Værdiansættelser på det danske marked

Wismann Property Consult A/S www.wismann-as.dk

Værdiansættelser v/Projektchef & direktør, cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar,

Lars Wismann, Wismann Property Consult A/S


Værdiansættelser på det danske marked

• Ejeren værdiansætter i fbm. aflæggelse af årsregnskab - status

• Revisoren efterprøver ejerens værdi• SKAT værdiansætter den off. vurdering• Financier værdisansætter

belåningsværdien• Forsikringsselskabet værdiansætter

forsikringsværdien


Ejerens værdiansætter idet han aflægger regnskabet!

• Ejeren bør altid værdiansætte til den kontante handelsværdi

• Glem alle de kreative begreber som forhåndsvurdering, priskontrol, markedsværdi eller tilsvarende

• Ejendomsværdien har direkte indvirken på balanceposterne herunder egenkapitalen


Ejendommens kontante handelsværdi!

• I et marked uden handler eller kun få handler giver begrebet kontant handelsværdi ingen mening

• Uden sædvanlig og mulig finansiering vil der kun være få eller ingen handler

• Alternativt kan anvendes aktuelle udbud på tilsvarende ejendomme


Når ejendomsværdien er det rene gætteværk!

• Når vurderingsmanden trækker vilkårlige yields ud af den blå luft

• Yield varierer med nettolejen og adressen

• Når der i generelle termer henvises til generelle markedstendenser

• Når der ikke anføres referenceejendomme

• Når vurderingsmanden ikke er stats.aut. ejd. mgl. og valuar (er autoriseret)!


Yields og m2 priser dokumenteres med referenceejendomme

lav bruttoleje = low yield vice-versa

Adresse Bolig værdi pr. m2. Bruttoleje aktuel yield max leje BRL § 5 stk. 2 potentiel yield

Sluseholmen 23.750kr 1.200kr 4,00% 1.200kr 4,00%2100 Kbh. Ø 22.222kr 750kr 2,25% 1.250kr 4,50%2900 Hellerup 20.000kr 450kr 1,00% 1.400kr 5,75%2720 Vanløse 14.286kr 500kr 1,75% 950kr 4,90%1950 Frederiksberg 20.000kr 400kr 0,75% 1.200kr 4,75%* driftsudgifter kr. 250/m2


Ejendomsværdien gør forskellen mellem liv og død

• Ejendomsværdien indgår direkte i aktivbalancen

• Egenkapitalen påvirkes krone for krone med ejendomsværdien

• Det retvisende regnskab bliver som følge heraf stærk følsomt

• Ejendomsværdien bør derfor hverken være vilkårlig el. tilfældig


A/B Ringertoften valuarvurderet foråret 2009 til hhv. kr 10.800/m2 og kr. 23.800/m2.

DEs formand udtalte d. 25-08-2009 i JP, at begge vurderinger muligvis var lige efter bogen!


Revisorens efterprøvning af ejendomssværdien!

• Regnskabet aflægges af ejeren/selskabets ledelse

• Revisoren er ikke stats.aut.ejd. mgl. & valuar

• Revisoren har i reglen ikke besigtiget ejendommen

• Revisoren når han efterprøver er det i reglen på et slapt og udokumenteret grundlag


Potentielle overbelåningssagermed skjulte tab for kr. 500-800 mio.


JØPs årsregnskab 2010• Ejendomsværdier anført til en kontant

handelsværdi på kr. 2,4 mia.• Revisorerne godkendte den budgetterede

nettodrift på ca. 3,4% for 2011• Realiseret nettodrift 1,6% for 2010• Påstand der fifles med ejd. værdierne• Fejlvurdering muligvis kr. 600-1.200 mio.• KPMG der er revisor – afviser alt!• JØPs aktuelle solvens overdækning kr. 435 mio.


A/B Laubsgården – valuarvurderet 11-04-2006 kr. 7.834/m2


A/B Laubsgården

• Ejeren betalte en valuar for at kende den kontante handelsværdi

• Revisoren gjorde ingen indsigelse mod vurderingen –fraskrev sig et ansvar

• Valuaren påstod at vurderingen var retvisende skønt der ingen referencer var

• I 2009 udbetaltes kr. 2,1 mio. i erstatning grundet markant undervurdering


SKATs dir. Jens Perch Nielsen ejen-domsvurderer til den off. vurdering

• Efter vurderingsloven skal d. off. Vurdering afspejle den kontante handelsværdi

• Ifølge SKAT har myndigheden ikke en valuars kompetence erfaring

• SKAT hævdede i JP d. 29-01-2011 at SKATs vurderinger er gode om end ind imellem noget upræcise


SKATs vilkårlige vurderingerSundvej 4, 2900 Hellerup kr. 4.650/m2


SKATs vilkårlige vurderingerEnghavevej 32, Kbh. V., kr. 29.435/m2


SKATs off. vurderinger har stor økonomisk betydning

• Grundskylden beregnes efter d. off. vurdering pr. 01.10.2001 med reguleringer og grundskyldsskatteloft

• Dækningsafgift beregnes af forskelsværdien Off vurdering minus grundværdi med små reguleringer

• Financier og offentligheden refererer ofte til den off. Vurdering!


SKATs grundskyld beregnes af 2001 off. Vurderinger - skattestop

0

20

40

60

80

100

120

140

Sundvej 4 Broholms Allé 10A-B

Blidah park Enghavevej 28 Istedgade 44

grundskyld pr. m2.


”Smarte valuarer” spinder Guld på SKATs vilkårlige vurderinger


Financier vurderer/fastsætter belåningsværdien

• Der er 4 realkreditinstitutter og hermed oligopol (uigennemsigtigt marked)

• 1. prioritetslån max. 60% for erhverv og 80% af boliger

• Løbetid max. 30 år

• Bankfinansiering er i dag vanskeligt

• Belåningsværdien bør afspejle den kontante handelsværdi


Østergade 15 ejerlejlighed 2&10256 m2, st, 200 m2. 1. sal & 300 m2. kld.


Nykredit – belåningsværdiØstergade 15, ejerlejl. 2&10

• Belåningsværdien kan ikke oplyses• Kunne fastholde eksisterende lån ca.

kr. 60 mio.• Rentekrav 10 år-rentemax. eller min.

Swap10 lån, ca. 4% p.a.• Bidragssats 0,9%• Ejers cashflow efter drift kr. 5,2 mio.• Ingen udlodninger til ejer


DanskeBank RD – belåningsværdiØstergade 15, ejerlejl. 2&10

• Belåningsværdien er 1,66 gange lånet

• Kunne yde nye lån ca. kr. 65 mio.

• Ejer kunne frit vælge renteperiode f.eks.F1

• Bidragssats 0,75%

• Ejers cashflow efter drift kr. 5,2 mio.

• Fri udlodning til ejer i 2011 kr. 3 mio.


A/B Frisersvej 22 A-D, 2920lån kr. 3.200/m2

• Nykredit tilbød 30 års annuitetslån

• Bidragssats 0,55%, rente 5,9% inkl. bidrag

• Ekstrem høj sikkerhed


A/B Klostergården, 2100 Kb. Ølån kr. 23.970/m2 – uden sikkerhed

• Nordea tilbød 16 års afdragsfrihed

• Bidragssats 0,14%, rente 3,2% inkl. bidrag

• Bidragsrabat de næste 15 år

• 10 mio. af lånet blev tilbudt rentefrit i 4 år

• Ingen sikkerhed med 160% overbelåning

• Belåningsværdi næppe over kr. 12.000/m2


Forsikringsværdien

• Forsikringspræmien er typisk kr. 10-12/m2

• Nederste kvartil ned til kr. 7-8/m2

• Øverste Kvartil op til kr. 18-24/m2

• Ekstreme sager op til kr. 36/m2

• Forsikringsværdien oplyses aldrig


Vurderinger på det Svenske marked!

• Udføres typisk at personale med en akademisk kandidatgrad

• Solid dokumentation med anførte referenceejendomme

• Udover beliggenhed er der fokus på m2-leje, yields, m2-priser og lejers bonitet

• Lejekontraktens beskaffenhed

• Der angives følsomhedsintervaller


Ejendomsaktørernessamfundsinteresse!

• Et åbent og gennemsigtigt marked for ejendomsvurderinger!

• Et effektivt marked for ejendomsvurderinger!

• Vurderingerne skal være vel dokumenterede og uangribelige

• Et likvidt marked forudsætter finansiering

• Gør selv en indsats i samfundets interesse


Fremtidsønsker• Vurderingsarbejde bør forudsætte en

akademisk kandidatgrad!• Bør forsat være et autoriseret arbejde• Fuld offentlig indsigt i alle sager om under

eller overvurderinger• Lovkrav om udmelding af

belåningsværdier• Offentlighed i alle handler som før 09-2009• Sund fornuft fremfor rigid regulering


Værdiansættelser v/Projektchef & direktør, cand. merc., statsaut. ejd. mgl. & valuar,

Lars Wismann, Wismann Property Consult A/S

Documents

Værdiansættelser på det danske marked