Stockholm · staden. Med över 14 miljoner kommersiella gästnätter för alla anläggnings-typer 2017 placerar sig Stockholm på 12:e plats bland europeiska städer. Stockholm är

Stockholm Hotellrapporten 2018

S T O C K H O L M H O T E L L R A P P O R T E N 2018 S T O C K H O L M H O T E L L R A P P O R T E N 20182 3

Sammanfattning

2017 var ett rekordår gällande utbudet - Stockholms stad tillfördes 1 840 nya rum, vilket motsvarar en ökning om 7,6 procent jämfört med föregående år.

Efterfrågetillväxten har haft en mycket god utveckling under de senaste åren. Trots ett stort rumstillskott i Stockholms stad förra året steg snittpriset samtidigt som beläggningsgraden föll tillbaka något. RevPAR note-rades till 879 kronor, vilket är en historiskt hög nivå.

Under de kommade fem åren kommer ytterligare cirka 4 900 rum att tillföras hotellmarknaden i länet, varav drygt 1 200 rum i Stockholms stad.

Enligt Annordias prognos kommer efterfrågan forsätta att utvecklas i god takt under de kommande åren och RevPAR prognostiseras till nära 1 000 kronor i Stockholms stad 2022. Annordia är således av bedömningen att det finns utrymme för ytterligare cirka 1 000 nya rum i staden under de närmaste fem åren.

För kommuner inom Stockholm Business Alliance utanför länet upp-gick ett genomsnittligt RevPAR till 510 kronor 2017. För endast residens-städerna noterades RevPAR något högre till 550 kronor.

Vandrarhem, stugbyar och campingplatser svarar för cirka tio procent av det totala antalet gästnätter i Stockholms län.

Förra året utgjorde antalet gästnätter bokade via Airbnb cirka fyra procent av antalet gästnätter på hotell i Stockholms stad. Antalet gästnätter på Airbnb-objekt ökade med över 20 procent 2017 jämfört med 2016, vilket är cirka 15 procentenheter högre än för hotell i Stockholms stad under samma period.

De tio största operatörerna i Stockholms län bedriver sammanlagt en fjärdedel av länets hotell, vilket motsvarar över hälften av samtliga rum. Samtidigt tillhör en tredjedel av rumsutbudet de två största operatörerna.

Omslagsfoto och denna sida: At Six


1. UTBUD / 12

2. EFTERFRÅGAN / 16

3. FRAMTIDA UTBUD / 20

4. PROGNOS 2018-2022 / 24

5. STOCKHOLM BUSINESS ALLIANCE / 30

6. VANDRARHEM, STUGBYAR OCH CAMPING / 34

7. P2P-FÖRMEDLING / 38

8. LÄNETS STÖRSTA OPERATÖRER / 42

Innehåll

Foto: Invest Stockholm, Henrik Trygg


Inledning

Stockholm är en av Europas mest snabbväxande städer med 2,3 miljoner invånare i Stockholms län (2017), varav cirka 950 000 människor bor i staden. Med över 14 miljoner kommersiella gästnätter för alla anläggnings-typer 2017 placerar sig Stockholm på 12:e plats bland europeiska städer.

Stockholm är Sveriges tillväxtmotor för såväl affärs- som privat- resenärer och länet har uppvisat tio år i följd av ett ökat antal gästnätter. Mellan 2000 och 2017 har svenskt BNP ökat med 2,3 procent i genom-snitt per år. Det innebär att svensk ekonomisk tillväxt har överträffats av den årliga tillväxttakten av kommersiella gästnätter i Stockholms stad som noterades till 4,7 procent under samma period.

Foto: Invest Stockholm, Helén Pe


BakgrundMot bakgrund av Stockholms starka tillväxt som turistdestination och ökad logiefterfrågan produceras denna rapport. Enligt kommunstyrelsens uppdrag till Stockholm Business Region (SBR) i ärendet ”behovet av fler hotelletableringar i Stockholm” ska en samlad redogörelse för alla befintliga och planerade övernatt-ningsmöjligheter i Stockholms stad tas fram. SBRs dotterbolag Invest Stockholm väljer att komplettera med en prognos av efterfrågade hotellrum mellan åren 2018-2022 i Stockholms stad, en analys av den växande marknaden för privatuthyrning samt en över-siktlig kartläggning av de 55 kommunerna inom sam-

arbetet Stockholm Business Alliance (SBA). Nytt för i år är att hotell har fått ett större utrymme jämfört med övriga anläggningstyper, eftersom nästan 90 procent av alla kommersiella gästnätter förläggs på just hotell. I denna rapport redogörs därför anläggningstyperna stugbyar, camping och vandrarhem i ett separat kapitel. Rapporten avslutas med en beskrivning av länets största hotelloperatörer.

SBR arbetar med att marknadsföra och utveckla Stockholm som etablerings- och turistdestination med målsättningen att göra Stockholm till Europas ledande hållbara tillväxtregion. SBR är ett helägt bolag till Stockholms stad och del av Stockholms Stadshus AB. Bolaget har två dotterbolag - Invest Stockholm och Visit Stockholm.

Rapporten är framtagen av Annordia på uppdrag av Invest Stockholm. Annordia är en fullservicebyrå för investeringar i hotellfastigheter. Som fullservice-byrå bistår Annordia sina uppdragsgivare under in-vesteringscykelns alla faser. Från marknadsanalys och konceptutveckling, till hyresbedömning, operatörs-upphandling samt försäljning.

4,7%Ä R D E N Å R L I G A T I L L VÄ X T TA K T E N AV K O M M E R S I E L L A

G Ä S T N ÄT T E R I S TA D E N M E L L A N 2 0 0 0 O C H 2 0 1 7 .

Kista. Foto: Invest Stockholm, Yanan Li.

Foto: Invest Stockholm, Helén Pe

S T O C K H O L M H O T E L L R A P P O R T E N 2018 S T O C K H O L M H O T E L L R A P P O R T E N 201810 11Foto: Hobo Hotel


Sedan 2008 har utbudet i Stockholms stad ökat med cirka 6 300 hotellrum, motsvarande en ökning om un-gefär 42 procent. Utbudet av hotellrum i länet utanför Stockholms stad har under samma period ökat med cirka 30 procent.

Starkare tillväxt i stadenDen historiska kapacitetsökningen i Stockholms stad ligger på i genomsnitt 700 rum per år. I detta hänse-ende var 2017 ett rekordår, då stadens hotellbestånd tillfördes mer än 1 800 rum, motsvarande en ökning om 7,6 procent jämfört med året innan. För att hitta en kapacitetsökning på samma nivå behöver man gå bakåt i tiden ända till år 2011, då kapaciteten ökade med drygt åtta procent på årsbasis.

De största tillskotten under 2017 var återöppnan-det av tidigare Scandic Sergel Plaza, nu under namnet Downtown Camper by Scandic, samt de två syster-hotellen At Six och Hobo Hotel som öppnade i delar av Swedbanks före detta huvudkontor. Alla tre hotell ligger ett stenkast ifrån varandra vid Brunkebergstorg i centrala Stockholm. Tillsammans ökade de stadens hotellkapacitet med över 1 000 nya rum. För Stock-

holms län utanför staden ökade kapaciteten under 2017 med cirka två procent, en nivå strax under ge-nomsnittet för de senaste tio åren. Länet som helhet hade en kapacitetsökning om 5,6 procent under 2017, vilket är något lägre än den senaste toppnoteringen från år 2011.

Större hotell i centrala lägenTvå tredjedelar av hotellen i Stockholms stad drivs av kedjeoperatörer medan resterande hotell drivs av fristående operatörer. Länets största hotell är Clarion Hotel Sign med 558 rum, följt av Clarion Hotel Stock-holm med 532 rum och Quality Hotel Globe med 527 rum. Hotellstorleken i antal rum är i genomsnitt 132 i Stockholms stad och 112 i länet som helhet.

Utbud

D E T F I N N S F Ö R N Ä R VA R A N D E 1 7 2 H O T E L L O C H N Ä S TA N

2 2 8 0 0 R U M I S T O C K H O L M S S TA D . F Ö R L Ä N E T E X K L U S I V E S TA D E N

Ä R M O T S VA R A N D E S I F F R O R 1 5 8 H O T E L L O C H C I R K A 1 4 2 0 0 R U M .

S TA D E N S TÅ R M E D A N D R A O R D F Ö R C I R K A 6 2 P R O C E N T AV D E T

T O TA L A R U M S U T B U D E T I S T O C K H O L M S L Ä N .

1.

1 840R U M T I L L F Ö R D E S S T O C K H O L M S

S TA D U N D E R 2 0 1 7 .

Foto: Sheraton Stockholm Hotel

I Stockholms stad har ungefär hälften av hotellen färre än 100 rum men det är också här de största hotellen finns – cirka 40 hotell i staden har 200 rum eller fler. I länet är anläggningarna något mindre, vilket visar sig i att två tredjedelar av hotellen har färre än 100 rum och endast 15 hotell har över 200 rum. Av dessa är fyra belägna i närheten av Arlanda flygplats.

Hotell med varierande serviceutbudEtt sätt att kategorisera hotell är att utgå från vilken typ och vilken nivå av service de tillhandahåller. Ho-tellmarknaden i Stockholms stad domineras av hotell i Full Service-segmentet som står för drygt 68 procent av det totala rumsutbudet. Det följs av hotelltypen Select Service med 11 procent och Limited Service med åtta procent av rumsutbudet. Select Service- hotell erbjuder liknande faciliteter och service som Full Service-hotell, men i mer begränsad omfattning. Kännetecknande för Limited Service-hotell är att de ofta är mindre, drivs av fristående hotelloperatörer, saknar restaurang och erbjuder endast enklare service.

I Stockholms stad tillhör inte mindre än nio av tio tillgängliga hotellrum dessa tre kategorier som kan beskrivas som traditionella hotell. I länet utanför sta-

den är motsvarande antal fem av tio. När ett hotell har något utöver en övernattning att erbjuda kan de kategoriseras som Resort, Convention, Conference Center eller Extended Stay. Naturligt är att dessa typer av hotell i större omfattning är lokaliserade i länet ut-anför staden. De utgör ofta en destination i sig och

TO P P 5 H OT E L L M E D F L E S T A N TA L R U M I S T O C K H O L M

Minimikravet för att klassificeras i

Full Service-kategorin är att det

finns en à la carte-restaurang som

är öppen för allmänheten under

kvällstid minst fem dagar i veckan.

Ofta har dessa hotell även andra

bekvämligheter som exempelvis mö-

teslokaler och rekreationsutrymmen.

H OT E L L T Y P E R I S TO C K H O L M S S TA D, S TO C K H O L M S L Ä N E X K L . S TA D O C H TOTA L T I S TO C K H O L M S L Ä N

Källa: Tillväxtverket/SCB, Annordia Research

Foto: Downtown Camper by Scandic

NR HOTELL RUM

1 CLARION HOTEL SIGN 558

2 CLARION HOTEL STOCKHOLM 532

3 QUALITY HOTEL GLOBE 527

4 DOWNTOWN CAMPER BY SCANDIC 494

5 SHERATON STOCKHOLM HOTEL 465

STOCKHOLMS STAD

RUM % AV TOT

LÄN EXKL. STAD

RUM % AV TOT

STOCKHOLMS LÄN

RUM % AV TOT

FULL SERVICE 78 15 572 68% 36 5 648 40% 114 21 220 58%

SELECT SERVICE 27 2 544 11% 14 591 4% 41 3 135 8%

LIMITED SERVICE 40 1 707 8% 16 522 4% 56 2 229 6%

RESORT 0 0 0% 8 839 6% 8 839 2%

CONVENTION 3 961 4% 1 414 3% 4 1 375 4%

CONFERENCE CENTER 7 256 1% 70 4 955 35% 77 5 211 14%

EXTENDED STAY 17 1 722 8% 13 1 189 8% 30 2 911 8%

TOTALT 172 22 762 100% 158 14 158 100% 330 36 920 100%


erbjuder en upplevelse eller uppfyller en funktion som gör att de lockar en viss kategori av gäster, till exempel spagäster till en Resort eller konferensgäster till ett Conference Center.

Noterbart är att det finns åtta Resort-hotell i länet, men inget av dem är lokaliserade i Stockholms stad. Vidare svarar Conference-segmentet för 35 procent av rumsutbudet i länet utanför staden, men endast en procent av hotellrummen i Stockholms stad. Katego-rin Extended Stay har ökat sin marknadsandel under senare år, delvis till följd av att det finns ett stort be-hov av snabbt tillgänligt boende för tillrest arbetskraft i Stockholmsregionen.

Klassificering av hotellHotelstars Union är en europagemensam organisation som bestämmer klassificeringsstandarden för hotell i medlemsländerna. I Sverige är Visita genom sitt dotter-bolag Sveklass ansvarig för hotellklassificeringen. Ett antal hotell i Sverige finns dock inte med i denna klassi-ficering, exempelvis saknas hotell som ingår i Scandic Hotels och Nordic Choice Hotels. De listade hotellen

i tabellen på nästkommande sida representerar ett ur-val av befintliga hotell i Stockholms stad, klassificerade enligt europagemensamma klassificeringskriterier med

1–5 stjärnor. För att möjliggöra meningsfulla jämfö-relser har Annordia gjort en egen bedömning i de fall då hotellet saknar en officiell ranking.

Hotelstars Union publicerade nya hotellklassifice-ringskriterier 2015. Från dessa kriterier har Annordia gjort följade urval och huvudsakligen utgått från dem vid bedömning av hotell som saknar stjärnklassifice-ring: bemanning av reception, restaurang och bar, övrig facilitetsutbud och övergripande standard.

114F U L L S E R V I C E - H O T E L L F I N N S

I S T O C K H O L M S L Ä N .

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

STOCKHOLMS STAD 7,1% 3,1% 4,2% 8,1% 6,5% -0,2% 2,3% 1,5% 2,9% 7,6%

STOCKHOLMS LÄN EXKL. STADEN 0,7% -1,1% 4,4% 2,7% 3,8% 7,3% 4,3% 0,1% 3,2% 2,2%

STOCKHOLMS LÄN 4,5% 1,5% 4,3% 6,0% 5,5% 2,5% 3,1% 0,9% 3,0% 5,6%

P R O C E N T U E L L Ö K N I N G AV D I S P O N I B L A R U M 2 0 0 8 - 2 0 1 7

C I R K A 3 P R O C E N T AV K I S TA S T O TA L A R U M S U T B U D T I L L H Ö R S E G M E N T E T

E X T E N D E D S TAY, V I L K E T Ä R N Å G O T L Å G T M E D TA N K E PÅ F L E R TA L E T S T O R A

F Ö R E TA G S K L U S T E R I K I S TA . D E T TA K O M M E R D O C K AT T Ö K A S N A R T N Ä R

S T U D I O H O T E L Ö P P N A R M E D 1 6 7 N YA L Ä G E N H E T E R .

K L A S S I F I C E R I N G AV H OT E L L I S TO C K H O L M S S TA DTA B E L L E N V I S A R E T T U R VA L AV H O T E L L I VA R J E S T J Ä R N K AT E G O R I

HOTELL ANTAL STJÄRNOR ANTAL RUM STADSDEL **

GRAND HÔTEL 5 278 CBD

HOTEL DIPLOMAT 5 130 CBD

NOBIS HOTEL 5 201 CBD

ETT HEM STOCKHOLM* 5 12 Ö

SHERATON STOCKHOLM HOTEL* 5 465 VG

BERNS HOTEL 4 82 CBD

BEST WESTERN PLUS TIME HOTEL 4 144 N

ELITE EDEN PARK HOTEL 4 124 CBD

HOTEL SKEPPSHOLMEN 4 77 N

VILLA KÄLLHAGEN 4 36 Ö

BEST WESTERN AND HOTEL 3 201 CBD

IBIS STYLES STOCKHOLM ODENPLAN 3 76 N

HOTELL HELLSTENS MALMGÅRD 3 49 S

LÅNGHOLMEN HOTELL 3 102 S

REX HOTEL 3 55 N

REX PETIT 2 22 N

WASA PARK HOTEL* 2 16 N

HOTELL BEMA* 2 12 N

HOTELL TRE SMÅ RUM* 2 7 S

RENSTIERNA HOTELL & VANDRARHEM* 2 10 S

REIMERSHOLME HOTEL* 1 40 S

HOTEL MICRO* 1 33 N

HOTEL HORNSGATAN* 1 17 S

*Oklassificerat hotell. Klassificering utförd under 2018 av Annordia enligt Hotelstar Unions klassificeringskriterier. Tonvikten har lagts på hotellets utbud av faciliteter och tjänster, samt dess övergripande standard.

**Områdesindelning av innerstad. Stockholms innerstad indelas i stadsdelarna Kungsholmen (K), Norrmalm (N), Östermalm (Ö) och Södermalm (S). Utöver den georgafiska indelningen av Stockholms innerstad har ytterligare två hotellkluster avgränsats: Central Business District (CBD) och Vasagatan (VG). CBD inrymmer hela Gamla stan samt delar av Norrmalm och Östermalm till och med Olof Palmes gata respektive Birger Jarlsgatan. Vasagatan löper genom CBD och utgörs huvudsakligen av ett kluster av stora affärshotell.

Källa: Hotel Stars Union, Visita, Annordia Research

Källa: Tillväxtverket/SCB

Foto: Miss Clara by Nobis


Sålda rumAntalet sålda hotellrum i Stockholms län uppgick till strax över åtta miljoner under 2017, vilket är cirka 2,5 miljoner fler än under prognosperiodens första år 2008. Tillväxttakten har därmed varit i genomsnitt 4,2 procent per år. Tillväxten har varierat i takt med den rådande ekonomiska konjunkturen. Den djupa finanskrisen 2009 gjorde att antalet sålda rum gick ner med 3,6 procent i länet som helhet och 0,3 procent i Stock-holms stad.

Svängningarna i efterfrågan i länet har varit som starkast utanför Stockholms stad, vilket förklaras med så kallade overflow-effekten. Ju högre beläggning och pris på centralt belägna hotell, desto längre ut från dessa områden sprider sig efterfrågan. Effekten var som starkast under åren efter 2010 och 2013. Under åren 2012–2015 ökade antalet sålda rum i länet utanför Stockholms stad med högre takt än i staden, beroende på ökad kapacitetsanvändning i Stockholm. När ut-budet i centrala Stockholm åren därefter ökade, sjönk beläggningsgraden, vilket påverkade tillväxttakten av

sålda rum negativt i kranskommunerna. Generellt har Stockholms stad visat en något jämnare tillväxttakt och mindre variation i antalet sålda rum än länet i öv-rigt under den studerade tioårsperioden.

BeläggningsgradBeläggningsgraden visar hur stor andel av den totala rumskapaciteten som utnyttjas vid given tidsperiod. Förutom efterfrågan påverkas beläggningen av änd-ringar i utbudet. Förändringar i beläggningsgraden har varit likartade under de senaste tio åren både i länet, i Stockholms stad och i kranskommunerna.

Nedgången under 2009 följdes av en kort återhämt-ning, men på grund av den förlängda lågkonjunkturen dröjde det ända fram till 2013 innan efterfrågeökning-en blev så pass stabil att även beläggningsgraden bör-jade stiga. Som beskrivet tidigare kunde marknaden inte helt anpassa sig till den stora utbudsökningen under 2017, vilket påverkade beläggningen negativt. I Stockholms stad noterades beläggningen som högst

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Efterfrågan

T O TA L T S Å L D E S C I R K A 8 M I L J O N E R H O T E L L R U M I S T O C K H O L M S L Ä N

U N D E R 2 0 1 7 . N Ä S TA N 7 0 P R O C E N T AV D E S S A R U M S Å L D E S

I S T O C K H O L M S S TA D . B E L Ä G G N I N G S G R A D E N , S N I T T P R I S E T O C H R E V PA R

H A R V I S AT E N S TA R K U T V E C K L I N G U N D E R D E S E N A S T E Å R E N ,

B Å D E I S T O C K H O L M S S TA D O C H I L Ä N E T.

2.

F Ö R Ä N D R I N G AV S Å L D A R U M % 2 0 0 8 – 2 0 1 7

68%AV A L L A H O T E L L R U M

S O M S Ä L J S I L Ä N E T F I N N S I

S T O C K H O L M S S TA D .

under 2016 vid 73,2 procent. Sett över hela tioårspe-rioden har beläggningen ökat mer i övriga kommuner i länet än i Stockholms stad, med genomsnittliga till-växtsiffror om 1,2 respektive 0,2 procent per år.

I länet ökade beläggningsgraden med cirka 3,5 procentenheter, vilken lyfts av övriga länets kommu-ner, som ökade sin beläggningsgrad med hela 5,7 pro-centenheter mellan 2008 och 2017. Tillväxten har dock skett från olika nivåer, eftersom beläggningsgraden i Stockholms stad historiskt har legat cirka 20 procent-enheter över beläggningen i resten av länet. Avståndet har dock minskat något under de senare åren.

SnittprisSnittpriset per sålt rum i Stockholms stad noterades förra året till 1 233 kronor, vilket motsvarar en ök-ning om knappt sju procent sedan 2008. Merparten av ökningen har tillkommit i slutet av perioden efter en långsam återhämtning sedan krisåret 2009.

Motsvarande ökning i Stockholms län uppgick till cirka fyra procent och snittpriset för 2017 noterades vid 1 154 kronor, vilket innebär att Stockholms län som helhet är ikapp det snittpris som Stockholms stad hade för tio år sedan. Stockholms läns exklusive Stock-holms stads snittpris hade vid 2017 tappat marginellt gentemot 2008 och noterades vid 1 016 kronor.

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

900 000

Januari Mars Maj Juli September November

2008 2012 2017

Foto: Häringe slott i Västerhaninge

A N TA L S Å L D A R U M M Å N A D S V I S 2 0 0 8 , 2 0 1 2 , 2 0 1 7

1 .

2 . 3 .

1 . F Ö R S TA K VA R TA L E T 2 0 1 7 Ö P P N A R C I R K A 8 0 0 R U M I S T O C K H O L M S TA D .2 . E T T E V E N E M A N G S TÄT T M A J M E D S E X K O N S E R T E R

O C H U E FA E U R O PA L E A G U E F I N A L D R A R L Å N G VÄ G A G Ä S T E R .3 . H Ö S T E N 2 0 1 7 T I L L K O M M E R C I R K A 1 0 0 0 R U M I S T O C K H O L M S S TA D .

Stockholms län Stockholms stadLän exkl. staden Källa: Tillväxtverket/SCB Källa: Tillväxtverket/SCB


RevPARIntäkten per tillgängligt rum i Stockholms stad note-rades förra året till 879 kronor och innebär en ökning om cirka nio procent totalt eller i genomsnitt cirka en procent per år under den gångna tioårsperioden.

I länet som helhet har ökningen av RevPAR varit något högre än i Stockholms stad, cirka tio procent noterades under samma period, en genomsnittlig årlig tillväxttakt om lite mer än en procent. I Stockholms län exklusive Stockholms stad har ökningen varit nå-got svagare, knappt nio procent under, eller i genom-snitt en knapp procent per år under tioårsperioden mellan 2008 och 2017.

SäsongsvariationFörsäljningen av rum varierar under året, men är van-ligtvis som starkast under maj månad på våren och från september till november under hösten. Sprid-ningen av belagda rum under året har minskat sedan 2008, mycket beroende på ökat antal fritidsresenärer som kompenserar bortfallet av affärsresenärer under semestertider. Vad gäller variationer i snittpriset un-der året följer mönstret i stor utsträckning motsvaran-de variationer för beläggningsgraden. För att jämna ut säsongseffekten och för att maximera intäkterna tillämpar hotellen flexibel prissättning, vilket innebär att priserna anpassas kontinuerligt beroende på efter-frågan och beroende på gästernas priskänslighet. Av detta följer att även RevPAR, genomsnittsintäkt per tillgängligt rum, visar samma mönster, om än ännu mer förstärkt av svängningarna i beläggningsgraden och snittpriset.

MålgrupperHotellens gäster brukar delas in i två kategorier: affärs- gäster och privatgäster. Affärsgäster som övernattar i tjänsten och deltar i möten och konferenser utgör allt-jämt den viktigaste inkomstkällan för hotellen. Affärs-gästerna är mindre priskänsliga och har ofta bestämda tider när de behöver utnyttja hotellens tjänster, vilket gör att hotellen kan prissätta segmentet högre. Privat- gästernas andel av den totala hotellmarknaden har dock ökat under de senaste åren och utgör idag cirka 46 procent av alla övernattingar i Stockholms stad. Bland annat ändrade resvanor, växande medelklass i Asien och förmånligare flygpriser har bidragit till segmentets tillväxt.

NationaliteterUtländska gästers betydelse för hotellnäringen i Stockholm är betydande. Av samtliga hotellgäster i Stockholms stad under 2017 var cirka 43 procent från utlandet. Motsvarande siffra för kranskommuner i länet var cirka 21 procent. Under tio år har antalet utländska gäster i Stockholms stad ökat med cirka 1,5 miljoner till cirka 3,7 miljoner 2017. Motsvarande siff-ror för länet utanför Stockholm är cirka 0,4 respektive cirka 0,8 miljoner gäster.

Sett till det totala antalet gästnätter i samtliga anlägg-ningstyper utgör Norden, Tyskland, USA och Storbri-tannien de största avreseländerna till Stockholms län. Länder som blivit allt viktigare är Indien och Kina, vilka ökat med 411 respektive 214 procent jämfört med 2008, en genomsnittlig årlig tillväxttakt om cirka 20 respektive 14 procent.

S Ä S O N G S VA R I AT I O N I R E V PA R 2 0 1 7 , K R O N O R

G Ä S T N ÄT T E R E F T E R N AT I O N A L I T E TS T O C K H O L M S L Ä N

Foto: Invest Stockholm, Tove FreijL Ä N E X K L . S TA D

L Ä N

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

100

300

500

700

900

1100

1300

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

100

300

500

700

900

1100

1300

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

100

300

500

700

900

1100

1300

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

RevPAR Snittpris Beläggningsgrad

URSPRUNG 2017 %1) CAGR %2)

SVERIGE 7,9 M 49 4,6

UTLANDET 4,5 M 73 6,3

TOTALT 12,4 M 57 5,1

10 STÖRSTA AVRESELÄNDERNA TILL STOCKHOLMS LÄN (SAMTLIGA ANLÄGGNINGSTYPER)

1 ÖVRIGA NORDEN 660 000 27 2,7

2 TYSKLAND 540 000 29 2,9

3 USA 490 000 110 8,6

4 STORBRITTANIEN OCH NORDIRLAND 450 000 35 3,4

5 FRANKRIKE 170 000 17 1,8

6 ITALIEN 160 000 -3 -0,4

7 NEDERLÄNDERNA 150 000 43 4,0

8 SCHWEIZ 150 000 95 7,7

9 KINA 140 000 214 13,6

10 INDIEN 140 000 411 19,9

KrS TA D

Kr

Kr

Källa: Tillväxtverket/SCBKälla: Tillväxtverket/SCB

Kr

1) Procentuell förändring mellan 2008 och 2017 2) Genomsnittlig årlig förändring mellan 2008 och 2017


a

S I G T U N A 3 2 %

U P P L A N D S VÄ S BY 3 1 %

TÄ BY 2 1 %

S O L L E N T U N A 5 0 %

S O L N A 8 9 % L I D I N G Ö 1 0 %

S TO C K H O L M 5 %N A C K A 1 3 %

H U D D I N G E 9 %

S Ö D E R TÄ L J E 2 0 %

N O R R TÄ L J E 5 %

Fortsatt hög etableringstakt Tillskott av nya hotellrum genom nyetableringar och tillbyggnader fortsätter i relativt hög takt i Stockholms län. Cirka 4 900 rum beräknas färdigställas genom säkerställda projekt under de kommande fem åren. Dessutom finns möjlighet att marknaden tillförs ytter-ligare upp till 1 600 rum genom planerade projekt som idag bedöms som osäkra.

Av de 4 889 hotellrum som planeras i Stockholms län den närmaste femårsperioden kommer 1 236 rum att etableras i Stockholms stad. Av dessa rum är 598 belägna innanför tullarna (antal kommande rum från och med den 1:a oktober 2018). Kommande etable-ringar utanför tullarna är främst koncentrerade till stadsdelarna Kista och Hässelby som väntas få 361 rum respektive 175 rum.

Mindre etableringar i innerstadenDen genomsnittliga storleken på nyetableringarna i Stockholms innerstad är cirka 100 rum, vilket kan jämföras med cirka 150 rum i övriga länet. Anledning till de förhållandevis små etableringarna i Stockholms stad kan vara den rådande höga hyresnivån och låga vakansgraden i centrala lägen. Fastighetsägare har inte blivit tvingade till att hitta alternativa användningsom-råden för tomma kontorslokaler, vilket är fallet i an-dra delar av Stockholm där efterfrågan på kontor är mindre.

Solna och Sigtuna starkt framåtTvå kommuner i länet där det planeras kraftiga ök-ningar av utbudet är Solna med 1 741 rum och Sig-tuna med 891 rum. Dessa två kommuner motsvarar tillsammans cirka 54 procent av den bekräftade kapa-citetsökningen i Stockholms län. Båda kommuner är förknippade med stora stadsutvecklingsprojekt som kommer att bidra till utvecklingen av besöksnäringen

i respektive område. I Airport City i Sigtuna öppnar Comfort Hotel Arlanda med 503 rum samt att Quality Airport Hotel Arlanda bygger ut med 191 rum vilket markant ökar utbudet av hotellrum och konferens- lokaler i närheten av Arlanda flygplats.

I Arenastaden i Solna pågår inte mindre än sex ny-etableringar och en större tillbyggnad av Quality Hotel Friends. Därmed ökar Solna sin kapacitet med cirka 89 procent från dagens 1 950 rum till 3 691 rum år 2022.

Till följd av Solnas kraftiga stadsutveckling, och de nya etableringarnas läge i Solna, förväntas den utökade rumskapaciteten att absorberas av marknaden under de kommande åren. Det har även tagits hänsyn till detta i prognosen för Stockholms stad som presenteras i kapitel 4.

Omlokaliseringar skapar utrymme för nya hotellVärt att notera är att två av projekten i pipeline är kon-vertering av vakanta kontor i Stockholms utkanter som lämnats av storföretagen Siemens och Astra. Siemens flyttade hösten 2017 sitt huvudkontor från Upplands Väsby till Arenastaden och Astra beslutade 2012 att lägga ner sin forskningsenhet i Södertälje. I Siemens gamla lokaler öppnar Zleep Hotels sin första anlägg-ning i Sverige och Elite hotels planerar att konvertera Astras tidigare fastighet till ett hotell.

Framtida utbud

L Ä N E T S H O T E L L R U M S U T B U D F Ö R U T S PÅ S AT T Ö K A U N D E R

P R O G N O S P E R I O D E N M E D C I R K A 4 9 0 0 R U M , M O T S VA R A N D E

C I R K A 1 0 0 0 R U M P E R Å R . J Ä M F Ö R T M E D D A G E N S N I VÅ B E D Ö M S

A N TA L E T H O T E L L R U M AT T Ö K A M E D C I R K A 1 3 P R O C E N T.

3.

54%AV L Ä N E T S E TA B L E R I N G A R F Ö R U T S PÅ S

S K E I S I G T U N A O C H S O L N A .

Källa: Annordia Research

F Ö R Ä N D R I N G A R AV U T B U D T I L L O C H M E D 2 0 2 2I F Ö R H Å L L A N D E T I L L B E F I N T L I G T U T B U D P E R 1 O K T O B E R 2 0 1 8


Kommande utbudsförändringarNedan listas de säkerställda etableringar och tillbygg-nader som ska genomföras i Stockholms stad och län från och med den 1:a oktober 2018. Ett säkerställt projekt innebär att det finns ett undertecknat avtal

mellan fastighetsägare och hotelloperatör, alternativt att Annordia genom sin löpande marknadsanalys har förvärvat sådan information som gör att projektet kan anses som säkerställt.

Källa: Annordia Research*Stockholms innerstad indelas i stadsdelarna Kungsholmen (K), Norrmalm (N), Östermalm (Ö) och Södermalm (S). Utöver den georgafiska indelningen av Stockholms innerstad har ytterligare två hotellkluster avgränsats: Central Business District (CBD) och Vasagatan (VG). CBD inrymmer hela Gamla stan samt delar av Norrmalm och Östermalm till och med Olof Palmes gata respektive Birger Jarlsgatan. Vasagatan löper genom CBD och utgörs huvudsakligen av ett kluster av stora affärshotell. I Stockholms närförorter planeras även för utbudsökningar i Kista-Rinkeby (KR), Hässelby-Vällingby (HV) och Bromma (B).

S TO C K H O L M S S TA D

ÖPPNAR ANLÄGGNING TYP RUM STADSDEL

2018 COMFORT HOTEL KISTA ETABLERING 194 KR

2018 STUDIO HOTEL ETABLERING 167 KR

2018 MORNINGTON BROMMA LONGSTAY TILLBYGGNAD 70 B

2018 F.D. STF HOTEL GAMLA STAN TILLBYGGNAD 80 CBD

2018 VANADIS HOTELL & BAD NEDLÄGGNING -68 N

2019 HOTEL ZZZ ETABLERING 17 CBD

2019 BLIQUE BY NOBIS ETABLERING 249 N

2019 HOTEL VILLA DAGMAR ETABLERING 71 Ö

2019 NOFO HOTEL TILLBYGGNAD 35 S

2019 HOTELL SVEAVÄGEN ETABLERING 95 N

2020 HESSELBY SLOTT TILLBYGGNAD 175 HV

2020 OSCAR DEN 1:S MINNE ETABLERING 62 S

2021 ELITE HOTEL STOCKHOLM PLAZA TILLBYGGNAD 57 CBD

2021 BIZ APARTMENT, BROMMA BLOCKS ETABLERING 175 B

I.U. BOSTAD DIREKT BROMMAPLAN NEDLÄGGNING -143 B

TOTALT 1 236

S TO C K H O L M S L Ä N E X K L U S I V E S TA D

ÖPPNAR ANLÄGGNING TYP RUM KOMMUN

2018 BEST WESTERN PLUS GROW HOTEL ETABLERING 176 SOLNA

2019 STOCKHOLM HOTEL APARTMENTS ETABLERING 52 SOLLENTUNA

2019 ZLEEP HOTELS ETABLERING 152 UPPLANDS VÄSBY

2019 SCANDIC TÄBY TILLBYGGNAD 48 TÄBY

2019 STRAWBERRY L IVING ETABLERING 487 SOLNA

2019 HOTELL PÅ RINGPÄRMEN 4 ETABLERING 53 SOLLENTUNA

2019 CLARION HOTEL ARLANDA TILLBYGGNAD 16 SIGTUNA

2019 GOOD MORNING TILLBYGGNAD 61 SIGTUNA

2019 COMFORT HOTEL ARLANDA ETABLERING 503 SIGTUNA

2019 HOTELL GEVÄRET ETABLERING 24 LIDINGÖ

2019 AC MARRIOTT HOTEL ULRIKSDAL ETABLERING 223 SOLNA

2019 FEJAN NYÖPPNING 29 NORRTÄLJE

2019 HOTELL PÅ NATTSKÄRRAN 1 ETABLERING 20 SOLLENTUNA

2019 NÄSBY SLOTT TILLBYGGNAD 7 TÄBY

2020 KOM HOTEL HAGAHUSET ETABLERING 180 SOLNA

2020 APARTHOTEL KUNGENS KURVA ETABLERING 60 HUDDINGE

2020 FORENOM ARLANDA ETABLERING 120 SIGTUNA

2020 BLUE HOTEL TILLBYGGNAD 60 LIDINGÖ

2020 CLARION COLLECTION TAPETFABRIKEN ETABLERING 156 NACKA

2020 ELITE HOTEL, ASTRAS F.D. KONTOR ETABLERING 160 SÖDERTÄLJE

2021 QUALITY HOTEL FRIENDS TILLBYGGNAD 251 SOLNA

2021 QUALITY AIRPORT HOTEL ARLANDA TILLBYGGNAD 191 SIGTUNA

2021 COMFORT HOTEL ARENASTADEN ETABLERING 336 SOLNA

2021 CHOICE LONG STAY ETABLERING 88 SOLNA

I.U. SLEEPINGFOX, SOLLENTUNA ETABLERING 200 SOLLENTUNA

TOTALT 3 653

E J S Ä K E R S TÄ L L D A E TA B L E R I N G A R , A N TA L R U M

Å R 2 0 1 9 2 0 2 0 2 0 2 1 2 0 2 2 I . U . T O TA L T

S T O C K H O L M S S TA D 0 2 8 9 1 7 5 5 2 5 2 5 1 0 1 4

S T O C K H O L M S L Ä N 8 8 1 7 5 2 5 0 0 8 8 6 0 1

E N K O N V E R T E R I N G AV VA K A N TA K O N T O R S L O K A L E R

K A N VA R A E T T E F F E K T I V T S ÄT T AT T H Y R A U T L O K A L E R I O M R Å D E N D Ä R

E F T E R F R Å G A N PÅ K O N T O R S L O K A L E R M I N S K A R .



Illustration: White arkitekter, Tapetfabriken i Sickla, Nordic Choice Hotels.


Fortsatt stark utbudsökningUnder den senaste tioårsperioden har antalet dispo-nibla rum i Stockholms stad ökat från cirka 14 900 till cirka 21 200 rum på dagsbasis (per 31 december 2017). Information om framtida utbudsökningar på hotell-marknaden i Stockholms stad presenterades i föregå-ende avsnitt. Sammanlagt tillför de säkerställda eta-bleringarna och tillbyggnaderna cirka 3 100 nya rum mellan 2018 och 2022. Det bör noteras att detta antal baseras på utbudsförändringar från och med den 1:a januari 2018, eftersom även året 2018 prognostiseras. Tillsammans med ej bekräftade tillbyggnader och An-nordias tillväxtprognos bedöms det dagliga utbudet öka till cirka 25 000 rum år 2022.

Det historiskt största tillskottet av nya hotellrum i Stockholm skedde under 2017. Med tanke på att nya rum färdigställdes löpande under året påverkas även 2018 års statistik av dessa rum. Inte mindre än två tredjedelar av 2018 års utbudsökning består av hotell-rum som tillfördes marknaden året innan.

Utöver säkerställda etableringar är Annordia av bedömningen att fler utbudsökningar kommer att inträffa fram till 2022. För att göra en så väl avvägd prognos som möjligt har ytterligare sammanlagt 575 rum tillförts i prognosen. Dessa förmodade, men ej

bekräftade rum för kommande utbudsökning, har tillförts löpande under prognosens senare år. Totalt väntas disponibla rum i Stockholms stad öka med i genomsnitt 3,4 procent per år över hela prognosperioden. Det är en lägre tillväxttakt jämfört med det årliga genomsnittet den senaste tioårsperioden, vilken noterades till 4,0 procent.

Den historiska utvecklingen visar att det förekom-mer stora variationer i takten av nyetableringar mel-lan åren. Eftersom investeringar i nya hotell kräver en långsiktig planeringshorisont har dessa variationer inte nödvändigtvis ett samband med rådande ekono-miska konjunkturläge, utan ett nytt hotell ska kunna visa lönsamhet över flera konjunkturcykler.

Prognos 2018-2022

E N L I G T A N N O R D I A S P R O G N O S B E R Ä K N A S A N TA L E T S Å L D A

R U M I S T O C K H O L M S S TA D Ö K A I G E N O M S N I T T M E D 3 , 5 P R O C E N T

P E R Å R F R A M T I L L Å R 2 0 2 2 . T R O T S E N F O R T S AT T U T B Y G G N A D

AV N YA H O T E L L R U M VÄ N TA S B E L Ä G G N I N G S G R A D E N

U P P G Å T I L L C I R K A 7 2 P R O C E N T 2 0 2 2 .

4.

1,5%G E N O M S N I T T L I G Å R L I G Ö K N I N G

AV R E V PA R F R A M T I L L 2 0 2 2 .

3,4%G E N O M S N I T T L I G Å R L I G

Ö K N I N G AV A N TA L

D I S P O N I B L A H O T E L L R U M

I S T O C K H O L M S S TA D

F R A M T I L L 2 0 2 2 .

N Y C K E L TA L S TO C K H O L M S S TA D 2 0 0 8 – 2 0 2 2

A N TA L D I S P O N I B L A R U M ( S TA P L A R ) O C H B E L A G D A R U M ( L I N J E )



0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

P201

8

P201

9

P202

0

P202

1

P202

2

Historiskt har tillväxten av

nya hotell och nya hotellrum

varierat kraftigt mellan åren.

År 2017 var det enskilt största

tillväxtåret då över 1 800

nya hotellrum etablerades i

Stockholms stad. Den historiska

genomsnittliga tillväxttakten är

cirka 700 rum per år.

Foto: At Six

Prognosen upprättas i syfte att bedöma det framtida behovet av ny hotellkapacitet i

Stockholms stad. För att prognostisera utbudet tillförs marknaden de säkra nyetableringar

och utbyggnader som listades i föregående avsnitt enligt respektive anläggnings väntade

öppningsdatum.

Osäkra etableringar inkluderas enbart om de bedöms kunna genomföras innan 2022.

Prognosen av efterfrågan utgår från marknadens historiska nyckeltal. Därefter vägs bland

annat framtida ekonomisk tillväxt, stads- och infrastrukturutveckling, och internationella

resemönster in. Sammanvägt ger det en bild av framtida beläggningsgrad och huruvida

det finns utrymme för en ytterligare kapacitetsökning.

Foto: Invest Stockholm

STOCKHOLM 2017 2018 % 2019 % 2020 % 2021 % 2022 % CAGR 2008-17 CAGR 2018-22

TILLGÄNGLIGA RUM1 7 735 8 113 4,9% 8 427 3,9% 8 660 2,8% 8 865 2,4% 9 133 3,0% 4,0% 3,4%

SÅLDA RUM2 5 515 5 724 3,8% 5 947 3,9% 6 150 3,4% 6 347 3,2% 6 543 3,1% 4,2% 3,5%

BELÄGGNINGSGRAD 71,3% 70,6% 70,6% 71,0% 71,6% 71,6% MEDEL 69,3% MEDEL 71,1%

SNITTPRIS KR 1 233 1 241 0,7% 1 256 1,2% 1 275 1,5% 1 297 1,7% 1 320 1,8% 0,7% 1,4%

REVPAR KR 879 876 -0,3% 887 1,2% 906 2,1% 928 2,5% 946 1,9% 1,0% 1,5%

1 Tusental i kronor 2 Tusental


Konjunkturläget förstärks till och med 2019Den ekonomiska konjunkturen är avgörande för fö-retagen och samhällsekonomin i stort. Enligt Kon-junkturinstitutet förstärks högkonjunkturen i Sverige fram till 2019, driven av den ökade exporten. Arbets-lösheten kommer att stanna på nuvarande nivå och BNP-tillväxten förutspås falla från 2,8 procent 2018 till 1,5 procent 2022. Samtidigt kommer inflationen att överstiga Riksbankens mål på 2,0 procent, styrrän-tan kommer att börja höjas successivt och den svens-ka kronans värde mot omvärldens valutor stärks.

Stockholm bedöms vara nära toppen av ekono-misk konjunktur. Stabilt ökande befolkning fungerar som katalysator till regionens ekonomiska tillväxt. Efter en lång period av stigande bostadspriser har utvecklingen vänt med realiserad avmattning som följd. Vissa branscher har fått svårare att rekrytera kompetent personal och måste konkurrera om ar-betskraft med högre löner och lägre lönsamhet som följd. Antalet konkurser inom restaurangbranschen har vänt uppåt under året, även om från mycket låga nivåer. Förutom att det råder en hård konkurrens på marknaden, har detta av kreditupplysningsföre-tagen UC och Creditsafe tolkats som en tidig signal om begynnande konjunkturavmattning. Hushållens

optimism om framtiden har fallit tillbaka de senaste månaderna och kommer med sannolikhet att dämpa det privata resandet i viss mån. Trots detta är det just fritidsresenärer, både inhemska och utländska gäster, som förutspås att fylla det ökade utbudet av hotell-rum i Stockholm. En bidragande orsak är den svaga svenska kronan som gör utlandsresor dyrare för sven-skar samtidigt som Sverige blir ett relativt billigare resemål för utländska resenärer. Kinas ekonomiska

tillväxt fortsätter och de kinesiska resenärerna kom-mer att svara för den största ökningen av resandet i världen de kommande åren. En tredjedel av alla kine-siska turister som kommer till Sverige har Stockholm som sitt primära besöksmål.

N Y C K E L TA L S TO C K H O L M S S TA D 2 0 0 8 – 2 0 2 2S N I T T P R I S , R E V PA R O C H B E L Ä G G N I N G S G R A D

I R E A L A T E R M E R Ä R D E N S V E N S K A K R O N A N

N U H I S T O R I S K T S VA G T R O T S AT T S V E R I G E

U N D E R E N L Ä N G R E T I D H A F T E N S TA R K A R E

R E A L E K O N O M I S K U T V E C K L I N G Ä N O M VÄ R L D E N .

1/3AV A L L A K I N E S I S K A T U R I S T E R I S V E R I G E B E S Ö K E R S T O C K H O L M .

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

600

700

800

900

1 000

1 100

1 200

1 300

1 400

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

P201

8

P201

9

P202

0

P202

1

P202

2

Snittpris RevPAR Beläggning (höger)

KR

Foto: Hobo HotelKälla: Tillväxtverket/SCB, Annordia Research


Belagda rum och beläggningsgradTillväxten av belagda rum mellan 2018 och 2022 prog-nostiseras till i genomsnitt 3,5 procent per år. Det är lägre än stadens historiska ökning om i genomsnitt 4,2 per år över perioden 2008-2017. En osedvanligt stark årlig genomsnittlig tillväxt om 5,3 procent de senaste tre åren förutspås att mattas av i takt med att utbudsökningen stannar på en något lägre nivå.

Prognosen för 2018 utgår från preliminär statis-tik för årets första halvår. Jämfört med motsvarande period 2017 har antal belagda rum ökat med 3,6 pro-cent. Etablering av nya hotell kommer att fortgå i en relativt hög takt, vilket bidrar till något försiktigare beläggningsutveckling jämfört med åren innan.

Den svaga kronan bedöms locka fler utländska turister till Stockholm. Preliminära siffror om ho-tellmarknaden visar att sommaren har haft en stark tillväxt jämfört med året innan. Det varma vädret i kombination med svag kronkurs har sannolikt ökat antalet besökare i Stockholm.

Omkring 300 anlöp av internationella kryssnings-fartyg har bidragit med tillväxt av utländska gäster. Antalet företagsgäster bedöms ligga på fjolårets nivå. Det är inga större kongresser eller events planerade i Stockholm under året.

Sammantaget är Annordias bedömning en fortsatt stark tillväxt av belagda rum under resten av 2018. Som en följd av att även antalet tillgängliga rum ökar bedöms beläggningsgraden stanna på 70,6 procent - en nedgång med 0,7 och 2,6 procentenheter jämfört med 2017 respektive 2016.

Både antalet tillgängliga rum och belagda rum be-döms öka med 3,9 procent under 2019 och resulte-rar därmed i en stabilisering av beläggningsgraden på

70,6 procent. Även åren fram till 2022 väntas antalet belagda rum öka med över tre procent årligen. Med samtidigt avtagande etableringstakt bedömer Annordia att beläggningsgraden stiger till 71,6 procent både år 2021 och 2022.

N Y C K E L TA L S TO C K H O L M S S TA D 2 0 0 8 – 2 0 2 2D I S P O N I B L A R U M , B E L A G D A R U M O C H B E L Ä G G N I N G S G R A D

U T V E C K L I N G AV N YA H O T E L L M E D E G E N

AT T R A K T I O N S K R A F T, D E S I G N O C H U P P L E V E L S E R

V I N N E R M A R K J Ä M F Ö R T M E D

T R A D I T I O N E L L A H O T E L L .

Snittpris och RevPARUnder det första halvåret 2018 har Stockholms stads snittpris gått upp med 0,4 procent jämfört med mot-svarande period föregående år. Den kraftiga utbud-sökningen under 2017 och fortsatt tillförsel av nya rum i år bedöms ha en prisdämpande effekt under hela 2018, men med ett starkare bokningsläge under hösten bedöms snittpriset hamna på 1 241 kronor för helåret, en uppgång med 0,7 procent från 2017.

Prisutvecklingen under resterande prognosår be-döms vara fortsatt positiv men något under den för-väntade inflationstakten, påverkad av det stora utbu-det och ett förmodat svagare konjunkturläge. Enligt Annordias prognos kommer snittpriset i Stockholms stad uppgå till cirka 1 320 kronor år 2022.

RevPAR, ett mått för intäkt per tillgängligt rum, mäter den totala intjäningsförmågan för ett hotell el-ler en hotellmarknad. Efter mycket starka år 2015 och 2016 när RevPAR steg med över sju procent årligen slutade 2017 med en nedgång på -1,2 procent. Det ökade antalet sålda rum och fortsatt uppgång i snitt-priset kunde inte överväga den stora kapacitetsök-ningen med lägre beläggningsgrad som följd. Tyngd av lägre beläggningsgrad bedöms RevPAR fortsätta att vara nedåtgående och hamna på 876 kronor år 2018, en nedgång om -0,3 procent från föregående år.

Historiskt har hotellkedjorna varit benägna att även under ogynnsamma marknadsförhållanden försöka hålla prisnivån uppe, på bekostnad av beläggningen. På en marknad med många aktörer finns det dock risk att en del hotell ser möjligheter att öka sina marknads-andelar genom aggressiv prissättning, vilket i sin tur sätter press på marknadens RevPAR. Enligt Annordi-as bedömning är sådan utveckling möjlig under 2018-2019, men dock ej trolig, och hänsyn är därmed inte tagen i prognosen.

Den genomsnittliga ökningstakten av RevPAR i Stockholm under prognosperioden bedöms till 1,5 procent, vilket resulterar i ett RevPAR om 946 kro-nor år 2022. Tillväxten i RevPAR under de senaste tio åren har i genomsnitt varit 1,0 procent.

Växande hotellstadSammantaget ser tillväxten i efterfrågan av hotell-tjänster i Stockholms stad ut att fortsätta under de kommande åren.

Baserad på presenterad marknadsanalys är Annor-dias bedömning att det finns utrymme för ytterligare cirka 1 000 nya hotellrum i staden, utöver de redan bekräftade etableringarna, inom den kommande fem-årsperioden.

Hotelloperatörer utnyttjar normalt

prissättningsmodeller som anpassar

prissättning efter beläggningsnivåer

för att maximera intäkterna vid

en given tidpunkt. Prisnivåerna

tenderar därför att samvariera med

beläggningsgraden.

1 320 krK O M M E R S N I T T P R I S E T I S T O C K H O L M S

S TA D L I G G A PÅ E N L I G T A N N O R D I A S P R O G N O S 2 0 2 2 .

Foto: Invest Stockholm, Tove Freij

Källa: Tillväxtverket/SCB

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

3 000 000

4 000 000

5 000 000

6 000 000

7 000 000

8 000 000

9 000 000

10 000 000

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

P201

8

P201

9

P202

0

P202

1

P202

2

Di sponibla rum Belagda rum Beläggning (höger)

KR



Fortsatt stark utbudsökningKommunerna i Stockholm Business Alliance hade år 2017 sammanlagt 559 hotell och 49 378 hotellrum. Antalet hotell och antalet hotellrum som ligger i med-lemskommuner utanför Stockholms län uppgår till 231 respektive 13 928 rum.

Ungefär tre av fyra SBA-kommuner utanför Stockholms län har en beläggningsgrad på över 50 procent. Starkaste hotellmarknader beläggningsmäs-sigt i SBA är residensstäderna med en genomsnittlig beläggningsgrad på cirka 62 procent. Det är också i dessa städer som flest etableringar kommer att ske under de närmaste åren.

I de undersökta marknaderna varierar snittpriset från 741 kronor till 1 380 kr och beläggningsgraden ligger i spannet mellan 22,9 och 71,3 procent. Högst kapacitetsutnyttjande av alla marknader har Stockholms stad, medan högst snittpris har den gemensamma marknaden Håbo-Knivsta. Det kan förklaras av att hotellen i kommunerna till stor del består av konfe-rensanläggningar och herrgårdar av högre standard.

Under 2017 redovisade hotellen i Stockholms stad en genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum, RevPAR, om cirka 880 kronor. Motsvarande nyckeltal kan räknas fram även för de olika delmarknaderna. Ett

genomsnittligt RevPAR för hela SBA utanför Stock-holms län var cirka 510 kronor under 2017. Beräknat endast för residensstäderna utanför Stockholms län var RevPAR något högre på cirka 550 kronor.

Stockholm Business Alliance

S T O C K H O L M B U S I N E S S A L L I A N C E ( S B A ) Ä R E N

S A M A R B E T S O R G A N I S AT I O N B E S TÅ E N D E AV 5 5 K O M M U N E R

VA R S U P P D R A G Ä R AT T AT T R A H E R A U T L Ä N D S K A I N V E S T E R I N G A R

T I L L R E G I O N E N O C H M A R K N A D S F Ö R A D E N U N D E R

B U D S K A P E T S T O C K H O L M – T H E C A P I TA L O F S C A N D I N AV I A .

5.

K O M M U N E R I S TO C K H O L M B U S I N E S S A L L I A N C E

Stockholms län: Stockholm, Danderyd, Lidingö, Sollentuna,

Solna, Sundbyberg, Täby, Upplands-Bro, Upplands Väsby,

Sigtuna, Vallentuna, Ekerö, Nacka, Värmdö. Haninge,

Tyresö.

Nynäshamn, Huddinge, Botkyrka, Nykvarn, Södertälje,

Norrtälje, Järfälla, Österåker, Vaxholm och Salem.

Uppsala län: Uppsala, Knivsta, Heby, Håbo, Enköping,

Östhammar och Tierp.

Södermanlands län: Eskilstuna, Nyköping, Oxelösund, Gnesta,

Trosa, Katrineholm, Flen och Strängnäs

Västmanlands län: Västerås, Hallstahammar, Arboga, Kungsör,

Sala och Köping.

Örebros län: Örebro och Karlskoga.

Gävleborgs län: Gävle och Sandviken.

Dalarnas län: Ludvika och Smedjebacken.

Östergötlands län: Norrköping och Linköping.

Källa: Tillväxtverket/SCB, Annordia Research Enligt Tillväxtverket/SCB:s regler för sekretess kan hotellmarknadsstatistik endast redovisas för marknader som innehåller minst fem hotell. För att erhålla statistik för de kommuner som har färre än fem hotell har vissa kommuner slagits ihop baserat på geografiskt läge till att forma gemensamma marknader vilka presenteras ovan. Stockholms stad har brutits ut från Stockholms län för att bilda två separata marknader.1) Befolkningsstatistik enligt Tillväxtverket/SCB per den 1 januari 2018.2) Antal hotell och antal rum enligt Tillväxtverket/SCB: Grupp 1-5 per den 31 december 2017. Övriga per den 1 juli 2018.

GRUPP KOMMUN BEFOLKNING 1) HOTELL 2) RUM 2) BELÄGGN. % SNITTPRIS, KR REVPAR, KR

1 ARBOGA 13 934 3

HALLSTAHAMMAR 15 998 3

KUNGSÖR 8 603 1

KÖPING 26 116 4

GRUPP 1 64 651 11 388 41,3 856 354

2 HÅBO 21 083 4

KNIVSTA 18 064 4

GRUPP 2 39 147 8 554 38,5 1 380 531

3 SALA 22 631 3

SMEDJEBACKEN 10 894 3

GRUPP 3 33 525 6 211 31,1 818 255

4 GNESTA 11 019 1

OXELÖSUND 12 008 1

TROSA 12 916 7

GRUPP 4 35 943 9 261 47,5 1 189 565

5 TIERP 20 930 3

ÖSTHAMMAR 21 927 6

GRUPP 5 42 857 9 259 32,4 796 258

ENKÖPING 43 797 5 355 40,9 1 076 440

ESKILSTUNA 104 709 10 680 54,9 807 443

FLEN 16 864 10 323 22,9 825 188

GÄVLE 100 603 15 1 064 61,1 875 534

HEBY 13 854 0 - - - -

KARLSKOGA 30 413 6 130 49,8 1 000 498

KATRINEHOLM 34 133 11 274 37,6 838 316

L INKÖPING 158 520 20 1 799 59,6 943 562

LUDVIKA 26 992 5 192 51,2 911 466

NORRKÖPING 140 927 22 1 527 57,6 1 018 586

NYKÖPING 55 467 13 895 55,6 741 412

SANDVIKEN 39 259 5 304 45,4 929 421

STOCKHOLM 949 761 168 22 700 71,3 1 233 879

STOCKHOLMS LÄN EXKL. STADEN 1 323 337 160 12 750 55,2 986 545

STRÄNGNÄS 35 045 7 170 56,5 935 528

UPPSALA 219 914 21 1 707 62,2 906 564

VÄSTERÅS 150 134 17 1 385 67,2 855 574

ÖREBRO 150 291 21 1 450 67,0 889 596

TOTALT 3 810 143 559 49 378

S TAT I S T I K F Ö R K O M M U N E R I S B A

S N I T T P R I S O C H B E L Ä G G N I N G S G R A D I S B A - K O M M U N E R N A



TO P P 1 0 K O M M U N E R I S TO C K H O L M S L Ä N E N L I G T R E V PA R

KOMMUN BEFOLKNING 1) HOTELL 2) RUM 2) BELÄGGN., % SNITTPRIS, KR REVPAR, KR

1 STOCKHOLM 949 761 168 22 700 71 1 233 879

2 SOLNA 79 707 14 1 950 68 995 681

3 SIGTUNA 47 146 22 2 778 64 1 027 654

4 NACKA 101 231 10 1 188 55 1 179 650

5 SOLLENTUNA 71 848 7 655 63 849 539

6 HUDDINGE 110 003 5 632 66 779 507

7 SÖDERTÄLJE 96 032 11 833 59 855 501

8 VÄRMDÖ 43 444 13 754 39 1 204 468

9 LIDINGÖ 47 185 11 842 42 1 058 441

10 HANINGE 88 037 6 382 39 1 063 411

Foto: Trosa Stadshotell

Framtida utbud Inom den kommande femårsperioden planeras i SBA-kommunerna utanför Stockholms län en ka-pacitetsökning med cirka 300 nya hotellrum. Denna ökning är bekräftad, men det totala antalet nya hotell-rum som planeras i området fram till år 2022 är cirka 800 rum. Detta innebär att utöver de projekt som är bekräftade finns ytterligare projekt som är planerade, men ej bekräftade. Det beräknade rumstillskottet från dessa projekt uppgår till cirka 500 rum.

Två tredjedelar av de bekräftade utbudsökningar-na är belägna i Norrköping och Linköping. Huvud-

delen av de utbudsökningar som klassas som osäkra ligger i Norrköping och Örebro. Även om Örebro i dagsläget inte har några bekräftade nyetableringar, kan det potentiellt etableras upp till fyra nya hotell i kommunen de närmaste åren. Både Norrköping och Örebro har uppvisat en god beläggningsgrad om 58 respektive 67 procent under 2017, en indikation på att det tidvis kan förekomma brist på lediga rum på marknaden. Det är även dessa kommuner utanför Stockholms län som redovisar högst RevPAR på cir-ka 590 kronor.

B E K R Ä F TA D E E TA B L E R I N G A R O C H T I L L BY G G N A D E R I S B A S M E D L E M S K O M M U N E R U TA N F Ö R S T O C K H O L M S L Ä N

ÖPPNAR ANLÄGGNING TYP RUM KOMMUN

2018 VILSTA SPORTHOTELL TILLBYGGNAD 16 ESKILSTUNA

2019 SCANDIC NORRKÖPING TILLBYGGNAD 76 NORRKÖPING

2019 HOTELL HJALMAR TILLBYGGNAD 18 ÖREBRO

2019 SCANDIC STORA HOTELLET TILLBYGGNAD 46 NYKÖPING

2019 GRYTSBERGS SÄTERI TILLBYGGNAD 30 GNESTA

2019 HOTELL VID GARNISONEN ETABLERING 16 LINKÖPING

2019 SKY HOTEL APARTMENTS ETABLERING 27 LINKÖPING

2019 BOFORS HOTEL TILLBYGGNAD 8 KARLSKOGA

2020 HOTELL PÅ STRÖMSHOLMEN ETABLERING 70 NORRKÖPING

TOTALT 307

Foto: Yasuragi, Nacka


Källa: Tillväxtverket/SCB1) Befolkningsstatistik enligt Tillväxtverket/SCB per den 1 januari 2018.2) Antal hotell och antal rum enligt Tillväxtverket/SCB: Grupp 1-5 per den 31 december 2017. Övriga per den 1 juli 2018.

14 000AV H O T E L L R U M M E N

I S B A F I N N S

U TA N F Ö R

S T O C K H O L M S L Ä N ,

V I L K E T U T G Ö R Ö V E R

E N F J Ä R D E D E L AV

A L L A R U M I S B A .

510K R O N O R VA R G E N O M S N I T T L I G T

V I K TAT R E V PA R F Ö R K O M M U N E R N A

I S B A U TA N F Ö R S T O C K H O L M S L Ä N

U N D E R 2 0 1 7 .


0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

700 000

800 000

900 000

1 000 000

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

OmsättningVandrarhem och stugbyar i Stockholms län omsatte sammanlagt cirka 300 miljoner kronor under 2017. Omsättningen har ökat med cirka 100 miljoner sedan 2008, motsvarande cirka 45 procent. Största delen av omsättningen står vandrarhem för som under samma period har fördubblat sin omsättning.

Hotellmarknadens effektivitet mäts vanligtvis ge-nom att studera nyckeltalet omsättning per tillgäng-ligt rum, RevPAR. I Stockholms län har RevPAR haft en genomsnittlig årlig tillväxt om 1,1 procent un-der 2008–2017. Närmast motsvarande nyckeltal för vandrarhem och stugbyar är omsättning per tillgäng-lig bädd, som i Stockholms län har ökat med över 30 procent under den gångna tioårsperioden, motsvaran-de en genomsnittlig årlig tillväxttakt om drygt tre pro-cent. Ökningen har skett i huvudsak efter 2012, vil-ket sammanfaller med perioden då hotellmarknaden i länet har upplevt både ökad beläggning och ökade snittpriser. Detta tyder på att det finns en efterfrågan på logi även inom de lägre prissegmenten som vand-rarhem och stugor erbjuder.

UtbudI Stockholms län fanns i juni 2018 sammanlagt 71 vandrarhem och sex stugbyar som erbjöd totalt cirka 6 800 bäddar. Antalet campingplatser uppgick samma

tid till 35. Av samtliga vandrarhem fanns cirka 40 pro-cent inom Stockholms stad. Dessa var däremot något större än länets genomsnitt, eftersom 65 procent av det totala antalet tillgängliga bäddar i länet fanns i sta-den. Utbudet av bäddar i stugbyar har minskat sedan 2008, medan antalet bäddar i vandrarhem har ökat med cirka nio procent. Samtliga stugbyar låg utan-för Stockholms stad i kranskommunerna Österåker, Värmdö, Huddinge, Haninge och Norrtälje.

BeläggningBeläggningsgraden för både stugor och vandrarhem är lägre idag än vad den var för tio år sedan. Belägg-ningen gick ner kraftigt efter 2008 men har under de senaste fem åren vänt uppåt igen, framförallt vad gäl-ler vandrarhem. Ökat antal utländska gäster i kom-bination med ett minskat utbud har bidragit till att beläggningsgraden har gått upp. På grund av cam-pingplatsernas beskaffenhet finns inte motsvarande jämförbar statistik för dem att tillgå.

Antal gästnätterGästnätter på vandrarhem, stugbyar och camping-platser som andel av totalt antal gästnätter i länet har minskat med tre procentenheter sedan 2008. Trenden i Stockholms stad var dock svagt positiv mellan 2012

Vandrarhem, stugbyar och camping

VA N D R A R H E M , S T U G B YA R O C H C A M P I N G P L AT S E R Ä R E N D E L AV D E N

K O M M E R S I E L L A L O G I M A R K N A D E N I S T O C K H O L M S L Ä N .

D E S S A A N L Ä G G N I N G A R TA R H A N D O M N Ä S TA N 1 , 6 M I L J O N E R

Ö V E R N AT T N I N G A R Å R L I G E N , V I L K E T M O T S VA R A R D R Y G T 1 0 P R O C E N T

AV S A M T L I G A G Ä S T N ÄT T E R I L Ä N E T.

6.

Foto: Generator Hostel

A N TA L E T I N H E M S K A G Ä S T E R I VA N D R A R H E M , S T U G B YA R O C H C A M P I N G P L AT S E R

I S T O C K H O L M S S TA D H A R Ö K AT M E D C I R K A 1 6 P R O C E N T M E L L A N

2 0 1 2 O C H 2 0 1 7 . S A M T I D I G T H A R G Ä S T E R S O M K O M M E R F R Å N L Ä N D E R U TA N F Ö R

E U R O PA Ö K AT M E D Ö V E R 3 0 0 P R O C E N T.

och 2017, påverkad av ökad efterfrågan i vandrarhem. Det sammanlagda antalet gästnätter i länet uppgick till cirka 1,6 miljoner 2017, en ökning om cirka 10 procent sedan 2008. I Stockholms stad ökade antalet gästnätter under samma period med 32 procent till drygt 0,9 miljoner.

Fler väljer vandrarhemVad gäller vandrarhem i länet var antalet gästnätter cirka 22 procent högre 2017 jämfört med 2008. Ut-ländska gäster har varit bärande för utvecklingen, där gästnätterna ökat med 57 procent. Antalet gästnätter från länder utanför Europa har ökat med nästan 300 procent under den gångna tioårsperioden. Samtidigt

A N TA L G Ä S T N ÄT T E R VA N D R A R H E M , C A M P I N G O C H S T U G O R

Källa: Tillväxtverket/SCBStugor Camping Vandrarhem


B E L Ä G G N I N G S G R A D B Ä D D A R PÅ VA N D R A R H E M O C H I S T U G BYA R

Antalet inhemska gäster på vandrarhem, stugbyar och

campingplatser i Stockholms stad har ökat med cirka

16 procent mellan 2012 och 2017. Samtidigt har gäster

som kommer från länder utanför Europa ökat med över

250 procent.

60%AV L Ä N E T S VA N D R A R H E M F I N N S U TA N -

F Ö R S T O C K H O L M S S TA D .

O M S ÄT T N I N G AV VA N D R A R H E M O C H S T U G BYA R2 0 0 8 - 2 0 1 7

Källa: Tillväxtverket/SCB, Annordia Research Källa: Tillväxtverket/SCB, Annordia Research

har antalet inhemska gästnätter minskat med cirka nio procent. I Stockholms stad har utvecklingen i vand-rarhem varit ännu starkare då antalet gästnätter ökat med cirka 33 procent mellan 2008 och 2017. Även antalet inhemska gästnätter har ökat med cirka sex procent. Gemensamt med länet är dock den krafti-ga ökningen av gästnätter från utländska gäster som i Stockholms stad uppgick till 56 procent.

Stugbyarnas andel av den totala logimarknaden i länet är försumbar. Mellan 2008 och 2017 minskade antalet årliga gästnätter från både inhemska och ut-ländska gäster med totalt drygt 40 procent. Antalet utländska gäster minskade med hela 91 procent från

redan låga nivåer, vilket innebär att övernattningar i stugbyar efterfrågas nästan uteslutande av inhemska gäster.

Campingplatser i länet har under perioden 2008 till 2017 haft en svag tillväxt av gästnätter om cirka tre procent. Efterfrågan från utländska gäster har minskat medan antalet inhemska gäster har ökat med cirka sex procent. På campingplatser inom Stockholms stad har totala antalet gästnätter ökat med 26 procent samtidigt som antalet inhemska gäster har fördubblats. Verksamheten på campingplatser är säsongsbetonad och påverkas även av väderförhållanden, vilket gör att beläggningen kan variera kraftigt från år till år. Foto: Invest Stockholm, Henrik Trygg

Foto: First Camp

VANDRARHEM STUGBYAR

OMSÄTTNING PER BELAGD BÄDD OMSÄTTNING PER BELAGD BÄDD

2008 103 KR 41 KR

2012 105 KR 42 KR

2017 141 KR 54 KR

FÖRÄNDRING 08-17 36% 30%

CAGR 08-17 3% 3%

VANDRARHEM STUGBYAR CAMPING

BÄDDAR BÄDDAR TOMTER STUGOR

2008 5 026 1 117 3 630 380

2012 5 734 1 148 3 465 380

2017 5 485 843 3 448 410

FÖRÄNDRING 08-17 9% -25% -5% -4%

CAGR 08-17 1% -3% -1% 1%

U T B U D VA N D R A R H E M , S T U G BYA R O C H C A M P I N G2 0 0 8 - 2 0 1 7

25%

30%

35%

40%

45%

50%

55%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Bäddar i stugbyar Bäddar i vandrarhem


Vad gäller delningsekonomin inom logibranschen är Airbnb den största aktören. Bolaget startades 2008 och är idag världens största P2P-förmedlare av privat-uthyrning för logi. Airbnb erbjuder över fem miljoner uthyrningsobjekt i 191 länder (2017) och är större än världens fem största hotellkedjor tillsammans beräknat till antal rum1. Airbnb har således blivit en etablerad och marknadsledande annonsplats för privata uthyrare.

I Sverige faller P2P-förmedling juridiskt inom ramen för normal andrahandsuthyrning och kräver därför tillstånd från hyresvärd eller styrelse vid ut-hyrning av hyresrätt respektive bostadsrätt. Efter en lagändring 2013 har hyressättning vid andrahandsut-hyrning av bostadsrätter i praktiken avreglerats, vilket möjliggör konkurrenskraftiga hyresnivåer som delvis kan motivera P2P-förmedlingens framfart.

P2P i StockholmDet första objektet i Stockholm förmedlades sommaren 2010. Sedan dess har antalet objekt ökat kraftigt – förra året uppgick antalet uthyrningsobjekt till cirka 3 3002 i Stockholms län, vilket motsvarar en ökning om cirka 30 procent jämfört med 2016. Fram till juli månad 2018 har Airbnb förmedlat cirka 3 7002 objekt, varav Stockholms stad svarade för knappt hälften3. Den kraftiga ökningen av antalet uthyrningsbara objektfram till juli 2018 jämfört med föregående år beror sannolikt på sommarens varma semesterväder och en svagare krona som har lockat internationella gäster.

Antalet Airbnb-objekt utgör knappt tio procent av antalet hotellrum i Stockholms län. Andelen blir lägre om vandrarhem, stugbyar och campingplatser tas med i beräkningen. I förhållande till bostadsbe-ståndet är andelen Airbnb-objekt i Sverige relativt lågt jämfört med andra europeiska städer. Det kan exem-

pelvis bero på bostadsrättsföreningars begränsningar av andrahandsuthyrning samt krav på att hyresrätt-sinnehavare ska bo i sin hyresrätt, vilket kan utgöra sannolika hinder för P2P-uthyrningarnas fortsatta etablering på den svenska marknaden.

Stark, men avtagande tillväxttaktFörra året bokades cirka 345 000 gästnätter via Airbnbi Stockholms stad. Såväl antalet bokade gästnätter som tillgängliga objekt har ökat sedan 2015. Tillväxt-takten har dock avtagit något, vilket indikerar att tjänsten har passerat en expansiv uppstartsfas. I fjol ökade ändock antalet gästnätter för Airbnb-objekt med över 20 procent jämfört med 2016, vilket är cirka 15 procentenheter högre jämfört med tillväxten av antalet gästnätter för hotell i Stockholms stad under motsvarande period. Det bör dock understrykas att ökningen sker från låga nivåer i en tillväxtmarknad.

I övriga länet utanför Stockholms stad ser Airbnbsandelar av logimarknaden något annorlunda ut. Vid en genomräkning i juli 2018 utgjorde andelen Airbnb-objekt över en tredjedel av det totala rumsutbudet4 i 11 av 25 kommuner. I samtliga kommuner (med un-dantag av Upplands Väsby ) i länet noterades dessutom beläggningsgraden för objekt förmedlade av Airbnb högre än genomsnittet för motsvarande nyckeltal i länet.

I S A M B A N D M E D D E L N I N G S E K O N O M I N S F R A M FA R T U N D E R 2 0 1 0 -TA L E T

H A R D I G I TA L A F Ö R M E D L I N G S T J Ä N S T E R , S O M F Ö R E N K L A R G E M E N S A M

K O N S U M T I O N AV P R I VATA VA R O R O C H T J Ä N S T E R , Ö K AT K R A F T I G T.

D E T I N N E B Ä R AT T T R A D I T I O N E L L A A K T Ö R E R U T M A N A S PÅ I P R I N C I P

S A M T L I G A M A R K N A D E R O C H L O G I M A R K N A D E N Ä R I N T E E T T U N D A N TA G .

45%AV L Ä N E T S U T B U D FA N N S I

S T O C K H O L M S S TA D I J U L I 2 0 1 8 .

P2P-förmedling

7.

F Ö R Ä N D R I N G AV A N TA L R U M O C H B O K A D E N ÄT T E R J Ä M F Ö R T M E D F Ö R E G Å E N D E Å R

Källa: Airdna, Annordia Research

1/3U T G Ö R S AV A I R B N B - O B J E K T AV

D E T T O TA L A R U M S U T B U D E T I V I S S A AV

L Ä N E T S K O M M U N E R .

1)Business Insider, augusti 2017. 2)Statistik inhämtad från Inside Airbnb, bearbetad av Annordia Research. 3)Airdna. 4)Totalt rumsutbud avser summan av hotellrum och aktiva Airbnb-uthyrningar.

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

augu

sti

sept

embe

r

okto

ber

nove

mbe

r

dece

mbe

r

janu

ari

febr

uari

mar

s

april

maj

juni juli

augu

sti

sept

embe

r

okto

ber

nove

mbe

r

dece

mbe

r

janu

ari

febr

uari

mar

s

april

maj

juni juli

2016 2017 2018

Antal rum Antal bokade nätter

Foto: Airbnb

STAD AKTIVA OBJEKT FÖR UTHYRNING ANDEL AV BOSTADSBESTÅNDET*

STOCKHOLMS STAD 2 600 0,5 %

OSLO 4 200 1,4 %

BERLIN 15 800 0,8 %

BARCELONA 19 500 2,9 %

Källa: Hyresgästföreningen* Per juni 2017

A I R B N B - O B J E K T S O M D E L AV B O S TA D S B E S TÅ N D


Källor: Tillväxtverket/SCB, Airdna, Annordia Research

T I L L G Ä N G L I G A R U M O C H B E L Ä G G N I N G S G R A D P E R J U L I 2 0 1 8 I L Ä N E T E X K L U S I V E S T O C K H O L M S S TA D

Foto: Airbnb

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Tyre

sö

Vaxh

olm

Sund

bybe

rg

Dan

dery

d

Sale

m

Värm

dö

Eker

ö

Nac

ka

Nor

rtälje

Täby

Järfä

lla

Han

inge

Hud

ding

e

Öste

råke

r

Lidin

gö

Valle

ntun

a

Nyn

äsha

mn

Solle

ntun

a

Soln

a

Botk

yrka

Upp

land

s Vä

sby

Söde

rtälje

Upp

land

s-Bro

Nyk

varn

Sigt

una

55% referensvärdeGenomsnittlig beläggningsgrad för hotell i länet

Beläggningsgrad Airbnb-objektAntal Airbnb-objekt som andel av hotellrum

Den typiske Airbnb-gästen Den främsta målgruppen för Airbnb är yngre pri-vatresenärer som reser under sommarmånaderna. Marknaden för P2P-boenden präglas således av stark säsongsvariation både vad gäller utbud och utnyttjande. Beläggningsgraden noteras som högst under sensom-maren, vilket till viss del följer den traditionella hotell-marknaden men med högre månadsvisa variationer.

Den typiske Airbnb-gästen i Stockholms stad stannar i genomsnitt 15 nätter, jämfört med hotellgästens två nätter. En förklaring till det höga antalet genomsnitt-liga gästnätter kan bero på att Airbnb till stor del hyrs

ut till bostadssökande under längre perioder. Bostads-bristen i Stockholms stad kan därför innebära att vissa gäster betraktar Airbnb som ett logialternativ till hy-resbostadsmarknadens trögrörlighet.

Gästerna utgörs nästan uteslutande av internatio-nella resenärer, varav de tio största inresestäderna till Stockholms stad stod för cirka 25 procent av det totala gästantalet under 2017. Flest resenärer kom från Lon-don och New York med åtta respektive fyra procent av det totala gästantalet. Det följdes tätt efter av gäster från Paris, Berlin och San Fransisco.

Avslutande kommentarI hotellbranschen diskuteras huruvida Airbnb påver-kar hotellmarknaden. Trots föredlingstjänstens snabba framfart under de senaste åren bedöms hotellen inte påverkas i särskilt hög grad. Antalet Airbnb- objekt utgör också en mycket låg andel av det totala rumsutbudet i Stockholms län. Tvärtom kan Airbnb utgöra ett komplement till hotellmarknaden och att-rahera nya målgrupper.

B E L Ä G G N I N G S G R A D H OT E L L O C H A I R B N B I S TO C K H O L M S S TA D 2 0 1 6 - 2 0 1 7

40%

45%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

janu

ari

febr

uari

mar

s

april

maj

juni

juli

augu

sti

sept

embe

r

okto

ber

nove

mbe

r

dece

mbe

r

janu

ari

febr

uari

mar

s

april

maj

juni

juli

augu

sti

sept

embe

r

okto

ber

nove

mbe

r

dece

mbe

r

2016 2017

Hotell Airbnb-objekt

15N ÄT T E R S TA N N A R

D E N T Y P I S K E A I R B N B - G Ä S T E N .

Källor: Tillväxtverket/SCB, Airdna, Annordia Research

10%U T G Ö R A N TA L E T A I R B N B - O B J E K T AV

A N TA L E T H O T E L L R U M I S T O C K H O L M S L Ä N .


De tio största operatörerna bedriver sammanlagt en fjärdedel av länets hotell, vilket motsvarar över hälften av samtliga rum i länet. Scandic Hotels innehar ensamt cirka 19 procent av länets rumsutbud och cirka 23 pro-cent av utbudet i Stockholms stad. Majoriteten av de största operatörernas anläggningar finns inom segmen-tet Full Service och över 40 procent av hotellen i länet är positionerade i det medel- och övre prissegmentet. Hela 30 procent av anläggningarna i länet är belägna på Norrmalm medan cirka 16 procent är jämnt fördelade på Östermalm respektive Södermalm.

Scandic Hotels förvärvade 2017 finska Restels ho-tellverksamhet om 43 hotell och blev därmed mark-nadsledande i Finland och den största hotellopera-tören i Norden. Sedan tidigare har Scandic Hotels genomfört flera förvärv. År 2014 förstärkte bolaget exempelvis sin portfölj med innehav i både Norge och Sverige genom köpet av norska hotellkedjan Ricas 72 hotell.

Nordic Choice Hotels har aviserat en kraftig satsning i Arenastaden i Solna. Quality Hotel Friends kommer att få ökad kapacitet med 251 nya rum till över 600 rum, vilket innebär att hotellet kommer att bli störst i Stockholmsregionen. Hotellet kompletteras med ett Comfort Hotel Arenastaden i det lägre prissegmen-tet med 336 rum och ett Extended Stay-hotell med 88 lägenheter. Därtill planeras bolagets huvudkontor att utvecklas i anslutning till hotellen som beräknas öppna 2021.

Ligula Hospitality Group ökade sin marknadsandel på Stockholmsmarknaden förra året genom öppnan-det av ett nytt Motel L i Älvsjö. Tillsammans med Fastighets AB Balder har bolaget även tagit sig in på den tyska marknaden under 2018, genom ett förvärv av sju hotell på sex tyska orter.

Radisson Hotel Group, före detta Carlson Rezidor, är ett av de två icke-nordiska operatörsbolagen som

är verksamma på Stockholmsmarknaden. Bolaget ut-ökade sitt innehav i Norden genom förvärv av två ho-tell i Helsingfors under 2017. Radisson Hotel Group planerar även att introducera sina varumärken Radis-son RED och Radisson Collection i nordiska huvud-städer framöver.

Elite Hotels portfölj har historiskt innehållit Full Service-hotell i det övre prissegmentet, men har under senare år utvecklat varumärket Hotel Bishop Arms som erbjuder en lägre prisnivå. På Stockholms-marknaden kommer bolaget att expandera med ett destinationshotell med tillhörande spa i Södertälje med preliminär öppning hösten 2020.

Forenom har utökat sin närvaro på den svenska marknaden kraftigt genom förvärvet av StayAt under det första kvartalet 2018. I förvärvet ingick 700 hotel-lägenheter i Stockholm, Malmö och Lund. Därmed titulerar sig bolaget som Sveriges största lägenhetsho-tellkedja, vilket är i linje med bolagets tillväxtstrategi att bli branschledande i norra Europa år 2020.

Nobis öppnade sitt första hotell utanför Sverige i slutet av 2017 - Nobis Hotel Copenhagen med 77 rum. Under våren 2019 kommer bolaget att utöka sin marknadsnärvaro i Stockholm genom öppnandet av Blique by Nobis med 249 rum i Stockholms stad.

JT Gruppen driver kedjan Connect Hotels och har inte aviserat några nya expansionsplaner i eller utan-för Stockholmsregionen.

Marriott International förvärvade Starwood Hotel & Resorts 2015, vilket innebär att det numera är världens största hotellkoncern beräknat till antal rum. Bolaget planerar att utöka sin närvaro i Stockholms- regionen med bland annat sitt varumärke AC Hotels by Marriott. Bolaget har ingått ett samarbete med Vi Invest och har ambition att etablera flertalet hotell inom de kommande fem till tio åren. Den första etableringen av AC Hotels by Marriott äger rum i

Länets största operatörer

H O T E L L M A R K N A D E N I S T O C K H O L M S L Ä N D O M I N E R A S AV F R A M F Ö R A L L T

N AT I O N E L L A O C H N O R D I S K A O P E R AT Ö R E R . S E X AV D E T I O S T Ö R S TA

O P E R AT Ö R E R N A H A R S I N A S ÄT E N I S V E R I G E . AV R E S T E R A N D E F Y R A

O P E R AT Ö R E R Ä R H Ä L F T E N N O R D I S K A , E N Ä R E U R O P E I S K O C H E N D A S T

E N O P E R AT Ö R Ä R U T O M E U R O P E I S K .

8.

Ulriksdal, Solna och planeras att öppnas i slutet av 2019.

Mornington Hotel öppnar en nytt hotell i Bromma i segmentet Extended Stay under namnet Morning-ton Longstay med 100 nya lägenheter. 30 lägenheter har redan öppnat och resterande 70 lägenheter kom-mer att vara tillängliga senare i höst.

A N TA L H OT E L L O C H R U M TA B E L L E N B A S E R A S PÅ H O T E L L U N D E R D R I F T AV R E S P E K T I V E O P E R AT Ö R . H O T E L L U N D E R N A M N L I C E N S I E R I N G

E L L E R F R A N C H I S E AV TA L Ä R E X K L U D E R A D E U R L I S TA N AV A N TA L H O T E L L I S T O C K H O L M S L Ä N .

Foto: Clarion Hotel Sign

Källa: Årsredovisningar och årsrapporter för år 2017 för koncernnivå, övriga per den 30 september 2018. 1Avser totalt antal hotell och rum inom koncernen, inkl. eventuella franchiseavtal, exkl. enskilda lägenheter utanför hotellanläggningar enligt årsredovisning 2017.

STOCKHOLM STAD

LÄN EXKL. STADEN

STOCKHOLMS LÄN HOTELLKONCERN

NR GRUPP HOTELL RUM HOTELL RUM HOTELL RUM SÄTE HOTELL1 RUM1

1 SCANDIC HOTELS GROUP 20 5 251 9 1 807 29 7 058 SVERIGE 280 55 000

2 NORDIC CHOICE HOTELS 12 3 955 4 1 154 16 5 109 NORGE 188 33 000

3 RADISSON HOTEL GROUP 3 1 043 2 599 5 1 642 BELGIEN 1 423 224 000

4 ELITE HOTELS 6 1 024 1 186 7 1 210 SVERIGE 37 5 000

5 LIGULA HOSPITALITY GROUP 8 1 088 1 117 9 1 205 SVERIGE 39 4 600

6 FORENOM 4 600 1 255 5 855 F INLAND 16 1 800

7 NOBIS 3 370 2 207 5 577 SVERIGE 7 650

8 JT GRUPPEN 3 347 1 131 4 478 SVERIGE 5 620

9 MARRIOTT INTERNATIONAL 1 465 - - 1 465 USA 6 520 1 277 000

10 MORNINGTON HOTEL 2 438 - - 2 438 SVERIGE 2 440

33%AV D E T T O TA L A R U M S U T B U D E T

I L Ä N E T T I L L H Ö R D E T VÅ

S T Ö R S TA O P E R AT Ö R E R N A .


Definitioner

ANLÄGGNINGSTYPER

FULL SERVICE

Hotell som ofta har ett brett utbud av faciliteter och bekvämligheter, till exempel möteslokaler, rekreations utrymmen, bar och restaurang. Minimikravet är att det finns en à la carte-restaurang som är öppen för all-mänheten under kvällstid fem dagar i veckan. Gäster bor vanligtvis på hotellet i samband med aktiviteter i närområdet som saknar koppling till hotellets egna verksamhet.

SELECT SERVICE

Hotell som erbjuder en begränsad mat- och dryckesför-säljning jämfört med ett fullservicehotell. Det kan till exempel finnas en lunchrestaurang, matsal med kvälls-buffé för hotellets gäster eller lobbybar där enklare varma- och kalla rätter serveras. I övrigt kan hotellets faciliteter och serviceutbud vara likvärdiga med ett fullservicehotell. Gäster bor vanligtvis på hotellet i samband med aktiviteter i närområdet som saknar koppling till hotellets egna verksamhet.

LIMITED SERVICE

Hotell som erbjuder ett begränsat serviceutbud jäm-fört med ett fullservicehotell. Ingen mat- och dryckes- försäljning förekommer annat än i form av en shop med till exempel smörgåsar och sallad. Gäster bor vanligtvis på hotellet i samband med aktiviteter i närområdet som saknar koppling till hotellets egna verksamhet.

RESORT

Hotell beläget på en avskild plats och ofta på lands-bygden. Hotellet har ofta en omfattande rekreations-anläggning och välutvecklad konferensverksamhet. Serviceutbudet liknar det på ett fullservicehotell, med skillnaden att gäster ofta besöker hotellet i samband med en aktivitet direkt kopplad till hotellets egna verksamhet.

CONVENTION

Hotell som erbjuder ett produkt- och serviceutbud anpassat efter stora mässor, kongresser och evene-mang. Hotellet kan ha egna bankettsalar och mässytor, alternativt samarbeta med en närliggande mässan-läggning. Serviceutbudet liknar det på ett fullservice-hotell, med skillnaden att gäster ofta besöker hotellet i samband med en aktivitet med direkt koppling till hotellets egna verksamhet.

CONFERENCE CENTRE

Hotell där huvuddelen av omsättningen genereras av konferensgäster eller privata grupper. Hotellen applicerar ofta paketprissättning där logi, mötesrum, mat och dryck, samt konferenstjänster ingår i priset. Serviceutbudet liknar det på ett fullservicehotell, med skillnaden att gäster ofta besöker hotellet i samband med en aktivitet med direkt koppling till hotellets egna verksamhet.

EXTENDED STAY

Hotell inriktade mot gästvistelser om fem nätter eller fler. Rummens interiör och planlösning tenderar att likna mindre lägenheter och innehåller utrustning för matlagning. Prissättningen utgår ofta ifrån månatliga eller årsvisa avtal.

ÖVRIGA HOTELLDEFINITIONER

BELÄGGNINGSGRAD

Benämns även som kapacitetsutnyttjande och visar antal belagda rum i förhållande till antal disponibla rum.

REVPAR – REVENUE PER AVAILABLE ROOM

Logiintäkt per tillgängligt rum är ett vedertaget nyck-eltal i hotellbranschen och beräknas som kvoten mel-lan logiintäkt och antal tillgängliga rum. Nyckeltalet kan dessutom beräknas genom att multiplicera snitt-priset med beläggningsgraden.

SNITTPRIS

Benämns även logiintäkt per belagt rum och är det genomsnittliga priset för samtliga belagda rum ex-klusive moms och frukost.

CAGR

CAGR är en förkortning av den engelska termen för genomsnittlig årlig tillväxttakt (Compounded Average Growth Rate).

Illustration: Telegrafberget, Nacka. Ahlqvist & Almqvist Arkitekter

Stockholm Hotellrapporten 2018En rapport framtagen av Annordia på

uppdrag av Invest Stockholm.

Invest StockholmBesöksadress: Drottninggatan 33

Box 16282, 103 25 Stockholm

Telefon: +46 (0)8 508 280 00

E-post: [email protected]

Documents

Stockholm · staden. Med över 14 miljoner kommersiella gästnätter för alla anläggnings-typer 2017 placerar sig Stockholm på 12:e plats bland europeiska städer. Stockholm är