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UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA
PATRÍCIA VIEIRA
PLANO DE NEGÓCIOS EM ADMINISTRAÇÃO
VIABILIDADE DE IMPLANTAÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
Palhoça
2021
PATRÍCIA VIEIRA
PLANO DE NEGÓCIOS EM ADMINISTRAÇÃO
VIABILIDADE DE IMPLANTAÇÃO DE EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO
Trabalho de Conclusão de Curso em Administração
apresentado ao Curso de Administração, da
Universidade do Sul de Santa Catarina, como requisito
parcial à aprovação nas disciplinas de TCC I e TCC II.
Orientadora: prof.ª. Fabiana Witt
Palhoça
2021
3
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO .........................................................................................................05
2 DESCRIÇÃO DO NEGÓCIO ................................................................................. 06
2.1 PRODUTOS E/OU SERVIÇOS ............................................................................. 06
3 PLANO ESTRATÉGICO ........................................................................................ 06
3.1 ANÁLISE DO MACROAMBIENTE...................................................................... 06
3.2 ANÁLISE DO SETOR............................................................................................. 07
3.3 ANÁLISE INTERNA............................................................................................... 10
3.4 ANÁLISE SWOT..................................................................................................... 11
3.5 OBJETIVOS ESTRATÉGICOS ............................................................................. 11
3.6 POSICIONAMENTO ESTRATÉGICO.................................................................. 12
4 PLANO DE MARKETING...................................................................................... 12
4.1 PRODUTOS E/OU SERVIÇOS ............................................................................. 12
4.2 MERCADO CONSUMIDOR.................................................................................. 13
4.3 FORNECEDORES .................................................................................................. 14
4.4 CONCORRÊNCIA .................................................................................................. 15
4.5 SEGMENTAÇÃO DO MERCADO........................................................................ 16
4.6 OBJETIVOS DE MARKETING ............................................................................. 17
4.7 ESTRATÉGIAS DE MARKETING ....................................................................... 18
4.8 PLANO DE AÇÕES DE MARKETING ................................................................ 19
5 PLANO DE OPERAÇÕES ...................................................................................... 21
5.1 TAMANHO ..............................................................................................................21
5.2 TECNOLOGIA E OPERAÇÃO ............................................................................. 21
5.3 LOCALIZAÇÃO ..................................................................................................... 25
6 PLANO FINANCEIRO ........................................................................................... 26
6.1 INVESTIMENTO INICIAL .................................................................................... 26
4
6.2 FORMAS DE FINANCIAMENTO ........................................................................ 26
6.3 RECEITAS .............................................................................................................. 27
6.4 GASTOS .................................................................................................................. 27
6.5 PROJEÇÃO DO FLUXO DE CAIXA .................................................................... 29
6.6 DRE ......................................................................................................................... 29
7 AVALIAÇÃO DO PLANO DE NEGÓCIOS ........................................................ 30
7.1 AVALIAÇÃO ECONÔMICA ................................................................................ 30
7.2 ANÁLISE DE SENSIBILIDADE ........................................................................... 32
7.3 AVALIAÇÃO SOCIAL .......................................................................................... 36
CONSIDERAÇÕES FINAIS ...................................................................................... 37
REFERÊNCIAS ........................................................................................................... 37
5
1. INTRODUÇÃO
Este plano de negócios descreve a viabilidade para implantação de um
empreendimento imobiliário na cidade de Urubici, na Serra Catarinense. O negócio
trata-se de vendas de chácaras desmembradas de uma fazenda do proprietário e futuro
gestor do empreendimento em questão, através de estudos o proprietário da fazenda
decidiu dividir, ou seja, desmembrar uma enorme área em pequenas áreas menores com
aproximadamente duas hectares para que pessoas que decidam investir na cidade
adquirindo uma chácara para construir chalés de inverno, pousadas, casas residenciais
entre outros tipos de investimentos.
A Serra Catarinense tem se destacado muito ultimamente na mídia, possui muitos
pontos turísticos e uma natureza exuberante, no inverno a cidade fica saturada de
turistas querendo conhecer e usufruir desta região que possui um enorme potencial, a
cidade de Urubici tem se destacado mais pois possui maior infra estrutura para receber
os turistas e uma maior quantidade de pontos turísticos como o Morro da Igreja que
possui uma linda vista para a Pedra Furada, a Cascata do Avencal onde foi construído
um mirante de vidro, um balanço infinito e um restaurante com pratos típicos da região
como a Truta, um peixe da região, e a paçoca de pinhão, a Cascata Véu de Noiva onde
no inverno a cascata congela lembrando um véu, a igreja matriz, o Campo dos Padres
que possui um cânions e uma linda vista de campo aberto. O empreendimento em
questão busca atrair pessoas para morar em Urubici e consequentemente atrair
investimentos para a região, gerar empregos para os moradores, desenvolvimento do
comércio e das empresas locais tais como empresas de terraplanagem, construção civil,
lojas de vendas de móveis, construtoras e outros. O negócio é muito viável e possui
grandes chances de prosperar.
Foi utilizada pesquisa aplicada neste plano de negócios, a forma de abordar o
problema de pesquisa foi quantitativa e qualitativa, o instrumentos de coleta de dados
utilizado foi análise documental.
6
2 DESCRIÇÃO DO NEGÓCIO
Neste plano de negócios será proposto um novo negócio destinado ao ramo
imobiliário, especificamente a criação de pequenas chácaras com aproximadamente
duas hectares cada, estão localizadas na cidade de Urubici na serra catarinense. Estas
chácaras serão desmembradas de uma fazenda em que o proprietário é o próprio gestor
do novo negócio, atualmente a Serra Catarinense tem se destacado no turismo rural pois
possui muitos pontos turísticos e uma natureza exuberante, destacam-se as cascatas,
mirantes, pousadas e outros atrativos.
Nome da organização: Incorporadora e Construtora Prá
Ramo de atividade: Comercial
Empresa Individual
2.1 PRODUTOS E/OU SERVIÇOS
Os produtos que a empresa irá comercializar serão pequenos sítios.
3 PLANO ESTRATÉGICO
3.1 ANÁLISE DO MACROAMBIENTE
FATORES ASPECTOS ANALISADOS E TENDÊNCIAS
Econômicos
Atualmente estamos passando por uma pandemia que está refletindo
negativamente na economia do Brasil e do mundo, porém algumas
áreas estão favoráveis para abertura de novos negócios, o ramo
imobiliário que estamos propondo é uma delas, pois as empresas estão
optando pelo trabalho em home office, dados demonstram que o home
office se tornou o trabalho padrão para 43% das empresas brasileiras e
98% dos profissionais gostariam de trabalhar remotamente pelo
menos uma vez na vida. Outro dado importante é o aumento do
número de turistas que estão procurando a cidade durante o inverno,
de acordo com a Santur em 2020 houve um aumento da procura por
pousadas, hotéis, chalés na Serra Catarinense.
Político-legais
A organização não se beneficia de nenhuma legislação ou política,
apenas deve cumprir a lei 12.651/2012, o “Novo Código Florestal
Brasileiro”, que protege as áreas de preservação permanente (APP).
Socioculturais
A organização é favorecida pela questão cultural da cidade em que
será incorporado o negócio por ser uma cidade do interior com muitas
7
propriedades rurais e por ser uma cidade com clima mais frio, onde no
inverno alcança temperaturas negativas, os sítios que serão
comercializados estão localizados em meio a montanhas com vista
para a cidade e diversos pontos turísticos.
Tecnológicos
A empresa irá utilizar diversos tipos de tecnologias para realizar a
infraestrutura dos sítios e deixá-los prontos para a venda, dentre elas
podemos citar a contratação de maquinário de alta performance como:
escavadeiras, retroescavadeiras, caminhão caçamba, motoniveladora,
roçadeiras, rolo compressor para deixarem o terreno plano para
futuras construções, ampliação e construção de estradas. Também
serão contratados serviços de geólogo e topógrafo para determinação e
criação de mapas, localização das nascentes e distribuição dos sítios.
Estas tecnologias são de difícil acesso por causa dos custos envolvidos
para a cidade a qual serão incorporados os sítios, representam um
grande investimento para o negócio.
3.2 ANÁLISE DO SETOR
Força 1 – POSSIBILIDADE DE ENTRADA DE NOVOS CONCORRENTES:
FATORES NOTA
A. É possível ser pequeno para entrar no negócio. 2
B. Empresas concorrentes têm marcas desconhecidas, ou os clientes não são fiéis.
3
C. É necessário baixo investimento em infraestrutura, bens de capital e outras despesas para implantar o negócio.
2
D. Os clientes terão baixos custos para trocarem seus atuais fornecedores.
2
E. Tecnologia dos concorrentes não é patenteada. Não é necessário investimento em pesquisa.
3
F. O local, compatível com a concorrência, exigirá baixo investimento.
2
G. Não há exigências do governo que beneficiam empresas existentes ou limitam a entrada de novas empresas.
2
H. Empresas estabelecidas têm pouca experiência no negócio ou custos altos.
2
I. É improvável uma guerra com os novos concorrentes. 2
J. O mercado não está saturado. 5
TOTAL 25
Intensidade da Força 1 = ((25 – 10) /40) x 100 = 37,5
( ) baixa ( x ) média ( ) alta
8
Força 2 – RIVALIDADE ENTRE AS EMPRESAS EXISTENTES NO SETOR:
FATORES NOTA
A. Existe grande número de concorrentes, com relativo equilíbrio em termos de tamanho e recursos.
5
B. O setor em que se situa o negócio mostra um lento crescimento. Uns prosperam em detrimento de outros.
1
C. Custos fixos altos e pressão no sentido do vender o máximo para cobrir estes custos.
1
D. Acirrada disputa de preços entre os concorrentes. 4
E. Não há diferenciação entre os produtos comercializados pelos concorrentes.
2
F. É muito dispendioso para as empresas já estabelecidas saírem do negócio.
1
TOTAL 14
Intensidade da Força 2 = ((14 – 6) /24) x 100 = 33,33
( x ) baixa ( ) média ( ) alta
Força 3 – AMEAÇA DE PRODUTOS SUBSTITUTOS:
FATORES NOTA
A. Verifica-se uma enorme quantidade de produtos substitutos. 1
B. Produtos substitutos têm custos mais baixos que os das empresas existentes no negócio.
1
C. Empresas existentes não costumam utilizar publicidade para promover sua imagem e dos produtos.
1
D. Setores de atuação dos produtos substitutos estão em expansão, aumentando a concorrência.
1
TOTAL 4
Intensidade da Força 3 = ((4 – 4) /16) x 100 = zero
( x ) baixa ( ) média ( ) alta
Força 4 – PODER DE NEGOCIAÇÃO DOS COMPRADORES:
FATORES NOTA
A. Clientes compram em grandes quantidades e sempre fazem forte pressão por preços menores.
3
B. Produto vendido pelas empresas do setor representa muito nos custos do comprador.
5
C. Produtos que os clientes compram das empresas do setor são padronizados.
1
D. Clientes não têm custos adicionais significativos, se mudarem de fornecedores.
2
E. Há sempre uma ameaça dos clientes virem a produzir os produtos 4
9
adquiridos no setor.
F. Produto vendido pelas empresas do setor não é essencial para melhorar os produtos do comprador.
1
G. Clientes são muito bem informados sobre preços, e custos do setor.
4
H. Clientes trabalham com margens de lucro achatadas. 1
TOTAL 12
Intensidade da Força 4 = ((12 – 8) /32) x 100 = 12,5
( x ) baixa ( ) média ( ) alta
Força 5 – PODER DE NEGOCIAÇÃO DOS FORNECEDORES:
FATORES NOTA
A. O fornecimento de produtos, insumos e serviços necessários é concentrado em poucas empresas fornecedoras.
5
B. Produtos adquiridos pelas empresas do setor não são facilmente substituídos por outros.
5
C. Empresas existentes no setor não são clientes importantes para os fornecedores.
2
D. Materiais / serviços adquiridos dos fornecedores são importantes para o sucesso dos negócios no setor.
5
E. Os produtos comprados dos fornecedores são diferenciados. 5
F. Existem custos significativos para se mudar de fornecedor. 2
G. Ameaça permanente dos fornecedores entrarem no negócio do setor.
1
TOTAL 25
Intensidade da Força 5 = ((25 – 7) /28) x 100 = 64,28
( ) baixa ( x ) média ( ) alta
Com base na intensidade das 5 Forças Competitivas, conclui-se que o setor
possui Grau de Atratividade:
( ) baixo ( x ) médio-baixo ( ) médio ( ) médio-alto ( ) alto
O Grau de atratividade é inversamente proporcional à intensidade das
forças.
10
3.3 ANÁLISE INTERNA
ÁREAS DESCRIÇÃO E ANÁLISE
Produção/Comercialização/Prestação de
Serviços
A área de produção inclui o estudo das
leis existentes para o empreendimento,
a contratação de
fornecedores/prestadores de serviços
qualificados para a realização da infra
estrutura dos sítios. A comercialização
será realização por empresas de
corretagem da cidade, onde cada um dos
corretores poderá incluir a sua margem
de lucro.
Pessoas
Não serão contratados funcionários para
a empresa, somente serão contratados
prestadores de serviços. O proprietário
também será o gestor administrativo e
financeiro do empreendimento.
Finanças
O faturamento previsto será de R$
7.350.000,00 sendo que a margem de
lucro prevista é de R$ 5.430.000,00. Será
trabalhado com recursos próprios.
Marketing
A empresa trabalhará com corretores
terceirizados, divulgação em sites das
corretoras e redes sociais.
11
3.4 ANÁLISE SWOT
Ambiente interno
Pontos fortes Pontos fracos
- Não ter funcionários evitando maiores
despesas.
- Apenas um proprietário da empresa
facilitando a tomada de decisão.
- Dificuldades de contratação de mão de
obra específica em uma cidade do
interior, como por exemplo o geólogo.
Ambiente externo
Oportunidades Ameaças
- Implementação de novos negócios na
área como por exemplo: o setor de
hotelaria com a construção de chalés
para alugar.
- Os preços dos concorrentes serem mais
atrativos.
- Falta de ética e honestidades de
corretores que articulam com os clientes
em benefício próprio.
3.5 OBJETIVOS ESTRATÉGICOS
Objetivo Estratégico 1: Manter a manutenção em 90 e 100% dos sítios no segundo e terceiro
ano que não forem vendidos, respectivamente.
Objetivo Estratégico 2: Ampliar a margem de lucro em 20 % ao ano baseado nas melhorias que
os futuros proprietários realizaram em seus sítios.
12
3.6 POSICIONAMENTO ESTRATÉGICO
O posicionamento estratégico será a diferenciação dos sítios em relação aos concorrentes
pois estão localizados em uma área estratégica da cidade, no alto das montanhas, com acesso de
carro, os proprietários poderão usufruir de um clima com inverno rigoroso aproveitando para
curtir a serra catarinense. O tamanho dos sítios será de 20.000 metros quadrados onde poderão
construir um lindo chalé em meio á natureza e árvores típicas da região como as araucárias que
fornecem pinhão.
4 PLANO DE MARKETING
4.1 PRODUTOS E/OU SERVIÇOS
CRITÉRIOS DESCRIÇÃO
Definição do Produto
Os produtos comercializados pela empresa são
sítios com áreas a partir de dois hectares, com
escritura pública e toda infraestrutura como energia
elétrica, água e acesso para que o cliente possa
chegar com qualquer automóvel, estão localizados
na cidade de Urubici na Serra Catarinense.
Utilização do Produto
Poderão ser utilizados para residência fixa,
temporária, para investir em chalés, pousada ou
algo voltado ao turismo visto que a região está em
ascensão no momento.
Características e Diferenciais do Produto
Torna-se desejável frente à concorrência pela ótima
localização, os sítios ficam em meio a natureza com
diversas araucárias e animais silvestres da região,
estão localizados no topo de uma montanha com
vista para a cidade e diversos pontos turísticos, o
acesso é por uma serra que lembra a Serra do Rio
do Rastro onde é possível desfrutar do clima de
inverno tão procurado na serra Catarinense.
13
Os produtos substitutos seriam sítios comercializados pelos concorrentes com
características superiores ou inferiores aos oferecidos. Como exemplo de produtos com
características superiores seriam áreas com cachoeira, rios que passam dentro da
propriedade, com casa construída e localizados mais próximos ao perímetro urbano.
Tratando-se de características inferiores pode-se citar áreas mais afastadas da cidade,
sem infraestrutura, porém com valores menores. O que será comercializado é algo muito
personalizado, sendo que cada produto tem as suas características exclusivas, dessa
forma não existem produtos “iguais”.
Fora toda a infraestrutura já oferecida no plano poderia construir casas (em vários
estilos), cercas, sistemas de energia solar, poste padrão de energia, estradas
pavimentadas, plantações de arvores frutíferas, áreas comuns de lazer, pista para pouso
de pequenos aviões e helicópteros, dentre outras tantas ideias que podem surgir.
4.2 MERCADO CONSUMIDOR
ITENS DESCRIÇÃO
Perfil do Cliente
Os clientes que comprarão os sítios em Urubici são
pessoas que buscam estar em contato com a
natureza e que gostam de viajar, geralmente são
turistas que realizaram uma visita à cidade e
gostaram tanto que decidiram adquirir um sítio para
moradia fixa ou na temporada de inverno. Outro
perfil de comprador são pessoas que desejam
realizar investimentos no setor hoteleiro e construir
chalés e pousadas para posteriormente alugar para
turistas.
Abrangência Geográfica Abrange a área da cidade de Urubici/SC na Serra
catarinense.
Potencial de crescimento do mercado
Atualmente estamos passando por uma pandemia
que está refletindo negativamente na economia do
Brasil e do mundo, porém algumas áreas estão
favoráveis para abertura de novos negócios. O ramo
14
imobiliário que estamos propondo é uma delas, pois
as empresas estão optando pelo trabalho em home
office, dados demonstram que o home office se
tornou o trabalho padrão para 43% das empresas
brasileiras e 98% dos profissionais gostariam de
trabalhar remotamente pelo menos uma vez na vida.
Outro dado importante é o aumento do número de
turistas que estão procurando a cidade durante o
inverno, de acordo com a Santur em 2020 houve
um aumento da procura por pousadas, hotéis e
chalés na Serra Catarinense.
4.3 FORNECEDORES
Produto(s) que as duas
empresas fornecem
Terraplanagem e Material de Construção
Fornecedor 1
Nome JF Terraplanagem
Localização Urubici/SC
Prazo de fornecimento Imediato quando há a necessidade do serviço.
Condições de pagamento Usualmente a vista, pelo fato que o valor a ser investido já está
recolhido.
Fornecedor 2
Nome Kaiser Materiais de Construção
Localização Urubici/SC
Prazo de fornecimento Imediato.
Condições de pagamento Usualmente a vista, pelo fato que o valor a ser investido já está
recolhido.
15
Por se tratarem de ramos diferentes ambos têm a preferência, sendo que já foi
pesquisado com outros fornecedores as questões de valores.
4.4 CONCORRÊNCIA
Concorrentes: A - Zeca Marques Imóveis Urubici e B – Robson Jeremias
Item Sua empresa
(descrição do item)
Concorrente A
Concorrente B
Ponto
Forte?
Ponto
Fraco?
Ponto
Forte?
Ponto
Fraco?
Produto
Sítios com área a partir de dois hectares com
escritura pública, energia elétrica e água,
estão localizados na cidade de Urubici, na
Serra Catarinense.
X X
Participação no
mercado (em %
de vendas)
Projetamos uma participação no mercado de
20% das vendas em relação aos dois
concorrentes.
x x
Atendimento
O atendimento inicialmente é prestado por
corretores terceirizados que acompanham os
futuros compradores até a área dos imóveis.
x x
Atendimento
pós-venda
O pós-venda é realizado em conjunto com o
corretor terceirizado e o empresário gestor do
loteamento.
x x
Localização
Os sítios estão localizados a 8 quilômetros do
perímetro urbano e a uma altitude de 1200
metros acima do nível do mar.
x x
Divulgação
A divulgação é realizada através dos sites das
imobiliárias e redes sociais. E futuramente a
contratação de uma figura pública
(comediante) para realizar uma propaganda e
x x
16
elaborar materiais de divulgação.
Preços Inicialmente os preços irão variar de R
$75.000,00 a R $100.000,00 por hectare.
x x
Qualidade do(s)
produto(s)
Como qualidade podemos destacar a
infraestrutura oferecida, documentação
totalmente atualizada e negociação
transparente com o cliente/comprador.
x x
Reputação
O produto possui uma boa visibilidade em
relação aos concorrentes, bem como o
empresários é muito conhecido na região pois
nasceu e cresceu em Urubici/SC.
x x
Canais de venda
utilizados
Serão utilizadas imobiliárias da cidade e
redes sociais.
x x
4.5 SEGMENTAÇÃO DO MERCADO
PROCESSO DE SEGMENTAR CARACTERÍSTICAS
Mercado
(Para quem o produto será vendido?)
Os clientes que comprarão os sítios em Urubici são
pessoas que buscam estar em contato com a
natureza e que gostam de viajar, geralmente são
turistas que realizaram uma visita à cidade e
gostaram tanto que decidiram adquirir um sítio para
moradia fixa ou na temporada de inverno. Outro
perfil de comprador são pessoas que desejam
realizar investimentos no setor hoteleiro e construir
chalés e pousadas para posteriormente alugar para
turistas.
Características do Produto
(O que meu cliente estará buscando de benefícios
no meu produto ao adquiri-lo?)
O cliente estará buscando residência fixa ou
residência apenas na temporada de inverno, contato
com a natureza pois os sítios ficam em meio a uma
floresta com diversas araucárias e animais silvestres
da região, estão localizados no topo de uma
17
montanha com vista para a cidade e diversos pontos
turísticos, o acesso é por uma serra que lembra a
Serra do Rio do Rastro, o cliente desfrutará do
clima de inverno semelhante ao Europeu.
Segmento
O segmento de ramo imobiliário está em alta no
momento e cada vez mais as pessoas estão
buscando estar em contato com a natureza e com os
animais, preservando o meio ambiente gerando uma
qualidade de vida. Muitas pessoas estão buscando
investir em imóveis longe das cidades, devido a
pandemia o isolamento tornou-se necessário e com
o home office pode-se trabalhar de qualquer lugar,
muitas pessoas estão investindo em lugares
afastados e dando valor a sua saúde e qualidade de
vida.
4.6 OBJETIVOS DE MARKETING
Objetivo Estratégico 1: Manter a manutenção em 90% e 100% dos sítios no segundo e
terceiro ano que não forem vendidos, respectivamente.
Objetivo de Marketing 1: Manter a divulgação de 100% dos sítios no ano seguinte dos
que não forem vendidos.
Objetivo Estratégico 2: Ampliar a margem de lucro em 20% ao ano baseado nas
melhorias que os futuros proprietários realizaram em seus sítios.
Objetivo de Marketing 2: Melhorar as ações de vendas em 50% ao ano baseado nas
melhorias que serão realizadas no futuros sítios que serão criados.
18
4.7 ESTRATÉGIAS DE MARKETING
Estratégia de Produto
Os sítios são desmembrados de uma fazenda e desenvolvidos com
infraestrutura necessária para residência dos compradores, toda a
documentação está em conforme com o plano diretor do município de
Urubici/SC, será realizada a terraplanagem, construção de estradas,
colocação de postes de energia e com ponto de água. O ramo
imobiliário atualmente está em alta e este negócio está projetado para
obter ótimos lucros ao empresário.
Estratégia de Preço
O preço dos sítios serão baseados em pesquisas realizadas nos preços de
outros sítios que estão à venda na região, como tratam-se de imóveis é
realizada uma avaliação por parte das imobiliárias e calculado o custo
baseado nas melhorias realizadas nos mesmos.
Estratégia de Promoção
Com a contratação de imobiliárias os corretores acompanharão os
futuros compradores até a área dos sítios e assim despertar neles a
vontade de morar na serra em meio à natureza, desfrutando de uma
qualidade de vida em um local onde poderão usufruir de vários pontos
turísticos e em qualquer estação. Também serão realizadas divulgações
em redes sociais, será criada uma página oficial com o nome do
empreendimento onde as pessoas podem ver as fotos da área e as belezas
naturais da cidade despertando um desejo de conhecer a serra e morar
futuramente neste lugar tão atraente. Será contratada uma figura pública
(comediante) para realizar uma propaganda descontraída do local
ressaltando os diferenciais da área, esta figura pública irá divulgar em
suas redes sociais o produto e assim torna-lo conhecido por diversas
pessoas. Como exemplo poderá ser contratado o Inda Vírus, um
humorista catarinense que possui 18 mil seguidos no Instagram e 21 mil
seguidores no YouTube, ele já realiza divulgação de pousadas e
comércios em geral.
Estratégia de Distribuição
A comunicação dos produtos irá utilizar como meios de distribuição os
corretores terceirizados que serão selecionados conforme a sua
reputação, estratégia de negociação transparente, fácil acesso a
comunicação caso seja necessário, que ofereçam uma boa estrutura para
atendimento ao cliente, ferramentas para que o negócio seja muito
19
transparente, pois trata-se de um produto com alto valor. O canal
utilizado conforme o livro didático seria Produtor=> Agente=>
Consumidor.
4.8 PLANO DE AÇÕES DE MARKETING
Estratégia de Produto
Ação 1 Lançamento dos sítios para venda
Responsável Imobiliárias contratadas
Prazo de execução 1 mês
Mecanismo de controle Acompanhamento da ação através de comunicação com as imobiliárias e
seus corretores.
Ação 2 Fixar metas de vendas aos corretores
Responsável Empresário
Prazo de execução 1 meses
Mecanismo de controle Acompanhamento das vendas
Estratégia de Preço
Ação 1 Cobrir os custos para manutenção do sítio
Responsável Empresário
Prazo de execução não há
Mecanismo de controle Controlar os custos
Ação 2
Responsável Desconto para pagamento à vista
Prazo de execução Corretores
Mecanismo de controle Não há
20
Estratégia de Promoção Acompanhamento das vendas pelo empresário
Ação 1 Divulgação nos sites e redes sociais das imobiliárias
Responsável Corretores
Prazo de execução Não há
Mecanismo de controle Acompanhamento da divulgação pelo empresário
Ação 2
Responsável Contratação de uma figura pública (comediante) para realizar uma
propaganda descontraída sobre o local dos sítios e da cidade de Urubici.
Prazo de execução 6 meses
Mecanismo de controle Controlar os custos envolvidos e acompanhar a ação.
Estratégia de
Distribuição
Ação 1 Contratação de corretores com boa reputação
Responsável Empresário
Prazo de execução Imediato
Mecanismo de controle Acompanhar as vendas e negociações
Ação 2 Comunicar rapidamente aos corretores sobre a venda de um sítio para que
eles não ofereçam a mais nenhum comprador.
Responsável Empresário
Prazo de execução Imediato
Mecanismo de controle Utilização de redes sociais como Whatsapp e planilhas de controle.
21
5 PLANO DE OPERAÇÕES
5.1 TAMANHO
Visto que o empreendimento trata-se de imóveis e já está pré-definido o número
de chácaras a serem produzidas e vendidas, há um número definido de clientes de no
máximo quarenta e dois, pois são quarenta e duas chácaras. Podendo ser o número de
clientes menor se algum deles adquirir mais de uma chácara, ou maior se houver
sociedade de duas pessoas ou mais para realizarem a compra juntos de uma chácara.
5.2 TECNOLOGIA E OPERAÇÃO
Conforme a tabela abaixo será utilizada desde máquinas de terraplanagem até um
sistema de acionamento de bomba de água por sinal de rádio para ligar a bomba de água
e bombear da fonte até as caixas de água de distribuição.
EQUIPAMENTO FUNÇÃO
Escavadeira
hidráulica
Terraplanagem, nivelamento de terreno, limpeza de rejeitos da
natureza, abertura de estradas, abertura de passagem de canos de
água.
Caminhões
caçambas
Carregamento de pedras para construção das estradas e remoção
de rejeitos.
Tratores Roçadas
Motosserra Desobstrução de estradas, serrar palanques (postes das cercas).
Roçadeiras costais Para roçar áreas de difícil acesso.
Sistema de
acionamento da
bomba de água
Utilizado para acionar a bomba de água para enchimento das
caixas de distribuição de água quando as mesmas estão abaixo do
nível mínimo.
Computadores
notebook
Utilizado para averiguação de mapas, comunicação com clientes
e fornecedores, internet para pesquisa de preços e toda a
formatação administrativa (orçamentos, contratos, pesquisas de
preços, marketing, publicação em redes sociais e outros).
22
Telefone celular Para comunicação com fornecedores, clientes, corretores,
parceiros e outros.
Automóvel Será utilizado uma caminhonete S10 pois trata-se de um carro
adequado para visitação durante as obras do empreendimento, e
posteriormente para visitação dos cliente e corretores.
Drone Será utilizado um drone para a captura de imagens aéreas das
chácaras. Este material serve para divulgação e conhecimento
das áreas de difícil acesso.
Tecnologia GPS Será utilizado para os serviços topográficos de medições,
delimitações das áreas e verificações de altitude.
Segue o fluxograma do processo de produção de uma chácara, o primeiro passo é
a escolha da área, nesta etapa é verificado se o terreno possui as características
necessárias para ser transformado em uma chácara de 2 hectares pois o plano diretor da
cidade de Urubici só permite que seja escrituradas áreas rurais deste tamanho. Caso
possua viabilidade técnica são realizadas as melhorias necessárias como terraplanagem
do terreno, construção de estrada de acesso, limpeza da área, remoção de dejetos da
natureza e outros. Caso não possua viabilidade a área é reservada para preservação
permanente, são preservadas árvores nativas da região como as araucárias.
Outra etapa é o levantamento junto ao geólogo para verificar se a chácara possui
pontos de água, se não possuir será necessário construir a infraestrutura necessária para
o recebimento de água como passagem de mangueiras e instalação do sistema de
bombeamento pois trata-se de uma região de altitude, se possuir nascentes no terreno
basta apenas anotar os pontos no mapa e informar aos corretores que a chácara possui
um valor monetário maior devido a presença de nascentes.
Na etapa seguinte é verificado se a chácara possui energia elétrica próxima para
que o futuro comprador possa construir sua residência no local, se possuir basta apenas
solicitar a ligação junto a concessionária responsável, neste caso a Celesc, se não
possuir é necessário solicitar a infra estrutura para implantação de rede elétrica junto a
Celesc. A etapa final consiste em informar ao corretor que o terreno está pronto para
visitações e posterior a venda.
23
O tipo de layout que será utilizado será o Posicional/Físico, pois nesse tipo de
configuração, o produto permanece parado enquanto os trabalhadores e máquinas se
organizam ao redor dele. Esse layout possui alto valor agregado e baixa produção em
termos de volume. A vantagem desse desenho é o fácil acesso ao produto para fazer as
alterações necessárias, a possibilidade de terceirização de grande parte do projeto e a
implementação de técnicas e softwares de controle da produção.
24
Abaixo uma figura com o mapeamento e delimitações das chácaras na cidade de
Urubici, este mapa foi projetado pelo topógrafo e geólogo contratado.
Neste empreendimento não existem funcionários registrados, todas as demandas
são executadas por profissionais terceirizados. O proprietário será o gestor
administrativo e financeiro do empreendimento.
Tipo de Trabalho Número de Pessoas Qualificações
Desejadas
Quem?
Terraplanagem 5 Operar máquinas e
caminhões
Profissionais
contratados
Topografia e
geologia
2 Formação técnica na
área.
Profissionais
contratados
Roçadas 3 Habilidades com o
manuseio dos
equipamentos.
Profissional
contratado
25
Comercial 3 Honestidade, facilidade
na comunicação,
transparência com
conhecimento nas áreas
burocrática e técnica.
Corretores
contratados
Funcionário/Cargo Número de Pessoas Salário
Não existe - -
5.3 LOCALIZAÇÃO
O negócio destina-se ao ramo imobiliário, especificamente a criação de pequenos
sítios localizados na cidade de Urubici na serra catarinense. Poderão ser utilizados para
residência fixa, temporária, para investir em chalés, pousada ou algo voltado ao turismo
visto que a região está em ascensão no momento.
Os sítios ficam em meio a natureza com diversas araucárias e animais silvestres
da região, estão localizados no topo de uma montanha com vista para a cidade e
diversos pontos turísticos, o acesso é por uma serra que lembra a Serra do Rio do Rastro
onde é possível desfrutar do clima de inverno tão procurado na serra Catarinense. A
técnica de análise de localização escolhida é a check-list qualitativo para análise da
localização pois pode ser utilizada para fazer uma avaliação mais qualitativa dos locais
para a instalação do empreendimento.
26
6 PLANO FINANCEIRO
6.1 INVESTIMENTO INICIAL
6.2 FORMAS DE FINANCIAMENTO
Para este negócio será utilizado 100% de capital próprio do proprietário da
fazenda que será dividida em chácaras.
TIPO DE CAPITAL VALOR %
Capital próprio 369.670,00 100%
Capital de terceiros - -
Capital total 304.670,00 100%
Não haverá financiamento por capital de terceiros para este negócio.
ITEM DE INVESTIMENTO QTDE. VALOR UNITÁRIO VALOR TOTAL
Serviço de Retroescavadeira para limpeza das chácaras 1 100.000,00 100.000,00
Serviço de Caminhões caçamba 1 50.000,00 50.000,00
Serviço de Tratores 1 15.000,00 15.000,00
Serviço de Motoserras 1 3.000,00 3.000,00
Serviço de Roçadeiras costais 2 1.500,00 3.000,00
Equipamentos para captação e distribuição de água 1 40.000,00 40.000,00
Equipamento do sistema de acionamento da bomba de água 2 1.350,00 2.700,00
Computadores notebook 1 4.000,00 4.000,00
Telefone celular 1 2.500,00 2.500,00
Drone 1 3.000,00 3.000,00
Serviço de Topógrafo/Geólogo 1 30.000,00 30.000,00
Instalação de Rede elétrica 1 10.000,00 10.000,00
Placas para identificação dos terrenos 42 35,00 1.470,00
Capital de giro 1 40.000,00 40.000,00
VALOR TOTAL - - 304.670,00
27
6.3 RECEITAS
Nesta projeção de venda mensal foi considerada a venda de duas chácaras por
mês, cada uma no valor de R$ 175.000,00.
PRODUTO/SERVIÇO VENDA MENSAL VENDA ANUAL
Chácaras com 2 hectares 350000 4.200.000
Preço estimado para cada produto/hora trabalhada.
PRODUTO/SERVIÇO PV ESTIMADO
Chácara 175.000,00
Receita mensal/anual prevista.
PRODUTO/SERVIÇO VENDA MENSAL PREÇO DE VENDA FAT. MENSAL FAT. ANUAL
Chácara 2 175.000,00 350.000,00 4.200.000,00
TOTAL - - 350.000,00 4.200.000,00
6.4 GASTOS
Gastos operacionais mensais/ anuais do futuro empreendimento.
GASTOS OPERACIONAIS TIPO VALOR MENSAL VALOR ANUAL
Despesas de comissão dos corretores ADM. 35.000,00 420.000,00
Impostos com cartório ADM. 200,00 2.400,00
Contador ADM. 200,00 2.400,00
IPTU ADM. 25,00 300,00
Luz FABR. 60,00 720,00
Manutenção da bomba de água FABR. 50,00 600,00
Telefone e internet ADM. 50,00 600,00
28
Serviço de limpeza das chácaras que não foram vendidas FABR. 4.000,00 48.000,00
Combustível ADM. 300,00 3.600,00
TOTAL - 39.885,00 478.620,00
Gastos operacionais mensais/ anuais em fixos e variáveis.
MENSAL ANUAL
GASTOS OPERACIONAIS GASTO FIXO
GASTO
VARIÁVEL GASTO FIXO
GASTO
VARIÁVEL
Despesas de comissão dos corretores
35.000,00
420.000,00
Impostos com cartório
200,00
2.400,00
Contador
200,00
2.400,00
IPTU
25,00
300,00
Luz
60,00
720,00
Manutenção da bomba de água
50,00
600,00
Telefone e internet
50,00
600,00
Serviço de limpeza das chácaras que não foram vendidas 4000 48000
Combustível
300,00
3.600,00
TOTAL FIXO E VARIÁVEL
685,00
39.200,00
8.220,00
470.400,00
TOTAL GERAL 39.885,00 478.620,00
29
6.5 PROJEÇÃO DO FLUXO DE CAIXA
ANOS 0 1 2 3 4 5
(a) Receita total (vendas)
4.200.000,00 5.040.000,00
5.191.200,00 5.346.936,00 5.507.344,08
Pagamentos
Gastos operacionais variáveis
470.400,00 564.480,00
581.414,40 598.856,83 616.822,54
Gastos operacionais fixos
8.220,00 8.220,00
8.220,00 8.220,00 8.220,00
(b) Total de gastos (GF + GV)
478.620,00 572.700,00
589.634,40 607.076,83 625.042,54
(c) Lucro (Receita - Gastos Totais)
3.721.380,00 4.467.300,00
4.601.565,60 4.739.859,17 4.882.301,54
(d) Depreciação 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00
(e) Investimento inicial + capital de giro - 304.670,00 - - - - -
(f) Fluxo de caixa livre - FCL (c+d-e) - 304.670,00
3.721.380,00 4.467.300,00
4.601.565,60 4.739.859,17 4.882.301,54
6.6 DRE
ANO 1
Receita Total 4.200.000,00
(-) Gasto Variável 470.400,00
(=) Lucro Bruto 3.729.600,00
(-) Gasto Fixo 8.220,00
(=) Lucro 3.721.380,00
30
7 AVALIAÇÃO DO PLANO DE NEGÓCIOS
7.1 AVALIAÇÃO ECONÔMICA
Ponto de equilíbrio
Calcule o ponto de equilíbrio econômico do futuro empreendimento.
Resposta:
PE = [CF ÷ (RT - CV)] x 100
PE = [8.220,00 ÷ (4.200.000,00 – 470.400,00)] x 100
PE = [8.220,00 ÷ 3.729.600,00)] x 100
PE = 0,22%
Taxa de lucratividade
Calcule a taxa de lucratividade do futuro empreendimento.
Resposta:
TL = (LL ÷ RT) x 100
TL = (3.721.380,00 ÷ 4.200.000,00) x 100
TL = 0,88 x 100
TL = 89%
Taxa do retorno do investimento
Calcule a taxa de retorno do futuro empreendimento.
Resposta:
TRI = (LL ÷ II) x 100
TRI = (3.721.380,00 ÷ 304.670,00) x 100
TRI = 1221%
31
Prazo de retorno do investimento (payback)
Payback = II ÷ LL
Payback = 304.670,00 ÷ 3.721.380,00
Payback = 0,08 (Aproximadamente 1 mês)
Taxa Interna de Retorno
A TIR de um investimento é a taxa exigida de retorno que, quando utilizada como a
taxa de desconto, resulta em VPL igual a zero, para calcular a TIR, pode-se utilizar a
mesma fórmula do VPL:
Realizei o cálculo no excel:
TIR = 1243%
Valor Presente Líquido
O Valor Presente Líquido (VPL), Net Present Value (NPV) em inglês, é um dos
métodos mais utilizados para avaliar projetos de investimento.
Realizei o cálculo no excel para TMA = 10% a.a.
VPL = 16.534.431,13
32
7.2 ANÁLISE DE SENSIBILIDADE
CENÁRIO OTIMISTA RECEITAS 10% MAIOR)
FLUXO DE CAIXA
ANOS
PRÉ
ABERTURA ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5
(a) Receita total (vendas)
4.620.000,00
5.544.000,00
5.710.320,00
5.881.629,60
6.058.078,49
Pagamentos
Gastos operacionais variáveis
517.440,00
620.928,00
639.555,84
658.742,52
678.504,79
Gastos operacionais fixos
8.220,00
8.220,00
8.220,00
8.220,00
8.220,00
(b) Total de gastos (GF + GV)
525.660,00
629.148,00
647.775,84
666.962,52
686.724,79
(c) Lucro (Receita - Gastos Totais)
4.094.340,00
4.914.852,00
5.062.544,16
5.214.667,08
5.371.353,70
(d) Depreciação
10.000,00
10.000,00
10.000,00
10.000,00
10.000,00
(e) Investimento inicial + capital de giro
-
304.670,00
-
-
-
-
-
(f) Fluxo de caixa livre - FCL (c+d-e)
-
304.670,00
4.104.340,00
4.924.852,00
5.072.544,16
5.224.667,08
5.381.353,70
DRE
ANO 1
Receita Total
4.620.000,00
(-) Gasto Variável
517.440,00
(=) Lucro Bruto
4.102.560,00
(-) Gasto Fixo
8.220,00
(=) Lucro
4.094.340,00
33
DADOS DO PLANO FINANCEIRO NO CENÁRIO OTIMISTA
INVESTIMENTO INICIAL (II)
304.670,00
RECEITA TOTAL ANUAL (RT)
4.620.000,00
TOTAL DE GASTOS VARIÁVEIS ANUAL
(GV ou CV)
517.440,00
TOTAL DE GASTOS FIXOS ANUAL (GF
ou CF)
8.220,00
LUCRO LÍQUIDO ANUAL (LL)
4.094.340,00
CENÁRIO PESSIMISTA (RECEITAS 10% MENOR)
FLUXO DE CAIXA
ANOS
PRÉ
ABERTURA ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5
(a) Receita total (vendas) 3.780.000,00 4.536.000,00 4.672.080,00 4.812.242,40 4.956.609,67
Pagamentos
-
Gastos operacionais variáveis 423.360,00 508.032,00 523.272,96 538.971,15 555.140,28
Gastos operacionais fixos 8.220,00 8.220,00 8.220,00 8.220,00 8.220,00
(b) Total de gastos (GF + GV) 431.580,00 516.252,00 531.492,96 547.191,15 563.360,28
(c) Lucro (Receita - Gastos Totais)
- 3.348.420,00 4.019.748,00 4.140.587,04 4.265.051,25 4.393.249,39
(d) Depreciação
- 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00 10.000,00
(e) Investimento inicial + capital de giro
-
304.670,00 - - - - -
(f) Fluxo de caixa livre - FCL (c+d-e)
-
304.670,00 3.358.420,00 4.029.748,00 4.150.587,04 4.275.051,25 4.403.249,39
34
PAYBACK
ANO RETORNO ACUMULADO
0 - - 304.670,00
1
3.358.420,00 3.053.750,00
2
4.029.748,00 7.083.498,00
3
4.150.587,04 11.234.085,04
4
4.275.051,25 15.509.136,29
5
4.403.249,39 19.912.385,68
DRE
ANO 1 ANO 2
Receita Total
3.780.000,00 4.536.000,00
(-) Gasto Variável
423.360,00 508.032,00
(=) Lucro Bruto
3.356.640,00 4.027.968,00
(-) Gasto Fixo
8.220,00
8.220,00
(=) Lucro 3.348.420,00 4.019.748,00
DADOS DO PLANO FINANCEIRO NO CENÁRIO
PESSIMISTA
INVESTIMENTO INICIAL (II)
304.670,00
RECEITA TOTAL ANUAL
35
(RT) 3.780.000,00
TOTAL DE GASTOS
VARIÁVEIS ANUAL (GV ou
CV)
423.360,00
TOTAL DE GASTOS FIXOS
ANUAL (GF ou CF)
8.220,00
LUCRO LÍQUIDO ANUAL
(LL) 3.348.420,00 4.019.748,00
ANÁLISE EM DIFERENTES CENÁRIOS
PROJEÇÃO
RECEITAS
ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5
OTIMISTA (exemplo 10% maior)
4.620.000,00 5.544.000,00 5.710.320,00
5.881.629,60
6.058.078,49
MAIS PROVÁVEL
4.200.000,00 5.040.000,00 5.191.200,00
5.346.936,00
5.507.344,08
PESSIMISTA (exemplo 10% menor)
3.780.000,00 4.536.000,00 4.672.080,00
4.812.242,40
4.956.609,67
INDICADOR OTIMISTA
MAIS
PROVÁVEL
PESSIMISTA
TIR (%) 1366% 1243% 1121%
VPL (R$)
18.217.666,48
16.534.431,13
14.851.195,78
PAYBACK (tempo) 0,07 0,08 0,09
PE (%) 0% 0% 0%
36
7.3 AVALIAÇÃO SOCIAL
Este empreendimento irá gerar inúmeros benefícios sociais para a região da serra
catarinense, começando pela geração de receita para os cofres públicos por meio de
impostos e contribuições, este negócio possui muitas questões burocráticas que vão
desde despesas com cartórios até taxas a serem pagas na prefeitura da cidade de
Urubici. Um dos benefícios mais importantes será o de promover o desenvolvimento
para a região, a venda de imóveis rurais vem crescendo muito na região e trará
investidores para a cidade criando oportunidades de integração social para a sociedade
local.
O empreendimento tem como preocupação primordial a preservação da natureza e
dos recursos naturais, assim desde o início foi contratado um geólogo para mapear as
nascentes de água a fim de preservar o local onde estão situadas. Todas as estradas serão
cuidadosamente preservadas e devidamente sinalizadas para proteger a fauna local,
nesta região existe uma enorme diversidade de animais silvestres que devem ser
respeitados. O mesmo será feito com a flora local, a região é rica em diversos tipos de
plantas que somente vivem naquela região, as araucárias que são árvores que fornecem
o pinhão estão sendo preservadas e até servem como paisagismo do loteamento pois
possuem uma beleza sem igual. Outra contribuição importante trata-se da contratação
das empresas terceirizadas que irão ter uma demanda muito grande de trabalho e assim
irão consequentemente ter que contratar mais pessoas para executar o trabalho. Estas
empresas também irão ter melhor rentabilidade nos negócios, gerando assim a cada
negócio melhores oportunidades para as empresas parceiras para empregarem mais e
reterem mais impostos para a administração pública, a qual vai realizar seus gastos para
atender a sociedade em geral.
37
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O empreendimento é bastante viável, a empresa não precisará fazer um grande
esforço para a venda das chácaras aos clientes, serão implementadas constantemente ações
voltadas para a melhoria contínua da qualidade do serviço prestado para a comunidade. O
empreendimento recupera o valor investido em cinco anos, a empresa estará sempre
diretamente ligada a manter-se com novos contratos de prestação de serviços, a manutenção
das chácaras será primordial para torna-las sempre atrativas para venda.
REFERÊNCIAS
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INFLUENCIAR A FORMA COMO VIAJAMOS E SEUS REFLEXOS EM SC. [S. l.],
9 jul. 2020. Disponível em: http://lauracoutinho.com.br/o-futuro-do-turismo-seis-
tendencias-que-devem-influenciar-a-forma-como-viajamos-e-seus-reflexos-em-sc/.
Acesso em: 20 abr. 2021.
CHIAVENATO, Idalberto, Introdução à teoria geral da administração: uma visão
abrangente da moderna administração das organizações / Idalberto Chiavenato - 7. ed.
rev. e atual. - Rio de Janeiro: Elsevier, 2003 - 6' reimpressão
FINANCIAMENTO para produção de imóveis. [S. l.], 2021. Disponível em:
https://www.caixa.gov.br/empresa/credito-financiamento/imoveis/financiamento-para-
producao-imoveis/Paginas/default.aspx. Acesso em: 21 mar. 2021.
Gohr, Claudia Fabiana: Trabalho de conclusão de curso em administração II : livro
didático /Claudia Fabiana Gohr ; design instrucional Leandro Kingeski Pacheco. –
Palhoça : UnisulVirtual, 2008.
IBAMA. [S. l.], 2021. Disponível em: https://www.gov.br/ibama/pt-br. Acesso em: 21
mar. 2021.
LEI Nº 12.651, DE 25 DE MAIO DE 2012. [S. l.], 2012. Disponível em:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12651compilado.htm.
Acesso em: 21 mar. 2021.
MOHSIN, Maryam. 7 ESTATÍSTICAS SOBRE HOME OFFICE PARA O ANO DE
2021. [S. l.], 2 fev. 2021. Disponível em: https://www.oberlo.com.br/blog/estatisticas-
home-office. Acesso em: 20 abr. 2021.