Ministeriode Justiciay Derechos Humanos

Superintendencia NaCionalde RegistrosPúblicos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - 0,;) 0 -2018-SUNARP-TR-LLima, 1 6 MAR,1018

APELANTETíTULORECURSOREGISTROACTO

SUMlllA

PERCY RAFAEL BAZÁN HilARlON° 2371808 del 6/11/2017.H.T.D. W 102242 del 28/12/2017.Predios de Lima.Rectificación.

UNIDADES VECINALESLas unidades vecinales preexistentes a la entrada en vigencia del Decreto Ley N° 22112 sibien fueron incluidos de manera excepcional en dicha norma, sin embargo, posteriormentecon la dación del D. Leg 803 y la Ley 27157 esta inclusión ha quedado sin efecto. En esesentido, no todas las edificaciones conformantes de una unidad vecinal se encuentransujetas al régimen de propiedad horizontal, hoy régimen de propiedad exclusiva y propiedadcomún.

ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓNPRESENTADA

Mediante ellilulo venido en grado de apelación se solicita en virtud del tituloarchivado N° 14972 del 18/5/1973 la rectificación de la independización delpredio denominado "Cinema" perteneciente a la Unidad Vecinal de Mironesinscrito en la ficha N° 3655 que continúa en la partida electrónica N°40017151 del Registro de Predios de Lima, en el sentido que constituye unaunidad inmobiliaria independiente, no encontrándose sujeto al régimen depropiedad horizontal, como se ha consignado en el encabezado de ia partidaregistra!.

Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:

- Solicitud de rectificación de independización del 5/11/2017 suscrita por elpresentante Percy Rafael Bazán Hilario.- Impresiones a color del predio submaferia.- Copia simple del plano de ubicación del predio submaleria.- Copia simple de la Resolución de Licencia de Edificación N° 033-2015-MML-GDU-SAU-DE/LE del .11/9/2015 expedida por la MunicipalidadMetropolitana de Lima.

Con el recurso de apelación se adjuntaron los siguientes documentos:

- Copia simple de la anotación de tacha del 21/11/2017.- Fotocopia simple de la copia literal de la ficha N° 3655 que continúa en lapartida electrónica N° 40017151 del Registro de Predios de Lima.- Copia simple del plano de ubicación del predio submaleria.- Fotografias del predio submaleria.

RESOLUCiÓN No. - W{, -2018-SUNARP-TR-L

- Copia simple del certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios W652-2014-MML-GDU-SPHU-DC del 13/6/2014expedido por la MunicipalidadMetropolitana de lima.- Copia simple de la Resolución de licencia de Edificación W 033-2015-MML-GDU-SAU-DE/LE del 11/9/2015 expedida por la MunicipalidadMetropolitana de Lima.- Copia simple del oficio W 1116-2017-VIVIENDANMVU-DGPRVU-DV del7/12/2017 suscrito por Rosario E. Gonzáles Seminario, directora (e) de laDirección de Vivienda del Ministerio de Vivienda, Construcción ySaneamiento.- Copia simple del informe técnico-le9al W 245-2017-VIVIENDANMVU-DGPRVU-DV-JHA-JACV del 28/11/2017 suscrito por arquitecto Jorge A.

~ Huapaya Arías y ab09ado José Antonio Cerrón Valdivia.

Mediante escrito presentado el 22/2/2018 ante la Secretaría del TribunalRegistra! se acompañaron Jossiguientes documentos:

- Fotografías del predio submateria.- listado de propietarios de la Torre Los Cipreses.- Minutas de compraventa respecto de unidades inmobiliarias conformantesdel proyecto inmobiliarío constituido por el Edificio "Torres Los Cipreses".

11. DECISiÓN IMPUGNADA

La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Mauricia VelásquezSalvatierra denegó la inscripción, formulando la siguiente tacha sustantiva:

(Se deja constancia que se ha reenumerado la esquela de tacha a efectos delanálisis a realizar por esta instancia)

Se tacha el presente titulo en observancia de lo díspuesto por el literal d) delartículo 42 del Reglamento General de los Registros Públicos, por losfundamentos siguientes:

1. Mediante el presente titulo se solicita la rectificación de la ficha W 3655,que continúa en la partida W 40017151 del Registro de Predios de lima, enel sentido que el inmueble "constituye un predio independiente, no sujeto alrégimen de propiedad horizontal". Al efecto, se han revisado losantecedentes de la citada partida registral, como son las partidas matrices N°3639, que continúa en la partida W 40036415 y la partida W 11109607,ambas del Registro de Predios de lima; advirtíéndose que el inmuebledenominado Cinema ubicado en Avenida Luís Braille W 1368-1386-1394 deldistrito de Cercado de lima; forma parte de la Unidad Vecinal Mirones. Así,habiendo tenido a la vista los títulos archivados W 2011 del 16/12/1965 (sic),W 973 del 7/9/1971 y W 14972 del 18/5/1973; se advierte que el inmueble"Cinema" forma parte de la Unidad Vecinal Mirones.Al momento de la independización del inmueble no se encontraba vigente laLey W 22112 y Ley W 27157; en tal sentido, no es posible sustentar suectificación en base a las normas posteriores que regulan el "régimen depropiedad horizontal".Revisado los antecedentes registra les se aprecia que no consta inscritoreglamento interno alguno que rija para todas las unidades inmobiliarias queconforman la Unidad Vecinal Mirones, sin embargo, sí se puede apreciar queel inmueble forma parte de la Unidad Vecinal Mirones que constituye unproyecto inmobiliario en condominio donde coexisten bienes comunes (As. 6,Is. 384, tm. 1527 y C00001 p. 11109607) Y áreas de propíedad exclusiva

RESOLUCiÓN No. - 6;;& -2018-SUNARP-TR-L

independizadas del predio matriz, el cual proviene de otra matriz y todasconformantes de la misma unidad vecinal.Por lo tanto, teniendo como sustento los antecedentes registra les no esposible admitir la rectificación rogada deviniendo el presente titulo en tachasustantiva.

2. Se deja constancia que respecto de la partida N° 40017151 del Registrode Predios de Lima se encuentra vigente el asiento de presentación del tituloN' 2155860 del 6/10/2017.

FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El recurrente sustenta su recurso de apelación, entre otros, sobre la base delos siguientes fundamentos:

- Conforme a los antecedentes normativos de las unidades vecinalesrecogidos en el Código Civil de 1936 y la Ley N' 10726 del 1/12/1946 para laconstatación de fábrica de la Unidad Vecinal Mirones, asi como para laindependización del predio submateria (ex cinema), no existía ninguna Ley onorma que regulara el régimen de propiedad de las unidades vecinales.

- El Decreto Ley N° 22112 del 14/3/1978 fue la primera norma que utiliza porprimera vez la denominación del régimen de propiedad horizontal. Aplica elrégimen legal de propiedad horizontal a toda edificación o conjunto deedificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo y bienes dedominio común y de servicios comunes. Este decreto decide incluir a lasunidades vecinales a dicho régimen con la finalidad de respetar el carácterunitario de la concepción urbanística-arquitectónica original y encarar sumantenimiento y conservación.

- Por último, la Ley N° 27157 actualmente vigente que deroga el Decreto LeyN' 22112 regula los procedimientos para el saneamiento de unidadesinmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y depropiedad común (anteriormente propiedad horizontal), aplicándose unsistema dual a estas edificaciones a través de los denominados regímenesde propiedad exclusiva y propiedad común e independización y copropiedad.

- El articulo 128 del Reglamento de la Ley N° 27157 define al régimen deindependización y copropiedad como aquel compuesto por: (i) secciones depropiedad exclusiva y (ii) bienes de uso común, sujetas al régimen decopropiedad regulado en el Código Civil, con la precisión de que no cabe ladivisióny particiónde las zonas comunes.

. De lo expuesto, podemos verificar que nuestro predio (ex cinema) ubicadoen la Unidad Vecinal de Mirones no se encuentra incluido dentro del tipo deedificaciones sujetos a los regímenes especiales estipulados por la Ley N°27157, por ser un predio independiente que no comparte bienes ni servicioscomunes con los demás inmuebles de la unidad vecinal.

- De otro lado, debemos señalar que el Ministerio de Vivienda, Construccióny Saneamiento es el órgano competente del Estado encargado de dirigir lapolítica nacional en materia de vivienda del país.

- En ese sentido, tenemos que dicho ministerio a través del oficio N° 1116-2017-VIVIENDANMVU-DGPRVU-DV del 7/12/2017 y el informe técnico-legal W 245-2017-VIVIENDANMVU-DGPRVU-DV-JHA-JACV del

- Si bien es cierto que en virtud del Decreto Ley W 22112 se incluyeron a lasunidades vecinales dentro de su regulación, lo cual ha impedido su desarrollourbano; puede advertirse conforme hemos señalado que el Ministerio deVivienda, Construcción y Saneamiento ha concluido que el predio submateriaconstituye una unidad inmobiliaria independiente.

RESOLUCiÓN No. - 0db -2018-SUNARP-TR-L

28/11/2017 ha concluido que el predio submateria no está sujeto ni reguladopor el régimen de propiedad horizontal, pues constituye una unidadinmobiliaria independiente que no comparte la propiedad de su terreno, nicomparte bienes ni servicios comunes con el resto de los predios queintegran la Unidad Vecinal de Mirones y que cumple con las condiciones dehecho de una propiedad independiente. Esto es, colindar sólo con áreaslibres como: avenidas, calles, pasajes y parques ubicados dentro de la unidadvecinal en mención que constituyen bienes de uso público.

I G>d'-'la l: - Por tanto, podemos concluir que la propiedad horizontal establecida y

a ~ regulada por el Decreto Ley W 22112 es inaplicable a las unidades vecinales~~' tanto de hecho como de derecho, pues no existe ningún reglamento inscrito,

p.. siendo que el intento por parte del legislador de aplicar esta norma a lasunidades vecinales solo crearon vacíos normativos y confusiones deaplicación e interpretación armónica.

- Cabe señalar que el Registrador indica que la unidad vecinal es un proyectoinmobiliario en condominio, lo cual es erróneo puesto que según losantecedentes registrales del predio matriz estamos ante una unidad vecinal,entendida como una modalidad de edificación en la que no existen bienes depropiedad común.

- Finalmente, podemos apreciar del titulo archivado que diera mérito a laindependización del predio submateria que este colinda con áreas libres entodos sus lados, tal como señala el Ministerio de Vivienda, Construcción ySaneamiento en el oficio e informe técnico anteriormente mencionados.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N' 3655 que continúa en la partida electrónica N" 40017151 delRegistro de Predios de Lima

El predio denominado Cinema perteneciente a la Unidad Vecinal de Mironescon un área de 929.00 m2. ubicado en Av. Luis Braille W 1368-1386-1394,distrito de Cercado, provincia y departamento de Lima, corre inscrito en laficha N" 3655 que continúa en la partida electrónica W 40017151 del Registrode Predios de Lima.

Este predio se independizó del predio matriz inscrito en la ficha N" 3639 quecontinúa en la partida electrónica N° 40036415 del Registro de Predios deLima.

- En el asiento 1-c) de la citada ficha, consta que el predio en mención seindependizó a favor del Fondo Nacional de Salud y Bienestar Social, enmérito de la documentación obrante en el título archivado N° 14972 del/5/1973.

- En el asiento C00004 de la citada partida, consta registrado el dominio deDhmont S.A.C. Contratistas Generales sobre el predio submateria, en mérito

RESOLUCiÓN No. - r;;d6 -201S-5UNARP-TR-L

de la escritura pública de compraventa del 10/3/2016otorgada ante el notariode Lima Eduardo Laos de Lama.

Partida matriz:Ficha N" 3639 gue continúa en la partida electrónica N° 40036415 delRegistro de Predios de Lima

El Centro Civico y Anexo Campo Deportivo con un área inicial de 33,838.00m2. ubicado en Jr. Luis Braille, distrito de Cercado, provincia y departamentode Lima, corre inscrito en la ficha N" 3639 que continúa en la partidaelectrónica N" 40036415 del Registro de Predios de Lima.

Dich'opredio se independizó del predio matriz inscrito a fojas 485 del tomo1264 que continúa en la partida electrónica N° 11109607 del Registro dePredios de Lima.

- En el asiento 1-c) de la citada ficha, consta que el predio en mención seindependizó a favor del Fondo Nacional de Salud y Bienestar Social, enmérito de la documentación obrante en el titulo archivado N° 14972 del18/5/1973.

- En el asiento 2-b) consta que el Fondo Nacional de Salud y Bienestar Socialindependizó a su favor las tiendas N"s 2 al 15 en las fichas N°s 3640 al 3653del Registro de Predios de Lima, la tienda N° 1 en la ficha N° 3654 delRegistro de Predios de Lima y el local para cine en la ficha N" 3655 delRegistro de Predios de Lima.

- En el asiento 4-b) consta que como consecuencia de las independizacionesefectuadas ha quedado un área remanente de 31,791.50 m2.

- En ei asiento B00003 de la citada partida, consta la independización de unárea de 500.52 m2. en la partida electrónica N° 11591881 del Registro dePredios de Lima a favor del Ministerio de Salud.

- En el asiento B00004 consta la independización del Local de Correos deMirones a favor de la Empresa de Servicios Postales del Perú SociedadAnónima - SERPOST SA

Partida matriz de la matriz:Tomo 1264 de fojas 485 gue continúa en la partida electrónica N°11109607 del Registro de Predios de Lima

El terreno que formó parte del Fundo Mirones con un área inicial de145,115.00 m2. ubicado en el distrito de Cercado, provincia y departamentode Lima, corre inscrito a fojas 485 del tomo 1264 que continúa en la partidaelectrónica N° 11109607 del Registro de Predios de Lima.

- En el asiento 1 de fojas 485 del tomo 1264, corre inscrito el dominio deipredio en mención a favor del Fondo Nacional de Salud y Bienestar Social.

- En el asiento 2 de fojas 485 del tomo 1264, consta que al predio submateriase acumularon dos parcelas contiguas formando un solo terreno con un áreatotal de 260,455.90 m2.

RESOLUCiÓN No. - {'rJb -2018-SUNARP.TR-L

- En el asiento 3 de fojas 486 del tomo 1264, consta la independización deun área de 21,481.68 m2. quedando en el predio matriz un área remanentede 238,974.22 m2.

- En el asiento 4 de fojas 487 del tomo 1264, consta la independización deun área de 95,028 m2. quedando en el predio matriz un área remanente de143,946.22 m2.

- En el asiento 5 de fojas 273 del tomo 1527, consta que sobre el terreno seencuentran construidos diversos edificios que constituyen la "Unidad Vecinalde Mirones" y su "Centro Civico Anexo" del Fondo Nacional de Salud yBienestar Social.

De este modo, forman parte de la referida unidad vecinal los Edificios Tipos"A", "B", "B-1", "C", "D" y "E" Y del Centro Civico los siguientes edificios: Unedificio de 4 pisos, un pabellón de tiendas, la iglesia con el despachoparroquial, casa del párroco, un cinema, el campo deportivo y el tanqueelevado para agua con equipo de bombeo subterráneo; en mérito de ladocumentación obrante en el titulo archivado W 2011 del 10/12/1966.

Asimismo, constan las independizaciones de diversos chalets ydepartamentos conformantes de los edificios tipos anteriormentemencionados.

- En el asiento 6 de fojas 384 del tomo 1527, consta que como consecuenciade las independizaciones efectuadas, el área del predio matriz ha quedadoreducida a una extensión superficial de 129,569.18 m2., de la cual 1,772.80m2. corresponde a las primeras plantas de los blocks Ws 4,19,21 Y 25 quese han dejado abiertos y están ocupados por cabinas, pequeñas tiendas ytalleres; 53,450.16 m2. corresponde a pasajes, áreas libres y jardines y68,346.22 m2. corresponde a los edificios e instalaciones construidas en elCentro Cívico, tales como el edificio de 4 pisos, pabellón de tiendas, la iglesiaen el despacho parroquial, un cinema, el campo deportivo y el tanque elevadopara agua con equipo de bombeo, conforme a la declaratoria de fábricaregistrada en el asiento 5 que antecede. Asimismo, se describen los linderosy medidas perimétricas del área de 68,346.22 m2. anteriormente mencionada(titulo archivado W 973 del 7/9/1971).

- En el asiento 7 de fojas 384 del tomo 1527, se rectificaron los linderos ymedidas perimétricas del área remanente de 129,569.16 m2. referida en elasiento 6 que antecede (titulo archivado N' 14972 del 16/5/1973).

A su vez, consta que el Fondo Nacional de Salud y Bienestar Socialindependizó el Centro Civico y Anexo Campo Deportivo en la ficha N' 3639del Registro de Predios de Lima y la Unidad Escolar en la ficha W 3656 delRegistro de Predios de Lima.

- En el asiento 6 de fojas 385 del tomo 1527, consta que como consecuenciade las independizaciones efectuadas ha quedado un área remanente matrizde 63,175.33 m2., de los cuales, 1,772.60 m2. corresponde a las primerasplantas de los Blocks 4, 19, 21 Y 25 ocupadas por cabinas y 61,402.53 m2.corresponden a pasajes, áreas libres y jardines que bordean los blocks deviviendas anteriormente independizadas.

- En el asiento 800001 de la citada partida, consta inscrita la modificación deárea por remensura de la Unidad Vecinal Mirones - 1era Etapa y del cuadro

RESOLUCiÓN No. - (,;{ 0 -2018-SUNARP-TR-L

general de distribución de áreas registrada en el asiento 4 de fojas 487 deltomo 1264 de un área de 143,946.22 m2. a un área de 137,133.55 m2.Asimismo, consta como área libre la vereda, estacionamiento y jardines.(título archivado W 156604 del 31/8/2000).

- En el asiento 800002 consta la anotación provisional de modificación decuadro general de distribución general de áreas.

- En el asiento 800005 consta la conversión definitiva de la modificación decuadro general de distribución general de áreas referida en el asiento B00002que antecede correspondiente al lote de educación (área de 742.84 m2.).

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo. Conel informe oral del abogado Miguel A. Orihuela Espinoza.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión adeterminar es la siguiente:

- Si las unidades vecinales se encuentran sujetas al régimen de propiedadhorizontal, hoy régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

VI. ANÁLISIS

1. El articulo 3 de la Ley N° 26366 establece que "Son garantías del SistemaNacional de los Registros Públicos: (...) b) La intangibilidad del contenido delos asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicialfirme; (...)".

Conforme a lo previsto por el artículo 2013 del Código Civil' y Numeral VII'del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (enadelante RGRP), normas que consagran el principio de legitimación, losasientos registra les se presumen exactos y válidos, producen todos susefectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientrasno se rectifiquen en los términos establecidos en el RGRP, se declare judicialo arbitralmente su invalidez, o se cancelen en sede administrativa porhaberse acreditado la suplantación de identidad o falsedad documentaria, enlos supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.

2. El articulo 75 del RGRP define la inexactitud registral como tododesacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral,estableciendo que dichas inexactitudes se rectificarán en la formaestablecida en el Título VI del Reglamento General cuando seanconsecuencia de un error u omisión cometido en algún asiento o partidaregistral; en caso contrario, la rectificación deberá efectuarse en mérito a

lArtículo 2013.- Principio de legitimación.- El contenido del asiento registral se presume cierto '1produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare suinvalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme.El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación deidentidad o falsedad documentaria '1 los supuestos así establecidos con arreglo a las disposicionesvigentes,La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposicionesvigentes.2 VII, PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN.- Los asientos registrales se presumen exactos '1 válidos.Producen todos sus efectos 'Ilegitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no serectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.

RESOLUCiÓN No. - (;,;) r: -2018-SUNARP-TR-L

título modificatorio posterior que permita concordar lo registrado con larealidad.

En el articulo 76 del RGRP se establece que el Registrador es el encargadode rectificar los errores materiales, de oficio o a petición de parte, en méritoal respectivo título archivado que sustentó la extensión del asiento inexacto.Por su parte, los errores de concepto se rectifican siempre a petición de parte,salvo que con ocasión de la calificación de un título el Registrador determineque la inscripción no podrá efectuarse si previamente no se rectifica el errorde concepto.

3. De acuerdo con lo regulado en la norma precitada, la inexactitud registralse presenta en dos supuestos básicos:

- Cuando la inexactitud proviene de errores u omisiones cometidos en algúnasiento o partida registral (errores en los asientos registrales) cuyarectificación está prevista en el Titulo VI del RGRP. Es decir, se trala desupuestos en los cuales no existe concordancia entre el asiento deinscripción y el título causal que dio lugar a su extensión.- Cuando la inexactitud provenga de causas distintas a errores u omisionesen los asientos registra les, en cuyo caso se requerirá, como supuesto generalaplicable, la presentación del titulo modificatorio que permita concordar loregistrado con la realidad extrarregistral. Es decir, se trata de supuestos enlos cuales el pedido de rectificación tiene como sustento causas o motivosdistintos a la sola discordancia entre el asiento de inscripción y el título causalque dio lugar a su extensión.

El error, que puede ser material o de concepto, es una especie de lainexactitud que integra el catálogo de distintas causas de posiblesdiscordancias entre la realidad y el Registro, tal como lo estabiece el articulo81 del RGRP.

4. El articulo 81 del RGRP detalla los errores materiales y de concepto en laforma siguiente: "El error material se presenta en los siguientes supuestos:

a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas alas que constan en el titulo archivado respectivo;b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debeconstar en el asiento;e) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que lecorresponde;d) Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán comode concepto".

5. La rectificación de ambas clases de error deberá efectuarse conforme loestablecen los articulas 82 y 84 del RGRP, que señalan:

a) La rectificación de los errores materiales se hará en mérito del respectivotítulo archivado.b) La rectificación de los errores de concepto se efectuará:b.1 Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo títuloya inscrito, pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o, deoficio, en el supuesto previsto en el segundo párrafo del artículo 76 delpresente Reglamento;

RESOLUCiÓN No. - 6J (, -2018-SUNARP-TR-L

b.2 Cuando no resulten claramente del título archivado: en virtud de nuevotítulo modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito deresolución judicial, si el error se ha producido por la redacción vaga, ambiguao inexacta del titulo primitivo.

Debe añadirse que de conformidad con el artículo 87 de dicho reglamento,en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechosadquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que sedeclare inexacto.

6. En el presente caso, se solicita en virtud del título archivado N° 14972 del18/5/1973 la rectificación de la independización del predio denominado"Cinema" perteneciente a la Unidad Vecinal de Mirones inscrito en la ficha N°3655 que continúa en la partída electrónica W 40017151 del Registro dePredios. .de Lima, en el sentido que constituye una unidad inmobiliariaindependiente, no encontrándose sujeto al régimen de propiedad horizontal.

En la solicitud presentada, el interesado señala que el predio en mención nocomparte bienes ni servicios comunes con ningún otro predio de la referidaunidad vecinal, colindando únicamente con vias públicas como avenidas,calles, pasajes y parques.

Agrega que los regímenes establecidos en el Decreto Ley N° 22112 Y la LeyW 27157 no le resultan aplicables, siendo además que a la fecha de laconstatación de fabrica e independización del predio no existía ninguna Leyo norma que regulara el régimen de propiedad de las unidades vecinales.

A efecto de verificar la pertinencia de la rectificación invocada, esta instanciaprocedera a efectuar la revisión de las partidas registrales involucradas y suscorrespondientes títulos archivados.

7. La Ley 27157, establece los regímenes de "propiedad exclusiva ypropiedad común" y la de "copropiedad e independización", en ambos casoscoexisten bienes de propiedad exclusiva y bienes que uso común.

La diferencia entre un régimen y el otro tiene estrecha relación con lapropiedad del terreno que sirve de soporte de la construcción y la forma enque se disponen la edificación en uno y otro caso. Así, en el caso de laindependización y copropiedad se tiene una porción y/o extensión de terrenoque sera el soporte de las construcciones que sobre él existan que sedispondran de forma vertical, siempre y cuando el terreno y su construccióncorrespondan al mismo propietario, razón por la cual las zonas decopropiedad se encuentran fuera de sus linderos y que por lo generalcorresponden a vías y áreas de recreación. Por el contrario, en el régimen depropiedad exclusiva y propiedad común, antes denominada propiedadhorizontal según el término utilizado por el Decreto Ley N" 22112, todas lasconstrucciones existentes sobre el terreno corresponden a diversospropietarios; y dentro de su edificación existen zonas de propiedad comúnque corresponden al terreno matriz, escaleras y demas accesos.3

En cuanto a la independización de las unidades exclusivas, el artículo 46.2de la Ley 27157 establece que una vez inscrito el Reglamento Interno, las

3 Vílchez So16rzano, Judith (2017) "Bienes Futuros sujetos a régimen de independizaci6n ycopropiedad: naturaleza jurídica, exístencia del bien, compraventa e hipoteca de acuerdo a losproductos y procedimientos bancarios que lideran el mercado inmobiliario y su inscripción registra!.Principales contradicciones y efectos". PUCP. Programa de Segunda Especialización. Lima.

------------------------------------------'.

RESOLUCiÓN No. - &,;? e -2018-SUNARP-TR-L

acuerdo con el articulo 73 del Reglamentode las Inscripciones registrar lasindependizaciones siguientes:

A) Una extensión de terreno destinada a Unidad Escolar, ( ... ). Encerrándose dentrode estos linderos un área de 32,555.85 m2.

B) Una extensión ocupada por las edificaciones del Centro Cívico y Anexo CampoDeportivo, con frente al jirón "Luis Braille", con los linderos y medidas perimétricassiguientes: (... ); encerrándose dentro de estos linderos y medidas perimétricas un áreade 33,838.00 m2.

4. Como consecuencia de estas dos independizaciones queda como saldo de terrenoun área de 63,175.33 m2., de los cuales, 1,772.80 m2. corresponde a las primerasplantas de los Blocks 4, 19, 21 Y 25 ocupadas por cabinas y 61,402,53 m2.corresponden a pasajes, áreas libres y jardines que bordean los blocks de viviendasanteriormente independizadas, quedando comprendidas dentro de los linderos ymedidas perimétricas siguientes: (...).

5. Efectuada la independización de la zona comprendida por el Centro Cívico yanexo indicado en el parágrafo "B" solicitamos a Ud. señor Registrador, procederasi mismo, de conformidad con el citado articulo 730 a la independización en estazona, de quince (15) tiendas comerciales y un edificio destinado a cinema, con lasáreas y linderos que más adelante se harán constar en la memoria descriptiva quesigue:

MEMORIA DESCRIPTIVA

UNIDAD VECINAL DE MIRONES

ZONA COMERCIAL-TIENDAS EN DIAGONAL

(.. )

EDFIICIO DESTINADO ACINEMA

UBICACIÓN.-El edificio destinado a cinema de acuerdo a la declaración de fábrica registrada enel asiento 5 de fojas 273 del tomo 152 está ubicado aliado sur y en la parte de atrásdel edificio comunal o cívico.

DISTRIBUCIÓN.-Se compone de hall de entrada, boleteria, oficina del administrador en altos, salacinematográfica para 830 personas, 4 cuartos de servicios higiénicos, en altos la cabinade proyección, dormitorio de guardián y cuarto de baño.

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

FRENTE: Área libre de pasaje, en linea quebrada de siete tramos que de izquierda aderecha miden: (... ); Por la derecha entrando, área libre en linea ligeramentequebrada de tres tramos: (... ); por la izquierda, con área libre, en linea ligeramentequebrada de tres tramos que miden: (... ); por el respaldo, con área libre, en lineaquebrada de once tramos, que de izquierda a derecha miden: (... ),

Área: Entre los linderos y medidas perimétricas se encierra un área de 929.00 m2.

Saldo de Área .•

Como consecuencia de las independizaciones de las tiendas comerciales yedificio destinado a cinema en la zona comprendida por el Centro Cívico y Anexo,referido en el parágrafo "B" queda en dicha zona un área de 31,791.50 m2.la cualresulta comprendida dentro del mismo perímetro original, por cuanto las referidasindependizaciones están situadas como islas círcundadas por áreas libres depasajes o jardines, dentro de los linderos y medidas perimétricas siguientes: (... )_"(Elresaltado es nuestro)

'.•RESOLUCiÓN No. - 0..2 f.o -2018-SUNARP-TR-L

11. De los anteceden'tes registrales anteriormente glosados, podemosapreciar que el Fondo Nacional de Salud y Bienestar Social, en su calidad detitular del Fundo Mirones registrado en la partida electrónica N" 11109607 delRegistro de Predios de Lima (proviene de tomo 1264 de fojas 485), cuyodominio le fuera asignado por el Estado, realizó la construcción de diversosedificios que constituyen la "Unidad Vecinal de Mirones" y-su' "Centró CívicoAnexo Campo Deportivo".

De este modo, podemos apreciar que la Unidad Vecinal está conformada porlos Edificios Tipos "A", "B", "8-1", "e", "O" y "E"; y su "Centro Cívico AnexoDeportivo" por los siguientes edificios:

- Edificio de 4 pisos.

- Pabellón de tiendas.

- La iglesia con el despacho parroquial.

- Casa del párroco.

- Un cinema, que se compone de hall de entrada, boleteria, oficina deladministrador en altos, sala cinematográfica para 830 personas, 4 cuartos deservicios higiénicos, en altos la cabina de proyección, dormitorio de guardiány cuarto de baño.

- El campo deportivo.

- El tanque elevado para agua con equipo de bombeo subterráneo.

Posteriormente, los chalets y departamentos que forman parte de losreferidos edificios tipos fueron objeto de independización, quedando en lapartida matriz un área remanente de 129,569.18 m2.

De dicha área remanente tenemos que 1,772.80 m2. corresponde a iasprimeras plantas de los blocks N"s 4, 19, 21 Y25 que se han dejado abiertosy están ocupados por cabinas, pequeñas tiendas y talleres; 53,450.16 m2. apasajes, áreas libres y jardines y 68,346.22 m2: al "Centro Cívico AnexoCampo Deportivo"

12. Luego, para efectos de regularizar las áreas de los terrenos constituidospor áreas libres y edificaciones que comprende la "Unidad Vecinal deMirones" se independizaron del mencionado predio matriz un áreadenominada "Unidad Escolar", con una extensión de 32,555.85 m2. y el"Centro Civico y Anexo Campo Deportivo", con un área de 33,838.00 m2.

El predio matriz queda reducido de esta manera a un área remanente matrizde 63,175.33 m2., de los cuales, 1,772.80 m2. corresponde a las primerasplantas de los blocks 4, 19, 21 Y25 ocupadas por cabinas y 61,402.53 m2. apasajes, áreas libres y jardines que bordean los blocks de viviendasanteriormente independizadas

El "Centro Civico y Anexo Campo Deportivo" se registró en la ficha N'3639 que continúa en la partida electrónica N' 40036415 del Registro dePredios de Lima y a su vez se independizó en:

- 15 tiendas comerciales

RESOLUCiÓN No. - 6.)0 -2018-SUNARP-TR-L

- Edifico destinado a cinema, con un área de 929.00 m2., el cual seencuentra ubicado al lado sur y en la parte de atrás del edificio comunal ocivico, inscrito en la ficha N° 3655 que continúa en la partida electrónicaN" 40017151 del Registro de Predios de Lima.

Producto de la independización se aprecia que las tiendas comerciales y eledificio destinado a cinema están situados como islas circundadas por áreaslibres de pasajes o jardines.

13. Ahora bien, las unidades vecinales no se encontraban reguladas comoun régimen especifico a la fecha de su construcción. La Ley N" 10726 del1/12/1946 que se encontraba vigente a la fecha de independización delpredio en mención comprendió exclusivamente a la propiedad horizontal,esto es, aquella en la que los distintos pisos o departamentos de un edificiopertenecen a distintos propietarios, existiendo bienes comunes, entre los quese encontraba el terreno sobre el que se levantaba el edificio.

Posteriormente, el Decreto Ley N" 22112 promulgado el 14/3/1978, quederogó a la Ley N° 10726, estableció el régimen de propiedad horizontal, concarácter obligatorio para toda edificación o conjunto de edificacionesintegrados por secciones de dominio exclusivo pertenecientes a diferentespropietarios y además por bienes de dominio común y por servicios comunes.

14. El mencionado Decreto Ley estableció expresamente en el segundopárrafo del articulo 1° que quedaban comprendidas dentro del mismorégimen, en lo concerniente a preservar la concepción urbanisticoarquitectónica original del conjunto y mantener y conservar los bienes de usocomún y servicios comunes, las unidades vecinales, agrupamientosresidenciales, quintas y demás modalidades diferentes a los tradicionalesedificios en altura, conformadas por secciones separadas pertenecientes adiferentes dueños.

En ios considerandos del referido Decreto Ley en mención se señaló losiguiente: "( ... ) Que es conveniente, asimismo, que se incluya dentro delrégimen de Propiedad Horizontal otras modalidades, tales como UnidadesVecinales, Agrupamientos Residenciales, etc., en los cuales, aunque noexistan bienes de propiedad común, interesa respetar el carácter unitario dela concepción urbanístico-arquitectónica original y encarar su mantenimientoy conservación, mediante la participación coordinada, armónica y obligatoriade propietarios e inquilinos; (... )." (Lo subrayado es nuestro).

Asimismo, en la Primera Disposición Transitoria del mencionado Decreto Leyse estableció que las edificaciones o conjuntos de edificaciones actualmenteocupadas, terminadas o en proceso de construcción, que respondan a lascaracterísticas señaladas en el artículo 1, se sujetaban al régimen de dichanorma.

Posteriormente la Quinta disposición final de la Ley 27157 deroga y deja sinefecto el Decreto Ley 22112. De este modo, todas las edificaciones estánsujetas a la Ley 27157.

15. Como se ha señalado anteriormente en el numeral 7, existen dos tiposde regímenes de propiedad que son reguladas por la Ley N' 27157:Propiedad Exclusiva y Propiedad Común, y de Copropiedad eindependización. En ambos casos importa la existencia de diversas unidadesinmobiliarias resultantes de un predio matriz y que son vinculadas por éste

RESOLUCiÓN No. - (,)b -2018-5UNARP-TR-L

antecedente común por la existencia de áreas comunes. De acuerdo a suscaracterísticas tendrán que sujetar,se a un régimen de propiedad especial.

La norma ha establecido que se encuentran sujetos dentro de su ámbito:

a) Edificios de Departamentos: Definidos como unidades inmobiliariasque cuentan con bienes y servicios comunes y secciones de propiedadexclusiva ubicados en edificaciones de más de un piso. En estos casos,sólo pueden sujetarse al régimen de propiedad exclusiva y propiedadcomún.b) Quintas: que son definidas como unidades inmobiliarias de propiedadexclusiva que cuentan, por lo menos, con un pasaje de acceso en calidadde bien común.c) Casas en Copropiedad: que son definidas como unidades inmobiliariasde propiedad exclusiva que cuentan con áreas recreativas adyacentesde propiedad común ylo servicios comunes.d) Centros y Galerias Comerciales o Campos Feriales: que son definidascomo unidades inmobiliarias que cuentan con bienes y servicioscomunes y secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes

16. Las unidades vecinales importan un conjunto de edificios vinculados entresi dentro de un programa integral de vivienda que cuenta con áreas deesparcimientos, servicios complementarios y vías de acceso.

"Las unidades vecinales fueron concebidas como complejos habitacionalesautónomos, por ello, contaban con mercados, postas médicas, comisarías, cines,locales comunales, oficinas de correos, escuelas primarias y con un sistema decirculación peatonal y vehicular propio. Es decir, la idea era hacer de ellasminiciudades."(...) Todas estas construcciones disponían de grandes áreasverdes, son bloques de viviendas con muchos espacios comunes, que privilegianademás el tránsito peatonal antes que el vehicular dentro de las unidades. 4

Tenemos entonces que algunas edificaciones que conforman una unidadvecinal pueden estar sometidas a uno de los regimenes previstos en la Ley27157 (los bloques de vivienda) por tener áreas comunes, pero en conjuntono se encuentra dentro de las edificaciones comprendidas en la mencionadaLey.

Ahora bien, de lo expuesto en los numerales del8 al13 del presente análisis,podemos concluir que el predio denominado "Cinema" inscrito en la ficha N°3655 que continúa en la partida electrónica W 40017151 del Registro dePredios de Lima no se encuentra sujeto al régimen de propiedad horizontal,hoy régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, ya que no se tratade una edificación que comparta la titularidad del terreno con otra edificacióno que goce de bienes comunes con otras edificaciones.

17. Revisado el título archivado N° 156604 del 31 de agosto del 2000, setiene que la Unidad Vecinal Mirones fue sometida a un proceso demodificación de planos perimétrico y plano de trazado y lotizaci6n por partedel ente formalizador Cofoprl. En ese sentido, la Unidad Vecinal Mironescomo otros programas de vivienda del Estado, fueron incluidos en losprogramas de formalización regulados en el D. Leg 803 y el TUO aprobadopor D.S. 009-99-MTC.

4 Las unidades vecinales: los barrios perfectos. Diario el Comercio. 16/0912018.hllps:/Ielcomercio .pe/economia/peru/unidades-vecinales-barrios-perfectos-177183

RESOLUCiÓN No." 6J,G -2018-SUNARP-TR-L

Es así, que las zonas correspondientes a la vereda, estacionamiento yjardines fueron denominadas "áreas libres", y no "áreas comunes". Elloademás se corrobora de la independización del predio denominado "Cinema"sin habérsele asignado porcentaje de participación, más por el contrario,dicho predio se encuentra encerrado dentro de áreas libres, pasajes yjardines, mas no de áreas comunes. En ese sentido, no forma parte de unrégimen de independización y copropiedad.

Además debe tomarse en cuenta que la "Unidad Vecinal de Mirones" nocuenta con un reglamento interno inscrito. Esto significa que la adecuación alDecreto Ley NO22112 por parte de las unidades vecinales en su conjunto fueinviable, dada la naturaleza de las edificaciones. Antes bien fueron sometidosa procesos de regularización de habilitación urbana, lo que implica laexistencia de vías, parques y veredas que deberán ser considerados comovías públicas. Ello sin perjuicio a los regímenes que puedan ser sometidoslos Edificios lipo "A", "B", "B-1", "e", "O" y "E", así como otras edificacionesque sí comparten áreas comunes.

En conclusión: Las unidades vecinales preexistentes a la entrada en vigenciadel Decreto Ley N° 22112 si bien fueron incluidos de manera excepcional endicha norma, sin embargo, posteriormente con la dación del D. Leg 803 y laLey 27157, esta inclusión ha quedado sin efecto. En ese sentido, no todaslas edificaciones conformantes de una unidad vecinal se encuentran sujetasal régimen de propiedad horizontal, hoy régimen de propiedad exclusiva ypropiedad común o régimen de independización y de copropiedad.

En consecuencia, corresponde revocar el numeral 1 de la tacha sustantivaformulada por la Registradora debiendo extenderse el asiento rectificatorio,en el sentido que el predio inscrito en la partida 40017151 no se encuentrasujeto al régimen de propiedad horizontal regulado en el derogado D. Ley N"22112, ni en los regímenes previstos en la Ley 27157.

16. Finalmente, podemos apreciar de la revisión del Sistema de ConsultaRegistral de la SUNARP, que ellitulo W 2155860 del 6/10/2017 se encuentratachado por vencimiento de la vigencia del asiento de presentación, motivopor el cual corresponde dejar sin efecto el numeral 2 de la denegatoria deinscripción formulada por la Registradora.

17. El artículo 152 del RGRP dispone expresamente que cuando se interponerecurso de apelación el Registrador deberá efectuar su anotación en lapartida registral respectiva.

En este caso, la Registradora no ha extendido la anotación del recurso deapelación en la partida electrónica W 40017151 del Registro de Predios deLima, anotación que deberá efectuarse.

Estando a lo acordado por unanimidad;

1. REVOCAR la tacha sustantiva, DEJAR SIN EFECTO el numeral 2 de ladenegatoria de inscripción formulada por la Registradora Pública del Registrode Predios de Lima al título sería lado en el encabezamiento, y disponer suinscripción, conforme a los fundamentos expuestos en el análisis de lapresente resolución.

RESOLUCiÓN No. - (,) e, -2018-SUNARP-TR-L

2. DISPONER la anotación del recurso de apelación en la partida electrónicaN° 40017151 del Registro de Predios de Lima.

Regístrese y comuníquese.

ROSARIODVocal

Resolllciones2018/2 71808-2017.doc

¿---

DRóÁLAM6TflDALGVocal del Tribunal Re ral