TEREN TEREN INTRAVILAN INTRAVILANINTRAVILAN · loc. Beius FN, nr. cad. 1010/53, jud. Bihor.... În conformitate cu prevederile contractului de prestări servicii încheiat între

PENTRU ESTIMAREA VALPENTRU ESTIMAREA VALPENTRU ESTIMAREA VALPENTRU ESTIMAREA VALORII ORII ORII ORII PROPRIETĂŢII IMOBILIPROPRIETĂŢII IMOBILIPROPRIETĂŢII IMOBILIPROPRIETĂŢII IMOBILIARE ARE ARE ARE

TEREN TEREN TEREN TEREN INTRAVILANINTRAVILANINTRAVILANINTRAVILAN

PROPRIETATEA PROPRIETATEA PROPRIETATEA PROPRIETATEA SC SC SC SC GASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEX SRL SRL SRL SRL

BEIUŞ FN, NR. CAD. 1BEIUŞ FN, NR. CAD. 1BEIUŞ FN, NR. CAD. 1BEIUŞ FN, NR. CAD. 1010/53010/53010/53010/53, , , , JUD. JUD. JUD. JUD. BIHORBIHORBIHORBIHOR

SEPTEMBRIESEPTEMBRIESEPTEMBRIESEPTEMBRIE 2013201320132013

JJJAAAKKKAAABBBFFFFFFYYY CCCSSSOOONNNGGGOOORRR---BBBEEENNNCCCZZZEEE

EEEVVVAAALLLUUUAAATTTOOORRR AAAUUUTTT... UUUNNNEEEAAARRR

EEEEEEEEvvvvvvvvaaaaaaaalllllllluuuuuuuuaaaaaaaarrrrrrrreeeeeeeeaaaaaaaa pppppppprrrrrrrroooooooopppppppprrrrrrrriiiiiiiieeeeeeeettttttttăăăăăăăăţţţţţţţţiiiiiiiiiiiiiiii iiiiiiiimmmmmmmmoooooooobbbbbbbbiiiiiiiilllllllliiiiiiiiaaaaaaaarrrrrrrreeeeeeee TTTTTTTTEEEEEEEERRRRRRRREEEEEEEENNNNNNNN IIIIIIIINNNNNNNNTTTTTTTTRRRRRRRRAAAAAAAAVVVVVVVVIIIIIIIILLLLLLLLAAAAAAAANNNNNNNN

LLLLLLLLoooooooocccccccc........ BBBBBBBBeeeeeeeeiiiiiiiiuuuuuuuussssssss,,,,,,,, FFFFFFFFNNNNNNNN,,,,,,,, nnnnnnnnrrrrrrrr........ ccccccccaaaaaaaadddddddd........ 11111111000000001111111100000000////////5555555533333333,,,,,,,, jjjjjjjjuuuuuuuudddddddd........ BBBBBBBBiiiiiiiihhhhhhhhoooooooorrrrrrrr ddddddddiiiiiiiinnnnnnnn ppppppppaaaaaaaattttttttrrrrrrrriiiiiiiimmmmmmmmoooooooonnnnnnnniiiiiiiiuuuuuuuullllllll ssssssssoooooooocccccccciiiiiiiieeeeeeeettttttttăăăăăăăăţţţţţţţţiiiiiiiiiiiiiiii

SSSSSSSSCCCCCCCC GGGGGGGGAAAAAAAASSSSSSSSEEEEEEEEQQQQQQQQUUUUUUUUIIIIIIIIPPPPPPPP IIIIIIIIMMMMMMMMPPPPPPPPEEEEEEEEXXXXXXXX SSSSSSSSRRRRRRRRLLLLLLLL

Pagina 1

RAPORT DERAPORT DERAPORT DERAPORT DE EVALUARE EVALUARE EVALUARE EVALUARE

PENTRU PROPRIETĂŢILEPENTRU PROPRIETĂŢILEPENTRU PROPRIETĂŢILEPENTRU PROPRIETĂŢILE IMOBILIARE IMOBILIARE IMOBILIARE IMOBILIARE

TEREN INTRAVILATEREN INTRAVILATEREN INTRAVILATEREN INTRAVILANNNN

PROPRIETATEA PROPRIETATEA PROPRIETATEA PROPRIETATEA SC SC SC SC GASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEX SRL SRL SRL SRL JUDEŢUL JUDEŢUL JUDEŢUL JUDEŢUL BIHORBIHORBIHORBIHOR

NOTĂ:NOTĂ:NOTĂ:NOTĂ: Datele, informaţiile şi conţinutul acestui RAPORT DE EVALUARE, fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor putea fi transmise sau utilizate în alt scop decât cel specificat în lucrare, fără acordul scris şi prealabil al: Clientului, Destinatarului şi al evaluatorului

septembrieseptembrieseptembrieseptembrie 2013201320132013






Pagina 2

CertificareCertificareCertificareCertificare

Prin prezenta se certifică faptul că informaţiile prezentate în acest raport sunt adevărate şi corecte, în limita cunoştinţelor deţinute de evaluator. Se certifică de asemenea că analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate doar de ipotezele luate în considerare şi de condiţiile limitative specificate în lucrare, reprezentând analizele, opiniile şi concluziile personale ale evaluatorului, neinfluenţate de nici un factor. De asemenea se certifică faptul că evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate.

Se precizează că proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator, la data de 13.09.2013. La elaborarea prezentului raport nu s-a acordat asistenţă semnificativă din partea vreunei alte persoane.

Suma revenită cu drept de plată pentru întocmirea prezentului raport de evaluare nu are nici o legătură cu declararea în raport a unei valori sau interval de valori, de natură a favoriza Clientul.

Evaluatorul în întocmirea raportului de evaluare se situează pe poziţia evaluatorului extern.

Analizele şi opiniile prezentate în raport au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele, recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR. Raportul de evaluare poate fi expertizat (la cerere) şi verificat de către unul din membrii autorizaţi special în acest sens de către sus-numita organizaţie.

Evaluatorul au încheiat contract de asigurare profesională pentru eventualele daune provocate Clientului, izvorâte din prestaţia către Client, şi au îndeplinit programul de instruire şi perfecţionare continuă ANEVAR.

Ing. Jakabffy Csongor Evaluator autorizat UNEAR






Pagina 3

CuprinsCuprinsCuprinsCuprins PaginaPaginaPaginaPagina

REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE ŞI A CONCLUZIILOR IMPORTANTEREZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE ŞI A CONCLUZIILOR IMPORTANTEREZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE ŞI A CONCLUZIILOR IMPORTANTEREZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE ŞI A CONCLUZIILOR IMPORTANTE 5555 SECŢIUNEA I. PRESECŢIUNEA I. PRESECŢIUNEA I. PRESECŢIUNEA I. PREMIZELE EVALUĂRIIMIZELE EVALUĂRIIMIZELE EVALUĂRIIMIZELE EVALUĂRII 8888 Cap. I. Date generale 8 I.1. Obiectul evaluării. Drepturi de proprietate evaluate 8 I.2. Scopul evaluării 8 I.3. Utilizarea raportului 8 I.4. Clientul şi destinatarul lucrării 8 I.5. Bazele evaluării 8 I.6. Data inspecţiei şi date evaluării 10 I.7. Modalităţi şi termene de plată 10 I.8. Responsabilitatea faţă de terţi 10 I.9. Sursele de informaţii 10 Cap. II. Rezultatele evaluării 11 SECŢIUNEA II. PREZENTAREA DATELORSECŢIUNEA II. PREZENTAREA DATELORSECŢIUNEA II. PREZENTAREA DATELORSECŢIUNEA II. PREZENTAREA DATELOR 12121212 Cap. I. Date generale referitoare la deţinător 12 I.1. Informaţii generale 12 Cap. II. Aspecte juridice 13 II.1. Statutul juridic al deţinătorului 13 II.2. Dreptul de proprietate 13 II.3. Situaţia litigiilor 13 II.4. Asigurări 13 II.5. Situaţia sarcinilor, asocierilor, închirierilor 13 Cap. III. Descrierea proprietăţii evaluate 14 III.1. Descrierea terenului 14 III.2. Descrierea construcţiilor 15 Cap. IV. Analiza celei mai bune utilizări 20 Cap. V. Analiza pieţei imobiliare specifice 21

SECŢIUNSECŢIUNSECŢIUNSECŢIUNEA III. EVALUAREA PROPRIETĂŢIIEA III. EVALUAREA PROPRIETĂŢIIEA III. EVALUAREA PROPRIETĂŢIIEA III. EVALUAREA PROPRIETĂŢII 22226666 Cap. I. Evaluarea proprietăţii 26 I.1. Abordări prin cost 26






Pagina 4

I.2. Abordarea prin venit 26 Cap. II. Sinteza rezultatelor evaluării, reconcilierea valorii şi opinia evaluatorului 30 ANEXEANEXEANEXEANEXE ANEXA NR. 1. Prezentarea evaluatorului ANEXA NR. 2.1 Estimarea valorii proprietăţii - abordări prin comparatii ANEXA NR. 2.2. Evaluarea valorii proprietăţii – prin metoda reziduala ANEXA NR. 3. Fotografii ale proprietăţii evaluate ANEXA NR. 4. Documentaţie preluată de la Client






Pagina 5

Stimate beneficiar,Stimate beneficiar,Stimate beneficiar,Stimate beneficiar, Referitor la evaluarea proprietăţii imobiliare, TTTTeren liber pentru construcţiieren liber pentru construcţiieren liber pentru construcţiieren liber pentru construcţii, situat în loc. Beius FN, nr. cad. 1010/53, jud. Bihor.... În conformitate cu prevederile contractului de prestări servicii încheiat între SC SC SC SC GASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEX SRL SRL SRL SRL, societate în lichidare, reprezentat de lichidator judiciar EUREXPERT IPURLEUREXPERT IPURLEUREXPERT IPURLEUREXPERT IPURL, în calitatea de CLIENTCLIENTCLIENTCLIENT, şi JAKABFFY CSONGORJAKABFFY CSONGORJAKABFFY CSONGORJAKABFFY CSONGOR----BENCZE BENCZE BENCZE BENCZE –––– EVALUATOR AUTORIZAT EVALUATOR AUTORIZAT EVALUATOR AUTORIZAT EVALUATOR AUTORIZAT AAAANENENENEVVVVARARARAR şi SCSCSCSC TOP PROFI SRLTOP PROFI SRLTOP PROFI SRLTOP PROFI SRLORADEAORADEAORADEAORADEA, în calitatea de PRESTATORPRESTATORPRESTATORPRESTATOR, s-a elaborat prezenta lucrare în scopul estimării valorii de piaţă în condiţii de vânzare forţată a proprietăţii mai sus denumite în vederea valorificării bunului în cadrul procedurii reglementate de Legea 85/2006.

Bunul supus evaluării în cadrul prezentului raport este o proprietate imobiliară, un teren intravilan cu o suprafaţă de 6.160 mp. (descrierea detaliată a proprietăţii evaluate a se vedea în Secţiunea II, capitolul III, Descrierea proprietăţii evaluate).

Drepturile de proprietate sunt înscrise în CF nr. 6454/Beiuş, cad. 1010/53. Scopul evaluării este estimarea valorii de lichidare sau valorii de vânzare forţată, în

vederea valorificării bunului, în cadrul procedurii reglementate de Legea 85/2006. Raportul de evaluare conţine 22 pagini şi a fost structurat după cum urmează: (1)

Pagină de sinteză, care cuprinde un rezumat la principalelor fapte şi al concluziilor importante, (2) – Premizele valorii, (3) – Prezentarea datelor (4) – Evaluarea bunurilor şi (5) Anexe – în număr de 5, care conţin centralizatoare, calculele de evaluare, diverse documente în fotocopie (schiţe şi extrase CF), fotografii ale proprietăţii, etc.

Pentru estimarea valorii proprietăţii, s-au utilizat două metodă, în concordanţă cu amplasamentul şi tipul proprietăţii, respectiv abordarea prin piaţă şi metoda exctracţiei. Pe baza rezultatelor obţinute prin acestă abordare, evaluatorul a estimat valorea de piaţă în condiţiile unei vânzări forţate la data de 20.09.2013 pentru proprietatea imobiliară TEREN TEREN TEREN TEREN INTRAVILAN LIBERINTRAVILAN LIBERINTRAVILAN LIBERINTRAVILAN LIBER, situat în mun. Beiuş, FN, nr. cad. 1010/53, jud. Bihor, proprietatea SC SC SC SC GASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEX SRL SRL SRL SRL, care la un curs de schimb valutar considerat de 4,45 lei/EUR se cifrează la (rotund):

82.00082.00082.00082.000 lei lei lei lei ((((optzecişidouămii optzecişidouămii optzecişidouămii optzecişidouămii leileileilei))))

Valoarea rezultată este o concluzie imparţială, expertă şi rezonabilă a unui profesionist

calificat, bazată pe analiza tuturor informaţiilor relevante şi cunoscute de acesta la momentul evaluării, şi reprezintă percepţia evaluatorului referitor valoarea bunului evaluat pentru scopul dorit.

Valoarea a fost exprimată în limitele următoarelor precizări:






Pagina 6

- valoarea a fost exprimată şi este valabilă doar în condiţiile şi prevederile prezentului raport;

- valoarea este o predicţie; - valoarea este subiectivă; - evaluarea este o opinie asupra unei valori - valoarea estimată este fără TVA

Datele prezentate, analiza, concluziile şi opinia evaluatorului sunt limitate doar de ipotezele luate în considerare de condiţiile specifice proprietăţii şi scopul evaluării, şi nu sunt influenţate de nici un alt factor. Ele se bazează pe observaţiile făcute cu ocazia deplasării pe teren, pe informaţiile culese de pe piaţa imobiliară specifică a proprietăţii, pe informaţiile existente în documentele puse la dispoziţie de către BENEFICIAR, cele extrase din evidenţele de carte funciară, şi sunt corecte şi adevărate în limita acestor informaţii şi a ipotezelor şi condiţiilor enumerate în Secţiunea I, capitolul I.4.

Ing. Jakabffy Csongor Evaluator autorizat UNEAR






Pagina 7

SECŢIUNEA I.SECŢIUNEA I.SECŢIUNEA I.SECŢIUNEA I. PREMIZELE EVALUĂRIIPREMIZELE EVALUĂRIIPREMIZELE EVALUĂRIIPREMIZELE EVALUĂRII

CAPITOLUL I.CAPITOLUL I.CAPITOLUL I.CAPITOLUL I.

DATE GENERALE DATE GENERALE DATE GENERALE DATE GENERALE

I.1. ObiectI.1. ObiectI.1. ObiectI.1. Obiectul evaluării. Drepturi de proprietate evaluateul evaluării. Drepturi de proprietate evaluateul evaluării. Drepturi de proprietate evaluateul evaluării. Drepturi de proprietate evaluate

Obiectul evaluării îl constituie o proprietatea imobiliară de natura unei teren liber intravilan format dintr-o parcelă în suprafaţă de 6.160 mp, înscris în CF nr. 6454/Beiuş, cad. 1010/53.

Dreptul evaluat este dreptul de proprietate asupra proprietăţii imobiliare, format din intravilan liber pentru construcţii.

I.2. Scopul evaluăriiI.2. Scopul evaluăriiI.2. Scopul evaluăriiI.2. Scopul evaluării

Scopul prezentului raport de evaluare este estimare a valorii de piaţă în condiţii de vânzare forţată a proprietăţii, în vederea vânzării de către proprietar, prin lichidator, în cadrul procedurii reglementată de Legea 85/2006, Dosar 11466/111/2011.

I.3. Utilizarea raportuluiI.3. Utilizarea raportuluiI.3. Utilizarea raportuluiI.3. Utilizarea raportului

Rezultatele prezentului raport de evaluare vor fi utilizate în cadrul procedurii de vânzarea a bunurilor din patrimoniul SC SC SC SC GASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEX SRL SRL SRL SRL, servind ca bază de pornire în cadrul procedurii de valorificare prin licitaţie sau negociere directă (după caz).

I.4. Clientul şi destinatarul lucrării (Instrucţiunile evaluării)I.4. Clientul şi destinatarul lucrării (Instrucţiunile evaluării)I.4. Clientul şi destinatarul lucrării (Instrucţiunile evaluării)I.4. Clientul şi destinatarul lucrării (Instrucţiunile evaluării)

Prezentul raport de evaluare se adresează EUREXPERT IPURLEUREXPERT IPURLEUREXPERT IPURLEUREXPERT IPURL,,,, lichidator judiciar al SC SC SC SC GASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEXGASEQUIP IMPEX SRL SRL SRL SRL în calitate de ClientClientClientClient şi DestinatarDestinatarDestinatarDestinatar

I.5. Bazele evaluăriiI.5. Bazele evaluăriiI.5. Bazele evaluăriiI.5. Bazele evaluării

La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative. Opinia evaluatorului este exprimată în concordanţă cu acestea, precum şi cu celelalte aprecieri din raport; evaluatorul îşi asumă integral responsabilitatea pentru concluziile prezentate, în limita ipotezelor restrictive şi condiţiilor limitative prezentate mai jos.

I.5.1. Ipoteze şi condiţii limitative






Pagina 8

Ipoteze: • aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către

reprezentanţii autorizaţi ai Clientului şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil şi marketabil;

• au fost luaţi în considerare toţi factorii care au influenţă asupra valorii proprietăţii supuse evaluării şi care, după cunoştinţa evaluatorului, sunt corecţi şi rezonabili pentru întocmirea prezentului raport; nu au fost omise în mod deliberat nici un fel de informaţii care ar avea influenţă asupra valorii estimate;

• evaluatorul se consideră degrevat de răspunderea existenţei unor vicii ascunse privind obiectul evaluării, care ar putea influenţa în vreun sens valoarea proprietăţii în cauză, fapt pentru care evaluatorul nu poate da nici o garanţie referitoare la starea tehnică sau economică a acestora, ulterioară evaluării;

• proprietatea a fost evaluată ca fiind liberă de sarcini sau posesiuni de orice natură; • se presupune că nu există contaminanţi, iar costul activităţilor de decontaminare nu

afectează valoarea proprietăţii; evaluatorul nu a fost informat de existenţa vreunei inspecţii sau raport de specialitate care să indice prezenţa contaminanţilor sau a altor materiale periculoase;

• toate documentaţiile se presupun a fi corecte, ele fiind incluse în lucrare în scopul clarificării cât mai precise a elementelor raportului;

• se presupune că nu există condiţii ascunse sau neaparente ale proprietăţii, terenului de fundaţie sau ale structurii care să influenţeze valoarea. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru asemenea condiţii sau pentru efectuarea studiilor necesare pentru a le descoperi;

• informaţiile furnizate de terţi sunt considerate de încredere, dar nu li se acordă garanţia pentru acurateţe

• situaţia actuală a bunurilor a stat la baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea a celei mai probabile valori a proprietăţii în condiţiile tipului de valoare selectată;

• se presupune că funcţionarea proprietăţii este conformă cu toate reglementările locale şi republicane privind mediul înconjurător;

• se menţionează că nu s-a pus la dispoziţia evaluatorului documentul cadastral a proprietăţii. Infomaţiile referitor la caracteristicele terenului sunt bazate pe cele culese de evaluator la data deplasării pe teren

• se presupune o stăpânire responsabilă şi un mod de exploatare a bunurilor, care să nu conducă la degradarea şi implicit scăderea valorii proprietăţii, în perioada scursă între data inspecţiei de către evaluator şi data utilizării rezultatelor raportului;

Condiţii limitative:

• în prezentul raport previziunile sau estimările de exploatare sunt bazate pe condiţiile economice actuale la nivelul ariei geografice a pieţei considerate, precum şi pe realizările efective de până acum la nivelul proprietăţii evaluate sau a altor proprietăţi cu caracteristici similare;






Pagina 9

• datele, informaţiile şi conţinutul acestui raport sunt confidenţiale, ele nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu vor putea fi transmise sau utilizate decât în scopul specificat în lucrare; orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valorile separate pentru imobilizările corporale cuprinse în prezentul raport nu pot fi utilizate în alte evaluări şi dacă sunt utilizate, valorile nu sunt valabile, relevante şi reprezentative;

• intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia; • nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitoare la valori,

identitatea evaluatorului) nu pot fi publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;

• evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere consultanţă sau să depună mărturie în instanţă, în afara cazului în care a fost convenită în scris şi în prealabil.

I.5.2. Valoarea estimată Evaluarea efectuată în cadrul prezentului raport reprezintă o estimarea a valorii de

piaţă în condiţiile unei vânzări forţate, cuprins în Standardele ANEVAR 2013, IVS – Cadrul general, după cum urmează:

Valoarea de piataValoarea de piataValoarea de piataValoarea de piata suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.

Conform IVS 2013 – Cadru general, valoarea de piaţă în condiţii de vânzare forţată sau valoarea de executare nu reprezintă un tip de valoare, ci o situaţie în sine – executarea – care descrie o situaţie potenţială în care are loc schimbul.

Astfel, condiţiile de vânzare forţată sunt cele referitoare la perioada de timp redusă pentru marketingul şi valorificarea bunului, şi presupun un vânzător forţat să vândă şi un cumpărător care este conştient de acest dezavantaj al vânzătorului.

I.6. Data inspecţiei şi data evaluăriiI.6. Data inspecţiei şi data evaluăriiI.6. Data inspecţiei şi data evaluăriiI.6. Data inspecţiei şi data evaluării

Inspecţia bunurilor a fost efectuată în data de 13.09.2013. Data evaluării este 20.09.2013, dată la care se consideră valabilă opinia evaluatorului

referitoare la valoarea proprietăţii. I.7. Modalităţi şi termene de plată considerateI.7. Modalităţi şi termene de plată considerateI.7. Modalităţi şi termene de plată considerateI.7. Modalităţi şi termene de plată considerate

Valorile prezentate ca opinii sunt considerate fără TVA, plătite printr-o modalitate de plată şi termene caracteristice pieţei tranzacţiilor cu bunuri similare, fără a lua în considerare eventuale aranjamente financiare favorabile cumpărătorului.






Pagina 10

I.8. Responsabilitatea faţă de terţiI.8. Responsabilitatea faţă de terţiI.8. Responsabilitatea faţă de terţiI.8. Responsabilitatea faţă de terţi

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către reprezentanţii Clientului, , , , corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestora. Acest raport de evaluare este confidenţial, destinat numai scopului precizat şi numai pentru uzul clientului şi destinatarului menţionaţi în capitolul 1.3. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, în nici o circumstanţă.

Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextul economic general (septembrie 2013) când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de dezvoltare al pieţei specifice şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică semnificativ în viitor, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor valabile şi cunoscute de acesta la data evaluării.

I.9. Sursele de informaţii I.9. Sursele de informaţii I.9. Sursele de informaţii I.9. Sursele de informaţii

Sursele de informare care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au fost: - documente puse la dispoziţie de reprezentantul privind:

• - starea fizică a patrimoniului evaluat, lucrările de întreţinere - reparaţii efectuate; - situaţia juridică a bunurilor evaluate – proprietari, sarcini, etc.

Documentele şi informaţiile referitoare la proprietatea evaluată au fost puse la dispoziţia evaluatorului de către conducerea prin reprezentanţii săi autorizaţi, care poartă întreaga responsabilitate referitoare la datele furnizate. . . . Evaluatorul nu îşi asumă nici un fel de răspundere pentru datele puse la dispoziţie de către societate şi nici pentru rezultatele obţinute în cazul în care acestea sunt viciate de date incomplete sau greşite;

- alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate; - observaţiile făcute cu ocazia inspectării proprietăţii de către evaluator; - banca de date a Centrului Teritorial ANEVAR BIHOR






Pagina 11

CAPITOLUL II.CAPITOLUL II.CAPITOLUL II.CAPITOLUL II.

REZULTATELE EVALUĂRIREZULTATELE EVALUĂRIREZULTATELE EVALUĂRIREZULTATELE EVALUĂRIIIII

Rezultatele la care a ajuns evaluatorul în cadrul prezentului raport, prin aplicarea metodelor de evaluare considerate adecvate, sunt redate în tabelul de mai jos:

Abordări şi metode de evaluare utilizate Valoarea proprietăţii

(fără TVA)

A. AbordăriA. AbordăriA. AbordăriA. Abordări prin prin prin prin comparatii comparatii comparatii comparatii

Metoda prin piaţă 82.000 Lei

B. B. B. B. Metoda extracţieiMetoda extracţieiMetoda extracţieiMetoda extracţiei

89.000 Lei

Opinia evaluatoruluiOpinia evaluatoruluiOpinia evaluatoruluiOpinia evaluatorului

Valoarea de piaţă în condiţiile unei vânzări forţatea proprietăţii 82.000 Lei

Analizând valorile obţinute prin metodele de evaluare utilizate, tendinţele de evoluţie a preţurilor pe piaţa imobiliară considerată, precum şi în concordanţă cu cele afirmate în capitolul I.4. din această secţiune, evaluatorul estimează şi propune pentru proprietatea imobiliară Teren liber pentru construcţiiTeren liber pentru construcţiiTeren liber pentru construcţiiTeren liber pentru construcţii, din patrimoniul SC SC SC SC INTERNATIONAL CONSULTING SRLINTERNATIONAL CONSULTING SRLINTERNATIONAL CONSULTING SRLINTERNATIONAL CONSULTING SRL valoarea obţinută prin abordări prin comparatii. Fundamentarea opiniei evaluatorului de găseşte în Secţiunea II - Capitolul II Sinteza evaluării, reconcilierea valorilor şi opinia evaluatorului.

Ing. Jakabffy Csongor Expert evaluator Anevar






Pagina 12

SECŢIUNEA II.SECŢIUNEA II.SECŢIUNEA II.SECŢIUNEA II.

DESCRIEREA PROPRIETĂDESCRIEREA PROPRIETĂDESCRIEREA PROPRIETĂDESCRIEREA PROPRIETĂŢIIŢIIŢIIŢII

CAPITOLUL I.CAPITOLUL I.CAPITOLUL I.CAPITOLUL I.

DATE GENERALE REFERIDATE GENERALE REFERIDATE GENERALE REFERIDATE GENERALE REFERITOARE LA DEŢINĂTORTOARE LA DEŢINĂTORTOARE LA DEŢINĂTORTOARE LA DEŢINĂTOR I.1. I.1. I.1. I.1. INFORMAŢII GENERALEINFORMAŢII GENERALEINFORMAŢII GENERALEINFORMAŢII GENERALE

1. Denumirea proprietăţii: Teren liber intravilan 2. Proprietar SC GASEQUIP IMPEX SRL 3. Forma juridică: SRL – societate cu răspundere limitată 4. Nr. de înregistrare la ORC Bihor: J05/1234/1996 5. Cod Unic de Inregistrare CUI 8864240 6. Sediu declarat: Calea Clujului nr. 118 C. jud. Bihor 7. Adresa proprietate: loc. Beius FN, nr. cad. 1010/53






Pagina 13

CAPITOCAPITOCAPITOCAPITOLUL ILUL ILUL ILUL IIIIII.I.I.I.

ASPECTE JURIDICE ASPECTE JURIDICE ASPECTE JURIDICE ASPECTE JURIDICE

II.1. II.1. II.1. II.1. Dreptul de proprietateDreptul de proprietateDreptul de proprietateDreptul de proprietate Bunurile evaluate sunt proprietatea SC GASEQUIP IMPEX SRL. Proprietarul este deţinătorul bunului evaluat cu titlu de cumpărare. Dreptul evaluat este dreptul de proprietate asupra proprietăţii imobiliare, formată din

teren liber pentru construcţii. II.2. II.2. II.2. II.2. Situaţia litigiilorSituaţia litigiilorSituaţia litigiilorSituaţia litigiilor Nu există litigii referitoare la bunurile evaluate. II.3. II.3. II.3. II.3. AsigurăriAsigurăriAsigurăriAsigurări Proprietarul nu are încheiate contracte de asigurare asupra bunurilor din patrimoniu

care fac obiectul prezentei lucrări de evaluare. II.4. II.4. II.4. II.4. Situaţia sarcinilor, contractelor de asocieri şi închirieri Situaţia sarcinilor, contractelor de asocieri şi închirieri Situaţia sarcinilor, contractelor de asocieri şi închirieri Situaţia sarcinilor, contractelor de asocieri şi închirieri Proprietatea a fost evaluată în ipoteza de a fi liber de sarcini.






Pagina 14

CAPITOLUL III.CAPITOLUL III.CAPITOLUL III.CAPITOLUL III.

DESCRIEREA PROPRIETĂŢII EVALUATEDESCRIEREA PROPRIETĂŢII EVALUATEDESCRIEREA PROPRIETĂŢII EVALUATEDESCRIEREA PROPRIETĂŢII EVALUATE

Terenul intravilan are o suprafaţă de 6.160mp, şi este format dintr-o singură parcelă,

înscrisă în CF nr. 6454/Beiuş, cad. 1010/53. Drept de proprietate deplina. AmplasamentAmplasamentAmplasamentAmplasament Terenul evaluat este situat în localitatea Beiuş, zona periferică a localităţii, zona de

ieşire din localitate către satul Sudrigiu, pe drumul european E 79 Oradea - Deva. Terenul nu are frontală la E 79, fiind situat în spatele triajului CF aferent gării CF din Beiuş.

Distanţă până la centrul localităţii este de cca 2,5 km, din care 500m pe drum auto pietruit, care se ramifică din str. Traian, lateral pe stânga sensului de mers, imediat după trecerea de nivel cu calea ferată, fiind paralelă cu aceasta.

Zona este formată din proprietăţi rezidenţiale, formate din casă de locuit, grădină, construcţii gospodăreşti, respectiv terenuri libere, majoritatea cu destinaţia agricole.

Tendinţele de evoluţie a zonei sunt cele de stagnare pe termen scurt, mediu şi lung, datorită amplasamentului mai puţin favorabil al terenului.

Caracteristici fiziceCaracteristici fiziceCaracteristici fiziceCaracteristici fizice Terenul are o suprafaţă de 6.160 mp, cu frontală directă pe drumul de acces, un drum

pietrui paralel cu drumul E79 (Oradea-Deva), situat dincolo de calea ferată raportat la DN. Este un teren plan şi are o topografie normală. Frontala terenului este de cca 22m, estimat pe baza măsurătorilor efectuate cu ocazia inspecţiei de pe teren şi a schiţei aproximative de localizare pus la dispoziţia evaluatorului de către lichidator.

Terenul are o formă trapezoidală, cu latura oblică expusă la drumul de acces (pietruit), cu o lungime de cca. 44m, lăţime medie de cca 34m, adândime medie de cca 180m. Raportul dimensiunilor este de cca 1:5, un raport uşor dezechilibrat.

Utilităţi.Utilităţi.Utilităţi.Utilităţi. Amplasamentul are posibilitate racordării la următoarele reţele utilitare şi

edilitare: - posibilitate de racord la reţeaua de aprovizionare cu energie electrică, - acoperire GSM bună pentru toate cele trei reţele






Pagina 15

CAPITOLUL IV.CAPITOLUL IV.CAPITOLUL IV.CAPITOLUL IV.

ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRIANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRIANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRIANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Conceptul de cea mai bună utilizarecea mai bună utilizarecea mai bună utilizarecea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire şi va genera ipotezele de lucru necesare aplicării abordărilor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.

Cea mai bună utilizare Cea mai bună utilizare Cea mai bună utilizare Cea mai bună utilizare este definită ca utilizare rezonabilă, probabilă şi legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare.

După cum rezultă, ceea mai bună utilizare este analizată uzual în una din următoarele situaţii :

� cea mai bună utilizare a terenului liber � cea mai bună utilizare a terenului construit

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru criterii.

Ea trebuie să fie: � permisă legal � posibilă fizic � fezabilă financiar � maxim productivă

Ţinând seama de aceste afirmaţii se consideră că ceea mai bună utilizare este ceea de teren liber pentru construcţii.






Pagina 16

CAPITOLUL V.CAPITOLUL V.CAPITOLUL V.CAPITOLUL V.

ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE SPECIFICE

Definirea pieţei Definirea pieţei Definirea pieţei Definirea pieţei Piaţa imobiliară se poate defini ca fiind o interacţiune dintre persoane – fizice sau

juridice – care schimbă dreptul de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Această piaţă se defineşte pe baza tipului de proprietate, potenţialului de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor şi chiriaşilor tipici, etc. Piaţa imobiliară este influenţată de atitudinile, motivaţiile şi interacţiunile vânzătorilor, şi a cumpărătorilor. De asemenea este o piaţă cu caracteristici diferite de cele ale pieţei eficiente (este foarte sensibilă la situaţia pieţei de muncă şi stabilitatea veniturilor, deciziile de cumpărare sunt influenţate de modul de finanţare, este o piaţă care nu se autoreglează şi este afectată de reglementări guvernamentale şi locale, informaţiile despre tranzacţii similare nu sunt imediat disponibile sau au un grad de credibilitate redus, există un decalaj între cerere şi ofertă, etc.).

Piaţa specifică a proprietăţii evaluatePiaţa specifică a proprietăţii evaluatePiaţa specifică a proprietăţii evaluatePiaţa specifică a proprietăţii evaluate În cazul proprietăţii evaluate, pentru identificarea pieţei imobiliare specifice, s-au

investigat o serie de factori, începând cu tipul proprietăţii. Aceasta este o proprietate imobiliară de natura unui teren liber, situat în localitatea Beiuş.

Având în vedere cele prezentate anterior, piaţa imobiliară specifică se defineşte ca fiind piaţa proprietăţilor imobiliare terenurilor libere pentru construcţii, cu destinaţie industrială şi/sau depozitare, iar aria geografică este ceea de perimetrul municipiului Beiuş.

În analiza acestei pieţe am investigat aspecte legate de situaţia economică a perimetrului considerat, stadiul de dezvoltare a economiei în zone similare şi caracteristicile acesteia, populaţia sa, trenduri de dezvoltare care se manifestă în ultimii ani, cererea specifică şi oferta competitivă pentru tipul de proprietate considerat.

Aspecte economicoAspecte economicoAspecte economicoAspecte economico----sosososocialecialecialeciale Judeţul Bihor este situat în nord-vestul ţării, delimitat la vest de graniţa cu Ungaria. Se

învecinează la Nord cu judeţul Satu-Mare, spre Vest cu Ungaria, spre Est cu judeţul Cluj, iar spre Sud cu judeţul Alba şi Arad. Are o suprafaţă de 7.544 kmp şi un număr de aproximativ 600.000 locuitori, fiind al şaselea judeţ ca suprafaţă şi al treisprezecelea ca număr de locuitori. Procentul populaţiei urbane este de cca. 47,5%, cu reşedinţă în 8 oraşe, iar populaţia rurală trăieşte în 435 de sate arondate la 87 de comune.

Economia judeţului este bazată în principal pe industriile localizate în reşedinţa de judeţ – municipiul Oradea – municipiul reşedinţă de judeţ (183.100 locuitori), în celelalte municipii din judeţ – Beiuş (10.50 locuitori), Marghita (15.100 locuitori), Salonta (17.042 locuitori), şi în oraşele din judeţ: Aleşd (9.619 locuitori), Nucet (2.148 locuitori), Săcuieni (11.113 locuitori), Ştei (6.144 locuitori), Valea lui Mihai (9.688 locuitori), Vaşcău (7.291 locuitori). Principalele domenii industriale sunt industria uşoară (confecţii, textile, prelucrare materiale plastice), industria alimentară (fabrica de zahăr, platforma European






Pagina 17

Drinks din zona Beiuş-Vaşcău), industria materialelor construcţii (Holcim Aleşd, Helios Aleşd, Adeplast SA, Masterplast, Cesal). Industria grea, perla activităţii economice în perioada de dinainte de 1989 (fabrica de alumină, Înfrăţirea) sau ceea chimică (Sinteza) au o activitate considerabil restrânsă faţă de perioada de înainte de 1989, primele două fiind închise de cca 5 ani.

Agricultura are o pondere de cca. 10% în formarea produsului judeţului, cu toate acestea, procentul populaţiei care are drept îndeletnicire agricultura este de 41,7% raportat la populaţia ocupată, dar un număr important de persoane, în special de la sate, care practică agricultura de subzistenţă, nu figurează în evidenţele statistice la categoria populaţie ocupată.

De asemenea, o pondere importantă în formarea produsului judeţului are comerţul en-gros şi transfrontalier, activităţile de transport şi logistică, construcţiile şi – o pondere din ce în ce mai importantă – serviciile.

În perioada recentă, se remarcă o revigorare a activităţii în domeniul extracţiei şi prelucrării materialelor minerale, prin redeschiderea de către un investitor străin al minelor de cărbune din zona Popeşti-Budoi, precum şi prin extinderea activităţii de extracţie al ţiţeiului din Suplacul de Barcău. Aceste două activităţi fiind situate în ceea mai săracă şi mai puţin dezvoltată zonă a judeţului, vor avea un impact semnificativ asupra dezvoltării economice a zonei şi a creşterii nivelului de trai. În acest sens se menţionează şi faptul, că autostrada Transilvania va străbate judeţul chiar trecând prin aceste zone, dar efectele existenţei acesteia se vor face simţite doar după o perioadă de timp după finalizarea acesteia, al cărei dată la data evaluării este incertă.

Investiţii semnificative au fost realizate mai ales în domeniul comerţului cu bunuri de larg consum (Cora, Metro, Selgros, Lotus, Obi, Real, Carefour, Praktiker, Tiago Mall, Pick) al serviciilor legate de activităţi de comerţ transfrontalier, al serviciilor bancare, al comercializării şi distribuţiei de combustibil lichid, dar şi în producerea şi distribuţia apei minerale şi a băuturilor răcoritoare (European Drinks, Coca Cola), sau a industriei alimentare (European Food). Un avânt investiţional deosebit se manifestă în perioada recentă de a lungul arterei E60, pe tronsonul Borş-Oradea, dar şi spre ieşirea din localitate spre Cluj-Napoca. Printre acestea se citează halele cu destinaţie depozitare, producţie sau logistică ridicate spre ieşire către Cluj-Napoca, în zona punctului de trecere de frontiera din Borş (parcul industrial, în suprafaţă de 7 ha, care a fost practic închiriat complet de către un investitor ceh, urmând in momentul de faţă extinderea acestuia cu o suprafaţă de 6 ha. De asemenea, în localitatea Mădăras (lângă Salonta) a fost înfiinţat un nou parc industrial în suprafaţă de cca. 13 ha, unde au fost ridicate primele hale. Pe lângă parcul industrial din Borş, şi autoritatea locală a municipiului reşedinţă de judeţ a înfiinţat în decursul lunii iunie 2009 un parc industrial, pe o suprafaţă de 120 ha situat la ieşire din localitate către Borş. Din totalul de 120ha, la data evaluării erau preînchiriate cca 80 ha, angajând o investiţie de cca. 95.000.000 euro, din care efectuat la data evaluării cca. 60.000.000 Euro. Succesul acestui parc industrial a determinat autoritatea locală să demareze procedurile de înfiinţare a unui al doilea parc industrial, situat pe centur oraşului (pe amplasamentul fostei unităţi de tanc).






Pagina 18

Alte investiţii semnificative s-au realizat în domeniul logisticii – Centrum Transport, Iveco, amplasament al Frigoexpres, reprezentanţă şi filială Galassini, Brugioni, etc. Astfel, deşi înaintarea lucrărilor la tronsonul naţional al Coridorul IV Paneuropean (Arad – Sibiu – Râmnicu Vâlcea) prezintă un interes sporit pentru investitori, şi orizontul de finalizare al autostrăzii Transilvania este incert, Oradea rămâne un pol de atractivitate importantă pe harta economică al României. Şomajul la nivelul judeţului s-a menţinut la cote reduse, de cca. 4,9,% în decursul anului 2011 respectiv cca 4,4 % în 2012, fiind mult inferioară mediei pe ţară (în general, din punct de vedere al ratei şomajului, judeţul Bihor ocupă locul cinci, după Bucureşti, Ilfov şi judeţele Timiş, Cluj şi Arad (Constanţa). Anul 2013 arato o rată mai descendantă a şomajului. Astfel, respectiv la 30.04.2013 erau în baza de date a AJOFM Bihor 10.445 de şomeri, la 31.05.2013, numărul acestora a scăzând la 9.911. Cu toate acestea, trebuie menţionat, că un nr. ridicat al populaţiei practică agricultura de subzistenţă, nemaifigurând în evidenţele AJOFP.

Cu toate acestea, trebuie menţionat, că un nr. destul de mare a populaţiei practică agricultura de subzistenţă, nemaifigurând în evidenţele AJOFP.

Analiza cereriiAnaliza cereriiAnaliza cereriiAnaliza cererii În domeniul proprietăţilor imobiliare, cererea este cantitatea dintr-un tip de proprietate

imobiliară care se doreşte să fie cumpărată sau închiriată, la diferite preţuri, pe o piaţă dată, într-o anumită perioadă de timp. Analiza cererii porneşte de la identificarea persoanelor (fizice sau juridice) care manifestă intenţia pentru achiziţionarea sau închirierea de bunuri imobile de natura celor supuse evaluării. Astfel, cererea este influenţată foarte mult de atractivitatea sa prin prisma amplasamentului, al accesului, al potenţialului de dezvoltare a zonei, al posibilităţii de racordare la utilităţi, etc. În acest sens se apreciază că proprietatea evaluată are caracteristici favorabile.

Cererea faţă de bunuri similare este la un nivel scăzut. Printre factori se poate enumera criza financiară internaţională, amplasamentului nefavorabil al localităţii, dar şi fenomenul depopulării satelor şi migrării populaţiei către oraş.

Analiza oferteiAnaliza oferteiAnaliza oferteiAnaliza ofertei Oferta este cantitatea dintr-un tip de proprietate disponibilă pentru vânzare sau

închiriere, la diferite preţuri, pe o piaţă dată, la o anumită perioadă de timp. Oferta dintr-un anumit bun la un anumit preţ, la un anumit moment si anume loc indică raritatea relativă a acelui bun, care este un factor de bază al valorii.

Oferta se referă la disponibilităţile de a schimba dreptul de proprietate a produsului imobiliar. Oferta competitivă cuprinde studierea şi analiza următorilor factori:

- cantitatea şi calitatea ofertei concurenţiale; - disponibilitatea şi preţul terenului liber; - cauzele şi nr. de proprietăţi vacante; - disponibilitatea creditelor pentru construcţii. Oferta concurenţială este mediatizată pe căile de publicitate (presă scrisă şi electronică).

Nivelul ofertei pentru terenuri cu destinaţie rezidenţială pe piaţa terenurilor din zonă se






Pagina 19

situează între 5-10 Euro/mp. Aceste oferte se referă la terenuri în intravilan, cu suprafaţă cuprinse între 3.000 – 10.000 mp, şi care au posibilitate racodării la utilităţi, acest ultim factor, pe lângă amplasament, fiind determinant pentru formarea preţului.

Numărul de proprietăţi vacante este la un nivel ridicat. Aceasta datorită efectelor crizei financiare, după anul 2008 zona Beiuşului suferind o mare scădere al activităţii economice locale.

Creditele pentru construcţii se menţin la costuri care se cifrează la 8,5-10% dobândă pe an (în valută), acordat de numeroase instituţii de credit, dar se finanţează în special tranzacţii cu proprietăţi rezidenţiale. Termenele de acordare sunt cuprinse între 10-25 de ani, dar tendinţa este de creştere a perioadei şi de relaxare a condiţiilor impuse. De asemenea, pe termen mediu se aşteaptă o reducere a costurilor – dobânzii – pretinse până la nivelul de 5-6% pe an. Trebuie însă precizat, că în cazul finanţării unei investiţii imobiliare de tip industrial, finanţatorul - banca - ia în considerare ca garanţie soliditatea financiară a solicitantului şi credibilitatea planului de afaceri prezentat, iar creditul nu este unul de tip ipotecar, costul acesteia fiind diferit în cazul fiecărei instituţii, la data evaluării fiind de cca 15% (în lei).

Echilibrul pieţeiEchilibrul pieţeiEchilibrul pieţeiEchilibrul pieţei După izbucnirea crizei financiare, la nivelul pieţei considerate nu se poate vorbi de o

piaţă funcţională a terenurilor libere, pe care să se efectueze tranzacţii frecvente şi care să poată oferi informaţii concludente referitoare la preţuri de tranzacţionare. Din punct de vedere al stadiul de dezvoltare, piaţa imobiliară locală a proprietăţilor similare este o piaţă stagnantă, caracterizată de un număr redus de actori, proprietăţi şi tranzacţii. Puţinele tranzacţii care se încheie se realizează în urma unui „marketing direct”, respectiv prin informaţii verbale, astfel că nu există o ofertare publică care să precede actul tranzacţiei.

Din cele sus-menţionate se poate conchide, că în momentul de faţă, piaţa imobiliară a terenurilor este o piaţă a cumpărătorului, care are posibilitatea de a alege în ofertă. Criza financiară, care a determinat reducerea a cererii faţă de bunuri imobile, că activitatea pe piaţa specifică a scăzut pe măsură. Acest fenomen are ca efect o recunoaştere puternică a deprecierilor funcţionale şi a celor din cauze externe (de multe ori neluate în propriul calcul de către proprietarul vânzător). Astfel, pe piaţa specifică a imobilului subiect o serie de investiţii imobiliare – de ex mall-urile - nu sunt recunoscute la valoarea lor de reconstrucţie.

În acelaşi timp, fiind o piaţă a bunurilor cu valoare ridicată şi cu durată de existenţă fizică îndelungată, este caracterizată de o pronunţată inerţie, care se manifestă prin faptul, că schimbările mediului economic – favorabile sau nefavorabile – se reflectă cu o anumită întârziere. Aceasta poate însemna, că deşi actualele condiţii ale economiei sunt favorabile pentru achiziţii şi investiţii pe termen lung – inclusiv în domeniul imobiliar – pe piaţa imobiliară această conjunctură favorabilă să nu se facă încă simţită.

Piaţa imobiliară a fost şi este afectată şi de reglementări legale şi de posibilitatea obţinerii de finanţare pentru achiziţii de proprietăţi. Apariţia, începând cu anul 2005, a facilităţilor de finanţare de tipul credit ipotecar a dus (în special pentru terenuri şi proprietăţi rezidenţiale) la o adevărată explozie a preţurilor. Aceasta a avut un efect puternic şi pe piaţa






Pagina 20

imobiliară a proprietăţilor imobiliare industriale şi un efect indirect prin creşterea generală a nivelului pieţei. Criza financiară manifestată pe plan internaţional a avut ca efect o reducere puternică a nivelului pieţei imobiliare şi a preţurilor practicate, datorită crizei de lichidităţi precum şi a reticenţei investitorilor în a efectua investiţii. Este aceasta o reacţia normală, motivată de reducerea generală a consumului, utilizat însă şi ca o tactică de negociere în cadrul discuţiilor purtate în vederea achiziţiei de imobile.






Pagina 21

Secţiunea III.Secţiunea III.Secţiunea III.Secţiunea III.

EVALUAREA PROPRIETĂŢIIEVALUAREA PROPRIETĂŢIIEVALUAREA PROPRIETĂŢIIEVALUAREA PROPRIETĂŢII

I.1. I .1. I .1. I .1. AbordAbordAbordAbordarea area area area prin prin prin prin piaţăpiaţăpiaţăpiaţă Abordarea prin comparaţii se bazează pe analiza preţurilor de vânzare (recente,

cunoscute şi certe) ale unor bunuri imobile cu caracteristici mai mult sau mai puţin identice sau similare cu parametrii şi caracteristicii bunului evaluat. Aplicare şi precizia metodei este puternic condiţionată de elementele de comparaţie utilizate şi de identificarea unor tranzacţii recente şi cu grd de credibilitate ridicat.

Premisa majoră a abordărilor prin comparaţii este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie directă cu preţurile unor prorietăţi competitive şi comparabile.

În cadrul acestei abordări se cunosc tehnici cantitative (analiza pe perechi de date, analiza statistică, analiza grafică, analiza evoluţiilor, analiza costurilor, analiza datelor secundare) precum şi tehnici calitative (analiza comparaţiilor relative, analiza clasamentului).

În cadrul aplicării acestei metode evaluatorul au făcut apel la tehnici cantitative, respectiv analiza comparaţiilor directe.

Pentru aplicarea metodei s-a utilizat analiza prin corectii procentualecorectii procentualecorectii procentualecorectii procentuale. Informatiile privind vanzarile comparabile sunt corectate pentru a reflecta diferentele intre fiecare proprietate comparabila si proprietatea de evaluat.

Elemente de comparaţie utilizate de evaluatori în procedura de estimare a valorii sunt după cum urmează:

- dreptul de proprietate - restricţiile legale - condiţiile pieţei - localizarea - caracteristicile fizice - utilităţile disponibile - zonarea - cea mai bună utilizare

Valoarea proprietăţii, estimat prin această cale de abordare se cifrează la:

VVVV comparaţ ii comparaţ ii comparaţ ii comparaţ ii = = = = 82.000 82.000 82.000 82.000 LeiLeiLeiLei






Pagina 22

I.2. I .2. I .2. I .2. Metoda Metoda Metoda Metoda extracţieiextracţieiextracţieiextracţiei Metoda poate fi utilizată în cazurile în care nu sunt disponibile date referitoare la

loturi similare de teren liber. Această tehnică este bazată pe principiul echilibrului şi a conceptului de contribuţie care se referă la echilibrul agenţilor de producţie, adică teren, şi construcţie. Metoda se utilizează când:

− nu există suficiente date referitoare la tranzacţiie de terenuri libere; − valoarea clădiri în ceea mai bună utilizare e cunoscută sau poate fi estimată cu o

precizie bună; − se poate estima valoarea prooprietăţii ca întreg (imobil format din teren şi construcţie)

Valoarea clădiri este estimată ca pentru clădiri noi care reprezintă cea mai bună utilizare şi care nu au depreciere fizică sau funcţională. Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai întâi valoarea imobilului (actuală sau ipotetică) care reprezintă cea mai bună utilizare. Apoi va estima costurile de construcţie ale construcţiei ipotetice, costuri care vor fi scăzute din valoarea imobilului ca întreg, rezultând astfel valoarea terenului evaluat. Valoarea terenului data de metoda extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile din tranzactiile terenurilor libere si este util mai degraba a estima niste parametri normalizati decat valori absolute. Calculul efectuat se găseşte in tabelul de mai jos

1 Destinatia (cea mai buna utilizare)

2 Suprafata teren 6,160 mp

Suprafata de teren construibila (-10% pt. drumuri) 6,160 mp

3 Suprafata construita (Sc) 40% 2,464 mp

4 Suprafata construita desfasurata (Sd) cca. 3,696 mp

5 Arie utila cca. 2,957 mp

6 Pret estimat de vanzare (EUR/mp Sd) 225 831,600 EUR

7 Cheltuieli de proiectare, amenajare si constructie 165 609,840 EUR

8 Cheltuieli neprevazute (% din rd. 7) 3% 18,295 EUR

9 Dobanda pentru finantarea cheltuielilor 11% 69,095 EUR

10 Onorarii pentru agentii imobiliare (% din rd. 6) 3% 28,274 EUR

11 Profitul promotorului imobiliar (% din rd 6) 10% 83,160 EUR

12 Cheltuieli totale de constructie (rd. 7 pana la 11) 808,664 EUR

13 Pret estimat de vanzare (rd 6) 831,600 EUR

14 Valoarea reziduala teren (rd. 13-12) 22,936 EUR

15 Factor de actualizare 12% si n=1 an 0.892

16 Valoare reziduala teren actualizata (rd. 14 x rd. 15) 20,458 EUR

17 Cheltuieli de achizitionare a terenului (% din rd. 16) 3% 696 EUR

18 Valoarea terenului achizitionat 19,800 EUR

19 Valoarea unitara a terenului achizitionat (EUR/mp) 3.25 EUR/mp

22 Valoare suprafata ramasa teren (EUR) 20,000 EUR

23 Valoare suprafata ramasa teren (lei) 89,000 lei

Industrial






Pagina 23

CAPITOLUL VCAPITOLUL VCAPITOLUL VCAPITOLUL VI.I.I.I.

SINTEZA REZULTATELOR EVALUĂRII, RECONCILIEREA SINTEZA REZULTATELOR EVALUĂRII, RECONCILIEREA SINTEZA REZULTATELOR EVALUĂRII, RECONCILIEREA SINTEZA REZULTATELOR EVALUĂRII, RECONCILIEREA VALORILOR ŞI OPINIA EVALUATORULUIVALORILOR ŞI OPINIA EVALUATORULUIVALORILOR ŞI OPINIA EVALUATORULUIVALORILOR ŞI OPINIA EVALUATORULUI

Pentru a înţelege rezultatele la care a ajuns evaluatorul în acest raport am dori să precizăm câteva aspecte, astfel: � Piaţa este un set de aranjamente în care vânzătorii şi cumpărătorii intră în contact printr-

un mecanism denumit negocierea preţului � Valoarea de piaţă este un concept fundamental în practica evaluării. Valoarea de piaţă nu

depinde de tranzacţiile reale ce au loc la data evaluării, ci mai degrabă este o estimare a preţului ce poate fi obţinut într-o tranzacţie efectuată la data evaluării în condiţiile definiţiei valorii de piaţă.

Valoarea de piaţă este o reprezentare a preţului agreat de vânzător şi cumpărător în

condiţiile definiţiei valorii de piaţă. Conceptul de valoare de piaţă presupune un preţ negociat într-o piaţă deschisă şi competitivă; în lipsa existenţei unei astfel de pieţe, valoarea obţinută prin tranzacţie va fi diferită de valoarea de piaţă, în măsura în care condiţiile concrete de tranzacţionare diferă de cele descrise în definiţia valorii de piaţă. În acest context, în procesul de evaluare, evaluatorul a fost nevoit să întreprindă o cercetare adecvată şi relevantă, pentru ca valoarea recomandată să fie calificată ca fiind normală şi rezonabilă pentru scopul dorit.

Centralizat, rezultatele obţinute prin cele două abordări pentru proprietatea

imobiliară Teren Teren Teren Teren liber pentru construcţiiliber pentru construcţiiliber pentru construcţiiliber pentru construcţii, situat în Beiuş FN, nr. cad. 1010/53, jud. Bihor, proprietatea SC SC SC SC GASEQUIP IMPEX SRLGASEQUIP IMPEX SRLGASEQUIP IMPEX SRLGASEQUIP IMPEX SRL, supus evaluării în cadrul prezentul raport, sunt:

Abordări şi metode de evaluare utilizate Valoarea proprietăţii

(fără TVA)

A. Abordări prin A. Abordări prin A. Abordări prin A. Abordări prin comparatii comparatii comparatii comparatii

Metoda prin piaţă 82.000 Lei

B. B. B. B. Metoda extracţieiMetoda extracţieiMetoda extracţieiMetoda extracţiei

89.000 Lei

Opinia evaluatoruluiOpinia evaluatoruluiOpinia evaluatoruluiOpinia evaluatorului

Valoarea de piaţă în condiţiile unei vânzări forţatea proprietăţii 82.000 Lei

Se observă o diferenţă redusă între valorile obţinute în favoarea valorii obţinute prin metoda extracţiei. Acest rezultat reflectă nivelul de dezvoltare al pieţei locale şi potenţialul de dezvoltare a acesteia. Evaluatorul recomandă, având în vedere scopul şi utilizarea raportului, relevanţa datelor şi a metodelor utilizate ca valoarea de vânzare forţată a proprietăţii să fie asimilată cu valoarea obţinută prin abordări prin piaţă.






Pagina 24

Având în vedere scopul raportului, această estimare trebuie percepută de destinatar aşa cum este definită în literatura de specialitate. Ea este o concluzie imparţială, expertă şi rezonabilă a unor profesionişti calificaţi, bazată pe analiza tuturor informaţiilor relevante, cunoscute. Ea rămâne totuşi o opinie şi reprezintă percepţia evaluatorului referitor la cel mai probabil preţ obtenabil în cadrul unei tranzacţii forţate.






Pagina 25






Pagina 26

ANEXA NR. 1ANEXA NR. 1ANEXA NR. 1ANEXA NR. 1 PREZENTAREA EVALUATORULUI PREZENTAREA EVALUATORULUI PREZENTAREA EVALUATORULUI PREZENTAREA EVALUATORULUI

JAKABFFY CSONGORJAKABFFY CSONGORJAKABFFY CSONGORJAKABFFY CSONGOR STUDIISTUDIISTUDIISTUDII Universitatea “Transilvania” Braşov, Facultatea de Silvicultură şi

Exploatări Forestiere, calificare inginer

Absolvent al cursului de Evaluarea întreprinderilor, organizat de

CECCAR CLUJ, 1912

Absolvent al cursului de Evaluarea întreprinderilor, organizat de

ANEVAR, 2001

Absolvent al cursului de Evaluarea proprietăţii imobiliare,

organizat de ANEVAR, 2002

Absolvent al cursului de lector ANEVAR, organizat de ANEVAR

în colaborare cu CODECS, ediţia decembrie 2003

EXPERIENŢĂEXPERIENŢĂEXPERIENŢĂEXPERIENŢĂ Asociat şi administrator al societăţii de evaluări şi consultanţă în

afaceri SC TOP PROFI SRLOradea, din anul 2003. Anterior

evaluator al societăţii SC TOP PROFI SRLOradea; anterior

director tehnic la SC EUROSTYLE SRL Oradea şi responsabil

aprovizionare-producţie la SC EXPOLEMN SRL ALEŞD

AFILIERIAFILIERIAFILIERIAFILIERI Membru ANEVAR

Membru CECCAR

Membru UNPRL






Pagina 27

ANEXA NR 2ANEXA NR 2ANEXA NR 2ANEXA NR 2 Grila de calcul al valorii terenuluiGrila de calcul al valorii terenuluiGrila de calcul al valorii terenuluiGrila de calcul al valorii terenului

SUBIECT Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 30 1 2 3 4 5

Suprafata (mp) 6,160 5,000 10,000 2,500

Pret oferta/vanzare (Euro/mp) 6 5 10

Tipul oferta oferta oferta

Valoarea corectiei % -10% -10% -10%

Valoarea corectiei (Euro/mp) -0.60 -0.50 -1.00

PRET CORECTAT (Euro/mp) 5.40 4.50 9.00

Dreptul de proprietate transmis liber, integral liber, integral liber, integral liber, integral

Valoarea corectiei % 0% 0% 0%

Valoarea corectiei (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00


Conditii de finantare la piata la piata (cash) la piata (cash) la piata (cash)

Valoarea corectiei % 0% 0% 0%

Valoarea corectiei (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00


Conditii de vanzare vanzare fortata independent independent independent

Valoare corectie (%) -25% -25% -25%

Valoare corectie (Euro/mp) -1.35 -1.13 -2.25


Conditii de piata (data) septembrie 2013 actual actual actual

Valoare corectie (%) 0% 0% 0%

Valoare corectie (Euro/mp) 0.00 0.00 0.00


Localizare Beius/perifericBeius/mai

favorabil

Beius/mai

favorabil

Beius/mai

favorabil

Valoare corectie (%) -12% -10% -15%

Valoare corectie (Euro/mp) -0.49 -0.34 -1.01


Suprafata (mp) 6,160 5,000 10,000 2,500

Valoare corectie (%) 0% 0% -5%

Valoare corectie (Euro/mp) 0.00 0.00 -0.29


Destinatia (utilizarea terenului) intravilan intravilan intravilan intravilan




Utilitati posibilitatea de

racord la curent

posibilitatea de

racord la curent

posibilitatea de

racord la curent

posibilitatea de

racord la curent




Acces drum pietruit similar similar drum asfaltat

Valoare corectie (%) 0% 0% -7%

Valoare corectie (Euro/mp) 0.00 0.00 -0.38


Constructie demolabila pe teren NU nu nu nu



PRET CORECTAT (Euro/mp)3.6 3.0 5.1

2.4 2.0 4.9

41% 39% 49%

2

3.0

18,500

82,000

TERENURI COMPARABILE

0

1

2

Nr.

Crt.ELEMENTE DE COMPARATIE

6

7

8

9

3

4

5

Caracteristici fizice

Valoare de piata totala propusa (Euro)

Valoare de piata totala propusa (Lei)

Corectie totala procentuala absoluta (%)

Numar corectii

10

Corectie totala bruta absoluta (Euro)

Corectie bruta cea mai mica s-a efectuat la

comparabila:

VALOAREA FINALA (Euro/mp) - rotund






Pagina 28

ANEXA NR 3ANEXA NR 3ANEXA NR 3ANEXA NR 3 FOTOGRAFII ALE FOTOGRAFII ALE FOTOGRAFII ALE FOTOGRAFII ALE PROPRIETĂŢII PROPRIETĂŢII PROPRIETĂŢII PROPRIETĂŢII EVALUATEVALUATEVALUATEVALUATEEEE

VVeeddeerree tteerreenn ccuu vveecciinnăăttăăţţii

VVeeddeerree tteerreenn

VVeeddeerree ddrruumm ddee aacccceess şşii vveecciinnăăttăăţţii

VVeeddeerree ddrruumm ddee aacccceess şşii vveecciinnăăttăăţţii






Pagina 29

ANEANEANEANEXA NR 4 DOCUMENTEXA NR 4 DOCUMENTEXA NR 4 DOCUMENTEXA NR 4 DOCUMENTE Schiţă Schiţă Schiţă Schiţă CF al CF al CF al CF al terenterenterenterenuluiuluiuluiului






Pagina 30






Pagina 31

Documents

TEREN TEREN INTRAVILAN INTRAVILANINTRAVILAN · loc. Beius FN, nr. cad. 1010/53, jud. Bihor.... În conformitate cu prevederile contractului de prestări servicii încheiat între