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Tema: Fachadas Ativas
Palestrante: Thomaz Assumpção
A Lei
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (PMSP).
Novo Plano Diretor Estratégico de São PauloEixos de Estruturação da Transformação Urbana
Função de orientar o desenvolvimento urbano
ao longo dos eixos de transporte público.
A Lei
Fachada Ativa - PDE [Lei 16.050/2014]Não será computável até 50% da área do lote destinada ao uso não residencial, sendo
necessário:• Testada maior que 20 metros.
• Construção no nível da rua, com acesso direto à calçada.
Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (PMSP).
Novo Plano Diretor Estratégico de São PauloEixos de Estruturação da Transformação Urbana
A Lei que gere a Fachada Ativa é um mecanismo de incentivo e não é obrigatória.
Revisão da Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo - PL 272/2015Propõe no art. 81 que nas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZC, ZCa, ZM, ZMa, ZDE-1, ZDE-2 e ZPI-1 e ZPI-2, quando a área do lote for superior a 10.000 m² e de até 15.000 m², será obrigatória a
adoção da fachada ativa em no mínimo 25% da testada do lote em empreendimentos residenciais ou não residenciais.
Essa proposta ainda não foi aprovada e será restrita as zonas indicadas.
Este estudo investiga a viabilidade mercadológica de áreas comerciais e de serviços nas fachadas ativas que poderão ser
desenvolvidas através do benefício legal estabelecido pelo novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo, considerando ainda a
possibilidade de transformação urbana que o plano prevê.
Objetivo
Área do Lote
CA Máximo
4,0
Área Construída Máxima
A.C. Máxima
A.C. não computá
vel50% Área do
Lote
Área Não Computável - Fachada Ativa
12,5% A.C. Máxima
Logo, a Área Construída não Computável A.C. não
computável
A Área Construída não computável representa 12,5% da Área Construída Máxima do lote.
Atores - Impacto
A Lei que institui os benefícios para implantação de Fachada Ativa nos empreendimentos nos eixos de estruturação possui impacto junto:
CIDADEMelhoria urbana
Cidade Compacta
INCORPORADOR IMOBILIÁRIO
Incorpora empreendi-mentos com Fachada
Ativa devido os benefícios concedidos.
PEQUENO INVESTIDOR e
OPERADORAdquire os imóveis para obtenção de renda através da
locação.
COMERCIANTEOcupa um novo
espaço comercial economicamente
sustentável.
Este estudo avalia o potencial de desenvolvimento comercial e de serviços nas fachadas ativas, relacionando-o aos benefícios oferecidos aos incorporadores.Dessa forma, o estudo possui impacto sobre as oportunidades para 3 esferas:
Incorporador, Investido e Comerciante.
MetodologiaEtapas de Análise
Eixos de Estruturação da Transformação Urbana - Área de Influência Macro
Cenários da Transformação Urbana - Demanda Atual do
Entorno
Cenário de Transformação Urbana
- Potencial Máximo
Cenário de Transf. Urbana -
Potencial Estimado
Área de Influência Ampliada
Cidade CompactaSituação AtualCidade Compacta
Situação FuturaMáximo de Verticalização
Cidade CompactaSituação FuturaVerticalização em Áreas Potenciais
Renda Total Trabalhadores
Por setor da Área de Influência
% de gastosIPCA - Índice de Preços ao
Consumidor Amplo por ramo de atividade
X =Potencial de Consumo Trabalhadores / mês
Por setor geográfico e ramo de atividade
Potencial de Consumo Total / mês
Por setor geográfico e ramo de atividade
Potencial de Consumo Absorvido
Faturamento estimado da oferta existente por ramo
Potencial de Consumo Remanescente
Potencial de consumo resultante, não capturado ou excedido
ABL (m²) existentePor ramo de atividade
(levantamento de campo)
Venda Média / ABL (m²)
Faturamento estimado por m² (médias de mercado)
Potencial de Consumo Absorvido
Faturamento estimado da oferta existente por ramo
Venda Média / ABL (m²)
Faturamento estimado por m² (médias de mercado)
ABL Potencial Remanescente
Carência ou excedente de ABL (m²) por ramo de atividade
Renda Total Domiciliar
Por setor da Área de Influência
% de gastosIPCA - Índice de Preços ao
Consumidor Amplo por ramo de atividade
X =Potencial de Consumo
Domiciliar / mêsPor setor geográfico e ramo
de atividade Potencial de Consumo Total / mês
Por setor geográfico e ramo de atividade
=
Potencial de Mercado e ABL RemanescenteMetodologia
X =
- = / =
Demanda
Oferta
Etapa 1Eixos de Estruturação da Transformação Urbana
Área de Influência Ampliada
Eixos de Estruturação Analisados
Os exemplos a seguir serão realizados no Eixo Butantã
Eixo de Estruturação Butantã
Fonte: Urban Systems.
Eixo de Estruturação - Butantã
RAPOSO
TAVARES
CORIFEU DE A.
MARQUES
FRANCISCO
MORATO
ELISEU DE
ALMEIDA
GIOV
ANI
GRO
NCHI
Eixo de Estruturação - Butantã
Residentes na Área (Demanda Residencial)
Trabalhadores na Área (Demanda Não Residencial)
Reside e Trabalha na Área Público considera apenas 1 vez
Demanda Residencial:
690,6 milhões
Demanda Não Residencial:
337,9 milhões
Demanda Total: 1.028,5 milhões
Fonte: RAIS | Abrasce | Urban Systems.
Oferta Existente
Eixo de Estruturação - Butantã
Categoria Ramo de AtividadeQuantidade de
EstabelecimentosABL (m²) Existente
Venda Média / ABL (m²)
Potencial de Consumo Absorvido (R$ x mil)
Gêneros Alimentícios 252 118.800 1.050R$ 124.736R$ Conveniência 127 36.800 804R$ 29.586R$ Vestuário 220 50.710 1.142R$ 57.890R$ Artigos do Lar 125 27.200 1.405R$ 38.229R$ Artigos Diversos 655 33.470 1.572R$ 52.628R$ Construção 210 23.500 1.050R$ 24.674R$ Alimentação 110 22.000 1.454R$ 31.979R$ Serviços Diversos 532 35.840 670R$ 24.012R$ Serviços Pessoais 182 25.200 670R$ 16.884R$ Serviços Médicos 289 14.450 670R$ 9.681R$
Automotivo Automotivo 417 164.500 627R$ 103.110R$ Entretenimento Entretenimento 12 6.000 169R$ 1.011R$
Total - 3.131 558.470 - 514.419R$
Comércio
Serviço
Renda Total DomiciliarR$ 690,6 milhões
Renda Total dos Trabalhadores
R$ 337,9 milhões
64,75%Gastos IPCA
Potencial de Consumo Domiciliar
R$ 447,2 milhõesPotencial de Consumo
dos TrabalhadoresR$ 216,7 milhões
Fonte: IBGE | RAIS | Projeção Urban Systems.
Categoria Ramo de Atividade% Gastos
IPCA
Potencial de Consumo Domiciliar (R$ x mil)
Potencial de Consumo dos Trabalhadores
(R$ x mil)
Potencial de Consumo Total
(R$ x mil)
Potencial de Consumo Absorvido (R$ x mil)
Potencial de Consumo
Remanescente (R$ x mil)
Gêneros Alimentícios 14,05 97.029R$ 47.024R$ 144.053R$ 124.736R$ 19.317R$ Conveniência 4,74 32.743R$ 15.869R$ 48.612R$ 29.586R$ 19.026R$ Vestuário 5,72 39.492R$ 19.139R$ 58.631R$ 57.890R$ 741R$ Artigos do Lar 4,68 32.294R$ 15.651R$ 47.944R$ 38.229R$ 9.715R$ Artigos Diversos 5,24 36.202R$ 17.545R$ 53.747R$ 52.628R$ 1.119R$ Construção 2,19 15.107R$ 7.321R$ 22.428R$ 24.674R$ 2.246-R$ Alimentação 9,44 65.180R$ 31.588R$ 96.768R$ 31.979R$ 64.789R$ Serviços Diversos 1,43 9.894R$ 4.795R$ 14.689R$ 24.012R$ 9.323-R$ Serviços Pessoais 1,89 13.046R$ 6.322R$ 19.368R$ 16.884R$ 2.484R$ Serviços Médicos 1,99 13.744R$ 6.661R$ 20.405R$ 9.681R$ 10.724R$
Automotivo Automotivo 10,23 70.658R$ 34.243R$ 104.901R$ 103.110R$ 1.792R$ Entretenimento Entretenimento 3,16 21.826R$ 10.578R$ 32.404R$ 1.011R$ 31.392R$
Total - 64,75 447.214R$ 216.736R$ 663.951R$ 514.419R$ 149.531R$
Comércio
Serviço
Potencial de Consumo
Eixo de Estruturação - Butantã
Categoria Ramo de Atividade
Potencial de Consumo
Remanescente (R$ x mil)
Venda Média / ABL (m²)
ABL Potencial Remanescente
(m²)
Gêneros Alimentícios 19.317R$ 1.050R$ 18.398 Conveniência 19.026R$ 804R$ 23.664 Vestuário 741R$ 1.142R$ 649 Artigos do Lar 9.715R$ 1.405R$ 6.913 Artigos Diversos 1.119R$ 1.572R$ 712 Construção 2.246-R$ 1.050R$ 2.139- Alimentação 64.789R$ 1.454R$ 44.572 Serviços Diversos 9.323-R$ 670R$ 13.916- Serviços Pessoais 2.484R$ 670R$ 3.708 Serviços Médicos 10.724R$ 670R$ 16.006
Automotivo Automotivo 1.792R$ 627R$ 2.859 Entretenimento Entretenimento 31.392R$ 169R$ 186.289
Total - 149.531R$ - 287.716
Comércio
Serviço
Se toda demanda (residencial e dos trabalhadores) for consumida dentro
dos distritos do eixo (sistema fechado),
poderiam ainda ser construídos 287 mil
m² de ABL.
Fonte: Abrasce | Urban Systems.
ABL Potencial Remanescente
Eixo de Estruturação - Butantã
Fonte: Urban Systems.
Eixo ButantãABL Remanescente = 287.716 m²Ramos de destaque:• Entretenimento• Conveniência• Gêneros alimentícios• Serviços médicos
Eixo JardinsABL Remanescente = 781.410 m²Ramos de destaque:• Entretenimento• Automotivo• Gêneros alimentícios• Alimentação• Conveniência
Eixo Santo AmaroABL Remanescente = 1.689.836 m²Ramos de destaque:• Entretenimento• Gêneros alimentícios• Automotivo• Alimentação• Conveniência
Conclusão Etapa 1
Etapa 2Cenários da Transformação Urbana - Demanda Atual do EntornoCidade Compacta
Situação Atual
A Área de Influência definida para a análise do potencial destinado para a implantação do perímetro não residencial nos eixos de estruturação da transformação urbana, será parametrizado por raios de 400 e 800 metros de distância definidos a partir dos pontos de interesse (estações de metro, paradas de ônibus e cruzamentos importantes).
Cidade CompactaO conceito difundido por estudos de arquitetura e mobilidade urbana que definem a possibilidade de realização das atividades de moradia (conveniência), trabalho e consumo em percurso à pé ou de bicicleta:
Raio de 400 m: captura do público potencial para consumo no Ponto de Interesse.Raio de 800 m (400 a 800 m do Ponto de Interesse): oferta de varejo concorrente, que pode capturar público que está há 400 metros do Ponto de Interesse.
ConceitoÁrea de Influência
Estação Vila Sônia
ETAP
A 2
Fonte: Urban Systems.
Estação Vila SôniaOferta Comercial Existente
RAPOSO
TAVARES
FRAN
CISC
O
MOR
ATO
ELISEU DE
ALMEIDA
R SILVIO DANTE
BERTA
CCHI
Estação Vila Sônia
Residentes na Área (Demanda Residencial)
Trabalhadores na Área (Demanda Não Residencial)
Reside e Trabalha na Área Público considera apenas 1 vez
Demanda Residencial:
690,6 milhões
Demanda Não Residencial:
337,9 milhões
Demanda Total: 1.028,5 milhões
Categoria Ramo de AtividadeQuantidade de
EstabelecimentosABL (m²) Existente
Venda Média / ABL (m²)
Potencial de Consumo Absorvido
Gêneros Alimentícios 23 19.300 1.050R$ 20.264.321R$ Conveniência 22 5.060 804R$ 4.068.137R$ Vestuário 13 2.260 1.142R$ 2.579.982R$ Artigos do Lar 18 2.300 1.405R$ 3.232.581R$ Artigos Diversos 31 1.530 1.572R$ 2.405.749R$ Construção 28 10.900 1.050R$ 11.444.616R$ Alimentação 49 10.700 1.454R$ 15.553.320R$ Serviços Diversos 50 4.270 670R$ 2.860.828R$ Serviços Pessoais 41 5.900 670R$ 3.952.900R$ Serviços Médicos 14 850 670R$ 569.486R$
Automotivo Automotivo 91 32.150 627R$ 20.151.803R$ Entretenimento Entretenimento 1 300 169R$ 50.554R$
Total - 381 95.520 - 87.134.277R$
Comércio
Serviço
Fonte: Abrasce | Urban Systems.
Oferta Existente
Estação Vila Sônia
Renda Total DomiciliarR$ 42,7 milhões
Renda Total dos TrabalhadoresR$ 5,5 milhões
64,75%Gastos IPCA
Potencial de Consumo Domiciliar
R$ 27,6 milhõesPotencial de Consumo
dos TrabalhadoresR$ 3,5 milhões
Fonte: IBGE | RAIS | Projeção Urban Systems.
Categoria Ramo de Atividade% Gastos
IPCA
Potencial de Consumo Domiciliar
Potencial de Consumo dos Trabalhadores
Potencial de Consumo Total
Potencial de Consumo Absorvido
Potencial de Consumo
Remanescente
Gêneros Alimentícios 14,05 6.006.262R$ 778.983R$ 6.785.245R$ 20.264.321R$ 13.479.076-R$ Conveniência 4,74 2.026.871R$ 262.875R$ 2.289.746R$ 4.068.137R$ 1.778.391-R$ Vestuário 5,72 2.444.601R$ 317.053R$ 2.761.654R$ 2.579.982R$ 181.673R$ Artigos do Lar 4,68 1.999.023R$ 259.264R$ 2.258.287R$ 3.232.581R$ 974.294-R$ Artigos Diversos 5,24 2.240.974R$ 290.643R$ 2.531.617R$ 2.405.749R$ 125.868R$ Construção 2,19 935.137R$ 121.283R$ 1.056.420R$ 11.444.616R$ 10.388.197-R$ Alimentação 9,44 4.034.716R$ 523.283R$ 4.557.999R$ 15.553.320R$ 10.995.321-R$ Serviços Diversos 1,43 612.451R$ 79.432R$ 691.883R$ 2.860.828R$ 2.168.945-R$ Serviços Pessoais 1,89 807.542R$ 104.734R$ 912.276R$ 3.952.900R$ 3.040.624-R$ Serviços Médicos 1,99 850.781R$ 110.342R$ 961.123R$ 569.486R$ 391.638R$
Automotivo Automotivo 10,23 4.373.834R$ 567.265R$ 4.941.099R$ 20.151.803R$ 15.210.704-R$ Entretenimento Entretenimento 3,16 1.351.057R$ 175.226R$ 1.526.283R$ 50.554R$ 1.475.728R$
Total - 64,75 27.683.250R$ 3.590.382R$ 31.273.632R$ 87.134.277R$ 55.860.645-R$
Comércio
Serviço
Potencial de Consumo
Estação Vila Sônia
Categoria Ramo de AtividadePotencial de
Consumo Remanescente
Venda Média / ABL (m²)
ABL Potencial Remanescente
(m²)
Gêneros Alimentícios 13.479.076-R$ 1.050R$ 12.838- Conveniência 1.778.391-R$ 804R$ 2.212- Vestuário 181.673R$ 1.142R$ 159 Artigos do Lar 974.294-R$ 1.405R$ 693- Artigos Diversos 125.868R$ 1.572R$ 80 Construção 10.388.197-R$ 1.050R$ 9.894- Alimentação 10.995.321-R$ 1.454R$ 7.564- Serviços Diversos 2.168.945-R$ 670R$ 3.237- Serviços Pessoais 3.040.624-R$ 670R$ 4.538- Serviços Médicos 391.638R$ 670R$ 585
Automotivo Automotivo 15.210.704-R$ 627R$ 24.267- Entretenimento Entretenimento 1.475.728R$ 169R$ 8.757
Total - 149.531.497R$ - 55.663-
Comércio
Serviço
Se toda demanda (residencial e dos trabalhadores) for consumida dentro
do raio de 800 metros a partir da Estação Vila Sônia, há um excesso de
55,6 mil m² de ABL.
Fonte: Abrasce | Urban Systems.
ABL Potencial Remanescente
Estação Vila Sônia
CentralidadesOferta
(m² de ABL)
ABL Remanescente
(m²)Vila Sônia 95.520 55.663- Morumbi 112.450 32.894- Butantã 84.100 55.272- Fradique Coutinho 272.110 45.835- Oscar Freire 189.400 88.567 Campo Belo 98.250 80.686 Brooklin 117.210 14.400- Adolfo Pinheiro 269.400 123.396
Fonte: Urban Systems.
Considerando o conceito de cidade compacta, a oferta e demanda nas centralidades analisados
indica que há potencial para implantação de área comercial apenas em áreas com renda familiar
elevada e/ou baixa oferta.
Conclusão - Etapa 2Centralidades - Demanda Atual do Entorno
Etapa 3Potencial Máximo dos Cenários após Transformação Urbana - Demanda Futura
Cidade CompactaSituação Futura
Máximo de Verticalização
Estação Vila Sônia
ETAP
A 3
Fonte: Urban Systems.
Estação Vila SôniaEixos de Estruturação da Transformação Urbana
RAPOSO
TAVARES
FRAN
CISC
O
MOR
ATO
ELISEU DE
ALMEIDA
Área Fora dos Eixosde Estruturação Da TransformaçãoUrbana até 800 m
Eixos de Estruturação daTransformaçãoUrbana até 800 m
Fonte: IBGE | Abrasce | Urban Systems.
Estação Vila SôniaABL Potencial Máxima
687.000 m²
2.748.000 m² 34.350
394,5 mil m² 4.013
TERRENO: A. C. POTENCIAL: DOMICÍLIOS:
R$ 282 milhões
R$ 31,5 milhões
RENDA TOTAL
Renda Total DomiciliarR$ 314.281 milhões
64,75%Gastos IPCA
Potencial de Consumo Domiciliar
R$ 203,4 milhões
ABL Comercial259.345 m²
Área Construída Residencial
3.142.500 m²8,3%
Considerando a demanda potencial de 100% das áreas passíveis de transformação urbana, a área comercial potencial representaria 8,3% da área residencial.
Fonte: Urban Systems.
Categoria Ramo de Atividade% Gastos
IPCA
Potencial de Consumo Domiciliar
Venda Média / ABL (m²)
ABL Potencial (m²)
Gêneros Alimentícios 14,05 44.150.477R$ 1.050R$ 42.049 Conveniência 4,74 14.899.004R$ 804R$ 18.532 Vestuário 5,72 17.969.632R$ 1.142R$ 15.741 Artigos do Lar 4,68 14.694.302R$ 1.405R$ 10.455 Artigos Diversos 5,24 16.472.817R$ 1.572R$ 10.476 Construção 2,19 6.873.949R$ 1.050R$ 6.547 Alimentação 9,44 29.658.152R$ 1.454R$ 20.404 Serviços Diversos 1,43 4.501.967R$ 670R$ 6.720 Serviços Pessoais 1,89 5.936.030R$ 670R$ 8.860 Serviços Médicos 1,99 6.253.873R$ 670R$ 9.334
Automotivo Automotivo 10,23 32.150.923R$ 627R$ 51.293 Entretenimento Entretenimento 3,16 9.931.272R$ 169R$ 58.934
Total - 64,75 203.492.399R$ - 259.345
Comércio
Serviço
Estação Vila SôniaConclusão
Considerando o potencial máximo de transformação urbana nas centralidades analisadas, não há potencial mercadológico para
desenvolvimento de 12,5% de área comercial em nenhuma das centralidades.
Conclusão - Etapa 3Potencial Máximo das Centralidades após Transformação Urbana -Demanda Futura
Etapa 4Potencial Estimado dos Cenários após Transformação Urbana - Demanda Futura
Cidade CompactaSituação FuturaVerticalização em Áreas Potenciais
Áreas com maior probabilidade de transformação urbana
Áreas com menor probabilidade de transformação urbana
A seleção das áreas com maior probabilidade de transformação urbana foi realizada em função da capacidade de intervenção do
mercado imobiliário na paisagem existente com o objetivo de realizar incorporações imobiliárias.
As seguintes características foram consideradas para seleção das áreas com maior probabilidade de transformação urbana:Lotes vagos
Lotes com usos de baixo aproveitamento:estacionamentos, postos de combustível, galpões, etc
Lotes unifamiliares:necessidade de composição de lotes permitindo a formação de lotes maiores capazes de receber incorporações
Estação Vila SôniaSeleção das Áreas de Transformação Urbana Estimada
Estação Vila Sônia
Fonte: Urban Systems.
Estação Vila SôniaÁreas de Transformação Urbana Estimadas
EETU = Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. * Domicílios - Fora dos EETU corresponde à realidade (2015), dentro dos EETU são domicílios potenciais.Área Fora dos Eixosde Estruturação Da TransformaçãoUrbana até 800 m
Eixos de Estruturação daTransformaçãoUrbana até 800 m
418.894 m²
1.676 mil m² 20,9 mil
499,4 mil m² 5,0 mil
TERRENO: A. C. POTENCIAL: DOMICÍLIOS:
R$ 170,01 milhões
R$ 40,6 milhões
RENDA TOTAL
Fonte: IBGE | Abrasce | Urban Systems.
Estação Vila SôniaABL Potencial Estimada
ABL Comercial173.958 m²
Área Construída Residencial
2.175.025 m²8,0%
Considerando a demanda potencial das áreas consideradas como mais prováveis para transformação urbana, a área
comercial potencial representaria 8,0% da área residencial.
Categoria Ramo de Atividade% Gastos
IPCA
Potencial de Consumo Domiciliar
Venda Média / ABL (m²)
ABL Potencial (m²)
Gêneros Alimentícios 14,05 29.614.395R$ 1.050R$ 28.205 Conveniência 4,74 9.993.663R$ 804R$ 12.430 Vestuário 5,72 12.053.319R$ 1.142R$ 10.558 Artigos do Lar 4,68 9.856.357R$ 1.405R$ 7.013 Artigos Diversos 5,24 11.049.315R$ 1.572R$ 7.027 Construção 2,19 4.610.773R$ 1.050R$ 4.391 Alimentação 9,44 19.893.517R$ 1.454R$ 13.686 Serviços Diversos 1,43 3.019.742R$ 670R$ 4.507 Serviços Pessoais 1,89 3.981.655R$ 670R$ 5.943 Serviços Médicos 1,99 4.194.851R$ 670R$ 6.261
Automotivo Automotivo 10,23 21.565.569R$ 627R$ 34.406 Entretenimento Entretenimento 3,16 6.661.505R$ 169R$ 39.531
Total - 64,75 136.494.661R$ - 173.958
Comércio
Serviço
Estação Vila SôniaConclusão
Considerando o potencial estimado de transformação urbana nas centralidades analisadas, também não há potencial mercadológico para
desenvolvimento de 12,5% de área comercial em nenhuma das centralidades.
Conclusão - Etapa 4Potencial Estimado das Centralidades após Transformação Urbana -Demanda Futura
Considerações Finais
ResultadoO conceito de cidade compacta suporta uma área construída comercial variando entre 7% e 11,5% da área construída máxima nos corredores estudados, isso porque cada área apresenta uma especificidade de oferta e demanda. Ou seja, na maioria dos casos analisados não há demanda para aproveitamento do incentivo máximo previsto na lei (a proposta de incentivo ao uso de fachadas ativas não computáveis em até 50% da área do lote, equivalente a 12,5% da área construída total).
HipóteseOs empreendedores serão induzidos a aproveitar o incentivo máximo da lei independentemente da existência ou não de demanda para áreas comerciais na fachada ativa, uma vez que essa implantação representa baixo impacto em relação ao custo total da obra e pode gerar mais receita.
CON
SIDE
RAÇÕ
ES F
INAI
S
Considerações Finais
ProblematizaçãoAs fachadas ativas implantadas aproveitando todo o incentivo oferecido pela lei em alguns casos não serão sustentadas pela demanda existente no conceito de cidade compacta.
Dessa forma, irão gerar rotatividade e alta vacância das áreas comerciais nas fachadas ativas, podendo criar ambientes urbanos degradados.Podem inverter a lógica de Cidade Compacta, necessitando atrair público de fora do raio de influência considerado e gerando a necessidade de implantação de estacionamento.
CON
SIDE
RAÇÕ
ES F
INAI
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Considerações Finais
CON
SIDE
RAÇÕ
ES F
INAI
S
O aumento do coeficiente de aproveitamento, aumentando a densidade populacional, poderá proporcionar a sustentabilidade econômica das atividades comerciais ?O desenvolvimento de vagas de estacionamento públicas e privadas planejadas para que possibilitem a integração da área comercial e instrumento de gestão urbana pode ser uma alternativa viável ?A sugestão de incentivos diferenciados para implantação de fachadas ativas de acordo com as características heterogêneas de cada localidade poderá contribuir para o equilíbrio de oferta e demanda comercial ?Oferecimento de incentivos também para os comerciantes que irão ocupar essas fachadas ativas, como redução de impostos (IPTU e ISS), pode beneficiar o equilíbrio entre oferta e demanda ?Sugestão: criação de um conselho para os estudos dos incentivos da fachada ativa para avaliação permanente da evolução de seu desenvolvimento.
Sugestão: criação banco de dados com de informações atualizada e disponibilizada via web das aprovações de projetos com o uso do incentivo de fachada ativa.
Considerações Finais