1

Klassering: Arkivsak: Saksbehandler:

2011-4 11/3802/51 Tove Ursin Hellebust

Utvalg Saksnummer Møtedato

Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne 031/13 11.06.2013

Eldrerådet 022/13 11.06.2013

Teknisk utvalg 063/13 12.06.2013

Kommunestyret 057/13 26.06.2013

Detaljreguleringsplan 2012-8, Masserud gård, vedtak Vedlegg:

1. Forslag til reguleringskart, datert 19.09.2012, revidert 15.05.2013 2. Forslag til reguleringsbestemmelser 3. Oversiktskart 4. Illustrasjonsplan 5. Snitt/ fasader 6. Perspektiver 7. Kjøreskisse innenfor planområdet 8. Skisse av gang- og turstier i området 9. Skisse av midlertidig adkomst fra Losbyveien 10. Kryssberegninger 11. Lys- og skyggediagrammer 12. ROS- analyse 13. Utredning om biologisk mangfold 14. Geoteknisk rapport 15. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan

Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Bemerkninger innkommet ved varsel om oppstart:

1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 04.11.2011 2. Akershus fylkeskommune, datert 04.11.2011 3. Statens vegvesen, datert 27.06.2012 4. Norges vassdrag og energidirektorat (NVE), datert 03.11.2011 5. Romerike Avfallsforedling, datert 02.11.2011 6. FFO Lørenskog, datert 27.10.2011 7. Tunveien vel v/ Harald Christensen, datert 18.10.2011 8. May Britt og Bent Finstad, gnr/bnr 100/331, og Lena og Tor Kristiansen,

gnr/bnr 100/437, datert 03.11.2011 9. Stima AS, gnr/bnr 100/64, datert 03.09.2012

2

Bemerkninger innkommet ved offentlig ettersyn:

1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 06.12.2012 og 25.02.2013 2. Akershus fylkeskommune, datert 28.11.2012 3. NVE, datert 30.11.2012 og 26.02.2013 4. Statens vegvesen, datert 15.01.2013 og 19.03.2013 5. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne, datert 16.10.2012 6. Eldrerådet, datert 30.10.2012 7. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS, datert 07.11.2012 8. Ruter, datert 08.11.2012 9. Romerike avfallsforedling, datert 26.11.2012 10. Tunveien vel v/ Harald Christensen, datert 23.11.2012 og 24.01.2013 11. Berger boligsameie, datert 28.11.2012 12. Gunn Helen Hagen og Kenneth Rygh, gnr/bnr 100/570, datert 21.11.2012 13. Hege Berg, gnr/bnr 100/590, datert 28.11.2012 14. Ragnhild Raaum og Øyvind Wettestad, gnr/bnr 100/587, datert 29.11.2012 15. Tone Jahren og Leif Jørgen Moger, gnr/bnr 100/39, Willy Skumsnes,

gnr/bnr 100/176 og Jarle Gausen, gnr/bnr 100/308, datert 19.09.2012 16. Tone Jahren og Leif Jørgen Moger, gnr/bnr 100/39, M Ikram Chaudhary,

gnr/bnr 100/177 Jarle Gausen, gnr/bnr 100/38 og Willy Skumsnes, gnr/bnr 100/76, datert 21.11.2012

Øvrige dokumenter i saken. Tidligere behandlinger: Planforslaget var oppe til 1. gangs behandling i teknisk utvalg 11.10.2012, som sak 93/12. Planforslaget var oppe til uttalelse i Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne 16.10.2012, som sak 75/12. Planforslaget var oppe til uttalelse i Eldrerådet 30.10.2012, som sak 35/12. Sammendrag: Forslaget til detaljregulering legger opp til boligutbygging på ca. 94 boenheter på tomta. Det planlegges en lavblokk i fire etasjer lengst nord på området, fem kjeder med rekkehus i to og tre etasjer midt på området, og tre terrasserte boligblokker lengst syd på området. Eksisterende Masserud gård foreslås regulert til høyere utnyttelse. Planforslaget er endret etter offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler at planforslaget vedtas. Saksopplysninger: BAKGRUNN: Planforslaget er utarbeidet av Øvre Romerike Prosjektering AS på vegne av Olavsgaard Eiendom AS. Planområdet består for det meste av gjenværende del av gården Masserud. Bebyggelsen har vært, og er, benyttet som bolig for grunneier, mens jordet på ca. 13 da har vært forpaktet bort. Eiendommen er i dag avsatt til framtidig boligbebyggelse i kommuneplanen. Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for boligutvikling på eiendommen.

3

SAKSGANG Kunngjøring Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 06.10.2011 i Romerikes Blad og på kommunens og ØRPs hjemmesider. Grunneiere og rettighetshavere er varslet ved brev. Supplerende varsling ble foretatt 03.09.2012, etter utvidelse av planområdet. Vurdering av forskrift om konsekvensutredning og utarbeidelse av planprogram Planforslaget er vurdert iht. plan- og bygningslovens § 4-2 ”Planbeskrivelse og konsekvensutredninger”, med tilhørende forskrift. Tiltaket er vurdert til ikke å falle inn under forskriftens oppfangskriterier og skal derfor ikke konsekvensutredes. 1. gangs behandling Planforslaget var oppe til 1. gangs behandling i teknisk utvalg 11.10.12 som sak 93/12. Teknisk utvalg fattet følgende vedtak: ”Det vedtas med hjemmel i plan- og bygningslovens § 12-10 og delegasjon av 08.02.2012 å legge forslag til reguleringsplan 2012-8 Masserud gård, som vist på kart datert 19.09.2012, med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn.” Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 19.09.12 t.o.m. 30.11.12. Det kom inn 16 merknader. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Beliggenhet, avgrensing og størrelse. Planområdet er på ca. 19,1 dekar, og ligger syd på Skårer i Lørenskog kommune. Det omfatter hele eiendommene 100/179 og 100/9, som tilhører Masserud gård. Planområdet omfatter også en stor del av tomt 100/180 som eies av Lørenskog kommune, og deler av tomtene 100/64, 100/6, 100/80, 100/415, 100/576 og 150/23. Planområdet grenser mot boligområder mot øst og vest, industriområde i nord og grøntområde med Finstadbekken i sør. Topografi, vegetasjon, solforhold og klima I utredning om biologisk mangfold, vedlegg 15, for området blir tomten karakterisert på følgende måte: «Området ligger på en svak sørvendt kolle og kultureng med en liten skogteig i nordøst og i sør er det gjenvoksende eng ned mot bekkedal». Solforholdene på planområdet er gode. Tomta heller i sin helhet ned mot bekkedraget med Finstadbekken i syd. Langs bekkedraget er det etablert en turvei som i sommerhalvåret ender opp i en mindre sti rett sørvest for planområdet, og som om vinteren er del av et større løypenett. Planområdet ligger topografisk på nivå med områdene omkring og er ikke spesielt utsatt klimamessig sett. Det er ikke registrert prioriterte naturtyper eller viltlokaliteter. Det ble heller ikke registrert rødlistearter, og potensialet for slike er vurdert som små. Det ble imidlertid gjort funn av Hagelupin, som er svartelistet som SE (svært høy risiko). Det er viktig at arten ikke spres i forbindelse med gravearbeider og bortkjøring av masser.

Grunn- og terrengforhold

Av NVE sitt løsmassekart fremgår det at området består av marine strandavsetninger; tykk havavsetning. Geoteknisk rapport, utarbeidet av Løvlien Georåd, konkluderer imidlertid med

4

at løsmassemektigheten generelt er liten (dybden til fjell varierer mellom 0,7 og 5,9 m), at det er liten fare for kvikkleireskred og at området er godt egnet for boligbebyggelse. Det forutsettes at områdestabilitet og fundamenteringsmåte dokumenteres i byggeprosessen.

Foreliggende dokumentasjon fra NGU viser at området ikke er spesielt utsatt for radonstråling. Geoteknisk rapport konkluderer imidlertid med at med liten løsmassemektighet og uten høytstående grunnvann, slik de lokale forholdene er i planområdet, må det påregnes å utføre byggene med sikring mot radoninntrengning. Eksisterende bebyggelse Eksisterende Masserud Gaard ligger innenfor planområdets felt B4 og er i sin helhet tenkt videreført slik den er i dag. Bygningene er ikke registrert i kdp. for bevaring og forvaltning av kulturminner, kulturmiljøer og kulturlandskap i Lørenskog kommune. Trafikkforhold, adkomst, veisystem Dagens adkomst til planområdet er en gårdsvei fra Losbyveien, men området har også muligheter for adkomst fra Tunveien og Bergerveien. Tunveien ender som en vanlig asfaltert boligveg mot grensen til eiendommen, der den videreføres som en gang- og sykkelvei nord på tomta. Bergerveien er opparbeidet som en smal adkomstveg til boliger på østsiden av eiendommen. Sør for området, langs bekkedraget, går en turvei som om vinteren er del av skiløypenettet i Lørenskog. Støy Planområdet vil ikke bli belastet med generende støy med mindre det skulle bli aktuelt å etablere Nordliveien etappe III, som tangerer planområdet i syd. I plankartet er det satt av plass til støyskjerming inn mot Nordliveien. Dersom det bestemmes at Nordliveien etappe III skal bygges, må den reguleres på nytt, og det vil da måtte gjøres detaljert støyutredning og stilles krav til støybeskyttende tiltak for omgivelsene. Risiko- og sårbarhet I ROS-analysen konkluderes det med at planområdet har fire temaer som trenger oppfølging: setningsskader, radon, trafikksikkerhet og ulykker ved anleggsgjennomføring. Det konkluderes med følgende tiltak for å følge opp disse farene: 1. Det forutsettes fundamentering av stabile masser. Reguleringsbestemmelsene må inneholde krav til dokumentasjon av fundamenteringsmetoder før det kan startes bygge- og anleggsarbeid innenfor planområdet. 2. Det må stilles krav til radonundersøkelser i bestemmelsene. 3. Del av Tunveien, som inngår i reguleringsforslaget, skal opparbeides med fortau. 4. Fokus på HMS, sikring og kontroll av anleggsområdet. Tilstøtende arealer Planområdet ligger helt mot syd i sentralområdet i Lørenskog kommune. Sør for planområdet er det i dag et grøntområde med bekkedrag. Dette grøntområdet er imidlertid regulert til vei (Nordliveien etappe III). Det er uvisst om eller når denne etappen av Nordliveien vil bli bygget. Mot øst og vest grenser planområdet mot boliger av typen småhusbebyggelse. Mot nord grenser eiendommen mot et industriområde. Eiendommene i nord er under regulering og intensjonen er å omregulere til boliger.

5

Offentlig service – barnehager og skole Planområdet ligger 350 meter unna Benterud skole og barnehage, og 650 meter unna Finstad skole. Privat service Masserud gård ligger i 400 meter fra Triaden storsenter. Kollektivtrafikk Planområdet ligger i gåavstand fra busstoppene Triaden, Betania og Finstadsletta, som betjenes av blant annet rute 411, med hyppige avganger til Oslo og Lillestrøm. EIERFORHOLD

Gnr/bnr. Størrelse m2 Eier

100/179 3 762 Masserud

100/9 7 437 Masserud

100/180 4 720 Lørenskog kommune

100/64 64 Stima AS

100/6 1 927 Berger og Neraasen

100/80 684 Blomstersentralen Lørenskog AS

100/415 230 Lørenskog kommune

100/576 12 Berger og Neraasen

150/23 330 Statens vegvesen region øst

150/15 10 Statens vegvesen region øst

Tomt 100/180 eies i dag av Lørenskog kommune og planlegges solgt til utbygger. PLANSTATUS Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging I henhold til RPR for samordnet areal- og transportplanlegging skal det legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i arealplanleggingen med samordnet planlegging av utbyggingsmønster og transportsystemer med sikte på å begrense transportbehovet. Som en konsekvens av dette bør utbygging skje innenfor bebygde områder. Det legges samtidig vekt på bevaring av grøntstruktur, biologisk mangfold og estetiske kvaliteter, samt hensynet til gode bomiljøer. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen RPR for barn og unges interesser setter mål for krav til utforming av arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge. Slike arealer skal sikres mot trafikk, støy og annen helsefare, og være områder som egner seg for lek og opphold hele året.

Naturmangfoldloven Lovens formål er at naturen med dens biologiske, landskapsmessige og geologiske mangfold og økologiske prosesser, tas vare på ved bærekraftig bruk av vern. Loven gjelder for alt naturmangfold og skal følge opp nasjonale mål om å stanse tap av biologisk mangfold, samt å oppfylle målene til FN om en miljømessig bærekraftig utvikling. Kommuneplan 2007-2018-2030 I kommuneplanens arealdel er det aktuelle planområdet vist som framtidig boligområde. Planområdet inngår i og ligger helt syd i Lørenskog sentralområde. I retningslinjene til sentralområdet heter det blant annet:

­ sentralområdet skal fortettes med boliger slik at utbyggingspresset på landbruksarealer og Marka kan lettes,

6

­ det skal kunne utarbeides bebyggelsesformer som gir en høyere utnyttelsesgrad av mer bymessig karakter,

­ veinett, arkitektur og grøntdrag skal være grunnleggende strukturer, og det må stilles strenge krav til arkitektonisk formgivning,

­ parkering må i størst mulig grad legges under bakken eller i parkeringshus, ­ Nordliveien etappe III bygges under forutsetning av at den kan bygges i en

miljøtunnel eller tilsvarende.

Gjeldende regulering Planområdet er i hovedsak uregulert. Tunveien inngår i reguleringsplan 42-4-12, for boligområdet vest for planområdet, og sydligste del av planområdet med avkjørselen til Losbyveien inngår plan 42-3-11, reguleringsplanen for Nordliveien etappe III fra 1994. Planområdet er i sør, ut mot Finstadbekken, omfattet av vernesone fastsatt i kommunedelplan for differensiert vassdragsforvaltning. Innenfor vernesonen gjelder et generelt byggeforbud. Eiendommen inngår i kommunedelplanens forvaltningsklasse 1, som omfatter byggesonen i kommunen. I forvaltningsklasse 1 er verneverdiene særlig knyttet til kulturminner, grøntstrukturer og friluftsliv og det skal legges vekt på å sikre grøntkorridorer og vannsystem som landskapselement og trivselsfaktor. Pågående planarbeid Det er igangsatt arbeid for videre utvikling av naboeiendommene gnr/bnr 100/80, 100/433, 100/65 og 100/415, nord for Masserud Gaard.

BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsformål og arealstørrelser

Hovedformål Underformål Areal m2

Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse 1 705

Konsentrert småhus 5 714

Blokkbebyggelse 6 888

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur

Kjørevei offentlig 1 227

Kjørevei felles 488

Fortau offentlig 566

Gang- og sykkelvei offentlig 93

Gang- og sykkelvei annet 384

Annen veigrunn 2 111

Totalt areal 19 176

Grad av utnytting Utnyttelsesgraden varierer noe for de fire byggeområdene i planforslaget:

­ område B1 for blokkbebyggelse er foreslått til maks % BYA = 45 %

­ område B2 for konsentrert småhusbebyggelse er foreslått til maks % BYA = 35 %

­ område B3 for blokkbebyggelse er foreslått satt til maks % BYA = 40 %

­ område B4 med eksisterende bolig er foreslått satt til maks % BYA = 40 %

% BYA for B4 er foreslått til 40 % i tilfelle man en gang i fremtiden vil erstatte eksisterende bolig med ny bebyggelse. Bebyggelsens plassering og høyder Bebyggelsens plassering vises med byggegrenser på plankart. Maksimum kotehøyde oppgis også på plankartet. Foreslåtte høyder gir mulighet for følgende:

­ område B1: en lavblokk i fire etasjer avtrappet til tre mot øst,

­ område B2: seks rekkehus på to og tre etasjer,

7

­ område B3: tre lavblokker terrassert fra 2 etasjer på den høyeste del av terrenget til 4 etasjer på den laveste delen,

­ område B4: intensjonen er å beholde nåværende bygg i overskuelig framtid, men maks kotehøyde er satt til 182,5 meter for eventuell framtidig bebyggelse.

Adkomst og garasjeanlegg Felt B1 og B2 får adkomst fra Tunveien som er foreslått som offentlig vei fram til planområdet. Felt B3 og B4 får adkomst fra Losbyveien, som er foreslått felles for gnr/bnr 100/180, 100/9, 100/309, 100/64 og eventuelle framtidige fradelte parseller fra disse tomtene. Byggeplan for adkomst til Losbyveien skal godkjennes av Statens vegvesen. Internt blir området bilfritt, men internveier må være tilgjengelig for utrykningskjøretøy, renovasjonsbiler og lignende. Parkering Parkering skal i hovedsak skje i parkeringskjellere. Det legges opp til en parkeringsdekning tilsvarende 1,5 parkeringsplasser per boenhet, inkludert gjesteparkering. Minst 5 % av parkeringsplassene i hvert parkeringsanlegg skal være tilrettelagt for funksjonshemmede. I felt B2 skal det opparbeides minst 2 sykkelparkeringsplasser per boligenhet. For boliger i felt B1, B3 og B4 skal det opparbeides minst 1 sykkelparkeringsplass for hver boligenhet innen 25 meter fra inngang til bygget. Estetikk og utforming av bebyggelse og anlegg I forslag til bestemmelser stilles det krav til at bebyggelsen, med uteområder og tilhørende anlegg, skal utformes helhetlig og med god arkitektonisk kvalitet. Arkitektonisk utforming, detaljering og materialbruk skal tillegges stor vekt og det stilles krav om estetisk redegjørelse i byggesaken. Ved byggesøknad stilles det krav om at det skal gjøres rede for tilgjengelighet for orienterings- og bevegelseshemmede. Uteoppholdsarealer Det legges opp til minimum 40 m2 uteoppholdsareal per boenhet, medregnet areal på terrasser og balkonger. Utforming av fellesområdene skal være etter prinsippet om universell utforming. Ved rammetillatelse skal det vedlegges godkjent plan for utomhusområder. Gjennom rekkefølgebestemmelsene sikres det at utomhusområdene opparbeides. For felt B1, B2 og B4 skal det være en lekeplass per 20 boliger, og for felt B3 skal det være en lekeplass per 50 boliger. Størrelse på lekearealer, antall lekeapparater og opparbeidelse av disse sikres gjennom bestemmelsene. Det er stilt krav i bestemmelsene om at det skal redegjøres for tilgjengelighet for orienterings- og bevegelseshemmede, både utvendig og innvendig, i byggesaken. Overvannshåndtering Lokal overvannshåndtering legges til grunn ved detaljprosjektering, og det skal redegjøres for behandling av alt overvann ved søknad om rammetillatelse.

8

Støytiltak

De relevante delene av Miljøverndepartementets ”Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging” (T-1442/2012) foreslås gjort gjeldende for planområdet gjennom reguleringsbestemmelsene. Barn og unge Planforslaget legger opp til en gjennomgående gang- og sykkelvei gjennom området, som videreføres med fortau langs Tunveien innenfor planområdet. Opparbeidelse av gang- og sykkelvei og fortau sikres gjennom rekkefølgebestemmelsene. Planforslaget legger til rette for opparbeidelse av gangforbindelse fra gang- og sykkelvei i nord til turvei i syd, som skal være universelt utformet og allment tilgjengelig.

Risiko- og sårbarhet

Det er foreslått krav i bestemmelsene om at ved søknad om tillatelse til tiltak skal områdestabilitet og fundamenteringsmåte dokumenteres og være godkjent av geotekniker. Det stilles krav til radonundersøkelse av området, før det gis tillatelse til tiltak. Trafikksikkerheten sikres ved at det er foreslått fortau fra boligområdet langs Tunveien til eksisterende skole og barnehage. Alt tilhørende samferdselsanlegg, inkludert fortau og gang- og sykkelvei, skal være opparbeidet før det gis midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest. HMS og sikkerhet på byggeplassen sikres gjennom arbeidsmiljøloven. ILLUSTRASJONSPLAN Vedlagte illustrasjonsplan, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig maksimal planlagt utbygging iht. planforslagets rammer. Utsikt Det høyeste bygget er plassert lengst mot nord, inn mot eksisterende skog, slik at det har utsikt over rekkehusene, som igjen vil kunne se igjennom terrasselamellene. Terrassene har utsikt over grøntområdet i sør. Adkomst Planforslaget legger opp til to adkomster til tomten, en fra Tunveien og en fra Losbyveien. Dette fordeler trafikkbelastningen og gir direkte adkomst til både øvre og nedre parkeringskjeller. Løsningen gjør at man unngår omfattende terrenginngrep, lange ramper og kan beholde boligområdet bilfritt. Parkering Det er lagt opp til to separate parkeringskjellere. En som skal betjene den nordlige delen av planområdet, og en for terrassene mot syd. Det er lagt opp til gjesteparkering i ankomstsonen til begge parkeringskjellerne. Sykkelparkering er lagt til små lommer ved inngangspartiene til byggene. Uteområder Intensjonen med uteområdene er å opprette tun av varierende størrelse og innhold, som knyttes sammen av stier. Intensjonen er at tunene skal opparbeides forskjellig for å appellere til forskjellige brukergrupper. Leilighetsbygget Det er valgt å legge en 4 etasjers (trappes ned til 3 etasjer mot naboer i øst) boligblokk lengst nord på tomta. Intensjonen er at leilighetene skal variere i størrelse, og passe til mennesker i alle livssituasjoner.

9

Rekkehusene Rekkehusene er organisert rundt flere mindre tun. Rekkene ligger i øst/vest-retning langs terrengets konturer, og slipper den lave ettermiddagssolen inn i hager og tun. Boligene har adkomst fra nord og private hager mot syd og vest. De private takterrassene bidrar til å gi gode solforhold og utsikt. Terrassehusene Byggenes plassering i sør/nord retning gjør at resten av planområdet får sol og utsikt. Terrasseringen ned mot bekkedraget gir høy utnyttelse, uten at byggene blir ruvende i høyde. De fleste leilighetene har tilgang til terrasse eller hage, mens noen få har balkong. Nederst i det sydøstre terassehuset er intensjonen å lage et forsamlingslokale på ca. 100 m2, med tilgang til kjøkken og uteområde. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Konsekvenser ifht. overordnede planer og mål Planen er i tråd med overordnede planer og mål. God kollektivdekning og ønsket om høy tetthet er i tråd med bærekraftige prinsipper og ligger til grunn for planforslaget. Konsekvenser for natur og miljø Det er foretatt en utredning av biologisk mangfold på området og konsekvensene av planen vurderes som små. Det bør passes på, ved gravearbeid, at man forhindrer spredning av hagelupinene som vokser på et lite område sørvest på planområdet. Innenfor sonen som er omfattet av kommunedelplan for differensiert vassdragsforvaltning, gjelder et generelt byggeforbud. Trær som står på ubebygde deler av tomten skal forsøkes beholdt. Sol- skygge Solstudiene viser at det vil være best solforhold på planområdet midt på dagen om sommeren. Utover kvelden, og spesielt på høsten vil det bli noe skygge på uteområdet fra terasseblokkene. Skygge vil også falle fra blokken nord på tomta på eksisterende bebyggelse øst for planområdet. Skyggene på dette tidspunktet er imidlertid så lange at også rekkehusene kaster skygge inn på nabotomten. I dag står det en skog med flere trær på denne delen av tomta som også kaster skygge, og konsekvensene av skygge fra ny bebyggelse vil derfor ikke være så store. Trafikk Kjøreadkomst til området vil bli fordelt mellom adkomstvei fra Tunveien og Losbyveien. Det vil si at hver av adkomstveiene vil få en økning i trafikk fra ca. 50 boliger. Trafikkanalysen viser ingen endring i situasjonen for trafikk på Gamleveien, men noe dårligere trafikkavvikling for trafikk fra Tunveien i morgen og ettermiddagsrushet. Belastningsgraden for kryss defineres som:

- 0-0,60: trafikkavvikling ansees som uproblematisk - 0,60-0,85: noe variabel trafikkavvikling med økende køer og forsinkelser - 0,85-1,00: kryssets kapasitet er fullt utnyttet med betydelige køer og forsinkelser - Over 1,00: situasjonen er kritisk

Kryssberegninger viser at kapasitetsutnyttelsen, fra Tunveien ut på Gamleveien, vil på tidspunktet mellom 15.30 og 16.30 (ettermiddagsrushet) øke fra 0,65 til 0,76. Resten av døgnet ligger belastningsgraden under grensen på 0,60.

10

Samfunnsmessige konsekvenser Planforslaget legger til rette for opptil 94 leiligheter av ulik størrelse. Dersom man beregner 3 personer per boenhet, gir dette et tall på ca. 300 beboere. Det er imidlertid intensjonen at terasseleilighetene til en viss grad er beregnet for eldre beboere på 50+. Planområdet ligger akkurat innenfor skolekretsen til Finstad skole, selv om Benterud skole ligger nærmere i avstand. Avhengig av utbyggingstakten må kapasitet på Finstad og Benterud skole vurderes. I skolestruktur- og skoleutbyggingsplan for 2013-2016 nevnes det at det ikke ansees som aktuelt å utvide Benterud eller Finstad skole i planperioden selv om begge disse skolene er høyt utnyttet. Det anbefales imidlertid at elevveksten i sentrum av Lørenskog går til Åsen skole, som ligger ca. 1 100 meter fra planområdet. Det kan tas i bruk paviljongløsninger mens en permanent utvidelse og rehabilitering vurderes. I barnehagekapasitet og barnehageutbytting i Lørenskog kommune 2013-2020 konkluderes det med at det bør bygges en barnehage med plass til 70 barn i Lørenskog sentrum i tidsperioden 2013-2016. Juridiske konsekvenser Planforslaget er et privat forslag om detaljregulering. I henhold til plan- og bygningslovens § 12-4, 5. ledd, faller retten til å bygge bort fem år etter planvedtak. Etter søknad kan planvedtaket forlenges med inntil to år av gangen. Dersom det innen fristen er gitt rammetillatelse, gjelder fristen på tre år etter § 21-9. Vedtak av reguleringsplanen gir iht. plan- og bygningsloven § 16-2, andre ledd, hjemmel for ekspropriasjon. Det er satt i gang prosess med utarbeidelse av utbyggingsavtale. Det forutsettes at både utbyggingsavtale og planforslaget behandles i samme kommunestyremøte. Konsekvenser for barn og unge Planområdet skal i utgangspunktet være bilfritt, noe som gir gode forhold for barn med tanke på uteområder og lekeplasser. Opparbeidelsen av fortau langs Tunveien sikrer at barn som skal til Benterud skole får sikrere skolevei. Utbygging av tomta vil føre til at områder som i dag er grønne vil bli borte, men området er avsatt til framtidig boligområde i kommuneplanen, og er en del av Lørenskog sentralområde. Universell utforming Prinsipper om universell tilgjengelighet skal legges til grunn for planlegging og utbygging av både bygninger og utomhusarealer. Nødvendige tiltak for forflytningshemmede skal oppfylles og gjelde både for bygninger og utomhusarealer. Risiko og sårbarhetsanalyse Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med planarbeidet. I konklusjonen til ROS-analysen ble det dratt frem fire fareområder for planområdet. Radon, setningsskader, trafikksikkerhet og HMS i anleggsperioden. De tre første risikoene er sikret gjennom bestemmelsene. HMS i anleggsperioden må ivaretas gjennom annet lovverk. Støy Planområdet vil ikke bli belastet med generende støy med mindre det skulle bli aktuelt å etablere Nordliveien etappe III, som tangerer planområdet i syd. I plankartet er det satt av plass til støyskjerming inn mot Nordliveien. Det er ikke foretatt støyberegninger i forhold til framtidig vei fordi man ikke vet trafikkmengde og evt. linjepålegg. Det er likevel satt av plass til støyskjerming på plankartet, samt satt krav om støytiltak ved overskridelse av gjeldende norm.

11

Dersom det bestemmes at Nordliveien etappe III skal bygges, må den reguleres på nytt, og det vil da måtte gjøres detaljert støyutredning og stilles krav til støybeskyttende tiltak for omgivelsene. Ellers gjøres Miljøverndepartementets “Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen” (T-1442/2012) gjeldende for planområdet og byggeprosessen. BEMERKNINGER VED OFFENTLIG ETTERSYN 1. Fylkesmannen i Oslo og Akershus: Fylkesmannen viser til kravene fra NVE om at områdestabilitet og fundamenteringsmåte må dokumenteres senest på reguleringsplannivå. Fylkesmannen finner ikke at dette er dokumentert i geologens innledende notat og varsler derfor innsigelse på grunn av at forekomst av kvikkleire og eventuell skredfare ikke er dokumentert. Fylkesmannen skriver videre at ROS-analysens konklusjon om at det ikke er flomfare i området ikke er begrunnet verken i ROS-analysen eller i planbeskrivelsen, og varsler derfor innsigelse på grunnlag av manglende dokumentasjon for at bebyggelsen vil få tilstrekkelig sikkerhet i forhold til flom. Forslagsstillers kommentar: Utfyllende rapport fra firma Løvlien Georåd AS har utredet grunnforholdene i henhold til NVEs krav, rapporten er forelagt Fylkesmannen. Flomproblematikken langs Finstadbekken i området ved Masserud og nedstrøms til der Finstadbekken munner ut i Losbyvassdraget, er behandlet i et notat utarbeidet av ØRP AS. Notatet er forelagt Fylkesmannen. Rådmannens kommentar: Utredninger om geologiske forhold og flom er oversendt fylkesmannen. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, brev datert 25.02.2013: Mottatte utredninger anses som tilfredsstillende, og med bakgrunn i mottatt materiale trekker fylkesmannen i Oslo og Akershus varsel om innsigelse fremmet i brev av 06.12.2012. Forslagsstillers kommentar: Tas til etterretning. Rådmannens kommentar: Tas til etterretning. 2. Akershus fylkeskommune: Fylkeskommunen opplyser at det ikke er registrert automatisk fredete kulturminner innenfor området, og ytterligere registrering anses som unødvendig. Fylkeskommunen bemerker at anleggsarbeidene må stanses dersom man støter på ukjente fornminner, og at fylkeskommunen blir varslet umiddelbart. Nyere tids kulturminne, i form av tidligere SEFRAK registrert våningshus på naboeiendom i nordvest Berger, er fjernet. Blant andre regionale interesser finner fylkeskommunen at hensynet til barns interesser og universell utforming er ivaretatt. Når det gjelder samferdsel vises det til vegvesenets uttalelse. Forslagsstillers kommentar: Uttalelsen tas til etterretning.

12

Rådmannens kommentar: Uttalelsen tas til etterretning. 3. NVE: NVE varsler innsigelse til planforslaget fordi det verken begrunner eller dokumenterer at planlagt bebyggelse har, eller ved risikoreduserende tiltak vil få, tilstrekkelig sikkerhet i forhold til flom jamfør byggteknisk forskrift § 7-2. NVE varsler innsigelse til planforslaget på grunnlag av at forekomst av kvikkleire og eventuell skredfare ikke er avklart i henhold til byggteknisk forskrift med veiledning. Forslagsstillers kommentar: Utfyllende rapport fra firma Løvlien Georåd AS har utredet grunnforholdene i henhold til NVEs krav. Flomproblematikken langs Finstadbekken i området ved Masserud og nedstrøms til der Finstadbekken munner ut i Losbyvassdraget, er behandlet i et notat utarbeidet av ØRP AS. Rådmannens kommentar: Utredninger om geologiske forhold og flom er oversendt NVE. NVE, brev datert 26.02.2013: På bakgrunn av de supplerende opplysninger vi nå har mottatt finner vi at grunnlaget for vårt varsel om innsigelse, datert 30.11.2012, bortfaller. Forslagsstillers kommentar: Tas til etterretning. Rådmannens kommentar: Tas til etterretning. 4. Statens vegvesen: Vegvesenet kommenterer opprinnelig innspill ved varsling om at Masserud Gård og naboeiendommene måtte få en felles adkomstløsning ut på Gamleveien enten via rundkjøringen med Skårersletta eller via Tunveien. Reguleringsplanen for naboområdet nord for Masserud er imidlertid uklar i forhold til adkomstløsning slik at vegvesenet i stedet aksepterer prinsippene i foreslått veiløsning i reguleringsplanen. Vegvesenet anser det naturlig at 50+ boligene på Masserud tilknyttes Losbyveien, og at trafikken fra de øvrige boligene tilknyttes Tunveien i tråd med forslaget til reguleringsplan. Vegvesenet understreker behov for tilfredsstillende frisikt til Losbyveien. Vegvesenet mener også at den regulerte forlengelsen av Nordliveien etappe III (omlegging av Gamleveien) ikke vil bli realisert og at reguleringsplanen må vise tilknytning til Losbyveien slik veiløsningen er i dag. Forslagsstillers kommentar: Så lenge ny Nordlivei etappe III representerer gjeldende regulering må reguleringsplanen forholde seg til dette slik forslaget til reguleringsplan viser. Vedlagt reguleringsplanen følger imidlertid en illustrasjonsplan som viser tilknytning til Losbyveien slik den er i dag. Kravet til frisikt er vist i denne planen. Det er tatt inn krav om denne midlertidige løsningen i reguleringsbestemmelsene. Rådmannens kommentar: Det er sendt et brev til Statens vegvesen, datert 17.01.2013, som redegjør for vedtatte reguleringsplaner som planforslaget må forholde seg til.

13

Statens vegvesen, brev datert 26.02.2013: Det vises til at Lørenskog kommune ikke har kommet til en politisk avklaring om man ønsker å opparbeide Nordliveien etappe III eller ikke, og at den forestående kommuneplanrulleringen vil avklare dette nærmere. Statens vegvesen gjør oppmerksom på at ombygging Nordliveien etappe III er et prosjekt som må inn i Samferdselsplanen for Akershus. Det er høyst usikkert om dette prosjektet vil bli prioritert i denne perioden. Statens vegvesen anbefaler at § 8 endres og får ordlyden: “Dersom utbyggingen i planområdet blir gjennomført før realiseringen av Nordliveien etappe III skal dagens adkomst fra Losbyveien fv.353 opparbeides i henhold til håndbok 017 veg- og gateutforming og byggeplan for avkjørselen skal godkjennes av Statens vegvesen. Dersom Nordliveien etappe III skal legge til grunn skal adkomsten opparbeides i henhold til denne reguleringsplanen og byggeplan skal godkjennes av Statens vegvesen.” Dersom dagens adkomst med Losbyveien skal opprettholdes bør man justere traséen noe ut på Losbyveien i forhold til dagens løsning, og legge adkomsten noe lengre syd for å unngå krysset mellom Losbyveien og Nordliveien. Forslagsstillers kommentar: Tas til etterretning. Rådmannens kommentar: Endring av ordlyden i § 8 er tatt med i bestemmelsene. Det vil bli svært vanskelig å legge traséen for adkomstveien lenger syd på Losbyveien da man kommer inn i vernesonen for Finstadbekken. 5. Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne: Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne støtter uttalelse fra FFO: “Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn for planlegging og utbygging av både bygninger og utomhusområder. Nødvendige tiltak for forflytningshemmede skal oppfylles.” Rådet mener at det må legges varmekabler i veier – stier inne på området. Innendørs parkeringsareal må ha en fri takhøyde på min. 2,20 m. Rådet mener at det minst 25 % av leilighetene, der det ikke er heiskrav, skal være tilgjengelig for alle i alle primærrom. Rådet anbefaler at det ikke tillates fysiske sperringer for å komme inn på områdene fra offentlig vei. Det er umulig for bevegelshemmede å komme fram uten hjelp. Rådet anbefaler også at det settes av HC-plasser for bevegelseshemmede gjester. Forslagsstillers kommentar: Prinsippet om universell utforming ligger til grunn for utformingen av området. Bestemmelsene krever at alle leiligheter skal kunne nås fra Tunveien eller Losbyveien med maks 5 % stigning/fall. Interne gangforbindelser skal ha maks 5 % stigning/fall der terrenget gjør det mulig å oppnå dette, og at fri høyde i interne parkeringsanlegg skal være minst 2,20 m. De øvrige prikkpunktene oversendes tiltakshaver og arkitekt for vurdering og oppfølging i forbindelse med den videre planlegging av bebyggelsen. Krav i gjeldende lovverk og forskrifter legges til grunn ved gjennomføring. Rådmannens kommentar: Regningen for varmekabler i alle gangveier inne på området vil sannsynligvis bli sendt til boligkjøperne, og i så måte være en ekstra utgift for boligkjøpere i et marked med et allerede høyt prisnivå. Det vil også føre til store utgifter i strøm og vedlikehold for boligeierne i ettertid. Det vil være vanskelig å komme fram til en fordelingsnøkkel for strømutgifter mellom rekkehusområdet og boligblokkene. Rådmannen mener at varmekabler i bakken er noe som bør prioriteres på offentlige plasser og i sentrumsbebyggelse.

14

Det vil settes av HC-parkering for hele området i tråd med gjeldende lovverk. Det vises for øvrig til forslagsstillers kommentar. 6. Eldrerådet: Eldrerådet mener det er viktig at den foreslåtte plan tilrettelegger for å ivareta:

a. Turvei og den mye benyttede skiløype langs Finstadbekken, også med hensyn til innregulert Nordliveien etappe III.

b. Grøntdrag langs Finstadbekken.

Eldrerådet refererer til beklagelser over mangel på parkeringsplasser i nye boligfelt. Parkeringsdekningen foreslås endret fra 1,5 plasser per boenhet til 2,0 plasser pr boenhet, inkludert gjesteparkering. Forslagsstillers kommentar: Turvei, skiløype og grøntdrag kan enkelt opprettholdes hvis Nordliveien etappe III ikke blir realisert, beliggenheten av turstien/skiløypetraséen må imidlertid justeres noe forbi utbyggingsområdet. Tiltakshaver er innstilt på å forestå denne justeringen når terrassebyggene som krever justeringen bygges. Den justerte traséen er for øvrig identisk med regulert gangveitrasé i planen for Nordliveien etappe III. Grøntdraget vil sannsynligvis bli betydelig redusert dersom Nordliveien etappe III blir bygget. Parkeringsdekningen følger kommunens normer. Vi forstår at tilbudet i enkelte tilfeller kan bli i minste laget i forhold til etterspørselen, men dette er i dag et tema hvor sentrale myndigheter ønsker at tilbudet settes som maksgrense for å begrense bilhold og bilbruk. I dette perspektivet er det vår oppfatning at 1,5 bilplass bør være tilstrekkelig. Rådmannens kommentar: Det er tatt med et krav i rekkefølgebestemmelsene at turvei syd for planområdet skal opparbeides før det igangsettes byggearbeid på felt B3, og at denne skal holdes åpen for allmennheten i byggeperioden. 7. Nedre Romerike brann- og redningsvesen IKS: Nedre Romerike brann- og redningsvesen anser det som viktig at krav til tilrettelegging i henhold til § 11-17 i teknisk forskrift om tilrettelegging for rednings- og slokkemannskaper blir ivaretatt. Konkret pekes det på følgende nødvendige hensyn/tiltak:

Tilgjengeligheten til alle bygninger.

Tilstrekkelig vannforsyning.

Brannvannsuttak ønskes som hydranter i stedet for kummer.

Slik tilrettelegging viktig også i anleggsperioden.

Viktig at brannvesenet holdes orientert om noe av bygningsmassen skal registreres som særskilte brannobjekter.

Forslagsstillers kommentar: Tilgjengeligheten til alle bygninger ivaretas som vist i illustrasjonsplan med mulige kjøretraséer for brannbiler. De øvrige punktene forutsettes ivaretatt i forbindelse med utarbeidelse av rammeplan for VA og senere detaljprosjektering i byggesaken. Rådmannens kommentar: Tas til etterretning. 8. Ruter: Ruter har ingen merknader til reguleringsplanen.

15

9. Romerike avfallsforedling: ROAF ønsket å bli kontaktet før detaljregulering og utomhusplan ble utarbeidet. Ved kontakt ble det gitt beskjed om at de ønsker fellesanlegg på området og samarbeid om dette videre i prosessen. Forslagsstillers kommentar: To-tre fellesanlegg av type MOLOK, eller tilsvarende, er planlagt bygget som vist i illustrasjonsplanen. Alle anlegg vil være tilgjengelig for renovasjonsbil. Rådmannens kommentar: Viser til forslagsstillers kommentar. 8. Tunveien vel: Tunveien Vel er i utgangspunktet ikke mot utbygging, men har kommentarer til: 1. trafikale forhold - adkomst 2. utforming og høyder - utbyggingen i felt B3 3. forholdet til Skårer syd, området nord for Masserud. Trafikale forhold: Det vises til at Tunveien er sårbar for ytterligere trafikk og at Masserud kan gis avkjørsel via rundkjøringen Gamleveien/Skårersletta i stedet for via eksisterende kryss Tunveien/Gamleveien. De ber om at planarbeidet med Masserud gård må stilles i bero til adkomst for Skårer syd er endelig avklart. Boligblokk på felt B1 bør gis adkomst fra Losbyveien. Det må foreligge dokumentasjon fra vegvesenet om at trafikk fra felt B3 og B4 tillates ført til Losbyveien for å unngå en dramatisk merbelastning i Tunveien. Utbygging og høyder - utbyggingen i felt B3 Tunveien vel anser at % BYA ikke gir et riktig bilde av utbyggingen, og at % BRA i stedet burde benyttes som et bedre uttrykk for omfanget i prosjektet. Dersom man beregner BRA for naboområdene mener Tunveien vel at volumet i prosjektet er 2-4 ganger høyere enn i de tilliggende enebolig- tomannsboligområdene. Det pekes videre på at spesielt terrassebyggene vil stenge for utsyn for nabobebyggelse, at de har en horisontal «skyline» (at de ikke er avtrappet med terrenget), at høydene i det alt vesentlige er 5 etasjer for de to vestligste blokkene nærmest Tunveien, og at dette må reduseres med 2 etasjer. Tunveien Vel krever at terrassebebyggelsen må erstattes med rekkehus. Forholdet til Skårer syd, området nord for Masserud Det pekes på at Masserud gård er et boligområde uten elementer av forretning eller servicefunksjoner, og at dette må medføre lavere utnyttelse enn sentrumsbebyggelse. Området ligger i randsonen av kommunens sentralområde og bør tilpasses omgivelsene uten å bli et fremmedelement. Det påpekes at bebyggelsen bør trappes ned mot overgangen til jordbruks- og friluftsområder og at blokkene i B3 derfor bør erstattes med rekkehus. Under hver omstendighet bør høyden reduseres. I innkommet brev, datert 16.01.2013, gjentas tidligere nevnte problemstillinger. Tunveien Vel mener at utbyggingen på Masserud gård og Skårer syd er for tett og høy, og etterlyser en overordnet diskusjon på hvilken type boligbygging som ønskes i Lørenskog kommune. Forslagsstillers kommentar: Trafikale forhold: Vegvesenet har i uttalelse datert 15.1.2013 konkludert med at reguleringsplanen for Skårer syd med adkomstløsninger ikke vil bli ferdig godkjent før om lenge, og at reguleringen av Masserud gård kan bygge på at trafikk til/fra felt B3 og B4 benytter adkomst via Losbyveien, og trafikk til/fra felt B1 og B2 benytter Tunveien. Fortau vil bli anlagt langs Tunveien der dette mangler. Trafikken via Tunveien kan eventuelt bli lagt om på et senere tidspunkt som en del

16

av reguleringsplanen for Skårer Syd når denne utarbeides og sluttbehandles. Vi formoder at Tunveien Vel vil følge opp dette når planen for Skårer syd er til behandling. Utbygging og høyder - utbyggingen i felt B3 Når det gjelder % BYA eller % BRA så illustrerer de på hver sin måte viktige karakteristika ved prosjektet. % BYA forteller hvor mye av det totale tomteareal som er bebygget eller som medgår til parkering på terrengnivå. Forslaget tillater % BYA opp til mellom 35-45 % i de forskjellige delfeltene. Det innebærer samtidig at 55-63 % er disponibelt som grønne arealer eller gangveier/ bilfrie oppholdsarealer takket være at så godt som all parkering er løst under bakken. Dette gir grunnlag for et utpreget grønt boligområde. Merknaden gir uttrykk for at bebyggelsen går opp i 4-5 etasjer, og at den bør reduseres med 2 etasjer. Dette er en sterk overdrivelse. Bygget i B1 er på 3 delvis 4 etasjer, rekkehusbebyggelsen i B2 er på 2 delvis 3 etasjer, og terrassebyggene varierer fra 2-4 etasjer over terreng (se vedlegg 5). Etasjehøyden blir på ca. 3 etasjer som gjennomsnitt over hele området. Ikke noe sted er byggene 5 etasjer over terreng. All bebyggelse er tilpasset terrenget og den er sterkt synkende/terrassert ned mot Finstadbekken. Det åpnes for siktlinjer gjennom bebyggelsen i motsetning til hva som sies i merknaden. Ingen del av bebyggelsen mot Tunveien i øst er for eksempel høyere enn mønehøyden på boligene i Tunveien. Vedlegg 5 illustrerer dette. % BRA hevdes å være 2-4 ganger % BRA i de tilliggende områdene. Vi kan ikke gå god for dette anslaget, men det er et faktum at det har blitt sett på som en nødvendighet å oppnå høyere utnyttelse enn i de eldre naboområdene. Samtidig har det vært et mål å tilpasse bebyggelsen på en slik måte at den ikke bryter for sterkt med de tilliggende områder. Tiltakshaver har gjennomført en arkitektkonkurranse for å finne frem til en god løsning for å oppnå dette, og mener at forslaget til utbygging er et godt svar på utfordringene. Terrassebebyggelsen er planlagt med leiligheter for aldersgruppene 50+, en svært fordelaktig bebyggelse for disse gruppene. Her er det også planlagt mulighet for flere fellesfunksjoner. Terrassebebyggelsen avviker fra ene- og tomannsbebyggelsen i naboområdene, men den vil ikke dominere områdene slik det hevdes. Høydene er godt tilpasset terrenget, og den vil ikke påvirke innsynsfrihet, sol- og lysforhold i større grad enn hva en rekkehusbebyggelse ville gjort. Bebyggelsen forholder seg forskriftsmessig til vanlige byggegrenser. Ny utsikt vil bli til grønne tun og boliger med god arkitektonisk kvalitet, og innsyn vil bli dempet av planlagt beplantning langs eiendommens randsoner. Sol- og skyggediagrammer viser at solforhold for bebyggelsen i Tunveien ikke blir vesentlig forverret av ny bebyggelse. Forholdet til Skårer syd, området nord for Masserud Tiltakshaver har som nevnt gjennomført en arkitektkonkurranse for å finne frem til gode løsninger som både øker utnyttelsen slik overordnede myndigheter ønsker, og som på en god måte tilpasser seg omgivelsene. Av tre innkomne besvarelser er vinnerforslaget både av kommunen og av tiltakshaver ansett som svært godt og vesentlig bedre enn de øvrige på begge disse punktene. Bebyggelsen er godt tilpasset og terrassert i forhold til terrenget både med hensyn til beliggenhet og høyder. Høydene er ikke noe sted 5 etasjer, som beskrevet i merknaden, men varierer mellom 2 og 4 etasjer med et gjennomsnitt på ca. 3 etasjer. Etter vår oppfatning innebærer ikke planforslaget noe brudd med vinnerutkastet på nabotomten Skårer syd. Forslaget viderefører den nedtrappingen i høyde mot syd som er vist i Skårer syd-prosjektet, og ivaretar en god overgang mellom by og land gjennom de utpregede tundannelsene i bebyggelsen. Tun og gangveier er åpen for allmen ferdsel og vil berike området for barn og voksne etter ferdigstillelse. Rådmannens kommentar: Reguleringsplanens bestemmelser slår fast at felt B3 og B4 i reguleringsplanen skal ha adkomst fra Losbyveien. Statens vegvesen er kjent med dette gjennom offentlig ettersyn og

17

har krevet og få inn i bestemmelsenes § 8 at de skal godkjenne byggeplan av denne adkomsten. Kotehøyder på plankartet er endret etter offentlig ettersyn for å sikre at bebyggelsen i felt B3 og B4 får avtrapping ned mot Finstadbekken i henhold til intensjonen (vedlegg 5). Det er også skrevet inn i bestemmelsene at bebyggelsen skal trappes ned. Rådmannen har forståelse for at planforslaget føles som et brudd med eldre bebyggelse rundt planområdet. Det påpekes allikevel at Lørenskog er et pressområde med stor befolkningsvekst, og at man ikke kan bygge ut etter samme prinsipper som man gjorde for 25 år siden. Masserud gård ligger i tillegg innenfor sentralområdet i Lørenskog kommune, og høyere utnyttelse enn nabotomtene må derfor kunne forventes. Det er likevel viktig å påpeke at selv om Masserud ligger innenfor sentralområdet i Lørenskog er den ikke en del av sentrumsområdet, og har derfor vesentlig mindre utnyttelse enn Skårer vest og syd. Rådmannen kan ikke se at utsikt ville blitt forbedret for beboerne i Tunveien Vel dersom det ble lagt rekkehus i parsellen som det i planforslaget er lagt terrasserte blokker. 9. Berger Boligsameie: Sameiet representerer 8 boenheter (Tunveien 45 A/B, 47/AB, 49 A/B og 51A/B), som alle er blant de boligene i Tunveien som grenser nært opp mot byggeplanene på Masserud gård. Sameiet viser til brev fra Tunveien Vel datert 23.11.2012, og uttrykker sin fulle støtte til dette brevet. Forslagsstillers kommentar: Konferer våre kommentarer til brevet fra Tunveien Vel. Rådmannens kommentar: Viser til forrige kommentar. 9. Gunn Helen Hagen og Kenneth Rygh: Som nærmeste nabo i Tunveien grenser eiendommen til terrassebebyggelsen for 50+ boligene. De mener at innsynsfrihet, sol og lysforhold vil bli betydelig redusert, og at nabobebyggelsen vil bli altfor dominerende. Den vil fremstå som en massiv vegg, og høyden kan ikke aksepteres. Den må erstattes med rekkehus med luft mellom enhetene. Det vises til at de i samtaler med fru Masserud ble forespeilet et lite og hyggelig tun med lav bebyggelse med kun seniorboliger før de selv bygget sitt hus. Forslagsstillers kommentar: Utsikten fra boligen vil delvis være mot rekkehus i nordøstlig retning og delvis mot et terrassebygg for 50+ i sørøst, og det vil bli god avstand mellom byggene. Boligen i Tunveien ligger høyere i terrenget enn den nærmeste terrasserte bebyggelsen og mønet på boligen ligger høyere enn taket på både rekkehuset og den terrasserte bebyggelsen. Bebyggelsen er godt tilpasset det fallende terrenget og vil slik sett ikke virke dominerende. Bebyggelsen har vesentlig større avstand fra boligen enn minstekravet, og den vil i liten grad påvirke sol- og lysforholdene, dels fordi ny bebyggelse ligger lavt i terrenget og dels fordi den ligger øst for boligen. Det er fra tiltakshavers side lagt stor vekt på å tilpasse seg nabobebyggelsen. Konferer også våre kommentarer til brev av 23.11.2012 fra Tunveien Vel. Rådmannens kommentar: Rådmannen kan ikke se at utsikt ville blitt forbedret for beboerne dersom det ble lagt rekkehus i de samme parseller som det i planforslaget er lagt terrasserte blokker. Det ville også vært ugunstig med rekkehus da terrenget er bratt. Gnr/bnr 100/570 vil miste noe av utsikten på grunn av ny bebyggelse, men det påpekes at området er avsatt til framtidig boligområde i kommuneplanens arealdel og at det i forbindelse med utbygging vil måtte forventes noen konsekvenser for naboer. Det vises forøvrig til forslagsstillers kommentar når det gjelder sol- og lysforhold.

18

10. Hege Berg Hege Berg er nærmeste nabo i Tunveien til felt B3 med terrassebebyggelsen for 50+ boligene. Det påpekes at B3 ikke er i samsvar med øvrig bebyggelse i området og til natur/grøntområdene omkring. Det hevdes videre at det ikke er tatt hensyn til øvrige beboeres trivsel og utsikt, og at bebyggelsen vil fremstå som en massiv vegg mot omgivelsene. Beboere i Tunveien Vel vil miste all utsikt. Masserud gård ligger utenfor Lørenskog sentralområde, og retningslinjer for sentralområdet kan ikke legges til grunn for bebyggelsen i planforslaget. Det vises til at informasjon som er gitt tidligere beskrev småhus- og rekkehusbebyggelse. Det pekes også på at det ikke er tatt hensyn til trafikale forhold, spesielt i forhold til barnehagen og barneskolen. Det ønskes at området bygges ut med rekkehus/småhus, samtidig som grøntområdet ivaretas som turvei. Ravinen bør forbli urørt. Forslagsstillers kommentar: Når det gjelder alle merknader om bebyggelsens form og manglende tilpassing til eksisterende bebyggelse, vises det til tidligere kommentarer. Lørenskog sentralområdes retningslinjer er på ingen måte lagt til grunn på Masserud gård. Gjennomsnittlig byggehøyde er gjennomsnittlig bare ca. 3 etasjer over terreng, og bebyggelsen er søkt tilpasset terrenget og naboområdenes høydeforhold så godt som mulig. Gode trafikkforhold er søkt ivaretatt dels ved å splitte trafikken mellom Tunveien og Losbyveien, dels ved å etablere fortau langs Tunveien der dette mangler. Hvis det skulle vise seg at farten blir for høy kan dette bedres gjennom bruk av fartsdumper eller andre trafikktekniske tiltak. Rådmannens kommentar: Beboere i Tunveien Vel vil miste noe utsikt mot øst som følge av ny bebyggelse. Det påpekes likevel at området ligger som framtidig boligområde i kommuneplanens arealdel og at man må regne med noen konsekvenser i forbindelse med en utbygging. Masserud gård ligger innenfor sentralområdet i Lørenskog, og retningslinjer for sentralområdet skal derfor legges til grunn i planforslaget. Det er imidlertid tatt hensyn til at planområdet ligger i utkanten av dette sentralområdet, og utnyttelsen er derfor vesentlig mindre enn sentralbebyggelsen på f.eks. Skårer vest. Viser for øvrig til tidligere uttalelser. 10. Ragnhild Raaum og Øyvind Wettestad Kommenterer følgende forhold:

- De er sterkt bekymret for trafikksituasjonen i Tunveien både under anleggsperioden og etter at prosjektet er ferdigstilt pga. at mange små barn bruker Tunveien som «lekeplass» rett utenfor døra og at den er skolevei selv om det bygges fortau.

- Boligene nederst i Tunveien vil miste all utsikt i retning Finstad. Ved å bygge lavere samt å bygge rekkehus istedenfor blokker vil utsikten kunne bli bedre.

- Forslaget viser at det vil bli bygget for høyt og tett. Tunveien og områdene omkring er preget av småhusbebyggelse og blokkbebyggelsen vil ikke harmonere med dette. Bokvaliteten for både nye og eksisterende beboere vil ikke bli optimal.

- Av hensyn til småbarnsfamiliene bør det bygges mer eneboliger og rekkehus og ikke blokker.

Forslagsstillers kommentar: Det henvises til våre kommentarer til brev av 23.11.2012 fra Tunveien Vel og brev av 28.11.2012 fra Berger Boligsameie hvor alle disse forholdene er kommentert. Når det gjelder synspunktet om at det bør bygges flere eneboliger og rekkehus for småbarnsfamiliene så er terrassebebyggelsen kun planlagt for 50+, ikke for småbarnsfamiliene.

19

Rådmannens kommentar: Trafikk under anleggsperioden vil måtte håndteres i byggesaken. Reguleringsplanen spesifiserer ikke type og størrelse på boliger. Dette skal fastsettes i byggesaken. Viser for øvrig til tidligere kommentarer. 10. Tone og Leif Moger, Willy Skumsnes og Jarle Gausen Det påpekes at adkomst fra Losbyveien vil føre til økt trafikk og støy inntil gnr/bnr 100/309. Det bes om at adkomsten flyttes lengre syd. De mener at dersom Nordliveien etappe III kommer kan denne også flyttes tilsvarende lengre syd. Det pekes på at økt overvann vil være en konsekvens av nødvendig fjerning av vegetasjon, og mener ny bebyggelse er planlagt tett på deres adkomstvei. Det påpekes at det må være tilstrekkelig plass ved deres adkomsvei for å tilrettelegge for snøbrøyting. Forslagsstillers kommentar: Merknaden er vurdert og tiltakshaver finner det akseptabelt å trekke byggegrensene til de to østligste rekkehusene litt vekk fra planområdets yttergrense. Rådmannens kommentar: Det vil være vanskelig å flytte adkomstvei fra Losbyveien lenger syd, da man kommer inn i vernesonen for Finstadbekken. I bestemmelsenes § 7 står det at det skal redegjøres for behandling av alt overvann ved søknad om rammetillatelse. Plan for behandling av overvann skal godkjennes av kommunen. 10. Jarle Gausen, Willy Skumsnes, M Ikram Chaudhary og Leif Jørgen Moger Eiendommene grenser opp mot felt B4 og delvis mot felt B2 hvor det er planlagt konsentrert småhusbebyggelse. Utnyttelse og høyder på ny bebyggelse vil virke sjenerende for deres eiendommer, og de viser til plan- og bygningslovens § 29-4, som angir avstand fra byggverk til nabogrense. De har beregnet at med den angitte byggehøyde bør byggeavstanden til grensen være på 6,25 m, alternativt at tillatt byggehøyde reduseres hvis byggeavstanden til grensen reduseres i forhold til dette. Innbyggerne påpeker at det i felt B2 er to byggegrenser som ligger helt inntil deres adkomstvei, Bergerveien, og mener planen vil påføre nedenforliggende boliger varige ulemper. Det vises til Plan- og bygningslovens § 29-4, og beboerne er bekymret for problemstillinger vedrørende vinter og snøbrøyting. Det pekes også på faren for økte overvannsmengder pga. avskoging og fjerning av vegetasjon. De mener at tiltakshaver må løse dette ved å opparbeide en permanent overvannsledning i grensen mellom byggeområdet og felles veg. Forslagsstillers kommentar: Tiltakshaver har funnet det ønskelig å plassere noe av bebyggelse tett opp mot yttergrensen av planområdet på dette stedet for å oppnå god utnyttelse av eiendommen samt gode interne tunløsninger. Det er ingen bestemmelser i plan- og bygningsloven som hindrer dette, men det kan påvirke faktiske byggeavstander avhengig av bebyggelsens høyde. På det aktuelle stedet er det imidlertid tiltakshaver som er grunneier til Bergerveien, og forholdet mellom høyder og avstander må regnes til de faktiske byggegrensene for nabobebyggelsen. I dette tilfellet er kombinasjonen av byggehøyder og avstander tilfredsstillende. De utførte solstudiene viser heller ikke spesielle ulemper for bebyggelsen. Byggegrensen for de to østligste rekkehusene i felt B2 er trukket litt inn fra Bergerveien i forhold til forslaget som lå ute til offentlig ettersyn.

20

Rådmannens kommentar: Det er satt inn krav i bestemmelsene om at bebyggelsen i felt B4 skal trappes ned mot Finstadbekken. Høyden lengst mot syd vil i dette feltet bli redusert i forhold til forslaget som lå ute til offentlig ettersyn. Bredden på Bergerveien er på 6 meter. Distanse på 6,25 meter fra byggegrense til nabotomt er således oppfylt. Angående overvannshåndtering vises det til tidligere kommentar. ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN Endringer i plankartet:

- Byggegrenser er justert. - Høyder på bygg er justert. - Byggegrense for parkeringskjeller er tegnet inn. - Vendehammer er flyttet lenger mot øst.

Endringer i bestemmelsene:

- I § 3 er det tilføyd at parkeringskjeller ikke inngår i % BYA. - Det er tatt med at bebyggelsen skal følge terrenget og nedtrappes i henhold til koter

på plankart. - Nedkjøring til parkeringskjellere, trafo, renovasjon med mer, kan tillates utenfor

byggegrensene. - Størrelser på takoppbygg spesifiseres i bestemmelsene. - Det er tatt med at forstøtningsmurer skal utformes med høy kvalitet. - Kun de gangveier som skal brukes av utrykningskjøretøyer trenger fastdekke

dimensjonert for dette. - Alle boenheter skal ha gangadkomst med under 5 % stigning til en adkomstvei, i

stedet for til begge adkomstveiene. - Gangforbindelsen fra Tunveien til turvei syd for planområdet skal være universelt

tilgjengelig. - I felt B4 er sykkelparkeringsplasser per boenhet endret til 1. - I § 5 er det tatt med at terrenget innenfor hensynssonen kan justeres under

byggeperioden, men skal istandsettes med stedegen vegetasjon i ettertid. - Ordlyden i § 8 er endret i tråd med ønske fra Statens vegvesen. - Det er tatt inn et krav om at tursti syd for planområdet skal opparbeides før felt B3

bebygges, og at denne skal være åpen gjennom byggeperioden. - Gang- og sykkelvei nord på planområdet skal være allment tilgjengelig.

Vurdering: Overordnede mål Planforslaget er i henhold til overordnede planer og mål. Rådmannen har vurdert planforslaget i henhold til naturmangfoldloven, jfr. lovens § 7. Det er ikke registrert viktige lokaliteter for biologisk mangfold i området. Med dagens kunnskap vurderer rådmannen at naturmangfoldet ikke blir berørt av tiltaket og finner derfor ikke grunn til å gå inn i prinsippene i §§ 8-12 i naturmangfoldloven. Store deler av planområdet er i dag jordbruksareal, men er i kommuneplanens arealdel satt av til framtidig boligområde. Jordloven gjelder derfor ikke. Planområdet Planområdets grenser er utvidet i forhold til varslet oppstart 06.10.2011. I utgangspunktet var det Tunveien som ble sett på som beste adkomstløsning til området. Etter hvert som arbeidet skred frem kom man allikevel til at en delt adkomstløsning mellom Tunveien og Losbyveien

21

var den beste løsningen. Det ble derfor varslet oppstart på nytt 03.09.2011 ovenfor de parter som blir berørt av utvidelsen av planområdet. Utforming Det stilles krav i bestemmelsene om utforming av boligbebyggelsen og utomhusområder med tilhørende anlegg. Det stilles også krav om at det skal redegjøres for estetikk i byggesaken. Gjennomføring av utomhusområder er sikret ved rekkefølgekrav. Parkering Parkeringsdekningen i planforslaget er på 1,3 plasser og 0,2 gjesteparkeringsplasser per boenhet. Dette er lavere enn kommunens gjeldende norm på 2,5 biler per boenhet. Parkeringsdekningen for boligbebyggelse er i kommunens normer mest egnet for eneboliger, og ikke store utbyggingsfelt med rekkehus og blokker. Mindre parkering er også i tråd med retningslinjer fra overordnet myndighet. Rådmannen anser foreslåtte løsning for parkering som tilfredsstillende innenfor sentralområdet i Lørenskog. Planområdet ligger i gåavstand fra busstoppene Triaden, Betania og Finstadsletta, som blant annet betjenes av rutene 361, 411, 415 og 872. Sykkelparkering er foreslått redusert fra 2 til 1 i felt B4. Det er trolig at dersom dette området blir utbygget en gang i framtiden vil bebyggelsen ligne på planlagt bebyggelse i felt B3. Rådmannen finner 1 sykkelparkeringsplass for leilighetsbygg tilstrekkelig. Uteområder Kvalitet og opparbeidelse av uteområder er sikret gjennom reguleringsbestemmelsene. Uteoppholdsareal i snitt per leilighet er på ca. 40 m2. Planområdet har også tilgang til store grøntområder, med stier og lysløyper ut mot Marka, sørvest for tomta. Rådmannen anser uteoppholdsarealet i planforslaget som tilfredsstillende. Gangforbindelsen fra nord til syd gjennom planområdet er sikret gjennom krav om opparbeidelse av utomhusområder. Alle interne gangveier skal være allment tilgjengelig, og minst en forbindelse skal være universelt tilgjengelig. Trafikk Kryssberegninger viser at i ettermiddagsrushet har Tunveien allerede i dag noe variabel trafikkavvikling. Med et tillegg på 50 boliger vil dette øke noe, selv om man allikevel ikke kommer til det punkt at kryssets kapasitet er fullt utnyttet. Det er muligheter ved reguleringen av industriområdet nord for tomta å legge inn en fjerde arm i rundkjøringen på Skårersletta. Dette og eventuelle konsekvenser for krysset Tunveien/ Gamleveien, må vurderes i forbindelse med det framtidige planarbeidet. Adkomstvei fra Losbyveien må reguleringsmessig tilpasses vedtatte reguleringsplan for Nordliveien etappe III. Det er imidlertidig høyst usikkert om denne planen vil bli igangsatt, og vedlegg 11 viser derfor tenkt tilknytning til Losbyveien slik veisituasjonen er i dag. Dersom Nordliveien etappe III skal realiseres vil den måtte reguleres på nytt, og man vil da måtte vurdere krysset og adkomsten på nytt. Støy og luftforurensning Skjerming mot støy er sikret gjennom bestemmelsene.

22

Rådmannens forslag til innstilling: Det vedtas, i medhold av plan- og bygningslovens § 12-12, forslag til detaljreguleringsplan 2012-8, Masserud gård, som vist på kart datert 19.09.2012, revidert 15.05.2013, med tilhørende bestemmelser. 11.06.2013 Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne Forslag framsatt i møte:

Representant Mette Korsrud (LIVH) fremmet følgende motforslag: Råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne ser med tilfredshet at takhøyden i garasjeanlegget har blitt satt til 2,20 m. Forøvrig tas saken til orientering. Votering: Motforslag fremsatt av representant Mette Korsrud (LIVH) ble enstemmig vedtatt.

Rådmannens forslag til vedtak ble enstemmig nedstemt. RF-031/13 Vedtak: 11.06.2013 Eldrerådet Forslag framsatt i møte: Følgende felles endringsforslag fremmet i møte:

1. Reguleringsbestemmelsene § 3 Parkering. Eldrerådet mener fortsatt at Lørenskog bør søke å unngå problemer med manglende parkeringsmuligheter og foreslår at antall parkeringsplasser per boenhet for beboere økes til 1,5 pluss 0,5 gjesteparkeringsplasser. Eldrerådet refererer til kommunens parkeringsnorm på 2,5 p-plasser pr boenhet.

2. Eksisterende tursti må sikres. § 8 Rekkefølgebestemmelser. Følgende tilføyes etter første setning i nest siste avsnitt: Med kommunens kraftige trafikk- og befolkningsøkning er det lite sannsynlig at innregulert Norliveien etappe III blir benyttet til andre formål enn vei. Turstien skal derfor sikres plass utenom veitraseen.

Votering: Rådmannens forslag til vedtak falt med 6 av 6 stemmer. Felles tilleggsforslag enstemmig vedtatt. ER-022/13 Vedtak:

23

1. Reguleringsbestemmelsene § 3 Parkering. Eldrerådet mener fortsatt at Lørenskog

bør søke å unngå problemer med manglende parkeringsmuligheter og foreslår at antall parkeringsplasser per boenhet for beboere økes til 1,5 pluss 0,5 gjesteparkeringsplasser. Eldrerådet refererer til kommunens parkeringsnorm på 2,5 p-plasser pr boenhet.

2. Eksisterende tursti må sikres. § 8 Rekkefølgebestemmelser. Følgende tilføyes etter

første setning i nest siste avsnitt: Med kommunens kraftige trafikk- og befolkningsøkning er det lite sannsynlig at innregulert Norliveien etappe III blir benyttet til andre formål enn vei. Turstien skal derfor sikres plass utenom veitraseen.

12.06.2013 Teknisk utvalg Forslag framsatt i møte: Representant Per Steinar Håklev (H) fremmet på vegne av (H) følgende endringsforslag: Parkering Teknisk utvalg legger opp til en parkeringsdekning tilsvarende 2,0 parkeringsplasser pr. boenhet, inkludert gjesteparkering. Minst 5 % av parkeringsplassene i hvert parkeringsanlegg skal være tilrettelagt for funksjonshemmede. I alle felt skal opparbeides minst 2 sykkelparkeringsplasser pr. boligenhet. Votering: Representant Per Steinar Håklev (H) endringsforslag falt med 4 (4 H) mot 5 (4 DnA + 1 LIVH) stemmer. Rådmannens forslag til instilling ble enstemmig vedtatt. TK-063/13 Vedtak: Det vedtas, i medhold av plan- og bygningslovens § 12-12, forslag til detaljreguleringsplan 2012-8, Masserud gård, som vist på kart datert 19.09.2012, revidert 15.05.2013, med tilhørende bestemmelser. 19.06.2013 Formannskapet Forslag framsatt i møte: Per Steinar Håklev (H) fremmet følgende endringsforslag: «Parkering Kommunestyret legger opp til en parkeringsdekning tilsvarende 2,0 parkeringsplasser pr. boenhet, inkludert gjesteparkering. Minst 5 % av parkeringsplassene i hvert parkeringsanlegg skal være tilrettelagt for funksjonshemmede. I alle felt skal opparbeides minst 2 sykkelparkeringsplasser pr. boligenhet.»

24

Votering: Forslag fremmet av Per Steinar Håklev ble forkastet med 7 mot 6 stemmer. Rådmannens forslag til innstilling ble enstemmig vedtatt. Formannskapets innstilling: Det vedtas, i medhold av plan- og bygningslovens § 12-12, forslag til detaljreguleringsplan 2012-8, Masserud gård, som vist på kart datert 19.09.2012, revidert 15.05.2013, med tilhørende bestemmelser. 26.06.2013 Kommunestyret Forslag framsatt i møte: Per Steinar Håklev (H) fremmet følgende endringsforslag: «Parkering Kommunestyret legger opp til en parkeringsdekning tilsvarende 2,0 parkeringsplasser pr. boenhet, inkludert gjesteparkering. Minst 5 % av parkeringsplassene i hvert parkeringsanlegg skal være tilrettelagt for funksjonshemmede. I alle felt skal opparbeides minst 2 sykkelparkeringsplasser pr. boligenhet.» Tom Chr. Axelsen (SV) fremmet følgende oversendelsesforslag: «Kommunestyret ber administrasjonen vurdere ulike løsninger for avkjøring til krysset Losbyveien – Nordliveien for å sørge for best mulig trafikksikkerhet. Det bes om at administrasjonen også vurderer å etablere rundkjøring i krysset.» Votering: Forslag fremmet av Per Steinar Håklev 1. avsnitt ble forkastet med 26 mot 21 stemmer (H, Frp, KrF). Forslag fremmet av Per Steinar Håklev 2. avsnitt ble enstemmig vedtatt. Formannskapets innstilling (rådmannens forslag til innstilling) ble enstemmig vedtatt. KS-057/13 Vedtak: Det vedtas, i medhold av plan- og bygningslovens § 12-12, forslag til detaljreguleringsplan 2012-8, Masserud gård, som vist på kart datert 19.09.2012, revidert 15.05.2013, med tilhørende bestemmelser. I alle felt skal opparbeides minst 2 sykkelparkeringsplasser pr. boligenhet. Følgende forslag oversendes administrasjonen: Kommunestyret ber administrasjonen vurdere ulike løsninger for avkjøring til krysset Losbyveien – Nordliveien for å sørge for best mulig trafikksikkerhet. Det bes om at administrasjonen også vurderer å etablere rundkjøring i krysset. Følgende hadde ordet til saken: Per Steinar Håklev (H), Tom Chr. Axelsen (SV), Per-Jonny Kristiansen (H), Bjørn Gran (V), Ragnar Kristoffersen (Ap).

25

Lørenskog, 23.05.2013. Ragnar Christoffersen rådmann Erlend Eggum kommunalsjef Teknisk Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten signatur.