TRIBUNALE DI PESARO · 2014. 9. 4. · giudice: Davide Storti tecnico incaricato: Roy Mauro MARIOTTI Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per

TRIBUNALE DI PESARO

REGISTRO GENERALE ESECUZIONE procedura promossa da:

CIERRE di RINALDO AMEDEO & C. S.N.C. contro:

*** DATO OSCURATO ***

R.G.E. 67/2012

Giudice: Davide Storti

ELABORATO PERITALE

Tecnico incaricato: Roy Mauro MARIOTTI

iscritto all'Albo Geometri della provincia di Pesaro e Urbino al N. 1269

iscritto all'Albo del Tribunale di Pesaro

CF: MRTRMR62E25Z401U

con studio in Cartoceto (PU) Via della Repubblica, 31

telefono: 0721899331

fax: 0721899331

email: [email protected]

email (pec): [email protected]

relazione creata con Tribù Office 5 - Asteimmobili Servizi Online S.p.A.

Registro Generale Esecuzione N. 67/2012 promossa da: CIERRE di RINALDO AMEDEO & C. S.N.C.

giudice: Davide Storti tecnico incaricato: Roy Mauro MARIOTTI

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PROCEDURA N. R.G.E. 67/2012 Pesaro

LOTTO 1 BENI IN PESARO

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Pesaro Strada dei Condotti snc:

2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

A. Piena proprietà per la quota di 500/1000 ( *** DATO OSCURATO *** ) di terreno residenziale, della superficie commerciale di 5.485,00 Mq. Trattasi di un appezzamento di terreno agricolo esclusivamente destinato quale scoperto di pertinenza del fabbricato adiacente di proprietà di *** DATO OSCURATO *** e con il diritto di abitazione a *** DATO OSCURATO *** . Infatti l'intero appezzamento di terreno in questione, mappale n. 186, risulta sistemato con manto erboso ben curato e piantumato con alberi di alto fusto come pini marittimi, ippocastani, cipressi argentati, leccio, cespugli di melagrano e varie essenze floreali. L'ntera area risulta completamente recintata a formare un unico corpo con il fabbricato suddetto; infatti, parte, lato fronte ingresso, è recintata con muro e ringhiera metallica e i restanti lati con rete metallica romboidale dell'altezza di cm. 150 comprensiva di filo spinato superiore. Sul lato dell'accesso, che avviene mediante servitù attiva su area di proprietà privata (vedi elaborato allegato), è presente un cancello metallico ad ante del tipo automatizzato. Mediante stradone interno, sistemato con ghiaino, si accede fino al fabbricato residenziale. Sul terreno sono presenti: - una piscina, realizzata in assenza di permesso, costituita da pannelli metallici interrati e telo di finitura impermeabile. La stessa ha dimensioni di ml 15,00 x ml. 7,00 e profondità parte di cm. 100/110 e parte di cm. 110/200. L'area limitrofa alla piscina risulta pavimentata con piastrelle in gres o simile. In adiacenza si trovano le vasche interrate di alloggiamento filtri e pompe. - un capanno adibito a magazzino e ricovero degli attrezzi. Lo stesso, realizzato in assenza di qualsiasi permesso, è costituito da basamento in cemento, "passoni" prefabbricati di elevazione, copertura in lastre di fibto-cemento a due falde e tamponamento perimetrale con tavolame di legno. Le dimensioni interne sono cm 273 x cm. 570 con un'altezza media di cm. 230. - pozzo artesiano di vecchia costruzione ora in disuso. Su tale terreno sono inoltre presenti servitù interrate a favore del fabbricato residenziali come la rete fognante, la linea di alimentazione dell'illuminazione dello stradone, della piscina e del cancello. Identificazione catastale: l foglio 55 particella 186 (catasto terreni), qualita/classe seminativo arborato 5, superficie 5485,

reddito agrario 18,41 €, reddito dominicale 15,58 €, indirizzo catastale: Strada dei Condotti, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da frazionamento del 07/07/1988 n. 719.900/1988 in atti dal 08/01/1996 Coerenze: Confinante con Pieroni Giuliana da più lati, stessa ditta intestata, Pieroni Giorgio da più lati e Sinistrario Olimpia.

Presenta una forma Irregolare, i seguenti sistemi irrigui: a prato , le seguenti sistemazioni agrarie: a prato , sono state rilevate le seguenti colture arboree: arbusti e cespugli ornamentali ,Il terreno

- Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 5.485,00- Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00





3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di proprietario. L'appezzamento di terreno in questione, attualmente sistemato a giardino/parco, è destinato esclusivamente a scoperto di pertinenza del fabbricato residenziale sito a Pesaro in strada dei condotti n. 99. Per quanto sopra, il terreno in questione è utilizzato dai residenti il fabbricato suddetto e precisamente: da *** DATO OSCURATO *** *** DATO OSCURATO *** residente in qualità di proprietaria del fabbricato e comproprietaria del terreno; da *** DATO OSCURATO *** *** DATO OSCURATO *** residente nel fabbricato per *** DATO OSCURATO *** diritto di abitazione; da *** DATO OSCURATO *** *** DATO OSCURATO *** quale residente nel fabbricato e comproprietario del terreno.

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Dal sopralluogo è risultato che, nel terreno in oggetto, sono presenti le seguenti servitù: l servitù interrata, posta sullo stradone di accesso e per tutta la sua lunghezza, della rete fognante di

scarico del fabbricato residenziale di cui il terreno risulta di pertinenza;

l servitù interrata, posta sullo stradone di accesso, della linea elettrica di illuminazione privata sia dello stradone che di alimentazione del cancello d'ingresso e dell'impianto della piscina.

- Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 42.708,75- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 34.167,00- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura:

€. 39.116,00

- Data della valutazione: 30/05/2013

4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

l atto di citazione, stipulata il 27/12/2011 a firma di Pubblico Ufficiale Tribunale di Pesaro ai nn. 78 di repertorio, trascritta il 02/01/2012 a Pesaro ai nn. 31 del R.P. e 38 del R.G., a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Domanda giudiziale - revoca atti soggetti a trascrizione. La formalità è riferita solamente a restante quota di 1/2 di altro proprietario

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1. Iscrizioni:

l ipoteca volontaria cancellata, stipulata il 26/01/1989 a firma di Notaio Zaccarelli Francesco ai nn. 30582 di repertorio, iscritta il 31/01/1989 a Pesaro ai nn. 165 di R.P. e 1019 di R.G., a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Concessione a garanzia di mutuo condizionato. Annotazione n. 732 del 05/05/1990 (QUIETANZA E CONFERMA); Annotazione n. 1871 del 10/06/2008 (CANCELLAZIONE TOTALE)

l ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 03/05/2007 a firma di Pubblico ufficiale Tribunale Civile di Pesaro ai nn. 351/2007 di repertorio, iscritta il 03/05/2007 a Pesaro ai nn. 1690 di R.P. e 7385 di R.G., a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO





5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

OSCURATO *** , derivante da Decreto Ingiuntivo. Importo ipoteca: 350000,00. Importo capitale: 257678,77. La formalità è riferita solamente a restante quota di 1/2 di altro proprietario

l ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 03/05/2007 a firma di Pubblico ufficiale Tribunale Civile di Pesaro ai nn. 352/2007 di repertorio, iscritta il 03/05/2007 a Pesaro ai nn. 1691 di R.P. e 7386 di R.G., a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Decreto Ingiuntivo. Importo ipoteca: 250000,00. Importo capitale: 190990,63. La formalità è riferita solamente a restante quota di 1/2 di altro proprietario

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: l pignoramento, stipulata il 25/05/2012 a firma di Ufficiale Giudiziario ai nn. 1223 di

repertorio, trascritta il 12/06/2012 a Pesaro ai nn. 3790 del R.P. e 5891 del R.G., a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto esecutivo cautelare - Verbale di pignoramento immobili. La formalità è riferita solamente a quota di 1/2 di proprietà dell'esecutato

4.2.3. Altre trascrizioni: l servitù: passaggio volontario, stipulata il 27/08/1970 a firma di Notaio Zaccarelli Enrico ai

nn. 118.160 di repertorio, registrata il 15/09/1970 a Pesaro ai nn. 20557, trascritta il 28/09/1970 a Pesaro ai nn. 4266 del R.P., a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Compravendita. La formalità è riferita solamente a intero lotto

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

- Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00 - Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00 - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00 Ulteriori avvertenze: Trattasi di un appezzamento di terreno agricolo esclusivamente destinato quale scoperto di pertinenza del fabbricato adiacente. Infatti, lo stesso risulta completamente recintato e formante un unico corpo con il fabbricato residenziale di proprietà di *** DATO OSCURATO *** e con il diritto di abitazione a *** DATO OSCURATO *** . Dal sopralluogo è risultato che, nel terreno in oggetto, sono presenti le seguenti servitù: l servitù interrata, posta sullo stradone di accesso e per tutta la sua lunghezza, della rete fognante di

scarico del fabbricato residenziale di cui il terreno risulta di pertinenza;

l servitù interrata, posta sullo stradone di accesso, della linea elettrica di illuminazione privata sia dello stradone che di alimentazione del cancello d'ingresso e dell'impianto della piscina.

6.1.Attuale proprietario: l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 500/1000, in forza di atto di compravendita (dal

22/12/1988), con atto stipulato il 22/12/1988 a firma di Notaio Zaccarelli Francesco ai nn. 28.893 di repertorio, registrato il 11/01/1989 a Pesaro ai nn. 99, trascritto il 01/02/1989 a Pesaro ai nn. 765 del R.P. e al 1077 del R.G., in forza di atto di compravendita





7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 500/1000, in forza di atto di donazione accettata (dal 23/07/2010), con atto stipulato il 23/07/2010 a firma di Notaio Luisa Rossi ai nn. 22538 di repertorio, trascritto il 29/07/2010 a Pesaro ai nn. 5371 del R.P. e al n. 9825 del R.G., in forza di atto di donazione accettata. La donazione è fatta e accettata con l'onere essenziale a carico della donataria di trasferire a titolo gratuito al fratello i diritti indivisi pari ad 1/4 (un quarto) della piena proprietà del terreno. L'onere dovrà essere adempiuto a pena di risoluzione delal presente donazione entro e non oltre il termine di mesi sei dal conseguimento del diciottesimo anno di età. In caso di inadempimento dell'onere la presente donazione verrà risolta con effetto retroattivo ai sensi e per gli effetti dell'art. 793, 4° co., c.c. . Relativamente alla stessa donazione risulta trascritta domanda giudiziale di revoca in data 02/01/2012 al n. 31 del Reg. Part. ai fini di farla dichiarare inefficace.

6.2.Precedenti proprietari: l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal

27/08/1970 fino al 22/12/1988), con atto stipulato il 27/08/1970 a firma di Notaio Zazzarelli Enrico ai nn. 118.160 di repertorio, registrato il 15/09/1970 a Pesaro ai nn. 20557, trascritto il 28/09/1970 a Pesaro ai nn. 4266 del Reg.Part., in forza di atto di compravendita. Costtuzione di servitù attive e passive dettagliatamente descritte sull'atto di compravendita allegato alla presente perizia

l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 500/1000, in forza di atto di compravendita (dal 22/12/1988 fino al 23/07/2010), con atto stipulato il 22/12/1988 a firma di Notaio Zaccarelli Francesco ai nn. 28.893 di repertorio, registrato il 11/01/1989 a Pesaro ai nn. 99, trascritto il 01/02/1989 a Pesaro ai nn. 765 del R.P. e al 1077 del R.G., in forza di atto di compravendita

7.1.Pratiche edilizie: Nessuna 7.2.Situazione urbanistica:

l PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera del Consiglio Provinciale n. 135 del 15/12/2003 e successive varianti alle NTA del PRG, approvate in via definitiva con delibere di C.C. n. 88 e n. 89 del 27/07/2010., l'immobile ricade in zona Zone destinate agli usi agricoli (E) del Sub Sistema V5.1 (riserve di stabilità: terreni coltivati su substrato arenaceo).. Norme tecniche di attuazione ed indici: Applicazione dell'art. 2.2.3.5, comma 3): indici - Applicazione dell'Art. 4.2.5.18: Ambito V5.1: terreni coltivati su substrato arenaceomarnoso. - Applicazione del Capo 4.3.5: Zone E, Art. 4.3.5.1: Disposizioni general; Art. 4.3.5.2: Interventi consentiti e vietati. Vedi stralcio NTA allegato . Il titolo è riferito solamente al intero mappale 186

l PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera del Consiglio Provinciale n. 135 del 15/12/2003 e successive varianti alle NTA del PRG, approvate in via definitiva con delibere di C.C. n. 88 e n. 89 del 27/07/2010., l'immobile ricade in zona Vincolo Idrogeologico. Norme tecniche di attuazione ed indici: Applicazione del RDL 3267/23.. Il titolo è riferito solamente alintero mappale 186

l PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera del Consiglio Provinciale n. 135 del 15/12/2003 e successive varianti alle NTA del PRG, approvate in via definitiva con delibere di C.C. n. 88 e n. 89 del 27/07/2010., l'immobile ricade in zona Area paesaggistico ambientale. Norme tecniche di attuazione ed indici: Applicazione art. 142 comma 1 lòettera C) del D.Lgs. n. 42 del 22.01.2004. Il titolo è riferito solamente al mappale 186/parte

l PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera del Consiglio Provinciale n. 135 del 15/12/2003 e successive varianti alle NTA del PRG, approvate in via definitiva con delibere di





8. GIUDIZI DI CONFORMITA':

C.C. n. 88 e n. 89 del 27/07/2010., l'immobile ricade in zona Aree boscate. Il titolo è riferito solamente al intero mappale 186

8.1. Conformità edilizia: Nessuna difformità.

8.2. Conformità catastale: l

L'immobile risulta conforme. Criticità: nessuna

8.3. Conformità urbanistica: l Sono state rilevate le seguenti difformità: costruzione, nell'anno 1997-1998, di una piscina in

assenza di Denuncia di Inizio Attività. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Richiesta sanatoria dell'intervento ai sensi dell'art. 37 - comma 4) del D.P.R. n. 380/2001 L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:l Oblazione per sanatoria ai sensi dell'art. 37 comma 4) del DPR 380/2001. Fatte le dovute

considerazioni si può ragionevolmente supporre un'oblazione pari al 50% della massima = €. 2.582,00 (considerato 1/2 in proporzione alla quota): 1.291,00 Euro

l Incidenza spese tecniche per richiesta sanatoria = €. 1.800,00 (si considera 1/2 in proporzione alla quota oggetto di procedura): 900,00 Euro

l Denuncia di accatastamento piscina al Catasto Fabbricati previa denuncia di cambiamento per introduzione in mappa e compresniva delle spese per diritti e bolli catastali = €. 2.000,00 (si considera 1/2 in proporzione alla quota oggetto di procedura): 1.000,00 Euro

Criticità: nessuna. Trattasi di una piscina di tipo prefabbricata in pannelli metallici posti interrati rivestiti con telo impermeabile oltre alla sistemazione perimetrale costituita da pavimentazione in piastrelle di gres o simile. Dimensioni interne della piscina ml. 15,00 x ml. 7,00; profondità parte cm. 100/110 e parte cm. 110/220.

l Sono state rilevate le seguenti difformità: Costruzione, nell'anno 1996, di un capanno in assenza di Permesso di Costruire L'immobile risulta non conforme e non regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:l Demolizione opera abusiva, compreso smaltimento a rifiuto = €. 1.500,00 (si considera 1/2 in

proporzione alla quota oggetto di procedura): 750,00 Euro

Criticità: nessuna. Trattasi di un capanno costituito da basamento in cemento, elementi di elevazione in c.a.v. (passoni), copertura a due falde con onduline in fibro-cemento e tamponamento perimetrale con tavolato di legno. attualmente destinato a magazzino e ricovero attrezzi. Dimensioni interne cm. 273 x cm. 570 e altezza media cm. 230.

l Sono state rilevate le seguenti difformità: Costruzione, nell'anno 1990, in assenza di D.I.A. di una recinzione sul fronte ingresso. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Sanatoria dell'intervento ai sensi dell'art. 37 - comma 1) del D.P.R. n. 380/2001





BENI IN PESARO STRADA DEI CONDOTTI SNC TERRENO RESIDENZIALE

di cui al punto A

Piena proprietà per la quota di 500/1000 ( *** DATO OSCURATO *** ) di terreno residenziale, della superficie commerciale di 5.485,00 Mq. Trattasi di un appezzamento di terreno agricolo esclusivamente destinato quale scoperto di pertinenza del fabbricato adiacente di proprietà di *** DATO OSCURATO *** e con il diritto di abitazione a *** DATO OSCURATO *** . Infatti l'intero appezzamento di terreno in questione, mappale n. 186, risulta sistemato con manto erboso ben curato e piantumato con alberi di alto fusto come pini marittimi, ippocastani, cipressi argentati, leccio, cespugli di melagrano e varie essenze floreali. L'ntera area risulta completamente recintata a formare un unico corpo con il fabbricato suddetto; infatti, parte, lato fronte ingresso, è recintata con muro e ringhiera metallica e i restanti lati con rete metallica romboidale dell'altezza di cm. 150 comprensiva di filo spinato superiore. Sul lato dell'accesso, che avviene mediante servitù attiva su area di proprietà privata (vedi elaborato allegato), è presente un cancello metallico ad ante del tipo automatizzato. Mediante stradone interno, sistemato con ghiaino, si accede fino al fabbricato residenziale. Sul terreno sono presenti: - una piscina, realizzata in assenza di permesso, costituita da pannelli metallici interrati e telo di finitura impermeabile. La stessa ha dimensioni di ml 15,00 x ml. 7,00 e profondità parte di cm. 100/110 e parte di cm. 110/200. L'area limitrofa alla piscina risulta pavimentata con piastrelle in gres o simile. In adiacenza si trovano le vasche interrate di alloggiamento filtri e pompe. - un capanno adibito a magazzino e ricovero degli attrezzi. Lo stesso, realizzato in assenza di qualsiasi permesso, è costituito da basamento in cemento, "passoni" prefabbricati di elevazione, copertura in lastre di fibto-cemento a due falde e tamponamento perimetrale con tavolame di legno. Le dimensioni interne sono cm 273 x cm. 570 con un'altezza media di cm. 230. - pozzo artesiano di vecchia costruzione ora in disuso. Su tale terreno sono inoltre presenti servitù interrate a favore del fabbricato residenziali come la rete fognante, la linea di alimentazione dell'illuminazione dello stradone, della piscina e del cancello.

L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione:l Oblazione per sanatoria ai sensi dell'art. 37 comma 1) del DPR 380/2001 = €. 516,00 (si

considera 1/2 in proporzione alla quota oggetto di procedura): 258,00 Euro

l Incicedenza spese tecniche per richiesta sanatoria = €. 1.500,00 .(si considera 1/2 in proporzione alla quota oggetto di procedura): 750,00 Euro

Criticità: nessuna. Trattasi di una recinzione realizzata sul lato ingresso e costituita da muratura in mattoni e/o calcestruzzo sormontata da ringhiera metallica; la stessa risulta completa di ingresso carrabile dotato di cancello ad ante automatizzato ancorato su colonne in muratura.

8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità

8.5. Altre conformità: l Conformità titolarità/corrispondenza atti:






Identificazione catastale: l foglio 55 particella 186 (catasto terreni), qualita/classe seminativo arborato 5, superficie 5485, reddito

agrario 18,41 €, reddito dominicale 15,58 €, indirizzo catastale: Strada dei Condotti, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da frazionamento del 07/07/1988 n. 719.900/1988 in atti dal 08/01/1996 Coerenze: Confinante con Pieroni Giuliana da più lati, stessa ditta intestata, Pieroni Giorgio da più lati e Sinistrario Olimpia.

Presenta una forma Irregolare, i seguenti sistemi irrigui: a prato , le seguenti sistemazioni agrarie: a prato , sono state rilevate le seguenti colture arboree: arbusti e cespugli ornamentali ,Il terreno

Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona rurale in un'area agricola, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono Pesaro). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria.

Qualità e rating interno immobile:

Descrizione dettagliata:

Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri:

Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima a corpo.

- panoramicità: nella media

- di misurazione: Superficie Catastale - Visura catastale - di calcolo: Personalizzato

descrizione consistenza coefficiente commerciale

Terreno residenziale sistemato a giardino-parco completo di piscina e recintato su tutti i

lati; attualmente utilizzato come area di pertinenza del fabbricato limitrofo

5.485,00 x 100 % = 5.485,00

Totale: 5.485,00 5.485,00

Osservazioni del mercato immobiliare:

tipo fonte fonte consistenza cons.

accessori

valore

complessivo

valore

unitario

sconto

trattativa

valore

unitario

scontato

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immobiliare

agenzia immobiliare di

Pesaro

70000 0 280.000,00 4,00 % 4,00

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immobiliare

agenzia immobiliare di

Pesaro

20000 0 220.000,00 11,00 % 11,00

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immobiliare

Agenzia immobiliare di

Pesaro

5000 0 60.000,00 12,00 % 12,00

agenzia del

territorio

Commissione Provinciale

Espropri nell'ambito delle

singole regioni agrarie

10000 0 16.238,00 1,62 % 1,62





Valore unitario medio di un terreno agricolo analogo l € (4,00 + 11,00 + 12,00) / 3 = €. 9,00 / mq.

Calcolo valore di mercato del terreno in questione: 1.Valore intero appezzamento di terreno equiparato ad agricolo = mq. 5.485,00 x €/mq 9,00 = €. 49.365,00

2.valore sistemazione a giardino completo di piantumazione arborea e ornamentale = mq. 5.485,00 x €/mq 8,00 = €. 43.800,00;

3.valore della piscina presente sull'area e completa delle sistemazioni e impianti = €. 25.00,00;

4.valore recinzione dell'area di cui lato fronte con muro e ringhiera metallica oltre a cancello ad ante, restanti lati con rete metallica = €. 18.000,00.

VALORE TERRENO = (€. 49.365,00 + €. 43.800,00 + €. 25.000,00 + €. 18.000,00) = €. 136165,00

Sviluppo valutazione:

Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero:

Valore a corpo: 136.165,00

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): €.136.165,00

Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 68.082,50

9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Nella valutazione di terreni l’aspetto economico da valutare è quello del valore venale o di mercato, cioè il valore che il bene assumerebbe in una libera contrattazione di compravendita. Ciò corrisponde a quanto richiesto per il caso in esame. Anche se di difficile comparazione, in quanto assenti sul mercato immobiliare contrattazioni e/o offerte di beni analoghi e cioè di terreni sistemati a giardino e destinati esclusivamente come pertinenza di fabbricati residenziali, nel caso in esame si è proceduto equiparando il terreno in questione come terreno agricolo di tipo seminativo arborato. Quindi nella presente valutazione sarà adottato il metodo di stima sintetico o comparativo che consiste nel determinare direttamente l’entità del valore venale grazie ad una comparazione tra il bene di valore ignoto di terreni agricoli di prezzo noto. Per fare ciò occorre stabilire un parametro di raffronto tra quelli comunemente usati nel campo d’estimo edilizio. Nel caso in esame il parametro o unità di consistenza prescelto è il metro quadrato. Una volta effettuata una prima scelta dei beni, di cui si conosce il prezzo e che si presentato analoghi a quello da valutare, si analizzeranno le caratteristiche intrinseche ed estrinseche determinanti per la valutazione del bene e che rendono più simili i beni che le posseggono. Ricavati i prezzi unitari, si procederà ad una media dei valori relativi ai beni esaminati, con esclusione del prezzo più basso, da applicare poi al bene in questione. Una serie di indagini degli annunci immobiliari, ha fornito dati di confronto, in un arco di tempo in cui, con sufficiente approssimazione, si possono considerare non mutevoli le condizioni del mercato immobiliare e quindi i valori unitari accertati possono essere tranquillamente assimilati al valore cercato. All'importo del terreno agricolo bisogna aggiungere il valore delle sistemazioni per la trasformazione del tererno agricolo ad area di pertinenza di fabbricati oltre al valore degli impianti e/o sovrastrutture in esso presenti, e nello specifico il valore per la sistemazione a giardino completo di piantumazione arborea e ornamentale, il valore della piscina presente sull'area e completa delle sistemazioni e impianti e il valore





PROCEDURA N. R.G.E. 67/2012 Pesaro

LOTTO 2 BENI IN PESARO

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Pesaro Strada dei Condotti snc:

della recinzione presente sull'intero appezzamento e precisamente sul lato ingresso con muro e ringhiera metallica oltre a cancello ad ante e i restanti lati con rete metallica.

Le fonti di informazione consultate sono: , ed inoltre: Annunci immobiliari su siti internet

Valore di Mercato (OMV):

- Riepilogo valutazione di mercato dei corpi:

ID descrizione consistenza cons.

accessori

valore intero valore diritto

A terreno residenziale 5.485,00 0,00 136.165,00 68.082,50

- Riduzione del 15% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore (giudizio di comoda divisibilità: L'immobile NON è di comoda divisibiltà): €. 10.212,38

- Riduzione del 15% per lo stato di occupazione: €. 10212,375- Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 4.949,00

Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 42.708,75

Valore di Vendita Giudiziaria (FJV):

- Riduzione del valore del 20% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: €. 8.541,75

- Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0- Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 34.167,00

A. Piena proprietà per la quota di 500/1000 ( *** DATO OSCURATO *** ) di terreno in fascia di rispetto, della superficie commerciale di 4.397,00 Mq. Trattasi di appezzamenti di terreno formanti un unico corpo della superficie catastale complessiva di mq. 4.397,00. Sull'intero lotto è presente un bosco di tipo sontaneo con alberi di alto fusto quali acacie, pino comune, cipressi argentati e cipressi normali, querce e abeti oltre ad una vasta vegetazione di sottobosco di tipo autoctono che ostruisce l'ingresso e il passeggio sull'area stessa. All'area si accede mediante passo esistente sulla proprietà privata gravata da servitù in favore oltre che del bosco in questione, del terreno indicato al "Lotto n. 1". Con esclusione del lato verso la strada dei Condotti, dove esiste una scarpata, i restanti lati risultano recintati con una rete metallica di altezza di circa cm. 150. Per quanto è stato possibile visionare il bosco dal suo interno, a causa della folta vegetazione spontanea, non si è riscontrata la presenza di alcun manufatto in genere. Identificazione catastale: l foglio 55 particella 43 (catasto terreni), qualita/classe vigneto 3, superficie 1200, reddito agrario





2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:

3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero

4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:

6,51 €, reddito dominicale 9,92 €, indirizzo catastale: Strada dei Condotti, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione d'ufficio n. 41874 in atti dal 20/07/1974 Coerenze: stessa ditta intestata da più lati e Pieroni Giorgio

l foglio 55 particella 190 (catasto terreni), qualita/classe canneto 2, superficie 133, reddito agrario 0,21 €, reddito dominicale 0,58 €, indirizzo catastale: Strada dei Condotti, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione d'ufficio n. 41874 in atti dal 20/07/1974 Coerenze: strada dei Condotti, Pieroni Giorgio e stessa ditta intestata da più lati

l foglio 55 particella 296 (catasto terreni), qualita/classe seminativo arborato 5, superficie 3064, reddito agrario 10,29 €, reddito dominicale 8,70 €, indirizzo catastale: Strada dei Condotti, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da farzionamento del 28/01/1989 n. 1258.1/1989 in atti dal 30/09/2009 (prot. n. PS0167780) Coerenze: stessa ditta intestata da più lati, Pieroni Giorgio e Pieroni Giuliana

Presenta una forma regolare, i seguenti sistemi irrigui: bosco spontaneo, le seguenti sistemazioni agrarie: bosco spontaneo, sono state rilevate le seguenti colture arboree: alberi e arbusti spontanei ,Il terreno

- Consistenza commerciale complessiva unità principali: Mq 4.397,00- Consistenza commerciale complessiva accessori: Mq 0,00- Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 13.454,82- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 10.763,86- Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, nel caso in cui le spese di regolarizzazione delle difformità siano a carico della procedura:

€. 10.763,86

- Data della valutazione: 30/05/2013

4.1.Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:

l atto di citazione, stipulata il 27/12/2011 a firma di Pubblico Ufficiale del Tribunale di Pesaro ai nn. 78 di repertorio, trascritta il 02/01/2012 a Pesaro ai nn. 31 del R.P. e 38 del R.G, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Domanda giudiziale - revoca atti soggetti a trascrizione. La formalità è riferita solamente a restante quota di 1/2 di altro proprietario

4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.

4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.

4.2.Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1. Iscrizioni:

l ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 03/05/2007 a firma di Pubblico ufficiale Tribunale civile di Pesaro ai nn. 351/2007 di repertorio, iscritta il 03/05/2007 a Pesaro ai nn. 1690 del





5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:

6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:

R.P. e 7385 del R.G, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: 350000,00. Importo capitale: 257678,77. La formalità è riferita solamente a mappali n.i 43 e 190 ed esclusivamente sulla restante quota di 1/2 di altro proprietario

l ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 03/05/2007 a firma di Pubblico ufficiale Tribunale civile di Pesaro ai nn. 352/2007 di repertorio, iscritta il 03/05/2007 a Pesaro ai nn. 1691 del R.P. e 7386 del R.G, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Decreto ingiuntivo. Importo ipoteca: 250000,00. Importo capitale: 190990,63. La formalità è riferita solamente a mappali n.i 43 e 190 ed esclusivamente sulla restante quota di 1/2 di altro proprietario

4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: l pignoramento, stipulata il 25/05/2012 a firma di Ufficiale Giudiziario ai nn. 1223 di

repertorio, trascritta il 12/06/2012 a Pesaro ai nn. 3790 del R.P. e 5891 del R.G, a favore di*** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto esecutivo cautelare - Verbale di pignoramento immobili. La formalità è riferita solamente a quota di 1/2 di proprietà dell'esecutato

4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.

4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.

- Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00- Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00- Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00

6.1.Attuale proprietario: l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 500/1000, in forza di atto di compravendita (dal

29/08/1991), con atto stipulato il 29/08/1991 a firma di Notaio Luigi Ragazzini ai nn. 54.105 di repertorio, registrato il 16/09/1991 a Pesaro ai nn. 824, trascritto il 27/09/1991 a Pesaro ai nn. 5303 del R.P. e al n. 8171 del R.G., in forza di atto di compravendita

l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 500/1000, in forza di atto di donazione accettata (dal 23/07/2010), con atto stipulato il 23/07/2010 a firma di Notaio Luisa Rossi ai nn. 22538 di repertorio, trascritto il 29/07/2010 a Pesaro ai nn. 5371 del R.P. e al n. 9825 del R.G., in forza di atto di donazione accettata. La donazione è fatta e accettata con l'onere essenziale a carico della donataria di trasferire a titolo gratuito al fratello, i diritti indivisi pari ad 1/4 (un quarto) della piena proprietà del terreno. L'onere dovrà essere adempiuto a pena di risoluzione della presente donazione entro e non oltre il termine di mesi sei dal conseguimento del diciottesimo anno di età. In caso di inadempimento dell'onere la presente donazione verrà risolta con effetto retroattivo ai sensi e per gli effetti dell'art. 793, 4° co., c.c. . Relativamente alla stessa donazione risulta trascritta domanda giudiziale di revoca in data 02/01/2012 al n. 31 del Reg. Part. ai fini di farla dichiarare inefficace.

6.2.Precedenti proprietari:





7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:

l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 27/08/1970 fino al 22/12/1988), con atto stipulato il 27/08/1970 a firma di Notaio Zazzarelli Enrico ai nn. 118.160 di repertorio, registrato il 15/09/1970 a Pesaro ai nn. 20557, trascritto il 28/09/1970 a Pesaro ai nn. 4266 del Reg.Part., in forza di atto di compravendita. Costituzione di servitù attive e passive dettagliatamente descritte sull'atto di compravendita allegato alla presente perizia

l *** DATO OSCURATO *** per la quota di 500/1000, in forza di atto di compravendita (dal 29/08/1991 fino al 23/07/2010), con atto stipulato il 29/08/1991 a firma di Notaio Luigi Ragazzini ai nn. 54.105 di repertorio, registrato il 16/09/1991 a Pesaro ai nn. 824, trascritto il 27/09/1991 a Pesaro ai nn. 5303 del R.P. e al n. 8171 del R.G., in forza di atto di compravendita

7.1.Pratiche edilizie: Nessuna 7.2.Situazione urbanistica:

l PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera del Consiglio Provinciale n. 135 del 15/12/2003 e successive varianti alle NTA del PRG, approvate in via definitiva con delibere di C.C. n. 88 e n. 89 del 27/07/2010., l'immobile ricade in zona Zone destinate agli usi agricoli con salvaguardia idrogeologica estensiva (E4) del Sub Sist. V5.1 (riserve di stabilità: terreni coltivati su substrato arenaceo), con un progetto del suolo ad arbusteto cespuglieto limit.te ai mappali 190 e 296/parte.. Norme tecniche di attuazione ed indici: Applicazione dell'art. 2.2.3.5, comma 3): indici - Applicazione dell'Art. 4.2.5.18: Ambito V5.1: terreni coltivati su substrato arenaceomarnoso. -Applicazione del Capo 4.3.5: Zone E, Art. 4.3.5.1: Disposizioni generali; Art. 4.3.5.2: Interventi consentiti e vietati. Vedi stralcio NTA allegato . Il titolo è riferito solamente al mappale 43/parte, mappale 190 e mappale 296/parte

l PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera del Consiglio Provinciale n. 135 del 15/12/2003 e successive varianti alle NTA del PRG, approvate in via definitiva con delibere di C.C. n. 88 e n. 89 del 27/07/2010., l'immobile ricade in zona Zone destinate agli usi agricoli (E) del Sub Sistema V5.1 (riserve di stabilità: terreni coltivati su substrato arenaceo).. Norme tecniche di attuazione ed indici: Applicazione dell'art. 2.2.3.5, comma 3): indici - Applicazione dell'Art. 4.2.5.18: Ambito V5.1: terreni coltivati su substrato arenaceomarnoso. - Applicazione del Capo 4.3.5: Zone E, Art. 4.3.5.1: Disposizioni generali; Art. 4.3.5.2: Interventi consentiti e vietati. Vedi stralcio NTA allegato . Il titolo è riferito solamente al mappale 43/parte e mappale 296/parte

l PRG - piano regolatore generale , in forza di delibera del Consiglio Provinciale n. 135 del 15/12/2003 e successive varianti alle NTA del PRG, approvate in via definitiva con delibere di C.C. n. 88 e n. 89 del 27/07/2010., l'immobile ricade in zona fascia di rispetto stradale. Norme tecniche di attuazione ed indici: Decreto Interministeriale n. 1404 del 01/04/1968. Il titolo è riferito solamente al mappale 190 e mappale 296/parte

l PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera del Consiglio Provinciale n. 135 del 15/12/2003 e successive varianti alle NTA del PRG, approvate in via definitiva con delibere di C.C. n. 88 e n. 89 del 27/07/2010., l'immobile ricade in zona Vincolo Idrogeologico. Norme tecniche di attuazione ed indici: RDL 3267/23. Il titolo è riferito solamente al intero lotto

l PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera del Consiglio Provinciale n. 135 del 15/12/2003 e successive varianti alle NTA del PRG, approvate in via definitiva con delibere di C.C. n. 88 e n. 89 del 27/07/2010., l'immobile ricade in zona Area paesaggistico ambientale. Norme tecniche di attuazione ed indici: art. 142 comma 1 lettera C) del D.Lgs. n. 42 del 22/01/2004. Il titolo è riferito solamente al intero lotto





8. GIUDIZI DI CONFORMITA':

BENI IN PESARO STRADA DEI CONDOTTI SNC TERRENO IN FASCIA DI RISPETTO

di cui al punto A

Piena proprietà per la quota di 500/1000 ( *** DATO OSCURATO *** ) di terreno in fascia di rispetto, della superficie commerciale di 4.397,00 Mq. Trattasi di appezzamenti di terreno formanti un unico corpo della superficie catastale complessiva di mq. 4.397,00. Sull'intero lotto è presente un bosco di tipo sontaneo con alberi di alto fusto quali acacie, pino comune, cipressi argentati e cipressi normali, querce e abeti oltre ad una vasta vegetazione di sottobosco di tipo autoctono che ostruisce l'ingresso e il passeggio sull'area stessa. All'area si accede mediante passo esistente sulla proprietà privata gravata da servitù in favore oltre che del bosco in questione, del terreno indicato al "Lotto n. 1". Con esclusione del lato verso la strada dei Condotti, dove esiste una scarpata, i restanti lati risultano recintati con una rete metallica di altezza di circa cm. 150. Per quanto è stato possibile visionare il bosco dal suo interno, a causa della folta vegetazione spontanea, non si è riscontrata la presenza di alcun manufatto in genere. Identificazione catastale: l foglio 55 particella 43 (catasto terreni), qualita/classe vigneto 3, superficie 1200, reddito agrario 6,51 €,

reddito dominicale 9,92 €, indirizzo catastale: Strada dei Condotti, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione d'ufficio n. 41874 in atti dal 20/07/1974 Coerenze: stessa ditta intestata da più lati e Pieroni Giorgio

l PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera del Consiglio Provinciale n. 135 del 15/12/2003 e successive varianti alle NTA del PRG, approvate in via definitiva con delibere di C.C. n. 88 e n. 89 del 27/07/2010., l'immobile ricade in zona Aree boscate. Il titolo è riferito solamente al intero lotto

l PRG - piano regolatore generale vigente, in forza di delibera del Consiglio Provinciale n. 135 del 15/12/2003 e successive varianti alle NTA del PRG, approvate in via definitiva con delibere di C.C. n. 88 e n. 89 del 27/07/2010., l'immobile ricade in zona ambito di tutela orientata dei corsi d'acqua. Norme tecniche di attuazione ed indici: Titolo 3.1. Il titolo è riferito solamente al mappale 43/parte, mappale 190 e mappale 296/parte

8.1. Conformità edilizia: Nessuna difformità.

8.2. Conformità catastale: l


8.3. Conformità urbanistica: l


8.4. Corrispondenza dati catastali/atto: Nessuna difformità

8.5. Altre conformità: l Conformità titolarità/corrispondenza atti:






l foglio 55 particella 190 (catasto terreni), qualita/classe canneto 2, superficie 133, reddito agrario 0,21 €, reddito dominicale 0,58 €, indirizzo catastale: Strada dei Condotti, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Variazione d'ufficio n. 41874 in atti dal 20/07/1974 Coerenze: strada dei Condotti, Pieroni Giorgio e stessa ditta intestata da più lati

l foglio 55 particella 296 (catasto terreni), qualita/classe seminativo arborato 5, superficie 3064, reddito agrario 10,29 €, reddito dominicale 8,70 €, indirizzo catastale: Strada dei Condotti, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da farzionamento del 28/01/1989 n. 1258.1/1989 in atti dal 30/09/2009 (prot. n. PS0167780) Coerenze: stessa ditta intestata da più lati, Pieroni Giorgio e Pieroni Giuliana

Presenta una forma regolare, i seguenti sistemi irrigui: bosco spontaneo, le seguenti sistemazioni agrarie: bosco spontaneo, sono state rilevate le seguenti colture arboree: alberi e arbusti spontanei ,Il terreno

Descrizione della zona: I beni sono ubicati in zona rurale in un'area agricola, le zone limitrofe si trovano in un'area agricola (i più importanti centri limitrofi sono Pesaro). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono inesistenti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria.

Qualità e rating interno immobile:

Descrizione dettagliata:

Consistenza: per la determinazione delle consistenze sono stati utilizzati i seguenti criteri:

Valore di mercato: Per il calcolo del valore di mercato è stato utilizzato un procedimento di stima monoparametrica in base al prezzo medio.

- panoramicità: nella media

- di misurazione: Superficie Catastale - Visura catastale - di calcolo: Personalizzato

descrizione consistenza coefficiente commerciale

appezzamento di terreno destinato a bosco misto 4.397,00 x 100 % = 4.397,00

Totale: 4.397,00 4.397,00

Osservazioni del mercato immobiliare:

tipo fonte fonte consistenza cons.

accessori

valore

complessivo

valore

unitario

sconto

trattativa

valore

unitario

scontato

annuncio

immobiliare


Pesaro

70000 0 280.000,00 4,00 % 4,00

annuncio

immobiliare


Pesaro

20000 0 220.000,00 11,00 % 11,00

annuncio

immobiliare


Pesaro

5000 0 60.000,00 12,00 % 12,00

agenzia del Commissione Provinciale 10000 0 7.943,00 0,79 % 0,79





Valore unitario medio di un terreno agricolo l € (4,00 + 11,00 + 12,00) / 3 = €. 9,00 / mq.

Riduzione valore unitario di un terreno agricolo per equiparazione ad un terreno destinato a "bosco misto" l €. 9,00 x - 20% = €./mq. 7,20 Valore unitario stimato per il terreno in questione

territorio Espropri nell'ambito delle

singole regioni agrarie

Sviluppo valutazione:

Calcolo del valore di mercato lordo dell'intero:

Valore superficie principale: 4.397,00 x 7,20 = 31.658,40

Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà al netto degli aggiustamenti): €. 31.658,40Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 15.829,20

9.VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Nella valutazione di terreni l’aspetto economico da valutare è quello del valore venale o di mercato, cioè il valore che il bene assumerebbe in una libera contrattazione di compravendita. Ciò corrisponde a quanto richiesto per il caso in esame. Anche se di difficile comparazione, in quanto assenti sul mercato immobiliare contrattazioni e/o offerte di beni analoghi e cioè di appezzamenti in zona con qualità a "bosco spontaneo", nel caso in esame si è proceduto equiparando il terreno in questione ad un terreno agricolo di tipo seminativo arborato e successiva applicazione di una riduzione pari al 20%. Quindi nella presente valutazione sarà adottato il metodo di stima sintetico o comparativo che consiste nel determinare direttamente l’entità del valore venale grazie ad una comparazione tra il bene di valore ignoto di terreni agricoli di prezzo noto. Per fare ciò occorre stabilire un parametro di raffronto tra quelli comunemente usati nel campo d’estimo edilizio. Nel caso in esame il parametro o unità di consistenza prescelto è il metro quadrato. Una volta effettuata una prima scelta dei beni, di cui si conosce il prezzo e che si presentato analoghi a quello da valutare, si analizzeranno le caratteristiche intrinseche ed estrinseche determinanti per la valutazione del bene e che rendono più simili i beni che le posseggono. Ricavati i prezzi unitari, si procederà ad una media dei valori relativi ai beni esaminati, con esclusione del prezzo più basso, da applicare poi al bene in questione. Una serie di indagini degli annunci immobiliari, ha fornito dati di confronto, in un arco di tempo in cui, con sufficiente approssimazione, si possono considerare non mutevoli le condizioni del mercato immobiliare e quindi i valori unitari accertati possono essere tranquillamente assimilati al valore cercato.

Le fonti di informazione consultate sono: , ed inoltre: Annunci immobiliari su siti internet

Valore di Mercato (OMV):

- Riepilogo valutazione di mercato dei corpi:

ID descrizione consistenza cons.

accessori

valore intero valore diritto

A terreno in fascia di rispetto 4.397,00 0,00 31.658,40 15.829,20







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TRIBUNALE DI PESARO · 2014. 9. 4. · giudice: Davide Storti tecnico incaricato: Roy Mauro MARIOTTI Astalegale.net SpA - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per