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Facility Management AustriaWolfengasse 4, Top 12, 1010 Wien
T: +43 1 512 [email protected], www.fma.or.at
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung –Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Ing. Peter Kovacs
Leiter Objektmanagement der MA 34Vorstandvorsitzender der Facility Management Austria
© 2016 Ing. Peter Kovacs
• Vorstellung MA 34 und Facility Management Austria (FMA)
� Nutzer, Betreiber, Eigentümer
� Sicherer Gebäudebetrieb - Verantwortungstragung
� Daten und Wissen – Dokumentation in Planung und Errichtung
� Allgemeine und spezielle Betreiberpflichten
� Umgang mit der Verantwortung – Delegation, FM-Vereinbarungen, Risikoabschätzung, Versicherung
� Dokumentation im Betrieb
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Agenda
Folie 2
© 2016 Ing. Peter Kovacs
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
• Facility Management für Objekte der Stadt Wien
• interner Dienstleister für das Bau- und Gebäude-management• Abwicklung von Neubau-, Sanierungs- und
Adaptierungsvorhaben, Service- und Gebrechens-dienst, Infrastrukturdienstleistungen
• ca. 15000 KundInnen • ca. 1602 Objekte • ca. 5627 sonstige Anlagen• ca. 3,9 Mio m² Objektfläche• ca. 1230 Mitarbeiter aus 35
Berufsgruppen
Folie 3
MA 34 – Bau - und Gebäudemanagement
Folie 3
© 2016 Ing. Peter Kovacs
• Das Netzwerk für Facility Management in Österreich die 1995 gegründete unternehmensbezogene Non-Profit Organisation.
• Ziel Gemeinsam mit der IFMA Austria, Facility Management entwickeln, fördern und in Österreich verbreiten.
Für unsere Mitglieder schaffen und sichern wir ein nationales und internationales Informations- und Kommunikationsnetzwerk.
Für die Wirtschaft leisten wir einen aktiven Beitrag, indem wir die Vorteile der Anwendung ganzheitlicher Methoden für das Management von Immobilien, Infrastrukturen und Organisationen kommunizieren.
• Mitglieder sind namhafte national und international tätig Unternehmen und Organisationen, Verbände und Ausbildungsinstitutionen sowie Personen, die sich in einer FM-Aus- und Weiterbildung befinden.
Folie 4
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Facility Management Austria (FMA)
© 2016 Ing. Peter Kovacs
steht im Fokus des Betriebes von Gebäuden - denn Gebäude werden in der Regel für Nutzer errichtet.
Nutzer setzen voraus, dass vom Eigentümer und Betreiberein rechtssicherer Betrieb gewährleistet wird.
Der Nutzer
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Folie 5
© 2016 Ing. Peter Kovacs
Einhaltung der Schutzziele
Nutzer setzen voraus, dass der Schutz der persönlichen Rechtsgüter – Körperliche Unversehrtheit, Gesundheit, Leben, Freiheit und Eigentum – gewährleistet ist.
Nutzer setzten voraus, dass der Schutz der Umwelt durch den Betrieb des Gebäudes gewährleistet ist.
Der Nutzer
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Folie 6
© 2016 Ing. Peter Kovacs
der Verantwortliche im Betrieb von Gebäuden
Betreiber von Gebäuden und Anlagen sind nicht nur
• die Eigentümer der damit verbundenen Liegenschaft, sondern sind auch
• deren Bevollmächtigte und
• deren Mieter und Nutzer als Organisationen bzw. Privat-personen.
Quelle: GEFMA 190 und GEFMA FMA Richtlinie 190
Betreiberverantwortung MT Matthias Marek
Der Betreiber
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Folie 7
© 2016 Ing. Peter Kovacs
der Verantwortliche im Betrieb von Gebäuden
kann prinzipiell (Teile der) Verantwortung für den Betrieb, die Anlage oder die Liegenschaft an einen Betreiber übertragen. Dabei ist zu beachten, dass eine unzureichende Übertragung in der Regel zu Lasten des Eigentümers geht.
In der Praxis findet die Über-tragung meist mittels
• Mietverträgen
• Pachtverträgen
• Nutzungsverträgen
• FM‐ oder Betriebsführungsverträgen statt.
Der Eigentümer
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Folie 8
Handlungsverantwortung *Vgl. Strabag PFS GmbH; Präsentation Düsseldorf 23.03.2011 Nikko KG - Überarbeitet von Matthias Marek
© 2016 Ing. Peter Kovacs
Grundlage für das Managen von Gebäuden und Wahr-nehmung der Betreiberverantwortung
Ist die Kenntnis der technischen Anlagen und deren Stammdaten
• der damit verbundenen gesetzlichen Vorgaben und bescheidmäßigen Auf-lagen und der
• technischen Richtlinien für Betrieb
• Dokumentation
• Wissen über Zusammenhängezwischen Gebäudehülle, Gebäude-ausbau und technischer Gebäude-ausrüstung
Rahmenbedingungen – Daten und Wissen
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Folie 9
© 2016 Ing. Peter Kovacs
Daten stellen Werte dar – auch bei Immobilien
• Daten entstehen in der Bedarfs-, Konzeptions-, Planungs- und Errichtungsphase
• Umfang der Daten wird zunehmend komplexer
• Daten- und Dokumentenübergabe von der Errichtungsphase in die Betriebsphase
• Daten die der Betreiber und Nutzerbenötigt
• Daten die vom Errichter bereitgestellt werden
Rahmenbedingungen – Daten und Wissen
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Folie 10
© 2016 Ing. Peter Kovacs
Unterschiedliche Bedürfnisse und Erwartungshaltungen für die Datenübergabe
• Trotz der Vielzahl von vorhandenen Daten und der digitalen Möglichkeiten – erfolgt die Daten- und Dokumentenübergabe von der Errichtungs- in die Betriebs-phase oftmals unzureichend und nicht in ausreichender Qualität
• Daten die der Betreiber und Nutzer benötigt, werden nicht übergeben, anderseits werden Daten vom Errichterbereitgestellt, die der Betreiber nicht für die Betriebsführung braucht
Rahmenbedingungen – Daten und Wissen
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Folie 11
© 2016 Ing. Peter Kovacs
Unterschiedliche Bedürfnisse und Erwartungshaltungen für die Datenübergabe
• Unzufriedenheit bei Errichtern und Bauherrn, insbesondere aber bei Nutzern und Betreibern bzw. Dienstleistern
• Risiken für die Betriebsführung
• Zur Lösung dieser Problematik, hat die FMA mittels einer Task Force das Thema „Dokumentation bei Objektübergabe“ aufgearbeitet und einen Leitfaden mitCheckliste erstellt - Präsentation im Februar 2016
Rahmenbedingungen – Daten und Wissen
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Folie 12
© 2016 Ing. Peter Kovacs
Erfordernisse und Lösungsansätze
• Sensibilisierung für Stellenwert von Daten –Aufgabenstellung der FMA –Kompetenzen verbinden
• Datenhaltung und Datenordnung als wesentliche Grundlagen für das Management von Gebäuden
• Strukturierte Datenübergabe bei Neu-, Zu- und Umbauten - Kenntnis der Daten und der Dokumente
• Datennacherfassung bei Bestandsbauten
Rahmenbedingungen – Daten und Wissen
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Folie 13
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Erfordernisse und Lösungsansätze
• Planungsbeginn die objektspezifischen Datenstrukturen aufzubauen
• Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Informationsweitergabe während des gesamten Planungs- und Errichtungs-prozesses
• Zuständigkeiten und Verantwortungenfestlegen
• Ansatz in Form des Objektbuchesgemäß ÖNORM A 7010-5 für die Betriebs- und Nutzungsphase
Rahmenbedingungen – Daten und Wissen
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
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Erfordernisse und Lösungsansätze – Leitfaden und Checkliste „Dokumentation bei Objektübergabe“ der FMA
• Ziel - Sicherstellung eines Dokumentations-standards (FMA-Standard) bzw. einer Datenstruktur in der Planung und Errich-tung für den Übergang in die Nutzung.
• Zusammenführung von div. Unterlagen und Checklisten von FM-Dienstleistern sowie den Vorgaben aus der ÖNORM A 7010-5
• grundsätzliche Strukturierung erfolgte in Erweiterung des Anhanges B der ÖNORM A 7010-5
Rahmenbedingungen – Daten und Wissen
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
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© 2016 Ing. Peter Kovacs
Erfordernisse und Lösungsansätze– Leitfaden und Checkliste „Dokumentation bei Objektübergabe“ der FMA
• Dokumententype – im Sinne von Dokumentenkategorien
• Daten- und Dokumentenlieferanten –im Sinne wer ist verantwortlich
• Empfänger der Dokumente• Eigentümer
• Betreiber (FM-Dienstleister)
• Nutzer
• Zuordnung nach Baugliederunggemäß ÖNORM B 1801-1 Liste
Rahmenbedingungen – Daten und Wissen
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Folie 16
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Richtlinie GEFMA FMA 190 Betreiberverantwortung
• Rechtsordnung, Gesetze – Pflichten
• Daten und Wissen
• Dokumentation der Wahrnehmung (im Betrieb)
Rahmenbedingungen der Betreiberverantwortung
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
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© 2016 Ing. Peter Kovacs
Allgemeine Betreiberpflichten
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Folie 18
© 2016 Ing. Peter Kovacs
besondere Gefahren für Sicherheit und Umwelt
Verantwortlichkeiten:
• Sicherstellung
• Durchführung bzw. Veranlassung
Überwachungsstellen
Sachverständige/Fachkundige
• Störungsbeseitigung und Instandhaltung zur Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit
• Wahrnehmung der Verkehrssicherungs-pflichten
Gesetzlich vorgeschriebene Prüfpflichten� Arbeitsstättenverordnung (AStV)� Arbeitsmittelverordnung (AM-VO)� Allgemeine Arbeitnehmerschutzverordnung� Grenzwerteverordnung 2011 – GKV 2011� Flüssiggasverordnung (FGV)� Verordnung brennbare Flüssigkeiten (VbF)� Elektroschutzverordnung (ESV 2003)� Kälteanlagenverordnung� Verordnung explosionsfähige Atmosphären� (VEXAT)� Bauarbeiterschutzverordnung (BauV)� Spezielle PrüfungenGewerbl. Betriebsanl. GenehmigungArbeitsstättenbewilligungWartung und InstandhaltungVerkehrssicherungspflichten� Haftung Wegehalter § 1319a (1) ABGB� Haftung Wohnungsinhaber § 1318 ABGB� Haftung Gebäudeinhaber § 1319 ABGB� SonderfälleHygienemaßnahmenDokumentation
Spezielle Betreiberpflichten im FM
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
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• Arbeitsinspektorat http://www.arbeitsinspektion.gv.at > Prüfpflichten• TÜV Österreich http://www.tuev.at > Prüfpflichten• Wirtschaftskammer Österreich http://portal.wko.at > Überprüfungen• § 82b Gewerbeordnung
Gesetzlich vorgeschriebene Prüfpflichten
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
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•
Gesetzlich vorgeschriebene Prüfpflichten
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
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• Arbeitsstättenverordnung Prüfintervalle, Anforderungen…..Klima‐ oder Lüftungsanlagen, Löschgeräte usw. Aufzeichnungen: 3 Jahre; 6 Monate; Entfall
• Arbeitsmittelverordnung Nur geprüfte Arbeitsmittel dürfen verwendet werden, Kriterien: Abnahme, Wiederkehrend, Ereignis, Aufstellung
• Elektroschutzverordnung Zeitabstände der Prüfungen Blitzschutzanlagen
• KälteanlagenverordnungFüllgewicht > 1,5 kg ‐ Kältemittel nicht Luft oder Wasser
• Spezielle Prüfungen Normen, Richtlinien, Herstellerangaben Eigenüberwachung, Aufsichtsbestimmungen
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•
Verkehrssicherungspflichten
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
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Unter Verkehrssicherungspflicht versteht die Judikatur die Verpflichtung, dass derjenige der einen Verkehr bzw. eine Gefahr eröffnet durch
- warnen - sicherstellen (im Rahmen des Zumutbaren)
dafür zu sorgen hat, dass die Gefahrenquelle niemanden schädigt.
• Haftung Gebäudeinhaber §1319 ABGB Einsturz oder Ablösen von Bauteilen – Organisationspflicht, Kontroll-pflicht (Inspektion, Wartung), Behebungspflicht (Beheben/Instandhalten)
• Haftung Wegehalter §1319a ABGB ordnungsgemäßen Zustand des Weges - Organisationspflicht, Kontrollpflicht (Inspektion, Wartung), Warnpflicht, Behebungspflicht (Beheben/Instandhalten), Reinigungs-/Streupflicht
• Haftung Wohnungsinhaber § 1318 ABGB Herabfallen gefährlicher aufgehängter Gegenstände oder Herauswerfen von Gegenständen aus einer Wohnung
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• Verteilung und Bereitstellung von Trinkwasser - Trinkwasserverordnung 2001 - §134 Wasserrechtsgesetz (WRG)
• Lebensmittel-Hygiene - EU-Verordnung (EG) Nr. 852/2004
• Bereitstellung von Raumluft - ÖNORM H 6021 - Lüftungstechnische Anlagen - Reinhaltung und Reinigung
- § 27 (8) AStV Abschnitt 3 - Klima- und Lüftungsanlagen regelmäßig kontrollieren und bei Bedarf zu reinigen
• Bereitstellung von Arbeitsstätten - § 32 ff AStV Abschnitt 4 (Sanitäre Vorkehrungen und Sozialeinrichtungen) - OiB – Richtlinie 3 Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz
Hygienepflichten
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
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Instandhaltung – Gefahrenquellen und Verantwortungsdelegation an Auftragnehmer
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Instandhaltung lässt sich in die Grundmaß-nahmen Wartung, Inspektion, Instand-setzung und Verbesserung unterteilen –Wahrnehmung der Verantwortung – wurden alle Maßnahmen getroffen und dokumentiert?
*K. Bartels, Betreiberpflichten im FM ‐Verantwortung des AG, FM-Kongress, Frankfurt, 22.‐24.02.2011
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FM-Vereinbarungen - Aufgabenerfüllung
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Facility Management auf strategischer EbeneFacility Management auf taktischer EbeneFacility Management auf operativer Ebene
Organisation - Leistungserbringung
FM-Modell gemäß ÖNORM EN 15221-1
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© 2016 Ing. Peter Kovacs
FM-Vereinbarungen - Aufgabenerfüllung
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
• ManagementsystemeUmsetzung eines wirksamen Pflichtenmanagements
Qualitätsmanagementsystem (QMS)Arbeitsschutzmanagementsystem (AMS)
• Umweltschutzmanagementsystem (UMS)
• Management anlagenbezogener Pflichten Instandhaltungs- und Wartungsmanagement-system – CAFM-Syteme
• Übernahme der Betreiberverantwortung
• Entscheidung Eigen- oder Fremdleistung
• Risikoabschätzung bzw. Analyse objektspezifische und allgemeine Risiken
• Versicherung (Haftungsdeckungsmöglichkeit)
Klauseln FM-Vereinbarung
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© 2016 Ing. Peter Kovacs
Dokumentation
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Übersicht Dokumentation
Betriebsanweisungen Terminpläne für künftige:Gebrauchsanweisungen wiederkehrende PrüfungenInspektions- und Wartungsanweisungen Gefährdungsbeurteilungen
RevisionenLagepläne EigenkontrollenFlucht- und RettungspläneBrandschutzpläneBrandschutzordnung
Einreichpläne Organigramm des BetreibersArchitektur- und Bestandspläne Arbeits- und VerfahrensaweisungenHKLS- und spez. Anlagenpläne StellenbeschreibungenUnterlagen für spätere Arbeiten Aus- und Weiterbildungsnachweise
Bestellung von BetriebsbeauftragtenInbetriebnahmeprotokolleAbnahmeprotokolle Aufzeichnungen über durchgeführteÜbernahmeprotokolle Gefährdungsbeurteilungen
wiederkehrende Prüfungen
Betriebs-dokumentation
Bestands-dokumentation
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Dok
umen
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nde
Dok
umen
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• Betriebshandbuch stellt die Betriebsorganisation und die wichtigsten betrieblichen Abläufe bei Normalbetrieb, während technischer Störungen und in bes. Notfällen dar.
• Objekthandbuch stellt objektbezogene Daten und Dokumente dar.
• Bestandsdokumentation
• Betriebsdokumentation
• Anweisende Dokumente
• Nachzuweisende Dokumente
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Sicherstellung der Betreiber-verantwortung
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
Kenntnis der Vorschriften
+ ordnungsgemäßes Handeln
+ Dokumentation
= Sicherheit vor Sanktionen und rechtssicherer Gebäudebetrieb
Richtlinie GEFMA FMA 190 Betreiberverantwortung� kostenfrei für Mitglieder
� € 98,00 zzgl. MwSt. für Nicht-Mitglieder
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Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
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ngst
ipp
–R
egio
nalk
reis
Wes
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Besuchen Sie uns auch im Internet unter
www.fma.or.at und www.ifma.at
Wahrnehmung der Betreiberverantwortung – Dokumentation in Errichtung und Betrieb
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Kontakt Ing. Peter KovacsMagistrat der Stadt WienMagistratsabteilung 34 – Bau- und Gebäudemanagement
Muthgasse 62 | 1194 WienAustria
T.: +43 1 4000 34611F.: +43 1 4000 99 34611M.: +43 676 8118 34611E.: [email protected]
http://www.wien.gv.at/wirtschaft/auftraggeber-stadt /gebaeudemanagement/index.html
Claudia LaubnerLeitung Geschäftsstelle Facility Management Austria
Wolfengasse 4, Top 12, 1010 Wien
T: +43 1 512 2975
E.: [email protected], www.fma.or.at
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