Alwesius, SH, MKn Notaris-PPATHP: 0815 8825 - 748

1. TATA CARA MEMPEROLEH HAK ATAS TANAH

0. HAL-HAL YANG HARUS DIPERHATIKAN

Hal-hal yang harus diperhatikan untuk menentukan cara memperoleh hak atas tanah, yaitu:

a. Status Tanah Yang Tersedia;b. Status Subyek atau Pihak yang membutuhkan tanah;c. Proyeknya;d. Rencana Tata Guna Tanahnya.

Ad.a) Status Tanah Yang Tersedia

Tanah yang tersedia dapat berstatus TANAH NEGARA, TANAH HAK PENGELOLAAN atau TANAH HAK MILIK atau hak lainnya (HGU, HGB atau Hak Pakai).

Ad.b) Status Subyek atau Pihak Yang Membutuhkan Tanah

Pihak yang membutuhkan tanah dapat berupa Badan Hukum atau Orang Perorangan.

Badan Hukum dapat berupa Badan Hukum Indonesia atau Badan Hukum Asing. Orang Perorangan dapat berupa WNI atau WNA.

Disamping itu pihak yang membutuhkan tanah dapat juga berupa Instansi Pemerintah, Perwakilan Negara Asing, Perwakilan Badan-Badan Internasional atau Perwakilan Lembaga Internasional.

Staus subyek atau pihak yang membutuhkan tanah ini mempengaruhi cara mana yang akan ditempuh untuk memperoleh tanah bdan hak atas tanah apa yang dapat diperolehnya.

Misalnya:

1) A, WNI, pegawai negeri membutuhkan tanah untuk keperluan rumah tinggal, tanah yang tersedia adalah tanah Hak Milik kepunyaan B. B hendak menjual tanah miliknya tersebut.

Untuk memperoleh tanah tersebut maka dapat ditempuh melalui jual beli tanah dihadapan PPAT.

Apabila A adalah seorang WNA maka A tidak dapat membeli tanah tersebut. Untuk dapat membeli tanah tersebut maka hak milik atas tanah tersebut harus diubah terlebih dahulu menjadi Hak Pakai.

Setelah haknya diubah menjadi Hak Pakai barulah kemudian dilaksanakan jual beli dihadapan PPAT.Atau dapat pula dilakukan dengan membuat akta Pelepasan Hak dan kemudian diikuti dengan Permohonan Hak Pakai.

2) PT X membutuhkan tanah untuk membangun kantornya. Yang tersedia adalah tanah hak Milik.

Untuk memperoleh tanah tersebut tidak dapat dilakukan jual beli tanah karena PT bukan merupakan subyek Hak Milik.

Cara yang dilakukan untuk memperoleh tanah tersebut adalah melalui Pembebasan hak/Pelepasan Hak dengan membuat Akta Pelepasan Hak dan selanjutnya dilakukan Permohonan HGB.

Jika tetap ingin dilakukan jual beli tanah maka terlebih dahulu Hak Milik tersebut diubah menjadi HGB dan kemudian dilaksanakan jula beli dihadapan PPAT.

Ad.c) Proyeknya

Proyeknya adalah rencana kegiatan yang akan dilakukan di atas tanah tersebut .

Proyek yang akan dilaksanakan atau dibangun akan mempengharui status tanah yang akan diperoleh.

Misalnya PT membutuhkan tanah untuk membangun kantor maka hak atas tanah yang tepat adalah HGB, sedangkan untuk keperluan pertanian maka hak atas tanah yang tepat adalah HGU.

Ad.d) Rencana Tata Guna Tanah (RTGT)

Penggunaan tanah harus sesuai dengan RTGT yang berkaitan dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) daerah kota/kabupaten, tiap-tiap daerah yang ditetapkan dalam Peraturan Daerah.

Agar penggunaan tanah sesuai dengan peruntukannya maka dalam rangka memperoleh tanah untuk keperluan perusahaan terlebih dahulu harus diperoleh Izin Lokasi sebagaimana diatur dalam PMNA/ka.BPN no. 2 tahun 1999 tentang Izin Lokasi.

0. TATA CARA PEROLEHAN TANAH

A. JIKA TANAH YANG TERSEDIA TANAH NEGARA

Jika yang tersedia Tanah Negara maka satu-satunya cara memperoleh hak atas tanah di atas Tanah Negara tersebut adalah melalui acara Permohonan Hak.

B. JIKA YANG TERSEDIA TANAH HAK PENGELOLAAN

Jika tanah yang tersedia berstatus Hak Pengelolaan maka perolehan hak atas tanah atas bagian-bagian Hak Pengelolaan tersebut dilakukan dengan terlebih dahulu dibuatnya perjanjian antara pihak yang membutuhkan tanah dengan pemegang hak Pengelolaan.

Pihak yang membutuhkan tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan menandatangani Surat Perjanjian Penyerahan Penggunaan Tanah (SP3T).

SP3T tersebut berisikan :

a. identitas pihak-pihak yang bersangkutan; b. letak, batas-batas dan luas tanah yang dimaksud;c. jenis penggunaannya;d. hak atas tanah yang akan dimintakan untuk diberikan kepada pihak ketiga yang bersangkutan dan keterangan mengenai jangka waktunya serta kemungkinan untuk memperpanjangnya;e. jenis-jenis bangunan yang akan didirikan di atasnya dan ketentuan mengenai pemilikan bangunan-bangunan tersebut pada berakhirnya hak tanah yang diberikan;f. jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayarannya;g. syarat-syarat lain yang dipandang perlu.

C. JIKA YANG TERSEDIA TANAH HAK MILIK ATAU TANAH HAK LAINNYA

Jika yang tersedia Tanah Hak Milik maka cara memperoleh hak di atas tanah hak Milik tersebut dapat dilakukian melalui:

1) Perjanjian dengan pemegang hak Milik ybs (sewa menyewa, pinjam pakai, perjanjian kerjasama, BOT,BOO dll);

Perjanjian ini dilakukan berdasarkan asas kebebasan berkontrak (pasal 1338 KUHperdata), dengan memperhatikan ketentuan-ketentuan khusus berkaitan dengan perbuatan hokum yang bersangkutan.

Cara ini tidak mengakibatkan berubahnya subyek hak milik dan status hak atas tanahnya..2) Pemindahan hak (jual beli, hibah, tukar menukar, dll);

Pemindahan hak misaln ya jual beli tanah dilakukan apabila pihak yang membutuhkan tanah memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah yang tersedia.

3) Pembebasan hak/Pelepasan hak diikuti dengan Permohonan hak baru;

4) Pencabutan hak diikuti dengan Permohonan hak baru.

0. PEMBEBASAN HAK/PELEPASAN HAK

Pembebasan hak atau pelepasan hak biasanya terjadi apabila pihak yang membutuhkan tanah tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak atas tanah yang tersedia.

Pembebsan hak/pelepasan hak dilakukan secara musyawarah antara pihak yang membutuhkan tanah dengan pihak pemilik tanah, denag membuat akta Pelepasan hak dihadapan Notaris atau Surat Pernyatan Penyerahan Hak/tanah dihadapan pejabat yang berwenang lainnya.

Perjanjian Pelpasan hak atau penyerahan tanah/hak tersebut pada intinya berisikan:

a. Janji mengenai penyerahan tanahnya;b. Janji mengenai besarnya ganti rugi.

Dalam pelepasan hak tersebut pada prinsipnya pemilik tanah melepaskan haknya kepada Negara, sedangkan pihak yang membutuhkan tanah membayar ganti rugi kepada pemilik tanah yang ditetapkan secara musyawarah. Dengan dilakukannya pelepasan hak/pembebsan hak tersebut maka hak atas tanahnya hapus dan tanahnya menjadi tanah negara. Selanjutnya agar pihak yang membutuhkan tanah dapat menguasai tanahnya secara legal maka selanjutnya pihak yang bersangkutan wajib mengajukan permohonan hak atas tanah tersebut.

Misalnya :

PT membutuhkan tanah untuk menjalankan kegiatan usahanya, yang tersedia adalah tanah Hak Milik maka PT memperoleh tanah tersebut melalui Pembebasan hak atau Pelepasan hak dengan membuat akta Pelepasan Hak.

Dengan dilakukannya pembebasan hak/pelepasan hak maka hak milik ybs hapus dan tanahnya menjadi Tanah Negara dan selanjutnya PT ybs mengajukan permohonan hak (HGU atau HGB sesuai proyeknya) kepada Ka.BPN melalui kantor Pertanahan setempat.

0. PENCABUTAN HAK

Dasar hukum Pencabutan Hak adalah Pasal 18 UUPA, UU No. 20 tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-hak Atas Tanah dan Benda-benda Yang Ada Di Atasnya

Sekarang iatur didalam UU No. 2 tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum, diundangkan dan mulai berlaku pada tanggal 14 Januari 2012

Pencabutan hak dilakukan jika upaya perolehan tanahnya secara musyawarah tidak berhasil, sementara tanahnya dibutuhkan untuk kepentingan umum dan proyeknya tidak dapat dipindah ke tempat lain.

1. TATA CARA MEMPEROLEH HAK ATAS TANAH DI ATAS TANAH NEGARA

1. DASAR HUKUMNYA.

-Per.MNA/Ka. BPN No.9 tahun 1999 tentang Tatacara Pemberian dan Pembatalan Hak atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.-Per.MNA/Ka. BPN No.2. tahun 2013

1. PERMOHONAN HAKNYA.

Perolehan hak atas tanah negara hanya dapat dilakukan melalui Pemberian Hak, dengan cara pihak yang membutuhkan tanah terlebih dahulu mengajukan Permohonan Hak. Permohonan haknya ditujukan kepada Menteri (Sekarang : Ka.BPN) melalui Kepala Kantor Pertanahan setempat.

1. HAK YANG DIMOHON.

Hak apa yang dimohon tergantung pada Status Subyeknya (Pihak yang memohon) dan Proyeknya.

Misalnya ;

1. PT untuk membangun kantor maka yang dimohon adalah HGB.1. PT untuk usaha perkebunan maka yang dimohon adalah HGU.1. WNI untuk rumah tinggal maka yang dimohon adalah Hak Milik.1. Depnakertrans untuk membangun kantor maka yang dimohon adalah Hak Pakai.1. Depnakertrans untuk penyelenggran transmigrasi maka yang dimohon adalah HPL.

1. SURAT KEPUTUSAN PEMBERIAN HAK (SKPH).

Jika permohonan haknya disetujui maka diterbitkan SKPH oleh pejabat yang berwenang menerbitkan SKPH.

PEJABAT YANG BERWENANG MENERBITKAN SKPH SESUAI PERKABAN 2/2013.

HAKNYAPEJABAT YANG BERWENANG MENERBITKAN SKPH

KA.KP KAB/KOTAKA.KANWILBPN.PROPKA.BPN

BANGUNANHAK MILIKs/d 3.000 M2 untuk perorangan

> 3.000 M2 s/d 10.000 m2 untuk perorangan

PEMBERIAN HAK SECARA UMUM DAN YANG TIDAK DILIMPAHKANKEPADA KKP & KAKANWIL.

s/d 50.000 M2 untuk badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk berdasarkan PP 38/1963>50.000 M2 s/d 150.000 M2 untuk badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk berdasarkan PP 38/1963

HGB

s/d 3.000 M2(Orang)

> 3.000 M2 s/d 10.000m2 (Orang)

s/d 20.000 M2(Bdn Hk)>20.0003.000 s/d 10.000 M2 (Orang)

s/d 20.000 M2 untuk badan hukum swasta, BUMN dan BUMD> 20.000 M2 s/d 150.000 M2 untuk badan hukum swasta, BUMN dan BUMD

PERTANIANH. MILIK s/d 50.000 m2> 50.000 Ha dan luasnya tidak melebihi luas maksimum tanah pertanaian untuk perorangan.

HGUTIDAK BERWENANGs/d 2.000.000 m2 (200 Ha).

H.PAKAIs/d 50.000 m2 >50.000 m2 s/d 100.000 m2

Kepala Kantor Pertanahan berwenang juga untuk pemberian hak atas tanah dalam program:

a) Transmigrasi;b) Redistribusi tanah;c) Konsolidasi tanah;d) Program yang dibiayai oleh APBN atau APBD; dane) Pendaftaran tanah yang bersifat strategis dan masal.

Serta :

f) Pemberian HGB atau hak pakai di atyas tanah Hak pengelolaan;g) Pemberian HGB aset Pemerintah Pusat maupun daerah;h) Pemberian izin kerjasama pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga, jika dipersyaratkan dalam Surat Keputusan pemberian Hak Pengelolaan;i) Pemberian izin perolehan tanah bagi Badan Sosial dan Keagamaa, jika dipersyaratkan dalam Surat Keputusan persetujuan bahwa badan hukum tersebut dapat memiliki tanah dengan Hak milik.

Kakanwil BPN Propinsi berwenang pula untuk memberi keputusan mengenai penetapan tanah negara untuk menjadi tanah obyek landreform.

1. KEWAJIBAN YANG HARUS DIPENUHI PEMEGANG HAK.

Setiap Penerima hak (SKPH) harus memenuhi kewajiban sbb :

1. membayar BPHTB dan Uang Pemasukan kepada Negara.1. Memelihara tanda-tanda batas.1. Menggunakan tanah secara optimal.1. Mencegah kerusakan-kerusakan dan hilangnya kesuburan tanah.1. Menggunakan tanah sesuai kondisi lingkungan.1. Kewajiban yang tercantum dalam sertipikat. Disamping kewajiban tersebut Penerima Hak wajib untuk mendaftarkan haknya di Kantor Pertanahan setempat untuk memenuhi syarat lahirnya hak atas tanah yang bersangkutan.

1. TERJADINYA/LAHIRNYA HAK.

Hak atas tanah yang dimohon lahir/terjadi sejak saat didaftar dalam Buku Tanah oleh Pejabat Kantor Pertanahan.(ps. 7, 23, 43 PP-40/1996)

1. PENERBITAN SURAT TANDA BUKTI HAKNYA.

Sebagai tanda bukti haknya maka Kantor Pertanahan akan menerbitkan Sertipikat hak atas tanah atas nama Pemohon, selanjutnya akan diberikan kepada Pemohon/Kuasanya.

1. SYARAT YANG HARUS DIPENUHI SEBELUM MENGAJUKAN PERMOHONAN HAK

Sebelum mengajukan permohonan hak, Pemohon harus menguasai tanah yang dimohon dibuktikan dengan data yuridis dan data fisik sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Misalnya :

Tanah yang berasal dari hak pihak lain maka harus ada bukti perolehan haknya berupa Akta Pelepasan Hak atau akta yang menbunjukan perolehan tanahnya. Permohonan hak atas tanah Hak Pengelolaan harus ada Penunjukkan dari Pemegang Hak Pengelolaan berupa Perjanjian Penyerahan Penggunaan Tanah (P3T) Jika berasal dari Kawasan Hutan makia harus ada SUrat Keputusan Pelepasan Status Kawasan Hutanj dari Menteri Kehutanan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

1. PERUBAHAN HAK MILIK MENJADI HGB/HAK PAKAI DAN PERUBAHAN HGB MENJADI HAK PAKAI

1. DASAR HUKUM.

-ps. 93 102 Permen-9/1999.

2. PERUBAHAN HAK DAPAT DIBERIKAN KEPADA.

WNI; WNA yang berdomisili di Indonesia; Badan Hukum Indonesia; Badan Hukum Asing yang berkedudukan di Indonesia.

3. PERMOHONANNYA.

Ditujukan secara tertulis kepada Kepala Kantor Pertanahan.

4. DOKUMEN YANG DILAMPIRKAN :

a. Mengenai Pemohon :

Fotocopy KTP/Akta Pendirian;

b. Mengenai Tanahnya :

1. Sertipikat Tanahnya/Bukti Pemilikannya jika belum terdaftar;2. Kutipan Risalah Lelang, jika diperoleh melalui lelang;3. Surat Persetujuan Pemegang Hak Tanggungan, jika sedang dibebani HT;4. Akta PPAT, akta Pelepasan Hak, Putusan Pengadilan atau Surat Perolehan Tanah lainnya.

c. Surat Pernyataan Pemohon mengenai tanah-tanah yang telah dimiliki.

5. PEMBERIAN HAKNYA.

Setelah berkas diterima, diberikan tanda terimanya dan Pemohon telah membayar biaya yang diperlukan, selanjutnya Jika tanahnya sudah terdaftar maupun yang belum terdaftar, setelah diteliti ternyata layak untuk disetujui (data yuridis dan data fisiknya sudah lengkap/dilengkapi) dan tidak ada pihak lain yang berkeberatan maka selanjutnya Kepala Kantor Pertanahan : a. menegaskan Hak Milik tersebut menjadi Tanah Negara serta mendaftar dan mencatatnya dalam Buku Tanah, Sertipikat dan Daftar Umum lainnya;b. memberikan dan mendaftarnya menjadi HGB/H.Pakai serta mencatatnya dalam Buku Tanah, Sertipikat dan Daftar Umum lainnya;c. Menerbitkan Sertipikat HGB/H.Pakai.

1. PEROLEHAN TANAH OLEH PERSEROAN TERBATAS

1. HAK ATAS TANAH YANG DAPAT DIMILIKI OLEH PT

PT dapat memiliki tanah dengan status:

a. HGU b. HGBc. HAK PAKAI

2. TATA CARA PEROLEHANNYA

PT dapat memperoleh tanah melalui:

a. Pemindahan hak (Jual Beli)

Pemindahan hak (jual beli) dilakukan apabila tanah yang tersedia telah berstatus HGU/HGB/Hal Pakai

b. Pembebasan hak/Pelepasan hak diikuti dengan Permohonan hak baru

Pembebasan/Pelepasan hak dilakukan apabila tanah yang tersedia masih berstatus Hak Milik.

3. TATA CARA PEROLEHAN TANAH OLEH PT JIKA TANAH YANG TERSEDIA MASIH BERSTATUS TANAH HAK MILIK

I. JIKA PEMEILIK TANAH TIDAK BERSEDIA MENGALIHKAN/MEMINDAHKAN HAK ATAS TANAHNYA

CARANYA:

MEMBUAT PERJANJIAN KERJASAMA.

MISALNYA: BOT ATAU BOOII. JIKA PEMILIK TANAH BERSEDIA MENGALIHKAN/ MEMINDAHKAN HAK ATAS TANAHNYA

CARANYA:A. PEMBEBASAN/PELEPASAN HAK IIKUTI DENGAN PERMOHONAN HAK BARUB. JUAL BELI DENGAN DIDAHULUI DENGAN PERUBAHAN HAK MILIK MENJADI HGB

4. TAHAPAN JUAL BELI DIDAHULUI DENGAN PEROHONAN PERUBAHAN HAK

- Tahap I : Perjanjian Pendahuluan Jual Beli dan Pemberian Kuasa oleh pemilik tanah kepada PT. yang memerlukan tanah. Harga tanahnya dibayar lunas pada saat penandatanganan perjanjian itu.

Tahap II : Permohonan Perubahan Hak (dari Hak Milik menjadi HGB) kepada Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat dilakukan oleh Direksi PT atas nama Pemilik Tanah .(Sertipikat HGB diterbitkan atas nama Pemilik Tanah)

Tahap III : Pemindahan hak atau Jual Beli Tanah dari Pemilik Tanah kepada PT.sebagai pembeli, dihadapan PPAT yang berwenang dan kemudian jual beli tersebut didaftarakan di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setmpat atas nama pembelinya. .- BPHTB wajib dibayar sebelum dilakukannya jual beli dihadapan PPAT (Tahap III). CATATAN :

-Semua biaya yang ada ditanggung sepenuhnya oleh Investor (PT)13