SVEA HOVRÄTT BESLUT Mål nr Avdelning 02 ÖH 90 2013-12-13 …resources.mynewsdesk.com/image/upload/... · 2013. 12. 13. · SVEA HOVRÄTT Avdelning 02 ÖH 90 Rotel 020108 BESLUT

SVEA HOVRÄTT

Avdelning 02

Rotel 020108

BESLUT 2013-12-13

Stockholm

Mål nr

ÖH 90-13

Dok.Id 1066742 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid

Box 2290

103 17 Stockholm

Birger Jarls Torg 16 08-561 670 00

08-561 675 00

08-561 675 09 måndag – fredag

09:00-15:00

E-post: [email protected]

www.svea.se

ÖVERKLAGAT AVGÖRANDE

Hyresnämnden i Göteborg, beslut 2012-12-19 i ärende nr 3301-12, se bilaga A

KLAGANDE

1. Monica Kvarnström, 610104-0324

Pennygången 45

414 82 Göteborg

2. Kari Laine, 701126-5019

Pennygången 37

414 82 Göteborg

3. Sara Nangemo, 790703-4909

Pennygången 47

414 82 Göteborg

Ombud för 2 och 3: Jur.kand. Conny Borup

Hyresgästföreningen

Box 7304

402 36 Göteborg

MOTPART

Stena Fastigheter Väst AB, 556093-6279

Box 31157

400 32 Göteborg

Ombud: Fastighetsjuristen Ola Björstedt

Fastighetsägarna GFR

Box 53081

400 14 Göteborg

SAKEN

Godkännande av förbättringsarbeten

___________________

HOVRÄTTENS AVGÖRANDE

Se nästa sida.

1

SVEA HOVRÄTT BESLUT ÖH 90-13

Avdelning 02

HOVRÄTTENS AVGÖRANDE

1. Hovrätten avskriver målet såvitt avser Kari Laine.

2. Hovrätten avslår övriga överklaganden.

___________________

2


Avdelning 02

YRKANDEN I HOVRÄTTEN

Monica Kvarnström och Sara Nangemo har yrkat att hovrätten ska avslå Stena

Fastigheter Väst AB:s (hyresvärden) talan i hyresnämnden.

Hyresvärden har motsatt sig ändring av hyresnämndens beslut.

Kari Laine har återkallat sitt överklagande.

HOVRÄTTENS SKÄL

Parternas talan

Hovrätten har tagit del av utredningen i målet.

Sara Nangemo har vidhållit och utvecklat vad hon anfört i hyresnämnden. Hon har

därutöver lagt till bl.a. följande. Bostadsområdet som etappvis ska byggas om består av

771 bostadslägenheter. Den etapp som nu berörs avser enbart 54 lägenheter. I

begreppet hyresgäster i allmänhet ska hänsyn tas till vad samtliga boende anser som

kommer att beröras av ombyggnationen. Så har inte hyresnämnden bedömt det.

Hovrätten ska vid bedömningen av vad hyresgäster i allmänhet anser om de yrkade

åtgärderna ta hänsyn till vad hela bostadsområdet i sin helhet har uttryckt i den enkät

som hyresgästföreningen låtit göra samt till de namnunderskrifter som nätverket

Pennygångens framtid samlat in mot de åtgärder som hyresvärden yrkar.

Vid diskussioner med företrädare för hyresvärden har både hyresgäster och

Hyresgästföreningen föreslagit olika ombyggnadsnivåer, som i dag är vanligt

förekommande vid större ombyggnationer. Olika ombyggnadsnivåer innebär med en

självklarhet olika hyresnivåer som i sin tur innebär en valmöjlighet samt att fler

hyresgäster kan bo kvar efter ombyggnationen. Dessvärre har hyresvärden inte varit

intresserad av att föra diskussioner avseende olika nivåer vilket torde innebära att

rubriken till regelsystemet – hyresgästinflytande vid förbättrings- och ändringsarbeten

– enbart har varit en chimär i detta ärende.

3


Avdelning 02

Vid hyresförhandlingarna har hyresvärden föreslagit en viss trappning av

hyresnivåerna. För att ta del av den föreslagna trappningen är respektive hyresgäst

tvingad att återflytta till sin tidigare bostadslägenhet eller en annan av samma storlek.

Således kan inte de boende välja en mindre eller större bostadslägenhet utan att gå

miste om en infasning av hyran. Vidare skulle förhandlingsöverenskommelsen

innehålla en klausul som angav att infasningen av hyresnivån ska upphöra vid ett

direktbyte, uthyrning av lägenheten i andra hand och vid olika former av överlåtelse.

Att inskränka infasningen på detta sätt gör att Hyresgästföreningen inte har möjlighet

att medverka till en sådan förhandlingsöverenskommelse då den torde strida mot

gällande rätt.

Någon hyresförhandling äger i dagsläget inte rum varför det torde föreligga en

uppenbar risk att hyresvärden strandar hyresförhandlingarna inom kort för att sedan

efter en eventuell ombyggnation på sätt som man yrkat i hyresförhandlingarna, kräva

hyresnivåer av bostadssökandena som Hyresgästföreningen avvisat. För det fall att ny

hyresgäst begär villkorsändring enligt 12 kap. 54 § jordabalken (JB) blir denne skyldig

att erlägga en högre hyresnivå som kortast kan bli sex månader utan att kunna kräva

återbetalning av för hög hyra. Vidare om Hyresgästföreningen begär förhandling enligt

hyresförhandlingslagen kommer de enskilda hyresgästerna att under en längre tid vara

skyldiga att erlägga den högre hyresnivån och även i detta fall inte kunna kräva någon

återbetalning. Det görs således gällande att det föreligger en uppenbar risk att

hyresvärden efter det att hovrätten meddelat beslut som medger de yrkade åtgärderna

strandar hyresförhandlingen. I ett sådant läge är de enskilda hyresgästerna inte

skyddade mot att drabbas av omotiverade hyreshöjningar som hyresnämnden anger i

sitt beslut.

Monica Kvarnström har vidhållit och utvecklat vad hon anfört i hyresnämnden. Hon

har därutöver lagt till bl.a. följande. Hyresvärden har inte uppfyllt sin plikt som

fastighetsägare under de sju år som de varit ägare av området. Med minimalt underhåll

har de lagt mycket av hyresgästernas inbetalda hyror i kassakistan och nu vill

hyresvärden att hyresgästerna ska betala för en förestående totalrenovering.

Fastighetsägaren borde ha fonderat medel för framtida renoveringar. Det är inte skäligt

att hyresgästerna nu ska behöva betala för hyresvärdens bristande underhåll. Den

4


Avdelning 02

hyreshöjning på 68 procent som åtgärderna kommer att innebära kommer att medföra

att många hyresgäster tvingas flytta.

Hyresvärden har vidhållit och utvecklat vad bolaget anfört i hyresnämnden.

Hyresvärden har därutöver lagt till bl.a. följande. Endast de 54 lägenheter som berörs

av ansökan ska beaktas. Varje ärende får bedömas för sig. Det finns även anledning att

betrakta enkätundersökningen med viss skepsis eftersom borfallet var stort, frågorna

vinklade och metoden osäker.

Byggnadernas beskaffenhet gör det olämpligt med olika ombyggnadsnivåer.

Åtgärderna är beroende av varandra.

Det är tillåtligheten av begärda åtgärder och inte hyran som ska vara föremål för

prövningen i detta ärende. När det gäller de av hyresgästerna angivna hyresnivåerna

finns en felaktighet. För en lägenhet om ett rum och kokvrå har hyresvärden yrkat

3 665 kr och inte 4 040 kr. De hyresnivåer som omtalas är vad hyresvärden har yrkat.

Förhandlingarna är inte klara och följaktligen är inga hyror bestämda. Hyresvärden

önskar fortsätta förhandlingarna med Hyresgästföreningen och diskussioner har

förekommit parterna emellan efter sammanträdet i hyresnämnden. Om hyresvärden

och Hyresgästföreningen inte kan nå enighet om hyran kommer hyressättning att ske

med hänsyn till reglerna om lägenheternas bruksvärde. Hyresnämnden kan då besluta

om hyran. Hyresvärdens yrkande kan inte läggas till grund för en bedömning av om

åtgärderna kan antas medföra en hyreshöjning som gått utöver vad en normal och

ändamålsenlig fastighetsförvaltning kräver.

Hyresvärden har yrkat att förhandlingsöverenskommelsen ska innehålla en klausul

med innebörd att infasningen av hyresnivån ska upphöra vid direktbyte och olika

former av överlåtelse. Liksom beträffande hyresnivån är detta ett yrkande från

hyresvärdens sida.

Hyresvärden är medveten om att el- och vattenförbrukningen kan stiga om

lägenheterna förses med tvättmaskin och torktumlare. Dock ingår normalförbrukning

5


Avdelning 02

av vatten i de yrkade hyrorna. Dessutom kommer partsorganisationerna, eller

hyresnämnden, att ta hänsyn till dessa förhållanden när hyran bestäms.

Hovrättens bedömning

Eftersom Kari Laine har återkallat sitt överklagande ska målet avskrivas såvitt avser

honom.

Monica Kvarnström och Sara Nangemo har i huvudsak framfört invändningar som rör

frågan om vilken krets som ska avses med begreppet hyresgäster i allmänhet, olika

ombyggnadsnivåer, hyresvärdens bristande underhåll för förfluten tid samt hyrans

storlek och trappning av hyran. I dessa frågor vill hovrätten anföra följande.

En hyresvärd som önskar genomföra bruksvärdehöjande åtgärder i en lägenhet och inte

har fått hyresgästens medgivande till detta, får ansöka hos hyresnämnden om tillstånd

till åtgärden. Hyresnämnden och, efter överklagande, hovrätten har då att ta ställning

till ansökan och antingen tillåta åtgärden eller inte tillåta den (12 kap. 18 d § JB). Vid

prövningen ska ställning tas till om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att

åtgärden genomförs samt väga detta mot hyresgästens intresse, närmare bestämt får det

inte vara oskäligt mot hyresgästen att åtgärden genomförs (12 kap. 18 f § JB).

Hyresvärdens intresse ska enligt 12 kap. 18 f § andra stycket JB vägas mot de skilda

intressen som hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Det ska

alltså röra sig om ett objektivt hyresgästintresse. Om det finns särskilda skäl, får även

omständigheter som hänför sig endast till den enskilde hyresgästen beaktas. Det saknas

laglig möjlighet att utifrån den enskilde hyresgästens önskemål anvisa alternativa

ombyggnadsnivåer för olika lägenheter.

När det gäller det objektiva hyresgästintresset har Sara Nangemo anfört att en enkät

hos de boende i området ska läggas till grund för hovrättens bedömning. Enligt

hovrättens mening är de boende i ett område en alltför snäv grupp hyresgäster för att

deras åsikter ensamt ska kunna anses ge uttryck för de intressen hyresgäster i

allmänhet kan tänkas ha. Dessutom får en sådan enkätundersökning som nämnts

värderas med försiktighet eftersom det är oklart på vilka grunder den kommit till.

6


Avdelning 02

Hovrätten instämmer i hyresnämndens bedömning att hyresvärden har ett beaktansvärt

intresse av att åtgärderna genomförs. Åtgärderna går inte utöver den standard som

hyresgäster i allmänhet kan tänkas vilja ha.

När det särskilt gäller standarden, underhåll och begreppet standardhöjande åtgärder

vill hovrätten anföra följande. En hyresvärd som önskar vidta standardhöjande åtgärder

som har en inte obetydlig inverkan på bruksvärdet behöver inhämta hyresgästens eller

hyresnämndens tillstånd. Att hyresvärden genomför en standardhöjande åtgärd innebär

som regel att bruksvärdet påverkas och därmed även hyran. Rena underhållsåtgärder

och åtgärder som innebär en ringa påverkan på bruksvärdet anses inte vara

standardhöjande och det krävs därför inte tillstånd från hyresgästen eller

hyresnämnden. Exempel på rena underhållsåtgärder är målning och stambyte. Ett

exempel på åtgärd som ansetts utgöra en så ringa påverkan på bruksvärdet att de inte

ansetts standardhöjande är utökning av antalet vägguttag (RH 2000:32). Ett annat är

installation av säkerhetsdörrar som medförde en höjning av hyran med 85 kr per

månad (RH 2011:32). Om det är ett inte obetydligt antal åtgärder som hyresvärden vill

vidta och det skulle krävas en prövning för att avgöra vilka som är tillståndpliktiga

respektive inte tillståndspliktiga prövas alla åtgärder i ett sammanhang utan åtskillnad

(RH 2004:3). Ur ett rättsligt perspektiv innebär detta att en standardhöjande åtgärd kan

medföra en hyreshöjning närhelst den vidtas och att en hyresvärd därför inte kan sägas

kompensera sig genom att eftersätta underhållet av fastigheten.

Den hyreshöjning som normalt följer av att hyresvärden vidtar standardhöjande

åtgärder kan vara av visst intresse vid prövningen. En mycket kraftig hyreshöjning kan

i och för sig indikera att åtgärderna går utöver vad hyresgäster i allmänhet önskar.

Monica Kvarnström och Sara Nangemo har framfört att hyreshöjningen blir stor. Det

är dock inte ovanligt, som i detta fall, att hyresvärden och Hyresgästföreningen

förhandlar hyran. Den hyresgäst som är missnöjd med den framförhandlade hyran får

väcka talan i hyresnämnden. Hyresnämnden har då att bestämma hyran i enlighet med

bestämmelserna om bruksvärdehyra.

7


Avdelning 02

Det som i övrigt förekommit i hovrätten motiverar ingen annan bedömning än den som

hyresnämnden har gjort. Monica Kvarnströms och Sara Nangemos överklaganden ska

därför avslås.

___________________

Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen (1994:831) om rättegången i vissa hyresmål i

Svea hovrätt inte överklagas.

I avgörandet har deltagit hovrättsråden Kazimir Åberg och Gun Lombach, referent,

samt tf. hovrättsassessorn Lena Lindbäck.

8

HYRESNÄMNDEN I

GÖTEBORG BESLUT

2012-12-19

Meddelat i Göteborg

Ärende nr

3301-12 Rotel 5

Dok.Id 101180 Postadress Besöksadress Telefon Telefax Expeditionstid

404 83 Göteborg

Ullevigatan 15 031-701 12 60 031-701 12 70 måndag – fredag

09:00-12:00

13:00-15:00

E-post: [email protected]

www.hyresnamnden.se

FASTIGHET/ADRESS

Järnbrott 117:6, Pennygången 33 m fl, Göteborg

SÖKANDE

Stena Fastigheter Väst AB, 556093-6279

Box 31157

400 32 Göteborg

Ombud: Ola Björstedt

Fastighetsägarna G F R

Box 53081

400 14 Göteborg

MOTPARTER

1. Nedzib Balicevac, 600410-1512

Pennygången 45 Lgh 1101

414 82 Göteborg

2. Linnéa TERESE Forslund, 690727-4903


414 82 Göteborg

3. Bayan Hussein, 700101-3684


414 82 Göteborg

4. Tebin Hussein, 590701-1455


414 82 Göteborg

5. MONICA Hillevi Marianne Kvarnström, 610104-0324


414 82 Göteborg

6. KARI Mikael Laine, 701126-5019

Medborgare i Finland


414 82 Göteborg

7. SARA Elisabeth Nangemo, 790703-4909


414 82 Göteborg

1Bilaga A

HYRESNÄMNDEN I

GÖTEBORG BESLUT 2012-12-19

3301-12

Ombud för nr 6 och 7: Conny Borup

Hyresgästföreningen Region Västra Sverige

Box 7304

402 36 Göteborg

SAKEN

Godkännande av förbättringsarbeten

________________________

NÄMNDENS BESLUT

Hyresnämnden ger Stena Fastigheter Väst AB tillstånd att få utföra de begärda

förbättringsarbetena i motparternas lägenheter.

________________________

2

HYRESNÄMNDEN I


3301-12

YRKANDEN MM

Stena Fastigheter Väst AB (i fortsättningen benämnd Stena Fastigheter) äger ett

bostadsområde i Högsbohöjd i Göteborg med 771 bostadslägenheter. Stena Fastigheter

har för avsikt att i etapper bygga om bostäderna i området. Den första etappen omfattar

54 lägenheter. Stena Fastigheter har upplyst att 16 av dessa lägenheter saknar

hyresgäster medan hyresgäster i 32 lägenheter har godkänt de planerade åtgärderna.

Hyresgäster i tre lägenheter har motsatt sig åtgärderna och hyresgäster i tre lägenheter

har inte besvarat Stena Fastigheters förfrågan om godkännande.

Stena Fastigheter har ansökt om tillstånd att i motparternas lägenheter få utföra de

tillståndspliktiga åtgärder som framgår av bilaga 1. Stena Fastigheter har därefter

återtagit ansökan i de delar den avser åtgärder i de gemensamma delarna av

fastigheten.

Av motparterna har Kari Laine och Sara Nangemo samt Monica Kvarnström bestritt

ansökningen. De övriga motparterna har inte yttrat sig.

SKÄL

Stena Fastigheter har till stöd för sin ansökan anfört följande, se bilaga 2-3, och tillagt i

huvudsak: Sedan ansökan ingavs motsätter sig inte längre hyresgästerna till flertalet

lägenheter ansökningen. Hyresvärden har därför återkallat ansökan såvitt avser de

gemensamma utrymmena.

Kari Laine och Sara Nangemo har anfört följande, se bilaga 4, och tillagt i huvudsak:

Hyresgästföreningens enkät skickades till 713 boende varav 289 svar inkom. Det är

inom de 289 svaren som 80 respektive 97 procent har framfört kritiska synpunkter på

hyresvärdens ombyggnadsplaner. Det vitsordas inte att tvättpelare i lägenhet och

parkettgolv i alla rum är ett allmänt hyresgästintresse. En gemensam tvättstuga är ett

mötesrum för de boende. Hyresvärdens påståenden om vad som utgör ett allmänt

3

HYRESNÄMNDEN I


3301-12

hyresgästintresse och vad som är fastighetsekonomiskt motiverat kan inte heller

vitsordas.

Monica Kvarnström har yttrat sig (aktbil 16). Hon har vidare under nämndens

sammanträde instämt i vad Kari Laine och Sara Nangemo har anfört.

Stena Fastigheter har åberopat fotografisk dokumentation av lägenheternas skick och

sakkunnigbedömning av ljudisoleringen i lägenheterna. På Stena Fastigheters begäran

har den i Stena Bygg AB anställde arkitekten Johan Burell vittnat och beskrivit

behovet av att åtgärderna vidtas.

Lagreglering

Reglerna om förbättrings- och ändringsarbeten finns i 12 kap. jordabalken. Enligt 18 d

§ får en fastighetsägare bara med hyresgästens samtycke eller hyresnämndens tillstånd

utföra sådana standardhöjande åtgärder som har en inte obetydlig inverkan på en

bostadslägenhets bruksvärde eller utföra åtgärder som medför en inte obetydlig

ändring av en sådan lägenhet. Av 18 f § framgår att hyresvärden skall få bifall till sin

ansökan om värden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna genomförs och detta

inte är oskäligt mot hyresgästen. Vid denna oskälighetsbedömning skall hyresvärdens

intresse vägas mot de skilda intressen som hyresgäster i allmänhet har. Om det finns

särskilda skäl får även omständigheter som endast hänför sig till den enskilde

hyresgästen beaktas.

Hyresnämndens bedömning

Mot de skäl som hyresvärden har åberopat skall vägas de skäl som hyresgästerna har

för att motsätta sig åtgärderna. I frågan om det är oskäligt mot motparterna att de sökta

åtgärderna vidtas bör beaktas att motparterna utgör en mindre andel av de berörda

hyresgästerna. För flertalet av de bostäder som nu berörs har hyresgästen godkänt

4

HYRESNÄMNDEN I


3301-12

ombyggnaden vilket kan tolkas som att hyresgäster i allmänhet har ett intresse av att

åtgärderna genomförs.

Det är i första hand hyresvärden som har att göra de fastighetsekonomiska och tekniska

bedömningar som innefattas vid en ombyggnad av bostadslägenheter. Genom den

redovisning som hyresvärden har lämnat är det utrett att den ombyggnad hyresvärden

vill genomföra inte kommer att innebära att huset får någon ”överstandard”. De

förändringar som hyresvärden vill åstadkomma i lägenheterna syftar till att

modernisera dessa så att de svarar mot de krav som hyresgäster i dag och inom

överskådlig framtid har rätt att ställa på ett bra och funktionellt boende.

Hyresnämnden finner att de åtgärder Stena Fastigheter vill utföra är sådana som i sig

kan utgöra ett beaktansvärt intresse för en hyresvärd.

Motparterna har invänt att den hyreshöjning som åtgärderna kommer att medföra blir

så hög att hyresgäster kommer att tvingas flytta från sina bostäder. De bostäder som

ansökan gäller omfattas av en förhandlingsordning mellan Stena Fastigheter och

hyresgästföreningen. Den hyreshöjning som blir följden av ombyggnaden är en fråga

för förhandling med hyresgästföreningen. Om hyresvärden och hyresgästföreningen

inte kan nå enighet om hyran kommer hyressättningen att ske med hänsyn till reglerna

om lägenheternas bruksvärde. Dessa regler ska skydda hyresgästerna mot att de

drabbas av några omotiverade hyreshöjningar. Stena Fastigheter har vidare garanterat

de hyresgäster som inte kan eller önskar bo kvar efter ombyggnaden ersättnings-

bostäder.

Hyresnämnden finner därför att det inte är oskäligt mot hyresgästerna att de sökta

åtgärderna får utföras. Stena Fastigheters ansökan ska därför bifallas.

HUR MAN ÖVERKLAGAR

Om du vill överklaga detta beslut ska du skriva till Svea Hovrätt som ska pröva

överklagandet. Överklagandet ska dock skickas eller lämnas till hyresnämnden.

5

HYRESNÄMNDEN I


3301-12

För att hovrätten ska kunna ta upp överklagandet måste det ha kommit in till hyres-

nämnden inom tre veckor från detta besluts datum eller senast den 9 januari 2013.

Överklagandet ska innehålla uppgifter om

1. det beslut som du överklagar genom att ange nämndens namn och ärendenummer

samt dagen för beslutet,

2. parternas namn, postadresser, personnummer eller organisationsnummer samt

telefonnummer,

3. vilken ändring du vill ha av nämndens beslut,

4. varför nämndens beslut ska ändras,

5. vilka bevis du vill åberopa i hovrätten och vad som ska visas med varje bevis.

Om du har skriftliga bevis som inte getts in till nämnden tidigare ska dessa ges in till

nämnden samtidigt med överklagandet.

Behöver du fler upplysningar om hur du överklagar kan du kontakta nämnden. Adress

och telefonnummer finns på första sidan av detta beslut.

Hans Henriksson

I beslutet har deltagit hyresrådet Hans Henriksson (ordförande) samt

ledamöterna Jerker Almgren och Bengt Svensson.

SKILJAKTIG MENING

Bengt Svensson är av skiljaktig mening och anför följande. Jag anser att

hyresgäster i allmänhet inte har intresse av att badrum förses med golv av klinker

och med tvättpelare samt av att parkettgolv läggs in i andra rum än vardagsrum.

Vid den intresseavvägning som ska ske mellan hyresvärdens intresse av att få

genomföra dessa åtgärder och hyresgästernas intressen av att slippa anser jag att

hyresgästernas intresse väger tyngre. I dessa delar ska därför ansökningen

ogillas. Överröstad i denna fråga är jag i övrigt ense med majoriteten.

6

HYRES- OCH ARRENDE-NÄMNDEN I GÖTEBORGRotel 5

INKOM: 2012-12-19MÅLNR: 3301-12AKTBIL:

Bilaga 1



Bilaga 2



Bilaga 3



Bilaga 4

Documents

SVEA HOVRÄTT BESLUT Mål nr Avdelning 02 ÖH 90 2013-12-13 …resources.mynewsdesk.com/image/upload/... · 2013. 12. 13. · SVEA HOVRÄTT Avdelning 02 ÖH 90 Rotel 020108 BESLUT