Page 1 of 1

THE CITY OF SPRUCE GROVE

BYLAW C-1074-19

CITY CENTRE AREA REDEVELOPMENT PLAN

WHEREAS, pursuant to the Municipal Government Act, R.S.A., 2000, c.M-26, a

municipality may adopt and amend an area redevelopment plan;

AND WHEREAS, the City of Spruce Grove wishes to adopt Bylaw C-1074-19, the City Centre Area Redevelopment Plan;

NOW THEREFORE, the Council for the City of Spruce Grove, duly assembled hereby enacts as follows:

1. Bylaw C-1047-19 City Centre Area Redevelopment Plan be adopted as outlined in Schedule 1, which is attached to and forms part of this Bylaw.

2. This bylaw shall come into force and effect when it receives third reading and is

duly signed.

First Reading Public Hearing Second Reading Third Reading Date Signed __________________________ Mayor __________________________ City Clerk

Sche

dule 1   

City of Spruce Grove 

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

  

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

i 

                         [ B

LANK PA

GE ] 

 

Table of Con

tents 

1.0 

Introd

uctio

n 1 

1.1 

Purpose and Intent of the

 ARP

 1 

1.2 

Plan

 Con

text 

1 1.3 

Public Participation 

3 

2.0 

Planning Con

text 

5 2.1 

Enabling Acts & Plans 

5 2.2 

Existing Co

ndition

s 6 

2.3 

Challenges & Opp

ortunitie

s 11

 

3.0 

Visio

n, Objectives & Con

cept 

12 

3.1 

Visio

n 12

 3.2 

Objectives 

12 

3.3 

Rede

velopm

ent C

oncept Plan 

12 

4.0 

Area Redevelop

ment P

olicies 

15 

4.1 

Introd

uctio

n 15

 4.2 

Land

 Use 

15 

4.3 

Streets and Mob

ility 

22 

4.4 

Urban

 Design 

27 

4.5 

Public Realm

 29

 4.6 

Built Form 

31 

4.7 

Signage 

36 

5.0 

Implem

entatio

n 38

 5.1 

Rede

velopm

ent Leade

rship 

38 

5.2 

City Centre Im

provem

ents Plan 

38 

5.3 

Detailed Planning

 and

 Con

struction 

38 

5.4 

Regulatory Framew

ork 

39 

5.5 

Phasing 

39 

5.6 

Mon

itorin

g and Am

endm

ent 

39 

6.0 

Planning Terminology 

43 

  Figures  

Figure 1     CCA

RP Area Bo

undary ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 2 

Figure 2     Current City

 Centre Land

 Use Zon

ing ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 9 

Figure 3     CCA

RP Land Use Redevelop

men

t Con

cept Plan ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 14

 Figure 4     CCA

RP Plann

ing Districts & Land Use ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 1

6 Figure 5     Street C

oncept M

cLeo

d Avenue

 Eastw

ard‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 17

 Figure 6     ARP

 Future Aspiratio

nal Residen

tial D

ensity ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 2

0 Figure 7      Mob

ility Con

cept ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 23

 Figure 8      McLeo

d Avenue

 Street T

ypology & Cross‐Sectio

n ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 22 

Figure 9      Co

lumbu

s Park Redevelop

ment C

oncept ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 2

8 

        Tables 

Table 1    Future Aspira

tional Residen

tial D

ensity ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 1

9 Table 2     Im

plem

entatio

n Actions Tim

eline ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ 4

0                  

 

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

1 

1.0

Intr

od

uct

ion

  1.

1 P

urpo

se a

nd In

tent

of t

he A

RP

The pu

rpose of th

e City Cen

tre Area Red

evelop

ment P

lan (CCA

RP) is 

to provide

 a ta

ngible vision, dire

ction and supp

ortive principles to

 guide de

sired

 and

 expected ne

w develop

ment a

nd re

developm

ent in 

the City of Spruce Grove’s City

 Centre area over the

 next fifteen plus 

years, with

 the likely realization that th

e CC

ARP  is a plan

 for the

 next 

25+ years. 

  This ARP

 provides a fram

ework and supp

ortin

g po

lices fo

r the

 City

 Ce

ntre th

at will: 

provide a cohe

sive de

sign

 plan that will allow fo

r the

 de

sirable and

 orderly re

developm

ent o

f the

 City

 Centre area 

over time; and

 

guide future pub

lic and

  private investment in the short (+/‐ 5

 years), m

edium (5

‐10 years) and

 longer te

rm (1

0‐15

+ years). 

  The CC

ARP will be an

 impo

rtant g

uide

 that defines a re

newed

 vision 

and plan

 for reinvigorating Spruce Grove’s City

 Centre.  

                             

        1.2

Pla

n C

onte

xt

The City Centre, or D

owntow

n as it has synon

ymou

sly been referred

 to in th

e past in Spruce Grove has long

 been an

 essentia

l part o

f the

 City’s fabric. H

owever, over the

 past twenty to

 thirty years, as the 

City began

 experiencing ne

w growth and

 pressures fo

r sub

urban 

mod

els of com

mercial growth becam

e in vogue

, the

 City

 Centre felt 

the exod

us of b

usinesses a

nd vita

lity. 

  Over the

 past d

ecade in particular, Spruce Grove has con

sistently 

been

 one

 of the

 fastest g

rowing commun

ities in th

e province, w

hich 

has led to th

e constant add

ition

 of n

ew re

sidentia

l neighbo

urho

ods 

as well as commercial growth on the pe

riphe

ry. Spruce Grove is now

 a well‐e

stablished region

al service centre for a

 wide trading region

, yet its City

 Cen

tre has no

t been the be

nefactor to

‐date of growth 

that wou

ld m

irror th

e City’s overall grow

th. 

  1.2.

1 P

lan

Are

a The CC

ARP Plan

 Area is illustrated in Figure 1 and its bou

ndary 

mirrors the bo

undarie

s of th

e City Cen

tre as expressed

 in th

e Mun

icipal Develop

men

t Plan (M

DP). The intent of the

 CCA

RP 

boun

dary is to

 encom

pass current and

 future com

mercial and

 mixed

‐use land

s as a part o

f the

 wider defined

 City

 Centre area as 

laid out in th

e MDP

.    The City Centre lies no

rth of th

e well‐traveled Highw

ay 16A

 corrid

or 

and as a re

sult has extrem

ely high

 visibility and strong

 access po

ints 

from

 all directions. Land uses are com

prised

 of traditio

nal local 

commercial office, retail, pe

rson

al and

 professional services fram

ed 

in th

e no

rth by older single family re

siden

tial as well as pu

blic and

 civic services. Recen

t red

evelop

men

ts have taken place in th

e City 

Centre in th

e form

 of small m

ixed

‐use com

mercial as well as some 

more no

table larger scale higher d

ensity m

ulti‐un

it all of w

hich have 

created a  po

sitive en

ergy and

 vibe towards City

 Cen

tre revitalization.

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

2 

  Figure 1      CC

ARP Area Bou

ndary 

    

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

3 

1.2.

2 H

isto

ric

Co

nte

xt

In 190

8 the Grand

 Trunk Pacific Railw

ay cam

e through Spruce Grove 

and a train station was built south of Highw

ay 16A

 (historically 

referred

 to as Baseline Ro

ad) o

n the no

rth sid

e of th

e tracks, dire

ctly 

in line

 with

 what is no

w M

ain Street in th

e City Cen

tre area. This 

resulte

d in m

oving all of the

 establishe

d bu

sinesses three qu

arters of 

a mile west to the presen

t location of th

e City of Spruce Grove. W

ith 

the establish

ment o

f the

 railroad, th

e commun

ity becam

e a bu

sy 

grain‐trading center.  

 

                          

1.3

Pub

lic P

artic

ipat

ion

A highly collabo

rative partnership betw

een the City Cen

tre Bu

siness 

Association (CCB

A) and

 the City of Spruce Grove has been 

fund

amen

tal to the evolution and form

ulation of th

e AR

P. Over the

 past 30 years there have been nu

merou

s efforts to create a 

revitalization strategy, how

ever each of th

ose efforts had lim

ited 

supp

ort  a

nd engagem

ent b

y the city cen

tre bu

siness com

mun

ity. The

 success of th

e curren

t ARP

 process has been the result of positive 

engagemen

t by the bu

siness commun

ity and

 the establish

ment o

f an 

actively involved

 CCB

A. 

  The CC

ARP over a period of 2+ years (and

 dating back on nu

merou

s occasio

ns to

 the  20

14 City

 Cen

tre Re

vitalization Discussio

n Pape

r) 

has consulted the pu

blic to

 gather a

 range of ideas, as well as 

guidance to

 help to keep the CC

ARP grou

nded

 in re

ality, rathe

r than 

simply a utop

ian dream.  It is estim

ated

 that over the

 cou

rse of th

e last 2+years over 5

00 individu

als have  participated

 in som

e form

 of 

engagemen

t and

 inpu

t as it pe

rtains to

 the City Cen

tre and its fu

ture 

directions. A

lthou

gh th

e CC

ARP was fo

rmally initiated

 in Octob

er 

2017

, the

 project te

am has been he

avily involved

 since 201

4 through 

multip

le com

mun

ity engagem

ent e

vents with

 resid

ents, business 

owne

rs, prope

rty ow

ners, high scho

ol stude

nts, Econo

mic 

Developm

ent A

dvisory Co

mmittee

 (EDA

C), City

 Cen

tre Bu

sine

ss 

Association (CCB

A), and

 Spruce Grove and

 District C

hambe

r of 

Commerce (SGDC

C), in additio

n to City

 Staff, Adm

inistratio

n and 

Coun

cil. This on

going engagemen

t collabo

ratively he

lped

 to define 

the ne

eds and wants con

sistent with

 the de

sired

 ARP

 vision and 

intent.  

  In add

ition

 to th

e ph

ysical in‐person engagemen

t process, the

 project team in coo

rdination with

 the City, utilized

 social m

edia 

resources through the CC

BA by way of Faceb

ook and Tw

itter 

anno

uncemen

ts and

 postin

gs. The

 project te

am also

 facilitated

 the 

creatio

n of a City

 Centre Re

vitalization/CC

BA website which includ

ed 

project u

pdates and

 on‐line surveys. Engagem

ent  a

nd con

sulta

tion 

metho

ds includ

ed: 

 

Spruce Grove 1965 

  Spruce Grove was incorporated

 as a village

 in 1955, a to

wn in 1971 

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

4 

In‐person op

en hou

se questionn

aires 

On‐line surveys 

Talk bub

bles 

20

0‐person

 con

sumer intercept survey 

Open ho

use “dotmocracy” and “stick‐it‐to‐m

e” im

agery 

panels 

Visio

ning

 session

s 

One

‐on‐on

e cafe chat sessio

ns 

Co

uncil Issue

s & Opp

ortunitie

s Worksho

p  

De

sign charrette with

 styrofoam

 massing

 and

 aerial pho

to 

“ideation”  

Ch

ristm

as “Wish

 List” 

Outdo

or W

inter F

est d

esign charrette 

High scho

ol surveys  

  The initial stages of th

e CC

ARP entailed on

‐the

‐groun

d fie

ldwork with

 the en

tire project team to

 kickstart th

e essential backgroun

d work 

requ

ired in th

e Infrastructure Assessm

ent stage. Throu

ghou

t the

 project  d

uration, pub

lic engagem

ent w

as und

ertaken comprising 

one‐on

‐one

 cafe chats, tw

o (2) d

esign charrettes and

 (2) o

pen 

houses. A

s well, weekly project tou

ch points with

 the Client te

am 

that includ

ed project progress repo

rts and presentatio

ns/w

orksho

ps 

with

 City

 Plann

ing & Engineerin

g Staff, Co

uncil and

 the CC

ARP 

Steerin

g Co

mmittee. 

  The following plans and initiatives have be

en re

ferred

 to in th

e developm

ent o

f the

 CCA

RP: 

 

1991

 Central Area Re

developm

ent P

lan 

19

97 Dow

ntow

n Develop

ment A

ction Strategy 

20

14 City

 Cen

tre Re

vitalization Discussio

n Paper 

20

16 Establishm

ent o

f City

 Centre Bu

sine

ss Associatio

n 

2016

/201

7 City Centre Visio

ning

 Worksho

ps 

       

       

  

 

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

5 

2.0

Pla

nn

ing

Co

nte

xt

  2.1

Ena

blin

g A

cts

& P

lans

  2.

1.1

Mu

nic

ipal

Go

vern

men

t A

ct (

MG

A)

The CC

ARP has been

 prepared in accordance with

 Sectio

ns 634

 and

 63

5 of th

e MGA, which indicates that a

 Cou

ncil may designate an 

area of the

 mun

icipality

 as a redevelopm

ent a

rea for the

 purpo

se of 

any or all of th

e following: 

 i.

reserving or im

proving land

 and

 buildings in th

e area; 

ii.

rehabilitating bu

ildings in th

e area; 

iii.

removing bu

ildings from

 the area; 

iv.

constructin

g or re

placing bu

ildings in th

e area; 

v.

establish

ing, im

proving or re

locatin

g roads, pub

lic utilities or 

othe

r services in th

e area; and

/or 

vi.

facilitating any othe

r develop

men

t in the area. 

  The MGA furthe

r specifies that an AR

P must d

escribe: 

 i.

the ob

jectives of the

 plan and ho

w th

ey are propo

sed to be 

achieved; 

ii.

the prop

osed

 land

 uses for the

 rede

velopm

ent a

rea; 

iii.

if a rede

velopm

ent levy is to be impo

sed, th

e reason

s for 

impo

sing

 it; and

 iv.

any prop

osals for the

 acquisition of land

 for  a

ny m

unicipal 

use, schoo

l facilitie

s, parks and

 recreatio

n facilities, or a

ny 

othe

r purpo

ses the Co

uncil con

siders ne

cessary. 

  The AR

P is intend

ed to

 guide

 develop

men

t activity

 and

 reinvestmen

t in th

e City Cen

tre area, and

 to provide

 both short a

nd long

‐term 

policy direction. This CC

ARP shou

ld be re‐evaluated

 every five (5

)  years to ensure that it con

tinue

s to re

flect th

e City’s objectives and

 visio

n for future developm

ent in the City Centre area. 

   

      2.1.

2 E

dm

on

ton

Met

rop

olit

an R

egio

n G

row

th

Pla

n (

EM

RG

P)

This CCA

RP has also been

 prepared with

 an un

derstand

ing of and

 in 

conformance with

 the EM

RGP region

al vision (Octob

er 201

7) 

emph

asizing respon

sible growth, integratin

g land

 use and

 infrastructure decision

s, and

 building resilient, adaptable and

 complete commun

ities. In particular, this AR

P strives to

 create a 

fram

ework of policies, guide

lines and

 action ite

ms  that will help the 

City m

eet the

 “Greenfie

ld Den

sity, Centres and

 Intensificatio

n Targets” of 1

00 dwelling un

its per net re

sidentia

l hectare. This 

directive is set out in Sched

ule 6 of th

e EM

RGP for the

 City

 of Spruce 

Grove, in which th

e City is designated as a “metropo

litan

 area”. 

  2.1.

3 M

un

icip

al D

evel

op

men

t P

lan

201

0 -

2020

The City’s M

unicipal Develop

men

t Plan (M

DP) w

as re

vised and 

updated in 201

0. The

 “Yo

ur B

right

Fut

ure” plan offers a geo

graphic 

defin

ition

 of the

 City

 Cen

tre and addressed revitalization in several 

sections. A

n ob

jective of Sectio

n 5; Form and

 Infrastructure is to

 “develop

 the City Centre as a m

ixed

‐use hub

 of activity

  with

 a 

distinct iden

tity.”  The

 initial con

cept fo

r this area is to

 be on

e of th

e primary commun

ity gathe

ring places and

 as a distinct urban

 experie

nce that is m

ixed

 use, ped

estrian friend

ly, and

 offe

rs a 

diverse and eclectic ra

nge of services. An Area Red

evelop

men

t Plan 

for this area is part o

f  the

 implem

entatio

n plan

 for Y

our B

right 

Future. 

  Policies are guided

 toward de

veloping

 an urban form

 with

 small‐

scale commercial uses, a pedestrian‐oriented

 enviro

nment, 

consolidated

 lots, and

 the creatio

n of an Area Red

evelop

men

t Plan.  

Performing a traffic analysis a

nd parking

 study are som

e specific 

initiatives also mentio

ned in Sectio

n 5.  A

s par

t of t

he C

CARP

stud

y, a

n in

depe

nden

t Par

king

Stu

dy w

as c

ondu

cted

and

is in

clud

ed in

the

sepa

rate

Infr

astr

uctu

re A

sses

smen

t Bac

kgro

und

Repo

rt.

 

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

6 

Und

er Econo

mic Develop

ment (Section 6), the

 MDP

 calls for the

 City

 Ce

ntre to

 be a mixed

‐use district that o

ffers hou

sing and services to

 complem

ent the

 veh

icle‐orie

nted

 com

merce and

 indu

stry else

whe

re 

in th

e City. Policies are geared

 to enh

ance business that serves local 

custom

ers while also

 attracting region

al users. The

 con

cept of 

mixed

‐use re

developm

ent is men

tione

d repe

atedly as a vision

 for 

the City Cen

tre. A sp

ecific task assigne

d un

der this section was to

 cond

uct a

 City

 Cen

tre Re

vitalization Stud

y focusin

g chiefly on 

econ

omic develop

men

t. As

par

t of t

he C

CARP

stud

y, a

n Ec

onom

ic

Bene

fits c

ompo

nent

was

con

duct

ed a

nd is

incl

uded

in a

sepa

rate

Ec

onom

ic B

enef

its &

Cos

ts B

ackg

roun

d Re

port

.   While th

e MDP curren

tly lays th

e grou

ndwork at a policy level for 

revitalization  efforts, re

vision

s to th

e MDP

 as a result of th

is City

 Ce

ntre ARP

 may be ne

cessary as th

e commun

ity fo

cuses more 

energy on City Cen

tre‐specific actio

ns and

 investmen

ts.  

  2.2

Exi

stin

g C

ondi

tions

The following provides a synop

sis of the

 existing cond

ition

s in th

e City Centre AR

P touching

 on Land

 Use, Parking, and

 Infrastructure & 

Utilities. U

nderstanding

 and

 assessing

 existing land

 patterns, m

arket 

cond

ition

s, infrastructure and

 future develop

men

t potentia

l allows 

for a

ddressing challenges and

 opp

ortunitie

s necessary to

 make 

inform

ed and

 desira

ble adjustmen

ts and

 maximize  essential area 

investments. 

  2.2.

1 B

ackg

rou

nd

Rep

ort

s The CC

ARP has been

 based

 on extensive backgrou

nd re

search and

 analysis includ

ing the review

 of p

ast studies, the

 preparatio

n of 

several new

 Backgroun

d Re

ports (techn

ical docum

ents) and

 an 

Issues & Solutions exercise un

dertaken

 with

 the Steerin

g Co

mmittee

 and City Cou

ncil. 

  The CC

ARP is supp

orted by th

e following specific Backgrou

nd 

Repo

rts that have inform

ed th

e po

licy directions and

 land

 use 

recommendatio

ns in th

is AR

P: 

1. Infrastructure Assessm

ent B

ackgroun

d Re

port (including

 Parking Stud

y) 

2. Land

 Use & Urban

 Form Backgroun

d Re

port 

3. Co

lumbu

s Park Co

ncept P

lan Backgrou

nd Report 

4. Econ

omic Ben

efits & Costs Backgroun

d Re

port. 

  2.2.

2 In

fras

tru

ctu

re &

Uti

litie

s Re

ferring to th

e Infrastructure Assessm

ent B

ackgroun

d Re

port, the

 following summarizes th

e key fin

dings pertaining

 to th

e existing 

cond

ition

s in th

e City Cen

tre. 

  1.

Sani

tary

Sew

er A

sses

smen

t ‐ The

 sanita

ry sew

er collection 

capacity is sufficient, how

ever th

e infrastructure is prim

arily 

Vitrified

 Clay Tile (V

CT) p

ipe that have reache

d its intend

ed 

service life. It is re

commen

ded  that all VC

T pipe

 be replaced

 with

 the eq

uivalent diameter PVC

. The

se upgrades are no

t required 

immed

iately but sho

uld be

 don

e in con

junctio

n with

 improvem

ents to

 the streetscape and/or water distrib

ution 

system

.

2.

Wat

er D

istrib

utio

n Sy

stem

Ass

essm

ent ‐ The

 existing system

 does 

not m

eet the

 requ

iremen

ts fo

r water distribution demand and 

fire flo

w. Critical  upgrade

s to th

e water distrib

ution system

 are 

requ

ired in order to

 meet the

 requ

ired capacitie

s. 

3.

Stor

mw

ater

Col

lect

ion/

Drai

nage

Sys

tem

Ass

essm

ent ‐ The

 stormwater collection system

 for the

 City

 Cen

tre is considered

 to 

have ade

quate capacity.  Re

‐develop

men

t sho

uld consider m

ajor 

system

 drainage and po

nding at detailed de

sign.  

4.

Broa

dban

d O

ppor

tuni

ty A

sses

smen

t – A sep

arate, con

curren

t stud

y by th

e City Centre has exam

ined

 the future opp

ortunity fo

r increased broadb

and capacity. The

 City

 is looking at add

ing fib

re 

optics cond

uits as part of the

 overall infrastructure 

improvem

ents in th

e City Centre. 

  

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

7 

2.2.

3 P

arki

ng

There is a total of 3

73 on‐street parking

 spaces in th

e City Centre 

Stud

y Area with

 135

 of the

 spaces located on

 McLeo

d Avenue

 (in

clud

ing 97

 angled parking spaces between Que

en Street a

nd King 

Street), 13

9 spaces on First A

venu

e, 36 on

 Que

en Street a

nd 63 on

 Main Street. 198

 of the

 stalls are angle and the remaining

 175

 are 

parallel parking. 

  At present, the

re are no parking restrictio

ns on Main Street and

 Que

en Street. McLeo

d Aven

ue and

 First A

venu

e are restricted to a 

two‐ho

ur time lim

it.  For any parking

 restrictio

n to be effective 

regular a

nd con

sistent enforcement is requ

ired. Other salient 

findings includ

e the following: 

Average du

ratio

n du

ring a typical w

eekday between 9 am

 ‐ 6:30

 pm was app

roximately 1.5 ho

urs througho

ut th

e stud

y area.   

De

mand for p

arking

 spaces is highest d

uring no

on time and 

the afternoo

n.  

Average occupancy in City

 Cen

tre Stud

y Area is 51.6%

.      2.

2.4

Mo

bili

ty

McLeod Avenue

 is th

e prim

ary east‐west veh

icular corrid

or in Spruce 

Grove’s City

 Centre and is actively used

 by tradition

al m

otorists, 

service vehicles, schoo

l buses, cyclists and

 transit service. 

Historically, M

cLeo

d Aven

ue has und

ergone

 a num

ber o

f parking

 reconfigurations, tho

ugh all have been

 don

e in th

e absence of any 

othe

r pub

lic re

alm con

siderations. M

cLeo

d Avenue

 has th

e greatest 

retail po

tential, yet a

mon

g the narrow

est sidew

alks. Changes to

‐date 

have been driven

 by maxim

izing the am

ount of o

n‐street parking

 to 

supp

ort b

usinesses and for the

 con

venien

ce fo

r visito

rs, as op

posed 

to m

aximizing the value and safety of the

 ped

estrian expe

rience. 

       

The original vehicle artery of th

e City Cen

tre, First A

venu

e is a street 

that to

day be

nefits from

 outstanding

 visibility from

 high volume 

Highw

ay 16A

 traffic flow

. First A

venu

e has transitio

ned over time to 

be a predo

minantly

 veh

icle cen

tric ro

ad with

 a com

binatio

n of 

angled

 and

 parallel parking, but a lack of  p

edestrian orientation and 

conn

ectivity. 

  Queen

 Street p

rovide

s an

 impo

rtant n

orth‐sou

th fu

nctio

n be

tween 

First A

venu

e to M

ohr S

treet. How

ever, the

 potentia

l for con

flict at 

the intersectio

n of Highw

ay 16A

/First A

venu

e and Que

en Street w

ith 

increased rede

velopm

ent is likely to becom

e an

 issue for veh

icular 

conflict a

nd pedestrian safety. 

  As one

 of the

 prim

ary and most traveled gateways to the City Cen

tre, 

King Street represents an

 impo

rtant a

ccess and egress ro

ute, but 

safety con

cerns do

 exist fo

r veh

icles turning in and

 out of First 

Avenue

 whe

re ped

estrian crossin

g conflicts can

 also

 arise. Because 

the City Cen

tre has historically been focused on

  veh

icular 

movem

ent, pe

destria

n mob

ility has been overlooked

 in te

rms of 

sidew

alk cond

ition

s, widths a

nd even an

 absen

ce of sidew

alks whe

re 

sidew

alks sho

uld exist (e

.g. Q

ueen

 Street b

etween McLeo

d Aven

ue 

to th

e Que

en Street P

rofessional Cen

tre). M

oreo

ver, the length of 

certain blocks, nam

ely McLeo

d Aven

ue between Calaho

o Ro

ad and

 Que

en Street p

resent limite

d op

portun

ities fo

r mid‐block, safe 

pede

stria

n crossin

gs. A

lso, cycling has also been ne

glected in th

e past whe

reby no de

fined

 cycling netw

ork has be

en prepared or 

presented that is capable of con

necting with

 the surrou

nding city 

trail network. 

  

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

8 

2.2.

5 L

and

Use

The curren

t area comprise

s the historic ‘dow

ntow

n’, tho

ugh lost 

over th

e years are those elem

ents th

at typically wou

ld be associated

 with

 historic re

tention and cultu

ral value

. The

 current m

ix of 

buildings is com

mercial and

 services and

 a varied distrib

ution of low, 

med

ium and

 emerging

 higher d

ensity resid

entia

l uses. The

 City

 Ce

ntre is a dispe

rsed

 nod

e comprise

d of street‐oriented

 retail, office 

and residential uses. One

 and

 two storey street fronted

 buildings 

contrib

ute to a tradition

al re

tail environm

ent, thou

gh external 

developm

ent con

tinue

s to put pressure on

 the area as a retail no

de.   

  Figure 2 illustrates the existin

g land

 use zon

ing in th

e AR

P Stud

y Area.  The City Cen

tre stud

y area is currently com

prised

 of six (6

) land

 use districts; C

1: City

 Cen

tre Co

mmercial, C2: Veh

icle Orie

nted

 Co

mmercial, R1: M

ixed

 Low

 to M

edium Den

sity Re

sidentia

l, R2

: Medium to

 High De

nsity

 Residen

tial, PS: Pub

lic Services a

nd DC: 

Direct Con

trol.  

  Recent re

developm

ents have he

lped

 to break th

e mold and presen

t a future com

prise

d of m

odern urban mixed

‐use and

 highe

r density 

resid

entia

l formats. In

 particular, recen

t multi‐un

it reside

ntial 

projects such as W

indsor Estates, King Street on The Park and

 The

 Nest h

ave achieved

 a level of d

ensity at o

r abo

ve EMRB

 ‘aspira

tional’ 

targets. W

indsor Estates  (5

11 Que

en Street) has 188

 units at a

 de

nsity

 of app

roximately 94

 du/nrha, w

hile King Street on the Park 

(33 Fifth Aven

ue) h

as 174

 units at a

 den

sity of 228

 du/nrha

 and

 The

 Nest (61

0 Calaho

o Ro

ad) h

as 68 un

its at a

 density of 170

 du/nrha. 

  Notable land

 use com

pone

nts of th

e City Cen

tre are the provision of 

public services, institu

tional and

 indo

or re

creatio

n and cultu

ral uses, 

all of w

hich are stron

g attributes and

 necessary building blocks fo

r prom

oting a complete commun

ity. The

re is a m

ix of C

ity services, 

churches, day cares, sen

iors’ cen

tres, ice rinks, fitness centres, trails 

and a  park amenity

 ‐ Ce

ntral Park which has historically been a focal 

point for significant C

ity events.  

   

  One

 of the

 most n

otable land

 uses in th

e stud

y area, outside

 of the

 commercial core is th

e olde

r single‐family re

sidences which scatter 

the land

scape. They presen

t challenges fo

r assem

bly and/or design 

guidelines  as it relates to re

developm

ent a

nd re

zoning. 

Rede

velopm

ent o

f the

se single‐family dwellings m

ay or m

ay not ta

ke 

the form

 of larger a

ssem

blies, but as is often the case in 

rede

veloping

 city

 centres or d

owntow

ns, tim

e can be

 the biggest 

obstacle fo

r tho

se who

 do no

t wish

 to m

ove or simply  wish

 to re

tain 

their h

ome. W

ith th

e prop

er ARP

 in place, the

 fram

ework can be

 establish

ed to

 find

 the op

timal re

developm

ent formats for the

se 

prop

ertie

s, but patience is re

quire

d. 

  The Main Street and

 McLeo

d Avenue

 area is characterized

 by 

commercial, retail, and office de

velopm

ent, containe

d with

in m

ostly

 olde

r buildings, tho

ugh  there have been some recent m

odern 

building additio

ns, such as th

e Trito

n Ce

ntre and

 McQ

ueen

 Centre. 

First A

venu

e betw

een Que

en Street a

nd Calahoo

 Road is an

 auto‐

oriented

 stretch and

 sho

uld continue

 to provide

 professional, 

medical services and complem

entary re

tail with

 distinct Highw

ay 

16A expo

sure and

 presence.  

  There are lim

itatio

ns  to

 existing rede

velopm

ent b

etween King

 Street 

and Main Street because of p

otentia

l con

tamination issue

s alon

g First A

venu

e (refer to

 Bylaw

 C‐671

‐07 and Environm

ental Site

 Assessmen

ts con

ducted

 as part of p

rope

rties at 315

 and

 309

 First 

Aven

ue). These environm

entally con

taminated

 site

s, while isolated

 lim

it and restrict red

evelop

men

t requirin

g creative and  compatib

le 

adaptive re‐use or e

xten

sive remed

iatio

n efforts. 

 

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

9 

Figure 2 Current City Centre Land

 Use Zon

ing 

   

  

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

10 

2.2.

6 C

olu

mb

us

Par

k Co

lumbu

s Park is located at th

e southe

ast corner o

f Main Street and

 McLeo

d Aven

ue and

 thou

gh it is highly visib

le, it is un

der‐utilized and 

largely un

know

n to th

e commun

ity, as voiced

 and

 con

firmed

 by 

resid

ents at m

ultip

le engagem

ent e

vents. Cen

tred

 aroun

d a 

decorative foun

tain with

 dated

 teal green

 metal benches and

 entry 

portal, the

 park is currently

 a network of ra

ised planters and

 overgrow

n vegetatio

n with

 hard spaces th

at do no

t allow fo

r active 

or effe

ctive programming on

 a year‐roun

d basis. 

  2.2.

7 E

con

om

ic C

on

dit

ion

s Spruce Grove’s re

gion

al‐serving

 locatio

n and surrou

nding highway 

infrastructure ensure that th

e City has excellent and

 quick access to 

smaller tow

ns located to th

e west a

nd th

us serves as a m

ajor 

commercial service and

 employment n

ode for the

 region

, reaching 

beyond

 its resid

ent p

opulation to over 1

38,000

 resid

ents. O

ver the

 years  20

11 to

 201

8 (usin

g the City’s M

unicipal Census), the

 City

 of 

Spruce Grove grew from

 26,17

1 to 35,76

6; an average annu

al 

grow

th ra

te of 4

.6%.  

  Althou

gh new

 com

mercial develop

men

t and

 opp

ortunitie

s are taking

 place at th

e ed

ges of th

e City, the

 City

 Centre represents an 

impo

rtant future locatio

n for retail  opp

ortunitie

s for local 

inde

pend

ent retailers as well as chain store op

erations. Restaurants, 

person

al services and conveniences to

p the list o

f potentia

l tenants 

that sho

uld be

 targeted

 and

 attracted

 in con

junctio

n with

 ongoing

 rede

velopm

ent o

f the

 City

 Cen

tre as part o

f this CC

ARP. Recen

t developm

ents such as th

e Que

en Street P

rofessional  Cen

tre, th

e King

 Street P

laza, M

cQue

en Cen

tre, re

locatio

n of M

ain Street Law

 (on First A

venu

e) and

 other strategic re

cent strategic prope

rty 

acqu

isition

s represen

t new

 develop

men

ts th

at fram

e the City Cen

tre 

with

 a m

ix of u

ses. Add

ition

ally, large scale m

ulti‐un

it reside

ntial 

developm

ents such as W

indsor Estates and

 King Street on the  Park 

are evidence of the

 feasibility and

 lure of h

ighe

r den

sity ho

using 

form

ats fram

ing the City Cen

tre. 

Furthe

r infill and

 rede

velopm

ent o

pportunitie

s will becom

e more 

oppo

rtun

istic at o

lder, und

erutilized prop

ertie

s/bu

ildings along

 

McLeo

d Aven

ue and

 Main Street over the

 next d

ecade. This will help 

to stim

ulate the revitalization of th

e City  Cen

tre area by making it 

more appe

aling for a

ttracting and retaining ne

w and

 exciting

 bu

sinesses in th

e City Cen

tre. 

  The City Centre currently

 exhibits th

e following econ

omic m

etrics for 

its com

mercial uses (S

ourc

e: C

ity o

f Spr

uce

Gro

ve R

etai

l & O

ffice

M

arke

t Stu

dy, 2

017): 

 Re

tail Inventory: 175

,000

 sf 

Retail Va

cancy: 14,70

0 sf (8

.4%) 

Num

ber o

f Retail Businesses: 110

   Office  Inventory: 157

,000

 sf 

Office Vacancy: 13,90

5 sf (8

.9%) 

Num

ber o

f Office Businesses: 102

                                          

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

11 

2.3

Cha

lleng

es &

Opp

ortu

nitie

s   The City Centre has fallen ou

t of relevance in th

e commun

ity as the 

primary locatio

n of im

portant com

mun

ity se

rvices, com

mun

ity life, 

office commercial and

 retail commercial sho

pping. This area is th

e historical ‘dow

ntow

n’, and

 it is identified as such in th

e MDP and 

EMRG

P. Assessm

ent o

f the

 City

 Cen

tre’s existing cond

ition

s and an

 un

derstand

ing through commun

ity engagem

ent h

as iden

tified a 

numbe

r of challenges th

at m

ay inform

 a different d

irection and 

oppo

rtun

ity.  

  Chal

leng

es 

  The following are the no

table challenges affe

cting the City Centre in 

its current fo

rm: 

 

Vacant, und

erutilized and deterio

ratin

g commercial land

s and bu

ildings;  

Inconsistent a

nd sub

urban strip

 cen

tre developm

ent 

patterns in what ide

ally sho

uld be

 ped

estrian‐oriented

 commercial areas; 

Lack of accessib

le, flexible and usable pub

lic re

alm spaces  

that wou

ld sup

port th

e City Cen

tre be

ing relevant as the 

primary locatio

n of im

portant com

mun

ity events, office and

 commercial services, and

 retail shop

ping; 

Limite

d diversity

 in hou

sing

 types and de

nsity

 that sup

ports 

the City Cen

tre’s fun

ctioning

 with

in th

e City as a mixed

‐use 

urban centre; 

Ag

ing and inadequate  capacity

 of required infrastructure 

utilitie

s; 

Inadeq

uate zon

ing to enable mixed

‐use, inn

ovative 

resid

entia

l and

 enh

anced bu

ilding de

signs that e

mbrace 

mod

ern place‐making principles;  

Local roads th

at includ

e long

 blocks, m

ultip

le curb cuts, 

fragmen

ted sid

ewalks, disjointed

 con

nections and

 overall 

barriers to

 con

nectivity

 and

 safety; 

 

   

Poorly m

aintaine

d and serviced

 alleys th

at do no

t promote 

safe ped

estrian mob

ility and

 con

nectivity

 through the City 

Centre; and

  

Environm

entally con

taminated

 site

s that limit and restrict 

rede

velopm

ent. 

 O

ppor

tuni

ties

  The following have been identified as th

e more po

ignant 

oppo

rtun

ities to

 add

ress th

e multitud

e of challenges in th

e City 

Centre: 

 

Create a vision and im

plem

entatio

n plan

 to guide

 investment 

and rede

velopm

ent; 

Im

prove the area’s streetscape

 and

 building qu

ality

 and

 resulting

 streetfront experience; 

Enhance pe

destria

n focused conn

ectivity, m

obility, 

infrastructure and

 amenities to

 add

ress area shortcom

ings; 

Provide a varie

ty of h

ousing

 form

at options to

 achieve 

increased resid

entia

l density con

sistent with

 the aspiratio

nal 

targets of th

e Edmon

ton Metropo

litan

 Regional G

rowth Plan 

and City Centre AR

P vision

; 

Defin

e ho

w re

quire

d infrastructure im

provem

ents are to

 be 

paid fo

r and

 implem

ented to enable the fulfillm

ent o

f the

 area vision; 

Iden

tify necessary land

 use, develop

men

t regulations and

 urban and pu

blic re

alm design guidelines neede

d to sup

port 

the attainmen

t of the

 City

 Cen

tre visio

n; 

Iden

tify po

tential prope

rties and partne

rships th

at th

e City 

could use for future civic, cultural or o

ff‐street parking

 ne

eds; and

 

Plan, finance and

 build necessary infrastructure per th

e implem

entatio

n plan

 requ

iremen

ts. 

  

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

12 

3.0

Vis

ion

, Ob

ject

ives

&

Co

nce

pt

  3.1

Vis

ion

The Vision

, Prin

ciples and

 Objectives collectively de

scrib

e a 

complete, long

‐term outcome for the

 City

 Cen

tre at increasing

 levels 

of detail and

 specificity. Plann

ing po

licy in th

e following sections 

supp

orts th

e achievem

ent o

f spe

cific objectives, gen

eral prin

ciples, 

and the overarching vision

 described

 in th

e following. The

 vision 

statem

ent for th

e City Centre is as fo

llows: 

Spru

ce G

rove

’s C

ity C

entr

e w

ill b

e a

wel

com

ing,

fam

ily‐fr

iend

ly

City

Cen

tre

brim

min

g w

ith y

ear‐

roun

d ac

tivity

, fes

tival

s, e

vent

s,

shop

ping

, din

ing

and

invi

ting

gree

n, o

pen

and

publ

ic sp

aces

with

re

vita

lized

bui

ldin

gs a

nd e

nhan

ced

stor

efro

nts i

n a

wal

kabl

e en

viro

nmen

t. Th

e Ci

ty C

entr

e w

ill b

e a

plac

e w

here

peo

ple

of a

ll ag

es c

ome

to sh

op, d

ine,

wor

k, li

ve, s

ocia

lize,

inte

ract

and

pa

rtic

ipat

e in

a v

arie

ty o

f com

mun

ity, a

rts a

nd c

ultu

ral

expe

rienc

es.

The Spruce Grove City

 Cen

tre is envision

ed to

 becom

e a mod

ern 

contem

porary urban

 city

 centre in its de

sign and feel th

at exude

s elem

ents of a

 ped

estrian friend

ly place with

 active commun

ity 

spaces. This will m

ake it diffe

rent, yet attractive and marketable to 

resid

ents, investors, develop

ers and bu

sinesses. 

  3.2

Obj

ectiv

es

The vision

 for the

 City

 Centre is based on

 the following guiding 

objectives: 

 1.

Strengthen

 the City Centre’s infrastructure, streetscape

 and

 bu

ilt enviro

nment to elevate its ope

ratio

n as a coh

esive, 

unique

 and

 desira

ble area fo

r investm

ent a

nd living. 

   

 

2. Ensure th

e City Cen

tre remains re

levant in th

e ever‐changing 

commercial m

arketplace by focusin

g its com

mercial fu

nctio

n to provide

 the most a

dvantageou

s variety of goo

ds, offices, 

services and

 access in a package attractive to all City 

resid

ents. 

3. Attract m

ixed

‐use com

mercial and

 highe

r den

sity residential 

above de

velopm

ent investm

ent to the City Centre to 

increase hou

sing

 sup

ply, and

 provide

 for d

iversity  in hou

sing 

mix and

 price. 

4. Em

phasize the City Centre as a fo

cal point fo

r com

mun

ity 

celebrations by making it a vibrant year‐roun

d de

stination 

for sho

pping, obtaining

 services a

nd arts & culture activity

 that will attract a variety of visito

rs, businesses and 

resid

ents. 

5. Prom

ote mob

ility and

 street a

ctivity

  with

in th

e City Cen

tre 

by facilitating conven

ient and

 efficien

t mob

ility and

 parking

 that emph

asizes a com

fortable, efficien

t and

 safe pe

destria

n environm

ent. 

  3.3

Red

evel

opm

ent C

once

pt P

lan

The CC

ARP vision

 is premised

 on creatin

g an

 urban

 metropo

litan

 environm

ent that is progressive, m

odern and contem

porary from

 its 

building form

 through to a streetscape

 that re

spects vehicles and 

parking, but prio

ritizes th

e movem

ent a

nd m

obility of p

edestrians. 

To sup

port th

e overall vision and ob

jectives, this section contains a 

rede

velopm

ent con

cept th

at will enable the evolution of a coh

esive, 

mod

ern rede

velopm

ent p

attern over time.  

  The Land

 Use and

 Urban

 Form Con

cept presented

 in Figure 3 

iden

tifies m

ajor initiatives propo

sed for red

evelop

men

t of the

 City

 Ce

ntre. The

 con

cept re

spon

ds to

 the de

sire of re

sidents for a 

mod

ern urban and contem

porary City

 Centre that doe

sn’t 

necessarily emulate historic or small‐tow

n main streets, but ra

ther 

looks to an econ

omically sustainable urban

 future. 

City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

13 

3.3.

1 M

ajo

r R

edev

elo

pm

ent

Init

iati

ves

The CC

ARP Re

developm

ent C

oncept includ

es strategic initiatives 

supp

ortive of th

e City Cen

tre vision

 that have the po

tential unlock 

the future potentia

l for th

e City Cen

tre in te

rms of social and

 econ

omic value

. Each of th

e CC

ARP major plann

ing initiatives are 

presented in th

e context o

f the

 City

 Cen

tre and have actionable  

policies as well as De

sign and Pu

blic Realm

 guide

lines 

recommen

datio

ns. The

 prim

ary rede

velopm

ent initia

tives propo

sed 

in Figure 3.1 for refocusing the City Cen

tre includ

e the following. 

With

in each initiative, m

ultip

le smaller a

ctions cou

ld be un

dertaken

 to collectively make the overall implem

entatio

n more meaningful 

and impactful: 

  1.

Mix

ed‐U

se D

evel

opm

ent P

atte

rn ‐ through am

ende

d zoning

 prom

ote be

st develop

men

t practices by creatin

g a fram

ework 

for M

ixed

‐Use th

at includ

es a diversity of h

ousing

 form

ats.

2.

Dive

rse

& D

ense

Hou

sing

Opt

ions ‐ provide a diversity

 of m

ulti‐

unit ho

using form

ats, typo

logies and

 den

sities c

onsistent with

 the EM

RB’s aspira

tional den

sity targets, and

 app

ropriate fo

r all 

ages to

 brin

g new vita

lity to City

 Centre.

3.

Mai

n St

reet

& M

cLeo

d Av

enue

‘Hig

h St

reet

’ Rev

italiz

atio

n ‐ 

iden

tifies a conversion

 of current parking

 along

 McLeo

d Avenue

 from

 King Street to

 Que

en Street to parallel. This wou

ld create a 

fram

ework for n

arrowing the street by widening sid

ewalks, 

introd

ucing curb exten

sions or traffic calming circles, m

id‐block 

pede

stria

n crossin

gs, elim

inating the nu

mber o

f curb cuts, 

slowing traffic and

 accom

mod

ating future m

ulti‐mod

al transport 

includ

ing transit and

 bicycles. 

4.

Stre

etsc

ape,

Par

king

& P

edes

tria

n De

sign

Impr

ovem

ents

‐ Incorporate brande

d wayfin

ding

 and

 dire

ctories to key buildings, 

areas, pub

lic spaces, parking

 and

 civic amenities. Con

nectivity

 is 

also inadequate in th

e City Cen

tre as it re

lates to areas in th

e perip

hery such as Que

en Street P

lace or C

ity  Hall. Co

nnectivity

 can be

 achieved through the thou

ghtful placemen

t and

 articulation of sidew

alk patio

s and parklets. The

 City

 Centre can 

be m

ore walkable by prio

ritizing pe

destria

n mob

ility th

rougho

ut, 

but p

articularly at the

 intersectio

ns along

 McLeo

d Avenue

 and

 First A

venu

e. 

5.

Infr

astr

uctu

re R

ehab

ilita

tion ‐ m

ake up

grades to

 area’s aging 

infrastructure to

 fully re

alize the  future poten

tial of the

 City

 Ce

ntre in te

rms of re

developm

ent, reinvestmen

t and

 reinvigoratio

n. This can includ

e additio

nal sidew

alks, as well as 

road

 and

 utilities upgrades.

6.

Wes

t End

Roa

d an

d Co

nnec

tivity

Impr

ovem

ents

‐ refers to

 the 

area along

 McLeod Aven

ue and

 First A

venu

e be

tween Que

en 

Street and

 Calahoo

 Road allowing for b

etter n

orth sou

th 

pede

stria

n mob

ility  includ

ing a po

tential network of con

nections 

north to M

cPhe

rson

 Avenu

e and Moh

r Avenu

e.

7.

Revi

taliz

e Co

lum

bus P

ark ‐ p

laces are shaped

 by the pe

ople who

 use them

 and

 remem

bered by th

e statem

ents and

 amenities 

that greet th

em; the

 City

 Centre can and shou

ld have more 

cultu

ral con

tent in place ancho

red near or a

roun

d a  redesigned

 Co

lumbu

s Park.  

8.

Urb

an D

esig

n G

uide

lines

to Im

prov

e Bu

ildin

gs ‐ represents one

 of 

the most impo

rtant o

pportunitie

s to create urban form

 and

 desig

n that is con

sistent with

 the vision

 for a

 mod

ern urban city 

centre, not just with

in th

e commercial core, but equ

ally 

impo

rtant in the residential periphe

ry with

in a 10‐minute walk. 

9.

Defin

ition

of L

and

Use

Pre

cinc

ts ‐  Specifically designated Precincts 

that collectively shape the visio

n of th

e City Centre, yet allowing 

for a

 uniqu

e identity with

in each so th

at th

e overall area can be

 diverse and full or character and

 vibrancy for a

ll ages. 

10.

Firs

t Ave

nue

Prom

inen

ce ‐ distinctly differen

t from M

cLeo

d Avenue

 and

 charting a ne

w path that  captures highway 

commercial visibility with

 guide

lines th

at provide

 a transition 

into th

e City Cen

tre.  This will provide

 con

nectivity

 to M

cLeo

d Avenue

 and

 pedestrian safety by closing off the

 veh

icle access 

from

 Highw

ay 16A

 at Q

ueen

 Street a

nd re

strictin

g access from

 Highw

ay 16A

 at K

ing Street to

 First A

venu

e.

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

14 

Figure 3 CCA

RP Land Use Redevelop

ment C

oncept Plan 

  

 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

15

 

4.0

Red

evel

op

men

t P

olic

ies

  4.1

Intr

oduc

tion

The Land

 Use and

 correspon

ding

 Red

evelop

ment P

lan represents a 

potential built‐form

 outcome for the

 Spruce Grove City

 Cen

tre. It was 

develope

d with

 careful con

sideration of th

e plan

 con

text; the

 strengths, weaknesses, opp

ortunitie

s, and

 challenges identified for the

 stud

y area; the

 vision articulated

 by city re

siden

ts, business, CCB

A, 

Staff and

 Cou

ncil; and

 the interface with

 the pu

blic re

alm con

cept.  

  The gene

ral objectives of the

 Red

evelop

ment P

olicies are as fo

llows: 

a. Supp

ort inten

sification and densificatio

n through mixed

 and

 multi‐pu

rpose de

velopm

ents in th

e City Cen

tre that ensure 

new utility

 and

 overall rehabilitated

 infrastructure is efficiently

 utilized. 

b. Integrate a diversity

 of land  uses in th

e City Centre includ

ing 

resid

entia

l uses that allow fo

r hum

an scale activation of pub

lic 

spaces like Colum

bus Plaza. 

c. Create an environm

ent that e

stablishe

s econ

omic viability and 

vitality for C

ity Cen

tre bu

sine

sses th

at can

 be sustaine

d year‐

roun

d and be

yond

 regular b

usiness ho

urs. 

d. Achieve a high

 stand

ard of architectural and

 urban

 design 

quality

 for a

ll new infill develop

men

t and

 redevelopm

ent 

projects. 

e. Prom

ote a safe, con

venien

t, walkable pe

destria

n‐scale City 

Centre fo

r residen

ts, visito

rs and

 employees. 

  The rede

velopm

ent inten

t and

 policies are provided

 in th

e them

es of 

Land

 Use, Streets & M

obility, U

rban Design & Pub

lic Realm, and

 Built 

Form

. In supp

ort o

f the

 rede

velopm

ent con

cept presented

 in Sectio

n 3.0, th

e combinatio

n of th

e Re

developm

ent C

oncept and

 Policies will 

work together to

 guide

 the evolution of th

e City Cen

tre towards a 

future with

 vertical m

ixed

‐use develop

ment, increased density

 and

 ho

using diversity, and

 an up

lifted, m

odern streetscape and  bu

ilt fo

rm. 

  

      4.2

Land

Use

The en

vision

ed Land Use patterns sup

port opp

ortunitie

s provide

d by 

the area’s re

gion

al locatio

n, its long

‐stand

ing retail and commercial 

presence, its desire

 for a

n expand

ed cultural sector, its goal to have 

stronger pub

lic transit, its proximity

 to Highw

ay 16A

, poten

tial of 

Columbu

s Plaza, and

 its central location in th

e commun

ity adjacen

t  to 

establish

ed re

sidentia

l neighbo

urho

ods and a large indu

stria

l em

ploymen

t base.  

  The contextual re

latio

nship of th

e olde

r existing single‐fa

mily 

resid

entia

l north of C

hurch Ro

ad is examined

 towards fu

lfilling

 rede

velopm

ent a

nd den

sification to provide

 a noticeable increase in 

local pop

ulation with

in a 5 to

 10‐minute walk of th

e City Cen

tre core. 

This is im

portant b

ecause of the

 role th

at a growing resid

ent b

ase in 

short w

alkable proxim

ity can

 have on

 business supp

ort o

n a year‐

roun

d basis.  

  The rede

velopm

ent con

cept dem

onstrates h

ow im

plem

entatio

n of th

e CC

ARP land

 use and

 urban

 form

 policies enables success beyond

 that 

which th

e city has  been able to

 realize de

spite

 past a

ttem

pts.   

  4.2.

1 P

lan

nin

g P

reci

nct

s The City Centre’s land

 use has been divided into fo

ur (4

) plann

ing 

precincts as sho

wn in Figure 4. These precincts provide

 objectives, 

policies, and

 develop

ment g

uidelines to

 encou

rage and

 guide

 desire

d changes to th

e City Centre’s form

 and

 mix of com

patib

le re

sidential, 

commercial, and

 institu

tional uses. 

 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

16

 

Figure 4 CCA

RP Plann

ing Districts & Land Use 

 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

17

 

4.2.

1.1

McL

eod

Ave

nu

e P

reci

nct

  A

‘hig

h st

reet

’ with

a v

ertic

al m

ixed

‐use

opp

ortu

nity

The City Centre intersectio

n at ‘M

ain & M

cLeod’ is intend

ed to

 be 

the area’s ‘place to

 be’, and

 the McLeo

d Avenue

 Precinct 

encompasses th

ese areas that are characterized

 by compact, street‐

oriented

 develop

ment.  

This precinct is the short‐term

 prio

rity area fo

r streetscape

 revitalization and infrastructure upgrade

s that a

re intend

ed to

 ‘kick‐

start’ the area’s re

developm

ent a

nd enh

ance th

is area as the City’s 

commercial ‘high street’. Be

yond

 the ‘M

ain & M

cLeo

d’ starting po

int, 

the extension of re

developm

ent a

long

 McLeod Aven

ue in both 

directions will con

tribute as im

portant g

atew

ays to th

is ene

rgized

 central core and a focal point fo

r cultural activities.  

  At th

e Precinct’s east K

ing Street gatew

ay, redevelop

ment w

ill 

pursue

 sup

portive streetscape and bu

ilt fo

rm enh

ancemen

ts, and

 over th

e longer‐term transitio

n to a vertical m

ixed

‐use nod

e whe

re 

cultu

re and

 entertainmen

t can

 take place. The

 land

 uses with

in a 

block of th

e ‘M

ain & M

cLeo

d’ intersectio

n shall be characterized

 by 

high

 ene

rgy retail shop

s. (e

.g. con

venien

ce, spe

cialty, personal and

 profession

al services), foo

d & beverage, and

 opp

ortunity fo

r mixed

‐use residential and

/or o

ffice uses above. Land uses m

oving east and

 west from ‘M

ain & M

cLeo

d’ shall accept an expand

ed ra

nge of 

commercial uses, and

 these may includ

e vertical mixed

‐use 

resid

entia

l over  o

ffice develop

ments.  

  McLeod Aven

ue west o

f Queen

 Street shall continue

 the ‘high street’ 

visio

n by extending

 mixed

‐use street‐oriented

 develop

ment; 

however, its fo

rm 

expand

s to allow fo

r offices, larger 

commercial 

developm

ents, and

 the 

possibility of live/work 

units at g

roun

d level. 

The continuatio

n of 

McLeod Aven

ue’s 

streetscape 

improvem

ent e

fforts is  critical fo

r presenting a good

 ‘first’ 

impressio

n of th

e area, and

 all ne

w develop

ment m

ust con

tribute to 

the pu

rsuit o

f a high‐qu

ality

 and

 walkable bu

ilt enviro

nment. The 

McLeod Aven

ue Precinct sup

ports b

usinesses that can

 serve the 

wider com

mun

ity while still m

aintaining

 and

 enh

ancing

 opp

ortunitie

s for a

 majority

 of smaller scale locally‐owned shop

s. Add

ition

ally, the

 west a

reas shall allow fo

r the

 possib

ility of live/work bu

sinesses (i.e. 

artisans, craftsm

en, personal services) as mixed

‐use develop

ment. 

An expression of th

e po

tential urban

 form

 looking east at ‘Main & 

McLeod’ from

 Main Street is con

ceptually sho

wn in Figure 5. 

  Figure 5   Street Con

cept M

cLeod Avenue

 Eastward 

 

  

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

18

 

Polic

ies

a.

Land

 Use Bylaw

 shall be

 amende

d to provide

 opp

ortunitie

s for m

ixed

‐use com

mercial and

/or com

mercial/residen

tial 

developm

ent, while ensuring retail and commercial uses are 

maintaine

d and prom

inen

t at street level. 

b. De

velopm

ent shall contrib

ute to a high‐qu

ality, urban

 form

 and pe

destria

n en

vironm

ent. 

c. Au

to‐orie

nted

 uses shall be proh

ibite

d. 

d. At‐grade

 surface parking

 lots fron

ting McLeod Aven

ue are 

proh

ibite

d. 

e. Diverse retail and commercial uses with

 narrow storefron

ts 

shall be the pred

ominant form at the

 street level of b

uildings 

betw

een Que

en Street a

nd King Street on McLeo

d Avenue

 and alon

g Main Street. 

f. Outdo

or dining spaces and

 seatin

g shall  be encouraged

 for 

restaurants. 

g. Groun

d flo

or re

tail uses between Que

en Street a

nd King 

Street m

ay permit de

velopm

ent w

ith larger wrap arou

nd 

tenant spaces to provide

 larger ancho

r opp

ortunitie

s. 

    4.2.

1.2

Fir

st A

ven

ue

Pre

cin

ct

  An a

ttra

ctiv

e lo

cal b

usin

ess s

ervi

ces s

tree

t The First A

venu

e Precinct is envisione

d as an attractive street fo

r local business that shall continue

 its tradition

al street level 

commercial and

 retail developm

ent form while providing

 new

 op

portun

ity fo

r abo

ve groun

d mixed

‐use office/retail com

mercial 

developm

ent.  This area’s visu

al exposure to Highw

ay 16A

 presents 

an opp

ortunity to

 attract and

 promote  the City Cen

tre to th

e traveling pu

blic, and

 develop

ment w

ith interesting vertical storefron

t expression

s and a layered streetscape will help supp

ort this 

outcom

e. 

     

  Land

 uses in th

e First A

venu

e Precinct shall em

phasize grou

nd level 

office, professional, or m

edical services that ta

ke advantage of the

 high

 visibility to

 Highw

ay 16A

.  Street‐le

vel retail and

 food

 and

 be

verage uses rem

ain acceptable; how

ever, it is recognized

 that th

is sin

gle‐sid

ed ro

adway is less con

ducive to

 ped

estrian shop

ping

 and

 may be be

tter suited for b

usinesses less re

liant on clusterin

g.   

    Polic

ies

 

a. Upd

ate Land

 Use Bylaw

 to establish a mix of retail and

 office 

type

 uses. Retail or com

mercial uses shou

ld be provided

 on 

the grou

nd floo

r of any new

 develop

men

t. b.

Ve

rtical storefron

t expressions and

 attractive signage shall 

be re

quire

d facing

 Highw

ay 16A

. c.

De

velopm

ent shall contrib

ute to a high‐qu

ality

 urban

 form

 and pe

destria

n en

vironm

ent. 

d. Au

to‐orie

nted

 uses shall be proh

ibite

d. 

e. At‐grade

 surface parking

 lots associated with

 a develop

ment 

and fron

ting First A

venu

e are proh

ibite

d. 

f. Mixed

‐use develop

men

t with

 office abo

ve com

mercial shall 

be prio

ritized

.  g.

New

 develop

ments adjacen

t to Co

lumbu

s Park shall provide

 an

 ope

n,  safe, well‐lit pe

destria

n friend

ly interface to th

e pu

blic sp

ace. 

h. Sm

all and

 med

ium‐scale re

tail/commercial bays shall be

 the 

pred

ominant form at g

roun

d level. 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

19

 

4.2.

1.3

Urb

an L

ivin

g P

reci

nct

U

rban

livi

ng e

xper

ienc

e th

roug

h de

nsifi

catio

n   The Urban

 Living Precinct provide

s Spruce Grove with

 a uniqu

e resid

entia

l living expe

rience consisting of a ra

nge of m

ulti‐un

it ho

using form

s situated with

in a truly mixed

‐use area. This Precinct 

shall be rede

velope

d with

 infill hou

sing

 that offe

rs higher d

ensity and 

diversity

 in fo

rm.  

  Rede

velopm

ent in this Precinct sup

ports  the overall City

 Cen

tre 

aspirin

g toward achieving a reside

ntial density of 100

 dwelling un

its 

per residen

tial hectare (d

u/nrha) as targeted

 for ‘urban centres’ 

located in m

etropo

litan

 areas as de

fined

 with

in th

e Ed

mon

ton 

Metropo

litan

 Region Growth Plan (EMRG

P).  This CC

ARP strives to

 be 

consistent w

ith th

ese targets in its forecasting and is allocatin

g for 

densities abo

ve 100

 du/nrha, but com

prise

d of a m

ix of h

ousing

 de

nsity

 and

 form

ats to promote individu

ality

 rather th

an sam

eness 

and a sterile urban

 form

. This Precinct plans fo

r a fu

ture with

out low

‐de

nsity

 resid

entia

l uses to sup

port th

e City Centre’s transition 

toward higher den

sity residential uses.    

  A forecast of e

xpected de

nsity, based

 on available infill and

 rede

velopm

ents land

s and de

nsity

 assum

ptions, as identified in 

Figure 6, ind

icates app

roximately 11

4 du

/nrha in th

e Urban

 Living 

Precinct com

prising

 med

ium den

sity at 77 du

/nrha and high

 density 

at 149

 du/nrha. This de

nsity

 forecast whe

n combine

d with

 the 

existing de

velope

d multi‐un

it de

velopm

ents at a

 den

sity of 90 

du/nrha, equ

ates to

 an estim

ated

 total U

rban

 Living Precinct 

resid

entia

l den

sity of 102

du/nrha. This forecast, as show

n in Table 1, 

illustrates th

at City

 Cen

tre AR

P is projected to m

eet the

 EMRG

P’s 

aspiratio

nal U

rban

 Cen

tres Den

sity Target. M

oreo

ver, the de

nsity

 forecasts result in  an estim

ated

 total pop

ulation of 3,900

 representin

g an

 increase of b

etween just over 2

,000

 new

 residents in 

the Urban

 Living Precinct. This po

pulatio

n is a ne

cessary compo

nent 

to sup

porting local businesses in the City Cen

tre. 

 

    Table 1    Future Aspira

tional Residential D

ensity 

Cu

rren

t L

and

Use

Fu

ture

Mu

lti-

Fam

ily R

esid

enti

al"U

RB

AN

LIV

ING

" P

rec

inct

Ne

t L

and

A

rea

(he

cta

res)

hig

h

den

sit

yp

op

ula

tio

nsc

enar

io

"Asp

irat

ion

al"

den

sity

scen

ario

(du

/nrh

a)

Sin

gle

Fam

ilyH

igh

Den

sity

Res

ide

ntia

l5.

11,

505

149

Sin

gle

Fam

ilyM

ediu

m D

ens

ity R

esid

entia

l3.

154

677

8.2

2,05

11

14

Cu

rren

t L

and

Use

Fu

ture

Mu

lti-

Fam

ily R

esid

enti

al"U

RB

AN

LIV

ING

" P

rec

inct

Ne

t L

and

A

rea

hec

tare

Cu

rren

t C

ity

Cen

tre

po

pu

lati

on

Cu

rre

nt

Cit

y C

entr

e m

ult

i-fa

mily

den

sity

(du

/nrh

a)

Mu

lti-

Fam

ilyM

ix o

f M

ed

ium

an

d H

igh

Den

sity

Res

iden

tial

8.5

1,83

590

16.7

3,88

61

02T

OT

AL

(fu

ture

infi

ll re

dev

elo

pm

ent

+ ex

isti

ng

mu

lti-

fam

ily)

  To fu

rthe

r sup

port th

e City Cen

tre, th

e McLeo

d Aven

ue Precinct a

lso 

encourages vertical m

ixed

‐use re

sidential use. It is likely that 

additio

nal residen

tial den

sity will occur in th

e McLeo

d Avenue

 Precinct th

at wou

ld re

sult in add

ition

al City

 Centre de

nsity

 furthe

r supp

ortive of th

e EM

RGP ‘aspira

tional’ target.  

  Polic

ies

 a.

Re

side

ntial uses shall w

ork toward achieving a de

nsity

 target 

of 100

 du/nrha

 as set o

ut by the EM

RB. 

b. Am

end Land

 Use Bylaw

 to establish High Density Re

side

ntial 

adjacent to

 Calahoo

 Road and alon

g Ch

urch Road and 

Jespersen (between Main Street and

 King Street) h

aving a 

density

 between 12

0 to 150

 du/nrha. 

c. Am

end Land

 Use Bylaw

 to establish Med

ium Den

sity 

Reside

ntial along

 Jespersen Aven

ue, M

cPhe

rson

 Avenu

e and 

Moh

r Avenu

e be

tween Main Street and

 Que

en Street, 

betw

een 50

 to 75 du

/nrha.  

  

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

20

 

Figure 6     ARP

 Future Aspiratio

nal Residential D

ensity 

 

City

Ha

llQ

ueen

Str

eet

Pro

fess

iona

lCen

tre

Com

mer

cial

Pro

tect

ive

Ser

vice

s

Win

dso

rE

sta

tes

Kin

gS

tre

et

onth

eP

ark

City

Ha

ll

Co

lum

bus

Pa

rk

Ce

me

tary

Com

mer

cial

Hig

hD

ens

ityM

ulti-

Uni

tR

esi

den

tial

Med

ium

Den

sity

Mu

lti-U

nit

Re

side

ntia

l

2to

4S

tore

yM

ixed

-Use

Re

side

ntia

l/Com

mer

cia

l

Exi

stin

gM

ulti-

Fa

mily

Inst

itutio

nalo

rC

ivic

Pro

pert

ies

AR

PS

tudy

Are

aR

esid

entia

lDen

sity

Fo

rmat

s

7

4

12

3

5 6

11

13

13

15

16

10

8

12

14

9

1-

610

Ca

lah

ooR

oa

d

17

0d

u/n

rha

2-

Sp

ruce

Gle

n

30

du

/nrh

a

3-

131

Moh

rA

ven

ue

36d

u/n

rha

4-

Win

dso

rE

sta

tes

94d

u/n

rha

5-

440

Mai

nS

tre

et

10

8d

u/n

rha

6-

420

Mai

nS

tre

et

10

0d

u/n

rha

7-

Kin

gS

tre

et

onth

eP

ark

17

4d

u/n

rha

8-

400

Ca

lah

ooR

oa

d

82

du

/nrh

a

9-

300

Qu

een

Str

eet

44

du

/nrh

a

10

-21

1C

hur

chR

oad

11

7d

u/n

rha

11

-32

0C

hur

chR

oad

10

8d

u/n

rha

12

-22

4C

hur

chR

oad

92

du

/nrh

a

13

-20

0C

hur

chR

oad

12

4d

u/n

rha

14

-11

2C

hur

chR

oad

13

3d

u/n

rha

15

-21

1Q

uee

nS

tree

t

91

du

/nrh

a

16

-11

4M

cLe

od

Ave

nue

11

4d

u/n

rha

AR

PS

tud

yA

rea

Exi

stin

gM

ulti-

Uni

tD

ens

itie

s

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

21

 

   d.

Maximum

 building he

ight in th

e Medium Den

sity 

Reside

ntial shall be

 4‐storeys 

e. A range of hou

sing form

s shall be encouraged

 to 

accommod

ate diffe

rent income levels, age group

s, 

households and

 lifestyles. 

f. De

velopm

ent shall contrib

ute to a high‐qu

ality

 urban

 form

 and

 ped

estrian en

vironm

ent. 

g. Parking requ

iremen

ts fo

r multi ‐un

it reside

ntial in the 

City Centre shall be 1 space pe

r dwelling un

it or as 

determ

ined

 through a Parking Managem

ent P

lan. 

                                                 

 4.

2.1.

4 C

ivic

Pre

cin

ct

Conv

erge

nce

of g

over

nmen

t & c

omm

unity

inst

itutio

nal

  The Civic Precinct shall focus on

 governm

ent a

nd other institu

tional 

uses th

at provide

 com

mun

ity services available to all resid

ents with

in 

the City Cen

tre. A Strategic Plan and Needs Assessm

ent study by the 

City was re

cently prepared to examine the Library and Cu

ltural 

need

s. Pub

lic Facilitie

s in th

e AR

P area are  well utilized

 and

 near 

capacity. M

any city departm

ents are located in other satellite 

buildings and

 not in th

e City Hall building. This may permeate into 

oppo

rtun

ities or req

uiremen

ts fo

r add

ition

al space fo

r City

 de

partmen

ts.  

  The Civic Precinct is largely develope

d, but it still provides some 

oppo

rtun

ity fo

r infill and

 intensificatio

n to bolster its contrib

ution to 

the diverse mix of C

ity Cen

tre land

 uses as an interesting and 

impo

rtant p

lace. Red

evelop

ment in this Precinct shall contrib

ute to 

achieving a ‘sen

se of p

lace’ associated with

 its un

ique

 civic service 

identity that will be recognized

 com

mun

ity wide. Urban

 design and 

streetscape enhancem

ents shall occur  o

vertime to add

 interest, and

 these up

grades sho

uld be

 accelerated

 in con

junctio

n with

 any 

mun

icipal upgrading

 activities.   

  Polic

ies  

a. New

 stand

‐alone, single‐use commercial buildings are 

proh

ibite

d. 

b. Civic, institu

tional and

 recreatio

nal uses shou

ld be 

continue

d, and

 given

 opp

ortunitie

s for e

xpansio

n on

 curren

tly zon

ed PS land

s. 

c. City  shall look fo

r opp

ortunitie

s to locate m

ore pu

blic and

 cultu

ral service sp

aces in th

e City Cen

tre. 

    

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

22

 

4.3

Str

eets

and

Mob

ility

The illustrative Co

ncept P

lan is furthe

r sup

plem

ented by Figure 7 

which visu

ally sho

ws the future m

obility network. The

 illustrative 

concept p

lan reflects a long

‐term im

plem

entatio

n of th

e po

licies 

includ

ed in th

is section of th

e CC

ARP, su

pported by th

e Land

 Use & 

Urban

 Form Backgroun

d Re

port. It m

ust b

e no

ted that certain 

compo

nents of th

is concep

t such as th

e closure of Queen

 Street a

t Highw

ay 16A

 or p

arklets m

ay be pilot p

rojects to te

st th

e results and

 requ

ire fu

rther study and

 refin

emen

t to implem

ent m

ore 

perm

anen

tly. 

  4.3.

1 S

tree

ts

The existing street network, particularly along

 McLeo

d Aven

ue 

shou

ld be the focus of a re

configuration to accom

mod

ate greater 

levels of m

obility fo

r pedestrians and

 cyclists, w

hile also be

ing able to

 supp

ort future urban grow

th, transit and traffic flow

 that is and

 will 

be expected to con

tinue

 moving through the City Cen

tre. This will 

ensure th

at a satisfactory level of service is maintaine

d for v

ehicles, 

while providing

 straightforward and efficient access to th

e City 

Centre fo

r residents who

 cho

ose to cycle or w

alk.  

  Firs

t Ave

nue

The original vehicle artery of th

e City Centre, First A

venu

e is a street 

that to

day be

nefits from

 outstanding

 visibility from

 high volume 

Highw

ay 16A

 traffic flow

. First A

venu

e has transitio

ned over time to 

be a predo

minantly

 vehicle centric ro

ad with

 angled and parallel 

parking, but a lack of p

edestrian orientation. 

Que

en S

tree

t Queen

 Street p

rovides an

 impo

rtant n

orth‐sou

th fu

nctio

n be

tween 

First A

venu

e to M

ohr S

treet. How

ever, the

 potentia

l for con

flict at 

the intersectio

n of Highw

ay16

A / F

irst A

venu

e and Queen

 Street w

ith 

increased grow

th from

 rede

velopm

ent is likely to becom

e an

 issue 

for veh

icular and

 ped

estrian safety. The

 intersectio

n of M

cLeod 

Avenue

 & Que

en Street serves as an im

portant internal transition

 po

int for th

e City Centre. 

McL

eod

Aven

ue 

McLeod Aven

ue is th

e prim

ary east‐west vehicular corrid

or in Spruce 

Grove’s City

 Centre and is actively used

 by tradition

al m

otorists, 

service vehicles, schoo

l buses, cyclists and

 transit service. 

Historically, M

cLeod Aven

ue has und

ergone

 a num

ber o

f parking

 reconfigurations, tho

ugh all have been

 don

e in th

e absence of any 

othe

r pub

lic re

alm con

siderations, nam

ely increasing

 the side

walk 

widths. Changes to

‐date have been driven

 by maxim

izing the am

ount 

of on‐street parking

 to sup

port businesses a

nd fo

r the

 con

venience 

of visitors, as op

posed to m

aximizing the value of th

e pe

destria

n experie

nce.  

  Figure 8 depicts th

e transformed

 street con

figuration of M

cLeo

d Avenue

  in sup

port of the

 vision

 for the

 City

 Centre. 

  Figure 7 M

cLeod Avenue

 Street T

ypology & Cross‐Sectio

n 

  

 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

23

 

Figure 8      Mob

ility Con

cept 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

24

 

King

Str

eet 

As one

 of the

 prim

ary and most traveled gateways to the City Cen

tre, 

King

 Street rep

resents an

 impo

rtant a

ccess and egress ro

ute, but 

safety con

cerns do

 exist fo

r veh

icles turning into and

 out of First 

Avenue

 and

 pedestrian crossin

g conflicts. 

  Polic

ies: 

a. To

 facilitate a transit corrid

or, angle parking

 shall be

 eliminated

 and

 replaced

 with

 parallel parking

 along

 McLeod 

Avenue

 between King

 and

 Que

en Streets.   

b. A central landscaped med

ian shall be placed

 dow

n the 

middle of M

cLeo

d Aven

ue between King

 Street a

nd Queen

 Street while accom

mod

ating necessary Fire Service 

requ

iremen

ts.   

c. The nu

mber o

f drivew

ays shall be avoide

d on

 McLeo

d Avenue

 and

 First A

venu

e and requ

ire all new develop

men

ts 

or re

developm

ents to

 access parking from

 lane

ways, whe

re 

possible. 

d. A mid‐block pedestrian/road

 con

nection shall be review

ed 

alon

g McLeo

d Aven

ue between Que

en Street a

nd Calahoo

 Ro

ad. 

e. McLeo

d Aven

ue, Q

ueen

 Street  a

nd M

ain Street shall have 

bulb outs for traffic calm

ing. 

f. McLeo

d Aven

ue/King Street and

 McLeo

d Aven

ue/Calahoo

 Ro

ad shall have intersectio

n improvem

ents. 

g. Re

view

 closing

 right‐in and

 right‐ou

t veh

icular traffic flow

 at 

Highw

ay 16A

/First A

venu

e and Que

en Street a

nd if fe

asible 

implem

ent a

 one

‐year p

ilot p

roject to

 evaluate  impacts on

 traffic flow

 and

 business. 

h. Re

view

 a central m

edian at King Street and

 First A

venu

e to 

eliminate “chicane

‐style” access from

 Highw

ay 16A

 westbou

nd and

 if fe

asible im

plem

ent a

 one

‐year p

ilot 

project to evaluate im

pacts on

 traffic flow

 and

 business.  

i. A stud

y shall be cond

ucted to  determine the feasibility of 

extend

ing McPhe

rson

 Avenu

e from

 Que

en Street to Calaho

o Ro

ad to

 ensure future m

obility flow

 for v

ehicles, ped

estrians 

and cyclists. 

j. Re

view

 local road conn

ectio

ns in th

e area bou

nded

 by Moh

r Avenue

, Que

en Street, First A

venu

e and Calaho

o Ro

ad fo

r future m

ulti‐mod

al im

provem

ents. 

k. Traffic calming consisting  of smaller traffic calming with

 non

‐locking knockdow

n bo

llards shall be review

ed and

 if fe

asible, 

implem

ented alon

g Ch

urch Road, M

ohr A

venu

e and 

Jespersen Avenue

. l.

On‐Street cycling shall be en

couraged

 with

in th

e City Cen

tre 

that links to th

e Herita

ge Trail ne

twork. 

  4.3.

2 L

anew

ays

In th

e conven

tional sense, lanew

ays with

in a City

 Centre serve 

busin

esses and reside

nces by providing access to

 service entrances 

of buildings, private parking, and

 other back of hou

se activities, such 

as waste and

 recycling collection.  

 

In m

any citie

s no

w, lanew

ays 

them

selves are becom

ing 

activated

 as recreatio

nal and

 cultu

ral spaces. W

ithin Spruce 

Grove’s City

 Centre these 

functio

ns prevail, how

ever 

there are lane

ways that serve 

as access to pub

lic areas, m

ost 

notably Co

lumbu

s Park.  

       

Polic

ies: 

a. Principles sup

porting Crim

e Preventio

n Through 

Environm

ental D

esign (CPTED

) to provide elem

ents of safety 

and multi‐mod

al fo

rms of transport shall be

 implem

ented. 

b. Re

view

 use of lanew

ays for b

urying

 of o

verhead utilitie

s. 

c. Co

mmercial develop

ments shall access parking

 by lane

ways. 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

25

 

d. Mid‐way between Que

en Street a

nd Calahoo

 Road on

 McLeo

d Aven

ue, provide

 through access to

 sho

rten

 block 

length. 

e. The City shall secure a right‐of‐way exten

sion of th

e laneway 

betw

een Que

en Street a

nd Calahoo

 Road (between McLeo

d Avenue

 and

 First A

venu

e) to

 exten

d the full length.  

f. Private  waste and

 recycling storage facilities located with

in 

lane

way rights‐of‐w

ays shall be proh

ibite

d. 

g. Private parking with

in lane

way right‐of‐ways shall be 

proh

ibite

d. 

  4.3.

3 P

edes

tria

n M

ob

ility

Pu

blic sidew

alks re

fer to paved areas on

 pub

lic land

s intend

ed fo

r pe

destria

n travel alongsid

e streets or ro

adways. In

 certain areas 

whe

re ped

estrian mob

ility is of h

igh impo

rtance, like McLeo

d Aven

ue, 

public sidew

alks m

ay be en

hanced

 through widen

ing, spe

cial surface 

treatm

ents, uniqu

e lighting, and

 the installatio

n of site

 furnish

ings. It 

is recommen

ded  that sidew

alks are designed primarily fo

r ped

estrian 

circulation, but m

ust a

ccom

mod

ate disabled

 persons usin

g motorized

 scoo

ters or w

heelchairs. 

  Main Street will play a pivotal role in th

e establish

men

t of the

 “four 

corners” at M

cLeod Aven

ue and

 Main Street. A

s such, the

 sidew

alks 

are impo

rtant in term

s of how

 they con

nect  with

 and

 flow

 to th

e envisio

ned sidewalks along

 McLeo

d Avenue

. Sim

ilarly, Q

ueen

 Street 

provides a necessary and

 central pedestrian link be

tween First 

Avenue

 and

 McLeo

d Aven

ue and

 is th

e critical ancho

r to the future 

public and

 ped

estrian realm along

 McLeo

d Aven

ue. O

ther streets in 

the AR

P are also critical fo

r ped

estrian  mob

ility and

 sho

uld be

 closely 

exam

ined

 as part of red

evelop

men

ts where sidew

alks do no

t exist.  

McL

eod

Aven

ue (K

ing

Stre

et to

Que

en S

tree

t) 

McLeo

d Aven

ue is th

e main thorou

ghfare in th

e City Cen

tre with

 the 

greatest re

tail street level frontage today and in th

e future, yet 

amon

g the narrow

est sidew

alks. M

cLeo

d Aven

ue between King

 Street and

 Queen

  Street sho

uld be

come the active pe

destria

n spine 

in th

e City Cen

tre and will re

quire

 major im

provem

ents to

 the 

pede

stria

n sidewalk realm.  

McL

eod

Aven

ue (Q

ueen

Str

eet t

o Ca

laho

o Ro

ad) 

McLeo

d Aven

ue exten

ding

 from

 Que

en Street to Calaho

o Ro

ad is 

envisio

ned to becom

e a live‐work resid

entia

l/com

mercial street, 

alon

g which sidew

alks will be impo

rtant to have a m

ore de

fined

 street infrastructure & fu

rnitu

re zon

e 3 ed

ge. The

 length of the

 road

 betw

een qu

een Street and

 Calahoo

 Road will necessitate the 

introd

uctio

n of a m

id‐block crossing to enable safer n

orth‐sou

th 

pede

stria

n transitions. 

Firs

t Ave

nue 

As a predo

minantly

 veh

icle cen

tric ro

ad with

 a sidew

alk on

ly on the 

north sid

e, storefron

t  visibility is critical fo

r businesses a

long

 this 

street. The

 future of First A

venu

e is tied

 to com

mercial and

 office 

uses, w

here 

pede

stria

n movem

ent a

nd 

safety will still be 

impo

rtant for 

workers and

 visitors. It is less 

impe

rative 

however fo

r First 

Avenue

 to have an

 external dining and 

storefront 

fron

tage, but  th

e overall sidew

alk 

widths shou

ld be 

widened, w

here 

possible to

 optimal 

standards of 2 

metres. 

 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

26

 

Que

en S

tree

t and

Mai

n St

reet 

Main Street will play a pivotal role in th

e establish

men

t of the

 “four 

corners” at M

cLeod Aven

ue and

 Main Street. A

s such, sidew

alks are 

impo

rtant in term

s of how

 they con

nect with

 and

 flow

 to th

e envisio

ned sidewalks along

 McLeo

d Avenue

. Sim

ilarly, Q

ueen

 Street 

provides a necessary and

 central pedestrian  link be

tween First 

Avenue

 and

 McLeo

d Aven

ue and

 is th

e critical ancho

r to the future 

public and

 ped

estrian realm along

 McLeo

d Aven

ue. Sidew

alks along

 Main Street and

 Que

en Street d

o no

t presently have sig

nificant retail 

fron

tage exposure, but fu

ture re

developm

ent a

nd infill, particularly 

alon

g Main Street, north and

 sou

th of  M

cLeo

d Aven

ue will see

 the 

need

 for stron

g storefront visibility and presence to

 grow and

 along

 with

 it th

e role of the

 sidew

alk in a m

anne

r similar to that 

recommende

d for M

cLeo

d Avenue

 between King

 Street a

nd Que

en 

Street. 

  Polic

ies 

a. Pede

stria

n safety shall be

 prio

ritized

 in all aspe

cts of pub

lic 

realm design and implem

entatio

n. 

b. To

 facilitate pe

destria

n movem

ent, sid

ewalks shall be

 widened

 along

 First A

venu

e, M

ain Street, Q

ueen

 Street, King

 Street and

 McLeo

d Aven

ue at the

 sam

e tim

e as re

quire

d infrastructure im

provem

ents.  

c. Sidewalks sho

uld be

 provide

d on

 both  sides of th

e streets 

througho

ut th

e Urban

 Living Precinct with

 a 2 m

etre 

separatio

n be

tween the curb and

 the sid

ewalk to allow fo

r land

scaping (trees or g

rass bou

levard) and

 sno

w re

moval.  

d. Install a new

 sidew

alk on

 the west side of Que

en Street, 

north of M

cLeo

d Aven

ue and

 exten

ding

 north  to

 the Que

en 

Street Professional Building and extend

ing to M

ohr A

venu

e. 

e. Install a new

 sidew

alk on

 the east side of M

ain Street, north 

of Chu

rch Street and

 exten

ding

 north to

 Jespersen Avenue

. f.

Sidewalks shall be

 ade

quately illum

inated

 to ensure a high

 level of p

edestrian safety and

 com

fort. 

g. Obstructio

ns to

 sidew

alks, including

 drivew

ay aisles and

 above grou

nd utilities shall be

 minim

ized

 for p

edestrian 

safety and

 visibility. 

h. Private utilizatio

n of pub

lic sidew

alks shall be

 allowed

 for 

tempo

rary patio, retail, display, or o

ther non

‐permanen

t uses. A

ll private uses m

ust sub

mit for a

pproval w

ith th

e City 

through an

 establishe

d protocol. 

  4.3.

4 P

arki

ng

an

d A

cces

s Parking in th

e City Cen

tre is sufficient fo

r future de

velopm

ent, 

however im

provem

ents to

 add

ress transit, employee

 and

 customer 

utilizatio

n and sig

nage are needed. How

ever, the

 impe

nding arrival 

of transit fo

r which angled parking is no

t com

patib

le, w

ill re

sult in a 

loss of app

roximately 40

 parking

 spaces alon

g McLeo

d Aven

ue 

betw

een King

 Street a

nd Queen

 Street. Therefore, shared parking 

wou

ld be a creative solutio

n to parking

 managem

ent w

ith limite

d cost im

plications, w

hile ensuring on

‐street p

arking

 is utilized

 by 

those who

 need it most. Moreo

ver, a Parking Managem

ent P

lan will 

be critical to

 ensure that all available on

 and

 off‐street parking

 op

tions are identified. Businesses shou

ld also play a ro

le by en

gaging

 with

 and

 encou

raging

 staff to use available off‐site

 parking

 areas. 

  Polic

ies 

a. Re

view

 current cash‐in‐lieu

 policy for n

ew develop

ment to 

determ

ine alternatives fo

r future land

 acquisition or shared 

parking. 

b. Re

view

 time lim

it restrictio

ns fo

r City

 Cen

tre on

‐street 

commercial parking

 areas as approp

riate. 

c. Following a reason

able period of time for b

usinesses and 

custom

ers to get accustomed

 to any new

 parking

 changes, 

City shall mon

itor a

nd add

ress any issues th

at arise through 

a Parking Managem

ent P

lan. 

d. City shall pu

rsue

 partnerships o

r opp

ortunitie

s to utilize 

vacant lots or o

ther und

erutilized spaces during bu

sine

ss 

hours to provide

 off‐street parking

 spaces.  

e. Parking Patio

s shall be

 permitted

 for o

n‐street  parking

 spaces on McLeo

d Aven

ue if not re

moving more than

 2 

parking spaces per block, and

 no more than

 4 in to

tal 

betw

een King

 Street a

nd Calahoo

 Road. 

  

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

27

 

4.4

Urb

an D

esig

n

  Urban

 Design compo

nents comprising civic, ope

n and pu

blic sp

aces 

and facilities represents a valuable asset to the overall 

rede

velopm

ent. They su

pport a

 diversity of activities fo

r all users on

 a daily and

 year‐roun

d basis.  

  4.4.

1 O

pen

Sp

aces

an

d P

arks

Open spaces, parks and

 plazas a

re intend

ed fo

r pub

lic uses such as 

social gathe

rings, pub

lic events, as well as passive and active 

recreatio

n. The

 City

 Cen

tre has a collection of valuable, yet in so

me 

respects und

erutilized op

en spaces. The

se includ

e most n

otably 

Central Park, Colum

bus P

ark, trail con

nections and

 an urban  

commun

ity garde

n. The

 current ope

n green space be

side Broxton 

Scho

ol is to

 be used

 by the scho

ol fo

r playing

 fields. 

  Polic

ies 

a. Integrate pu

blic ope

n spaces in City

 Cen

tre with

 citywide 

system

s b.

Open spaces and

 parks sho

uld have clear legible pu

blic 

access, be fle

xible in te

rms of use, and

 con

sider sun

 transition/angles and

 year‐roun

d cultu

ral activities in th

eir 

desig

n. 

c. Pu

blic and

 priv

ate op

en space and

 parks shall follow to

 Crime Preven

tion Through Environm

ental D

esign (CPTED

) principles. 

d. Pu

blic ope

n spaces shall en

courage installatio

n of pub

lic art 

and othe

r cultural elemen

ts con

sisten

t with

 the City’s 

Cultu

ral M

aster P

lan. 

e. Prop

erty owne

rs shall be

 encou

raged to prepare vacant lot 

strategies in th

e commercial areas to

 animate, sc

reen

 or 

active private op

en  space. 

         

4.4.

2 C

olu

mb

us

Par

k In th

e context o

f Spruce Grove, Colum

bus Park is a valuable op

en 

space asset in the City Centre and its locatio

n is highly visible at th

e intersectio

n at M

ain Street and

 McLeo

d Avenue

. A Con

ceptual Plan 

for C

olum

bus Park as a ne

w year‐roun

d, flexible plaza space th

at will 

fulfill the  role of b

ecom

ing a focal gathe

ring, so

cializing and 

interacting pu

blic sp

ace, capable of h

ostin

g even

ts and

 festivities on‐

site is show

n in Figure 9. The

 Con

ceptual Plan provides a flat, ope

n and fle

xible green space that is available for u

se in fo

ur se

ason

s for a

 varie

ty of e

vents or fo

r  passive daily use.  

  Polic

ies: 

a. Re

develop Co

lumbu

s Park as a key, flexible year‐roun

d pu

blic ope

n space. 

b. Co

lumbu

s Park shall adh

ere to Crim

e Preven

tion Through 

Environm

ental D

esign (CPTED

) prin

ciples. 

c. Fixtures and

 elemen

ts sho

uld be

 designe

d and/or located to 

receive as m

uch sunlight as the surrou

nding environm

ent 

will permit and provide shaded

 areas whe

re app

ropriate. 

d. Site lines shou

ld be de

signe

d and/or located to re

duce glare 

and minim

ized

 wind cond

ition

s from

 adjacent p

rope

rties. 

     

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

28

 

Figure 9       Colum

bus P

ark Redevelopm

ent C

oncept 

 

  

 

Col

um

bu

s P

laza

Op

tion

1C

ity C

entr

e A

rea

Red

eve

lopm

ent

Pla

n 1

05

2.5

0 SC

ALE

: 1:5

NO

RT

H R

EF

Leg

end

Co

lum

bu

s P

laza

Se

atin

g

Fir

e P

it

Bu

s S

top

Fo

od

Tru

ck

Str

ee

t Pla

za

Bu

lb o

ut

Co

vere

d S

tage

A

A

B

B

C

C

DD

E

E

F

F

G

G

H

HMcL

eod

Ave

nue

Main Street

Co

lum

bus

Pla

za

A

C

B

D

E

FG

H

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

29

 

4.4.

3 P

arkl

ets

Parklets are ra

pidly be

coming a place‐making ‘m

ust‐have’ w

here 

parking spaces or o

pen spaces are te

mpo

rarily converted into a 

public space whe

re peo

ple gather, m

aking a safer a

nd m

ore 

enjoyable pu

blic re

alm. 

The tempo

rary nature of 

these spaces cou

ld allow 

for m

obility of the

 space 

itself and

 for city

 maintenance in winter 

mon

ths to be effective and 

unen

cumbe

red. 

  Polic

ies: 

a. Tempo

rary/m

ovable parklets shall be pe

rmitted

 in th

e McLeo

d Aven

ue Precinct. 

b. A pilot p

roject shall be

 implem

ented for a

 period of no less 

than

 one

 year (Sprin

g to Fall) that iden

tifies a locatio

n for the

 testing of a parklet project th

at wou

ld be maintaine

d and 

overseen

 by the CC

BA.   

c. De

sign crite

ria shall be

 determined

 through Land

 Use Bylaw

 am

endm

ents. 

 4.

5 P

ublic

Rea

lm

The pu

blic re

alm creates a vibrant com

mercial core by attracting 

pede

stria

ns, m

otorists, transit users and

 cyclists to

 spe

nd time in 

Spruce Grove’s City

 Centre. In

 order fo

r the

 infill, rede

velopm

ent a

nd 

overall revita

lization to be a successful catalyst, the pu

blic re

alm 

must b

e attractive for a

ll types of users and

 facilitate  a wide varie

ty 

of com

mun

ity and

 cultural events and activities year‐roun

d. 

  The pu

blic re

alm con

sists of any pub

licly owne

d exterio

r spaces such 

as streets, sidew

alks, lanew

ays, green

 and

 ope

n spaces. 

Infrastructure re

novatio

ns are identified in th

e supp

ortin

g Infrastructure Assessm

ent B

ackgroun

d Re

port as a ne

cessary 

cond

ition

 for red

evelop

men

t in the City Cen

tre.  

 

4.5.

1 S

tree

tsca

pe

The Re

developm

ent C

oncept (refer to

 Figure 3.1) illustrates a

 cohe

sive urban

 design vision

 for the

 streets, sidew

alks and

 laneways.  

  Streetscapes 

are de

fined

 as 

the spaces 

betw

een the 

buildings on 

either side of 

a street. 

Streetscapes 

defin

e the 

street 

character a

s a 

link be

tween pu

blic and

 private spaces. It is impo

rtant  that 

streetscapes be desig

ned to re

flect th

e character o

f the

 neighb

ourhoo

d and offer a

 safe, com

fortable enviro

nmen

t for 

pede

stria

ns.  

  Polic

ies 

a. Plan

 for a

nd m

ake streetscape improvem

ents to

 the McLeo

d Avenue

 Precinct a

s the initial ARP

 catalyst p

roject. 

b. Plan

 for a

nd m

ake streetscape improvem

ents in a phased 

manne

r to up

grade respective precincts over time. 

c. Ad

d more street trees to beautify th

e City Cen

tre. 

d. Iden

tify and un

dertake installatio

n of con

sistent ped

estrian‐

scale street lightin

g and weather‐app

ropriate fu

rnitu

re 

fixtures in com

mercial areas. 

e. In non

‐com

mercial precincts, ensure a consistent ide

ntify in 

street lightin

g and furnitu

re fixtures. 

           

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

30

 

4.5.

2 In

fras

tru

ctu

re

The ne

twork of utilities and

 services com

prising

 water, sew

er, gas, 

broadb

and etc. are integral to

 making sure th

at any re

developm

ent 

can take place.  

  Infrastructure capacity

 in th

e City Centre has be

en exceede

d and 

therefore must b

e up

graded

 to have rede

velopm

ent take place. 

Alon

g with

 necessary im

provem

ents to

 the infrastructure it  is 

impe

rative that phasin

g and tim

ing of con

struction be

 managed

 to 

limit the disrup

tions on local businesses. The

 most cost a

nd time 

efficient process fo

r the

 City

 Cen

tre AR

P will ultimately be

 to 

unde

rtake streetscape im

provem

ents at the

 sam

e tim

e as 

infrastructure im

provem

ents. 

  Polic

ies 

a. Und

ertake a Capita

l Improvem

ent P

lan (CIP) to refin

e cost 

and ph

asing for infrastructure improvem

ents th

rougho

ut th

e AR

P. 

b. Plan

 and

 install necessary infrastructure upgrading

 requ

iremen

ts fo

r McLeo

d Avenue

 streetscape

 revitalization 

as part o

f the

 overall catalyst project. 

c. Utilize the CIP to m

ake future upgrade

 decisions sup

portive 

of th

e AR

P  Co

ncep

t and

 in a way th

at m

aximizes 

constructio

n efficiencies and minim

izes business disrup

tions. 

                         

4.5.

3 W

ayfi

nd

ing

Wayfin

ding

 signage is one

 of the

 most visible and

 cost‐effective 

programs to provide

 con

sumers and visitors with

 ease of m

obility, 

awaren

ess of parking

 and

 businesses, and

 overall enjoym

ent. 

  Polic

ies 

a. A wayfin

ding

 strategy shall be de

velope

d in coo

peratio

n betw

een the CC

BA and

 the City. 

b. A consistent a

nd creative City Centre Wayfin

ding

 Program

 shall be introd

uced

 with

 dire

ctional signage placed at 

strategic po

ints in th

e commercial precincts with

 the primary 

anchoring po

int for a City

 Centre directory at Colum

bus Park.  

c. A un

ique

 mod

ern style for street signage, w

hich re

flects the 

envisio

ned contem

porary m

odern image of th

e City Cen

tre 

shall be establish

ed. 

d. Wayfin

ding

 shall feature prom

inen

tly th

e locatio

ns and

 distances to off‐street parking

 areas in and

 aroun

d the City 

Centre area. 

                                    

 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

31

 

4.6

Bui

lt F

orm

The bu

ilt fo

rm provides the requ

isite descriptive narrative to dire

ct a 

look and

 feel in th

e archite

ctural expression that is con

sistent with

 the vision

 as a mod

ern, urban

 City

 Centre. The

se built form

 policies 

comprise categorie

s ranging from

 height a

nd step backs, to

 fron

tage 

and articulation, to

 transparency and

 massin

g, to

 site

 design and 

parking. The

 policy directions are descriptive to allow fo

r eno

ugh 

flexibility so as to allow fo

r freed

om of e

xpression and diffe

rentiatio

n with

in pragm

atic and

 allowable re

gulatio

ns.  

  Each of the

 identified precincts, except for th

e Urban

 Living Precinct 

and Civic Precinct, is envision

ed to

 com

prise

 a m

ix of  com

mercial and

 mixed

‐use buildings. Recognizing

 that th

ese precincts have been 

develope

d specifically fo

r the

 geography of the

 CCA

RP plan area, 

they are not intend

ed as gene

ric districts fo

r app

lication in areas 

outside of th

e AR

P plan

 area. The

refore, it is recommende

d that 

these precincts be

 placed in a new

  division

 with

in th

e bylaw to

 em

phasize their u

niqu

eness a

s part of the

 City

 Centre. 

  4.6.

1 C

om

mer

cial

Gu

idel

ines

These po

licies apply to all commercial precincts excep

t whe

re 

specifically noted

 otherwise. 

  Height, Setbacks a

nd Step Backs

a. McLeo

d Aven

ue between King

 Street a

nd Calahoo

 Road, 

building he

ight shall be

 limite

d to a m

aximum

 of fou

r (4) 

storeys, excluding

 roof to

p garden

s, with

 a stepp

ing back 3 

metres from

 the storey ben

eath com

men

cing

 at a

 height o

f 3 storeys.  

b. On the east side of King Street between First A

venu

e and 

Jespersen Avenue

, building he

ight shall be

 limite

d to a 

maximum

 of six (6

) storeys, excluding

 roof to

p garden

s. 

c. Height o

f a new

 building shou

ld be compatib

le with

 neighb

ourin

g bu

ildings.  A

 corne

r building may be taller than 

adjacent buildings to

 define a primary en

trance point to

 the 

block. 

d. Bu

ildings shall be

 built to th

e fron

t and

 side prop

erty line, in 

orde

r to maintain an

 active interface for p

edestrians. Front 

setbacks up to tw

o (2) m

etres may be considered

 to provide

 ou

tdoo

r amenity

 space (e

.g. patios, plazas) whe

re sidew

alks 

are tw

o (2) m

etres or less to

 accom

mod

ate accessibility 

features (e

.g. ram

ps) in the absence of wider sidew

alks. 

 Fron

tage and

 Articulation 

a. Individu

al com

mercial te

nancies shall be

 defined

 clearly with

 articulated

 entrances and

 con

sistent sign treatm

ent. 

b. Entrances to buildings shall be

 provided facing

 the adjacent 

street, universally‐accessib

le, and

 clearly visible to create an

 identity and sense of arrival.  

c. At least 1

00% of the

 groun

d fron

ting McLeo

d Aven

ue 

betw

een King

 Street a

nd Queen

 Street o

f any building 

(excluding

 lobb

y, m

echanical roo

m or a

ccess to floo

rs abo

ve) 

shall be occupied

 by on

e or m

ore of th

e following ‐ R

etail, 

Person

al Service, Foo

d Store or Eating & Drin

king

 Establish

men

t. d.

Bu

ildings with

 fron

tage exceeding

 15 metres in length shall 

be avoided

, whe

re possib

le, to maintain a pe

destria

n scale of 

building rhythm

.  e.

Larger buildings shall be

 divided

 into ‘m

odules’ or sectio

ns 

that re

flect a m

ore tradition

al scale along

 the streetscape by 

breaking

 up the roof‐line

 or facades. 

f. Whe

re a building of m

ore than

 15 metres in width is 

unavoidable, th

e bu

ilding shall be divide

d into increm

ents of 

no m

ore than

 8.3 m

etres to 10 metres through articulation 

of th

e facade

. This shou

ld  be achieved

 through combinatio

ns 

or breaks in m

aterials. 

g. Va

riatio

n in ro

of lines shall be en

couraged. 

h. Bu

ildings shall accentuate th

e corners of significant street 

intersectio

ns th

rough the use of both prom

inent b

uilding 

massin

g, add

ressing the intersectio

n as well as the 

streetfron

ts and

 building features to

 provide

 visu

al icon

s with

in th

e  City Cen

tre area. This shou

ld be strongly 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

32

 

emph

asized

 at the

 intersectio

ns of M

cLeo

d Avenue

 & M

ain 

Street and

 McLeo

d Aven

ue & Que

en Street.  

i. New

 develop

ment a

djacen

t to Co

lumbu

s Plaza shall provide

 an

 active pe

destria

n entrance and

 fron

tage onto the plaza. 

j. Lobb

ies for residen

tial or o

ffice com

pone

nts of m

ixed

‐use 

buildings m

ay be accommod

ated

 at the

 groun

d  flo

or, 

provided

 their street frontage do

es not exceed 10

 metres. 

k. The character o

f the

 precinct shall be

 defined

 as a high

‐qu

ality

 enviro

nment that is distinguish

ed by its organized, 

but varied façade

s with

 sup

erior d

etailing and sig

nage. 

l. Bu

ilding façade

s alon

g streets that are m

ainly commercial 

and/or re

tail in  nature shall be highly transparen

t and

 articulated

 at street level to

 actively en

gage ped

estrians and

 create amen

ity and

 visual interest. 

m. Archite

ctural com

pone

nts shall be used

 to differentia

te one

 face of a

 building from

 ano

ther. The

 design of structures 

shou

ld be archite

cturally com

patib

le with

 other structures 

through the use of similar  a

nd com

plem

entary fo

rms, 

materials and scale. 

n. The façade

s of m

ulti‐tenant buildings shall be

 organized

 to 

provide a strong

 and

 con

sistent rh

ythm

 and

 unifie

d exterio

r to th

e streetscape. Flat, un

diffe

rentiated bu

ilding faces 

shou

ld be avoide

d. 

o. Facade

 height m

aximum

 shall be

 8 m

etres. 

p. Streetfron

t level storefron

t shall be

  a m

inimum

 floo

r to 

ceiling

 height o

f 3.6 m

etres to a m

aximum

 of 4

.5 m

etres. 

q. Bu

ilding design

 shall includ

e mod

ern form

s of architectural 

detailing

 or features that sup

port th

e envisio

ned mod

ern 

character o

f the

 precinct including

 elements such as 

cornices, parapets, pilasters, windo

w fe

nestratio

n, windo

w 

features, and

 entrances. 

r. Archite

ctural details such as re

cesses, overhangs, signage, 

lighting, planters, banne

rs, and

 canop

ies shall be utilized to 

create articulation and visual interest on bu

ilding façades. 

s. The rear facade

 of a

 building facing

 First A

venu

e or 

Columbu

s Plaza shall use materials of a stand

ard similar to 

the fron

t facade of th

e bu

ilding. 

t. Lobb

ies for residen

tial or o

ffice com

pone

nts of m

ixed

‐use 

buildings shall be

 accom

mod

ated

 at the

 groun

d flo

or, 

provided

 their street frontage do

es not exceed 15

 metres 

alon

g First A

venu

e. 

u. Bu

ilding façade

s alon

g First A

venu

e shall have some 

transparency and

 be articulated

 at street level to

 actively 

engage ped

estrians as  well as passing Highw

ay 16A

 motorists, and

 create am

enity

 and

 visu

al interest. 

v. Archite

ctural com

pone

nts shall be used

 to differentia

te one

 face of a

 building from

 ano

ther. The

 design of structures 

shou

ld be archite

cturally com

patib

le with

 other structures 

through the use of similar a

nd com

plem

entary fo

rms, 

materials and scale. 

  Transparency and

 Massin

g a.

For n

ew buildings, or w

here a storefron

t is be

ing remod

eled

, a minimum

 of 6

0% of the

 groun

d level facade and side

s of 

buildings adjacent to pu

blic rights‐of‐w

ays shall be 

transparen

t (windo

ws a

nd doo

rs) to allow visibility to th

e insid

e of th

e bu

ilding and add to  th

e safety of the

 pub

lic 

realm. 

b. Highly reflective glass is no

t app

ropriate at street level and

 shall be proh

ibite

d.  

c. A minimum

 of 4

0% glazing

 for b

usiness frontage at grade

 shall be used

 to facilitate interaction with

 pedestrians along

 McLeo

d Aven

ue between Que

en Street &

 Calahoo

 Road and 

alon

g McLeo

d  Aven

ue and

 the east side of King Street 

betw

een First A

venu

e and Jespersen Aven

ue. 

d. Windo

w covering materials (p

aper, paint, tint, films, coatin

g, 

woo

d or m

etal panels) is not accep

table that blocks more 

than

 20%

 of the

 storefron

t windo

w. 

e. Groun

d flo

or storefron

ts shall be

 requ

ired to have a cano

py 

or awning

 as part of the

 building facade

. Overhead elem

ents 

shou

ld be provided

 on bu

ilding façade

s over portio

ns of the

 adjacent sidew

alk for w

eather protection for p

edestrians. 

These shou

ld be individu

alized

 for specific develop

men

ts. 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

33

 

f. Aw

nings and cano

pies shall be

 designed to m

atch th

e main 

structural elements of the

 lower facade

 and

 overall de

sign of 

the storefront. 

g. Aw

nings shall not exten

d across m

ultip

le storefron

ts and

/or 

multip

le buildings and

 sho

uld fit th

e width and

 shape

 of any 

storefront or w

indo

w ope

nings that it covers. 

h. Do

me cano

pies/awnings or re

tractable aw

nings are no

t considered

 app

ropriate and

 shall be

 prohibited in th

e McLeo

d Aven

ue precinct. 

i. All blank walls are to

 be treated, eith

er with

 cladd

ing that is 

complem

entary to

 the cladding

 of the

 building and adds 

interest to

 the look and

 texture of th

e wall and

  building, or 

with

 artwork, whe

re app

ropriate. 

j. Whe

re re

ar building flanking walls are visib

le, throu

gh re

ar 

lane

 access and/or re

ar parking, guide

lines shall be

 designe

d to im

prove and be

autify the rear building facade

. k.

A minimum

 of 5

0% glazing

 at g

rade

 along

 First A

venu

e shall 

be used to facilitate interaction with

 ped

estrians and

 prom

ote safety. 

  Site Design and Parking 

a. Cu

rren

t cash‐in‐lieu

 policy shall be review

ed as part of a

 Parking Managem

ent P

lan to ensure approp

riate parking

 requ

iremen

ts and

 alte

rnatives are con

sidered.  

b. Parking (eith

er su

rface, structured or internalized

) shall be

 perm

itted

 at the

 rear of b

uildings. 

c. Ve

hicular  a

ccess to individu

al site

s shall be taken from

 the 

rear in order to

 maintain a continuo

us pedestrian 

environm

ent a

long

 storefron

ts. If a

 site

 does no

t have access 

to th

e rear, access po

ints to

 structured vehicle parking 

shou

ld be focused on

 streets or side that have less 

pede

stria

n activity, in orde

r to  redu

ce poten

tial con

flicts. 

d. Ve

hicle access points to und

ergrou

nd or a

bove 

grou

nd/pod

ium parking

 structures shall be taken from

 the 

rear of site

s wherever p

ossib

le. 

e. Whe

re possible, vehicular access po

ints m

ay be consolidated

 to serve m

ultip

le buildings with

in a block, in orde

r to redu

ce 

interrup

tions to

 the pe

destria

n environm

ent a

long

  adjacen

t street. 

f. Surface parking areas shall be screen

ed from

 view of 

adjacent ped

estrian areas with

 land

scaped

 edges. 

g. Loading and waste storage areas shall be

 located at th

e rear 

of all bu

ildings, and

 shall be

 screene

d from

 view from

 adjacent properties and pe

destria

n areas. 

  4.6.

2 In

stit

uti

on

al G

uid

elin

es

  Height and

 Step Backs 

a. Larger setbacks shall be pe

rmitted

 in order to

 provide

 add

ed 

space for p

edestrian access or a

n ou

tdoo

r pub

lic space such 

as a small cou

rtyard or p

atio sp

ace. This shou

ld be review

ed 

and pe

rmitted

 on a case‐by‐case basis. 

  Fron

tage & Articulation 

a. Entrances to buildings shall be

 provided facing

 the adjacent 

street, and

 sho

uld be

 clearly visible to create an

 iden

tity and 

sense of arrival.  

b. Entrances shall be un

iversally‐accessib

le, and

 utilize 

elem

ents such as detailing, paving materials, lightin

g, 

signage and

 canop

ies to be welcoming and provide weather 

protectio

n. 

c. Va

riatio

n in ro

of lines shall be en

couraged. 

d. Bu

ildings shall accentuate th

e corners of significant street 

intersectio

ns th

rough the use of both prom

inent b

uilding 

massin

g, add

ressing the intersectio

n as well as the 

streetfron

ts and

 building features to

 provide

 visu

al icon

s with

in th

e City Cen

tre area. 

e. Archite

ctural com

pone

nts shall be used

 to differentia

te one

 face of a

 building from

 ano

ther. The

 design of structures 

shou

ld be archite

cturally com

patib

le with

 other structures 

through the use of similar a

nd com

plem

entary fo

rms, 

materials and scale. 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

34

 

f. Bu

ilding design

 shall includ

e mod

ern form

s of architectural 

detailing

 or features that sup

port th

e envisio

ned mod

ern 

character o

f the

 precinct. 

  Transparency & M

assin

g a.

All blank walls are to

 be treated, eith

er with

 cladd

ing that is 

complem

entary to

 the cladding

 of the

 building and adds 

interest to

 the look  and

 texture of th

e wall and

 building, or 

with

 artwork, whe

re app

ropriate. 

b. Whe

re re

ar building flanking walls are visib

le, throu

gh re

ar 

lane

 access and/or re

ar parking, guide

lines shall be

 designe

d to im

prove and be

autify the rear building facade

.   Site Design & Parking 

a. Parking (eith

er surface or structured) shall be

 permitted

 at 

either th

e rear or side of buildings, and

/or m

ay be 

internalized. 

b. Ve

hicular a

ccess to individu

al site

s shall be taken from

 the 

side or re

ar. If a

 site

 doe

s no

t have access to

 the rear, access 

points to

 structured vehicle parking shou

ld be focused on

 streets or side  that have less ped

estrian activity, in order to 

redu

ce poten

tial con

flicts. 

c. Ve

hicle access points to und

ergrou

nd or a

bove 

grou

nd/pod

ium parking

 structures shall be taken from

 the 

rear of site

s wherever p

ossib

le. 

d. Loading and waste storage areas shall be

 located at th

e rear 

of all bu

ildings, and

 shall be

  screene

d from

 view from

 adjacent properties and pe

destria

n areas. 

                 

4.6.

3 R

esid

enti

al G

uid

elin

es

  Height and

 Step Backs 

a. Larger setbacks shall be pe

rmitted

 in order to

 provide

 add

ed 

space for p

edestrian access or a

n ou

tdoo

r pub

lic space such 

as a small cou

rtyard or p

atio sp

ace. This shou

ld be review

ed 

and pe

rmitted

 on a case‐by‐case basis. 

b. Groun

d‐oriented

 multi‐un

it residential, includ

ing  live‐work 

alon

g McLeo

d Aven

ue shall be

 built with

 a fron

t building 

setback of 3 m

 and

 a re

ar lot setback of 6

 metres). 

c. Groun

d‐oriented

 multi‐un

it residential, includ

ing live‐work 

alon

g McLeo

d Aven

ue shall establish

 the main flo

or at a

 minimum

 of 1

.0 m

 abo

ve th

e adjacent  street level to

 prom

ote privacy for the

 units yet still m

aintain “eyes on

 the 

street” from

 the un

it. These entrances are to

 be spaced

 freq

uently and

 com

bined with

 steps, terraces, or stoop

s. 

d. Bu

ilding height shall be

 limite

d to a m

inimum

 of two storeys 

and a maxim

um of six (6

) storeys (n

ot to

 exceed 20

 metres), 

and exclud

ing roof to

p garden

s, th

rougho

ut th

e precinct. 

e. Height o

f a new

 building shall be compatib

le with

 neighb

ourin

g bu

ildings. A

 corne

r building may be taller than 

adjacent buildings to

 define a primary en

trance point to

 the 

block. 

f. Multi‐un

it cond

ominium or a

partment b

uildings  shall no

t exceed

 40 metres of con

tinuo

us fron

tage. 

g. Va

riatio

ns in th

e setback of individu

al units up to 2 m

etres 

shall be em

ployed

 to emph

asize individu

al unit ide

ntity. 

h. Breaks in fron

tage shall accommod

ate sid

ewalk conn

ectio

ns 

to ensure block pe

rmeability and accessibility between the 

street and

 lane

ways/alleys. 

i. All new

 buildings and

 add

ition

s shall be bu

ilt to

 R‐2 Zon

ing 

setback and site coverage standards. 

j. Step

‐backs are not re

quire

d althou

gh step‐backs shall be 

used

 for p

rivate am

enity

 space or a

s green roof areas whe

re 

desired.  

  

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

35

 

Fron

tage & Articulation 

a. Va

riatio

n in ro

of lines shall be en

couraged. 

b. Bu

ildings shall accentuate th

e corners of significant street 

intersectio

ns th

rough the use of both prom

inent b

uilding 

massin

g, add

ressing the intersectio

n as well as the 

streetfron

ts and

 building features to

 provide

 visu

al icon

s with

in th

e City Cen

tre area. 

c. Lobb

ies  for residen

tial or o

ffice com

pone

nts of m

ixed

‐use 

buildings m

ay be accommod

ated

 at the

 groun

d flo

or, 

provided

 their street frontage do

es not exceed 10

 metres. 

d. The character o

f the

 precinct shall be

 defined

 as a high

‐qu

ality

 enviro

nment that is distinguish

ed by its organized, 

but varied façade

s with

 sup

erior  d

etailing and sig

nage. 

e. Archite

ctural com

pone

nts shall be used

 to differentia

te one

 face of a

 building from

 ano

ther. The

 design of structures 

shou

ld be archite

cturally com

patib

le with

 other structures 

through the use of similar a

nd com

plem

entary fo

rms, 

materials and scale. 

f. Bu

ilding design

 shall includ

e mod

ern form

s of architectural 

detailing

 or  features that sup

port th

e envisio

ned mod

ern 

character o

f the

 precinct including

 elements such as 

cornices, parapets, pilasters, windo

w fe

nestratio

n, windo

w 

features, and

 entrances. 

  Transparency & M

assin

g a.

All at‐grade resid

entia

l units are encou

raged and shall be 

able to

 provide

 visu

al privacy from

 any pub

lic or internal 

sidew

alks with

out the

 need for h

igh or non

‐transparent 

privacy fences or w

alls that detract from

 the active street 

edge. A

lternatively, entrances m

ay be raise

d to 2 m

etres 

above grade. 

b. Balcon

ies shall be integral to

 the overall form and

 design of 

the developm

ent, and shou

ld not project beyon

d fron

t prop

erty line. 

c. Va

riatio

ns in architectural detailing (e.g., materials, colou

rs) 

shall be used

 to create individu

al unit ide

ntity

 while 

maintaining

 a design consistency in th

e overall develop

ment.  

d. New

 buildings shall have as their fun

damental cladd

ing brick, 

woo

d, or g

lass and

 materials shou

ld be compatib

le with

 and

 complem

ent a

djacent b

uildings. 

e. Vinyl siding is not an acceptable cladd

ing material. 

      Site Design & Parking 

a. Re

side

ntial parking

 requ

iremen

ts shall be

 redu

ced to a 

minimum

 of 1

 space per unit. 

b. Parking (eith

er surface or structured) shall be

 permitted

 at 

either th

e rear or side of buildings, and

/or m

ay be 

internalized. 

c. Ve

hicular a

ccess to individu

al  site

s shall be taken from

 the 

rear in order to

 maintain a continuo

us pedestrian 

environm

ent a

long

 storefron

ts. If a

 site

 does no

t have access 

to th

e rear, access po

ints to

 structured vehicle parking 

shou

ld be focused on

 streets or side that have less 

pede

stria

n activity, in orde

r to redu

ce poten

tial con

flicts. 

d. Ve

hicle access points to und

ergrou

nd or a

bove 

grou

nd/pod

ium parking

 structures shall be taken from

 the 

rear of site

s wherever p

ossib

le. 

e. Visitor parking

 may be accommod

ated

 with

 surface stalls 

accessed

 from

 a re

ar lane

 f.

Loading and waste storage areas shall be

 located at th

e rear 

of all bu

ildings,  and

 shall be

 screene

d from

 view from

 adjacent properties and pe

destria

n areas. 

                   

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

36

 

4.7

Sig

nage

As with

 the bu

ilding and site desig

n guidelines, the

 individu

ality

 of 

each precinct is also m

anife

st in th

e type

 of signage th

at shall or shall 

not b

e pe

rmitted

 in each respective precinct. Signage fo

r buildings is 

only app

licable to

 the commercial com

pone

nts of th

e McLeo

d Avenue

 and

 First A

venu

e Precincts. 

  McLeod Avenue

 Precinct 

a. Signage shall be pede

stria

n‐oriented, usin

g fram

ing/structural m

aterials consisten

t with

 the associated

 bu

ilding and/or with

 the adjacent pub

lic re

alm streetscape

 elem

ents (e

.g. light stand

ards or street furnishings). 

b. Co

nsideration shall be made to signage th

at is con

sistent 

with

 the mod

ern character intent o

f the

 area, (e

.g. façade ‐

mou

nted

 signs, projection/blade signs, overhang sig

ns, or 

awning

 signs). 

c. Projectin

g or blade

 signs shall be

 hun

g from

 high‐qu

ality

 brackets, w

hich are black or silver in colou

r and

 mou

nted

 so 

they hang pe

rpen

dicular to the bu

ilding. 

d. Projectio

n/blade sig

nage at a

 minimum

 height o

f 2.7 m

etres 

to a m

aximum

  height o

f 3.3 m

etres shall be requ

ired for a

ll streetfron

t retail businesses fron

ting McLeo

d Aven

ue. For 

live work bu

ildings with

 walk up

 add

resses, the

 height shall 

be m

easured from

 the ho

rizon

tal plane

 of the

 business. 

e. The surface area of the

 signage band (fa

scia or e

ntablature 

sign) shall no

t exceed 20

% of the

 storey’s wall area.  

f. Windo

w signs along

 the east side of King Street between 

First A

venu

e and Jespersen Aven

ue shall be

 limite

d to not 

more than

 40%

 of the

 windo

w disp

lay to accom

mod

ate 

passing motorists. 

g. Bu

ildings on corner lots shall have signs th

at add

ress both of 

the adjacent streets. 

h. Sand

wich bo

ards shall be

 permitted

 as long

 as a minim

um 

clear sidew

alk space of 1 m

etre can

 be maintaine

d be

tween 

the sig

n, th

e pe

destria

n realm and

 the bu

ilding facade

. The

 maximum

 size shou

ld not exceed 1 sq. m

., with

 a m

aximum

 height of 1

.3 m

etres. 

i. Large A ‐fram

e po

rtable signs are to

 be proh

ibite

d. 

j. Bu

ilding walls shall no

t be treated as billbo

ards. 

k. Bu

ilding and tenant identification signs shall be organized as 

distinct architectural elemen

ts, reinforcing

 rhythm

 and

 character o

f the

 building façade

s. 

l. Bu

ilding sig

nage shall be

 limite

d in scale and

 integrated

 with

 the de

sign

  of the

 building façades. For single tenant 

buildings, one

 corpo

rate I.D. sign will be perm

itted

 per 

building or view plane

. m. Bu

ilding sig

nage shall reflect th

e character o

f the

 building 

functio

n to assist in orie

ntation and character. 

n. Overhead stand‐alon

e pylon or highw

ay‐type signage is not 

perm

itted. 

o. Ro

of‐m

ounted

 signs are not permitted

. p.

The use of internally illuminated

 fluo

rescen

t box signage is 

no permitted. 

q. Co

rporate aw

nings advertising particular produ

cts are no

t considered

 accep

table as signage fo

r awnings. 

r. Groun

d level storefron

t signage shall allow fo

r larger fon

ts 

and fascia signage along

 the east side of King Street between 

First A

venu

e and Jespersen Aven

ue. 

s. For freestand

ing, single use retail alon

g the east side of King 

Street between First A

venu

e and Jespersen Avenue

 the use 

of internally illuminated

 fluo

rescen

t box signage shall be

 perm

itted. 

t. For m

ixed

‐use m

ulti‐tenant develop

men

ts, the

 use of 

illum

inated

 fluo

rescen

t box signage is not permitted. 

  First A

venu

e Precinct 

a. Signage shall be pede

stria

n vehicle oriented, usin

g fram

ing/structural m

aterials consisten

t with

 the associated

 bu

ilding and/or with

 the adjacent pub

lic re

alm streetscape

 elem

ents (e

.g. light stand

ards or street furnishings). 

b. Co

nsideration shall be made to signage th

at is con

sistent 

with

 the he

ritage character o

f  the

 precinct, and historical 

sign installatio

n metho

ds (e

.g. façade‐mou

nted

 signs or 

awning

 signs). 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

37

 

c. Bu

ildings on corner lots shall have signs th

at add

ress both of 

the adjacent streets. 

d. Bu

ilding and tenant identification signs shall be organized as 

distinct architectural elemen

ts, reinforcing

 rhythm

 and

 character o

f the

 building façade

s. 

e. Bu

ilding sig

nage shall be

 limite

d in scale and

 integrated

 with

 the de

sign

 of the

 building façades. For single tenant 

buildings, one

 corpo

rate I.D. sign will be perm

itted

 per 

building or view plane

. f.

Building sig

nage shall reflect th

e character o

f the

 building 

functio

n to assist in orie

ntation and character. 

g. Groun

d level storefron

t signage shall allow fo

r larger fon

ts and

 fascia signage. 

h. Maximum

  freestanding

 sign he

ight in th

is precinct shall be

 7.5 metres, to

 allow fo

r Highw

ay 16A

 visibility and expo

sure. 

i. The surface area of the

 signage band (fa

scia or e

ntablature 

sign) shall no

t exceed 20

% of the

 storey’s wall area.  

j. Windo

w signs shall be

 limite

d to not m

ore than

 40%

 of  the

 windo

w disp

lay to accom

mod

ate passing Highw

ay 16A

 motorists. 

k. The use of internally illuminated

 fluo

rescen

t box signage 

shall be pe

rmitted. 

l. Bu

ilding walls perpend

icular to

 First A

venu

e, but not fron

ting 

First A

venu

e shall be used

 for b

illbo

ard bu

sinesses with

in th

e prem

ises. 

m. Neon sig

ns are often

 associated with

 early  to

 mid‐twen

tieth 

century commercial businesses/bu

ildings and

 may still have 

a place in Spruce Grove. Spe

cial con

side

ratio

n shall be given 

to allow buildings located alon

g First A

venu

e to incorporate 

neon

 signage, whe

re app

ropriate on a case‐by‐case basis. 

n. Sand

wich bo

ards shall be

 permitted

 as long

 as a minim

um 

clear  sidew

alk space of 1 m

etre can

 be maintaine

d be

tween 

the sig

n, th

e pe

destria

n realm and

 the bu

ilding facade

. 

                                                              

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

38

 

5.0

Imp

lem

enta

tio

n

  The im

plem

entatio

n of th

e City Cen

tre AR

P’s redevelop

men

t con

cept 

(Sectio

n 3) and

 policies (Sectio

n 4) will be achieved

 using

 the 

following implem

entatio

n plan

 to re

alize the dreams, vision and 

potential for th

e City Cen

tre. 

  Implem

entatio

n priorities and respon

sibilitie

s are ou

tlined in th

e following subsectio

ns, and

 the elem

ents of the

 implem

entatio

n strategy includ

e: leadership, detailed planning; regulatory 

fram

ework; im

plem

entatio

n team

; phasin

g; and

, mon

itorin

g.  

 5.

1 R

edev

elop

men

t Lea

ders

hip

  The achievem

ent o

f the

 City

 Cen

tre AR

P’s visio

n, goals, and

 ob

jectives will re

quire

 leadership fo

cused on

 moving the plan

 forw

ard over time.  A

 leadership group

 sho

uld be

 establishe

d and 

tasked

 with

 ensuring City departm

ents, lando

wne

rs, businesses, and

 othe

r stakeho

lders adhe

re to

 the City Centre AR

P’s priorities and 

regulatio

ns.  

  5.2

City

Cen

tre

Impr

ovem

ents

Pla

n   The City Centre AR

P envision

s a m

ixed

‐use, ped

estrian friend

ly, and

 aesthe

tically pleasing urban en

vironm

ent a

cross the entire plan

 area.  

Achieving what is intend

ed will ta

ke m

any years accomplish

, and

 it 

will be through actio

ns initiated

 by the City of Spruce Grove and

 through private sector projects un

dertaken

 with

 the Plan

 Area.   

             

        To und

erstand and facilitate what improvem

ents are intend

ed with

in 

the pu

blic re

alm a com

preh

ensiv

e utility and

 streetscape

 design plan

 will be provided

 as the City Cen

tre Im

provem

ents Plan.  This plan

 will 

outline

 what road and mun

icipal infrastructure will be requ

ired 

across th

e City Cen

tre to achieve  th

e City Cen

tre AR

P’s vision

, and

 it 

will be relied on

 to inform

 decisions on bo

th City

 and

 private 

developm

ent initia

tives. Furthermore, th

e City Centre Im

provem

ents 

Plan

 will sup

port fu

ture detailed planning

 and

 con

struction priorities. 

  5.3

Det

aile

d P

lann

ing

and

Con

stru

ctio

n   De

tailed planning

 that builds up

on th

e AR

P’s v

ision and po

licies is 

requ

ired to execute, build upo

n, and

 upd

ate the Plan’s dire

ction.  

The de

tailed planning

 will con

sider ARP

 iden

tified initiatives to

 help 

achieve the AR

P’s v

ision and ob

jectives th

at includ

e infrastructure 

and roads, streetscaping, parking, w

ayfin

ding, and

 beautificatio

n that 

includ

e:  

 

Phase 1: M

ain and McLeo

d Streetscape Im

provem

ents 

i. De

sign Utility

 and

 Streetscape

 Improvem

ents 

ii. Co

nstruct U

tility

 and

 Streetscape

 Improvem

ents 

 

Columbu

s Park Re

developm

ent  

i. Land

scape and Engine

ering De

sign

  ii.

Park Con

struction 

 

Mob

ility Im

provem

ent P

lan and Mon

itorin

g i.

Que

en Street/Highw

ay 16A

 access closure and First 

Avenue

 east‐west stop removal (P

ilot P

roject). 

ii. Close left tu

rns n

orthbo

und from

 King Street to

 First 

Avenue

 (Pilot P

roject). 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

39

 

iii.

Pede

stria

n mob

ility enh

ancemen

ts and

 upgrade

 planning

 iv.

West A

RP ro

ad and

 ped

estrian conn

ectio

ns re

view

 and plan. 

 

Parking Managem

ent P

lan 

i. Create plan to inform

 and

 optimize commercial 

parking supp

ly. 

ii. Iden

tify future parking

 needs and

 supp

ly solutions. 

 

Wayfin

ding

 and

 Street B

anner P

rogram

  

City Centre Branding

  Study 

 5.

4 R

egul

ator

y F

ram

ewor

k   To

 achieve th

e City Centre AR

P visio

n an

 app

ropriate re

gulatory 

mechanism

 is re

quire

d to im

plem

ent the

 land

 use, built form

 up

grading, and

 mob

ility changes propo

sed. The

 City

 of Spruce Grove 

Land

 Use Bylaw

 is th

e regulatory to

ol fo

r implem

entin

g the AR

P’s 

rede

velopm

ent p

lan, and

 a new

 City

 Cen

tre land

 use  district w

ill be 

establish

ed based

 on the AR

P’s five (5) land use precincts and 

recommende

d bu

ilt fo

rm design guidelines.   

  5.5

Pha

sing

  The City Centre AR

P is intend

ed to

 facilitate a rede

velopm

ent o

ver a

 sig

nificant p

eriod of time (i.e. 30 or m

ore years), and

 its 

transformation will be de

pend

ent o

n the progress of n

ecessary 

infrastructure upgrade

s.   

         

The ph

asing of urban

 realm im

provem

ents and

 infrastructure will be 

essential to the progression of  develop

ment, and in th

e initial stage 

this will be inform

ed by the initiatives iden

tified in Table 2 ‐ 

Implem

entatio

n Actio

ns Timeline, re

finem

ents re

quire

d up

on fu

rthe

r review

, mun

icipal bud

getin

g, and

 private sector investment.  

  5.6

Mon

itorin

g an

d A

men

dmen

t   The po

licies with

in th

e City Cen

tre AR

P shall be mon

itored regularly

 to ensure they re

main curren

t and

 relevant. W

here determined

 ne

cessary the AR

P may be altered thorou

gh th

e bylaw amendm

ent 

process, and

 all prop

osed

 amendm

ents shall be

 presented

 to City

 Co

uncil for th

eir con

sideration. 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

40

 

 

Table 2     Im

plem

entation

 Actions Tim

eline

Typ

e o

f A

cti

on

(Re

gu

lato

ry,

Ca

pit

al

Pro

ject

or

Stu

dy)

Le

ad

R

es

po

ns

ibili

ty(d

oe

s n

ot

ne

ga

te c

oo

pe

rati

on

of

oth

er

inte

rna

l d

ep

art

me

nts

)

Fu

nd

ing

So

urc

e

1.0

INF

RA

ST

RU

CT

UR

E &

TR

AN

SP

OR

TA

TIO

N

1.1

Und

erta

ke a

Cap

ital I

mpr

ovem

ent P

lan

to r

efin

e co

st a

nd p

hasi

ng fo

r in

fras

truc

ture

impr

ovem

ents

thro

ugho

ut A

RP

S

tudy

Are

aS

tudy

(In

tern

al)

Eng

inee

ring

C

apita

l B

udge

t

1.2

Und

erta

ke W

ater

, Util

ity im

prov

emen

ts a

long

McL

eod

Ave

bet

wee

n K

ing

St &

Que

en S

tC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

U

tiliti

es F

und

1.3

Und

erta

ke W

ater

, Util

ity im

prov

emen

ts a

long

Mai

n S

t bet

wee

n F

irst A

ve &

Chu

rch

Rd

Cap

ital P

roje

ctE

ngin

eerin

g

Util

ities

Fun

d

1.4

Con

vert

on-

stre

et p

arki

ng a

long

McL

eod

Ave

from

ang

le to

par

alle

l bet

wee

n K

ing

St &

Que

en S

tC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

C

apita

l B

udge

t

1.5

Str

eets

cape

rec

onfig

urat

ion

alon

g M

cLeo

d A

ve b

etw

een

Kin

g S

t & Q

ueen

St

Cap

ital P

roje

ctE

ngin

eerin

g

Cap

ital

Bud

get

1.6

Und

erta

ke im

prov

emen

ts to

4-w

ay s

top

inte

rsec

tion

at M

cLeo

d A

ve &

Mai

n S

t and

McL

eod

Ave

& Q

ueen

St

incl

udin

g cu

rb e

xten

sion

s (b

ulb

outs

)C

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

& P

ublic

Wor

ksC

apita

l B

udge

t

1.7

Cre

ate

a C

ity C

entr

e P

arki

ng M

anag

emen

t Pla

n to

opt

imiz

e pa

rkin

g su

pply

Stu

dy (

Inte

rnal

)E

cono

mic

Dev

elop

men

tC

ity O

pera

ting

Bud

get

1.8

Intr

oduc

e ne

w p

edes

tria

n-sc

ale

light

ing

alon

g M

cLeo

d A

ve b

etw

een

Kin

g S

t & Q

ueen

St a

nd a

long

Mai

n S

t bet

wee

n F

irst A

ve &

Chu

rch

Rd

Cap

ital P

roje

ctE

ngin

eerin

g

Cap

ital

Bud

get

1.9

Pilo

t pro

ject

to c

lose

of Q

ueen

St a

t Hw

y 16

A a

nd r

emov

e ea

st-w

est s

top

alon

g F

irst A

veC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

C

apita

l B

udge

t

1.1

0P

ursu

e pa

rtne

rshi

ps w

ith p

rope

rty

owne

rs a

nd o

ther

und

erut

ilize

d sp

aces

(e.

g. C

hurc

hes)

to p

ovid

e of

f-st

reet

pa

rkin

g ar

eas

Stu

dy (

Inte

rnal

)E

cono

mic

Dev

elop

men

tn/

a

2.0

PU

BL

IC R

EA

LM

2.1

Sid

ewal

k im

prov

emen

ts in

clud

ing

wid

th in

crea

se a

long

McL

eod

Ave

bet

wee

n K

ing

St &

Que

en S

tC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

Cap

ital

Bud

get

2.2

Sid

ewal

k im

prov

emen

ts a

long

Mai

n S

t bet

wee

n F

irst A

ve &

Chu

rch

Rd

Cap

ital P

roje

ctE

ngin

eern

gC

apita

l B

udge

t

2.3

Col

umbu

s P

laza

Det

aile

d D

esig

n an

d C

onst

ruct

ion

Cap

ital P

roje

ctE

ngin

eerin

g(i

n c

oo

pe

ratio

n w

ith E

con

om

ic

De

velo

pm

en

t & C

ultu

ral S

erv

ice

s)

Cap

ital B

udge

t and

/or

Dev

elop

men

t Le

vies

2.4

Intr

oduc

e a

CP

TE

D p

olic

y fo

r la

new

ays/

alle

ys in

the

City

Cen

tre

Stu

dy (

inte

rnal

)P

lann

ing

& D

evel

opm

ent

City

Ope

ratin

g B

udge

t

2.5

Ass

ess

feas

ibili

ty fo

r a

side

wal

k pa

tio in

cent

ive

prog

ram

Stu

dy (

Inte

rnal

)E

cono

mic

Dev

elop

men

tC

ity O

pera

ting

Bud

get

2.6

Und

erta

ke a

Str

eet B

anne

r pr

ogra

m w

ith s

choo

ls a

nd lo

cal a

rttis

ts fo

r pu

blic

art

thro

ugho

ut C

ity C

entr

eC

apita

l Pro

ject

Cul

tura

l Ser

vice

sF

eder

al/P

rovi

ncin

al A

rts

Gra

nts

and

Loca

l Bus

ines

ses

2.7

Str

eets

cape

impr

ovem

ents

alo

ng M

cLeo

d A

ve b

etw

een

Kin

g S

t & Q

ueen

St

Cap

ital P

roje

ctE

ngin

eern

gC

apita

l B

udge

t

2.8

Str

eets

cape

impr

ovem

ents

alo

ng M

ain

St b

etw

een

Firs

t Ave

& C

hurc

h R

dC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

rng

Cap

ital

Bud

get

2.9

Upd

ate

Byl

aw fo

r si

dew

alk

patio

s, p

arki

ng e

ncro

achm

ent a

nd/o

r pa

rkle

ts a

t str

ateg

ic lo

catio

nsR

egul

ator

yP

lann

ing

& D

evel

opm

ent

City

Ope

ratin

g B

udge

t

2.1

0U

nder

take

des

ign

stud

y fo

r C

ity C

entr

e B

rand

ing

& W

ayfin

ding

Pro

gram

Stu

dy (

inte

rnal

)P

lann

ing

& D

evel

opm

ent

City

Ope

ratin

g B

udge

t

2.1

1S

elec

tion

and

inst

alla

tion

of c

onsi

sten

t str

eet f

urni

ture

ele

men

ts in

City

Cen

tre

Cap

ital P

roje

ctE

ngin

eern

gC

apita

l B

udge

t

3.0

LA

ND

US

E &

UR

BA

N F

OR

M

3.1

Am

endm

ents

to fu

ll La

nd U

se B

ylaw

and

Zon

ing

Reg

ulat

ory

Pla

nnin

g &

Dev

elop

men

tC

ity O

pera

ting

Bud

get

3.2

Det

aile

d D

esig

n G

uide

lines

Reg

ulat

ory

Pla

nnin

g &

Dev

elop

men

tC

ity O

pera

ting

Bud

get

3.3

Iden

tify

pote

ntia

l pro

pert

y ac

quis

ition

s fo

r fu

ture

off-

stre

et p

arki

ng n

eeds

Stu

dy (

inte

rnal

)E

cono

mic

Dev

elop

men

tC

ash-

in-L

ieu

3.4

Iden

tify

othe

r po

tent

ial p

rope

rty

acqu

isiti

ons

need

ed to

impl

emen

t AR

PS

tudy

(in

tern

al)

Eco

nom

ic D

evel

opm

ent

Cap

ital

Bud

get

3.5

Rev

iew

and

am

end

valu

e fo

r ex

istin

g C

ash-

in-L

ieu

polic

y fo

r pa

rkin

gS

tudy

(in

tern

al)

Pla

nnin

g &

Dev

elop

men

tC

ash-

in-L

ieu

3.6

Est

ablis

h a

vaca

nt lo

t str

ateg

y fo

r in

terim

use

sS

tudy

(in

tern

al)

Eco

nom

ic D

evel

opm

ent

City

Ope

ratin

g B

udge

t

3.7

Upd

ate

Byl

aw fo

r m

inim

um p

arki

ng r

equi

rem

ents

for

resi

dent

ial a

nd r

etai

lR

egul

ator

yP

lann

ing

& D

evel

opm

ent

City

Ope

ratin

g B

udge

t

Imp

lem

enta

tio

n A

ctio

n

SH

OR

T T

ER

M (

0 -

5 Y

ea

rs)

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

41

 

 

Table 2 Im

plem

entation

 Actions Tim

eline

Typ

e o

f A

cti

on

(Re

gu

lato

ry,

Ca

pit

al

Pro

ject

or

Stu

dy)

Le

ad

R

es

po

ns

ibili

ty(d

oe

s n

ot

ne

ga

te c

oo

pe

rati

on

of

oth

er

inte

rna

l d

ep

art

me

nts

)

Fu

nd

ing

So

urc

e

4.0

INF

RA

ST

RU

CT

UR

E &

TR

AN

SP

OR

TA

TIO

N

4.1

Wat

er, U

tility

impr

ovem

ents

alo

ng F

irst A

ve b

etw

een

Kin

g S

t & C

alah

oo S

tC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

U

tiliti

es F

und

4.2

Wat

er, U

tility

impr

ovem

ents

alo

ng C

hurc

h R

d be

twee

n K

ing

St &

Cal

ahoo

Rd

Cap

ital P

roje

ctE

ngin

eerin

g

Util

ities

Fun

d

4.3

Wat

er, U

tility

impr

ovem

ents

alo

ng M

cLeo

d A

ve b

etw

een

Que

en S

t & C

alah

oo R

dC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

C

apita

l B

udge

t

4.4

Intr

oduc

e a

med

ian

alon

g K

ing

St &

Hw

y 16

A a

t Firs

t Ave

with

impr

oved

ped

estr

ian

cros

sing

Cap

ital P

roje

ctE

ngin

eerin

g

Cap

ital

Bud

get

4.5

Und

erta

ke im

prov

emen

ts to

inte

rsec

tion

at M

cLeo

d A

ve &

Kin

g S

tC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

C

apita

l B

udge

t

4.6

Sid

ewal

k im

prov

emen

ts a

long

McL

eod

Ave

bet

wee

n Q

ueen

St &

Cal

ahoo

Rd

incl

udin

g ad

ditio

n of

new

sid

ewal

ks

on Q

ueen

St a

nd M

ain

St f

rom

Chu

rch

St f

rom

McL

eod

to J

espe

rsen

Cap

ital P

roje

ctE

ngin

eerin

g

Cap

ital

Bud

get

4.7

Str

eets

cape

impr

ovem

ents

alo

ng Q

ueen

St b

etw

een

Firs

t Ave

& C

hurc

h R

d an

d K

ing

St b

etw

een

Firs

t Ave

&

Chu

rch

Rd

Cap

ital P

roje

ctE

ngin

eerin

g

Cap

ital

Bud

get

4.8

Intr

oduc

e a

mid

-blo

ck c

ross

ing

on M

cLeo

d A

ve m

id w

ay b

etw

een

Que

en S

t & C

alah

oo R

dC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

C

apita

l B

udge

t

4.9

Intr

oduc

e ne

w p

edes

tria

n-sc

ale

light

ing

alon

g F

irst F

irst A

ve a

nd r

emai

nder

of M

cLeo

d A

ve to

Cal

ahoo

Rd

Cap

ital P

roje

ctE

ngin

eerin

g

Cap

ital

Bud

get

4.1

0U

nder

take

impr

ovem

ents

to in

ters

ectio

ns a

t Firs

t Ave

& K

ing

St a

nd F

irst A

ve &

Que

en S

tC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

C

apita

l B

udge

t

4.1

1U

nder

take

stu

dy to

exa

min

e fe

asib

ility

of i

ntro

duci

ng a

bik

e la

ne o

r sh

ared

roa

d ne

twor

k al

ong

Chu

rch

Rd

Stu

dy (

inte

rnal

)E

ngin

eerin

g

City

Ope

ratin

g B

udge

t

4.1

2In

trod

uce

desi

gnat

ed T

rans

it S

tops

alo

ng M

cLeo

d A

veC

apita

l Pro

ject

Env

ironm

nent

& T

rans

itC

ity O

pera

ting

Bud

get

5.0

PU

BL

IC R

EA

LM

5.1

Str

eets

cape

impr

ovem

ents

alo

ng F

irst A

ve b

etw

een

Kin

g S

t & C

alah

oo R

dC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

C

apita

l B

udge

t

5.2

Str

eets

cape

impr

ovem

ents

alo

ng K

ing

St a

nd Q

ueen

St b

etw

een

Firs

t Ave

& C

hurc

h R

dC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

C

apita

l B

udge

t

5.3

Intr

oduc

e w

ayfin

ding

and

sig

nage

thro

ugho

ut C

ity C

entr

e an

d on

Hw

y 16

A o

n ap

proa

ches

to C

ity C

entr

eC

apita

l Pro

ject

Pla

nnin

g &

Dev

elop

men

tC

ity O

pera

ting

Bud

get

5.4

Ass

ess

feas

ibili

ty o

f a C

PT

ED

(C

rime

Pre

vent

ion

Thr

ough

Env

ironm

enta

l Des

ign)

ince

ntiv

eR

egul

ator

yP

rote

ctiv

e S

ervi

ces

City

Ope

ratin

g B

udge

t

6.0

LA

ND

US

E &

UR

BA

N F

OR

M

6.1

Iden

tify

pote

ntia

l pro

pert

y ac

quis

ition

s fo

r fu

ture

off-

stre

et p

arki

ng n

eeds

(on

goin

g)S

tudy

(in

tern

al)

Eco

nom

ic D

evel

opm

ent

Cas

h-in

-Lie

u

6.2

Ass

ess

feas

ibili

ty fo

r an

ince

ntiv

es p

rogr

am fo

r fa

çade

impr

ovem

ents

Stu

dy (

inte

rnal

)E

cono

mic

Dev

elop

men

tC

ity O

pera

ting

Bud

get

6.3

Ass

ess

feas

ibili

ty fo

r an

ince

ntiv

es p

rogr

am s

peci

fic to

Urb

an R

esid

entia

l Mix

ed-U

se D

evel

opm

ent/R

edev

elop

men

t or

Liv

e/W

ork

Res

iden

tial D

evel

opm

ent/R

edev

elop

men

tS

tudy

(in

tern

al)

Eco

nom

ic D

evel

opm

ent

City

Ope

ratin

g B

udge

t

6.4

Eng

age

in d

iscu

ssio

ns w

ith k

ey la

nd/p

rope

rty

owne

rs fo

r po

tent

ial b

uild

ing

acqu

isiti

ons

for

City

Ser

vice

sS

tudy

(in

tern

al)

Eco

nom

ic D

evel

opm

ent

n/a

6.5

Ong

oing

mon

itorin

g an

d re

view

of L

and

Use

Byl

aw a

nd D

esig

n G

uide

lines

and

Upd

ate

AR

P if

req

uire

dS

tudy

(In

tern

al)

Pla

nnin

g &

Dev

elop

men

tC

ity O

pera

ting

Bud

get

6.6

Dev

elop

a c

once

pt p

lan

for

the

Chu

rch

Rd

corr

idor

bet

wee

n K

ing

St a

nd C

alah

oo R

dS

tudy

(In

tern

al)

Eng

inee

ring

C

ity O

pera

ting

Bud

get

Imp

lem

enta

tio

n A

ctio

n

ME

DIU

M T

ER

M (

6 -

10

Ye

ars

)

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

42

 

Ty

pe

of

Ac

tio

n(R

eg

ula

tory

, C

ap

ita

l P

roje

ct

or

Stu

dy

)

Le

ad

R

es

po

ns

ibili

ty(d

oe

s n

ot

ne

ga

te c

oo

pe

rati

on

of

oth

er

inte

rna

l d

ep

art

me

nts

)

Fu

nd

ing

So

urc

e

7.0

INF

RA

ST

RU

CT

UR

E &

TR

AN

SP

OR

TA

TIO

N

7.1

Wat

er, U

tility

impr

ovem

ents

els

ewhe

re in

AR

P S

hado

w A

rea

(Urb

an L

ivin

g P

reci

nct)

- Q

ueen

St,

Jesp

erse

n A

ve,

Mai

n S

t and

Moh

r A

veC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

U

tiliti

es F

und

7.2

Und

erta

ke im

prov

emen

ts to

inte

rsec

tion

at M

cLeo

d A

ve &

Cal

ahoo

Rd

Cap

ital P

roje

ctE

ngin

eerin

g

Cap

ital

Bud

get

7.3

Und

erta

ke fe

asib

ility

stud

y fo

r ex

tens

ion

of M

cPhe

rson

Ave

to C

alah

oo R

d fr

om Q

ueen

St o

r ex

tens

ion

of M

ohr

Ave

to

Cal

ahoo

Rd

from

Que

en S

tC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

C

apita

l B

udge

t

8.0

PU

BL

IC R

EA

LM

8.1

Ext

end

stre

etsc

ape

impr

ovem

ents

alo

ng C

hurc

h R

d be

twee

n K

ing

St a

nd C

alah

oo R

d an

d al

ong

Que

en S

t to

the

Que

en S

tree

t Pro

fess

iona

l Bui

ldin

gC

apita

l Pro

ject

Eng

inee

ring

C

apita

l B

udge

t

9.0

LA

ND

US

E &

UR

BA

N F

OR

M

9.1

Ong

oing

mon

itorin

g an

d re

view

of L

and

Use

Byl

aw a

nd D

esig

n G

uide

lines

and

Upd

ate

AR

P if

req

uire

dS

tudy

(In

tern

al)

Pla

nnin

g &

Dev

elop

men

tC

ity O

pera

ting

Bud

get

9.2

Ass

ess

City

Ser

vice

s ca

paci

ty n

eeds

(e.

g. L

ibra

ry, C

ity H

all a

nd C

omm

unity

Ser

vice

sS

tudy

(In

tern

al)

Fac

ilitie

s &

Fle

etC

ity O

pera

ting

Bud

get

LO

NG

TE

RM

(1

1 -

15

+ Y

ea

rs)

Imp

lem

enta

tio

n A

ctio

n

  

 

Table 2 Im

plem

entation

 Actions Tim

eline

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

43

 

6.0

Pla

nn

ing

Ter

min

olo

gy

  Access: The

 accessib

ility to

 and

 with

in th

e site for v

ehicles, cycles, 

and pe

destria

ns in te

rms of th

e po

sitioning

 and

 treatm

ent o

f access 

and circulation routes, and

 how

 these fit into th

e surrou

nding access 

netw

ork. 

Articulation: The

 articulation and de

sign of a building façade

 creates 

identity for ind

ividual units with

in a  larger building and can provide 

the adjacent pub

lic re

alm with

 a ped

estrian scale. 

Bollard: A

 sho

rt vertical post o

r sim

ilar structure th

at can

 define 

areas in th

e streetscape and provide an

 attractive de

sign

 elemen

t. Bo

llards are often used

 to separate pe

destria

ns or streetscape

 elem

ents from

 veh

icles.   

Building He

ight: The

 vertical distance of the

 highe

st point of the

 roof 

or any ro

oftop de

ck, fen

ce, railing, widow

’s walk, or o

ther ro

oftop 

structure or fe

ature above the mean fin

ished

 grade

 of the

 groun

d adjoining the bu

ilding. 

Building Lot C

overage: An area with

in th

e prop

erty bou

ndaries of a 

lot o

r tract with

in which an allowed

 building or structure m

ay be 

placed

 (doe

s no

t include

 paved

 surfaces). 

Bulb‐out: A

 bulb‐ou

t (also kno

wn as curb extension) is used to exten

d the sid

ewalk, th

ereby redu

cing

 the crossing

 distance fo

r ped

estrians, 

and allowing pe

destria

ns and

 app

roaching

 veh

icles to see

 one

 another w

hen vehicles parked in a parking

  lane

 wou

ld otherwise 

block visib

ility. Bulb‐ou

ts are also

 used as a traffic calming measure. 

Catalytic Project: R

edevelop

ment p

rojects and programs aimed

 at 

increasin

g econ

omic and

 com

mun

ity value

 with

in areas, districts, or 

neighb

orho

ods of a m

unicipality. These projects leverage a 

significant a

nd visible investment in the area, increase the value of 

surrou

nding prop

ertie

s, and

 sup

port com

preh

ensiv

e planning

 goals. 

Character: Special physic

al characteristics of a structure or a

rea (e.g. 

archite

cture, land

scaping, natural fe

atures, open space, type

s and 

styles of h

ousing, num

ber a

nd size of ro

ads and sid

ewalks) that set it 

apart from its surrou

ndings and

 con

tribute to its individu

ality. 

Charette: A

n intensive focused worksho

p in which designe

rs, 

prop

erty owne

rs, develop

ers, pub

lic officials, citizens, and

 other 

stakeh

olde

rs work together to

 brainstorm and

 envision

 poten

tial 

projects of b

enefit to the commun

ity. 

Conn

ectio

n: The

 linkages with

in th

e commun

ity th

at brin

g together 

and move pe

destria

ns, bicycles, veh

icles, etc. from one

 area to 

another. 

Crime Preventio

n Through  Environm

ental D

esign (CPTED

): a multi‐

disciplinary approach to

 deterrin

g criminal beh

aviour th

rough 

environm

ental design, which re

lies up

on th

e ability to

 influ

ence 

offend

er decision

s that precede

 crim

inal acts, m

ostly

 with

in th

e bu

ilt 

environm

ent. 

Curb Cut: A

 curb break, or a

 place or w

ay provide

d for veh

icular 

ingress (entrance) or e

gress (exit)  between prop

erty and

 an abuttin

g pu

blic street. 

Dens

ity: The

 num

ber o

f dwelling un

its on a site expressed in dwelling 

units per net re

sidentia

l hectare (d

u/nrha). 

Dining/Storefron

t Zon

e: Building façade

s, entrances, and

 windo

ws to 

create an interface be

tween bu

ildings and

 the pu

blic re

alm. The

 desig

n of th

ese elem

ents as they re

late to

 the adjacent sidew

alks 

and streets affects street activity

 and

 perceptions of scale, variety, 

and rhythm

. Allowed

 uses with

in th

e fron

tage zon

e includ

e side

walk 

cafes, non

‐permanen

t signage, retail disp

lays, and

 land

scaping. 

Facade: The

 face of a

 building. All wall planes of a building which are 

visib

le from

 one

 side or perspective. The

 fron

t facade faces and is 

most closely parallel to the fron

t lot line

. 

Facade

 (Street Level): The po

rtions of a

 Facade which face and

 are 

most closely parallel to a street lot line, th

at engage pe

destria

ns and

 he

lp to

 create street activity

 through features such as storefron

t windo

ws, welcoming storefront signs, etc. 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

44

 

Gatew

ay: A

n urban de

sign

 feature or area that provide

s visual 

access, dire

ction and/or celebratio

n of th

e commun

ity fo

r tho

se 

enterin

g. W

ithin th

e CC

ARP, th

ere are three areas that have be

en 

defin

ed as be

ing approp

riate fo

r such features, w

hich cou

ld includ

e (but is not limite

d to) architectural detailing, signage, streetscape

 elem

ents, and

 pub

lic art. 

Green

 Space: A

n op

en urban

 space with

 plant life or the

 natural 

environm

ent; also, any natural area, land

scaped

 area, yard, garde

n or park accessible to

 the pu

blic. 

Guidelines: Statements of p

lann

ing intent th

at are m

ore de

tailed 

than

 policies, but not as strict a

s rules and regulatio

ns. 

High Density Land

 Use: C

ompact or clustered

 develop

men

t, resulting

 in a highe

r overall nu

mbe

r of u

nits built in th

e same area and

 po

ssibly re

ducing

 the demand for d

evelop

men

t in other a

reas. 

Highe

r density develop

men

t does no

t necessarily mean multifam

ily 

developm

ent o

r high‐rise bu

ildings. H

ighe

r densitie

s can

 be achieved

 by building ho

mes on  sm

aller lots, by bu

ilding attached

 hom

es 

(row

houses or tow

nhom

es) o

r by bu

ilding multi‐un

it structures 

(apartment b

uildings or con

dominiums). 

Infill D

evelop

ment: The constructio

n of a building on

 a vacant p

arcel 

located in a predo

minately bu

ilt up area. The

 local zon

ing regulatio

ns 

determ

ine whether th

e ne

w building fits harm

oniously into th

e  neighb

orho

od. 

Infrastructure: The

 services and

 facilities for w

hich th

e mun

icipality

 has capital investm

ent a

nd m

aintenance re

spon

sibilities, includ

ing 

roadways, sidew

alks, brid

ges, street lights and traffic signals, transit 

buses, solid waste m

anagem

ent systems, potable water distrib

ution 

system

s, storm

 sew

ers, sanita

ry sew

ers, sp

orts fields, playgroun

ds, 

aren

as, poo

ls, police and em

ergency respon

se statio

ns, vehicles and 

equipm

ent, civic bu

ildings, parks, bou

levard trees, and

 com

puter a

nd 

telecommun

ications equ

ipment. 

Land

 Use Bylaw

: A bylaw

 of a

 mun

icipality

 passed by Cou

ncil as a 

Land

 Use Bylaw

 pursuant to the provision

s of th

e Mun

icipal 

Governm

ent A

ct and

 intend

ed to

 con

trol and

 regulate th

e use and 

developm

ent o

f land and bu

ildings with

in th

e mun

icipality. 

Laneway: A

 narrow ro

adway between bu

ildings, hedges, or fen

ces. 

Also re

ferred

 to as an

 Alleyw

ay. 

Live W

ork Dw

elling: A dwelling un

it used

 for b

oth dw

elling pu

rposes 

and any no

nresidentia

l use permitted

 in th

e zoning

 district in which 

the un

it is located, provide

d that not m

ore than

 two  pe

rson

s who

 do 

not reside in th

e un

it are em

ployed

 on the prem

ises. 

Materiality: The

 quality of colou

rs, m

aterials, and

 finishes con

vey the 

character a

nd durability of a

 building. 

Mixed

‐Use Develop

ment: The de

velopm

ent o

f a tract o

f land or 

building or structure with

 two or m

ore diffe

ring uses such as 

resid

entia

l, office, re

tail, service, pub

lic, or e

ntertainment, in a 

compact urban

 form

.  

Mul

ti‐m

odal

: Allowing for a

 range of differen

t mod

es of travel such 

as walking, cycling, driving, and

 pub

lic transit. 

Mun

icip

al D

evel

opm

ent P

lan

(MDP

): The principal statutory land

 use 

plan

 for the

 entire

 mun

icipality, ado

pted

 by Co

uncil, in accordance 

with

 the provision

s of th

e Mun

icipal Governm

ent A

ct. 

Nod

e: A cen

tral or con

necting po

int a

t which pathw

ays intersect or 

branch. 

Pedestrian Friend

ly: The

 den

sity, layout, and

 infrastructure th

at 

encourages walking

 and

 biking with

in a sub

division

 or d

evelop

ment, 

includ

ing short setbacks, fron

t porches, sidew

alks, and

 bike paths. 

Precincts: Distinct areas of tow

n that are  characterized

 by a specific 

land

 use pattern and

 character. 

Policy: An official plan of action adop

ted by an individu

al or g

roup

, which fo

r land use plans adop

ted by m

unicipalities in Alberta can

 be 

distinguish

ed as either statutory plans (M

unicipal Develop

men

t Plans, Area Structure Plans, or Inter‐m

unicipal Develop

men

t Plans) 

or non

‐statutory plans. 

  City

Cen

tre

Area

Red

evel

opm

ent P

lan

45

 

Public Art: Pub

lic art re

fers to

 art placed in pub

lic settin

gs fo

r the

 pu

rpose of enriching

 the commun

ity by evoking meaning

 in th

e pu

blic re

alm. Pub

lic art can

 take a variety of forms: (1

) Architectural 

desig

n elem

ents (carvings, embedd

ed re

lief sculptures); (2) 

Land

scape features; (3) Streetscape

 design (benches, artist garde

ns); 

(4)  Sculptures (site

‐specific m

onum

ental w

orks); (5) C

ivic 

enhancem

ent p

rojects (placed symbo

ls, wayfin

ding

 signs and

 markers); (6) E

xhibits, extem

porane

ous pe

rformances, indigeno

us 

artw

ork “fou

nd objects” located in pub

lic spaces; (7

) Com

mun

ity Art 

(engravings, m

urals, vernacular p

ieces); (8) Eph

emeral Art (sidew

alk 

poetry, ice sculpture). 

Public Realm: The

 region

, sph

ere, or d

omain with

in which anything 

occurs, prevails, or d

ominates available to anyon

e. From a land

 use 

standp

oint, pub

lic re

alm is all pu

blic ope

n space and rig

hts‐of‐way 

(streets, sidew

alks, alleys, hike and bike trails, etc.); also, pub

lic 

space that is fo

rmed

 by archite

cture or land

scape features to

 create 

common

s, cou

rtyards, quadrangles, urban

 parks, etc. 

Redevelopm

ent Incentive: M

easure th

at can

 be taken, usually by a 

governing agency, to encourage certain types of develop

ments. 

Revitalization: Re‐establish

ing the econ

omic and

 social vita

lity of 

urban areas through infill, legislation, ta

x incentives, com

mercial 

developm

ent, etc., w

ithin existing urban areas to ta

ke advantage of 

existing investments  in infrastructure and

 redu

ce th

e ne

gative 

impacts of urban

 spraw

l. 

Setback: The

 minimum

 distance by which any building or structure 

must b

e separated from

 a street right‐of‐w

ay or lot line. 

Shared

 Parking: A

 pub

lic or p

rivate parking area used jointly

 by tw

o or m

ore bu

sinesses, re

tail shop

s, etc. 

Street Edge: The

 vertical face fo

rmed

 by bu

ilding facade

s, street 

trees, and

 screen

ing walls that is aligne

d alon

g a street and

 form

s a 

comfortable peo

ple‐scaled

 space. 

Street Infrastructure & Furniture Zon

e: The

 area be

tween the 

roadway curb face and

 border o

f the

 Strolling Throughw

ay Zon

e. 

Allowed

 uses with

in th

is zone

  can

 includ

e pu

blic site

 furnish

ings, 

transit stops, landscaping, sidew

alk cafes, and

 patio. 

Streetscape: The

 treatm

ent o

f space between bu

ildings and

 street 

that define

s the pu

blic re

alm. Streetscape

 elemen

ts m

ay includ

e bu

ilding fron

tage/Facade, pub

lic art, outdo

or cafes, transit stop

s or 

shelters, landscaping

 (trees, planters, fo

untains, etc.), sidew

alk 

pavers, spe

cial embe

dded

 street  p

aving, street furniture (b

enches, 

kiosks, etc.), signs, awnings, and

 street lighting. 

Strolling Throu

ghway Zon

e: An area th

at has been reserved

 for 

pede

stria

n travel only. 

Traffic Calming: M

easures taken to re

duce th

e adverse impact of 

motor veh

icles o

n bu

ilt‐up areas. Traffic calming usually involves 

redu

cing

 vehicle spe

eds, providing

 more space for p

edestrians and

 cyclists, and

 improving the local enviro

nment a

nd safety by installing 

speed bu

mps, bulb‐ou

ts, traffic circles, alte

rnate paving

 materials at 

crossw

alks, etc., to slow traffic. 

Utilities: Eith

er (1

) mun

icipal and

 region

al utilities such as water and

 sanitary sew

er, or (2) “shallow” utilitie

s such as gas, te

leph

one, and

 electric. 

Walkability: The

 measure of the

 overall walking

 con

ditio

ns in an area, 

also th

e extent to

 which th

e bu

ilt enviro

nmen

t is friend

ly to

 pe

destria

ns. Increased

 walkability has be

en proven to have individu

al 

and commun

ity health

 ben

efits, as well as econ

omic ben

efits. 

Wayfin

ding: The

 ways in which peo

ple orient th

emselves in physic

al 

space and navigate from

 place to

 place. W

ayfin

ding

 can

 includ

e sig

nage or o

ther graph

ic com

mun

ication, ta

ctile elements, and

 provisions fo

r special‐needs users to

 help users choo

se a path with

in 

the bu

ilt enviro

nment.