Opis kompleksa

nekdanje tovarne CIMOS v Šempetru pri Gorici

2

SPLOŠNO Kompleks nekdanje tovarne CIMOS v Šempetru se nahaja v srednjem delu industrijske cone Šempeter, med območjem bivše tovarne ABK na zahodni strani in območjem tovarne Mahle na vzhodni strani ter severno od obvoznice Šempeter. Kompleks je umeščen med železniško progo na severu ter hitro cesto na jugu, v prometnem koridorju, ki povezuje severno Italijo in srednjo Evropo. Po urbanistični dokumentaciji Občine Šempeter - Vrtojba je območje označeno kot ŠE 55 - delno kot območje proizvodnih dejavnosti, obravnavani del pa je namenjen zabaviščno-turistični, sejemski, športno-rekreacijski in podobni dejavnosti. Vzhodni del kompleksa, približno v polovični površini je nepozidan, trenutno urejen kot golf vadbišče, sicer pa urbanistično enako opredeljen kot ostali del kompleksa. Obstoječi objekti spadajo k hišni številki Polje 5, 5290 Šempeter pri Gorici.

skica: Prikaz umeščenosti kompleksa HIT šport center

Kompleks nekdanje tovarne CIMOS tvorijo naslednja zemljišča skupne površine 79.308 m2: - ID znak 2315-362/5-0 (površina 3.264 m2) - ID znak 2315-365/2-0 (površina 2.847 m2) - ID znak 2315-401/0-0 (površina 46.615 m2) - ID znak 2315-402/0-0 (površina 58 m2) - ID znak 2315-410/0-0 (površina 17.577 m2) - ID znak 2315-412/2-0 (površina 352 m2) - ID znak 2315-413/2-0 (površina 1.550 m2) - ID znak 2315-414/1-0 (površina 983 m2) - ID znak 2315-415/2-0 (površina 1.915 m2) - ID znak 2315-416/3-0 (površina 1.966 m2) - ID znak 2315-417/0-0 (površina 413 m2) - ID znak 2315-418/3-0 (površina 1.001 m2) - ID znak 2315-419/4-0 (površina 88 m2) - ID znak 2315-420/3-0 (površina 47 m2) in - ID znak 2315-3437/1-0 (površina 632 m2)

3

Površina zemljišč pod objekti je 17.882 m2, kar pomeni, da je nepozidanih zemljišč 61.426 m2 ali faktor pozidanosti 22,5 %. V kompleksu je več objektov različne namembnosti in izvedbe, z naslednjimi identifikacijskimi številkami in neto površinami: št. ID številka objekta s kratkim opisom neto P

1 2315-1380 s 3 deli stavbe (športni in poslovni prostori ter skladišča) 15.026,90 m2

2 2315-1382 z 1 delom stavbe (skladišče) 60,30 m2

3 2315-1388 z 1 delom stavbe (skladišče) 16,40 m2

4 2315-1389 z 1 delom stavbe (skladišče) 745,40 m2

5 2315-1390 z 1 delom stavbe (gostinski prostori) 673,50 m2

6 2315-1391 z 1 delom stavbe (industrijski del stavbe) 34,10 m2

7 2315-1394 z 1 delom stavbe (industrijski del stavbe) 28,60 m2

8 2315-1396 z 1 delom stavbe (skladišče) 308,80 m2

9 2315-1398 z 1 delom stavbe (skladišče) 67,30 m2

10 2315-1399 z 1 delom stavbe (skladišče) 72,90 m2

11 2315-1401 z 1 delom stavbe (industrijski del stavbe) 81,00 m2

12 2315-1402 z 1 delom stavbe (kurilnica, trošarinsko skladišče) 26,20 m2

13 2315-1403 z 1 delom stavbe (skladišče za naftne derivate) 72,90 m2

14 2315-1411 z 1 delom stavbe (vratarnica) 26,80 m2

15 2315-1414 z 1 delom stavbe (objekt na golf vadbišču) 44,70 m2

16 2315-1415 z 1 delom stavbe (pomožni objekt ob golf vadbišču) 14,30 m2 Sumarna tabela objektov v kompleksu

Skupna neto površina vseh objektov, kot so opredeljeni po GURS-u, znaša 17.309,10 m2.

Skica: označene so pozicije posameznih objektov (številke ustrezajo oznakam v sumarni tabeli in opisom v naslednji točki)

Kompleks ima samostojne komunalne vode, ki se navezujejo na sekundarno ali priključno omrežje individualne komunalne rabe. Prometno se kompleks priključuje na južno obvoznico Šempetra, ki se na zahodni strani priključuje na hitro cesto H4 in MMP Vrtojba. Za ogrevanje je zgrajena centralna kotlarna na tekoče gorivo. Na južni strani glavnega objekta in na vzhodni strani bivših proizvodnih hal je lastno parkirišče, delno pa so javna parkirna mesta tudi ob obstoječi obvoznici.

4

TEHNIČNI OPISI IN POVRŠINE OBJEKTOV

Gradbeni objekti so na približno polovični površini kompleksa - v sredini z bivšimi proizvodnimi stavbami in na obrobju s spremljajočimi objekti. Okrog osrednjega dela je interna manipulativna cesta in ob njej jugozahodni in vzhodni strani parkirišča. Na zahodnem delu je prosta zelena površina le na skrajnem jugozahodnem delu, vzhodni del kompleksa pa je sedaj golf vadbišče in zato teren s temu ustrezno reliefno razgibanostjo. Pretežni del objektov je bil zgrajen v letih 1973 in 1974, kasneje pa, razen prilagajanj objektov novi namenski rabi in zamenjavi kritine na pretežnem delu objektov, večjih posegov ni bilo. Glavni del objektov je bil leta 1973 zgrajen kot montažne armiranobetonske hale tip SGP GORICA, le notranje preureditve zahodnih dveh hal in manjše dograditve so bile izvedene pred okrog 10 leti. Zahodni dve hali z vzdolžno orientacijo jug - sever sta sedaj namensko opredeljeni za športno-rekreativno in zabaviščno dejavnost, ostale hale pretežno služijo za skladišča. Objekt bivše kuhinje in restavracije je v uporabi ob večjih prireditvah v centru. Južni aneks ob glavnih halah, v katerem so bili v pritličju servisni prostori, v nadstropju, z zunanjim dostopom, pa bivši upravni prostori pa sedaj ni v uporabi. Ob zahodni hali je zgrajena kotlovnica za ogrevanje prostorov, ki so v uporabi. Za izboljšave na obravnavanem kompleksu ni nikakršne tehnične dokumentacije, ki bi izkazovala gradbene in spremljajoče karakteristike objektov. Podani so le le generalni podatki v GURS-u o površinah, starosti in osnovni izvedbeni elementi, pri čemer pa vpis objektov v kataster stavb ni izveden, zato tudi podatki o površinah niso povsem verodostojni in zato brez prever na mestu samem niso neposredno uporabni. Pretežni del objektov je bil zato izmerjen na mestu samem - delno po neto izmerah, delno pa z zunanjimi gabariti ob upoštevanju etažnosti in običajnih faktorjev za posamezne tipe objektov, da se tako pridobi neto površina.

OBJEKT1 - športni center in skladišče (ID ŠT 2315-1380)

Pod to identifikacijsko številko katastra stavb spadajo:

glavni montažna hala v smeri jug - sever, osnega razpona 24,00 m

vzporedna hala osnega razpona 12,00 m

10 prečnih hal z orientacijo vzhod - zahod z osnimi razponi 12,00 m

prizidan objekt k glavni hali, v 2 etažah za potrebe skladiščenja drobnega inventarja

dograjen objekt na severni strani proizvodnih hal in

južni, pretežno pritlični in delno nadstropni aneks. Glavna hala v južnem delu služi za športne in družabne prireditve, v severnem delu so tenis igrišča, vmesni del pa je nadstropen in prilagojen za servisne potrebe. V vzporedni hali, v kateri so v južnem delu pritličja sanitarije in garderobe in zgoraj tribuna, so športne površine in delno v nadstropju pomožni prostori. Finalne in instalacijske obdelave so v teh dveh halah prilagojene sedanji namenski dejavnosti. Svetla višina je v halah do temena cca 11,5 m. Podobne izvedbe je tudi dograjen objekt na severni strani in je v dveh etažah. Prečne hale, prej namenjene proizvodnji, so prav tako montažne. Na sekundarni strešni konstrukciji je profilirana pločevinasta kritina, odkar je bila prvotna azbestcementna kritina zamenjana zaradi poškodb od toče. Na tleh hal so industrijski tlaki, prvotne instalacije so razen razsvetljave pretežno odstranjene. V katastru stavb je za objekt ID ŠT 2315-1380 podana le skupna tlorisna površina, dejansko pa ta sklop predstavljajo objekti različne namenske rabe in izvedbe, kot je že navedeno v uvodnem delu tega sklopa objektov. Temu ustrezno so ločeno prikazane tudi neto površine posameznih objektov, ki so zaradi nadaljnje obdelave korigirane s faktorji namenske rabe in kvalitetnega stanja ter je tako dobljena računska površina za nadaljnjo obdelavo. V korekturnem faktorju je upoštevan tudi vpliv zaradi delnih izvedb v etažah. Zaradi različnega privzemanja in nadaljnje obdelave se tako ugotovljene neto in računske površine delno razlikujejo od tistih v GURS-u.

5

Neto in računske površine: - glavna hala 3.227,2 x 1,05 = 3.388,6 - vzporedna glavni hali 1.415,7 x 1,25 = 1.769,6 - prečne hale 8.424,0 x 0,75 = 6.318,0 - dograditev ob glavni hali 52,6 x 1,50 = 78,9 - dograditev ob prečnih halah 309,7 x 0,65 = 201,3 - pritličje južnega aneksa 740,5 x 1,00 = 740,5 - nadstropje južnega aneksa 203,1 x 1,00 = 203,1

SKUPAJ: Pn1 = 14.372,8 m2; Pr1 = 12.700,0 m2.

Delno odstopanje dejansko ugotovljene neto površine od tiste po GURS-u izhaja iz različnega pristopa, ko so za cenitev privzemane površine z eno etažnostjo zaradi poenotenja različnih delov v katastrsko opredeljenem objektu; v katastrski površini so upoštevane površine po etažnosti. OBJEKT2 - skladišče (ID ŠT 2315-1382)

Objekt se nahaja kot prostostoječ na severni strani osnovne zazidave, namensko je bil zgrajen za skladiščenje vnetljivih snovi in je pritličen, zidan in z lahko dvokapno streho in kovinskimi fasadnimi zaporami. Trenutno objekt ni v rabi. Dejanska neto površina se ujema s tisto po katastru stavb in znaša Pn2 = 60,3 m2.

6

OBJEKT3 – skladišče ( ID ŠT 2315-1388)

Prvotno je ta objekt služil kot čistilna naprava, pred časom kot umivalnica, sedaj pa ni v rabi, občasno služi za priročno skladišče. Po zasnovi je objekt pritličen, zidan in z ravno streho. Na zahodni strani je delno nadstrešek. Neto tlorisna površina po dejanskih izmerah se ujema s podatkom iz katastra stavb, ki znaša Pn3 = 16,4 m2.

OBJEKT4 - skladišče (ID ŠT 2315-1389)

Objekt se nahaja na severni strani bivšega prehrambenega objekta in je sestavljen iz dveh ločnih montažnih hal osnega razpona 12,0 m. V temenu je svetla višina cca 9,5 m. Strešna kritina je zamenjana in je iz esal plošč. V zahodni hali je na površini cca 40 % izvedena stropna plošča, nad njo pa so pisarniški prostori, ki jih je izvedel najemnik. Dostop do teh prostorov je po dveh kovinskih stopniščih. V sklopu te hale je tudi energetski del s tremi boksi transformatorjev, od katerih je eden v rezervi, v dveh pa sta transformatorja 20/04kV 630 kVA. V prostih fasadah in v zatrepih so pasovi zasteklitve s kopilitom, v strehi so svetlobni pasovi. V hali je na tleh industrijski tlak, fasadne zapore so kovinske, vhodna vrata velikega formata. Pod pisarnami je stranišče in pomožni prostori, v objekt je napeljana voda ter električne instalacije za priključek strojev, razsvetljavo in telekomunikacijsko priključitev. Skupna neto površina se ujema s tisto po katastru, zaradi različne izvedbe in namenske rabe pritličja in nadstropja pa je za nadaljnje vrednotenje uvedena računska površina. - pritličje 590,5 x 1,00 = 590,5 - nadstropni del 154,9 x 0,45 = 69,7

Pn4 = 745,5 m2; Pr4 = 660,2 m2. OBJEKT5 - prehrambeni objekt ( ID ŠT 2315-1390)

Objekt je lociran na južni strani stavbe 1389 in je prav tako ločne montažne izvedbe, le da sta hali z istim osnim razponom 12,0 m nekoliko manjše višine. Ob osnovnem objektu sta dva nadstreška - na vzhodni in na južni strani, v podaljšku južnega nadstreška pa je zidan aneks. Vzhodni nadstrešek je zaprt, južni pa iz dveh strani zaprt. Kot ozki nadstreški pod napuščem so tudi na zahodni strani. Osnovna konstruktivna izvedba je standardna za tip objekta, v notranjosti pa je bila prilagojena za konkretno namensko rabo.

7

Dejanska neto površina delno odstopa od površine po GURS-u, zaradi različnih izvedb pa so uporabljeni korektivni faktorji in ugotovljene računske površine: - osnovni objekt 787,6 x 1,00 = 787,6 - vzhodni nadstrešek 81,9 x 0,25 = 20,5 - južni nadstrešek 70,7 x 0,25 = 17,7 - zahodni nadstreški 36,8 x 0,15 = 5,5 Pn5 = 977,0 m2; Pr5 = 831,3 m2.

OBJEKT6 - pomožni objekt ( ID ŠT 2315 – 1391)

Lokacijsko se nahaja kot prostostoječ zidan objekt na zahodni strani prehrambene stavbe in je v preteklosti služil za skladiščne potrebe. Je zidan in z blago naklonjeno streho. Izvedba je standardna. Dejanska neto tlorisna površina se ujema s podatkom iz katastra stavb, ki znaša Pn6 = 34,1 m2. OBJEKT7 - pomožni prizidek ob objektu (ID ŠT 2315-1394)

Naslonjen je na halo (objekt 1389) in je zidane izvedbe, funkcionalno pa je vezan na halo in tudi iz nje dostopen.

Po izmerah na mestu se površina ujema z neto površino po GURS-u Pn7 = 28,6 m2. OBJEKT8 - skladiščni objekt (ID ŠT 2315 – 1396)

Lociran je na skrajni severozahodni strani kompleksa, po zasnovi je armiranobetonske izvedbe in z ločno streho, v kapnem delu je višine cca 7,5 m. Krajna zatrepna dela do lokov sta zasteklena s kopilitom. Fasadne odprtine so zaprte s kovinskimi elementi. Na tleh je industrijski tlak in le osnovne instalacije, ki so potrebne za skladiščni objekt. Dejanska neto površina objekta je enaka podatku iz GURS-a in znaša Pn8 = 308,8 m2.

8

OBJEKT9 - pomožni objekt (ID ŠT 2315 – 1398)

Postavljen je na skrajnem severozahodnem delu, v podaljšku objekta 1399, ki se naslanja na objekt 1396. V približno polovičnem delu je s pozidavo, v ostalem delu pa kot odprt nadstrešek. Kritina je kovinska, v ostalem pa z zelo skromno izvedbo. Neto površina objekta je Pn9 = 67,3 m2. OBJEKT10 - pomožni objekt (ID ŠT 2315 – 1399)

Objekt predstavlja zapolnitev med objektoma 1396 in 1398 in je v vzdolžni smeri nanju tudi naslonjen. Streha je kovinska enokapna, krajne zapore so iz lahkih materialov. Dostop je iz južne strani. Neto površina objekta je Pn10 = 72,9 m2. OBJEKT11 - pomožni objekt (ID ŠT 2315 – 1401)

Lociran je na zadnji, zahodni strani pretakališča goriv in je pritlične zidane izvedbe, na severozahodni strani je nadstrešek. Streha je lesena in pokrita z esalom, fasadne odprtine so s kovinskimi zaporami. V objektu so osnovne instalacije. Neto površina objekta je Pn11 = 81,0 m2.

9

OBJEKT12 - trošarinsko skladišče (ID ŠT 2315 – 1402)

Lokacijsko sta trošarinsko skladišče (prej kurilnica) in skladišče goriv (ID ŠT2315-1403) prvotno predstavljala komplementarni objekt namenske rabe, ki je sedaj delno v najemu. Razen rezervoarjev, ki bi lahko služili za tranzitne potrebe goriv, ostali gradbeni elementi izgubljajo uporabno vrednost. Neto površina objekta je Pn12 = 26,20 m2. OBJEKT13 - skladišče goriv (ID ŠT 2315 – 1403)

Na ploščadi - lovilnem bazenu je postavljen en vertikalni in en horizontalni rezervoar za tekoče naftne derivate, skupnega volumna 51,3 m3. Neto površina platoja je Pn13 = 72,9 m2. OBJEKT14 - vratarnica (ID ŠT 2315 – 1411)

Locirana je ob glavnem vhodu v kompleks in je prilagojena za specifično namensko rabo. Na vhodnem delu je večji nadstrešek, sicer pa objekt masivne izvedbe in z ravno streho.

Neto površina Pn = 26,8 m2

10

OBJEKT15 - objekt na golf igrišču (ID ŠT 2315 – 1414)

Na jugovzhodnem delu sedanjega golf vadbišča je servisni objekt za potrebe delovanja golf vadbišča (klubska hiša). Poleg masivnega namenskega objekta so ob njem še nadstreški na kovinskih stojkah. Objekt je bil zgrajen leta 2005 in je neto tlorisne površine 44,7 m2, nadstreškov pa je cca 100 m2.

Neto površina Pn = 44,7 m2 OBJEKT16 - pomožni objekt ob golf igrišču (ID ŠT 2315 – 1415) Lociran je ob vhodu na golf igrišče in služi za hrambo pribora in orodja. Je pritlične masivne izvedbe in z ravno streho. Neto površina Pn = 14,3 m2

ZUNANJA UREDITEV Celotni kompleks je ograjen, pretežno z žično ograjo, ki je pritrjena na betonskih stebričkih. Skupna dolžina ograje je 1.160 m. Ob nekaterih delih ograje je tudi ekstenzivna zasaditev žive meje. Dostop v kompleks je iz obvoznice Šempeter, to je iz južne strani mimo vratarnice. Pomožni dostop je tudi na skrajni vzhodni strani, prav tako iz obvoznice, na golf igrišče. V zahodnem delu je asfaltiranih oziroma utrjenih površin cca 9.700 m2 ter ostalih prostih nepozidanih površin cca 19.000 m2. Na skrajnem jugozahodnem delu je opuščeno odbojkarsko igrišče, na skrajnem jugovzhodnem obrobju golfa pa utrjena površina cca 600 m2. Ob utrjenih površinah so delno cestni robniki.