TRIBUNALE DI MATERA - docpubblicita.s3.amazonaws.comdocpubblicita.s3.amazonaws.com/187/436506/779666_perizia.pdf4 sopralluogo e, in questo caso, è stata inviata giusta comunicazione

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Vicenti Dott. Eustachio Danilo FORESTALE

Via Dante Alighieri, 5 – 75100 Matera P.I. 01202680771 Tel. 328.2092665 C.F. VCN SCH 77B18 C134Q e-mail: [email protected]

TRIBUNALE DI MATERA

Area Esecuzioni Immobiliari

Procedimento n. 35/06

Creditore Procedente: BANCA CARIME S.p.A.

Debitore: XXXXXXXXXXXXXXXXX

Giudice Esecutivo

Dott.ssa Valentina FERRARA

Il C.T.U.

Vicenti dott. For. Eustachio Danilo

Il collaboratore del C.T.U.

FIORE dott. Agr. Angelo

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TRIBUNALE DI MATERA

Area Esecuzioni Immobiliari

Procedimento n. 35/06 del R.G.E.I.

Creditore Procedente: BANCA CARIME S.p.A.

Debitore: XXXXXXXXXXXXXXXXX

Giudice Esecutivo: Dott.ssa Valentina FERRARA

c.t.u. VICENTI Dott. For. Eustachio Danilo

Collaboratore del c.t.u. Dott. Agr. Angelo FIORE

Data deposito perizia: 31/05/2011

Consulenza tecnica d’ufficio

Il sottoscritto Dott. For. Eustachio Danilo Vicenti, nato a Castellana Grotte il 18/02/1977,

regolarmente iscritto all’Ordine dei Dottori Agronomi e Dottori Forestali della provincia di

Matera con numero 278, e all’albo dei Consulenti Tecnici del tribunale di Matera, nominato

perito nel procedimento in epigrafe, dopo aver dato inizio alle operazioni peritali in data

11/03/2011, aver condotto i sopralluoghi presso i beni oggetto del contendere, aver effettuato i

rilievi del caso e reperita l’opportuna documentazione, si pregia di rassegnare la presente

consulenza in ordine al quesito formulatogli dall’Ill.mo Giudice.

Il sottoscritto c.t.u. procede la seguente perizia così di seguito organizzata.

Premessa;

Capitolo I: Formulazione dei quesiti;

Capitolo II: Risposte ai quesiti;

Capitolo III: Stima dei beni;

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Capitolo IV: Determinazione del valore complessivo dei beni facenti parte del compendio.

Premessa

La presente relazione tecnica viene redatta per rispondere ai quesiti formulati dall’Ill.mo Giudice

Esecutivo Dott.ssa Valentina FERRARA, al sottoscritto Vicenti dott. Eustachio Danilo,

nominato c.t.u. in data 14/10/2010.

Capitolo I

Formulazione dei quesiti

“Il ctu proceda alla stima dei beni oggetto di esecuzione”

Capitolo II

Risposta ai quesiti

2.1 Indagini tecniche

Si premette che dallo studio della documentazione catastale è emerso che i beni oggetto del

presente procedimento risultano essere stati oggetto di compravendita tra l’esecutato Sig.

XXXXXXXXXXXXXXXXX e la XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX., com e si evince dal

regolare rogito notarile (allegato n° 4) a firma del Dott. Domenico DIGIESI Notaio in Gravina

di Puglia (BA) datato 29 febbraio 2008. Si tiene a precisare che nell’ambito dello stesso atto

notarile (a pagina 2, rigo 11) viene menzionato il pignoramento trascritto a favore della BANCA

CARIME S.p.A. contro il Sig. XXXXXXX. Sullo stesso atto, alla pagina 2 rigo 43, viene

indicato che “… la somma di euro 80.000,00 (euro ottantamila) sarà versata , su richiesta del

venditore ed in nome e conto dello stesso, direttamente alla Banca Carime S.p.A.,…., al fine di

estinguere la procedura esecutiva derivante dal menzionato pignoramento…”.

Nel dare inizio formale alle operazioni peritali, lo scrivente ha provveduto a comunicare alle

parti la data del primo sopralluogo fissata per il giorno 11/03/2011. A causa del cambio di

domicilio da parte dell’esecutato XXXXXXXXXXXXXXXXX, la raccomandata è rimasta in

giacenza presso gli uffici postali del Comune di GRAVINA DI PUGLIA e pertanto, nel giorno e

nell’ora stabilita e comunicata alle parti con regolare missiva, nessuno si presentava nel luogo

stabilito e veniva redatto regolare verbale (allegato N° 1). Da opportuna indagine è stato reperito

il nuovo domicilio dell’esecutato, per cui è stata inviata comunicazione della nuova data di

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sopralluogo e, in questo caso, è stata inviata giusta comunicazione anche all’attuale proprietario

del bene oggetto del procedimento.

Il giorno 05/04/2011, il sottoscritto C.T.U., accompagnato dal collaboratore Dott. Agr. Fiore

Angelo, si portava sul luogo oggetto di sopralluogo, presso cui era stato stabilito l’incontro. Si

registrava la mancata presenza dell’esecutato, che non ha provveduto ad effettuare alcun tipo di

comunicazione al sottoscritto, né prima del sopralluogo né successivamente e, nonostante diversi

tentativi di contattarlo, anche presso domicilio diverso da quello reale, non c’è stata alcuna

risposta.

Durante il sopralluogo del giorno 05/04/2011, lo scrivente ha incontrato il Sig.

XXXXXXXXXXXXXXXXX e XXXXXXXXXXXXXXXXXX, rispettiva mente

amministratore unico e socio della XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX., che hanno

consentito il regolare accesso ai luoghi, la possibilità di effettuare gli scatti fotografici necessari

e le opportune misurazioni degli ambienti. In occasione del sopralluogo del 05/04/2011 i Sigg.

XXXXXXXXXXXXXXXXX e XXXXXXXXXXXXXXXXXX si impegnava no a far pervenire

allo scrivente, entro il 30 Aprile 2011 la proposta bonaria di componimento alla BANCA

CARIME S.p.A. al fine di estinguere la procedura esecutiva derivante dal pignoramento in

oggetto. Non essendo pervenuto nulla, il sottoscritto ha proseguito le operazioni peritali.

L’insieme delle ricerche ha comportato vari sopralluoghi, oltre alla richiesta di documentazioni

tecniche presso l’Agenzia del Territorio di Matera, presso l’Ufficio Tecnico del Comune di

Matera , presso lo studio notarile del Dott. CASINO Michele Arcangelo e presso lo studio

notarile del Dott. DIGIESI Domenico al fine di acquisire elementi necessari all’identificazione

degli immobili e alla verifica dell’esatta rispondenza dei dati relativi ai beni immobili in oggetto.

2.2. Compendio immobiliare

I beni oggetto della presente procedura fallimentare, tutti allocati nel territorio comunale di

Matera in Contrada “IESCE“, erano indicati nell’atto di pignoramento nel seguente modo:

- capannone, identificato catastalmente alla partita 12019, foglio 8 particella 61, piano terra,

categoria C/2, classe 6°;

- terreno, identificato catastalmente alla partita 1, foglio 8 particella 61, di ettari 0.61.40;

- locale cabina elettrica, identificato catastalmente alla partita 12019, foglio 8 particella 528,

piano terra, categoria D/7.

Attualmente, a seguito di variazione di classamento e frazionamento, i beni risultano così

individuati:

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CATASTO FABBRICATI

Dati identificati Dati di classamento Dati derivanti da

N Foglio Particella Sub Categoria Consistenza Rendita

1 8 61 1 D/1

€ 6.810,00 Variazione nel classamento del 03/09/2007 n° 5468.1/2007 in atti dal 03/09/2007

2 8 528 D/7 € 69,68

3 8 1045 area urbana 2105 m2

Variazione del 05/06/2007 n° 3877.1/2007 in atti dal 05/06/2007 (protocollo n° MT0149261) Costit. AREA URB. CAMBIO DI DEST.

4 8 1046 area urbana 271 m2

Variazione del 05/06/2007 n° 3877.1/2007 in atti dal 05/06/2007 (protocollo n° MT0149261) Costit. AREA URB. CAMBIO DI DEST.

Le stesse particelle sono riportate in CATASTO TERRENI , nel modo seguente:

Dati identificati Dati di classamento

Superficie Reddito N Foglio Particella QualitàClasse

ha are ca Dom Agr

Dati derivanti da

1 8 61 Ente Urbano 0 35 66

Frazionamento del 23/04/2007 n° 118643.1/2007 in atti dal 23/04/2007 (protocollo n° MT0118643)

2 8 528 Ente Urbano 0 02 67 Frazionamento del 14/08/1992 n° 798.1/1992 in atti dal 29/08/1992

3 8 1045 Ente Urbano 0 21 05


4 8 1046 Ente Urbano 0 02 71


2.3. Descrizione analitica dei beni

Il bene, oggetto della presente perizia, individuato catastalmente dalle particelle sopra riportate, è

ubicato presso la Zona Industriale “IESCE”; si raggiunge percorrendo la Strada Statale 271

Matera-Santeramo in Colle, in corrispondenza del limite di Regione, alla rotoia bisogna voltare a

sinistra, immettendosi sulla Strada Provinciale Altamura-Laterza, in direzione Altamura e dopo

circa 800 metri, svoltando nuovamente a sinistra, si giunge presso la struttura.

Trattasi di compendio unico, al cui interno si accede tramite un grande cancello scorrevole

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azionato elettricamente (Foto 1); superato tale cancello si giunge in un piazzale, antistante i

fabbricati, completamente recintato da muro realizzato in blocchetti di cemento. La struttura

presenta anche una porzione di piazzale esterno alla recinzione ed antistante il cancello

scorrevole a ridosso della Strada Provinciale su cui è situato il locale adibito a cabina elettrica.

Tutti i beni ricadono in Zona “11” Industriale “IESCE”, come attesta il Certificato di

destinazione Urbanistica rilasciato dall’Ufficio Tecnico del Comune di Matera, in data 20 giugno

2006 con numero di protocollo 29666/06, già presente nel fascicolo procedurale (allegato 2).

Foto 1

Lo scrivente, previa verifica di immutazioni dello Strumento Urbanistico dalla data del rilascio,

ha ritenuto opportuno non richiedere una copia aggiornata dello stesso al fine di contere le spese

procedurali.

Il bene, di forma regolare, confina, a cominciare dal punto più a Nord e proseguendo in senso

orario, con Strada Provinciale Altamura-Laterza, XXXXXXXXXXXX. (Foglio 8 particelle 866,

557, 1075), XXXXXXXXXXXX (Foglio 8 particella 1015).

Si precisa che per la conformazione e la tipologia del bene è possibile individuare un unico lotto.

2.3.1 Fabbricati

2.3.1.a. Uffici e locali annessi.

L’opificio industriale, attualmente adibito ad officina per la realizzazione di manufatti metallici,

venne costruito previa concessione edilizia rilasciata in data 14/04/1977, protocollo n°4984 e

successive varianti approvate nelle sedute del 23/06/1978, 24/01/1979, 11/02/1982 e 01/06/1984

e venne dichiarato agibile dal Commissario Prefettizio del Comune di Matera in data

20/07/1984, protocollo n° 3983/79.

La struttura presenta un “corpo” centrale, costituito dal capannone, e da una serie di locali

annessi antistanti e di servizio all’attività.

I fabbricati, individuati catastalmente dalle particelle 61 sub 1 e 528 del foglio di mappa n° 8 del

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Comune di Matera, sono costituiti rispettivamente da un capannone, locali adibiti ad uffici,

mensa, magazzino, servizi, diverse tettoie esterne e da un locale adibito a cabina elettrica.

I diversi ambienti costituenti il bene sono indicati con lettere maiuscole, per una migliore

comprensione della loro allocazione, è stata realizzata una tavola grafica (allegato 5)

Giungendo sul piazzale, all’interno del muro di cinta, tramite ampia porta-vetrata a doppia anta

in profilato PVC di colore verde, si accede ad un vano-disimpegno (A) antistante l’intera

struttura (Foto 1), ottenuto dalla tompagnatura di una tettoia a struttura metallica alta 2,6 m.

Giunti all’interno (Foto 2) si trovano tre porte-vetrate in profilati PVC di colore verde, una in

fondo di accesso ad un piccolo ingresso, una porta sulla destra e una sulla sinistra che

consentono l’accesso a due ambienti, il primo (B) risulta arredato per uso ufficio (Foto 3), il

secondo (C) utilizzato come deposito (Foto 4), entrambi presentano:

- pavimentazione in ceramica;

- due finestre per ciascun ambiente in profilati PVC con doppio vetro;

- rete elettrica e telefonica sottotraccia.

La superficie complessiva lorda degli ambienti A, B e C risulta pari a circa 56 m2.

Foto 1 Foto 2

8

Foto 3 Foto 4 L’ingresso (D) posto in fondo al vano-disimpegno consente, tramite porta in profilati PVC di

colore verde, posta sulla sinistra, l’accesso agli ambienti (E) utilizzati come uffici (Foto 5).

Foto 5

Gli uffici risultano in ottimo stato di manutenzione e presentano:

- pavimento in ceramica;

- ottima luminosità, garantita da finestre in profilati PVC con doppio vetro che affacciano

sul piazzale esterno;

- pareti ben mantenute e probabilmente tinteggiate di recente;

- rete elettrica e telefonica sottotraccia;

- impianto di climatizzazione.

Dallo stesso ingresso, tramite porta in profilati PVC, collocata sulla sinistra, si accede ai servizi

igienici (F) per il personale impiegatizio (Foto 6).

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Foto 6

L’ambiente adibito a servizi igienici presenta:

- una zona antibagno, in cui è posizionato il lavabo;


- pareti piastrellate per quasi la totalità dell’altezza;

- sanitari e rubinetteria efficienti ed in un ottimo stato di manutenzione.

Di fronte alla porta di accesso dell’ingresso è disposto un passaggio che conduce ad un vano-

disimpegno (G) presentante una porta sul lato destro di accesso ai servizi igienici (H) a

disposizione del personale di officina (Foto 7).

Foto 7

L’ambiente adibito a servizi igienici presenta:

- una zona antibagno, in cui è posizionato un grande lavabo;


- pareti piastrellate per quasi la totalità dell’altezza;

- sanitari e rubinetteria efficienti ed in un ottimo stato di manutenzione.

Gli ambienti, individuati con le lettere D, E, F, G, H realizzati con muratura portante in

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blocchetti di cemento e copertura con materiale coibentato, presentano un’altezza utile di 3,5 m e

una superficie lordo di circa 90 m2.

Sulla parete in fondo al vano-disimpegno (G) vi è il passaggio di accesso al capannone (I ) (Foto

8).

Foto 8 2.3.1.b. Capannone e locali annessi.

Il capannone (Foto 9, 10 e 11), con superficie lorda complessiva pari a circa 740 m2 ed

un’altezza utile di 6 m, è realizzato a campata unica con struttura portante e copertura in

elementi in cemento armato precompresso, tompagnatura in blocchetti di cemento e

pavimentazione industriale a spolvero eseguita con calcestruzzo.

La luminosità interna è garantita da grandi finestre poste lungo le pareti laterali e collocate al di

sotto della gronda, il portone metallico di accesso è di tipo scorrevole di dimensioni 4 x 3,8 m

(Foto 12).

Foto 9 Foto 10

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Foto 11 Foto 12

Sul lato opposto, rispetto a quello su cui è posizionato il portone di accesso, sono realizzati 6

tramezzi, che individuano 7 ambienti differenti adibiti a magazzini (Foto 13) privi di porta di

accesso e direttamente collegati all’ambiente unico del capannone.

Foto 12

In fondo al capannone, accanto agli spazi anzidescritti adibiti a magazzino, vi è un locale, al

quale si accede tramite parta in metallo, adibito a mensa (L ) della superficie lorda di circa 30 m2

e di altezza pari a 3,5 m, provvisto di illuminazione neon, lavello, boiler per l’erogazione di

acqua calda (Foto 14) e porta vetrata in profilati PVC di accesso al piazzale esterno protetta da

opportuna serranda metallica (Foto 15). L’ambiente risulta in buone condizioni igieniche e con

pareti tinteggiate di recente.

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Foto 14 Foto 15 Accanto a tale ambiente vi è un locale (M ), al quale si accede dal capannone tramite porta

metallica, di superficie lorda pari a circa 55 m2 e un’altezza di 3,5 m, adibito a magazzino (Foto

16). Anche questo locale risulta illuminato da luce neon e si presenta in ottime condizioni

strutturali con pareti tinteggiate di recente.

Foto 16

Sulla parete destra, avendo il portone di accesso al capannone alle spalle, vi una porta metallica

(Foto 17) che consente l’accesso ad una struttura metallica esterna al capannone stesso. Trattasi

di ambiente annesso all’attività artigianale svolta adibita a camera per verniciatura ed

essiccazione della vernice (Foto 18). Tale ambiente è realizzato con struttura smontabile (Foto

19) e con una serie di grossi aspiratori, visibili all’esterno (Foto 20 e 21).

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Foto 17 Foto 18

Foto 19 Foto 20

Foto 21

Accanto alla porta di accesso alla camera di verniciatura vi è un altro portone (Foto 22) che

collega il capannone al piazzale retrostante tramite un ambiente utilizzato sempre per la

verniciatura.

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Foto 22

Sul retro del capannone, nella parte opposta rispetto al portone di accesso, a ridosso della

muratura esterna del locale mensa è presente un piccolo deposito realizzato in struttura metallica

amovibile (Foto 23). Le pareti esterne sono realizzate in onduline metalliche pre-verniciate, la

porta di accesso è costituita da un portone metallico a doppia anta di colore verde (Foto 24). Tale

struttura è utilizzata come deposito di materiale necessario per lo svolgimento dell’attività.

Foto 23 Foto 24

2.3.1.c. Tettoie.

Lungo il muro di cinta e di delimitazione del piazzale, di fronte all’accesso principale del

capannone sono presenti due differenti tettoie, entrambe realizzate in struttura metallica

imbullonata e copertura in lamiera ondulata pre-verniciata, la prima (Tettoia 1) (Foto 25 e 26)

presenta una larghezza di 15 m, una profondità di 5,4 m e un’altezza utile di circa 2,5 m, la

seconda (Tettoia 2) (Foto 27, 28 e 29) una larghezza di 46 m, una profondità di 3,5 e un’altezza

utile di circa 4,3 m.

Quest’ultima tettoia risulta completamente chiusa, sia lateralmente che frontalmente da telo

impermeabile amovibile, simile al materiale utilizzato per la copertura degli automezzi telonati.

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Foto 25 Foto 26

Foto 27 Foto 28

Foto 29

Dinnanzi al portone di accesso del capannone è presente un’altra tettoia (Tettoia 3) (Foto 30 e

31) di larghezza pari a 26 m, profondità 6 m e altezza utile pari a circa 4 m.

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Foto 30 Foto 31

Questa tettoia, come le altre presenta una struttura amovibile in metallo (Foto 32) ma, a

differenza delle altre, presenta le pareti chiuse da panelli coibentati.

Foto 32

Tale ambiente viene utilizzato durante alcune fasi di produzione dei manufatti e come deposito

temporaneo degli stessi (Foto 33).

Foto 33

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Di fianco alla porta di accesso principale degli ambienti adibiti ad uffici vi è una piccola tettoia

(Tettoia 4) (Foto 34) realizzata sempre con struttura metallica imbullonata, che risulta essere la

prosecuzione degli ambienti antistanti gli uffici adibiti ad ufficio e piccolo deposito.

Questa tettoia, larga 3,7 m, profonda 5,8 m ed alta 2,6, è utilizzata come ricovero autovettura.

Foto 34 2.3.1.d. Cabina elettrica.

Il fabbricato individuato catastalmente dalla particella 528 del foglio di mappa n° 8 è situato

all’esterno del muro di cinta (Foto 35). È realizzato con muri perimetrali portanti in blocchetti di

cemento e solaio di travette in cemento armato precompresso e pignatte.

La superficie lorda è di circa 30 m2, l’altezza utile è di 3,80 m, il fabbricato presenta due porte

esterne che individuano altrettanti ambienti che dividono perfettamente in due la superficie

complessiva.

Foto 35

In passato il locale era utilizzato dall’E.N.E.L. come cabina elettrica, cioè erano collocati dei

cavi di derivazione della linea elettrica principale, attualmente all’interno di un vano (Foto 36) è

presente solo ed esclusivamente il contatore della ditta che attualmente svolge attività produttiva

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nello stabile oggetto del pignoramento, mentre l’altro vano è completamente vuoto.

Foto 36

2.3.1.e. Piazzale

L’area di pertinenza dei fabbricati ha una superficie complessiva di circa 4.200 m2, di cui circa

700 m2 situati al di fuori del muro di cinta e a ridosso della Strada Provinciale, mentre i restanti

3.500 m2 costituiscono il vero e proprio piazzale dell’intera struttura. Questo risulta

uniformemente realizzato con strato di asfalto perfettamente percorribile. Il piazzale non si

estende solo nella parte antistante l’opificio, ma risulta svilupparsi nell’intorno dello stesso.

2.4 Regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico

Per quanto attiene la legittimità urbanistica degli immobili oggetto della presente relazione, le

ricerche presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Matera non hanno rilevato nessuna irregolarità

di natura urbanistica (allegato 2).

2.5. Regolarità dei beni sotto il profilo dei diritti reali di proprietà

2.5.1 Provenienza

Per quanto attiene la regolarità dei beni sotto il profilo dei diritti reali di proprietà, dall’esame

della documentazione lo scrivente ha rilevato che il Sig. XXXXXXXXXXXXXXXXX nato a

XXXXXXXXXXXXXXXXX il XXXXXXXXXX vendeva l’intero co mpendio alla Società

XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, rappresentata dalla Sig.ra XXXXXXXXXXXXXXX,

nata a XXXXXXXX il XXXXXXXXXX, in qualità di Ammini stratore unico e legale

rappresentante, con regolare rogito notarile redatto dal Dott. Domenico DIGIESI Notaio in

Gravina di Puglia in data 29/02/2008, repertorio n° 57562 e registrato a Gioia del Colle il

03/03/2008 al n° 2638.

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Il bene, alienato dal Sig. XXXXXXX, era pervenuto allo stesso con regolare atto di acquisto a

rogito del Dott. Vincenzo IANARO Notaio in Altamura del 21/11/2001, repertorio n° 3351,

registrato a Gioia del Colle l’11/12/2001, al n° 6085, trascritto a Matera il 04/12/2001, ai nn°

8881/6871.

2.5.2 Diritti e quote di proprietà

Dopo aver identificato il compendio immobiliare, si è, su base documentale, proceduto a stabilire

in relazione ad esso i diritti e quote di proprietà ed è risultato che l’esecutato

XXXXXXXXXXXXXXXXXX risultava essere proprietario per 1000/1000 delle particelle

oggetto della presente perizia fino al 29/02/2008.

2.6 Elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli e individuazione dei precedenti

proprietari.

In allegato n° 2 sono riportate le visure ipotecarie dal 27/08/1996 al 23/05/2011 ad integrazione

dell’ispezione ipotecaria effettuata dal 26/01/1977 al 11/05/2006 presente nel fascicolo

procedurale.

• Trascrizione del 17 febbraio 1977 (Atto Notarile Pubblico - COMPRAVENDITA) - Registro

Particolare 25179, Registro Generale 1161. Pubblico ufficiale NOTAIO ANTONIO DE

LUISE Repertorio 13946/1913. Sede: Santeramo in Colle.

Unità negoziale: appezzamento di terreno sito in agro di Matera, riportato in catasto alla

partita 18445 Foglio 8 p.lle 61/a – 61.

A favore: “XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX.” con sede in Matera

Contro: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, nata a XXXXXXXXXX il XXXXX XXX.

• Trascrizione del 16/01/1989 (Atto Notarile Pubblico – CESSIONE DI AZIENDA) - Registro

Particolare 476, Registro Generale 591. Pubblico ufficiale NOTAIO CASINO MICHELE

ARCANGELO Repertorio 37191/9932 del 20/12/1988. Sede: Matera

Unità negoziale: vendita di tutti i beni mobili ed immobili, attrezzi utensili debiti e crediti e

ogni rapporto giuridico inerente all’esercizio dell’azienda.

Fabbricato , comprendente un capannone, un locale per la lavorazione del

ferro, locali uso ufficio, locali adibiti a mensa, cabina elettrica, con annesso

terreno circostante, recintato con muretto in cemento. I fabbricati sono

riportati in catasto alla partita n. 12019, Foglio 8 p.lla 61, località Iesce,

piano T., categ. D/1; partita n. 15391, Foglio 8, p.lle 435-436-437; località

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Iesce, piano T. I terreni pertinenziali sono riportati in catasto terreni alla

partita n. 35391, Foglio 8, p.lla 61, partita n. 35671, Foglio 8, p.lla 63

A favore: Società “XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX” con sede in

Matera alla Zona Industriale Iesce.

Contro: “XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX” con sede in Matera

alla contrada Iesce, Zona Industriale.

• Trascrizione dell’ 8 gennaio 1993 (Atto Notarile Pubblico – COMPRAVENDITA) - Registro



Unità negoziale:

1. Capannone costituito da fabbricato a piano terra con circostante terreno pertinenziale

riportato in catasto alla partitan. 12019, Foglio 8 p.lla 61, località Iesce, piano T.

Terreno pertinenziale riportato in catasto alla partita n.1, Foglio 8, p.lla61 (già 61/a)

2. Un mezzo (1/2) del locale a piano terra, adibito a cabina elettrica, e della corte di

terreno adesso pertinenziale, sito in agro di Matera alla contrada Iesce riportato in

catasto alla partita n. 12019, Foglio 8 p.lla 528 piano T, categ. D/7. Tale cabina con

l’annessa corte è riportata in catasto alla partita n. 1, Foglio 8 p.lla 528 (già 61/c).

3. A favore: XXXXXXXXXXXXXX, nato a XXXXX il XXXXXXXX e reside nte in

XXXXXX; coniugato in regime di comunione legale dei beni.

Contro: Società “XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX” con sede i n

XXXXXX alla XXXXXXXXXXXXXX

• Trascrizione del 7 ottobre 1994 (Atto Notarile Pubblico – COMPRAVENDITA) - Registro



Unità negoziale: Un mezzo (1/2) del locale a piano terra, adibito a cabina elettrica, e della

corte di terreno adesso pertinenziale, sito in agro di Matera alla contrada Iesce riportato in

catasto alla partita n. 12019, Foglio 8 p.lla 528 piano T, categ. D/7. La corte è riportata in

catasto alla partita n. 1, Foglio 8 p.lla 528.

A favore: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX, nato a XXXXXXXX il XXXXXXXX e

residente in XXXXXX; coniugato in regime di comunione legale dei beni.

Contro: Società “XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX ” con sede in

21

XXXXXX alla XXXXXXXXXXXXX.

• Iscrizione del 03/03/1995 (IPOTECA LEGALE ) Registro Particolare 126, Registro

Generale 1475. Pubblico ufficiale: NOTAIO CASINO MICHELE ARCANGELO

Repertorio 573470/15398 del 21/09/1994. Sede: Matera

Immobili in garanzia:

1. Capannone costituito fabbricato a piano terra con circostante terreno pertinenziale


categ. C/2, cl. 6. Terreno pertinenziale riportato in catasto alla partita n.1, Foglio 8,

p.lla61.

2. Locale a piano terra, adibito a cabina elettrica, e della corte di terreno adesso

pertinenziale, sito in agro di Matera alla contrada Iesce riportato in catasto alla partita

n. 12019, Foglio 8 p.lla 528 piano T, categ. D/7.

A favore - XXX– CASSA DI RISPARMIO DI CALABRIA E DI LUCANIA- S.p.A.

Contro:

1. XXXXXXXXXXXX, nato a XXXXXXX il XXXXXX e residente a XXXXX al

XXXXXXXXX, coniugato in regime di comunione legale dei beni;

2. XXXXXXXXXXXXXXXX, nata in XXXXXX il XXXXXX e reside nte a

XXXXXX al XXXXXXXXXXXXX

• Iscrizione del 09/02/1996 - (IPOTECA LEGALE ) Registro Particolare 263, Registro

Generale 944. Pubblico ufficiale: NOTAIO CASINO MICHELE ARCANGELO Repertorio

573470/15398 del 21/09/1994. Sede: Matera

Immobili in garanzia:



categ. C/2, cl. 6. Terreno pertinenziale riportato in catasto alla partita n.1, Foglio 8,

p.lla61.


pertinenziale, sito in agro di Matera alla contrada Iesce riportato in catasto alla partita

n. 12019, Foglio 8 p.lla 528 piano T, categ. D/7.

A favore: XXX – CASSA DI RISPARMIO DI CALABRIA E DI LUCANIA- S.p.A.

Contro:

3. XXXXXXXXXXXXXXXXXXX, nato a XXXXXXXXXXX il XXXXXXX e

22

residente a XXXXXXXX XXXXXXXXXXXXX, coniugato in regime di comunione

legale dei beni;

4. XXXXXXXXXXXXXXXX, nata in XXXXXX il XXXXXX e reside nte a

XXXXXX al XXXXXXXXXXXXX

• Iscrizione del 12/10/2001 (IPOTECA LEGALE derivante da ipoteca scaturita da ruolo )

Registro Particolare 1125, Registro Generale 7424. Pubblico ufficiale: XXX. Repertorio

212/2001 del 21/11/2001.

Documenti successivi correlati: Annotazione n. 581 del 26/10/2001 (CANCELLAZIONE

TOTALE)

• Trascrizione del 04/12/2001 (Atto Notarile Pubblico – COMPRAVENDITA) - Registro

Particolare 6871, Registro Generale 8881. Pubblico ufficiale NOTAIO VINCENZO

IANARO Repertorio 3351 del 21/11/2001. Sede: Altamura

Unità negoziale:


riportato in catasto al Foglio 8 p.lla 61 Comune di Matera, località Iesce, piano T. categ.

C/2.

2. Terreno pertinenziale riportato in catasto al Foglio 8, p.lla61.


pertinenziale, sito in agro di Matera alla contrada Iesce riportato in catasto al Foglio 8

p.lla 528 piano T, categ. D/7.

A favore: XXXXXXXXXXXXXXXXX nato a XXXXXXXXXXXX il XXXXXXXX X.

Regime comunione dei beni- bene personale. Quota 1/1. Diritto : proprietà

Contro:

1. XXXXXXXXXXXXXX, nato a XXXXXXXXXXX il XXXXXX. Regim e: comunione

legale dei beni con XXXXXXXXXXXXXXX. Quota ½. Diritto: proprietà.

2. XXXXXXXXXXXXXXXXX, nata in XXXXXXXXXXX Regime: com unione legale

dei beni con XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Quota ½. Diri tto: proprietà.

• Trascrizione del 06/04/2006 (Atto Giudiziario – Atto esecutivo o cautelare- Verbale di

Pignoramento Immobili) - Registro Particolare 2731, Registro Generale 3680. Pubblico

ufficiale: Ufficiale giudiziario del Tribunale di Matera. Repertorio 44 del 21/02/2006

Richiedente: Studio Legale Avv. Albano Via Siracusa , 97-Potenza (PZ).

Unità negoziale:


23

riportato in catasto al Foglio 8 p.lla 61 Comune di Matera, località Iesce, piano T. categ.

C/2.

2. Terreno pertinenziale riportato in catasto al Foglio 8, p.lla61.




A favore: BANCA CARIME S.P.A. con sede in Cosenza (CS). Quota:1/1. Diritto : Proprietà.

Contro: XXXXXXXXXXXXXXXXXXX nato a XXXXXXXXXXXXXXXX XXX il

XXXXXXXXX6. Quota. 1/1. Diritto: Proprietà.

• Trascrizione del 04//03/2008 (Atto Notarile Pubblico - COMPRAVENDITA) - Registro

Particolare 1549, Registro Generale 1965. Pubblico ufficiale NOTAIO DIGIESI

DOMENICO. Repertorio 57562/24468 del 29/02/2008. Sede: Gravina in puglia

Unità negoziale:

1. Capannone costituito fabbricato a piano terra riportato in catasto al Foglio 8 p.lla 61- sub

1, Comune di Matera, località Iesce, piano T. categ. D/1

2. Terreno contrada Iesce Comune di Matera, Foglio 8, p.lla 1045, area urbana

3. Terreno contrada Iesce Comune di Matera, Foglio 8, p.lla 1046, area urbana




A favore: “ XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX” con sede in XXXXXX, alla

XXXXXXXXXXXXXXXX, s.c., XXXXXXXXXXXXXXXX

Contro:

1. XXXXXXXXXXXXXX nato a XXXXXXXXXXXXXXXXX il XXXXXX,

domiciliato in XXXXXXXXXX alla XXXXXXXXXXXXXXX

2. XXXXXXXXXXXXX, nata il XXXXXXXXX a XXXXXXXXXXX domi ciliata in

XXXXXXXXXXXXXXXX alla XXXXXXXXXXXXXXXXX.

• Trascrizione del 30/04/2010 (Atto Giudiziario – Atto esecutivo o cautelare - Verbale di

Pignoramento Immobili) - Registro Particolare 3202, Registro Generale 4636. Pubblico

ufficiale: Ufficiale giudiziario del Tribunale di Matera. Repertorio 384 del 19/04/2010

RichiedenteXXX Avv. FELICE LAFABIANA- Via Casale,11- Gravina in Puglia

Unità negoziale:

24

1. Capannone costituito fabbricato a piano terra riportato in catasto al Foglio 8 p.lla 61- sub

1, Comune di Matera, località Iesce, piano T. categ. D/1

2. Suolo contrada Iesce Comune di Matera, Foglio 8, p.lla 1045, area urbana

3. Suolo contrada Iesce Comune di Matera, Foglio 8, p.lla 1046, area urbana




A favore: XXXXXXXXXXX nato a XXXXXXXXXXXXXXX il XXXXXXXXX. Quota: 1/1.

Diritto:proprietà.

Contro: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX con sede in XXXXXX, alla

XXXXXXXXXXXXXXXX, s.c., XXXXXXXXXXXXXXXXXXX

Capitolo III

Stima dei beni

3.1 Criterio di stima.

Il criterio di stima è lo scopo, la ragione pratica per cui viene svolta una stima. Uno stesso bene,

nello stesso istante, può avere diverse destinazioni economiche e può, quindi, essere considerato

sotto diversi punti di vista economici. Lo scopo o, come si voglia chiamarlo, il fine, l’uso,

l’impiego, la ragione pratica, costituisce la premessa della stima, nel senso che in dipendenza di

esso viene a determinarsi l’oggetto della ricerca e, cioè, l’aspetto economico del bene da stimare

e conseguentemente cambia il valore da attribuire allo stesso bene.

Considerando, quindi, lo stesso bene, ma rispondendo a due o più quesiti di stima posti per

ragioni pratiche diverse, si ricaveranno due o più valori diversi.

Pertanto, per stimare un bene occorre:

1) conoscere la ragione pratica per la quale la stima è richiesta;

2) determinare quale aspetto economico risolve logicamente quella ragione pratica;

3) prevedere quantità e prezzi che, opportunamente coordinati, consentono la

determinazione in moneta del probabile valore di quel bene;

4) conoscere i prezzi di mercato del bene da stimare o di altri beni con quello

connessi (beni assimilabili a quello da stimare).

Il metodo estimativo, quindi, consiste nel giungere a determinare il valore di stima con un

processo logico e cioè con logica estimativa. Da ciò si deduce facilmente che ogni stima deve

consistere di due momenti successivi e coordinati:

a) accertare i prezzi;

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b) stabilire quale valore va attribuito al bene da stimare.

In altre parole si può dire che, in ogni caso, il metodo di stima consiste nello stabilire una scala

di valori e poi nello scegliere il punto in cui va inserito il bene da stimare.

Quindi il metodo di stima è concettualmente unico, ed è unico perché tutti i metodi di stima

conosciuti (analitico, sintetico, comparativo, ecc.) si possono unificare in un solo metodo che

tutti li comprende e li esaurisce. Si terrà poi conto della concreta realtà effettuando, dal valore

trovato, delle detrazioni per le dotazioni presenti in quantità e/o qualità inferiori e delle aggiunte

per quelle che si trovano in misura maggiore. Le detrazioni debbono essere uguali ai costi diretti

ed indiretti necessari per riportare il bene all’ordinarietà; le aggiunte, invece, verranno valutate

con diversi criteri a seconda delle particolari circostanze.

Occorre, infine, aggiungere che per una corretta valutazione è necessario possedere anche una

conoscenza approfondita delle condizioni intrinseche (proprie del bene da stimare) ed

estrinseche (quelle che, pur essendo estranee al bene, ne modificano il valore). Nel caso in esame

la stima è richiesta per la individuazione del valore dei beni pignorati.

Tale obiettivo lo si può raggiungere considerando i prezzi correnti di mercato per immobili

aventi le medesime caratteristiche.

3.2 Metodologia di stima

Il metodo di stima utilizzato è quello sintetico e/o per confronto diretto, basato sulle

informazioni assunte presso agenzie immobiliari esercitanti la loro attività nella zona in cui

ricade il bene oggetto di stima, dalle osservazioni dell’andamento del mercato immobiliare

effettuato dall’Agenzia del Territorio e dallo studio e dal’analisi di casi di compravendita di beni

simili. Per la stima del compendio immobiliare, si sono dovuti adottare diversi metodi a seconda

se terreni o fabbricati.

3.2.1 Determinazione in base al valore di mercato

Tale metodo di stima, di tipo sintetico e/o per confronto diretto, prevede di assumere come

termine di confronto dei parametri tecnici ed economici, funzione della destinazione del bene.

Tale stima prevede quindi di risalire al valore degli immobili attraverso la relazione:

Valore del bene = Superficie dell’immobile x V.M.

Ovvero, moltiplicando la superficie dell’immobile (espressa in m2) per un valore medio

(espresso in euro/m2) da definirsi in funzione della tipologia dell’immobile e della destinazione

dello stesso. Nel caso in oggetto, tenuto conto della tipologia del bene si sono adottati i seguenti

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valori medi:

Struttura produttiva in zona industriale 600,00 euro/m2

Locale annesso alla struttura produttiva 200,00 euro/m2

Superfici scoperte annesse alle strutture 40,00 euro/m2

Superfici coperte annesse alle strutture 100,00 euro/m2

3.2.2 Valore di mercato del fabbricato

Sulla base delle informazioni assunte, dei valori individuati ed indicati nel precedente paragrafo,

è possibile procedere alla valutazione dell’intero compendio:

1) Struttura produttiva in zona industriale A (vano-disimpegno) + B (vano uso ufficio) + C (vano uso deposito) = 56 m2 D (ingresso) + E (uffici) + F (servizi igienici) + G (vano-disimpegno) + H (servizi igienici) = 90 m2 I (capannone) = 740 m2 L (locale mensa) = 30 m2 M (deposito) = 55 m2

TOTALE punto 1 971 m2 2) Locale annesso alla struttura produttiva Cabina elettrica = 30 m2 TOTALE punto 2 30 m2 3) Superfici scoperte annesse alle strutture Piazzale interno al muro di cinta = 3.500 m2 Piazzale esterno al muro di cinta = 700 m2 TOTALE punto 2 4.200 m2 4) Superfici coperte annesse alle strutture Tettoia 1 = 81 m2 Tettoia 2 = 161 m2 Tettoia 3 = 156 m2 Tettoia 4 = 21 m2 TOTALE punto 3 419 m2

TIPOLOGIA PORZIONE DEL BENE SUPERFICIE (m2) V. M.

(€/m2) VALORE DELLA

PORZIONE (€) 1) Struttura produttiva in zona industriale 971 x 600,00 = 582.600,00 2) Locale annesso alla struttura produttiva 30 x 200,00 = 6.000,00 3) Superfici scoperte annesse alle strutture 4.200 x 40,00 = 168.000,00 4) Superfici coperte annesse alle strutture 419 x 100,00 = 41.900,00

VALORE TOTALE DEL BENE € 798.500,00

Valore complessivo del bene costituente unico lotto = € 798.500,00

27

(settecentonovantaottomilacinquecento/00cent)

Ritenendo di aver assolto compiutamente l’incarico gentilmente concessomi e rimanendo

a disposizione per ogni ulteriore o eventuale chiarimento, si rassegna la presente perizia.

Matera, il c.t.u.

Dr. For. Eustachio Danilo Vicenti

ELENCO ALLEGATI

Allegato n. 1: Verbali di sopralluogo;

Allegato n. 2: Visure storiche, Estratto di mappa, Visure ipotecarie, Visura planimetrica, Copia

Certificato di destinazione urbanistica;

Allegato n. 3: Visure camerali

Allegato n. 4: Copie atti di vendita;

Allegato n. 5: TAVOLA GRAFICA DEGLI AMBIENTI

Allegato n. 6: Invio perizia alle parti;

Allegato n. 7: Distinta spese

Allegato n. 8:Onorario

RIFERIMENTI BIBLIOGRAFICI

XXX (2008) Il manuale del consulente tecnico, XX.

XXX (2009) Trattato di Estimo, Edagricole;

XXX (1998) Rassegna di perizie e consulenze tecniche,Maggioli Editore;

XXX. (1987) Stima e gestione dei beni rustici ed urbani, Calderini;

XXX.(2002) Come si stima il valore degli immobili, seconda edizione, Manuali di Consulenza

Immobiliare, Il Sole 24 Ore, Milano;

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TAVOLA 1

D E F

G H L M

I

A B C

Documents

TRIBUNALE DI MATERA - docpubblicita.s3.amazonaws.comdocpubblicita.s3.amazonaws.com/187/436506/779666_perizia.pdf4 sopralluogo e, in questo caso, è stata inviata giusta comunicazione