzbereinigung nicht gegeben sind

    • die Erstellung von einzelnen Erschliessungsanlagen und untergeordnete Änderungen an einzelnen Erschliessungsanlagen

    • Anpassung / Aufhebung von Baulinien und Niveaulinien gemäss Kreisschreiben der Baudirektion vom 21.10.1993

    Die Grenzbereinigung ist eine vereinfachte Form des Quartierplanverfahrens. Sie beruht auf den gleichen für das Quartierverfahren festgelegten materiellen Grundsätzen (§ 178 PBG). Sie dient der Anpassung von an sich erschlossenen, aber von der Form her nicht zweckmässig überbaubaren Grundstücken. Dabei rechtfertigt eine nicht optimal nutzbare Parzellenform kein Grenzbereinigungsverfahren (BEZ 1993 Nr. 26). Flurwege dürfen nicht im Grenzbereinigungsverfahren aufgehoben werden (BEZ 1982 Nr. 7). Dafür steht das im Landwirtschaftsgesetz vorgesehene Verfahren zur Verfügung. Die Grenzbereinigung wird, ob auf Gesuch von Privaten oder von Amtes wegen eingeleitet, immer als amtliches Verfahren durchgeführt (§ 181 PBG). Die Dauer des Verfahrens ist gegenüber dem ordentlichen Quartierplanverfahren wesentlich kürzer. Die Festsetzung durch den Gemeinderat (Stadtrat) erfolgt längstens 2 Monate nach Vorliegen des Entwurfes und bedarf keiner Genehmigung durch die Baudirektion (§ 183 PBG).

    Grenzbereinigung

    Beispiel einer Grenzbereinigung Strasse ausparzelliert und grenzbereinigt

    Strasse noch nicht ausparzelliert

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    Die Gebietssanierung ist eine erweiterte Form des QuartierplanVerfahrens (§ 186 ff. PBG). Sie dient der baulichen Erneuerung überbauter Gebiete. Die Umlegung und die Verbesserung der Erschliessung sind begleitende Massnahmen dieser Sanierung. Sie kann bei baulichen oder wohnhygienischen Missständen angeordnet werden, wenn öffentliche Interessen vorliegen. Es wird zwischen Teil und Gesamterneuerung unterschieden. Bei der Gesamterneuerung ist mit dem Quartierplan ein Gestaltungsplan zu erstellen. Die Erneuerung kann in Etappen erfolgen. Besonderer Schutz wird den ansässigen Mietern und Pächtern gewährt. Für die Probleme des Schutzes erhaltenswerter Gebäude und des Vollzuges sind spezielle Regelungen geschaffen worden (§§ 193 – 196 PBG).

    Das Verfahren ist sehr kompliziert und bringt erhebliche Eingriffe in die Eigentumsfreiheit der betroffenen Grundeigentümer. Es erstaunt daher nicht, dass bis heute im Kanton Zürich keine einzige Gebietssanierung durchgeführt worden ist.

    Gebietssanierung

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    �. Arten des Quartierplans

    Bei der baulichen Erneuerung und Entwicklung eines alten Dorfkerns könnte beispielsweise die Gebiets-sanierung zur Anwendung kommen.

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    B. Verfahren

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    �.� Grundeigentümer und GemeindebehördeAn einem Quartierplan beteiligt sind in erster Linie alle Grundeigentümer, welche Parzellen im QuartierplanGebiet haben. Dies können sein:

    • Alleineigentümer

    • Miteigentümer/Gesamteigentümer

    • Stockwerkeigentümer

    Keine Rolle spielt es, ob die Grundstücke Privaten oder der öffentlichen Hand (Bund, Kanton, Gemeinden) gehören.

    Wenn im Rahmen des Quartierplans Dienstbarkeiten geändert werden sollen, die zu Gunsten oder zu Lasten von Grundstücken lauten, welche nicht im Quartierplangebiet liegen, so sind die betreffenden Grundeigentümer ebenfalls in das QuartierplanVerfahren einzubeziehen.

    In einen Quartierplan müssen auch Eigentümer von Flurwegen, die durch das QuartierplanGebiet führen, einbezogen werden.

    Die GemeindeExekutive (nachfolgend wird nur der Begriff Gemeinderat verwendet), wirkt als QuartierplanBehörde (vgl. § 147, 158 in Verbindung mit § 3 Abs. 3 PBG). Diese Aufgabe kann nicht an einen Ausschuss oder ein einzelnes Mitglied des Gemeinderates bzw. eine andere Behörde oder gar an die Gemeindeversammlung (vgl. BGE 111 Ib 289) delegiert werden.

    �. Quartierplanbeteiligte

    Der Quartierplankommission kommt bei der Ausarbeitung eine zentrale Bedeutung zu.

    Dienstbarkeitsberechtigte

    Exekutive (Gemeinderat/Stadtrat)

    Grundeigentümer

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    Bauamt

    Quartierplan Kommission

    Quartierplaner

    Das örtliche Bauamt begleitet für den Gemeinderat in der Regel die QuartierplanVerfahren.

    Der Gemeinderat kann für die Vorberatung und Begleitung von Quartierplänen eine QuartierplanKommission einsetzen (§ 130 PBG). Die QuartierplanKommission wird vom Gemeinderat auf eine Amtsdauer von vier Jahren gewählt (§ 38 QPV).

    Die Kommission besteht aus mindestens drei und höchstens fünf ordentlichen Mitgliedern. Nach Möglichkeit sollen ihr auch Sachverständige, die auch ausserhalb der Gemeinde wohnen können, angehören.

    Wenn ein leistungsfähiges Bauamt vorhanden ist, ist die Einsetzung einer QuartierplanKommission in der Regel entbehrlich.

    Der Quartierplaner, Einzelperson oder ein ganzes Team, bearbeitet im Auftrag des Gemeinderates den betreffenden Quartierplan. Sein Verhandlungsgeschick und seine Kreativität entscheidet vielfach darüber, ob ein Quartierplan ohne grosse Probleme festgesetzt und vollzogen werden kann.

    Der Quartierplaner muss bei mutmasslichen Planungskosten von mehr als Fr. 250'000. im offenen Submissionsverfahren ausgewählt werden (BEZ 1999 Nr. 35). Betragen die Planungskosten mehr als 383'000. ist zudem die Interkantonale Vereinbahrung über das öffentliche Beschaffungswesen (IVöB) zu beachten. Bei Planungskosten zwischen Fr. 50'000. und Fr. 250'000.

    �. Quartierplanbeteiligte

    Auszug Handbuch für Vergabestel-len, Baudirektion.

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    kann das selektive Verfahren gewählt werden. Nur bei Aufträgen unter Fr. 50'000. ist eine Direktvergabe möglich.

    �.� Kantonale InstanzenFalls die Festsetzung eines Quartierplanes nicht ohne Vorbehalte genehmigt werden kann, wird die Genehmigung oder teilweise NichtGenehmigung durch den Regierungsrat ausgesprochen (§ 2 PBG).

    Die Baudirektion ist Genehmigungsinstanz für die Einleitung und Festsetzung von Quartierplänen (§ 2, 149 und 159 PBG). Die Baudirektion übt in diesem Gebiet auch die Aufsicht über die Gemeinden aus.

    Das Amt für Raumordnung und Vermessung (ARV) nimmt im Hinblick auf die Genehmigung Vorprüfungen für Quartierpläne vor. Es koordiniert im Vorprüfungsverfahren die beteiligten Ämter und berät Gemeinden und Quartierplaner bei der Ausarbeitung von Quartierplänen.

    Das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) ist Anlaufstelle für Fragen des Bodenschutzes, Altlasten, Wasserbau, Abwasser, Energieversorgung und Luftreinhaltung.

    �. Quartierplanbeteilige

    Regierungsrat

    Baudirektion

    Die wichtigsten an einem Quartierplan beteiligten Instanzen

    Amt für Raumordnung und Vermessung

    Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft

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    Das Amt für Landschaft und Natur (ALN) berät die Quartierplanbeteiligten in Fragen des Naturschutzes, Wald und Landwirtschaft.

    Das Tiefbauamt (TBA) ist Fachstelle für die Verknüpfung von QuartierplanStrassen mit Strassen und Wegen, welche in der kantonalen und regionalen Richtplanung enthalten sind.

    Die Fachstelle Lärmschutz (FALS), eine Abteilung des Tiefbauamtes, überprüft die Übereinstimmung der QuartierplanMassnahmen mit den Anforderungen der Lärmschutzverordnung.

    �.� Weitere wichtige InstanzenBefindet sich im Quartierplan-Gebiet oder am Rande des Gebietes eine Eisenbahnlinie, sind die Stellungnahmen des betreffenden Eisenbahnbetriebs einzuholen.

    Die Elektrizitätswerke des Kantons Zürich (EKZ) resp. die örtlichen Werke sind bei der Planung der Stromversorgungsleitungen im Quartierplan miteinzubeziehen. Ergeben sich aus einer Energieplanung Vorgaben für den Quartierplan, sind die entsprechenden Institutionen (z.B. Gaswerke, ARABetreiber usw.) an der Planung zu beteiligen.

    �.� RechtsmittelinstanzenDie Rechtsmitteinstanzen sind in Kapitel B5 dargelegt.

    �. Quartierplanbeteiligte

    Tiefbauamt

    Amt für Landschaft und Natur

    Schema Instanzenweg bei Streitigkeiten.

    Eisenbahnbetriebe (SBB usw.)

    Ver und Entsorgungsbetriebe

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    �.� VoraussetzungenWann kann, darf oder muss ein Quartierplan durchgeführt werden? Ausgangspunkt für die Beantwortung dieser Frage ist das Ziel des Quartierplans:

    • Formung überbaubarer Grundstücke

    • Planung und Bau der Feinerschliessung, d.h. der Quartier-strassen, der Anschlüsse an die Hauptsammelkanäle und leitungen

    • Verteilung der Kosten der Feinerschliessungsanlagen

    • Ordnung der Rechtsverhältnisse

    Wenn diese Ziele erreicht werden sollen, muss ein Quartierplan durchgeführt werden. Umgekehrt ist von einem Quartierplan abzusehen, wenn die Durchführung eines QuartierplanVerfahrens zu aufwendig wäre oder sämtliche Grundstücke überbaubar geformt und genügend erschlossen sind (RB 1993 Nr. 36).

    Grundsätzlich möglich ist, die Umformung von Grundstücken und deren Erschliessung auf dem Verhandlungswege zwischen den betroffenen Grundstücken auf der Basis von privatrechtlichen Verträgen (= Superprivater Quartierplan) zu erreichen (zu den Einzelheiten vgl. STÖRI: S. 13).

    Vom Zivilrecht her hat ein Grundeigentümer, dessen Parzelle keinen Anschluss an eine öffentliche Strasse hat, Anspruch auf ein Notwegrecht (Art 694 ZGB) resp. Durchleitungsrecht (Art 691 ZGB) für den Anschluss von Ver und Entsorgungseinrichtungen. Dieses Recht steht aber nur dann zur Verfügung, wenn alle öffentlichrechtlichen Mittel ausgeschöpft sind

    �. Verfahrenseinleitung

    Auszug aus dem Zivilgesetzbuch

    Notwegrecht

    Erreichung der Baureife

    Quartierplan – zivilrechtliche Erschliessung

    Art. 6941 Hat ein Grundeigentümer keinen genügenden Weg von seinem Grundstück auf eine öffentliche Strasse, so kann er beanspruchen, dass ihm die Nachbarn gegen volle Entschädigung einen Notweg einräumen.2 Der Anspruch richtet sich in erster Linie gegen den Nachbarn, dem die Gewährung des Notweges der früheren Eigentums und Wegeverhältnisse wegen am ehesten zugemutet werden darf, und im weiterngegen denjenigen, für den der Notweg am wenigsten schädlich ist.3 Bei der Festsetzung des Notweges ist auf die beidseitigen Interessen Rücksicht zu nehmen.

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    (BGE 120 II 185; 117 II 40). Jedenfalls in Bauzonen muss der betroffene Grundeigentümer zuerst ein QuartierplanVerfahren veranlassen, bevor er allenfalls auf Eintragung eines Notweges oder einer Notleitung klagen kann.

    �.� Initiative für einen QuartierplanNach § 147 PBG kann die Initiative für einen Quartierplan von einem Grundeigentümer ausgehen.

    Abgelehnt werden darf die Einleitung durch den Gemeinderat bzw. die Baudirektion (§149 PBG) dann, wenn:

    • Die Zuteilung des Quartierplan-Gebietes zu einer Bauzone unwahrscheinlich ist.

    • Die Erschliessung und die Parzellenformen für eine Überbauung des QuartierplanGebietes genügend sind, keinerlei öffentliche Interessen an einer Änderung im Rahmen eines QuartierplanVerfahrens bestehen und die Durchführung des QuartierplanVerfahrens nur der Befriedigung von Spezialwünschen eines Grundeigentümers dienen (BEZ 1988 Nr. 15).

    • Der betreffende Grundeigentümer nur ein Kleingrundstück einwerfen kann (z.B. 40 m Länge und 5 m Breite) und es zum vorneherein feststeht, dass eine der planungs und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung nur durch eine für die übrigen Beteiligten unzumutbare Abtretung erreichbar würde (RB 1995 Nr. 69).

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    �. Verfahrenseinleitung

    Bauzone: Wenn die Rebstöcke den Er-schliessungsanlagen und neuen Häusern weichen müssen.

    Grundeigentümer

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    Der Quartierplan kann auch von Amtes wegen durch den Gemeinderat eingeleitet werden, wenn die bauliche Entwicklung und der Erschliessungsplan die Durchführung eines QuartierplanVerfahrens wünschbar erscheinen lassen (vgl. § 147 PBG).

    Wenn der Gemeinderat im Rahmen von Baubewilligungsverfahren feststellt, dass Baugrundstücke ungenügend erschlossen sind, so hat er von Amtes wegen das QuartierplanVerfahren einzuleiten (RB 1980 Nr. 105).

    Ein QuartierplanVerfahren darf aber vom Gemeinderat nicht eingeleitet werden, wenn:

    • Ein Quartierplan-Verfahren allein dazu eingeleitet oder auf bestimmte Grundstücke erstreckt wird, um das für die Erstellung oder den Ausbau einer öffentlichen Strasse ohne quartierplaninterne Erschliessungsfunktion notwendige Land zu sichern (RB 1980 Nr. 104).

    • Bei einem vollerschlossenen Gebiet lediglich die von der Gemeinde aufgebrachten Erschliessungskosten nachträglich auf die Grundeigentümer überwälzt werden sollen (RB 1988 Nr. 59).

    �.� EinleitungsbeschlussDer Gemeinderat macht den Einleitungsbeschluss öffentlich bekannt und teilt ihn gleichzeitig den Beteiligten schriftlich, eingeschrieben mit (vgl. § 148 in Verbindung mit § 6 PBG). Beim «privaten» Quartierplan kann der Gemeinderat nach dem Einleitungsbeschluss die Aufstellung des Quartierplanes den Grundeigentümer auf deren Antrag überlassen.

    �. Verfahrenseinleitung

    Beispiel Inhalt Verfahrenseinleitung

    Gemeinderat

    Möglicher Inhalt Einleitungsbeschluss: Beschrieb der Ausgangslage Beurteilung der Erschliessungssituation Wahl der Verfahrensart Abgrenzung Beizugsgebiet Voraussichtliche Massnahmen Übergeordnete Rahmenbedingungen Kosten / Kostentragung der Verfahrenskosten / Abschlagszahlung Beschlussdispositiv mit Rechtsmittelbelehrung

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    Das Quartierplangebiet ist somit schon im Einleitungsbeschluss zu bestimmen. Begehren um Entlassung aus dem Quartierplan können aber in diesem Stadium noch nicht gestellt werden.

    Im Beschluss über die Verfahrenseinleitung ist insbesondere über die Zulässigkeit des nachgesuchten Verfahrens und die Zweckmässigkeit der Gebietsabgrenzung zu entscheiden; ferner ist auf allenfalls notwendige Neuanlagen oder Ausbauten öffentlicher Verkehrswege, Versorgungsanlagen und Vorfluter sowie auf Baudenkmäler hinzuweisen (§ 23 QPV).

    �.� BeizugsgebietVom Ziel des Quartierplans her, die Formung überbaubarer Grundstücke, hat sich ein Quartierplan auf Grundstücke zu beschränken, auf denen überhaupt gebaut werden darf, d.h. grundsätzlich nur in Bauzonen (Art. 22 und 24 ff. RPG, § 124 PBG; BEZ 1982 Nr. 2).

    Die Anforderungen an die Abgrenzung des Beizugsgebietes sind im § 124 PBG und den §§ 2ff QPV festgeschrieben. Aus dem Zweck des Quartierplanes als Instrument der Feinerschliessung folgt, dass das Beizugsgebiet in den Raster der Groberschliessung passen muss (§ 124 Abs. 2 PBG).

    Die Grenzen des Beizugsgebietes sollen eindeutig und beständig sein. Deshalb sind vorzugsweise öffentliche Strassen gemäss Verkehrsplan, öffentliche Gewässer, Waldgrenzen, Bahnlinien

    �. Verfahrenseinleitung

    Plan VerfahrenseinleitungInhalt:Perimeter, Namen, Baulinien

    Baugrundstücke

    Grundsätze der Abgrenzung

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    �. Verfahrenseinleitung

    udgl. (RB 1987 Nr. 62; 1990 Nr. 62 + 63) als Begrenzung des Beizugsgebietes zu wählen. Es können aber auch Baulinien zum Zuge kommen oder Quartierstrassen, sofern diesen keine Erschliessungsfunktion für das gegenüberliegende Gebiet zukommt, oder Grundstücksgrenzen und Bauzonengrenzen, sofern deren Beständigkeit ausgewiesen ist.

    Das Beizugsgebiet ist im Zweifel eher weit zu fassen, damit für die Planung genügend Spielraum verbleibt (RB 1987 Nr. 63). Es ist in der Regel einfacher, Grundstücke aus dem Verfahren zu entlassen, als solche nachträglich noch in das Verfahren einzubeziehen (Ausnahmefall = RB 1990 Nr. 65, wenn nur so zweckmässige Erschliessungsverhältnisse geschaffen werden können).

    Bevor der Gemeinderat den Einleitungsbeschluss über das QuartierplanVerfahren und damit auch über den Umfang des Beizugsgebietes fasst, sollten die voraussichtlichen QuartierplanMassnahmen konzeptionell bekannt sein.

    NichtBauzonen können allenfalls beigezogen werden, wenn nur so eine vernünftige Landumlegung möglich ist (§ 124 Abs. 1 PBG) oder eine Kostenbeteiligung an Quartiererschliessungsanlagen für ausserhalb der Bauzonen liegenden Bauten herbeigeführt werden soll (RB 1980 Nr. 107).

    In §1 QPV werden mögliche Fälle genannt, die den Einbezug von Nichtbauland in den Quartierplan erlauben. So ist der Einbezug von Nichtbauzonenland in ein QuartierplanVerfahren zulässig und sinnvoll, wenn

    Ausnahmsweise können auch Baugrundstücke ausserhalb der Bauzone oder Bahngrundstücke in den Quartierplan miteinbezogen werden.

    Einbezug von überbauten Grundstücken ausserhalb der Bauzone

    Landwirtschaftszone

    • Netz mit minimaler Anzahl ver-kehrsorientierter Strassen bestim-men• Quartierzellen abgrenzen• Zusammenhängendes Fuss- und Radwegnetz schaffen• Leistungsfähiges, komfortables Busnetz aufzeigen• Konzept mit Massnahmenstellen ausarbeiten• Projektstudie als Illustration der Konzeptumsetzung erarbeiten

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    • eine Erschliessungsanlage oder eine gemeinschaftliche Ausrüstung bzw. Anlage nur so erstellt werden kann und die Voraussetzungen von Art. 24 ff. RPG gegeben sind (§ 1 lit. a QPV);

    • ein überbautes Grundstück ausserhalb der Bauzonen durch Quartierplananlagen erschlossen werden soll;

    • ein kleineres Stück Nicht-Bauzone von Bauzonenland umschlossen ist und dessen Ausklammerung aus dem QuartierplanVerfahren sinnlos wäre.

    Diese Aufzählung ist allerdings nicht als abschliessend zu verstehen. So ist es durchaus zulässig, auch überbaute Grundstücke ausserhalb der Bauzone in den QuartierplanPerimeter miteinzubeziehen, wenn diese von quartierplanerischen Massnahmen innerhalb der Bauzone profitieren oder beispielsweise bei einem Strassenzugang davon abhängig sind. Dieser Grundsatz stimmt mit der Praxis des Verwaltungsgerichts überein, wonach dem Einbezug ausserhalb der Bauzone liegender Grundstücke nichts entgegen steht, wenn sie bereits überbaut, mithin faktisch Bauland sind, und quartierplanerische Erschliessungsmassnahmen auch ihnen zugute kommen (vgl. RB 1980 Nr. 107).

    Ferner ist es denkbar, dass auch zentral gelegene Reservezonengrundstücke in das QuartierplanVerfahren miteinbezogen werden. Ein Miteinbezug ist angezeigt, wenn die Erschliessung der Reservezone bei einer allfälligen Einzonung nicht negativ präjudiziert werden soll. Es ist jedoch nicht zulässig, Erschliessungsanlagen durch NichtBauzonen zu ziehen (BEZ 1995 Nr. 34).

    �. Verfahrenseinleitung

    Einbezug einer Reservezone in das Beizugsgebiet.

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    Mit der PBGRevision von 1991 wurde §123a neu in das Gesetz eingefügt, welcher den Einbezug von Land, das im Eigentum von Landwirten steht, ermöglicht. Das Ziel besteht darin, die Entflechtung unterschiedlich nutzbarer Grundstücke zu fördern, und diese mit Landumlegungen nach den Vorschriften des Landwirtschaftsgesetzes herbeizuführen. Allerdings soll durch diese zusätzliche Aufgabe das QuartierplanVerfahren nicht verzögert werden. In der Praxis wurde bisher von dieser Möglichkeit kaum Gebrauch gemacht.

    Auf Schutzobjekte ist entsprechend den Schutzzielen Rücksicht zu nehmen. Moorgrundstücke sind dabei nicht in das Beizugsgebiet aufzunehmen (RB 1995 Nr. 73).

    Bahngrundstücke können in das QuartierplanGebiet einbezogen werden, wenn diese Grundstücke dauernd oder auf längere Zeit für bahnbetriebsfremde Zwecke verwendet werden, wie dies z.B. für einen Lagerplatz zutrifft (BGE 115 Ib 166). Ebenso kann eine Wegparzelle, die einem Bahngrundstück als Zufahrt dient, in das QuartierplanVerfahren miteinbezogen werden (RB 1990 Nr. 63).

    Sollen aus planerischen Gründe Bereiche von NichtBauzonen und Bauzonen abgetauscht werden, so kann zum Institut der Landumlegung nach Art. 20 RPG gegriffen werden. Art. 20 RPG ist eine direkt anwendbare Bestimmung, welche die Landumlegung auch in Kantonen ermöglicht, deren Gesetzgebung ein solches Institut nicht oder nur unvollkommen vorsieht. Die Verfahrensvorschriften des PBG finden ergänzend Anwendung.

    �. Verfahrenseinleitung

    Entflechtung von landwirtschaftlichen Liegenschaften

    Bahngrundstücke

    Abtausch zwischen Bauzone und NichtBauzone

    Naturschutzflächen in der Bauzone

    Beispiel eines Abtausches

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    �.5 QuartierplanbannMit dem Quartierplanbann wird auf Verfügung des Gemeinderates bei allen Grundstücken des Altbestandes im Grundbuch angemerkt, dass tatsächliche und rechtliche Änderungen nur mit Bewilligung des Gemeinderates vorgenommen werden dürfen. Die Grundbuchverwalter haben die Absicht entsprechender Transaktionen dem Gemeinderat mitzuteilen. Unterlassen sie die Mitteilung und vollziehen sie das bewilligungspflichtige Grund-buchgeschäft, so ist dieses trotzdem gültig. Das Gesetz kennt keine Sanktion.

    Während der (möglicherweise jahrelangen) Dauer eines Verfahrens sollen Handlungen der Beteiligten unterbleiben, welche die Aufstellung oder den Vollzug des Quartierplanes verunmöglichen oder erschweren. Eine solche Handlung könnte vorliegen, wenn ein Haus erstellt wird, welches einem vernünftigen Erschliessungskonzept im Wege stehen würde. Ein solches Bauvorhaben kann gestützt auf § 150 PBG verweigert werden (RB 1987 Nr. 65).

    Schwieriger ist die Verhinderung vor allem von nichtbaulichen Massnahmen, wie z.B. Handänderungen.

    �. Verfahrenseinleitung

    Beispiel Anmeldung und Anmerkung Quartierplan.

    Anmerkung im Grundbuch

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    �.� Vorstudien / QuartierplankonzeptIm Rahmen einer Vorstudie können die Randbedingungen des Quartierplans abgeklärt und die voraussichtlichen QuartierplanMassnahmen konzeptionell festgelegt werden. Dies erleichtert die Abgrenzung des notwendigen Beizugsgebietes und die Formulierung des Einleitungsbeschlusses.

    Vor der eigentlichen Ausarbeitung des Neuen Bestandes lohnt es sich, zunächst Quartierplankonzepte auszuarbeiten. Es können insbesondere verschiedene Erschliessungslösungen, Neuzuteilungen, Lärmprobleme und auch Bebauungsmöglichkeiten geprüft und anhand von einheitlichen Kriterien beurteilt werden. Dadurch wird es möglich, mit den Grundeigentümern und dem ARV bereits in einem frühen Stadium über konkrete Massnahmen zu diskutieren. Gleichzeitig können die Anliegen der Grundeigentümer früh erkannt und allfällige Zielkonflikte transparent gemacht werden. Darüberhinaus können auch alternative Erschliessungslösungen wie Einbahnstrassen, Mischflächen mit Verkehrsberuhigungselementen oder gestaltete Strassenzüge auf deren Akzeptanz bei den Grundeigentümern geprüft werden. Ein Quartierplankonzept hilft aber auch mit, die Schnittstelle zwischen Grob und Feinerschliessungsanlagen darzustellen. Damit wird auch die Bau- und Kostenpflicht zwischen der Öffentlichkeit und den Grundeigentümern offen gelegt.

    In der Praxis haben sich diese Schritte und eine orientierende Versammlung bewährt. Sie sind auf jeden Fall zu empfehlen, auch wenn sie gesetzlich nicht vorgesehen sind.

    �. Ablauf der Quartierplanung

    Schemaplan mit Varianten Erschliessung

    Vorstudie als Grundlage für den Einleitungsbeschluss

    Quartierplankonzept als Diskussionsgrundlage

    Die Wahl des Erschliessungs-systemes hat Einfluss auf das künf-tige Bebauungsmuster.

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    �.� Zwischenentscheide im QuartierplanNach der Einleitung des QuartierplanVerfahrens hat der Gemeinderat die Zwischenentscheide zu treffen gemäss § 25 QPV zu treffen, nämlich:

    • Ist mit dem Quartierplan auch die Ausarbeitung eines Gestaltungsplanes oder von Sonderbauvorschriften gebo ten?

    • Hat die Umlegung nach Flächen oder Werten zu erfolgen?

    • Sind Mindestgrundstücksflächen für die Neuzuteilung festzulegen?

    Die Sonderbauvorschriften dienen dazu, für besondere Nutzungen spezielle Bauvorschriften mit einheitlichen Gestaltungsgrundsätzen zu schaffen (vgl. § 79 PBG). Sie sollen eine freiere Überbauung ermöglichen, aber auch erleichtern, und dürfen zu diesem Zweck von der allgemeinen Bau und Zonenordnung und von den kantonalen Mindestvorschriften abweichen. Es besteht grundsätzlich kein Zwang, nach den Sonderbauvorschriften zu bauen. Der Grundeigentümer hat die Wahl zwischen den Sonderbauvorschriften und der Grundordnung. In den Sonderbauvorschriften kann jedoch vorgeschrieben werden, dass, wenn der erste Grundeigentümer nach diesen Vorschriften baut, auch die anderen Bauwilligen an diese Sonderbauvorschriften gebunden sind. Sonderbauvorschriften welche die Vorschriften der Bau und Zonenordnung sprengen, sind von der Gemeindeversammlung festzulegen.

    Mit dem Planungsinstrument des Gestaltungsplanes soll eine

    Sonderbauvorschriften für eine gegenüber der Regelbauweise freieren Überbauung.

    �. Ablauf der Quartierplanung

    Sonderbauvorschriften

    Gestaltungspläne

    Sonderbauvorschriften

    Art. 1 Zweck

    Art. 2 Geltungsbereich

    Art. 3 Bestandteile

    Art. 4 Teilbereiche

    Art. 5 Verhältnis zur Bau

    und Zonenordnung

    Art. 6 Mischbereich

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    �. Ablauf der Quartierplanung

    vom städtebaulichen, architektonischen, wohnhygienischen sowie landschaftlichen Aspekt her optimale Überbauung einer zusammenhängender Fläche ermöglicht werden.

    Es gibt verschiedene Arten von Gestaltungsplänen.

    Der öffentliche Gestaltungsplan setzt ein wesentliches öffentliches Interesse voraus (§ 84 PBG). Ein solches wird beispielsweise als gegeben angenommen im Nahbereich von Natur und Heimatschutzobjekten, von Stationen öffentlicher Verkehrsträger mit hoher Leistungsfähigkeit oder von standortgebundenen, öffentlichen Werken und Anlagen mit unvermeidbaren Immissionen. Ein wesentliches öffentliches Interesse ist ferner anzunehmen, wenn ein Gestaltungsplan zur Verwirklichung einer besonders zweckmässigen Lösung öffentlicher Aufgaben oder einer städtebaulich höher qualifizierten Überbauung dienen kann (BEZ 1982 Nr. 5). Will der Gemeinderat einen öffentlichen Gestaltungsplan mit einem Quartierplan kombinieren, hat er diesen Entscheid mit oder nach der Einleitung des Quartierplans zu fassen (§ 129 PBG, § 25 QPV).

    Der private Gestaltungsplan setzt grundsätzlich Einstimmigkeit der beteiligten Grundeigentümer voraus (§ 85 PBG). Liegt die Zustimmung mindestens der Grundeigentümer, denen 2/3 der massgeblichen Fläche gehören, so kann der Gestaltungsplan allgemein verbindlich erklärt werden, wenn keine schutzwürdigen Interessen der nichtzustimmenden Grundeigentümer verletzt werden. Das schutzwürdige Interesse eines nichtzustimmenden Grundeigentümers ist zum Beispiel dann nicht verletzt, wenn seinem Gewerbebetrieb neben der Bestandesgarantie noch angemessene Erweiterungsmöglichkeiten gewährt werden (BEZ

    Bebauungs- und Erschliessungs-studie als Grundlage für einen Gestaltungsplan.

    Öffentlicher Gestaltungsplan

    Privater Gestaltungsplan

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    nGestaltungsplanfestlegungen.

    �. Ablauf der Quartierplanung

    1981 Nr. 41). Fasst der Gemeinderat einen privaten Gestaltungsplan ins Auge, so hat er diesen Entscheid vor der ersten QuartierplanVersammlung zu treffen,

    Wegen der verschiedenen Zuständigkeiten (Quartierplan – Gemeindeexekutive / Gestaltungsplan oder Sonderbauvorschriften – Gemeindelegislative) ergeben sich bei einer Kombination von Quartierplan und Sondernutzungsplanung häufig Koordinationsschwierigkeiten.

    Immerhin enthält § 33 QPV für die Festsetzung von Quartierplänen bei Sonderbauvorschriften und Gestaltungsplänen im Rahmen eines Quartierplans Bestimmungen. Bei Sonderbauvorschriften und Gestaltungsplänen, welche von der Bau und Zonenordnung abweichen (§§ 88 und 86 Abs. 2 Satz 1 PBG), sind nach Fertigstellung des bereinigten Entwurfs und vor Festsetzung des Quartierplans der Gemeindeversammlung bzw. in Stadtgemeinden dem Grossen Gemeinderat zum Entscheid vorzulegen. Bei Gestaltungsplänen, welche nicht von der Bau und Zonenordnung abweichen erfolgt die Zustimmung zu entsprechenden privaten Gestaltungsplänen zusammen mit der Quartierplanfestsetzung.

    Die Bewertung des Landes erfolgt im Quartierplan in der Regel nach Flächen unter Berücksichtigung der Wertunterschiede (§ 137 PBG). Möglich ist aber auch die Umlegung nach den Werten der einzelnen Parzellen. Diese Art der Landumlegung findet aber in der Praxis selten Anwendung. Insbesondere dann nicht, wenn die Neuzuteilung im Schwerpunkt des Altbestandes erfolgt. Sollten spezifische Verhältnisse aber eine Umlegung nach Werten gebieten, z.B. bei einer Kombination von Quar

    Umlegung nach Flächen oder Werten

    Zuständigkeiten

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    �. Ablauf der Quartierplanung

    tierplan und Gestaltungsplan, ist vorgängig eine Bewertung der Landflächen vorzunehmen. Die Neuzuteilung hat dann im Verhältnis der Verkehrswerte des Altbestandes zu erfolgen.

    Die Kriterien, welche bei einer Umlegung nach Werten massgebend sind, sind in § 10 QPV wiedergegeben.

    Im Einveständnis mit den Grundeigentümern können auch andere Bewertungsmethoden angewandt werden, z.B.:

    • nach der möglichen Ausnützung • nach der Anstosslänge an eine Erschliessungsstrasse

    Wird nach Werten oder nach einer anderen Methode umgelegt, so hat der Gemeinderat dies den Grundeigentümern in einem anfechtbaren Zwischenbeschluss mitzuteilen (§ 137 PBG, § 25 QPV). Inhalt dieses Zwischenentscheides kann wohl die Bewertungsmethode, nicht jedoch die Bewertung selber bilden (BEZ 1984 Nr. 14).

    Ebenfalls im Rahmen der Zwischenentscheide gemäss § 25 QPV können für die Neuzuteilung Mindestgrössen vorgeschrieben werden (§ 126 Abs. 2 PBG). Im Allgemeinen erreicht eine Parzelle die Mindestgrösse, wenn sie mit einem den örtlichen Verhältnissen und Zonierung entsprechenden Hauptgebäude ohne Ausnahmebewilligung überbaut werden kann. Je nach Zoneneinteilung ist die Mindestgrösse damit verschieden anzusetzen. Unter Umständen können Sonderparzellen vom Mindestmass ausgenommen werden (Gartenparzellen, Brunnenparzellen).

    Wird nicht nach Flächen umgelegt, so können anstelle von Mindestgrössen allenfalls Mindestwerte, Mindestausnützungen festzulegen.

    Verfahrenseinleitung

    Mindestgrössen für die Neuzuteilung

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    �.� Aufstellung des Quartierplans (�. Entwurf) Ist das Verfahren eingeleitet und der Quartierplanbann ausgesprochen, so kann die eigentliche Arbeit beginnen. Der Gemeinderat lässt das Quartierplankonzept bzw. den ersten Entwurf meist durch ein spezialisiertes Büro ausarbeiten (§ 151 PBG). Zwecks Neuformierung der Grundstücke ist vorerst der Altbestand auf Grund des Grundbuches aufzunehmen. Auf dieser Grundlage ist der erste Entwurf aufzustellen (vgl. § 27 QPV). Dieser ist durch das ARV vorzuprüfen.

    Der Gemeinderat lädt die Beteiligten zur ersten Verhandlung ein, anlässlich welcher der Entwurf erläutert und diskutiert wird (§ 152 PBG). Beteiligte sind nicht nur die Grundeigentümer im Beizugsgebiet, sondern auch weitere an den betroffenen Grundstücken Berechtigte, z.B. Flurgenossen eines Flurweges, der durch das Quartierplangebiet führt und bei dieser Gelegenheit aufgehoben oder ersetzt werden soll.

    An der Grundeigentümerversammlung nehmen die Beteiligten persönlich oder mittels eines schriftlich bevollmächtigten Vertreters teil (§ 39 QPV auch zum folgenden).

    �. Ablauf der Quartierplanung

    Zwischenentscheide und erster Entwurf

    Erster QuartierplanEntwurf

    1. GrundeigentümerVersammlung

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    �. Ablauf der Quartierplanung

    Über die Verhandlungen wird ein Protokoll geführt, in das die Ausführungen der Quartierplankommission sowie die Wünsche und Anregungen der Grundeigentümer samt Begründung aufgenommen werden, soweit sie zur Sache gehören und für die weitere Planbearbeitung wesentlich sind. Das Protokoll wird innert sechs Tagen an die Teilnahmeberechtigten versandt. Teilnehmer, die nicht innert zehn Tagen seit Zustellung des Protokolls beim Gemeinderat oder Bauamt schriftlich Berichtigungen begehren, haben die Richtigkeit des Protokolls anerkannt.

    Im Anschluss an die Versammlung haben die Beteiligten 30 Tage Zeit zusätzliche Wünsche und Anregungen schriftlich vorzubringen.

    �.� ÜberarbeitungAuf Grund der mündlichen und schriftlichen Wünsche und Anregungen zum ersten Entwurf wird der überarbeitete Entwurf innert 6 Monaten erstellt. Zur Klarstellung von Sachverhalten oder zur Auslotung von Spielräumen können dabei Gespräche mit Grundeigentümern geführt werden.

    Der überarbeitete Entwurf im Sinne von § 154 PBG hat die gleichen Angaben wie der erste Entwurf zu enthalten, diese aber soweit zu konkretisieren und zu vervollständigen, dass Begehren im Sinne von § 155 Abs. 1 PBG (§ 29 QPV) gestellt werden können.

    Überarbeitung Quartierplanentwurf

    Wünsche und Anregungen

    Überarbeiteter QuartierplanEntwurf

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    Der überarbeitete Entwurf wird während 30 Tage aufgelegt (§ 153 PBG). Gleichzeitig mit der Auflage sind die Grundeigentümer zu einer zweiten Versammlung einzuladen.

    Während der Auflagefrist können schriftlich Begehren gestellt werden (vgl. § 155 PBG; § 30 QPV):

    • zu den Grundlagen der Erschliessung sowie zu gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen

    • für die Entlassung aus dem Verfahren

    • für eine andere Neuzuteilung

    • auf Zurückweisung von Ersatzland eines Gemeinwesens ausserhalb des Quartierplangebiets

    Andere Begehren können auch an der Versammlung selbst noch vorgebracht werden (§ 255 Abs. 1 und 3 PBG).

    Nur wenn der betroffene Grundeigentümer in dieser Phase Begehren stellt, wird er später im Rekursverfahren mit den betreffenden Einwänden überhaupt angehört. Spätere Begehren sind nur zulässig, wenn sie auch bei der gebotenen Sorgfalt nicht fristgerecht hätten vorgebracht werden können.

    Der überarbeitete Entwurf wird an der zweiten Versammlung vorgestellt; weil die wesentlichen Begehren innert der Auflagefrist vor der Versammlung gestellt werden müssen, handelt es sich bei der zweiten Versammlung insbesondere um eine Erläuterung des 2. Entwurfs und Stellungnahme zu den Begehren seitens der QuartierplanBehörde (§ 156 PBG).

    �. Ablauf der Quartierplanung

    Auflage während 30 Tagen

    Bereinigung Quartierplanentwurf, Festsetzung und Genehmigung

    2. GrundeigentümerVersammlung

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    �. Ablauf der Quartierplanung

    �.5 Festsetzung und Genehmigung Nach der zweiten QuartierplanVersammlung wird der überarbeitete Entwurf innert 4 Monaten bereinigt. Allfällige Entscheide die auch Dritte betreffen, sind allen Betroffenen zwecks Gewährleistung des rechtlichen Gehörs schriftlich mit einer Vernehmlassungsfrist mitzuteilen. Der bereinigte Entwurf muss in den Genauigkeitsanforderungen den beim Vollzug des Quartierplans zu erstellenden Mutationsakten entsprechen (§ 157 PBG).

    Nach der Bereinigung wird der Quartierplan vom Gemeinderat festgesetzt, worauf sich das Rekursverfahren anschliesst. Sonderbauvorschriften oder Gestaltungsplan, welche im Rahmen des Quartierplans aufgestellt werden, werden gleichzeitig öffentlich bekanntgemacht und aufgelegt (§ 33 QPV).

    Der Quartierplan ist dann noch von der Baudirektion bzw. dem Regierungsrat zu genehmigen (§ 159 in Verbindung mit § 2 lit. b PBG).

    Administrativer und baulicher Vollzug

    Bereinigung

    Festsetzung

    Genehmigung

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    �. Ablauf der Quartierplanung

    Voraussetzungen

    Nur wenn ein Grundstück in keiner Weise von den Festlegungen des Quartierplanes betroffen ist, kann es aus dem Verfahren entlassen werden, z.B. am Rande eines Quartierplanes liegende, voll erschlossene Grundstücke.

    �.� Entlassung aus dem QuartierplanTrotz klarer gesetzlicher Gebietsumschreibung ist es unvermeidlich, dass sich innerhalb eines Beizugsgebietes Grundstücke befinden, deren Eigentümer vom Quartierplanverfahren nicht betroffen sind. In der Regel sind dies Parzellen die bereits voll erschlossen sind. Solche Entlassungen kommen indessen nur unter sehr strengen Voraussetzungen in Frage, und zwar nur dort, wo eine Parzelle von den im Plan vorgesehenen Änderungen der Verhältnisse in keiner Weise berührt wird (BEZ 1984 Nr. 13). Dies bedeutet, dass Grundstücke aus dem Verfahren auf Wunsch Grundeigentümers entlassen werden können, wenn sie weder selbst von der Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung des Quartierplanes profitieren, noch für Grenzbereinigungen, Landabzüge, oder für Aufhebung, Änderung oder Neubegründung von beschränkten dinglichen Rechten in Anspruch genommen werden müssen. Eine Entlassung fällt auch ausser Betracht, wenn lediglich finanzielle Leistungen (z.B. Beteiligung an den Administrativkosten) vom betreffenden Eigentümer gefordert werden.

    Selbst voll erschlossene, überbaute Grundstücke sind nicht aus dem Verfahren zu entlassen, wenn die bestehenden Erschliessungswerke sanierungsbedürftig sind, und diese Sanierung zweckmässigerweise im Zuge der Realisierung des Quartierplanes vorgenommen wird. Sanierungsbedürftig ist ein Werk insbesondere, wenn es den geltenden Normen nicht mehr entspricht. Wer an einem Feldweg bauen durfte, muss sich heute am Quartierplan beteiligen, wenn der betreffende Weg nach den Zugangsnormalien ausgebaut werden muss. Allerdings sind in diesen Fällen dem betroffenen Grundeigentümer die früher nachweisbar getätigten

    Sanierung und normgemässer Ausbau von bestehenden

    Anlagen

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    �. Ablauf der Quartierplanung

    und brauchbaren Aufwendungen für die nicht mehr taugliche Erschliessung an seiner Kostenbeteiligung für die neuen Werke anzurechnen.

    �.� Fristen im QuartierplanFür die meisten Verfahrensschritte bestehen Fristen. Im Idealfall könnte demnach das Verfahren nach der ersten Versammlung in 13 Monaten abgeschlossen sein. Bei den gesetzten Fristen handelt es sich um Ordnungsfristen (Ausnahme = Rechtsmittelfristen). Die Überschreitung dieser Fristen kann nur in groben Fällen mit Aufsichtsbeschwerde bei der Baudirektion gerügt werden. Sehr oft kommt man nicht mit zwei Versammlungen aus. Es werden inoffizielle Orientierungs- und Vorversammlun-gen notwendig, oder eine offizielle Versammlung muss wiederholt werden.

    �.� Mitteilungen im Quartierplan-VerfahrenDen Grundeigentümern sind zahlreiche Beschlüsse, Protokolle und Informationen teilweise mit Einschreiben mitzuteilen, wie z.B.

    • Verfahrenseinleitung• Verfügung Baudirektion zu Verfahrenseinleitung• Zwischenentscheide• Einladungen zu Grundeigentümerversammlungen• Protokolle• Festsetzungsbeschluss

    Auszug aus dem Planungs- und Baugesetz:

    Kundmachungen

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    § 6. Für vorgeschriebene Kundmachungen gilt: a) öffentliche Bekanntmachungen erfolgen gleichzeitig im kantonalen Amtsblatt und in den üblichen Publikationsorganen der Gemeinde, wo solche fehlen durch öffentlichen Anschlag;b) schriftliche Mitteilungen ergehen durch eingeschriebenen Brief; die Pflicht zur Mitteilung besteht nur gegenüber Personen, die Wohnsitz oder Sitz in der Schweiz haben oder der Gemeindeverwaltung am Ort der gelegenen Sache schriftlich ein inländisches Zustelldomizil bezeichnet haben;c) öffentliche Auflagen erfolgen bei der Gemeindeverwaltung am Ort der gelegenen Sache während der vollen Frist; die Auflage ist öffentlich bekanntzumachen. Bei öffentlichen Bekanntmachungen und schriftlichen Mitteilungen sind die in diesem Gesetz vorgesehenen Rechtsbehelfe und Eingaben, deren Fristen und notwendiger Inhalt sowie die Stelle, an die sie zu richten sind, anzugeben; ferner ist auf Ort und Zeit vorgeschriebener öffentlicher Auflagen hinzuweisen.

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    • Anhöhrung im Rekursverfahren• Genehmigungsbeschluss• Geldausgleich und Abrechnung administrative Kosten• Anhörung Vergabe Ingenieur- und Baumeisterarbeiten• Bauabrechnung u.s.w.

    �.9 Revision des QuartierplanesEin Quartierplan kann nur bei wesentlichen Änderungen der tatsächlichen oder rechtlichen Verhältnisse in Revision gezogen werden (§ 86a VRG; BEZ 1999 Nr. 18; 1994 Nr. 25; RB 1994 Nr. 77; 1991 Nr. 35, 1990 Nr. 61; 1984 Nr. 85). Solche wesentlichen Änderungen können beispielsweise die andere Führung von Groberschliessungsanlagen oder die Auszonung eines Teils des Quartierplangebietes sein. Das Verfahren ist gleich wie bei der erstmaligen Aufstellung eines Quartierplanes (RB 1998 Nr. 101).

    Das Verwaltungsgericht hat in einem Entscheid vom 15.5.1990 (in BEZ 1990 Nr. 2) zu einem Quartierplanrevisionsverfahren folgende Grundsätze festgehalten:

    • Im Interesse der Rechtssicherheit sollen in einem Revisions-verfahren, namentlich wenn es sich bloss auf einen Teil des Quartierplanes bezieht, weder frühere Vereinbarungen aufgehoben werden, noch ohne trifftige Gründe seinerzeit mit dem Quartierplan getroffene Interessensausgleiche angetastet werden.

    �. Ablauf der Quartierplanung

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    nWenn z.B. eine nicht mehr benötig-te Baulinie die bauliche Entwick-lung behindert, ist ein Teilquartier-planverfahren zur Aufhebung der Bau- und Niveaulinie angezeigt.

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    • Hat sich der Sachverhalt nicht grundlegend geändert, so kommt es nicht in Frage, von der ursprünglich getroffenen Lösung abzurücken; dies gilt selbst dann, wenn die Korrektur den quartierplanrechtlichen Grundsätzen von § 146 PBG besser entsprechen sollte.

    • Das Interesse der Quartierplanbeteiligten an der Rechtsbe-ständigkeit des festgesetzten Quartierplanes verlangt, dass die Revisionspunkte schon im Einleitungsverfahren genau bezeichnet werden müssen. Nur so vermögen die Quartierplanbeteiligten abzuschätzen, ob der insgesamt erreichte Interessensausgleich durch die Teilrevision gefährdet ist oder nicht.

    �. Ablauf der Quartierplanung

    Aufhebung Quartierplan bei gleichzeitiger Neueinleitung

    Es ist aber auch möglich, einen altrechtlichen und genehmigten Quartierplan der weder administrativ noch baulich vollzogen wurde, mit dem Einverständnis der betroffenen Grundeigentümer aufzuheben. Eine solche Situation kann z.B. eintreten, wenn richt und nutzungsplanerische Rahmenbedingungen in der Zwischenzeit grundlegend geändert haben. In solchen Fällen kann es angezeigt sein, den Quartierplan aufzuheben und gleichzeitig ein neues Verfahren mit reduziertem Beizugsgebiet einzuleiten. Auf jeden Fall hat der Gemeinderat einen entsprechenden Beschluss zu fassen und öffentlich zu publizieren. Die betroffenen Grundeigentümer sind zudem schriftlich zu informieren. Die Aufhebung des Quartierplanes wie auch die Neueinleitung des QuartierplanVerfahrens müssen vom Kanton genehmigt werden.

    Auszug aus einem Beschluss-protokoll; Bezeichnung des Revisi-onsumfanges

    3. Die Teilrevision des Quartierplanes umfasst das gleiche Beizugsgebiet wie der genehmigte Quartierplan, nämlich: • im Osten durch die Dreinepperstrasse • im Norden und Westen durch die Bergstrasse und Gseckstrasse S-2 / S-6 • im Süden durch die Geländekante bergseits der Alten Landstrasse und Ackerstrasse

    4. Die Teilrevision umfasst, soweit ersichtlich, folgende Bestandteile: • Kostenverlegerpläne für die Schmutz- und Meteorwasserkanäle (neu) • Kostenverlegerpläne für die Strom- und Wasserversorgung (neu) • Anpassung Kostenverlegerplan Strassen • Werkleitungsplan (neu) • Anpassung Baulinienplan • Kostenverlegerplan für die Administrativkosten des Revisionsverfahrens (neu) • Technischer Bericht mit Begründung von allfällig neu zu begründenden oder aufzuhebenden Dienstbarkeiten

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    �. Verhandlungen

    �.� Lösungsansatz VerhandlungenImmer noch stark verwurzelt ist die Meinung, Konflikte zwischen Behörden, und Grundeigentümern seien mit Verfügungen, Urteilen und Rechtsmittelentscheiden zu lösen. Diese Konflikt-lösungsmöglichkeiten sind starr, bringen bei den Betroffenen Akzeptanzprobleme und bringen vor allem in komplexen Sachverhalten kaum eine sachgerechte Lösung. Aus diesen Gründen wird heute auch bei Quartierplänen bei Konflikten der Weg über Verhandlungen gesucht.

    Es empfiehlt sich bei den Verhandlungen sich nicht zu stark auf die Positionen der Parteien zu konzentrieren, sondern eher zu fragen, welche Interessen die Parteien haben.

    Mögliche Verhandlungspunkte können sein:• Ausgestaltung von Quartierplanmassnahmen• Ausgestaltung von Landumlegungen• Kostenverleger

    Verhandlungen geben auch die Möglichkeit im Rahmen eines Quartierplanes Abmachungen zu treffen, welche nach dem QuartierplanRecht gegen den Willen der Grundeigentümer nicht durchsetzbar wären.

    Landumlegungen im Rahmen eines Quartierplans statt mit einem privatrechtlichen Vertrag zu treffen, ist steuerlich attraktiv, weil diese nicht der Handänderungs und Grundstückgewinnsteuern unterliegen.

    Im QuartierplanVerfahren führt in der Regel der Quartierplaner als neutraler Berater die Verhandlungen zwischen Grundeigentümer untereinander resp. mit der Gemeinde .

    �.� Möglichkeiten der Mediation

    Konsens statt Konflikt

    Eine kontinuierliche und transpa-rente Information ist ebenso wich-tig, wie eine korrekte technische Bearbeitung der Sachprobleme.

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    �. Verhandlungen

    Viele auch im Bereich des Planungs und Baurechts möglichen Verhandlungslösungen scheitern daran, dass die Parteien nicht miteinander verhandeln können oder aber mit einer Verhandlung unter sich nicht weiter kommen. In diesen Fällen könnte die Lösung über eine Mediation gesucht werden.

    Mediation als Konfliktlösungsmethode entwickelte sich vor allem in den USA vor zirka 30 Jahren, wobei Wurzeln bis ins Mittelalter zurückgehen. Die Mediation wird wie folgt definiert:

    In der Mediation bearbeiten die im Widerstreit stehenden Parteien ihren Konflikt unter Beizug von Dritten. Die Tätigkeit des Mediators soll den Parteien helfen, eine Lösung des Konfliktes zu finden. Mediation ist ein aussergerichtlicher Weg, im Unterschied zu einem Gerichts oder Schiedsgerichtsverfahren, einer Schlichtung oder einem Vergleich bestimmen die Parteien selbst über ihre Möglichkeiten und die Ergebnisse. Die in der Mediation angewandten Verfahren, Methoden und Techniken sind Gesprächs und Verhandlungshilfen für die Parteien. In unserem Verständnis führt Mediation zur Befriedung der Parteien. Dies geht über blosse Interessenbefriedigung hinaus.

    Vorteile der Mediation gegenüber den herkömmlichen Gerichtsverfahren sind:

    • Die Mediation gibt die Möglichkeit einer Gewinner–Gewinner–Lösung «Win–Win Solution».

    • Mediation ist zukunftsgerichtet statt vergangenheitsbezogen.

    • Persönliche Beziehungen zwischen streitenden Parteien werden durch die Mediation wieder hergestellt oder erhalten.

    • Die Parteien können selbst Dauer, Inhalt und Ziele der Mediation bestimmen.

    Vorteile

    Übersicht über die Mediation

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    • In der Mediation können kreative Lösungen auch ausserhalb des Rechts gesucht werden. Die Mediation sucht nicht Erfüllung von Ansprüchen, sondern die Befriedigung von Interessen der Parteien. Sie ermöglicht eine Regelung, die nicht den allgemeinen Gerechtigkeitsvorstellungen sondern den subjektiven Gerechtigkeitsvorstellungen der Beteiligten entspricht.

    • Die Mediation erlaubt den Einbezug von mehreren Parteien in ein Verfahren, auch von Parteien, die formal als Unbeteiligte gelten. Es kann in einer Mediation unter Umständen ein ganzes soziales Beziehungsgeflecht erfasst werden.

    • Einigungen, welche die Parteien auf dem Weg der Mediation selber erarbeitet haben, haben in der Regel länger Bestand als Gerichtsurteile.

    Mediation ist dann nicht der geeignete Weg, wenn:

    • nur die eine Partei ein Mediationsverfahren will.

    • der Personenkreis, der in die Mediation einbezogen werden müsste, nicht klar eingegrenzt werden kann oder sehr gross ist. Personen, welche deswegen in den Schlichtungsprozess nicht einbezogen werden, können die Einigung nachträglich noch in Frage stellen.

    • im betreffenden Streit eine grundlegende Rechtsfrage gelöst werden sollte. Mediation verschafft «Einzelfallgerechtigkeit». Die Ergebnisse von Mediationen tragen aber nichts zur Rechtsfortentwicklung bei.

    �. Verhandlungen

    Grenzen der Mediation

    Konflikte können mit positivem Denken, Toleranz und Teamfähig-keit besser bewältigt werden.

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    �. Verhandlungen

    �.� Grundsätze der MediationDie Parteien und der Mediator sind freiwillig im Mediationsprozess. Ein Ausstieg soll jederzeit möglich sein.

    Gegenüber den Streitparteien ist der Mediator strikt neutral. Er hilft ihnen zu einer allseitigen Konfliktlösung. Aus dieser Neutralität heraus kann ein Mediator nicht zuerst der Anwalt einer Partei sein und später die Mediatorenrolle übernehmen. Umgekehrt ist es einem Mediator verwehrt, nach der Mediation die eine Partei als Anwalt zu vertreten. Der Mediator hat auch keine Entscheidungskompetenz.

    Der Mediationsprozess liegt grundsätzlich in der Verantwortung der Parteien. Sie bestimmen Beginn, Verlauf und Ende. Die Parteien entscheiden auch, welche Streitpunkte behandelt werden sollen und welche nicht. Der Mediator hilft den Parteien beim Mediationsprozess, indem er den formellen Ablauf der Verhandlung bestimmt und die Gespräche strukturiert. Es sind die Parteien, welche die für sie adäquate Streitlösung finden. Der Mediator begünstigt durch seine Interventionen diesen Prozess.

    Informationen aus dem Mediationsverfahren sind vertraulich. Sie sollen ohne Einwilligung der Parteien in späteren Verfahren nicht preisgegeben werden.

    Bei Mediationen in Baufragen ist der mögliche Teilnehmerkreis nicht immer klar bestimmbar. Damit ein Streit befriedigend beigelegt werden kann, sollten möglichst alle Betroffenen bei der Mediation mitmachen. Im Rahmen des Quartierplanes offenbaren sich in der Regel die Personen, welche bei einer Planungsmassnahme ein Anliegen haben.

    Freiwilligkeit

    Neutralität des Mediators

    Parteiverantwortlichkeit

    Vertraulichkeit

    Einbezug aller Betroffenen

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    Soweit Entscheide von Behörden für eine Konfliktlösung notwendig sind und die privaten Parteien sich nicht unter sich einigen können, ist der Einbezug der entscheidenden Behörden empfehlenswert. So kann sichergestellt werden, dass eine Einigung, soweit notwendig, auch die Zustimmung der betreffenden Behörden findet.

    Damit eine Einigung rasch und auch nachhaltig erreicht werden kann, sollten die Parteien persönlich an der Mediation selber teilnehmen oder Personen abordnen, die orientiert und zum Eingehen einer Einigung kompetent sind. Mediationen nur mit untergeordneten Sachbearbeitern sind in der Regel nicht erfolgsversprechend. Dies gilt auch für allenfalls in die Mediation einbezogene Behörden. Mediation ist grundsätzlich Chefsache.

    �.� Ablauf der MediationEs gibt keine Verfahrensordnung für Mediationen. Im Folgenden soll ein möglicher Verfahrensablauf für eine Mediation im Baustreit skizziert werden. Die folgende Grafik und die darauf abgestützten Abläufe sind als Schema zu verstehen. Die einzelnen Phasen lassen sich je nach dem nicht so strikt auseinander halten. Manche Phasen werden in grösseren Mediationen auch mehrmals durchlaufen.

    �. Verhandlungen

    Meilensteine einer erfolgver-sprechenden Mediation.

    Einbezug der Behörden

    Kompetente Beteiligung am Mediationsverfahren

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    �. Verhandlungen

    Phase 1: Einleitung und Einführung in die Mediation

    Phase 2: Darlegungen der Parteien

    Phase 3: Identifikation von Gemeinsamkeiten und Konfliktpunkten

    Phase 4: Untersuchung und Klärung der Konfliktpunkte

    Im Rahmen der Einleitung stellen sich die Beteiligten vor. Der Mediator übernimmt dann die Einführung. Er legt das Ziel der Mediation dar. Er bespricht mit den Parteien die Rollen der Parteien, der Rechtsvertreter und des Mediators. Die Parteien vereinbaren alsdann grundlegende Spielregeln der Mediation.

    Jede Partei wird eingeladen, ihre Sicht des Konflikts darzulegen. Der Mediator fasst die Darlegungen der Parteien in wesentlichen Zügen zusammen und zeigt damit, dass er die Anliegen der Parteien verstanden hat. Bei stark emotional gefärbten Parteidarstellungen kann der Mediator mit neutralen Zusammenfassungen das Gesprächsklima wesentlich verbessern. In diesem Rahmen bekommen die Parteien Gelegenheit, einander zuzuhören. Nur schon das ist eine Chance, wenn die Beteiligten ihren Streit vorher nur noch als Stellvertreterkrieg via ihre Anwälte geführt haben.

    Auf Grund der Darlegungen der Parteien bringt der Mediator die Parteien dazu, die Punkte herauszuarbeiten, wo Einigkeit herrscht. Auf diesen Gemeinsamkeiten kann dann später eine Einigung aufgebaut werden. Danach erstellt der Mediator dann mit den Parteien eine Liste der Konfliktpunkte. Diese Liste stellt gewissermassen eine Traktandenliste für die weiteren Besprechungen dar.

    Der Mediator versucht die Parteien nicht nur zur Untersuchung und Klärung der Konfliktpunkte zu ermutigen, sondern sich auch mit ihren künftigen Bedürfnissen, ihren Interessen, zu beschäftigen.

    Hemmschwellen abbauen

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    Phase 5: Einzelgespräche

    �. Verhandlungen

    Phase 6: Förderung der Verhandlung und der

    Entscheidfindung

    Einzelgespräche sind persönliche und vertrauliche Gespräche des Mediators mit jeweils einer Partei. Einzelgespräche dienen dazu, von den Parteien Informationen zu holen, die sie vor der anderen Partei nicht preisgeben möchte. In solchen Gesprächen können auch Lösungsmöglichkeiten entwickelt und allenfalls Parteien wieder aus einer Sackgasse herausgeführt werden.

    Die Parteien sollen sich von ihren Positionen lösen und auf ihre Interessen konzentrieren. Im Zentrum der Mediation steht nicht mehr die Umschreibung der Konfliktpunkte, also die Vergangenheit, sondern vielmehr die Lösung des Konflikt, also die Zukunft.

    Auf Grund des Wirkens des Mediators sollten die Parteien im Stande sein, ihre eigenen Interessen zu benennen. Sie sollten Verständnis für die Interessen der Gegenpartei entwickelt haben. Die Parteien sollen mit der Hilfe des Mediators in einer kreativen Atmosphäre Lösungen für ihr künftiges Zusammenleben entwickeln. Wenn während des Mediationsprozesses den Parteien ihr eigener Anteil am Konflikt bewusst wird, dann wird ein guter Boden für solche Lösungen geschaffen.

    Wichtig ist, dass alle möglichen Alternativen und Optionen besprochen, aber auch auf ihre Realisierbarkeit überprüft werden. Die Überprüfung der Realisierbarkeit kann auch bedeuten, dass die Bewilligungsfähigkeit von gewissen Lösungen bei den Behörden oder die technische Machbarkeit von baulichen Massnahmen bei Fachleuten abgeklärt wird.

    Vertrauen schaffen

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    �. Verhandlungen

    Phase 7: Beendigung der Mediation

    Nachbereitung der Mediation

    Die im Rahmen der Problemlösungsphase erarbeiteten Teillösungen werden schliesslich zu einer Gesamteinigung zusammengeführt. Der Mediator muss herausfinden, ob tatsächlich alle aktuellen Streitpunkte beseitigt sind. Die Einigung muss ausgewogen und fair sein. Sie wird dann schriftlich festgehalten.

    Um die persönliche und fachliche Weiterentwicklung zu gewährleisten, sollte ein Mediator nach Abschluss einer Mediation darüber nachdenken, was im Mediationsprozess gut gelaufen ist und was schlecht und daraus Schlüsse für die nächste Mediation ziehen. Ebenso sollten die Parteien nach geraumer Zeit nach Abschluss befragt werden, wie sich die Parteibeziehung weiterentwickelt hat und wie sich die gefundene Einigung bewährt hat.

    Erfolge gemeinsam erleben

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    5. Rechtsmittelverfahren

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    5.� Rechtsmittelinstanzen Die QuartierplanBeschlüsse können in Rechtsmittelverfahren überprüft werden.

    Die Baurekurskommissionen entscheiden unter Vorbehalt abweichender Regelungen Streitigkeiten über die Anwendung des Planungs und Baugesetzes, also auch über QuartierplanBeschlüsse.

    Der Kanton Zürich ist in vier Baurekurskreise aufgeteilt. Für jeden dieser Kreise ist eine Baurekurskommission örtlich zuständig (§ 333 PBG).

    I. Kreis: Bezirke Zürich, Dielsdorf und Dietikon II. Kreis: Bezirke Affoltern, Horgen und Meilen III. Kreis: Bezirke Hinwil, Uster und Pfäffikon IV. Kreis: Bezirke Winterthur, Andelfingen und Bülach

    Die Baudirektion ist einzige Rekursinstanz (§ 331 PBG) in folgenden Fällen:

    • Vergebung der Arbeiten und Lieferungen für den Bau von Erschliessungsanlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen, welche im Quartierplanverfahren festgesetzt wurden.

    • Einleitung von Quartierplanverfahren, wobei schon aus Gründen der Verfahrensökonomie die Baudirektion für sämtliche im Einleitungsbeschluss getroffene Entscheide (Gebietsabgrenzung, Vorschüsse für Verfahrenskosten) dazu gehören.

    Baurekurskommission

    Baudirektion

    Rekurs- und Beschwerdeinstanzen

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    5. Rechtsmittelverfahren

    Soweit nicht eine andere kantonale Rechtsmittelinstanz als letzte und einzige Instanz bezeichnet ist (vgl. die Aufzählungen in § 330–332 PBG), entscheidet das Verwaltungsgericht als letzte kantonale Instanz in Bau und Planungssachen.

    Das Bundesgericht ist das höchste Gericht auf eidgenössischer Ebene. Mit Bau und Planungssachen beschäftigen sich vor allem die I. und II. öffentlichrechtliche Abteilung.

    Das Bundesgericht kann mit zwei Rechtsmitteln angerufen werden:

    • Verwaltungsgerichtsbeschwerde

    • Staatsrechtliche Beschwerde

    Eine Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist möglich, wenn sich die betreffende Verfügung auf das USG, das RPG, das NHG, das GSchG oder auf ein anderes Bundesgesetz abstützt. Im Rahmen der Verwaltungsgerichtsbeschwerde findet eine weit gehende Prüfung durch das Bundesgericht statt. Ausgeschlossen bleibt aber die Überprüfung, wo die kantonale Instanz ihr Ermessen richtig ausgeübt hat oder wo ein kantonales Gericht einen Sachverhalt nicht offensichtlich falsch feststellte.

    Mit der staatsrechtlichen Beschwerde kann nur die Verletzung eines verfassungsmässig geschützten Rechts geltend gemacht werden. Ein solches Recht muss geschrieben oder ungeschrieben in der Bundesverfassung, der Kantonsverfassung oder in einem Staatsvertrag (z.B. EMRK) verankert sein.

    Verwaltungsgericht

    Auszug aus dem Planungs- und Baugesetz:

    Rekurs- und Beschwerdeinstanzen

    Bundesgericht

    § 330. Die Baurekurskommission entscheidet als einzige Instanz Streitigkeiten über a) die Bewertungsmethode im Quartierplanverfahren;b) die Stundung von Leistungen eines Privaten, die beim Vollzug eines Quartierplans fällig werden;c) das Recht zur Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken. § 331. Die Baudirektion entscheidet als einzige Instanz Streitigkeiten über a) die Vergebung der Arbeiten und Lieferungen für den Bau von Erschliessungsanlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen, welche im Quartierplanverfahren festgesetzt wurden;b) die Inanspruchnahme privater Grundstücke, Bauten und Anlagen für im öffentlichen Interesse liegende nicht staatliche Einrichtungen von geringfügiger Einwirkung auf die Grundstücknutzung;c) die Einleitung von Quartierplanverfahren.

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    5. Rechtsmittelverfahren

    In QuartierplanVerfahren kommen vor allem folgende Verfassungsverletzungen in Frage:

    • Art. 29 Abs. 2 BV (Rechtliches Gehör)

    • Art. 9 BV (Willkürverbot)

    • Art. 29 Abs. 1 BV (Verbot der Rechtsverzögerung)

    • Art. 26 BV (Eigentumsgarantie)

    Auszug aus dem Planungs- und Baugesetz:

    Rekurs- und Beschwerdeinstanzen

    5.� RekursfristenRekurse müssen innert 30 Tagen eingereicht werden.

    Die Rechtsmittelfrist beginnt mit der Mitteilung der betreffenden Anordnung, in der Regel mit der Zustellung per Post, zu laufen (§ 22 und 53 VRG; Art. 89 und 107 OG). Fehlt eine solche Mitteilung, läuft die Frist ab Kenntnisnahme. Bei Anordnungen, welche den Betroffenen nicht persönlich mitgeteilt werden, sondern nur im Amtsblatt und im lokalen Publikationsorgan veröffentlicht werden, beginnt die Frist am Tag der Veröffentlichung in diesen Zeitungen (Beispiel: Quartierplaneinleitung) zu laufen. Erfolgt die gleiche Veröffentlichung in verschiedenen Zeitungen nicht am gleichen Tag, so ist die spätere Veröffentlichung für den Fristenlauf massgebend. Wird eine Anordnung dem Betroffenen persönlich mitgeteilt und zusätzlich noch publiziert (Quartierplanfestsetzung), so läuft die Frist ab der persönlichen schriftlichen Mitteilung (RB 1983 Nr. 3).

    § 332. Der Regierungsrat entscheidet als einzige Instanz Streitigkeiten über a) die Pflicht der Baudirektion zur Festsetzung von Planungszonen;b) die Pflicht der Baudirektion zur Festsetzung von Bau- und Niveaulinien für andere als kommunale Anlagen;c) die Inanspruchnahme privater Grundstücke, Bauten und Anlagen für im öffentlichen Interesse liegende staatliche Einrichtungen von geringfügigerEinwirkung auf die Grundstücknutzung.

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    Rechtsmittelfristen werden eingehalten, wenn die betreffende Eingabe am letzten Tag, an welchem sie abläuft, der Behörde, der Gerichtsinstanz oder der schweizerischen Post übergeben wird (§ 11 Abs. 2 VRG; Art. 32 OG). Die Zustellung per Fax oder EMail genügt nicht für die Fristwahrung (BGE 121 II 252 ff.).

    5.� Beschränkung RekursthemaDie Anfechtungsmöglichkeiten sind in den verschiedenen Phasen des Quartierplans eingeschränkt.

    In einem Rekurs gegen den Einleitungsbeschluss kann nur behauptet werden, die Voraussetzungen für ein Quartierplanverfahren seien nicht gegeben (vgl. BEZ 1988 Nr. 15) oder das Beizugsgebiet sei unzweckmässig begrenzt. Begehren um Entlassung aus dem Quartierplan können in diesem Stadium noch nicht gestellt werden.

    Nur wenn der betroffene Grundeigentümer vor oder zumindest an der 2. QuartierplanVersammlung Begehren stellt, wird er später im Rekursverfahren mit den betreffenden Einwänden überhaupt angehört. Spätere Begehren sind nur zulässig, wenn sie auch bei der gebotenen Sorgfalt nicht fristgerecht hätten vorgebracht werden können (RB 1990 Nr. 64;1991 Nr. 53; 1997 Nr. 72 ; BEZ 1984 Nr. 41). Davon ausgenommen sind Änderungen von Bereinigungsverfahren im Sinne von §157, die auch Dritte betreffen. Hier muss das rechtliche Gehör durch entsprechende Mitteilung und der Möglichkeit erneut Begehren stellen zu können, gewahrt bleiben.

    5. Rechtsmittelverfahren

    Auszug aus dem Planungs- und Baugesetz:

    Stellung von Begehren

    QuartierplanEinleitung

    QuartierplanFestsetzung

    § 155. Innert der Auflagefrist können Begehren gestellt werden a) zu den Grundlagen der Erschliessungen sowie zu gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen;b) auf Entlassung aus dem Verfahren;c) um eine andere Neuzuteilung;d) auf Zurückweisung von Ersatzland eines Gemeinwesens ausserhalb des Quartierplangebiets. Später sind solche Begehren nur noch zulässig, wenn der Nachweis erbracht wird, dass sie auch bei Anwendung der erforderlichen Sorgfalt nicht fristgerecht hätten vorgebracht werden können. Anderweitige Begehren können auch noch in der zweiten Versammlung vorgebracht werden. Wer nicht rechtzeitig Begehren stellt, ist damit im Rekursverfahren ausgeschlossen.

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    Thema des Rechtsmittelverfahrens über den baulichen Vollzug des Quartierplans bildet nur die Frage, ob die Ausführungspläne mit dem rechtskräftigen Festsetzungsbeschluss übereinstimmen und auch in sonstiger Hinsicht rechtmässig sind. Demgegenüber ist der Einwand der Revisionsbedürftigkeit des Quartierplans in diesem Verfahrensstadium nicht zu hören (RB 1995 Nr. 71).

    5.� LegitimationGestützt auf die Umschreibungen von § 21 VRG und § 338a PBG sind Adressaten von Anordnungen zur Anfechtung der betreffenden Anordnungen befugt. Im Quartierplan sind dies alle Grundeigentümer sowie weitere Quartierplanbeteiligte.

    Auch Anstösser an ein Quartierplangebiet können allenfalls Rekurs einreichen.

    Gesamtkantonal tätige Vereinigungen, die sich seit mindestens 10 Jahren im Kanton Zürich statutengemäss dem Natur und Heimatschutz oder verwandten, rein ideellen Zielen widmen (KÖLZ/BOSSHART/RÖHL: N 96 ff. zu § 21 VRG). Nach § 338 a Abs. 2 PBG sind zum Rekurs und zur Beschwerde legitimiert:

    • gegen Anordnungen und Erlasse, die sich auf den III. Titel des PBG über den Natur und Heimatschutz oder auf § 238 Abs. 2 PBG stützen

    • gegen Ausnahmebewilligungen gemäss Art. 24 RPG und § 357 Abs. 3 PBG

    • gegen überkommunale Gestaltungspläne ausserhalb der Bauzonen v

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    5. Rechtsmittelverfahren

    QuartierplanVollzug

    Ideelle Verbände

    Grundeigentümer und Anstösser

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    Ein Verbandsbeschwerderecht haben die gesamtschweizerisch tätigen Umweltschutzorganisationen auch dann, wenn es um die Anwendung des eidgenössischen Umweltschutzrechtes (USG und zugehörige Verordnungen) geht (KÖLZ/BOSSHART/RÖHL: N 86 ff. zu § 21 VRG). Dieses Beschwerderecht gilt allerdings nur hinsichtlich Verfügungen über die Planung, Errichtung und Änderung von ortsfesten Anlagen, für die eine UVP erforderlich ist (Art. 55 USG). Das gleiche Recht besteht in Natur und Heimatschutzsachen (Art. 12 NHG), so weit diese Fälle Bundessachen sind (Art. 2 NHG). Die Umweltschutzorganisationen müssen auch seit mindestens 10 Jahre tätig sein, damit sie beschwerdeberechtigt sind. Die VBO bezeichnet die beschwerdeberechtigten Organisationen.

    Das NHG und das USG (sowie das BG über Fuss und Wanderwege; FWG) machen das Recht der gesamtschweizerischen Umweltorganisationen zur Erhebung von Verwaltungsbeschwerden an den Bundesrat und von Verwaltungsgerichtsbeschwerden ans Bundesgericht ausdrücklich davon abhängig, dass sich die betreffenden Organisationen schon am vorangegangenen Einspracheverfahren als Partei beteiligt haben (URP 1999 Nr. 4; BGE 125 II 50 ff.).

    In QuartierplanVerfahren ist das Beschwerderecht der ideellen Verbände vor allem gegeben, wenn im QuartierplanGebiet wichtige Natur und Heimatschutzobjekte liegen.

    Gestützt auf das USG dürfte die Legitimation kaum gegeben sein, weil bei Quartierplan-Verfahren kaum je eine UVP-Pflicht besteht.

    5. Rechtsmittelverfahren

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    Zum Rekurs oder zur Beschwerde sind eine Gemeinde, eine andere Körperschaft oder eine Anstalt des öffentlichen Rechts legitimiert, wenn es um die Wahrung der von ihr vertretenen schutzwürdigen Interessen geht (§ 21 lit. b VRG) (KÖLZ/BOSSHART/RÖHL: N 53 ff. zu § 21 VRG).

    Die Legitimation ist gegeben, wenn:

    • die Gemeinde gleich wie eine Privatperson in ihren Rechten betroffen ist

    • von der Oberinstanz das kommunale Recht dieser Gemeinde unrichtig angewandt wurde (BEZ 1987 Nr. 21), nicht aber wenn es um die Anwendung und Auslegung von kantonalem Recht geht (RB 1998 Nr. 14; 1984 Nr. 8)

    • die Oberinstanz übermässig in die Ermessens- und Entscheidungsfreiheit der betreffenden Gemeinde eingriff (RB 1998 Nr. 13; 1991 Nr. 7; ZBl 1991, S. 83 f.)

    5.5 VerfahrensbeteiligteNeben den Rekurrenten sind auch die übrigen QuartierplanGenossen am Verfahren beteiligt. Ihnen ist Gelegenheit zu geben, sich zu den Rechtsmitteleingabe zu äussern. Sie sind auch über sämtliche Verfahrensschritte im Rechtsmittelverfahren zu orientieren.

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    5. Rechtsmittelverfahren

    Gemeinde

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    C. Sachinhalte

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    Grundbuch eingeführt

    �. Alter Bestand

    Im Altbestand wird der aktuelle Besitzstand festgehalten: Eigen-tümer, Flächen usw.

    Der heutige Besitzstand bildet die Basis für das QuartierplanVerfahren. Anhand des Altbestandes ist festzustellen, welche Gebiete als vollständig unerschlossen einzustufen sind bzw. bei welchen Teilgebieten allenfalls nur Erschliessungsdefizite oder gar keine Erschliessungsmängel bestehen. Er ist sodann Grundlage für die Anspruchsberechnung, den Geldausgleich oder die Ordnung der Rechtsverhältnisse. In Gemeinden, wo das eidgenössische Grundbuch eingeführt ist, ergibt das Festhalten der aktuellen Eigentumsverhältnisse samt Rechten und Pflichten kaum Schwierigkeiten.

    In Gemeinden, wo lediglich ein Grundprotokoll/Grundregister besteht, sind verschiedene zusätzliche Arbeiten notwendig. So ist beispielsweise zu klären, ob allenfalls dingliche Rechte und Lasten aus der Zeit vor 1912 ohne Eintrag im Grundprotokoll/Grundregister existieren. Solche dinglichen Rechte sind der Quartierplanbehörde samt Belegen schriftlich mitzuteilen, weil mit dem Quartierplan auch sämtliche Rechtsverhältnisse bereinigt werden müssen. Dabei empfiehlt es sich den Perimeter zur Feststellung der dinglichen Rechte nicht auf das Quartierplangebiet zu beschränken.

    Aber auch die massgeblichen Flächenmasse sind zu bestimmen; sei es durch eine generelle Deklaration (z.B. Berechnungen beruhen auf den Angaben der Vermessung) oder eine Neuvermessung auf vollnummerischer Basis (Koordinatenberechnung). Es ist aber zu beachten, dass die Grundbuchwirkung zugunsten des gutgläubigen Dritterwerbers nach Art. 973 ZGB bei fehlender Einführung des Grundbuches nicht besteht.

    Grundbuch noch nicht eingeführt

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    Flächeninhalt des Beizugsgebietes

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    �. Alter Bestand

    Überprüfung von dinglichen Rechten

    In Gemeinden, in welchen das eidgenössiche Grundbuch noch nicht eingeführt ist, sollte vorab der Perimeter des Beizugsgebietes genau vermessen werden. Dadurch ist es möglich, die Flächendifferenzen aus der genauen Vermessung und den Angaben des Grundregisters auszugleichen. Dies ist insbesondere im Hinblick auf den Geldausgleich infolge Mehr und Minderzuteilungen von Bedeutung. Eine vollständige Neuvermessung des Altbestandes ist in der Regel nicht notwendig, weil mit der Neuzuteilung die Grundstücke ohnehin neu zugeteilt und berechnet werden.

    Die Überprüfung von bestehenden dinglichen Rechten und Lasten ist eine aufwändige Arbeit. Es empfiehlt sich, einen «Servi-tutenplan» anzulegen, aus dem die aufzuhebenden, nachzuführenden und schliesslich auch die neuen Dienstbarkeiten, An und Vormerkungen hervorgehen. Die Grundeigentümer sind auf die aufzuhebenden dinglichen Rechte und Lasten speziell hinzuweisen, damit weder im Vollzug noch später unnötige Diskussionen entstehen.

    Ausschnitt Servitutenplan

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    �. Groberschliessung-Feinerschliessung

    �.� Begriff ErschliessungDie Erschliessung ist eine Grundvoraussetzung, damit ein Grundstück überbaut werden kann. Als Erschliessung bezeichnet man die Gesamtheit aller Einrichtungen, die es braucht, um ein Grundstück bauordnungs und zonengemäss zu nutzen. Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser und Energieleitungen so nahe herangeführt sind, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist (Art. 19 Abs. 1 RPG, Art. 17 GSchG, § 236 PBG; BGE 117 Ib 314). Zudem muss auch die einwandfreie Beseitigung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet sein. In besonderen Fällen sind auch Anlagen für die Wärmeversorgung zwingender Bestandteil der Erschliessung (z.B. Anlagen für die Verteilung von Abwärme aus einer Kläranlage). Unterschieden wird zwischen Groberschliessung und Feinerschliessung.

    �.� Groberschliessung Die Groberschliessung ist die Versorgung eines bestimmten Gebietes mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen: Wasser, Energieversorgungs und Abwasserleitungen sowie Strassen (Art. 4 Abs. 1 WEG). Die Teilrichtpläne Verkehr und Versorgung/Entsorgung auf kantonaler, regionaler und kommunaler Stufe bezeichnen die erforderlichen Anlagen der Groberschliessung. Auf kommunaler Stufe muss nur der Verkehrsplan erlassen werden (§ 31 Abs. 2 PBG). Für die Abgrenzung zwischen Grob und Feinerschliessung steht den Gemeinden ein Ermessensspielraum zu.

    Elemente der Erschliessung

    Richtpläne

    In den Richtplänen sind die Anla-gen der Groberschliessung festge-halten.Ausschnitt aus einem kommunalen Verkehrsplan

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    Die zürcherischen Gemeinden sind durch das PBG verpflichtet, einen Erschliessungsplan zu erlassen. Der Erschliessungsplan (§ 90 ff PBG) legt als Nutzungsplan fest, in welchen Etappen das Gemeinwesen die Bauzonen innert längstens 15 Jahren erschliesst (Groberschliessung). Zudem werden die Dimensionen der Werke der Groberschliessung festgelegt. Die erforderlichen Aufwendungen für die erste Etappe gelten mit dem Erschliessungsplan als gebundene Ausgaben (§ 92 Abs. 2 PBG, BEZ 1985 Nr. 54). Daraus folgt, dass keine separaten Kreditbeschlüsse für einzelne Objekte nötig sind. Die jährlichen Aufwendungen für die Erschliessung sind nach Massgabe des Erschliessungsplanes in den jährlichen Voranschlag der Gemeinde aufzunehmen. Für die Groberschliessungsanlagen ergibt sich für die Gemeinde eine Baupflicht (§ 93 Abs. 1 PBG).

    Grundlagen für den Erschliessungsplan sind der Verkehrsplan und der Versorgungsplan der Gemeinde, allenfalls auch der Region und des Kantons. Wo Richtpläne fehlen, müssen die Anlagen der Groberschliessung aufgrund allgemeiner Abgrenzungskriterien bezeichnet werden. Angaben zu den Groberschliessungsanlagen finden sich im Generellen Entwässerungsplan (GEP), im generellen Wasserversorgungsprojekt (GWP) und in den Werkreglementen.

    Der Erschliessungsplan sollte zudem auch zeigen, wie die kommunale Groberschliessung auf die Planung des öffentlichen Personen und Güterverkehrs abgestimmt ist.

    �. Groberschliessung-Feinerschliessung

    Erschliessungsplan

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    eIm Erschliessungsplan sind die noch erforderlichen Grober-schliessungsanlagen und deren Etappierung festgelegt.

    Grundlagen des Erschliessungsplanes

    Bezug zum öffentlichen Verkehr

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    Mit dem Festlegen der Etappierung schafft der Erschliessungsplan Klarheit, wann die Gemeinde die Voraussetzungen schaffen will, damit Grundstücke baureif werden. Die Etappen der Groberschliessung müssen zeitlich bestimmt sein. Sofern ein Gebiet der ersten Etappe des Erschliessungsplanes zugewiesen ist, sind die finanziellen Mittel für die erforderlichen Anlagen bewilligt (gebundene Ausgaben). In Gebieten der weiteren Etappen dagegen, ist ein weiterer Beschluss der Gemeinde erforderlich bevor die Anlagen realisierbar sind (Kreditvorlage oder Revision des Erschliessungsplanes).

    Nach § 90 Abs. 3 PBG kann der Regierungsrat Gemeinden, deren Bauzonen grösstenteils überbaut sind und deren Groberschliessung für die weitere Überbauung weitgehend ausreicht, von der Festsetzungspflicht entbinden. In Gemeinden, die von der Erstellungspflicht entbunden sind, ist das ganze Bauzonengebiet rechtlich als in der ersten Etappe liegend zu betrachten. Dies muss aber nicht bedeuten, dass alle Groberschliessungsanlagen vorhanden sind (BEZ 1997 Nr. 6).

    Liegen rechtzeitig genehmigte Projekte für Anlagen der Groberschliessung vor, kann das dafür erforderliche Land im Quartierplanverfahren erworben werden.

    �. Groberschliessung-Feinerschliessung

    Etappierung

    Gemeinden ohne Erschliessungsplan

    Werkleitungsplan mit den Elemen-ten der Feinerschliessung.

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    �.� Feinerschliessung im QuartierplanDie Feinerschliessung umfasst die Strassen und Leitungen ab den Groberschliessungsanlagen bis zu den einzelnen Grundstükken (Quartierstrassen und Verteilleitungen bzw. kanäle) (Art. 4 Abs. 2 WEG). Nicht zur Feinerschliessung gehören die Strassen, Wege und Leitungen ab den Feinerschliessungsanlagen zu den einzelnen Gebäuden. Dies sind Hausanschlüsse bezw. Hauszufahrten.

    Im Bereich der ersten Etappe des Erschliessungsplanes löst der Gemeinderat den Bau der im Quartierplan festgelegten Erschliessungsanlagen sowie der gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen auf Gesuch eines Beteiligten aus. Er kann die Bauarbeiten aber auch von Amtes wegen auslösen, wenn der Bedarf an erschlossenem Bauland oder der Stand der Überbauung in teilüberbauten Gebieten dies erfordert (§ 167 Abs. 1 PBG).

    Im Bereich der weiteren Etappen des Erschliessungsplanes werden die Erschliessungsarbeiten erst ausgelöst, wenn neben der rechtlichen Sicherstellung auch die gesamten voraussichtlichen Baukosten für die Groberschliessungsanlagen von den Gesuchstellern vorgeschossen werden. Die bevorschussten Kosten umfassen die gesamten Baukosten abzüglich der gesetzlichen Mehrwertsbei