Visitatierapport Diest-Uitbreiding (2250) · 2019. 2. 4. · - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties

0

Visitatierapport

Diest-Uitbreiding (2250) Diest

Visitatiegesprekken op 19 en 20 april 2018

Definitief rapport 6 november 2018

1

p/a Wonen-Vlaanderen, afdeling Woonbeleid

Herman Teirlinckgebouw

Havenlaan 88 bus 40D

1000 Brussel

email [email protected] website www.visitatieraad.be

Dit visitatierapport bevat de door een visitatiecommissie vastgestelde pres-

tatiebeoordeling van de door Diest-Uitbreiding (kortweg DU) geleverde pres-

taties. Het prestatieoordeel is gebaseerd op de output van de prestatiedata-

bank (gegevens 2012-2016), op door de SHM verstrekte gegevens en documenten,

publieke gegevens en op gesprekken met vertegenwoordigers van de betrokken

SHM, huurders en lokale woonactoren. De visitatiecommissie beoogt het uit-

brengen van een professioneel advies aan de SHM en aan de bevoegde minister

en is niet verantwoordelijk voor eventuele onjuistheden in de door haar

ontvangen gegevens.

mailto:[email protected]

http://www.visitatieraad.be/

VISITATIERAAD SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJEN | PRESTATIEBEOORDELING DIEST-UITBREIDING PAGINA 2 VAN 54

VISITATIERAPPORT - datum definitief rapport: 6 november 2018

- datum visitatiegesprekken: 19 en 20 april 2018 - presentatie aan raad van bestuur: 28 augustus 2018 - samenstelling visitatiecommissie:

Luc Joos, commissievoorzitter Wouter Coucke, commissielid Rik Desmet, commissielid

SOCIALE HUISVESTINGSMAATSCHAPPIJ - Cvba Diest-Uitbreiding - Erkenningsnummer: 2250 - Contactgegevens SHM:

Bergveld 29, 3290 Diest Tel. 013 31 29 60 [email protected]

www.diestuitbreiding.be

- Directeur: Willem Van Damme - Voorzitter: Sara Naten - Actieterrein voor de realisatie en de verhuur van sociale huurwoningen:

Bekkevoort, Diest, Kortenaken en Scherpenheuvel-Zichem

Visitatierapport Diest-Uitbreiding (2250)

Diest


http://www.diestuitbreiding.be/


INHOUDSOPGAVE

1. INLEIDING ................................................................................................................................ 4

2. SAMENVATTING.......................................................................................................................... 6

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING ........................................................ 10

3.1 BESCHRIJVING SHM ................................................................................................................................. 10

3.2 BESCHRIJVING OMGEVING ......................................................................................................................... 12

4. PRESTATIES VAN DE SHM ................................................................................................... 13

4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ......................................................... 13

4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING .................................... 19

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID ......................................................................................... 21

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID ......................................................................................... 24

4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID .................................................................... 32

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID .................................................................................... 38

5. AANBEVELINGEN ..................................................................................................................... 45

5.1 AANBEVELINGEN VOOR DE SHM ................................................................................................................ 45

5.2 AANBEVELINGEN VOOR DE DOOR DE VLAAMSE OVERHEID TE NEMEN MAATREGELEN ................................. 46

5.3 AANBEVELINGEN VOOR HET VLAAMSE WOONBELEID ................................................................................... 46

5.4 GOEDE PRAKTIJKEN BIJ DE SHM............................................................................................................. 47

BIJLAGEN ....................................................................................................................................... 48

BIJLAGE 1: OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN .............................................................................................. 48

BIJLAGE 2: LIJST MET VEEL GEBRUIKTE BEGRIPPEN EN AFKORTINGEN ........................................................ 49

https://vmswbe.sharepoint.com/sites/visitatieraad/2018/SHM%202250%20Diest-Uitbreiding/7.%20Visitatierapport/oudere%20versies/2018%2010%2010%20DU%20definitief%20visitatierapport%20met%20aanv%20WCO.docx#_Toc529119578







1.1. De prestatiebeoordeling werd uitgevoerd conform het Draaiboek Prestatie-beoordeling SHM’s, d.d. 4 mei 2017 ter uitvoering van artikel 27 van het

besluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vaststelling van

de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale

huisvestingsmaatschappij en tot vaststelling van de procedure voor de

beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen

(verder: het Erkenningenbesluit). Meer informatie: www.visitatieraad.be

1.2. Deze prestatiebeoordeling heeft tot doel: - de SHM’s in staat te stellen hun eigen prestaties te verbeteren; - de minister alle relevante informatie te verstrekken voor de Vlaamse

beleidsbeoordeling; - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking

van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties van de SHM’s te meten en te

volgen.

1.3. De prestatiebeoordeling wil een zo objectief mogelijk beeld geven van de werking van de SHM. Daartoe wordt gebruik gemaakt van zoveel mogelijk

objectieve en tussen de SHM’s onderling vergelijkbare gegevens. De methode

biedt evenwel ook ruimte voor interpretatie van deze gegevens tegen de

achtergrond van de historiek van de SHM en van de lokale context.

1.4. De prestatiebeoordeling vertrekt van een aantal Strategische Doelstellin-gen, waaraan de SHM een bijdrage levert, en een aantal Operationele Doel-

stellingen, waarvoor de SHM verantwoordelijk is. Deze doelstellingen wor-

den opgedeeld over 6 prestatievelden, met name:

1. de beschikbaarheid van woningen

2. de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving

3. de betaalbaarheid

4. het sociaal beleid

5. de financiële leefbaarheid

6. de klantvriendelijkheid Voor de eerste drie prestatievelden zijn er strategische doelstellingen

en operationele doelstellingen omschreven. Voor de overige prestatievel-

den gelden alleen operationele doelstellingen.

1.5. De operationele doelstellingen kunnen als volgt worden beoordeeld: - ‘zeer goed’: de SHM levert duidelijk veel betere prestaties dan de

minimale vereisten; - ‘goed’: de SHM levert prestaties die voldoen aan de vereisten; - ‘voor verbetering vatbaar’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan

de vereisten; - ‘onvoldoende’: de prestaties van de SHM voldoen niet aan de vereisten.

De SHM is op basis van een eerdere prestatiebeoordeling aangezet tot

verbetering, maar die verbetering is niet gerealiseerd tijdens de voor-

opgestelde periode; - ‘niet van toepassing' (n.v.t.): deze activiteit is geen vereiste voor

deze SHM; - ‘blanco’: de visitatiecommissie beschikt over onvoldoende gegevens om

tot een beoordeling te kunnen komen.

1. INLEIDING

http://www.visitatieraad.be/


1.6. SHM’s die louter huuractiviteiten uitvoeren, worden alleen op huuracti-viteiten beoordeeld. SHM’s die louter koopactiviteiten uitvoeren, worden

alleen op koopactiviteiten beoordeeld. SHM’s die zowel huur- als koopac-

tiviteiten uitvoeren, worden beoordeeld op huuractiviteiten zodra ze één

sociale huurwoning verhuren. Ze worden ook op koopactiviteiten beoordeeld

als ze door de VMSW gemachtigd zijn om in eigen naam sociale leningen te

bemiddelen of als ze zelf expliciet verzoeken om ook op koopactiviteiten

te worden beoordeeld.

Los van het feit of de SHM al of niet beoordeeld wordt op koopactiviteiten,

vormen de eventuele koopactiviteiten altijd een contextfactor bij het

beoordelen van de prestaties op het vlak van de huuractiviteiten.

1.7. De leden van de visitatiecommissie hebben bij de start van de visitatie een verklaring ondertekend waarin zij zich ertoe verbinden om tijdens de

beoordeling onafhankelijk te handelen en geen ongewenste beïnvloeding bij

hun oordeelsvorming toe te staan. De leden van de visitatiecommissie

verklaren ook geen belang te hebben bij de uitkomst van dit visitatierap-

port. De visitatoren hebben bovendien geen, al dan niet persoonlijk,

financieel, commercieel of ander belang bij de beoordeelde sociale huis-

vestingsmaatschappij, noch bij daaraan gelieerde bedrijven of organisa-

ties. Het oordeel van de visitatiecommissie is ook tot stand gekomen

zonder beïnvloeding door de betrokken sociale huisvestingsmaatschappij of

andere betrokken partijen. Bij het voorleggen van het definitief visita-

tierapport aan de SHM en aan de minister herbevestigen de leden van de

visitatiecommissie dezelfde verklaring. De onafhankelijkheidsverklaringen

zijn opvraagbaar bij de Visitatieraad, via [email protected].

1.8. Dit visitatierapport werd geschreven met een ruim doelpubliek voor ogen. Om de toegankelijkheid te vergroten, vermijdt de visitatiecommissie het

gebruik van afkortingen en specifieke vaktermen zoveel mogelijk. Toch

kiest de commissie soms bewust voor het gebruik van vaktermen omdat het

om uitdrukkingen gaat die juridisch een specifieke lading dekken, zo

gekend zijn in de sector of omdat het gebruik ervan bijdraagt aan een

vlottere leesbaarheid van het rapport. In bijlage 2 worden de meest ge-

bruikte afkortingen en vaktermen kort toegelicht. Voor informatie over de verschillende actoren die werkzaam zijn in of raakpunten hebben met de

sociale huisvestingssector verwijzen we graag naar de “lijst van actoren”

die is opgenomen in het draaiboek prestatiebeoordeling.



Diest-Uitbreiding (kortweg: DU) is met haar 843 sociale huurwoningen actief

in de gemeenten Bekkevoort (45 woningen), Diest (713), Kortenaken (19) en

Scherpenheuvel-Zichem (66). Daarnaast verhuurt ze ook 2 woningen die eigendom

zijn van OCMW Scherpenheuvel–Zichem. Eind 2016 waren 47% van de woningen

appartementen, allemaal middelhoogbouw; 43% van de woningen telde 2 slaapka-

mers en 35% 3 slaapkamers. De SHM heeft, vergeleken met andere SHM’s, een

groot aandeel relatief oudere woningen uit de jaren ’80. Daarna realiseerde

DU een tijd lang minder nieuwbouw dan andere SHM’s om vooral na 2010 haar

nieuwbouwproductie weer te verhogen. Ze huisvest meer alleenstaanden dan veel

andere SHM’s.

DU presteert op 13 van de 17 beoordeelde doelstellingen goed. Ze levert goede

prestaties op alle aspecten van beschikbaarheid van woningen, financiële

leefbaarheid en klantgerichtheid en op onderdelen van betaalbaarheid en so-

ciaal beleid. Op 3 doelen zijn de prestaties voor verbetering vatbaar: on-

derhoud en verbetering van het patrimonium, prijsbewust bouwen en het voor-

komen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen. Voor 1 doel van sociaal beleid

zijn de prestaties onvoldoende, met name voor bewonersbetrokkenheid. De aan-

bevelingen van de visitatiecommissie zijn in onderstaande tekst vet gedrukt.

Gewerkt aan een aantal pijnpunten van het verleden

In 2014 heeft DU een inventaris van het patrimonium uitgewerkt in haar Pa-

trimoniumboek. Dit was het startpunt van een eerste onderhouds- en renova-

tieplanning, beperkt tot de noodzakelijke ERP-doelen. Alle woningen hebben

inmiddels dubbele beglazing en een energiezuinige verwarmingsbron, terwijl

de voorbije twee jaar ook op vlak van dakisolatie belangrijke stappen zijn

gezet. Met twee grote renovatieprojecten in uitvoering en de geplande reno-

vaties moet, volgens de SHM, ook dat doel haalbaar zijn tegen 2020. Grote

vooruitgang heeft DU geboekt op duurzaam bouwen, onder meer met een visietekst

en een groot renovatieproject dat 60 appartementen bijna energieneutraal moet

maken en de trend wil zetten voor nog meer renovatieprojecten. Met de aan-

werving van een technisch medewerker wordt het klein onderhoud goed opgevolgd

maar de SHM moet nog verder werk maken van een onderhouds- en renovatieplan-

ning die dan afgestemd dient te worden met de financiële planning.

DU heeft met de aanwerving van een (deeltijds) maatschappelijk assistent haar

sociaal beleid een belangrijke impuls gegeven. Het bij de vorige visitatie

aanbevolen structurele overleg met OCMW’s en andere welzijnspartners mag dan

al zwak zijn uitgebouwd, het is duidelijk dat de eigen inzet van de SHM en

de samenwerking met die partners op het terrein hun vruchten afwerpen. Dat

blijkt zowel uit de ondersteuning die de SHM haar huurders doorheen het

huurproces biedt, als in haar aanpak van huurdersachterstallen en problema-

tisch woongedrag. Daarbij vallen vooral de introductie van huisbezoeken en

een strikte, maar heel ondersteunende opvolging op. Met de uitbouw van een

website, een huurderskrant, een jaarlijkse nieuwsbrief en tal van folders

heeft DU ook aan haar communicatie gewerkt. Huurders en actoren getuigen van

een klantvriendelijk en hulpvaardig onthaal door de medewerkers en een open

houding van de SHM.

2. SAMENVATTING


Groeiambitie richting 1.000 sociale huurwoningen

DU heeft de ambitie om op korte termijn de kaap van de 1.000 sociale huurwo-

ningen te ronden. Dat blijkt uit de hoge woningproductie van de voorbije 5

jaar, maar ook uit het grote aantal nieuwe projecten op de planning. De SHM

levert hiermee een belangrijke bijdrage aan het behalen van het BSO voor de

gemeenten, maar de uitdaging in Kortenaken blijft niettemin groot. De SHM

beschikt over de nodige competenties, ontwerprichtlijnen en opvolgingsfiches om de aanbesteding en de realisatie van nieuwe bouwprojecten tot een goed

einde te brengen. De grondreserves zijn voldoende om de beoogde groei richting

1.000 woningen waar te maken. Voor een verdere groei - die de SHM nadrukkelijk

ambieert - zullen extra inspanningen nodig zijn in het verwerven van gronden

en panden. Een andere noodzakelijke voorwaarde om te groeien is het beschikken

over financiering. De financiële gezondheid van DU is goed, maar ook sterk

afhankelijk van subsidies en het jaarlijks verkopen van enkele huurwoningen.

Er is bij de SHM terechte bezorgdheid over de dalende liquiditeitsprognose,

gevolg van de geplande nieuwbouw- en renovatieprojecten. Het monitoren van

de financiële leefbaarheid door middel van de financiële planning blijft

daarom, net als het zoeken naar structurele besparingsmogelijkheden en het

onder controle houden van de bouwkosten, een belangrijk aandachtspunt voor

de maatschappij.

De sociale thema’s blijven een aandachtspunt

De focus op het behalen van de grens van 1.000 sociale huurwoningen en de

ERP2020-doelen heeft zijn prijs voor het sociaal beleid van DU. Het moet

gezegd, met de (deeltijdse) inzet van een maatschappelijk werker op sociaal

beleid heeft de SHM haar individuele opvolging van huurders sterk verbeterd.

Tot een preventieve leefbaarheidsaanpak en sterke bewonersbetrokkenheid –

eventueel in samenwerking met andere partners - is DU evenwel niet gekomen.

Dit zijn verbeterpunten die ook al bij de vorige visitatie werden vastgesteld.

Daarom beveelt de visitatiecommissie de SHM aan om, vertrekkende vanuit een

probleemanalyse, een visie en strategie op leefbaarheid uit te werken en

daarop preventieve acties en structurele probleemoplossingen te enten. Daar-

naast kan ze opportuniteiten aangrijpen om bewonersbetrokkenheid te verhogen

en vanuit die ervaringen een visie en strategie daarop ontwikkelen. Als ze

uit haar tevredenheidsmetingen ook systematisch verbeteracties haalt en die

overlegt met huurders en partners, mag worden verwacht dat DU een sterker

sociaal beleid kan neerzetten dat nauwer aansluit bij de verwachtingen van

haar huurders. Die zullen zich meer betrokken voelen en een betere relatie

opbouwen met mekaar en met de SHM.

Uitdaging voor de toekomst: verder professionaliseren

De werkorganisatie groeide organisch in functie van nieuwbouwprojecten, nood

aan onderhoud en renovatie, en de uitbouw van een sociaal beleid. De directeur

heeft een spilfunctie in veel van de werkzaamheden van de medewerkers en

fungeert voor hen als back-up. De 3 bijkomende aanwervingen in de voorbije 5

jaar zijn stuk voor stuk een meerwaarde voor de organisatie. De vraag is

echter of de huidige werkwijze voldoende efficiënt zal blijken om de groei-

ambitie te kunnen waarmaken. De veelheid aan uitdagingen bracht ook met zich

mee dat een aantal cruciale taken en processen geen prioriteit kregen. Voor-

beelden hiervan zijn: een proactieve en planmatige aanpak van onderhoud en


renovatie van woningen, het afstemmen van de interne afspraken tussen de

betrokken diensten bij de herverhuur van woningen, de uitwerking van een

visie en strategie op het voorkomen van leefbaarheidsproblemen en het be-

trekken van bewoners. Een ander voorbeeld is dat de SHM wel tevredenheidsme-

tingen organiseert, maar er vervolgens niet altijd toe komt om daar verbe-

teracties op te enten en de resultaten terug te koppelen naar de deelnemers.

DU is zich van deze tekortkomingen bewust en gaf een consultancybureau op-

dracht om haar organisatiestructuur door te lichten. Hieruit kwam het voorstel

tot uitbouw van een coördinatieteam en een optimalisering van het takenpakket.

Die kunnen volgens de visitatiecommissie een belangrijke stap zijn naar meer

professionalisering en een efficiëntere werkorganisatie. De visitatiecommis-

sie nodigt de maatschappij uit om de inzichten van het consultancybureau om

te zetten in de praktijk. Dit kan bijvoorbeeld door het stellen van gemeen-

schappelijke en individuele doelen, het aanpassen van de organisatiestruc-

tuur, het nemen van initiatieven om de interne communicatie te bevorderen en

het organiseren van een opvolgsysteem van medewerkers.


De onderstaande tabel bevat de opeenvolgende Prestatievelden (PV) en geeft

per Operationele Doelstelling (OD) een samenvatting van de beoordeling.

(v.v.v. = voor verbetering vatbaar, n.v.t = niet van toepassing)

beoordeling

De SHM … huur koop

1. BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1 … realiseert nieuwe sociale huurwoningen goed n.v.t.

OD 1.2 … biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan n.v.t.

OD 1.4 … verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten

te realiseren goed

OD 1.5 … stemt haar aanbod af op de noden van verschillende

groepen goed

2. KWALITEIT VAN DE WONINGEN EN DE WOONOMGEVING

OD 2.1

… staat in voor het onderhoud, herstel, renovatie,

verbetering, aanpassing of vervanging van het sociaal

woningpatrimonium waar nodig v.v.v.

3. BETAALBAARHEID

OD 3.1 … bouwt prijsbewust v.v.v.

OD 3.2 … verhuurt prijsbewust goed

4. SOCIAAL BELEID

OD 4.1 … biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners goed n.v.t.

OD 4.2 … zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid goed n.v.t.

OD 4.3 … voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan v.v.v. n.v.t.

OD 4.4 … betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten

en bij wijkbeheer onvoldoende

n.v.t.

5. FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1 … is financieel leefbaar. goed

OD 5.2 … beheerst haar kosten goed goed

OD 5.3 … voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale

fraude en domiciliefraude goed

OD 5.4 … heeft en gebruikt een goed financieel plan goed

6. KLANTGERICHTHEID

OD 6.1 … informeert burgers snel en duidelijk goed

OD 6.2 … informeert beleidsinstanties en andere belangheb-

bende organisaties snel en duidelijk goed

OD 6.3 … meet de tevredenheid van klanten goed


3.1 Beschrijving SHM Diest-Uitbreiding (verder ook DU genoemd) is in 1922 opgericht op initia-

tief van de provincie Brabant, de stad Diest, de Burgerlijke Godshuizen,

het Bureel van Weldadigheid en de erkende ziekenfondsen. Heel vroege rea-

lisaties van de maatschappij zijn een reeks arbeiderswoningen in de Ves-

tenstraat en de sociale woningen aan de Mariëndaalplaats en –straat in

Diest. Een naoorlogs voorbeeld is de wijk aan de Emile Vanderveldestraat.

Doorheen de jaren breidde het actieterrein van de maatschappij uit. Thans

is DU werkzaam in de gemeenten Diest, Bekkevoort, Kortenaken en Scherpen-

heuvel-Zichem, waar ze nu 845 huurwoningen en –appartementen beheert.

Diest-Uitbreiding heeft 8 publieke aandeelhouders en 5 private aandeelhou-

ders, waaronder een aantal middenveldorganisaties. De grootste aandeelhou-

ders zijn de stad Diest (36%), drie middenveldorganisaties (elk 15%) en de

stad Scherpenheuvel-Zichem (5%). De publieke aandeelhouders hebben samen

een meerderheidsaandeel van 52%.

De raad van bestuur van DU bestaat uit 14 leden, waarvan 10 leden de

publieke sector (6 leden namens stad en OCMW Diest) en 4 leden de private

aandeelhouders vertegenwoordigen. Het directiecomité bestaat uit 4 be-

stuursleden. De directeur is in beide organen niet-stemgerechtigd lid.

Het personeelsbestand van DU bestaat naast de directeur uit 11 personeels-

leden, waarvan 6 medewerkers van de onderhouds- en hersteldienst. De andere

5 medewerkers hebben elk een specifieke deeltaak: onthaal en sociale dienst

- kandidaat-huurders - boekhouding en huurdersadministratie - patrimonium

en projecten - planning en herstellingen. Van deze 5 medewerkers werden er

t.o.v. de vorige visitatie 2 aangeworven.

Op 31 december 2016 bezat DU 785 sociale huurwoningen, waarvan het grootste

deel in Diest en Scherpenheuvel-Zichem. Daarnaast heeft DU nog 2 woningen

in beheer die eigendom zijn van OCMW Scherpenheuvel-Zichem. 53% van de

woningen zijn eengezinswoningen, de andere 47% appartementen. DU verhuurt

2 handelsruimtes en 4 woningen buiten het sociaal huurstelsel: 2 apparte-

menten aan OCMW Bekkevoort, een woning aan vzw Martine Van Camp, een ADL-

centrale aan ADO-Icarus en zowel aan Medice als aan vzw Rapunzel een

handelsruimte. Eind 2016 stonden 49 woningen leeg.

Het grootste volume (31,85%) van het huidige patrimonium is gerealiseerd

in de periode 1980-1989. In diezelfde periode was dat in Vlaanderen gemid-

deld slechts 18,5% van het patrimonium van de SHM's. Anderzijds dateert

slechts 10,3% van de woningen van DU uit de periode 1990-2009, terwijl het

Vlaamse gemiddelde op 33,8% ligt. In de periode 2010-2016 lag de productie

met 20,25% bij DU dan weer hoger dan het Vlaamse gemiddelde van 12,7%. In

de andere decennia benadert de productie het Vlaamse gemiddelde.

3. BESCHRIJVING VAN DE SHM EN HAAR OMGEVING


Bron: SHM Diest-Uitbreiding – gegevens 2016

De SHM heeft een groot aantal 2- en 3-slaapkamerwoningen, respectievelijk

43% en 35% van het patrimonium. Voorts telt ze 15% 1-slaapkamerwoningen,

geen studio’s en 7% woningen met 4 of meer slaapkamers.

Bron: prestatiedatabank 2017 – gegevens 2016

Eind 2016 bestond 49% van de gezinnen die een sociale woning huren bij DU

uit 1 persoon, wat merkelijk hoger is dan het Vlaamse gemiddelde. Ook het

aantal oudere huurders ligt met 37% hoog. Het aantal huishoudens waarvan

het gezinshoofd allochtoon is bedraagt 4,21%, wat dan weer laag is in

vergelijking met het Vlaamse gemiddelde.

Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de huurders ligt met

14.352 euro dicht bij de mediaan van alle Vlaamse SHM’s.

Naast de absolute voorrangsregels hanteert DU ook de optionele voorrangs-

regels zoals bepaald in de toewijzingsreglementen van de gemeenten. Diest

en Scherpenheuvel-Zichem hebben een toewijzingsreglement dat voorrang

geeft aan kandidaat-huurders die 10 jaar onafgebroken wonen of gewoond

hebben in Diest en/of Scherpenheuvel-Zichem. Bekkevoort en Kortenaken geven

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

35,00%

Gegevens volgens SHM

% SHM % Vlaanderen

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

80,00

0 slaapkamers 1 slaapkamer 2 slaapkamers 3 slaapkamers 4 slaapkamers 5 of meerslaapkamers

Huurwoningen volgens type en aantal slaapkamers

% appartementen % eengezinswoningen


voorrang aan kandidaat-huurders die in de periode van 6 jaar voor toewij-

zing minstens 3 jaar in de betrokken gemeente hebben gewoond en daarna aan

de kandidaat-huurders die 15 jaar aaneensluitend inwoner zijn van de ge-

meente.

DU bemiddelt niet in sociale leningen en heeft geen koopactiviteiten.

Daarom beoordeelt de visitatiecommissie de SHM er ook niet op. Dit was bij

de vorige visitatie in 2014 evenmin het geval.

3.2 Beschrijving omgeving Tot het actieterrein van DU behoren de gemeenten Bekkevoort, Diest, Kor-

tenaken en Scherpenheuvel-Zichem.

Eind 2016 woonden er in deze gemeenten in totaal 25.644 huishoudens. De

verwachting is dat dit aantal tegen 2020 zal stijgen naar 26.100 en tegen

2030 naar 27.000. Van die inwoners zijn er 18% 18- tot 34-jarigen, 42,5%

35- tot 64-jarigen en 21,5% 65-plussers. Deze percentages zijn voor elk

van de gemeenten in het actieterrein vrij gelijklopend.

Het werkloosheidscijfer in het actieterrein ligt met 5,73% iets onder het

Vlaamse gemiddelde, terwijl het leeflooncijfer met 0,21% behoorlijk wat

lager ligt dan het Vlaamse gemiddelde van 0,27%. Enkel in Diest liggen die

cijfers met 6,87% en 0,33% beduidend hoger dan het gemiddelde voor het

actieterrein en Vlaanderen.

In de woningtypes op het actieterrein van DU tekent zich een divers beeld

af. Diest is de stad met het meest stedelijke karakter met 19% gesloten

bebouwing en 22% flatgebouwen, maar ook ruim 40% open bebouwing. Bekkevoort

en Kortenaken zijn de meest landelijke gemeenten met veel open bebouwing

(respectievelijk 77% en 75%) en nauwelijks gesloten bebouwing (1,5% en

2,5%). Scherpenheuvel-Zichem neemt een tussenpositie in met 58% open be-

bouwing en 20% gesloten bebouwing en flatgebouwen.

De mediaan verkoopprijs van een appartement in het actieterrein van DU

bedroeg in 2016 203.000 euro. Een mediaan verkoopprijs wil zeggen dat er

exact evenveel appartementen werden verkocht aan een hogere prijs, als aan

een lagere prijs. Voor gewone woonhuizen ligt deze mediaan in het actie-

terrein op 185.000 euro. Enkel in Diest liggen die prijzen wat hoger. De

mediaan prijzen van eengezinswoningen zijn de voorbije 5 jaar iets geste-

gen, terwijl die van appartementen met 8% zijn gedaald.

In 2016 telde het actieterrein van DU 2,99% sociale huurwoningen. Enkel

Diest telde een behoorlijk aantal sociale huurwoningen, namelijk 6,4%.

Kortenaken en Scherpenheuvel hadden er nauwelijks 0,5% en Bekkevoort 1,7%.

Diest-Uitbreiding is in het actieterrein de enige SHM die sociale woningen

verhuurt. SWaL is er actief met koopwoningen en sociale leningen, terwijl

ook Kleine Landeigendom Zuiderkempen er sociale leningen bemiddelt. Daar-

naast zijn er twee sociale verhuurkantoren actief: SVK WoonregT en SVK

Hageland.

Het bindend sociaal objectief (BSO) inzake bijkomende sociale huurwoningen

voor het totale actieterrein werd bepaald op 538 woongelegenheden, waarvan

de hoogste aantallen voor Scherpenheuvel-Zichem (236) en Diest (172). Voor

Bekkevoort en Kortenaken zijn die aantallen respectievelijk 54 en 76. Bij

de voortgangstoets 2016 van Wonen-Vlaanderen waren er 161 nieuwe sociale

huurwoningen gerealiseerd. De grootste uitdaging ligt bij de gemeente Kor-

tenaken die toen nog maar 1 van de vereiste 76 woningen had gerealiseerd.

Geen van de gemeenten is echter ondergebracht in categorie 2b, waarbinnen

gemeenten bijzondere inspanningen moeten doen om het BSO te bereiken.


4.1 PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

SD1: De SHM draagt bij tot de beschikbaarheid van

woningen, in het bijzonder voor de meest behoeftige

gezinnen en alleenstaanden

OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen Beoordeling: goed

De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van DU om haar patrimonium op een kwalitatieve manier verder uit te breiden als goed. De SHM levert een

voldoende bijdrage aan het gewenste sociale huuraanbod (BSO Huur) en werkt

hiervoor samen met de lokale partners. Haar bouwprojecten zijn afgestemd

op haar financiële draagkracht en zijn opgenomen in de meerjarenplanning.

DU zet zich in om de minimale schaal van 1.000 woningen te bereiken en

doet dit met een terechte bekommernis voor de stijgende wachtlijst en de

lange wachttijden voor de kandidaat-huurders.

Na een 10-tal jaren van mindere bouwactiviteiten, kent DU sinds 2010

een ware inhaalbeweging: 20,51% van het huidige patrimonium is gebouwd

tussen 2010 en 2016. Daarmee presteert de SHM voor deze periode een

flink stuk boven het gemiddelde van Vlaanderen (12,67%).

DU heeft in haar Strategisch Plan 2014-2019 een drievoudige visie: groei

naar 1.000 woningen, de wachttijd verkorten en bijdragen aan het BSO

Huur. Omdat het bereiken van de minimale schaalgrootte van 1.000 wonin-

gen in 2019 niet haalbaar bleek, heeft de SHM 5 jaar uitstel bekomen

van de Vlaamse overheid.

Het financiële meerjarenplan tot 2025 houdt terdege rekening met de

ambitie om verder te groeien, maar toont tegelijk aan dat deze niet

zonder gevolg is voor de financiële draagkracht van de SHM: het finan-

ciële MJP toont een jaarlijks dalende liquiditeit vanaf 2020 en een

sterke afhankelijkheid van bijkomende subsidiëring (zie OD 5.4). Tege-

lijk met de groei aan woningen stijgen de overheadkosten, o.m. door de

noodzakelijke aanwerving van extra medewerkers.

Sterke gemiddelde groei vanaf 2012

Zoals hierboven aangegeven, is er sinds 2012 bij DU sprake van een sterke

bouwactiviteit. Op het moment van de visitatie was er slechts één nieuw

project aangemeld, maar tal van projecten zitten in de ontwerp- of op-

startfase.

De gemiddelde jaarlijkse aangroei van huurwoningen bedraagt 2,86% (jaar

2016) of gemiddeld 22,4 nieuwe woningen per jaar. In de periode 2012-

2016 werden in totaal 112 sociale huurwoningen gebouwd. DU heeft hierbij

een van de hoogste realisatiegraden in Vlaanderen in verhouding tot de

omvang van haar patrimonium. Tevens breidde de SHM haar huurpatrimonium

verder uit door de aankoop van 42 woningen van de OCMW's Diest en

Kortenaken.

4. PRESTATIES VAN DE SHM


DU heeft twee aangemelde bouwprojecten, beide in Scherpenheuvel-

Zichem: - de bouw van 24 woningen ‘Park ter Heide’ - de bouw van 18 woningen in de Prelaatstraat – site Trojka.

Daarnaast is op de KTP of het MJP de bouw van 106 woningen opgenomen.

Daarvan zijn er 19 reeds in uitvoering: 7 woningen in Diest en 12 ap-

partementen/woningen in Okselaar.

Recent slaagde een aanvraag voor CBO-middelen voor de bouw van maxi-

maal 48 woningen in de dorpskern van de gemeente Kortenaken voor de

eerste selectieronde. Het gemeentebestuur verkiest echter een klein-

schaliger project, waarbij een mix van huur- en koopwoningen wordt ge-

realiseerd. Op recent Lokaal Woonoverleg (augustus 2018) werd de af-

slanking van het project naar 38 woningen besproken, waarvan een deel

te verhuren als assistentiewoning. Dit wordt nu verder uitgewerkt.

In Scherpenheuvel-Zichem wordt een project voorbereid voor de bouw van

maximaal 65 woongelegenheden in de Miskruisstraat. De stedenbouwkun-

dige studie werd er in mei 2018 afgeleverd.

Het BSO Huur in zicht, Kortenaken is de uitzondering

Binnen haar actieterrein is DU de enige SHM die sociale huurwoningen aan-

biedt naast de 2 SVK's die er actief zijn. De lokale beleidsvoerders en

ambtenaren waarmee de visitatiecommissie sprak, bevestigden de actieve

inzet van DU voor het behalen van het BSO Huur in hun gemeente.

Voortgang BSO Huur per gemeente in het actieterrein (eind 2016):

bron: Wonen Vlaanderen, Voortgangstoets 2017

Het BSO Huur is bijna bereikt in Bekkevoort. Bovendien wordt in deze

gemeente de bouw van 27 huurwoningen voorbereid, wat een overschrijding

van het BSO voor gevolg zou hebben.

De gemeenten Diest en Scherpenheuvel-Zichem hebben nog een weg te gaan,

maar begin 2018 zijn er verschillende bouwprojecten in uitvoering of in

de pipeline: 25 appartementen en 49 woningen in Diest, 21 appartementen en 33 woningen in Scherpenheuvel-Zichem. Het project in de Miskruis-

straat te Scherpenheuvel-Zichem (zie hoger) - maximaal 65 woningen/ap-

partementen - zal, indien gerealiseerd, eveneens een belangrijke bij-

drage leveren tot het BSO in deze gemeente.

Voor Kortenaken ligt dit moeilijker gezien haar landelijk karakter: verschillende kleine dorpskernen, soms ver van allerlei voorzieningen

en daardoor minder aantrekkelijk voor sociale huurders. De wachtlijst

van DU telt 137 kandidaten voor een sociale huurwoning in Kortenaken.

Daarvan zijn er slechts 20 uit de gemeente zelf, wat mogelijks het

BSO nulmetin

g

gereali

seer

de wonin

gen

Nog te re

alisere

n

tota

al gepla

nd socia

al huura

anbod

rest

erend sa

ldo

Bekkevoort 54 22 23 (+21SVK) 10 0 10

Diest 172 630 41 (+27SVK) 104 7 97

Kortenaken 76 15 min1(2SVK) 75 5 70

Scherpenheuvel-Zichem 236 40 18 (+30SVK) 188 22 166


gevolg is van het beperkte aanbod. Verder heeft de SHM ook nog het CBO-project in de pipeline(zie hoger). Het gemeentebestuur wenst vooral het

aantal huurwoningen te beperken.

De visitatiecommissie stelt vast dat de samenwerking met de lokale besturen

zeer sterk is. Kort voor de vorige visitatie heeft de SHM een architecte

met ervaring in sociale woningbouw en duurzaam bouwen aangeworven. Nu

enkele jaren verder, is duidelijk dat zij ten volle de verantwoordelijkheid

voor de voorbereiding en opvolging van de bouwen de renovatieprojecten

heeft opgenomen.

De lokale besturen spreken zich erg positief uit over de goede samen-

werking en de kwaliteit van de actuele bouwprojecten. Er is sprake van

een goede verstandhouding en afstemming met de lokale ambtenaren en

beleidsvoerders. Nieuwe projecten worden reeds vanaf het eerste pro-

jectidee besproken met de betreffende gemeente, zowel met beleidsvoer-

ders als ambtenaren. Voorafgaandelijk worden een aantal wenselijkheids-

en haalbaarheidscriteria afgetoetst. DU houdt hierbij rekening met de

inbreng en verwachtingen van het lokaal bestuur. De SHM participeert

bovendien actief aan het lokaal woonoverleg o.m. door het voorleggen en

toelichten van nieuwe projecten.

Per bouwproject worden architect en ontwerp geselecteerd via een wed-

strijdformule. Ook hierbij wordt het lokaal bestuur betrokken o.m. via

deelname aan de jury. Eens de bouwfase opgestart, wordt gewerkt met een

gestandaardiseerde werkwijze van werfopvolging waarin de architecte van

de SHM een centrale rol opneemt.

Bij nieuwbouw gaat de SHM uit van een wenselijke schaal van 20 à 30

woningen, maar projecten van 4 à 6 woningen worden evenzeer opgenomen.

OD 1.2: De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving

aan Beoordeling: niet van toepassing

De SHM realiseert geen sociale koopwoningen voor eigen rekening, noch is

zij actief op het vlak van sociale leningen. Bijgevolg wordt zij net als

bij de vorige visitatie niet beoordeeld op koopactiviteiten.

De kernactiviteit van de SHM is het aanbieden van sociale huurwoningen.

In de voorbije jaren heeft de SHM een beperkt aantal woningen verkocht,

hetzij aan de zittende huurder, hetzij via openbare verkoping. Dit

gebeurde enkel bij een hoge renovatiekost en voor woningen die zich niet

in een groter geheel van sociale huurwoningen bevinden.

Met het bereiken van een betere sociale mix voor ogen, realiseerde de

SHM met de wijk Bergveld - Den Ren te Diest en met het project 'Stenen

Molen' in Scherpenheuvel-Zichem gemengde projecten voor nieuwbouw huur-

en koopwoningen. De bouw van de respectievelijk 31 koopwoningen en 11

koopappartementen gebeurde echter voor rekening van de SHM Sociaal Wonen

arr. Leuven (SWaL).

OD 1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt

Deze doelstelling is bij besluit van de Vlaamse Regering van 26 februari

2016 geschrapt als afzonderlijke doelstelling en wordt daarom door de

visitatiecommissie niet beoordeeld. De onderliggende vereisten zijn onder-

gebracht bij OD 1.2.


OD 1.4: De SHM verwerft gronden en panden om sociale woon-

projecten te realiseren Beoordeling: goed

De SHM beschikt slechts over een vrij beperkte grondreserve. Grotendeels

gaat het om een restant van een grondaankoop uit 1983 dat nog onbebouwd

is. Grote aankopen zijn er de laatste jaren niet geweest, wel een aantal

kleinere in functie van specifieke projecten. Voor alle geplande realisa-

ties beschikt DU over voldoende grond. In functie van toekomstige projecten kijkt zij permanent uit naar nieuwe aankopen. De visitatiecommissie beoordeelt de inspanningen van de SHM om haar grond-

reserve aan te vullen als goed. Tegelijk is duidelijk dat extra inspannin-

gen nodig zullen zijn in functie van verdere groei in de eerstkomende

jaren.

Door het aantal nieuwbouwprojecten vanaf 2012 is de reserve verder

gedaald van 8,67 ha (2012) naar 7,4 ha (2016), bijna uitsluitend gelegen

in de stad Diest. De SHM heeft voldoende grondreserve om de geplande groei naar 1.000 woongelegenheden te realiseren. Voor verdere groei zal

de aankoop van bijkomende grond of bestaande panden noodzakelijk zijn.

Bovendien heeft de SHM ondertussen haar aanbod van sociale huurwoningen verder aangevuld door de aankoop van 10 appartementen (2016) en 18

woningen (2017) van het OCMW Diest en 14 appartementen (2013) van het

OCMW Kortenaken.

Op het moment van de visitatie gaf de SHM aan ook voorbereidende ge-

sprekken te voeren met het oog op de verwerving van diverse percelen,

samen goed voor de bouw van 132 woningen. DU kiest hierbij voor gronden

dicht bij woonkernen, vaak gelegen binnen woonuitbreidingsgebieden. Bij

elke besluitvorming over de aankoop van gronden of panden plaatst de

SHM de financiële haalbaarheid voorop, o.m. de kosten voor aankoop en

infrastructuur tegenover het aantal woningen dat er gerealiseerd kan

worden.

Ondertussen zijn in Diest een aantal bijkomende gronden aangekocht, nl.

voor de bouw van woningen in de Ezeldijksite, de Mierenbergsite en de

Rasopsite. Daarvoor loopt nu de procedure voor de aanstelling van de

architect. Voor een ander project, de Miskruisstraat, gebeurde de ste-

denbouwkundige studie door de VMSW.

Daar waar DU in het verleden traditioneel gronden aankocht in functie

van nieuwbouw, wordt recentelijk ervaring opgedaan met de inrichting

van huurappartementen in bestaande panden en met een CBO-project. Zo werkte de SHM een voorstel uit voor de omvorming van een kerk tot

ontmoetingsruimte in combinatie met sociale bewoning. Dit project werd

echter niet aanvaard door de kerkraad. Een mooi voorbeeld van herbe-

stemming is de verbouwing van de voormalige pastorie van Okselaar tot

huurappartementen.

OD 1.5: De SHM stemt haar aanbod af op de noden van ver-

schillende groepen Beoordeling: goed

De wachtlijsten van DU vertonen een sterke vraag naar kleinere woongele-

genheden. De SHM stemt haar bouwprogramma’s daarop af in overleg met de

lokale besturen. Tegelijk bouwde ze in de voorbije jaren ook nog apparte-

menten en woningen met 3 en 4 slaapkamers, ondanks de dalende vraag en de

intentie van de SHM om het onderbezettingscijfer (97 in november 2017)

naar beneden te halen. Lokale bouwvoorschriften vereisen soms de bouw van

eengezinswoningen en dan gaat de voorkeur van DU uit naar grotere woningen.

Kleinere woningen bouwen is immers in verhouding vrij duur.


DU behoudt een aantal huurwoningen voor voor specifieke bewonersgroepen

zoals mensen met een beperking en mensen met een psychiatrische problema-

tiek. Voor de begeleiding van deze mensen werkt zij samen met verschillende

sociale actoren.

De visitatiecommissie vindt de inspanningen van DU goed, maar beveelt haar

aan om toekomstige projectplanning verder af te stemmen op de grote vraag

naar kleine woongelegenheden en de problematiek van onderbezetting.

Sinds 2016 is de wachtlijst aangegroeid tot meer dan 1.000 kandidaat-

huurders. De recente renovatieprojecten leidden tot heel wat interne

mutaties, waardoor de toewijzing aan nieuwe huurders de voorbije jaren

beperkt is gebleven. In 2016 kregen slechts 35 kandidaat-huurders een

sociale huurwoning toegewezen, in 2017 was dat nog maar 12.

De wachtlijst toont een duidelijk overwegende vraag naar kleinere woon-

gelegenheden. Cijfers wachtlijst 31/08/2017:

Samenstelling aantal procen-

tueel

Eénpersoonshuishoudens 465 50,99% Gezinnen 2 personen 220 24,12% Gezinnen 3 personen 91 9,98% Gezinnen 4 personen 69 7,57% Gezinnen 5 personen 38 4,17% Gezinnen 6 of meer personen 29 3,18%

o 75% van de totale vraag gaat over woongelegenheden met 1 of 2

slaapkamers. Hierbij valt vooral de sterke vraag naar woningen en

appartementen met 2 slaapkamers op: respectievelijk 24,82% en 26,67%

van de aangevraagde woongelegenheden. o De vraag naar grotere woongelegenheden is dan weer een flink stuk

lager: woningen met 3 en 4 slaapkamers worden in 6,83% en in 3,48%

van de gevallen gevraagd, terwijl dit bij de appartementen respec-

tievelijk 6,79% en 0,63% is. Woningen met 5 slaapkamers worden

evenmin veel gevraagd, slechts 1,64% van de aanvragen. o De SHM heeft een duidelijk overzicht van de wachttijden per type

woning. Deze zijn het langst voor de kleinere woongelegenheden:

gemiddeld 7,47 jaar en 10,20 jaar voor de woningen met 1 en 2

slaapkamers. Bij de appartementen gaat het om 5,99 jaar en 6,46

jaar voor 1- en 2-slaapkamerappartementen. Voor de grotere woningen

is de wachttijd iets korter: 5,37 jaar en 5,36 jaar voor de woningen met 3 en 4 slaapkamers en 4,28 jaar voor de appartementen met 3

slaapkamers. DU gebruikt deze gegevens onder meer op het lokaal

woonoverleg in functie van de uitwerking van projecten en de bepa-

ling van woningtypes. o Bij het bestaande patrimonium zien we dat 87,5% van de appartementen

1 of 2 slaapkamers heeft, terwijl de woningen in meerderheid 3 of

4 slaapkamers tellen (67% van het totaal aantal woningen).

Als we de recente bouwprojecten bekijken (2016/2017) zien we een over-

wicht van kleinere sociale appartementen. Er is dus een zekere afstem-

ming van het aanbod op de actuele vraag. Tegelijk valt op dat de SHM

toch nog 33 appartementen of woningen bouwt met 3 of meer slaapkamers:

App. 1S App. 2S App. 3S Woning 3S Woning 4S

Stenen Molen 2 15 14

Kersbeek-Dorp 5

Halve Maanplaats 14 7 2

Pater Daemstraat 7

Pastorie Okselaar 1 1 1 9

TOTAAL 17 28 17 9 7


De SHM wijst er op dat waar geopteerd wordt voor de bouw van (grotere)

eengezinswoningen, dit enkel gebeurt waar de lokale bouwvoorschriften

dit specifiek opleggen. In dit geval verkiest de SHM eerder de bouw van

grotere woningen, aangezien de realisatie van kleinere ééngezinswoningen

in verhouding vrij duur is. Anderzijds kan de keuze voor grotere woningen

ook te maken hebben met bouwfysische kenmerken van een bestaand gebouw.

Dit was het geval met de voormalige pastorie in Okselaar waar twee

kleinere en één groter appartement werden ingericht.

Bijzondere doelgroepen

DU levert de nodige inspanningen voor de huisvesting van bijzondere doel-

groepen. Zij verhuurt een aantal woongelegenheden aan diverse welzijnsor-

ganisaties (buiten het sociaal huurstelsel) en bestemt een aantal woningen

voor voor een specifieke doelgroep (via een doelgroepenplan):

Met vzw ADO-Icarus is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten voor de

verhuring van 14 ADL-woningen binnen het sociaal huurstelsel aan per-

sonen met een beperking. ADO-Icarus staat in voor de begeleiding.

De SHM verhuurt een woning met 3 slaapkamers voor groepswonen aan de

vzw Martine Van Camp (erkende voorziening voor personen met een beper-

king). In deze woning wonen volwassenen met een mentale beperking. Op

het moment van de visitatie wordt een doelgroepenplan voorbereid waarbij

bijkomend 4 woongelegenheden zullen worden verhuurd aan personen bege-

leid door de vzw Martine Van Camp.

De SHM verhuurt 2 woningen aan het OCMW van Bekkevoort. Deze woning

dient voor noodopvang en voor de tijdelijke huisvesting van politieke

vluchtelingen.

4 studio’s verhuurt de SHM aan personen met een complexe en langdurige

psychiatrische problematiek. De bewoners worden er ambulant begeleid

door medewerkers beschut wonen van vzw De Linde, verbonden aan het

Psychiatrisch Ziekenhuis Sint-Annendael. Voor deze verhuring is een

lokaal toewijzingsreglement opgemaakt.

De SHM werkt ook actief samen met de lokale besturen en de provincie in

functie van de realisatie van een permanent woningaanbod voor camping-

bewoners en voor bewoners in recreatief gebied. In dit verband zijn twee

projecten uitgewerkt. De realisatie ervan verloopt moeizaam o.m. omwille

van een probleem van ruimtelijke ordening en de vraagprijs van de gron-

den:

o In Scherpenheuvel-Zichem Heidebos (een cluster van weekendverblij-

ven) is er binnen het PRUP een kleinschalig woonproject mogelijk

voor 'permanent wonen in voormalig recreatief gebied'. De SHM be-

kijkt de mogelijkheden om er 15 huurwoningen te realiseren. o In Diest wordt het idee onderzocht voor een project van permanent

kleinschalig wonen in een openbaar residentieel woonwagenterrein.

Hierdoor zouden o.m. woonwagenbewoners en daklozen er op een legale

manier en betaalbaar kunnen wonen.


4.2 PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

SD2: De woningen zijn van goede kwaliteit

OD 2.1: De SHM staat in voor het onderhoud en herstel, de

renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging van het

sociaal woningpatrimonium waar nodig Beoordeling: voor verbetering vatbaar

Er zijn diverse renovatieprojecten uitgevoerd of in de pipeline en de

meldingen van problemen aan de woningen worden goed opgevolgd. DU beschikt

evenwel niet over een uitgewerkt plan voor de grotere onderhouds- en re-

novatiewerken over meerdere jaren. De planning van de kleinere dagelijkse

onderhouds- en herstelwerken gebeurt quasi uitsluitend vraag gestuurd, op

basis van meldingen door de huurders of bij herverhuring. Via een onder-

houds- en renovatieplanning op middellange en lange termijn - die bij de

vorige visitatie werd aanbevolen - kan meer proactief en planmatig gewerkt

worden aan het op peil houden van de kwaliteit van het patrimonium.

In de ERP-doelen is duidelijk voortgang geboekt. Alle woningen hebben

inmiddels dubbele beglazing en een energiezuinige verwarmingsbron, terwijl

de voorbije twee jaar ook op vlak van dakisolatie grote stappen zijn gezet.

Daarnaast heeft de SHM werk gemaakt van een visienota rond duurzaam bouwen.

Deze visie wordt voor het eerst concreet uitgewerkt in een BEN-renovatie-

project met aanvullende Europese steun.

De visitatiecommissie beoordeelt de inspanningen voor deze doelstelling

als voor verbetering vatbaar. Ze beveelt de SHM aan werk te maken van de

opmaak van een grondige onderhouds- en renovatieplanning over meerdere

jaren.

Onderhoud en renovatie

Als eerste belangrijke stap in de richting van een meer planmatige

aanpak, maakte DU in 2014 een inventaris van het patrimonium op. Het

zgn. Patrimoniumboek geeft een overzicht van alle huurwoningen, per wijk

of woonblok en per gemeente, met haar technische kenmerken en gebreken.

Op basis van het Patrimoniumboek werd een eerste onderhouds- en reno-

vatieplanning opgemaakt, in hoofdzaak gericht op het realiseren van de

ERP2020-doelen.

Tijdens de visitatie kwam naar voor dat de informatie die samengebracht

werd in het patrimoniumboek niet geactualiseerd wordt en dat de verdere

uitwerking van de onderhouds- en renovatieplanning verschoven wordt naar

2019/2020. De SHM geeft voorrang aan de tijdige opmaak van de conditie-

meting van de woningen (tegen eind mei 2018). De verschillende lopende

renovatie- en bouwprojecten vragen bovendien ook veel opvolging.

De eigen technische dienst van de SHM bestaat uit 2 VTE medewerkers voor

het gewone onderhoud en 2 VTE voor grotere onderhoudswerken en herstel-

lingen. Voor een aantal ingrepen, zoals de vernieuwing van keukens of

het herstel van daken, wordt gewerkt met gespecialiseerde aannemers

aangesteld op basis van prijsvergelijking.

Positief is dat de vragen van huurders beter worden opgevolgd. In sep-

tember 2017 werd een extra medewerker aangeworven specifiek voor de

opvolging van de meldingen. Hij registreert de meldingen en neemt ze op

in de planning van de technische medewerkers of schakelt een externe

aannemer in. De verantwoordelijke medewerker volgt ook de voortgang van

de werken op.

Daarnaast heeft DU ook buiten de kantooruren een permanentie voorzien

voor dringende meldingen en kregen de huurders een overzicht van de


werken die voor hun eigen rekening zijn. Ook werd er een beslissings-

kader voor het vernieuwen van keukens ingevoerd. Zowel van welzijnsac-

toren als van huurders vernam de visitatiecommissie dat deze betere

opvolging gewaardeerd wordt.

Waar renovatie economisch gezien geen optie is, beslist DU tot vervan-

gingsbouw. Dit is het geval met de site Halve Maanplaats in Diest: 28

bestaande appartementen werden er gesloopt en vervangen door een nieuw-

bouw van 23 appartementen. Recent heeft de SHM ook beslist om de woningen

in de E.Vanderveldestraat te slopen en te vervangen door nieuwbouw.

De ERP2020 doelstellingen: een inhaalbeweging voor dakisolatie is aan de

gang.

De woningen van DU voldoen aan de ERP-doelstellingen 2020 voor wat

betreft dubbele beglazing en een energiezuinige verwarmingsbron. Voor

dakisolatie bleef de SHM in belangrijke mate achter (in 2016 voldeden

slechts 39,82% van de woningen aan deze norm), maar twee grote renova-

tieprojecten in uitvoering moeten daar verandering in brengen:

o Eind 2017 werd gestart met het vernieuwen en isoleren van 157 leien

daken in Diest (Bloemenlaan en omgeving). Op het moment van de

visitatie waren reeds een 50-tal van deze daken geïsoleerd. o Voorjaar 2018: de grondige renovatie van 60 appartementen in de

wijk Wijngaardveld/Slachthuissite, met inbegrip van het plaatsen

van dakisolatie. Na realisatie van deze twee projecten blijft er nog 26% van het actuele

patrimonium van DU over waar dakisolatie dient te worden aangebracht. Voorts werkt DU aan een planning voor de isolatie van de resterende

daken: 97 daken van woonhuizen (23%) en 12 daken van appartementsblokken

(35% van de appartementen), gespreid over 2018 en 2019. Op die manier

maakt de SHM zich sterk om tegen 2020 te voldoen aan de gestelde norm.

Lage energiewoningen

Als antwoord op de aanbeveling van de vorige visitatie omtrent "mili-

euvriendelijkheid en duurzaamheid", werkte de SHM de visienota “Duurzaam

wonen en bouwen – Slim bouwen Levenslang comfort” (2015) uit als een

richtinggevend handelingskader voor haar nieuwbouw- en renovatiepro-

jecten. In die nota kiest DU ervoor om haar patrimonium versneld te

renoveren tot “lage energiewoningen”.

o Het BEN-project Wijngaardsveld / Slachthuisssite is daarvan een eer-

ste realisatie: 60 appartementen op deze site worden op energetisch vlak "futureproof" gemaakt, onder meer door het aanbrengen van dak-

vloer- en buitengevelisolatie, ventilatie, zonneboilers en een

energiezuinige verwarmingsinstallatie. o DU wil met deze BEN-renovatie nieuwe inzichten en kennis opdoen in

functie van toekomstige renovatieprojecten. Hiermee wil de SHM

voorop lopen op de Europese regelgeving die tegen 2050 BEN-eisen

oplegt voor alle huurwoningen. o Ook bij nieuwbouwprojecten oriënteert DU zich reeds op de BEN-

normen. Het Project 'Park ter Heide' in Scherpenheuvel-Zichem is

hiervan een voorbeeld. De ontwerpers is gevraagd om BEN te bouwen,

waarbij niet enkel het energiegebruik van belang is, maar ook het

materiaalgebruik, de afvalbeheersing, de groenvoorziening en de wa-

terhuishouding. Ook hier wil DU een belangrijke toekomstgerichte

stap vooruit zetten.

De visitatiecommissie stelt vast dat DU zich toegankelijk opstelt voor

meldingen van gebreken door huurders. Het onderhouds- en herstelwerk aan

de woningen gebeurt echter in hoofdzaak vraag gestuurd, nl. bij aanmelding

door een huurder of bij herverhuur. De visitatiecommissie beveelt de SHM aan om verder werk te maken van de

onderhouds- en renovatieplanning op de middellange en lange termijn zodat


noodzakelijk structureel onderhoud en renovatie en vervanging/vernieuwing

van installaties tijdig kunnen gebeuren en aan huurders gecommuniceerd

kunnen worden. Ze beveelt de SHM ook aan om de patrimoniuminventaris re-

gelmatig te actualiseren. Met de conditiemeting wordt de kwaliteit van het volledige sociale huurpatrimonium in kaart gebracht. De samengevoegde ge-

gevens uit de patrimoniuminventaris en de conditiemeting, gekoppeld aan

een periodieke actualisering ervan, kunnen de basis vormen voor verdere

stappen richting een meer planmatige aanpak.

OD 2.2: De SHM realiseert kwaliteitsvolle woningen in een

behoorlijke woonomgeving

De kwaliteit van nieuwbouwwoningen en de woonomgeving zijn onderworpen aan

de bepalingen in de Vlaamse Wooncode en aanvullende kwaliteitsrichtlijnen

door de minister opgelegd. Omdat in het procedurebesluit de kwaliteit van

nieuwe woningen conform de wettelijke vereisten is gewaarborgd, beoordeelt

de visitatiecommissie de prestaties op deze OD niet apart. Als de SHM geen

kwaliteitsvolle woningen zou plannen, zou ze de toets van de programmatie-

cyclus immers niet doorstaan. De beoordeling van de kwaliteit van de be-

staande woningen is vervat in OD 2.1.

4.3 PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

SD3: De SHM draagt bij tot de betaalbaarheid van woningen

OD 3.1: De SHM bouwt prijsbewust Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie heeft 5 grotere nieuwbouw- en renovatieprojecten,

die in uitvoering zijn of die recent werden opgeleverd, onderzocht in

functie van de mate waarin de SHM prijsbewust bouwt. Uit de beschikbare

data blijkt dat Diest-Uitbreiding het subsidiabel leningsplafond in de

ontwerpfase niet altijd respecteert, en ook in de uitvoeringsfase meerwer-

ken goedkeurt, waardoor de norm zeker overschreden wordt. Het negatief

saldo op de bouwactiviteiten wordt slechts in een beperkt aantal gevallen

gecompenseerd door een positief saldo op de grondtransactie, waardoor de

SHM voor de financiering van het project moet putten uit subsidies, of –

wanneer die wegvallen – een beroep zal moeten doen op een marktconforme

lening of eigen middelen. De SHM beschikt wel over de nodige competenties,

ontwerprichtlijnen en opvolgingsfiches om de aanbesteding en de realisatie

van het bouwproject te beheersen met het oog op de betaalbaarheid ervan. De visitatiecommissie beoordeelt het prijsbewust bouwen bij de SHM als voor

verbetering vatbaar.

In de periode 2012-2016 heeft de SHM een aantal nieuwbouw- en vervan-

gingsbouwprojecten gerealiseerd, waarbij de visitatiecommissie kon na-

gaan of het ramingsbedrag en bestelbedrag van de werken onder het sub-

sidiabel leningsplafond van de bouwverrichting bleef. Indien de SHM onder

het subsidiabel leningsplafond (‘NFS2’ en sinds 2012 ‘FS3’) blijft, kan

ze de investeringen financieren door middel van een gesubsidieerde le-

ning. Indien de investeringen dit subsidiabel leningsplafond overschrij-

den, dient de SHM voor de overschrijding – in zoverre er geen marge is

op de grondverkoop - een beroep te doen op de eigen middelen of op een

marktconforme en dus duurdere lening. De visitatiecommissie heeft 5

belangrijke bouwen renovatieprojecten in 2015-2016 van nabij bekeken:

o (2010/0877/02) Het project "De Stad 70" (Scherpenheuvel – Zichem),

waar 5 huurwoningen werden opgeleverd in 2015. De meerwerken lagen


1,6% boven het bestelbedrag, de eindafrekening lag 6,5 % boven het

leningsplafond.

o (2006/0519/06) Het project ‘Stenen Molen – Fase 1’ (Scherpenheuvel

– Zichem), waar 21 huurwoningen werden opgeleverd in 2016. De min-

werken lagen 0,7% onder het bestelbedrag, de eindafrekening lag 7

% onder het leningsplafond.

o (2010/1462/02) Het project "Kazerne" (Kortenaken), waar 5 huurwo-

ningen werden opgeleverd in 2017. De meerwerken lagen 3,1% boven

het bestelbedrag, de eindafrekening lag 4% boven het leningsplafond.

o (2009/0635/01) Het project “Halve Maanplaats” Diest), waar 23 huur-

woningen werden gebouwd na afbraak van 28 bestaande huurwoningen,

opgeleverd in 2017. De meerwerken lagen 1,4% boven het bestelbedrag,

de eindafrekening lag 5% boven het leningsplafond.

o (2006/0519/03) Het project ‘Stenen Molen – Fase 2’ (Scherpenheuvel

– Zichem), waar 10 huurwoningen werden opgeleverd in 2017. De meer-

werken lagen 2,5% boven het bestelbedrag, de eindafrekening lag 6%

boven het leningsplafond.

De visitatiecommissie vindt het positief dat de maatschappij de kosten

voor grondverzet, het verwijderen van massieven en funderingstechnieken

voorzichtig inschat. Uit deze beperkte analyses blijkt echter ook dat

er meerwerken moeten worden betaald voor onder meer verlichting, elek-

trische en databekabeling en schilderwerken. De visitatiecommissie vindt

dat deze posten beter voorzien hadden kunnen worden door ze te integreren

in de ontwerprichtlijnen, die sinds kort toegepast worden. Uit de analyse

van de projecten is het ook duidelijk dat het bestelbedrag meestal enkele

procenten boven het FS3 leningsplafond ligt, wat resulteert in een ne-

gatief saldo op de bouwverrichting.

DU beschikt over een goed overzicht van de lopende werven, waarbij alle

essentiële informatie met betrekking tot bestelbedrag, termijnen en

meerwerken worden opgenomen. Per project wordt bovendien een individuele

fiche opgemaakt die in detail de verschillende mijlpalen in het ontwik-

kelingsproces weergeeft. Dit gaat van de samenstelling van het bouwpro-

gramma, de verwerving en de vastlegging van de subsidies, over de vast-

stelling van het ontwerp en de presentatie op het lokaal woonoverleg tot

en met de data van de buurtinformatievergadering en de definitieve op-

levering. De financiële informatie met betrekking tot het resultaat van

de aanbestedingen wordt ook samengebracht op een overzichtsdocument.

Daaruit blijkt onder meer dat Diest-Uitbreiding er niet altijd in slaagt

om de negatieve saldi voor het bouwtraject (overschrijding bestelbedrag

t.a.v. het maximum FS3 plafond) te compenseren met het overschot (indien

van toepassing, het verschil tussen de aankoopprijs en het maximum FS3

plafond) op de grondwaardes. Voor deze tekorten dient de maatschappij

dan gebruik te maken van subsidies, marktconforme leningen of het in-

zetten van eigen middelen. In de laatste twee gevallen heeft dit uiter-

aard een negatieve impact op de liquiditeit en de solvabiliteit.

De maatschappij heeft eveneens een document opgemaakt, waarin alle aan-

dachtspunten met betrekking tot werfopvolging worden samengebracht. De visitatiecommissie vindt dit een lovenswaardig initiatief omdat het do-

cument op een heldere wijze duidelijk maakt welke de verwachtingen zijn

van elk van de bouwpartners bij de uitvoering van de opdracht, bij de

voorlopige oplevering, tijdens de waarborgperiode en bij de definitieve

oplevering. De visitatiecommissie wil deze werkwijze daarom als goede

praktijk aanprijzen aan andere SHM’s.

OD 3.2: De SHM verhuurt prijsbewust Beoordeling: goed

In 2016 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurlast per woning 225 euro. Ten

opzichte van 2012 betekent dit een toename van bijna 50 euro aan huurlasten.


Deze stijging is het gevolg van toenemende personeelskosten door indexering

en anciënniteit en van toenemende kosten voor het kuisen van de Cv-ketels. De maatschappij heeft ook maatregelen genomen om de kost van het poetsen opnieuw te doen dalen in de huurlasten. De visitatiecommissie vindt het positief dat Diest-Uitbreiding een uitgebreide analyse maakt van de huur-

lasten en de evolutie ervan in kaart brengt. Zij nodigt de maatschappij

uit om ook de huurders te betrekken bij de pogingen om de huurlasten te

verlagen. De visitatiecommissie vindt dat DU goede prestaties levert voor

deze doelstelling.

De kosten voor de huurder bestaan uit drie componenten: de huurprijs

(die voornamelijk afhankelijk is van het inkomen van de huurder en

waarop de SHM geen invloed heeft), de huurlasten (waarop de SHM vat

heeft) en de nutskosten voor elektriciteit, gas en water (waar een

gedeelde verantwoordelijkheid ligt bij huurder en SHM). Bij DU bedraagt

de (mediaan) huurprijs per maand voor een eengezinswoning 306 euro. Twee

derde van de SHM’s hebben lagere huurprijzen voor ééngezinswoningen.

Voor appartementen bedraagt de (mediaan) maandelijkse huurprijs 248

euro, waarmee Diest-Uitbreiding behoort tot de 16% sociale huisves-

tingsmaatschappijen met de hoogste huurprijs. Het inkomen en in mindere

mate de marktwaarde van de woning, zijn de meest bepalende factoren van

de huurprijs. Het mediaan equivalent netto-belastbaar inkomen van de

huurders van DU ligt met 14.352 euro (2016) bij de 41% laagste van de

SHM’s. De sociale huurders betalen gemiddeld gezien dan ook een sub-

stantieel lagere huurprijs dan op de private markt. Uit een analyse van

740 huurprijsberekeningen in 2016 blijkt dat de SHM geen vat heeft op

69% van de huren, omdat deze beperkt worden tot 1/55 van het inkomen

(desgevallend gecorrigeerd voor de patrimoniumkorting en de gezinskor-

ting). Voor 31% van de huurprijsberekeningen die geanalyseerd werden,

is het inkomen van de huurder niet de bepalende factor en heeft de

markthuurwaarde een impact op de uiteindelijk te betalen huurprijs. Het

verschil tussen aangerekende sociale huur en de (huur)marktwaarde be-

draagt voor een woning en een appartement respectievelijk 292 euro en

348 euro. Dat verschil is bij DU groter dan bij de meeste SHM’s (bij

respectievelijk 64% en 80% van de SHM’s is het verschil tussen markt-

huurprijs en sociale huurprijs minder groot).

De gemiddelde huurlasten per wooneenheid per jaar stegen in de periode

2012-2016 van 175 euro in 2012 naar 225 euro in 2016. Daarmee positio-

neert de SHM zich een heel eind boven de mediaan van de sector; in 2012

zat DU er nog een stuk onder. Het niveau van de huurlasten houdt vaak

sterk verband met het aandeel van het patrimonium dat uit appartementen

bestaat. Aan appartementen zijn meestal hogere huurlasten gekoppeld door

de kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (traphal,

lift, groen, …). Bij DU is dat aandeel 46,7%, wat overeenstemt met de

mediaan voor de sector.

De totale huurlast voor alle huurders samen bedroeg in 2016 ongeveer

165.600 euro. Die is hoofdzakelijk verdeeld over 3 posten, namelijk de

vergoedingen voor

a) het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (ongeveer 117.600

euro in 2016 t.a.v. 84.200 in 2012); b) het onderhoud van de Cv-installaties (ongeveer 42.700 euro in 2016

t.a.v. 31.600 in 2012); c) het onderhoud van de liften (ongeveer 5.400 euro in 2016 t.a.v.

3.300 euro in 2012).

DU heeft een uitgebreide analyse gemaakt van de huurlasten en schrijft

de stijging in huurlasten voornamelijk toe aan: o de jaarlijkse stijging van de loonkost van het poetspersoneel (door

indexering en anciënniteit);


o het geleidelijk aan volledig doorrekenen van de kost van het poets-

personeel in 2016 (waarbij de helft van de verlofdagen en de wet-

telijke feestdagen werden doorgerekend) met het oog op de volledige

doorrekening ervan in 2017; o het aanrekenen van kosten voor het poetsen van de wijk Kersbeek-

Dorp in Kortenaken vanaf 2015; o de stijging van de kosten van elektriciteit van € 17.274 in 2012

naar € 29.815 in 2016; o de kosten van het onderhoud van de brandblussers.

Er werden diverse acties ondernomen om de huurlasten te beperken: o vanaf midden 2016 heeft Diest-Uitbreiding zich aangesloten bij het

VEB (Vlaams Energie Bedrijf) met het oog op het verlagen van de

elektriciteits- en gasfactuur vanaf 2017; o door het herschikken van de taakverdeling van de poetsdienst (geo-

grafische verdeling) in 2018 verwacht DU dat de loonkost voor het

poetsen en dus ook de huurlasten zullen dalen met ca. 25%.

De visitatiecommissie nodigt de maatschappij uit om ook huurders te

betrekken bij de pogingen om hun huurlasten of energiekosten te reduce-

ren. Zo was de herschikking van de activiteiten van de poetsdienst een

mooie aanleiding geweest om de betrokkenheid van de bewoners te verhogen

en samen met hen te kijken welke taken de huurders zelf kunnen en willen

opnemen.

4.4 PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

OD 4.1: De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners Beoordeling: goed

De visitatiecommissie vindt de prestaties van Diest-Uitbreiding voor deze

doelstelling goed. DU voorziet in een aangepaste ondersteuning bij inhuur-

neming en tijdens de huurperiode, voor zowel sociale als technische aspec-

ten. Ook bij eventuele herhuisvesting (al dan niet ten gevolge van onder-

bezetting of overbezetting van de woning) of interne verhuizing biedt DU

ondersteuning. Zo nodig verwijst de SHM haar huurders door naar partners

waarmee ze samenwerkt. DU ondersteunt haar huurders bij een goed onderhoud

van de woning door sensibiliserende artikels en affiches, regelmatige huis-

bezoeken, snel optreden van de technische ploeg en extra ondersteuning van

mensen met verminderde mobiliteit. Ze heeft in 2014 energiescans uitgevoerd

in haar patrimonium, maar omdat ze op vlak van sensibilisering voor een

kosten- en milieubewust woongedrag wat passief blijft, beveelt de visita-

tiecommissie de SHM aan om daar bijzondere aandacht aan te besteden.

Kandidaat-huurders die aanspraak maken op een woning bij DU krijgen een

schrijven van de SHM waarin hen een aanbod wordt gedaan en waarin ze

worden uitgenodigd om de woning te bezoeken. Bij een eerste aanbod

stuurt DU de brief per gewoon schrijven; een tweede aanbod stuurt ze

aangetekend op. In de brief wijst de SHM de kandidaat erop dat een

eerste weigering van een woning het stopzetten van de huurpremie kan

betekenen en een tweede weigering de schrapping uit het kandidatenre-

gister. De SHM vermeldt ook meteen wanneer de kandidaat de woning kan

betrekken; die datum ligt doorgaans enkele maanden later dan het schrij-

ven. Dit laat de kandidaat toe om de woning waar hij op dat moment woont

snel op te zeggen en zo dubbele huur te vermijden. De visitatiecommissie

apprecieert deze werkwijze.

DU wijst ongeveer 3 woningen per jaar versneld toe. Tot 2017 gebeurde

dit op voordracht van de betrokken OCMW’s volgens het principe ‘wie het

eerst komt, het eerst maalt’. Op initiatief van OCMW Diest en CAW Oost-

Brabant besloten Diest-Uitbreiding, de vier OCMW’s en het CAW begin 2018

een intergemeentelijk afsprakenkader op te maken voor die versnelde


toewijzingen - voorlopig op proef voor 1 jaar. Dit kader bepaalt dat

per jaar drie vergaderingen doorgaan waarop de OCMW’s en het CAW elk 1

kandidaat kunnen voordragen, waarna ze gezamenlijk beslissen over de

toewijzing. Een eerste bijeenkomst ging door op 22 maart. Op het gesprek

met de visitatiecommissie toonden alle aanwezige en betrokken actoren

zich tevreden over deze werkwijze.

De verhuring start met een gesprek op het kantoor van DU waar de mede-

werkster huurdersadministratie de zeer uitvoerige huurdersmap met de

nieuwe huurder doorloopt. Zo krijgt de huurder onder meer toelichting

bij de huurovereenkomst en de plaatsbeschrijving, het reglement van

inwendige orde, de huurprijs en de waarborg, en wat te doen bij problemen

in de woning. De infomap, die op maat van de huurder is opgemaakt (met

een plan van de woning en de huurprijsberekening), bevat ook een aantal

interessante folders en het Ziezo-boekje. DU heeft een tijdje gezamen-

lijke sessies voor nieuwe huurders georganiseerd, maar is daar om ef-

ficiëntieredenen van afgestapt. Zowel bij een eerste bezichtiging van

de woning als bij de plaatsbeschrijving - moment waarop DU de meter-

standen noteert - krijgt de nieuwe huurder uitleg over het functioneren

van de technische uitrusting van de woning.

Huurders waarmee de visitatiecommissie sprak evenals geënquêteerde

nieuwe huurders tonen zich in meerderheid tevreden tot zeer tevreden

over de manier waarop de verhuring verloopt en de uitleg die ze krijgen.

Enkel de uitleg over de toestellen scoorde minder goed. De SHM wijst er

evenwel op dat een technisch medewerker regelmatig nog eens een extra

huisbezoek doet om bijkomende uitleg te geven.

Sinds de aanwerving van een maatschappelijk assistent in maart 2015

organiseert DU huisbezoeken. De nieuwe huurder krijgt na 4 maand huur

een eerste huisbezoek. Dit is bedoeld als kennismakingsgesprek, moment

ook voor vragen, melding van problemen, een eerste check van het onder-

houd van de woning en een tevredenheidsenquête. Het plan was om ook bij

andere huurders een huisbezoek te houden om zo na verloop van tijd bij

alle huurders langs te zijn geweest. Dit is wegens tijdsgebrek evenwel

gereduceerd tot huisbezoeken bij meldingen of problemen. Al die bezoeken

houdt de medewerker minutieus bij en de visitatiecommissie kon vast-

stellen dat dit document heel veel informatie bevat en dat er gemiddeld

toch een 5-tal huisbezoeken per week zijn. Dit document en getuigenissen

van actoren leren dat DU bij problemen regelmatig een beroep doet op

gespecialiseerde hulp zoals OCMW-poetshulp, mobiel team of landelijke

thuiszorg. De SHM heeft met die organisaties daarover geen samenwer-

kingsovereenkomst en ook geen structureel overleg. Alle partners getui-

gen echter dat de samenwerking vlot loopt en dat de SHM betrokkenheid

toont door op verschillende evaluatiemomenten bij cliënten thuis aan-

wezig te zijn. De visitatiecommissie kreeg inzage in een aantal concrete

dossiers waaruit bleek dat de SHM en haar partners soms zeer intensief

en met heel veel geduld een oplossing zoeken voor probleemsituaties.

Welzijnsactoren gaven aan met DU goed samen te werken aan specifieke

problemen van mensen met een psychische beperking. Zo was DU partner in

een subsidiedossier ‘aanklampende zorg naar zorgmijdende mensen met

psychische problemen die sociaal huren’, dat helaas niet werd goedge-

keurd.

Twee medewerkers staan in voor de kleinere onderhouds- en herstellings-

werken, elk in een vast deel van het patrimonium. Voor huurders met

verminderde mobiliteit neemt DU bepaalde werkzaamheden soms op zich.

Voorbeelden daarvan zijn: het vervangen van een WC-zitting, het herstel-len van vorstschade of het verwijderen van bladeren in een dakgoot en

het ontstoppen van regenwaterafvoeren. De meeste door de visitatiecom-

missie gehoorde huurders en actoren toonden zich tevreden over de

responstijd, klantvriendelijkheid en vakbekwaamheid van de technische


medewerkers. Ze appreciëren ook de flexibiliteit van de SHM wanneer

huurders zelf verbeteringswerken willen uitvoeren aan de woning. DU

sensibiliseert huurders voor een goed onderhoud van de woning met het

Ziezo-boekje, de huurderskrant, affiches in de appartementsblokken en

een jaarlijkse nieuwsbrief ‘Aandachtspunten’ waarin ze huurders tips

meegeeft. Een folder ‘herstellingen’ in de infomap en een uitvoerige

tabel leggen uit hoe huurders problemen kunnen melden en wie waarvoor

instaat.

Als een huurder moet verhuizen omwille van renovatie, kan hij kiezen

voor een definitieve verhuis naar een andere woning (mutatie) of een

tijdelijke verhuis naar een andere woning, met verplichte terugkeer naar

de gerenoveerde woning. In beide gevallen is er een goede begeleiding

van het verhuisproces door een medewerker van DU, dat zeggen ook huur-

ders die de visitatiecommissie zag. In het geval van een tijdelijke

verhuis regelt DU een verhuisfirma en betaalt die. De visitatiecommissie

kon evenwel vaststellen dat DU die ondersteuning uitzonderlijk ook biedt

aan huurders die definitief verhuizen (bijvoorbeeld bij de verhuisbe-

weging naar aanleiding van de renovatie van de Slachthuissite). Een

folder ‘Verhuizen wegens renovatie. Wat nu’ legt die werkwijze piekfijn

uit. Bij de renovatie van de Slachthuissite organiseerde DU een infor-

matiemoment voor de huurders, met uitleg over de verhuisbeweging.

DU maakte in november 2017 een inventaris van de bestaande onderbezet-

tingen (97). In 2018 wil ze in een eerste fase bewoners met 2 slaapkamers

op overschot (16) een aangepast aanbod doen. In een volgende fase zal

ze de andere 81 onderbezettingen aanpakken. De SHM moedigt huurders van

een overbezette woning (8) aan om zich in te schrijven voor een mutatie.

Op dit moment is voor 5 huurders al een mutatiedossier opgemaakt.

Huurders die omwille van verminderde mobiliteit aanpassingen willen aan

de woning, kunnen daarvoor een aanvraag indienen. DU heeft een ‘beslis-

singskader’ uitgewerkt dat rekening houdt met medische en financiële

factoren. Zo zal ze huurders waarvoor grotere aanpassingen nodig zijn

in eerste instantie tot mutatie aanzetten. Huurders voor wie kleinere

(maar deels door henzelf te betalen) aanpassingen gewenst zijn, zal ze

voor financiële ondersteuning doorverwijzen naar VAPH, mutualiteit of

de provincie.

DU heeft in 2014 in alle woningen een energiescan laten uitvoeren door

energiesnoeibedrijf Vlaspit. Verder tonen de visienota ‘Duurzaam wonen

en bouwen’ en recente initiatieven voor BEN-woningen de aandacht van DU

voor milieuvriendelijkheid. Het sensibiliseren van huurders blijft ech-

ter beperkt tot een folder over de V-test aan de balie en enkele artikels

in de nieuwsbrief ‘Aandachtspunten’ over verluchten en ventileren. De

visitatiecommissie beveelt DU aan bij de verdere uitwerking van die

visienota concrete doelen en acties op te stellen met betrekking tot

het sensibiliseren van huurders voor een gezond en milieubewust woon-

gedrag. Voorbeelden zijn sensibiliserende artikels, een demonstratie-

woning ‘gezond huis’, meewerken aan acties van andere actoren of bege-

leiding van huurders met te hoge energiefacturen.

Wanneer een huurder zijn woning opzegt (typebrief in de huurdersmap),

krijgt de huurder een folder ‘U gaat verhuizen. Huuropzeg’ met daarin

een checklist van wat hem nog te doen staat. Een voorcontrole gebeurt

niet standaard, maar iedereen krijgt het aanbod en sommige huurders gaan

daar ook op in (zie ook OD 5.2). DU heeft de visitatiecommissie meege-

deeld dat er vanaf mei 2018 een systematische voorcontrole wordt gedaan

van huurwoningen en dit zodra de huurders hun huurcontract opzeggen.

DU heeft met de aanwerving van een maatschappelijk assistent belangrijke

stappen vooruit gezet in de ondersteuning van haar huurders. De grotere

inzet op huisbezoeken en de goede samenwerking met actoren zijn daar een


illustratie van. Het feit dat de maatschappelijk assistent ook halftijds

het onthaal op zich neemt, zet een rem op de verdere verdieping. Kort na

de visitatie besliste de raad van bestuur echter om een bijkomend perso-

neelslid aan te werven dat vanaf 1 januari 2019 het onthaal op zich zou

nemen zodat de maatschappelijk assistent vanaf dat moment voltijds op

sociaal beleid kan worden ingezet. Deze beslissing van DU en het plan om

met ondersteuning van CC Consult te werken aan een nieuwe organisatie- en

personeelsstructuur, openen voor de SHM perspectieven om haar sociaal beleid (op de diverse onderliggende OD’s) verder te professionaliseren.

OD 4.2: De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woon-

zekerheid Beoordeling: goed

De visitatiecommissie beoordeelt de inzet van DU voor de woonzekerheid van

haar huurders als goed. De SHM heeft een duidelijke strategie om de beëin-

diging van een huurovereenkomst omwille van achterstallige betaling, ver-

waarlozing van de woning of domicilie- en sociale fraude te voorkomen en

ze past die strategie ook consequent toe. Door een goed uitgewerkte en

toegepaste procedure huurdersachterstal, soepele afbetalingsmogelijkheden,

samenwerking met andere actoren en de introductie van huisbezoeken, slaagt

DU er in om het aantal gedwongen huurbeëindigingen te beperken. De SHM houdt de redenen van huurbeëindiging bij, maar kan daar voorlopig

geen bruikbare conclusies uit trekken.

De - regelmatig geëvalueerde en bijgestuurde - procedure huurdersach-

terstallen (debiteurenreglement) voorziet een eerste aanmaningsbrief

bij 1 maand huurdersachterstal en een eventuele tweede brief een maand

later. Vanaf dat moment neemt de maatschappelijk assistent contact op

met de betrokkene en gaan ze samen op zoek naar een oplossing (eventueel

een afbetalingsplan of doorverwijzing naar het OCMW). Volgende stappen

zijn een minnelijke schikking en een procedure ten gronde. In beide

gevallen gaat dit samen met bemiddeling van het OCMW en de mogelijkheid

tot het afsluiten van een afbetalingsplan. Ook na een vonnis van uit-

drijving kan de huurder uitzetting vermijden door volledige en eenmalige

betaling van de achterstallen en gerechtskosten.

De brieven van DU aan de huurders in het kader van de procedure huur-

dersachterstallen, zijn kort en zeer zakelijk; de SHM voegt aan dit

schrijven ook een folder ‘Huurprijs of rekening niet betaald? Wat nu?’

toe. Die folder wijst op het belang van tijdige betaling van de huur,

legt haarfijn de procedure en de mogelijkheden voor een afbetalingsplan

uit, en bevat gegevens van contactpersonen. De visitatiecommissie sug-

gereert de SHM om in de brief te verwijzen naar een contactpersoon en

bij grotere bedragen een detail van de opbouw van de achterstal mee te

geven.

De huurdersachterstallen van zittende huurders bij DU schommelen de

voorbije 10 jaar rond 1,25% en zijn het afgelopen jaar gezakt naar 1%.

Opvallend daarbij is dat vooral het aantal huurders met grote achter-

stallen sterk is gedaald. Dit kan een aanwijzing zijn van een goed

werkend opvolgsysteem. Ook het aantal uithuiszettingen is zeer beperkt:

in de periode 2012-2017 nauwelijks 8 wegens het niet betalen van de

huur. DU beschikt voor zowel huurdersachterstallen als uithuiszettingen

over zeer gedetailleerd cijfermateriaal, verwerkt in tabellen en gra-

fieken.

Om uithuiszetting wegens overlast of problematisch woongedrag te ver-

mijden beschikt DU niet over een uitgeschreven procedure, maar wel over

een vaste aanpak. Bij vaststelling of melding van een probleem (door


eigen medewerkers, actoren of huurders) gaat de maatschappelijk assis-

tent op huisbezoek en maakt hij een verslag op van zijn bevindingen en

de afspraken met de huurder. Bij een nieuw huisbezoek volgt hij het

nakomen van de afspraken op en schakelt hij zo nodig CAW of een andere

instantie in (OCMW-poetshulp of klusjesdienst, thuiszorg, mobiel team).

Op het moment van visitatie waren een 8-tal dossiers van DU actief bij

het CAW, met wie de SHM regelmatig overlegt op dossierniveau en een

gezamenlijke aanpak afspreekt. In de periode 2012-2017 was er slechts

1 uithuiszetting wegens problematisch woongedrag. Om deze aanpak te

verankeren en de verantwoordelijkheden, taakverdeling en te hanteren

tijdspad voor iedereen duidelijk te maken, adviseert de visitatiecom-

missie de SHM de opmaak van een procedure ‘problematisch woongedrag’.

Die zou best ook voorzien in een opvolgingsbezoek, bijvoorbeeld een half jaar nadat is vastgesteld dat het probleem is opgelost.

Bij sterke vermoedens van sociale of domiciliefraude verzoekt DU de

betrokken huurder via een brief of een huisbezoek om zich in regel te

stellen. DU probeert zo kort mogelijk op de bal te spelen, wat ervoor

zorgt dat er in de periode 2012-2017 slechts 1 uithuiszetting was wegens

domiciliefraude en geen enkele wegens bijwoning.

Medewerkers van DU getuigen dat huurders met betalingsproblemen de weg

naar DU makkelijker vinden sinds de indiensttreding van een maatschap-

pelijk assistent. De OCMW-medewerkers waarmee de visitatiecommissie

sprak, getuigen van een vlotte doorverwijzing en goede samenwerking

tussen beide partijen. Bij problematisch woongedrag gaan ze vaak samen

op huisbezoek bij huurders die ook cliënt zijn van het OCWM. Ook de

andere welzijnsactoren en de politici tonen zich tevreden over de sa-

menwerking met DU en ze verwijzen daarbij onder andere naar het subsi-

diedossier ‘aanklampende zorg’ (zie OD 4.1) en de inschakeling van een

maatschappelijk assistent als bewonersondersteuner. Dat er voor dit

alles geen samenwerkingsovereenkomsten worden afgesloten of structureel

overleg is, lijkt geen van die actoren te storen. Hoewel de opvolging

van problemen kennelijk dus goed verloopt, suggereert de visitatiecom-

missie om meer structureel overleg en de mogelijkheid van een convenant

te onderzoeken. Zo kan de SHM goede praktijken verankeren en - naast

het aanpakken van individuele cases - structurele oplossingen zoeken

voor problemen die zich herhaaldelijk stellen.

DU maakt al sinds 2007 via een schema inzichtelijk hoeveel huurders zij

uit huis heeft gezet op basis van artikel 33 van het kaderbesluit sociale

huur, door ontbinding van de huurovereenkomst of van rechtswege. De SHM

houdt ook een overzicht bij van de redenen van vertrek op initiatief

van de huurder. De visitatiecommissie suggereert de SHM om de gegevens

te analyseren en daar zo mogelijk beleidsmatige conclusies uit te trek-

ken.

OD 4.3: De SHM voorkomt leefbaarheidsproblemen en pakt ze aan Beoordeling: voor verbetering vatbaar

De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van DU voor deze operatio-

nele doelstelling als voor verbetering vatbaar. DU heeft geen expliciete

visie op de leefbaarheidsproblematiek en ze neemt ook nauwelijks maatre-

gelen om leefbaarheid te bevorderen, al is het denkproces daarover wel

gestart. In het vorige visitatierapport kreeg de SHM nochtans de aanbeve-

ling om na te denken welke rol ze in samenwerking met andere actoren zou

kunnen opnemen om de leefbaarheid in haar wijken te verbeteren. Anderzijds

heeft DU met de aanwerving van een maatschappelijk assistent en meer sa-

menwerking met de OCMW’s en andere actoren ernstige inspanningen gedaan om

individuele leefbaarheidsproblemen zo snel en adequaat mogelijk aan te

pakken. De visitatiecommissie stelt bij de SHM ook een groeiende aandacht


vast voor omgevingskwaliteit en de impact daarvan op het samenleven van

bewoners. De SHM geeft zelf aan op deze doelstelling een onvolkomen strategie ont-wikkeld te hebben en nog heel wat groeipotentieel te hebben. Daarom zal ze

dit mee bekijken in de oefening die ze binnenkort start om een nieuwe

organisatie- en personeelsstructuur uit te werken.

Globaal genomen doen zich in het patrimonium van DU geen grote leef-

baarheidsproblemen voor, zo getuigen zowel de SHM als de andere ge-

sprekspartners. Huurders toonden zich in de tevredenheidsmeting van 2016

in grote meerderheid tevreden over hun buurt (93%) en over de aanpak

door de SHM van problemen in de buurt (93%). De tevredenheidsmeting

geeft aan dat de leefbaarheidsproblemen die zich voordoen vooral be-

trekking hebben op zwerfvuil, slecht onderhoud van groen, voetpaden en

straten, en weinig respect van huurders voor de gemeenschappelijke delen

in appartementsgebouwen. Welzijnsactoren getuigen dat de SHM die over-

lastproblemen kordaat en efficiënt aanpakt en daar zo nodig ook andere

partners bij betrekt. De visitatiecommissie heeft aan de hand van de

tabellen en de verslaggeving van huisbezoeken kunnen vaststellen dat de

maatschappelijk assistent problemen snel oppikt en daar een oplossing

voor zoekt, dikwijls met een huisbezoek. Daarnaast verspreidt de SHM in

haar appartementsgebouwen ook affiches en brieven om mistoestanden tegen

te gaan. Het gaat dan bijvoorbeeld over onderhoud van gemeenschappelijke

delen, bergingen en staanplaatsen, het buitengooien van etensresten of

het sluiten van buitendeuren.

Zowel medewerkers van de SHM als huurders waarmee de visitatiecommissie

sprak, wisten wijken aan te duiden waar problemen zich nu of in het

recente verleden meer dan elders stellen (Poelske en Slachthuissite in

Diest, Berkstraat Bekkevoort). Tot een analyse van de problemen op die

en andere plaatsen is de SHM evenwel niet gekomen. De visitatiecommissie

beveelt de SHM aan werk te maken van een probleemanalyse om daarop

structurele maatregelen te kunnen uitwerken. Met eigen terreinkennis en

inbreng van actoren, in combinatie met cijfermateriaal dat de SHM zelf

al verzamelde, kan ze zo’n analyse allicht snel opmaken.

DU neemt zelf maar beperkt initiatieven om de leefbaarheid, en meer in

het bijzonder het contact tussen bewoners, te verbeteren. Ze speelt ook

niet in op eventuele acties van andere actoren. Een poging van DU in

2015 om in samenwerking met RISO Vlaams-Brabant en de stad Diest een

buurtwerking op te zetten, sprong af om financiële redenen. De visitatiecommissie adviseert de SHM om in eerste instantie de moge-

lijkheden van samenwerking rond leefbaarheidsinitiatieven met andere

actoren af te tasten. Tijdens de gesprekken wezen actoren op mogelijk-

heden van samenwerking met culturele vereniging d’Oranje Giraffen, het

recent geopende ontmoetingscentrum Beverbeekhuis en de stedelijke in-

tegratie- en sportdienst waarmee partners van DU nu al samenwerken.

Vooral ontmoetingscentrum Beverbeekhuis, dat midden een grote concen-

tratie sociale woonwijken ligt, biedt mogelijkheden. Dat ziet DU zelf ook. Ze plant nu immers een analyse van de leeftijdscategorieën in de

wijken nabij dit ontmoetingscentrum om op basis daarvan samen met Be-

verbeekhuis te bekijken welk aanbod ze zouden kunnen uitbouwen – een

mooie en doordachte aanzet voor een activiteitenaanbod aan haar sociale

huurders. In het gesprek met de huurders vroegen die dat DU bewoners-

initiatieven zou stimuleren en ondersteunen, zoals een nieuwjaarsrecep-

tie of een zomerbarbecue. Ze deden ook voorstellen voor de plaatsing

van een bankje of een speeltuin waar mogelijk en ze suggereerden daarvoor zelfs concrete locaties. De visitatiecommissie ondersteunt deze vragen,

en stelt vast dat DU open staat om over dergelijke initiatieven mee na

te denken. Dat bewijzen bijvoorbeeld de geplande realisatie van een

hooiland met insectenhotel en wilgenhut in de wijk Speelhof/Poelske in Diest, waarbij de SHM ook bewoners wil betrekken.


Gemeentelijke ambtenaren getuigen dat DU steeds meer oog heeft voor

omgevingskwaliteit en de impact daarvan op het samenleven van bewoners

en dat ze daarom steeds meer stedenbouwkundige studies maakt voor gro-

tere nieuwbouwprojecten. Dat resulteert doorgaans in kwalitatieve ont-

werpen - soms ten koste van een aantal woningen - die meer ruimte ma-ken voor ontmoeting (groen en speelruimte). Voorbeelden daarvan zijn

de projecten Prelaatstraat (Averbode) en Miskruisstraat in Scherpen-

heuvel-Zichem en de Schaffensestraat, deel van de Ezeldijksite in

Diest. De SHM realiseert daarbij heel wat inbreidingsgerichte pro-

jecten, soms via renovatie van waardevol patrimonium of vervangings-

bouw. Een voorbeeld daarvan is de pastorie van Okselaar (Scherpenheu-

vel-Zichem) waar DU de oude pastorij ombouwt tot 3 appartementen en in

de tuin 9 eengezinswoningen bouwt. Voorts kiest ze geregeld voor ge-

mengde projecten huur-koop in samenwerking met SHM SWaL. Hoewel DU in

haar visienota op ‘Duurzaam wonen en bouwen’ stelt dat sommige wijken

er ‘troosteloos’ bij liggen en een opwaardering van de wijk een gun-

stige invloed kan hebben, mist de visitatiecommissie bij DU toch de

reflex om bij een geplande grootschalige - eventueel gefaseerde - re-novatie van haar patrimonium de omgeving mee te herdenken. De visita-

tiecommissie adviseert de SHM om bij ieder project de mogelijkheden

hiertoe te bekijken en de gemeente daar bij te betrekken. Een mooi

proefproject voor deze werkwijze zou de ophanden zijnde renovatieope-

ratie in de Slachthuiswijk zijn.

De visitatiecommissie stelt vast dat DU met huisbezoeken en de inschakeling

van partners belangrijke stappen vooruit heeft gezet in het snel en ade-

quaat aanpakken van individuele leefbaarheidsproblemen. Om problemen te

voorkomen verspreidt ze affiches en brieven die huurders willen sensibi-

liseren voor goed nabuurschap. Ze heeft bij nieuwbouwprojecten ook steeds meer oog voor omgevingskwaliteit. DU neemt echter nog zo goed als geen

initiatieven om sociale cohesie en leefbaarheid te stimuleren. Een visie op het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen heeft DU ook niet en daar dient de SHM dringend werk van te maken. De visitatiecommissie beveelt DU dan ook aan om een visie en strategie uit

te werken op het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen en

daarvoor in eerste instantie een probleemanalyse te maken. Ze kan dan op

basis van die analyse structurele oplossingen zoeken voor vastgestelde

problemen en eigen preventieve acties ontwikkelen of aansluiten op acties

van andere actoren. Dit moet leiden tot het voorkomen van problemen, de

realisatie van sociale cohesie en het verhogen van de betrokkenheid van

bewoners daarbij.

OD 4.4: De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurpro-

jecten en bij wijkbeheer Beoordeling: onvoldoende

In het actieterrein van DU zijn geen bewonersgroepen actief. De SHM neemt

ook geen initiatieven om huurders te stimuleren om dergelijke groepen op

te richten of andere vormen van huurdersbetrokkenheid uit te werken. DU

organiseerde in de afgelopen 5 jaar slechts een 4-tal informatievergade-

ringen, meer in het bijzonder over een nakende renovatie, over een geplande

verhuisbeweging en over de overname van woningen van OCMW Diest (Pannehoeve

en Sint-Hubertusplein). Ze betrekt bewoners niet of nauwelijks bij ophanden

zijnde renovatieoperaties of nieuwbouwprojecten en organiseert geen huur-

dersvergaderingen waar ze samen met huurders zoekt naar oplossingen voor

problemen of haar werking bespreekt. Ze is ook niet ingegaan op de aanbe-

veling bij de vorige visitatie om een visie op bewonersbetrokkenheid te

ontwikkelen en eerste stappen te zetten naar het betrekken van bewoners

bij hun woonomgeving en de werking van de SHM. Daarom beoordeelt de visi-

tatiecommissie de prestaties van DU op deze doelstelling als onvoldoende.


DU beschikt over een aantal kanalen om met haar huurders te communice-

ren, zoals de jaarlijkse nieuwsbrief onder de naam ‘Aandachtspunten’,

een aantal folders en een website. Sinds 2017 heeft de SHM een half-

jaarlijkse huurderskrant, maar die is – voorlopig – nog beperkt tot één

editie. Aan geen van deze instrumenten werken huurders mee, zij het dat

de SHM in haar huurderskrant om feedback op deze eerste krant vroeg en

een oproep deed tot medewerking (ideetjes, eigen verhalen, suggesties

voor onderwerpen doorspelen).

De SHM organiseert geen huurdersvergaderingen waar ruimte wordt gemaakt

om mogelijke problemen of bedenkingen van huurders te bespreken en samen

met hen te zoeken naar oplossingen. De initiatieven zijn beperkt tot

een aantal vergaderingen, waar de SHM louter informatief haar plannen

schetst en de gevolgen voor de huurders omschrijft: o een informatievergadering voor de herhuisvesting van bewoners van

de Halve Maanplaats (afbraak + nieuwbouw); o twee informatievergaderingen over de aankoop van woningen van OCMW

Diest door Diest-Uitbreiding (Pannehoeve Deurne & Sint-Hubertus-

plein Schaffen). Daar werden meteen ook de huurcontracten getekend

(overgenomen van OCMW Diest); o een informatievergadering over de renovatie van 60 appartementen in

de wijk Slachthuis. Daar kwamen vragen van huurders over de ver-

huisregeling, waarna er huisbezoeken werden geregeld. Daarnaast organiseert de SHM informatievergaderingen voor omwonenden

bij geplande nieuwbouwprojecten (zie OD 6.1).

DU greep de voorbije renovatieoperaties niet aan om huurders bij dat

proces te betrekken. Ze informeert haar huurders pas op het ogenblik

dat de renovatie bijna in uitvoering is. De visitatiecommissie beveelt

de SHM aan om een strategie uit te werken over de communicatie naar

huurders met betrekking tot haar intentie om wijken of complexen te

renoveren of herin te richten. Ze kan dan met hen een plan uitwerken

over verdere stappen die ze voor die projecten kan zetten naar betrok-

kenheid van de bewoners in het renovatietraject. Huurders betrekken bij

het renovatieproces biedt bovendien de mogelijkheid om hier een meer

permanente bewonerswerking te installeren.

DU hield in de afgelopen 2 jaar diverse tevredenheidsmetingen. Van de

grote tevredenheidsmeting bij zittende huurders in 2016 publiceerde ze

de belangrijkste resultaten in een kort artikel in de 1ste uitgave van

de huurderskrant. Bewonersvergaderingen om die resultaten bekend te

maken en te bespreken met de huurders, organiseerde DU niet. Volgens de

visitatiecommissie is het zinvol om dit alsnog te doen. Ze suggereert

die gelegenheid aan te grijpen om samen met bewoners de problemen te

bespreken en oplossingen te zoeken, om zo een eerste stap naar een

structureel bewonersoverleg op te starten. Het is een kans om bij die

bewoners af te toetsen hoe en rond welke thema’s ze verder willen

betrokken worden bij de werking van de SHM.

De visitatiecommissie stelde in de visitatiegesprekken vast dat huurders

vragende partij zijn voor huurdersvergaderingen én dat de SHM de intentie

heeft om bewoners meer te betrekken bij haar werking. Zo suggereerden

medewerkers van de SHM initiatieven als ronde tafel gesprekken, blokver-

gaderingen en zelfs de oprichting van een huurdersadviesraad. De visita-

tiecommissie beveelt de SHM aan om initiatieven als tevredenheidsmetingen

of de geplande renovatieprojecten aan te grijpen om met huurders te praten

over hun noden, verwachtingen en meningen, en dan samen met hen naar

oplossingen te zoeken. Daarnaast kunnen huurders worden betrokken bij de

opmaak van communicatiekanalen van de SHM, zoals de nieuwbrief, de huur-

derskrant of de website. Vanuit die ervaring kan DU een visie en strategie

op het betrekken van bewoners ontwikkelen. Het kan het draagvlak voor haar

beslissingen verhogen alsook haar werking en dienstverlening mee laten

verbeteren vanuit de ervaring van de bewoners.


4.5 PRESTATIEVELD 5: FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar Beoordeling: goed

Aan de hand van de analyse van de financiële gezondheidsindex (FiGI) en de

onderliggende financiële ratio’s voor de voorbije periode en van de finan-

ciële planning voor de volgende jaren beoordeelt de visitatiecommissie de

financiële leefbaarheid van Diest-Uitbreiding als goed. De financiële ge-

zondheid is echter sterk afhankelijk van subsidies en het verkopen van

enkele huurwoningen. Het monitoren van de financiële leefbaarheid door

middel van de financiële planning en het zoeken naar structurele bespa-

ringsmogelijkheden blijft daarom een belangrijk aandachtspunt voor de maat-

schappij.

De visitatiecommissie beoordeelt of de SHM een evenwichtige financiële

exploitatie heeft die voortkomt uit onder meer efficiënt en effectief

beheer en onderhoud. De financiële gezondheidsindex (FiGI) is daarvoor

een belangrijke indicator, die bovendien vergelijkingen met andere SHM's

mogelijk maakt. Het vertrekpunt van de FiGI zijn tien financiële ken-

getallen of ratio's die elk voor drie opeenvolgende boekjaren berekend

worden. Dit levert dertig kengetallen op die de basis vormen van de

berekening. De kengetallen beslaan de vier belangrijkste aspecten van

de financiële gezondheid van een SHM: liquiditeit, solvabiliteit, ren-

dabiliteit en kostenbeheersing. De FiGI drukt in een getal tussen 0 en

60 de financiële leefbaarheid uit, waarbij 20 de ondergrens is. Voor

elk van de vier aspecten wordt een deelscore berekend, zodat een SHM

kan zien waarin ze goed of minder goed presteert. Onderstaande tabel

geeft de evolutie in de financiële leefbaarheid van DU weer en de positie

ten opzichte van andere SHM's.

Evolutie FiGI Diest-Uitbreiding 2012-2016

Bron: prestatiedatabank 2017 – gegevens 2016

De FiGI voor DU bedraagt 32,5 in het jaar 2016, een lichte vooruitgang

t.a.v. 2015 (31). In de periode 2012–2015 was de index gezakt van 43,5

naar 31, hoofdzakelijk omwille van hogere leninglasten en hogere voor-

zieningen voor (onderhouds)kosten. Ook op ieder van de tien financiële

(sub)kengetallen of (sub)ratio’s voldoet de SHM aan de norm. De finan-

ciële gezondheid is momenteel voldoende maar ongeveer 2/3 van de SHM’s

heeft een betere FiGI score.

De SHM heeft inzicht in de risico’s en factoren die een impact hebben

op de financiële leefbaarheid. De maatschappij beschikt over een uit-

gebreide eigen financiële analyse. Uit deze analyse blijkt onder meer

dat het jaarlijks overboeken van een deel van de lange termijnschulden

naar de korte termijnschulden een negatieve impact heeft op de liqui-

diteitspositie (current ratio van 1,46 i.p.v. 1,82 en een solvabili-

teitsratio van 3,23 i.p.v. 2,34).

De financiële leefbaarheid van DU voldoet aan de vereisten voor de

periode 2012-2016. De financiële planning, opgemaakt samen met de VMSW

(zie OD 5.4), toont de evolutie van de verwachte liquiditeit op langere

2012 2013 2014 2015 2016

43.5 43.5 35 31 32.5

Liquiditeit Solvabiliteit Rentabiliteit Kostenbeheersing

Detail 2016

3 12 11,5 3


termijn: in de periode 2017–2020 neemt de liquiditeit eerst toe tot ca.

2.600.000 euro, maar daarna daalt de liquiditeit sterk tot 1.760.000

euro in 2026.

Uit de financiële planning blijkt dat de vrije cashflow uit de histo-

rische werking steeds positief blijft, maar de vrije cashflow uit de

investeringen in nieuwe projecten schommelt sterk in functie van de

ontvangen projectsubsidies (dakisolatie en subsidies Vlaams-Brabant),

de verkoop van bestaande huurwoningen (1 in 2016, 2 in 2017) en de

financiering van renovatiewerken met eigen middelen. Vanaf 2018 is het

exploitatiesaldo van de historische projecten niet meer in staat om de

exploitatietekorten van de nieuwe projecten op te vangen, waardoor de

liquide middelen dalen. De SHM beschikt evenwel over de nodige reserves

om deze schommelingen de eerste jaren zonder problemen op te vangen. De

visitatiecommissie oordeelt dat de financiële leefbaarheid er goed uit-

ziet op lange termijn, maar ook sterk afhankelijk is van subsidies en

verkopen van huurwoningen. Daarom vindt de commissie het belangrijk dat

de SHM de evolutie van de liquiditeit periodiek inschat aan de hand van

de financiële planning.

DU geeft aan dat ze maximaal gebruik maakt van de beschikbaar gestelde

kredieten voor de aankoop, bouw en renovatie van sociale huurwoningen.

De SHM zet enkel haar eigen middelen in indien dat verplicht is, bij-

voorbeeld voor wat betreft het herinvesteren van middelen die vrijkomen

naar aanleiding van de verkoop van een deel van het patrimonium.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed Beoordeling: goed

Diest-Uitbreiding begroot haar werkings- en onderhoudskosten jaarlijks en

volgt deze ook kort op. Eventuele bijkomende uitgaven gebeuren steeds

weloverwogen en met het oog op het verbeteren van de dienstverlening en

het verhogen van de efficiëntie. De maatschappij overlegt ook met andere

SHM’s omtrent de hoogte van de werkings- en onderhoudskosten en neemt deel

aan groepsaankopen met het oog op het reduceren van de kosten. Verder heeft

de maatschappij positieve ervaringen met het afsluiten van raamovereenkom-

sten en wil ze deze manier van aanbesteden in de toekomst ook verderzetten.

De visitatiecommissie stelt evenwel vast dat zowel de structurele leegstand

als de frictieleegstand hoog zijn in vergelijking met andere SHM's. Terwijl

de structurele leegstand vooral een gevolg is van de verhuisbewegingen die gepaard gaan met de grootschalige renovatie van het patrimonium, is de

toenemende frictieleegstand volgens de visitatiecommissie vooral toe te

schrijven aan een gebrek aan opvolging. De visitatiecommissie beoordeelt

de prestaties van de maatschappij voor deze operationele doelstelling als

goed vanwege de voortdurende aandacht voor kostenbeheersing, maar terzelf-dertijd stipt ze de frictieleegstand aan als een belangrijk aandachtspunt

dat indirect ook een effect heeft op de werkings- en onderhoudskosten per

verhuurde woning en op de liquiditeit.

De totale werkings- en onderhoudskosten per woning zijn in de periode

2014-2016 lichtjes gedaald van 1.412 euro per woning per jaar in 2014

naar 1.402 euro per woning per jaar in 2016. In 2016 bedroegen de totale

werkings- en onderhoudskosten 1.105.000 euro. Daarin vertegenwoordigden

de algemene werkingskosten 602.070 euro (764 euro per woning per jaar)

en de kosten voor onderhoud en herstelling 503.124 euro (638 euro per

woning per jaar).

De personeelskosten bedroegen ongeveer 719.564 euro in 2016; daarmee

worden de personeelskosten van 11 medewerkers betaald: 5 bedienden, 4

arbeiders in de technische dienst en 2 arbeiders voor het onderhoud


(poetsen) van de gebouwen. In de periode 2012 groeide het personeelsbe-

stand van 9 VTE’s eind 2012 tot 11,4 VTE’s eind 2016. In 2017 kwam er

nog 1 bediende bij, met als opdracht het opvolgen van de herstellingen.

De onderhouds- en herstellingskosten omvatten bij Diest-Uitbreiding zo-

wel personeelskosten (383.967 euro) als niet-personeelskosten (119.157

euro). In 2014 bedroegen de niet-personeelskosten voor onderhoud en

herstelling nog 194.236 euro. De maatschappij kon deze kosten terugdrin-

gen door het uitvoeren van totaalrenovaties en een betere coördinatie

van de herstellings- en onderhoudswerkzaamheden. Opmerkelijk hierbij is

dat DU daarbij de kleine herstellingskosten niet doorrekent aan de huur-

ders. Dit houdt volgens haar een bijkomende besparing in omdat de kost van de administratieve verwerking hoger is dan de kost die gerecupereerd

kan worden bij de huurders.

Diest-Uitbreiding zoekt ook naar mogelijkheden om de kosten te beheersen

en de interne werking van de maatschappij te verbeteren. o Om de werkings- en onderhoudskosten te beheersen maakt DU gebruik

van een gedetailleerd budget, waarbij de evolutie van de verschil-

lende kostenposten afgezet wordt tegen de vorige jaren. Dit budget

wordt toegelicht en besproken op het directiecomité, waarbij er ook

doelstellingen worden bepaald om de kosten te reduceren (bv. poets-

dienst). o De raad van bestuur liet begin 2018 een externe audit uitvoeren met

het oog op het verbeteren van de klantgerichtheid, de interne in-

formatiedoorstroming, het efficiënter inzetten van het personeel

door het optimaliseren van de takenpakketten en het ontwikkelen van

leiderschap in de organisatie. Op het moment van de visitatie waren

de resultaten van deze audit net voorgesteld aan de raad van be-

stuur. De visitatiecommissie onderschrijft de bevindingen van de

audit en nodigt de maatschappij uit om deze inzichten ook om te

zetten in de praktijk. Dit kan door het stellen van gemeenschappe-lijke en individuele doelstellingen, het aanpassen van de organi-

satiestructuur, het nemen van initiatieven om de interne communi-

catie te bevorderen en het opvolgen van de medewerkers, bijvoorbeeld door middel van functionerings- en evaluatiegesprekken.

o Op het terrein probeert de maatschappij haar personeel zo efficiënt

mogelijk in te zetten. Zo werden in 2017 de werkschema’s van het

eigen onderhoudspersoneel geëvalueerd en wordt er een bewuste af-

weging gemaakt tussen het inzetten van eigen personeel op kortere

afstanden rond de zetel en het beroep doen op externe poetsfirma’s

voor het onderhoud van verder afgelegen of kleinere groepen van

huurwoningen. Het efficiënter inzetten van het onderhoudspersoneel

leidt ook tot het verdelen van deze kost over meerdere apparte-

mentsgebouwen, waardoor de huurlasten lichtjes dalen (OD 3.2). o Het overgrote deel van de technische interventies met betrekking

tot het bestaande patrimonium wordt uitgevoerd door de mensen van

de technische dienst. DU wil op die manier sneller en goedkoper

interventies doen en is er ook van overtuigd dat deze manier van

werken de kwaliteit van de dienstverlening ten goede komt. De huur-

ders waarmee de visitatiecommissie sprak waren alvast tevreden over

de geleverde prestaties. De visitatiecommissie suggereert wel om

periodiek na te gaan of de dienstverlening ook daadwerkelijk beant-

woordt aan de gestelde doelstellingen (sneller en goedkoper) en bij

te sturen indien nodig. o De directeur van DU heeft tweemaandelijks overleg met de directeurs

van de Vlaams-Brabantse SHM’s en daar worden o.m. gegevens over de

werkingskosten per woning uitgewisseld. Hieruit blijkt volgens de

SHM dat zij de laatste jaren met gemiddeld 9% onder het gemiddelde

van 10 SHM’s liggen. Binnen dezelfde groep worden groepsaankopen

georganiseerd zoals voor de aanstelling van een veiligheidscoördi-

nator (ook samen met VMSW) en ABR-verzekering bouwprojecten.


o Er werden door DU reeds een aantal raamcontracten afgesloten en de

maatschappij wil deze in de toekomst nog uitbreiden. In 2015 sloot zij een raamcontract af voor het leveren en plaat-

sen van keukens voor 2016, 2017 en 2018. In het kader van dit

raamcontract werd eveneens een procedure en werkwijze afgespro-

ken i.v.m. de opvolging hiervan. De SHM wil deze manier van

werken verderzetten en de raamovereenkomst opnieuw aanbesteden. Voor de opmaak van EPC's werd een eerste raamcontract opgemaakt

voor 2015, 2016 en 2017. Begin 2018 organiseerde DU een nieuwe

offertevraag voor 2018, 2019, 2020 en 2021. Er werd een raamovereenkomst gemaakt voor het tweejaarlijks on-

derhoud en de keuring van Cv-ketels voor 2018. Dit raamcontract

wordt tweejaarlijks opnieuw aanbesteed. De maatschappij heeft ook de intentie om vanaf 2019/2020 een

raamcontract af te sluiten voor de levering van Cv en toebehoren

ten behoeve van onderhoud, uitgevoerd door de arbeiders van DU.

De contractwijzigingen ten opzichte van het aanbestedingsbedrag bij

nieuwbouw- en renovatieprojecten (huur) worden strikt opgevolgd (zie OD

3.1).

De frictieleegstand is in de periode 2012-2016 gestegen van 0,57% of 6

woningen in 2012 tot 3,31% of 26 woningen in 2016. Meer dan 4/5 van de

SHM’s had een lager percentage aan frictieleegstand op die datum. Ook

het aantal maanden frictieleegstand is in de periode 2012-2016 toegenomen

van 57 naar 279 maanden.

De maatschappij schrijft de toename van de frictieleegstand toe aan de

slechte staat van het patrimonium bij het einde van de verhuring, de

duurtijd van de herstellingen die daarop volgen, het herverhuurproces

zelf en de problematiek van de onbeheerde nalatenschappen. Tijdens de

visitatie gaven zowel leden van de raad van bestuur als de directie toe

dat de afstemming van de interne processen inzake plaatsbeschrijving,

herstellingen en herverhuur beter kan.

De visitatiecommissie vindt dat de prestaties van de maatschappij op dit

punt beter kunnen. De visitatiecommissie beveelt aan om duidelijke doel-

stellingen naar voor te schuiven met betrekking tot frictieleegstand en

de afstemming van de verschillende betrokken processen te verbeteren.

Dit kan bijvoorbeeld door binnen de maand na ontvangst van de opzeg

systematisch een controlebezoek te organiseren, waarbij de folder 'U

gaat verhuizen - Huuropzeg' overlopen wordt. Daarbij worden ook afspraken

gemaakt over de staat waarin de woning teruggegeven dient te worden en

waarbij grotere herstellingswerken tijdig ingepland worden, met opgave

van de geschatte termijn voor de uit te voeren werken. Een volgende

belangrijke schakel is een correcte opvolging van de uitvoering van de

werken, zodat voor het einde van de uitvoeringstermijn reeds gestart kan

worden met het herverhuurproces. De visitatiecommissie beveelt aan om

de informatiedoorstroming tussen de verschillende betrokken medewerkers

te verbeteren (bijvoorbeeld door het opmaken van een gezamenlijke plan-

ning) en op alle niveaus (medewerkers, directiecomité, raad van bestuur,

jaarverslag) te communiceren omtrent de frictieleegstand.

Er waren in de jaren 2012-2016 meerdere (dak)renovatieprojecten die een

verhuis van de huurder noodzakelijk maakten. Zo werden in de Slachthuis-

wijk geleidelijk aan 60 woningen vrijgemaakt met het oog op een grondige

renovatie tot BEN-woningen. Eind 2017 dienden nog 39 huurders van de

wijk Slachthuis geherhuisvest te worden. Dit verklaart ook gedeeltelijk de hogere frictieleegstand. Om dezelfde reden staan een aantal woningen

in de E. Vanderveldestraat leeg. Andere structureel leegstaande woningen

(2) zijn woningen die leegstaan met het oog op de verkoop ervan.

De structurele leegstand lag op 135 maanden in 2012 of 1,6% en steeg

geleidelijk in de volgende jaren tot een maximum van 212 maanden of


2,31% structurele leegstand in 2016. 58% van de SHM’s had een lager

aantal maanden structurele leegstand in 2016. De visitatiecommissie kan begrip opbrengen voor de hogere structurele

leegstand ten gevolge van de renovatiewerken, maar verwacht van de maat-

schappij ook dat ze meer initiatief aan de dag legt om na te gaan of de

leegstaande woningen niet voor andere tijdelijke huisvestingsdoeleinden

gebruikt kunnen worden, zoals bijvoorbeeld crisisopvang.

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, so-

ciale fraude en domiciliefraude Beoordeling: goed

Diest-Uitbreiding doet inspanningen om huurdersachterstal te voorkomen en

te bestrijden. De SHM rapporteert maandelijks gedetailleerde cijfers m.b.t.

huurdersachterstallen. De procedure huurdersachterstal laat toe om huur-

ders met betalingsproblemen op te volgen. Er is op ieder moment ruimte

voor het opstarten van een afbetalingsplan. De totale huurdersachterstal

bedroeg 2,4% in 2016. Twee derde van de SHM’s heeft lagere huurdersachter-

stallen. De huurdersachterstal wordt maandelijks opgevolgd en besproken.

DU bestrijdt domiciliefraude en sociale fraude door eigen onderzoek en door

het inschakelen van de afdeling Toezicht. De visitatiecommissie is van

oordeel dat de SHM goed presteert voor deze operationele doelstelling.

De totale huurdersachterstal bij Diest-Uitbreiding bedraagt 2,4% van de

in 2016 gefactureerde bedragen (dit betreft de maandelijkse huur en

huurlasten van zowel de zittende huurders als de vertrokken huurders).

Twee derde van de SHM’s kent lagere huurdersachterstallen. De huurders-

achterstallen lagen in 2013 nog op 1,2% en de maatschappij deed het toen

beter dan 71% van de SHM’s. De maatschappij wijt deze stijging aan het

integreren van de onderhoudskosten van de Cv-ketels in de huurlasten.

De SHM rapporteert maandelijks gedetailleerde cijfers over de evolutie

van de huurdersachterstallen met onderscheid tussen zittende en ver-

trokken huurders, en met nuttige achtergrondinformatie, zoals collec-

tieve schuldenregelingen, budgetbeheer, afbetalingsplannen of andere di-

rectiebeslissingen. Uit de detailcijfers blijkt dat de huurdersachter-

stal van de zittende huurders lichtjes was toegenomen in de periode 2012

(34.300 euro) tot 2016 (42.800 euro), maar eind februari 2018 weer was

gedaald naar 33.800 euro. De huurdersachterstallen van vertrokken huur-

ders bedroegen 1.160 euro eind 2012, 14.300 euro eind 2016 en 5.100 euro

eind februari 2018.

In het jaarverslag wordt bij de bespreking van de resultaten summier

cijfermatig gerapporteerd over de evolutie van de huurdersachterstallen.

Het debiteurenreglement werd een laatste keer aangepast in november 2016

en omvat zowel een procedure huurdersachterstal als een procedure waar-

dering huurdersachterstal (zie OD 4.2).

Het debiteurenreglement is heel overzichtelijk met betrekking tot de

boekhoudkundige verwerking van huurdersachterstal. Huurdersachterstal-

len worden nooit dubieus beschouwd zolang het huurcontract loopt. Bij

beëindiging van het huurcontract worden huurdersachterstallen automa-

tisch dubieus vanaf zes maanden na het einde van het huurcontract, tenzij

deze geheel of gedeeltelijk voorwerp uitmaken van een schuldenregeling

bepaald door de rechtbank of van een budgetbegeleiding bij een OCMW.

Indien na 6 maanden nog steeds een risico van oninvorderbaarheid is, dan

wordt op dat moment ook de huurdersachterstal geheel of voor het onzekere

deel boekhoudkundig verwerkt als “geboekte waardevermindering”. Jaar-

lijks neemt de raad van bestuur een beslissing omtrent het al dan niet

afboeken van dubieuze debiteuren. De visitatiecommissie nuanceert de

onderlinge positionering van de SHM’s omdat de boekhoudkundige verwer-

king van de huurdersachterstallen bij SHM’s verschillend kan zijn, al


groeit die de laatste jaren meer naar elkaar toe. Een uniforme boekings-

wijze toegepast door alle SHM’s draagt natuurlijk bij tot de vergelijk-

baarheid tussen de SHM’s onderling.

Uit het jaarverslag blijkt dat de bedragen aan dubieuze debiteuren bij

vertrokken huurders sinds 2014 sterk dalen (64.000 euro in 2014 en 13.000

euro in 2016). Daardoor daalt ook het bedrag aan geboekte waardevermin-

deringen (2.975 euro in 2014, 5.045 in 2015, 14.315 in 2016 en 4.929 in

2017). Voor de zittende huurders worden conform het debiteurenreglemen-

ten sinds 2016 geen dubieuze debiteuren meer geboekt.

DU controleert periodiek illegale bijwoning via de Kruispuntbank Sociale

Zekerheid en door het controleren van de meterstanden. Bij melding van

domiciliefraude door buren, neemt één van de medewerkers contact op met

de betrokken huurder om de situatie te regulariseren. In een enkel geval

heeft de maatschappij de afdeling Toezicht ingeschakeld om domicilie-

fraude na te gaan, maar dit heeft vooralsnog niet geleid tot een ver-

oordeling. De visitatiecommissie vindt het positief dat DU enkele ini-

tiatieven heeft genomen om domiciliefraude en sociale fraude tegen te

gaan, maar vraagt om deze operationele doelstelling meer structureel te

verankeren in de werking van de SHM. In dat kader wijst de visitatie-

commissie op het bestaan van het draaiboek domiciliefraude, opgesteld

door de afdeling Toezicht.

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan Beoordeling: goed

Diest-Uitbreiding maakt al een aantal jaren gebruik van de diensten van de

VMSW voor het opmaken van een financiële planning. Het resultaat wordt

minimaal één keer per jaar grondig besproken op de raad van bestuur waarbij

ze aandacht besteedt aan financiële leefbaarheid voor de volgende jaren.

De geplande renovatieprojecten en de uitgaven voor de onderhouds- en her-

stellingswerken heeft de maatschappij opgenomen in de planning, maar bij

gebrek aan goede renovatieplanning is de afstemming onvolledig. De visi-

tatiecommissie is van oordeel dat de prestaties van de SHM voor deze

operationele doelstelling niettemin goed zijn.

Diest-Uitbreiding maakt gebruik van de dienstverlening van de VMSW voor

het opstellen van haar financiële planning. Volgens dit model wordt de

cashflowstroom uit de gewone operationele werking aangevuld met de fi-

nanciële stromen van de eenmalige investeringsuitgaven voor groot on-

derhoud, voor aankopen en/of voor renovatie- en nieuwbouwprojecten. Deze

investeringen kunnen gefinancierd worden met gesubsidieerde lange ter-

mijnfinanciering (via NFS2 of FS3), met marktconforme leningen en/of

met eigen middelen. In dit laatste geval is er een directe negatieve

impact op de liquide middelen van de SHM. De planning van de VMSW

concentreert zich in eerste instantie op de terugbetalingscapaciteit

van de SHM voor de door de VMSW toegestane leningen.

De planning heeft een tijdshorizon van 10 jaar en wordt in principe één

keer per jaar besproken en toegelicht op de raad van bestuur van de SHM.

Dit gebeurde een laatste keer op de raad van bestuur van 28/06/2017.

Uit het verslag blijkt de bezorgdheid van de maatschappij omtrent de

dalende liquiditeitsprognose, die toegeschreven wordt aan de doelstel-

ling om een minimale schaalgrootte van 1.000 woongelegenheden te halen

tegen 2024 (de maatschappij verkreeg 5 jaar uitstel om deze doelstelling

te halen – zie OD 1.1) en de noodzakelijke investeringen om de ERP-

2020-doelstelling (vooral dakisolaties en renovatie Wijngaardsveld) te

behalen. Zoals hoger aangegeven identificeert de visitatiecommissie

echter ook andere oorzaken voor de dalende liquiditeit, met name het

overschrijden van de subsidieplafonds (zie OD 3.1) en de hoge fric-

tieleegstand (zie OD 5.2)


Tijdens de visitatie werd ook de nieuwe financiële planning van december

2017 overgemaakt. De visitatiecommissie heeft vastgesteld dat de SHM de

voorziene budgetten voor de uitgaven voor de onderhouds- en herstel-

lingswerken heeft opgenomen en dat de geplande renovatieprojecten even-

eens opgenomen werden in de financiële planning. Zoals hoger aangegeven

ontbreekt een gedetailleerde renovatieplanning en dit maakt de in de

financiële planning opgenomen informatie minder volledig. De visitatie-

commissie adviseert om na het opstellen van de renovatieplanning ook de

financiële planning bij te werken.

Diest-Uitbreiding heeft in 2014 een strategisch plan 2014-2019 opge-

steld, met de bedoeling om de aanbevelingen uit het vorige visitatie-

rapport op te volgen en de maatschappij klaar te maken voor het beheren

van meer dan 1.000 woningen. De visitatiecommissie betreurt dat dit plan

na opmaak niet meer geactualiseerd werd. Uit de verslagen van de raad

van bestuur blijkt wel dat een aantal van de gestelde doelstellingen

gerealiseerd werden, waaronder de opmaak en het gebruiken van de finan-

ciële planning.

4.6 PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk Beoordeling: goed

De visitatiecommissie beoordeelt het informeren van burgers door Diest-

Uitbreiding als goed. Sinds de vorige visitatie beschikt de SHM over een

jaarverslag, een huurderskrant, een jaarlijkse nieuwsbrief, tal van folders

en een aangepaste website. Huurders en actoren getuigen dat het onthaal

klantvriendelijk en hulpvaardig verloopt. Op die manier slaagt DU erin om

huurders en kandidaat-huurders op een begrijpelijke manier te informeren

over de voorwaarden van het huren van een sociale woning, het toewijzings-

systeem, haar patrimonium en rechten en plichten van huurder en verhuurder.

Ze informeert (kandidaat-)huurders over de klachtenprocedure en over het

voorkomen van sociale en domiciliefraude, al is dit eerder beperkt. DU

schakelt zich in in een breed netwerk van woon- en welzijnsactoren, wat de

informatie naar de burgers ten goede komt.

DU is voor haar huurders op diverse manieren goed bereikbaar. Ze betrekt

een kantoor in een wijk buiten het centrum van Diest, maar wel op

maximaal 750 meter afstand van driekwart van haar patrimonium. Er is

een bushalte in de buurt en sinds de vorige visitatie is de ligging van

het kantoor met pijltjes beter aangeduid in de wijk en is de schrifte-

lijke communicatie verduidelijkt. De SHM ontvangt haar klanten aan een

balie van waaruit ze hen kan doorverwijzen naar het kantoor van de

betrokken medewerker. Met de beslissing die de raad van bestuur na de

visitatie nam (26 juni 2018) om van de onthaalfunctie een loutere door-

verwijsfunctie te maken en gesprekken steeds in een apart lokaal te

laten doorgaan, hoopt de SHM tegemoet te komen aan de zorg van de

huurders om de privacy beter te garanderen.

Huurders en kandidaat-huurders kunnen aan het onthaal iedere dag terecht

van 8.30 uur tot 12.00 uur (geen inschrijvingen op woensdagvoormiddag).

Er is de mogelijkheid tot het maken van een afspraak, in de namiddag.

Verder is de SHM telefonisch en via internet te bereiken. De SHM beschikt

over een avond- en weekendpermanentie voor dringende technische proble-

men (behalve in juli en augustus). DU heeft geen zitdag in andere

gemeenten, maar geen van de gesprekspartners bij de visitatie had daar

behoefte aan. Dit is mede te danken aan het feit dat in elk van de

gemeenten een woonloket is van IGS ‘Wonen aan de Demer’ of IGS ‘Hartje

Hageland’, die in geval van vragen allebei een directe communicatie

hebben met DU.


DU heeft sinds 2014 een website met duidelijke informatie voor kandi-

daat-huurders en huurders. De structuur van de website is goed en de

teksten zijn duidelijk en kort, met verwijzing naar onderliggende do-

cumenten. Bezoekers kunnen diverse formulieren downloaden en er is een

aparte rubriek ‘klachten’, met verwijzing naar de klachtenprocedure. o De rubriek ‘kandidaat-huurder’ geeft duidelijke informatie over de

inschrijvingsvoorwaarden inclusief links naar de inschrijvingsdo-

cumenten en een infobrochure, de actualisering, de wachttijd (met

verwijzing naar de gemeentelijke toewijzingsreglementen) en de toe-

wijzing, waarbij ze verwijst naar het risico van verlies van de huurpremie en info over die premie. Er is ook een verwijzing naar

het intern huurreglement. o De rubriek ‘huurder’ geeft informatie over de huurprijsberekening

en –herziening, het sociaal tarief elektriciteit en gas en de (opzeg

van de) huurovereenkomst. De SHM verwijst daarbij naar de drie

huurderscategorieën, het belang van domiciliëring op dat adres en

het tijdig betalen van de huur. De SHM zou in deze rubriek kunnen

verwijzen naar haar folder over huurdersachterstal en naar de mo-

gelijkheid om de huurwoning te kopen. Ze zou er een rubriek ‘sociaal

beleid’ kunnen in opnemen met onder meer een digitale versie van de

huurderskrant, de nieuwsbrieven, informatie over de tevredenheids-

metingen en verwijzing naar de belangrijkste leefbaarheidsinitia-

tieven in de diverse gemeenten, zoals bijvoorbeeld het ontmoetings-

centrum Beverbeekhuis. De visitatiecommissie adviseert de SHM om in deze rubriek nadruk-

kelijker te wijzen op de risico’s van domicilie- en sociale fraude,

want nu blijft dat op de website en in de schriftelijke informatie-

kanalen, zoals de folder huurprijsberekening, eerder beperkt. o De rubriek ‘patrimonium’ geeft per gemeente aan waar de woningen

gelegen zijn, een foto en de types. In de rubriek ‘projecten’ staan

– een enkele uitzondering niet te na gesproken – helaas geen plan-

netjes of foto’s. o In de rubriek ‘home’ is onder andere het jaarverslag terug te vin-

den, maar nergens op de website is het verslag van de vorige visi-

tatie opgenomen.

Inschrijving van kandidaat-huurders kan op het kantoor van DU zelf, maar

evengoed bij de woonloketten van IGS ‘Wonen aan de Demer’ of IGS ‘Hartje

Hageland’, en bij de OCMW’s. Het inschrijvingsformulier staat online en kan ingevuld opgestuurd worden, zonder bezoek aan het kantoor. Om meer

begeleiding te kunnen geven bij de woonstkeuze, raadt de SHM echter aan om zich op het kantoor aan te melden. Een pijnpunt volgens een van de

actoren is dat de bevestiging van inschrijving in een actualisatiejaar

tot 3 maanden kan duren en dat is - volgens de visitatiecommissie - voor

de SHM bij de oefening rond organisatie- en personeelsstructuur dan ook

een aandachtspunt. Bij actualisatie van het inschrijvingsregister ver-

wittigt de SHM haar partners niet. De visitatiecommissie adviseert de

SHM om bij de actualisatie IGS, OCMW, CAW en andere partners te infor-

meren over de actualisatieperiode, evenals wanneer een tweede brief

vertrekt naar huurders die nog niet reageerden. OCMW Diest heeft inmid-

dels gevraagd om haar op de hoogte te brengen van het niet-reageren op

de brief door haar klanten. De SHM zegt daarvoor open te staan. De

visitatiecommissie stelt voor dat DU met alle betrokken partners een

overleg plant over een gepaste werkwijze, om zo te vermijden dat kan-

didaat-huurders onterecht geschrapt worden van de inschrijvingslijst.

DU werkt op dit moment met nog 13 andere SHM’s een klantenportaal uit.

Dat moet de gebruiker helpen om informatie, gegevens en documenten aan

te leveren of te raadplegen, beter zijn mogelijkheden in te schatten,

na te denken over bepaalde opties, hem te adviseren op de weg naar de

zoektocht van zijn woning, enz.. Het is de verwachting van de ontwerpers


dat klanten zich daardoor niet meer te pas en te onpas naar de maat-

schappij zullen moeten verplaatsen en dat dit tijdbesparend zal zijn

voor de SHM. De operationalisering ervan is gepland voor de tweede helft

van 2018. Blijkbaar is er bij medewerkers daarover nog maar weinig

bekend en vrezen zij dat dit weinig zal worden gebruikt. De visitatie-

commissie adviseert om het personeel tijdig in te lichten en te betrek-

ken bij het lopende proces.

DU beschikt over een zeer goed leesbare en duidelijke informatiebrochure

voor kandidaat-huurders. Daarin is informatie opgenomen over de in-

schrijvingscriteria, de wachttermijn, de voorrangsregels, wijzigingen

aan het dossier, een verwijzing naar informatie over het patrimonium en

een aantal waarschuwingen die nuttig kunnen zijn voor kandidaat-huur-

ders. Bij toewijzing van een woning begeleidt de SHM de huurder doorheen

alle nodige documenten en bezorgt hij hem een uitgebreide informatiemap

(zie OD 4.1).

De brieven die de SHM stuurt naar (kandidaat-)huurders zijn sinds de

vorige visitatie aan een klare taal toets onderworpen. Ze zijn nu door-

gaans duidelijk en informatief, maar de visitatiecommissie adviseert om

brieven met betrekking tot huurdersachterstal te herbekijken (zoals onder

OD 4.2. al aangegeven). Uit het gesprek met de huurders en de tevreden-heidsmeting blijkt tevredenheid met deze brieven, maar naar vormgeving

en stijl is er nog winst te boeken. De SHM zou deze oefening kunnen

aangrijpen om huurders en leden van de raad van bestuur die enige kritiek

op de brieven uitten, te betrekken.

DU verspreidde in oktober een eerste keer een huurderskrant met een

voorstelling van het personeel, informatie over nieuwe projecten en een

aantal praktische tips over herstellingen en het voorkomen van buren-

ruzies. Er staat ook een kort artikel in over de resultaten van de

tevredenheidsmeting van 2016. Het is de bedoeling om die krant half-

jaarlijks te verspreiden in een verbeterde lay-out. Een aandachtspunt

voor de SHM is de verspreiding van de krant. Bij het gesprek met de

huurders bleek immers dat nauwelijks iemand van het bestaan van de krant

af wist. Voor de SHM was deze bevinding overigens een nieuw gegeven en

daarom zal ze daar bij een volgend nummer extra aandacht aan besteden. Naast deze krant verspreidt DU elk jaar bij de huurprijsberekening een

nieuwsbrief onder de naam ‘Aandachtspunten’ met een aantal interessante

tips en richtlijnen voor de huurders. Voorts beschikt de SHM sinds 2015

over een jaarverslag, dat vooral ingaat op de gerealiseerde, uitgevoerde

en geplande projecten en daarover ook interessante info verschaft. De

visitatiecommissie adviseert de SHM in het jaarverslag ook aandacht te

besteden aan haar sociaal beleid. Inspiratie daarvoor kan ze vinden in

jaarverslagen van andere SHM’s.

DU heeft een hele set eigen folders ontwikkeld die huurders en kandi-

daat-huurders ondersteunen, bijvoorbeeld over de huurprijsberekening,

de huurovereenkomst van bepaalde duur, herstellingen en aanpassingen

aan de woning, onderbezetting of wat te doen bij verhuis. Verder ver-

spreidt ze bij huurders, naar aanleiding van gedetecteerde problemen,

‘affiches’ in appartementsgebouwen (zie OD 4.3).

DU organiseert voor de omwonenden van geplande projecten een informa-

tievergadering met kans tot vraagstelling. Dit gebeurde bijvoorbeeld

voor de projecten Park ter Heide, Miskruisstraat, Okselaar en Prelaat-

straat in Scherpenheuvel-Zichem. Ze organiseerde ook een informatiever-

gadering voor de herhuisvesting van bewoners van de Halve Maanplaats,

de aankoop van de woningen Pannehoeve & Sint-Hubertusplein en de reno-

vatie van 60 appartementen in de Slachthuiswijk (zie OD 4.4). De visi-

tatiecommissie adviseert de SHM om huurders tijdig te informeren over

intenties tot renoveren en met hen een participatietraject af te spreken

voor het renovatieproces.


In haar jaarverslag, dat te lezen is op de website, rapporteert DU over

ingediende klachten, met beschrijving van de klacht en het gevolg dat

ze eraan heeft gegeven. Het aantal klachten per jaar schommelde de

voorbije 4 jaar tussen 0 en 4.

De gesprekspartners van de visitatiecommissie tonen zich doorgaans te-

vreden over de klantvriendelijkheid van zowel het administratief als

het technisch personeel van de SHM. Dat wordt bevestigd in de tevreden-

heidsmetingen waaruit algemene tevredenheid blijkt over de dienstver-

lening van DU en de behulpzaamheid en professionaliteit van het perso-

neel. Huurders waarmee de visitatiecommissie sprak toonden zich tevreden

over de verstaanbaarheid van de brieven, de informatiemap, de website

en de uitleg die ze krijgen. De actoren tonen zich tevreden over de

manier waarop zij met de SHM kunnen samenwerken rond de dienstverlening

van DU (bv. tekortkomingen op inschrijvingsformulieren of het oplossen

van aangebrachte problemen).

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere be-

langhebbende organisaties snel en duidelijk Beoordeling: goed

DU communiceert correct met de Vlaamse overheid, meer specifiek de VMSW en

het agentschap Wonen-Vlaanderen. Woon- en welzijnsactoren en beleidsver-

antwoordelijken waarmee de visitatiecommissie sprak, geven aan dat de SHM

een goede partner is om mee samen te werken, heel transparant is en heel

veel informatie deelt, zowel op vraag als op eigen initiatief. De visita-

tiecommissie beoordeelt de prestaties van DU voor deze doelstelling als

goed.

Er zijn geen indicaties gevonden dat de informatiedeling met VMSW en

Wonen-Vlaanderen niet optimaal zou verlopen. Ook de prestatiedatabank

gegevens werden tijdig up to date gebracht binnen de mogelijkheden die

de SHM daartoe had. Daardoor gaat de visitatiecommissie ervan uit dat

DU op een correcte en snelle manier met de gewestelijke overheid com-

municeert.

Op het lokaal woonoverleg, waar de directeur en/of de medewerkster

verantwoordelijk voor projecten en patrimonium de SHM vertegenwoordi-

gen, stelt DU zich zeer constructief op en levert ze heel vlot alle

informatie aan om agendapunten te stofferen. Volgens de deelnemers aan

dat overleg komt de SHM goed voorbereid aan de vergadertafel en be-

spreekt ze er open haar (nieuwbouw- en renovatie)projecten. Bij de

opmaak van de lokale toewijzingsreglementen en het toewijzingsreglement

voor specifieke doelgroepen (zie OD 1.5) heeft de SHM een belangrijke

rol gespeeld en heeft ze haar juridische knowhow ingezet, zo getuigen

de actoren.

Woonprojecten bespreekt DU niet enkel op het lokaal woonoverleg, maar

al vroeg in het proces gaat ze in overleg met de gemeentelijke admi-

nistratie en heeft ze daarbij oog voor de bezorgdheden van de gemeente

(bv. spreiding van woningen, woningtypes, inbreidingsgericht bouwen).

Ambtenaren van de gemeenten maken nu ook deel uit van de jury voor

nieuwe projecten.

De welzijnsactoren zijn in het algemeen tevreden over hun samenwerking

met DU. Zo spreken ze zich bijvoorbeeld positief uit over het recent op

gang gebrachte overleg versnelde toewijzing, maar getuigen ze vooral

van de snelle en correcte manier waarop de SHM reageert op hun vragen.

Door de geïntensifieerde samenwerking met de OCMW’s is er ook grote

tevredenheid over de open sfeer waarin nu wordt gecommuniceerd en sa-

mengewerkt. Positief vinden ze dat er kan gevraagd worden om de corres-

pondentie voor een huurder ook naar een begeleider te sturen.


DU heeft met koopmaatschappij SWaL contacten en samenwerking rond ge-

zamenlijk geplande en uitgevoerde gemengde projecten en met andere SHM’s

van Vlaams-Brabant in hun tweemaandelijkse bijeenkomsten. De contacten

tussen DU en de SVK’s zijn eerder beperkt.

De actoren vinden dat de informatiekanalen naar hen voldoen. Er is de

vertegenwoordiging van de gemeentebesturen in de raad van bestuur, als-

ook de informatiedeling op het lokaal woonoverleg en op ad hoc overleg.

In dit verband uitten een aantal gemeenten de bezorgdheid dat in de

toekomstige samenstelling van de raad van bestuur geen plaats meer zal

zijn voor de kleine besturen. Dit is een situatie waarop de SHM zich

zal moeten voorbereiden en bijvoorbeeld andere informatiekanalen naar

die besturen kan overwegen. Verder krijgen de actoren de jaarverslagen

en de huurderskrant. Een aantal welzijnsactoren waren ook op de hoogte

van de tevredenheidsmetingen omdat ze die mee hielpen invullen, maar

over de resultaten kregen ze nog geen terugkoppeling – volgens de vi-

sitatiecommissie dus een aandachtspunt voor de SHM.

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten Beoordeling: goed

In opvolging van de aanbeveling uit het vorige visitatierapport organi-

seerde DU vanaf 2015 diverse tevredenheidsmetingen bij zittende huurders,

kandidaat-huurders en huurders die muteerden. In april 2018 ging ze van

start met een tevredenheidsmeting over het onderhoud van de gemeenschap-

pelijke delen in appartementsgebouwen en ze plant een enquête over onder-

houd en herstellingen bij mensen die net een herstelling achter de rug

hebben. De resultaten van de tevredenheidsmeting bij zittende huurders

communiceerde de SHM in een kort artikel in de Huurderskrant. Voor de

enquête in wijk Bergveld – Den Ren en de enquêtes bij huisbezoeken voerde

ze concrete verbeteracties uit, maar dat deed ze niet voor de andere

tevredenheidsmetingen, mede omdat de tevredenheid doorgaans goed tot zeer

goed was. De visitatiecommissie beoordeelt de prestaties van DU op deze

doelstelling als goed.

DU organiseerde in 2015 een tevredenheidsonderzoek bij de 63 nieuwe

huurders van de wijk Bergveld - Den Ren in Diest, met een respons van

63%. De vragenlijst behandelde 4 onderwerpen: de dienstverlening van

DU, haar briefwisseling en documenten, de staat van de woning en de

buurt; voorts was er ruimte voor eigen opmerkingen. Er was vrij grote

tevredenheid over de communicatie en over de buurt, maar er waren wel

nogal wat opmerkingen over de woning. Als gevolg van die bevraging heeft

de patrimoniumbeheerder per woning een stappenplan opgemaakt voor het

aanpakken van de problemen met aanduiding van de verantwoordelijke. Dit

overzicht communiceerde de SHM via brief aan de huurder. Voorts heeft

ze op basis van de opmerkingen een aantal standaardbrieven aangepast en

een informatiemap ontwikkeld.

DU organiseerde eind 2016 – aan de hand van de tool die door Wonen-

Vlaanderen ter beschikking wordt gesteld - een algemene tevredenheids-

meting bij haar zittende huurders. o De tevredenheidsmeting had betrekking op de woning en de buurt en

in beperkte mate op de dienstverlening van de SHM. Met betrekking

tot de woning peilde de SHM onder meer naar tevredenheid over de

grootte van de woning, de kwaliteit van sanitair, keuken en badkamer

en de isolatie en verwarming van de woning. Ook de tevredenheid met

de gemeenschappelijke delen en het onderhoud daarvan werd bevraagd.

Met betrekking tot de buurt ging de bevraging onder andere over

voorzieningen, groen, parkeren, staat van de voetpaden, veiligheid

en diverse vormen van burenoverlast. De enkele vragen over de

dienstverlening hadden betrekking op de inzet van DU bij de aanpak


van problemen in de buurt en op onderhoud van de woning en de

gemeenschappelijke delen. In een paar open vragen peilde de SHM tot

slot naar de sterkste en zwakste punten van de SHM. o Van de 671 aangesproken huurders vulden er 429 de vragenlijst in

(64%), driekwart via brief of mondeling en een kwart online. De SHM

beloonde 2 willekeurig gekozen deelnemers met een cadeaubon van 50

euro. o In een kort artikel in de Huurderskrant publiceerde de SHM de be-

langrijkste vaststellingen en het belangrijkste werkpunt (isolatie

van daken en ramen). De resultaten van de bevraging zijn met de

huurders niet besproken op bewonersvergaderingen en dat is, mede

met het oog op het opzetten van een participatietraject met huur-

ders(OD 4.4) een gemiste kans. o De bevraging is verwerkt in grafieken en zeer uitvoerige tabellen

die informatie geven tot op wijkniveau en daarom heel interessant

materiaal bevatten voor bijsturing van beleid en werking van de

SHM. Helaas zijn al die gegevens nog niet omgezet in werkbare ver-

beteracties en zijn ze intern noch extern (met partners of huurders)

besproken. De visitatiecommissie adviseert de SHM om dit alsnog te

doen.

DU organiseerde zowel in 2016 als in 2017 een tevredenheidsmeting bij

huurders die dat jaar muteerden. De respons was groot; 20 van de 21

bevraagden voltooiden de vragenlijst. DU vroeg naar de tevredenheid met

de vorige woning en buurt en de reden van verhuizing maar vooral naar

de informatie en begeleiding die DU gaf bij het mutatieproces. De te-

vredenheid was over het algemeen zeer groot, waardoor er volgens de SHM

geen aanleiding was tot het uitwerken van verbeteracties. De visitatie-

commissie suggereert de SHM om de bevindingen en eventuele verbeterac-

ties van dit soort bevragingen steeds terug te koppelen naar de deel-

nemers.

Nog in 2016 en 2017 organiseerde DU een tevredenheidsmeting bij nieuwe

huurders, met een respons van 35 op 40 deelnemers. De enquête ging

vooral over de dienstverlening van de SHM (bereikbaarheid, klantvrien-

delijkheid, duidelijkheid van de informatie, begeleiding door de mede-

werkers – ze peilde daarbij niet alleen naar het oordeel maar ook naar

het belang dat de deelnemers aan elk van die aspecten hechten). De

tevredenheid was – enkele aspecten zoals de uitleg over de toestellen

niet te na gesproken - over het algemeen groot, zodat geen verbeterac-

ties werden uitgewerkt. De SHM geeft wel aan dat ze zo nodig een extra

huisbezoek doet om uitleg te geven over de werking van toestellen (zie

OD 4.1).

Tussen eind 2015 en nu peilde DU de tevredenheid van ruim 200 huurders

waar de maatschappelijk assistent op huisbezoek ging. De bevraging gaat

over de woning, de buurt en contacten met buren. De gegevens werden

verwerkt in tabellen en grafieken. Gesignaleerde problemen naar aanlei-

ding van het huisbezoek werden in de mate van het mogelijke meteen

opgelost of doorgegeven aan andere oplossingsactoren, maar globale con-

clusies die zouden kunnen leiden naar meer structurele oplossingen wer-

den niet geformuleerd en dat vindt de SHM zelf ook een aandachtspunt.

In april 2018 ging DU van start met een bevraging bij bewoners van

appartementsgebouwen over het onderhoud van de gemeenschappelijke de-

len. Ze maakt daarbij een onderscheid tussen de gebouwen onderhouden

door DU zelf, een externe firma en de huurders. Ze informeert ook naar

het gevolg dat DU in het verleden gaf aan eventuele klachten daarover.

Over een aantal maanden start DU met het bevragen van huurders die een

herstelling lieten uitvoeren. Ze gebruikt hiervoor de tool van Wonen-

Vlaanderen en zal peilen naar het probleem, de afhandeling van de mel-

ding en de oplossing van het probleem (kwaliteit van uitvoering en

klantvriendelijkheid); het enquêteformulier is al opgemaakt.


Gezien beide bevragingen pas gestart zijn of nog moeten starten, zijn

er uiteraard nog geen terugkoppelingen of resultaten en verbeteracties.

De visitatiecommissie stelt vast dat DU in de voorbije jaren diverse te-

vredenheidsmetingen heeft uitgevoerd en er recent nog een aantal nieuwe

heeft gelanceerd of gepland. De SHM verbindt aan die metingen evenwel niet

systematisch een terugkoppeling naar huurders, noch een interne bespreking

met het oog op het formulieren en uitvoeren van verbeteracties. De visitatiecommissie beveelt DU aan om, zoals ze heeft gedaan voor de

bevraging in Bergveld - Den Ren, werk te maken van een analyse van de

resultaten van uitgevoerde tevredenheidsmetingen, er verbeteracties uit af

te leiden en die (eventueel na overleg en in samenwerking met andere

actoren) uit te voeren. De resultaten van de bevragingen en de daarop

geënte verbeteracties dient de SHM ook terug te koppelen naar de deelne-

mers, eventueel via de kanalen die ze daarvoor nu al ter beschikking heeft

zoals de website, de huurderskrant of de nieuwsbrief. Verder kan ze voor

zichzelf een doel stellen welke metingen in de komende jaren bij welke

klanten moeten worden gehouden en met welke frequentie. Belangrijk is dat

daar meteen een strategie wordt op uitgewerkt over hoe ze daarop verbeter-

acties zal enten en hoe ze aan de respondenten of de ruimere huurdersgroep

zal terugkoppelen. Op die manier kan de SHM een zekere systematiek opbou-

wen, resultaten van metingen vergelijken en op basis daarvan de tevreden-

heid monitoren. Dat kan op zijn beurt de SHM in staat stellen om gerichte

maatregelen te nemen bij belangrijke wijzigingen in de tevredenheid. De

SHM kan de tevredenheidsmetingen ook aangrijpen om met huurders en lokale

actoren het gesprek aan te gaan over verbeterpunten en –voorstellen.


5.1 Aanbevelingen voor de SHM

De prestatiebeoordeling geeft aan dat de SHM op heel wat doelstellingen

goede prestaties levert, maar op een aantal doelstellingen ook prestaties

die voor verbetering vatbaar of zelfs onvoldoende zijn en waarvoor de

visitatiecommissie aanbevelingen formuleert. Op verschillende plaatsen in

dit rapport zijn ook suggesties gedaan die de prestaties kunnen borgen

voor de toekomst of nog verbeteren. Op basis van de uitkomsten van de prestatiebeoordeling geeft de visitatie-

commissie aan de SHM de volgende aanbevelingen:

1. (OD 1.5) Stem de toekomstige projectplanning nog meer af op de grote vraag naar kleine woongelegenheden. De omslag die in nieuwe en geplande

projecten wordt gemaakt naar kleinere woningtypes sluit immers nog on-

voldoende aan bij de vraag en bij de intentie van de SHM om de proble-

matiek van onderbezetting aan te pakken.

2. (OD 2.1) Maak dringend werk van een volledige, proactieve onderhouds- en renovatieplanning en hou de patrimoniuminventaris permanent actueel.

Dit zal leiden tot een betere inschatting en beheersing van de kosten,

en de werken kunnen er beter door gefaseerd worden, gespreid in de tijd

en eventueel gegroepeerd in grotere volumes. Op die manier kan de per-

soneelsplanning beter verlopen en kan de communicatie met de huurders

beter georganiseerd worden.

3. (OD 3.1) Werk de ontwerprichtlijnen periodiek bij in functie van de bouwervaringen van de maatschappij. Bijgewerkte ontwerprichtlijnen ge-

ven aan de ontwerper een houvast om vanaf het ontwerp rekening te houden

met de recente ervaringen van de maatschappij zodat de kostprijs binnen

het FS3 plafond gehouden kan worden en meerwerken door vergetelheden

zoveel mogelijk vermeden kunnen worden. Anderzijds bieden ontwerpricht-

lijnen ook een kader voor de raad van bestuur, dat gebruikt kan worden

om aan te geven dat een project eventueel afwijkt van de vastgelegde

richtlijnen en wat daar de motivering voor is.

4. (OD 4.3) Werk een visie en strategie uit op het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen en maak daarvoor in eerste instantie een

probleemanalyse. Op basis van die analyse kan de SHM dan structurele

oplossingen zoeken voor vastgestelde problemen en eigen preventieve

acties ontwikkelen of aansluiten op acties van andere actoren. Dit kan

leiden tot het voorkomen van problemen, de realisatie van sociale co-

hesie en betrokkenheid van bewoners daarbij.

5. (OD 4.4) Neem het initiatief om de noden, verwachtingen en interesses

van bewoners te beluisteren. De SHM kan daarvoor terugvallen op de

resultaten van de tevredenheidsmeting en die meteen ook aangrijpen om

met bewoners in gesprek te gaan. Ook de herwerking van de website,

folders, brieven en affiches of de geplande renovatieoperaties kan DU

aangrijpen om bewoners sterker bij haar werking te betrekken en te

onderzoeken of daarop structurele bewonerswerkingen kunnen worden ge-

ent. Vanuit die ervaring kan DU een visie en strategie op het betrekken

5. AANBEVELINGEN


van bewoners ontwikkelen en zo enerzijds het draagvlak voor haar be-

slissingen verhogen en anderzijds haar werking mee laten verbeteren

vanuit de ervaringsdeskundigheid van de bewoners.

6. (OD 5.2) Leg duidelijke doelstellingen vast met betrekking tot fric-

tieleegstand en verbeter de afstemming van de verschillende betrokken

processen. Verbeter de informatiedoorstroming tussen de verschillende

betrokken medewerkers (bijvoorbeeld door het opmaken van een gezamen-

lijke planning) en communiceer beter op alle niveaus (medewerkers, di-

rectiecomité, raad van bestuur, jaarverslag) omtrent de frictieleeg-

stand.

7. (OD 6.3) Maak, zoals eerder voor de bevraging in Bergveld - Den Ren,

werk van een analyse van de resultaten van uitgevoerde tevredenheids-

metingen, leid er verbeteracties uit af en voer die uit, eventueel na

overleg en in samenwerking met andere actoren. Koppel de resultaten van de bevragingen en de daarop geënte verbeteracties terug naar de deel-

nemers, eventueel via de kanalen die de SHM daarvoor nu al ter beschik-king heeft zoals de website, de huurderskrant of de nieuwsbrief. Verder kan de SHM voor zichzelf een doel stellen welke metingen in de

komende jaren bij welke klanten moeten worden gehouden en met welke

frequentie. Belangrijk is dat daar meteen een strategie wordt op uit-

gewerkt over hoe ze daarop verbeteracties zal enten en hoe ze aan de

respondenten of de ruimere huurdersgroep zal terugkoppelen. Op die ma-

nier kan de SHM een zekere systematiek opbouwen, resultaten van metingen

vergelijken en op basis daarvan de tevredenheid monitoren. Dat kan op

zijn beurt DU in staat stellen om gerichte maatregelen te nemen bij

belangrijke wijzigingen in de tevredenheid. DU kan de tevredenheidsme-

tingen ook aangrijpen om met de huurders en lokale actoren het gesprek

aan te gaan over verbeterpunten en –voorstellen.

5.2 Aanbevelingen voor de door de Vlaamse overheid te nemen maatregelen

Diest-Uitbreiding levert voor een groot deel van de operationele doelstel-

lingen goede prestaties. Ze legt de focus nu vooral bij de realisatie van

bijkomend patrimonium en het behalen van de ERP2020-doelen, wat vertraging

meebracht in de uitvoering van haar uitdagingen op sociaal beleid. De visitatiecommissie heeft er vertrouwen in dat de maatschappij de aan-

bevelingen in het rapport zal gebruiken om haar werking te verbeteren.

Toch adviseert zij de Vlaamse overheid om in haar reactie aan de SHM een

duidelijk en prioritair uit te voeren actieplan te vragen voor haar inzet

op bewonersbetrokkenheid en voor het ontwikkelen en in praktijk brengen

van een visie en strategie op leefbaarheid. Dit moet de SHM toelaten om

haar sociaal beleid, dat nu vooral curatief is, te versterken aan de

preventieve kant. Initiatieven nemen om sociale cohesie te versterken en

bewoners te betrekken bij haar beleid, zal niet alleen zorgen voor betere

relaties tussen buren en een verantwoordelijkheidsgevoel van huurders voor

hun woning en buurt, maar ook leiden tot een beleid en realisaties op het

terrein die meer aansluiten bij de wensen en noden van de bewoners.

5.3 Aanbevelingen voor het Vlaamse woonbeleid

De visitatieraad heeft ervoor gekozen om aanbevelingen aan het beleid niet

langer in individuele visitatierapporten op te nemen, maar gebundeld over

een bepaalde periode over te maken aan de minister. Alle aanbevelingen

worden ook opgenomen op de website van de Visitatieraad.


5.4 Goede praktijken bij de SHM

Onder een goede praktijk verstaan we een werkwijze van een sociale huis-

vestingsmaatschappij die aantoonbaar resultaat heeft opgeleverd en die in

een bepaalde context een zeer effectieve en efficiënte aanpak is gebleken

en daarom als een voorbeeld onder de aandacht van andere SHM’s en woonac-

toren wordt gebracht.

1. DU heeft een document opgemaakt waarin ze alle aandachtspunten met be-

trekking tot werfopvolging heeft samengebracht. De visitatiecommissie

vindt dit een lovenswaardig initiatief omdat het document op een heldere

wijze duidelijk maakt welke de verwachtingen zijn van elk van de bouw-

partners bij de uitvoering van de opdracht, bij de voorlopige oplevering,

tijdens de waarborgperiode en bij de definitieve oplevering.


BIJLAGE 1: Overzicht gevoerde gesprekken

Vertegenwoordigers SHM (directie, voorzitter en bijkomende leden raad van

bestuur) - Sara Naten, voorzitter, vertegenwoordiger stad Diest - Robert Collin, oud-voorzitter, vertegenwoordiger stad Diest - Stephan Bogaerts, vertegenwoordiger Provincie Vlaams-Brabant - Willem Van Damme, directeur

Medewerkers SHM - Inge Huybrichs, boekhouding en administratie huurders - Steven Maesen, algemeen onthaal en sociale dienst - Bart Van Roelen, herstellingen - Nathalie Verbeek, projecten en patrimoniumbeheer - Marianne Wuyts, kandidaat-huurders

Woonactoren: ambtenaren van gemeenten en provincie - Jenne Van Cortenberg, coördinator, IGS Wonen aan de Demer - Annelore Verbeeck, omgevingsambtenaar, gemeente Bekkevoort

- Patrick Wellens, omgevingsambtenaar, stad Scherpenheuvel-Zichem

Woonactoren: SVK’s, OCMW’s, CAW’s en andere welzijnswerkers - Sarah Bruyneel, maatschappelijk werker, OCMW Diest - An Collin, maatschappelijk werker, OCMW Scherpenheuvel-Zichem - Bart Bastiaens, begeleider, Begeleid Wonen Steunpunt Diest - Gina Galicia, begeleider, Begeleid Wonen Steunpunt Diest - Jan Havermans, afdelingsverantwoordelijke, vzw Martine Van Camp - Annicq Hulshagen, coördinator cluster D extramurale zorg GGZ, Psychia-

trisch Ziekenhuis Sint-Annendael (namens PZ - Beschut wonen De Linde en

Mobiel Team GGZ Diest) - Els Wydhooge, CAW Oost-Brabant (schriftelijke bijdrage)

Woonactoren: bewoners (en eventueel aanwezige bewonersondersteuners) - 9 huurders

De namen van de huurders worden omwille van de privacy niet vermeld.

Woonactoren: lokale beleidsverantwoordelijken (burgemeesters, schepenen) - Camiel Bouvin, OCMW-voorzitter, gemeente Kortenaken - Willy Goos, schepen van welzijn en OCMW-voorzitter, stad Diest - Jos Lemmens, OCMW-raadslid, stad Scherpenheuvel-Zichem - Hortense Vangossum, lid Vast Bureau OCMW, gemeente Bekkevoort - Niels Willems, schepen ruimtelijke ordening en huisvesting, gemeente

Kortenaken

Niet-aanwezig maar uitgenodigd of verontschuldigd Schepencollege van Bekkevoort en Scherpenheuvel-Zichem, ambtenaren van

stad Diest, gemeente Kortenaken en provincie Vlaams-Brabant, IGS Hartje

Hageland, ambtenaren van OCMW’s Bekkevoort en Kortenaken, Msoc Diest, Lan-

delijke Thuiszorg, CAW Hageland, Huurdersbond Vlaams-Brabant, SVK Woon-

regT, SVK Hageland, Politie Demerland en Politie Hageland.

BIJLAGEN


BIJLAGE 2: Lijst met veel gebruikte begrippen en af-kortingen

Dit visitatierapport wil objectieve informatie geven over de prestaties

van deze sociale huisvestingsmaatschappij. De voornaamste doelstelling van

de visitatie bestaat er in om de SHM in staat te stellen haar prestaties

te verbeteren. Vandaar dat dit rapport in eerste instantie de SHM als lezer

voor ogen heeft en er dikwijls begrippen en afkortingen gebruikt worden,

die voor een SHM zeer vertrouwd zijn, maar daarom niet voor elke lezer.

Hieronder vindt u een alfabetische lijst van afkortingen en veel gebruikte

termen, die u als lezer zullen helpen bij het lezen van het rapport.

Volledigheid is niet onze bedoeling. We willen in een of twee zinnen

typische begrippen in de sociale huisvestingssector verduidelijken, zodat

u een beter inzicht kan krijgen in de prestaties van deze SHM. Voor meer

informatie verwijzen we graag naar de website www.wonenvlaanderen.be.

aankopen goede woningen: Een sociale huisvestingsmaat-schappij (SHM) kan op verschillende manieren haar patrimo-nium uitbreiden. Naast het realiseren van nieuwbouw kan een SHM ook ‘goede woningen’ aankopen op de privé-markt op voorwaarde dat de op de privé-markt aangekochte ‘goede woningen’ onmiddellijk als sociale huurwoningen verhuurd kunnen worden of dat deze een investering van maximaal 15.000 euro (exclusief btw) per woning vereisen om als sociale huurwoningen te kunnen verhuren. Zoals voor de realisatie van een nieuwe woning, kan de SHM voor de aankoop van een goede woning beroep doen op een gesubsidieerde finan-ciering, waarvan het maximumbedrag gelijk is aan de som van het subsidiabele bedrag van de grondverwerving en het subsidiabele bedrag van de bouw van een sociale huurwo-ning.

aanmelding of aangemelde woningen: Om voor een subsidie in aanmerking te komen moest een SHM tot 31 oktober 2017 als eerste stap een nieuw te realiseren woning ‘aanmelden’ bij de VMSW. Het procedurebesluit van 2017 spreekt echter niet langer van aangemelde woningen. Vanaf dan spreken we over de “projectenlijst”, als referentiebasis. Om op die projectenlijst te komen moet een SHM verschillende stappen doorlopen (zie ook Lokale beleidstoets en Renovatietoets).

actieterrein: Het actieterrein van een SHM is het gebied waarin de SHM woningen verhuurt of zal verhuren en/of sociale koopwoningen (of sociale kavels) realiseert, zal realiseren of in de voorbije 10 jaar heeft gerealiseerd. Dit terrein wordt af-gebakend door de gemeentegrenzen en het is de SHM zelf die aangeeft in welke gemeenten zij sociale woningen en kavels zal verhuren of realiseren. Het staat een SHM vrij om een onderscheid te maken in een actieterrein voor huuractivitei-ten en een actieterrein voor koopactiviteiten Gemeenten waarin een SHM woningen ontwikkelt of verhuurt behoren automatisch tot het actieterrein van een SHM.

actualisatie: Elke SHM die sociale huurwoningen verhuurt, houdt in een inschrijvingsregister, ook ‘wachtlijst’ genaamd, een lijst van kandidaat-huurders bij. De SHM is verplicht om minstens elke twee jaar alle kandidaat-huurders aan te schrij-ven met de vraag of ze nog geïnteresseerd zijn, of ze nog vol-doen aan de inkomensvoorwaarde en/of hun gezinssituatie nog dezelfde is als op het moment van de initiële inschrijving. De kandidaat-huurders moeten binnen de daartoe vooropge-stelde termijn de opgevraagde gegevens bezorgen aan de SHM, waarbij ze eventueel ook hun voorkeur (bijvoorbeeld de ligging of het type van de woning) kunnen aanpassen. Indien de SHM geen antwoord ontvangt, verstuurt ze een herinne-ringsbrief aan de kandidaat-huurder (aan het in het rijksre-gister opgenomen adres, tenzij de kandidaat-huurder uitdruk-kelijk heeft gevraagd om de briefwisseling naar een ander

adres te verzenden). Indien de kandidaat-huurder niet op deze herinneringsbrief reageert of niet meer aan de inkomensvoor-waarde voldoet, wordt de kandidaat-huurders geschrapt uit het register en verliest de kandidaat-huurders zijn of haar plaats op de wachtlijst, tenzij de kandidaat-huurder kan aan-tonen dat er sprake is van overmacht.

ADL-woningen: Een ADL-woning is een in functie van het fa-ciliteren van de ‘Activiteiten van het Dagelijks Leven’ (ADL) (opstaan, zich wassen, zich aankleden, eten, iets vastnemen, iets oprapen, zich binnenshuis verplaatsen, ...) aangepaste wo-ning waarbij de bewoner, voor een aantal dagelijkse activitei-ten, een beroep kan doen op een vergunde zorgaanbieder. Het bouwen van ADL-woningen is uitdovend.. Bestaande ADL-wo-ningen blijven uiteraard bestaan.

BECO of Beoordelingscommissie: de BECO is een commissie die bestaat uit een vertegenwoordiger van de minister van Wo-nen, van VMSW, van Wonen-Vlaanderen, van VVH/VLEM en van het VWF. De BECO bepaalt binnen de budgettaire ruimte vastgesteld door de Vlaamse Regering het budget per deel-programma, kan beleidsaanbevelingen formuleren en beslist over de opname (en schrapping) van projecten uit de pro-jectenlijst op de meerjarenplanning en korte termijnplanning.

bijzondere sociale lening: Particulieren kunnen voor de aan-koop van een woning, het behoud van de woning in geval van echtscheiding, het beëindigen van samenwoning of het reno-veren van hun enige woning twee soorten sociale leningen afsluiten: (1°) leningen verstrekt door de VMSW of het Vlaams Woningfonds (VWF) en (2°) leningen verstrekt door Erkende Kredietmaatschappijen (EKM’s). De door de VMSW of het VWF verstrekte leningen worden ‘bijzondere sociale leningen’ ge-noemd omdat de Vlaamse overheid de financiering van die leningen subsidieert, waardoor de VMSW en het VWF lagere rentetarieven hanteren dan de meeste private banken en geen eigen kapitaalinbreng verwachten. Zowel de woning als de ontlener moeten aan bepaalde voorwaarden voldoen (o.a. in-komens- en eigendomsvoorwaarden, voorwaarden qua maxi-male verkoopwaarde, enz). Deze voorwaarden werden via het eengemaakt leningenbesluit op 13 september 2013 op elkaar afgestemd zodat het voor een ontlener geen verschil meer uitmaakt waar de lening wordt aangevraagd. De ‘bijzondere sociale lening’ wordt door de VMSW ‘Vlaamse Woonlening’ (cf. www.vlaamsewoonlening.be) genoemd. Particulieren kunnen ze afsluiten aan het loket van een aantal SHM’s. Het VWF noemt de ‘bijzondere sociale lening’ ‘sociale lening’ (cf. www.vlaamswoningfonds.be). De door de VMSW en het VWF gehanteerde andersoortige terminologie resulteert in begrips-verwarring, te meer er ook door EKM’s sociale leningen wor-den verstrekt waarvoor er andere voorwaarden gelden. Zo geldt er bijvoorbeeld geen inkomensvoorwaarde in functie

http://www.wonenvlaanderen.be/

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaamsewoonlening.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=v9nU0EXcVORYoENac6qq%2FqbxSXjsgGCz1Vhf7fscBGU%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaamswoningfonds.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=PAaMzjiC313WT%2BNuBRsfJ5Qc7BMO1hJzLZLCcWlmjt0%3D&reserved=0


van het toekennen van een sociale lening door een EKM. Voor de financiering van deze sociale leningen voorziet het Vlaamse Gewest enkel in een gewestwaarborg en niet in een subsidie, wat een grote impact heeft op de sociale rentevoet. De bedoeling van sociale leningen van EKM’s is dat particulie-ren zonder veel spaargeld, en die niet in aanmerking komen voor een ‘bijzondere sociale lening’ bij de VMSW of het VWF, toch een eigen woning kunnen verwerven, zonder dat ze daarvoor meer rente moeten betalen, zoals dat bij private banken gebruikelijk is. Er zijn momenteel iets minder dan 20 EKM’s actief, verspreid over heel Vlaanderen (cf. www.sociaal-woonkrediet.be).

Bindend Sociaal Objectief (BSO): In het decreet houdende het Grond- en Pandenbeleid van 27 maart 2009 wordt per ge-meente), onder meer inzake de bijkomend te realiseren sociale (koop en huur)woningen en kavels, een Bindend Sociaal Ob-jectief (BSO) bepaald. De nulmeting is de situatie op 31 decem-ber 2007. Vanaf dan wordt de toename van het aantal sociale (koop en huur)woningen en kavels jaarlijks gemeten. Dit laat toe om vast te stellen of het vooropgestelde BSO al dan niet tijdig wordt of zal worden gerealiseerd.

CAW: Centrum Algemeen Welzijnswerk (cf. www.caw.be)

CBO-oproep: Een Constructieve Benadering Overheidsop-drachten-oproep of kortweg CBO-oproep betreft een perio-dieke oproep die de VMSW lanceert bij private actoren om voorstellen in te dienen voor de gunning van een of meer aannemingsovereenkomsten, in de vorm van een onderhan-delingsprocedure, met private inbreng van grond, voor het ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen bin-nen een door de beoordelingscommissie vastgesteld budget.

convenant: Een ‘convenant’ is een overeenkomst waarin par-tijen gemaakte afspraken vastleggen over het te voeren be-leid, de na te streven doelstellingen en de op te zetten samen-werking.

C2008: De ‘C2008/Concepten voor sociale woningbouw’ be-treft de tot 31/10/2017 voor bouwheren en ontwerpers gel-dende leidraad. Onderwerpen zoals ‘geïntegreerd ontwerpen’, ‘lokaal overleg’, ‘aanpasbaar en aangepast bouwen’, ‘EPB’, ‘akoestiek’ en ‘onderhoud en renovatie’ komen daarin uitge-breid aan bod. De C2008 was voorheen van toepassing op elk project en elk voorontwerp waarvoor een SHM een aanvraag-dossier indiende. De ‘C2008’ werd met ingang van 01/11/2017 vervangen door bouwtechnische en conceptuele normen en richtlijnen (zie ook ontwerpleidraad en simulatietabel).

Design and Build-oproep: Een Design and Build-oproep is een periodieke oproep bij private actoren om voorstellen in te dienen voor de gunning, in de vorm van een open of beperkte offerteaanvraag of een onderhandelingsprocedure, voor het ontwerp en de bouw van sociale huur- of koopwoningen.

EKM: Erkende kredietmaatschappij (zie Bijzondere sociale le-ning)

EPB: EPB staat voor 'EnergiePrestatie en Binnenklimaat'. Alle gebouwen in Vlaanderen waarvoor een stedenbouwkundige vergunning wordt aangevraagd of waarvoor een melding wordt gedaan, moeten aan bepaalde energienormen voldoen. Deze normen worden de EPB-eisen genoemd. De EPB-eisen hebben betrekking op de thermische isolatie, de energiepres-tatie, de netto-energiebehoefte qua verwarming, het binnen-klimaat (ventilatie en oververhitting) (cf. www.vlaanderen.be).

EPC: Het EPC of EnergiePrestatieCertificaat informeert poten-tiële kopers en huurders over de energiezuinigheid van de wo-ning. Het EPC is verplicht vanaf het moment dat een woning te koop of te huur staat. Het attest wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A (cf. www.vlaande-ren.be en www.energiesparen.be).

erkenningenbesluit: Het ‘erkenningenbesluit’ betreft het Be-sluit van de Vlaamse Regering van 22 oktober 2010 tot vast-stelling van de aanvullende voorwaarden en de procedure voor de erkenning als sociale huisvestingsmaatschappij en tot

vaststelling van de procedure voor de beoordeling van de prestaties van sociale huisvestingsmaatschappijen (cf. http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Docu-ment.aspx?DID=1019843). ERP 2020: Het EnergieRenovatieProgramma (ERP) 2020 van de Vlaamse overheid is een urgentieprogramma waarbij be-oogd wordt dat tegen 2020 alle daken geïsoleerd zijn, alle en-kele beglazing vervangen is door isolerend glas en alle verou-derde verwarmingsketels uit de Vlaamse woningen zijn ge-bannen. De gegevens van de patrimoniumenquête inzake ERP2020 zijn in geaggregeerde vorm per SHM opgenomen in de prestatiedatabank. E-waarde of E-peil: De E-waarde geeft aan hoeveel energie een woning verbruikt. Hoe lager de E-waarde, hoe energiezuiniger de woning is. FS3: FS3 staat voor “derde financieringssysteem voor de reali-satie en renovatie van sociale huurwoningen” en bouwt ver-der op het vorige NFS2 (nieuw tweede financieringssysteem, dat op 1 januari 2008 in werking trad. Beide systemen zorgen ervoor dat SHM’s (via de VMSW) voor de financiering van so-ciale huurprojecten een beroep doen op renteloze leningen dewelke voorzien in een aflossingstermijn van 33 jaar. De le-ning wordt begrensd door bepaalde prijsplafonds, waarmee maximaal bedragen per type bouwverrichting bedoeld wor-den. FS3 is een verfijning van NFS2 opdat de uitgaven van een SHM (vnl. kapitaalaflossingen) beter afgestemd worden op de (huur)inkomsten. goede woning: Een ‘goede woning’ is een bebouwd onroerend goed dat in aanmerking komt voor een snelle verhuring als sociale huurwoning. Zie ook “aankopen goede woning”.

GSC of Gewestelijke Sociale Correctie: De Gewestelijke Sociale Correctie (GSC) is een subsidiesysteem waarmee de Vlaamse overheid lagere huurinkomsten van SHM’s door huurders met een lager inkomen compenseert. De subsidie dekt het verschil tussen de reële inkomsten van de SHM's en een aantal geob-jectiveerde uitgaven.. GSC is bedoelt als sluitstuk van het fi-nancieringssysteem voor nieuwbouw- en renovatieverrichtin-gen inzake sociale woningen.

huurdersachterstallen: Huurdersachterstallen zijn betalings-achterstallen van huurders aan SHM’s. Het kan daarbij gaan om achterstallen qua huur, qua niet-betaalde huurlasten evenals over achterstallige kosten voor uitgevoerde werken of aangerichte schade. Om de huurdersachterstallen vergelijk-baar te maken tussen SHM’s worden alle (over meerdere jaren) onbetaalde facturen (aan de huurders) gedeeld door alle (aan de huurders) in één jaar gefactureerde bedragen.

IGS: intergemeentelijk samenwerkingsproject ter ondersteu-ning van het lokaal woonbeleid

instandhouding: Instandhouding betreft investeringen in de renovatie, verbetering of aanpassing van bestaande wonin-gen, gebouwen of niet-residentiële ruimten.

intern huurreglement: Een intern huurreglement is een open-baar document ter uitvoering van de bepalingen van het ka-derbesluit sociale huur. De SHM geeft hierin minimaal de con-crete regels aan die een verdere invulling vereisen of op basis waarvan keuzes moeten worden gemaakt, en waarin in voor-komend geval de specifieke toewijzingsregels (vervat in het gemeentelijk of intergemeentelijk toewijzingsreglement) wor-den opgenomen (art. 1, eerste lid, 16° kaderbesluit sociale huur).

korte termijnplanning: De korte termijnplanning betreft de planning van verrichtingen waarvan de uitvoering of gun-ningsprocedure binnen een termijn van vier maanden opge-start kan worden. De beoordelingscommissie (zie BECO) be-slist minstens drie keer per jaar over de programmatie van sociale woonprojecten. Ze programmeert projecten op de meerjarenplanning en op de korte termijnplanning.

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.sociaal-woonkrediet.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=bWACD1u46WF4KD00NPHZ5penoErIYfSBa%2B4ie9gHxJs%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.sociaal-woonkrediet.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=bWACD1u46WF4KD00NPHZ5penoErIYfSBa%2B4ie9gHxJs%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.caw.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=keqksmeF1HFxGsGQGzeFd5TN2HXomdEdVw1%2F%2B3bspZc%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vlaanderen.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=ur8Re92ftxZMAt3q2TLvFwNDKDifxadPqjDssHKriWQ%3D&reserved=0



https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.energiesparen.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=MzK%2FVXFZCXWHLgSCDEYxjzLteOFZin4ErQgBusphr2c%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1019843&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=o0YPRSnX%2FVPPfJjwfykBTAybB2QLkmk6VJ6nN0Isamg%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1019843&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=o0YPRSnX%2FVPPfJjwfykBTAybB2QLkmk6VJ6nN0Isamg%3D&reserved=0


lokaal woonoverleg: In de Vlaamse Wooncode is voorzien dat elke gemeente minstens één keer per jaar samen met de soci-ale woonorganisaties en, in voorkomend geval, andere woon- en welzijnsactoren die op haar grondgebied werken, de doel-stellingen bespreekt op het vlak van wonen op korte of mid-dellange termijn evenals de relatie daarvan met sociale en an-dere woonprojecten

KSH of Kaderbesluit Sociale Huur: Besluit van de Vlaamse Re-gering van 12/10/2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Woon-code. (cf. http://codex.vlaanderen.be/Zoeken/Docu-ment.aspx?DID=1016403&param=inhoud).

K-waarde of K-peil: de K-waarde geeft het algemene isolatie-niveau van een woning aan. De K-waarde moet zo laag mo-gelijk zijn: een lage K-waarde betekent namelijk dat een wo-ning beschikt over een hoog isolatieniveau, wat helpt om warmteverliezen tegen te gaan. De K-waarde wordt berekend aan de hand van de U-waarden (zie U-waarde) van de ver-schillende bouwdelen en ook de compactheid van het ge-bouw speelt een belangrijke rol. Dit is immers logisch, want een compact gebouw heeft minder geveloppervlakte langs waar warmte verloren kan gaan. De EPB-wetgeving verplicht een K-waarde van ten hoogste K40 (of 40 W/m²K)

leegstand: Inzake leegstand dient een onderscheid te worden gemaakt tussen structurele leegstand en frictieleegstand:

- structurele leegstand: binnen de visitatiemethodiek wordt een woning als structureel leegstaand beschouwd wanneer deze woning gedurende minimaal zes maanden leeg staat of als gevolg van de geplande uitvoering van een renovatie- of bouwproject gedurende minimaal zes maanden zal leeg-staan; SHM’s dienen in hun rapportering aan de VMSW zelf aan te geven of een woning al dan niet structureel leeg staat;

- frictieleegstand: frictieleegstand is in theorie de noodzake-lijke leegstand om de woningmarkt naar behoren te doen functioneren; in de context van de sociale woningmarkt en de visitatiemethodiek wordt frictieleegstand beschouwd als een woning die die op de laatste dag van een kalenderjaar niet verhuurd is en niet door een SHM als structureel leeg-staand werden aangeduid.

Lokale woontoets: Als eerste stap in de programmatiecyclus moet de SHM voor elke project (nieuwbouw, vervangings-bouw of grootschalige renovatie) aan de gemeente vragen om een lokale woontoets uit te voeren en daarover een gunstige beslissing te nemen. Die lokale woontoets bestaat uit een toets aan het bindend sociaal objectief (zie BSO), een toets aan het gemeentelijk beleid, en een verbintenis om de infra-structuur over te nemen in het openbaar domein van de ge-meente. meerjarenplanning: De meerjarenplanning betreft de planning van de verrichtingen waarvan de uitvoering of de gunnings-procedure binnen een termijn van drie jaar opgestart kan worden.

Nulmeting: zie Bindend Sociaal Objectief (BSO)

OCMW : Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn

OD of operationele doelstelling: Een operationele doelstelling (OD) is een uit een strategische doelstelling afgeleide presta-tiegerichte doelstelling voor SHM's. Aan elke operationele doelstelling zijn één of meerdere vereisten verbonden. Veelal worden meerdere operationele doelstellingen uit één strate-gische doelstelling afgeleid. ontwerpleidraad (bouwtechnische en conceptuele richtlijnen): In de ontwerpleidraad wordt het vereiste kwaliteits- en com-fortniveau van sociale woningen wordt beschreven. Daarbij gaat ook aandacht naar de meest kostenefficiënte wijze waarop dat niveau kan worden bereikt. De richtlijnen hebben betrekking op de inplanting en de omgeving, de planfunctio-naliteit, het wooncomfort, de stabiliteit en de technieken. De ontwerpleidraad maakt intrinsiek deel uit van het geldende

kader om sociale woningen te ontwerpen, te bouwen, te re-noveren en de kostprijzen ervan te bepalen. prestatiedatabank: De prestatiedatabank is de digitale data-bank, waarin de omgevings-, effect-, en prestatie-indicatoren van de SHM’s zijn opgenomen. Van die gegevens vertrekt de visitatiecommissie bij het beoordelen van de prestaties van een SHM.

projectenlijst: de projectenlijst bevat een lijst met projecten waarvan de verrichtingen principieel vatbaar zijn voor pro-grammatie (en dus subsidiëring). Behoudens uitzonderingen moeten alle projecten eerst een lokale beleidstoets doorlopen (en renovatie- of vervangingsbouwprojecten ook een renova-tietoets) alvorens ze op de projectenlijst kunnen komen. Na-dat een project op de projectenlijst staat, kan het achtereen-volgens op de meerjarenplanning en de korte termijnplanning komen, alvorens het project in uitvoering gaat.

recht van voorkoop: SHM’s kunnen in bepaalde daartoe aan-gewezen gebieden een 'recht van voorkoop' uitoefenen. In-dien in die gebieden een woning of een bouwgrond wordt verkocht, kan een SHM die woning of bouwgrond aankopen aan dezelfde voorwaarden als de kandidaat-kopers. Het recht van voorkoop heeft tot doel om SHM’s in staat te stellen be-paalde woningen of voor woningbouw bestemde percelen te verwerven om die vervolgens aan te wenden in functie van het realiseren van sociale huur- of koopwoningen of sociale kavels. renovatietoets: Voor renovatie- of vervangingsbouwprojecten moet de VMSW een gunstig advies leveren in het kader van de renovatietoets om het project op de projectenlijst te zet-ten. De renovatietoets komt na de verplichte lokale beleids-toets die de gemeente uitvoert en omvat een advies over de rationaliteit van het voorgestelde project. Samenlevingsopbouw: sector van buurt- en opbouwwerk simulatietabel: Simulatietabellen zijn bedoeld om SHM’s een raming te laten maken van hun projecten en worden sinds 2013 ook gebruikt om het maximaal investeringsbedrag te be-rekenen, waarvoor een SHM een gesubsidieerde lening kan krijgen. Het maximaal subsidiabel bedrag wordt voor elke wo-ning afzonderlijk berekend, en is o.a. afhankelijk van de te re-aliseren woonoppervlakte.

sociale last: Het begrip ‘sociale last’ werd ingevoerd via het decreet Grond- en Pandenbeleid (DGPB) dat dateert van 27 maart 2009. Het in een bouwvergunning opleggen van een sociale last verplichte de verkavelaar of bouwheer ertoe om in bepaalde gevallen handelingen te stellen opdat, in verhou-ding met het door hem of haar beoogde verkavelings- of bouwproject, tevens in een sociaal woonaanbod zou worden voorzien. In alle gemeenten die niet op een vastgestelde wijze aan het Bindend Sociaal Objectief (BSO) voldeden, werd aan-vankelijk, inzake bepaalde stedenbouwkundige en verkave-lingsaanvragen, een sociale last opgelegd. Het Grondwettelijk Hof heeft bij arrest nr. 145/2013 van 7 november 2013 de in het DGPB vooropgestelde regeling inzake de sociale lasten (cf. artikel 4.1.16 t.e.m. artikel 4.1.26 DGPB) vernietigd. Bij beschik-king van 18 december 2013 heeft het Hof de vernietiging uit-gebreid tot een aantal andere bepalingen die onlosmakelijk verbonden zijn met de sociale lastenregeling. Meer in het bij-zonder werden de bepalingen vernietigd inzake de geweste-lijke en gemeentelijke normen sociaal woonaanbod (artikel 4.1.8 t.e.m. artikel 4.1.11 DGPB), de normen sociaal woonaanbod in plangebied (art. 4.1.12 en 4.1.13 DGPB) en de gebiedspecifieke typebepaling voor RUP’s waarin werd voorzien in een sociaal woonaanbod (artikel 7.2.34, §1, DGPB). De overige bepalingen van boek 4 (maatregelen betreffende betaalbaar wonen), waaronder het bindend sociaal objectief, het gemeentelijk ac-tieprogramma en de regeling inzake het bescheiden woon-aanbod, blijven onverkort gelden.

sociale lening: zie Bijzondere Sociale Lening

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1016403%26param%3Dinhoud&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=6ZLAPav2u4glo1fmGHu202pc52b3ASfDhjmdYiTV8D8%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fcodex.vlaanderen.be%2FZoeken%2FDocument.aspx%3FDID%3D1016403%26param%3Dinhoud&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=6ZLAPav2u4glo1fmGHu202pc52b3ASfDhjmdYiTV8D8%3D&reserved=0


SVK: Sociaal Verhuurkantoor (cf. www.vmsw.be en www.huurpunt.be)

toewijzingsreglement: Het toewijzingsreglement bepaalt op welke manier een niet-verhuurde sociale huurwoningen in Vlaanderen aan wie verhuurd kan worden. Het ‘toewijzen’ ge-beurt op basis van strikte regelgeving die in het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) wordt vermeld. Deze regelgeving voorziet tevens dat gemeenten of intergemeentelijke samenwerkings-verbanden in bepaalde gevallen en onder strikte voorwaarden bijkomende specifieke voorrangsregels qua toewijzing kun-nen bepalen. Zo kan een gemeente of een intergemeentelijk samenwerkingsverband rekening houden met de lokale bin-ding van de kandidaat-huurders, met de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen of met de verstoorde of bedreigde leefbaarheid in bepaalde wijken of een deel ervan (cf. art. 26 KSH).

Toezichthouder: de toezichthouder voor de sociale huisves-ting, vermeld in artikel 29bis van de Vlaamse Wooncode

U-waarde: De U-waarde geeft weer hoeveel warmte er verlo-ren gaat per m² en per tijdseenheid bij een temperatuurver-schil van 1°C tussen het binnen- en het buitenklimaat. De U-waarde wordt daarom uitgedrukt in W/m²K en moet best zo laag mogelijk zijn. Een lage U-waarde betekent namelijk dat er weinig warmte verloren gaat.

VAPH : Vlaams Agentschap voor Personen met een Handicap (cf. www.vaph.be)

verhuring buiten sociaal huurstelsel: Een SHM heeft de moge-lijkheid om een deel van haar sociale huurwoningen te ver-huren buiten het sociaal huurstelsel. Daaraan zijn wel strikte voorwaarden verbonden. Verhuur buiten stelsel is mogelijk aan openbare besturen, welzijnsorganisaties of organisaties die daartoe door de Vlaamse Regering erkend zijn (cf. Hoofd-stuk Xbis van het Kaderbesluit Sociale Huur). VIVAS: Vereniging Inwoners VAn Sociale woningen Vlaamse woonlening: zie ‘bijzondere sociale lening’ Vlabinvest: Vlabinvest (voluit: Vlaams Agentschap voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant) biedt SHM’s de moge-lijkheid om via een investeringsfonds betaalbare kavels, huur- en koopwoningen in de Vlaamse rand rond Brussel te realise-ren zodat mensen met een klein tot middelgroot inkomen in hun buurt kunnen blijven wonen. SHM’s kunnen met een Vla-binvestfinanciering zowel huur- als koopwoningen aanbie-den. De toelatingsvoorwaarden voor een Vlabinvestwoning zijn ruimer dan voor sociale woningen, maar ook de huurprij-zen en verkoopprijzen liggen doorgaans hoger. VLEM: Vlaamse Erkende Maatschappijen (SHM’s die sociale koopwoningen ter beschikking stellen)

VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (cf. www.vmsw.be)

voorrangsregels: Artikel 19 van het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) voorziet de voorrangsregels die van toepassing zijn als een SHM een sociale huurwoning toewijst. Artikel 20 van het KSH voorziet in een aantal voorrangsregels waarbij een SHM vrij kan kiezen of ze die al dan niet toepast.

VTE of voltijdse equivalent: Een voltijdse equivalent is een re-keneenheid waarmee de omvang van een dienstverband of de personeelssterkte kan worden uitgedrukt. Vereenvoudigd ge-zegd vormen 2 halftijdse werknemers 1 VTE. Een voltijds werk-nemer en werknemer die 4/5 werkt, vormen samen 1,8 VTE. VVH: Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (www.vvh.be) VVSG: Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (www.vvsg.be)VWF: Vlaams Woningfonds (www.vlaamswo-ningfonds.be) wachtlijst: zie actualisatie

Wonen-Vlaanderen: het intern verzelfstandigd agentschap zonder rechtspersoonlijkheid Wonen-Vlaanderen, deel uitma-kend van de Vlaamse overheid. (cf. www.wonenvlaande-ren.be)

http://www.vmsw.be/

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.huurpunt.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=ezcduc5%2FDKCi%2BQpu7W68x7M0TZJaTzC3uFwVfNP2%2BRE%3D&reserved=0

https://emea01.safelinks.protection.outlook.com/?url=http%3A%2F%2Fwww.vaph.be&data=01%7C01%7Cnathalie.vermeulen%40vmsw.be%7C90c297f7f6c54520b09408d50726df1c%7C14583716b6744f9e8e438d36499c8448%7C0&sdata=%2BTkOCyjkVO0DnfquHxiFmUER6QqzCvkJ3zV3%2Bp3HxsE%3D&reserved=0

http://www.vmsw.be/




www.visitatieraad.be

[email protected]

Formele reactie van

Diest-Uitbreiding (2250), Diest op het visitatierapport van 6 november 2018

Pagina | 1

Bergveld 29 – 3290 Diest Tel.: 013/31.29.60 Mail: [email protected]

Aan de Vlaamse Minister van Wonen

Mevrouw Liesbeth HOMANS

Arenbergstraat 7

1000 Brussel

Diest, 27 november 2018

Betreft: Geplande initiatieven en acties naar aanleiding van definitief visitatierapport

Geachte minister,

Op 6 november laatstleden mochten wij het definitief visitatierapport van onze vennootschap ontvangen

naar aanleiding van de visitatiegesprekken op ons kantoor op 19 en 20 april 2018. Het eerste conceptrapport

werd ons bezorgd op 1 juni 2018, waarna wij een reactie met opmerkingen hebben overgemaakt aan de

visitatiecommissie. Na verwerking van deze opmerkingen werd het tweede conceptrapport mondeling

toegelicht door de visitatiecommissie aan de quasi voltallige raad van bestuur en de administratieve

personeelsleden op 28 augustus 2018. Op 9 oktober 2018 werd door onze vennootschap hierop een

antwoord met opmerkingen overgemaakt aan de visitatiecommissie. Op 6 november 2018 ontving onze

vennootschap het definitief visitatierapport. Overeenkomstig het Draaiboek prestatiebeoordeling heeft onze

vennootschap een maand na ontvangst van het definitief visitatierapport de mogelijkheid om een reactie te

bezorgen waarin wordt aangegeven welke initiatieven zullen genomen worden om de prestaties van onze

vennootschap te verbeteren.

In dit schrijven met bijlage, beiden in samenspraak met administratief personeel opgesteld en goedgekeurd

door onze Raad van Bestuur van 27 november 2018, wensen wij deze initiatieven kenbaar te maken. Gezien

onze opmerkingen op beide conceptrapporten zijn verwerkt in het definitieve visitatierapport, gaan we in

deze reactie deze opmerkingen niet opnieuw formuleren, maar ons enkel focussen op de geplande

initiatieven.

Vooreerst wensen wij onze dank te betuigen aan de leden van de visitatiecommissie voor de vlotte

samenwerking en de positieve sfeer in het gehele verloop van dit visitatieproces. Bepaalde pijnpunten die in

dit rapport naar voor komen, zijn voor onze vennootschap niet onverwacht, maar zijn in de loop van 2018

reeds in behandeling of zijn er belangrijke beslissingen genomen die vanaf volgend jaar effectief tot betere

resultaten zullen leiden, zoals voor OD 4.3 en 4.4 hebben we in de tweede helft van 2018 reeds een

belangrijke stap gezet door de aanwerving van een bijkomend personeelslid dat vanaf september 2018 de

onthaalfunctie van onze sociaal assistent heeft overgenomen. Hierdoor heeft onze sociaal assistent ½ VTE

bijkomend ter beschikking voor deze beide OD’s.

Pagina | 2

De visie en plan over hoe de drie voor verbetering vatbare en één onvoldoende operationele doelstellingen

zullen worden aangepakt, kan u hierna terugvinden. In de tekst hierna zijn de (deel‐)teksten van het

visitatierapport weergegeven in het groen.

Vooraleer hierop verder in te gaan, wensen we wel even aan te geven dat onze vennootschap sinds het vorige

gepubliceerde visitatierapport eind 2014 aan enkele bijkomende uitdagingen het hoofd heeft moeten

bieden:

In maart 2015 werden wij in kennis gesteld van het feit dat wij, samen met enkele andere SHM’s, als

piloot werden geselecteerd voor een globaal onderzoek door Toezicht RWO. De maand daarna

werden drie dagen uitgetrokken voor de controle hier op kantoor, met heel wat administratieve

voorbereiding. Het eindverslag resulteerde in 6 actiepunten die onmiddellijke actie vereisten en 27

die opvolging vereisten tegen 31‐12‐2015. Hieraan zijn we tegemoet gekomen.

Eerst in een beleidsnota van de Vlaamse Regering, later volgens het Performantiedecreet, dient onze

vennootschap ofwel de schaalgrootte van 1000 woongelegenheden in beheer te halen tegen 2019,

ofwel te fuseren. Vanaf het ogenblik dat deze vereiste kenbaar werd, heeft onze vennootschap

resoluut gekozen om de beoogde schaalgrootte te realiseren, zij het wel met de mogelijkheid van 5

jaar uitstel.

Samen met de aanbevelingen van het vorige visitatierapport, zijn dit heel wat uitdagingen die van ons

personeel heel wat inspanningen gevergd hebben om dit alles gelijktijdig te behandelen, waardoor sommige

van de bij het eerste visitatierapport geplande verbeterinitiatieven wat vertraging hebben opgelopen.

PRESTATIEVELD 1: BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN

OD 1.1: De SHM realiseert nieuwe sociale huurwoningen

Beoordeling: goed

Wat voor onze vennootschap een belangrijk gegeven is, is het bereiken van de minimale schaalgrootte van

1000 woongelegenheden tegen 2019, waarvoor we 5 jaar uitstel hebben bekomen van de Vlaamse Overheid.

Het is onze betrachting een zelfstandige erkende sociale huisvestingsmaatschappij te zijn en te blijven.

Hiervoor hebben we reeds de nodige terreinen verworven en zijn de externe architecten aangesteld om deze

projecten te realiseren. De beoogde schaalgrootte van 1000 woongelegenheden in beheer zal meer dan

waarschijnlijk enkele jaren vòòr 2024 gehaald worden.

In de rand geven we ook mee dat onze vennootschap zich steeds inschrijft voor elke nieuwe CBO‐procedure.

Dit heeft tot op heden geleid tot één gerealiseerd project in Bekkevoort (18 appartementen) en een

ingediend project momenteel in vooronderzoek te Kortenaken (38 woongelegenheden).

OD 1.2: De SHM biedt vormen van sociale eigendomsverwerving aan Beoordeling: niet van toepassing

OD 1.3: De SHM brengt sociale kavels op de markt

Beoordeling: geen (als afzonderlijke doelstelling geschrapt, maar ondergebracht bij OD 1.2)

OD 1.4 De SHM verwerft gronden en panden om sociale woonprojecten te realiseren

Beoordeling: goed

Zie OD 1.1 hierboven.

Pagina | 3

OD 1.5 De SHM stemt haar aanbod af op de noden van verschillende groepen

Beoordeling: goed

Zoals het rapport aangeeft, analyseren we op jaarlijkse basis onze wachtlijsten. We zullen deze werkwijze

handhaven om bij projecten te kunnen bepalen welke woningtypes het meest noodzakelijk zijn. Momenteel

is de vraag sterk aan het stijgen, waarbij sinds vorig jaar werd vastgesteld dat het aantal kandidaat‐huurders

ons aantal woongelegenheden overtreft. Deze trend is dit jaar nog sterker doorgezet. Hierdoor kunnen we

onze visie om de wachttijd te verkorten (voor alle woningtypes gemiddeld 6,5 jaar) moeilijker realiseren.

We zullen ook blijvend aandacht besteden aan andere doelgroepen zoals die beschreven zijn in het rapport.

PRESTATIEVELD 2: KWALITEIT VAN WONINGEN EN WOONOMGEVING

OD 2.1 De SHM staat in voor het onderhoud en herstel, de renovatie, verbetering, aanpassing of vervanging

van het woningpatrimonium waar nodig

Beoordeling: voor verbetering vatbaar

We zijn, zoals alle SHM’s, momenteel zeer druk bezig met de opmaak van de conditiemeting en

renovatieplanning. Dit zal vanaf volgend jaar resulteren in een duidelijk beeld van de kwaliteit van al onze

woongelegenheden en de daaruit voortvloeiende verbeterde en actuele onderhouds‐ en renovatieplanning.

Er zal een onderscheid gemaakt worden tussen klachtenonderhoud, mutatieonderhoud, periodiek groot

onderhoud, planmatig groot onderhoud en renovaties. Bedoeling is om een proactief onderhouds‐ en

renovatieplan op te maken, met als doelstelling een overzicht te geven van de werkzaamheden dewelke in

de toekomst uitgevoerd moeten worden en de financiële middelen die ieder jaar vrijgemaakt moeten worden

om de geplande werken te kunnen uitvoeren. De onderhouds‐ en renovatiestrategie beoogt het maken van

fundamentele keuzes (slopen of renoveren, integraal of gefaseerd, prioritair of niet‐ prioritair), maatregelen

en een fasering.

OD 2.2: De SHM realiseert kwaliteitsvolle woningen in een behoorlijke woonomgeving Beoordeling: geen (als afzonderlijke doelstelling geschrapt, maar ondergebracht bij OD 2.1)

PRESTATIEVELD 3: BETAALBAARHEID

OD 3.1 De SHM bouwt prijsbewust


Onze vennootschap ging in het verleden meer uit van een prijsbewust beleid voor het totale project, m.a.w.

zowel de grondverwerving als de bouwverrichting samen, eventueel ook provinciale projectsubsidies

meegerekend. Voor de in het rapport beschreven vijf projecten hebben we dan wel een eindbedrag lager

dan het FS3‐plafond (grondverwerving, bouwverrichting en eventuele subsidies). In de toekomst zullen we

nog meer focussen op het FS3‐plafond voor de bouwverrichting. Hierbij merken we wel op dat we hierbij ook

afhankelijk zijn van een externe factor, nl. het resultaat van de aanbesteding die afhankelijk van de

conjunctuur al dan niet positief kan zijn.

In de toekomst zullen we focussen op 4 pijlers:

1. Focus: ‘Standaarduitrusting’: Diest‐Uitbreiding heeft sinds de vorige visitatiecommissie gewerkt aan de

bepaling van een standaarduitrusting voor nieuwbouw‐ en grondige renovatieprojecten. Dit om op

termijn opnieuw tot een uniform gebouwpatrimonium te komen waarbij elke woning met dezelfde

standaarduitrusting voorzien wordt. De ervaring van de uitgevoerde projecten zal gebruikt worden om

het bepalen van de standaarduitrusting verder op punt te zetten.

Pagina | 4

2. Focus: ‘Betaalbaarheid’: het maatschappelijk doel van DU is onder meer de realisatie van BETAALBARE

sociale woningen. We merken dat de meeste projecten de laatste tijd kostprijsoverschrijdend zijn.

Daarom willen we opnieuw de aandacht vestigen op de BETAALBAARHEID van sociale

huisvestingsprojecten bij aanvang van de ontwerpopdrachten. Om tot een aanvaardbare (sociale)

verhuurprijs te komen, dienen de woningen compact en prijsbewust te worden opgevat en moeten de

kosten gedrukt worden. Diest‐Uitbreiding zal voor toekomstige projecten streven naar 95% van de FS3‐

simulatietabel. Bijgevolg is er 5% marge om de conjunctuur, onverwachte zaken en verrekeningen op te

vangen.

3. Focus: ‘Levenscycluskosten en onderhoudsvriendelijkheid’: het materiaalgebruik in nieuwbouw‐

projecten dient bekeken te worden op langere termijn. Belangrijk is dat er gekozen wordt voor

materialen die een minimaal aan onderhoud vergen en die een lange levensduur hebben. De EENVOUD

en KOST van ONDERHOUD dient centraal te staan: concreet betekent dit dat op korte termijn gekozen

wordt voor materialen / afwerking met een lange levensduur en een geringe onderhoudskost. Op lange

termijn dienen ook waterinfiltratie en structurele gebreken meegenomen te worden in de gebouw‐

detaillering.

4. Focus: ‘Gebouwwaarde en aanpasbaarheid’: belangrijk is dat bij nieuwbouwprojecten reeds rekening

gehouden wordt met noden in de toekomst. Woningconcepten van vandaag zijn niet altijd meer

optimaal bruikbaar in de toekomst. De flexibiliteit en aanpasbaarheid van woningconcepten dient als

uitgangspunt genomen te worden.

ontwerpen dienen rekening te houden met de wisselende gezinssamenstelling van de gezinnen,

tevens geprojecteerd in de tijd en de wisselende gesteldheid (mobiliteit, etc…) van individuen.

woonconcepten dienen veranderingen in de tijd deels of helemaal te kunnen opvangen.

er dient gestreefd te worden naar een mix van types in éénzelfde project. Hierdoor kunnen

wisselende gezinssamenstellingen zoveel mogelijk opgevangen en gestimuleerd worden binnen

éénzelfde project.

OD 3.2 De SHM verhuurt prijsbewust

Beoordeling: goed

Zoals het rapport beschrijft, zal onze vennootschap de evolutie over de jaren heen blijven opvolgen. Eind

2017 werd actie ondernomen om de huurlasten te laten dalen, zoals beschreven in het rapport. De

aanbeveling van het rapport wordt zeker ter harte genomen.

PRESTATIEVELD 4: SOCIAAL BELEID

OD 4.1 De SHM biedt huisvestingsondersteuning aan bewoners

Beoordeling: goed

De aanbeveling opgenomen op p. 26 m.b.t. de visienota ‘Duurzaam wonen en bouwen’ wordt ter harte

genomen waarbij we deze visienota verder zullen uitwerken. We hebben intussen recent reeds een

verkennend gesprek gehad met IGO – Wonen aan de Demer. Hieruit is gebleken dat we hen kunnen

betrekken om de huurders te sensibiliseren en informeren over een aantal thema’s, zoals daar zijn:

valpreventie, ventileren en verluchten, toelichting over het “Zie‐Zo‐boekje” (aanpak herstellingen). De

huurders met vragen over hun energiefactuur kunnen ook naar hen doorverwezen worden. Wij kunnen IGO

– Wonen aan de Demer op ons verzoek infomomenten laten organiseren. Dit staat voor de eerste maal

gepland in het najaar 2019 en zal vanaf dan op regelmatige basis georganiseerd worden.

Pagina | 5

OD 4.2 De SHM zet zich in voor een zo goed mogelijke woonzekerheid

Beoordeling: goed

Zoals in het visitatierapport aangegeven, zullen we de lijsten van uithuiszettingen waar nodig analyseren en

daar eventuele beleidsmatige conclusies uit trekken. In 2019 zal een procedure ‘problematisch woongedrag’

opgemaakt worden.

OD 4.3 De SHM voorkomt en pakt leefbaarheidsproblemen aan


Onze sociaal assistent is in dienst sinds maart 2015. Om alle aspecten van sociale huisvesting te leren, heeft

hij de eerste jaren de onthaalfunctie (voormiddag) op zich genomen om kennis te vergaren, waar te nemen

wat er leeft bij de (kandidaat‐)huurders, zoveel mogelijk de “klanten” te leren kennen en omgekeerd (dat

zoveel mogelijk mensen hem leerden kennen als belangrijk aanspreekpunt voor gevoelige thema’s).

Zoals in de inleiding reeds aangehaald, hebben we in de tweede helft van 2018 reeds een belangrijke stap

gezet door de aanwerving van een bijkomend personeelslid dat vanaf eind september 2018 de onthaalfunctie

van onze sociaal assistent heeft overgenomen. Hierdoor heeft onze sociaal assistent ½ VTE bijkomend ter

beschikking voor onder meer deze OD.

Zie verder op pagina 9 ‐ punt 4 bij de aanbevelingen door de visitatiecommissie.

OD 4.4 De SHM betrekt bewonersgroepen bij sociale huurprojecten en bij wijkbeheer

Beoordeling: onvoldoende

Zie OD 4.3 hierboven. Ook voor deze OD heeft onze sociaal assistent ½ VTE bijkomend ter beschikking voor

deze OD, gezien hij voor de onthaalfunctie in de voormiddag is vervangen door een nieuwe medewerker

sinds eind september 2018.

Aansluitend melden wij dat onze vennootschap de aanbevelingen van de visitatiecommissie reeds ter harte

heeft genomen:

Op 27‐06‐2018, 09‐08‐2018, 20‐09‐2018 werden in twee verschillende wijken

bewonersvergaderingen samen met de wijkagenten georganiseerd om de leefbaarheid te

verbeteren, om in burenconflicten te bemiddelen en om een speelplein te vernieuwen en rein te

houden.

Op 23‐10‐2018 organiseerden we een infovergadering voor het vernieuwbouwproject te Diest, E.

Vanderveldestraat. Hierbij hebben we de huurders geïnformeerd over de intentie van onze

vennootschap om deze woningen te slopen en nieuwe te voorzien. In dit stadium stond het project

nog in de aanvangsfase gezien de architect nog maar net was aangesteld. Bedoeling is om voor dit

project meerdere infovergaderingen te organiseren: bij voorontwerp waar de bewoners

opmerkingen kunnen kenbaar maken op de ontwerpplannen, bij aanvraag van de

omgevingsvergunning en ten slotte na de aanbesteding van de bouwwerken. Zodoende zullen de

bewoners maximaal betrokken en geïnformeerd worden. De sociaal assistent zal zo snel mogelijk

een plaatsbezoek uitvoeren bij diegenen die niet aanwezig waren op de vergadering. Hij zal hen

persoonlijk informeren. Hij zal gedurende dit proces regelmatig aanwezig zijn in de wijk om nauw

contact te houden met de betrokken huurders. Zodoende zullen de bewoners maximaal betrokken

en geïnformeerd worden. Diest‐Uitbreiding zal ook een verhuisfirma aanstellen en de verhuiskosten

op zich nemen.

Deze werkwijze zal, zoals in het verleden, ook bij alle toekomstige projecten gehanteerd worden.

Op 24‐10‐2018 werd er voor de nieuwe huurders van de projecten Dorpsplein te Molenstede en

Keizerinnestraat te Diest een infomoment georganiseerd. Op deze bijeenkomsten leerden we elkaar

kennen in de relatie verhuurder‐huurder, alsook kregen de genodigden de mogelijkheid om vragen

Pagina | 6

te stellen en eventuele misnoegdheden bespreekbaar te maken. Op dit moment werd eveneens

volgende informatie meegedeeld aan de huurders, de diverse onderwerpen werden in “the picture”

gezet en uitgelegd in klare taal: huurovereenkomst, waarborg, huurprijs en brandverzekering.

Verder werden de diverse diensten van onze maatschappij voorgesteld samen met hun

medewerkers. Op 7‐11‐2018 werd er een bevraging gedaan bij deze groep huurders, er werden 15

gezinnen bevraagd. Er werd gepolst naar de duidelijkheid van de presentatie, is er voldoende

informatie gedeeld, was de informatie goed te begrijpen en was er voldoende ruimte om vragen te

stellen. We eindigen met de vraag: “wat kan er beter”. We verwachten eerstdaags de resultaten van

deze bevraging en deze zullen worden meegenomen in de organisatie van andere infomomenten.


PRESTATIEVELD 5: INTERNE WERKING EN FINANCIËLE LEEFBAARHEID

OD 5.1: De SHM is financieel leefbaar

Beoordeling: goed

Bij deze OD wensen we in de rand op te merken dat onze FIGI‐index voor 2017 gestegen is naar 35.

De laatste jaren is dus opnieuw een stijgende lijn vast te stellen nadat in 2014 een daling is vastgesteld

omwille van de dan opgenomen voorziening voor grote onderhouds‐ en herstellingswerken.

OD 5.2: De SHM beheerst haar kosten goed

Beoordeling: goed

Het hogere cijfer aan frictieleegstand is hoofdzakelijk te wijten aan het feit dat vertrekkende huurders

(vrijwillig, of zeker bij opzeg door onze vennootschap) de woning in (zeer) slechte staat achterlaten, waardoor

de organisatie van de herstellingswerken door ons dient te gebeuren, wat heel wat tijd vergt. De

huurwaarborg is in dergelijke gevallen zeker niet kostendekkend en de vertrokken huurders zijn veelal

onvermogend waardoor bijkomende schadevergoeding onmogelijk te recupereren valt. Om de zwaarder

getroffen woningen te herstellen, is heel wat tijd nodig, waardoor onze vennootschap ervoor kiest om de

woningen waar op relatief korte tijd de nodige herstellingen kunnen afgewerkt worden, voorrang te geven.

Deze kunnen dan veel sneller terug verhuurd worden.

We wensen, zoals het visitatierapport aanhaalt, te melden dat het hoger percentage aan frictieleegstand niet

enkel zijn oorzaak vindt in een minder goede werkwijze of bovenstaande elementen, maar ook te wijten is

aan renovatie‐ of vernieuwbouwprojecten met verplichte (tijdelijke) herhuisvesting van de zittende

huurders, waarvoor woongelegenheden dienen vrijgehouden te worden.

Pagina | 7

OD 5.3: De SHM voorkomt en bestrijdt huurdersachterstal, sociale fraude en domiciliefraude

Beoordeling: goed

OD 5.4: De SHM heeft en gebruikt een goed financieel plan

Beoordeling: goed

PRESTATIEVELD 6: KLANTGERICHTHEID

OD 6.1: De SHM informeert burgers snel en duidelijk

Beoordeling: goed

Eén van de verzuchtingen in het visitatierapport handelt over het feit dat het garanderen van de privacy beter

kan. Zoals eerder gemeld hebben we sinds september een nieuwe medewerker in dienst genomen. In

tegenstelling tot wat we als bemerking hieromtrent hebben gemeld op het tweede conceptrapport, wordt

de functie van het onthaal reeds sinds eind september door de nieuwe medewerker i.p.v. door onze sociaal

assistent waargenomen (en niet vanaf 01‐01‐2019). De nieuwe medewerker dient voor zijn onthaalfunctie

enkel als doorverwijzing naar het juiste personeelslid, waardoor klanten steeds in een afzonderlijk bureel

terecht kunnen en niet meer aan de balie hun onderwerp dienen te bespreken. Deze werkwijze garandeert

duidelijk meer privacy.

OD 6.2: De SHM informeert beleidsinstanties en andere organisaties snel en duidelijk

Beoordeling: goed

OD 6.3: De SHM meet de tevredenheid van klanten

Beoordeling: goed


AANBEVELINGEN DOOR DE VISITATIECOMMISSIE 1. (OD 1.5) Stem de toekomstige projectplanning nog meer af op de grote vraag naar kleine

woongelegenheden. De omslag die in nieuwe en geplande projecten wordt gemaakt naar kleinere

woningtypes sluit immers nog onvoldoende aan bij de vraag en bij de intentie van de SHM om de

problematiek van onderbezetting aan te pakken.

Diest‐Uitbreiding neemt deze opmerking ter harte en zal haar huidige werkwijze nog verder uitwerken.

Momenteel wordt bij het bepalen van de typologie en de projectplanning afgetoetst met de wachtlijst,

stedenbouwkundige voorschriften, al dan niet centrumgelegen projecten, topografie, mix van typologie

om levenslang wonen voorop te stellen. Wanneer de recente publicaties van ontwerpopdrachten voor

het aanstellen van architecten bekeken worden, kan vastgesteld worden dat deze zaken steeds werden

meegenomen voor het bepalen van de typologie:

Project : Prelaatstraat – uitschrijven opdracht 2015. Vooropgestelde typologie:

o 20 % type 2 slpk. / 3 pers. ‐ aangepast (appartement)

o 30 % type 2 slpk. / 3 pers. (appartement)


Project : Ezeldijksite – uitschrijven opdracht maart 2017. Vooropgestelde typologie:


Pagina | 8



o 50 % type 4 slpk. / 5 pers. (woning)


Project : Rasop – uitschrijven opdracht november 2017. Vooropgestelde typologie:




Project : Mierenberg – uitschrijven opdracht november 2017.. Vooropgestelde typologie:

o 10 % type 1 slpk. / 2pers. ‐ aangepast (appartement)




Doorheen de tijd worden projecten bij aanvang van de opdracht vaak nog bijgesteld in functie van de

wijzingen in de wachtlijsten en nood aan een bepaalde typologie:

Project : Prelaatstraat – uitvoeringsdossier 2018. Vooropgestelde typologie:

o 40 % type 1 slpk. / 2 pers. ‐ aangepast (appartement)



Project : Ezeldijksite – schetsontwerpdossier september 2018. Vooropgestelde typologie:







Hierbij wensen we ook aan te geven dat bij de aangehaalde CBO‐projecten (zie OD 1.1 – pagina 2), zoveel

mogelijk de focus lag / ligt op kleinere woongelegenheden (18 appartementen 100% type 2 slpk. / 3 pers.

gerealiseerd – in voorontwerp 38 appartementen, waarvan 11% type 1 slpk. / 2 pers. – 63% type 2 slpk. /

3 pers. en 26% type 3 slpk. / 4 pers.).

2. (OD 2.1) Maak dringend werk van een volledige, proactieve onderhouds‐ en renovatieplanning en hou de

patrimoniuminventaris permanent actueel. Dit zal leiden tot een betere inschatting en beheersing van de

kosten, en de werken kunnen er beter door gefaseerd worden, gespreid in de tijd en eventueel

gegroepeerd in grotere volumes. Op die manier kan de personeelsplanning beter verlopen en kan de

communicatie met de huurders beter georganiseerd worden.

In het verleden werd een onderhouds‐ en renovatieplanning opgemaakt. Omwille van de focus op het

behalen van 1000 woningen en de realisatie van dakisolatieprojecten, is de uitvoering van deze

onderhouds‐ en renovatieplanning wat op de achtergrond geraakt. Momenteel werd vanuit VMSW en de

overheid gevraagd om de woningkenmerken van het gehele patrimonium in kaart te brengen, net zoals

de opmaak van de renovatieplanning. Dit zal vanaf volgend jaar resulteren in een duidelijk beeld van de

kwaliteit van al onze woongelegenheden en de daaruit voortvloeiende verbeterde en actuele

onderhouds‐ en renovatieplanning.

Er zal een onderscheid gemaakt worden tussen klachtenonderhoud, mutatieonderhoud, periodiek groot

Pagina | 9

onderhoud, planmatig groot onderhoud en renovaties. Bedoeling is om een proactief onderhouds‐ en

renovatieplan op te maken, met als doelstelling een overzicht te geven van de werkzaamheden dewelke

in de toekomst uitgevoerd moeten worden en de financiële middelen die ieder jaar vrijgemaakt moeten

worden om de geplande werken te kunnen uitvoeren. De onderhouds‐ en renovatiestrategie beoogt het

maken van fundamentele keuzes (slopen of renoveren, integraal of gefaseerd, prioritair of niet‐ prioritair),

maatregelen en een fasering.

Dit pro‐actief onderhouds‐ en renovatieplan zal eveneens gekoppeld worden aan de financiële planning

van de maatschappij.

3. (OD 3.1) Werk de ontwerprichtlijnen periodiek bij in functie van de bouwervaringen van de maatschappij.

Bijgewerkte ontwerprichtlijnen geven aan de ontwerper een houvast om vanaf het ontwerp rekening te

houden met de recente ervaringen van de maatschappij zodat de kostprijs binnen het FS3 plafond

gehouden kan worden en meerwerken door vergetelheden zoveel mogelijk vermeden kunnen worden.

Anderzijds bieden ontwerprichtlijnen ook een kader voor de raad van bestuur, dat gebruikt kan worden

om aan te geven dat een project eventueel afwijkt van de vastgelegde richtlijnen en wat daar de

motivering voor is.

Diest‐Uitbreiding neemt deze opmerking ter harte en zal haar huidige werkwijze nog verder uitwerken en

met meer regelmaat actualiseren. Tot 2013 werden er geen ontwerprichtlijnen gehanteerd als extra kader

voor ontwerpers en werd enkel verwezen naar de C2008. In 2014 werd voor de eerste maal een visie

opgemaakt en een aantal ontwerprichtlijnen vastgelegd. In oktober 2016 werden de ontwerprichtlijnen

geactualiseerd en besproken binnen het teamoverleg. Bedoeling is om vanaf 2019 de visie en

ontwerplijnen jaarlijks te actualiseren en te bespreken naar aanleiding van werfervaringen, ervaringen

vanuit sociaal, gebruiks‐ en/of onderhoudsoogpunt, ervaringen vanuit aanvragen naar het directiecomité.

De bestaande visie‐ en ontwerprichtlijnen zullen nog verder gespecifieerd worden.

Tevens zal er werk gemaakt worden om deze werkwijze nog verder door te trekken naar woningen binnen

ons patrimonium die leeg gekomen zijn en opgefrist dienen te worden omwille van mutatieonderhoud.

Voor elke bestaande woning zal opnieuw een aftoetsing gemaakt worden naar de standaarduitrusting die

minimaal aanwezig dient te zijn bij een nieuwe verhuring.

4. (OD 4.3) Werk een visie en strategie uit op het voorkomen en aanpakken van leefbaarheidsproblemen en

maak daarvoor in eerste instantie een probleemanalyse. Op basis van die analyse kan de SHM dan

structurele oplossingen zoeken voor vastgestelde problemen en eigen preventieve acties ontwikkelen of

aansluiten op acties van andere actoren. Dit kan leiden tot het voorkomen van problemen, de realisatie

van sociale cohesie en betrokkenheid van bewoners daarbij.

We zullen vanaf volgend jaar een probleemanalyse doen betreffende de leefbaarheidsproblemen. We

zullen deze analyse doen op basis van de vele plaatsbezoeken bij onze huurders en de resultaten van de

afgenomen tevredenheidsenquêtes. De uitwerking van een visie en strategische aanpak wordt voorzien

in 2020.

We zullen ondertussen de leefbaarheidsproblemen verder aanpakken door:

de opmaak van verschillende procedures betreft overlast, sluikstorten, slecht onderhoud en

burenruzie.

goed te blijven samenwerken met onze huidige externe partners: CAW, OCMW’s, ’t Wit Huis, politie

en gemeenten. Er wordt op regelmatige basis overleg gepleegd, vaak samen met de huurder. In

bepaalde dossiers is de sociaal assistent ook aanwezig op het zorgoverleg, mits toestemming van de

huurder. Dit creëert een vertrouwensband met de huurder en zo is hij eveneens op de hoogte van

Pagina | 10

alles wat zich afspeelt rond de huurder. Bij het maken van afspraken kan hierbij rekening gehouden

worden.

opstarten van samenwerkingen met nieuwe externe partners: we hebben onlangs een

samenwerking met Het Beverbeekhuis te Diest opgestart. Zij organiseren een sociaal restaurant,

vormingen en activiteiten (bv. wijkfeest) voor de bewoners in de omliggende wijken Poelske,

Speelhof en E. Vanderveldestraat. Zij informeren de bewoners ook over poetsdiensten,

klusjesdiensten, verenigingen. Hun werking hebben wij extra aandacht gegeven in onze recentste

huurderskrant. We hebben onlangs gebruik mogen maken van hun vergaderzaal om een

infovergadering te houden voor onze huurders. We gaan nu onderzoeken hoe we met hen op

verschillende vlakken kunnen samenwerken. De bedoeling is om in de toekomst nog meerdere

externe partners te vinden waarmee we kunnen samenwerken.

Organisatie van bewonersvergaderingen bij allerlei leefbaarheidsproblemen (onderhoud

gemeenschappelijke delen, zwerfvuil, burenconflict). We willen kort op de bal spelen en voorkomen

dat deze problemen escaleren. Ook zullen we proactief bewonersvergaderingen organiseren. We

stappen met of zonder een bepaald thema naar de huurder toe (bv. hoe de wijk/straat opfrissen).

5. (OD 4.4) Neem het initiatief om de noden, verwachtingen en interesses van bewoners te beluisteren. De

SHM kan daarvoor terugvallen op de resultaten van de tevredenheidsmeting en die meteen ook

aangrijpen om met bewoners in gesprek te gaan. Ook de herwerking van de website, folders, brieven en

affiches of de geplande renovatieoperaties kan DU aangrijpen om bewoners sterker bij haar werking te

betrekken en te onderzoeken of daarop structurele bewonerswerkingen kunnen worden geënt. Vanuit

die ervaring kan DU een visie en strategie op het betrekken van bewoners ontwikkelen en zo enerzijds het

draagvlak voor haar beslissingen verhogen en anderzijds haar werking mee laten verbeteren vanuit de

ervaringsdeskundigheid van de bewoners.

We zullen de komende jaren hard inzetten op huurdersbetrokkenheid. We zullen hiervoor onze

huurderskrant, website en briefwisseling gebruiken als middel om huurders te informeren en te betrekken

bij het beleid. De huurderskrant kan gebruikt worden om acties aan te kondigen, een mening of

medewerking te vragen bv. deelname enquête, uitnodiging deelname huurdersadviesraad (HAR),…

Onze huurderskrant verschijnt 2x per jaar. Artoos zorgt voor de vormgeving van deze huurderskrant, het

drukwerk en de verzending. Wat de inhoud betreft werken we samen met 9 andere SHM’s, die ook klant

zijn bij Artoos. 4 pagina’s worden gezamenlijk ingevuld in samenspraak met de andere SHM’s. Wij

beschikken daarnaast nog over 4 pagina’s waarvan we zelf de inhoud mogen bepalen.

Er zal een huurdersadviesraad (HAR) opgericht worden. De HAR is een belangrijk instrument om ons beleid

en werking te evalueren en verbeteren. We hebben op 21/11/2018 een bevraging gestart bij andere

SHM’s betreffende de werking en organisatie van een HAR. In 2019 zullen we de oprichting verder

uitwerken. In 2020 zal de HAR effectief in werking treden.

Bij grote renovatiewerken zullen we veel aandacht schenken aan het tijdig en correct informeren van de

betrokken huurders. We begeleiden hen uitgebreid doorheen het hele proces door middel van

infovergaderingen en plaatsbezoeken aan huis.

6. (OD 5.2) Leg duidelijke doelstellingen vast met betrekking tot frictieleegstand en verbeter de afstemming

van de verschillende betrokken processen. Verbeter de informatiedoorstroming tussen de verschillende

betrokken medewerkers (bijvoorbeeld door het opmaken van een gezamenlijke planning) en

communiceer beter op alle niveaus (medewerkers, directiecomité, raad van bestuur, jaarverslag) omtrent

de frictieleegstand.

Periode Doel Dienst Deelproces

2018

2019

2020

2021

2022

2023

OD 1.5

2018‐2023Projectplanning afgestemd op vraag naar kleine

woongelegenhedenPatrimonium v Start bij ontwerpfase

OD 2.1

vInventaris bestaand patrimonium actualiseren op

woningniveau d.m.v. conditiemetingstool VMSW

vRenovatieplanning uitwerken op basis van

conditiemetingstool VMSW

Inventaris actualiseren

Meerjarige onderhoudsplanning actualiseren

Meerjarige renovatieplanning actualiseren

Financiële implicaties beide planningen opstellen

Goedkeuring raad van bestuur

OD 3.1

Ontwerprichtlijnen periodiek bijwerken


Pagina | 12

2018‐2023Patrimonium

DirectieOntwerprichtlijnen periodiek bijwerken

Ontwerprichtlijnen periodiek bijwerken

ACTIEPLAN 2018‐2023 ‐ DIEST‐UITBREIDING

Opstellen van een volledige, proactieve onderhouds‐ en renovatieplaning

Timing

2018‐2023Kwaliteit patrimonium op peil houden met kennis over

financiële impactPatrimonium

Afstemming toekomstige projectplanning op grote vraag naar kleine woongelegenheden


2018

2019

2020

2021

2022

2023

OD 4.3

vAanstellen nieuwe medewerker voor onthaal, waardoor

1/2 VTE vrijkomt voor sociaal assistent

vInfosessies volgen op vlak van leefbaarheidsproblemen

en bewonersparticipatie

Visie en strategie uitwerken (ook procedures

sluikstorten, overlast, slecht onderhoud woning,

burenruzie)


Reglement inwendige orde actualiseren


Visie en strategie actualiseren


v Bewonersvergaderingen organiseren op vraag van

bewoners en bij vaststellen leefbaarheidsproblemen

Analyseren waar de grootste leefbaarheidsproblemen

zich voordoen

Op basis van de analyse bijkomende

bewonersvergaderingen organiseren

Kennismaking en overleg

Huurders informeren over aanbod Beverbeekhuis

Opstart wijkcomité

Gezamelijke activiteiten uitwerken

Pagina | 13

2018‐2023Organiseren van bewonersvergaderingen op

regelmatige basisSociaal

Sensibiliseren bewoners via Het Beverbeekhuis2018‐2023 Sociaal

2018‐2023 Visie en strategie leefbaarheidsproblemenSociaal

Directie

Visie en strategie uitwerken op voorkomen en aanpakken leefbaarheidsproblemen

Timing


2018

2019

2020

2021

2022

2023

OD 4.4

vAanstellen nieuwe medewerker voor onthaal, waardoor

1/2 VTE vrijkomt voor sociaal assistent

Visie en strategie uitwerken en actualiseren


Inrichten van infovergaderingen renovatie

v Inrichten van infovergaderingen (ver‐)nieuwbouw

Huurdersvergaderingen over werking / problemen

Huurders betrekken bij woonomgeving

vInformeren bij andere SHM's betreft werking +

samenstelling HAR

Oproep kandidaten HAR via huurderskrantje + website ‐

voorjaar

Bestuderen kandidaten en samenstelling HAR

Eerste bijeenkomst HAR

Jaarlijks 3‐tal bijkomsten HAR waar bepaalde thema's

besproken worden

OD 5.2

Doelstellingen bepalen


Controlebezoek binnen maand na opzeg

Opmaak planning grotere herstellingswerken met

geraamde duurtijd

Communicatie en opvolging met medewerkers

Communicatie met directiecomité en / of raad van

bestuur

Pagina | 14

2018‐2023Beluisteren noden, verwachtingen en interesses van

bewoners

Sociaal

Directie

2018‐2023 FrictieleegstandAdministratie

Directie

2018‐2023 Oprichten van een huurdersadviesraad (HAR) Sociaal

Beluisteren noden, verwachtingen en interesses van bewoners

Frictieleegstand

Timing


2018

2019

2020

2021

2022

2023

OD 6.3

vTevredenheidsmetingen uitvoeren bij nieuwe huurders,

mutaties, herstellingen, …

Grootschalige enquêtes bij zittende huurders over

diverse aspecten

Resultaten formaliseren en analyseren

Resultaten en mogelijke verbeteracties kenbaar maken

via diverse kanalen

Pagina | 15

2018‐2023 Analyse tevredenheidsmetingenSociaal

Directie

Analyse van tevredenheidsmetingen

Timing

Beslissing van de minister n.a.v. het visitatierapport

van 6 november 2018 van Diest-Uitbreiding (2250), Diest

Documents

Visitatierapport Diest-Uitbreiding (2250) · 2019. 2. 4. · - transparante en eenduidige informatie te verschaffen over de werking van SHM’s; - de minister toe te laten de prestaties