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Studio Tecnico Associato Ing. Giovanni Davoli – Ing. Fiorenza Pierli Via Romana,10 Albinea (RE) telefono 0522.1845122 FAX 0522.015025 mail: [email protected]

TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA

Ufficio Esecuzioni immobiliari

Esecuzione immobiliare n. 552/2016

Giudice delegato: G.E. Dott.ssa Simona Di Paolo

Esecuzione promossa da:

Contro:

RAPPORTO DI VALUTAZIONE

Immobili e terreni posti a San Polo D’Enza (RE) in Via Fontaneto e Via Salvo D’Acquisto

Esperto designato: Ing. Giovanni Davoli

P r o c e d u r a e s e c u t i v a n ° 5 5 2 / 2 0 1 6 Tribunale di Reggio Emilia – Ufficio Esecuzioni Immobiliari – GE Dott.ssa Simona Di Paolo

Stud io Tecn ico Assoc iato Ing. G iovanni Davo l i - Ing. F iorenza P ier l i V ia Romana n.10- 42020 A lb inea (RE)

Te l 0522.1845122 - FAX 0522.015025 - mai l : in fo@stud iodavo l ip ier l i . i t 2/63

Sommario 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI ................................................................................ 5 2-COMUNICAZIONI .................................................................................................... 5 3-DATI CATASTALI ..................................................................................................... 6

3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL’ATTO DI PIGNORAMENTO ............. 6 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA 8 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE ..................................................................... 9

4-DESCRIZIONE DEI BENI ........................................................................................ 10 5-LOTTI DI VENDITA ................................................................................................ 10

5.1-LOTTO UNO .................................................................................................................. 11

5.1.1-LOTTO UNO: DATI CATASTALI ........................................................................ 11 5.1.2-LOTTO UNO: DESCRIZIONE DEI BENI .............................................................. 12 5.1.3-LOTTO UNO: DESCRIZIONE COMMERCIALE ...................................................... 24 5.1.4-LOTTO UNO: inquadramento urbanistico e REGOLARITA’ EDILIZIA ....................... 25 5.1.5-LOTTO UNO: eventuali opere di ripristino .......................................................... 27 5.1.6-LOTTO UNO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE ..................................................... 27 5.1.7-LOTTO UNO: occupazione dell’immobile ............................................................ 27 5.1.8-LOTTO UNO: vincoli e oneri giuridici ................................................................. 27 5.1.9-LOTTO UNO: diritto di prelazione ..................................................................... 28 5.1.10-LOTTO UNO: valore del bene ......................................................................... 28 VALORE LOTTO UNO .............................................................................................. 29 5.1.11-LOTTO UNO: atti di provenienza dei beni ........................................................ 30 5.1.12-LOTTO UNO: LOCAZIONE ............................................................................. 31 5.1.13-LOTTO UNO: CONDOMINIO ........................................................................... 31 5.1.14-LOTTO UNO: QUALIFICAZIONE FISCALE ......................................................... 31

5.2-LOTTO DUE ................................................................................................................... 32

5.2.1-LOTTO DUE: DATI CATASTALI ......................................................................... 32 5.2.2-LOTTO DUE: DESCRIZIONE DEI BENI .............................................................. 32 5.2.3-LOTTO DUE: DESCRIZIONE COMMERCIALE ....................................................... 34 5.2.4-LOTTO DUE: Inquadramento urbanistico e REGOLARITA’ EDILIZIA ....................... 34 5.2.5-LOTTO DUE: eventuali opere di ripristino .......................................................... 36 5.2.6-LOTTO DUE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE ..................................................... 36 5.2.7-LOTTO DUE: occupazione dell’immobile ............................................................ 36 5.2.8-LOTTO DUE: vincoli e oneri giuridici ................................................................. 36 5.2.9-LOTTO DUE: diritto di prelazione ..................................................................... 37 5.2.10-LOTTO DUE: valore del bene ......................................................................... 37 VALORE LOTTO DUE ............................................................................................... 38 5.2.11-LOTTO DUE: atti di provenienza dei beni ......................................................... 39 5.2.12-LOTTO DUE: LOCAZIONE .............................................................................. 39 5.2.13-LOTTO DUE: CONDOMINIO ........................................................................... 39 5.2.14-LOTTO DUE: QUALIFICAZIONE FISCALE ......................................................... 39




5.3-LOTTO TRE ................................................................................................................... 40

5.3.1-LOTTO TRE: DATI CATASTALI ......................................................................... 40 5.3.2-LOTTO TRE: DESCRIZIONE DEI BENI ............................................................... 40 5.3.3-LOTTO TRE: DESCRIZIONE COMMERCIALE ....................................................... 44 5.3.4-LOTTO TRE: REGOLARITA’ EDILIZIA ................................................................ 44 5.3.5-LOTTO TRE: eventuali opere di ripristino .......................................................... 44 5.3.6-LOTTO TRE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE ..................................................... 44 5.3.7-LOTTO TRE: occupazione dell’immobile ............................................................ 44 5.3.8-LOTTO TRE: vincoli e oneri giuridici ................................................................. 45 5.3.9-LOTTO TRE: diritto di prelazione ...................................................................... 45 5.3.10-LOTTO TRE: valore del bene ......................................................................... 45 VALORE LOTTO TRE ............................................................................................... 46 5.3.11-LOTTO TRE: atti di provenienza dei beni ......................................................... 47 5.3.12-LOTTO TRE: LOCAZIONE .............................................................................. 47 5.3.13-LOTTO TRE: CONDOMINIO ........................................................................... 47 5.3.14-LOTTO TRE: QUALIFICAZIONE FISCALE .......................................................... 47

5.4-LOTTO QUATTRO .......................................................................................................... 48

5.4.1-LOTTO QUATTRO: DATI CATASTALI ................................................................. 48 5.4.2-LOTTO QUATTRO: DESCRIZIONE DEI BENI ....................................................... 48 5.4.3-LOTTO QUATTRO: DESCRIZIONE COMMERCIALE ............................................... 52 5.4.4-LOTTO QUATTRO: REGOLARITA’ EDILIZIA ........................................................ 52 5.4.5-LOTTO QUATTRO: eventuali opere di ripristino .................................................. 53 5.4.6-LOTTO QUATTRO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE ............................................. 53 5.4.7-LOTTO QUATTRO: occupazione dell’immobile .................................................... 53 5.4.8-LOTTO QUATTRO: vincoli e oneri giuridici ......................................................... 53 5.4.9-LOTTO QUATTRO: diritto di prelazione .............................................................. 54 5.4.10-LOTTO QUATTRO: valore del bene ................................................................. 54 VALORE LOTTO QUATTRO ....................................................................................... 55 5.4.11-LOTTO QUATTRO: atti di provenienza dei beni ................................................. 55 5.4.12-LOTTO QUATTRO: LOCAZIONE ...................................................................... 56 5.4.13-LOTTO QUATTRO: CONDOMINIO ................................................................... 56 5.4.14-LOTTO QUATTRO: QUALIFICAZIONE FISCALE .................................................. 56

5.5-LOTTO CINQUE ............................................................................................................. 57

5.5.1-LOTTO CINQUE: DATI CATASTALI ................................................................... 57 5.5.2-LOTTO CINQUE: DESCRIZIONE DEI BENI ......................................................... 57 5.5.3-LOTTO CINQUE: DESCRIZIONE COMMERCIALE .................................................. 58 5.5.4-LOTTO CINQUE: INQUadramento urbanistico e REGOLARITA’ EDILIZIA ................ 58 5.5.5-LOTTO CINQUE: eventuali opere di ripristino ..................................................... 59 5.5.6-LOTTO CINQUE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE ................................................ 59 5.5.7-LOTTO CINQUE: occupazione dell’immobile ....................................................... 59 5.5.8-LOTTO CINQUE: vincoli e oneri giuridici ............................................................ 59 5.5.9-LOTTO CINQUE: diritto di prelazione ................................................................ 60




5.5.10-LOTTO CINQUE: valore del bene .................................................................... 60 VALORE LOTTO CINQUE ......................................................................................... 61 5.5.11-LOTTO CINQUE: atti di provenienza dei beni ................................................... 61 5.5.12-LOTTO CINQUE: LOCAZIONE ......................................................................... 62 5.3.13-LOTTO TRE: CONDOMINIO ........................................................................... 62 5.3.14-LOTTO TRE: QUALIFICAZIONE FISCALE .......................................................... 62

6.4 ASSUNZIONI METODOLOGICHE .................................................................................... 63

6–Allegati ................................................................................................................ 64




1-RIASSUNTO E DATI GENERALI

PROCEDURA N° 552/2016

Esecutati:

Procedente: (Avv.to Fabrizio Masci)

Intervenuti: Nessuno

• Data conferimento incarico: 19/10/2017 • Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni:

12/01/2018 • Udienza: 14/02/2018 h 09:10 • Atto di pignoramento: trascritto R.P. 434 e R.G. 616 il 12/01/2017 • Contributo unificato: SI

2-COMUNICAZIONI

L’esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R o PEC1 della nomina, dell’inizio delle operazioni peritali previste per il giorno 27/10/2017 alle ore 07:30 presso lo studio dell’esperto stimatore e del sopralluogo che avverrà come definito dal Custode IVG Reggio Emilia:

1. Il debitore con raccomandata;

2. I comproprietari

3. Avv.to FABRIZIO MASCI e Avv.to FEDERICA MARCONI per ., procedente.

4. Avv.to LAURA ZAMBONI, per ;

5. IREN GAS E ACQUA S.P.A., Creditore iscritto;

6. LAMPOGAS EMILIANA S.R.L., Creditore iscritto.

Il sopralluogo è stato effettuato nelle date del: 08/11/2017 alla presenza della relativamente agli immobili e terreni identificati nella trascrizione del pignoramento come UI-1 e UI-2; del 27/11/2017 alla presenza del custode IVG relativamente agli immobili identificati come UI-3; del 05/12/2017 relativamente ai terreni identificati come UI-4. Durante gli stessi sopralluoghi lo scrivente ha fatto accesso agli immobili e ha verificato la consistenza effettuando rilievi metrici. Copia della presente perizia verrà trasmessa in forma semplice all’indirizzo di residenza dell’esecutato e via mail/pec all’avvocato del procedente e intervenuti.

1 � Vedi allegato 4




3-DATI CATASTALI

3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL’ATTO DI PIGNORAMENTO2

Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) E TERRENI

UI-1.INTESTATI: •

Tipologia del bene Ubicazione

Dati catastali Fg. Zona

cens. Mappale e subalterno

Consistenza e superficie

Categoria3 e classe

Superficie catastale Rendita

Abotazione Comune di San Polo d’Enza (RE) VIA FONTANETO 6, Piani S1-T

18 - 227 sub.1 10,5 vani A/3 - -

Uffici Comune di San Polo d’Enza (RE) VIA FONTANETO 6, Piani T-1

18 - 227 sub.2 9 vani A/10 - -

Commerciali Comune di San Polo d’Enza (RE) VIA FONTANETO 6, Piani T-1

18 - 227 sub.3 - D/8 - -

Terreno Comune di San Polo d’Enza (RE) 18 - 156 sub.- 15a 20ca - - -


UI-2.INTESTATI: •

Tipologia del bene

Ubicazione

Dati catastali

Fg. Zona cens.

Mappale e subalterno


Categoria e classe Superficie

catastale Rendita

Commerciali Comune di San Polo d’Enza (RE) VIA FONTANETO 6, Piano T

18 - 129 sub.- 223 sub.- - D/8 - -

2 � Vedi allegato 5 3 � Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile – A/2: abitazioni di tipo civile – A/3: abitazioni di tipo economico – A/4: abitazioni di tipo popolare – A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare – A/6: Abitazioni di tipo rurale – A/7: abitazioni in villini – A/8: abitazioni in ville – A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici – A/10: uffici e studi privati – A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme – B/2: case di cura e ospedali – B/3: prigioni e riformatori – B/4: uffici pubblici – B/5: scuole, laboratori scientifici – B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 – B/7: cappelle ed oratori non destinati all’esercizio pubblico del culto – B/8: magazzini sotterranei per deposii di derrate – C/1: negozi e botteghe – C/2: magazzini e locali di deposito – C/3: laboratori per arti e mestieri – C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi – C/5: stabilimenti balneari e di acque curative – C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse – C/7: tettoie chiuse o aperte –IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE D/1: opifici – D/2: alberghi, villaggi turistici, pensioni – D/3: teatri, cinematografi, arene, discoteche, parchi giochi, sale per concerti e spettacoli e simili – D/4: case di cura e ospedali – D/5: istituto di credito, cambio e assicurazione – D/6: fabbricati e locali per esercizi sportivi – D/7: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione – D/8: fabbricati costruiti o adattati per le loro speciali esigenze di una attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicale trasformazione (supermercati) – D/9: edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio – D/10: unità strumentali a servizio dell’azienda agricola – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE: E/1: stazioni per servizi di trasporto terrestri, marittimi, aerei – E/2: ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio – E/3: costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche – E/4: recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche (mercati, posteggio bestiame) – E/5: fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze – E/6: fari, semafori, torri per rendere pubblico l’orologio comunale – E/7: fabbricati destinati all’esercizio pubblico dei culti – E/8: fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia – E/9: edifici a destinazione speciale non compresi nelle categorie precedenti (comprese discariche RSU gestite senza redditualità) – IMMOBILI SENZA RENDITA CATASTALE: F/1: area urbana – F/2: unità collabenti – F/3: unità in corso di costruzione – F/4: unità in corso di definizione – F/5: lastrico solare.




Tipologia del bene

Ubicazione

Dati catastali


UI-3.INTESTATI: •





Categoria e classe


Autorimessa Comune di San Polo d’Enza (RE) VIA SALVO D’ACQUISTO, Piano T

18 - 255 sub.1 26 m2 C/6 - -


18 - 256 sub.1 29 m2 C/6 - -

Abitazione Comune di San Polo d’Enza (RE) VIA SALVO D’ACQUISTO, Piani T-1

18 - 255 sub.2 6,5 vani A/2 - -

Abitazione Comune di San Polo d’Enza (RE) VIA SALVO D’ACQUISTO, Piani T-1

18 - 256 sub.2 7,5 vani A/2 - -


UI-4.INTESTATI: •





Categoria e classe







3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA

IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) E TERRENI

UI-1.INTESTATI: •





Categoria e classe


Abitazione Comune di San Polo d’Enza (RE) VIA FONTANETO 6, Piani S1-T-1

18 - 227 sub.1 10,5 vani A/3 Classe 1

Totale: 307 m2 Totale escluse

aree scoperte**: 305 m2

509,74

Uffici Comune di San Polo d’Enza (RE) VIA FONTANETO 6, Piani T-1-2

18 - 227 sub.2 9 vani A/10 Classe U Totale: 225 m2 2.068,41

Commerciali Comune di San Polo d’Enza (RE) VIA FONTANETO 6, Piani T-1-2

18 - 227 sub.3 - D/8 - 2.582,28

Terreno Comune di San Polo d’Enza (RE) 18 - 156 sub.- 15a 20ca

SEMIN. ARBOR. Classe 2

- Dom. 8,64 Agr. 12,17



- Dom. 41,64 Agr. 58,68

** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti" (cfr. Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).

UI-2.INTESTATI: •





Categoria e classe



18 - 129 sub.- 223 sub.- - D/8 - 5.681,03


BOSCO CEDUO Classe 2

- Dom. 0,33 Agr. 0,11

UI-3.INTESTATI: •





Categoria e classe





Tipologia del bene

Ubicazione Dati catastali


18 - 255 sub.1 26 m2 C/6 Classe 3 Totale: 29 m2 85,94

Abitazione Comune di San Polo d’Enza (RE) VIA SALVO D’ACQUISTO, Piani T-1-2

18 - 255 sub.2 6,5 vani A/2 Classe U



570,68

•







658,48

•


PASC CESPUG Classe U

- Dom. 2,41 Agr. 0,96


UI-4.INTESTATI: •





Categoria e classe


Terreno Comune di San Polo d’Enza (RE) 18 - 157 sub.- 13a 20ca SEMINATIV

O Classe 2 - Dom. 6,14 Agr. 10,57



- Dom. 0,68 Agr. 0,96

3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE

I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dalla trascrizione dell’atto di pignoramento (vedi allegato 5) mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati.

La consistenza effettiva dell’unità immobiliare visionata corrisponde alle planimetrie catastali depositate presso l’Agenzia del Territorio (vedi allegato 3) a meno delle lievi difformità riportate negli appositi paragrafi.

Confini catastali: si vedano gli appositi paragrafi riportati nei lotti di vendita.




4-DESCRIZIONE DEI BENI

I beni oggetto dell’esecuzione sono composti da diverse tipologie di immobili, che verranno pertanto suddivisi in lotti di vendita come meglio descritto nel paragrafo seguente.

5-LOTTI DI VENDITA

I beni oggetto dell’esecuzione sono composti da CINQUE lotti funzionali, tutti in San Polo D’Enza(RE):

1. LOTTO UNO: quota di proprietà indivisa di Abitazione, uffici, fabbricato commerciale e terreni in Via Fontaneto.

CF Foglio 18 Mapp. 227 Sub. 1, 2, 3; CT Foglio 18 Mapp. 156 e 228 CT Foglio 18 Mapp. 157, 229

2. LOTTO DUE: quota di proprietà indivisa di Fabbricato commerciale e terreno in Via Fontaneto. CF Foglio 18 Mapp. 129 graffato con 223 CT Foglio 18 Mapp. 417

3. LOTTO TRE: usufrutto di Villetta con autorimessa in Via Salvo d’Acquisto n.8.

CF Foglio 18 Mapp. 255 Sub. 1, 2

4. LOTTO QUATTRO: usufrutto di Villetta con autorimessa in Via Salvo d’Acquisto n.6.

CF Foglio 18 Mapp. 256 Sub. 1, 2

5. LOTTO CINQUE: usufrutto di Terreno nelle vicinanze di Via Salvo d’Acquisto.

CT Foglio 21 Mapp. 253

Per quanto riguarda le “quote di proprietà indivisa” lo Scrivente rileva la NON “comoda divisibilità” dei beni oggetto dei diversi lotti funzionali individuati.




5.1-LOTTO UNO

5.1.1-LOTTO UNO: DATI CATASTALI

BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) E DEI TERRENI INTESTATI: •





Categoria e classe


Abotazione Comune di San Polo d’Enza (RE) VIA FONTANETO 6, Piani S1-T-1

18 - 227 sub.1 10,5 vani A/3 Classe 1



509,74




18 - 227 sub.3 - D/8 - 2.582,28



- Dom. 8,64 Agr. 12,17



- Dom. 41,64 Agr. 58,68


BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI INTESTATI:

• Tipologia del bene Ubicazione




Categoria e classe



O Classe 2 - Dom. 6,14 Agr. 10,57



- Dom. 0,68 Agr. 0,96

Confini Catastali: così come desunti dall’estratto di mappa catastale: a nord con mapp.133-118-449-467-296-152-153, a sud con strada Via Fontaneto e con mapp. 366-327-328-383, ad ovest con terreno mapp.430, ad est con mapp. 327-366 e strada provinciale.




5.1.2-LOTTO UNO: DESCRIZIONE DEI BENI

Il Lotto UNO è costituito da vari corpi di fabbrica, costruiti o ristrutturati in periodi diversi ed annessi terreni. In particolare fanno parte del lotto la quota di proprietà indivisa pari ai 6/9 relativa agli edifici di cui al mappale 227, suddiviso nei subalterni: Sub.1 Abitazione Cat. A/3; Sub.2 Uffici Cat. A/10; Sub.3 fabbricato Commerciale Cat. D/8, ed i terreni di cui ai mapp.156 e 228. Oltre che alla quota di proprietà indivisa pari ai 12/36 relativa al mapp. 157 e 229.

Fanno parte del lotto la quota proporzionale dei diritti di comproprietà sulle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 del codice civile.

L’abitazione costruita presumibilmente negli anni ‘50 con struttura in muratura, solai e tetto in latero cemento e finitura in intonaco, risulta costituita al piano terra da: ingresso con vano scale, cucina, sala da pranzo, soggiorno, anti-bagno, bagno, corridoio, camera da letto e stireria; al primo piano tre camere da letto, corridoio, bagno, wc, terrazzo e sottotetto; al piano secondo da due vani ad uso sottotetto; al piano seminterrato da: lavanderia, ripostiglio e cantina. I serramenti sono in legno, con vetro singolo ed avvolgibili. I pavimenti ed i rivestimenti di bagno e cucina sono in ceramica. Il riscaldamento invernale è assicurato con stufa a legna, e termosifoni in ghisa nelle camere non funzionanti al momento del sopralluogo.

Lo stato di manutenzione e conduzione dell’abitazione è sufficiente. Al primo piano sul lato Nord-Ovest si riscontrano tracce di infiltrazioni ed umidità.

Nel seminterrato l’altezza media dei locali risulta di 2,56 ml. Al piano terra i locali sono sostanzialmente conformi alla planimetria, con altezza media di 2,57ml.

Si ravvisa la seguente difformità rispetto alla planimetria catastale:

- la porta sul lato nord (a fianco della cucina) è stata chiusa come da C.E. n. 1943 prot. 4863 del 24/02/1987 per “Eliminazione di una porta di accesso esterna e spostamento della pensilina soprastante” – Fg.18 Mapp.133-227.

La Sup. commerciale parametrata dell’abitazione risulta di circa 293 mq4, costituita dalla superficie commerciale dell’abitazione di 258 mq circa, dalla superficie del terrazzo scoperto di circa 5 mq (considerata al 30%), dalla superficie del piano seminterrato di circa 55 mq (considerato al 25%) e del sottotetto di circa 133 mq (di altezza inferiore a 200 cm, considerato al 15%).

4 La superficie commerciale dell’immobile è formata dalle seguenti voci:

• intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva

• 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità

• 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) • 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) • 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200 • 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 • l’area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte • l’area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente

dalla sua superficie • le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo




- PLANIMETRIE FUORI SCALA -

Foglio 18 – Mapp. 227 – Sub.1 – Abitazione





Foglio 18 – Mapp. 227 – Sub.1 – Abitazione

Esterno

Esterno




In adiacenza all’abitazione si trovano gli uffici, anch’essi disposti su due piani, con sottotetto adibito a ripostiglio. La porzione di edificio risulta composta al piano terra da: ingresso con vano scale, corridoio, sala d’attesa e due locali ufficio; al piano rialzato, con altezza media inferiore da: ufficio, ripostiglio e locale deposito. Al primo piano da: vano scale, ingresso, corridoio, due locali ufficio, ripostiglio ed altri due locali uso ufficio con altezza media inferiore; al secondo piano da: corridoio, ripostiglio e sottotetto oltre a due vani inagibili.

Infissi in legno con vetri singoli, avvolgibili ed inferriate. I rivestimenti sono in ceramica. Il riscaldamento invernale era assicurato tramite termoconvettori non funzionanti al momento del sopralluogo. Lo stato di manutenzione e conduzione risulta mediocre con presenza di umidità ed infiltrazioni dalla copertura diffuse; da ripristinare con necessità di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria anche alla copertura.

L’altezza dei locali è conforme ai valori riportati nelle planimetrie catastali.




La Sup. commerciale parametrata degli uffici risulta di circa 239 mq5, costituita dalla superficie principale degli uffici di 235 mq circa, e del sottotetto nella sola sua porzione agibile di circa 29 mq (di altezza inferiore a 200 cm, considerato al 15%).

- PLANIMETRIA FUORI SCALA -

Foglio 18 – Mapp. 227 – Sub.2 - Uffici










Foglio 18 – Mapp. 227 – Sub.2 - Uffici

Uffici - esterno




La zona relativa al fabbricato produttivo dismesso destinato originariamente ad allevamento è costituita da due corpi di fabbrica principali, costruiti presumibilmente negli anni ‘50, con struttura in muratura e c.a. e solai in latero cemento, solo in parte finiti con intonaco e composti come segue (destinazioni originarie desunte dalla planimetria catastale):

▪ PIANO TERRA: deposito fieno; tettoia (h media 3,20 ml), locali tecnici: autoclave, C.T. C.T., allevamento cavie (due locali h media 2,55 ml); mensa, spogliatoio, allevamento cavie, deposito attrezzi, allevamento cavie, allevamento topi, due wc di servizio (h media 2,35 ml);

I locali al piano terra hanno altezza media di 2,57ml quindi conformi nella tolleranza del 2% a quanto riportato nella planimetria catastale.

▪ PIANO PRIMO: zona allevamento animali da laboratorio suddivisa in diversi vani (h media 3,10 ml e h media 2,75 ml) e ballatoio

▪ PIANO SECONDO: sottotetto (h media 0,90 ml e h media 1,60 ml).

Per un totale di circa 751 mq composto dai locali per l’allevamento e ballatoio costituiti di 709 mq e dal sottotetto di circa 282 mq (computato al 15% in quanto h media < 2,00 ml) oltre a deposito fieno di circa 218 mq e tettoia di 118 mq valutati a parte.

Il riscaldamento invernale era assicurato da impianto a gasolio, servito da una cisterna collocata all’esterno nell’area cortiliva, non funzionante al momento del sopralluogo ed attualmente dismesso. Lo stato di manutenzione e conduzione risulta mediocre con necessità di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

La copertura della tettoia e del deposito fieno risulta realizzata con lastre in fibro-cemento probabilmente contenenti amianto, sono altresì presenti nell’area cortiliva diversi manufatti probabilmente in amianto.




- PLANIMETRIA FUORI SCALA PT e P1-

Foglio 18 – Mapp. 227 – Sub.3 – Superficie Commerciale (ex-Allevamento)




- PLANIMETRIA FUORI SCALA P2 -

Foglio 18 – Mapp. 227 – Sub.3 – Superficie Commerciale (ex-Allevamento)

Tettoia

Tettoia

ex-Allevamento - esterno





ex-Allevamento - ballatoio


I terreni ai mapp. 156 e 228 adiacenti all’abitazione sono adibiti a parco, con piantumazione anche di grandi alberi sempreverdi con una estensione pari a 8.850 mq di sup. catastale.

Fanno parte del lotto anche i terreni al foglio 18 mappali 157 e 229, con una estensione pari a 1.440 mq di sup. catastale, sui quali è costruita la strada via Don




Giovanni Bosco. La strada risulta costruita negli anni ‘60 come desumibile nell’atto di provenienza del Notaio dott. Vittorio Casotti redatto in data 23/01/1967 rep.15963/10554 nello stesso atto vengono regolati i diritti e le servitù sulla strada e sul viottolo che ne costituisce prosecuzione nonché in merito alla manutenzione della stessa.

Terreni uso parco mapp. 156 e 228 5.1.3-LOTTO UNO: DESCRIZIONE COMMERCIALE

Quota di proprietà indivisa pari ai 6/9 di diversi immobili; fabbricati adibiti ad: abitazione, uffici ed allevamento di piccoli animali e contigui terreni, oltre che a quota di proprietà indivisa pari a 12/36 di strada di accesso, il tutto sito in San Polo D’Enza Via Fontaneto n.6. Il complesso, costruito presumibilmente a partire dagli anni ‘50, risulta costituito da: abitazione di circa 293 mq di Sup. Commerciale, uffici di circa 239 mq, allevamento animali di circa 751 mq con deposito fieno di 218 mq e tettoia di 118 mq con terreni attigui destinati a parco pertinenziale di 8.850 mq e strada di accesso di circa 1.440 mq. Lo stato di manutenzione e conduzione risulta sufficiente per l’abitazione e mediocre per i restanti immobili. Non risultano certificazione degli impianti e non risultano emessi attestati di prestazione energetica. I beni possono essere qualificati come sostanzialmente conformi alla normativa urbanistica tuttavia si rimanda alla perizia per una piena comprensione dello stato legittimato.




5.1.4-LOTTO UNO: INQUADRAMENTO URBANISTICO E REGOLARITA’ EDILIZIA

INQUADRAMENTO URBANISTICO

Il lotto in oggetto è compreso dai vigenti strumenti urbanistici PSC-RUE tra gli “Ambiti da riqualificare” normato dalla schede di PSC AR.27 (vedi allegato 11) da attuare tramite POC con intervento conforme agli indirizzi di progettazione riportati nella scheda: “L’intervento ha come presupposto la dismissione dell’attività aziendale, e prevede: - la dismissione e demolizione dei fabbricati dell’allevamento; - la realizzazione di una viabilità adeguata, con miglioramento dell’immissione dalla Statale; - la realizzazione di un percorso pedonale e ciclabile che dia accesso dalla viabilità urbana al percorso ciclabile paesaggistico lungo il canale d’Enza; - la qualificazione degli spazi pubblici - la realizzazione di insediamenti misti residenziali e artigianali (di servizio e di produzione), compatibili con la residenza.” “Funzioni ammesse: residenza; artigianato di produzione, artigianato di servizio. Massima quota di residenza: 60% del totale della Sc Carichi insediativi massimi ammissibili da calcolare in base alla formula:

Sc max = 0,10 ST + 0,60 SUL(esistente) Dove Sc max comprende anche la superficie complessiva esistente, soggetta o meno ad interventi (in caso di suddivisione in comparti in sede di POC, il calcolo può essere effettuato separatamente per ciascun comparto). In ogni caso, al lordo del riuso dell’edificazione esistente, il POC non potrà comunque assegnare ai comparti una capacità edificatoria complessiva superiore alla soglia massima di 0,25 mq./mq di ST, pari a ...... mq. di SC. Al di fuori del POC, sui singoli fabbricati, non sono ammessi interventi edilizi eccedenti

la ristrutturazione edilizia”Estratto PSC - Ambiti da Riqualificare AR.27

I terreni facenti parte del presente lotto hanno destinazione urbanistica come da CDU in allegato che si intende qui integralmente riportato.




REGOLARITA’ EDILIZIA

In data 05/12/2017 l’esperto stimatore si è recato presso l’ufficio tecnico del comune di San Polo d’Enza a colloquio con il tecnico comunale. Dalla lettura degli elaborati di progetto e dall’intera cartella edilizia (vedi allegato 10), risulta che le unità immobiliari sono sostanzialmente conformi alle normative edilizie ed urbanistiche vigenti del comune di San Polo d’Enza in quanto lo stato di fatto al momento del sopralluogo risulta conforme agli ultimi grafici assentiti allegati all'ultima richiesta in sanatoria del 1985.

Il Lotto UNO è costituito da vari corpi di fabbrica, costruiti o ristrutturati in periodi diversi. Il mappale 227 di complessivi mq. 2.770 circa è diviso nei subalterni - Sub.1 Abitazione Cat. A/3; - Sub.2 Ufficio Cat. A/10; - Sub.3 fabbricato Commerciale Cat. D/8.

I fabbricati sono stati costruiti senza autorizzazione prima del 1967, sanati in seguito a presentazione domanda di sanatoria prot. 4165 in data 21/08/1985 di cui alla legge n.47 del 28/02/1985, Mod.47/85-D con successiva integrazione documentale a firma del tecnico costituita da “Relazione Descrittiva Pratiche Edilizie” fino alla data di presentazione del condono.

Successivamente si riscontrano le seguenti pratiche di rilievo:

• C.E n. 2051 del 11/03/1988 per “Intervento di manutenzione straordinaria” - Fg.18 Mapp.136;

• Autorizzazione n. 2150 del 23/12/1988 relativa a “Demolizione di voliere e di ricovero in muratura (uso pollaio ed ovile)”;

• C.E. n. 2539 prot. 5466 del 20/05/1993 relativa a “Ricostruzione voliere in muratura” - Fg.18 Mapp.127;

• C.E. n. 1943 prot. 4863 del 24/02/1987 per “Eliminazione di una porta di accesso esterna e spostamento della pensilina soprastante” – Fg.18 Mapp.133-227;

• C.E. n. 1942 prot. 4862 del 24/02/1987 per “demolizione di pareti interne con annessione di locali già centrali termiche al deposito mangimi” - Fg.18 Mapp.133-227;

• C.E. del 17/12/1979 per “costruzione impianto di depurazione acque di fogna”;

• C.E. n. 1605 prot. 2323 del 03/08/1981 per “nuova centrale termica al servizio dell’allevamento”;

• C.E. n. 1876 prot. 4165 del 28/10/1985 per “messa in opera con carattere di precario e per un massimo di anni cinque di tettoria al servizio dell’attività di allevamento” - Fg.18 Mapp.211; e successiva C.E. n.1876 prot. 4871 del 28/12/1990 per “ messa in opera con carattere di precario e per un massimo di anni tre di tettoria al servizio dell’attività di allevamento”.

Sulla base dei riscontri effettuati, che vista la complessità degli interventi in oggetto si possono ritenere solamente preliminari, lo Scrivente ha potuto verificare la sostanziale legittimità degli immobili in oggetto.

Non risultano depositate certificazioni impiantistiche di cui alla Legge 46/90 e s.m.i.




Alla data del 29/12/2017 non risultano depositati attestato di certificazione o prestazione energetica (vedi allegato 10).

5.1.5-LOTTO UNO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono al momento preventivabili opere di ripristino.

5.1.6-LOTTO UNO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono al momento preventivabili costi di regolarizzazione.

5.1.7-LOTTO UNO: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE

Al momento del sopralluogo e dalle risultanze dell’ufficio anagrafe del comune di San Polo d’Enza l’abitazione in via Fontaneto 6 risulta occupata dal seguente nucleo familiare:

•

•

Risulta inoltre dimorare abitualmente

STATO CIVILE6: Dalle certificazioni rilasciate dal comune .

Il

5.1.8-LOTTO UNO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL’ACQUIRENTE

• Risultano da verificare i vincoli e le servitù di passaggio sui mapp.448-449 (non oggetto della presente procedura) e sui mapp. 229-157 (ricompresi nel lotto 1 della presente procedura) come indicato dall’atto rogito Notaio dott. Casotti del 23/01/1967 Rep. 15963/10554;

• Non risultano domande giudiziali.

• Non risultano cessioni di cubatura.

• Non risultano provvedimenti di assegnazione dell’abitazione coniugale.

• Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione.

VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA

Per l’elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene, aggiornate alla data del 29/12/2017 (vedi allegato 8), da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono:

• Ipoteca giudiziale iscritta a Reggio Emilia in data 07/09/2012 al n.15751 di R.G. e n.2121 di R.P a favore della società “IREN ACQUA GAS S.P.A.” per euro 150.000,00 a garanzia della restituzione della somma di euro 139.496,98 in forza di decreto ingiuntivo rep.193 emesso dal Tribunale di Reggio Emilia in data 21/01/2011;

• Pignoramento immobiliare trascritto in data 12/01/2017 al n. 434 a favore della società .

6 Vedi allegato 9.




5.1.9-LOTTO UNO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato.

5.1.10-LOTTO UNO: VALORE DEL BENE

VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE

Il quesito posto all’esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato.

L’esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli.

I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l’edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: • epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali

e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; • dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione

e manutenzione; • dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro,

dotazione dei servizi primari e secondari.

Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili.

La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell’osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall’Agenzia del Territorio di Reggio Emilia.

Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: • Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite

nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza.

• Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO UNO

Stima del bene descritto: La valutazione di mercato – effettuata a corpo non a misura – dell’immobile così descritto e censito viene determinata come segue:

Quota di proprietà indivisa 6/9

Abotazione Comune di San Polo d’Enza (RE) VIA FONTANETO 6, Piani S1-T-1

18 - 227 sub.1 10,5 vani A/3 Classe 1

Totale: 307 m2 Totale escluse aree scoperte**: 305 m2

509,74

superficie comm. mq 293 x 400,00




Valore dell’abitazione - a corpo - € 117.000,00




Valore degli uffici - a corpo - € 48.000,00


18 - 227 sub.3 - D/8 - 2.582,28


Valore dei locali commerciali - a corpo - € 113.000,00

Valore del deposito fieno mq 218 - a corpo - € 20.000,00

Valore della tettoia mq 118 - a corpo - € 10.000,00



- Dom. 8,64 Agr. 12,17



- Dom. 41,64 Agr. 58,68

Valore dei terreni - a corpo - € 10.000,00

Valore risultante complessivo - a corpo - € 318.000,00

- 10.000 euro per lo stato d’uso e di manutenzione per i soli lavori di manutenzione ordinaria dell’abitazione compresa la manutenzione degli impianti esistenti al sopralluogo (per i lavori da considerare si rimanda alla descrizione)

- 20.000 euro per spese tecniche, rimozione e sostituzione della copertura in lastre di fibro cemento. Le spese per la rimozione dell’amianto sul fabbricato e la sostituzione con una nuova copertura sono state quantificate forfettariamente in 50,00 €/mq a valere su una superficie di circa 350 mq sulla base delle informazioni reperite durante le operazioni peritali;

__________________

Valore complessivo – per arrotondamento € 288.000,00

Quota di proprietà indivisa 12/36


O Classe 2 - Dom. 6,14 Agr. 10,57





O Classe 2 - Dom. 6,14 Agr. 10,57



- Dom. 0,68 Agr. 0,96

Valore dei terreni costituenti la strada - a corpo - € 6.000,00 Valore dei beni per la quota di proprietà di 6/9 € 192.000,00

Valore dei beni per la quota di proprietà di 12/36 € 2.000,00

_____________

Valore totale quote di proprietà indivisa € 194.000,00

Decurtazione per “quota di proprietà indivisa” -15% circa

Valore risultante quote di proprietà indivisa € 165.000,00

La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi, modalità e particolarità di mercato, anche a causa dell’assenza di garanzie per vizi occulti, della condizione di minor appetibilità di immobile venduto all’asta ed indisponibilità abitativa immediata, la valutazione in caso d’asta viene ridotta di circa il 20% risultando come segue:

Valore a corpo - base d’asta – per arrotondamento € 132.000,00

L’offerta minima corrisponde alla valutazione base d’asta ridotta del 25%, risultando come segue:

Offerta minima € 99.000,00

5.1.11-LOTTO UNO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto uno hanno la seguente provenienza al ventennio (dettagli nel certificato sostitutivo notarile in allegato 7) che di seguito si riassume brevemente:

• I beni in oggetto sono pervenuti all’attuale proprietario anteriormente al ventennio in forza della successione in morte del , denuncia di successione n.3 volume 206 registrata presso Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia e trascritta in data 17/04/1989 al n.3393;

• al i beni in oggetto di cui al CF Fg.18 M.227 e CT fg.18 M.156 e 228 risultano pervenuti per acquistone fatto in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Vittorio Casotti in data 16/04/1959 rep. 9494/6014 trascritto a Reggio Emilia in data 16/05/1959 ai n.ri 3135/3757.

• al i beni in oggetto di cui al CT Fg.18 M.157 e 229 risultano pervenuti per acquistone fatto in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Vittorio Casotti in data 23/01/1967 rep. 15963/10554 trascritto a Reggio Emilia in data 22/02/1967 ai nn.ri 1636/1947.




5.1.12-LOTTO UNO: LOCAZIONE Dai riscontri effettuati presso l’Agenzia delle Entrate e come da comunicazione ricevuta via pec risulta contratto di locazione in riferimento all’esecutata (vedi allegato 12), nel quale non sono riportati i dati catastali dell’immobile locato. Considerato lo stato dei luoghi al sopralluogo e l’impossibilità di recuperare copia del predetto contratto in tempi certi si ritiene di poter procedere senza ulteriori verifiche.

5.1.13-LOTTO UNO: CONDOMINIO Gli immobili in oggetto non fanno parte di un condominio.

5.1.14-LOTTO UNO: QUALIFICAZIONE FISCALE

Lo scrivente ha richiesto la qualificazione fiscale degli immobili all’esecutato che ha compilato l'Allegato C al momento del sopralluogo (vedi allegato 13).




5.2-LOTTO DUE

5.2.1-LOTTO DUE: DATI CATASTALI

BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) E DEI TERRENI INTESTATI: •





Categoria e classe



18 - 129 sub.- 223 sub.- - D/8 - 5.681,03


BOSCO CEDUO Classe 2

- Dom. 0,33 Agr. 0,11

Confini Catastali: così come desunti dall’estratto di mappa catastale a Nord con il terreno mappale 446, ad est con terreno e fabbricato mappali 447 e 135, a sud con fabbricato mappale 133, ad Ovest con terreno e fabbricati mappali 218-219-220-221-222 e 127.

5.2.2-LOTTO DUE: DESCRIZIONE DEI BENI

Il Lotto DUE è costituito da quota di proprietà indivisa pari ai 3/9 relativa a unità immobiliare di Cat. D/8 censita al F.18 Mapp.129-223 e porzione di terreno non contiguo F.18 Map.417 di circa 429 mq di superficie catastale. Il fabbricato al map.129-223 consiste in “tunnel humus”, in condizioni fatiscenti, di circa 399 mq ed il porticato rappresentato nella planimetria catastale destinato a ricovero auto, di circa 116 mq, che al momento del sopralluogo risulta diroccato.

La costruzione rappresentata al map.223 che ospitava pollaio ed ovile è stata demolita come da autorizzazione n. 2150 del 23/12/1988 relativa a “Demolizione di voliere e di ricovero in muratura (uso pollaio ed ovile)” e non se ne ravvisano tracce. Il terreno al map.417 consiste in piccola porzione di terreno in fregio alla strada provinciale SP513R.





Tunnel humus (fatiscente)

Porticato (diroccato)

Tunnel humus (fatiscente) Tunnel humus (fatiscente)





Foglio 18 – Mapp. 129/223

5.2.3-LOTTO DUE: DESCRIZIONE COMMERCIALE

Quota di proprietà indivisa pari ai 3/9 relativa ad unità immobiliare di Cat. D/8 censita al F.18 Mapp.129-223 e porzione di terreno non contiguo F.18 Map.417 di circa 429 mq di superficie catastale, il tutto sito in San Polo D’Enza(RE), Via Fontaneto n.6. Il fabbricato al map.129-223 consiste in “tunnel humus”, in condizioni fatiscenti, di circa 399 mq, ed in porticato rappresentato nella planimetria catastale destinato a ricovero auto, di circa 116 mq, che al momento del sopralluogo risulta diroccato.

5.2.4-LOTTO DUE: INQUADRAMENTO URBANISTICO E REGOLARITA’ EDILIZIA


Il lotto in oggetto è compreso dai vigenti strumenti urbanistici PSC-RUE tra gli “Ambiti da riqualificare” normato dalla schede di PSC AR.27 (vedi allegato 11) da attuare tramite POC con intervento conforme agli indirizzi di progettazione riportati nella scheda:




“L’intervento ha come presupposto la dismissione dell’attività aziendale, e prevede: - la dismissione e demolizione dei fabbricati dell’allevamento; - la realizzazione di una viabilità adeguata, con miglioramento dell’immissione dalla Statale; - la realizzazione di un percorso pedonale e ciclabile che dia accesso dalla viabilità urbana al percorso ciclabile paesaggistico lungo il canale d’Enza; - la qualificazione degli spazi pubblici - la realizzazione di insediamenti misti residenziali e artigianali (di servizio e di produzione), compatibili con la residenza.” “Funzioni ammesse: residenza; artigianato di produzione, artigianato di servizio. Massima quota di residenza: 60% del totale della Sc Carichi insediativi massimi ammissibili da calcolare in base alla formula:

Sc max = 0,10 ST + 0,60 SUL(esistente) Dove Sc max comprende anche la superficie complessiva esistente, soggetta o meno ad interventi (in caso di suddivisione in comparti in sede di POC, il calcolo può essere effettuato separatamente per ciascun comparto). In ogni caso, al lordo del riuso dell’edificazione esistente, il POC non potrà comunque assegnare ai comparti una capacità edificatoria complessiva superiore alla soglia massima di 0,25 mq./mq di ST, pari a ...... mq. di SC. Al di fuori del POC, sui singoli fabbricati, non sono ammessi interventi edilizi eccedenti la ristrutturazione edilizia”

Estratto PSC - Ambiti da Riqualificare AR.27

I terreni facenti parte del presente lotto hanno destinazione urbanistica come da CDU in allegato che si intende qui integralmente riportato.





In data 05/12/2017 l’esperto stimatore si è recato presso l’ufficio tecnico del comune di San Polo d’Enza a colloquio con il tecnico comunale . Dalla lettura degli elaborati di progetto e dall’intera cartella edilizia (vedi allegato 10), risulta che le unità immobiliari sono sostanzialmente conformi alle normative edilizie ed urbanistiche vigenti del comune di San Polo d’Enza in quanto lo stato di fatto al momento del sopralluogo risulta conforme agli ultimi grafici assentiti allegati all'ultima richiesta in sanatoria del 1985.

I fabbricati sono stati costruiti senza autorizzazione prima del 1967, sanati in seguito a presentazione domanda di sanatoria prot. 4165 in data 21/08/1985 di cui alla legge n.47 del 28/02/1985, Mod.47/85-D con successiva integrazione documentale a firma del tecnico costituita da “Relazione Descrittiva Pratiche Edilizie” fino alla data di presentazione del condono.

Successivamente si riscontrano le seguenti pratiche di rilievo:

• Autorizzazione n. 2150 del 23/12/1988 relativa a “Demolizione di voliere e di ricovero in muratura (uso pollaio ed ovile)”.

Sulla base dei riscontri effettuati, che vista la complessità degli interventi in oggetto si possono ritenere solamente preliminari, lo Scrivente ha potuto verificare la sostanziale legittimità degli immobili in oggetto.

Non risultano depositate certificazioni impiantistiche di cui alla Legge 46/90 e s.m.i.


5.2.5-LOTTO DUE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Non sono da prevedere oneri di ripristino.

5.2.6-LOTTO DUE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono da prevedersi costi di regolarizzazione.

Occorre prevedere l’aggiornamento della planimetria catastale per eliminare il pollaio e l’ovile che sono stati demoliti per un costo forfettario di 3.000,00 €.

5.2.7-LOTTO DUE: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE

Si tratta di fabbricato commerciale e terreno pertinenziale LIBERI al momento del sopralluogo.

5.2.8-LOTTO DUE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI


• Risultano da verificare i vincoli e le servitù di passaggio sui mapp.448-449 (non oggetto della presente procedura) e sui mapp. 229-157 (ricompresi nel lotto 1 della presente procedura) come indicato dall’atto rogito Notaio dott. Casotti del 23/01/1967 Rep. 15963/10554;










• Ipoteca giudiziale iscritta a Reggio Emilia in data 26/05/2011 al n.11269 di R.G. e n.2190 di R.P a favore della società “LAMPOGAS EMILIANA S.R.L.” per euro 2.000,00 a garanzia della restituzione della somma di euro 608,44 in forza di decreto ingiuntivo rep.10931/10 emesso dal Giudice di pace di Parma in data 28/08/2010, precisandosi che tale ipoteca grava unicamente sull’unità immobiliare censita al catasto fabbricati del Comune di San Polo d’Enza al Foglio 18 Part.129/223;

• Ipoteca giudiziale iscritta a Reggio Emilia in data 07/09/2012 al n. 15751 di R.G. e n. 2121 di R.P. a favore della società “IREN ACQUA GAS S.P.A.” per euro 150.000,00 a garanzia della restituzione della somma di euro 139.496,98 in forza di decreto ingiuntivo Rep. 193 emesso dal Tribunale di Reggio Emilia in data 21/01/2011;

• Pignoramento immobiliare trascritto in data 12/01/2017 al n. 434 a favore della società

5.2.9-LOTTO DUE: DIRITTO DI PRELAZIONE

Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato.

5.2.10-LOTTO DUE: VALORE DEL BENE















• Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO DUE


Quota proprietà indivisa 3/9


18 - 129 sub.- 223 sub.- - D/8 - 5.681,03

superficie deposito auto mq 116 x 150,00

superficie “tunnel humus” mq 399 x 150,00

Valore dei fabbricati commerciali - a corpo - € 77.000,00


BOSCO CEDUO Classe

2 - Dom. 0,33 Agr.

0,11

Valore dei terreni - a corpo - € 1.000,00

__________________ Valore risultante complessivo - a corpo - € 78.000,00

- 3.000 euro per aggiornamento catastale (per i dettagli delle spese di regolarizzazione si rimanda all’apposito paragrafo)

__________________ Valore complessivo – per arrotondamento € 75.000,00

Valore quota proprietà indivisa di 3/9 € 25.000,00

Decurtazione per “quota di proprietà indivisa” -15% circa

Valore risultante quote di proprietà indivisa € 21.000,00








5.2.11-LOTTO DUE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto due hanno la seguente provenienza al ventennio (dettagli nel certificato sostitutivo notarile in allegato 7) che di seguito si riassume brevemente:

• L’immobile ed i terreni in oggetto sono pervenuti all’attuale proprietario anteriormente al ventennio in forza della successione in morte del coniuge denuncia di successione n.3 volume 206 registrata presso Agenzia delle Entrate di Reggio Emilia e trascritta in data 17/04/1989 al n.3393;

• al i beni in oggetto risultano pervenuti per acquistone fatto in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dott. Nello Bigi in data 20/01/1983 rep. 38970/5579 trascritto a Reggio Emilia in data 21/01/1983 ai n.ri 683/854, ed atto di compravendita del Notaio Dott. Vittorio Casotti in data 23/01/1967 rep. 15963/10554 trascritto a Reggio Emilia in data 22/02/1967 ai n.ri 1636/1947.

5.2.12-LOTTO DUE: LOCAZIONE Dai riscontri effettuati presso l’Agenzia delle Entrate e come da comunicazione ricevuta via pec risulta contratto di locazione in riferimento all’esecutata (vedi allegato 12), nel quale non sono riportati i dati catastali dell’immobile locato. Considerato lo stato dei luoghi al sopralluogo e l’impossibilità di recuperare copia del predetto contratto in tempi certi si ritiene di poter procedere senza ulteriori verifiche.

5.2.13-LOTTO DUE: CONDOMINIO Non risulta costituito condominio.

5.2.14-LOTTO DUE: QUALIFICAZIONE FISCALE





5.3-LOTTO TRE

5.3.1-LOTTO TRE: DATI CATASTALI

BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI:





Categoria e classe








570,68

Confini Catastali: così come desunti dall’atto di provenienza su due lati NORD e SUD con altre unità abitative, sul lato OVEST con strada Via Salvatore D’Acquisto e sul lato EST con passaggio pedonale.

5.3.2-LOTTO TRE: DESCRIZIONE DEI BENI

Usufrutto di villetta a schiera sita nel comune di San Polo d’Enza (RE) località “Le Rosse” in via Salvo d’Acquisto n. 8, con cortile antistante ed autorimessa di pertinenza. L’edificio è costruito in c.a. e muratura di tamponamento con solai in latero-cemento.

La villetta risulta composta da, a piano terra: porticato, soggiorno, cucina, ripostiglio, antibagno e wc; al primo piano, tre camere da letto, bagno, veranda e balcone; nel sottotetto due locali adibiti a soffitta rifiniti come la superficie principale. Gli infissi sono in legno con doppi vetri, zanzariere e scuretti in legno. Pavimenti e rivestimenti di cucina e bagno in ceramica. Il riscaldamento invernale è assicurata da caldaia autonoma marca “Ferroli” con corpi radianti, NON funzionante al momento del sopralluogo. Le condizioni di conduzione e manutenzione sono insufficienti, l’immobile necessita di interventi di manutenzione ordinari e straordinari. In particolare il bagno al primo piano risulta danneggiato ed inservibile e si ravvisano consistenti tracce di infiltrazioni e muffe su solai e pareti di diversi locali.

L’altezza media dei locali al piano terra ed al primo piano risulta di 2,70 ml. L’altezza massima dei locali nel sottotetto è di 2,57 ml, e la minima di 1,41 ml. L’autorimessa di circa 29 mq risulta avere altezza media di 2,40 ml in difformità dalla planimetria catastale e dai grafici assentiti da cui risulta una altezza di 2,50 ml.

All’interno dei locali si trovano mobili e arredi di proprietà della .


La Sup. commerciale parametrata dell’immobile risulta di circa 182 mq7, costituita dalla superficie commerciale dell’abitazione di 134 mq circa, dalla superficie del





terrazzo scoperto di circa 4 mq (considerata al 30%), dalla superficie della soffitta di circa 70 mq (con finiture simili alla superficie principale, considerato al 60%), veranda e del porticato coperti di circa 14 mq (considerati al 40% per i primi 10mq ed al 20% per la parte rimanente). Autorimessa di circa 29 mq stimata a corpo e a parte.

GARAGE

PIANO TERRA

PRIMO PIANO

SECONDO PIANO


Foglio 18 – Mapp. 255 sub.1 e 2

• intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di

divisione al 50% della loro superficie effettiva • 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei

locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità • 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) • 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) • 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm. 200 • 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 • l’area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte • l’area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente





Villetta - esterno

Villetta - pian

o terra

Villetta

- piano terra




5.3.3-LOTTO TRE: DESCRIZIONE COMMERCIALE

Usufrutto di villetta a schiera centrale sita nel comune di San Polo d’Enza (RE) località “Le Rosse” in via Salvo d’Acquisto n. 8, con area cortiliva ed autorimessa di di pertinenza di circa 29 mq. L’abitazione di circa 182 mq è composta da, a piano terra: porticato, soggiorno, cucina, ripostiglio, antibagno e wc; al primo piano, tre camere da letto, bagno, veranda e balcone; nel sottotetto due locali adibiti a soffitta rifinita come la superficie principale. Insufficiente stato di conduzione e manutenzione. Conforme alle normative edilizie ed urbanistiche, risultano depositate conformità degli impianti. Priva di certificazione energetica.

5.3.4-LOTTO TRE: REGOLARITA’ EDILIZIA

In data 05/12/2017 l’esperto stimatore si è recato presso l’ufficio tecnico del comune di San Polo d’Enza a colloquio con il tecnico comunale Dalla lettura degli elaborati di progetto e dall’intera cartella edilizia (vedi allegato 10), risulta che le unità immobiliari sono conformi alle normative edilizie ed urbanistiche vigenti del comune di San Polo d’Enza in quanto lo stato di fatto al momento del sopralluogo risulta conforme agli ultimi grafici assentiti.

Gli immobili in oggetto sono stati costruiti in relazione a:

• C.E n. 2259 del 12/01/1990 Prot. N. 6559 per la “costruzione quattro abitazioni a schiera”.

• Variante in corso d’opera C.E. n. 2259 Prot. N. 3131 del 13/09/1990 consistente nella “sopraelevazione di sottotetto e in varianti di sistemazione interna e prospettiche”.

• Abitabilità Pratica N. 2259 del 02/05/1992.

Le schede catastali risultano conformi all’ultimo stato assentito a meno dell’altezza dell’autorimessa.

Risultano depositate certificazioni impiantistiche di cui alla Legge 46/90 e s.m.i. come da ricevuta di deposito PS. 746/2004 del 23/07/2004.


5.3.5-LOTTO TRE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Sono da prevedere opere per la rimozione dell’impiantistica incoerente con la destinazione d’uso della soffitta quantificabili forfettariamente in 2.000,00 €.

5.3.6-LOTTO TRE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono da prevedersi costi di regolarizzazione.

5.3.7-LOTTO TRE: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE

Al momento del sopralluogo all’indirizzo di via Salvo D’Acquisto n. 8 risulta iscritto il seguente nucleo familiare, come da certificati anagrafici in allegato 9:

• .

La




5.3.8-LOTTO TRE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI










5.3.9-LOTTO TRE: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato.

5.3.10-LOTTO TRE: VALORE DEL BENE















• Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO TRE







570,68

superficie comm. mq 182 x 1.000,00


Valore del garage - a corpo - € 13.000,00


- 8.000 euro per lo stato d’uso e di manutenzione (per i lavori da considerare si rimanda alla descrizione)

- 2.000 euro per oneri di ripristino (per i dettagli delle spese di ripristino si rimanda all’apposito paragrafo)


Valore nuda proprietà – pari al 78,25 % – per arrotondamento € 145.000,00

Valore usufrutto – pari al 21,75% – per arrotondamento € 40.000,00

(Esecutata di anni 81) MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE DECRETO 20 dicembre 2017 Adeguamento delle modalita' di calcolo dei diritti di usufrutto e delle rendite o pensioni in ragione della nuova misura del saggio di interessi. (17A08692) (GU n.301 del 28-12-2017)







Offerta minima € 24.000,00 5.3.11-LOTTO TRE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI

I beni di cui al lotto tre hanno la seguente provenienza al ventennio (dettagli nel certificato sostitutivo notarile in allegato 7) che di seguito si riassume brevemente:

• gli immobili in oggetto sono pervenuti all’attuale proprietario anteriormente al ventennio in forza di acquisto fattone con atto di compravendita a rogito Notaio Dott. Nello Bigi, in data 10/02/1991, rep. n.59722 racc.n.7733, trascritto a Reggio Emilia il 12/02/1991 al n.2008.

5.3.12-LOTTO TRE: LOCAZIONE Dai riscontri effettuati presso l’Agenzia delle Entrate e come da comunicazione ricevuta via pec risulta contratto di locazione in riferimento all’esecutata (vedi allegato 12), nel quale non sono riportati i dati catastali dell’immobile locato. Considerato lo stato dei luoghi al sopralluogo e l’impossibilità di recuperare copia del predetto contratto in tempi certi si ritiene di poter procedere senza ulteriori verifiche.

5.3.13-LOTTO TRE: CONDOMINIO

Non risulta costituito condominio.

5.3.14-LOTTO TRE: QUALIFICAZIONE FISCALE





5.4-LOTTO QUATTRO

5.4.1-LOTTO QUATTRO: DATI CATASTALI

BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (N.C.F.) INTESTATI:





Categoria e classe








658,48

Confini Catastali: così come desunti dall’atto di provenienza sul lato NORD con ragioni comunali, sul lato SUD con altra unità abitativa, sul lato OVEST con strada Via Salvatore D’Acquisto e sul lato EST con passaggio pedonale.

5.4.2-LOTTO QUATTRO: DESCRIZIONE DEI BENI

Usufrutto di villetta a schiera d’angolo sita nel comune di San Polo d’Enza (RE) località “Le Rosse” in via Salvo d’Acquisto n. 6, con cortile esclusivo ed autorimessa di pertinenza. L’edificio è costruito in c.a. e muratura di tamponamento con solai in latero-cemento.

La villetta risulta composta da, a piano terra: porticato, soggiorno, cucina, antibagno e bagno; autorimessa con doccia e cantina, al primo piano tre camere da letto, bagno, veranda e balcone; nel sottotetto due locali adibiti a soffitta rifiniti come la superficie principale. Gli infissi sono in legno con doppi vetri, zanzariere e scuretti in legno. Pavimenti e rivestimenti di cucina e bagno in ceramica. Risulta installato impianto di allarme. Il riscaldamento invernale è possibile con caldaia autonoma, marca “Immergas - EOLO 28 kW, e termosifoni. Le condizioni di conduzione e manutenzione sono buone. L’altezza media dei locali al piano terra ed al primo piano risulta di 2,70 ml. L’altezza massima dei locali nel sottotetto è di 2,60 ml, e la minima di 1,21 ml.

L’autorimessa di superficie di circa 36 mq risulta avere altezza media di 2,70 ml, conformemente ai grafici autorizzati, e in difformità dalla planimetria catastale da cui risulta una altezza di 2,50 ml.

In adiacenza all’autorimessa sull’area cortiliva pertinenziale risulta realizzata tettoia metallica di misure circa 4,60 x 5,30 ml che non risulta autorizzata.

All’interno dei locali si trovano mobili e arredi di proprietà della e famiglia.





La Sup. commerciale parametrata dell’appartamento risulta di circa 176 mq8, costituita dalla superficie commerciale dell’abitazione di 124 mq circa, dalla superficie del terrazzo scoperto di circa 6 mq (considerata al 30%), dalla superficie della soffitta di circa 71 mq (con finiture simili alla superficie principale, considerato al 60%), veranda e porticato coperti di circa 28 mq (considerati al 40% per i primi 10 mq ed al 20% per la parte rimanente). Autorimessa di circa 36 mq stimata a corpo e a parte.

Piano terra

Primo piano









Soffitta

Garage


Foglio 18 – Mapp. 256

Villetta d’angolo - esterno

Tettoia




Villetta d’angolo - esterno




5.4.3-LOTTO QUATTRO: DESCRIZIONE COMMERCIALE

Usufrutto di villetta a schiera ad angolo sita nel comune di San Polo d’Enza (RE) località “Le Rosse” in via Salvo d’Acquisto n. 6, con area cortiliva ed autorimessa pertinenziale di circa 36 mq. L’abitazione di circa 176 mq è composta da, a piano terra: porticato, soggiorno, cucina, antibagno e bagno; autorimessa con doccia e cantina, al primo piano tre camere da letto, bagno, veranda e balcone; nel sottotetto due locali adibiti a soffitta rifiniti come la superficie principale. Buono stato di conduzione e manutenzione. Conforme alle normative edilizie ed urbanistiche a meno di non conformità minori da ripristinare, risultano depositate conformità degli impianti. Priva di certificazione energetica.

5.4.4-LOTTO QUATTRO: REGOLARITA’ EDILIZIA

In data 05/12/2017 l’esperto stimatore si è recato presso l’ufficio tecnico del comune di San Polo d’Enza a colloquio con il tecnico comunale Dalla lettura degli elaborati di progetto e dall’intera cartella edilizia (vedi allegato 10), risulta che le unità immobiliari sono sostanzialmente conformi alle normative edilizie ed urbanistiche vigenti del comune di San Polo d’Enza in quanto lo stato di fatto al momento del sopralluogo risulta conforme agli ultimi grafici assentiti, a meno della tettoia in metallo sul lato NORD dell’abitazione da rimuovere per ripristinare lo stato assentito e da diversa partizione dei locali di servizio dell’autorimessa piano terra.




Gli immobili in oggetto sono stati costruiti in relazione a:

• C.E n. 2259 del 12/01/1990 Prot. N. 6559 per la “costruzione quattro abitazioni a schiera”.

• Variante in corso d’opera C.E. n. 2259 Prot. N. 3131 del 13/09/1990 consistente nella “sopraelevazione di sottotetto e in varianti di sistemazione interna e prospettiche”.

• Abitabilità Pratica N. 2259 del 02/05/1992.

Le schede catastali risultano conformi all’ultimo stato assentito ad eccezione della tettoia in metallo sul lato NORD dell’abitazione e della diversa partizione dei locali di servizio dell’autorimessa piano terra. .

Risultano depositate certificazioni impiantistiche di cui alla Legge 46/90 e s.m.i. come da ricevuta di deposito PS. 746/2004 del 23/07/2004.


5.4.5-LOTTO QUATTRO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Sono da prevedere opere per la rimozione: della tettoia in metallo e dell’impiantistica incoerente con la destinazione d’uso della soffitta quantificabili forfettariamente in 3.000,00 €.

5.4.6-LOTTO QUATTRO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono da prevedersi costi di regolarizzazione.

5.4.7-LOTTO QUATTRO: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE Al momento del sopralluogo all’indirizzo di via Salvo D’Acquisto n. 6 risulta iscritto il seguente nucleo familiare, come da certificati anagrafici in allegato 9:

•

•

L’immobile è occupato d.

STATO CIVILE9: Dalle certificazioni rilasciate

5.4.8-LOTTO QUATTRO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI






9 � Vedi allegato 9.







• Pignoramento immobiliare trascritto in data 12/01/2017 al n. 434 a favore della società

5.4.9-LOTTO QUATTRO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato.

5.4.10-LOTTO QUATTRO: VALORE DEL BENE












• Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto.




VALORE LOTTO QUATTRO Stima del bene descritto: La valutazione di mercato – effettuata a corpo non a misura – dell’immobile così descritto e censito viene determinata come segue:






658,48

superficie comm. mq 176 x 1.000,00


Valore del garage - a corpo - € 14.000,00


- 3.000 euro per oneri di ripristino (per i dettagli delle spese di ripristino si rimanda all’apposito paragrafo)




(Esecutata di anni 81) MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE DECRETO 20 dicembre 2017 Adeguamento delle modalita' di calcolo dei diritti di usufrutto e delle rendite o pensioni in ragione della nuova misura del saggio di interessi. (17A08692) (GU n.301 del 28-12-2017) La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi, modalità e particolarità di mercato, anche a causa dell’assenza di garanzie per vizi occulti, della condizione di minor appetibilità di immobile venduto all’asta ed indisponibilità abitativa immediata, la valutazione in caso d’asta viene ridotta di circa il 20% risultando come segue:




5.4.11-LOTTO QUATTRO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto quattro hanno la seguente provenienza al ventennio (dettagli nel certificato sostitutivo notarile in allegato 7) che di seguito si riassume brevemente:




• gli immobili in oggetto sono pervenuti all’attuale proprietario anteriormente al ventennio in forza di acquisto fattone con atto di compravendita a rogito Notaio Dott. Nello Bigi, in data 10/02/1991, rep. n.59722 racc.n.7733, trascritto a Reggio Emilia il 12/02/1991 al n.2008.

5.4.12-LOTTO QUATTRO: LOCAZIONE Dai riscontri effettuati presso l’Agenzia delle Entrate e come da comunicazione ricevuta via pec risulta contratto di locazione in riferimento all’esecutata (vedi allegato 12), nel quale non sono riportati i dati catastali dell’immobile locato. Considerato lo stato dei luoghi al sopralluogo e l’impossibilità di recuperare copia del predetto contratto in tempi certi si ritiene di poter procedere senza ulteriori verifiche.

5.4.13-LOTTO QUATTRO: CONDOMINIO Non risulta costituito condominio.

5.4.14-LOTTO QUATTRO: QUALIFICAZIONE FISCALE





5.5-LOTTO CINQUE

5.5.1-LOTTO CINQUE: DATI CATASTALI

BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI INTESTATI:





Categoria e classe



PASC CESPUG Classe U

- Dom. 2,41 Agr. 0,96

Confini Catastali: così come desunti dall’estratto di mappa catastale: con altri terreni di cui ai mappali 254, 255, 251, 401 e 456.

5.5.2-LOTTO CINQUE: DESCRIZIONE DEI BENI

Usufrutto di terreno di circa 9.324 mq di sup. catastale in San Polo d’Enza, accessibile da carraia sterrata denominata: via Donizone di Canossa. Il terreno risulta per la maggior parte mantenuto a pascolo ed in piccola parte edificato con la realizzazione di deposito foraggio e stalla non autorizzati.


Foglio 21 Mapp. 253




Terreno

Ricovero foraggio e stalla

Terreno – inquadramento

5.5.3-LOTTO CINQUE: DESCRIZIONE COMMERCIALE

Usufrutto di terreno di circa 9.324 mq di sup. catastale in San Polo d’Enza, accessibile da carraia sterrata denominata: via Donizone di Canossa. Il terreno risulta per la maggior parte mantenuto a pascolo ed in piccola parte edificato con la realizzazione di deposito foraggio e stalla non autorizzati.

5.5.4-LOTTO CINQUE: INQUADRAMENTO URBANISTICO E REGOLARITA’ EDILIZIA


Il lotto in questione è ricompreso dai vigenti strumenti urbanistici PSC-RUE come “Territorio rurale” e la carraia di accesso è classificata come “percorso pedonale e pista ciclabile”




Estratto del PSC – Territorio Rurale


Considerato l’inquadramento urbanistico, l’assenza sulla cartografia comunale e catastale dei fabbricati ed il carattere degli stessi lo Scrivente ritiene che il ricovero foraggio e la stalla siano da considerare come fabbricati da eliminare per il ripristino dello stato assentito.

5.5.5-LOTTO CINQUE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Da considerare la rimozione dei fabbricati per un costo forfettario di 4.000,00 €.

5.5.6-LOTTO CINQUE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non sono da prevedersi costi di regolarizzazione.

5.5.7-LOTTO CINQUE: OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE

Al momento del sopralluogo sul terreno risulta edificato ricovero foraggio e stalla. Il lotto risulta in uso a soggetti terzi che non è stato possibile identificare.

5.5.8-LOTTO CINQUE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI













5.5.9-LOTTO CINQUE: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato.

5.5.10-LOTTO CINQUE: VALORE DEL BENE










Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori:




• Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza.

• Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO CINQUE


Terreno Comune di San Polo d’Enza (RE) 21 - 253 sub.- 93a 24ca PASC CESPUG

Classe U - Dom. 2,41 Agr. 0,96

Valore del terreno - a corpo - € 9.000,00


- 4.000 euro per lo stato d’uso e di manutenzione (per i lavori da considerare si rimanda alla descrizione)




(Esecutata di anni 81) MINISTERO DELL'ECONOMIA E DELLE FINANZE DECRETO 20 dicembre 2017 Adeguamento delle modalita' di calcolo dei diritti di usufrutto e delle rendite o pensioni in ragione della nuova misura del saggio di interessi. (17A08692) (GU n.301 del 28-12-2017) La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi, modalità e particolarità di mercato, anche a causa dell’assenza di garanzie per vizi occulti, della condizione di minor appetibilità di immobile venduto all’asta ed indisponibilità abitativa immediata, la valutazione in caso d’asta viene ridotta di circa il 20% risultando come segue:

Valore a corpo - base d’asta – per arrotondamento € 800,00


Offerta minima € 600,00

5.5.11-LOTTO CINQUE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto cinque hanno la seguente provenienza al ventennio (dettagli nel certificato sostitutivo notarile in allegato 7) che di seguito si riassume brevemente:

• i beni in oggetto sono pervenuti all’attuale proprietario anteriormente al ventennio in forza di acquisto fattone con atto di compravendita a rogito del Notaio Dott.




Nello Bigi in data 11/03/1993, rep.n.65267, racc.n.8267 trascritto a Reggio Emilia il 12/03/1993 al n.2006.

Non risultano donazioni nel ventennio o trasferimenti per successioni apertasi da meno di dieci anni.

5.5.12-LOTTO CINQUE: LOCAZIONE Dai riscontri effettuati presso l’Agenzia delle Entrate e come da comunicazione ricevuta via pec risulta contratto di locazione in riferimento all’esecutata (vedi allegato 12), nel quale non sono riportati i dati catastali dell’immobile locato. Considerato lo stato dei luoghi al sopralluogo e l’impossibilità di recuperare copia del predetto contratto in tempi certi si ritiene di poter procedere senza ulteriori verifiche.

5.3.13-LOTTO TRE: CONDOMINIO Non risulta costituito condominio.

5.3.14-LOTTO TRE: QUALIFICAZIONE FISCALE





6.4 ASSUNZIONI METODOLOGICHE

• Questa relazione è stata preparata esercitando il proprio giudizio professionale sulla base delle conoscenze disponibili, utilizzando personale di adeguata competenza, prestando la massima cura ed attenzione. • Le stime, i costi, le raccomandazioni e le opinioni presentate in questa relazione sono fornite sulla base dell’esperienza e di un giudizio professionale e non costituiscono garanzie e/o certificazioni. • L’esperto non ha alcun interesse verso il bene in questione. • L’esperto ha agito in accordo con gli standard etici e professionali e secondo quanto previsto dalla normativa vigente in materia. • L’esperto ha ispezionato personalmente e/o con propri collaboratori di fiducia gli immobili oggetto di stima, salvo diversa indicazione. • I valori espressi nella relazione sono sempre al netto delle imposte/tasse. • Nonostante le metodologie di calcolo il valore finale degli immobili è sempre da intendersi a corpo e non a misura. • Eventuali quantificazioni relative a spese di sanatoria, spese condominiali ed altre spese assimilabili sono da ritenersi meramente indicative e stimate in base alle indicazioni fornite dai competenti uffici. • Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente visionati per una sua piena comprensione. • Le valutazioni contenute nel presente documento sono state fatte senza considerare la presenza dei gravami ipotecari eventualmente presenti. • E’ vietata la pubblicazione parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il quale lo stesso è stato redatto.

Gli allegati fanno parte integrante delle presente perizia.




6–ALLEGATI

1. Corografia ed estratto di mappa catastale 2. Visure catastali storiche 3. Planimetrie catastali 4. Comunicazione inizio operazioni peritali agli interessati 5. Atto di pignoramento immobiliare e trascrizione 6. Atto di provenienza dei beni 7. Copia certificato sostituivo notarile 8. Documentazione ipocatastale (agg. al 29/12/2017) 9. Certificati anagrafici dell’esecutata e stato civile 10. Verifiche edilizie ed assenza certificazione energetica 11. CDU ed estratti PSC-RUE 12. Copia documentazione rilasciata Agenzia delle Entrate 13. Allegati a, b, c

Considerato il fatto che il pignoramento colpisce quote di proprietà indivisa e usufrutto relativamente a diversi immobili lo Scrivente rimane a disposizione per valutare la possibilità di una “divisione in natura” dei beni oggetto di perizia. Confidando d’aver operato al meglio della mia professionalità ed esperienza, rimango a disposizione per ogni qualsiasi spiegazione o richiesta d’integrazione di quanto fin qui svolto. Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Albinea (RE), li' 11/01/2018

L’esperto estimatore designato

__________________________________________ Ing. Giovanni Davoli

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