VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2013...Woningstichting Gulpen 6 Volkshuisvestingsverslag 2013 1.2.3.1 Zelfevaluatie In 2013 heeft geen zelfevaluatie plaatsgevonden. In 2009 heeft het bestuur

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

2013

Gulpen, 18 juni 2014

Woningstichting Gulpen 2 Volkshuisvestingsverslag 2013

Inhoudsopgave Pag.

Hoofdstuk 1 - Algemeen 5 1.1 Inleiding

1.2 Organisatie 1.2.1 Toelating en inschrijving 1.2.2 Organisatiestructuur 1.2.3 Bestuur

1.2.3.1 Zelfevaluatie 1.2.3.2 Vergoedingen 1.2.3.3 Governance structuur 1.2.3.4 Prestatie – afspraken

1.2.4 Raad van commissarissen 1.2.4.1 Beloning 1.2.4.2 Commissies 1.2.4.3 Profielen 1.2.4.4 Werkgeversrol 1.2.4.5 Zelfevaluatie

1.2.5 Werkorganisatie 1.2.5.1 Medewerkers 1.2.5.2 Salariëring 1.2.5.3 Personeelsoverleg

1.3 Actuele ontwikkelingen: 1.4 Risicobeheersing

1.4.1 Macro-economische ontwikkelingen: 1.4.2 Marktrisico 1.4.3 Operationeel risico 1.4.4 Totaal risico 1.4.5 Interne verantwoording

1.5 Doelstellingen 1.5.1 Volkshuisvestelijke doelstelling 1.5.2 Maatschappelijke doelstelling / missie 1.5.3 Financiële doelstelling 1.5.4 Doelgroepen

1.6 De Toekomst 1.7 Samenwerking

Hoofdstuk 2 - Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden 12

2.1 Klachtenonderhoud 2.2 Mutatieonderhoud 2.3 Planmatig onderhoud 2.4 Kostendekkend uitgevoerde geriefverbeteringen 2.5 Schilderwerken 2.6 Verzekeringszaken 2.7 Woningaanpassingen WMO 2.8 Weergave meerjaren onderhoudsplanning 2.9 Begroting – realisatie onderhoud 2013 2.10 Verkoop woningen 2.11 Nieuwbouw 2.12 Energie prestatie

2.12.1 Labelverdeling 2.12.2 Doelstelling certificering 2.12.3 Woonlasten

Hoofdstuk 3 - Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen 18

3.1 De voorraad 3.2 Huurprijsbeleid 3.3 Mutaties

3.3.1 Toewijzingen cf. Tijdelijke regeling DAEB toegelaten instellingen

3.4 Wet Maatschappelijke Ondersteuning 3.5 Huisvesting statushouders 3.6 Anti – scheefheidbeleid en huurtoeslag 3.7 Huurtoeslag 3.8 Huurbetaling en incasso

3.8.1 Termijnen huurachterstand 3.9 Huurderving en leegstand 3.10 Woningzoekenden


Hoofdstuk 4 - Leefbaarheid 22

4.1 Algemeen 4.2 Wonen en Zorg

4.2.1 Nultreden woningen 4.2.2 Aangepaste woningen 4.2.3 Woon-zorgcomplexen 4.2.4 Woonvoorzieningen bijzondere doelgroepen 4.2.5 Aanpak woonoverlast en verloedering

Hoofdstuk 5 - Betrekken van bewoners bij beheer en beleid 24

5.1 Overleg met Huurders 5.1.1 Frequentie van overleg 5.1.2. Onderwerpen van overleg 5.1.3 Financiële ondersteuning 5.1.4 Belanghouders

5.2 Klachtencommissie 5.2.1 Taakomschrijving 5.2.2 Frequentie overleg 5.2.3 Aantal en inhoud van de adviezen 5.2.4 Jaarverslag

5.3 Huurcommissie 5.4 Informatieverstrekking

Hoofdstuk 6 - Financieel beleid

6.1 Algemeen 6.2 Vermogenspositie 6.3 Liquiditeit 6.4 Bedrijfswaarde woningbezit 6.5 Resultaten

6.5.1 Omzet en resultaatontwikkeling 6.5.2 Kasstromen en financieringsbehoefte

6.5.2.1 Operationele kasstroom 6.5.2.2 (Des)investeringskasstroom 6.5.2.3 Financieringsbehoefte

26

Hoofdstuk 7 - Verslag bestuur 28

7.1 Werkzaamheden binnen de volkshuisvesting 7.1.1 Werkzaamheden binnen werkgebied 7.1.2 Nieuwbouw 7.1.3 Buitenlandse instellingen 7.1.4 Grondaankopen 7.1.5 Beheer woningen Maasvallei 7.1.6. Overig bezit

7.2 Verbindingen met andere rechtspersonen 7.3 Beleggingsactiviteiten 7.4 Onrendabele investeringen 7.5 Risicobeheersing 7.6 Verklaring bestuur 7.7 Verklaring besteding middelen

Hoofdstuk 8 - Verslag raad van commissarissen 30

8.1 Inleiding 8.1.1 Statutaire bepalingen

8.2 Governancecode 8.3 Inhoudelijk toezicht

8.3.1 Informatiestromen 8.3.2 Kwartaalrapportages 8.3.3 Begroting 8.3.4 Aanwenden niet noodzakelijke middelen 8.3.5 Verkoop woningen 8.3.6 Realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven 8.3.7 Norm voor financiële continuïteit

8.4 Integriteit 8.5 Jaarverslag Regionale klachtencommissie 8.6 Interne controlesystemen en risicobeheersing 8.7 Vergaderingen 8.8 Onderzoek jaarrekening en jaarverslag 2011

Bijlage 1 - Balans 34

Bijlage 2 - Winst- en verliesrekening 36

Bijlage 3 - Accountantsmededeling 37


Voorwoord

Afgelopen jaar zijn we als maatschappelijk ondernemer met enthousiasme en ambitie met veel activiteiten aan de slag geweest. In ons dagelijks werk zijn we vooral bezig met de zaken die gepaard gaan met de exploitatie en het beheer van vastgoed en het met goede service klaar staan voor de huurders. De aandacht was vooral gericht op: - Het behouden van 90% van onze woningen voor de zogenaamde doelgroep van beleid en het met voorrang

toewijzen van woningen aan woningzoekenden die daarvoor voornamelijk op de woningcorporaties zijn aangewezen;

- Het zorgvuldig bewaken van de kwaliteit van dienstverlening op basis van verwachtingen vanuit de klant; - Het aanpassen van de woningvoorraad aan de nieuwe kwaliteitseisen, wensen en medische noodzaak; - Het ontwikkelen van vernieuwende bouwplannen voor (senioren)woningen, dienstverlening e.d. - Het treffen van voorzieningen in het kader van veiligheid, zorg en welzijn; - Energiebesparende maatregelen in de woningvoorraad; - Het betrekken van de huurders bij het maken van keuzes waardoor maatwerk mogelijk wordt. In dit volkshuisvestingsverslag / jaarverslag wordt hierover op een uitgebreide en transparante wijze verantwoording afgelegd, hoe aan de gestelde doelen is gewerkt en welke resultaten hiermee zijn bereikt.

J.H.M. Kostons (directeur-bestuurder)

Verantwoording Voor ons jaarverslag maken wij een bewuste keuze ten aanzien van samenstelling, productie en uitgave. Interne productie Ons jaarverslag bestaat uit bijdragen van de medewerkers op alle niveaus vanuit de organisatie. Dat tekent hun betrokkenheid en schetst hun bereidheid en kwaliteit van werken om verantwoording over activiteiten af te willen en te kunnen leggen. Uitgave in eigen beheer Het jaarverslag wordt met zorg, maar op eenvoudige wijze en passend voor een maatschappelijke organisatie, volledig in eigen beheer uitgegeven. Wij sparen niet op kwaliteit van de inhoud, wel op forse externe productiekosten. De besparing wordt ingezet voor de volkshuisvesting.


Raad van Commissarissen

Bestuur

Directeur-bestuurder

Afd. Administratie en financiën

Afd. Technische zaken

Hoofdstuk 1 - Algemeen

1.1 Inleiding

In dit volkshuisvestingsverslag wordt verantwoording afgelegd over de prestatieopgaven: Zeggenschap over woning en woonomgeving; Kansen scheppen voor mensen in een kwetsbare positie; Leefbaarheid; Wonen en zorg op maat bevorderen met bijzondere aandacht voor doelgroepen zoals ouderen en gehandicapten; Lokale woonkwaliteit verbeteren; Groene woonwensen faciliteren.

1.2 Organisatie

1.2.1 Toelating en inschrijving Naam stichting: Woningstichting "Gulpen" Zij is gevestigd te Gulpen en opgericht op 18-12-1912 voor onbepaalde tijd. De instelling is toegelaten op 18-12-1912 bij Koninklijk Besluit nr. 52. De stichting is ingeschreven in het handelsregister en het stichtingenregister, gehouden door de Kamer van Koophandel Limburg, onder het nummer: 14614685.

1.2.2 Organisatiestructuur Als bestuursmodel is gekozen voor een beleidsbepalend bestuur. De structuur wordt in onderstaand schema weergegeven:

1.2.3 Bestuur Per 31 december 2013 bestond het bestuur uit de volgende personen:

Dhr. A. Hupperts geboren op beroep aftredend: resterend: nevenfuncties: Extra taken: Vergoeding p.j.:

bestuurslid / plv. penningmeester 25-07-1958 Projectleider woningstichting Servatius 01-01-2016 Laatste zittingstermijn Geen Vertegenwoordigt de corporatie in de Regionale Klachtencommissie € 3.588

Dhr. J.H.M. Kostons geboren op beroep nevenfuncties: Extra taken

secretaris 16-06-1956 Directeur-bestuurder Woningstichting Gulpen Geen Vertegenwoordigt het bestuur in diverse overlegorganen

Dhr. G. Leinders geboren op beroep aftredend: resterend: nevenfuncties: Vergoeding p.j.:

voorzitter 22-07-1945 Gepensioneerd docent VO 24-06-2016 1 zittingstermijn Geen € 2.604

Dhr. H.M.G Meijs geboren op beroep aftredend: resterend: nevenfuncties: Vergoeding p.j.:

bestuurslid 17-11-1951 Medewerker Belastingdienst 01-07-2015 2 zittingstermijn Geen € 3.252

Dhr. R.W.C.G. Speetjens geboren op beroep aftredend: resterend: nevenfuncties: Vergoeding p.j.:

penningmeester 15-10-1942 Gepensioneerd zelfstandig ondernemer 01-01-2015 2 zittingstermijnen - Penningmeester Zangvereniging St. Caecilia te Gulpen € 2.040

Opmerkingen: Dhr. Leinders is huurder van de woningstichting Gulpen en is benoemd op voordracht van de Huurdersvereniging Gulpen. Dhr. Kostons is aangesteld als directeur-bestuurder voor onbepaalde tijd en is niet volgens rooster aftredend. Voor de invulling van vacante zetels hebben zich geen vrouwelijke kandidaten aangemeld.


1.2.3.1 Zelfevaluatie In 2013 heeft geen zelfevaluatie plaatsgevonden. In 2009 heeft het bestuur een zelfevaluatie verricht op basis van het Atrivé model. De (mogelijke) verbeterpunten werden uitgebreid besproken. De resultaten van deze zelfevaluatie werden eveneens besproken met de raad van commissarissen. Het bestuur is voornemens in 2014 wederom een zelfevaluatie uit te voeren.

1.2.3.2 Vergoedingen M.u.v. de secretaris ontvingen de 4 leden van het bestuur in 2013 samen een vergoeding van € 11.484 bruto p.j.

1.2.3.3 Governance structuur Onderstaand zijn de hoofdlijnen van onze corporate governance structuur weergegeven. De door ons gehanteerde corporate governance principes zijn neergelegd in afzonderlijke documenten waaronder: Statuten; Reglement voor de Raad van Commissarissen; Profielschets van de Raad van Commissarissen; Rooster van aftreden;. Protocol onafhankelijkheid van de externe accountant; Integriteitscode;

Klokkenluidersregeling. Diverse documenten zijn gepubliceerd op de website van de woningstichting Gulpen (www.wsgulpen.nl).

1.2.3.4 Prestatie – afspraken In 2012 zijn met de gemeente Gulpen-Wittem prestatieafspraken geactualiseerd. Gezamenlijk met de woningstichting Wittem, Stichting Woonpunt Maastricht - Heuvelland en woningstichting Maasvallei werd met de gemeente Gulpen-Wittem afspraken vastgelegd in een prestatieovereenkomst 2012-2014 inzake:

1 Huisvesting statushouders 2 Duurzaamheid 3 WMO / Ouderenbeleid 4 Verkeer, parkeren en waterhuishouding bij nieuwe projecten 5 Uitvoering Woonplan gemeente Gulpen-Wittem 2010-2020 6 Regionale woonvisie Maastricht en Mergelland 2010-2020

1.2.4 Raad van commissarissen

dhr. ir. J.M.J Curvers voorzitter Geboren: 23 mei 1953 Beroep: directeur Curvers Raadgevende ingenieurs Afgeronde opleiding: TU Bouwkunde Lid van de raad sinds: 01-01-2001 Aftredend in: 01-01-2017 Portefeuille: volkshuisvesting en projectontwikkeling Nevenfuncties: geen

dhr. drs. A.M.C. Meijs lid Geboren: 30 april 1948 Beroep: zelfstandig consultant Afgeronde opleiding: WO bedrijfseconomie Lid van de raad sinds: 01-10-2010 Aftredend in: 01-10-2014 (resteren nog 2 zittingstermijn) Portefeuille: financiën en treasury Nevenfuncties: voorzitter Harmonie St. Petrus te Gulpen Senior expert stichting P.U.M.

dhr. mr. J.F. Th. Becker lid Geboren: 12 april 1942 Beroep: oud Kantonrechter Afgeronde opleiding: WO Nederlands recht Lid van de raad sinds: 01-02-2011 Aftredend in: 01-02-2015 (resteren nog 2 zittingstermijn) Portefeuille: personeel, organisatie en juridische zaken Nevenfuncties: Voorzitter Stichting Uitweg te Gulpen (Subsidiëring uitwisseling gehandicapten)

Secretaris stichting Vrienden van het dr. Ackenshuis Secretaris Rotaryclub Gulpen-Vaals

In het kader van de continuïteit werd dhr. J.M.J. Curvers, door de raad van commissarissen herbenoemd tot lid en voorzitter van de raad. Voor de invulling van vacante zetels hebben zich geen vrouwelijke kandidaten aangemeld.

1.2.4.1 Beloning De voorzitter van de raad van commissarissen ontving een vergoeding van € 4.963 bruto. De beide overige leden respectievelijk € 3.592 en € 4.361 bruto De beloningen worden toegekend conform richtlijnen van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW).

http://www.wsgulpen.nl/


1.2.4.2 Commissies De raad van commissarissen bestaat uit minder dan vijf leden. Hierom werd geen auditcommissie en/of een selectie/remuneratiecommissie ingesteld.

1.2.4.3 Profielen De profielen voor de leden van de raad van commissarissen zijn opgenomen in het Reglement raad van commissarissen van de woningstichting Gulpen.

1.2.4.4 Werkgeversrol Op basis van de statuten berust de werkgeversrol bij het algemeen bestuur. De benoeming, aanstelling, ontslag e.d. van leden van respectievelijk de raad en bestuur komt sinds 1 oktober 2009 statutair toe aan deze organen zelf. De benoeming, schorsing en ontslag van de directeur-bestuurder geschiedt door het bestuur na verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen. Het bestuur stelt de bezoldigingsstructuur vast.

1.2.4.5 Zelfevaluatie In 2008 heeft de raad een zelfevaluatie uitgevoerd op basis van het model van Atrivé. Hiermee is een eerste aanzet gemaakt om te komen tot het gestructureerder in beeld brengen van (mogelijke) verbeterpunten. Deze zelfevaluatie is besproken met het voltallige bestuur. In 2014 zal wederom een zelfevaluatie plaatsvinden.

1.2.5. Werkorganisatie Op 31 december 2013 waren er zeven personeelsleden in dienst;

aantal fte

Directie 1 1

Hfd administratie 1 1

Hfd. Technische dienst 1 1

Klachten- en mutatieopzichter 1 1

Administratief medewerkster 1 0,44

Technisch assistent 1 0,89

Interieur verzorgster 1 0,17

Totaal: 7 5,50

Voor de geautomatiseerde gegevensverwerking zoals o.a. crediteuren- en debiteurenadministratie, grootboek,

huuradministratie, onderhoudsadministratie, bedrijfswaardeberekening en salarisadministratie wordt gebruik gemaakt van het computercentrum NCCW te Almere. De woningstichting Gulpen beschikt over een eigen beveiligde netwerkomgeving. De woningstichting Gulpen is geen lid van AEDES, vereniging van woningcorporaties. De woningstichting Gulpen verklaart vrijwillig in overeenstemming met de governancecode te hebben gehandeld.

1.2.5.1 Medewerkers Opleiding en vorming: Door de medewerkers werden in 2013 diverse cursussen gevolgd. Door de medewerkers werden diverse beurzen, congressen en symposia bezocht, waaronder, huurtoeslag, fiscale aspecten, energiecertificering en woningwaardering e.d.

Ziekteverzuim: In 2013 bedroeg het ziekteverzuim 0,8 %. Landelijk bedroeg in 2013 het ziekteverzuim 3,8 %.

1.2.5.2 Salariëring Alle medewerkers, inclusief directeur, worden bezoldigd conform de CAO – woondiensten. Alle salarissen liggen ruim onder de zgn. “WNT-normen”.

1.2.5.3 Personeelsoverleg Op basis van de bepalingen gesteld in de Wet op de Ondernemingsraden (WOR) is de woningstichting Gulpen niet verplicht een Ondernemingsraad (OR) in stand te houden. In het kader van de WOR wordt door de directie periodiek overleg gevoerd met de medewerkers. Tijdens dit overleg worden de medewerkers geïnformeerd over de stand van zaken op alle beleidsonderdelen zoals communicatie met de bewoners, verhuur, techniek, financiën, de omgeving en interne organisatorische zaken. Op deze onderdelen worden de behaalde resultaten en de voortgang besproken, worden processen geanalyseerd en geëvalueerd. In 2013 werd 8 maal overleg gepleegd.

1.3 Actuele ontwikkelingen:

Naast onze investeringen zijn er ontwikkelingen en factoren die mede van invloed zijn op de keuzes die wij in 2013

hebben gemaakt: de besluitvorming over de herziening van de Woningwet die de kerntaak van de woningcorporaties herbevestigt de politieke bemoeienis met de sociale huursector, met betaalbaarheid en beschikbaarheid als belangrijke

toetsingscriteria; minder markt, meer sociaal, zo is de algemene opvatting scherper en meer proactief en risicogericht extern toezicht


meer interventie van lokale en regionale politiek in de te leveren prestaties een kleinere sociale huursector en groei van de vrijesectorhuur de vergrijzing met een toenemende behoefte aan woningen met specifieke kwaliteiten en eigenschappen voor

ouderen; blijvende vraag naar betaalbare en veelal zelfstandige woonruimte voor jongeren.

De woningmarkt 2013 was wederom een turbulent jaar voor de volkshuisvesting. De volkshuisvesting dreigt uitgemolken te worden en wordt melkkoe van de overheid om het overheidstekort terug te dringen. De woningcorporaties krijgen de rekening gepresenteerd van hun verslechterende imago bij de politiek door onverantwoorde acties en fraudeleuze handelingen van een klein aantal corporaties.

Een overzicht van de politieke ontwikkelingen over de hervorming van de woningmarkt in 2012/2013:

februari 2013 De regeringspartijen VVD en PvdA hebben met de oppositiepartijen D66, ChristenUnie en SGP een akkoord bereikt over de woningmarkt, waarin de kabinetsplannen uit het regeerakkoord worden bijgesteld. De verhuurdersheffing gaat omlaag van 2 naar 1,7 miljard. Ook de inkomensafhankelijke huurverhogingen worden verlaagd. De maximale huurhoogte wordt niet gekoppeld aan 4,5 procent van de WOZ-waarde. Vooralsnog blijft het woningwaarderingsstelsel van kracht. De Minister komt voor Prinsjesdag 2013 met een voorstel voor een puntenstelsel dat uitgaat van een combinatie van WOZ en WWS;

Op 7 november 2012 verscheen het rapport ‘Verhuurdersheffing en corporaties’. Een financiële analyse van Ortec Finance (auteurs: Johan Conijn en Wolter Achterveld). Het rapport gaat na wat voor de corporatiesector de gevolgen zijn van de verhuurdersheffing die het Regeerakkoord VVD-PvdA in het vooruitzicht stelt. Ortec Finance komt tot een spijkerharde conclusie: “Na 2012 zijn er geen financiële mogelijkheden meer voor de nieuwbouw van huurwoningen. Ook in de variant zonder nieuwbouw (zullen) veel corporaties, met name in de krimpregio’s, in grote financiële problemen komen”.

Corporaties failliet Het CFV concludeert op basis van haar eigen doorrekening dat bij maar liefst 110 corporaties er nauwelijks nog ruimte zal zijn voor nieuwe activiteiten. Daarvan gaan 41 corporaties in feite failliet. De solvabiliteit van de corporatiesector als geheel gaat fors achteruit. Het volkshuisvestelijk vermogen neemt met 17 miljard euro af, een halvering ten opzichte van de laatste berekening.

Domino-effect De problemen worden structureel, het CFV spreekt van een ‘zeer grote klap voor de financiële basis sociale huursector’ en een ‘aantasting van het duurzame verdienmodel van de sector’. Ook de zekerheidsstructuur van de sector komt onder druk te staan. Er treedt immers een domino-effect op als corporaties collega’s te hulp moeten schieten die het eerst in acute problemen komen

De corporaties worden door de overheidsmaatregelen onevenredig hard getroffen. De huurders van corporatiewoningen (hoge huurverhogingen), de woningzoekenden (toenemende tekorten aan huurwoningen) en de bouwsector (toenemende werkloosheid) zijn in onevenredige mate het slachtoffer. Een aanzienlijke matiging van de maatregelen in de corporatiesector lijkt onvermijdelijk. Met een dreigend faillissement van corporaties, een toenemend woningtekort en een onbetaalbare sociale huursector is niemand gediend. Kennelijk realiseert de politiek zich niet dat beperking van de investeringscapaciteit van de corporaties (in 2011 goed voor 60% van de nieuwbouwproductie) een gigantische impact zal hebben op werkgelegenheid in de bouwsector en alle daaraan gelieerde producenten en adviseurs. De snel dalende woningproductie, de toenemende werkeloosheid in de bouw en het aantal faillissementen van bouwbedrijven leidt tot hogere lasten voor de overheid en minder inkomsten van IB,

BTW, VPB e.d.

Juridisering Woningstichting Gulpen constateert dat in toenemende mate sprake is van juridisering van de samenleving. Er worden steeds meer ingewikkelde overeenkomsten gesloten en er kunnen conflicten ontstaan met alle juridische gevolgen van dien. Het recht is buitengewoon complex zodat burgers bijna niet meer in staat zijn hun geschillen of juridische kwesties zelf op te lossen. Bij conflicten stapt men gemakkelijker naar de rechter dan in het verleden. Woningstichting Gulpen signaleert bovenstaande tendens en wij merken ook dat onze juridische bedrijfskosten toenemen. Procedures kunnen erg lang duren, met alle kosten van dien.

1.4 Risicobeheersing Risico’s zijn in de meeste gevallen ontastbaar en deze risico’s kunnen niet of nauwelijks worden gekwantificeerd.

1.4.1 Macro-economische ontwikkelingen: Risico dat door economische ontwikkelingen (inflatie, bouwkosteninflatie, rente, veranderende wet- en regelgeving

Woningwet en Zorg) de komende 5 jaar de waarde van de bezittingen of schulden lager uitpakt dan verwacht. De focus is hierbij met name gericht op de onzekere kasstromen in de bedrijfswaarden en de onzekerheid met betrekking tot de renteontwikkeling.

Vanwege de economische crisis is de inflatie en bouwinflatie voorlopig laag.


De afgelopen 5 jaar is de renteontwikkeling gunstig geweest. Ondanks de economische crisis is de rente ontwikkeling op de korte termijn nog gunstig te noemen. De veranderende wet- en regelgeving is afhankelijk van het financieringstekort van de overheid en de coalitie van partijen die regeren. De financiële crisis heeft ook gevolgen gehad voor de verkoop van de woningvoorraad.

Maatregelen: Vanuit woningstichting Gulpen zijn de afzonderlijke indicatoren niet direct te beïnvloeden. Via de sector kan getracht worden invloed uit te oefenen. Wij zijn van mening dat de wet- en regelgeving vanuit de centrale overheid onvoorspelbaar en vaak ondoorzichtig is.

1.4.2 Marktrisico: Risico dat door een negatieve marktontwikkeling de waarde van de (niet) woongelegenheden, lager is dan verwacht. In de uitwerking van het waarderisico voor zelfstandige woongelegenheden kan de indicator de verhouding tussen huur en de WOZ-waarde worden gebruikt om het marktrisico te analyseren. Laat de verhouding tussen huur/WOZ-waarde een laag percentage zien dan wordt uitgegaan van een lager marktrisico. Een hoog percentage duidt op een hoog marktrisico. Het percentage zegt iets over de deelmarkten huur en koop. Bij een laag percentage zal het voor huurders minder gemakkelijk en economisch minder rationeel zijn om de oversteek naar de koopsector te maken. De kans dat de huurmarkt verslechtert wordt kleiner geacht dan in het geval dat de verhouding tussen huur/ WOZ waarde aanmerkelijk hoger ligt.

Een van de oorzaken is het stagneren van de verkoop van woningen. Vooral voor senioren die hun woning willen verkopen en willen gaan huren is dit een risico. Een andere oorzaak kan de demografische ontwikkeling zijn, namelijk de bevolkingskrimp die zich in Zuid -Limburg manifesteert. Op termijn kan hierdoor leegstand ontstaan en een waardedaling van de woningportefeuille van woningstichting Gulpen plaatsvinden. Door de verwachte gezinsverdunning in de kern Gulpen zal echter de vraag naar huurwoningen niet afnemen.

Maatregelen: Blijven denken in vernieuwende scenario’s die op ieder moment aan de actuele situatie kunnen worden aangepast; Samenwerken met andere organisaties in de breedste zin van het woord (bijvoorbeeld zorginstellingen); Actueel strategisch voorraadbeheer: nl. uitvoeren van een goed beheer van de huurwoningen, nieuwbouw (indien

financieel mogelijk) en verkoop (indien noodzakelijk); Flexibel houden van de interne organisatie.

1.4.3 Operationeel risico: Risico van verlies door inadequate of falende interne processen, mensen of systemen of door externe gebeurtenissen. Kwaliteit van het risicobeheer en de professionaliteit van de organisatie kunnen de omvang van dit risico verkleinen.

In dit onderdeel geven wij een overzicht in het kader van intern toezicht en externe verantwoording en van de mogelijke risico’s die binnen het bedrijf spelen. Vervolgens staan de beheersmaatregelen genoemd waarop wij die risico’s proberen te beheersen. Het jaarverslag is vooral een terugblik, maar in dit onderdeel willen wij juist laten zien hoe wij op de toekomst anticiperen. Operationele risico’s kunnen worden onderverdeeld in imagoschade en financiële schade.

Maatregelen: Toepassen integriteitscode; Toepassen klokkenluidersregeling; Antecedentenonderzoek bij aannemen nieuw personeel of bij benoeming van bestuurder en commissarissen.

1.4.4 Totaal risico: Dit is de resultante van de bovenstaande drie risico’s. Het risico moet gewogen worden en is niet zo maar een opstelsom van de drie risico’s.

Conclusie Al met al vinden wij dat de risicobeheersings- en controlesystemen bij onze woningstichting van een toereikend niveau zijn voor de omvang van de organisatie. Dat neemt niet weg dat verbeteringen mogelijk zijn.

1.4.5 Interne verantwoording: De interne verslaglegging gebeurt door middel van de kwartaalrapportage. In deze rapportage wordt per onderdeel de algemene voortgang gevolgd. Daarnaast wordt inzicht gegeven in de begroting, realisatie en eventuele overschrijding of onderschrijding van de begroting. In de kwartaalrapportage wordt o.a. over de volgende onderwerpen gerapporteerd: Overzicht stand van zaken organisatie; Stand van zaken (nieuwbouw) projecten en toelichting onderhoud en overzicht onderhanden zijnde projecten; Financiële forecast (begroot – resultaat – verschil – toelichting); Overzicht liquide middelen; Overzicht huurachterstand; Overzicht huurtoeslag;

Verkoop / aankoop o.g.; Overzicht begroot-gerealiseerd van het planmatig en niet-planmatig onderhoud; Overzicht aanbestedingen; Overzicht woningtoewijzingen en overzicht inschrijvingen. Het bestuur stelt 4 keer per jaar een kwartaalrapportage op.


De cijfermatige gegevens in de rapportage van het 4e kwartaal zijn gelijk aan de cijfermatige gegevens in de jaarrekening en hebben dezelfde cijfermatige onderbouwing.

Nieuwe projecten worden vooraf getoetst op het verwachte maatschappelijk en financieel rendement. De onderbouwing van deze projecten wordt opgesteld in een projectbegeleidingsdocument (pbd) en ter goedkeuring voorgelegd aan de rvc. In deze onderbouwing wordt ook de impact weergegeven op de financiën voor de middellange en lange termijn. Daarnaast worden de risico’s zoveel mogelijk vooraf in kaart gebracht. De resultaten worden per kwartaal gerapporteerd en waar nodig bijgestuurd. Het vormt een basis voor de bestuurlijke verantwoordelijkheid en biedt de raad van commissarissen een handvat om haar toezichthoudende rol doelmatig te kunnen vervullen.

1.5 Doelstellingen

1.5.1 Volkshuisvestelijke doelstelling De volkshuisvestelijke doelstelling van de woningstichting Gulpen vindt zijn oorsprong in de statuten. De stichting stelt zich ten doel uitsluitend op het gebied van de volkshuisvesting werkzaam te zijn. Wij trachten dit doel onder meer te bereiken door: het stichten, in stand houden en exploiteren van woningen, die voldoen aan de eisen van sociale volkshuisvesting; het stichten en/of behulpzaam zijn bij het tot stand komen van woningen in het kader van het eigen woningbezit; bij te dragen aan het tot stand komen en doen functioneren van voorzieningen, die de leefbaarheid van de

woonomgeving bevorderen, voor zover dit niet tot de verantwoordelijkheid van derden behoort: het voeren van een sociaalrechtvaardig toewijzings- en verhuurbeleid; het bevorderen van een goede communicatie met en het verlenen van genoegzame inspraak aan de huurders van de

woningen van de stichting; het samenwerken met andere instellingen, die zich bewegen op het terrein van de verbetering van de

volkshuisvesting en de bewoning; het ontwikkelen van initiatieven, die dienstig zijn aan de doelstelling, voor zover niet in strijd met de bepalingen van

de statuten of het huishoudelijk reglement.

1.5.2 Maatschappelijke doelstelling / missie De woningstichting Gulpen neemt haar maatschappelijke rol uiterst serieus. We zien onszelf als een maatschappelijk ondernemer binnen de sector “wonen”. De woningstichting Gulpen stelt zich ten doel om huisvestingskansen te waarborgen, met name voor kwetsbare groepen in de samenleving, zoals ouderen, gehandicapten en starters. We zetten ons in voor de ontwikkeling, vitalisering en leefbaarheid van Gulpen en omgeving. We zoeken aansluiting bij de behoeften van onze klanten en hebben daarbij oog voor de lange termijn. We werken aan duurzaamheid.

We willen door onze belanghouders afgerekend worden op de resultaten van ons beleid, vertaald in “maatschappelijk rendement”. Kortom, we willen sterk verankerd zijn in de samenleving.

1.5.3 Financiële doelstelling De geformuleerde doelstellingen zijn: voldoen aan de basiseisen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale

Woningbouw (WSW). een solvabiliteit van tenminste 15%, waarbij onder solvabiliteit wordt verstaan de verhouding tussen het eigen

vermogen en het totaal geïnvesteerd vermogen; het genereren van positieve exploitatiekasstromen (incl. de 2% aflossingsnorm van het WSW) van het onroerend

goed in exploitatie; het handhaven van de A1-status bij het CFV en monitorstatus 1 bij het WSW.

1.5.4 Doelgroepen De belangrijkste doelgroepen voor de woningstichting Gulpen zijn:

1.6 De Toekomst

De woningstichting Gulpen heeft 2012 een nieuw Algemeen beleidsplan vastgesteld voor de periode 2013 - 2017. Door de actuele ontwikkelingen op economisch en politiek gebied werden geen doelstellingen geformuleerd voor de midden-lange- termijn. Uitgangspunt zal zijn het handhaven van de status quo en investeren waar mogelijk en waar nodig.

Doelgroepen: Toelichting

1. Huurders dit is onze primaire taak

2. Woningzoekenden die niet in staat zijn zelf in woongelegenheid te voorzien

zie 3.10

3. Senioren

door de sterke vergrijzing en de bevolkingskrimp zal de woningstichting Gulpen betaalbare huisvesting voor deze doelgroep nastreven. Zie 2.11 en 3.10

4. Statushouders

De corporaties in Gulpen-Wittem worden meer dan dubbel zo zwaar belast door de taakstelling vast te stellen op basis van inwoneraantal. Dientengevolge komt de woningmarkt extra onder druk te staan en is de daadwerkelijke taakstelling voor huisvesting van statushouders ook veel hoger dan elders.


De verwachting is dat de aangekondigde overheidsbezuinigingen voor de corporatiesector zal leiden tot een nog grotere beperking van de investeringsmogelijkheden, zoals de zgn. verhuurdersheffing. Deze ‘bezitsbelasting’ gaat rechtstreeks ten koste van de kasstromen van corporaties en zodoende onvermijdelijk ten koste van investeringen in bijvoorbeeld nieuwbouw en energiebesparing. Ook de ontwikkelingen om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken zullen geen sinecure zijn. Dit alles vraagt wederom om creativiteit om de doelen enigszins te kunnen realiseren.

Toekomstgericht Na jaren van discussie is er meer politieke zekerheid gekomen over het toezicht op de sector, over onze positie en over ons werkdomein. Na VSO I, VSO II dan de politieke keuze en besluit over de scheiding tussen DAEB (sociale verhuur) en niet-DAEB (commercieel). De uitwerking heeft door de trage politieke besluitvorming op zich laten wachten. Feitelijk blijft onze (kern)taak onveranderd. Alleen staan ons door de verhuurdersheffing minder middelen ter beschikking. Dat is een gegeven waarvoor we nieuwe creatieve oplossingen moeten bedenken om toch ons maatschappelijk doel, het huisvesten van mensen die daarvoor op ons zijn aangewezen, te kunnen realiseren. Scherper zijn op de inkoop van diensten en producten, reële ambities nastreven in de ontwikkeling van nieuwe woningen, efficiënt blijven werken, bureaucratie verminderen, mogelijk meer verkoop van eengezinswoningen etc. De uitdaging bij alle aanscherpingen blijft de financiering van toekomstige ontwikkelingen nu het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kritischer is geworden in het borgen van leningen. Dit betekent continuering van het monitoren van de ontwikkeling van kasstroom- en vermogenspositie. Hoe alle besluiten worden uitgewerkt in de herziene Woningwet moet komend jaar blijken. In ieder

geval zijn wij optimistisch over de toekomst. Onze kerntaak, het verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen, is en blijft onze toekomst. In het bijzonder jongeren en senioren, maar ook gezinnen met een kwetsbare positie op de woningmarkt. Daarin zit ook onze toegevoegde waarde als woningcorporatie en dat bevestigt ons bestaansrecht.

Verhuurdersheffing Naast de verhuurdersheffing over 2013, is de heffing ook tot einde levensduur ingerekend nl.: 2014: € 223.000, 2015: € 265.000, 2016: € 306.000, 2017: € 345.000. De verhuurdersheffing wordt geïndexeerd aan de hand van de verwachte prijsinflatie.

1.7 Samenwerking

De samenwerking met de collega-corporaties in de kernen Wijlre en Wittem, is gedurende 2013 voortgezet.

Samenwerkings- c.q. overlegorganen waarin de woningstichting Gulpen verder deelnam waren: Bestuurlijk en ambtelijk overleg met de Stichting Woonpunt, woningstichting Maasvallei en woningstichting Wittem; Overleg WMO; hierin zijn o.a. vertegenwoordigd de Seniorenraad Gulpen, Gehandicaptenplatform Gulpen-Wittem, Groene

Kruis / Domicura, Gezinszorg, Zorgcentrum Sevagram, Vrijwilligerscentrale; Domaas, samenwerkingsverband van kleine corporaties in Limburg

Verder participeert de woningstichting Gulpen in het: Plenaire overleg van de corporaties in het Gewest Maastricht en Heuvelland; Multi Disciplinair Overleg (MDO) waarin zitting hebben de woningstichting Gulpen, de woningstichting Wittem,

Woonpunt, maatschappelijk werk Gulpen / Wittem, politie Heuvelland. Zorgverleners en de gemeente Gulpen-Wittem; Overleg t.a.v. beheer en beleid met de Huurdersvereniging Gulpen; Periodiek overleg met Woonpunt, woningstichting Maasvallei en woningstichting Wittem met het gemeentebestuur; Regionale klachtencommissie. Deze commissie is ingesteld door de 5 gezamenlijke woningcorporaties in het Heuvelland. In

de klachtencommissie hebben van elk van de deelnemende corporaties zitting één bestuurslid en één huurder, onder onafhankelijk voorzitterschap;

Woonenergie waarin woningcorporaties landelijk de energievraag bundelen om zodoende voordelige energietarieven te realiseren voor hun woonconsumenten;

Dubocentrum Limburg. Het DCL heeft als belangrijkste doel het bevorderen van duurzame ontwikkeling van de maatschappij in brede zin en van duurzaam bouwen in specifieke zin;

Fonds “Ons Limburg”. Bijdragen uit Fonds Ons Limburg worden toegekend aan organisaties en initiatieven in de provincie Limburg, die werkzaam zijn op het gebied van leefbaarheid, wonen en welzijn.


Hoofdstuk 2: - Kwaliteit en beschikbaarheid van de woongelegenheden:

2.1 Klachtenonderhoud

In 2013 zijn in totaal 617 klachten geregistreerd. Deze klachten zijn als volgt te rubriceren:

2.2 Mutatieonderhoud In 2013 zijn in totaal 26 woningmutaties geweest. Naar aanleiding van deze mutaties zijn er 109 opdrachten verstrekt voor onderhouds- of reparatiewerkzaamheden. Deze opdrachten zijn als volgt te rubriceren:

2.3 Planmatig onderhoud

2012 2013

Gevelwerk (incl. kozijnen e.d.) 135 129

Daken (incl. hemelwaterafvoeren, goten, schoorstenen e.d.) 43 27

Binnenafwerking (scheurvorming, vocht,stucwerk, binnendeuren e.d.) 39 55

Water- en rioolleidingen en sanitair(incl. keukens) 133 118

Centrale verwarmingsinstallatie 182 186

Elektrotechnische installaties 69 71

Terrein 12 18

Overige 14 13

Totaal 627 617

Het gemiddelde aantal klachten per woning bedroeg 1.26 1.24

Aantal woningen 499 498

2012 2013

Gevelwerk (incl. kozijnen e.d.) 14 16

Daken (incl. hemelwaterafvoeren, goten schoorstenen e.d.) 2 3

Binnenafwerking (stucwerk, tegelwerk, scheurvorming, deuren e.d.) 32 33

Sanitair, water- en rioolleidingen (incl. keukens) 27 23

Centrale verwarmingsinstallatie 20 16

Elektrotechnische installaties 18 17

Terrein 3 1

Totaal 116 109

Aantal mutaties 31 26

De gemiddelde kosten per uitgevoerde reparatie € 1.786 € 1.712

Gemiddeld aantal uitgevoerde reparaties per mutatie 3.6 4.2

Gevelkozijnen vervangen in kunststof

Complex: 23 Omschrijving:

Adressering: Pr. Bernhardstr. 18 t/m 56

Voor het vervangen van de kozijnen in kunststof zijn 2 aannemers uitgenodigd om een prijsopgave te maken waarbij de volgende uitgangspunten werden gehanteerd: - renovatie profiel; - Hr++ beglazing; - ventilatie schuiven aanbrengen; - vensterbanken vernieuwen.

Aantal/type: 22 appartementen

Bouwjaar: 1984

De laagste inschrijving bedroeg € 24.920,- en de hoogste inschrijving bedroeg € 31.265,- (incl. BTW).

Het werk is door de laagste inschrijver uitgevoerd.

De bewoners zijn geïnformeerd over de werkzaamheden.


2.4 Kostendekkend uitgevoerde geriefverbeteringen

Tijdens mutaties en op verzoek van huurders zijn de volgende geriefverbeteringen uitgevoerd tegen een huurverhoging:

2012 2013

Badruimtes opnieuw ingericht 9 4

Keukens opnieuw ingericht 6 2

Toiletten opnieuw ingericht 9 3

HR - combiketels/ complete c.v. installatie 4 1

Aanbrengen isolerend glas 3 1

Spouwmuurisolatie aanbrengen 18 16

Spouwmuur- en kruipruimte isolatie aanbrengen 7 -

Zonnepanelen plaatsen - 1

Zonwering aanbrengen 3 4

Zolderisolatie aanbrengen - 1

Tussenwand plaatsen woonkamer/ slaapkamer - 1

De gemiddelde kosten per geriefverbetering bedroegen € 2.052 € 1.660

2.5 Schilderwerken

In 2013 werd schilderwerk aan de buitenschil uitgevoerd:

Totale kosten € 6.020 incl. BTW.

2.6 Verzekeringszaken

In 2013 zijn 5 schadegevallen geweest welke door de verzekering zijn vergoed.

Deze schadegevallen zijn onder te verdelen in:

Renovatie lift


Adressering: Aan het Veld 7 t/m 47 Voor de liftrenovatie werden 2 aannemers uitgenodigd om een prijsopgave te maken waarbij de volgende uitgangspunten werden gehanteerd: - Liftbesturing vervangen door microprocessorbesturing; - Hangkabels vervangen; - Kooiafwerking vervangen; - Spiegel aanbrengen.

Aantal/type: 21

Bouwjaar: 1986

De laagste inschrijving bedroeg € 23.904,- en de hoogste inschrijving bedroeg € 29.959.60 (incl. BTW).



Vernieuwen c.v. installatie en mechanische ventilatie


Adressering: Dr. Haackstraat 1 t/m 23 Voor de werkzaamheden zijn 2 aannemers uitgenodigd om een prijs opgave te maken waarbij de volgende uitgangspunten werden gehanteerd: - Ketel vervangen door een combiketel HR 107 cw4; - Expansievat vernieuwen; - Kamerthermostaat vernieuwen; - Woonhuis ventilator vervangen deze uitvoeren met gelijkstroom motor.

Aantal/type: 12

Bouwjaar: 1987

De laagste inschrijving bedroeg € 24.994.- en de hoogste inschrijving bedroeg € 26.409,- (incl. BTW).



Complex Adressering Omschrijving schilderwerkzaamheden

8 Pr. Margrietstraat, Pr. Bernhardstraat en Pr. Beatrixstraat Voordeuren en kozijnen schilderen

73 Dr. Ackensweg, Eynattenweg en Ds. De Beaufortstraat, garages Garagepoorten schilderen

4 Inbraakschades € 6.586,65

1 Azijn vervuiling vloedbedekking alg. ruimte door huurder € 9.152,00


2.7 Woningaanpassingen WMO

Woningaanpassingen In 2013 zijn, in het kader van Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), door de gemeente 10 woningaanpassingen uitbetaald. De aanpassingen bestaan uit het aanbrengen van aangepaste keukens, douchezitjes, leuningen, inrichtingen tbv. scootmobiel, verwijderen voorzieningen e.d. De kosten werden geheel door de gemeente vergoed. Gemiddelde investering per aanpassing bedraagt € 812.

2.8 Weergave meerjaren onderhoudsplanning

De woningstichting heeft een planning opgesteld om de komend jaar aan de volgende complexen onderhoudswerkzaamheden te gaan uitvoeren.

De gemiddelde investeringskosten per woning bedragen € 1.281 incl. BTW.

2.9 Begroting – realisatie onderhoud 2013

De werkelijke onderhoudskosten 2013 geven in relatie tot de daarvoor begrote bedragen het volgende beeld:

Nadere detaillering:

Compl Adressering: Aantal Jaar Werkzaamheden:

9 Kon. Julianastraat 7 2014 wandtegels en sanitair, elektra vervangen

10 Dwarsstr., Beekmanstr. Hupperetzstr. 37 2014 voegwerk herstellen

10 Dwarsstr., Beekmanstr. Hupperetzstr. 37 2014 mechanische ventilatie vervangen + vervangen CV-ketels

12 In het Diepenbroek, Dr. Poelsstraat 60 2014 mechanische ventilatie vervangen

12 In het Diepenbroek, Dr. Poelsstraat 60 2014 armaturen vervangen

16 Dr. Poelsstraat 18 t/m 46 15 2014 c.v. ketel vervangen

18 Zes bundersveld 17 t/m 34 18 2014 c.v. ketel, m.v. en groepenkast vervangen

20 Eynattenweg / Velpenweg 16 2014 entree pui vernieuwen

24 Dkn. Schneidersstraat 6 2014 asbesthoudende platen galerij puien vervangen

25 Rijksweg 114 t/m 186 38 2014 wanden corridors stukadoren + vloerbedekking vervangen

25 Rijksweg 114 t/m 186 38 2014 postkasten vernieuwen

26 Aan ’t Veld 7 t/m 47 21 2014 vloerbedekking vernieuwen en trappenhuis schilderen

27 Rijksweg 78 t/m 186d 19 2014 suskasten aanbrengen in gevelkozijnen

31 Dkn. Schneidersstraat 11 t/m 57 23 2014 galerij vloeren schilderen

8 Pr. Margrietstr., Bernhardstr., Beatrixstr. 17 2015 renovatie badkamers

10 Dwarsstr., Beekmanstr. Hupperetzstr. 37 2015 voegwerk herstellen

12 In het Diepenbroek, Dr. Poelsstraat 60 2015 balkonvloeren en puien schilderen, voegwerk herstellen

16 Dr. Poelsstraat 18 t/m 46 15 2015 traphal pui vernieuwen

20 Eynattenweg / Velpenweg 16 2015 vloertegels vernieuwen entree en trappenhuis

25 Rijksweg 114 t/m 186 37 2015 renovatie badkamers en postkasten vernieuwen

29 Dr. Haackstraat 1 t/m 23 12 2015 dakbedekking vernieuwen

31 Dkn. Schneidersstraat 11 t/m 57 23 2015 keukens vernieuwen

72 Garages achterzijde dr. Poelsstr. 18t/m 46 13 2015 dakbedekking vernieuwen

Kosten planmatig onderhoud € 315.172

Niet-planmatig onderhoud € 345.280

Overige

€ 660.453

Begroot volgens onderhoudsplanning 2012 € 686.964

Per saldo minder uitgegeven dan begroot € 26.511 = 3.9 %

Omschrijving Begroot Werkelijk Verschil Opmerkingen

Rioleringen en terreinwerken 10.381 8.496 1.885

Vloeren, wanden, gevels en binnenafwerking 67.827 82.967 -15.140 A

Daken, goten en dakconstructies 28.838 11.867 16.971 B

Ramen, deuren en kozijnen incl. schilderen 97.291 80.345 16.946 C

Installaties en elektra 218.485 216.205 2.280

Klein onderhoud en mutaties 264.142 260.573 3.569

Totaal 686.964 660.453 26.511


Verklaring opmerkingen:

2.10 Verkoop woningen

De verhouding tussen koopwoningen en huurwoningen in de gemeente Gulpen-Wittem is 70/30%. Er is tevens een stijgende vraag naar huurwoningen. In het recent gehouden woningbehoefte onderzoek werd dit bevestigd. Vooral bij senioren steeg de vraag naar huurappartementen. Om ook in de toekomst de doelgroepen nog beter te kunnen voorzien van een kwalitatief goede huurwoning werd een verkoopbeleid ontwikkeld dat het verkopen van huurwoningen toestaat als middel, niet als doel. De opbrengsten zullen aangewend worden ten behoeve van de volkshuisvesting.

In dit verkoopbeleid wordt bijzondere aandacht besteed aan de verkoop aan huurders. Huurders kunnen een korting op de verkoopprijs krijgen van maximaal 10%. Door de bevolkingskrimp en vergrijzing neemt de vraag naar eengezinswoningen af. Op basis van de uitkomsten van het strategisch voorraadbeheer zijn diverse woningen geselecteerd om bij mutatie te worden verkocht.

In de periode van 2002 tot en met 2013 werd 55 woningen verkocht.

Jaar Aantal Jaar Aantal

2002 3 2009 4

2003 4 2010 7

2004 19 2011 2

2005 8 2012 2

2006 3 2013 1

2007 0

2008 2 Totaal: 55

De gemiddelde verkoopprijs bedroeg ca. € 138.500.

2.11 Nieuwbouw

Bij nieuwbouw wordt uitgegaan van duurzame kwaliteit door gebruik te maken van onderhoudsvrije of arme-, technisch hoogwaardige en energiezuinige installaties. Op regionaal niveau is in 1997 een convenant duurzaam bouwen opgesteld met gemeenten en andere marktpartijen. Door 21 deelnemende corporaties is het convenant ondertekend, waaronder de woningstichting Gulpen.

In 2013 werd nieuwbouw gepleegd. Ombouw van winkelpand Schoolstraat 2 te Gulpen tot 4 appartementen in de sociale sector en 25 bergingen, alsmede aanpassing van de entree van complex 26 (Aan het Veld). Het winkelpand Schoolstraat 2 stond langere tijd leeg en er werd geen nieuwe huurder gevonden ondanks de inzet van 3 verschillende makelaars en zelf tientallen bedrijven te hebben benaderd. Hierdoor ontstond een hoge huurderving. Door de economische crisis en daardoor ontstane stagnatie op de commerciële vastgoedmarkt was niet te verwachten dat het pand op korte termijn verhuurd zou worden mede omdat in Gulpen en omgeving diverse commerciële panden reeds langdurig leeg staan; Ter voorkoming van verdere huurderving werd besloten: in het winkelpand (ca. 422 m2) 4 sociale senioren huurappartementen te realiseren omdat er in de kern Gulpen een

tekort aan seniorenwoningen bestaat en door het hoog aantal woningenzoekende senioren, zal verhuur van de appartementen niet tot problemen leiden;

in het magazijn (195 m2) 25 bergingen te bouwen t.b.v. de bovenliggende seniorenappartementen welke appartementen momenteel geen berging hebben;

de entree te wijzigen en verruimen waardoor; - de veiligheid van de bewoners zal toenemen; - er tevens scootmobiel oplaadpunten worden gerealiseerd;

de verhuurbaarheid zal toenemen door de uitstraling van de entree en het beter inpassen van de nieuwe appartementen in de omgeving;

tevens wordt verwacht dat de overlast van hangjeugd zal afnemen en mogelijk beëindigen door het verhogen van de sociale controle.

In oktober 2013 werd gestart met de werkzaamheden. De oplevering wordt verwacht in juni 2014

Ad A Het vernieuwen van het voegwerk Eynattenweg 1 t/m 47 en v.d. Velpenweg 12 t/m 26 is duurder geworden dan begroot. Daarnaast is er in diverse complexen tegelwerk vernieuwd waar geen huurverhoging tegenover staat.

Ad B Het vervangen van de asbesthoudende dakplaten van de bergingen van de woningen aan de dr. Schepelstraat is goedkoper uitgevallen dan begroot. Het vervangen van de balkonhekken van ds. de Beaufortstraat is uitgesteld.

Ad C Het vervangen van de asbesthoudende panelen in de galerijpuien van dkn. Schneiderstraat 1 t/m 1e is doorgeschoven naar 2014.


Bestaande situatie Nieuwe situatie

De huidige “oude Edah” en de impressie van de appartementen die werden gebouwd aan de Schoolstraat in Gulpen

Entree bestaande situatie Entree nieuwe situatie

2.12 Energie prestatie

In 2008 heeft de woningstichting Gulpen voor al haar woningen een energie prestatie certificaat laten opstellen. Medio 2013 vond er een actualisering plaats waarbij de resultaten van 2008 werden vergeleken met die van eind 2012.

In het Convenant Energiebesparing Huursector van juni 2012 is de landelijke doelstelling voor de corporatiesector aangepast naar het realiseren van een gemiddelde energie-index van 1,25 (label B) in 2020. Daarom heeft Atriensis het jaar waarin de doelen gerealiseerd worden ook in dit rapport aangepast van 2018 naar 2020. Daarnaast zijn de analyses voor woningstichting Gulpen afgezet tegen resultaten van andere deelnemers.

Realisatie van deze doelen vraagt natuurlijk om lokale invulling. Als toegelaten instelling spelen deze doelen dus ook voor woningstichting Gulpen. Daarnaast beschikken de meeste corporaties uiteraard ook nog over een persoonlijke motivatie om aan energiebesparing te werken. Deze is minstens zo belangrijk. Motieven zijn o.a. : woonlasten, vastgoedwaarde, toename van wooncomfort en het belang van het milieu.

Concretisering van het energiebeleid bij woningcorporaties richt zich op vijf beleidsvelden: 1. Energiebesparing in de bestaande voorraad 2. Realisatie van energiezuinigere nieuwbouw dan vereist volgens de voorschriften 3. Gedragsbeïnvloeding 4. Opwekking van duurzame energie 5. Energiebewust werken door de werkorganisatie van de corporatie

Op basis van deze uitgangspunten en de resultaten kan een beeld gegeven worden over de ontwikkeling van diverse belangrijke onderwerpen.

2.12.1 Labelverdeling Labelverdeling actueel jaar (2013) vergeleken (% per labelklasse)

A B C D E F G

Woningstichting Gulpen 13,2 23,8 23,2 20,2 8,6 7,2 3,8

Benchmark 4,5 14,5 32,4 24 12,7 7 2,8

Bij de woningstichting Gulpen bevindt 60,2 % van de woningen zich in de groene labels A, B of C. Bij de benchmark bevindt 51,4% van de woningen zich in de groene labels A, B of C.


2.12.2 Doelstelling certificering Ten tijde van de nulmeting (uitgangssituatie 2008) bezat 31,6% van de woningen van woningstichting Gulpen het groene label A, B of C. Ten tijde van het actualisatiejaar 2013 is dit gestegen naar 60,2 %. De doelstelling van woningstichting Gulpen is dat 100% van alle woningen in 2021 een groen label bezit.

Labelverdeling woningstichting Gulpen in perspectief (% per labelklasse)

A B C D E F G

Uitgangssituatie 2008 0 6,1 25,5 30,9 3,7 33,8 0,0

Actualisatiejaar 2012 13,8 23,2 19 24,2 12,8 5,6 1,4

Doel 2021 25 45 30 0,0 0,0 0,0 0,0

2.12.3 Woonlasten In 2013 daalde het gemiddelde gasverbruik voor ruimteverwarming en warmtapwater bij woningstichting Gulpen met 3,3 % ten opzichte van 2012. Het gemiddelde elektraverbruik bij woningstichting Gulpen daalde in 2013 met 2,7 %.


Hoofdstuk 3 - Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen

3.1 De voorraad

Per 31-12-2013 bedroeg het aantal verhuureenheden 560

Eengezinswoningen 154

Appartementen 149

Bejaarden / senioren woningen 113

Flatwoningen 75

Duplexwoningen 7

Los verhuurbare garages 55

Commerciële ruimten 7

560

Van de totale woningvoorraad (498) zijn 10 woningen vooroorlogs en 488 woningen naoorlogs.

3.2 Huurprijsbeleid

Rekening houdend met de huurprijsgrenzen genoemd in het BBSH zijn de huurprijzen van het woningbezit in te delen in:

2012 2013

Categorie Aantal woningen % Aantal woningen %

Goedkoop: < € 374,44 p.m. 33 7 24 5

Betaalbaar: € 374,44 tot € 574,35 p.m. 416 83 410 82

Duur: > € 574,35 p.m. 50 10 64 13

Woningstichting Gulpen is geen voorstander van de inkomensafhankelijke huurverhoging (IAH). Inkomenspolitiek is de verantwoordelijkheid van de overheid. Op basis hiervan hebben wij geen gebruik gemaakt van de mogelijkheden om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren.

De Minister heeft de huurverhoging gekoppeld aan de “Verhuurdersheffing”. Dit is een nieuw soort belasting die de overheid gebruikt om bij verhuurders geld af te romen om de overheidsbegroting op orde te krijgen. Door de Minister wordt gesteld dat dit o.a. via de huurverhoging is op te hoesten. Echter voor de meeste corporaties gaat die vlieger niet op. Voor ons is de “Verhuurderheffing” vele malen hoger dan de extra huurinkomsten.

Percentages maximale huurverhoging per 1 juli 2013 De jaarlijkse maximale huurverhoging was in de jaren 2007-2012 gelijk aan de inflatie. Vanaf 1 juli 2013 zijn de percentages voor de maximale huurverhoging hoger dan de inflatie. De inflatie over 2012 was 2,5%. Hierdoor kwam de maximale huurverhoging uiteindelijk per 1 juli 2013 uit op: 4% voor huishoudinkomens tot € 33.614; 4,5% voor middeninkomens (€ 33.614 tot € 43.000); 6,5% voor hogere inkomens (>€ 43.000)

De totale huurverhoging van de corporatie mocht max. 4% bedragen.

Overwegingen Op basis van interne analyse (inschrijving - verhuur – huurtoeslag e.d.) bestaat inzicht in de inkomens. Hieruit blijkt dat het zgn. “Scheefwonen” beperkt is. Gerelateerd aan de extra huurverhoging van 0,5 % (voor inkomens tot € 43.000) worden de extra huurinkomsten geraamd op ca. € 2.500 op jaarbasis. De daaraan gerelateerde extra werkzaamheden staan daartegen in geen enkele verhouding.

De extra werkzaamheden bestaan uit het opvragen van gegevens tot bezwaarprocedures en verwerking en evt. huurverlagingen. Hierin gaan heel wat manuren zitten. De minimale extra opbrengsten gaan gepaard met veel extra werk en veel onrust en ongenoegen bij de huurders. Tevens werd rekening gehouden met de door de belastingdienst te verstrekken inkomensgegevens over 2011 in relatie tot de huidige inkomensgegevens met alle overheidsmaatregelen van dien zoals bijv. de korting op de pensioenen. Ook maatschappelijk / economische ontwikkelingen, zoals de vele faillissementen en stijgende werkloosheid hebben daarbij een grote invloed.

Daarbij zijn wij van mening dat het bestrijden van het zgn. “Scheefwonen” niets uithaalt als dat slechts 2 jaar wordt uitgevoerd. Iemand die een inkomen heeft van > € 43.000 laat zich niet uit een “goedkope” woning jagen door 2 x 6,5 %

huurverhoging (eigenlijk 2 x 2,5 % bovenop de “normale” huurverhoging).

28%

27%20%

13%

1% 10%1%

Voorraad Eengezinswoningen

Appartementen

Seniorenwoningen

Flatwoningen

Duplexwoningen

Los verhuurbare garages

Commerciële ruimten


Huurbeleid 2013 De minister heeft aangekondigd dat het huurbeleid in 2015 gebaseerd gaat worden op de zgn. “Huursombenadering” (prijs-kwaliteitverhouding). Voor dat het inflatievolgend huurbeleid door de regering werd ingevoerd werd dit principe door ons reeds jaren toegepast.

Binnen de huidige regelgeving willen wij op het beleid in 2015 vooruitlopen. Uitgangspunt zal zijn de verhouding tussen de werkelijke en max. wettelijke huur. In 2012 bedroeg dat gemiddeld 70,8%.

Uitgaande van een percentage van 75% bestaat er mogelijkheid te differentiëren. Bij diverse complexen, die ook moeilijk verhuurbaar zijn, ligt het gemiddelde boven de 75%. Bij andere complexen ligt dit beduidend lager.

Wij hebben de huur van de woningen met >75 % van de wettelijke huur verhoogd met 2,5 % en de huur van de woningen met <75 % van de wettelijke huur verhoogd met 4 %. Door de hoge huur van 22 geliberaliseerde woningen en het gevaar voor de verhuurbaarheid hebben wij deze huren verhoogd met 2 %.

Hierdoor stijgt het gemiddelde percentage t.o.v. de wettelijke huur naar 71,5%.

Gevolgen huurbeleid Ws Gulpen WS Gulpen zal minder huuropbrengst genereren dan bij het volledig toepassen van de mogelijkheden. Bij mutatie kan de huur opgetrokken worden naar 75% waarbij de mindere huuropbrengst gecompenseerd wordt. WS Gulpen houdt de woningen ook betaalbaar en verhuurbaar. WS Gulpen wil haar huurders tegemoet komen in de stijgende woonlasten. WS Gulpen respecteert tevens de privacy van haar huurders.

Gemiddelde huurverhoging bedroeg 3,4%.

Zoals gebruikelijk is hierover overleg gevoerd met de Huurdersvereniging Gulpen.

3.3 Mutaties

In 2013 hebben 26 woningmutaties plaats gevonden (mutatiegraad: 5,2). Deze kunnen als volgt worden verdeeld:

In het verslagjaar is bij de woningtoewijzing zo consequent mogelijk uitvoering gegeven aan het voorrangsbeleid zoals dat verwoord is in artikel 13 van het BBSH.

Van de nieuwe huurders van woningen is geen huurder een woning gaan bewonen met een huur lager dan € 374,44. In 2013 heeft de toewijzing van woningen er niet toe geleid dat de zogenaamde aftoppingsgrens in het kader van de huurtoeslag werd overschreden.

3.3.1 Toewijzingen cf. Tijdelijke regeling DAEB toegelaten instellingen Op grond van de Tijdelijke regeling DAEB toegelaten instellingen op basis van de beschikking van de EC vonden de toewijzingen als volgt plaats.

3.4 Wet Maatschappelijke Ondersteuning

Door de gemeente Gulpen-Wittem worden alle woningen binnen deze gemeente waarin voorzieningen getroffen zijn ten behoeve van gehandicapten, geregistreerd. In het kader van het convenant "Wet Voorziening Gehandicapten" uit 1994 werd tussen de voormalige gemeente Gulpen en de corporaties van Wijlre en Gulpen een procedure opgesteld voor de toewijzing van deze woningen. In 2013 werd met de gemeente een nieuw akkoord bereikt en werd het nieuwe convenant ondertekend in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning.

3.5 Huisvesting statushouders

In het verslagjaar werd er voor de huisvesting van statushouders binnen de gemeente Gulpen-Wittem een verdeelsleutel opgesteld. In 2013 hebben wij 2 personen gehuisvest in het kader van de taakstelling huisvesting statushouders. De woningstichting Gulpen is van mening dat de systematiek van berekening van de taakstelling, de woningstichting Gulpen meer dan dubbel belast. Zie 1.4.4

Woningtype 2012 2013

Appartementen 13 10

Seniorenwoningen 7 7

Eengezinswoningen 3 2

Flatwoningen 6 6

Duplexwoning 2 1

Garages 4 1

totaal 35 26

Woningtoewijzingen 2013: Aantal

Woongelegenheden met huur van ≤ € 681,02: 26

Woongelegenheden met huur van ≤ € 681,02 aan huishoudens met verzamelinkomen ≤ € 34.085 26

Woongelegenheden met huur van ≤ € 681,02 aan huishoudens met verzamelinkomen > € 34.085 0


3.6 Anti – scheefheidbeleid en huurtoeslag

Anti - scheefheidbeleid en stimulering van de doorstroming zijn middelen om de primaire doelgroep meer kansen te geven op de woningmarkt. Door de toewijzingsprocedure wordt getracht de doorstroming van oudere bewoners van een eengezinswoning naar een kleinere woning (seniorenwoning / appartement) en van bewoners van goedkope woningen naar duurdere woningen in de Gulpense woningmarkt te bevorderen.

3.7 Huurtoeslag

De woningstichting Gulpen streeft ernaar dat bij de toewijzing van woningen in zo gering mogelijke mate een beroep hoeft te worden gedaan op huurtoeslag.

3.8 Huurbetaling en incasso

Van de 559 verhuureenheden heeft 69 % de woningstichting Gulpen gemachtigd om op de eerste of vijftiende van iedere maand de huur automatisch te incasseren. Ten einde de huurachterstand terug te brengen worden huurders gestimuleerd om zoveel mogelijk gebruik te maken van een automatische incasso. Daartoe worden machtigingsformulieren verzonden aan huurders die een dergelijke machtiging nog niet hadden afgegeven. Ook bij nieuwe verhuringen wordt hieraan de nodige aandacht besteed. De inning van de achterstallige huren wordt via het eigen administratief personeel afgehandeld. Mocht het tot een dagvaarding komen wordt gebruik gemaakt van de diensten van een gerechtsdeurwaarder.

Op 31 december 2013 bedroeg de totale huurachterstand € € 26.907 (0,75%).

De huurachterstand van de zittende huurders bedroeg

Overzicht ontwikkeling huurachterstanden van de woningstichting Gulpen afgezet tegen de landelijke ontwikkeling van de huurachterstanden. De landelijke cijfers over 2013 waren ten tijde van de samenstelling van dit verslag nog niet bekend. Landelijke bedroeg de huurachterstand in 2012 gemiddeld 1,3 %.

3.8.1 Termijnen huurachterstand

Het bedrag van de huurachterstand bij huurders met maximaal twee maanden achterstand bedroeg € 13.724 dit is ruim 51 % van de totale huurachterstand.

Overzicht achterstanden:

Tot 2 mnd. 2 – 3 mnd. 3 – 4 mnd. > 4 mnd.

Bedrag € 13.724 € 5.467 € 1.916 € 5.800

Maatregelen bij achterstand > 2 maanden:

vier gevallen werden aanhangig gemaakt bij de kantonrechter met de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst evt. gevolgd door huisuitzetting;

In één gevallen werd een betalingsregeling getroffen of werd de gehele achterstand voldaan.

2012 2013

Aantal ontvangers: 126 128

Totaalbedrag: € 24.406 € 25.202

Gemiddeld per ontvanger: € 193 € 197

Per datum: Achterstand in % Achterstand

31-12-2007 0,89 % € 21.236

31-12-2008 0,86 % € 20.967

31-12-2009 0,75 % € 24.588

31-12-2010 0,45 % € 15.478

31-12-2011 0,64 % € 22.206

31-12-2012 0,77 % €27.122

31-12-2013 0,75 % € 26.907

00,5

11,5

2

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Huurachterstand

Landelijk

Ws Gulpen


3.9 Huurderving en leegstand

Over het boekjaar 2013 ontstond een huurderving wegens leegstand van € 41.917. Er was geen sprake van structurele leegstand in de woningvoorraad. Door de economische crisis werden geen huurders gevonden voor 2 commerciële ruimten. Hiermee ging een huurderving gepaard van € 32.820.

3.10 Woningzoekenden

Woningzoekenden kunnen zich laten registreren bij de woningstichting Gulpen. In 2013 lieten zich 65 personen registreren als woningzoekende. Ultimo 31-12-2013 waren 307 personen geregistreerd als woningzoekende. Van alle woningzoekenden staat 59% geregistreerd voor een seniorenwoning en 34% voor een eengezinswoning.

Woningzoekenden 2013

Woonachtig in Gulpen 136 44 %

Woonachtig in Wittem 51 17 %

Woonachtig in Wijlre 15 5 %

Woonachtig overig Heuvelland 37 12 %

Woonachtig overige 68 22 %

Totaal aantal inschrijvingen 307 100 %

De 307 woningzoekenden zijn te verdelen in diverse leeftijdsgroepen zoals hieronder is weergegeven.

Leeftijd aantal %

18 - 24 jr. 13 4%

25 - 34 jr. 48 15%

35 - 44 jr. 28 9%

45 - 54 jr. 36 12%

55 - 64 jr. 58 19%

65 - 74 jr. 85 28%

75 jr. + 39 13%

Aantal 55+ 182 59 %

Totaal: 307 100%

44%

17%5%

12%

22%

Woningzoekenden naar herkomst

Gulpen

Wittem

Wijlre

Heuvelland

Overige

4%15%

9%

12%

19%

28%

13%

Woningzoekenden per leeftijdsgroep

18 - 24 jr.25 - 34 jr.35 - 44 jr.45 - 54 jr.55 - 64 jr.65 - 74 jr. 75 jr. +


Hoofdstuk 4 - Leefbaarheid

4.1 Algemeen

In 2013 werden investeringen gedaan voor het in stand houden en verbeteren van de omgeving buiten de directe nabijheid van woongelegenheden.

Financiële bijdragen Vanwege hun bijdrage aan de leefbaarheid in de kern Gulpen en de bevordering van de sociale cohesie werd in 2013 een financiële bijdrage verstrekt aan:

- Stichting Drugsinformatie & Preventie Jongeren voor lespakketten op 2 basisscholen en voorgezet onderwijs. - Harmonie St. Petrus te Gulpen - Mannenkoor St. Caecilia te Gulpen

Werkzaamheden leefbaarheid

In 2013 werden eveneens in het kader van de leefbaarheid o.a. de volgende werkzaamheden verricht:

- Aanleg, instandhouding en onderhoud groenvoorzieningen bij complexen

- Opruimen van zwerfvuil en extra toezicht in en bij bepaalde complexen

- Afvoeren afval - Ongedierte bestrijding - Aanbrengen automatische deuropeners - Intensivering toezicht door huismeesters - Bereikbaarheidsdienst buiten kantooruren - Inbraak werende maatregelen woningen - Aanbrengen isolerende voorzieningen in diverse woningen

In het boekjaar 2013 werd totaal € 16.110 geïnvesteerd in leefbaarheid

Bij nieuwbouw en groot onderhoud wordt de nodige aandacht besteed aan criminaliteitspreventie. Speciale aandacht wordt hierbij geschonken aan: Buitenverlichting; Hang- en sluitwerk deuren en ramen Afsluitbare centrale ingang bij appartementencomplexen;

Het hang- en sluitwerk van ruim 95 % van de eengezinswoningen voldoet reeds aan de eisen van het Keurmerk Veilig

Wonen.

De verbetering van de leefbaarheid in de kleine kernen waarin wij werkzaam zijn heeft voortdurend onze aandacht. Het bevorderen van de sociale cohesie en betrokkenheid van de bewoners, het voorkomen en bestrijden van woonoverlast en het zorgdragen voor een woonomgeving die schoon, heel en veilig is, vormt een onderdeel van de dagelijkse werkzaamheden. De beperkte problematiek en de verspreidheid van ons beperkt woningbezit maakt het mogelijk hieraan geregeld aandacht te besteden. Door de kleinschaligheid en korte lijnen kan adequaat gereageerd worden.

In het kader van de leefbaarheid in de kleine kernen zijn prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Gulpen-Wittem.

Hennepconvenant In 2012 werd een nieuw convenant opgesteld ter bestrijding van private- en bedrijfsmatige teelt van cannabis (hennep) producten in woningen e.d. Door gemeenten, corporaties, energiebedrijven, het openbaar ministerie en de politie in de provincie Limburg werd dit convenant in 2012 ondertekend.

Informatie

De huurders werden middels nieuwsbrieven geattendeerd op diverse aspecten van sociale controle, welke het veiligheidsgevoel zullen bevorderen en de betrokkenheid in de buurt kunnen vergroten.

4.2 Wonen en Zorg

In het kader van Wonen – Welzijn –Zorg werd in 2004 werd in het gewest Maastricht en Mergelland een aanvang gemaakt met het Regionaal uitvoeringsprogramma Wonen-Welzijn-Zorg (WWZ). Het belang van een integrale benadering wonen, welzijn en zorg voor de regio en haar inwoners diende als uitgangspunt. Hierbij werd met name rekening gehouden met de inbedding in provinciale en landelijke kaders. In 2005 werd daartoe een convenant getekend door Provincie, gemeente uit de regio Maastricht – Heuvelland, zorgaanbieders en woningcorporaties. Het uitvoeringsprogramma werd in 2006 geïmplementeerd.

De woningstichting Gulpen exploiteerde in 2013: 152 Nultreden woningen 104 Aangepaste woningen

In 2013 vonden 7 toewijzingen plaats.

Per 31-12-2013 waren 182 woningzoekenden geregistreerd voor een seniorenwoning.

4.2.1 Nultreden woningen Bij het toewijzen van nultreden woningen wordt nadrukkelijk rekening gehouden met passendheid voor deze specifieke doelgroep.


4.2.2 Aangepaste woningen Woningen welke aangepast zijn in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) worden toegewezen conform daartoe gemaakte afspraken met de gemeente Gulpen-Wittem. Deze afspraken zijn vastgelegd in het zgn. WMO convenant.

4.2.3 Woon-zorgcomplexen De woningstichting Gulpen heeft geen woon-zorgcomplexen gebouwd of in exploitatie. De kern Gulpen, waar het leeuwendeel aan woningen van de woningstichting Gulpen zijn gelegen, heeft slechts ca. 4200 inwoners. In deze kern is zorgverlener Sevagram actief en exploiteert een zorgcentrum met diverse voorzieningen voor de gehele regio. Daarnaast zijn ook andere zorgverleners actief binnen de gemeentegrenzen, zoals Vivre en Mondriaan zorggroep.

4.1.4 Woonvoorzieningen bijzondere doelgroepen De woningstichting Gulpen beschikt niet over woonvoorzieningen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen.

Inzake de openbare geestelijke gezondheidszorg voert de gemeente Gulpen-Wittem de regie bij de aanpak van deze problematiek. De gemeente Gulpen-Wittem zal nadere afspraken maken met de corporaties daar waar nodig. Vooralsnog werden geen afspraken gemaakt in het kader van de huisvesting van daklozen, (ex-) verslaafden en (ex-) psychiatrische patiënten.

4.1.5 Aanpak woonoverlast en verloedering In 2011 is een samenwerking gestart tussen “Vangnet OGGZ”, AltraCura en de woningstichting Gulpen ter bestrijding van woonoverlast en verloedering van de woning en woonomgeving. Het vangnet Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGZ) is er voor al die mensen die zich aan zorg onttrekken, terwijl ze die hard nodig hebben. AltraCura is een AWBZ toegelaten zorgaanbieder in de sector Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ). Zij bieden begeleiding en zorg achter de individuele voordeur aan hulpvragers met complexe problematiek. Voor deze cliënten bieden zij tevens verpleging en verzorging aan indien dit noodzakelijk is.

Bij enkele huurders was sprake van ernstige vervuiling en verloedering van de woning en woonomgeving. Uit gesprekken bleek dat deze huurders zich onttrokken aan zorg- en hulpverlening.

Door de hiervoor genoemde samenwerking werden de betrokken huurders begeleid en ondersteund in het opruimen en schoonmaken van hun woning en woonomgeving. Tevens wordt lichamelijke en geestelijke gezondheidszorg verleend,

waardoor deze mensen uit hun isolement werden gehaald en hierdoor weer volledig binnen de maatschappij kunnen functioneren.

Periodiek wordt de voortgang gemonitord.


Hoofdstuk 5 - Betrekken van bewoners bij beheer en beleid

5.1 Overleg met Huurders

Op 10 juni 2010 is een nieuwe samenwerkingsovereenkomst getekend tussen de Huurdersvereniging Gulpen en de woningstichting Gulpen. De Huurdersvereniging Gulpen vertegenwoordigt alle huurders van de woningstichting Gulpen. In deze overeenkomst wordt o.a. afgesproken dat de huurdersvereniging in de gelegenheid wordt gesteld zich uit te spreken over onderwerpen van beheer en beleid die voor de huurders van wezenlijk belang kunnen zijn.

Alle huurders zijn in de gelegenheid om kennis te nemen van de statuten van de stichting, de jaarrekening, jaarverslag, volkshuisvestingsverslag, en andere relevante bescheiden, voor zover die voor hen van wezenlijk belang kunnen zijn in het kader van het beleid en beheer.

5.1.1 Frequentie van overleg Twee maal per jaar vindt een formeel overleg plaats op bestuurlijk niveau. Daarbuiten vindt regelmatig informeel overleg plaats tussen de voorzitter van de huurdersvereniging Gulpen en de voorzitter en/of directeur van de woningstichting Gulpen.

5.1.2. Onderwerpen van overleg Tijdens het formeel overleg wordt onder meer het huurbeleidsplan en de begroting besproken. Tevens werden zaken besproken inzake het in stand houden en treffen van voorzieningen aan de woongelegenheden en de direct daaraan grenzende omgeving, alsmede: huurbeleid; wijziging woning verdeelsysteem; algemeen beleidsplan; sloop- of renovatieplannen, herstructurering op complex/wijkniveau; verwerven, vervreemden en bezwaren van woongelegenheden; leefbaarheid in de buurt; uitspraken klachtencommissie van de verhuurder; inzet van de verhuurder bij prestatieafspraken met de gemeente; servicekostenbeleid; toewijzingsbeleid; voorwaarden mbt. huur en verhuur. Er zal zoveel mogelijk rekening worden gehouden met voorstellen en suggesties van de Huurdersvereniging Gulpen indien dit in het belang is van het beleid en beheer en wanneer de financiële continuïteit van de woningstichting Gulpen niet nadelig wordt beïnvloed.

5.1.3 Financiële ondersteuning Voor een goede uitoefening van haar taak werd in 2013 aan de Huurdersvereniging Gulpen een financiële bijdrage verstrekt van € 2.495.

5.1.4 Belanghouders In 2013 werd overleg gevoerd met diverse belanghouders zoals; Bestuur van de Huurdersvereniging Gulpen Bestuur van de seniorenraad Gulpen-Wittem Vertegenwoordigers van het gehandicaptenplatform Gulpen-Wittem Leden van de ouderensociëteit Gulpen-Reijmerstok College van B & W gemeente Gulpen-Wittem Managers en medewerkers van het Algemeen maatschappelijk werk Managers en medewerkers van thuiszorgorganisatie Groene Kruis/Domicura

Managers en medewerkers van Mondiaan, instelling voor geestelijke gezondheidszorg.

5.2 Klachtencommissie

Woningcorporaties uit Simpelveld, Vaals, Voerendaal, Wittem en Gulpen participeren in de regionale klachtencommissie Mergelland onder onafhankelijk voorzitterschap. De onafhankelijke voorzitter is werkzaam als advocaat met als specialisaties, onroerend goedrecht, huurrecht en bestuursrecht. Door de voornoemde corporaties werd gezamenlijk een reglement opgesteld met betrekking tot de samenstelling en werkwijze van de klachtencommissie. In 2013 werd het reglement geactualiseerd. De zittingstermijn is 4 jaar. Van iedere woningcorporatie heeft verder één lid namens de corporatie en één lid namens de huurders zitting in deze commissie. Er is een rooster van aftreden opgesteld, waarbij elk jaar twee leden (1 namens de huurdersvertegenwoordiger en 1 namens de corporatie) aftreden. Indien er een klacht bij de commissie behandeld wordt, zullen de leden van de betrokken woningcorporatie niet deelnemen aan de zitting waarin de betreffende klacht wordt behandeld.

Alle huurders zijn geïnformeerd over de werkwijze van de klachtencommissie en voor het indienen van de klachten is een formulier ontwikkeld welk aan alle huurders werd gezonden. Ook is het formulier verkrijgbaar bij het secretariaat van de klachtencommissie en bij de woningstichting.


5.2.1 Taakomschrijving In het reglement is als taak omschreven dat: A: de commissie de ingediende klachten binnen een redelijke termijn zal behandelen en hierover advies zal uitbrengen aan

de besturen van de afzonderlijke corporaties die de klachten betreffen, dan wel er voor zorg te dragen dat deze klachten binnen redelijke termijn door de betreffende corporaties zullen worden behandeld en zo mogelijk worden opgelost.

B: zij naar aanleiding van de door haar behandelde klachten gevraagd en ongevraagd zal adviseren over het te voeren beleid.

5.2.2 Frequentie overleg De regionale klachtencommissie vergadert minimaal twee maal per jaar. Voor de behandeling van afzonderlijke klachten wordt een subcommissie samengesteld, waarin geen leden zitting hebben van de corporaties waarover een klacht werd ingediend. De frequentie van deze vergaderingen is afhankelijk van het aantal ingediende klachten.

5.2.3 Aantal en inhoud van de adviezen In 2013 werden geen klachten ingediend ten aanzien van de woningstichting Gulpen.

5.2.4 Jaarverslag De regionale klachtencommissie heeft over het jaar 2013 een verslag opgesteld en aan de betrokken corporaties gezonden. Het jaarverslag 2013 van de regionale klachtencommissie werd ter informatie verstrekt aan de raad van commissarissen en de Huurdersvereniging Gulpen.

5.3 Huurcommissie

In 2013 werden geen bezwaarschriften ingediend bij de Huurcommissie.

5.4 Informatieverstrekking

Het overleg met de huurders bij het uitvoeren van bijv. groot onderhoudswerkzaamheden bestaat uit het verstrekken van informatiebrochures en het organiseren van informatieavonden. Voordat een aanvang wordt gemaakt met de werkzaamheden wordt overleg gepleegd met de direct betrokkenen. Ook is het gebruikelijk dat een bewonerscommissie wordt opgericht. Voor en tijdens de uitvoering van de onderhoudswerkzaamheden wordt er regelmatig overleg gepleegd met deze commissie.

Informatie aan de huurders wordt periodiek verstrekt door middel van het verspreiden van „ nieuwsbrieven”.

Door de ruime openstelling van het kantoor wordt tegemoet gekomen aan de behoefte aan informatie van huurders en woningzoekenden inzake b.v. huurtoeslag, inschrijving en woningtoewijzing, afrekening servicekosten, woningwaardering, etc. Vanaf januari 2005 is bij de woningstichting Gulpen een Huurtoeslag Informatie Punt (HIP) gevestigd. Huurders alsook niet-huurders die vragen hebben over huurtoeslag kunnen adequaat geholpen worden. Diverse verantwoordingsstukken zijn voor huurders ter inzage.


Hoofdstuk 6 – Financieel beleid

6.1 Algemeen

Met ingang van boekjaar 2012 is de herziene Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting’ van toepassing. Voor alle corporaties heeft dit grote gevolgen. De voor de woningstichting Gulpen belangrijkste wijziging is dat het vastgoed in exploitatie is onderverdeeld in sociaal en commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen reële waarde, zijnde de marktwaarde. Daartoe is het commercieel vastgoed getaxeerd door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur. Omdat bij de woningstichting Gulpen de nadruk ligt op het realiseren van volkshuisvestelijke taken wordt het sociaal vastgoed gezien als ‘bedrijfsmiddel’ . Bij waardering leidt dit tot toepassing van de vernieuwde bedrijfswaarde berekening. Het belangrijkste verschil met de oude bedrijfswaarde berekening is dat de rentabiliteitswaardecorrectie vervalt; de restant levensduur bij doorexploitatie verlengd wordt van minimaal 10 naar minimaal 15 jaar en er uitsluitend vastgoed gerelateerde kosten worden ingerekend.

Het batig resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen over het boekjaar 2013 van ruim € 605.000 is lager dan het voor dit boekjaar begrote positieve resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening ad € 727.000.

Het eigen vermogen bedroeg per 31-12-2013 ruim € 16,2 miljoen. Het eigen vermogen vervult onder andere een bufferfunctie om onvoorziene risico's en kosten op te vangen. Ook is het eigen vermogen een belangrijke graadmeter bij het aantrekken van (nieuw) vreemd vermogen.

Het financieel kader waarop het beleid van de woningstichting Gulpen voor de komende jaren wordt gebaseerd wordt vastgelegd in een financiële meerjarenbegroting. Deze begroting zal jaarlijks in de maand november door het bestuur worden vastgesteld. Het betreft een 10-jaren begroting, die geheel in eigen beheer wordt opgesteld.

6.2 Vermogenspositie

De solvabiliteit geeft de verhouding aan tussen het eigen vermogen en het totale vermogen. Het solvabiliteitspercentage per 31-12-2013 is gestegen naar 44,5 % (per 31 december 2012: 41,8%).

6.3 Liquiditeit

Onder liquiditeit wordt verstaan de mate waarin de stichting in staat is op tijd aan haar betalingsverplichting te voldoen. Hierbij gaat het om verplichtingen welke op korte termijn, dat wil zeggen binnen één jaar, opeisbaar zijn. Voor de woningstichting Gulpen is dit als volgt (x € 1.000):

31-12-2013 Vlottende activa 2.919

Kortlopende schulden 1.105

Per saldo werkkapitaal 1.814

De liquiditeitspositie dient te waarborgen dat wij blijvend aan onze verplichtingen op korte termijn kunnen voldoen. De liquiditeit kan worden uitgedrukt aan de hand van de current-ratio, welk de verhouding weergeeft tussen vlottende activa enerzijds en de kortlopende schulden anderzijds.

Per 31-12-2013 is de current-ratio 2,6. Een current-ratio groter dan 1 wordt als toereikend geacht.

Middelen welke de woningstichting Gulpen niet dient aan te houden om het voortbestaan te waarborgen zullen ingezet worden ten behoeve van de volkshuisvesting.

Na balansdatum hebben geen gebeurtenissen plaatsgevonden die van invloed zijn op de feitelijke situatie per balansdatum.

6.4 Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt ca. € 25,9 miljoen.

Uitgangspunten:

Huurstijging: - 2014 - 2018 - vanaf 2019

3,4 % 2 %

Huurderving: 0,75 %

Jaarlijkse lastenstijging: 3 %

Jaarlijkse onderhoudslast planmatig en niet-planmatig onderhoud:

Conform meerjaren onderhoudsbegroting tot einde looptijd

Kosten algemeen beheer: Conform Financiële meerjaren begroting 2014 – 2023


Marktwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie De marktwaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt ca. € 6,7 miljoen.

Voor verdere specificaties: zie Jaarrekening 2013.

6.5 Resultaten

6.5.1 Omzet en resultaatontwikkeling

Woningen en woongebouwen DAEB € 2.703.696

Woningen en woongebouwen niet-DAEB € 251.365 Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB € 29.845 Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB € 321.669

€ 3.306.575

Het resultaat van woningstichting Gulpen bestaat uit een aantal elementen. Het direct rendement uit vastgoedexploitatie omvat alle opbrengsten en kosten die gerelateerd zijn aan de verhuur van ons vastgoed. Het financieringsresultaat bestaat voornamelijk uit rentelasten op langlopende financieringen.

6.5.2 Kasstromen en financieringsbehoefte:

6.5.2.1 Operationele kasstroom De operationele kasstroom wordt gevormd door het direct rendement uit exploitatie minus de financieringsuitgaven. De financiële continuïteit van een woningcorporatie wordt primair bepaald door de mogelijkheid om de rentelasten op de opgenomen leningen te kunnen betalen uit het exploitatieresultaat.

Met de kasstroomtoets wordt bekeken of uit het direct rendement van de vastgoedexploitatie (exploitatieresultaat minus afschrijvingen), de rentelasten en de aflossingsfictie kan worden voldaan. Omdat wij blijvend toegang willen houden tot de borgingsfaciliteiten van het WSW, hanteren wij hiervoor de WSW-norm van minimaal 1,00. Uit onze meerjarenbegroting blijkt dat wij de komende jaren ruim voldoende in staat zijn om de rente- en aflossingsverplichtingen te betalen vanuit de lopende exploitatie.

6.5.2.2 (Des)investeringskasstroom De (des)investeringskasstroom wordt gevormd door de investeringsuitgaven in nieuwbouw en bestaand bezit minus de netto verkoop opbrengsten.

Wij streven nog steeds naar verjonging en verbetering van onze vastgoedportefeuille. Om dit te verwezenlijken, verkopen wij delen van het bestaande bezit. Diverse complexen zijn aangewezen voor verkoop bij mutatie. De kasstroom uit deze verkopen is noodzakelijk om onze ambities te kunnen waarmaken op het gebied van herstructurering en energiebesparingen. Het werkelijke aantal verkochte woningen van 1 stuks is achtergebleven bij het begrote aantal te verkopen woningen van 2 stuks.

6.5.2.3 Financieringsbehoefte Om toegang te houden tot de borgingsfaciliteiten van het WSW, moet het faciliteringsvolume binnen de planperiode altijd toereikend zijn om leningen met WSW-borging te kunnen aantrekken. De opbrengsten uit exploitatie moeten voldoende zijn om de rente over de leningenportefeuille en de aflossingsfictie van 2% te kunnen voldoen. Er bestaat momenteel geen financieringsbehoefte.

Belastingen en verzekeringen Conform Financiële meerjaren begroting 2014 – 2023

Disconteringsvoet 5,25 %

Resterende levensduur Standaard is de maximale levensduur vastgesteld op 50 jaar, bij de appartementencomplexen 25 t/m 27 en 31 t/m 33 op 60 jaar. Zolang er geen levensduur verlengende ingreep wordt uitgevoerd of tot sloop wordt besloten, is er een minimale resterende levensduur aangehouden van 15 jaar.


Hoofdstuk 7 - Verslag bestuur

7.1 Werkzaamheden binnen de volkshuisvesting

7.1.1 Werkzaamheden binnen werkgebied In 2013 zijn uitsluitend woongelegenheden en onroerende aanhorigheden in eigendom, in eigendom geweest of beheerd binnen het statutair vastgestelde werkgebied. In het verslagjaar werden geen onroerende aanhorigheden verworven, bezwaard of gesloopt. Na balansdatum hebben geen gebeurtenissen plaatsgevonden die van invloed zijn op de feitelijke situatie per balansdatum.

7.1.2 Nieuwbouw In 2013 werden geen nieuwbouwwoningen opgeleverd en verhuurd. (zie 2.11)

7.1.3 Buitenlandse instellingen In 2013 werd geen financiële ondersteuning verleend aan buitenlandse instellingen.

7.1.4 Grondaankopen In 2013 hebben geen grondaankopen plaatsgevonden.

7.1.5 Beheer woningen Maasvallei In 2011 werd met woningstichting Maasvallei te Maastricht een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor het beheer van haar woningen in de kern Gulpen. Dit betekent dat woningstichting Gulpen de dagelijkse werkzaamheden uitvoert betreffende: Verhuur en mutatie Technisch beheer Informatieverstrekking Bemiddeling bij bewonersoverlast

Deze werkzaamheden hebben betrekking op de appartementen:

Naam: Adres: Aantal: Vanaf:

Gulpener Staete Dorpsstraat 9 2011

Remise Tramweg 19 2012

Wesselderpoort Wesselderstraat 8 2012

Klein Gulpen Oude Rijksweg 21 2013

7.1.6 Overig bezit Tot het bezit van de woningstichting Gulpen behoren mede 55 los verhuurbare garages en 1 verhuurbaar kantoor en 3 (semi-) commerciële ruimten. In 2013 werden, met uitzondering van 55 garages, 3 kantoren, 1 winkel en 2 ruimten voor dienstverlening, geen andere voorzieningen dan woongelegenheden in stand gehouden of getroffen.

7.2 Verbindingen met andere rechtspersonen

Cour de Galouppe b.v. is opgericht op 25 augustus 2009 en heeft Gulpen, gemeente Gulpen-Wittem als vestigingsplaats. De enige aandeelhouder van de vennootschap is de woningstichting Gulpen. Het bestuur van de vennootschap wordt gevormd door de directie van de vennootschap. De doelstelling van de vennootschap betreft: het exploiteren van vastgoed; het deelnemen in, het financieren van, en samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van

adviezen en andere diensten aan (rechts)personen en ondernemingen; het verstrekken van zekerheden in welke vorm ook voor verplichtingen van andere (rechts) personen en

ondernemingen; het beleggen en beheren van vermogen in registergoederen, effecten, schuldvorderingen en andere

vermogensbestanddelen; het verrichten van al hetgeen met vorenstaande verband houdt en daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste

zin van het woord.

De activiteiten die in 2013 in de vennootschap hebben plaatsgevonden voldoen aan de hiervoor genoemde doelstelling. De financiële gegevens van de vennootschap zijn tegen de netto vermogenswaarde opgenomen in de jaarrekening van de woningstichting Gulpen.

Eigen vermogen: € 85.742 positief. Jaaromzet: € 54.541 excl. btw. Maatschappelijk kapitaal: € 90.000,-. Geplaatst en gestort kapitaal: € 18.000,- verdeeld in 18.000 gewone aandelen

à € 1,- nominaal. Doorberekende kosten vanuit de woningstichting Gulpen: € 5.902 Verstrekte financiering vanuit de woningstichting Gulpen: € 0,-.


Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen door de woningstichting Gulpen: € 0,-. Verstrekte winstuitkeringen aan de woningstichting Gulpen: € 0,-. Afgegeven zekerheden door de woningstichting Gulpen: € 0,-. Maximale aansprakelijkheid door de woningstichting Gulpen: geplaatst en gestort kapitaal. Risicobeheersing: alle besluiten in de vennootschap dienen bij

unanimiteit van het bestuur genomen te worden.

7.3 Beleggingsactiviteiten

In 2013 hebben geen beleggingsactiviteiten plaatsgevonden. In 2003 werd het treasurystatuut geïmplementeerd. In 2004 werd het treasurybeleid geïmplementeerd. Op 05 december 2013 werd het treasury jaarplan vastgesteld. Zie hiervoor hetgeen gesteld is onder het „financieel beleid”.

De woningstichting Gulpen had per 31 december 2013 geen derivaten of specifieke leningen met bepaalde afstortverplichtingen. Woningstichting Gulpen zal ook geen derivaten of specifieke leningen met bepaalde afstortverplichtingen aanschaffen. Er bestaan derhalve ook geen kredietrisico’s en kasstroomrisico’s omdat geen gebruik wordt gemaakt van financiële instrumenten.

7.4 Onrendabele investeringen

In 2013 is € 595.523 onrendabel geïnvesteerd in de nieuwbouw van 4 seniorenappartementen. (Zie 2.11)

7.5 Risicobeheersing

Zie 1.4

7.6 Verklaring bestuur

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2013 Het bestuur geeft het behaalde resultaat de volgende bestemming: Totaal resultaat: € 1.539.438 Ten gunste brengen aan de overige reserves: € 1.539.438 De bestemming is als zodanig in de jaarrekening verwerkt.

Opstellen en vaststellen van de jaarrekening Het bestuur heeft de jaarrekening vastgesteld op 25 juni 2014. De raad van commissarissen van de woningstichting Gulpen heeft de jaarrekening goedgekeurd in haar vergadering van 25 juni 2014.

Overzicht (belangrijke) besluiten 2013

Vergadering bestuur Vergadering RVC

Beleid Agressie en geweld 29-11-2012 21-02-2013

Actualisatie Aanbestedingsbeleid 20-12-2012 21-02-2013

Uitgangspunten huurbeleid 2013 14-03-2013 14-03-2013

Jaarverslag 2012 18-06-2013 18-06-2013

Jaarrekening 2012 18-06-2013 18-06-2013

Wijzigingsplannen C26 / Schoolstraat 2 29-08-2013 19-09-2013

Treasury jaarplan 2013 05-12-2013 05-12-2013

Fin. Meerjarenbegroting 2014-2023 05-12-2013 05-12-2013

7.7 Verklaring besteding middelen

De activiteiten die in 2013 zijn ondernomen pasten binnen de doelstelling van de woningstichting Gulpen als toegelaten instelling. Het bestuur verklaart dat alle uitgaven, gedaan in het verslagjaar, in het belang van de volkshuisvesting zijn geweest.

w.g. w.g. w.g. G.H.M. Leinders (voorzitter)

J.H.M. Kostons (secretaris)

R.W.C.G. Speetjens (penningmeester)

w.g. w.g. A.G.J.M. Hupperts (plv. penningmeester)

H.M.G. Meijs (bestuurslid)


Hoofdstuk 8 - Verslag raad van commissarissen

8.1 Inleiding

Belangrijke economische effecten van de crisis en recessie welke woningstichting Gulpen direct kunnen treffen zijn een teruggang van de woningverkopen en o.a. de beschikbaarheid en prijsstelling van externe financiering. Deze ontwikkelingen zullen nauwgezet gevolgd worden en indien noodzakelijk tot bijstelling van de begrote activiteiten leiden. De toenemende druk op de gewenste maatschappelijke prestaties en de veranderingen dientengevolge, zullen tot een aanscherping leiden van de eisen en verwachtingen die gesteld worden aan het interne toezicht van woningcorporaties.

De raad van commissarissen (hierna raad) van de woningstichting Gulpen moet dan ook op verschillende terreinen over kwaliteiten beschikken en dit eist een pluriforme samenstelling van de raad. Kennis van bestuurlijke besluitvormingsprocessen, de bedrijfsvoering en het vermogen om de strategische koers van de organisatie te bewaken zijn noodzakelijk. Naast zijn toezichthoudende rol is de raad ook een klankbord voor het bestuur. Middels dit verslag legt de raad verantwoording af over hoe hij aan zijn taak invulling heeft gegeven. In het met deze taak optredende spanningsveld “op afstand maar zeker ook betrokken” zal een verantwoord evenwicht gevonden moeten worden tussen maatschappelijke-, volkshuisvestelijke- en financiële belangen.

8.1.1 Statutaire bepalingen In de statuten van de woningstichting Gulpen is opgenomen dat: leden van de raad geen arbeidsovereenkomst hebben met de woningstichting Gulpen; leden van de raad en bestuur geen zitting hebben in het college van B&W van een gemeente waarin de corporatie

werkzaam is; leden van de raad en bestuur geen zitting hebben in het college van GS van de provincie waar de corporatie

werkzaam is; het bestuur de huurdersorganisatie in de gelegenheid heeft gesteld om ten aanzien van ten minste twee vrijkomende

plaatsen in het bestuur en/of in de raad een bindende voordracht uit te brengen; leden van het college van B&W en van GS geen personen mogen benoemen in de raad en bestuur van de corporatie.

De benoeming van de leden van de raad van commissarissen heeft plaatsgevonden met inachtneming van deze bepalingen.

8.2 Governancecode

Voor leden van de brancheorganisatie Aedes is vanaf 1 januari 2007 de Governancecode van kracht.

Woningstichting Gulpen is vanaf 1 januari 2012 GEEN lid meer van Aedes. De raad onderschrijft echter wel de beginselen van deze Governancecode. De raad hecht grote waarde aan een transparant corporatiebestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. Naar de mening van de raad is de Governancecode een goed instrument voor het herstel van het vertrouwen van het publiek in een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen de woningcorporaties. Zoals al aangegeven onderschrijft de raad deze code en op een aantal punten voldoet de woningstichting Gulpen hieraan. Daarbij is gekozen voor een pragmatische insteek. Voor een organisatie als woningstichting Gulpen, met een relatief geringe omvang en een klein werkapparaat, is het namelijk niet altijd praktisch uitvoerbaar en wenselijk om strikt aan alle bepalingen en principes van de code te voldoen. Bovendien zijn niet alle bepalingen even relevant voor de stichting. Als na een zorgvuldige afweging wordt gekozen om bepaalde onderdelen niet in te voeren, dan zal deze keuze worden gemotiveerd en uitgelegd. Voor een verdere uitwerking: zie de overige passages in dit hoofdstuk en volkshuisvestingsverslag.

De woningstichting Gulpen wijkt af van de Governancecode t.a.v. de benoeming van de directeur-bestuurder voor een periode van maximaal 4 jaar. Het lopende contract heeft een geldigheidsduur van onbepaalde tijd. Vanwege de korte zittingstermijnen van de overige leden van de raad werd, in het belang van de continuïteit van de raad, dhr. ir. J.M.J. Curvers benoemd voor een vierde periode.

8.3 Inhoudelijk toezicht

Op basis van de statuten van de woningstichting Gulpen wordt door de raad toezicht gehouden op het algemene beleid van de woningstichting en de beslissingen van het bestuur. Bij de woningstichting Gulpen is sprake van één verbinding met een ander rechtspersoon (zie 7.2). Door de interne en externe ontwikkelingen kritisch te volgen heeft de raad zoals reeds aangegeven een klankbordfunctie voor het bestuur. Vanaf 2011 is hier invulling aan gegeven door een formeel overleg per kwartaal en een maandelijks overleg tussen de voorzitter van de raad en bestuursleden respectievelijk de directeur/bestuurder. Hier worden met name actuele thema’s besproken. Verder vindt er, afhankelijk van het thema, overleg plaats tussen individuele leden van de raad en het bestuur. Aan de beraadslagingen nemen zowel externe deskundigen als medewerkers van woningstichting Gulpen deel. Deze interactieve afstemming stelt de raad in staat te klankborden en invulling te geven aan projectmatige betrokkenheid op basis van hun portefeuilles. Hierbij zijn onder andere de volgende zaken aan bod gekomen: begroting, jaarrekening, waarderingsgrondslagen, Corporate Governance, rechtsvorm en samenwerking met andere woningcorporaties en instanties. Op basis van deze (aanvullende) informatie was de raad beter in staat een standpunt in

te nemen. Indien nodig wordt er aan werkconferenties voor leden van raden van commissarissen deelgenomen. De betrokkenheid van de leden van de raad gaat dus verder dan alleen het reguliere overleg.


8.3.1 Informatiestromen Het verkrijgen van belangrijke informatie zoals het jaarverslag, de jaarrekening, de begroting, de kwartaalrapportages, prognoses, algemene beleids- en strategische informatie, verslagen van bestuursvergaderingen etc. is essentieel om deze toezichthoudende taak naar behoren te vervullen om de bedrijfsrisico’s te beoordelen respectievelijk te kunnen beheersen. Indien er specifieke informatiebehoefte ontstaat in relatie tot de bedrijfsprocessen of bedrijfsontwikkelingen, zijn themabijeenkomsten georganiseerd. Op lokaal niveau wordt de woningbehoefte periodiek geïnventariseerd en besproken met de gemeente maar ook op provinciaal en landelijk niveau worden ontwikkelingen op dit gebied gevolgd.

8.3.2 Kwartaalrapportages Kwartaalrapportages en overige periodieke rapportages zijn een belangrijk instrument voor de raad om inzicht te krijgen in de voortgang van de bedrijfsprocessen en relevante actuele ontwikkelingen. Deze kwartaalrapportages bevatten een veelheid aan kwalitatieve en kwantitatieve informatie, waaronder de forecast van het verwachte jaarresultaat (inclusief toelichting op de voornaamste afwijkingen).

8.3.3 Begroting Jaarlijks wordt in het najaar een begroting opgesteld welke een vertaling is van de plannen en ambities van woningstichting Gulpen. De raad heeft in de vergadering van 05 december 2013 ingestemd met de begroting 2014 (inclusief het treasuryjaarplan en liquiditeitenbegroting).

8.3.4 Aanwenden niet noodzakelijke middelen Een belangrijk doel van het treasurybeleid is het voorkomen van structurele overliquiditeit. Indien de woningstichting Gulpen overliquiditeit heeft kunnen deze middelen vanuit een risicomijdend beleggingsbeleid worden uitgezet, waarbij de uitgangspunten van het treasurystatuut gehanteerd zullen worden. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld.

8.3.5 Verkoop woningen In het werkgebied van de woningstichting Gulpen bedraagt de verhouding tussen koopwoningen / huurwoningen 70/30%. Er bestaat echter een grote vraag naar huurwoningen. Om ook in de toekomst de doelgroepen nog beter te kunnen voorzien van een kwalitatief goede huurwoning is een verkoopbeleid ontwikkeld dat het verkopen van huurwoningen toestaat als middel, niet als doel. In de periode 2002 – 2013 zijn er 55 woningen verkocht conform het vastgestelde verkoopbeleid. Woningen die in de toekomst aan zittende huurders dan wel bij mutatie verkocht zullen worden zijn hoofdzakelijk eengezinswoningen, aangezien vanuit die vraagkant een afname te zien valt vooral door de vergrijzing en bevolkingskrimp.

8.3.6 Realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven De realisering van: huisvesten primaire doelgroep betrekken bewoners bij beleid en beheer leefbaarheid kwaliteit woningbezit wonen en zorg

wordt uitgebreid toegelicht in de overige hoofdstukken van dit volkshuisvestingsverslag.

8.3.7 Norm voor financiële continuïteit De geformuleerde doelstellingen zijn: voldoen aan de basiseisen van het CFV en het WSW; een solvabiliteit van tenminste 15%, waarbij onder solvabiliteit wordt verstaan de verhouding tussen het eigen

vermogen en het totaal geïnvesteerd vermogen; het genereren van positieve exploitatiekasstromen (incl. de 2% aflossingsnorm van het WSW) van het onroerend

goed in exploitatie; het handhaven van de A-status bij het CFV en monitorstatus 1 bij het WSW.

8.4 Integriteit

De maatschappelijke verantwoording van de woningcorporatie houdt een onvoorwaardelijk onafhankelijke opstelling van leden van de raad en het bestuur in. Alle leden van de raad zijn onafhankelijk van de woningstichting Gulpen. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van de woningstichting Gulpen, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van de woningstichting Gulpen.

De commissaris verleent uitsluitend diensten aan de woningstichting Gulpen die voortvloeien uit het lidmaatschap van de raad; de commissaris onderhoudt geen andere banden met de woningstichting, noch direct, noch indirect. Het reglement van de raad bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. Tegenstrijdige (financiële) belangen en transacties zijn in het verslagjaar niet aan de orde. De regels van de Governance Code zijn in alle gevallen in acht genomen. De leden van de raad onderschrijven deze regels expliciet en verklaren daardoor hun onafhankelijkheid. Een (ethische) gedragscode, de regeling over de werkwijze bij belangenverstrengeling en de klokkenluidersregeling zijn in 2008 geïmplementeerd. In het verslagjaar beschikt de woningstichting Gulpen niet over een frauderisicoanalyse. In 2009 hebben de raad en bestuur deelgenomen aan het integriteitsonderzoek van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.


8.5 Jaarverslag Regionale klachtencommissie De regionale klachtencommissie stelde over 2013 een jaarverslag op, dat in maart 2014 door de raad werd ontvangen.

8.6 Interne controlesystemen en risicobeheersing

Zie 1.4.5

8.7 Vergaderingen

Naast de collectieve taak van de raad heeft ieder lid van de raad een specifiek kennis- en aandachtsgebied. Dit alles conform de gehanteerde portefeuilleverdeling.

In 2013 vergaderde de raad 6 keer. Het ging hierbij om 4 reguliere vergaderingen en 2 themabijeenkomsten. De themabijeenkomsten betroffen: Bespreking jaarstukken met de accountant Bespreking financiële meerjarenbegroting 2014 – 2023; het treasuryjaarplan en liquiditeitenbegroting Bespreking wijzigingsplannen complex Aan het Veld / Schoolstraat 2

In de reguliere vergaderingen werden onder meer behandeld: Kwartaalrapportages Jaarverslag en jaarrekening 2012 Accordering begroting 2014 - 2022 Beoordeling door het Centraal Fonds Volkshuisvesting Beoordeling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Benchmark van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (Corporatie in Perspectief) Oordeelsbrief 2012 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken Risicobeheersing Verhuur commerciële ruimten Samenwerking met andere marktpartijen Beoordeling accountant Beheersovereenkomst met woningstichting Maasvallei

8.8 Onderzoek jaarrekening en jaarverslag 2013

De raad heeft de activiteiten van de woningstichting Gulpen getoetst aan haar maatschappelijke taakstelling.

Terugkijkend kan worden geconcludeerd dat de gestelde doelen, zoals in de begroting 2013 verwoord, grotendeels gehaald zijn. Voor zover doelen niet gehaald zijn ligt er een duidelijke verklaring aan ten grondslag. Op verschillende plaatsen in dit jaarverslag wordt dieper ingegaan op de feitelijke realisatiecijfers 2013. Indien relevant wordt daarbij tekst en uitleg gegeven.

Na vaststelling van het jaarverslag en jaarrekening 2013 door het bestuur zijn beide ter goedkeuring aan de raad voorgelegd. Op grond van de verplichting die de raad, conform artikel 29 van de statuten, heeft met betrekking tot het onderzoek naar het jaarverslag en jaarrekening 2013, bericht de raad dat er op 25 juni 2014 een gesprek heeft plaatsgevonden tussen de raad en de accountant, die de controle van de verantwoordingsstukken over het boekjaar 2013 heeft uitgevoerd. Op grond van het gesprek met de accountant en de bevindingen vanuit de door het bestuur verstrekte informatie heeft de raad haar goedkeuring verleend aan beide stukken.

De accountant werd benoemd voor een periode van 4 jaren. De beoordeling van de accountant t.a.v.: geboden dienstverlening

kwaliteit van dienstverlening verhouding kwaliteit/kwantiteit van de geboden dienstverlening klanttevredenheid

geeft geen aanleiding tot het maken van opmerkingen.

De raad heeft tevens haar waardering uitgesproken voor de inzet van het bestuur en de medewerkers van de woningstichting Gulpen evenals de inzet van alle andere betrokken personen en instellingen die een bijdrage hebben geleverd aan het realiseren van de doelstellingen van de woningstichting Gulpen.

w.g. w.g. w.g.

ir. J.M.J. Curvers drs. A.M.C. Meijs mr. J.F.Th. Becker (voorzitter)


Balans

& Winst en verliesrekening


Bijlage 1:

Balans

Activa

2013 2012

Vaste activa

Materiële vaste activa

1. Sociaal vastgoed in exploitatie 25.941.728 25.142.973

2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling 0 0

3. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie 141.499 135.437

26.083.227 25.278.410

Vastgoedbeleggingen

4. Commercieel vastgoed in exploitatie 6.660.756 7.235.400

Financiële vaste activa

5. Deelnemingen 85.742 66.953

6. Latente belastingvordering(en) 655.576 921.323

741.318 988.276

Som der vaste activa 33.485.301 33.502.086

Vlottende activa

Voorraden

7. Overige voorraden 0 400

Vorderingen

8. Huurdebiteuren 27.481 26.742

9. Belastingen en premies sociale verzekeringen 0 175.101

10. Overige vorderingen 12.169 6.079

11. Overlopende activa 22.802 10.489

62.452 218.411

12. Liquide middelen 2.856.850 1.401.114

Som der vlottende activa 2.919.302 1.619.925

Totaal activa 36.404.603 35.122.011


Passiva

2013 2012

Eigen vermogen

13. Overige reserves 16.205.273 14.665.835

Voorzieningen

15. Onrendabele investeringen nieuwbouw 94.654 -

16. Overige voorzieningen 4.380 4.380

Totaal langlopende schulden 99.034 4.380

Langlopende schulden

17. Schulden/leningen kredietinstellingen 18.830.371 19.270.833

18. Overige schulden 164.546 163.008

Totaal langlopende schulden 18.994.917 19.433.841

Kortlopende schulden

17. Schulden aan kredietinstellingen 440.462 420.002

19. Schulden aan leveranciers 55.258 65.269

20. Belastingen en premies sociale verzekeringen 75.733 0

21. Overige schulden 97.771 97.506

22. Overlopende passiva 436.155 435.178

Totaal kortlopende schulden 1.105.379 1.017.955

Totaal passiva 36.404.603 35.122.011


Bijlage 2:

Bijlage 3:

Winst- en verliesrekening over 2013

(bedragen in euro’s)

2013 2012

Bedrijfsopbrengsten

23. Huuropbrengsten 3.306.575 3.226.951

24. Opbrengsten leveringen en diensten 96.428 90.456

25. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille (5.998) 141.065

26. Overige bedrijfsopbrengsten 14.338 103.474

Som der bedrijfsopbrengsten 3.411.343 3.561.946

Bedrijfslasten

27. Afschrijvingen materiële vaste activa* 1.150.374 909.946

28. Overige waardeveranderingen materiële

vaste activa (582.220) -

29. Lonen en salarissen 365.994 355.673

30. Sociale lasten 50.876 48.844

31. Pensioenlasten 75.692 70.326

32. Onderhoudslasten 660.453 694.427

33. Leefbaarheid 15.112 45.770

34. Lasten servicecontracten 91.566 85.594

35. Overige bedrijfslasten 580.838 526.006

Som der bedrijfslasten 2.408.685 2.736.586

1.002.658 825.360

36. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

vastgoedbeleggingen (207.525) (47.664)

Bedrijfsresultaat 795.133 777.696

27. Vrijval van herwaardering uit hoofde van afschrijvingen* 624.173 296.390

37. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 29.174 20.845

38. Rentelasten en soortgelijke kosten (843.008) (872.134)

Saldo financiële baten en lasten (813.834) (851.289)

Resultaat voor belastingen 605.472 222.797

39. Belastingen (265.747) 175.633

Resultaat na belastingen 339.725 398.430

40. Aandeel in resultaat van deelnemingen 18.789 25.522

Nettoresultaat na belastingen 358.514 423.952

Baten en lasten rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt 1.805.097 (44.265)

Waardestijging sociaal vastgoed in het boekjaar (624.173) (296.390)

Vrijgevallen wegens afschrijving uit herwaardering

Totaal resultaat 1.539.438 83.297

*De vergelijkende cijfers zijn aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.


Aan de raad van commissarissen en bestuur

van woningstichting Gulpen

Bijgesloten samengevatte jaarrekening, bestaande uit de samengevatte balans per 31 december 2013 en de

samengevatte winst-en-verliesrekening, zijn ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening van Woningstichting Gulpen.

Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij die jaarrekening in onze controleverklaring van 25 juni 2014.

Desbetreffende jaarrekening en deze samenvatting daarvan, bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebben

plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 25 juni 2014.

De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van artikel 26, eerste lid, van het

Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit

publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening kan derhalve niet in

de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van Woningstichting Gulpen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur

Het bestuur is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde jaarrekening in

overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in de toelichting van de jaarrekening 2013 van Woningstichting

Gulpen.

Verantwoordelijkheid van de accountant

Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte jaarrekening op basis van onze

werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder de Nederlandse Standaard 810,

"Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten".

Oordeel

Naar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent met de

gecontroleerde jaarrekening van Woningstichting Gulpen per 31 december 2013 en in overeenstemming met de

grondslagen zoals beschreven in de toelichting van de jaarrekening 2013 van Woningstichting Gulpen.

Maastricht, 25 juni 2014

Ernst & Young Accountants LLP

w.g.

J.M. Heijster RA

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Documents

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG 2013...Woningstichting Gulpen 6 Volkshuisvestingsverslag 2013 1.2.3.1 Zelfevaluatie In 2013 heeft geen zelfevaluatie plaatsgevonden. In 2009 heeft het bestuur